第一篇：物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃

《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》

四、與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接

確定收樓時(shí)間

確定物管費(fèi)的起計(jì)日期 前期工程遺留問(wèn)題的解決

辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說(shuō)明、各類(lèi)證書(shū)的移交與交接工作： △．產(chǎn)權(quán)資料

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)部門(mén)依法對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門(mén)依法征稅，司法部門(mén)處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有： 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 用地批準(zhǔn)文件 建筑執(zhí)照

拆遷安置資料 房地產(chǎn)平面圖 面積測(cè)繪報(bào)告

小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單

△．市府驗(yàn)收合格資料 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū) 市建筑消防驗(yàn)收合格證 市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證 用電許可證 供用電協(xié)議書(shū)

衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 電視共用天線合格證 電梯使用合格證 △．工程技術(shù)資料

技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有： 竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 地質(zhì)勘察報(bào)告

工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告 工程預(yù)決算清單 圖紙會(huì)審記錄

工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗(yàn)收簽證 沉降觀察記錄 竣工驗(yàn)收證明書(shū) 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)

水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 供水、供暖的試壓報(bào)告 園林綠化的圖紙和清單

設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單 有關(guān)政府部門(mén)對(duì)分類(lèi)項(xiàng)目的批文

有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件

△．須移交物業(yè)公司管理的資料

用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表 機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試、訂購(gòu)合同 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測(cè)繪報(bào)告

對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同

從開(kāi)發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投保“財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》

調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》 調(diào)研滅蟲(chóng)、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》 調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》 調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂《水處理合同》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車(chē)清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車(chē)臺(tái)租賃協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》

五、物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門(mén)和開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)?！?物業(yè)驗(yàn)收條件

物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件：

提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明）

提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款 出示政府有關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收證明 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料 提供必要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn) 提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告 清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房

△.拒絕驗(yàn)收

對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)： 嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)

未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門(mén)的驗(yàn)收 工地與交付物業(yè)不能有效隔離 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉

其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)

△.缺陷整改

對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題比較嚴(yán)重的，則向開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。

△.試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）的書(shū)面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任。

△.驗(yàn)收通過(guò)

被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書(shū)面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專(zhuān)用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

△.保修期

按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書(shū)面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

△.一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求 承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“手冊(cè)”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：

承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。

六、入住辦理 入住階段

1.入住準(zhǔn)備階段注意事項(xiàng)：

1.1物業(yè)辦公室選址、裝修具備使用條件 1.2開(kāi)辦費(fèi)、預(yù)算

1.3入住地點(diǎn)確定、應(yīng)急預(yù)案制定、現(xiàn)場(chǎng)人員安排。1.4入住前培訓(xùn)。

1.5確定建設(shè)方工程質(zhì)保金的留存方式。1.6相關(guān)工作的茍洽。1.7資料準(zhǔn)備：《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《寵物豢養(yǎng)協(xié)議》、《治安消防協(xié)議書(shū)》、《業(yè)主手冊(cè)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《裝修協(xié)議》、《裝修環(huán)境保護(hù)協(xié)議》、《裝修治安消防協(xié)議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等。

2.入主階段

2.1入主階段主要工作內(nèi)容

2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費(fèi)組、資料鑰匙發(fā)放組。a.接待人員：負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主接待、指引引導(dǎo)業(yè)主前往入住組辦理相關(guān)手續(xù)，簡(jiǎn)單回答業(yè)主相關(guān)物業(yè)知識(shí)及復(fù)印相關(guān)證件。b.簽約組：核查業(yè)主身份，與業(yè)主簽署各項(xiàng)合同及協(xié)議，給業(yè)主開(kāi)具收費(fèi)明細(xì)單。c.收費(fèi)組：核定業(yè)主是否已辦理簽約手續(xù)；收費(fèi)明細(xì)單金額是否正確。收取各項(xiàng)物業(yè)應(yīng)收應(yīng)繳及代收代繳費(fèi)用。（公司協(xié)助）

d.資料鑰匙發(fā)放組：核對(duì)業(yè)主是否已經(jīng)繳納應(yīng)繳費(fèi)用；發(fā)放業(yè)主資料、鑰匙；業(yè)主在未辦理簽約、繳費(fèi)手續(xù)，提前驗(yàn)房時(shí)，將此戶鑰匙交給工程部驗(yàn)房員（領(lǐng)取鑰匙應(yīng)有記錄），驗(yàn)房無(wú)問(wèn)題或有問(wèn)題已經(jīng)解決的，將驗(yàn)房鑰匙轉(zhuǎn)交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫(xiě)《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。

