第一篇：小區(qū)停車位權(quán)屬分析

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小區(qū)停車位權(quán)屬分析

許尚豪 中國人民大學(xué)法學(xué)院 講師 , 王仰光

關(guān)鍵詞: 停車位/業(yè)主/優(yōu)先使用權(quán)

內(nèi)容提要: 物權(quán)法草案第六稿確定了業(yè)主對(duì)小區(qū)的停車位享有優(yōu)先使用權(quán),尊重了業(yè)主的利益和開發(fā)商的利益。但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優(yōu)先的選擇方式,雖體現(xiàn)了意思自治,但不利于保護(hù)業(yè)主的利益,應(yīng)采用法定方式優(yōu)先,以約定為補(bǔ)充。

小區(qū)停車位,在物權(quán)法草案中稱為車庫,其權(quán)屬的確定關(guān)系到業(yè)主、開發(fā)商之間的權(quán)益,小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活和工作的便利及安全。長期以來,我國法律對(duì)此沒有規(guī)定,盡管我國物權(quán)法草案規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。該規(guī)定部分解決了舊方案存在的問題,但仍然存在缺陷。故筆者在此進(jìn)行進(jìn)一步探討。筆者認(rèn)為,小區(qū)停車位在首先滿足業(yè)主的需要的前提下,應(yīng)明確其屬于全體業(yè)主共同共有,因?yàn)檫@樣規(guī)定有利于解決我國現(xiàn)階段小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛,與外國的立法例相一致,且符合民法規(guī)范調(diào)整利益關(guān)系的類型。

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一、我國小區(qū)停車位權(quán)屬現(xiàn)狀

小區(qū)停車位的所有權(quán),從時(shí)間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開發(fā)商所有。第二類為后繼所有權(quán),指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在現(xiàn)實(shí)生活中,就第一類所有權(quán)并無爭議,有爭議的為第二類所有權(quán)的歸屬。

從我國當(dāng)前的現(xiàn)狀來看,有關(guān)小區(qū)內(nèi)停車位,主要有三種形式。

第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨(dú)立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。[1]其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有。對(duì)這類停車位,我們稱其為車庫,開發(fā)商對(duì)這26類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行出讓,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售,而在分別銷售中則將車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的小區(qū)的業(yè)主個(gè)人所有。

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第二種形式:是小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售,多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開發(fā)商對(duì)其投入極其有限,且已將其計(jì)入公攤面積進(jìn)行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實(shí)生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi),而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。

第三種形式:小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對(duì)于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)車位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁徺I費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒?一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分?jǐn)備N售,否則為分別銷售;另一種是成本計(jì)算方法,即小區(qū)車庫成本計(jì)算到房屋價(jià)格中為分?jǐn)備N售,只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中,多以業(yè)主是否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷,如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開發(fā)商所有。[2]相對(duì)而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)槲覀兒茈y查明開發(fā)商是否將建筑成本分?jǐn)備N售,而且在我國

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現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中對(duì)此問題有相應(yīng)條款說明。文件規(guī)定雙方對(duì)停車費(fèi)用要事先進(jìn)行約定,購房人在簽訂購房合同時(shí)便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價(jià)格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。

二、比較法的借鑒

對(duì)于公共小區(qū)來說,停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國或地區(qū)的立法中,對(duì)此問題均有所規(guī)定,我國物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行吸收和借鑒。

(一)德國法

德國1973年7月30日修正的《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)規(guī)定,“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng),視為有獨(dú)立性之房間?！?[3]因此在德國車庫作為一種獨(dú)立的物,其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作為從物,直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益,其可以不用支付該車庫的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是,即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有,對(duì)停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。[4]

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(二)日本法

在日本,區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場(chǎng)被分成兩類:一為屋外停車場(chǎng),通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內(nèi)停車場(chǎng),指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車場(chǎng),一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層,但也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。對(duì)屋外停車場(chǎng)日本的司法實(shí)踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán),且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。

