第一篇：無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例

無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2015年4月29日無(wú)錫市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議制定2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn)）無(wú)錫市第十五屆 人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公 告第16號(hào)《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由無(wú)錫市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議于2015年4月29日制定，經(jīng)江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于2015年5月29日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2015年9月1日起施行。

2015年5月29日

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

第三條 市、縣級(jí)市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，制定和落實(shí)扶持政策，建立物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)明確負(fù)責(zé)物業(yè)管理的部門和人員；對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系；落實(shí)舊住宅小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)管理工作。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第四條 市、縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門的委托，承擔(dān)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理工作。

市、縣級(jí)市、區(qū)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 市、縣級(jí)市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問(wèn)題。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位等參與的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)換屆改選和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓(xùn)從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第七條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主。

第八條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（三）無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的行為；

（四）無(wú)泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為；

（五）個(gè)人信用記錄良好，無(wú)犯罪記錄。

除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)將所代表業(yè)主的書面意見(jiàn)呈交業(yè)主大會(huì)。

第十條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員;擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員后，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以更換或者罷免：

（一）本人及其配偶、直系親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系的；

（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的；

（三）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者專項(xiàng)維修資金且未改正的；

（四）違法出租房屋且未改正的；

（五）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（六）有嚴(yán)重不良信用記錄或者犯罪記錄的；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第十二條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員、業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行物業(yè)管理法律和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。

第十三條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和本條例等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令限期召開；逾期不召開的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員出缺的，按照法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定遞補(bǔ)或者重選。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)參照本條例第七條、第八條的規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；

（三）其他重大事項(xiàng)。

第十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起三十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助移交。

新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核，審核時(shí)可以邀請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計(jì)。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十七條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無(wú)法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）反復(fù)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

第十八條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)的成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第八條的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十九條 物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)；作出決定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。

物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會(huì)；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 新建物業(yè)項(xiàng)目明顯分割成多個(gè)獨(dú)立區(qū)域，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等各自獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域，并予以公告。

第二十二條 新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

第二十三條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度，規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位履行義務(wù)。

第二十四條 新建物業(yè)在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等備案手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。

第二十五條 建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，并在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證之前予以確定。

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置；新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)均為非住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過(guò)五百平方米。物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。

新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。

第二十七條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時(shí)，市、縣級(jí)市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知市、縣級(jí)市物業(yè)管理行政主管部門參加。

物業(yè)服務(wù)用房的用途不得擅自變更。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)定程序進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù)；對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位提出整改意見(jiàn)，并協(xié)助相關(guān)管理部門督促落實(shí)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無(wú)約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第四章 物業(yè)服務(wù)

第二十九條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)項(xiàng)目。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)持企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、誠(chéng)信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級(jí)市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在派出項(xiàng)目經(jīng)理后應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)物業(yè)所在地的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)備案。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等分?jǐn)偳闆r；

（四）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，遵守有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范，及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符原則。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，前期物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。

第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。

經(jīng)營(yíng)性收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營(yíng)性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)經(jīng)營(yíng)性收益賬戶，接受社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。

經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等有關(guān)規(guī)定，建立健全規(guī)范的專項(xiàng)財(cái)務(wù)制度。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會(huì)或者被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е孪?、電梯等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行修復(fù)責(zé)任或者承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第三十八條 市、縣級(jí)市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用管理辦法，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行定期檢查。

市、縣級(jí)市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)理誠(chéng)信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)，并對(duì)物業(yè)服務(wù)公眾滿意度進(jìn)行測(cè)評(píng)。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)信息采集工作。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供物業(yè)服務(wù)的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)；損害業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠(chéng)信證明：

（一）在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；

（二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（三）被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的。

第四十條 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目經(jīng)理誠(chéng)信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)：

（一）騙取、挪用或者侵占專項(xiàng)維修資金的；

（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；

（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（五）因管理失職造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；

（六）損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴(yán)重的；

（七）被價(jià)格行政管理部門認(rèn)定為亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未整改的。

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗(yàn)備案等信息。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)所售物業(yè)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，對(duì)在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題履行保修義務(wù)，并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施交付使用后，由接收單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施不得擅自改變使用功能。

第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫(kù)的處分情況。未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。

車位、車庫(kù)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫(kù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示；小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個(gè)車位、車庫(kù)；小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個(gè)車位、車庫(kù)的情形下，剩余車位、車庫(kù)可以按照規(guī)定出售。

第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；

（三）違反有關(guān)人均建筑面積、使用功能等規(guī)定出租房屋；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（六）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（七）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（八）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車輛；

（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害其合法權(quán)益的行為，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第四十七條 市、縣級(jí)市、區(qū)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)違法行為。

城市管理部門負(fù)責(zé)違法搭建、亂設(shè)攤點(diǎn)、損壞綠地、社會(huì)生活噪聲超標(biāo)等監(jiān)督檢查。

建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任等監(jiān)督檢查。

公安部門負(fù)責(zé)治安、消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等監(jiān)督檢查。

市政行政管理部門負(fù)責(zé)供水、排水、功能照明、燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查。

特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)電梯安全運(yùn)行等監(jiān)督檢查。

價(jià)格行政管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。

工商行政管理部門負(fù)責(zé)無(wú)照經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督檢查。

第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，根據(jù)專有部分面積按照同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

公有住房售房單位在出售公有住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金一次性交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第四十九條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費(fèi)用外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金統(tǒng)籌分賬，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無(wú)法界定受益人時(shí)的維修、更新和改造。

經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)將專項(xiàng)維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

專項(xiàng)維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確。

第五十條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支:

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）因人為損壞以及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用;