2.1.2接管入住工程組由工程部主管統(tǒng)一調(diào)配，部分轉(zhuǎn)換為入住驗(yàn)房組，其余根據(jù)實(shí)際情況并入工程整改組及日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）。

a.驗(yàn)房組負(fù)責(zé)陪同業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，將問(wèn)題記錄到《房屋驗(yàn)收單》，統(tǒng)一匯總報(bào)到整改組。

b.工程驗(yàn)房組人員，在入住前必須統(tǒng)一由整改組負(fù)責(zé)人培訓(xùn)，要求明確維保修復(fù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)及日后業(yè)主裝修階段對(duì)于隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問(wèn)題統(tǒng)一對(duì)業(yè)主的答復(fù)口徑。

c.將現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主反映的問(wèn)題及時(shí)匯總到整改組。d.結(jié)合實(shí)際情況協(xié)助其他部門(mén)完成工作。

2.1.3工程整改組：（該時(shí)間段物業(yè)接管驗(yàn)收及業(yè)主驗(yàn)收的整改問(wèn)題同時(shí)交叉存在）a.跟進(jìn)、落實(shí)每日業(yè)主在入住驗(yàn)房中查驗(yàn)出的需維保修復(fù)的問(wèn)題。接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商陸續(xù)交付的單項(xiàng)工程。

b.繼續(xù)跟進(jìn)、落實(shí)物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)的整改問(wèn)題。

c.對(duì)已入住進(jìn)入裝修階段時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的維保問(wèn)題（含隱蔽工程），到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并落實(shí)整改方案，做好詳細(xì)記錄由事務(wù)部存檔備查。2.1.4日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）a.業(yè)主二裝的咨詢(xún)和申請(qǐng)手續(xù)的審批 b.日常維修、巡視。

c.對(duì)已交接處在維保期（不存在整改問(wèn)題）設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，保持與維保方的有效溝通。

2.1.5日常服務(wù)客服組（運(yùn)行組）a.業(yè)主二裝的咨詢(xún)和申請(qǐng)手續(xù)的辦理 b.接待來(lái)訪業(yè)主的咨詢(xún)和來(lái)電

c.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)的綜合事務(wù)性工作； d.整理并裝訂當(dāng)天業(yè)主入住檔案； e.錄入業(yè)主信息、報(bào)修內(nèi)容等。2.1.6秩序維護(hù)部

a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)秩序保證井然有序，杜絕無(wú)意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。b.園區(qū)各門(mén)崗及公區(qū)巡邏，杜絕無(wú)意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。c.負(fù)責(zé)維持物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部秩序。

d.疏導(dǎo)園區(qū)交通，預(yù)防和查處治安事故。

e.檢查“四防”設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的安全措施監(jiān)管。

f.加強(qiáng)尾隨人員、裝修人員、業(yè)主、出租人員及地盤(pán)人員的多方交叉管理。2.1.7環(huán)境部

a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域和物業(yè)辦公區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生整潔、無(wú)污染。b.負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及樓道內(nèi)衛(wèi)生干凈整潔、無(wú)污染。c.發(fā)現(xiàn)有隨意傾倒裝修垃圾的及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)。3.注意事項(xiàng)

3.1物業(yè)服務(wù)中心成立應(yīng)急指揮小組，負(fù)責(zé)入駐現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件處理。提前制定解決預(yù)案。

3.1.1入住辦理現(xiàn)場(chǎng)中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業(yè)主前來(lái)辦理入住，向業(yè)主解釋說(shuō)明得到認(rèn)可后填寫(xiě)《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。業(yè)主不予理解及時(shí)聯(lián)系項(xiàng)目經(jīng)理解決。

3.1.2驗(yàn)房組根據(jù)業(yè)主驗(yàn)房實(shí)際情況，可及時(shí)聯(lián)系現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心，安排人員現(xiàn)場(chǎng)維修。

3.1.3整改工程組根據(jù)驗(yàn)房單上的實(shí)際問(wèn)題情況，及時(shí)聯(lián)系現(xiàn)場(chǎng)地盤(pán)人員進(jìn)行維修，現(xiàn)場(chǎng)可以維修的，修好后安排業(yè)主驗(yàn)收。遇重大維保問(wèn)題，及時(shí)填寫(xiě)整改單（依據(jù)與開(kāi)發(fā)建設(shè)方的相關(guān)約定），聯(lián)系相關(guān)責(zé)任人解決，同時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，并做好相應(yīng)的時(shí)間安排及修好后的驗(yàn)收工作。

