第一篇：貸款抵押風(fēng)險的生成因素及其防范對策

貸款抵押風(fēng)險的生成因素及其防范對策

【摘要】目前我國各類企業(yè)為了自身的發(fā)展都在向銀行進(jìn)行相應(yīng)的貸款，貸款的總額不斷上升。在企業(yè)貸款的總額中，中小型企業(yè)貸款比例逐漸增多，而銀行為了防范相應(yīng)的貸款風(fēng)險普遍采用抵押擔(dān)保等方式進(jìn)行，但是抵押擔(dān)保在某種情況下也會存在相應(yīng)的風(fēng)險。而這種風(fēng)險迎合企業(yè)自身的特點不斷的被放大。我國銀行的貸款風(fēng)險產(chǎn)生的原因有很多，單拿抵押風(fēng)險來講，就會出現(xiàn)擔(dān)而不?；蛘呤堑侄谎旱默F(xiàn)象，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因就在于對抵押擔(dān)保的含義與操作以及對法律的清償權(quán)利等方面的把握不濟(jì)，出現(xiàn)了相應(yīng)的漏洞。本文將對此問題進(jìn)行相應(yīng)的分析，分析風(fēng)險的形成原因，并根據(jù)實際情況提出合理的解決方式。

【關(guān)鍵詞】貸款抵押風(fēng)險 生成因素 防范對策

現(xiàn)如今，我國企業(yè)已經(jīng)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有著非常重要的地位，這些企業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)增長以及社會穩(wěn)定地等方面貢獻(xiàn)著自己的力量。但是由于企業(yè)自身以及國家體制等因素，使得銀行對各企業(yè)在進(jìn)行放貸的過程中，要面臨著重大的市場風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險等，稍不注意就會引起銀行的損失。因此銀行為了避免貸款的風(fēng)險，一定會讓企業(yè)進(jìn)行一定額度的抵押擔(dān)保，但是即使是抵押擔(dān)保也無法徹底規(guī)避風(fēng)險的產(chǎn)生。這就要求銀行要全面的重視此項問題，也要重視企業(yè)內(nèi)部特有的相關(guān)貸款風(fēng)險等，積極的進(jìn)行有效的防范與控制。

一、銀行在抵押貸款時風(fēng)險產(chǎn)生的原因

（一）銀行業(yè)在經(jīng)營管理上存在著理念定位不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象

銀行在經(jīng)營管理中，內(nèi)部的管理層往往都會存在著經(jīng)營理念的偏差，就像完全相信抵押擔(dān)保的經(jīng)營理念一樣，這種理念直接將抵押擔(dān)保當(dāng)成是貸款安全性的堅實保障，就好似一把“萬能鑰匙”，而這種理念就是一種相對偏差的理念。

在我國，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的好壞將直接影響銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行時如果質(zhì)量較高，則發(fā)生金融風(fēng)險的幾率就會相對較小，銀行在收回本息的時候就會有著相應(yīng)的保障。反之，則收益低且風(fēng)險高。鑒于此，銀行應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營的理念轉(zhuǎn)嫁于借款人的本身，對借款人進(jìn)行全方位的核實，尤其是對其在經(jīng)營資金流通這一部分的核查，這也許是其歸還本息的最主要來源。

（二）銀行在操作的過程中有可能會產(chǎn)生相應(yīng)的操作不規(guī)范

銀行在為企業(yè)貸款時采用抵押擔(dān)保的方式，本是想讓資金的運(yùn)作多一層保護(hù)而已。要想讓這一層保護(hù)真正的具有相對安全性，就必須在抵押擔(dān)保之前建立完備的法律體系，要在科學(xué)規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的操作。但是我國的貸款抵押操作過程，往往會出現(xiàn)手續(xù)不健全、合同不周延、抵押品自身的價值不足值等問題。而這些問題產(chǎn)生的原因主要在于銀行自身缺乏相應(yīng)的人才，操作上只能被動的進(jìn)行，而且操作人員在操作時可能不熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，不按照正常的程序進(jìn)行操作，從而造成真正的風(fēng)險產(chǎn)生。