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費(fèi)用；

（六）依法不得列支的其他費(fèi)用。

第五十一條 物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造工程決算應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示；使用資金超過(guò)一定金額的，應(yīng)當(dāng)接受具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)組織審價(jià)，審價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示。

物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造工程的鑒定、監(jiān)理、咨詢、審價(jià)等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)列入工程成本。

第五十二條 發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側(cè)外立面脫落、電梯故障或者其他危及安全情形需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主中的一方提出申請(qǐng)，經(jīng)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者相關(guān)專業(yè)單位確認(rèn)，報(bào)市、縣級(jí)市物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)做好使用方案公示和溝通解釋、施工過(guò)程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗(yàn)收工作。

第六章 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

第五十三條 本條例所稱舊住宅小區(qū)，是指交付使用時(shí)間較長(zhǎng)，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無(wú)法履行房屋修繕責(zé)任的住宅小區(qū)，具體范圍由市、縣級(jí)市人民政府確定并公布。

第五十四條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，縣級(jí)市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網(wǎng)改造、功能照明改造、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造、技防設(shè)施建設(shè)、消防設(shè)施建設(shè)、停車位增設(shè)等基礎(chǔ)性設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面統(tǒng)籌推進(jìn)整治改造工作。

第五十五條 舊住宅小區(qū)的電梯應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期維護(hù)、保養(yǎng)和檢驗(yàn)；存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、改造和更新。

建立專項(xiàng)用于電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區(qū)電梯，其更新改造資金由產(chǎn)權(quán)人和政府按比例分擔(dān)。具體辦法由市、縣級(jí)市人民政府另行制定。

第五十六條 舊住宅小區(qū)整治改造完成后，縣級(jí)市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立舊住宅小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼；街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)落實(shí)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業(yè)主大會(huì)，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)舊住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好舊住宅小區(qū)管理的有關(guān)工作。

尚未列入整治改造計(jì)劃的舊住宅小區(qū)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織實(shí)施保潔、保綠、保安等基本物業(yè)服務(wù)。第七章 拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理

第五十七條 縣級(jí)市、區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核工作，逐步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的組織實(shí)施，協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的移交、接管等工作。

第五十八條 建設(shè)單位在拆遷安置房交付前應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，實(shí)施前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)和規(guī)范要求，將拆遷安置房小區(qū)的配套用房和公共設(shè)施設(shè)備完善到位，及時(shí)交付給接收單位。

第五十九條 拆遷安置房小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，符合條件的應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。

第六十條 拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收益應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)服務(wù)支出。

縣級(jí)市、區(qū)人民政府以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的保障機(jī)制。

第六十一條 專項(xiàng)維修資金未全部歸集入戶前，拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)人民政府組織落實(shí)。

第八章 法律責(zé)任第六十二條 違反本條例第十一條第三款、第十五條第一款規(guī)定，未及時(shí)移交有關(guān)財(cái)物、檔案資料、印章的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人員按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案；造成嚴(yán)重后果的，依法追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十三條 違反本條例第二十六條第二款、第三款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處以二十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

第六十四條 違反本條例第二十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第六十五條 違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的經(jīng)營(yíng)性收益未單獨(dú)列賬的，由縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第六十六條 違反本條例第四十五條第一款規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）建設(shè)單位將未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，由縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，沒(méi)收違法所得，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

（二）建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫(kù)只售不租的，由縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

第六十七條 違反本條例第四十六條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門和公安、城市管理等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)依法查處。

第六十八條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)部門和單位的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第九章 附 則

第六十九條 市人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定相關(guān)的具體實(shí)施規(guī)定。

第七十條 本條例自2015年9月1日起施行。

第二篇：無(wú)錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

【發(fā)布單位】81020 【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】1996-06-25 【生效日期】1996-06-25 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來(lái)源】中國(guó)法院網(wǎng)

無(wú)錫市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

（1996年6月25日無(wú)錫市人民政府令第26號(hào)）

第一條 第一條 為深化住房制度改革，逐步實(shí)現(xiàn)房屋管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化，為物業(yè)所有人（使用人）創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 第二條 本辦法所稱物業(yè)是指住宅區(qū)內(nèi)已投入使用的各類房屋及相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)聯(lián)的場(chǎng)地。

第三條 第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)由本戶單獨(dú)使用的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以及自用陽(yáng)臺(tái)等。

第四條 第四條 本辦法適用于本市市區(qū)各類居住小區(qū)、住宅組團(tuán)及其他物業(yè)（以下統(tǒng)稱住宅區(qū)）。

第五條 第五條 物業(yè)管理工作應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持逐步深化、穩(wěn)步推進(jìn)的方針和為住戶提供服務(wù)和方便的原則。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（使用人）的委托，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目進(jìn)行管理、維護(hù)、修繕與整治。

本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱房屋的共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電干線、消防設(shè)施、電梯等。

第六條 第六條 無(wú)錫市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管局）是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主管部門，其職責(zé)是：

（一）貫徹、執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章，制定住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)實(shí)施規(guī)定；

（二）審批物業(yè)管理公司資質(zhì)；

（三）負(fù)責(zé)維修基金的管理；

（四）對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和組織評(píng)比；

（五）培訓(xùn)和考核物業(yè)管理專業(yè)人員。

第七條 第七條 各區(qū)人民政府和區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)業(yè)務(wù)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第八條 第八條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主管理委員會(huì)。業(yè)主管理委員會(huì)由物業(yè)所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)本住宅區(qū)物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益。

第九條 第九條 同一住宅區(qū)只能委托一家物業(yè)管理公司管理。物業(yè)管理公司可按行政管轄區(qū)域或一定的輻射范圍，將零星住宅納入住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