3.1.4如業(yè)主要求先驗(yàn)收房屋，在辦理入住手續(xù)或繳納物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，原則有項(xiàng)目經(jīng)理直接處理。但有開(kāi)發(fā)人員陪同，或關(guān)系要求。場(chǎng)負(fù)責(zé)人可落實(shí)解決。3.1.5有入住現(xiàn)場(chǎng)暈倒、業(yè)主集體哄亂，園區(qū)突發(fā)治安問(wèn)題等緊急預(yù)案。3.2保潔基本要求 a.入住大廳保潔： 1）負(fù)責(zé)辦公區(qū)域桌椅、文件柜的擦拭、擺放； 2）負(fù)責(zé)室內(nèi)及室外地面的清掃；

3）負(fù)責(zé)垃圾的收集、轉(zhuǎn)運(yùn)工作，垃圾袋及時(shí)更換； b.辦公、生活區(qū)保潔：

1）負(fù)責(zé)擦拭辦公桌椅、電腦及電話； 2）擦拭玻璃、窗框，保持無(wú)塵、無(wú)污跡； 3）及時(shí)清倒垃圾，更換垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、書(shū)架，各打印、復(fù)印設(shè)備無(wú)塵土、無(wú)污跡。

c.小區(qū)保潔：

1）嚴(yán)格執(zhí)行保潔作業(yè)規(guī)程，按保潔標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

2）負(fù)責(zé)園區(qū)樓道梯級(jí)、車(chē)棚（庫(kù)）、馬路及公共區(qū)域的清掃保潔。3）負(fù)責(zé)樓道、扶手、門(mén)窗、電表箱、信報(bào)箱、樓道開(kāi)關(guān)、燈具的擦抹。4）負(fù)責(zé)樓道雜物的清理。

5）負(fù)責(zé)垃圾的收集、集中、轉(zhuǎn)運(yùn)。

6）負(fù)責(zé)垃圾桶、垃圾集中點(diǎn)的清洗、消殺工作。

7）按保潔作業(yè)規(guī)程，領(lǐng)用、保管清潔工具、設(shè)備、物料。8）按照入室清潔服務(wù)規(guī)程，提供特約清潔服務(wù)。物業(yè)接管驗(yàn)收的依據(jù)及方式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、項(xiàng)目圖紙資料、管理委托合同、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管。認(rèn)真研究圖紙資料，掌握標(biāo)準(zhǔn)，從物業(yè)使用和維護(hù)的角度有理有據(jù)地提出建議。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條、第二十九條明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下例資料：總平面圖、設(shè)備竣工圖等?！斗课萁庸茯?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》主要內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接收的圖紙資料及接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)的接管驗(yàn)收方式分為：分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部驗(yàn)收三種形式，不同的接管方式可根據(jù)入住時(shí)間和施工進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。

物業(yè)接管驗(yàn)收的主要工作內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括編寫(xiě)接管驗(yàn)收計(jì)劃、人力資源的準(zhǔn)備、物資的準(zhǔn)備、標(biāo)準(zhǔn)及資料、各部門(mén)編寫(xiě)的接管驗(yàn)收方案、圖紙及資料清單、繪制接管驗(yàn)收表格、工作程序等。

例如：接管驗(yàn)收計(jì)劃，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)了解管理委托合同內(nèi)容和范圍，根據(jù)甲方（委托方）入住的時(shí)間及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專(zhuān)業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間，繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，使接管驗(yàn)收工作有條不紊的進(jìn)行。

物業(yè)接管驗(yàn)收過(guò)程中應(yīng)處理好幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意處理好與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、監(jiān)理公司、總承包商、工程分包方之間的關(guān)系。在接管驗(yàn)收階段，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)關(guān)注并予以妥善解決從使用和維護(hù)的角度提出一些意見(jiàn)和建議時(shí)，和上述其中一方發(fā)生矛盾沖突。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該高度重視圖紙資料的接管工作，圖紙資料是項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)，也是今后管理創(chuàng)優(yōu)的需要，此方面工作應(yīng)努力得到發(fā)展商或業(yè)主的支持。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施的調(diào)試工作應(yīng)該在接管驗(yàn)收階段進(jìn)行，物業(yè)相關(guān)人員應(yīng)該掌握正確的操作方法，為今后運(yùn)行打基礎(chǔ)。有的發(fā)展商認(rèn)為已經(jīng)做了竣工驗(yàn)收，設(shè)備設(shè)施的調(diào)試沒(méi)有必要，有的發(fā)展商甚至?xí)再M(fèi)用問(wèn)題加以阻止。物業(yè)接管驗(yàn)收工作驗(yàn)收在前，接管在后，它是物業(yè)從業(yè)人員了解系統(tǒng)、掌握操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是驗(yàn)收的重點(diǎn)。若調(diào)試不進(jìn)行，物業(yè)從業(yè)人員得不到培訓(xùn)，系統(tǒng)也就無(wú)法發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

