第一篇：物業(yè)管理投標書的編寫 續(xù)

物業(yè)管理投標書的編寫（續(xù)上

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達國家及地區(qū)所采用的先進預算模式擬就的財務(wù)預算案。預算案內(nèi)每一內(nèi)容及項目均針對該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評估，而該項評估以使物業(yè)能達到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。

該項財務(wù)預算應(yīng)包括下列各項支出，以便作為確定日后管理運作費用的基礎(chǔ)：

(1)管理員工薪金

①薪金及年終獎金；

②加班費；

③勞工保險費；

④制服及洗衣費；

⑤員工訓練費。

(2)維修及保養(yǎng)費

①升降機；

②排水設(shè)備； ③電器裝置； ④保安系統(tǒng)； ⑤消防設(shè)備；

⑥后備發(fā)電機設(shè)備； ⑦給水設(shè)備； ⑧樓宇維修；

⑨大樓標志及指示牌； ⑩通訊及廣播； 大樓自動化系統(tǒng)； 12 垃圾處理設(shè)備； 13 清洗貯水池； 14 衛(wèi)生設(shè)備； 15 洗窗機； 停車場設(shè)備等。(3)公共事業(yè)支出費 ①電力； ②自來水； ③電話。(4)雜項支出 ①園藝保養(yǎng)； ②節(jié)日布置； ③大樓清潔； ④行政管理；

⑤會計稽核大樓賬目； ⑥大樓保險； ⑦預留修繕基金； ⑧管理經(jīng)理人酬金。

(三)用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)

從物業(yè)落成到用戶搬運階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等構(gòu)成很大影響。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務(wù)。

該項服務(wù)包含以下內(nèi)容：

1.移交大樓單位與用戶程序

包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工向租戶履行移交程序并提示應(yīng)知事項，如大樓內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物件安排等。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時予以修繕。此外，本公司將負責審閱用戶提交的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才準許其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。

2.裝修工程及物料運送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運規(guī)劃，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙大樓的正常運作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費用：

(1)裝修樓層／單位的證明；

(2)24小時的聯(lián)絡(luò)人、電話、尋呼機、手機號碼；

(3)承包商綜合保險單資料；

(4)公共第三者保險單資料；

(5)估計裝修工程天數(shù)；

(6)裝修物料運送時間表；

(7)每日工作人數(shù)；

(8)駐場主管聯(lián)系電話、尋呼機、手機號碼；

(9)裝修期的臨時水電供應(yīng)費用與保證金等。

3.保安控制

此期間的保安顧問服務(wù)，將包括大樓內(nèi)全部公共場所、走廊、機械室、空調(diào)室及樓梯等處的保安工作。駐大樓管理處將嚴格執(zhí)行上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的安全運作。

4.搬運控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)允許的限度，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)規(guī)定，同時也要求用戶提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對于搬遷期間的電梯安排及運送方法等，管理處將制訂適當程序及運作模式，以配合用戶的遷入搬運安排。

5.安全控制

本公司特別強調(diào)安全第一，無論管理人員、裝修承包商還是用戶，必須遵守大樓制訂的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘，再如用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處都將制訂專門條規(guī)進行監(jiān)管，以保安全。

二、物業(yè)管理運作服務(wù)

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實質(zhì)管理運作服務(wù)，服務(wù)項目如下：

①大樓保險事宜；

②大樓管理人力資源；

③保安服務(wù)；

④清潔服務(wù)；

⑤維護保養(yǎng)服務(wù)；

⑥財務(wù)管理；

⑦租務(wù)管理；

⑧停車場管理；

⑨處理租戶投訴；

⑩園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置；

公共關(guān)系； 租戶聯(lián)系及管理報告。

(一)具體服務(wù)內(nèi)容

1.大樓保險事宜

本公司可提供經(jīng)專業(yè)人士認可的物業(yè)估值報告，以供確定大樓的保險價值。該項服務(wù)將于大樓正式營運前提供業(yè)主參考。

2.大樓管理人力資源

(1)配合大樓所需，聘請及培訓合適的員工負責日常管理、保安及維修等工作，以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)。

(2)制訂員工編制表、當班時間表、員工手冊及各項運作報告等。

(3)在大樓正式營運前調(diào)派機電及管理人員進駐以熟悉各項設(shè)施運作，配合日后管理服務(wù)。

3.保安服務(wù)

(1)聘請合適的員工并輔以專業(yè)訓練。依本公司以往經(jīng)驗，直接聘任保安人員可避免因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性、缺乏歸屬感及對大樓的認知等。

(2)本公司將結(jié)合業(yè)主代表意見擬定保安人員崗位，設(shè)立特定的并適合本物業(yè)的保安制度及編制相關(guān)巡邏路線圖表等。

(3)為確保保安服務(wù)能達到預定的效果，本公司將定期會同業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題。

(4)在大樓正式營運前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求擬訂一套符合大樓需要的保安計劃供業(yè)主審核確認。

4.清潔服務(wù)

(1)本公司將制定大樓清潔服務(wù)標準，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等。

(2)本公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便就所承包的清潔及垃圾清運服務(wù)進行招標。本公司憑借以往接管大樓的經(jīng)驗，定能獲得具有價格競爭力的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費用達致理想成效。

(3)本公司將備有適當報表用以監(jiān)督清潔承包商日常運作，如核查清潔員工資歷，檢驗清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)范廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，處罰記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。

(4)本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商負責，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運作問題。由同一承包商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運支出，使公共場所的清潔費用更有競爭力。本公司將協(xié)助擬定租用戶單位內(nèi)清潔服務(wù)的細則條款以期達到統(tǒng)一標準。

5.維護保養(yǎng)服務(wù)

(1)本公司將全權(quán)負責大樓內(nèi)所有機電設(shè)備的運行及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工將在高級技師督導下做好各項操作、維護及定期保養(yǎng)工作。

(2)本公司將編制短期及長期修繕計劃，建立機電維護的質(zhì)量標準，并備有各類保養(yǎng)報表以備檢查。

(3)選擇適合的保養(yǎng)承包商執(zhí)行定期及大型維修保養(yǎng)計劃，該項計劃將由本公司負責制訂工程細則并通過核查，由業(yè)主核準后進行。

(4)本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制訂一套5年的長期修繕計劃書，并由業(yè)主審核后施行。

6.財務(wù)管理

1)大樓管理預算案

(1)管理預算案主要針對大樓日常運作支出作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準后，該預算案將作為大樓財務(wù)預算管理基準，由業(yè)主授權(quán)本公司全責處理。

(2)依據(jù)預算案，本公司將建議管理處制定空調(diào)費及保證金金額。

2)處理支出賬目

所有大樓內(nèi)的管理運作賬目將由駐大樓經(jīng)理審核后交總公司作最后核準，一切支出項目將依據(jù)先前通過的大樓管理預算案所制定的預估費用予以核批。3)收支損益表

(1)本公司將每月提交大樓收支損益報告供業(yè)主審核，報告內(nèi)容包括大樓所有支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支賬目與應(yīng)收賬款相對照，以便業(yè)主了解大樓財務(wù)狀況。

(2)大樓收支損益賬目將每年由經(jīng)認可的會計師稽核并存檔記錄。4)管理賬戶

(1)本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理賬戶，以備業(yè)主審核各項開支。

(2)除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有賬戶，管理金額所獲得的利息也將歸入大樓管理賬戶。該賬戶特定專供大樓的管理營運使用。

(3)本公司將每日提供管理賬戶的銀行收支記錄及結(jié)存供業(yè)主以審核。

5)代收租金及管理費

(1)本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定的銀行賬戶，并按時提交有關(guān)租金管理的書面報告，同時本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能按期收到租金款項。

(2)除發(fā)出租金通知單外，本公司還將每月發(fā)出管理費通知單給各承租戶，并將所有收到的費用存入前述管理賬戶，并依據(jù)預算標準將其用于大樓管理營運。

7.租務(wù)管理

(1)為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主制訂租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內(nèi)向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約的服務(wù)。

(2)在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所訂立的條款，并將進行定期查核查。

(3)租戶有欠租或不履行租約條款的行為時，迅速報告業(yè)主以便盡快采取行動，以保障業(yè)主權(quán)益。

(4)在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂立新租約，提供租金水平的市場現(xiàn)值供業(yè)主參考核批。

(5)當租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單元，并建議進行適當修葺，使之能盡快租出。

8.停車場管理

(1)制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運安排及收費標準等。

(2)規(guī)劃停車場的日常管理程序，制訂停車場守則及車輛進出動線流程。

9.處理租戶投訴

(1)駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內(nèi)處理。(2)本公司物業(yè)管理部主管級人員將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期拜訪各承租戶，建立友好溝通。

(3)將所有租戶的建議及投訴記錄提供給業(yè)主，以備業(yè)主核查及檢討。

10.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

(1)安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選廠商供應(yīng)適時的盆栽以改善大樓環(huán)境。

(2)在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計劃將在業(yè)主核準后方才施行。

11.公共關(guān)系

(1)定期與大樓各租戶溝通并收集意見，保持雙方友好關(guān)系，促進大廈管理運作更順暢。

(2)與區(qū)內(nèi)政府機關(guān)及有關(guān)團體保持聯(lián)絡(luò)，遇有特別事件或狀況時能即時發(fā)揮作用。

12.租戶聯(lián)系及管理報告

(1)大樓管理處將定期發(fā)出通告，報道大樓內(nèi)咨訊及其他事項，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶。

(2)本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要租戶，收集有關(guān)改善管理運作的意見及建議。

(3)本公司將每月與業(yè)主舉行例會，檢討及報告管理進度，必要時還可舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題。

(4)本公司將每月提交詳盡的管理報告供業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將要期滿的租用戶名單、大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。(二)管理運作進程與員工工作細則

就××物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運作如下(圖3-2-5)：

1.管理運作進程

1)業(yè)主與××物業(yè)管理公司

由業(yè)主委任本公司為管理經(jīng)理人，負責本物業(yè)的一切管理事宜，本公司則直接向業(yè)主負責并定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務(wù)資料。

2)××物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進駐大廈統(tǒng)籌處理日常管理事宜，其他管理人員也將配合大廈運作需要適當設(shè)置。本公司物業(yè)管理部專門負責人將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期與業(yè)主溝通及檢討各項管理運作事務(wù)。

3)××物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調(diào)配和訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實踐經(jīng)驗的管理人員擔任，務(wù)求能夠勝任日常管理事務(wù)。本公司將負責督導及培訓各管理員工掌握專業(yè)管理知識，并將所學理論自覺運用于物業(yè)管理實踐。