對(duì)屋內(nèi)停車場(chǎng)的權(quán)屬日本學(xué)界存有爭議,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場(chǎng),從而使其在日本的司法實(shí)踐中占據(jù)了絕對(duì)的主流地位。但學(xué)界對(duì)其持批評(píng)態(tài)度,認(rèn)為該裁判無法解決如下問題:其一,凡區(qū)分所有建筑物內(nèi)附設(shè)的停車場(chǎng)均得肩負(fù)某些配套設(shè)施功能,其在使用上缺乏獨(dú)立性;其二,若在停車場(chǎng)中存在某些共用設(shè)施,其他區(qū)分所有權(quán)人為利用這些共用設(shè)施,進(jìn)人屬于他人專有區(qū)域的權(quán)利根據(jù)。[5]

(三)法國法

在法國,新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定的義務(wù):在建筑物基地內(nèi),按一戶一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶設(shè)計(jì)停車場(chǎng)。學(xué)界及司法實(shí)踐認(rèn)為,區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域?yàn)榉謩e的不動(dòng)產(chǎn),即停車位必須另

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行購買;并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購買基地內(nèi)之停車位。

(四)美國法

美國法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計(jì),遵循兩個(gè)最基本的原則,一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán),二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。[6]可以看出,美國法律的規(guī)則設(shè)計(jì)與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán),避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區(qū)內(nèi)車庫單獨(dú)買賣,有效的避免了車庫所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當(dāng)然美國也有作為獨(dú)立專有部分可以單獨(dú)買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營,本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫。

(五)加拿大多倫多市

多倫多市是按住戶臥室為標(biāo)準(zhǔn)來配置停車位的,其法定要求是:開發(fā)商必須為擁有2間臥室的住戶配置1個(gè)停車位,為擁有3間以上臥室的住戶配置2個(gè)停車位。同時(shí)還得在基地上,以每4個(gè)區(qū)分所有權(quán)人為單位,設(shè)置1個(gè)供來客使用的停車位。其停車位的所有權(quán)附屬于小區(qū)內(nèi)的住房。

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(六)澳門地區(qū)民法

澳門地區(qū)民法典1315條規(guī)定:“分層建筑物中之車位,如其所占之空間被適當(dāng)定界,且可自接通往分層建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以為獨(dú)立單位,即使該等車位之間并非相互區(qū)別及分離者亦然。被適當(dāng)定界之空間系指以不能除掉之方式劃分相鄰之分區(qū)范圍,當(dāng)中標(biāo)明本身之編號(hào)或名稱。”可見,澳門地區(qū)民法典與德國法相似,也把一部分車庫作為獨(dú)立的物。但除了該特定的車位外,對(duì)于其他類型的停車位,澳門地區(qū)民法未作專門的規(guī)定,一般認(rèn)為其屬于全體業(yè)主共同共有。

(七)臺(tái)灣地區(qū)民法

我國臺(tái)灣地區(qū)將車庫依據(jù)不同的類型作出不同的規(guī)則處理。其把車庫分為三種類型:第一,法定車庫。這種法定車庫,無獨(dú)立權(quán)狀,以共用部分分配給承租戶,須隨主建物一并移轉(zhuǎn),但可以依分管協(xié)議,交由某一戶或某些住戶使用。第二,自行增設(shè)車庫。這種類型的車庫不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分,而是單獨(dú)的“物”。其具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及權(quán)狀,但其不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定,不得違反建筑規(guī)劃。第三,獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車庫。其具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、權(quán)狀及可單獨(dú)移轉(zhuǎn)。其在使用權(quán)益上,負(fù)有供“公眾使用”的義務(wù)。在建筑物區(qū)分所有特別是形成了小區(qū)的情況下,建造這種類型的車庫,供到訪的客人、送貨

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物到小區(qū)的超市及其他售貨部門、為設(shè)置在小區(qū)的銀行押運(yùn)現(xiàn)鈔等停車之用。[7]

從以上國家及地區(qū)的論述及分析可以看出,對(duì)于小區(qū)停車位的權(quán)屬,各國規(guī)定大體相似。即小區(qū)停車位屬于全體業(yè)主共有,停車位只可在小區(qū)業(yè)主之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但如果小區(qū)的停車位為獨(dú)立的物,則立法各異,一般允許開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定其所有權(quán)。

