第一篇：關(guān)于幼兒園租賃協(xié)議法律風(fēng)險(xiǎn)的研究

關(guān)于幼兒園租賃協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)的研究

風(fēng)控合規(guī)部 王文軒

目前大多數(shù)幼兒園采用租賃房屋的方式經(jīng)營，租賃關(guān)系的合法性是持續(xù)經(jīng)營的基石，也是在法務(wù)盡職調(diào)查中關(guān)注的重點(diǎn)。由于舉辦者在小區(qū)配套幼兒園的租賃關(guān)系中承租人一般處于弱勢(shì)的地位，并且其法律方面的素質(zhì)不強(qiáng)，導(dǎo)致簽訂租賃協(xié)議存在諸多問題。我們根據(jù)實(shí)務(wù)中遇到的情況，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)及判例，從出租方、承租方、租賃物、特別條款四方面整理出以下常見問題及建議解決方案，供參考。

一、出租方

（一）出租方是否適格

問題1：出租方不具有租賃物的所有權(quán)。

這種情況多見于物業(yè)公司或個(gè)人出租，但也需關(guān)注租賃物是否存在屬于市政公用配套為國家所有或歸屬于業(yè)主委員會(huì)的情況。這時(shí)簽訂的合同屬于效力待定合同，需取得租賃物所有人的同意方能生效。租賃協(xié)議面臨隨時(shí)被認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)。

解決方案1：在盡調(diào)過程中需要獲取租賃物的權(quán)屬證明或查詢是否存在相關(guān)的訴訟糾紛，首先確定租賃物的所有人。如果所有人與出租人不一致，則應(yīng)要求出租人提供全權(quán)委托書，包括管理權(quán)及收取租金的權(quán)利。

問題2：租賃物所有人無房產(chǎn)證是否有權(quán)出租。

部分幼兒園雖無法辦理房產(chǎn)證，但可根據(jù)法院裁判確定權(quán)屬，這種情況多見于房地產(chǎn)開發(fā)公司與業(yè)主委員會(huì)之間。如果已通過法院裁判確定了租賃物所有權(quán)，即使未辦理房產(chǎn)證，也可認(rèn)定租賃關(guān)系合法設(shè)立。

解決方案2：對(duì)于未辦理房產(chǎn)證的租賃物，可向開發(fā)商索要購房合同（查詢關(guān)于幼兒園權(quán)屬的約定）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或查詢相關(guān)裁判，對(duì)租賃物權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)。

（二）租賃期間產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的影響

問題1：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)

對(duì)于租賃協(xié)議簽訂前設(shè)立的抵押權(quán)，在租賃期間實(shí)現(xiàn)，租賃物發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，租賃關(guān)系終止。

問題2：人民法院查封

對(duì)于租賃協(xié)議簽訂前已被查封的，在租賃期間實(shí)現(xiàn)，租賃物發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，租

賃關(guān)系終止。

對(duì)于租賃協(xié)議履行時(shí)，租賃物被查封的，承租人有權(quán)解除合同。問題3：雙方約定

如雙方約定租賃期內(nèi)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)影響租賃關(guān)系，從其約定。該約定總體來看是弱化承租人的權(quán)利，我們?cè)诒M調(diào)中應(yīng)尤其注意類似條款。

（三）不同租金支付方式的風(fēng)險(xiǎn)

問題1：如租賃物的所有人發(fā)生變動(dòng)，承租人已預(yù)付的租金能否對(duì)抗受讓人的租金請(qǐng)求權(quán)。

針對(duì)該問題，目前有兩種意見：

1.受讓人結(jié)算說:承租人能夠以租金已經(jīng)預(yù)付為由對(duì)抗受讓人的租金請(qǐng)求權(quán)，受讓人只能向轉(zhuǎn)讓人主張返還預(yù)付租金。相關(guān)判例：（2016）魯16民終220號(hào)、（2016）陜民再64號(hào)。

2.承租人結(jié)算說：承租人應(yīng)向受讓人支付剩余租賃期限對(duì)應(yīng)的租金，但承租人有權(quán)要求轉(zhuǎn)讓人返還預(yù)付租金。相關(guān)判例：（2014）民申字第538號(hào)(出租人破產(chǎn)）、（2015）二中民終字第4766號(hào)。