2.管理員工工作細則

1)物業(yè)主管

(1)按其職權(quán)所屬，嚴密監(jiān)管其下轄各員工的日常工作。

(2)編制員工輪值表，作出精細安排，需要時調(diào)派適量員工當班，避免出現(xiàn)人手不足或冗員過多的情況。

(3)每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部。

(4)主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并借此溝通各級工作人員。

(5)巡查其職責范圍內(nèi)的運作，以確保完成下列各項工作：

①清潔情況滿意；

②保安系統(tǒng)操作正常；

③排水系統(tǒng)正常；

④空調(diào)供應(yīng)正常；

⑤園藝擺設(shè)滿意；

⑥消防通道無障礙物阻塞；

⑦后備系統(tǒng)正常。

(6)第一時間處理投訴，直到事件圓滿解決為止。

(7)協(xié)助安排物業(yè)管理部負責人員探訪大樓承租戶。

(8)遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面。

(9)熟悉所有緊急情況處理步驟，如臺風預防措施、防火設(shè)施、緊急出口位置等。

2)物業(yè)管理員

(1)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線。

(2)隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定。

(3)絕對服從合理的工作指示。

(4)駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管。

(5)盡量避免使用武力，有需要時應(yīng)召喚其他值勤人員支援。

(6)下班時如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，應(yīng)通知主管代安排接班。

3)維修保養(yǎng)員

(1)按照主管指示執(zhí)行修繕程序或擔任其他應(yīng)急職務(wù)。

(2)負責大樓內(nèi)一切維修工程，經(jīng)由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)的例外。

(3)維修工程進行時，應(yīng)盡量避免給用戶造成不便。

(4)工程進行時若涉及停電、停水、?？照{(diào)，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預先通知用戶。

(5)每日做好并提交工作記錄以及各修繕記錄。

(6)領(lǐng)取工具時應(yīng)填寫申請表，工具應(yīng)妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時記錄。

(7)進行任何工作時，應(yīng)以保證安全為原則。

(8)按時檢查應(yīng)急系統(tǒng)，如抽水機、后備電力系統(tǒng)等。

4)停車場管理員

(1)控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施。

(2)記錄日常進出大樓車輛資料，協(xié)調(diào)貨運車輛的貨物啟運裝卸工作。

(3)上下班時協(xié)助疏導通道與車輛流量。

(4)停車場內(nèi)若發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟。

(5)若發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助。

(6)停車場內(nèi)停放的車輛有警報長鳴時，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)。

(7)未經(jīng)主管同意，切勿代客停車。

(8)工作時必須穿戴反光背心制服，以確保安全。

5)清潔員工／承包商

(1)打掃清潔所有公共場所，包括公共走廊、樓梯、電梯、大堂、管理處、洗手間及天臺等。

(2)清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類管口、木器、金屬制品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾桶及煙灰缸等。

(3)所有公共地板打蠟。

(4)將廢棄物收集及妥當處置。

(5)清理和疏通排水系統(tǒng)，以防堵塞。

(6)按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔任務(wù)或特別服務(wù)。

(7)所有在高空外墻工作之清潔員，必須配戴安全防護用具，違者一律給予紀律處分。

(8)所有清潔工具、用品均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被疑為盜竊，外包廠商工具器材例外。服務(wù)形式及費用

一、服務(wù)形式

1.管理顧問服務(wù)

本公司將在被委任為物業(yè)管理顧問期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會議，報告工作進度，檢討有關(guān)問題并提供專業(yè)意見。本公司建議服務(wù)期限從公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止。2.實質(zhì)管理服務(wù)

本公司將在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始提供實質(zhì)管理服務(wù)并直接對業(yè)主負責，派出管理人員進駐大樓提供建議書所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會議，提交管理運作報告。本公司建議服務(wù)期限自樓宇使用執(zhí)照發(fā)放開始，為期兩年，兩年合約期滿則自動續(xù)約，或變動方提前三個月通知終止合約。

二、服務(wù)費用

1.管理顧問服務(wù)

為使業(yè)主對本公司的服務(wù)質(zhì)量樹立信心，該階段服務(wù)本公司將不收取費用。本公司相信該項服務(wù)對整項發(fā)展計劃的物業(yè)管理會有積極的作用及幫助。

2.實質(zhì)管理服務(wù)

依據(jù)建議書所提供的實質(zhì)管理服務(wù)(包括大樓管理、保安管理、財務(wù)管理、維護管理等項目)。自委任期開始，公司將于每月在管理賬戶內(nèi)收取人民幣一萬二千元整作為服務(wù)費，每十二個月再行議定費用。

結(jié)

論

深信貴業(yè)主從上述建議書內(nèi)容中已深刻了解到本公司對參加本案的興趣，并希望能有機會與貴業(yè)主合作從事極富挑戰(zhàn)性及創(chuàng)意性的綜合物業(yè)管理規(guī)劃案。

若委任本公司為本項發(fā)展計劃的物業(yè)管理經(jīng)理人，本公司深具信心能勝任此職，原因有以下幾點：

1.本公司物業(yè)管理部員工對物業(yè)管理有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，公司現(xiàn)代化的專業(yè)物業(yè)管理技術(shù)與運作策劃都能滿足貴業(yè)主的需求。

2.本公司能依據(jù)貴業(yè)主的要求，為本項物業(yè)管理設(shè)計出一套周全完善的管理方案。

3.本公司深信在建筑期內(nèi)引進物業(yè)管理概念及專業(yè)顧問意見，對整項計劃的功能效益及資金有效使用都有正面作用。本公司亦會于此階段與建筑師及其他顧問共同合作以實現(xiàn)這一目標。

4.依據(jù)以往經(jīng)驗及專業(yè)知識，如果一項發(fā)展計劃能于開發(fā)建設(shè)期間融入物業(yè)管理策略及意見，則可避免日后發(fā)生重大管理問題或?qū)嵸|(zhì)運作困難，對整項計劃的經(jīng)濟效益也得益顯著。

5.由本公司提供的專業(yè)管理服務(wù)能保證貴業(yè)主投資物業(yè)的利益，因為通過上述服務(wù)，物業(yè)價值不僅不會因時間日久而降低，反而會因管理得當而提升，更可襯托出未來新物業(yè)的價值。

致

禮

××物業(yè)管理公司

****年**月**日

第二篇：如何編寫物業(yè)管理投標書

如何編寫物業(yè)管理投標書

投標書至少符合以下三個要求：一是符合招標書的要求；二是符合本物業(yè)管理項目的實際需要；三是要充分反映本物業(yè)管理企業(yè)的特點和長處。為此，投標書要按規(guī)定要求回答招標文件中的所有問題，并重點介紹物業(yè)管理企業(yè)、擬組建項目管理機構(gòu)和擬定的物業(yè)管理方案要點。

具體而言，投標書應(yīng)該包括以下內(nèi)容：

第一，投標函。闡明公司的投標意向、履約的意愿及履約的內(nèi)容、投標總價和房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護、安全管理、環(huán)境管理等各分項服務(wù)價格，以及投標人的聯(lián)系方式等。

第二，投標報價一覽表。管理費用投標書中最重要的內(nèi)容之一，為此標書中 一定要提出合理的、有依據(jù)的投標報價，包括投標總價、各分項服務(wù)價格總表和各項物業(yè)管理服務(wù)費用測算明細表。

第三，投標物業(yè)管理企業(yè)簡介。如公司的光榮歷史、規(guī)模實力、取得的榮譽，優(yōu)勢、特點、企業(yè)文化、管理和服務(wù)理念，以前管理過或正在管理的物業(yè)名稱、地址、類型、數(shù)量，與標的物業(yè)相似的物業(yè)管理經(jīng)驗和成果，主要負責人的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。

第四，物業(yè)管理項目部設(shè)置。說明擬設(shè)置的各個職能部門的職責，以及派出 的項目負責人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的設(shè)備等。

第五，物業(yè)管理方案要點。這是編寫投標書過程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。首先，分 析擬承接物業(yè)項目的特點、難點和要求，并分析業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)的期望和服務(wù)需求等。然后，介紹本企業(yè)將在各階段提供提供的各項物業(yè)管理服務(wù)模式、服務(wù)特色、服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、服務(wù)方法、質(zhì)量目標、保障措施、物資裝備、工作量、服務(wù)費用等。

第六，投標書的相關(guān)附件。根據(jù)需要以附件的形式將企業(yè)標準化操作手冊、內(nèi)部管理制度、服務(wù)技術(shù)支持體系、服務(wù)質(zhì)量保障體系、資質(zhì)證明材料、聯(lián)合體共同投標協(xié)議等資料作為附件附于投標書中。

第三篇：如何編寫投標書

如何編寫投標書

投標書在內(nèi)容上必須嚴格根據(jù)招標單位發(fā)出的《編制標書的項目和要求》來編制。由于招標物業(yè)的具體情況不同，招標單位的要求不同，因此投標書內(nèi)的項目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標書項目主要有以下11項：

一、管理方式

投標單位主要是依據(jù)招標的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構(gòu)

所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標物業(yè)的組織機構(gòu)，根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機構(gòu)有三個特征：

1、管理體制

管理體制主要有三類：（1）總經(jīng)理負責制；

（2）董事會下的三總師負責制；（3）董事會下的總經(jīng)理負責制。

2、管理方法

目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

（1）垂直領(lǐng)導方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負責。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2）矩陣式領(lǐng)導方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構(gòu)的設(shè)置

根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構(gòu)有以下幾種：

（1）三部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。（2）四部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

（3）六部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。

除了機構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進行策劃、培訓。比如目標物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確 規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才 培訓計劃。

三、管理費用的收支預算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標物業(yè)必須要進行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進行。

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。（2）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。（3）維修基金每年可取的利息金額。（4）其他方面的服務(wù)收入。

2、支出預算

圍繞著目標物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè)備的添置 各類服務(wù)所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。（4）其他有關(guān)各項的開支等。

通常根據(jù)招標文件的要求，要進行3年預算。

四、管理操作 這部分要求細化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標的物業(yè)情況，認真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：（1）公眾管理制度，主要包括： ① 業(yè)主公約；

② 精神文明建設(shè)公約；

③ 樓宇使用及維護管理規(guī)定； ④ 裝修管理規(guī)定； ⑤ 治安管理規(guī)定； ⑥ 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； ⑦ 消防管理規(guī)定； ⑧ 交通車輛管理規(guī)定； ⑨ 環(huán)境保護管理規(guī)定。

