第一篇：物業(yè)四級服務(wù)標準

住宅物業(yè)服務(wù)四級標準

7.1 基本要求

7.1.1 客戶服務(wù)場所

設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。

客戶服務(wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于8小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。

7.1.2 人員

從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。

配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工

作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。

7.1.3 制度

建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。

建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄

7.1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案，2 配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。

7.1.5 標志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。

7.1.6 客戶服務(wù)

每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。

涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。

水、電急修20 分鐘內(nèi)、其他報修30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。每年至少公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率80%以上，公示整改情況。每月組織1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織2 次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。

設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。

有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

7.1.7 專項服務(wù)委托管理

簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。

每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。

特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。

雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設(shè)備機房

1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。

2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2 共用部位

房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件

1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物

1）每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。

3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

4）每2 周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測1 次防雷裝置。

7.2.3 空調(diào)系統(tǒng)

運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。

每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

每年清洗消毒1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1 次風(fēng)管。

每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。

7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水 質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。

每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每2 月切換1 次備用水泵。

每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

7.2.5 排水系統(tǒng)排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。

污水泵 汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次?；S池

每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。

7.2.6 照明和電氣設(shè)備

樓內(nèi)照明每日巡視1 次，一般故障12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3 日內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每周巡視3 次；一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜

每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1 次儀表。5 低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。

控制柜

每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠控裝置。

發(fā)電機

每月試運行1 次，保證運行正常；每年1 次帶負荷運行；每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。

檢測

每3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。

7.2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報警控制管理主機

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機

每2 周檢查1 次按鍵、顯示屏等；每2 周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器

每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵1 次。

解碼器

每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。云臺

每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每月檢查1 次開鎖功能、接線。7.2.8 電梯

電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

7.2.9 水景

啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 綜合管理

建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。

消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。

發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。

2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）備用電源

每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。

防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。

防火分隔設(shè)施

每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充 1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。

水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時間。消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器

每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

第二篇：7 住宅物業(yè)服務(wù)四級標準

住宅物業(yè)服務(wù)四級標準

7.1 基本要求

7.1.1 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。

7.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。

7.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄

7.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

3應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。

7.1.5 標志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。

7.1.6 客戶服務(wù)

1每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20分鐘內(nèi)、其他報修 30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。每年至少公開征集 1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。每月組織 1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織2次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

7.1.7 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護

7.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。設(shè)備機房

1）每月清潔 1次，室內(nèi)無雜物。

2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

7.2.2 共用部位房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。

2）每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每2月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物

1）每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）每2月檢查1次雨、污水管井等。

3）每2周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

4）每 2周巡查 1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測1次防雷裝置。

7.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1次管道、閥門并除銹。每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風(fēng)管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行 1次整體性維修養(yǎng)護。

7.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。2 每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每2月切換1次備用水泵。每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

7.2.5 排水系統(tǒng)排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。

每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵

汛期每日巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行 1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次?；S池

每半年檢查 1次化糞池；組織安排清掏。

7.2.6 照明和電氣設(shè)備樓內(nèi)照明

每日巡視 1次，一般故障 12小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每周巡視 3次；一般故障 1日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。應(yīng)急照明

每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜

每日巡視2次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。低壓配電箱和低壓線路

每月巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1次雙路互投開關(guān)。控制柜

每周巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠控裝置。發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常；每年1次帶負荷運行；每年活化 2次蓄電池；每日巡視 1次充電機和蓄電池。檢測

每3年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。

7.2.7 安全防范系統(tǒng)報警控制管理主機

每日巡查 1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周表面清潔1次； 每年內(nèi)部除塵1次。對講門口機

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等；每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1次。紅外對射探測器

每2月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每2月表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查 2次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2周表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵1次。攝像機

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。解碼器

每季度檢查 1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺

每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔 1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。巡更點每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。讀卡器

每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。出門按鈕

每月檢查1次開鎖功能、接線。

7.2.8 電梯

1電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

3日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。

4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

7.2.9 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2周檢查1次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

