第一篇：新能源項目前期工作指導手冊

海南區(qū)域新能源項目前期工作

指導手冊

中電國際新能源海南有限公司

二○一四年十二月

一、海南區(qū)域新能源項目審批要求

2014年1月14日，海南省人民政府正式頒布《海南省企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目備案管理辦法》，自該辦法發(fā)布之日起，企業(yè)在海南省區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)項目投資建設由核準制改為備案制。根據(jù)《海南省企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目省級備案管理目錄》所載，水電、風電、分布式燃氣發(fā)電、分布式熱電、太陽能發(fā)電和生物質(zhì)發(fā)電等新能源項目均屬于備案范疇，需要報送海南省發(fā)改委備案。

二、海南區(qū)域新能源項目備案內(nèi)容及程序 項目申報備案需提供以下材料，并加蓋公章：

（一）《海南省企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目備案申請表》；

（二）項目備案申請報告；

（三）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件。

其中，項目備案申請報告應當包含但不限于以下內(nèi)容：

（一）項目符合國家和省發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準情況；

（二）項目建設方案，所采用主要設備選型等；

（三）項目對用地、用林、用海、用水、能源消耗等資源的需求；

（四）項目就業(yè)、稅收等經(jīng)濟社會效益情況。

對于準予備案項目，海南省發(fā)改委將出具《海南省企業(yè)

固定資產(chǎn)投資項目備案通知書》，企業(yè)可據(jù)此開展工作，辦理后續(xù)支持性文件和開工所需證件。項目備案有效期為2年，自簽發(fā)之日起計算，可申請延期，項目須在備案有效期內(nèi)開工建設。

三、海南區(qū)域新能源項目前期工作流程

（一）風電項目 1．風電場宏觀選址；

項目選址應符合海南省風電發(fā)展規(guī)劃，同時能滿足并網(wǎng)要求。

2．簽訂風電項目開發(fā)協(xié)議； 3．風資源的測量和評價；

項目測風應首先征求海南省發(fā)改委及相關部門的同意，測風時間至少1年以上。

4．編制項目備案申請報告； 5．取得項目備案通知書； 6．取得后續(xù)相關支持性文件；

項目需要取得的支持性文件共11項，包括：當?shù)卣畬τ陧椖康囊庖?；?guī)劃選址意見；用地預審意見；接入系統(tǒng)審查意見；環(huán)境影響評估意見；水土保持評估意見；無壓覆礦證明；地質(zhì)災害評估意見；地震安全性評價；無軍事設施證明；銀行貸款承諾函。

（二）水電項目

1．水資源開發(fā)申請；

2．取得項目流域綜合規(guī)劃批復意見； 3．編制項目防洪規(guī)劃報告并通過審查； 4．編制水資源論證報告并通過審查； 5．編制項目備案申請報告； 6．取得項目備案通知書； 7．取得后續(xù)相關支持性文件；

項目需要取得的支持性文件共11項，包括：當?shù)卣畬τ陧椖康囊庖?；選址勘察意見；用地預審意見；征地安置規(guī)劃審查意見；林地使用審核意見；接入系統(tǒng)審查意見；環(huán)境影響評估意見；水土保持評估意見；庫區(qū)及項目影響礦產(chǎn)資源調(diào)查批復；地質(zhì)災害評估意見；銀行貸款承諾函。

（三）分布式燃氣發(fā)電項目（含分布式熱電）1．區(qū)域規(guī)劃和冷熱電市場調(diào)查；

包括總體發(fā)展規(guī)劃和能源規(guī)劃，主要了解區(qū)域冷熱電終端負荷和規(guī)律。

2．與政府簽訂項目意向投資協(xié)議； 3．與供氣單位簽訂供氣意向協(xié)議； 4．編制項目備案申請報告； 5．取得項目備案通知書； 6．取得后續(xù)相關支持性文件；

項目需要取得的支持性文件共12項，包括：當?shù)卣?/p>

對于項目的意見；規(guī)劃選址意見；用地預審意見；接入系統(tǒng)審查意見；環(huán)境影響評估意見；水土保持評估意見；安全評價審查意見；節(jié)能評估審查意見；社會穩(wěn)定風險評估審查意見；無壓覆礦證明；地質(zhì)災害評估意見；銀行貸款承諾函。

7、簽訂下游市場冷熱電供應協(xié)議。

（四）太陽能發(fā)電項目（含分布式光伏）1．項目前期考察及光資源評估；

2．與政府簽訂投資開發(fā)協(xié)議或與屋頂業(yè)主簽訂合作開發(fā)協(xié)議；

3．編制項目備案申請報告； 4．取得項目備案通知書； 5．取得后續(xù)相關支持性文件；

項目需要取得的支持性文件共10項，包括：當?shù)卣畬τ陧椖康囊庖?；?guī)劃選址意見；用地預審意見；接入系統(tǒng)審查意見；環(huán)境影響評估意見；水土保持評估意見；節(jié)能評估審查意見；無壓覆礦證明；地質(zhì)災害評估意見；銀行貸款承諾函。

其中，屋頂分布式光伏不需要用地預審意見、無壓覆礦證明和地質(zhì)災害評估意見。

（五）生物質(zhì)發(fā)電項目（含垃圾焚燒發(fā)電）1．項目前期調(diào)研及垃圾資源評估； 2．與政府簽訂投資開發(fā)協(xié)議；

3．簽訂垃圾保底量承諾函； 4．編制項目備案申請報告； 5．取得項目備案通知書； 6．取得后續(xù)相關支持性文件；

項目需要取得的支持性文件共10項，包括：當?shù)卣畬τ陧椖康囊庖姡灰?guī)劃選址意見；用地預審意見；接入系統(tǒng)審查意見；環(huán)境影響評估意見；水土保持評估意見；節(jié)能評估審查意見；無壓覆礦證明；地質(zhì)災害評估意見；銀行貸款承諾函。

7．簽訂特許經(jīng)營權協(xié)議

協(xié)議應明確投資模式（BOT/BOO），確定垃圾貼費金額。

第二篇：風電項目前期工作指導手冊（模版）

風電項目前期工作指導手冊

國電電力廣東新能源開發(fā)有限公司

二○一○年十一月

前言

風電項目前期工作是風電建設的基礎，沒有良好的風電前期工作，就難以摸清和掌握風能有效資源，做好風電的建設和發(fā)展工作。

風電項目前期工作是公司現(xiàn)階段工作的主要內(nèi)容，前期工作的質(zhì)量直接影響公司未來的發(fā)展，因此我們務必竭盡全力做好前期工作，為公司的發(fā)展壯大打下堅實的基礎。

“如何快捷、有效地進行前期工作？”這是每個項目經(jīng)理必須深刻思考的問題。我們應該通過積極學習、勤于交流，不斷豐富知識和經(jīng)驗、提高工作能力，為我們這個共同的問題找出最好的答案。

本手冊是對公司前期工作的階段性總結，希望可以給項目經(jīng)理的工作帶來幫助，由于各地情況不盡相同，以下內(nèi)容供項目經(jīng)理在工作中參考，希望大家多溝通、多交流，不斷補充、完善本手冊，為我們的工作提供更有效的指導。一． 風電項目前期工作內(nèi)容

風電項目前期工作從內(nèi)容劃分，主要包括兩個方面： 1．與各級政府、相關部門保持良好的溝通和協(xié)調(diào)，重點是把握與風電相關的國家、地方政策，政府工作程序、習慣。前期項目經(jīng)理應經(jīng)常通過網(wǎng)絡、報刊雜志、與政府部門溝通等方式熟悉國家和地方政府對風電的政策和相關規(guī)定，確定清晰的工作思路，在項目運作的過程中始終把握正確的方向，避免走彎路。與政府工作人員保持良好的關系，學會借助政府的幫助完成工作目標。前期項目經(jīng)理在和政府工作人員的接觸中，要充分了解相關人員的工作習慣，在必要時應對其進行有效的督促。在和政府工作人員的交流中，時刻留意與項目直接或間接有關的各種信息，善于靈活地轉(zhuǎn)換思路，使工作更快捷、有效。