（三）抵押財產(chǎn)具有相應(yīng)的時間價值風(fēng)險

銀行在接受相應(yīng)的抵押財產(chǎn)時，對于價值的認(rèn)定主要是以擔(dān)保標(biāo)的物自身實際價值為根本依據(jù)，在認(rèn)定的基礎(chǔ)上，銀行進(jìn)行提款和貸款的額度將會定位抵押財產(chǎn)價值的50%-70%左右。但是，如果用現(xiàn)實標(biāo)的物自身的價值去保障銀行貸款本息安全的這種做法會有這很大的安全隱患。主要表現(xiàn)為兩點：

第一點，財產(chǎn)的自身價值有可能會隨著擔(dān)保期限的延長或者折舊值的提取等方面的影響，產(chǎn)生不等值的現(xiàn)象。折舊主要有有形折舊與無形折舊兩種，這兩種都有著不定的因素，銀行想要憑借著現(xiàn)實價值從而對貸款本身進(jìn)行保證，這估計很難奏效。

第二點，利率在不斷的變化，它的不可測性也可能對抵押的財產(chǎn)價值造成相應(yīng)的影響，使得抵押財產(chǎn)自身的價值出現(xiàn)不足值的現(xiàn)象。

（四）法定優(yōu)先清償權(quán)存在著一定的風(fēng)險

我國現(xiàn)有的法律法規(guī)進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，貸款抵押的標(biāo)的物權(quán)在變賣的過程中，得到的相應(yīng)款項應(yīng)當(dāng)根據(jù)法定優(yōu)先權(quán)的規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的清償。具體表現(xiàn)主要有：

一是根據(jù)中國稅收征收的相關(guān)管理辦法的規(guī)定，納稅人未繳納的稅款如果是在納稅人將財產(chǎn)進(jìn)行抵押、質(zhì)押或者說納稅人的相關(guān)財產(chǎn)由于某種原因被留置之前的，納稅人會優(yōu)先的實行抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或者留置權(quán)。

二是如果將行政劃撥的相關(guān)土地所有權(quán)作為貸款進(jìn)行抵押的，那么在處置中所得的所有價款將會優(yōu)先于清償土地使用權(quán)的出讓金額。

三是為了能夠切實的保障改革的進(jìn)行與發(fā)展，保證國家安定團(tuán)結(jié)的友好局面，國務(wù)院會推出相關(guān)的要求，對那些已經(jīng)納入到破產(chǎn)計劃當(dāng)中的國有企業(yè)，它們在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)時的所得金額應(yīng)該優(yōu)先用于職工安置費上。

四是我國在擔(dān)保法中做出的相關(guān)規(guī)定，同一財產(chǎn)的相關(guān)抵押權(quán)與相關(guān)留置權(quán)共同存在時，留置權(quán)人會先于抵押權(quán)人進(jìn)行受償。

五是我國在工程價款的優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)問題上有著明確的規(guī)定，工程的發(fā)包人拖欠工程的承包人相關(guān)的工程價款應(yīng)該優(yōu)先受償。

這些的法律法規(guī)的推出，對于銀行自身來講，如果抵押權(quán)與上述的法律法規(guī)相遇的話，銀行自身的清償權(quán)將會后置，直到優(yōu)先清償權(quán)人全部清償完畢后，銀行才會進(jìn)行相應(yīng)的清償，這樣就會使得銀行的債務(wù)權(quán)利得不到有效的保護(hù)，產(chǎn)生風(fēng)險的概率會增加。

二、如何有效的防范抵押貸款產(chǎn)生的相關(guān)風(fēng)險

（一）切實將經(jīng)營管理理念進(jìn)行有效化轉(zhuǎn)變

要想保障貸款的安全，就必須在經(jīng)營管理理念上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)的重視抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)移到重視借款人的經(jīng)營內(nèi)容與業(yè)績上，要充分地考慮借款人自身的信譽(yù)與經(jīng)濟(jì)實力，只有這樣才能最好的保障銀行信貸資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）對于內(nèi)部控制與管理方面應(yīng)切實加強(qiáng)力度，嚴(yán)格把控貸款操作環(huán)節(jié)