尚未查詢到最高人民法院的權(quán)威司法解釋，承租人可能存在需重復(fù)支付租金的風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)诒M調(diào)中要重點(diǎn)關(guān)注大額預(yù)付租金的情況，除了評(píng)估租金收取人是否適格，也可嘗試對(duì)預(yù)付期間做一定的限制。

問題2：如出租人申請(qǐng)破產(chǎn)、房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛時(shí)，承租人可依據(jù)不安抗辯權(quán)主張暫停支付租金。

二、承租方

問題：我們?cè)谠O(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)時(shí)通常會(huì)要求幼兒園的實(shí)際控制人將租賃協(xié)議承租人統(tǒng)一變更至擬控股殼公司名下，而殼公司與幼兒園通常為獨(dú)立法人主體，這就造成了承租人與實(shí)際使用人不一致的情況，可能會(huì)被認(rèn)定為轉(zhuǎn)租產(chǎn)生被出租方解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。

解決方案：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”

我們建議在變更后的租賃協(xié)議中增加“該租賃物用于開辦幼兒園，供承租方投資設(shè)立的幼兒園使用”之描述，這樣可作為出租人已知曉實(shí)際使用方并對(duì)轉(zhuǎn)租行為認(rèn)可的依據(jù)。

三、租賃物

租賃物主要面臨產(chǎn)權(quán)及合規(guī)兩個(gè)方面的問題，其中產(chǎn)權(quán)問題已在“

一、出租方”中進(jìn)行了說明，本段重點(diǎn)就租賃物的合規(guī)性對(duì)于租賃協(xié)議效力的影響進(jìn)行解釋。

問題1：消防驗(yàn)收手續(xù)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函》、《中華人民共和國消防法》第十條及《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。建筑總面積大于一千平方米的幼兒園屬于需要建設(shè)單位向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收。我們目前擬收購的幼兒園使用租賃物的建筑面積基本大于一千平方米，屬于規(guī)范范圍以內(nèi)，尤其對(duì)于非小區(qū)配套園，租賃關(guān)系的存續(xù)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

解決方案1：在盡職調(diào)階段索取消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或合格證，如尚未辦理驗(yàn)收則索取消防設(shè)計(jì)審核意見，評(píng)估租賃物在消防安全方面的合規(guī)性。

問題2：規(guī)劃手續(xù)

最高人民法院《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規(guī)定。該解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，或者未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。

解決方案2：對(duì)于已取得權(quán)屬證明的房屋，不存在該風(fēng)險(xiǎn)；如尚未取得權(quán)屬證明，則需獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行確認(rèn)。

四、特別條款 1.優(yōu)先續(xù)租權(quán)

該條款不同于轉(zhuǎn)租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)，不屬于法定條款，由雙方自由約定，在執(zhí) 行時(shí)也基本屬于君子條款。如進(jìn)行了約定，出租方未將租賃物續(xù)租給我方，且 有證據(jù)證明后續(xù)承租人的承租條件與我方一致，我方可主張違約責(zé)任。

2.是否附帶資產(chǎn)

問題：部分租賃物在出租時(shí)附帶資產(chǎn)，承租方負(fù)有返還義務(wù)，否則出租房有權(quán)按約 定通過扣除保證金或其它方式取得賠償。

解決方案：我們?cè)诒M調(diào)時(shí)需關(guān)注租賃協(xié)議中是否存在相關(guān)條款，獲取資產(chǎn)清單并確認(rèn)當(dāng)前資產(chǎn)狀況，如附帶資產(chǎn)金額較大，尤其需要評(píng)估在未來是否需承擔(dān)賠償義務(wù)。

3.協(xié)議的任意解除權(quán)