2．與設計單位保持良好的溝通與互動，重點是把握與風電前期工作相關的技術和規(guī)范。前期項目經(jīng)理應熟悉風電場工程規(guī)劃報告、（預）可行性研究報告以及核準必須的支持性報告等編制規(guī)范，能對風電項目各種報告進行整體把握，在報告初稿出來后能夠及時審核，指出其中明顯的不足和錯誤，并督促設計單位及時改進，縮短報告定稿時間，保證項目的推進速度。二． 風電項目前期工作程序

風電項目前期工作主要有以下程序： 1．風電場宏觀選址； 2．簽訂風電項目開發(fā)協(xié)議； 3．風資源的測量和評價； 4．風電項目的規(guī)劃；

5．風電項目的預可行性研究；

6．取得省發(fā)改委同意開展風電項目前期工作的批復（即取得省發(fā)改委的“路條”）； 7．風電項目的可行性研究；

8．取得風電項目核準必要的支持性文件； 9．取得省發(fā)改委對風電項目的核準。10．風電機組的微觀選址

國家發(fā)改委于2005年5月發(fā)布了《風電場工程前期工作管理暫行辦法》（見附件1），對風電項目前期工作的工作內(nèi)容、管理要求、工作經(jīng)費等進行了明確的規(guī)定，對風電項目前期工作予以指導和規(guī)范。該管理辦法是風電項目前期工作的技術總則。

風電項目的整個前期工作過程，項目經(jīng)理經(jīng)常需要對各級政府、單位、上級公司、合同乙方等發(fā)送函件，對于各種函件的格式及內(nèi)容參考附件2。三． 風電項目前期各項工作內(nèi)容

風電項目前期工作程序雖然不多，但每道程序都要進行繁瑣、細致的工作，各階段的工作環(huán)環(huán)相扣，只有一步一個腳印地做好每一項，才能保證整個項目前期工作的進程。1．風電場宏觀選址

①風電場宏觀選址概念

風電場宏觀選址是在認真研究國家和地區(qū)風電發(fā)展規(guī)劃的基礎上，詳細調(diào)查地區(qū)風能資源分布情況，廣泛收集區(qū)域風電場運行數(shù)據(jù)，通過對若干場址的風能資源、電網(wǎng)接入和其它建設條件的分析和比較，確定風電場的建設地點、開發(fā)價值、開發(fā)策略和開發(fā)步驟的過程，是保證公司風電產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的關鍵。

風電場宏觀選址主要指導文件：《風電場場址選擇技術規(guī)定》（見附件3）。

②影響風電場宏觀選址的主要因素

風電場宏觀選址，要結合以下因素對候選風電場進行綜合評估，并擬定場址： ? 風能資源及相關氣候條件； ? 地形和交通運輸條件； ? 土地征用與土地利用規(guī)劃； ? 工程地質(zhì)； ? 接入系統(tǒng)； ? 環(huán)境保護；

? 以及影響風電場建設的其他因素。

③風電場宏觀選址的基本原則 ? 風能資源豐富、風能質(zhì)量好

擬選場址年平均風速一般應大于6m/s，風功率密度一般應大于200W/㎡；盛行風向穩(wěn)定；風速的日變化和季節(jié)變化較??；風切變較??；湍流強度較??；無破壞性風速。

由于各地區(qū)風電上網(wǎng)電價不同、風電場建設條件與海拔高度差異較大、可安裝風電機組單機容量不同，風電場最低可開發(fā)風速從6～7米/秒不等。? 符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃

選擇的風場，一定要納入?。ㄗ灾螀^(qū)）的風力發(fā)電發(fā)展規(guī)劃中，沒有規(guī)劃的，要爭取列入規(guī)劃。? 滿足聯(lián)網(wǎng)要求

認真研究電網(wǎng)網(wǎng)架結構和規(guī)劃發(fā)展情況，根據(jù)電網(wǎng)容量、電壓等級、電網(wǎng)網(wǎng)架、負荷特性、建設規(guī)劃，合理確定風電場建設規(guī)模和開發(fā)順序，保證風電場接得進、送得出、落得下。

應注意近中遠相結合。目前來看，風力發(fā)電的電網(wǎng)接入實質(zhì)上也是“資源”，爭取多的占有。? 具備交通運輸和施工安裝條件 擬選場址周圍港口、公路、鐵路等交通運輸條件應滿足風電機組、施工機械、吊裝設備和其它設備、材料的進場要求。

場內(nèi)施工場地應滿足設備和材料存放、風電機組吊裝等要求。

? 保證工程安全

擬選場址應避免洪水、潮水、地震、火災和其它地質(zhì)災害（山體滑坡）、氣象災害（臺風）等對工程造成破壞性的影響。

? 滿足環(huán)境保護和其他建場條件的要求

首先要避開自然保護區(qū)，自然林保護區(qū)，水源保護區(qū)等。避開鳥類的遷徙路徑、侯鳥和其它動物的停留地或繁殖區(qū)。與居民區(qū)保持一定距離，避免噪聲、葉片陰影擾民。盡量減少耕地、林地、牧場等的占用，避開基本農(nóng)田。避開地面文物、地下礦藏、軍事設施等。

? 規(guī)劃裝機規(guī)模滿足經(jīng)濟性開發(fā)要求，項目滿足投資回報要求

一般要求風電場資本金回報率不低于8%。2．簽訂風電項目開發(fā)協(xié)議

宏觀選址完成后，項目經(jīng)理應到區(qū)域所屬市（縣、區(qū)）的發(fā)改局（有的地方由招商局、經(jīng)貿(mào)局、科工貿(mào)與信息化產(chǎn)業(yè)局等負責招商引資工作），向主管領導表達我公司在該區(qū) 域投資開發(fā)風電項目的意愿。項目經(jīng)理應具備豐富的知識和誠懇的態(tài)度，通過交流向政府工作人員介紹風電相關政策和知識，讓其認識到風電的發(fā)展符合國家能源政策，相對傳統(tǒng)發(fā)電方式的優(yōu)勢等，盡快爭取風電項目的開發(fā)權，簽訂風電項目開發(fā)協(xié)議。

政府作為協(xié)議簽約方的甲方，根據(jù)風電場開發(fā)范圍，可以是市（縣、區(qū)、鎮(zhèn)）級人民政府。

我公司作為協(xié)議簽約方的乙方，廣東省范圍內(nèi)的風電項目，以國電電力廣東新能源開發(fā)有限公司簽約，廣東省范圍以外的風電項目，以國電電力發(fā)展股份有限公司珠海分公司簽約。

項目經(jīng)理在簽訂開發(fā)協(xié)議工作中的主要任務是： ? 努力達成市（縣、區(qū)）政府同我公司的風電項目開發(fā)合作意向，督促政府盡快與我公司簽訂開發(fā)協(xié)議；

? 落實簽約的所有細節(jié)。如溝通協(xié)議內(nèi)容、落實簽約政府級別、簽約時間、地點等準備工作。2．風資源的測量和評價

風電場前期測風投入雖少，但對項目機組選型、微觀選址、發(fā)電量影響大，是風電開發(fā)最重要的前期工作之一。因此，應嚴格按照《風電場風能資源測量方法》GB/T18709-2002（見附件4）、《風電場風能資源評估方法》GB/T18710-2002（見附件5）、《風電場風能資源測量和評估技術規(guī)定》（見附 件6）三個指導文件的具體要求，在測風階段給予足夠的投入，安裝足夠數(shù)量的測風塔，并安裝滿足要求的傳感器，測風時間滿足國家標準要求。