第十條 第十條 業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)利：

（一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，結(jié)合本住宅區(qū)的實(shí)際情況，制定各項(xiàng)管理規(guī)范；

（二）選聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)管理公司制訂的管理計(jì)劃和管理服務(wù)的主要措施；

（四）審查物業(yè)管理公司管理費(fèi)的收支情況；

（五）檢查、督促本住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

第十一條 第十一條 業(yè)主管理委員會(huì)的義務(wù)：

（一）定期召集、主持物業(yè)所有人（使用人）代表大會(huì)，報(bào)告本住宅區(qū)的管理工作；

（二）根據(jù)物業(yè)所有人（使用人）的意見(jiàn)和要求對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督并協(xié)助落實(shí)各項(xiàng)措施；

（三）接受物業(yè)所有人（使用人）的監(jiān)督；

（四）接受房管部門和各有關(guān)行政主管部門以及住宅區(qū)所在地人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)與監(jiān)督。

第十二條 第十二條 物業(yè)管理公司是以房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的管理、維修、服務(wù)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，并具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司可按規(guī)定享受有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十三條 第十三條 物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的資質(zhì)條件：

（一）自管或受托管理房屋建筑面積在2萬(wàn)平方米以上；

（二）有自己的名稱、章程和組織機(jī)構(gòu)；

（三）有固定的辦公地點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（四）有30萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金；

（五）具備同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的各類具有上崗證書的房地產(chǎn)專業(yè)管理人員和維修隊(duì)伍，其中初、中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)不少于三分之一。

第十四條 第十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定住宅區(qū)管理辦法；

（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅區(qū)實(shí)施管理；

（三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

（四）制止違反物業(yè)管理合同和管理辦法的行為；

（五）要求業(yè)主管理委員會(huì)協(xié)助管理；

（六）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

（七）在住宅內(nèi)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)；

（八）其他依法享有的權(quán)利。

第十五條 第十五條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

（二）接受業(yè)主管理委員會(huì)和住宅區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主管理委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)認(rèn)可；

（四）遵守有關(guān)規(guī)定，保證管理質(zhì)量，不亂收取費(fèi)用；

（五）其他依法應(yīng)盡的義務(wù)。

第十六條 第十六條 住宅區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容可包括：

（一）住宅區(qū)內(nèi)的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設(shè)施和設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)；

（二）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃；

（三）綠化、園林小區(qū)及其有關(guān)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)；

（四）治安和交通秩序的維護(hù)；

（五）其他需要管理的方面。

管理應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)按各相關(guān)專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十七條 第十七條 物業(yè)管理公司接受物業(yè)所有人或業(yè)主管理委員會(huì)委托管理物業(yè)，應(yīng)當(dāng)與委托人訂立《物業(yè)管理合同》并報(bào)市房管局備案。

《物業(yè)管理合同》應(yīng)當(dāng)明確：

（一）管理項(xiàng)目；

（二）管理內(nèi)容；

（三）管理費(fèi)用；

（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；

（五）合同期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）其他。

第十八條 第十八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

為物業(yè)所有人（使用人）提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)或公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。

實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)的具體價(jià)格，由市物價(jià)、財(cái)政、房管部門根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度確定，并定期調(diào)整公布。

凡屬為物業(yè)所有人（使用人）個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)或雙方協(xié)議。

未經(jīng)市物價(jià)、財(cái)政部門核定，物業(yè)管理公司不得設(shè)立其他收費(fèi)項(xiàng)目。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和收費(fèi)地點(diǎn)公布。

第十九條 第十九條 住宅區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成主要包括以下方面：

（一）住宅區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

（二）綠化管理費(fèi)；

（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（四）保安費(fèi)；

（五）管理費(fèi)。

已收取公共服務(wù)費(fèi)的住宅區(qū)，不得再重復(fù)收取上述各單項(xiàng)管理費(fèi)用。

第二十條 第二十條 設(shè)立物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其來(lái)源是：

（一）新建的商品房，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位售房?jī)r(jià)中提取1．5％；

（二）公房出售時(shí)，按建筑面積每平方米35元，在售房款中提??；

（三）過(guò)去商品房出售時(shí)，已提取的此項(xiàng)費(fèi)用。

第二十一條 第二十一條 物業(yè)管理共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金實(shí)行專戶儲(chǔ)存，其利息用于房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)?；鹄⒌氖褂?，由區(qū)房管部門審批，報(bào)經(jīng)市房管部門核準(zhǔn)后定向使用?；鸺袄⒌墓芾砗褪褂媒邮軐徲?jì)和財(cái)政部門的監(jiān)督。

第二十二條 第二十二條 凡建設(shè)費(fèi)用已進(jìn)入商品房成本的住宅區(qū)配套用房，其房屋租金收入用于補(bǔ)貼所在地住宅區(qū)物業(yè)管理的費(fèi)用。

第二十三條 第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在房屋出售前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，直至住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立。

第二十四條 第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位將住宅區(qū)移交物業(yè)公司管理時(shí)，須一并移并下列資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖；

（二）竣工平面圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）設(shè)備安裝圖；

（五）其他技術(shù)資料。

第二十五條 第二十五條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有人（使用人）應(yīng)當(dāng)遵守住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，按規(guī)定交納公共服務(wù)費(fèi)，不得妨礙管理人員履行職責(zé)。

第二十六條 第二十六條 住宅區(qū)住戶有下列情況之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)和教育或責(zé)令限期改正和賠償：

（一）擅自改變住宅區(qū)內(nèi)土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、外觀、結(jié)構(gòu)，毀壞設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的；