2成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

3設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行 2次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1次，每月防火檢查 1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。7.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查 1次設(shè)備運行情況，保證 24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試 1次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1次。

2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試1次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。）備用電源

每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年維修養(yǎng)護2次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充 1次潤滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護 1次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。消防電梯

每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器

每日巡查 1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

7.4 綠化養(yǎng)護

7.4.1 基本要求喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于90%。灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。草坪

草坪整齊，覆蓋率高于95%。

7.4.2 綠化養(yǎng)護內(nèi)容灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。施肥 喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。整形修剪

喬木每年修剪1次至2次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪1次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪 2次，全年至少修剪15次。除草

每年全面除草4次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn) 50厘米以上的雜草應(yīng)及時清除。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5次。

7.4.3 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查4次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。綠化檔案齊全。

7.5 環(huán)境衛(wèi)生

7.5.1 生活垃圾的收集、清運實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。

7.5.2 物業(yè)共用部分清潔樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。

每周擦拭 2次信報箱。

每周擦拭 1次大堂玻璃。

每2周擦拭1次大堂、候梯廳墻面。

每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。

2）樓道、樓梯

每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面。

每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。

每日巡視保潔2次樓道、樓梯。電梯轎箱

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。

每日清拖 1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。

每日巡視保潔3次電梯轎箱。天臺、屋面

每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1次天臺、屋面。

每2周巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施 每日清掃1次、巡視保潔 3次樓外道路。

每 2周清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。水景

根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。

7.5.3 工作檢查和記錄 每日檢查 1次清潔質(zhì)量，做好記錄。每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。

7.6 公共秩序維護

7.6.1 出入口有專人24小時值守。

7.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視 3次、其中樓內(nèi)巡視 1次；22：00至次日 6：00巡視2次，夜間巡查2人同行。

7.6.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

7.6.4 機動車輛登記出入。

7.6.5 安防控制室設(shè)專人24小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存 30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

7.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.6.7 每年進行3次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

7.6.8 備勤人員24小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。

7.6.9 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。

7.7 裝飾裝修管理

7.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

7.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

7.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

7.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

7.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

7.7.6 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2日內(nèi)清運。

自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運。

第三篇：山西省住宅物業(yè)服務(wù)標準四級標準

1、一般規(guī)定

1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真檢查驗收，并辦理驗收手續(xù)。

1.2客戶服務(wù)場所工作時間每日不少于12小時，其他時間應(yīng)設(shè)置值班人員，設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。

1.3涉及影響業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、張貼欄或各樓單元內(nèi)張貼通知，或通過小區(qū)廣播、有線電視、局域網(wǎng)等渠道通知，履行告知義務(wù)。

1.4 24小時受理業(yè)主或使用人報修，做到水、電急修20分鐘內(nèi)到場，其他報修30分鐘內(nèi)到場；做好報修、維修記錄。1.5對業(yè)主或使用人的投訴應(yīng)在2個工作日內(nèi)回復(fù)。

1.6項目負責(zé)人應(yīng)具有物業(yè)管理師或物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格，且有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷。

1.7物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制的，每年至少公布2次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，第一季度公布上下半年的、第三季度公布本上半年的收支情況。

1.8可提供2種以上便民服務(wù)，如代購飛機票、火車票、代收信件、配置服務(wù)手推車等。

1.9每年開展1次以上的社區(qū)文化活動，節(jié)假日的專題活動布置。1.10每年至少公開征詢2次業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，問卷率應(yīng)達到80%以上，滿意率應(yīng)達到90%以上，并對物業(yè)服務(wù)意見制訂整改計劃，公示整改情況。

1.11每年第四季度應(yīng)制訂下一共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃。

2共用部位維修養(yǎng)護

2.1、共用部位維修養(yǎng)護應(yīng)符合下列規(guī)定：

2.1.1根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于小修范圍的，及時修復(fù)；屬于大、中修范圍的，在保修期內(nèi)的，及時編制維修計劃報建設(shè)單位，按《物業(yè)服務(wù)合同》約定進行維修，在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業(yè)主大會或業(yè)主委員會，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造； 2.1.2對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門；