（2）崗位責任制度，主要包括： ① 管理處主任崗位職責； ② 管理處主任助理崗位職責； ③ 環(huán)境主管崗位職責； ④ 保潔員崗位職責； ⑤ 保安主管崗位職責； ⑥ 工程主管崗位職責； ⑦ 維修人員崗位職責； ⑧ 會計人員崗位職責； ⑨ 行政人員崗位職責。

（3）內(nèi)部管理運作制度，主要包括： ① 員工行為規(guī)范； ② 培訓制度； ③ 考核制度 ④ 獎懲制度； ⑤ 回訪制度；

⑥ 來訪，投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責 管理崗位主要有： ① 保安； ② 機電維修； ③ 清掃保潔； ④ 園林綠化； ⑤ 電梯操作； ⑥ 社區(qū)文化。

五、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標書中應(yīng)表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標領(lǐng)導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提 出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務(wù)措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的 關(guān)系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的 重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時，應(yīng)認真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文 化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。

八、管理指標的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾： ⑴ 房屋及配套設(shè)施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及時率； ⑶ 維修質(zhì)量合格率； ⑷ 清潔保潔率；

（5）道路車輛完好率；（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；（7）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（8）綠化完好率；（9）重復維修率；

（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度 提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負責檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng) 化、科學化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng) 新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優(yōu)，兩年達到省優(yōu)，三年達到國優(yōu)，在達到國優(yōu)的同時，一定通過 ISO9002貫標，使物業(yè)管理質(zhì)量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即向業(yè)主委員會承諾自己有 能力，有決心管理好目標物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好住宅小 區(qū)，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的任務(wù)；如果管不好，一年以后便自動退出來，并承擔標書里的經(jīng)濟懲罰。

第四篇：物業(yè)管理投標書

第一章：序言

依據(jù)裕翔園控股有限公司的裕翔園高檔住宅區(qū)的物業(yè)管理招標書及招標須知，遵照《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和對招標文件的研究后，我司愿以2.00元/平方米的投標價，承擔天鴻花園的全部物業(yè)管理服務(wù)工作。

若我司中標，我們將在物業(yè)管理中堅持公司以往的成功做法，全面引進系統(tǒng)化管理，采取先進的管理方法,引進ISO9002國際質(zhì)量管理體系，注重以人為本,投入公司管理精英到現(xiàn)場管理,向先進的物業(yè)管理公司學習,做到科學規(guī)范的管理,竭誠高效的服務(wù),安全文明的環(huán)境,持續(xù)發(fā)展的追求.探索并逐步走上物業(yè)管理標準化之路；創(chuàng)全國優(yōu)秀大廈。

我司接管裕翔園高檔住宅區(qū)后，保證物業(yè)在二年內(nèi)成為市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。

。如我司違約，則扣除所交納的全部保證金。

法定代表人：

日期：年月日

第三章公司簡介石家莊恒輝物業(yè)服務(wù)有限公司成立于20018月29萬元，具有國家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)，并已順利通過質(zhì)量管理、環(huán)境管理、GB/T28001職業(yè)健康安全管理“三體系”業(yè)。升華總結(jié)了適應(yīng)自“誠信嚴謹、卓越創(chuàng)新”的2000公司取得了輝煌業(yè)績。80達500余萬平方米，二、公司架構(gòu)

第一節(jié)

號，地處東南城市副中心——裕華區(qū)高端生活板塊，148800平方米，居民952戶，設(shè)有42

第二節(jié)項目物業(yè)管理思路

一、管理機制

1、管理模式：實施“雙向式”的管理模式；突出超前的主動式管理與服務(wù)：

2、服務(wù)機制：主動式的服務(wù)，做到“您的需要，就是我的職責”、“細微之處見差別”

3、服務(wù)范圍：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議所涵蓋的全部服務(wù)內(nèi)容；

4、服務(wù)標準：想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急

5、服務(wù)理念：關(guān)愛無處不在二、管理機構(gòu)（表略）

三、管理與服務(wù)

A、管理：

1、主動式的服務(wù)，做到“寓管理于服務(wù)之中”

2、注重人性化管理中的以人為本，全程規(guī)范員工的職業(yè)化，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

B、服務(wù)：

1、把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。

2、把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。

3、科學優(yōu)化資源，全方位提高給業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。

4、快速反應(yīng)服務(wù)，為業(yè)主、住/用戶排憂解難。

第三節(jié)物業(yè)管理目標

針對裕翔園高檔住宅區(qū)整體的實際情況，結(jié)合本物業(yè)的管理特點，裕翔園高檔住宅區(qū)城的管理目標定位是：通過對裕翔園高檔住宅區(qū)整體的物業(yè)管理和配合商業(yè)運行，進行集中、統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)和管整體的物業(yè)管理在區(qū)域環(huán)境、安全保障、文化氛圍、物業(yè)管理的典范，樹立起獨樹一幟的名牌物業(yè)形象。

第五章 裕翔園高檔住宅區(qū)第一節(jié)第二節(jié)裕翔園高檔住宅區(qū)的專業(yè)化管理

第三節(jié) 管理人員的培訓與管理

第四節(jié) 特約服務(wù)項目與特色

第五節(jié)

第六節(jié) 物業(yè)管理的服務(wù)措施 第六章

14.2元//月/月

3/平方米/月

42.8元/平方米/月

總結(jié)

嚴格按照雙方的合約內(nèi)容提供管理服務(wù)。保證該

第五篇：博物館物業(yè)管理投標書

博物館物業(yè)管理投標書

投標人：XXXX物業(yè)管理有限公司 通訊地址：XX市XX街XX號 郵編：000000 E-mail：info@0000.com.cn

第一章前言

本投標書是依據(jù)XX博物館發(fā)布的《招標文件》等相關(guān)書面文件，由XXXX物業(yè)管理有限公司編制而成。

XX博物館是重點文物保護單位，是廣大民眾參觀學習的場所。館內(nèi)文物有不可復制性，因此，對安全性、規(guī)范性要求嚴格，物業(yè)管理服務(wù)要高標準、高檔次。

我公司已有N年博物館物業(yè)管理的管理經(jīng)驗，我公司針對各種接待任務(wù)的特點，及時調(diào)整綜合管理力度，強化服務(wù)措施，公司各部門加強能力方面的建設(shè)，確保適應(yīng)各種接待任務(wù)的工作。服務(wù)工作做到位，細節(jié)處理人性化，處處體現(xiàn)以人為本的服務(wù)理念，搞好服務(wù)工作，努力讓博物館極其業(yè)主的滿意。通過過硬的服務(wù)技能和服務(wù)本領(lǐng)，為博物館提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

本投標書圍繞XX物業(yè)“以人為本，科學管理”的原則，統(tǒng)籌企劃“博物館”物業(yè)服務(wù)項目的全程專業(yè)物業(yè)管理思路，提出了較高的質(zhì)量目標和服務(wù)承諾，體現(xiàn)了本公司專業(yè)管理服務(wù)特色。

同時，通過全面、深入的物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)計與策劃，確立了一個適當定位、可操作的專業(yè)管理模式，以達到為XX博物館提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之目標。

XX物業(yè)期待著與博物館的精誠合作，通過專業(yè)管理與服務(wù)提升博物館的品位和檔次，使物業(yè)在技術(shù)保障下保值，在科學管理下增值，使“博物館”項目成為XX市乃至XX全省的行業(yè)標桿。

第二章XX物業(yè)管理有限公司介紹((略))第三章企業(yè)的優(yōu)勢((略))●品牌 ●管理經(jīng)驗 ●強大的管理支持 ●高標準的服務(wù)理念 ●資源共享(1)人力資源(2)物力資源(3)信息資源 ●經(jīng)濟效益

第四章公司在管項目((略))第五章博物館物業(yè)管理基本思路

在尊崇博物館的原創(chuàng)思想的基礎(chǔ)上，依據(jù)我們對項目的理解，并結(jié)合積累的物業(yè)管理經(jīng)驗與XX物業(yè)的自有資源，我們對XX博物館項目,實現(xiàn)完善的物業(yè)管理與星級的物業(yè)服務(wù).我們物業(yè)管理的管理設(shè)想是：

●充分利用XX賓館的星級服務(wù)資源，為XX博物館提供先進的物業(yè)管理，完善的后勤保障。對XX博物館進行全方位、行之有效的一體化后勤物業(yè)管理，整體提高會議服務(wù)的檔次，為把XX博物館建設(shè)成為國內(nèi)一流、國際知名的展館提供有力的保障。

●通過設(shè)施設(shè)備環(huán)境的最佳管理，在博物館中樹立“以人為本，天人合一”的可持續(xù)發(fā)展觀念，樹立強烈的環(huán)境意識;●根據(jù)ISO9001國際質(zhì)量管理體系要求進行服務(wù)和管理，根據(jù)本項目的實際建立一整套符合ISO9001標準的運作規(guī)范。使XX博物館的運作達到制度化、標準化、規(guī)范化。

●通過引進先進的物業(yè)管理理念和模式及對展館“硬件”環(huán)境的規(guī)范化、專業(yè)化管理，培養(yǎng)現(xiàn)代科學服務(wù)意識和管理意識;●通過我司XX物業(yè)良好的服務(wù)意識，從而實現(xiàn)良性循環(huán)與可持續(xù)的發(fā)展，使博物館物業(yè)管理達到最佳化的目標;●以全國物業(yè)管理示范小區(qū)的標準,積極開展各項物業(yè)管理工作,在博物館業(yè)主的支持下，達到創(chuàng)優(yōu)的目標。

●以一線服務(wù)人員為班底，以獨具特色的人文素養(yǎng)和婉約柔麗的殷殷之情，為出租部分帶去酒店服務(wù)的服務(wù)理念與管理水準，將出租部分管理好，服務(wù)好，經(jīng)營好。

我們物業(yè)管理的服務(wù)理念是：把對博物館服務(wù)的每個項目都做出特色、做成精品。

我們物業(yè)管理的總體構(gòu)想是：在實現(xiàn)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)同時，采用創(chuàng)新意識，針對特定消費人群，細分服務(wù)需求，量化細分每一管理環(huán)節(jié)，提供對應(yīng)個性化服務(wù)，表達博物館的整體人文精神。我們物業(yè)管理的競爭策略是： ●高質(zhì)、微利、低耗服務(wù)。●全方位的增值服務(wù)?！衿放坪蛣?chuàng)新。