任意解除權(quán)為法定，雙方約定無效，故不構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

但對(duì)于附條件的解除權(quán)應(yīng)予以關(guān)注，評(píng)估所附條件成就的可能性及若到時(shí)解除合同所造成的損失。

2017年7月13日

第二篇：投資風(fēng)險(xiǎn)法律研究論文

文 章

來源 蓮山 課件 w w

w.5 Y k J.cOM公文風(fēng)險(xiǎn)投資是指在高風(fēng)險(xiǎn)的情況下，向處于起步階段或發(fā)展初期，具有市場(chǎng)前景和風(fēng)險(xiǎn)的高科技項(xiàng)目進(jìn)行的投資，是一種高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的長(zhǎng)期投資。它不需要任何資本抵押和擔(dān)保，一般通過企業(yè)上市或收購、兼并獲得回報(bào)。健全的風(fēng)險(xiǎn)投資體系一般由風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)（科技資本家）、風(fēng)險(xiǎn)投資家、投資者、中介機(jī)構(gòu)和政府等構(gòu)成。與傳統(tǒng)投資相比，風(fēng)險(xiǎn)投資具有以高科技產(chǎn)業(yè)為投資目標(biāo)，以資本增值而非企業(yè)分紅為目的，以某些項(xiàng)目的高額回報(bào)補(bǔ)償另一些失敗項(xiàng)目的虧損等特點(diǎn)。

一、發(fā)展我國風(fēng)險(xiǎn)投資的法律障礙

1、我國沒有規(guī)制風(fēng)險(xiǎn)投資的專門國家立法。但可適用的規(guī)范性法律文件主要有以下幾類:一是全國人大常委會(huì)頒布的法律:《公司法》、《合同法》、《民法通則》、《合伙企業(yè)法》、《促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化法》、《科學(xué)技術(shù)進(jìn)步法》、《證券法》等;二是國務(wù)院及相關(guān)職能部門頒布的文件: 《關(guān)于加強(qiáng)科技進(jìn)步的決定》、《關(guān)于“九五”期間科技體制改革的決定》、《關(guān)于以高新技術(shù)成果入股若干問題的決定》、《關(guān)于促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定》、《關(guān)于設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制的若干意見》等;三是地方政府規(guī)章、政策:如深圳的《深圳市關(guān)于進(jìn)一步扶持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定》等。但到目前為止,我國尚沒有一部專門有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)投資的國家立法,這使我國的風(fēng)險(xiǎn)投資長(zhǎng)期因法律地位缺失而無法引起足夠的重視,嚴(yán)重阻礙了我國風(fēng)險(xiǎn)投資的發(fā)展。

2、我國自2006年1月1日施行的《公司法》相關(guān)規(guī)定,仍然沒有完全考慮風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)的特點(diǎn)?！豆痉ā酚?005年10月27日經(jīng)第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂，自2006年1月1日起施行。雖然即將施行的《公司法》許多條款相比原《公司法》有利于促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資的發(fā)展，但仍存在許多障礙：

2.1《公司法》規(guī)定的“授權(quán)資本制”,考慮到了風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的滯后性和資金分階段投入的特點(diǎn)，但分期繳納出資的期限仍然過短。我國最新《公司法》第26 條規(guī)定“有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20％，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足?！?第81 條規(guī)定“股份有限公司采取發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體發(fā)起人認(rèn)購的股本總額。公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的百分之二十，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足?！?/p>

2.2 最低資本額的規(guī)定對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)構(gòu)成準(zhǔn)入障礙。我國最新《公司法》規(guī)定非上市的股份有限公司的最低股本規(guī)模為人民幣500萬元,上市公司的最低股本規(guī)模為人民幣3000萬元。股本規(guī)模的要求仍然較高,與風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)以小搏大的特征不符。

2.3《公司法》對(duì)股份轉(zhuǎn)讓的限制,嚴(yán)重影響了風(fēng)險(xiǎn)資本的退出?！豆痉ā返谄呤l規(guī)定:“股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓?！?/p>

2.4股東人數(shù)和認(rèn)購股份的限制。對(duì)于有限責(zé)任公司而言, 最新《公司法》第二十四條規(guī)定:“有限責(zé)任公司由五十個(gè)以下股東出資設(shè)立。”這里對(duì)股東人數(shù)規(guī)定了上限,而“五十個(gè)”股東的上限顯然不足以為風(fēng)險(xiǎn)投資公司籌集大量的風(fēng)險(xiǎn)投資資金。對(duì)于股份有限公司而言,雖然在股東人數(shù)上未規(guī)定上限,但在《公司法》第八十五條規(guī)定:“以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購的股份不得少于公司股份總數(shù)的百分之三十五?！?。