2.1.3小區(qū)出入口應(yīng)設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，幢、單元、戶門標號等標志明顯；

2.1.4樓梯、扶手、共用門窗等共用部位牢固、無破損、無明顯污漬，使用安全；

2.1.5封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面； 2.1.6不得自行安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽篷等； 2.2巡查應(yīng)符合下列規(guī)定：

2.2.1房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位應(yīng)每年檢查1次，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、部門并安排專項維修；

2.2.2墻體、封面、頂棚、樓板、地面磚、樓梯、扶手應(yīng)每半年檢查1

次；

2.2.3屋面保溫隔熱層、防水層、散水坡、雨檐臺、連廊等應(yīng)每半年檢查1次；

2.2.4樓內(nèi)共用部位門、窗、玻璃等應(yīng)每月巡查2次，保證正常使用； 2.2.5大門、圍墻、圍欄等應(yīng)每月巡查2次。2.3室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)符合下列規(guī)定：

2.3.1受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報，按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項；

2.3.2裝飾裝修期間應(yīng)每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危急房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止，拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示； 2.3.3委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在1日內(nèi)清運，自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸方式，在1日內(nèi)清運；

2.3.4裝飾裝修結(jié)束后應(yīng)進行驗收，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

3共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護

3.1共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護應(yīng)符合下列規(guī)定： 3.1.1

定期檢查共用設(shè)施設(shè)備，運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于小修范圍的，及時修復(fù)；屬于大、中修范圍的，在保修期內(nèi)的，及時編制維修計劃報建設(shè)單位，按雙方《物業(yè)服務(wù)合同》進行維修；在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業(yè)主大會或業(yè)主委員會，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或更新改造。3.1.2路面、側(cè)石、井蓋等應(yīng)每月巡查2次；

3.1.3雨、污水井、屋面雨水口等應(yīng)每月檢查2次，保持暢通； 3.1.4根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對由物業(yè)公司維護的休閑、娛樂、健身設(shè)施應(yīng)每周巡查2次，在正常使用期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題及時維修養(yǎng)護。

3.2供配電系統(tǒng)(未移交電網(wǎng)企業(yè)的)應(yīng)符合下列規(guī)定：

3.2.1設(shè)備運行狀態(tài)應(yīng)每6小時檢查1次，對主要運行參數(shù)進行檢查記錄。具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時適當(dāng)增加巡視次數(shù)。其他低壓配電室每半月巡查1次。

3.2.2高低壓配電柜、變壓器應(yīng)每年檢修除塵1次，并按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。

3.2.3配電室安全標示和安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止有效防止蛇鼠等小動物進入；無易燃易爆危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。

3.3 公共照明應(yīng)符合下列規(guī)定：

3.3.1院落、樓道照明應(yīng)每周巡查1次，并及里修復(fù)損壞的開關(guān)、燈具等，保持公共照明燈具清潔，亮燈率應(yīng)達到95%

以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

3.3.2未移交電網(wǎng)企業(yè)的公共照明系統(tǒng)控制柜、線路應(yīng)每年綜合檢修1次，保持控制柜工作正常。3.4電梯應(yīng)符合下列規(guī)定：

3.4.1配備專業(yè)安全管理人員，電梯設(shè)備運行情況應(yīng)每周巡查2次，并做好記錄；

3.4.2保證電梯正常運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件應(yīng)保持完好，轎廂內(nèi)整潔明亮。

3.4.3委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼有效的《年檢合格證》原件及《電梯使用須知》，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄；

3.4.4電梯發(fā)生故障，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜的維修3日內(nèi)完成；需要使用專項維修資金維修的，及時編制維修計劃，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或更新；發(fā)生困人或其他重大事故，應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；并保存相關(guān)記錄。