三、立法的規(guī)范分析

(一)停車位權(quán)屬所涉利益及規(guī)范分析

民事法律規(guī)范的核心任務(wù)為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型,設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系從總體上來講,主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系,民事主體的利益與國家利益之間的關(guān)系,民事主體的利益和社會(huì)公共利益之間的關(guān)系。[8]對(duì)于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系,在通常情況下,會(huì)采用任意性規(guī)范去調(diào)整、倡導(dǎo)性規(guī)范或混合性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整;對(duì)于民事主體的利益和國家利益、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系則通過強(qiáng)行性規(guī)范去調(diào)整。

首先應(yīng)明確停車位權(quán)屬之爭所屬利益的性質(zhì),即其調(diào)整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會(huì)公共的

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利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應(yīng)該運(yùn)用任意性、倡導(dǎo)性或混合性的規(guī)范去調(diào)整;如果其為民事主體與國家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,則應(yīng)該運(yùn)用強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。

筆者認(rèn)為,不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,因?yàn)橥＼囄坏那樾蜗喈?dāng)復(fù)雜,如果是具有獨(dú)立地位的停車位,如專門供公眾停車的停車場(chǎng),應(yīng)屬于民事主體之間的爭議,應(yīng)由任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性或混合性規(guī)范進(jìn)行處理。但小區(qū)停車位的權(quán)屬之爭,情形比較復(fù)雜。如果停車位可以登記,則開發(fā)商與已購買該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系,他們之間采取協(xié)商的形式解決利益沖突,即法律不采取強(qiáng)行法規(guī)范二者之間的關(guān)系。但就整個(gè)社區(qū)的業(yè)主的利益與開發(fā)商的利益而言,其屬于民事主體與社會(huì)公共利益的關(guān)系,所以應(yīng)由強(qiáng)行法進(jìn)行規(guī)范。

(二)具體規(guī)范內(nèi)容分析

就物權(quán)法本條的規(guī)定而言,其規(guī)范的內(nèi)容分為兩種情況:第一種情況為民事主體之間的關(guān)系,該關(guān)系由任意法進(jìn)行調(diào)整。對(duì)其而言,開發(fā)商與業(yè)主可以約定將停車位銷售給業(yè)主,則該停車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸業(yè)主所有。第二種情況是全體業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系,而二者的關(guān)系為民事主體與社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,因此應(yīng)用強(qiáng)行法進(jìn)行規(guī)范。

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而物權(quán)法第76條第2款賦予當(dāng)事人選擇的權(quán)利,為任意性規(guī)范,因此背離了規(guī)范的性質(zhì),應(yīng)予以更正。既應(yīng)明確停車位的所有權(quán)歸主體業(yè)主共有,且不允許開發(fā)商在合同中進(jìn)行約定。當(dāng)然,這樣可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商采取分?jǐn)傎M(fèi)用或者捆綁式的銷售方式,會(huì)損害無車的業(yè)主或者不想購?fù)＼囄粯I(yè)主的利益。但因?yàn)樵谖覈?現(xiàn)實(shí)情況并不是每一住戶均配一停車位,因此對(duì)于無車或者不想購車的業(yè)主,其完全可以選擇不購買停車位。如果開發(fā)商采取分?jǐn)傎M(fèi)用的辦法,將所有的停車位籠統(tǒng)地轉(zhuǎn)為所有業(yè)主所有,則可以由業(yè)主大會(huì)對(duì)此事進(jìn)行投票處理,由有車者對(duì)無車者進(jìn)行補(bǔ)償。又因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的停車位從總體而言,體現(xiàn)了小區(qū)所有業(yè)主的利益,因此其停車位的轉(zhuǎn)移也應(yīng)受限制,只允許其在小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)移。

四、草案評(píng)析

我國《物權(quán)法》草案第六稿規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有。筆者認(rèn)為,車位、車庫的歸屬問題,涉及廣大業(yè)主的切身利益,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,作為建筑物的附屬設(shè)施,應(yīng)首先滿足小區(qū)居民的需要。即在不考慮停車位所有權(quán)的情況下,采用我國立法一貫的立法技術(shù),首先確定了業(yè)主停車位的優(yōu)先使用權(quán),有利于滿足業(yè)主的停車?yán)婧烷_發(fā)商所有的利益。因?yàn)閺哪壳岸鄶?shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，文章來源：中顧法律網(wǎng)