風電項目前期的測風塔選址、進場道路勘查、風電機組的微觀選址等工作需要進行實地踏勘，項目經(jīng)理應掌握在進入現(xiàn)場踏勘前利用Google地球軟件、1:10000地形圖等工具尋找道路的技能，這項技能不僅能很大程度上提高野外踏勘的安全性，而且能大大提高踏勘的效率。

①測風塔選址

測風塔的位置和數(shù)量一定要在地形圖上先確定，再到現(xiàn)場調(diào)整并最終確定，否則極易造成測風塔位置的偏移，或是不能代表一個區(qū)域，或是出界等差錯，不能滿足風場風能資源的評價要求。

山區(qū)風場更應該現(xiàn)從圖上開始，選擇測風塔的位置。它要根據(jù)風場的地形分布，分別不同地形、不同區(qū)域布置測風塔，使得每座測風塔具備該區(qū)域的代表性，為下階段風能資源評價奠定良好基礎。

室內(nèi)選址需明確以下幾個問題： ? 主導風向：明確判定當?shù)刂鲗эL向；

? 測風塔數(shù)量：根據(jù)風場面積、地形地貌、風資源分布等合理確定；

? 測風塔空間代表性：盡量遠離障礙物，避免安裝在風場最 高點或者最低點；

? 測風塔高度：不應低于預期安裝風電機組的輪轂高度； ? 測風塔儀器配置：最高處安裝兩套風速計、一套風向標；葉片最低處應安裝風速儀；10米高度處安裝一套風速計、風向標；北方低溫風電場應加裝溫度計。

測風塔室內(nèi)選址完成后，項目經(jīng)理應聯(lián)系當?shù)卣嚓P部門協(xié)調(diào)、配合設計院設計人員、測風塔廠家工作人員進行實地踏勘，復核室內(nèi)選址的代表性，最終確定測風塔的安裝位置。

②測風塔選址報告

由公司組織專家對測風塔選址報告進行審查。此報告有時在宏觀選址報告中列一章節(jié)，即測風塔設立初步方案，可在宏觀選址報告審查時同時進行，這樣在和政府簽訂開發(fā)協(xié)議時即可將測風塔設立的位置明確，減少后續(xù)測風塔設立中政府審批工作。

③測風塔運行維護

測風塔及測風設備投入運行以后，要經(jīng)常對測風數(shù)據(jù)進行檢查，經(jīng)常到現(xiàn)場檢查儀器，防止數(shù)據(jù)失竊，及時發(fā)現(xiàn)問題。傳感器裝上以后，經(jīng)常會因為缺電、沙塵、積冰、傳感器故障、數(shù)據(jù)記錄儀故障、電纜磨損、雷擊等造成數(shù)據(jù)的丟失或失真。用無線方式接收數(shù)據(jù)的，還要保證及時向電信公司交費。安排責任心強、接受過培訓的人員負責這項工作，是重要的保證措施之一。

④測風塔的安裝

測風塔安裝單位需要通過比選確定，我公司應至少向三家公司發(fā)出比選通知，收到比選通知的單位如有意愿應在規(guī)定的時間內(nèi)將按照比選通知要求編制的比選文件送（寄）達我公司。我公司的招標委員對比選文件的符合性、商務、技術等方面進行綜合評審，然后確定測風塔的安裝單位。

我公司同市（縣、區(qū)、鎮(zhèn)）政府簽訂風電項目開發(fā)協(xié)議后，立即通知測風塔安裝單位工作人員進場，進行開路、搬運和安裝工作。項目經(jīng)理必須對測風塔安裝的全過程進行有效的督促，以保證工期和質(zhì)量。在測風塔安裝完成時應嚴格參考規(guī)范進行驗收。

項目經(jīng)理在風資源的測量和評價工作中的主要任務是： ? 配合設計單位進行測風塔選址，保證測風地點對規(guī)劃區(qū)域有代表性；

? 督促測風塔施工人員的工作，保證工期； ? 嚴格驗收，保證測風塔的安裝質(zhì)量； ? 根據(jù)測風數(shù)據(jù)初步判斷場區(qū)風資源狀況。3．風電項目的規(guī)劃

經(jīng)過至少1年的測量，且有效數(shù)據(jù)完整率達到90％以上，即可進入風電場工程規(guī)劃階段，風電場規(guī)劃報告的編制單位需要通過比選確定。規(guī)劃的目的：風電場開發(fā)與建設要整體規(guī)劃，近、中、遠期相結合，科學分期，分步實施，避免重復投資和不合理投資，提高項目整體的投資效益。

規(guī)劃應考慮的問題：在落實風場規(guī)模的前提下，確定系統(tǒng)接入規(guī)模，科學、合理地確定升壓站的布置、主變?nèi)萘?、主接線形式、集電線路方案、施工組織方案（道路）等。

在山區(qū)風場的規(guī)劃中，容量的確定應特別要考慮資源的充分利用。

依據(jù)《風電場工程規(guī)劃報告編制辦法》（見附件7），風電場工程規(guī)劃主要研究內(nèi)容包括：風電場選址、建設條件、規(guī)劃裝機容量、接入系統(tǒng)初步方案、環(huán)境影響初步評價、開發(fā)順序以及下一步工作安排等。

為了提高規(guī)劃的可實施性，應考慮對綜合建場條件落實工作的提前。

項目經(jīng)理在這個階段在保證時間的基礎上，最好按可研報告的要求收集現(xiàn)有相關資料，提前為可研工作做好準備。項目經(jīng)理要做好與政府的溝通工作，通過政府的協(xié)調(diào)取得需要的資料，對收集到的涉密的資料要嚴格保密。各地、各級政府和單位對資料的管理標準不一，有時資料很容易獲取，有時資料將很難獲取甚至無法獲取，在這個環(huán)節(jié)項目經(jīng)理應開動腦筋，多想辦法。

風電項目這幾年在國內(nèi)發(fā)展迅速，各設計院的承攬的項 目比較多，每個設計總工程師都肩負幾個項目。項目經(jīng)理必須與項目設計人員保持聯(lián)系和溝通，經(jīng)常督促，保證工作按時間、保質(zhì)量完成。在報告編制過程中，項目經(jīng)理應及早向設計人員提出要求，及時與設計人員溝通各部分內(nèi)容，確保在報告初稿編完后沒有大的改動，保證報告編制的進度。

報告編制完成后，項目經(jīng)理應及時按照規(guī)范進行審核，盡快將意見和建議反饋到設計院，并督促其盡快進行修改。

項目經(jīng)理在風電場的規(guī)劃工作中的主要任務是： ? 在政府的協(xié)調(diào)配合下為設計單位收集規(guī)劃需要的資料； ? 對設計人員的規(guī)劃報告編制工作進行督促，保證工作進度；

? 對風電場規(guī)劃報告進行審核，保證規(guī)劃報告內(nèi)容的完整性和科學性。

4．風電項目的預可行性研究

在風電場工程規(guī)劃基礎上，對具備條件的風電場，進行風電場預可行性研究。風電場預可研的指導文件主要是《風電場工程可行性研究報告編制辦法》（發(fā)改能源[2005]899號）（見附件8）。

風電項目預可研階段的工作內(nèi)容和項目經(jīng)理的主要任務與項目規(guī)劃階段基本相同，只是預可研報告分別針對規(guī)劃報告中一期風電場開展，并且各章節(jié)內(nèi)容比規(guī)劃報告內(nèi)容更深入。5．取得省發(fā)改委同意開展風電項目前期工作的批復（即取得省發(fā)改委的“路條”）