3、目前在國際上已被證明的最有效率的風(fēng)險(xiǎn)投資公司形式為有限合伙制。在采用有限合伙的公司中,少數(shù)掌握廣泛專業(yè)知識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)投資家作為普通合伙人對(duì)內(nèi)管理公司,對(duì)外承擔(dān)無限責(zé)任,在承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也享受高回報(bào),能夠有效地激發(fā)其工作激情;提供風(fēng)險(xiǎn)投資資金的投資者作為有限合伙人對(duì)內(nèi)不直接參與日常管理,對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任,也可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào),從而可以保證風(fēng)險(xiǎn)投資資金的來源。而我國法律規(guī)定可供選擇的組織形式為有限責(zé)任公司、股份有限公司、普通合伙等,未包括有限合伙?！睹穹ㄍ▌t》第三十條規(guī)定:“個(gè)人合伙是指兩個(gè)以上公民按照協(xié)議,各自提供資金、實(shí)物、技術(shù)等,合伙經(jīng)營,共同勞動(dòng)”,第三十五條規(guī)定:“合伙人對(duì)合伙的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任”,這些規(guī)定表明我國的個(gè)人合伙是普通合伙,合伙人需承擔(dān)連帶無限責(zé)任。《合伙企業(yè)法》第五條規(guī)定:“合伙企業(yè)在其名稱中不得使用‘有限’或者‘有限責(zé)任’字樣”。

4、缺乏完善的法規(guī)與政策支持，風(fēng)險(xiǎn)投資退出難。一是我國尚未出臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)投資法，風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作和退出缺乏法律依據(jù)。目前缺乏完善的市場(chǎng)化退出渠道是制約我國風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)發(fā)展的最大障礙。二是目前國際上通行的風(fēng)險(xiǎn)資本退出方式主要有公開上市、股份回購等。最新《公司法》對(duì)于公開上市仍然提出了較高的上市標(biāo)準(zhǔn),而大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)通常無法滿足上市標(biāo)準(zhǔn),因而其股份無法上市流通。

5、我國《保險(xiǎn)法》和《商業(yè)銀行法》對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的限制。《商業(yè)銀行法》規(guī)定商業(yè)銀行只能從事公眾存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算等業(yè)務(wù)，禁止商業(yè)銀行向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資。而對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)與資本市場(chǎng)對(duì)待的問題, 《保險(xiǎn)法》第104條規(guī)定:“保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用,限于銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式；保險(xiǎn)公司的資金不得用于設(shè)立證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)和向企業(yè)投資?！?/p>

二、構(gòu)建和完善我國風(fēng)險(xiǎn)投資的法律思考

2004 年5 月17 日,中國證監(jiān)會(huì)正式發(fā)出批復(fù),同意在深交所設(shè)立中小企業(yè)板塊,標(biāo)志著始于1985 年的我國風(fēng)險(xiǎn)投資體制建設(shè)開始昂首邁出第三步.但由于風(fēng)險(xiǎn)投資涉及的關(guān)系較為復(fù)雜,加上其固有的高風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì),以及我國現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)中存在的問題,筆者認(rèn)為,完善和構(gòu)建我國風(fēng)險(xiǎn)投資的相關(guān)立法內(nèi)容應(yīng)當(dāng)主要包括以下幾個(gè)方面:

1、我國應(yīng)該加緊制定《風(fēng)險(xiǎn)投資法》。其內(nèi)容應(yīng)該主要包括以下幾個(gè)方面:風(fēng)險(xiǎn)投資的宗旨,即促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展,加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化,提高我國的國家競(jìng)爭(zhēng)力;風(fēng)險(xiǎn)投資的基本原則,即按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制;風(fēng)險(xiǎn)投資的主體,包括風(fēng)險(xiǎn)投資的初始投資者、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)企業(yè),另外還應(yīng)該包括國家,中介組織等廣義風(fēng)險(xiǎn)投資主體;風(fēng)險(xiǎn)投資的投、融資,主要規(guī)制風(fēng)險(xiǎn)投資家為組建風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)與原始投資者之間的投融資法律關(guān)系,風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)與創(chuàng)業(yè)企業(yè)間的投融資法律關(guān)系;風(fēng)險(xiǎn)投資的退出,包括企業(yè)購并、企業(yè)清算、企業(yè)上市等風(fēng)險(xiǎn)投資退出方式。[1]（p105）