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對(duì)車位、車庫的歸屬使用有的是業(yè)主購買的,有的是開發(fā)商附贈(zèng)的,有的是業(yè)主承租的,一般都有約定。法律以約定的方式規(guī)范車位、車庫的歸屬,體現(xiàn)了意思自治,尊重了現(xiàn)實(shí)生活,但因多數(shù)開發(fā)商大都將停車位約定歸自己所有,所以該規(guī)定可能不利于業(yè)主的利益。

停車位的權(quán)屬有法定與約定兩種形式,物權(quán)法草案采取了約定的形式。但從國外的制度看,沒有一個(gè)國家對(duì)于車庫的權(quán)屬純粹以約定的方式處理,而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決,且法定優(yōu)先,約定作為補(bǔ)充。所以,筆者認(rèn)為,停車位屬于業(yè)主的共同所有,有約定的除外,可能更有利于保護(hù)業(yè)主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關(guān)系。

注釋:

[1]王利明.中國民法案例與學(xué)理研究(物權(quán)篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.[2] 庫里達(dá).窗前綠地攫頂空間停車位是誰的?—談物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個(gè)問題[J].新疆人大,2005,(8).[3] 陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.文章來源：中顧法律網(wǎng)

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[4] 張學(xué)哲.停車位特別使用權(quán)在住宅所有權(quán)人共同體內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓[A].王洪亮.中德私法研究[C],北京:北京大學(xué)出版社2006.275-279.[5] 卓潔輝.區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場(chǎng)的比較法研究[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào),2003,(2).[6]]戴忠喜.把住宅小區(qū)控制權(quán)交給全體業(yè)主-兼談美國法中住宅小區(qū)車庫、會(huì)所、綠地歸屬[N].中國房地產(chǎn)報(bào),2005.9.19.[7]崔建遠(yuǎn).小區(qū)車庫的歸屬論[EB/OL].中國民商法律網(wǎng)ht-p://004km.cn/weizhang/default.asp? id=24820.[8] 王軼.對(duì)中國民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考—過分側(cè)重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制與社會(huì)發(fā)展,2006,(1).

第二篇：小區(qū)停車位租賃協(xié)議

金蘭庭院小區(qū)停車位租賃協(xié)議

編號(hào)：

甲方：邦尼物業(yè)金蘭庭院物業(yè)服務(wù)中心

乙方： 號(hào)樓 單元 室，業(yè)主，車牌號(hào)：，為了進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)的車輛管理和合理使用小區(qū)停車位，現(xiàn)對(duì)車主（業(yè)主）租用小區(qū)停車位相關(guān)事宜約定如下：

一、該車主（業(yè)主）租用 號(hào)停車位（位于）停車位使用年限： 年 月 日至 年 月 日，如需繼續(xù)租用，必須于租賃期限到期前30天辦理續(xù)簽手續(xù)。

二、車位使用費(fèi)的交納。使用與管理

1、車位使用費(fèi)暫定為600元/年，今后根據(jù)物價(jià)水平作相應(yīng)的調(diào)整；“車位使用費(fèi)”只是停車位使用費(fèi)，物業(yè)中心不提供對(duì)車輛的管理服務(wù)；

2、車位使用費(fèi)由物業(yè)服務(wù)中心收繳，用于停車位的維修等，剩余部分用作小區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和更新或者貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)；

3、每年年末或次年初物業(yè)服務(wù)中心將該項(xiàng)費(fèi)用的收繳和使用情況在小區(qū)的主出入口進(jìn)行公示。

三、車輛管理

1、車輛進(jìn)入小區(qū)出入口時(shí)必須自行刷卡；如果“出入卡”丟失，請(qǐng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系重新辦理（工本費(fèi)20元）。

2、各車主必須按照租用的車位號(hào)正確停放，不得占用別的停車位，不得停放在小區(qū)主干道等公共區(qū)域，不得進(jìn)入樓前小道（彩磚路面）。

3、停車后，請(qǐng)勿將貴重物品留在車內(nèi)。

4、因?yàn)檐囄槐容^分散，物業(yè)中心無法進(jìn)行管理，所以各車輛應(yīng)該自行參保商業(yè)保險(xiǎn)，一旦發(fā)生事故或受損，請(qǐng)及時(shí)報(bào)警處理。