我們物業(yè)管理的管理類型是：

●室內(nèi)及公共部分設(shè)備設(shè)施進行專業(yè)化日常管理?！駥Υ髽沁M行高星級服務(wù)與規(guī)范化管理?！竦缆?、廣場等清潔進行程序化管理?！裆啼仭⒊鲎獾墓具M行合理化管理?！翊髽莾?nèi)的治安及消防安全進行準軍事化管理?！駥φ桂^大樓實行綠化、保潔、安保一體化管理。第六章組織架構(gòu)基本設(shè)想

在XX市博物館管理方案的設(shè)計中，我們將博物館管理機構(gòu)與XX的專業(yè)化動作體系有機結(jié)合起來，從而達到共性化管理與個性化服務(wù)高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)。同時，我們對每一個體系的運作方式上引入動態(tài)管理模式，以求在運作過程中不斷完善，不斷發(fā)展，為斷進步。在公司整體管理架構(gòu)設(shè)置方面，XX強調(diào)“效率、效益、效果”原則，旨在透過服務(wù)架構(gòu)的優(yōu)化，促進服務(wù)流程的改善，從而保證持續(xù)穩(wěn)定的高水準服務(wù)質(zhì)量。

就“博物館”項目而言，XX將確保其在“三級服務(wù)體系”下順利運行。第一是由專設(shè)項目管理處授權(quán)執(zhí)行大樓服務(wù)的現(xiàn)場實施;二是由公司項目管理總部協(xié)助運作管理，負責協(xié)調(diào)總部龐大的后臺支持體系，保證從人員調(diào)配、技術(shù)分享、設(shè)備配置等方面的全面配合，降低服務(wù)綜合成本，提升服務(wù)效果。三是由公司質(zhì)量督導體系實施對項目的宏觀把握，重點關(guān)注需求變化、客戶關(guān)系、文化建設(shè)以及質(zhì)量升級等重大事宜?！裎飿I(yè)常規(guī)服務(wù)體系：

包含：清潔保潔，安保，車輛管理，消防，綠化等一系列物業(yè)管理常規(guī)的管理服務(wù)項目的運作流程及作業(yè)標準?！裨O(shè)備設(shè)施維保體系：

針對博物館的公共設(shè)備及設(shè)施的維護，制定保養(yǎng)維修的工作流程和作業(yè)要求，針對展館大樓設(shè)備故障的突發(fā)性，建立專業(yè)維修體系，保證博物館正常維保環(huán)境?！褓|(zhì)量管理運行體系：

為確保博物館物業(yè)管理的質(zhì)量，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標而制定一系列管理服務(wù)規(guī)范?！褓Y源供給保障體系：

公司運作所需的重要資源的管理體系，包括人力資源的招聘，培訓和管理，也包括重要檔案資料以及維護物業(yè)所需的設(shè)備工具及物料的采購，保管和檢驗等。●網(wǎng)絡(luò)信息支持體系：

利用IT技術(shù)為手段，通過建立相應(yīng)的程序應(yīng)用軟件，實現(xiàn)信息交流和相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)功能。主要包括：內(nèi)部辦公自動化系統(tǒng)、網(wǎng)上報修系統(tǒng)、公共信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布系統(tǒng)。

在本項目進入后，我公司將按照既定的物業(yè)管理博物，將工作逐步落實到位。公司將在提供物業(yè)管理基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供其它便捷服務(wù)、增值服務(wù)，并根據(jù)客戶需求提供相應(yīng)的有償服務(wù)。我公司希望可以為博物館提供全方位的貼心式管家服務(wù)。

第七章運行管理期服務(wù)內(nèi)容 保安管理(含消防和車位管理)保安是現(xiàn)代物業(yè)在管理上的重要環(huán)節(jié)之一。在當前國際恐怖主義泛濫、國內(nèi)接連發(fā)生慘案的嚴峻形勢下，保證展館樓有一個較為安全穩(wěn)定的環(huán)境相當重要，這不僅關(guān)系到XX市對外的聲譽，更關(guān)系到博物館的切身利益。我公司獲委任后，將根據(jù)現(xiàn)場實地情況，制訂一個適當之保安計劃，確保保安工作達到服務(wù)等級與質(zhì)量目標。公共秩序維護

展館大樓及園內(nèi)實行24小時封閉式保安管理;晚間實施高密度巡視，做到人防與技防的有機結(jié)合;保安人員統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風嚴謹;危及博物館及使用人安全處安置明顯警示標志;全方位巡查公共區(qū)域，保證公共區(qū)域的安全和良好秩序。內(nèi)保管理

中央監(jiān)控和消防監(jiān)控24小時值班，全面跟蹤、了解、記錄實時信息;嚴禁攜帶任何易燃、易爆危險物品進入博物館;承租戶裝修需提前到管理處申請，經(jīng)審核后方可施工。消防管理

博物館內(nèi)消防設(shè)備和器材，任何人不得擅自改動、挪用;樓梯、走道和出口必須保持暢通無阻，任何人不得占用或封堵。嚴禁在博物館內(nèi)存放任何易燃、易爆物品;不得在博物館內(nèi)燃燒廢紙、廢物，禁止將燃燒的煙頭和其它火種丟在地面或垃圾桶內(nèi);需進行動火作業(yè)時須先向管理處申請，待批準后方可進行，燒焊人員須持證操作，并在有監(jiān)護人的情況下作業(yè)。博物館車輛管理制度

進入博物館范圍內(nèi)的車輛必須服從博物館管理人員的統(tǒng)一指揮和管理;車輛必須按照博物館規(guī)定的路線行駛，不得逆行、不得在人行道行駛或泊車，不得超速行駛和按高音喇叭;博物館和客戶長期停放的車輛需在辦理定位立戶手續(xù)，領(lǐng)取停車證，并須將車輛停于指定車位;臨時停車位必須按照規(guī)定使用，聽從管理人員的指揮;車輛進入后貴重物品不要放在車內(nèi)，否則由此造成的損失由車主自行負責;不得在停車場和博物館區(qū)域內(nèi)洗車、修車或?qū)④嚿系碾s物清掃于地面;不得將漏油、漏水車輛駛?cè)胪＼噲?嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒、有害、腐蝕性和其他危險物品的車輛駛?cè)胪＼噲?進入停車場的人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和雜物。工程管理

作為博物展館的場所，保證博物館工程質(zhì)量是博物館正常營運的基礎(chǔ)。XX物業(yè)項目管理部通過精細、高效的設(shè)備運行與管理，為博物館提供365天、24小時不間斷的基礎(chǔ)功能服務(wù)，確保博物館享受舒適、安全和便利。工程管理主要職責有二次裝修管理、設(shè)備運行維護、設(shè)備保養(yǎng)檢修、報修服務(wù)、節(jié)能管理、檔案管理等。

在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復雜和管理難度相對較高的一項工作。其主要職責是負責前期的設(shè)備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個技術(shù)工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等等，構(gòu)成一個復雜的系統(tǒng)。如果組織得不好，往往會出現(xiàn)重大問題，甚至造成重大損失。另外，正確處理工程部與其他部門的關(guān)系，也是工程管理的重要環(huán)節(jié)。從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因為，一方面各種設(shè)備的運行不僅僅是為客戶，同時也是為其他部門服務(wù)的;另一方面有些部門，尤其是銷售、客戶服務(wù)等一線部門，他們直接面向客戶，需要盡力滿足客戶的要求。因此在不違反原則的前提下，照顧一線部門的意見和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項，成為工程部工作的一個特點。如果不能做到“客戶優(yōu)先”，就會極大地影響整體服務(wù)質(zhì)量。

我們采用酒店的工程管理模式，以綜合部為龍頭，以維修單的形式開展物業(yè)報修服務(wù)，做到有記錄、有回訪，保證了維修的效率與質(zhì)量。二次裝修管理

管理目標：確保二次裝修符合國家法規(guī)及管理處《裝修管理規(guī)定》的要求，積極配合客戶達成其效果及目的。管理重點

裝修期間的消防管理及預案 裝修工人出入及行為控制 違規(guī)行為的糾正

與客戶良性互動關(guān)系的初步建立 基本管理流程 設(shè)施設(shè)備運行及保養(yǎng)

管理目標：確保共用設(shè)施和公共設(shè)備正常運行，滿足客戶的使用;提高設(shè)備工作效率，延長設(shè)備使用效率。主要職責：

根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)范制訂及月度保養(yǎng)計劃;定期定時定點實施設(shè)施設(shè)備巡檢;設(shè)備站點值班或定期巡視;監(jiān)控設(shè)施設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時上報和處置;定時定期記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)，并填報每周/月度報運行報告;根據(jù)具體規(guī)定，實施各種設(shè)備(公共照明等)的準時開啟和關(guān)閉。實施保養(yǎng)檢修。管理重點： 保養(yǎng)計劃的適宜性;停機檢修時間安排與物業(yè)需要的協(xié)調(diào);精密設(shè)備檢修的技術(shù)支持;夜間值班人員的責任心;應(yīng)急處理能力。報修管理

管理目標：故障設(shè)施設(shè)備得到及時修復，滿足物業(yè)運行和客戶的使用需求。管理重點：

加強內(nèi)部巡查和設(shè)備監(jiān)測，盡早發(fā)現(xiàn)各類故障;建立方便的報修渠道;妥善處理因設(shè)備科技含量高或質(zhì)量原因或客戶特別需要所引致的復雜故障;入室維修服務(wù)的過程控制;客戶特約服務(wù)的費用收取;坦誠對待客戶投訴。對外溝通的及時性。節(jié)能管理

管理目標：減少不合理浪費，創(chuàng)造更加舒適環(huán)保的公共空間。主要管理職責： 參與設(shè)計建設(shè)工作;制訂運行過程的節(jié)能計劃和實施細則;達成節(jié)能的經(jīng)濟目標。管理重點：

節(jié)能設(shè)計及材料選用;提升供配電的功效;根據(jù)需求變化及時調(diào)整空調(diào)的工作狀態(tài);全員參與，不間斷培訓節(jié)能的觀念、意識和方法;工程部各級全面了解主要用電設(shè)備的數(shù)量和運行情況;指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促;定期對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析，使之不斷完善;保溫材料的維護保養(yǎng);廣泛采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如聲控、光控、時間控制或延時控制;始終使設(shè)備保持良好的運行狀態(tài)等。緊急處理預案