風電場的預可行性研究報告出版后，首先報送到市（縣）發(fā)改局主管部門（一般是交通能源科），由主管部門牽頭征集規(guī)劃局對項目選址的意見。如規(guī)劃局對選址有意見，應根據(jù)意見對方案進行調(diào)整。如無意見，規(guī)劃局應出具對選址無意見的函件。若是縣級政府的規(guī)劃局出具無意見的函，還要將預可研報告和該函件上報至市政府發(fā)改局，由市政府的發(fā)改局主管部門牽頭征集市級規(guī)劃局對項目選址的意見。如無意見，同樣出具無意見的函件，由市級發(fā)改局將預可研報告和市規(guī)劃局出具的無意見的函件報送省發(fā)改委主管部門（省發(fā)改委新能源產(chǎn)業(yè)處）。省發(fā)改委主管部門在審查后，回復市級發(fā)改局“關于同意×××風電項目開展前期工作的函”。至此，風電項目取得了省發(fā)改委的“路條”。

在這項工作中，項目經(jīng)理的主要任務是對?。ㄊ小⒖h）發(fā)改委（局），市（縣）規(guī)劃局的主管部門進行督促，以盡快取得對項目的回復。6．風電項目的可行性研究

測風時間滿一年，如風資源滿足開展可行性研究的條件，應及時開展項目可行性研究工作。

風電項目的可行性研究工作是公司決策的依據(jù)，可行性 研究報告的質(zhì)量的緊密關系著項目的效益甚至存亡。風電場可研報告最重要的三個參數(shù)是風電場年等效上網(wǎng)小時數(shù)，風電場單位千瓦造價，資本金財務內(nèi)部收益率?？裳须A段還要同時委托設計單位進行地質(zhì)勘察報告的編制。

項目經(jīng)理將《風電場工程可行性研究報告編制辦法》（見附件9）中要求的資料收集完整，提供給委托的設計單位，同時配合并督促設計人員進行可研報告的編制和地質(zhì)勘查工作。

風電場的可行性研究報告初稿編制完成后，項目經(jīng)理應及時對報告進行審核，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋給設計人員進行修改?？裳袌蟾嬉?jīng)過公司組織評審、上級公司組織評審、并根據(jù)經(jīng)過評審的各專題報告（水保、環(huán)保等）的意見進行修改后，才能符合上報省發(fā)改委核準的條件。風電場的地質(zhì)勘查工作將為風電機組基礎的設計和機組的選型提供依據(jù)，同時地質(zhì)勘察報告是編制地質(zhì)災害報告需要的資料。

項目經(jīng)理在風電項目可行性研究工作中的主要任務是： ? 配合并督促設計人員進行風電場可行性研究報告和地質(zhì)勘查報告的編制；

? 組織或配合公司及上級公司對可行性研究報告的評審； ? 在收到各專題報告（水保、環(huán)保等）的評審意見后，督促設計人員對報告進行修改。

7．取得風電項目上報核準必要的支持性文件 風電項目核準申報材料內(nèi)容和要求在《風電建設項目核準申報材料要求事項》（見附件10）中有明確的規(guī)定，項目經(jīng)理應該在項目申報核準前將所有資料準備完畢，具體內(nèi)容和要求如下：

①土地屬性。應避開基本農(nóng)田。如果難以避開，當?shù)卣▏临Y源管理部門）應考慮調(diào)整土地規(guī)劃，或者置換；

②風場壓覆礦。省、市級國土資源管理部門出具不存在壓覆礦的文件證明?；蛘哂删哂械V產(chǎn)評估資質(zhì)的單位（級別要高，保證獲得省國土資源廳的批準）編制的風場壓覆礦評價文件；

③自然保護區(qū)。風場要避開自然保護區(qū)的核心區(qū)和緩沖區(qū)，經(jīng)過批準可以占用試驗區(qū)。項目申請報告要附有省環(huán)保局的文件；

④天然林保護區(qū)。風場要避開天然林保護區(qū)。項目申請報告要附有省林業(yè)局的文件；

⑤軍事設施。風機位、道路、集電線路等風電場內(nèi)設施，要按照當?shù)匚溲b部要求避開的距離予以避讓。項目申請報告要附有當?shù)匚溲b部出具的要求避開區(qū)域及距離的文件；

⑥文物。風機位、道路、集電線路等風電場內(nèi)設施，要按照當?shù)匚奈锕芾聿块T要求避開的距離予以避讓。項目申請報告要附有當?shù)匚奈锕芾聿块T出具的要求避開區(qū)域及距離的文件； ⑦水土保持。應委托具有資質(zhì)的單位依據(jù)可行性研究報告編制水土保持設計文件。項目申請報告要附有省水利廳的審批文件；

⑧地質(zhì)災害。應委托具有資質(zhì)的單位依據(jù)可行性研究報告編制地質(zhì)災害評價報告。項目申請報告要附有省國土資源廳的審批文件；

⑨地震安全性評價。風場位于地震烈度6度以上的，應委托具有資質(zhì)的單位依據(jù)可行性研究報告編制地震安全性評價報告。項目申請報告要附有省地震局的審批文件；

⑩環(huán)境影響評價（表）。項目申請報告要附有省環(huán)保局編制的環(huán)境影響評價（表）；

11電力系統(tǒng)接入，和/或接入系統(tǒng)設計及審查文件。項目○所在地電網(wǎng)公司同意擬建風電場并網(wǎng)的承諾，和/或接入系統(tǒng)設計文件以及項目所在地電網(wǎng)公司的審批文件，是項目可行的一個必要條件；

12金融機構貸款承諾。項目申請報告要附有本項目商業(yè)○銀行貸款承諾的文件。

土地預審、勘測定界工作一般由項目所在地國土局下屬的測繪院承擔。接入系統(tǒng)設計工作一般由項目所在地的供電局下屬的電力設計院承擔。

廣東省有資質(zhì)的環(huán)境影響、水土保持、地質(zhì)災害危險性評估、壓覆礦評估專題報告編制單位見附件11。項目經(jīng)理在取得風電項目上報核準必要的支持性文件工作中的主要任務是：

? 向有資質(zhì)的專題報告編制單位發(fā)比選通知，協(xié)調(diào)比選工作。

? 督促各專題報告編制單位的工作進度，保證報告按進度、高質(zhì)量完成。

? 配合各專題報告編制單位取得省級主管單位的評審意見。? 準備《風電建設項目核準申報材料要求事項》規(guī)定的風電場核準所需的申報材料。8．取得省發(fā)改委對風電項目的核準

公司按照規(guī)定，將項目核準需要的申報材料通過市（縣）發(fā)改局逐級上報省發(fā)改委主管部門（省發(fā)改委新能源產(chǎn)業(yè)處），申請對項目的核準。省發(fā)改委主管部門受理后，項目經(jīng)理的主要任務是對主管部門的批復工作進行督促，以更快得到核準文件。一般在一個月內(nèi)，省發(fā)改委對項目予以核準。9．風電機組的微觀選址

風電機組的微觀選址即風電機組位置的選擇與確定，是風電場建設中的重要內(nèi)容，它不僅關系到每臺風電機組的發(fā)電量，而且還關系到風電機組的安全、場內(nèi)道路、施工安裝、集電線路的優(yōu)化等，應予以高度重視。風電場微觀選址目的在于通過機組布置方案的優(yōu)化，確定機位，其目標是獲得精 確、優(yōu)化的發(fā)電量，是公司投資風電場的主要效益來源。為保證風機的安全性，微觀選址工作必須要求風機制造商參加并對所選機位進行最終確認。