5、不得在停車位上清洗、維修車輛；進(jìn)入小區(qū)的車輛必須確保車輛干凈。

物業(yè)服務(wù)中心： 業(yè)主（車主）： 簽訂日期： 年 月 日

第三篇：小區(qū)停車位管理規(guī)定

小區(qū)停車位管理規(guī)定

物權(quán)法：

第三十條

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十九條

所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

關(guān)于車庫車位租售管理的專門性部門規(guī)章

___年___月___日廣州市國土資源和房屋管理局和廣州市交通委員會(huì)聯(lián)合制定了的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》和___年___月___日兩部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行〈廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定〉的補(bǔ)充通知》，對(duì)車庫車位的租售問題進(jìn)行了專門規(guī)定，主要內(nèi)容如下：

第一，充分保障業(yè)主對(duì)小區(qū)車庫車位租售情況的知情權(quán)。

1、規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售時(shí)，必須按規(guī)劃用于停放汽車的車庫車位的相關(guān)信息填報(bào)完整的樓盤明細(xì)表和項(xiàng)目概況，并在“陽光家緣”網(wǎng)站公示。

2、規(guī)定開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)應(yīng)向購房人明確告知車位、車庫的數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)或最高售價(jià)等情況，并在商品房買賣合同中載明。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示___日，并將出售或者出租方案報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二，保障業(yè)主的首先租售權(quán)。

1、規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫數(shù)量無法滿足本項(xiàng)目業(yè)主需要的，開發(fā)企業(yè)原則上不得向本項(xiàng)目業(yè)主之外的單位或個(gè)人出售或出租。在已滿足本項(xiàng)目業(yè)主購買和租賃需要的前提下，開發(fā)企業(yè)確需將車位、車庫出售或出租給本項(xiàng)目業(yè)主之外的單位或個(gè)人的，必須按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定辦理，也就是租賃業(yè)主以外的單位或個(gè)人最長不超過___個(gè)月。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫數(shù)量無法滿足本項(xiàng)目業(yè)主需要的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取競標(biāo)、搖珠等公開競爭方式出售、出租。

3、車位、車庫權(quán)屬人出租或轉(zhuǎn)讓車位、車庫，也應(yīng)當(dāng)首先滿足本項(xiàng)目業(yè)主的需要。

第三，保障業(yè)主的公平分配權(quán)。

1、規(guī)定商品房項(xiàng)目車位、車庫不得預(yù)售。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。

2、在規(guī)劃用于停放汽車的車庫車位數(shù)少于本項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，每購買一套房屋只能租售一個(gè)車庫車位。

3、為切實(shí)保障業(yè)主的公平分配權(quán)，車位、車庫房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)注明權(quán)屬人已購買本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)或商品房買賣合同編號(hào)，以便主管部門進(jìn)行監(jiān)控和管理。

第四，允許增建機(jī)械和其他車庫車位。

為解決廣州許多較早建設(shè)的小區(qū)缺少車庫車位配套建設(shè)的實(shí)際問題，規(guī)定允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位投資增建地上停車位，未占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的，依照本規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)機(jī)動(dòng)車機(jī)械停車位，但該類車位只能出租，不能出售，并應(yīng)當(dāng)首先滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。

第五，鼓勵(lì)提供機(jī)動(dòng)車位供臨時(shí)停車。為解決部分小區(qū)車位供求關(guān)系緊張的問題，還確定了鼓勵(lì)開發(fā)開發(fā)商提供機(jī)動(dòng)的車位，供臨時(shí)停放的車輛使用。

第六，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。

第七，規(guī)定平時(shí)利用人防工程停車的車位、車庫辦理房地產(chǎn)權(quán)證，但需注明相關(guān)使用注意事項(xiàng)。

第八，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位不得擅自出售或者出租。

第九，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫不得擅自改變使用功能。

第十，監(jiān)管懲罰措施。規(guī)定對(duì)未按本規(guī)定執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要求其整改并退回違規(guī)所得，并在網(wǎng)站和新聞媒體上曝光。違規(guī)行為記入誠信檔案，并向相關(guān)行政管理部門通報(bào)的管理和處罰措施。