管理目標：及時妥善處理，盡可能減少對客戶和服務(wù)質(zhì)量的消極影響，維護物業(yè)財產(chǎn)的長期價值。

管理思路：管理過程中不可能完全避免意外事故發(fā)生，對物管公司而言，對意外事件處理的速度、方法及力求使事故損失降至最低，則充分顯示物管公司的管理水平。為此，必須制訂一套科學合理、可操作的應(yīng)急預案，以確保在發(fā)生如停電、停水、跑水、電梯困人、火情、刑事案件等事件時能快速做出最符合客戶利益的行為。管理重點： 應(yīng)急預案的適宜性;全員培訓及定期模擬操作;客戶及員工的人身安全;事件現(xiàn)場保護。檔案及備品備件管理

管理目標：為正確、高效實施設(shè)備運行、保養(yǎng)維修提供文件及技術(shù)支持。管理職責

收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和圖紙檔案，做好技術(shù)檔案分類、收存及借閱事務(wù)。

負責組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存做出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用;對備品備件的質(zhì)量加以監(jiān)控;整理編制各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，確保管理的可追溯性和文件性。管理重點

各類設(shè)備文件(維保協(xié)議、使用說明、操作手冊、質(zhì)保文件等)齊全、有效;備品備件的質(zhì)量滿足要求;文件、檔案借閱記錄完整清晰。保潔(含滅蟲害)管理

系統(tǒng)專業(yè)的保潔管理是保持整體環(huán)境舒適美觀，延緩建筑材料自然老化的重要前提，也是提升博物館外在形象和長期價值的必要條件。公共區(qū)域保潔的主要工作內(nèi)容 定期定點保潔

建立專業(yè)化保潔隊伍，制訂詳細崗位職責、操作規(guī)程和作業(yè)標準;制訂完善的作業(yè)計劃，分區(qū)分項實施定期定時保潔服務(wù);重點部位和重點時段，每日一次或二次專人保潔，確保整潔衛(wèi)生;博物館內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全;垃圾運輸及處理

嚴格執(zhí)行工作程序，每日收集、處理各類垃圾，確保環(huán)境清潔;生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。積極與環(huán)保部門合作，拓展垃圾分類的回收渠道，促進資源的充分利用。滅蟲管理

重點掌握垃圾處理場、地下自來水管道、貨物進出口、庫房、熱力管道、電閘設(shè)備夾層、等蟲害活動和高發(fā)區(qū)的具體情況，建立嚴格的殺蟲打藥制度，制訂有效的《蟲害控制工作流程》;按蟲鼠繁殖、分布規(guī)律進行反復殺蟲滅鼠工作，確保殺蟲滅鼠工作達到XX市要求的標準,杜絕蟲鼠對環(huán)境的污染;用藥前，做好與入住戶/租戶等有關(guān)人員的溝通說明工作;定期觀查蟲害的活動情況經(jīng)常做蟲害密度調(diào)查并建立服務(wù)檔案。綜合服務(wù)(含客戶關(guān)系、特約服務(wù)、檔案、財務(wù)、培訓等)在上述3個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理之外，圍繞“以顧客為焦點”而設(shè)立各項綜合服務(wù)是確?？蛻襞c管理處之間順暢溝通和默契配合的重要媒介，也是促進博物館樓更高服務(wù)素質(zhì)和客戶滿意度的必要條件。參照酒店管理模式，我們將工程維護與客戶服務(wù)合并成一個部門，有利于信息的及時溝通與管理的合理安排?？蛻絷P(guān)系維護與發(fā)展

參照酒店管理模式，設(shè)立客戶服務(wù)中心電話，負責接聽各部門的報修、服務(wù)需求、投訴等，并及時、準確地將各部門要求轉(zhuǎn)達至相關(guān)部門處理?？蛻舴?wù)中心電話將發(fā)揮接收中心、調(diào)度中心、投訴中心的綜合功能，并及時滿足客戶的多種需求。

咨詢臺：我公司擬在展館大廳設(shè)置一個咨詢服務(wù)臺，為博物館和訪客提供如下服務(wù)：問詢服務(wù)、信件報刊分發(fā)服務(wù)、禮儀服務(wù)等。特約服務(wù)(包括但不限于)室內(nèi)園藝培植及租擺

電話及訪客留言，代發(fā)傳真、文件輸入及裝訂;預定飛機票、火車票、酒店、餐位;入室開荒保潔、常規(guī)保潔;二次裝修設(shè)計與施工;租期恢復等 檔案管理

檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學規(guī)范的檔案管理能有效地為博物館設(shè)施設(shè)備的使用、維修、改建和各項服務(wù)工作提供重要的依據(jù)和信息。檔案資料主要包括：業(yè)主檔案：《租戶公約》、《入住情況登記表》、《消防安全責任書》其它應(yīng)保存的業(yè)主資料 工程檔案：綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料及其它應(yīng)保存的工程資料;設(shè)備檔案：設(shè)備臺帳、質(zhì)量合格證、設(shè)備使用說明書、設(shè)備安裝調(diào)試報告、保修協(xié)議、設(shè)備運行記錄、設(shè)備更新改造記錄及其它應(yīng)保存的設(shè)備資料;物業(yè)管理運作檔案：各部門運作相關(guān)記錄、業(yè)主投訴、報修處理記錄、回訪記錄、達標創(chuàng)優(yōu)記錄、來往文書檔案、合同檔案、員工人事檔案、財務(wù)檔案等。五.人力資源培訓

因為物業(yè)公司輸出的服務(wù)與管理全部都是靠人來完成的，我們的員工就是我們的“產(chǎn)品”，是公司的形象代言人，沒有什么理由能讓我們來忽視員工素質(zhì)對企業(yè)外在的影響的!我們重視培訓，培訓能貫徹企業(yè)戰(zhàn)略和公司規(guī)章制度，確定和保持公司核心能力，提升公司人力資源整體水平，培訓課程主要有(包括但不限于)： 素質(zhì)(基本)培訓(全員)開發(fā)商及項目簡介

第八章XX物業(yè)簡介 項目情況介紹 員工手冊 禮貌禮節(jié) 思想意識教育 服務(wù)理念 儀容儀表

理論知識簡介與技能強化培訓(全員)物業(yè)管理簡介 客戶服務(wù)技巧 急救知識 節(jié)能意識

機電設(shè)備維護措施與設(shè)備保養(yǎng) 公共秩序維護

防火知識、消防裝置及使用 應(yīng)急應(yīng)變措施與突發(fā)事故處理 物業(yè)清潔服務(wù) 實用保潔技巧 消毒的方法與程序 分部門培訓 崗位職責 作業(yè)流程

各類型案例分析與思考 第九章組織架構(gòu)崗位職責及主要工作內(nèi)容 第一節(jié)組織架構(gòu)與人員編制 說明：

〈〈博物館物業(yè)管理〉〉項目共計XX人。

在公司整體管理架構(gòu)設(shè)置方面，XX物業(yè)強調(diào)“效率、效益、效果”原則，旨在透過服務(wù)架構(gòu)的優(yōu)化，促進服務(wù)流程的改善，從而保證持續(xù)穩(wěn)定的高水準服務(wù)質(zhì)量。

就“博物館”項目而言，XX物業(yè)將確保其在“三級服務(wù)體系”下順利運行。第一是由專設(shè)物業(yè)管理處授權(quán)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)場實施;二是由公司項目管理總部協(xié)助運作管理，負責協(xié)調(diào)總部龐大的后臺支持體系，保證從人員調(diào)配、技術(shù)分享、設(shè)備配置等方面的全面配合，降低服務(wù)綜合成本，提升服務(wù)效果。三是由公司質(zhì)量督導體系實施對項目的宏觀把握，重點關(guān)注需求變化、客戶關(guān)系、文化建設(shè)以及質(zhì)量升級等重大事宜。

第二節(jié)崗位設(shè)置及主要工作內(nèi)容說明： 保安部人員配備與工作職責 保安部職責

●負責博物館樓區(qū)內(nèi)安全、消防、停車場管理;●制定、部署保安部的工作計劃;●定期安排培訓及對防盜、防火等方面的知識教育;●安排體能訓練，保持最佳狀態(tài)工作;●編制有關(guān)緊急事故發(fā)生時之應(yīng)變程序，調(diào)整保衛(wèi)部署，制定和修改保安條例及規(guī)定;●及時向項目經(jīng)理反映客戶的意見及投訴;●加強與所屬管轄警區(qū)的警民關(guān)系，以便日后執(zhí)行工作;●須認識周圍環(huán)境，熟悉本物業(yè)公共設(shè)備的位置和保安監(jiān)控的重點，以便執(zhí)行工作;●熟記緊急聯(lián)絡(luò)信號，電話號碼，對講機號碼;●按制度加強對重點崗位的巡視，確保人身財產(chǎn)安全;●定期向項目總經(jīng)理匯報有關(guān)保安事宜;●定期與所屬消防局聯(lián)系，以便日后執(zhí)行工作;●完成項目經(jīng)理交給的其他任務(wù)。保安部人員配備

設(shè)置保安部主管名，領(lǐng)班名，全面負責保安部工作。設(shè)置崗位人員：

●設(shè)保安領(lǐng)班名，全面負責博物館內(nèi)安全與消防管理工作。兼巡邏崗工作。采用三班兩運轉(zhuǎn)。

●門崗設(shè)保安崗位個，名保安員采用三班兩運轉(zhuǎn)。24小時負責博物館樓區(qū)出入人員管理及與訪客的聯(lián)系;24小時負責博物館樓區(qū)出入車輛的疏導;為體現(xiàn)博物館管理形象，每日7點至19點站崗服務(wù)。

●監(jiān)控室設(shè)置保安崗位個，名保安員采用三班兩運轉(zhuǎn)，24小時服務(wù)。負責消防監(jiān)控及錄像;負責本責任區(qū)內(nèi)部分消防設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng);負責相關(guān)消防表格的記錄;負責保障消防電話的暢通;●巡邏崗設(shè)置個崗位，名保安員(領(lǐng)班人)采用三班兩運轉(zhuǎn)，24小時服務(wù)。