（三）亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環(huán)境影響住宅區(qū)景觀的；

（四）損壞區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的；

（五）其他違反規(guī)定的行為。

上述行為需給予行政處罰的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)有關(guān)行政主管部門處罰。

第二十七條 第二十七條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改的，吊銷其資質(zhì)證書；造成經(jīng)濟(jì)損失的，責(zé)令賠償：

（一）不按期修繕?lè)课菁肮苍O(shè)施、設(shè)備的；

（二）管理制度不健全，管理混亂，使區(qū)內(nèi)公共設(shè)施遭受損失的；

（三）截留或挪用住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)尚不構(gòu)成犯罪的。

第二十八條 第二十八條 物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)部門依法處理。

第二十九條 第二十九條 本辦法公布施行后交付使用的新建住宅區(qū)，按本辦法規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

本辦法公布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，可以先從異產(chǎn)毗連房屋和公有住房售后社會(huì)化、專業(yè)化的管理和維修服務(wù)開始，逐步推行物業(yè)管理。

第三十條 第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執(zhí)行。

第三十一條 第三十一條 本辦法由無(wú)錫市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三十二條 第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

本內(nèi)容來(lái)源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第三篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對(duì)業(yè)主及其委員會(huì)的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過(guò)程中,重視對(duì)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強(qiáng)業(yè)主管理委員會(huì)管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強(qiáng),在物業(yè)管理實(shí)踐中較好地維護(hù)了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費(fèi)和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會(huì)牽頭,向大廈管理處的上級(jí)公司投訴,強(qiáng)烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會(huì)的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會(huì)社團(tuán)法人資格后,在實(shí)際工作中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會(huì)在運(yùn)作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會(huì)問(wèn)題的函》(深住函[1997]27號(hào)文)提出處理意見(jiàn)后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫停“深圳市福田區(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動(dòng)的通知》(福民字[1997]2號(hào)),要求該委員會(huì)”盡快制定社團(tuán)內(nèi)部的行文制度、用章制度和財(cái)務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒?dòng)“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強(qiáng)______(以下簡(jiǎn)稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng);

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù),按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

③自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請(qǐng)表,報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無(wú)違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi);如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

⑥業(yè)主如請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)

①業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會(huì),在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時(shí),由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項(xiàng)委托無(wú)效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議或書面征求意見(jiàn)等形式;會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會(huì)必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

⑧業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí),在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。

⑨業(yè)主投票時(shí),以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主管理委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項(xiàng)規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強(qiáng)制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強(qiáng)制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)決定,業(yè)主管理委員會(huì)未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維修基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無(wú)正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項(xiàng)

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)本公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效,無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號(hào)

商業(yè)用房:_____棟_____號(hào)(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會(huì)設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定,居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強(qiáng)我市城市街道居民委員會(huì)建設(shè)的通知》(深府[1989]371號(hào)文)要求按照一個(gè)屋村或500至700戶左右設(shè)置一個(gè)居民委員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬(wàn)戶,則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒(méi)有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問(wèn)題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無(wú)奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無(wú)證經(jīng)營(yíng),多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭(zhēng)搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來(lái)不良影響。

③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡(jiǎn)人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國(guó)家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案

根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。

(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。

(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來(lái)的職能不變。

二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:

(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。

(五)工作銜接問(wèn)題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。

三、操作方法

(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長(zhǎng):廖運(yùn)桃副組長(zhǎng):洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì);由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。

(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。

(四)研究新居委會(huì)辦公地址。

(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力;更是國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來(lái)看,1991年以來(lái),總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來(lái)訪來(lái)電1000多人次,來(lái)信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過(guò)渡到諸多物業(yè)管理邊緣問(wèn)題、法律問(wèn)題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長(zhǎng)帶來(lái)的一系列的問(wèn)題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱)實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng):

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計(jì)劃、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng),其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:

(1)無(wú)償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_______項(xiàng)執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_____元,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費(fèi)用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?jiàn)。

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁(yè),一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場(chǎng)丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時(shí)30分左右,深圳市金鵬會(huì)計(jì)師事務(wù)所司機(jī)李某將該所新購(gòu)置的粵B-83110號(hào)豐田面包車,停放在景貝屋村停車場(chǎng),管理人員發(fā)給司機(jī)一張車輛出入證。次日凌晨3時(shí)左右,停車場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場(chǎng)開走。早上7時(shí)30分司機(jī)李某取車時(shí)才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場(chǎng)報(bào)告并與停車場(chǎng)管理人員前去派出所報(bào)案。停車場(chǎng)管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場(chǎng)及被盜的經(jīng)過(guò)。車主購(gòu)置該車用去人民幣28萬(wàn)元,由于該車已在保險(xiǎn)公司投保綜合險(xiǎn),保險(xiǎn)公司便按保險(xiǎn)約定向車主賠付人民幣18.2萬(wàn)元。同時(shí),保險(xiǎn)公司已依法取得代位追償權(quán),請(qǐng)求法院判令停車場(chǎng)的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣18.2萬(wàn)元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場(chǎng),停車場(chǎng)管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險(xiǎn)公司向車主賠付保險(xiǎn)金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險(xiǎn)公司賠償人民幣18.2萬(wàn)元。