從物業(yè)的使用角度及維護(hù)角度進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收，看其是否滿足業(yè)主的需求，那么設(shè)計(jì)缺陷如何整改？在提出問(wèn)題的同時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還要組織專(zhuān)業(yè)人員拿出能讓發(fā)展商接受的解決方案并實(shí)施。

另外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還應(yīng)該高度重視設(shè)備設(shè)施的保修合同，建立產(chǎn)品生產(chǎn)廠家、施工單位的臺(tái)帳，它直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平及運(yùn)行成本。項(xiàng)目接管驗(yàn)收過(guò)程中，注意工作質(zhì)量和效率，根據(jù)管理委托合同，積極與甲方協(xié)商，明確工作流程，特別是工程提出的問(wèn)題如何處理解決，避免出現(xiàn)反復(fù)提的現(xiàn)象。

第二篇：物業(yè)接管驗(yàn)收

集中檢查，是建設(shè)方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務(wù)角度，主要對(duì)空鼓裂紋、門(mén)窗、給排水、房間尺寸、設(shè)備安裝、成品保護(hù)、使用功能等項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)。

可分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩種，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度戶內(nèi)檢驗(yàn)一般在交房日前4-5個(gè)月具備檢驗(yàn)條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專(zhuān)業(yè)根據(jù)工程進(jìn)度分部分項(xiàng)開(kāi)展。本章節(jié)主要講解室內(nèi)檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報(bào)事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時(shí)間

項(xiàng)目部與物業(yè)技術(shù)部或管理處確定，一般在交房前4-5個(gè)月。物管師商學(xué)院【微信號(hào)：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動(dòng)會(huì)確定項(xiàng)目部、物業(yè)檢查整改聯(lián)系人，檢查標(biāo)準(zhǔn)、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計(jì)劃根據(jù)預(yù)驗(yàn)房時(shí)間、施工進(jìn)度制定檢查計(jì)劃，在預(yù)驗(yàn)房前完成檢查整改。

（4）檢查準(zhǔn)備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊(cè)）、檢查培訓(xùn)。

（5）檢查 物業(yè)工程負(fù)責(zé)人組織員工進(jìn)行檢查，分片區(qū)負(fù)責(zé)制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復(fù)印件當(dāng)天或次日由總包在物業(yè)簽字領(lǐng)取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進(jìn)行整改。（8）復(fù)檢

整改結(jié)束，監(jiān)理進(jìn)行檢查，合格通知物業(yè)復(fù)檢。（9）資料維護(hù)物業(yè)工程負(fù)責(zé)人指定專(zhuān)人對(duì)計(jì)劃、檢查，整改資料進(jìn)行維護(hù)。

附件：《集中檢查啟動(dòng)會(huì)指南.doc》

3、集中檢查計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度制定檢查計(jì)劃，在業(yè)主開(kāi)放日前完成檢查整改，檢查項(xiàng)目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對(duì)于檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的掌握是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證。戶內(nèi)檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗(yàn)。附件：《集中檢查計(jì)劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內(nèi)容.xls》 《戶內(nèi)檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實(shí)驗(yàn)工具（俗稱(chēng)手動(dòng)加壓泵）

（2）游標(biāo)卡尺（3）激光測(cè)距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號(hào)筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬(wàn)用表

5、集中檢查標(biāo)準(zhǔn)（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內(nèi)墻面之間凈距極差20mm以?xún)?nèi) l凈高偏差值-20mm以?xún)?nèi)，極差在20mm以?xún)?nèi) l非矩形的主要功能房間內(nèi)墻凈距差可不做檢查。

（2）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫板厚應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，偏差符合施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范； 現(xiàn)澆樓板不應(yīng)有可見(jiàn)的裂紋。

（3）門(mén)窗檢查門(mén)窗開(kāi)啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密、無(wú)倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進(jìn)戶門(mén)開(kāi)啟方向符合設(shè)計(jì)要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門(mén)窗、排水口暢通；排水口數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結(jié)牢固、無(wú)脫落、空鼓；抹灰層無(wú)爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應(yīng)有可見(jiàn)裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結(jié)牢固、無(wú)空鼓；抹灰層無(wú)爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周?chē)ɑ冶砻嬲R、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無(wú)面不應(yīng)有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構(gòu)造符合設(shè)計(jì)要求。

有防水要求房間、陽(yáng)臺(tái)無(wú)滲漏、排水坡向正確、排水暢通無(wú)倒泛水和積水；

外墻無(wú)滲漏；外窗無(wú)滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門(mén)窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測(cè)墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測(cè)室內(nèi)陰角垂直度：