第四篇：小區(qū)停車位租賃協(xié)議

小區(qū)停車位租賃協(xié)議1

出租方：(以下簡稱甲方)

承租方：(以下簡稱乙方)身份證地址、號(hào)碼：

甲、乙雙方通過友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達(dá)成協(xié)議如下：

一、租賃標(biāo)的：地面停車位

1.租賃地址：

2. 規(guī)格：平方米：

1.租賃地址：

二、租用期限及其約定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用 年;自 年 月 日起至 年 月 日;

2.房屋租金： 元人民幣;

3.付款方式： a.一次付款計(jì) 元人民幣;

b.每月 元人民幣;

4.租賃期內(nèi)的物業(yè)管理，房屋修繕等費(fèi)用由甲方支付;

5.租用期內(nèi)，乙方有下列情形之一的甲方可以終止合同，收回車位使用權(quán)、乙方需擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方損失。

(1)乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

(2)乙方利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)損害公共利益的;

(3)乙方無故拖欠房屋租金達(dá) 天;

(4)連續(xù)三個(gè)月不付所有費(fèi)用的。

三、雙方責(zé)任及義務(wù)：

四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成按有關(guān)現(xiàn)行法規(guī)辦理或提交有關(guān)仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行仲裁。

本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后即行生效。

五、其它說明：

1.業(yè)主是已承租的.形式買斷相應(yīng)地下停車位在該期限內(nèi)的使用權(quán)，期限為 - 年。

2.承租期限為，另30年在協(xié)議有效的前提下，同意免費(fèi)續(xù)租到 年。

3.租賃費(fèi)用不退還

4.業(yè)主不得將停產(chǎn)位轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或提前終止本協(xié)議。

5.違反協(xié)議，扣除違約金叁萬元。

出租方： 承租方：

年 月 日 年 月 日

小區(qū)停車位租賃協(xié)議2

出租方 (以下簡稱)

承租方 (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則，特制定以下租賃事項(xiàng)：

一、甲方車位：地下停車場(chǎng)內(nèi)車位;

二、乙方車輛型號(hào)：

車輛型號(hào)車牌號(hào)碼車主姓名車輛顏色備注

三、承租方式：

1、甲方將地下___層___號(hào)___車位租予乙方使用。

2、雙方同意租金為___元/月(大寫：___)，甲方有權(quán)根據(jù)政府部門指導(dǎo)價(jià)或規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整收費(fèi)。

3、甲方提供金色家園智能卡壹張，供乙方停車與住宅智能系統(tǒng)出入使用，編號(hào)：收取押金___元/張(合同終止時(shí)憑證退回)，工本費(fèi)___元/張。

4、付費(fèi)方式：乙方必須于每月25日前繳交下月租金，逾期則視作自動(dòng)放棄繼續(xù)租用該車位，管理處有權(quán)自動(dòng)中止智能卡功能，禁止乙方車輛進(jìn)入。

四、甲方權(quán)利與義務(wù)：

1、甲方有權(quán)依法循章對(duì)小區(qū)交通、車輛進(jìn)行管理，并制定車場(chǎng)《車輛管理?xiàng)l例》。

2、甲方有權(quán)禁止任何高度超過2米的車輛，漏油、漏水車輛進(jìn)入停車場(chǎng)。

3、甲方有權(quán)無需事前通知或警告，而將乙方違章車輛鎖扣/拖走處理，所引致的費(fèi)用及后果由乙方負(fù)責(zé)。

4、甲方應(yīng)安排車場(chǎng)管理人員24小時(shí)值班及智能化監(jiān)控管理。

5、甲方應(yīng)負(fù)責(zé)停車場(chǎng)內(nèi)消防設(shè)施、清潔衛(wèi)生處于良好狀態(tài)。

五、乙方權(quán)利與義務(wù)：

1、簽訂《租賃協(xié)議書》時(shí)，必須示金色家園智能卡及提供車主身份證明、車輛行駛證等復(fù)印件。

2、乙方必須購買車輛全部保險(xiǎn)，同時(shí)將車輛鎖好，貴重物品、車輛出入證切勿放置于車內(nèi)。否則造成車輛遺失(包括車內(nèi)物品)及意外損壞，甲方不負(fù)任何賠償責(zé)任。