合理的控制貸款的風(fēng)險，最重要的是要在事前進(jìn)行系統(tǒng)性的把關(guān)，這是銀行在進(jìn)行風(fēng)險防范中的第一環(huán)節(jié)，也是成功規(guī)避風(fēng)險的最關(guān)鍵的一環(huán)節(jié)。要想嚴(yán)格的把控貸款的相關(guān)操作應(yīng)該著重在于以下幾點：

一是在事前進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的調(diào)查，防止出現(xiàn)虛假的詐騙信息，從而誤導(dǎo)相應(yīng)的決策行為。

二是貨款的抵押合同要切實的保證嚴(yán)謹(jǐn)與有效，切不可因為粗心大意造成合同內(nèi)的相關(guān)條款發(fā)生遺漏或者出現(xiàn)差錯的現(xiàn)象，切實的避免出現(xiàn)法律糾紛。

三是對抵押的標(biāo)的物進(jìn)行系統(tǒng)的核查，合核實其真正的價值，防止出現(xiàn)高估或低估標(biāo)的物價值的相關(guān)問題。

四是切實的建立信貸操作的實名等級制度，讓信貸的每個細(xì)節(jié)都做到有據(jù)可查，防止一旦發(fā)生風(fēng)險后，無法及時確定相關(guān)責(zé)任人的情況。而且對于銀行的工作人員來講，如果操作得當(dāng)且嚴(yán)謹(jǐn)性高，給銀行帶來了可觀的效益，對于這類員工銀行應(yīng)該會加以獎勵。

（三）將有效價值作為真正的抵押擔(dān)保，用來保障貸款的安全

銀行在進(jìn)行貸款抵押的過程中，要將抵押品的有效價值進(jìn)行合理化的評估，并且要按照評估的價值給予相應(yīng)的合理授信。而在進(jìn)行評估的時候主要在于三點：第一點，抵押財產(chǎn)的實際現(xiàn)值必須要等于賬面的實際價值減掉折舊的那部分價值；第二點，現(xiàn)實價值減去貸款在抵押期間產(chǎn)生的折舊部分得出來的未來預(yù)期值。而且在進(jìn)行未來預(yù)期值的計算時，要考慮到抵押人務(wù)必要按照加速折舊法進(jìn)行相應(yīng)的計算；第三點，未來預(yù)期的價值應(yīng)該減去抵押期間的折舊率，這折舊率主要是無形折舊率，而得出的結(jié)果將是未來的預(yù)期凈值。用未來的預(yù)期凈值對銀行的貸款還息進(jìn)行相應(yīng)的擔(dān)保，這可以說是一種切實有效的防范方法。

（四）切實的抑制有限清償權(quán)帶來的相應(yīng)的隱患，保證貸款抵押的合理化與合法化

銀行在經(jīng)營的過程中，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，在市場上從事正當(dāng)?shù)馁Y金交易活動，這是在法律允許下的一種正當(dāng)?shù)?、合法的業(yè)務(wù)活動。銀行在接受抵押擔(dān)保品的時候，應(yīng)當(dāng)有著相應(yīng)的自主處置權(quán)利，同時也擁有處置財產(chǎn)價值的合法清償權(quán)。在進(jìn)行貸款抵押的過程中，銀行務(wù)必要躲避上述提到的優(yōu)先清償權(quán)，要將此項權(quán)利從抵押擔(dān)保財產(chǎn)的總價值中扣除出去。如果借款人在對銀行進(jìn)行抵押擔(dān)保時存在一定的隱瞞與隱藏事實的情況，繼而想要詐騙銀行的貸款，對于這種情況銀行一定要進(jìn)行相應(yīng)的法律追究。

結(jié)語

銀行的信用貸款業(yè)務(wù)是一項已經(jīng)有著一定歷史的傳統(tǒng)型業(yè)務(wù)，也可以說是銀行獲取相應(yīng)利潤的最直接、最有效的方式。現(xiàn)如今，銀行的貸款項目主要面向的是中國的各類企業(yè)，這就使得銀行貸款會有著非常多的風(fēng)險，就像國家風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險、道德喪失風(fēng)險等。這種風(fēng)險會直接的影響銀行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成相應(yīng)的損失。繼而為了更好地挽救風(fēng)險，銀行會進(jìn)行抵押擔(dān)保的行為，從而規(guī)避風(fēng)險。對于抵押擔(dān)保我們也必須予以重視，看到擔(dān)保本身的問題，從實際出發(fā)切實的防范企業(yè)抵押貸款時產(chǎn)生的風(fēng)險。因此，要切實的關(guān)注抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，爭取讓企業(yè)與銀行的發(fā)展和諧起來，不再出現(xiàn)有關(guān)貸款風(fēng)險的類似問題，讓銀行與企業(yè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)利益。

