第一篇：濟南市房地產(chǎn)登記、在建工程抵押需提交的資料

在建工程抵押登記需提交的資料

開發(fā)企業(yè)

1、提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件；

2、授權(quán)委托書；經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；

3、抵押人是有限責任公司的或股份有限公司的，提交同意抵押的董事會或股東大會決議及公司章程，加蓋公章；

4、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證復(fù)印件；

5、預(yù)測繪圖紙、聯(lián)審圖紙；

6、房地產(chǎn)抵押范圍平面圖；

7、房地產(chǎn)估價報告；

8、建委開具的商品房無預(yù)售行為的證明；

9、抵押物清單。銀行：

1、銀行營業(yè)執(zhí)照、組織代碼證復(fù)印件并加蓋公章。

2、銀行授權(quán)委托書；銀行法人及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。

3、貸款合同；

4、抵押合同；

上述材料中的復(fù)印件須提供原件核實，復(fù)印件須加蓋印章證明原件與復(fù)印件一致。

一、一般規(guī)定

1、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律、行政法規(guī)。

2、辦理房產(chǎn)登記，應(yīng)當遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

3、房屋應(yīng)當按照基本單元進行登記。

4、申請房屋登記，申報登記材料應(yīng)當提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認與原件一致的復(fù)印件。

申請人應(yīng)當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。

5、申請房屋登記，應(yīng)當由有關(guān)當事人雙方、多方共同申請；共有房屋，應(yīng)當由共有人共同申請登記；未成年人的房屋，應(yīng)當由其監(jiān)護人代為申請登記。

申請房屋登記的，申請人應(yīng)當使用中文名稱或者姓名；委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當提交授權(quán)委托書和身份證明。

6、申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當予以受理，并出具書面憑證。

申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當不予受理，并告知申請人需要補正的內(nèi)容。

二、房屋他項權(quán)利登記

他項權(quán)利登記是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進行的登記。具體包括現(xiàn)房抵押、在建工程抵押、預(yù)購商品房抵押和房屋典當。

三、辦理房屋（在建工程）抵押登記提交資料

1、房屋抵押登記申請表（提交原件一份）；

2、抵押人、債務(wù)人為個人的，提交居民身份證或其他有效證明，抵押人、債務(wù)人為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照副本和法定代表人的身份證（提交復(fù)印件一份，受理時核實身份證原件；營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件加蓋公章）；

3、抵押人、債務(wù)人有授權(quán)的，個人授權(quán)的出具經(jīng)過公證的委托書；單位授權(quán)的出具法人授權(quán)委托書（提交原件一份，單位授權(quán)委托書加蓋公章）；

4、授權(quán)代理人的身份證（提交復(fù)印件一份，加蓋公章，受理時核實身份證原件；）；

5、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（提交原件一份，復(fù)印件一份加蓋公章）；

6、《土地使用權(quán)證》（提交原件一份，復(fù)印件一份加蓋公章）；

7、房地產(chǎn)抵押范圍平面圖（提交復(fù)印件一份）；

8、房地產(chǎn)價值的合法證明材料，價值確認書或評估報告（提交原件一份）；

9、借款合同或其他債務(wù)債權(quán)合同（提交原件一份）；

10、抵押合同（提交原件一份）；

11、抵押人為國有的，提交國有資產(chǎn)管理部門或上級主管部門同意辦理抵押的批準文件；抵押人是集體所有制企業(yè)的，提交職代會決議；抵押人是有限責任公司的或股份有限公司的，提交董事會或股東大會決議（提交原件一份）；