角尺檢測(cè)陽(yáng)角：檢查空鼓裂紋：檢查陽(yáng)臺(tái)陰角（注意陰陽(yáng)角較多處，客戶關(guān)注較多）：

檢查室內(nèi)標(biāo)示（給排水管、管線預(yù)留孔洞、強(qiáng)弱電線盒、開(kāi)關(guān)、插座等均應(yīng)做相應(yīng)的標(biāo)示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時(shí)，應(yīng)檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進(jìn)戶接線盒的應(yīng)作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無(wú)空鼓，無(wú)裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門(mén)窗漏水（門(mén)窗、外墻、煙道等滲水，應(yīng)在長(zhǎng)時(shí)間下雨或大雨時(shí)檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進(jìn)行。）：（5）玻璃安裝工程陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應(yīng)使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱(chēng)厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當(dāng)玻璃臨空高度達(dá)到5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護(hù)窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無(wú)毛刺無(wú)晃動(dòng)，漆作工藝好、無(wú)色差、無(wú)明顯焊點(diǎn)、檢測(cè)鋁合金門(mén)限位器設(shè)置和成品保護(hù)等情況|（鋁合金無(wú)倒翹無(wú)明顯劃傷（長(zhǎng)度不得大于100㎜）凹陷，膠條無(wú)脫落，邊框封口膠應(yīng)密實(shí)平整；平開(kāi)窗鎖鉤風(fēng)撐安裝穩(wěn)固使用靈無(wú)明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開(kāi)啟性能：窗扇應(yīng)開(kāi)啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗(yàn)要求檢查事項(xiàng)外，應(yīng)作支管排水坡度檢查、通球試驗(yàn)、灌水試驗(yàn)、給水管道壓力試驗(yàn)

檢查水井水表設(shè)置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無(wú)滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號(hào)應(yīng)與戶位號(hào)一致。）：

戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開(kāi)啟靈活、排污管道灌水實(shí)驗(yàn)（管道、配件等接口嚴(yán)無(wú)滲漏 ；閥門(mén)高度離地800㎜。）：

密，無(wú)滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球?qū)嶒?yàn)（球能從測(cè)試點(diǎn)被水沖至被測(cè)管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應(yīng)安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應(yīng)設(shè)置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進(jìn)行測(cè)試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設(shè)計(jì)要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測(cè)試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設(shè)置高度檢查：1.8m室內(nèi)裝修電源插座高度檢查300mm

強(qiáng)弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求標(biāo)示完好，標(biāo)識(shí)清楚、動(dòng)作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點(diǎn)問(wèn)題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標(biāo)準(zhǔn)、流程培訓(xùn)，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責(zé)任制；3）有效的匯報(bào)制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報(bào)檢查、整改情況；4）重點(diǎn)、突出問(wèn)題及時(shí)向地產(chǎn)反饋，并落實(shí)處理方法。

（2）重點(diǎn)關(guān)注客戶敏感點(diǎn)1）陰陽(yáng)角順直度，房間尺寸、門(mén)窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質(zhì)量、進(jìn)度控制 1）明確施工單位返修隊(duì)伍，分片區(qū)責(zé)任制；

2）返修材料準(zhǔn)備，與項(xiàng)目部落實(shí)供貨期較長(zhǎng)的材料供應(yīng)及時(shí)性，確保整改進(jìn)度；

3）整改質(zhì)量、進(jìn)度出現(xiàn)異常時(shí)，組織項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)客戶中心、物業(yè)技術(shù)部會(huì)議解決。

第三篇：物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1．電梯層門(mén)應(yīng)設(shè)置1％的坡度，且門(mén)檻高于地坪5MM； 第1、2、3、4、5、6條根據(jù)《電梯安全使用制度》

2．夏季最高溫度超過(guò)40度，且設(shè)在樓宇頂層的電梯機(jī)房應(yīng)考慮空調(diào)的設(shè)置，預(yù)留空調(diào)洞和空調(diào)板及空調(diào)用電并考慮與中心報(bào)警連接；

3．電梯噪聲對(duì)住戶的影響應(yīng)在40分貝以下

4．電梯機(jī)房?jī)?nèi)門(mén)鑰匙應(yīng)通用，排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開(kāi)停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門(mén)可以考慮設(shè)置不透光向上的百葉通風(fēng)（規(guī)格250mm*250mm），優(yōu)先考慮在電梯機(jī)房安裝溫度自動(dòng)控制的送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)

5．轎廂風(fēng)扇要保證內(nèi)通風(fēng)，封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施