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第二篇：房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范對策

房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范對策

當(dāng)前，由于信用貸款、保證貸款風(fēng)險相對較大，機(jī)器設(shè)備抵押貸款抵押物又難以處置變現(xiàn)，因此，近年來銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險相對較小，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，如果不注意辦理中存在的風(fēng)險點，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風(fēng)險，甚至造成貸款損失。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險

(一)租賃權(quán)對抗的風(fēng)險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

(二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險

1、“一物多押”的風(fēng)險。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

3、登記期限的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

(三)土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地

上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費;屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用。

(四)土地用途變更的風(fēng)險

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。

(五)在建工程抵押的風(fēng)險

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

(六)共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險。

(七)抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險

目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機(jī)構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

(八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策

(一)深入調(diào)查，防止“先租后抵”

銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。對已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)“先租后抵”問題。當(dāng)然，如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。

(二)認(rèn)真辦理抵押登記

銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

(三)注意土地的性質(zhì)和使用期限

銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。

(四)加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。

(五)對在建工程抵押貸款重點管理

由于在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利于銀行，因此，銀行應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款數(shù)量;對發(fā)放的在建工程抵押貸款，銀行應(yīng)進(jìn)行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設(shè)在本行，往來款項要通過本行辦理，隨時監(jiān)督借款人資金使用情況。

(六)共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字

銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人?財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。

(七)銀行應(yīng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估師

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，銀行應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估師，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然銀行無權(quán)決定評估機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度。在房產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)作出評估報告后，銀行內(nèi)部的評估師應(yīng)對抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價，根據(jù)自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。

(八)調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應(yīng)在法律糾紛解決后，根據(jù)實際情況確定是否辦理。

(九)重視借款人第一還款來源

銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源;不僅要對借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對借款人進(jìn)行財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險

第三篇：房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險與防范

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房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險與防范

目前全國房地產(chǎn)市場處于“震蕩”之中，雖然國家、地方不斷出臺調(diào)控政策措施，如果房地產(chǎn)市場一旦衰退，將對銀行的信貸資金將構(gòu)成巨大的風(fēng)險，其“殺傷力”不可低估。房地產(chǎn)抵押貸款相對于保證貸款風(fēng)險較小，但目前房地產(chǎn)抵押貸款潛在著較大的法律風(fēng)險，不能不引起銀行高度的警覺和重視，有必要對房地產(chǎn)抵押貸款采取有效防范措施，以防止信貸資產(chǎn)的流失。

一、房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款的風(fēng)險和防范

1、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備“四個證”，按照《建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。”按照《擔(dān)保法》司法解釋第四十八條規(guī)定“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效?！辈痪邆洹八淖C”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，因此銀行不應(yīng)向“四證”不齊的開發(fā)商發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款。

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2、房地產(chǎn)開發(fā)建筑承包商優(yōu)于抵押權(quán)人受償。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程的折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條進(jìn)一步明確規(guī)定：“人民法院在受理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！币虼巳绻杩钊饲枫y行貸款(房地產(chǎn)抵押貸款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。

銀行應(yīng)采取以下兩種方式防范這種貸款風(fēng)險：一是認(rèn)真執(zhí)行貸款“三查”制度，切實做好貸前調(diào)查，查明防地產(chǎn)開發(fā)商是否欠建筑商建筑工程款;二是根據(jù)意思自治的原則，由建筑商作出放棄建筑工程優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z;三是通過借款人要求建筑商對借款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

二、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險與防范

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1、商品房預(yù)購人對房產(chǎn)抵押權(quán)人的對抗權(quán)問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)人?！彼詮纳鲜鲆?guī)定可以看出來，即使辦理了抵押貸款登記，銀行的房產(chǎn)抵押貸款也排在商品房預(yù)購者、建筑商優(yōu)先受償權(quán)之后。