12、抵押人公司章程（提交復(fù)印件一份，加蓋公章）；

13、抵押權(quán)人的營業(yè)執(zhí)照，法定代表人（負責人）身份證（提交復(fù)印

件一份，加蓋公章）；

14、抵押權(quán)人有委托的，出具授權(quán)委托書（提交原件一份）；

15、授權(quán)代理人身份證（復(fù)印件一份，受理時核實身份證原件；）；

16、開發(fā)企業(yè)的出具市建委未預(yù)售部分證明（提交原件）；

17、其他需要提交資料。注：提交資料為A4紙張。

第二篇：如何辦理在建工程抵押登記

如何辦理在建工程抵押登記

1、項目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報材料：（1）房屋他項權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項權(quán)利權(quán)申請表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營業(yè)執(zhí)照（或機構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對原件，收復(fù)印件（4）擔保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評估報告書原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值協(xié)商議定書；（9）如已辦理過預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進度與已投入工程資金表（11）計委批文；（12）登記機關(guān)認為必需的其他文件資料。

4、審批標準和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請登記→查詢檔案→詢問并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費發(fā)證

6、承諾期限：10個工作日

7、收費標準與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價格[2008]924號。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

在建工程抵押與優(yōu)先受償哪個“先”

2006年，某建設(shè)工程有限公司中標承建某科研公司的研發(fā)中心大廈，合同總標的額2700萬元。工程建設(shè)過程中，科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應(yīng)付的工程款，2007年10月，科研公司向當?shù)啬炽y行申請了1500萬元的貸款，并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押。

案情經(jīng)過

2006年，某建設(shè)工程有限公司中標承建某科研公司的研發(fā)中心大廈，合同總標的額2700萬元。工程建設(shè)過程中，科研公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難等理由拖欠應(yīng)付的工程款，2007年10月，科研公司向當?shù)啬炽y行申請了1500萬元的貸款，并以在建的研發(fā)中心大廈為這筆貸款設(shè)置了抵押。

研發(fā)中心大廈工程竣工后，建設(shè)公司在多次索要工程款無果的情況下，將科研公司起訴至法院，要求其支付拖欠的工程款項1735萬元，并要求對研發(fā)中心大廈在上述款項范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。某銀行聞訊后，也向法院提出了訴訟，要求某科研公司償還到期的貸款，并要求對某研發(fā)中心大廈行使抵押權(quán)。這樣一來，建設(shè)公司的優(yōu)先受償權(quán)就與銀行的抵押權(quán)打起了擂臺，二者的權(quán)利哪個更為“優(yōu)先”呢？

何謂在建工程及其抵押

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點，同時滿足了銀行與業(yè)主企業(yè)的需求，在融資市場中被大量采用。雖被廣泛使用，但相關(guān)配套法律卻存在缺失：1995年版的《擔保法》并未對在建工程抵押作出規(guī)定；雖然在原建設(shè)部于1997年出臺的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中對在建工程抵押作了明確的規(guī)定、設(shè)定了一些條件，但由于其屬于部門規(guī)章，法律位階較低，在《合同法》出臺后，其無法作為法院認定抵押合同是否有效的依據(jù)。

2000年12月，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》中第四十七條對這一問題進行了規(guī)范，該條款規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效?！痹摋l解釋正式確立了在建工程抵押的合法性。因此，上述案例中的科研公司以在建工程為抵押向某銀行貸款的行為是有效的。

何謂優(yōu)先受償

而優(yōu)先受償權(quán)，指的是某種特殊債權(quán)的效力優(yōu)先于一般的債權(quán)，能在一般債權(quán)之前先得到滿足。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)是我國《合同法》第二百八十六條，該條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！睆纳鲜鲆?guī)定來看，工程優(yōu)先受償權(quán)有3個特點：1.承包人為建設(shè)工程的增值付出了對價，無須對建筑物存在實際占據(jù)，在這一點有別于留置權(quán)；2.無須登記就取得優(yōu)先權(quán)利，這不同于抵押權(quán)；3.這種權(quán)利效力是法定的，無須得到雙方的合意。由以上分析可以看出，上述案例中，建設(shè)公司所主張的工程優(yōu)先受償權(quán)是成立的。