6．控制中心有電梯的運(yùn)行指示，消防電梯應(yīng)具備消防迫降功能

7．電梯應(yīng)設(shè)置五方（底坑、轎廂、轎頂、電梯機(jī)房、監(jiān)控中心）對(duì)講系統(tǒng)且手機(jī)信號(hào)應(yīng)覆蓋轎廂，電梯監(jiān)控單獨(dú)取電

8電梯鋼纜規(guī)范平層標(biāo)識(shí)，電梯機(jī)房配標(biāo)識(shí)對(duì)應(yīng)的平層對(duì)照表，塑封貼于顯著位置處

9．電梯用鋼絲繩滿足GB8903-2005，鋼絲繩直徑損耗為原直徑的1/10時(shí)即需更換

10．電梯曳引機(jī)須滿足 GB/T13485-1992

11．電梯啟動(dòng)、運(yùn)行、停止時(shí)轎箱內(nèi)無(wú)較大震動(dòng)和沖擊，制動(dòng)可靠。超載實(shí)驗(yàn)必須能安全啟動(dòng)、運(yùn)行和停止

12．電梯底坑排水通暢，無(wú)雜物，緩沖器能正常運(yùn)行

13．極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。急停、檢修轉(zhuǎn)換等按鈕和開(kāi)關(guān)的動(dòng)作必須靈活可靠

14．電梯電源應(yīng)專(zhuān)用，并設(shè)置雙電源、機(jī)房照明、井道照明、轎廂照明應(yīng)與電梯電源分開(kāi)專(zhuān)用，電源與應(yīng)急電源能正?？焖偾袚Q

15．隨行電纜應(yīng)使用60線的通信電纜，電機(jī)推薦使用永磁同步電機(jī)，限速器一般采取1.15倍動(dòng)作 高低壓配電

第四篇：物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一、接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

1、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料：

1)竣工驗(yàn)收備案表 復(fù)印件 ；

2)建筑工程竣工消防審核意見(jiàn)書(shū) 復(fù)印件 ； 3)供水合同復(fù)印件 ； 4)供電合同復(fù)印件 ； 5)供氣合同復(fù)印件； 6）有線電視協(xié)議書(shū) 7）通信設(shè)施協(xié)議書(shū)

8)銷(xiāo)售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件。

2、技術(shù)資料：

1)建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

2)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、有隱蔽管線的全套圖紙 原件；

3）工程設(shè)計(jì)變更通知書(shū) 復(fù)印件； 4）隱蔽工程驗(yàn)收記錄 復(fù)印件； 5）竣工驗(yàn)收證明書(shū) 復(fù)印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的試壓報(bào)告； 7）其它項(xiàng)目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件； 8)各分項(xiàng)工程施工單位資料 復(fù)印件 ；

9)供電、給排水、供暖、電梯、消防、弱電、中央空調(diào)、防雷系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料。

A、各系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 ； B、主要配件合格證、說(shuō)明書(shū)、系統(tǒng)調(diào)（測(cè)）試報(bào)告、系統(tǒng)使用許可證、系統(tǒng)圖；

C、隨機(jī)資料（安裝使用說(shuō)明書(shū)、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、設(shè)備機(jī)房布置圖、技術(shù)圖紙、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原件 ；

D、重要系統(tǒng)軟件（程序、密碼、編碼等）

E、系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告、設(shè)備檢驗(yàn)報(bào)告、試運(yùn)行記錄、運(yùn)行許可證 原件 ；

二、房屋建筑驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：

1.墻面

1)墻面平整、垂直度4㎜、陰陽(yáng)角方正4㎜、無(wú)空鼓、開(kāi)裂、滲水現(xiàn)象。

2)墻面涂料面層涂料均勻，無(wú)明顯色差、無(wú)漏刷、無(wú)剝落、污漬、無(wú)脫皮、霉點(diǎn)、開(kāi)裂、起殼、起砂、麻面等缺陷。

2、塊料(如瓷磚)面層

1)表面平正度2㎜、粘貼牢固, 接縫均勻順直、砂漿飽滿、無(wú)缺棱掉角;2)面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致;3)對(duì)縫砂漿、飽滿、線條須直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂漿地面

1)平整度4㎜、無(wú)空鼓、裂縫、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房間樓地面的埋地管線，包括采暖、給水、電氣等管線的位置及走向，采用墨線標(biāo)識(shí)出管道埋設(shè)位置及寬度，并注明管道名稱(chēng)和走向指示箭頭必須清晰。

3)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水滲漏。

4.頂棚

1)抹灰面平整,面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)脫皮;2)無(wú)裂紋、無(wú)空鼓、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬。5.屋面