風電機組微觀選址的基本原則：

①盡量集中布置。集中布置可以減少風電場的占地面積，充分利用土地，在同樣面積的土地上安裝更多的機組；其次，集中布置還能減少電纜和場內(nèi)道路長度，降低工程造價，降低場內(nèi)線損。

②盡量減小風電機組之間尾流影響。國外有研究成果表明，對單臺風電機組，在距風輪2D-3D的順風中心線處，風速減少35％-45％；在距風輪8D處，風速減少10％。尾流的直徑在距風輪8D-10D為2.6D-2.8D。對于行距為8D-11D，列距為2D-3D的布置，第二排的能量損失在10m/s時為8％-20％。在平坦地區(qū)進行的7行布置的風電場的測量，其行距為9D，列距2D，第七排比第一排能量約損失20％。

值得注意的是，多行多列布置的能量損失和地形、地面粗糙度也有關系，所以上述試驗只是給我們一個概念。要減小尾流影響，就要增加風電機組之間的距離。這和集中布置的原則是矛盾的，方案比較就要在矛盾中尋求最優(yōu)、最適宜的尾流影響系數(shù)。

一般而言，機組布置的行距為3D-5D，列距為5D-9D。單行風電場的風電機最小列距為3D，多行風電場的風電機最 小列距為5D。風向集中的場址列距可以小一些。風向分散的場址列距就要大一些。多行布置時，呈梅花形布置尾流影響要小一些。

③避開障礙物的尾流影響區(qū)。在風電場中有時會碰到障礙物。障礙物的尾流的大小和強弱與其大小和體型有關。研究表明，對于無限長的障礙物，在障礙物下風向40倍障礙物高度，上方2倍障礙物高度的區(qū)域內(nèi)，是較強的尾流擾動區(qū)。風電機組的布置必須避開這一區(qū)域。

④滿足風電機組的運輸條件和安裝條件。在平坦地形條件下，滿足這一原則是很容易的。在山區(qū)，滿足這一原則經(jīng)常有難度。要根據(jù)所選機型需要的運輸機械和安裝機械的要求，機位附近要有足夠的場地能夠作業(yè)和擺放葉片、塔筒，道路有足夠的坡度、寬度和轉(zhuǎn)彎半徑使運輸機械能到達所選機位。

⑤視覺上要盡量美觀。在與主風能方向平行的方向成列，垂直的方向上成行。行間平行，列距相同。行距大于列距發(fā)電量較高，但等距布置在視覺上較好。追求視覺上的美觀，會損失一定的發(fā)電量，因此在經(jīng)濟效益和美觀上，也要有一定的平衡。

微觀選址應分兩步開展工作：

①室內(nèi)微觀選址。設計單位針對招標確定的風電機組，根據(jù)風場風力資源在大比例實測地形圖上進行圖上微觀選 址。定位過程中，不僅要考慮最大限度地獲取風能，還要兼顧到風電機組的安全、交通運輸、設備安裝、集電線路和應避開的區(qū)域等。選址結果應通過業(yè)主單位經(jīng)過風機供貨商確認。

②現(xiàn)場微觀選址定位。由業(yè)主組織，設計單位（設計、勘測）、施工單位、風電機組供貨商，通過GPS就圖上機位定位，建立標識。通過現(xiàn)場定位，將地形圖中為反映出的，或者不準確的，予以躲避、調(diào)整?，F(xiàn)場定位后，應進行比較性電量計算，業(yè)主、設計、設備商三方簽字，予以再確認。

第三篇：中電投(北京)新能源投資有限公司項目前期工作管理辦法

中電投（北京）新能源投資有限公司

項目前期工作管理辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強并規(guī)范中電投（北京）新能源投資有限公司（以下簡稱“公司”）項目前期工作的管理，提高前期工作效率，加強公司投資項目籌建期間的資金管理，規(guī)范費用開支管理程序，確保項目籌建期間費用開支的需要，降低投資風險和防止不合理的費用開支，特制定本辦法。

第二條 項目要符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，要以科學發(fā)展觀為指導開展前期工作。工作中充分結合前期工作成果的時效性，用最小的投入取得能滿足規(guī)定內(nèi)容深度要求的成果。

第三條 項目前期工作，是指從項目投資機會研究開始，到項目取得國家規(guī)定的核準（批準）報告批復之間的全部策劃、組織、實施和管理工作。具體包括如下主要工作內(nèi)容：

（一）項目的投資機會研究工作、初步可行性研究工作、申請列入發(fā)展規(guī)劃、可行性研究工作、項目申請報告及核準或?qū)徟ぷ鳎?/p>

（二）項目投資意向性協(xié)議、公司章程的起草、簽訂工作和項目公司成立前的籌備、登記注冊工作；

（三）取得各級政府有關部門的項目批準文件，以及銀行貸款意向函、承諾函等所進行的工作。

第四條 本辦法適用于公司本部、全資和控股公司電源建設項目。公司參股的項目和參股公司的項目，其前期工作管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第二章 組織機構與職責分工

第五條 公司綜合考慮項目的戰(zhàn)略布局和開發(fā)進度要求，根據(jù)需要成立項目籌建機構，項目籌建機構負責組織實施項目前期具體工作。

第六條 籌建機構負責項目信息收集及前期工作的具體策劃、組織、實施，包括編制前期工作及費用計劃，與設計、咨詢等單位簽訂有關合同，落實項目條件和取得前期工作內(nèi)容深度要求所規(guī)定的書面文件等工作。

第七條 公司計劃發(fā)展部負責對項目前期工作進行指導、協(xié)調(diào)、管理與監(jiān)督，主要包括以下內(nèi)容：

（一）了解掌握國家相關產(chǎn)業(yè)的方針政策、發(fā)展規(guī)劃和動態(tài)，負責提出項目投資機會調(diào)研報告及投資建議；

（二）負責與國家有關部門、中介評估機構、其他相關單位等的聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；負責項目前期工作中與地方政府的聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決前期工作中遇到的重大問題；

（三）負責審核和下達項目前期工作計劃、前期費用計劃，管理、監(jiān)督計劃執(zhí)行和經(jīng)費使用；

（四）指導和組織項目籌建單位或項目公司開展好項目前期工作，協(xié)助落實項目外部條件；

（五）根據(jù)需要負責聘請有資質(zhì)、有實力的中介機構或組成專家組對項目進行評審和專題咨詢；

（六）負責向公司提出成立有關項目籌建機構和項目公司的建議；配合相關管理部門提出人員推薦建議；

（七）做好項目前期資料匯總、檔案管理。

第八條 綜合管理部負責批復項目的籌建機構、項目公司及人員配置；財務產(chǎn)權部負責審核項目前期費用計劃，并負責前期費用的撥付、財務管理和會計核算。工程建設部負責電源項目初步設計以后階段的有關工作。

第三章 前期工作的實施與控制

第九條 公司擬開展前期工作的項目，需納入公司發(fā)展規(guī)劃，公司統(tǒng)一考慮項目的戰(zhàn)略布局和工作進度。對擬開展前期工作的項目，有關單位要上報前期工作計劃，經(jīng)公司同意后，按照批準的項目前期工作計劃開展工作。

第十條 公司開展前期工作的項目，其初步可行性研究報告、項目申請報告、可行性研究報告、初步設計以及前期工作中的主要專題研究報告的設計咨詢工作，根據(jù)公司有關規(guī)定，原則上要通過招標方式選擇設計或咨詢單位；籌建處或項目公司根據(jù)項目進展情況，提出前期工作招標計劃，報公司同意后，由計劃發(fā)展部或項目單位組織開展相關工作。