當在建工程抵押權(quán)與工程優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合時，應(yīng)當先實現(xiàn)哪一種權(quán)利呢？近幾年，一些地方的人民法院在審理案件實踐中遇到這一問題時也認為難以把握，于是專門向最高人民法院進行了請示，最高人民法院于2002年6月作出了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》），其中第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸谧鞒鲞@樣的規(guī)定時主要是基于以下考慮：第一，在發(fā)包人拖欠的工程價款中，相當一部分是承包人應(yīng)當支付給其工作人員的工資和其他勞務(wù)費用。根據(jù)民事訴訟法和其他相關(guān)法律的規(guī)定，法律應(yīng)當優(yōu)先保護工人工資和其他勞動報酬，故認定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，符合法律保護勞動者利益的宗旨；第二，長期以來，建筑市場出現(xiàn)了比較嚴重的拖欠工程款問題，《合同法》所規(guī)定的“承包人享有優(yōu)先受償權(quán)”這一法律制度在一定程度上就是為了解決這一問題，如果否定承包人的受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，則與促進建筑業(yè)發(fā)展、保護承包人合法權(quán)益的立法目的不相符；第三，按照合同的定義，工程建設(shè)合同屬于承攬合同，而在一般的承攬過程中，動產(chǎn)的承攬人可以享有留置權(quán)，且此種留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，那么在建設(shè)工程承包中，由于承包人的優(yōu)先受償權(quán)實際上類似于留置權(quán)，從這個意義上說，受償權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。此外，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)產(chǎn)生的時間先后順序不能決定哪種權(quán)利更優(yōu)先，無論何時，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)必然優(yōu)先于抵押權(quán)。所以，在上述的案例中，建設(shè)公司的請求符合法律規(guī)定。

需要注意的是，《批復(fù)》在明確建筑企業(yè)工程優(yōu)先受償權(quán)的同時，也對該項權(quán)利進行了一些限制：首先，建筑企業(yè)提出權(quán)利主張在時間上有限制，《批復(fù)》第四條規(guī)定，“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算”，也就是說，承包人一旦超過了上述六個月的期限就等于主動放棄了此項優(yōu)先權(quán)；其次，建筑企業(yè)在優(yōu)先受償范圍上有限制，《批復(fù)》第三條規(guī)定，“建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”，也就是說，除了以上列明的直接費用外，其他的損失不能享受優(yōu)先權(quán)；第三，當消費者交付了購買商品房的全部或者大部分款項時，建筑企業(yè)就該商品房所享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗購房的消費者。

因此，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予建筑企業(yè)的一項權(quán)利。各建筑企業(yè)都應(yīng)當熟知并掌握這一權(quán)利，在業(yè)主拖欠工程款時，一定要善于使用這項權(quán)利來追索工程款，以確保實現(xiàn)自己的債權(quán)。

在建工程抵押登記辦理

如果工程未完成卻因為資金短缺問題需要進行抵押，那么該在建工程的抵押登記如何辦理呢?有什么條件要求?在建工程抵押登記需要準備哪些材料?詳細內(nèi)容請看本文介紹：

一、在建工程抵押登記辦理的程序為：受理→初審→核準→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。

二、在建工程抵押登記的條件要求：

(一)合法擁有房地產(chǎn)權(quán)并無產(chǎn)權(quán)爭議;

(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機關(guān)備案;

(三)房地產(chǎn)無查封等限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況;

(四)抵押人與抵押權(quán)人已簽定債權(quán)合同和抵押合同;

(五)其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性條件。

三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：

(一)房地產(chǎn)抵押登記申請表;

(二)申請人身份證明：

(1)屬個人的，提供身份證明：內(nèi)地人士提供身份證，無身份證的，可提供有效軍人身份證件、中國護照等身份證明;未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿;港澳人士提供香港、澳門特別行政區(qū)身份證或者來往內(nèi)地通行證;臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證;境外人士提供護照。

(2)內(nèi)地法人或其他組織提供工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證或其他登記證明、法定代表人或負責人證明;境外(包括港、澳、臺)法人或其他組織提供經(jīng)公證或見證的登記證明。

(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明;個人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明。

(4)未成年人的監(jiān)護人代為申請房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護人關(guān)系證明材料及監(jiān)護人的身份證明。