3、乙方辦理月租停車出入證后，該車輛享有者當(dāng)月內(nèi)不限次數(shù)出入停車場(chǎng)的.權(quán)利。

4、乙方必須將車輛停放在指定的車位界線內(nèi)，否則造成的一切責(zé)任與后果由乙方承擔(dān)。

5、若乙方租用指定車位被其他車輛占用，乙方有權(quán)要求甲方協(xié)助撤離，甲方應(yīng)盡量配合提供。

6、乙方必須遵照出入證的專車專用制度，禁止轉(zhuǎn)借、交換、超期使用。

7、乙方不得利用車位作其它用途(如：裝卸或堆積物件、維修車輛等)

8、乙方應(yīng)自覺愛護(hù)停車場(chǎng)公共設(shè)施與衛(wèi)生。

9、乙方應(yīng)自覺按時(shí)繳納停車位租金。

六、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，經(jīng)簽字后生效，未盡事宜，雙方可另行商訂。

出租方(甲方)承租方(乙方)

代表： 住宅單元：

聯(lián)系電話：

簽署日期：

小區(qū)停車位租賃協(xié)議3

甲方：_______________________________物業(yè)管理處

乙方：________________居____座______室業(yè)主姓名：___________________

就乙方需租賃小區(qū)停車位，與甲方協(xié)商一致后達(dá)成乙方租賃停車位的如下協(xié)議：____

一、甲方向乙方提供_________________停車場(chǎng)，停車位號(hào)碼：___________,用于停放車型：_____________,車牌號(hào)碼：_____________,車身顏色：_______________。

二、用期限及車位租金：____自_______年______月_____日至_______年______月_____日止共_____個(gè)月,月租金：_____________元，乙方須于每月30日前交付下個(gè)月的車位租金。

三、甲方收取的停車費(fèi)只限于該停車位場(chǎng)地使用租金，不包含車輛保管費(fèi)，即雙方只構(gòu)成車位場(chǎng)地租賃關(guān)系，不構(gòu)成保管關(guān)系。該車輛的`保險(xiǎn)費(fèi)用由乙方購買。

四、租約期滿，車主若需繼續(xù)租賃，應(yīng)在協(xié)議到期前十五天到管理處辦理租手續(xù)否則，將視乙方自動(dòng)終止協(xié)議，該車位轉(zhuǎn)租他人時(shí)不再另行通知。

五、租約到期后仍未辦理續(xù)租手續(xù)的車主，該車輛進(jìn)出時(shí)一律按《廣州市機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)收費(fèi)管理辦法》收費(fèi)，乙方不得以任何理由拒付停車位費(fèi)，否則，甲方有權(quán)拒絕其車輛進(jìn)入小區(qū)停放。

六、乙方承諾并遵守甲方《停車場(chǎng)管理規(guī)定》，不得亂停亂放，占用道路或他人車位，凡進(jìn)出小區(qū)停車場(chǎng)的車輛必須服從當(dāng)值保安員的指揮并憑業(yè)主證、住戶證刷卡出入，否則保安人員有權(quán)不予放行。若乙方業(yè)主證、住戶證遺失請(qǐng)及時(shí)到住戶服務(wù)中心報(bào)失，在乙方報(bào)失前發(fā)生車輛丟失甲方不負(fù)任何責(zé)任。

七、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效，雙方不得異議。

甲方：_____________物業(yè)管理處乙方：______________________

電話：______________________電話：______________________

日期：______________________日期：______________________

第五篇：小區(qū)停車位管理方案

小區(qū)停車位管理方案

為適應(yīng)本小區(qū)車輛(汽車）日益增多，車管難度和停車矛盾日趨加劇的新情況，切實(shí)維護(hù)交通秩序，確保小區(qū)安全、有序、整潔，營造更加宜人的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法規(guī)和小區(qū)實(shí)際，特制定如下管理辦法：