3.5 二次供水系統(tǒng)（未移交供水企業(yè)的）應(yīng)符合下列規(guī)定： 3.5.1 按照國家衛(wèi)生防疫部門的要求，對小區(qū)內(nèi)二次供水設(shè)備定期清洗清毒，并取得相關(guān)的合格證書。

3.5.2水箱間、水泵房應(yīng)每日巡視2次，檢查設(shè)備運行情況 ； 3.5.3備用水泵應(yīng)每2月切換1次；

3.5.4水泵潤滑情況應(yīng)每季度檢查1次，及時補充或更換潤滑劑；水泵應(yīng)每年養(yǎng)護1次；

3.5.5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理；

3.5.6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。3.6排水系統(tǒng)應(yīng)符合下列規(guī)定：

3.6.1公共污水管道應(yīng)每季度檢查1次，視情況進行清理、疏通；

3.6.2雨水管道、化糞池等部位應(yīng)每季度檢查1次，視情況進行清理、疏通；

3.6.3污水提升泵運行狀態(tài)應(yīng)每周檢查2次，設(shè)備應(yīng)每半年養(yǎng)護1次；

3.6.4雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理、疏通。

3.7供熱系統(tǒng)應(yīng)符合下列規(guī)定：

3.7.1采用鍋爐供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管道應(yīng)由供熱部門負責(zé)日常運行維護，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供

熱管線等的日常運行維護。

3.7.2每年在供熱開始前，接受供熱部門委托的，按照約定要求完成供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。

3.7.3供熱期間應(yīng)每日巡視1次小區(qū)供熱閥門，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時報告有關(guān)部門。

3.7.4業(yè)主自用部位供熱設(shè)施突發(fā)跑水事故時，應(yīng)及時關(guān)閉相關(guān)的供熱閥門，避免造成更大的損失。

3.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)情況，配備2項以上安全防范設(shè)施，并做好下列維護保養(yǎng)工作。

3.8.1監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施應(yīng)24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)；設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。

3.8.2門禁系統(tǒng)應(yīng)每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；門鎖、對講主機應(yīng)每季度檢查保養(yǎng)1次，一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。

3.8.3電子巡更應(yīng)每季度調(diào)試保養(yǎng)1次，保證正常運行；保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

3.8.4周界防范系統(tǒng)應(yīng)主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性應(yīng)每年檢查1次；報警系統(tǒng)有效性應(yīng)每周測試1次，中

心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。3.9防雷接地系統(tǒng)應(yīng)符合下列規(guī)定：

3.9.1避雷裝置應(yīng)每年檢查2次，及時修復(fù)銹蝕、變形、斷裂部位；

3.9.2每年雨季前對高層建筑避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家有關(guān)規(guī)定。

3.10景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合下列規(guī)定：

3.10.1每日按時開啟，每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)； 3.10.2重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行安全功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。

4公共秩序維護

4.1 應(yīng)設(shè)專職公共秩序維護人員，其中50周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，具有較強的責(zé)任心、身體健康，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。4.2門崗應(yīng)符合下列規(guī)定：

4.2.1建立門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位；

4.2.2保障值班電話暢通，接聽及時，認真做好記錄；

4.2.3各出入口24小時值班，出入高峰時間（7：00—9：00、17：00—19：00）設(shè)雙人值勤，對進出車輛按照合同約定進行管理；

4.2.4對裝修及其他臨時施工人員實行出入證管理，加強出入盤查；對外來人員要進行訪客登記，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)；

4.2.5保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，對大型物品搬出進行登記。

4.3巡邏應(yīng)符合下列規(guī)定：

4.3.1制訂詳細的巡查方案，小區(qū)圍墻、院落、車庫、車場等應(yīng)每年3小時巡檢1次，重點部位增加巡查頻次，并做好記錄；

4.3.2每日定時巡查樓梯間等樓內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象；

4.3.3巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。4.4車輛管理應(yīng)符合下列規(guī)定：

4.4.1按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，禁止在消防通道中停放車輛；

4.4.2按車輛行駛要求設(shè)立標示牌和標線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標志規(guī)范；