2、房產(chǎn)抵押期限問題。實踐當(dāng)中房屋管理部門內(nèi)部規(guī)定貸款期限與抵押權(quán)必須一致，人為地為抵押權(quán)設(shè)定了期限，如貸款到期未還，抵押權(quán)過期失效或房產(chǎn)部門主動撤銷抵押權(quán)，給貸款造成很大的風(fēng)險，而按照《擔(dān)保法》及司法解釋的規(guī)定，抵押權(quán)與債權(quán)同時存在，同時消滅。登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)，不具有法律約束力。

因此，銀行應(yīng)看到這種矛盾情況，從法理上講，行政部門內(nèi)部規(guī)定與法律相抵觸的，部門內(nèi)部規(guī)定自然無效，但為減少貸款風(fēng)險和避免不必要的法律糾紛，可采取變通做法，在到房產(chǎn)部門辦理登記時，把房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同中的貸款期限盡量約定較長一些，這樣就避免了

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抵押權(quán)過期問題。

3、家庭房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險問題。家庭房產(chǎn)房產(chǎn)證上雖然注明房產(chǎn)屬于一人，但實質(zhì)上屬于家庭共有財產(chǎn)，只有一人辦理抵押手續(xù)，將導(dǎo)致抵押無效。家庭財產(chǎn)在法律上被認(rèn)為是一種共有財產(chǎn)，按照《擔(dān)保法》司法解釋第五十四條規(guī)定：“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效?！?/p>

因此銀行在辦理此類貸款時，應(yīng)讓房產(chǎn)共有人即夫妻雙方都簽字，表示夫妻雙方都同意用家庭房產(chǎn)抵押貸款，防止因一方不知情、離婚、假離婚等導(dǎo)致抵押無效。

4、已租賃房屋抵押貸款和已抵押房屋租賃問題。

一是按照《擔(dān)保法》司法解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押的受讓人繼續(xù)有效。”從上述規(guī)定看出，如果借款人將出租的房產(chǎn)抵押給銀行，銀行實現(xiàn)抵押權(quán)后，銀行仍受租賃合同的約束，不能將房產(chǎn)重新辦理出租。為防范此類風(fēng)險，對未出租的抵押人要求出具未出租書面證明，對已出租的要求承租人書面放棄優(yōu)先權(quán)。

二是按照《擔(dān)保法》司法解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵

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押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！币虼算y行應(yīng)弄清楚出租是在抵押前，還是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租賃合同對銀行不具有約束力。

5、“借新還舊”房產(chǎn)抵押風(fēng)險與防范

“借新還舊”的舊貸款與新貸款是兩個借貸法律關(guān)系，舊貸款還清后，舊的債權(quán)也就消滅，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)也同時消滅，所以用不存在的抵押權(quán)來對新的貸款進(jìn)行擔(dān)保是無效的。

因此銀行在辦理“借新還舊”過程中，舊的房產(chǎn)抵押貸款還清后，在辦理新貸款的同時，應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記，以保證新抵押權(quán)對新貸款的有效擔(dān)保性。

6、抵押人變相變賣房產(chǎn)的風(fēng)險與防范

部分房屋所有人對于難以變賣的房產(chǎn)，用房產(chǎn)抵押向銀行貸款，變相地把房產(chǎn)賣出去，造成銀行貸款沉淀，難以收回。

因此銀行要防范這種風(fēng)險，必須做好貸款前調(diào)查，對房產(chǎn)的市場價值進(jìn)行評估，充分考慮房產(chǎn)變賣的難易程度，盡量壓低房產(chǎn)抵押貸款的抵借比。

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7、抵押人改變房屋結(jié)構(gòu)、增添房屋及房屋滅失的風(fēng)險與防范

借款人對抵押房產(chǎn)的某些行為，如改變結(jié)構(gòu)、裝飾、增添等，可能會使抵押房產(chǎn)的價值產(chǎn)生變化，如果抵押房產(chǎn)價值減少，或發(fā)生滅失，從而使房產(chǎn)抵押貸款發(fā)生風(fēng)險。