第十一條 為保證前期工作質(zhì)量，項目的初步可行性研究報告、調(diào)研報告、項目申請報告、可行性研究報告以及（主要）專題研究報告的審查和咨詢委托工作，須上報公司，由公司計劃發(fā)展部研究后，根據(jù)具體情況并商有關部門后直接委托或授權有關籌建機構或項目公司開展咨詢和審查工作。

第四章 前期費用管理

第十二條 公司開展項目所需前期費用，分別由公司墊付，并單獨核算。待成立項目公司后歸墊或按照合法程序確認為投資。項目前期費用主要包括：

（一）管理經(jīng)費：項目籌建單位或項目公司在籌建期間發(fā)生的人員工資獎金、福利費用、教育及工會經(jīng)費、辦公費用、差旅費、采暖及防暑降溫費、勞動保護費、固定資產(chǎn)使用費、房屋租賃費、水電費、圖書資料費、業(yè)務招待費、按規(guī)定交納的養(yǎng)老保險、住房公積金等各項保險、法律顧問費、審計費、咨詢費、合同公證費、車輛使用稅費、會議費等；

（二）固定資產(chǎn)費用：為具備必要的辦公條件所購置的辦公設備、家具、用具及交通、通信工具等的購置費用；

（三）前期工程費用：項目報批及建設所必須開展的勘測、設計、試驗、工程咨詢、報告評估等費用，以及中介機構服務費等。

第十三條 費用計劃管理程序

（一）前期費用來源與使用均納入公司資金預算管理計劃；

（二）計劃發(fā)展部牽頭，會同財務產(chǎn)權部對上報的前期費用計劃進行審核、平衡，確定項目全年總費用計劃；

（三）計劃發(fā)展部匯總審核、平衡后的項目全年總費用計劃，編制公司全年電源建設項目前期費用計劃，作為公司項目投資經(jīng)營計劃組成部分，按公司規(guī)定程序報批后下達。

第十四條 對于已列入公司全年費用計劃，但由于項目的外部條件發(fā)生變化或其他原因需要增加前期費用，須在費用發(fā)生前二個月，提出增加費用申請，按公司規(guī)定程序報批后，對費用計劃進行調(diào)整。未納入公司全年費用計劃或費用調(diào)整計劃中的費用，不予撥付。

第十五條 籌建機構不設專職的會計和出納，由托管單位財務部門為籌建機構獨立建帳核算。項目前期費用的會計核算和財務管理工作由托管單位財務部門指定專人負責實施。

第十六條 籌建機構或項目公司根據(jù)批準下達的公司前期費用計劃，結合前期工作進度，在費用發(fā)生前，按月度上報資金需求計劃。對于固定資產(chǎn)費用和前期工程費用，采用月度上報、單次審批方式；在費用發(fā)生前，由籌建機構或項目公司提出資金需求計劃明細申請，附公司批準的費用計劃，報計劃發(fā)展部審核后辦理。

第五章 風險防范及推出機制

第十七條 項目前期是項目風險防范的關鍵階段。投資機會研究階段，由計劃發(fā)展部負責完成項目投資機會調(diào)研報告，對項目潛在的風險，提出防范建議，作為開展前期工作決策的依據(jù)。

第十八條 已開展前期工作的項目，要嚴格按照國家規(guī)定的基本程序開展咨詢論證工作。計劃發(fā)展部對項目風險防范要加強管理；必要時，籌建機構或項目公司應結合項目外部環(huán)境變化及當前階段工作成果，提交項目的綜合競爭力報告。計劃發(fā)展部會同有關部門對報告進行評估分析，編寫項目競爭力綜合評估報告，對項目的風險大小進行判定，并提出初步對策。報告經(jīng)主管副總經(jīng)理審核后報公司決策。

第十九條 項目風險分析所要考慮的重點因素包括：

（一）項目的規(guī)劃布局和項目所在地區(qū)區(qū)域布局；

（二）項目的必要性；

（三）相關資源配置、項目的條件和落實程度；

（四）市場空間；

（五）合資方式；

（六）項目所在地的投資環(huán)境；

（七）項目投資效益狀況（產(chǎn)品市場分析的合理性、投資估算、主要經(jīng)濟分析基礎數(shù)據(jù)、經(jīng)濟指標及敏感性分析）；

（八）區(qū)域競爭力及公司發(fā)展戰(zhàn)略。

第二十條 對于確定為風險大的項目，由計劃發(fā)展部牽頭，專題研究對策和后續(xù)工作策略及后續(xù)投資方案，或提出退出方案，經(jīng)公司主管副總經(jīng)理審核后，報公司研究確定。

第二十一條 對已確定為風險大、不再繼續(xù)開展前期工作的退出項目，已發(fā)生的前期費用經(jīng)審計監(jiān)察部門內(nèi)部審計后，確定費用額度，由項目委托單位承擔。

第六章 激勵與約束

第二十二條 項目前期工作實行獎懲激勵機制。每年按照責任狀、目標考核內(nèi)容和《電源項目前期工作管理考核管理辦法》的要求進行綜合評價，對成績突出的單位和個人實行精神和物質(zhì)獎勵，對違反公司有關工作規(guī)定以及工作存在嚴重不足的單位和個人，提出批評和考核意見。其他非電投資項目參照執(zhí)行。

第七章 附 則

第二十三條 本辦法由中電投（北京）新能源投資有限公司根據(jù)實際項目的行業(yè)特點，視具體情況進行補充。

第二十四條 本辦法由總經(jīng)理授權公司計劃發(fā)展部具體編制，并負責修訂和解釋。

第二十五條 本辦法由總經(jīng)理辦公會審議通過，自發(fā)布之日起施行。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作流程手冊

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作流程手冊

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作流程手冊

1.0目的

明確開發(fā)項目報建/報批、取證范圍、條件、法律、法規(guī)依據(jù)，以利開發(fā)項目的順利進行 2.0適用范圍

適用于開發(fā)項目全過程的報建/報批、取證工作的管理。3.0職責

公司相關部門及各開發(fā)公司按職責/業(yè)務的劃分，分別負責組織辦理相關的報建/報批、取證工作。

3.1 管理中心負責：

a)公司注冊登記、營業(yè)執(zhí)照、法人執(zhí)照、資質(zhì)評定申報； b)公司備案申報。3.2 綜合部負責：

a)《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的辦理； b)《土地使用證書》辦理； c)《建設用地批準書》申辦； d)《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理； e)《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理； f)《施工許可證》的申辦； g)《商品房預售許可證》的申辦； h)《房屋所有權證》的辦理。

3.3工程部負責辦理：開發(fā)項目竣工綜合驗收的申報。4.0 作業(yè)內(nèi)容

4.1 公司項目開發(fā)新立項目必須按國家法律、法規(guī)和項目所在地相關行政主管部門的要求，辦理報建/報批、取證手續(xù)，獲取有效的批準/注冊/許可文件。

4.2 各負責辦理報建/報批、取證的部門領導和具體工作人員，應認真學習相關法律、法規(guī)，了解報建/報批、取證的規(guī)定和要求，準備并提供所需的文件、資料，做到及時、完整、準確、清晰。

4.3 房地產(chǎn)項目公司注冊及資質(zhì)等級的辦理

4.3.1本程序所稱項目，是指由公司投資或與他方共同投資，從策劃、立項、籌資、設計、工程建設、直至經(jīng)營的全過程。4.3.2 公司或與他方共同投資開發(fā)的項目，應按相關法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)，領取營業(yè)執(zhí)照/法人執(zhí)照。

4.3.3 注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司應具備下列條件； a)有明確的章程和固定的辦公地點；

b)有獨立健全的組織管理機構，有上級部門或理事會任命的專職總經(jīng)理/經(jīng)理，并配備與企業(yè)資質(zhì)等級相適應的專職技術、經(jīng)濟等管理人員； c)有不少于企業(yè)等級的自有流動資金； d)有符合國家規(guī)定的財務管理制度。