白天主要工作內(nèi)容為維護博物館區(qū)域內(nèi)公共秩序與巡邏;夜間每60分鐘巡邏一次。綜合部人員配備與工作職責 綜合部職責

●負責物業(yè)項目各項清潔管理工作，達到項目制定的各項保潔工作標準。

●負責物業(yè)設(shè)備運行、維護、改造直到報廢的全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理;●制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標;●負責設(shè)備設(shè)施管理中，運行、維修的原始記錄資料的收集整理;設(shè)備設(shè)施管理計劃編制及月度計劃的分解并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修保養(yǎng)的經(jīng)濟效果;●向客戶提出設(shè)備的更新和改造建議，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平;●以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、燃氣供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)抱與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制的效益;●負責受理客戶的報修、投訴;●負責設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理;制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行;●收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作;●推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理;●負責組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng);對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達到成本控制的目的;●檢察和指引所有承建商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)物業(yè)公司所定的規(guī)章和安全標準施工;●解答物業(yè)客戶一切有關(guān)工程之問題及查詢，解決樓內(nèi)客戶投訴，設(shè)置2個崗位盡力為他們解決工程有關(guān)問題;●制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響;●外委維修保養(yǎng)項目的監(jiān)督管理;●與業(yè)主單位關(guān)于維修費用確認?！褙撠煾鞣N費用的收繳及通知的發(fā)放;●負責訪客接待與留言;●負責客戶各種信息咨詢;●組織特約服務(wù)工作的組織、宣傳工作，使業(yè)主了解物業(yè)公司特約服務(wù)的具體內(nèi)容及特色;●客戶檔案技資料的管理。

●協(xié)調(diào)解決地區(qū)屬地管理各項事務(wù)，例如：消防對口管理、派出所、社區(qū)管理協(xié)調(diào)、環(huán)衛(wèi)、愛國衛(wèi)生等方面關(guān)系的建立和維護;●負責每月向公司上報所需報表。綜合部人員配備：

設(shè)置主管名，客服人員名，工程主管名，工程維護名，全面負責綜合部工作。

1、崗位設(shè)置人員： ●客服人員人(講解員名)a.處理公司內(nèi)部各類文件的整理;b.工程消耗品、保潔易耗品、文具辦公用品的管理與發(fā)放;c.客戶的接待管理，負責各種會議服務(wù);d.博物館各類情況的統(tǒng)計，負責各廳的講解工作。●服務(wù)內(nèi)容

負責維修的接報工作，協(xié)調(diào)投拆的處理工作。訪客接待、留言;負責各廳的講解、會議服務(wù);為客戶安排各項特約服務(wù)。負責各種費用的代收代繳;保持與鄰近醫(yī)療單位的聯(lián)系;隨時應(yīng)付突發(fā)事件;為業(yè)主提供相關(guān)信息咨詢;與客戶保持經(jīng)常性的溝通，隨時掌握項目服務(wù)狀況

2、工程維護人員配備

設(shè)置工程主管名，工程維護人員名(弱電名、管道水工名、值班電工名)，全面負責工程部工作。崗位設(shè)置人員：

●主管人，兼(強電、萬能工)全面負責館內(nèi)工程維護。

對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施(電氣、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng))的維修保養(yǎng);設(shè)備日常運行管理;負責客戶報修處理;完成計劃預防性檢修;對裝修工程進行監(jiān)督管理;對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案。

●維護技工6人(弱電1名、管道水工1名、值班電工4名)，24小時(三班兩運轉(zhuǎn))，設(shè)備設(shè)施日常運行管理;定期檢查、定期保養(yǎng)，保證設(shè)備、設(shè)施(包括消防設(shè)施)的正常運行;按國家配電系統(tǒng)運行操作規(guī)程實施管理;項目內(nèi)托管設(shè)備的用水用電用氣安全。項目內(nèi)日常設(shè)施設(shè)備的維修。博物館綜服人員合計：1人

保潔人員配備與工作職責(含廚師名)設(shè)置保潔領(lǐng)班名，綠化員名，保潔人員名，全面負責保潔部工作。保潔領(lǐng)班職責;●負責保潔工作質(zhì)量的巡視、檢查;●負責博物館區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生管理工作;●組織保潔及特約服務(wù)工作人員開展崗位培訓，素質(zhì)教育;●負責各項特約保潔服務(wù)的落實及與各專業(yè)公司的工作協(xié)調(diào);保潔人員配備

博物館保潔員人，負責會議室、辦公室、公共通道、公共區(qū)域、消防通道的清潔;博物館區(qū)域保潔員人(領(lǐng)班人)，負責清潔打掃博物館外圍公共區(qū)域的清掃;并負責公共通道、公共區(qū)域、消防通道的清潔;保潔領(lǐng)班人，負責員工工作的督導與保潔質(zhì)量的把握。

綠化員名，具有對綠化養(yǎng)護及園藝栽培等技能，全面負責博物館室內(nèi)花卉盆景管理與養(yǎng)護及園內(nèi)樹木草坪管理與栽培。掌握養(yǎng)護技術(shù)措施，及時有效地做好病蟲害的防治。

廚師名，主要負責館內(nèi)全體員工的工作餐，掌握烹飪技術(shù)，排好每周菜單，熟悉工作范圍，嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法，工作認真細致，不怕苦、不怕累。●博物館保潔部人員共XX人?，F(xiàn)場負責人 設(shè)項目經(jīng)理人

負責博物館物業(yè)管理的全面工作;負責與管理團隊的協(xié)調(diào)工作;及時調(diào)整物業(yè)管理項目服務(wù)內(nèi)容與方案;負責與甲方和外協(xié)單位的總協(xié)調(diào)工作;根據(jù)合同要求負責提供物業(yè)管理建議，以及甲方要求的其他建議;組織制定物業(yè)工作計劃;負責審核物業(yè)項目各部門的工作計劃、培訓計劃、采購計劃和預算，并提供建議;加強與各部門溝通，負責及時處理博物館內(nèi)的投訴;第十章博物館主要管理人員素質(zhì)要求

1、項目經(jīng)理 ●教育背景 大專及以上學歷?！衽嘤柦?jīng)歷

接受過國內(nèi)外著名管理公司物業(yè)管理、酒店管理、財務(wù)管理、人力資源管理等培訓?！窠?jīng)驗

有八年以上物業(yè)酒店項目從業(yè)經(jīng)驗，具有物業(yè)經(jīng)理上崗證。●技能、素質(zhì) 具有較強的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力;具備較強的員工管理能力，處事公平、公正;具有良好的服務(wù)意識;熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，并具有豐富的實踐經(jīng)驗;—34—

身體健康，能承受較大的工作壓力。最佳年齡：35～48周歲。

2、部門主管 ●教育背景 大專及以上學歷?！窠?jīng)驗

有五年以上物業(yè)項目相應(yīng)部門從業(yè)經(jīng)驗，兩年以上部門負責人工作經(jīng)驗;具有物業(yè)部門經(jīng)理上崗證書?！窦寄?、素質(zhì)

具有較強的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力;熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，有較豐富的實踐經(jīng)驗;身體健康，能承受較大的工作壓力。最佳年齡：35～45周歲。

3、專業(yè)技工 ●教育背景

中技及大專以上學歷。●經(jīng)驗 有三年以上物業(yè)相應(yīng)專業(yè)從業(yè)經(jīng)驗;具有上崗證書?！窦寄堋⑺刭|(zhì) 身體健康。

具有團隊合作精神、吃苦耐勞、不斷學習;熟悉本崗位工作技能，能獨立承擔本專業(yè)崗位工作;具有相應(yīng)的上崗證;最佳年齡：25～35周歲。

4、會議服務(wù) ●教育背景

中技及大專及學歷，具有英語會話能力?！窠?jīng)驗

有三年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗，從事過酒店會議服務(wù)工作;●技能、素質(zhì)

身高在1.65米以上，身體健康;具有良好的形象、性格開朗、善于與人溝通;熟悉會議服務(wù)程序，能遵守規(guī)定的禮儀服務(wù)準則，具有團隊合作;最佳年齡：25～35周歲。

5、講解員 ●教育背景

大專及以上學歷，具有英語會話能力。●經(jīng)驗

有一年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗;●技能、素質(zhì)

身高在1.65米以上，身體健康，形象氣質(zhì)較好;具有較強的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力;經(jīng)培訓，熟悉博物館的工作內(nèi)容，懂得講解接待的有關(guān)禮儀要求，并能在工作中靈活應(yīng)用;不斷學習，努力提高自身業(yè)務(wù)、文化素養(yǎng)。最佳年齡：25～35周歲。

6、保安員 ●經(jīng)驗

有一年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗;●技能、素質(zhì)

身高在1.72米以上，身體健康，形象端正;主要骨干由退伍軍人和本市人員組成;(本市人員年齡適當放寬)具有很強的組織性、紀律性;經(jīng)培訓，熟悉博物館的工作內(nèi)容，能按有關(guān)禮儀要求進行工作;思想道德品格良好;中控室值班由相應(yīng)的上崗合格證。最佳年齡：28～45周歲。

7、保潔員 ●經(jīng)驗

有一年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗;●技能、素質(zhì)-身體健康，具有高中畢業(yè)學歷或同等文化程度。

-熟悉工作范圍，懂得各種清潔劑及清潔工具的性能及使用方法，工作認真細致，不怕苦、不怕累。-最佳年齡：30～45周歲。

8、綠化員 ●經(jīng)驗

有三年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗;●技能、素質(zhì)

身體健康，具有高中畢業(yè)學歷或同等文化程度;熟悉工作范圍，懂得各種樹木生長、喬灌花草、修剪的技能及方法，工作認真細致，不怕苦、不怕累。

掌握養(yǎng)護技術(shù)措施，及時有效地做好病蟲害的防治。最佳年齡：35～48周歲。

9、廚師 ●經(jīng)驗

有三年以上相應(yīng)崗位從業(yè)經(jīng)驗;●技能、素質(zhì)

身體健康，具有高中畢業(yè)學歷或同等文化程度及三級以上廚師職稱。熟悉工作范圍，嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法，工作認真細致，不怕苦、不怕累。

掌握烹飪技術(shù)，排好每周菜單，全心全意為全體員工服務(wù)。最佳年齡：35～48周歲。第十一章服務(wù)指標及保障措施

一、服務(wù)指標及承諾 服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標準

(一)工程服務(wù)報修管理服務(wù)小修：完成日常小修任務(wù)指標;小修、急修：及時率100%;接到維修單15分鐘到達作業(yè)現(xiàn)場;小修及時(24小時)完成，急修不過夜;維修合格率達100%;水、電維修不超過24小時，土建維修不超過5天。