(三)債權(quán)合同和抵押合同：

1、一般抵押登記的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同;

(四)《房地產(chǎn)證》或《深圳市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》;

(五)下列情形還應(yīng)當提交：

1、共同共有房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當提交共有人同意的書面文件(或者共同申請);

2、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，提交其主管部門同意抵押的文件;

3、以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請抵押登記的，應(yīng)當提交土地主管部門同意抵押的批準文件;

4、抵押擔保的主債權(quán)數(shù)額超過房地產(chǎn)登記價的，按照規(guī)定提交議價協(xié)議書;

5、屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明;

6、申請人為未成年人的，由其監(jiān)護人代為申請并出具為未成年人利益而處分其房地產(chǎn)權(quán)利的公證書;

7、房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。

8、有委托的還應(yīng)提交委托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

在建工程抵押標的只能是已建成部分（四川 劉守君）《物權(quán)法》第180條規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押財產(chǎn)，質(zhì)言之，在建工程可以作為抵押標的。在房屋登記實務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的辦理作了規(guī)定。但對在建工程抵押標的只是已完工部分，還是包括未完工部分(將來完工部分)，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都沒有明確規(guī)定。

在《物權(quán)法》生效前頒布實施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》，對在建工程抵押標的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。在房屋登記實務(wù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當載明已完工的工作量和工程量?！睋?jù)此可知：

1、在建工程抵押有別于預(yù)購商品房貸款抵押；

2、作為在建工程抵押的標的物包含依法取得的土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)，筆者認為，在建工程的投入資產(chǎn)就是應(yīng)當在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產(chǎn)是已經(jīng)建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預(yù)購商品房抵押。

但是，在司法實務(wù)中，《擔保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效?！睋?jù)此可知：

1、有房屋登記機構(gòu)在在建工程抵押登記實務(wù)中，將建筑物的未完工部分認定為抵押標的并辦理了抵押登記；

2、在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標的，如果辦理了在建工程抵押權(quán)登記，將會得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押標的究竟含不含未完工的部分呢?

從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財產(chǎn))，對其能否作抵押標的，主要有三種情況：一是許可作抵押標的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔保合同可以規(guī)定以將來取得的擔保物作為擔保合同中全部或部分債務(wù)的擔保；二是不許可作抵押標的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時起，對該物未來物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標的為原則，以許可作抵押標的為例外，如《法國民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。但如債務(wù)人現(xiàn)有的并可自由處分的財產(chǎn)不足以擔保債權(quán)的清償時，債務(wù)人得在承認此種不足時，同意將以后取得的財產(chǎn)陸續(xù)供抵押之用?？梢姡诿袷铝⒎òl(fā)達，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。

筆者結(jié)合我國民事立法相對滯后，社會誠信度不高的現(xiàn)實，試從以下二個方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標的。

1、從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。

(1)《物權(quán)法》第2條規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物。物權(quán)支配的對象是具體的物，即有體物①。有體物實際上是能夠為人們看得見、摸得著的財產(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財產(chǎn)②。因此，在建工程抵押權(quán)的標的物也只能是已經(jīng)客觀存在的財產(chǎn)，即已完工部分。

(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標的必須具有交換價值，換言之，具有交換價值的標的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件?？紤]到就將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)為存在于特定物上的權(quán)利，將來不動產(chǎn)尚未實際存在，抵押權(quán)不具有支配抵押物的實際效果，因此，即使許可以將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，其仍須等到該不動產(chǎn)實際存在時才能生效，可見其實際意義不大③。故作為不動產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標的只能是已完工部分。

2、從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權(quán)的標的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應(yīng)當理解為只是已完工部分。

(1)《擔保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實務(wù)中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應(yīng)當已經(jīng)完工，否則，構(gòu)不成幢、層、套、間，數(shù)量也無法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑?！辟|(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權(quán)的標的只能是已完工部分。