一、車輛管理

1，本小區(qū)車輛管理試行“一車一卡一車位”方式，由車主自動(dòng)電子讀卡進(jìn)出。電子讀卡證為藍(lán)色。

2，本小區(qū)業(yè)主/租戶車主，需憑有效證件及時(shí)到門衛(wèi)室領(lǐng)取電子進(jìn)出ID卡（每張10元，車主如有遺失或損壞ID卡者，可到物業(yè)管理處補(bǔ)辦，每張收取工本費(fèi)10元，補(bǔ)辦新卡后，原卡作廢。

3，嚴(yán)謹(jǐn)貨車、大客車進(jìn)入小區(qū)，運(yùn)送裝修材料，搬運(yùn)家具的貨車經(jīng)許可方能進(jìn)入。外來車輛進(jìn)入小區(qū)需憑有效證件領(lǐng)取《臨時(shí)停車證》，停放在安保人員制定的臨時(shí)停車位（執(zhí)行任務(wù)的警、消、救、環(huán)、殯等特種車輛除外。

4，車輛駛?cè)胄^(qū)后須減速行駛，時(shí)速不得超過5公里，轉(zhuǎn)彎處不得超過3公里，以確保行人和車輛安全。

5，車輛在小區(qū)內(nèi)禁鳴喇叭，盡量不使用對(duì)響聲過于敏感的電子報(bào)警器，以確保小區(qū)環(huán)境安靜。

6，出租車原則上不得進(jìn)入小區(qū)，如遇老、弱、病等特殊情況，需經(jīng)安保人員同意并進(jìn)行登記后才能進(jìn)入。凡裝有易燃、易爆、劇毒品或污染性物品的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。

二、車位管理

1，小區(qū)路面臨時(shí)車位僅提供業(yè)主/租戶使用，有車主向物業(yè)管理處提出申請(qǐng)，簽訂車位場(chǎng)地臨時(shí)租賃協(xié)議，在物業(yè)管理處指定的區(qū)域內(nèi)停放車輛，租賃協(xié)議原則上一年一簽，每年720元，同時(shí)領(lǐng)取車輛進(jìn)出ID卡。

2，車位的選擇和安排以就近為原則，并按業(yè)主或租戶提出停車申請(qǐng)的先后時(shí)間商定。

3，車輛停放必須對(duì)號(hào)入位，業(yè)主或租戶出停泊自己申請(qǐng)登記之車輛外，不得將車位移作它用，不得轉(zhuǎn)讓和合用。

4，車輛停放時(shí)，請(qǐng)注意關(guān)好車門車窗，勿在車內(nèi)存放貴重物品，物業(yè)對(duì)車輛及車內(nèi)物品無保管義務(wù)。

5，車輛需停放在停車位內(nèi)，小區(qū)交通主干道兩側(cè)、車庫門前人行橫道上、消防通道、綠化園地及其他非停車位禁止停車。

6，對(duì)沒有辦理車位手續(xù)的業(yè)主或租戶以及來小區(qū)走訪親友的車輛，進(jìn)入小區(qū)超過四個(gè)小時(shí)的實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)。

7，對(duì)于在小區(qū)內(nèi)不按規(guī)定停車妨礙業(yè)主進(jìn)出、占?jí)翰萜?、停泊主干道、轉(zhuǎn)彎口或侵占他人車位者，物業(yè)公司將采取相應(yīng)措施，后果由車主自負(fù)。

8，路面臨時(shí)車位由物業(yè)管理處勘察規(guī)定，車位劃線、制作鐵架和定位

9，對(duì)已申請(qǐng)路面停車位而在一周之內(nèi)未交費(fèi)的車主，視為自動(dòng)放棄車位，物業(yè)另行安排，業(yè)主和租戶如需退租，應(yīng)退回電子進(jìn)出ID卡及收費(fèi)單據(jù)，有物業(yè)根據(jù)實(shí)際情況退費(fèi)。

10，購買固定車位的業(yè)主須嚴(yán)格遵守有關(guān)合同規(guī)定，停車位不得移作它用，不得改變車位的使用性質(zhì)及外立面，不得增加外阜。隔欄、大門等影響小區(qū)環(huán)境的構(gòu)筑物。