中修：保持房屋完好率100%;房屋外觀：保持完好，無破壞立面，整潔，無涂污處，無違反規(guī)定私搭亂建現(xiàn)象;維修工程質(zhì)量合格率達100%;分項檢查，嚴格把關(guān);按照工序一步到位，杜絕二次返工現(xiàn)象。(二)設(shè)備設(shè)施管理公共設(shè)施設(shè)備管理及維修服務(wù)公用設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案完善齊全，完整;設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備;消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損壞，可隨時啟用;道路路面無積水，無塌陷：完好使用率99%以上;排水管排水通暢，無堵、冒現(xiàn)象，定期疏通，無積水、塌陷、殘缺，檢查一次/月;路燈、庭院燈燈具完好率98%，每月定期維護保養(yǎng)一次，保持清潔。休閑設(shè)施完好率98%，確保設(shè)施的使用功能，定期維護，每月檢查一次;供水、供電運行正常，無亂搭接，無泄漏;博物館內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施進行24小時定時巡檢制度;制定一系列相應(yīng)的節(jié)約能源措施，降低運行費用的支出;(三)裝修管理二次裝修管理查驗租戶裝修方案;與租戶、裝修單位簽定協(xié)議;實行租戶裝修申報登記管理;監(jiān)督裝修單位無危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全、無改變用途及不可更改項目建筑垃圾無亂堆亂放，無亂搭接;裝修時間固定，不影響他人，不超時施工;定時監(jiān)督檢查裝修人員是否持證上崗，人證相符;檢查裝修場所是否有火災隱患，有否違章用電、用火現(xiàn)象;(四)保潔服務(wù)公共區(qū)域日常保養(yǎng)保潔隨時保持博物館內(nèi)環(huán)境整潔;博物館內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱，裝修垃圾中轉(zhuǎn)站等設(shè)備;博物館內(nèi)清潔衛(wèi)生、空氣清新，環(huán)境無污染;垃圾日產(chǎn)日清，公共垃圾每天清理一次;地面部分無垃圾雜物、無積水，自行車棚整潔無雜物、無蜘蛛網(wǎng)，無亂張貼標語、小廣告，無亂堆亂放;公共區(qū)域每天隨時清掃，保潔;外圍路面定期沖洗;清潔工統(tǒng)一著裝，佩帶胸卡;(五)保安服務(wù)公共秩序管理服務(wù)24小時值班巡邏制度;巡視時發(fā)生火警事故或隱患及治安、交通等事故，及時處理并上報相關(guān)部門;無刑事案件、火災和交通事故發(fā)生;遇突發(fā)案件，保安人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，第一時間采取防范措施，危險處設(shè)有明顯標記和防范措施;保安人員著裝有明顯標志和工作規(guī)范;各類治安事件處理及回訪率100%;定期安排消防培訓及演習(每年不少于1次);社區(qū)夜間進出實施人員控制、登記;無償為客戶預訂出租車;內(nèi)保著裝同管理處(西裝領(lǐng)帶)，外保統(tǒng)一制服，佩帶胸卡;(六)消防管理消防管理消防設(shè)施完好率100%;定期檢查維護消防報警系統(tǒng)，對消防供水系統(tǒng)定期試水試壓;定期進行安全教育、培訓，保證工作人員掌握基本消防技能，合格率達到100%;制定防火責任制并嚴格執(zhí)行，消防設(shè)施有明顯標記，不得挪做它用，放置合理，定期巡視檢查，使之合格有效。

(七)車輛交通管理車位管理臨時車輛停車管理有序，認真指揮進出車輛;車輛按規(guī)定路線及速度行駛，有明顯交通提示標記;(八)檔案資料管理公共檔案資料建立計算機資料庫，各類檔案齊全，建檔率與完備率98%;物業(yè)管理費用的收繳和使用記錄完整;房屋有總平面圖、地下管網(wǎng)圖博物批準文件、竣工接管驗收檔案，(驗收證明、竣工驗收單、土建、水暖、電氣人戶、設(shè)備竣工圖紙)、公共設(shè)施設(shè)計安裝圖紙資料，帳實相符;有分戶管理記錄，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計表，房屋安全普查統(tǒng)計表;(九)物業(yè)管理管理服務(wù)客戶滿意率96%： 分戶水電氣表，讀數(shù)收集準確率100%;制定博物館管理的各項措施及規(guī)定;業(yè)主投訴及時跟進處理;每月出物業(yè)管理費收支清單;管理人員統(tǒng)一著裝。

(十)服務(wù)規(guī)范用語溝通禮貌用語您好，謝謝，對不起，請原諒，歡迎光臨，請當心，打擾了，請留步，您走好，再見，節(jié)日快樂，祝賀您工作愉快，祝您好運，新年好，圣誕快樂 小姐，先生，女士，夫人

讓您久等了，給您添麻煩了，希望您滿意，有什么可以幫您? 我再給您想想辦法

請問您有什么事?請問您找誰?有什么需要我?guī)兔?請您登記，歡迎光臨本小區(qū)

很樂意為您服務(wù)，這是我應(yīng)該做的，請隨時與我們聯(lián)系，請您多提寶貴意見

請您登記，請您出示停車卡，請您鎖好車門。請您按指定位置停車，請交停車費，謝謝光臨!服務(wù)質(zhì)量保障措施 ●采用星級酒店物業(yè)管理模式和經(jīng)驗，注重將其與“博物館”項目實際內(nèi)容相結(jié)合，并在經(jīng)營管理過程中不斷深化。深入探索與開拓，從而進一步形成一套獨特、系統(tǒng)的物業(yè)管理模式、服務(wù)質(zhì)量標準和工作程序。

●以星級酒店的服務(wù)水平致力于博物“博物館”項目的物業(yè)管理,全身心的投入，加上后勤的有力保障,保證了我們完全有能力與精力投入到“極品博物館”項目的工作之中。

●圍繞“服務(wù)指標”和“客戶需求”兩個導向，系統(tǒng)開展各項服務(wù)管理工作;●強化XXXX物業(yè)管理有限公司價值理念，加強團隊的整體建設(shè);●管理服務(wù)程序、質(zhì)量標準依據(jù)ISO：9001質(zhì)量管理體系要求執(zhí)行。第十二章運作流程與各項規(guī)章制度應(yīng)急處理程序 保安部 工作職責

SE-01保安部經(jīng)理職責 SE-02消防總控制員崗位職責 SE-03巡視崗的工作職責 SE-04保安部領(lǐng)班職責 SE-05消防領(lǐng)班職責 SE-06正門崗職責

GSZD-A02-001保安部部門職責規(guī)章制度 GSZD-C01-001保安部保衛(wèi)人員守則 GSZD-C01-002公司巡視制度

GSZD-C01-003護衛(wèi)處、消防管理中心員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程

GSZD-C01-004護衛(wèi)員警用器械使用管理標準作業(yè)程序 GSZD-C01-005雨衣雨鞋使用規(guī)定 GSZD-C01-006突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C01-007交通管理標準作業(yè)規(guī)程

GSZD-C01-008護衛(wèi)部員工培訓實施標準作業(yè)程序 GSZD-C01-009物品、人員出入管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C01-010護衛(wèi)處交接班管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C01-011安全巡邏標準作業(yè)程序 GSZD-C02-001消防器材設(shè)備管理規(guī)定 GSZD-C02-002消防演習作業(yè)標準 GSZD-C02-003消防培訓實施標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C02-004消防系統(tǒng)運行管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C02-005消防系統(tǒng)操作標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C02-006火警火災應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C02-007滅火預案標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C02-008防火管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C02-009消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-C02-010中控室管理規(guī)定 應(yīng)急程序 GSLC-C01-001案件的處理及報案程序 GSLC-C01-002對推銷人員的處理 GSLC-C01-003對打架斗毆流氓滋事的防范 GSLC-C01-004對非法商販的防范預案 GSLC-C01-005對神經(jīng)病人、滋事人員處置 GSLC-C01-006對突發(fā)性水浸和室內(nèi)水浸的處理辦法 GSLC-C01-007對突然死亡事件的處理 GSLC-C01-008失物品招領(lǐng)程序 GSLC-C01-009暴雨大風天氣防范預案 GSLC-C02-001火警應(yīng)急方案 GSLC-C02-002火災事故處理程序 綜合服務(wù)部 工作職責

EN-01工程部經(jīng)理工作職責 EN-02工程領(lǐng)班工作職責 EN-03強電技工工作職責 EN-04管道工工作職責 EN-05弱電技工工作職責 EN-06綜合維修技工工作職責 規(guī)章制度

GSZD-D01-001入室安內(nèi)裝維修標準作業(yè)程序 GSZD-D01-002維修部員工培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-D01-003供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)程序 GSZD-D01-004給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標準作業(yè)程序 GSZD-D01-005給排水設(shè)備設(shè)施操作標準作業(yè)程序 GSZD-D01-006給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序 GSZD-D01-007二次供水管理標準作業(yè)程序 GSZD-D01-008電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序 GSZD-D01-009工具管理標準作業(yè)程序 GSZD-D01-010報修管理標準作業(yè)程序 GSZD-D01-011配電機房值班制度

GSZD-D01-012機械設(shè)備應(yīng)急、應(yīng)變處理解決方案 GSZD-D01-013配電室交接班制度 GSZD-D01-014值班管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-D01-015物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序 保潔服務(wù)部 工作職責

CL01綜合經(jīng)理工作職責 CL02保潔員工作職責 CL03專項保潔工作職責 CL04文員庫管工作職責 CL05客服人員工作職責 規(guī)章制度

GSZD-B01-001保潔部員工培訓實施標準作業(yè)程序 GSZD-B01-002回訪管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-B01-003住戶投訴處理標準作業(yè)程 GSZD-B01-004鑰匙委托管理標準作業(yè)程序 GSZD-B01-005住戶意見征集、評價標準作業(yè)程序 GSZD-B01-006戶違章處理標準作業(yè)程序 GSZD-B01-007樓宇巡查管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-B01-008檔案管理標準作業(yè)程序 GSZD-B01-009住戶求助服務(wù)管理標準作業(yè)程序 GSZD-B01-010服務(wù)中心值班與交接班標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-B01-011業(yè)主檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-B01-012空置房管理標準作業(yè)規(guī)程 GSZD-B02-001庫房物資管理規(guī)程 GSZD-B02-002物資請購申領(lǐng)管理規(guī)程 GSZD-B02-003物資采購管理規(guī)程 GSZD-B02-004倉庫管理標準作業(yè)程序 第十三章管理費用初步測算及說明 物業(yè)管理費

XX市博物館全年物業(yè)管理總承包費用為：XXx萬元。物業(yè)管理費構(gòu)成及比例 XX博物館物業(yè)管理費測算匯總

序號項目名稱單位數(shù)量年費用(萬元)比例(%)備注 1項目部管理費用年詳見表1 2工程維保管理費用年詳見表2 3保潔綜服管理費用年詳見表3 4安保管理費用年詳見表4 5不可預見費(1%)年 6公司管理費用(3%)年 7物業(yè)管理利潤(8%)年 8營業(yè)稅(5.55%)年 9合計年 分類測算表匯總