(2)《擔保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有折價抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于房屋建設(shè)工程的，須完成投資總額的25％以上。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證。筆者據(jù)此認為，如果投資額達到總投資額25％的底限時，地上沒有建筑物，雖然滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，但只是純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是在建工程轉(zhuǎn)讓。投資額達到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，才是法定的在建工程轉(zhuǎn)讓。所以，在建工程抵押權(quán)的標的只能是已完工部分。

在建工程抵押是不是房產(chǎn)與土地分別辦理抵押登記

你好。一般來說是一并辦理。詳細建議你直接咨詢相關(guān)部門。

第三篇：如何辦理在建工程抵押登記

如何辦理在建工程抵押登記

1、項目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報材料：（1）房屋他項權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項權(quán)利權(quán)申請表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營業(yè)執(zhí)照（或機構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對原件，收復(fù)印件（4）擔保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；

（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評估報告書原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值協(xié)商議定書；（9）如已辦理過預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進度與已投入工程資金表（11）計委批文；（12）登記機關(guān)認為必需的其他文件資料。

4、審批標準和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請登記→查詢檔案→詢問并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費發(fā)證

6、承諾期限：10個工作日

7、收費標準與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價格[2008]924號。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

第四篇：在建工程抵押所需資料

在建工程抵押單

1、抵押登記申請表、抵押合同；

2、國有土地使用權(quán)證；

3、建筑工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

5、已投入的工程款額及已完工程量的證明；

6、施工進度及工程竣工日期證明；

7、抵押人與抵押權(quán)人簽訂的抵押商品房銷售監(jiān)控協(xié)議；

8、抵押當事人法人營業(yè)執(zhí)照、委托書；

9、評估報告；

10、借款合同；

注：在建工程為商品房屋的，還應(yīng)當提交商品房樓盤定位表、商品房預(yù)售許可證。

第五篇：如何辦理在建工程抵押登記

1、項目名稱：在建工程抵押登記

2、設(shè)立依據(jù)：(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；（3）《房屋登記辦法》。

3、申報材料：（1）房屋他項權(quán)利權(quán)調(diào)查表；（2）房屋他項權(quán)利權(quán)申請表；（3）產(chǎn)權(quán)人身份證：如法人，需提交營業(yè)執(zhí)照（或機構(gòu)代碼證）以及法人代表身份證，核對原件，收復(fù)印件（4）擔保合同（抵押合同）；（5）借款合同（屬最高額抵押的，則不需此合同）；（6）土地使用證原件；（7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件，建設(shè)用規(guī)劃許可證原件；建設(shè)工程施工許可證原件；（8）評估報告書原件；或提交由抵押權(quán)人與抵押人簽訂的房地產(chǎn)價值協(xié)商議定書；（9）如已辦理過預(yù)售的，需提交預(yù)售備案總表；（10）施工進度與已投入工程資金表（11）計委批文；（12）登記機關(guān)認為必需的其他文件資料。

4、審批標準和文件(1)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；(2)《中華人民共和國物權(quán)法》；(3)《房屋登記辦法》。

5、辦理程序：產(chǎn)權(quán)人申請登記→查詢檔案→詢問并受理→初審→復(fù)審→審批→打證繕證→記載于登記簿→收費發(fā)證

6、承諾期限：10個工作日

7、收費標準與依據(jù)：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、發(fā)改價格[2008]924號。

8、辦理人員：房產(chǎn)管理局辦證大廳抵押辦

在建工程抵押登記辦理

一、在建工程抵押登記辦理的程序為：受理→初審→核準→記載于登記簿→發(fā)證→立卷歸檔。

二、在建工程抵押登記的條件要求：

(一)合法擁有房地產(chǎn)權(quán)并無產(chǎn)權(quán)爭議;

(二)已取得房地產(chǎn)權(quán)利證書或房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)已經(jīng)房地產(chǎn)主管機關(guān)備案;

(三)房地產(chǎn)無查封等限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況;

(四)抵押人與抵押權(quán)人已簽定債權(quán)合同和抵押合同;

(五)其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性條件。

三、在建工程抵押登記辦理需要哪些材料：

(一)房地產(chǎn)抵押登記申請表;