4.4.3車庫道閘系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施應(yīng)保證正常

使用；

4.4.4建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓(xùn)，按規(guī)定對設(shè)備進行年檢、維保； 4.4.5住宅小區(qū)中的車庫不應(yīng)私自改建、改變用途、分隔和拆除；

4.4.6非機動車應(yīng)定點存放。4.5監(jiān)控應(yīng)符合下列規(guī)定：

4.5.1設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)設(shè)專人24小時值班，交接班記錄應(yīng)規(guī)范、翔實；

4.5.2監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理；

4.5.3監(jiān)控的錄入資料至少保留20日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。

4.6緊急事故防范應(yīng)符合下列規(guī)定：

4.6.1對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件應(yīng)啟動應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；

4.6.2對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時報告有關(guān)部門和告知相關(guān)業(yè)主；

4.6.3每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

5環(huán)境衛(wèi)生

5.1樓內(nèi)保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

5.1.1樓層通道和樓梯臺階應(yīng)每日清掃1次，地面應(yīng)每周濕拖1次，干凈整潔；

5.1.2樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等應(yīng)每周清潔3次；

5.1.3天花板、公共燈具、墻面、踢腳線應(yīng)每2月清潔1次； 5.1.4共用門窗玻璃應(yīng)每2月擦拭1次，目視干凈；

5.1.5電梯轎廂地面應(yīng)每日清掃1次，每日濕拖1次；轎廂門和墻面應(yīng)每日擦拭1次；燈飾及頂部應(yīng)每月清潔1次。5.2樓外保潔應(yīng)符合下列規(guī)定：

5.2.1道路應(yīng)每日清掃1次，保潔時間不少于8小時；雨雪天氣24之內(nèi)清掃完畢主要通行道路；

5.2.2綠化帶應(yīng)每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)；

5.2.3水景在開放期內(nèi)應(yīng)每日清潔1次；

5.2.4休閑娛樂、健身設(shè)施應(yīng)每2日擦拭1次，應(yīng)每2周刷洗消毒1次；

5.2.5 3m以下庭院燈、草坪燈應(yīng)每2周清潔1次； 5.2.6標志、宣傳牌、信報箱、景觀小品應(yīng)每2周清潔1次； 5.2.7天臺、明溝、屋面應(yīng)每季度清潔1次；

5.2.8設(shè)有公共衛(wèi)生間的應(yīng)每日清潔1次，每月消殺2次。

5.3車庫、車棚應(yīng)符合下列規(guī)定：

5.3.1地面應(yīng)每2日清潔1次，應(yīng)每月沖刷1次； 5.3.2天花板、墻面應(yīng)每2月清潔1次；

5.3.3門窗、消防箱、防火門、指示牌、指示燈等公共設(shè)施應(yīng)每2月清潔1次，并保持整潔和正常使用。5.4垃圾收集與處理應(yīng)符合下列規(guī)定：

5.4.1垃圾桶布局合理，單元門外合理設(shè)置垃圾桶方便業(yè)主使用； 5.4.2垃圾應(yīng)分類投放，并日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾，無垃圾外溢、無污水、無明顯異味；

5.4.3垃圾桶、果皮箱應(yīng)每周清潔1次，定期消毒。5.5衛(wèi)生消殺應(yīng)符合下列規(guī)定：

5.5.1蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)應(yīng)每月消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；

5.5.2滅鼠應(yīng)每季度進行1次，無明顯鼠跡。

6綠化養(yǎng)護

6.1綠化應(yīng)符合下列規(guī)定：

6.1.1編制每季綠化養(yǎng)護措施和工作計劃；

6.1.2對草坪、花卉、綠籬、樹木應(yīng)定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；

6.1.3定期清除綠地雜草、雜物、雜草面積應(yīng)小于5%；

6.1.4對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率應(yīng)小于5%，存活率應(yīng)大于95%，行道樹缺株率應(yīng)小于5%，土地裸露面積應(yīng)

小于5%；

6.1.5適時防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；

6.1.6樹木應(yīng)每年修剪1次以上，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。6.2環(huán)境布置應(yīng)符合下列規(guī)定：