1)各類(lèi)屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通、不積水，不滲漏。

2)陽(yáng)臺(tái)和屋面有組織排水，天溝、天臺(tái)無(wú)積水現(xiàn)象，出水口、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密。

3)屋面平整、干凈，無(wú)損壞。6.門(mén)窗

1)窗開(kāi)啟自如,目視零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,無(wú)翹曲變形。安裝平整度、垂直度3㎜；窗縫隙嚴(yán)密；表面無(wú)裂痕、刮傷。

2)門(mén)開(kāi)啟靈活，目視零配件裝配齊全，表面干凈，關(guān)閉到位。

3)窗臺(tái)泛水正常,無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷

4)防護(hù)裝置高度不小于1.05m,豎桿間距不大于110mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致。

7、電子對(duì)講可視門(mén)

1）開(kāi)啟靈活,通話器完好無(wú)損，不銹鋼門(mén)無(wú)刮花痕跡。2)防盜鐵門(mén)無(wú)銹跡和刮花痕跡。

8、樓梯、扶手

1）樓梯: 表面平整、無(wú)裂縫。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安裝牢固，焊縫處理光滑，油漆色澤一致

三、供配電接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 1．變壓器

1）變壓器起動(dòng)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常噪聲，溫開(kāi)正常。2）測(cè)溫裝置指示應(yīng)正確，整定值符合要求。3）冷卻裝置運(yùn)行正常，聯(lián)動(dòng)正確。2．配電室及配電箱柜

1）配電室光線明亮、通風(fēng)、無(wú)滲水漏雨，地面鋪有絕緣橡膠板。

2）配電箱柜的固定及接地應(yīng)可靠，設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全，箱柜表面漆層完好、清潔。

3）箱柜內(nèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活可靠，回路編號(hào)標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。4）操作主開(kāi)關(guān)、聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)，測(cè)試有效、可靠。5）系統(tǒng)指示燈、儀表正常

四、弱電智能化接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 1．防盜報(bào)警系統(tǒng)

1）控制器工作穩(wěn)定可靠，避免出現(xiàn)誤報(bào)和漏報(bào)。2）室外探測(cè)器應(yīng)具有防雨、防霧、遮陽(yáng)功能。3）周邊防范系統(tǒng)報(bào)警靈敏、可靠。

4）電子巡更系統(tǒng)工作穩(wěn)定、可靠。2．電視監(jiān)控系統(tǒng)

1）室外攝像機(jī)具有耐高、低溫，防雨和防塵功能。2)監(jiān)視器圖像清晰、穩(wěn)定，硬盤(pán)錄像機(jī)存儲(chǔ)性能穩(wěn)定，操作控制可靠。

3、可視對(duì)講系統(tǒng)

1)分機(jī)熒屏圖像清晰、穩(wěn)定。2)電控鎖開(kāi)關(guān)門(mén)動(dòng)作正常。

3)對(duì)講時(shí)語(yǔ)言清晰，信噪比高，失真度低。

五、給排水系統(tǒng)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、安裝牢固無(wú)搖晃,管道完好無(wú)損,無(wú)滲漏水、無(wú)銹跡。

2、二次供水需經(jīng)衛(wèi)生防疫部門(mén)檢測(cè)合格，并提交檢測(cè)報(bào)告。

3、控制閥門(mén)操作靈活，控制有效、可靠。

4、給排水泵控制正常，運(yùn)行時(shí)不得有異常噪聲和振動(dòng)。

5、衛(wèi)生潔具，安裝牢固,配件齊全,完好元損,面層無(wú)污跡和刮花痕跡，便器水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

六、消防器材配置齊全，標(biāo)識(shí)清晰，消防監(jiān)控設(shè)備工作性能良好,末端探測(cè)設(shè)備動(dòng)作可靠，設(shè)備安裝牢固, 表面完好無(wú)損，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，疏散指示標(biāo)識(shí)齊全完好。

七、照明系統(tǒng)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1．照明燈具及其配件齊全完好，無(wú)機(jī)械損傷、變形、涂層剝落和燈罩破裂等缺陷，打開(kāi)所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常。

2．燈具開(kāi)關(guān)固定牢固可靠,目視開(kāi)關(guān)無(wú)損壞;開(kāi)關(guān)靈活,開(kāi)啟接觸效果良好。

3．插座安裝牢固方正,無(wú)晃動(dòng)并緊貼墻面;蓋板無(wú)損壞，相序正確。

4、應(yīng)急照明燈具按設(shè)計(jì)配備齊全完好。

八、電梯系統(tǒng)：運(yùn)行平穩(wěn)，有電梯運(yùn)行許可證。

九、中央空調(diào)系統(tǒng)：工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好、無(wú)損傷。