項目人員配置清單：見表0 項目部管理費用：見表1 工程維保管理費用：見表2 保潔綜合服務(wù)費用：見表3 安保管理費用：見表4 月成本人工標準：見表5 資產(chǎn)預算明細：見表6 保潔耗材月費用：見表7 保潔工具清單：見表8 表0博物館項目人員配置清單 部門職位名稱人數(shù)備注 人員總編制/ 現(xiàn)場負責人 綜合服務(wù)綜服主管 領(lǐng)班 綠化員 保潔員 廚師 客服中心 保安服務(wù)保安主管 領(lǐng)班 保安員

工程服務(wù)工程主管 技工

表1博物館項目部管理費用

序號項目名稱單位數(shù)量單價(元)月費用(元)年費用(元)備注 一項目部管理費用合計(1+2+?13)1管理人員人工成本項目經(jīng)理人 4工作服人 5工作餐人 6項目公關(guān)聯(lián)絡(luò) 7資產(chǎn)折舊 8項目辦公用品 9項目印刷資料費

10節(jié)假日加班費(110元*10天)/年 11項目招聘、培訓費 12項目節(jié)假日美化費 13項目社區(qū)活動費 14項目通訊費 15項目日雜支出 16項目宣傳廣告費 17項目保險費 18項目審計及律師費0 表2博物館工程維保管理費用

序號項目名稱單位數(shù)量單價(元)月費用(元)年費用(元)備注 二工程維保管理費用合計(1+2+?22)1管理人員人工成本工程部主管人 2領(lǐng)班人 3維修技工人 4工作服人 5工作餐人 6資產(chǎn)折舊 7日常維修輔料 8師生房間水表維修 9電費 10水費

11凈化水系統(tǒng)維保費 12污水、排水系統(tǒng)維保費 13電梯外委保養(yǎng)0 14機電設(shè)備(暖通)維保費0 15消防系統(tǒng)外委保養(yǎng)0 16樓宇自控系統(tǒng)維護0 17VRV空調(diào)系統(tǒng)維護0 18區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)維護費0 19電梯年檢0 20消防年檢0 21供電系統(tǒng)維保費0 22供電系統(tǒng)年檢費0 23公共區(qū)域燈具檢查和維護費0 24油漆粉飾費0 25水泵維護費0 26水箱清洗、檢測費0 表3博物館保潔綜服部管理費用

序號項目名稱單位數(shù)量單價(元)月費用(元)年費用(元)備注 三保潔綜服管理費用426950合計(1+2+?12)1管理人員人工成本保潔主管人 2領(lǐng)班人 綠化員人 保潔員人 廚師人 3客戶服務(wù)人 4工作服人 5工作餐人 6資產(chǎn)折舊 7清潔用品費 8衛(wèi)生防疫消殺滅00 9工具 10衛(wèi)生紙 11布草清洗

12外包費用(外墻清洗)00 13垃圾外運、化糞池清掏0 14綠化農(nóng)藥、化肥、藥械費用0 15花壇植草植花更換、增補0 表4博物館安保管理費用

序號項目名稱單位數(shù)量單價(元)月費用(元)年費用(元)備注 四安保管理費用合計(1+2+?6)1管理人員人工成本保安主管人 2領(lǐng)班人 3保安員人 4工作服人 5工作餐人 6資產(chǎn)折舊 7監(jiān)控系統(tǒng)維護費0 表5博物館月人工成本標準

部門職位職位工資標準(稅前)保險福利(35﹪)公積金(8﹪)年終雙薪月人工成本 項目負責人 綜合服務(wù)綜服主管 領(lǐng)班 綠化員 保潔員 廚師 客戶服務(wù) 保安服務(wù)保安主管 領(lǐng)班 保安員

工程服務(wù)工程主管 技工

表6資產(chǎn)預算明細

序號名稱單位數(shù)量單價金額(RMB)攤銷年限年攤銷額 一項目管理部辦公設(shè)備 1臺式電腦 2激光打印機 3傳真機 4辦公桌椅 5文件柜 6更衣衣柜 接送客車 7對講機 二工程維保 1沖擊鉆(博士牌)2電錘(博士牌)3管道疏通機 4萬用表

5鋁合金雙升降梯4M 6鋁合金雙升降梯2M 7電氣管道維修工具 8對講機

三保潔綠化、清掃 1專業(yè)吸水機(含配件)2清潔車 3工作車 4吸塵器 5對講機 四安保 1棉衣 2警棍 3強光手電 4雨具 5遮陽傘 6防破工具 7對講機

表7保潔耗材月消耗

序號名稱月用量單位單價(元)合計 1衛(wèi)生球 284消毒劑 3毛巾(抹布)4乳膠手套 5除銹劑 6超寶全能清潔劑 7超寶浴室清潔劑 8超寶玻璃清潔劑 9超寶不銹鋼保養(yǎng)劑 10超寶靜電吸塵埃劑 11美國莊臣碧麗珠 12塵推罩清洗 13垃圾袋小 14大垃圾袋 15總計

表8保潔工具清單(一年)序號名稱單位數(shù)量單價元合計備注 1塵推(90CM)含一個備用塵推罩 2刷具 3清潔桶 4擦窗器 5老虎夾 6文件夾/板子 7玻璃鏟刀 8拖把 9掃把 10抹布 11鋁合金梯 12暫停服務(wù)牌 13小心地滑 14撣子 15小噴壺 16總計

關(guān)于測算的重要說明 工程維修、零星維修，由XX負責維修;所產(chǎn)生的零配件等物料費用由業(yè)主負責審批和承擔經(jīng)費。單項元以上項目維修與額外增加項目，由業(yè)主負責審批和承擔經(jīng)費。

如果業(yè)主需要提供本報價以外的服務(wù)項目，費用按實結(jié)算。本次報價以貴司提供的招標書為基礎(chǔ)，并結(jié)合我司管理經(jīng)驗與市場行情進行的初步預算，如日后各類數(shù)據(jù)、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)內(nèi)容等發(fā)生變更，此價格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。

本著與博物館良好的合作關(guān)系，本次物業(yè)管理項目XX不收取管理酬金。

業(yè)主負責支付物業(yè)管理用房的水、電、空調(diào)等費用。第三節(jié)測算說明

本次物業(yè)管理費測算依據(jù)僅為招標文件中的資料、數(shù)據(jù)，如測算依據(jù)發(fā)生客觀變化，上述測算應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整;地下停車場管理費未計入上述物業(yè)管理費標準;本測算不包括能源消耗費;該項目公共部位、共用設(shè)施設(shè)備中、大修、更新改造費用按照有關(guān)文件規(guī)定由大廈維修專項資金承擔，未計入物業(yè)管理費預算。

第十四章接管((驗收))方案 第一節(jié)交接驗收內(nèi)容

博物館周圍紅線內(nèi)建筑物、綠化景觀、道路等;地面停車場;室外工程(包括管線、路面、管井綠化景觀、公共照明等);設(shè)施、設(shè)備驗收，包括電梯、水泵、消防等(根據(jù)實際進度安排接管時間);標識。(根據(jù)實際進度安排接管時間);竣工資料(根據(jù)實際進度安排接管時間)。第二節(jié)驗收人員配置

驗收將安排項目負責人、工程主管、保安主管、綜服主管參加。第三節(jié)交接驗收方法

參加業(yè)主單位、施工單位方共同試驗收。

房屋驗收，從2006年X月X日至2006年X月X日，物業(yè)公司項目管理處驗收組與業(yè)主單位、各施工方共同對房屋進行驗收。

對驗收發(fā)現(xiàn)的不合格項進行記錄并匯總，反饋至業(yè)主;由業(yè)主監(jiān)督施工單位返修整改;物業(yè)公司進行復驗，并以復驗為準，寫入備忘錄返至業(yè)主單位。鑰匙交接，現(xiàn)場核對(將交接的鑰匙種類、數(shù)量在《鑰匙交接記錄表》上記錄);施工單位做開荒保潔(對新投入使用的區(qū)域);貼驗收訖封條。

第四節(jié)設(shè)備設(shè)施驗收

物業(yè)公司管理處驗收組與業(yè)主單位、施工方三方共同對所屬專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行驗收。對每套設(shè)施設(shè)備進行必要的運行、運轉(zhuǎn)測試，對未安裝完畢及暫時不能運行運轉(zhuǎn)調(diào)試的設(shè)備設(shè)施也應(yīng)進行記錄;在驗收設(shè)備前，要先交驗設(shè)備設(shè)施資料及說明書;查驗設(shè)備銘牌、標識牌是否齊全;對驗收發(fā)現(xiàn)的不合格項進行記錄并匯總，反饋至業(yè)主單位;由業(yè)主單位監(jiān)督施工單位返修;物業(yè)進行復驗，并以復驗為準;第五節(jié)鑰匙交接

由物業(yè)公司與業(yè)主單位(或業(yè)主委派單位)進行交接，物業(yè)公司人員提前準備好口取紙及進行房間、房門編號;雙方在現(xiàn)場采取逐個測試、逐個進行標識的方法驗收，完成后雙方進行鑰匙交接記錄，雙方簽字確認。

第六節(jié)接管查驗流程(附圖)第七節(jié)所需移交的材料

在建設(shè)項目竣工驗收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗收時交物業(yè)公司歸檔保管，以確保維修的需要。驗收時移交的技術(shù)資料主要包括：

項目一覽表，包括竣工工程、名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、裝修標準、開工竣工日期等;設(shè)備清單及設(shè)備施工圖紙，包括設(shè)備名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件、開箱記錄、產(chǎn)品說明書、設(shè)備出廠檢驗單、設(shè)備出廠合格證、設(shè)備單車試車記錄、設(shè)備性能記錄、設(shè)備安裝質(zhì)量檢驗記錄等;工程項目竣工圖;鍋爐、暖氣、衛(wèi)生、電氣、電信、通風、供水、雨水、污水、供氣、消防、防盜報警、電視監(jiān)控等工程的平面圖等施工圖紙。

材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄;隱蔽工程驗收記錄;土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，鍋爐、暖氣、衛(wèi)生、電氣、電信、通風、供水、供氣、消煙滅火、防盜報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗記錄等;壓力容器許可證、計量儀表合格證、安全閥校驗證明。

建筑物、構(gòu)筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、密閉、凈化、隔音、隔熱等指標的測預記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄;質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄;會審記錄，設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單;建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明;該工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。結(jié)論 選擇XX物業(yè)

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