4.3.4 國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理，規(guī)定了不同資質(zhì)等級企業(yè)應具備的條件和可承擔的開發(fā)業(yè)務。房地產(chǎn)項目公司辦公室應按規(guī)定向項目所在地（省、自治區(qū)、直轄市）建設行政主管部門提報資質(zhì)認定申請。

4.3.5 以開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項目公司，不定資質(zhì)等級，由項目所在地建設行政主管部門根據(jù)其項目規(guī)模審定其資金、人員條件，核發(fā)一次性《資質(zhì)證書》。4.3.6 本程序4.3條的具體辦理按《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國公司登記條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》及《中華人民共和國外資企業(yè)法》相關規(guī)定辦理。

4.4房地產(chǎn)項目公司備案

4.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)公司自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。

4.4.2 申請備案時，應提交下列文件： a)營業(yè)執(zhí)照復印件； b)企業(yè)章程； c)驗資證明；

d)企業(yè)法定代表人的身份證明； e)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。4.5《土地使用權證》的辦理

4.5.1 開發(fā)項目的土地位置由經(jīng)批準的初步可行性研究報告選定。初步可行性研究報告選定的位置，應符合該位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。

4.5.2 國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》的文件形式提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權出讓合同的必備條件。4.5.3《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》主要包括以下內(nèi)容： a)項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限； b)規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設計要求； c)基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求； d)基礎設施和公益設計建成后的產(chǎn)權界定； e)項目拆遷、補償、安置要求； f)項目經(jīng)營方式等。

4.5.4 初步可行性研究報告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準后，公司（以下簡稱公司）經(jīng)辦部門持批準的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項目用地申請。4.5.5 經(jīng)批準的用地由市、縣人民政府頒發(fā)《建設用地批準書》。

4.5.6 通過拍賣、招標或協(xié)議方式取得土地使用權的，應依法與土地使用權出讓方簽訂合同。

4.5.7 公司對持有使用權的土地，依法支付出讓金、地價、有關費用和履行拆遷、安置、補償?shù)蓉熑巍?/p>

4.5.8 本程序4.5條應按照下列法律、法規(guī)的規(guī)定實施； a)《中華人民共和國土地管理法》； b)《中華人民共和國土地管理法實施條例》； c)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； d)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；

e)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； f)《城市國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》； g)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》。4.6《土地使用證書》的辦理

4.6.1 公司獲得土地使用——《建設用地批準書》后，應依法辦理土地登記。4.6.2 委托代理人辦理土地登記的，公司應與受委托人辦理授權委托書。4.6.3 申請土地登記時應向土地管理部門提交下列文件： a)土地登記申請表；

b)單位法定代表人證明、個人身份證明或戶籍證明； c)土地權屬來源證明； d)地上附著物權屬證明。

4.6.4經(jīng)土地管理行政部審定后發(fā)給“土地使用證書”。

4.6.5土地使用權、土地他項權利的設定登記及變更登記按相關法規(guī)規(guī)定辦理。

4.6.6 公司經(jīng)辦/管理部門應按當?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理《土地使用證書》，定期查驗手續(xù)。

4.6.7 本程序4.6條的具體實施按《土地登記規(guī)則》辦理。4.7《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的辦理 4.7.1 房地產(chǎn)公司應在土地使用權出讓合同簽訂后或《建設用地批準書》下達后的十五日內(nèi)，到項目所在地建設行政主管部門備案，并領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

4.7.2 房地產(chǎn)公司應將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對公司開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準、處理意見，記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。

4.7.3 房地產(chǎn)公司應每半年和按項目各實施階段，將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核。

4.8《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理

4.8.1 開發(fā)項目用地使用權合同簽訂后或《建設用地批準書》下達后，項目策劃部應向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，經(jīng)審核批準后核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。4.8.2 申報時應提交下列文件： a)土地使用證書； b)紅線圖；

c)開發(fā)項目規(guī)劃方案（規(guī)劃設計方案）； d)營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書； e)其他規(guī)定應提報的文件。

4.8.3 房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，才允許對項目組織勘察、規(guī)劃、設計工作，并按規(guī)劃要求進行設計。4.9《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理

4.9.1 房地產(chǎn)公司在初步設計完成后，應向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，只有在獲取此證后才允許進行施工圖設計。4.9.2申辦時應提交下列文件： a)建設用地規(guī)劃許可證；

b)初步設計文件（含圖紙、資料、說明，必要時應提供勘察設計文件/報告）； c)設計單位資質(zhì)證明文件； d)設計合同； e)紅線圖；

f)其他規(guī)定應提交的文件。

4.9.3 本程序4.9條的具體辦理，按《中華人民共和國城市規(guī)劃法》執(zhí)行。4.10 《施工許可證》的辦理

4.10.1 房地產(chǎn)公司負責向當?shù)乜h級及以上建設行政主管部門辦理《施工許可證》申請。4.10.2 申請《施工許可證》時，應提交下列文件； a)建筑工程用地批準文件/合同； b)建設工程規(guī)劃許可證； c)需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件； d)確定的施工/承包合同；

e)滿足施工需要的施工圖紙及技術資料； f)建設資金已落實的證據(jù)； g)建設資金已落實的證據(jù)； h)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。

4.10.3 經(jīng)核準并領取了《施工許可證》后，開發(fā)項目工程方允許開工。

4.10.4 本程序4.10條的具體辦理按《中華人民共和國建筑法》及《建設工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》文件執(zhí)行。

4.11《商品房預售許可證》的辦理 4.11.1 商品房預售應符合下列條件：

a)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； b)持有《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

c)按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

d)已辦理商品房預售登記，取得《預售許可證》。4.11.2 申請《商品房預售許可證》登記，應提交下列文件； a)本程序4.11.1款所列a）、b)、c)項規(guī)定的證明材料； b)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； c)工程施工合同； d)預售商品房分層平面圖； e)商品房預售方案；

f)需向境外預售的，應同時提交允許銷售的批準文件。

4.11.3 本程序4.11條應按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預售管理 辦法》執(zhí)行。

4.12 《開發(fā)項目綜合驗收報告批件》的辦理

4.12.1 開發(fā)項目全部竣工，經(jīng)集團公司組織的預驗收合格后，按集團公司《竣工綜合驗收組織程序》規(guī)定，由開發(fā)公司工程部向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申報竣工綜合驗收。4.12.2 竣工綜合驗收必須符合下列條件；

a)所有建設項目按批準的規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建設，并滿足使用要求； b)住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單位工程全部驗收合格，驗收資料齊全； c)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合規(guī)劃的設計要求； d)施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部清運完畢，達到場清地平； e)拆遷居民已合理安置。

4.12.3 申請竣工綜合驗收應提交下列文件： a)申請書；

b)商品受置人身份證明； c)土地使用權屬證明； d)建設工程規(guī)劃許可證； e)竣工驗收證明； f)交付使用證明； g)總平面圖和分層平面圖

h)具有相應資質(zhì)的測量機構出人的勘測報告； i)規(guī)定其他應提交的文件。

4.13.3 房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審核屬實后頒發(fā)《房屋所有權證書》。房地產(chǎn)公司應負責及時將證書送交房屋所有權人。

4.13.4 本程序4.13條按《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相關規(guī)定執(zhí)行。5.0 記錄

5.1 報建/報批、取證獲取的各種證照，按集團檔案管理有關規(guī)定進行保存。

5.2 所有申辦報建/報批、取證提供的文件、資料，均應整套復印一份長期保存于申辦部門。5.3 報建/報批、取證獲得的技術性文件（含圖紙）按集團有關文控規(guī)定進行保存、傳遞和使用。6.0 備注：