(二)申請人身份證明：

(1)屬個人的，提供身份證明：內(nèi)地人士提供身份證，無身份證的，可提供有效軍人身份證件、中國護照等身份證明;未滿16周歲的未成年人可提供戶口簿;港澳人士提供香港、澳門特別行政區(qū)身份證或者來往內(nèi)地通行證;臺灣人士提供來往大陸通行證或者旅行證或者身份證;境外人士提供護照。

(2)內(nèi)地法人或其他組織提供工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證或其他登記證明、法定代表人或負責人證明;境外(包括港、澳、臺)法人或其他組織提供經(jīng)公證或見證的登記證明。

(3)單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明;個人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書及委托代理人個人身份證明。

(4)未成年人的監(jiān)護人代為申請房地產(chǎn)登記的，還需提供監(jiān)護人關(guān)系證明材料及監(jiān)護人的身份證明。

(三)債權(quán)合同和抵押合同：

1、一般抵押登記的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高額抵押登記的，提供一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同和最高額抵押合同;

(四)《房地產(chǎn)證》或《深圳市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》;

(五)下列情形還應(yīng)當提交：

1、共同共有房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當提交共有人同意的書面文件(或者共同申請);

2、非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，提交其主管部門同意抵押的文件;

3、以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)或者以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物申請抵押登記的，應(yīng)當提交土地主管部門同意抵押的批準文件;

4、抵押擔保的主債權(quán)數(shù)額超過房地產(chǎn)登記價的，按照規(guī)定提交議價協(xié)議書;

5、屬抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)預(yù)告登記證明;

6、申請人為未成年人的，由其監(jiān)護人代為申請并出具為未成年人利益而處分其房地產(chǎn)權(quán)利的公證書;

7、房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)的，提供原抵押權(quán)人同意抵押的書面意見。

8、有委托的還應(yīng)提交委托證明文件及受托人身份證明復(fù)印件;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他材料。

在建工程抵押標的只能是已建成部分

《物權(quán)法》第180條規(guī)定，正在建造的建筑物可以作為抵押財產(chǎn)，質(zhì)言之，在建工程可以作為抵押標的。在房屋登記實務(wù)中，《房屋登記辦法》第59條、第60條和第61條分別對在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記和在建工程抵押權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的辦理作了規(guī)定。但對在建工程抵押標的只是已完工部分，還是包括未完工部分(將來完工部分)，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都沒有明確規(guī)定。

在《物權(quán)法》生效前頒布實施的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》，對在建工程抵押標的只是已完工部分，還是包括未完工部分，也沒有明確規(guī)定。在房屋登記實務(wù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”；第28條規(guī)定：“抵押合同應(yīng)當載明已完工的工作量和工程量?！睋?jù)此可知：

1、在建工程抵押有別于預(yù)購商品房貸款抵押；

2、作為在建工程抵押的標的物包含依法取得的土地使用權(quán)和在建工程的投入資產(chǎn)，筆者認為，在建工程的投入資產(chǎn)就是應(yīng)當在抵押合同中載明的已完工的工作量和工程量，換言之，在建工程的投入資產(chǎn)是已經(jīng)建成的部分。因此，在建工程抵押是一種不同于預(yù)購商品房貸款抵押的一種抵押方式，其標的物是依法取得的土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的建筑物。本文所稱在建工程抵押，不包括預(yù)購商品房抵押。

但是，在司法實務(wù)中，《擔保法司法解釋》第 47條規(guī)定“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。”據(jù)此可知：

1、有房屋登記機構(gòu)在在建工程抵押登記實務(wù)中，將建筑物的未完工部分認定為抵押標的并辦理了抵押登記；

2、在訴訟中，未完工的建筑物作為在建工程抵押標的，如果辦理了在建工程抵押權(quán)登記，將會得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押標的究竟含不含未完工的部分呢?