【文華花園停車場(chǎng)丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號(hào)為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場(chǎng)停放,進(jìn)場(chǎng)時(shí)向管理人員領(lǐng)取?quot;車場(chǎng)出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場(chǎng)。1996年8月19日凌晨4點(diǎn)多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場(chǎng),文華花園停車場(chǎng)的值班員向司機(jī)要“車場(chǎng)出入證”,司機(jī)說(shuō)沒(méi)有,同時(shí)在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈(zèng)_出停車場(chǎng),值班員在追不到的情況下向沿河派出所報(bào)案。當(dāng)天上午,賈某去停車場(chǎng)取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見(jiàn)了,遂向值班員詢問(wèn),才得知車輛被盜,也向沿河派出所報(bào)案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場(chǎng)管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費(fèi)”;“臨時(shí)性保管的車輛,在本區(qū)場(chǎng)內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時(shí)間的停放證,并預(yù)交停車場(chǎng)停車費(fèi):不申報(bào)、不預(yù)交車輛停放費(fèi)的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任?！?996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)三車管理的通知》,要求"臨時(shí)性保管的車輛,需過(guò)夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費(fèi),否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長(zhǎng)期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報(bào)、預(yù)交車輛停放費(fèi)。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍是機(jī)動(dòng)車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場(chǎng)停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場(chǎng)出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場(chǎng)時(shí)按停車時(shí)間交納保管費(fèi),物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場(chǎng)而又沒(méi)有《車場(chǎng)出入證》的情況下,未能及時(shí)利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過(guò)錯(cuò),應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定向被告補(bǔ)交保管費(fèi),賈某的失車損失應(yīng)按車輛購(gòu)置價(jià)格與車輛購(gòu)置附加費(fèi)之和,再扣減折舊計(jì)算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒(méi)有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場(chǎng)補(bǔ)交車輛保管費(fèi)人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購(gòu)買的B11號(hào)車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時(shí)張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報(bào)案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU(xiǎn)公司索賠了保險(xiǎn)金237600元。保險(xiǎn)公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號(hào)車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費(fèi),但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒(méi)有從事住宅區(qū)類機(jī)動(dòng)車保管業(yè)務(wù),對(duì)車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險(xiǎn)公司的賠償請(qǐng)求。保險(xiǎn)公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問(wèn)題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場(chǎng),又沒(méi)有收取任何車輛的停放保管費(fèi)。車位業(yè)主交納的管理費(fèi)與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費(fèi)性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費(fèi)用。業(yè)主不能因?yàn)榻患{了管理費(fèi),而要求管理公司對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因?yàn)榈骄茦侨ハM(fèi)就要求酒樓賠償其消費(fèi)過(guò)程中丟失的錢財(cái),不能因?yàn)橄蛘{了稅,而要

求政府對(duì)自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國(guó)家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費(fèi)并不是財(cái)產(chǎn)保管費(fèi),也不含任何財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場(chǎng),且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費(fèi)用,并在車輛出入該住宅區(qū)時(shí)依照規(guī)定接受查驗(yàn),應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實(shí)履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險(xiǎn)公司并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請(qǐng)求市人大明確車位收費(fèi)性質(zhì)】對(duì)于物業(yè)管理公司管理的停車場(chǎng)車輛被盜,深圳市兩級(jí)法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費(fèi)或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來(lái)許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時(shí)將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點(diǎn):車輛被盜屬社會(huì)治安問(wèn)題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租

金,而非保管費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi),深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對(duì)此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及停車費(fèi)發(fā)票需要改為車位場(chǎng)地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請(qǐng)示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場(chǎng)地有償使用性質(zhì),停車費(fèi)屬于場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請(qǐng)法院在辦理此類案件時(shí)遵照?qǐng)?zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會(huì)議通過(guò)了對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場(chǎng)管理】為了正確把握和處理停車場(chǎng)車輛丟失的賠償問(wèn)題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級(jí)人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價(jià)局等單位的7名同志組成的汽車停車場(chǎng)管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場(chǎng)管理、收費(fèi)、維護(hù)等問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問(wèn)了新加坡16個(gè)

住宅區(qū)、20個(gè)停車場(chǎng)。香港2個(gè)住宅區(qū)、4個(gè)停車場(chǎng),并訪問(wèn)了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理關(guān)系,加強(qiáng)車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過(guò)調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見(jiàn),于1998年6月4日呈報(bào)市政府辦公廳審批。

第四篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項(xiàng)在總成本中所占比

管理人員費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》對(duì)于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個(gè)部分，其中第一項(xiàng)就是：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費(fèi)用叫“綜合管理費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：這其實(shí)就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負(fù)責(zé)公共設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和業(yè)主個(gè)人設(shè)施維護(hù)等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個(gè)30萬(wàn)平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會(huì)保險(xiǎn)大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費(fèi)、服裝費(fèi)等其他福利費(fèi)用，這部分浮動(dòng)范圍較大，沒(méi)有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.32元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號(hào)文件：1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；2.每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運(yùn)行費(fèi)

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第二項(xiàng)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動(dòng)場(chǎng)地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長(zhǎng)指出這些系統(tǒng)的維護(hù)費(fèi)用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費(fèi)用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費(fèi)等。其中電梯費(fèi)用，請(qǐng)參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為：0.31元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常

新市場(chǎng)營(yíng)銷法則 助推企業(yè)成長(zhǎng)電子商務(wù)營(yíng)銷食品餐飲營(yíng)銷建筑房產(chǎn)營(yíng)銷消費(fèi)品營(yíng)銷

使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；5.定期清洗外墻。

服務(wù)好壞決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費(fèi)一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第三項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。在之前相關(guān)文件中，該費(fèi)用為“保潔費(fèi)”。