6.1 報建/報批、取證程序因時間、地區(qū)的不同而有所變化，責任部門應根據(jù)當時、當?shù)氐木唧w情況予以調(diào)整。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作流程手冊

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作流程

1.目的

明確開發(fā)項目報建/報批、取證范圍、條件、法律、法規(guī)依據(jù)，以利開發(fā)項目的順利進行 2.適用范圍

適用于開發(fā)項目全過程的報建/報批、取證工作的管理。3.職責

公司相關部門及各開發(fā)公司按職責/業(yè)務的劃分，分別負責組織辦理相關的報建/報批、取證工作。3.1 管理負責： a)公司備案申報。3.2 綜合負責： a)《土地合同》的辦理； b)《土地使用證書》辦理； c)《建設用地批準書》申辦； d)《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理； e)《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理； f)《施工許可證》的申辦；

g)《商品房預售許可證》的協(xié)助申辦； h)《房屋所有權證》的協(xié)助辦理。3.3開發(fā)項目竣工綜合驗收的申報。

4.工作內(nèi)容

4.1.1 開發(fā)項目的土地位置由經(jīng)批準的初步可行性研究報告選定。初步可行性研究報告選定的位置，應符合該位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。

4.1.2 國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》的文件形式提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權出讓合同的必備條件。

4.1.3《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》主要包括以下內(nèi)容： a)項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限； b)規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設計要求；

c)基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求； d)基礎設施和公益設計建成后的產(chǎn)權界定； e)項目拆遷、補償、安置要求； f)項目經(jīng)營方式等。

4.1.4 初步可行性研究報告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準后，公司（以下簡稱公司）經(jīng)辦部門持批準的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項目用地申請。

4.1.5 經(jīng)批準的用地由市、縣人民政府頒發(fā)《建設用地批準書》。

4.1.6 通過拍賣、招標或協(xié)議方式取得土地使用權的，應依法與土地使用權出讓方簽訂合同。

4.1.7 公司對持有使用權的土地，依法支付出讓金、地價、有關費用和履行拆遷、安置、補償?shù)蓉熑巍?/p>

4.1.8 本程序4.5條應按照下列法律、法規(guī)的規(guī)定實施； a)《中華人民共和國土地管理法》； b)《中華人民共和國土地管理法實施條例》； c)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； d)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；

e)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； f)《城市國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》； g)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》。4.6《土地使用證書》的辦理

4.2.1 公司獲得土地使用——《建設用地批準書》后，應依法辦理土地登記。

4.2.2 委托代理人辦理土地登記的，公司應與受委托人辦理授權委托書。

4.2.3 申請土地登記時應向土地管理部門提交下列文件： a)土地登記申請表；

b)單位法定代表人證明、個人身份證明或戶籍證明； c)土地權屬來源證明； d)地上附著物權屬證明。

4.2.4經(jīng)土地管理行政部審定后發(fā)給“土地使用證書”。

4.2.5土地使用權、土地他項權利的設定登記及變更登記按相關法規(guī)規(guī)定辦理。

4.2.6 公司經(jīng)辦/管理部門應按當?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定，辦理《土地使用證書》，定期查驗手續(xù)。

4.2.7 本程序4.6條的具體實施按《土地登記規(guī)則》辦理。

4.3《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的辦理 4.3.1 房地產(chǎn)公司應在土地使用權出讓合同簽訂后或《建設用地批準書》下達后的十五日內(nèi)，到項目所在地建設行政主管部門備案，并領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

4.3.2 房地產(chǎn)公司應將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關管理部門對公司開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準、處理意見，記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。

4.3.3 房地產(chǎn)公司應每半年和按項目各實施階段，將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核。

4.4《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理

4.4.1 開發(fā)項目用地使用權合同簽訂后或《建設用地批準書》下達后，項目策劃部應向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，經(jīng)審核批準后核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

4.4.2 申報時應提交下列文件： a)土地使用證書； b)紅線圖；

c)開發(fā)項目規(guī)劃方案（規(guī)劃設計方案）； d)營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書； e)其他規(guī)定應提報的文件。

4.4.3 房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，才允許對項目組織勘察、規(guī)劃、設計工作，并按規(guī)劃要求進行設計。

4.5《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理

4.5.1 房地產(chǎn)公司在初步設計完成后，應向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，只有在獲取此證后才允許進行施工圖設計。

4.5.2申辦時應提交下列文件： a)建設用地規(guī)劃許可證；

b)初步設計文件（含圖紙、資料、說明，必要時應提供勘察設計文件/報告）；

c)設計單位資質(zhì)證明文件； d)設計合同； e)紅線圖；

f)其他規(guī)定應提交的文件。

4.5.3 本程序4.5條的具體辦理，按《中華人民共和國城市規(guī)劃法》執(zhí)行。

4.6 《施工許可證》的辦理

4.6.1 房地產(chǎn)公司負責向當?shù)乜h級及以上建設行政主管部門辦理《施工許可證》申請。

4.6.2 申請《施工許可證》時，應提交下列文件； a)建筑工程用地批準文件/合同； b)建設工程規(guī)劃許可證；

c)需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件； d)確定的施工/承包合同；

e)滿足施工需要的施工圖紙及技術資料； f)建設資金已落實的證據(jù)； g)建設資金已落實的證據(jù)； h)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。

4.6.3 經(jīng)核準并領取了《施工許可證》后，開發(fā)項目工程方允許開工。

4.6.4 本程序4.6條的具體辦理按《中華人民共和國建筑法》及《建設工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》文件執(zhí)行。

4.7《商品房預售許可證》的辦理

4.7.1 商品房預售應符合下列條件：

a)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； b)持有《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

c)按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； d)已辦理商品房預售登記，取得《預售許可證》。

4.7.2 申請《商品房預售許可證》登記，應提交下列文件； a)本程序4.11.1款所列a）、b)、c)項規(guī)定的證明材料； b)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； c)工程施工合同； d)預售商品房分層平面圖； e)商品房預售方案；

f)需向境外預售的，應同時提交允許銷售的批準文件。

4.7.3 本程序4.7條應按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預售管理

辦法》執(zhí)行。

4.8 《開發(fā)項目綜合驗收報告批件》的辦理

4.8.1 開發(fā)項目全部竣工，經(jīng)集團公司組織的預驗收合格后，按集團公司《竣工綜合驗收組織程序》規(guī)定，由開發(fā)公司工程部向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申報竣工綜合驗收。

4.8.2 竣工綜合驗收必須符合下列條件；

a)所有建設項目按批準的規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建設，并滿足使用要求；

b)住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單位工程全部驗收合格，驗收資料齊全；

c)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合規(guī)劃的設計要求；

d)施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部清運完畢，達到場清地平；

e)拆遷居民已合理安置。

4.8.3 申請竣工綜合驗收應提交下列文件： a)申請書；

b)商品受置人身份證明； c)土地使用權屬證明； d)建設工程規(guī)劃許可證； e)竣工驗收證明； f)交付使用證明； g)總平面圖和分層平面圖

h)具有相應資質(zhì)的測量機構出人的勘測報告； i)規(guī)定其他應提交的文件。

4.8.3 房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審核屬實后頒發(fā)《房屋所有權證書》。房地產(chǎn)公司應負責及時將證書送交房屋所有權人。

4.8.4 本程序4.8條按《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相關規(guī)定執(zhí)行。

5.0 記錄

5.1 報建/報批、取證獲取的各種證照，按集團檔案管理有關規(guī)定進行保存。

5.2 所有申辦報建/報批、取證提供的文件、資料，均應整套復印一份長期保存于申辦部門。

5.3 報建/報批、取證獲得的技術性文件（含圖紙）按集團有關文控規(guī)定進行保存、傳遞和使用。