十、采暖系統(tǒng)：管道安裝橫平豎直，試壓合格，無(wú)堵塞。相關(guān)安裝技術(shù)符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

十一、發(fā)電機(jī)系統(tǒng)：工作性能良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

十二、防雷設(shè)施：防雷網(wǎng)、避雷針、接地線完好無(wú)損，有檢測(cè)合格證。

十三、景觀、設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1．木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐可靠，無(wú)蟻害，外觀無(wú)變形，表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，釘帽無(wú)外露。防腐措施必須符合規(guī)范規(guī)定。

2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)無(wú)變形、裂縫，飾面磚表面清潔，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線條順直，無(wú)掉角。

3．水景、燈光安裝應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)要求，水下燈、地埋燈必須安全可靠接地，水池池底清潔。

4.噴泉應(yīng)設(shè)供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空設(shè)施，回水管上應(yīng)設(shè)濾網(wǎng)。

十四、防水工程接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

屋面、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、天溝需做防水的部位不得有滲漏水現(xiàn)象。

十五、公共場(chǎng)所及配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1．室外排水系統(tǒng)的管道應(yīng)順直且排水暢通，雨水井、檢查井、化糞池內(nèi)無(wú)雜物，上水閥門(mén)井、強(qiáng)、弱電井標(biāo)識(shí)清楚。井蓋應(yīng)擱置平穩(wěn)。

2．室外道路路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；路面平整、無(wú)起砂、不積水，不開(kāi)裂。

3． 庭院柵欄各排高度一致，安裝垂直牢固，油漆無(wú)脫落,色澤一致,表面平滑。

4．交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，標(biāo)識(shí)清楚，配件齊全，安裝牢固。6．樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚

7．垃圾箱密封良好，裝飾完整，油漆完好，使用方便。8．保安崗?fù)ぐ惭b牢固，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。9．道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。

10．停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。

11．自行車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

12．臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。

13．信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。16．路燈基礎(chǔ)固定可靠，地腳螺栓備帽齊全，燈具的接線盒防水密封墊完整。

第五篇：物業(yè)工程接管驗(yàn)收

物業(yè)工程接管驗(yàn)收

目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

程序要點(diǎn)

接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

(1)新建房屋竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

成立物業(yè)接管小組

1．接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門(mén)人員組成：

——抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；

——物業(yè)部服務(wù)處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；

——物業(yè)部機(jī)電處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房

接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

①與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

③提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。

綜合竣工驗(yàn)收資料：

①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）； ②建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；

③建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；

④公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)；

⑤供水合同；

⑥供電協(xié)議書(shū)、許可證；

⑦供氣協(xié)議書(shū)、許可證；

⑧光纖合格證；

⑨通信設(shè)施合格證；

⑩電梯準(zhǔn)用證。

施工設(shè)計(jì)資料：

全套設(shè)計(jì)圖紙；

圖紙會(huì)審記錄；

設(shè)計(jì)變更通知單； ；

重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。

機(jī)電設(shè)備資料：

①機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ②機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）；

③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。(1)主體結(jié)構(gòu)：

①外墻不得滲水；

②屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

(2)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

(3)內(nèi)墻面：

①抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。

(5)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

(7)門(mén)、窗

①門(mén)開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；

②門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；

③玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；

④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

⑤電子防盜門(mén)通話清晰，完好，無(wú)銹跡；

⑥不銹鋼房門(mén)表面光亮，無(wú)刮花、變形；

⑦高檔裝飾門(mén)裝飾完整。

(8)樓梯、扶手：

鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。

(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

(10)飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

(11)油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。

(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。

(13)光纖已開(kāi)通，收視良好。

(14)開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。

(15)燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。

(17)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢。

(18)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。

(20)門(mén)鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

(21)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、(22)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

公共配套設(shè)施接管(1)天臺(tái)：

①天溝、落水口暢通完好；

②隔熱層、防水層完好。

(2)散水坡無(wú)下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

(3)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

(5)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

(6)道路：

①路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂；

②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；

③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；

④交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。

(7)室外消防栓：

①消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；

②消防設(shè)施配件齊全；

③消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。

(8)樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。

(9)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

(10)安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。

(11)安全員道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。(12)停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。

(13)自行車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

(16)護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

(17)臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。

(18)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。

(19)信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。

(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

機(jī)電設(shè)備的接管

(1)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

(2)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

(3)中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

(4)發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

(5)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

(6)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。(7)安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)：

①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

(1)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

(2)對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

(3)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

(4)對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。