6.2.1綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當(dāng)、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環(huán)境需要，無侵占現(xiàn)象；

6.2.2綠地設(shè)施及硬件質(zhì)量景觀應(yīng)保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象； 6.2.3開展綠化宣傳，對小區(qū)內(nèi)的古樹名木，保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木應(yīng)進行掛牌標志，注明其名稱、種屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。

第四篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級 標準

北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級標準

客戶服務(wù) 1.客戶服務(wù)場所

a.設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。

b.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準

c.客戶服務(wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。d.設(shè)置并公示 24 小時服務(wù)電話。2.人員

a.從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。b.服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志.c.配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

d.項目負責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。3．制度

a.建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。

b.建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。c.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

d.建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4.檔案

a.建立物業(yè)管理檔案。b.配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。

c.應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。5.標志：設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。6.客戶服務(wù)

a.每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。b.涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

c.對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。d.水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。

e.業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。f.每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80%以上，公示整改情況。g.設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。h.按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。i.每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。j.每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。

k.每年至少組織 2 次社區(qū)文化活動。

l.有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。m.重要節(jié)日進行美化裝飾.7.專項委托服務(wù)管理

a.簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

b.專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。c.專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng) 一著裝，佩戴標志。d.對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

綠化養(yǎng)護 1.基本要求 a.喬木

植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。

b.灌木

植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

c.綠籬和色塊

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。

d.地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過 2%后能及時補栽。e.草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。2.綠化養(yǎng)護內(nèi)容 a.灌溉

有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。b.施肥

喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。c.病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查 4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。d.整形修剪

喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。e.除草

每年全面除草 4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘

米以上的雜草應(yīng)及時清除。f.垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。3.工作檢查

a.生長季節(jié)每月檢查 4 次綠化工作。

b.編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。

c.綠化檔案齊全。

環(huán)境衛(wèi)生

1.生活垃圾的收集、清運 a.實行生活垃圾分類收集。

b.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。

c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲藥。

d.每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

e.垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。2.物業(yè)共用部分清潔 a.樓內(nèi)

1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 2 次信報箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔 2 次大堂、一層候梯廳。

2)樓道、樓梯樓梯

地面每周擦拭 2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵 1 次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。每日巡視保潔 2 次樓道、樓梯。b.電梯轎箱

每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理 2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護 1 次。每日巡視保潔 3 次電梯轎箱。c.天臺、屋面

每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃 1 次天臺、屋面。每 2 周巡查 1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。d.樓外道路及設(shè)施

每日清掃 1 次、巡視保潔 3 次樓外道路。每 2 周清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每 2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。e.水景

根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。f.有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。每日清掃 1 次、每周清拖 2 次樓道.g.雨雪天氣清潔

雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清掃干凈。3.工作檢查和記錄

a.每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

b.每月全面檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

c.清潔檔案齊全。

工程設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 1.綜合管理

a.建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

b.運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。

c.組織實施房屋使用安全情況評估檢查

d.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn) 的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。e.每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。

f.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī) 定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。

g.雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。h.設(shè)備機房

1)每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。4)設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.共用部位 a.房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。b.建筑部件

1)每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

3)每 2 月檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。c.附屬構(gòu)筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每 2 月檢查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。

4)每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測 1 次防雷裝置。3.空調(diào)系統(tǒng)

a.運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。

b.運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

c.每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒 1 次風(fēng)管。d.每年對空調(diào)系統(tǒng)進行 1 次整體性維修養(yǎng)護。e.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。f.每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。

g.每年檢驗 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。4.二次供水設(shè)施

a.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。

b.每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。c.每 2 月切換 1 次備用水泵。

d.每季度檢查 1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。e.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。f.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。g.排水系統(tǒng) 5.排水系統(tǒng) a.排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。b.污水泵

汛期每日巡視 2 次，平時每周巡視 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護 1 次。c.化糞池