費(fèi)用構(gòu)成：該部分費(fèi)用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費(fèi)用；垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負(fù)責(zé)。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.08元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認(rèn)為，從費(fèi)用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強(qiáng)調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3.每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；4.對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。秩序維護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第五項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，之前稱為“保安費(fèi)”。費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費(fèi)用及安保器具費(fèi)用，此外還包括消防用具的檢驗(yàn)維護(hù)費(fèi)用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.05元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理；3.看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；4.夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

費(fèi)用名稱：《辦法》所列費(fèi)用第四項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

費(fèi)用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：購(gòu)買苗木的成本，日常護(hù)理用藥費(fèi)用，日常護(hù)理用具費(fèi)用，冬季防寒費(fèi)用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護(hù)理費(fèi)用是物業(yè)管理的主要支出項(xiàng)目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》中，參考價(jià)格為0.07元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費(fèi)用

《辦法》所列費(fèi)用第六項(xiàng)為辦公費(fèi)用。劉玉慧指出這里所說(shuō)的辦公費(fèi)用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費(fèi)用，這項(xiàng)費(fèi)用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因?yàn)樗急壤淮蟆Ｖ饕ㄞk公用品成本，其中一些價(jià)值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊，一般按5年期進(jìn)行折舊?！掇k法》所列費(fèi)用第八項(xiàng)為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，主要是對(duì)公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險(xiǎn)。這是以前文件中從未提到過(guò)的費(fèi)用項(xiàng)目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項(xiàng)為經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，如組織各類活動(dòng)所需的費(fèi)用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

通常，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認(rèn)為，這兩種收費(fèi)方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因?yàn)槭酆蠊啃^(qū)物業(yè)管理費(fèi)為政府定價(jià)，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低，如果采取酬金制，勢(shì)必要提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)較低，物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損，但他們會(huì)通過(guò)采取其他延伸服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)虧損，對(duì)業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，

第五篇：無(wú)錫市檔案局2016

無(wú)錫市檔案局2016 重點(diǎn)目標(biāo)任務(wù)考核總結(jié)

根據(jù)市委向我局下達(dá)《2016重點(diǎn)工作目標(biāo)任務(wù)書》所列項(xiàng)目，現(xiàn)將完成情況逐項(xiàng)匯報(bào)如下：

項(xiàng)目

一、啟動(dòng)并推進(jìn)數(shù)字檔案館建設(shè)（二期）工程 考核目標(biāo)：完成數(shù)字檔案館系統(tǒng)需求調(diào)研及試用調(diào)試、驗(yàn)收，制定《數(shù)字檔案館系統(tǒng)建設(shè)方案》，完成館藏檔案數(shù)字化掃描1000萬(wàn)頁(yè)以上，并著入、掛接相應(yīng)數(shù)據(jù)，完成1600萬(wàn)頁(yè)原有數(shù)據(jù)的質(zhì)檢與校對(duì)。

完成情況：根據(jù)檔案信息化重點(diǎn)工作實(shí)際情況，我局成立數(shù)字檔案館建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。數(shù)字檔案館系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)經(jīng)過(guò)前期調(diào)研、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、代碼實(shí)現(xiàn)、系統(tǒng)測(cè)試、修改完善等階段，于11月24日組織相關(guān)人員對(duì)系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行了驗(yàn)收，形成驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。截至11月底，館藏檔案掃描共計(jì)12351617頁(yè)（超額完成），移交數(shù)據(jù)6800453頁(yè)，移交目錄條數(shù)2760824條。我局由信息處人員組成質(zhì)量驗(yàn)收組，對(duì)檔案數(shù)字化過(guò)程中的質(zhì)量情況進(jìn)行監(jiān)督抽查，驗(yàn)收組制定了檢查人員職責(zé)，每天上下午至少檢查一次，至少抽查20條目錄、20幅掃描圖像，做好檢查記錄，周末形成周報(bào)，周報(bào)內(nèi)容主要包括本周掃描數(shù)量、目錄著錄條數(shù)，累計(jì)數(shù)量，抽查的數(shù)質(zhì)量情況，抽查中存在的問(wèn)題，下一步的建議等。移交數(shù)據(jù)進(jìn)行抽檢，檢查率10%以上。核對(duì)老舊數(shù)據(jù)16255602頁(yè)完 成。因前期部分掃描檔案技術(shù)參數(shù)較低（200dpi），圖像不清晰，或掛接錯(cuò)誤，校對(duì)完畢后9030891頁(yè)數(shù)據(jù)可用，剩余的需要重新掃描和著錄。

項(xiàng)目

二、2016市級(jí)進(jìn)館單位檔案資料移交工作 考核目標(biāo)：向全市有關(guān)部門、單位下發(fā)進(jìn)館工作文件，按照三年進(jìn)館計(jì)劃，完成2005年前（含）檔案資料移交工作，接收20家進(jìn)館單位的移交，由局領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)業(yè)務(wù)骨干，分組對(duì)各進(jìn)館單位開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查。

完成情況：根據(jù)進(jìn)館工作計(jì)劃，2005年前（含）檔案資料的移交工作已進(jìn)入最后一年，三月初向全市下發(fā)進(jìn)館工作文件，有序推進(jìn)該項(xiàng)工作。9月底至10月初，從全局人員中抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干，由4位局領(lǐng)導(dǎo)分別帶隊(duì)對(duì)各進(jìn)館單位進(jìn)行檔案工作評(píng)估及業(yè)務(wù)指導(dǎo)。其后，相關(guān)工作人員上門對(duì)各單位的進(jìn)館檔案進(jìn)行檢查，提出具體整改意見(jiàn)。截至目前，已接收長(zhǎng)安鎮(zhèn)黨委、政府，陽(yáng)山鎮(zhèn)黨委、政府，玉祁鎮(zhèn)黨委、政府，市一中、市一女中、梁溪公證處、錫城公證處、醫(yī)管中心、無(wú)錫仲裁委員會(huì)等21家單位的檔案資料移交工作，共計(jì)24967卷又17000件。