一是抵押人的行為足以使抵押房產(chǎn)價值減少的，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，銀行有權(quán)要求抵押人停止其行為，抵押房產(chǎn)價值減少時，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房產(chǎn)的價值，或提供與減少的價值相等的擔(dān)保。

二是抵押借款合同簽訂后，抵押人在原土地上增建房屋，這部分新增的房屋不屬于抵押物，需要拍賣該抵押的房產(chǎn)時，銀行可依法將其抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得無權(quán)優(yōu)先受償。

三是如果抵押房產(chǎn)因某種原因發(fā)生消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。

三、在建工程抵押貸款的風(fēng)險與防范

1、以在建工程作為抵押只能為開發(fā)商本人借款作抵押物，不得

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為第三人提供抵押。

建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱的在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程投入的資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款旅行擔(dān)保的行為。”

2、在建工程占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，那么在建工程抵押無效。

3、房屋竣工驗收后，如開發(fā)商尚未還清貸款，應(yīng)及時將在建工程抵押置換為房屋所得有權(quán)證和國家土地使用權(quán)證齊全的房產(chǎn)抵押。

以正在建造中的房屋當(dāng)然可以設(shè)定抵押權(quán)，尚未完工取得所有權(quán)的建筑物因缺乏權(quán)利憑證，加之工程未完工也增加了抵押的不確定性，影響了其變現(xiàn)能力，增加了貸款風(fēng)險，因此當(dāng)房屋竣工驗收后，對未還清貸款，應(yīng)及時將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。

四、國有土地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險與防范

1、弄清國有土地使用權(quán)的取得方式，是否交納土地出讓金。

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國有土地使用權(quán)分為出讓、劃撥方式，一是以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)作抵押貸款，銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時，拍賣所得價款，在扣除相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，才享有優(yōu)先受償權(quán)。而部分土地使用權(quán)拍賣所得在扣除出讓金和有關(guān)費用后，已經(jīng)所剩無幾。二是以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)作為抵押貸款，應(yīng)查清是否已經(jīng)繳納土地出讓金，在實踐中只要繳納了部分出讓金后，就能取得國有土地使用權(quán)證，也就增大了貸款風(fēng)險，使抵押房產(chǎn)不足值，因此銀行應(yīng)當(dāng)要求抵押人出示出讓合同、出讓金繳納原始發(fā)票，并應(yīng)當(dāng)在抵押人已足額繳納土地出讓金的前提下設(shè)定抵押。

2、弄清國有土地使用權(quán)的期限。國有土地使用權(quán)有一定的期限，在辦理土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)查清土地使用權(quán)還剩下多少使用期限，對即將到期的土地使用權(quán)不應(yīng)辦理抵押。

五、農(nóng)村宅基地和房屋的抵押問題

農(nóng)村土地使用權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，因此村民的宅基地是一種集體土地，因此農(nóng)民個人無權(quán)以此設(shè)定抵押，按照《擔(dān)保法》第三十七條的規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，按照土地使用權(quán)、房屋同時抵押的原則，宅基地不能抵押，宅基地上的房屋當(dāng)然不能辦理抵押。

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六、用公司的房地產(chǎn)為公司的股東或其他人債務(wù)提供抵押擔(dān)保的效力

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于使用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資金為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保無效。”因此銀行在辦理公司房產(chǎn)抵押擔(dān)保時要高度謹(jǐn)慎，防止抵押無效。

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第四篇：營運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險及法律防范

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營運(yùn)車輛抵押貸款的風(fēng)險及法律防范

營運(yùn)車輛抵押是指債務(wù)人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權(quán)的國有車輛，在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保。所謂營運(yùn)車輛抵押貸款應(yīng)當(dāng)是指以營運(yùn)車輛作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲取的貸款。近年來，隨著社會生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業(yè)務(wù)越來越多，營運(yùn)車輛抵押權(quán)貸款所帶來的風(fēng)險也不能不引起銀行及各金融機(jī)構(gòu)的重視。

營運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定

營運(yùn)車輛抵押權(quán)的設(shè)定是指，抵押人同債權(quán)人通過訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權(quán)的國有車輛上設(shè)立抵押擔(dān)保這種負(fù)擔(dān)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，營運(yùn)車輛設(shè)定抵押權(quán)需要具備如下幾個條件：