每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。6.照明和電氣設(shè)備 a.樓內(nèi)照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)。b.樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5 日內(nèi)修復(fù)；每 2 周調(diào)整 1 次時間控制器。c.應(yīng)急照明

每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。d.低壓柜

每日巡視 2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗 1 次儀表。e.低壓配電箱和低壓線路

每月巡視 2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開關(guān)。f.控制柜

每周巡視 1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護 2 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正 1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查 1 次遠控裝置。g.發(fā)電機

每月試運行 1 次，保證運行正常；每年 1 次帶負荷運行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電 機和蓄電池。h.配電室、樓層配電間

防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。i.檢測

每 3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。7.安全防范系統(tǒng) a.報警控制管理主機

每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。b.對講門口機

每 2 周檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。c.網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。d.紅外對射探測器

每 2 月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。e.圖像采集設(shè)備

每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。f.攝像機

每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵 1 次。g.解碼器

每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。h.云臺

每季度檢查 1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。i.巡更點

每 2 周檢查 1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲巡更記錄。j.讀卡器

每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。k.電磁鎖門鎖

每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。l.出門按鈕

每月檢查 1 次開鎖功能、接線。8.電梯

a.電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

b.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。c.日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。

d.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

e.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

f.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。9.水景

a.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

b.使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2 周檢查 1次防漏電設(shè)施。

c.設(shè)置必要的安全警示標志。

d.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。消防安全防范 1.綜合管理

a.建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。

b.成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織 1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

c.設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行 2 次消防安全培訓(xùn)。

d.每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測 1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

e.發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機 構(gòu)報告。

f.消防控制室設(shè)專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報警、故障信息。

g.發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。2.消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 a.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

1)火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證24 小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試 1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵 1 次。2)火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置

每月抽查測試 1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行 2 年后每 3 年由專業(yè)清洗單位清洗 1 次。3)備用電源每月檢測切換 1 次主、備電源

每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵 1 次。b.消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測試 1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。c.防排煙系統(tǒng)

每月檢查測試 1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護 1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。d.防火分隔設(shè)施

每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充 1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護 2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充 1 次潤滑油。

e.水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度檢查 1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。

f.應(yīng)急照明、疏散指示標志

每月測試切斷正常供電 1 次，測量1 次照度和供電時間。

g.消防電梯

每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。

h.滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài) 3.公共秩序維護

1.出入口有專人 24 小時值守。

2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日6：00 巡視 2 次，夜間巡查 2 人同行。

3.巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.機動車輛登記出入。

5.安防控制室設(shè)專人 24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存 30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

6.對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.記錄與檔案

1)各項工作記錄完整有效。

2)檔案齊全。

8.每年進行 3 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

9.備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員的 20%，配備必要的應(yīng)急工具。

裝修管理

1.建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。2.建立裝飾裝修管理檔案。

3.受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4.裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

6.委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?2 日內(nèi)清運。

第五篇：物業(yè)服務(wù)標準.（范文模版）

物業(yè)服務(wù)標準

一、綜合管理服務(wù)

1、提供物業(yè)服務(wù)手冊。

2、承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、客戶服務(wù)場所工作時間不少于8小時，其它時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。4、24小時受理物業(yè)使用人報修。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)完成（預(yù)約除外）。

5、對物業(yè)使用人的投訴在2日內(nèi)答復(fù)處理。

6、能提供三種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配置手推車、郵件收發(fā)、信息咨詢等。

7、每年開展2次以上一定規(guī)模檢修檢查。

二、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)

1、房屋管理

（1）制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。

（2）每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。

（3）項目主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。

（5）樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。

（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

2、巡查與維修養(yǎng)護（1）巡查

物業(yè)房屋維護巡查項目，包括：

——每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定；

——每年檢查1次墻體、墻面； ——每年檢查1次頂棚； ——每年檢查1次樓梯、扶手；

——每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層； ——每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊； ——每年全面檢查1次樓板、地面磚； ——每季巡查1次小區(qū)各標識； ——每月全面檢查1次公共門窗； ——每月巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等； ——每月巡查1次圍墻；