項(xiàng)目

三、建設(shè)無(wú)錫市國(guó)家重點(diǎn)檔案目錄庫(kù)

考核目標(biāo)：根據(jù)國(guó)家檔案局“十三五”國(guó)家重點(diǎn)檔案保護(hù)與開發(fā)工作要求，制定無(wú)錫市及各市（縣）區(qū)保護(hù)與開發(fā)工作方案，上報(bào)民族工商業(yè)同業(yè)公會(huì)檔案保護(hù)與開發(fā)明細(xì)資料。建設(shè)本市國(guó)家重點(diǎn)檔案目錄庫(kù)，涵蓋全市所有國(guó)家重點(diǎn) 檔案，匯總制作市檔案館及各市（縣）、區(qū)檔案館館藏國(guó)家重點(diǎn)檔案的文件級(jí)電子目錄，年底前完成3500卷國(guó)家重點(diǎn)檔案的文件級(jí)電子目錄。

完成情況：根據(jù)國(guó)家檔案局十三五期國(guó)家重點(diǎn)檔案保護(hù)與開發(fā)工作要求，建設(shè)無(wú)錫全市范圍的國(guó)家重點(diǎn)檔案目錄庫(kù)。目錄庫(kù)建設(shè)涵蓋整個(gè)無(wú)錫地區(qū)所有國(guó)家重點(diǎn)檔案，由市檔案館牽頭，匯總制作無(wú)錫市館及所有市（縣）、區(qū)檔案館館藏國(guó)家重點(diǎn)檔案的文件級(jí)電子目錄。無(wú)錫全市共有國(guó)家重點(diǎn)檔案36827卷（冊(cè)）又430件，截至目前，已完成3500卷國(guó)家重點(diǎn)檔案的文件級(jí)電子目錄，共建立文件級(jí)電子目錄32000余條，內(nèi)容涉及無(wú)錫縣政府及所屬機(jī)關(guān)、區(qū)、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、社會(huì)團(tuán)體的各種來(lái)往公文、任免文件、調(diào)查表等，以及法院審理的各類案件等諸多內(nèi)容。該批目錄12月底前將向省檔案局移交，匯入江蘇省國(guó)家重點(diǎn)檔案目錄庫(kù)。

項(xiàng)目

四、指導(dǎo)全市各級(jí)各類單位貫徹落實(shí)國(guó)家檔案局9號(hào)令

考核目標(biāo)：編制全市各級(jí)各類檔案館收集各門類、各種載體檔案名錄及進(jìn)館方案，完成向省檔案局報(bào)送審批一系列工作。指導(dǎo)全市各級(jí)各類單位建設(shè)覆蓋民生領(lǐng)域、內(nèi)容豐富、結(jié)構(gòu)合理的檔案資源體系，科學(xué)劃定各類專題檔案的收集范圍。

完成情況：制定《無(wú)錫市檔案館收集檔案范圍實(shí)施細(xì)則》及綜合檔案館接收檔案資料單位名冊(cè)，于年底前以市委、市 政府“兩辦”名義下發(fā)，明確全市各級(jí)各類檔案館收集各門類、各載體檔案名錄及進(jìn)館方案，科學(xué)劃定各類業(yè)務(wù)性專題檔案的收集范圍，指導(dǎo)相關(guān)單位做好專業(yè)檔案歸集與整理。在無(wú)錫市區(qū)劃調(diào)整工作中，積極組織調(diào)研，印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)行政區(qū)劃調(diào)整中檔案管理工作的通知》，對(duì)相關(guān)檔案的歸屬流向等管理工作提出明確的意見(jiàn)。加強(qiáng)全市面上指導(dǎo)，推進(jìn)各級(jí)各類單位貫徹落實(shí)國(guó)家檔案局8號(hào)令、9號(hào)令、10號(hào)令，在市民中心內(nèi)的機(jī)關(guān)檔案管理中心，為市級(jí)機(jī)關(guān)各部門集中提供歸檔、保管、利用等方面的檔案管理服務(wù)，對(duì)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等企業(yè)按本局與市國(guó)資委聯(lián)合制定的《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家檔案局第10號(hào)令的意見(jiàn)》要求，開展實(shí)地檢查指導(dǎo)和培訓(xùn)講座等活動(dòng)，促進(jìn)基層單位從源頭上確保檔案工作規(guī)范化。全市寺觀教堂檔案工作星級(jí)創(chuàng)建數(shù)量過(guò)半，在醫(yī)療衛(wèi)生、學(xué)校教育等系統(tǒng)管辦合并中及時(shí)給予指導(dǎo)，醫(yī)療系統(tǒng)按計(jì)劃完成星級(jí)測(cè)評(píng)，教育系統(tǒng)在管辦合并之前全面達(dá)到星級(jí)規(guī)范。

項(xiàng)目

五、整理、編輯無(wú)錫民族工商業(yè)老照片專題檔案 考核目標(biāo)：以“傳承工商基因，弘揚(yáng)工匠精神”為主題，挖掘、梳理、篩選一批以榮、唐、楊、薛四大家族為代表的無(wú)錫民族工商企業(yè)老照片檔案，依托館藏，結(jié)合征集，編輯《無(wú)錫老照片?第二輯——無(wú)錫民族工商業(yè)圖片集》，發(fā)揮檔案存史、資政、育人功能。