抵押人應(yīng)當(dāng)真各在營運(yùn)車輛上設(shè)定抵押權(quán)的主體資格

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抵押人車輛設(shè)定抵押權(quán)首先必須具有相應(yīng)的主體資格，根據(jù)我國法律規(guī)定抵押人除對擬抵押車輛應(yīng)擋享有相應(yīng)的處分權(quán)外，還應(yīng)當(dāng)具備民事行為能力。抵押人只有具備相應(yīng)的民事行為能力才有資格同金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財產(chǎn)《擔(dān)保法》第34條規(guī)定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權(quán)處分的國有的車輛。根據(jù)該條之規(guī)定公民個人和非國有實體所有的車輛及國有單位經(jīng)營管理的國有車輛一般都可以用于抵押。但根據(jù)該法之第37條及其他相關(guān)法律規(guī)定，以下車輛不能用于抵押：（1）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會團(tuán)體用于公益事業(yè)的車輛；（2）所有權(quán)不明或有爭議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監(jiān)管的車輛；（4）國家機(jī)關(guān)所有的車輛；（5）報廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權(quán)受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設(shè)定抵押權(quán)。

簽訂書面的抵押合同，《擔(dān)保法》第38條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。不訂立書面抵押合同雖然不會導(dǎo)致抵押合同無效，但不簽訂書面的抵押合同在將來主張抵押權(quán)時不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（1）抵押擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額，即車輛抵押擔(dān)保主債務(wù)是借款、承兌協(xié)議

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還是信用證，其金額是多少，借款還應(yīng)注明借款的種類；（2）主債務(wù)的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數(shù)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬；（4）抵押擔(dān)保的范圍；（5）需要約定的其他事項。

對抵押車輛進(jìn)行評估 抵押需要確定抵押車輛的價值，然后根據(jù)車輛的價值的抵押率確定主債務(wù)的金額。抵押車輛在抵押時應(yīng)當(dāng)聘請具有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對擬抵押車輛進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)的選定最好由銀行來做，以防人為抬高車輛的價值。

辦理車輛抵押登記 車輛本屬于動產(chǎn)，動產(chǎn)物權(quán)的變化一般不需要經(jīng)過登記手續(xù)。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國家的法律都規(guī)定車輛物權(quán)的變動（如車輛的過戶、抵押、報廢等）需要到車輛的主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)?！稉?dān)保法》規(guī)定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

車輛抵押的風(fēng)險點及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對擬抵押車輛享有所有權(quán)或依法享有處分權(quán)。

根據(jù)我國有關(guān)車輛管理的法律規(guī)定，抵押人對擬抵押車輛享有合法權(quán)利的法律憑證是車輛行駛證和購車發(fā)票，目前車輛行駛證既是車

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輛所有權(quán)的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據(jù)我國將要發(fā)布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權(quán)的證明將不再是行駛證，車輛管理機(jī)關(guān)將為車主頒發(fā)車輛所有權(quán)證。銀行在接收借款人的車輛抵押時必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購車發(fā)票和車輛行駛證。將來車輛管理機(jī)關(guān)為車主頒發(fā)車輛所有權(quán)證時要審查其所有權(quán)證書。

要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限 由于車輛的行駛關(guān)系到人的安全，因而各國法律均規(guī)定了車輛的報廢標(biāo)準(zhǔn)。我國1997年發(fā)布的《汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了我國民用汽車報廢的7個條件，符合其中任何一個條件的汽車均強(qiáng)制報廢。其中最重要的兩個條件，是關(guān)于使用年限和行駛里程的規(guī)定。符合這兩個條件的汽車強(qiáng)制報廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經(jīng)被報廢的情況發(fā)生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書面證明，共有車輛抵押是指以一兩個以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時應(yīng)弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經(jīng)全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時需要重新辦理抵押手續(xù)。《擔(dān)

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保法》第52條規(guī)定：抵押權(quán)與其擔(dān)保的主權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。轉(zhuǎn)貸或借新還舊的結(jié)果是一筆新權(quán)的產(chǎn)生和舊權(quán)的消滅，因而除了當(dāng)時是設(shè)定的最高額抵押外，原設(shè)在車輛上的抵押權(quán)己經(jīng)隨舊權(quán)的消滅而消滅。新權(quán)必須重新設(shè)定抵押權(quán)即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