從國外的立法看，在建工程未完工部分屬于未來物(或稱將來財產(chǎn))，對其能否作抵押標的，主要有三種情況：一是許可作抵押標的，如美國《統(tǒng)一商法典》第9—204(1)條規(guī)定，擔保合同可以規(guī)定以將來取得的擔保物作為擔保合同中全部或部分債務(wù)的擔保；二是不許可作抵押標的，如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時起，對該物未來物的抵押權(quán)登記方有效；三是以不許可作抵押標的為原則，以許可作抵押標的為例外，如《法國民法典》第2310條規(guī)定，就將來的財產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。但如債務(wù)人現(xiàn)有的并可自由處分的財產(chǎn)不足以擔保債權(quán)的清償時，債務(wù)人得在承認此種不足時，同意將以后取得的財產(chǎn)陸續(xù)供抵押之用?？梢?，在民事立法發(fā)達，社會誠信度高的國家，關(guān)于在建工程的未完工部分能否作抵押標的，法律的規(guī)定上也存在較大的差異。

筆者結(jié)合我國民事立法相對滯后，社會誠信度不高的現(xiàn)實，試從以下二個方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押標的。

1、從民法理論上看，按《物權(quán)法》的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)的一種，《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)標的物的規(guī)定也適用于在建工程抵押權(quán)。

(1)《物權(quán)法》第2條規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法上，物權(quán)的客體只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他無形的物。物權(quán)支配的對象是具體的物，即有體物①。有體物實際上是能夠為人們看得見、摸得著的財產(chǎn)，一般來說，有體物通常也是指已經(jīng)客觀存在的財產(chǎn)②。因此，在建工程抵押權(quán)的標的物也只能是已經(jīng)客觀存在的財產(chǎn)，即已完工部分。

(2)抵押權(quán)是直接支配抵押物的交換價值的定限物權(quán)，抵押權(quán)標的必須具有交換價值，換言之，具有交換價值的標的才可以依法轉(zhuǎn)讓給他人，所有權(quán)人才可以在標的上為他人設(shè)定抵押權(quán)，并為因變價抵押物而行使抵押權(quán)創(chuàng)造條件。考慮到就將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)為存在于特定物上的權(quán)利，將來不動產(chǎn)尚未實際存在，抵押權(quán)不具有支配抵押物的實際效果，因此，即使許可以將來不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，其仍須等到該不動產(chǎn)實際存在時才能生效，可見其實際意義不大③。故作為不動產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)的標的只能是已完工部分。

2、從法律和規(guī)章條文上看，在建工程抵押權(quán)的標的物是已完工部分，還是包含未完工部分，雖沒有明確規(guī)定，但從法律和規(guī)章條文的含義中，應(yīng)當理解為只是已完工部分。

(1)《擔保法》第39條和《物權(quán)法》第185條規(guī)定，抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當包含抵押物的數(shù)量。在房屋登記實務(wù)中，《房屋登記辦法》第9條和《房屋登記簿管理試行辦法》第8條的規(guī)定，建筑物作為抵押標的，確定其數(shù)量的方式有幢、層、套、間、建筑面積等具體的、有形的或量化的方式，按幢、層、套、間確定建筑物的數(shù)量，建筑物應(yīng)當已經(jīng)完工，否則，構(gòu)不成幢、層、套、間，數(shù)量也無法確定；按建筑面積確定建筑物的數(shù)量，依《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑?！辟|(zhì)言之，建筑物不僅要完工，且層高不低于2．2米，否則，不能計算建筑面積，亦不能確定建筑物的數(shù)量。故在建工程抵押權(quán)的標的只能是已完工部分。

(2)《擔保法》第53條和《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有折價抵債，變賣、拍賣變現(xiàn)，質(zhì)言之，抵押物須滿足上市交易的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于房屋建設(shè)工程的，須完成投資總額的25％以上。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證。筆者據(jù)此認為，如果投資額達到總投資額25％的底限時，地上沒有建筑物，雖然滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，但只是純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是在建工程轉(zhuǎn)讓。投資額達到總投資額25％，且地上存在未完工的建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，才是法定的在建工程轉(zhuǎn)讓。所以，在建工程抵押權(quán)的標的只能是已完工部分。