完成情況：依托館藏，從館藏一萬(wàn)多張照片里初選出一千多張照片；同時(shí)向無(wú)錫檔案系統(tǒng)各市（縣）區(qū)檔案館專題 征集100多張照片。在此基礎(chǔ)上對(duì)1100多張照片進(jìn)行復(fù)選，最終篩選出符合條件的照片600多張，分為五大類，十八小類，編制入選照片目錄。截至2016年九月底完成無(wú)錫老照片?第二輯《百年輝煌?無(wú)錫民族工商業(yè)圖片集》編輯工作，并交專家進(jìn)行初審，按照專家意見(jiàn)補(bǔ)充完善書籍內(nèi)容后，再次提請(qǐng)專家復(fù)審。《百年輝煌?無(wú)錫民族工商業(yè)老照片》一書完成編輯提交專家初審之時(shí)，為擴(kuò)大影響，著手開展同名展覽的籌備工作，從600多張照片中初選出100張展出，制定并完善整個(gè)展覽的具體流程，撰寫展覽的前言和欄目說(shuō)明，補(bǔ)充完善展覽照片內(nèi)容。

項(xiàng)目

六、完成控編減編、三公經(jīng)費(fèi)控制目標(biāo) 完成情況：我局編內(nèi)人員數(shù)量符合編制要求，2016無(wú)控編減編任務(wù)。對(duì)照中央和省市關(guān)于公款旅游、辦公用房、公車管理等一系列制度要求，自查“三公”經(jīng)費(fèi)預(yù)算和實(shí)際支出等內(nèi)容。對(duì)人員外出進(jìn)行嚴(yán)格管理，嚴(yán)格執(zhí)行《領(lǐng)導(dǎo)離錫外出請(qǐng)假備案制度》，對(duì)局黨組主要領(lǐng)導(dǎo)及成員離錫、出國(guó)（境）參加各種學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、考察活動(dòng)實(shí)行事前登記報(bào)備。其他人員凡出國(guó)（境）參加各類學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、考察活動(dòng)，均需提前申請(qǐng)備案，經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可出行，事后報(bào)銷有關(guān)費(fèi)用時(shí)嚴(yán)格審查各類憑證、單據(jù)，要求提供對(duì)應(yīng)的通知文件、培訓(xùn)計(jì)劃等書面材料。局黨組成員、退休局領(lǐng)導(dǎo)、在職科級(jí)以上干部及保密崗位人員將個(gè)人持有的護(hù)照、港澳通行證、往來(lái)臺(tái)灣地區(qū)通行證上交組織，由局組織人事部門 負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管，上述人員因公因私出國(guó)（境）均需提前申請(qǐng)，獲批后方可拿到有關(guān)證照，辦理出國(guó)（境）手續(xù)。嚴(yán)格執(zhí)行公車管理制度，對(duì)公車使用實(shí)行事前申請(qǐng)登記、事畢立即交接車鑰匙制度，并審核每次加油的消費(fèi)數(shù)額及理由。繼續(xù)控制好辦公用房的使用，檢查核對(duì)每一間辦公用房的鑰匙，并進(jìn)行統(tǒng)一保管，騰退出來(lái)的辦公用房未被重新占用。

項(xiàng)目

七、做好部門統(tǒng)計(jì)工作

完成情況：按照《無(wú)錫市部門統(tǒng)計(jì)工作規(guī)范化測(cè)評(píng)表》要求，按時(shí)登錄“無(wú)錫統(tǒng)計(jì)宏觀數(shù)據(jù)庫(kù)”，錄入本局相關(guān)情況的數(shù)據(jù)信息。

項(xiàng)目

八、加強(qiáng)節(jié)能管理，建設(shè)“兩性”機(jī)關(guān)。完成公共機(jī)構(gòu)節(jié)能《2016年目標(biāo)任務(wù)書》工作內(nèi)容

完成情況：將節(jié)能工作列入全局工作計(jì)劃，建立節(jié)能工作專管員制度，定期登陸專門軟件更新節(jié)能動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，報(bào)送統(tǒng)計(jì)表和材料，并建立一套節(jié)能工作臺(tái)帳。平時(shí)，對(duì)水、電、汽油、紙張印刷這四項(xiàng)主要節(jié)能指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格管理，實(shí)行公車加油卡集中管理、領(lǐng)導(dǎo)審批、逐次登記等措施，控制加油周期、次數(shù)和費(fèi)用支出。據(jù)初步估算，本局全年用電、用水、用油及印刷用紙用輛均符合人均用輛指標(biāo)。冬夏兩季，調(diào)整空調(diào)開啟時(shí)段，對(duì)庫(kù)房在夜間溫度較低時(shí)，停止不必要的空調(diào)運(yùn)行，限制辦公區(qū)空調(diào)的溫度設(shè)定。注重環(huán)境布置，在大廳、走廊、電梯、衛(wèi)生間等部位張貼節(jié)能宣傳小貼士、友情提醒等，使節(jié)能環(huán)保文化滲透到辦公場(chǎng)所的每個(gè)角落，提醒大家時(shí)時(shí)處處注意能源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)。在6月份“環(huán)境月”和“節(jié)能宣傳周”期間，采取有效措施，做到少用空調(diào)、少用電梯、少開公車、減少照明。以實(shí)際行動(dòng)踐行低碳工作方式。6月14日“低碳日”能源緊缺體驗(yàn)活動(dòng)當(dāng)天，停開空調(diào)、停用電梯、不開公共區(qū)域照明燈。局領(lǐng)導(dǎo)帶頭不使用公車，有條件的干部職工乘坐公交或步行上下班。

無(wú)錫市檔案局 2016年12月21日