抵押合同的內(nèi)容一定要填寫全面

目前，中國銀行使用的抵押合同基本全是標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，簽訂合同時只需填空即可。但實踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒有填寫完全，抵押合同要素如果填寫不全，在依法保全債權(quán)時?？赡苡龅礁鞣N舉證上的麻煩，甚至導(dǎo)致抵押權(quán)落空。

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第五篇：個人住房抵押貸款的風(fēng)險與防范

一、抵押貸款風(fēng)險表現(xiàn)形式

1、抵押物價值高估風(fēng)險。由于農(nóng)信社缺乏抵押物評估的專門人才，貸款抵押物價值評估普遍依賴資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，因此易出現(xiàn)抵押物價值高估風(fēng)險。一方面中介機(jī)構(gòu)是按照評估值的一定比例收費，標(biāo)的物價值越高，評估費收取越多；另一方面借款人主觀上希望通過抵押物價值高估而多獲得貸款，所以采取不正當(dāng)手段誘使評估機(jī)構(gòu)高估被評估物價值，在對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督約束機(jī)制不健全的情況下，評估機(jī)構(gòu)往往與借款人串通一氣，“溢價評估”。

2、抵押物管理風(fēng)險。在住房貸款抵押過程中，由于借款人只通過辦理他項權(quán)證進(jìn)行抵押權(quán)出讓，但抵押物的實際管理權(quán)并未改變。在日常管理過程中，抵押人因信用與法制觀念淡薄而隨意處置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毀損、滅失，極易造成貸款的損失。

3、抵貸資產(chǎn)的接收、管理和處置風(fēng)險。抵押貸款逾期，抵押物轉(zhuǎn)化為抵貸資產(chǎn)后，農(nóng)信社往往面臨抵貸資產(chǎn)接收難、管理難、處置難的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，而允許其使用，致使農(nóng)信社許多抵押貸款成為“信用貸款”，抵押物毫無意義。同時，因抵貸資產(chǎn)常常被高估，收回物所不值，不收則貸款會完全損失，農(nóng)信社往往處于兩難境地，而且由于時間推移和市場變化，導(dǎo)致抵貸資產(chǎn)貶值，形成抵貸資產(chǎn)的“冰棍效應(yīng)”。

二、抵押貸款風(fēng)險防范建議

要樹立貸款抵押有風(fēng)險的觀念，防止片面追求抵押率而忽視風(fēng)險管理，不能單純以是否辦理抵押來判斷貸款風(fēng)險。

1、注重對借款人的第一還款來源審查。借款人的借款資格、還款能力和信用狀況情況是住房抵押貸款風(fēng)險的關(guān)鍵。在發(fā)放抵押貸款前，必須審查借款人是否有可靠的資金來源，根據(jù)借款人的工作情況、收入情況、文化程度、專業(yè)技能等方面綜合平衡后作出抵押期內(nèi)是否具有可靠收入的判斷，設(shè)置個人信用等級，以此作為是否貸款和貸款多少的基本依據(jù)。

2、強(qiáng)化貸前調(diào)查和貸后檢查。抵押物原則上應(yīng)當(dāng)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，貸前調(diào)查人員必須對抵押物進(jìn)行實地核查，嚴(yán)防“溢價評估”。同時，貸后管理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常了解和檢查借款人的計劃執(zhí)行、財務(wù)管理等經(jīng)營管理情況，定期或不定期檢查抵押物的保管和使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息。

3、建立完善的住房抵押貸款保險制度。因住房抵押貸款風(fēng)險的客觀存在，保險機(jī)構(gòu)應(yīng)開設(shè)住房抵押貸款保險，當(dāng)借款人因各種原因無法還貸時，由保險機(jī)構(gòu)一次給付被保險人保險事故發(fā)生時按貸款合同應(yīng)歸還的貸款本息。

4、完善抵押物處置法案。雖然理論上借款人違約，可依法對抵押住房進(jìn)行處置，但實際上缺乏關(guān)于處置抵押物的法津程序規(guī)定以及如何安置居民的規(guī)定，造成難以處置抵押物的問題。