——每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； ——每月巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。（2）維修服務(wù)

在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目在3日內(nèi)組織修復(fù)；需要甲方資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并于3日內(nèi)向甲方提出書面申請，根據(jù)甲方的決定組織維修。

三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)

1、供配電

（1）每日1次對設(shè)備運行狀況進行檢查，低壓配電室可每月巡查1次。

（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。

（3）配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。（4）無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。

2、公共照明

（1）院落、樓道照明巡查每月1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡；保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。

（2）公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形、無銹蝕，完好率85%以上。

3、電梯

（1）電梯設(shè)備運行情況每日巡查1次，建立記錄。

（2）保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。

（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。

（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務(wù)保存相關(guān)記錄。

4、給排水（1）集中供水

①泵房設(shè)備運行情況每日檢查1次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次。

②水泵、閥門進行全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。

③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。

⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。

（2）雨污水排放

①公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通。②雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。

③污水提升泵檢查保養(yǎng)每年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。

④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

5、供熱設(shè)施

（1）采用集中供熱的項目，公司根據(jù)集中供熱部門的委托，承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。

（2）每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。（3）供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每6小時巡視一次機房和設(shè)備，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。

（4）維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。

6、安全防范設(shè)施

根據(jù)項目安全防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：

——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：

●設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；

●按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)； ●設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)?！T禁系統(tǒng)，做到：

●每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常； ●門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

●一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)?！娮友哺?，做到：

●調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；

●保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

——周界防范系統(tǒng)，做到：

●主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次； ●報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；

●系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。

7、防雷接地系統(tǒng)

（1）每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。

（2）高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。

四、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)

1、人員要求

（1）專職公共秩序維護人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，有較強的責(zé)任心，能協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序。

（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。

（3）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。

2、門崗

（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。（2）保障值班電話暢通，接聽及時。

（3）各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，8：00～9：00、17：00～18:00設(shè)立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。

（4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。

（5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。

（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通，阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)。

3、巡邏

（1）制定詳細的巡查方案，項目院落、車庫、車場每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。

（2）每天定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。

（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施。

4、車輛管理

（1）按車輛行駛要求設(shè)立標識牌和標線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識規(guī)范。

（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。

（3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。

（4）收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。

（5）非機動車應(yīng)定點停放。

5、監(jiān)控

（1）設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。（2）監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理。

（3）監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。

6、緊急事故防范

（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（2）對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

（3）每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

五、保潔服務(wù)

1、樓內(nèi)保潔

（1）樓層通道和樓梯臺階，每日清掃1次，地面每周濕拖1次。（2）樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔1次。

（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔1次。（4）共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（5）電梯轎廂地面每日清潔1次，目視干凈。

2、外圍保潔

（1）主要道路每日清掃1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣清掃主要道路，方便出行。

（2）綠化帶：每2日清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。綠化帶無雜物。

（3）水景：開放期內(nèi)，每2日清潔1次。水面無明顯漂浮物。（4）休閑娛樂、健身設(shè)施：每2日擦拭1次。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。

（5）3米以下庭院燈、草坪燈：每月清潔1次，目視干凈。（6）標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每月清潔1次，目視干凈。

（7）天臺、明溝、上人屋面：每2月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。

（8）設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。

3、車庫、車棚

（1）地面每2日清潔1次，每2月沖刷1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。

（2）天花板、墻面每季清潔1次，無蜘蛛網(wǎng)。

（3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每季清潔1次。

4、垃圾收集與處理

（1）應(yīng)設(shè)置生活垃圾集中投放點，垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾。

（2）建筑垃圾設(shè)置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。（3）垃圾桶、果皮箱每月清潔2次。

5、衛(wèi)生消殺

蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺1次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每半年進行1次，無明顯鼠跡。

六、綠化服務(wù)

根據(jù)住宅小區(qū)內(nèi)綠化實際情況應(yīng)做到：

——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；

——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%； ——適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害； ——樹木側(cè)枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。