2、我國現(xiàn)行修改的《公司法》相比之前的《公司法》作了如下有利于風(fēng)險(xiǎn)投資的修改:（1）取消了原《公司法》第12 條的“公司轉(zhuǎn)投資不得超過公司凈資產(chǎn)50 %的限制”。（2）改革了現(xiàn)有的公司資本制度,以“授權(quán)資本制”代替“法定資本制”。原公司法實(shí)行的是嚴(yán)格的法定資本制度,要求股東在設(shè)立公司時(shí),必須足額地、一次性地認(rèn)繳經(jīng)工商部門登記的公司注冊(cè)資本。這對(duì)處于成長(zhǎng)期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說,極易造成早期資本閑置,也有礙于風(fēng)險(xiǎn)資本的高效利用。（3）取消了“工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)”的出資比例限制，最高出資比例可達(dá)80％。提高“工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)”在高科技企業(yè)中的出資比例,體現(xiàn)了國家鼓勵(lì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展的精神,對(duì)科研工作者創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè),加快科研成果的產(chǎn)業(yè)化,促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資的發(fā)展是一個(gè)極大的推動(dòng)；（4）相應(yīng)降低了“公司上市標(biāo)準(zhǔn)”,風(fēng)險(xiǎn)資本進(jìn)入創(chuàng)業(yè)企業(yè)的目的,不是控制創(chuàng)業(yè)企業(yè),而是最終通過退出創(chuàng)業(yè)企業(yè)獲取資本增值。

3、修改《合伙企業(yè)法》，引入有限合伙制法律制度。它既具備減少投資者的風(fēng)險(xiǎn)、鼓勵(lì)眾多投資者踴躍投資的聚合資金功能,又具備提高風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)信譽(yù),強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)投資家責(zé)任的人合功能,還通過靈活的合伙合同安排解決風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)中棘手的代理問題,建立了有效的激勵(lì)和約束機(jī)制。但是,我國的許多地方已經(jīng)在鼓勵(lì)風(fēng)險(xiǎn)投資的政策法規(guī)中,明確了有限合伙制作為企業(yè)組織形式?！吨嘘P(guān)村科技園區(qū)條例》第25 條明確規(guī)定:風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)可以采取有限合伙形式,有限合伙的合伙人由有限合伙人和普通合伙人組成。風(fēng)險(xiǎn)投資公司采用公司制有利于保證資金安全,而有限合伙制最大的特點(diǎn)是決策機(jī)制靈活,適應(yīng)于風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的特點(diǎn),而且較好地解決了激勵(lì)和約束機(jī)制問題。因此,我國法律,包括《公司法》、《合伙企業(yè)法》應(yīng)當(dāng)確立有限合伙制這種風(fēng)險(xiǎn)投資公司組織形式。[2]（p28）

4、修改限制風(fēng)險(xiǎn)投資資金供給的法律法規(guī)，拓寬風(fēng)險(xiǎn)投資資金渠道。修改《商業(yè)銀行法》、《保險(xiǎn)法》《養(yǎng)老基金管理辦法》，適當(dāng)放寬對(duì)這些機(jī)構(gòu)投資者的投資限制，允許他們適度地參與風(fēng)險(xiǎn)投資，如允許一定比例的養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)金和商業(yè)銀行存貸差額資金參與風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)規(guī)定只能采用高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金的形式進(jìn)行。

5、修改和完善稅收法律制度，完善稅收法律環(huán)境。稅收法律體系的建立健全需要較長(zhǎng)的時(shí)間，現(xiàn)階段應(yīng)盡快完善相關(guān)稅種中關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)投資的稅收優(yōu)惠政策。主要考慮以下幾個(gè)稅種：

5.1增值稅。一是盡快實(shí)行消費(fèi)型增值稅，減輕風(fēng)險(xiǎn)型企業(yè)的稅負(fù)。由于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的范圍較小，實(shí)行增值稅轉(zhuǎn)型不會(huì)給國家財(cái)政造成過大的壓力。在2004年東北三省部分行業(yè)實(shí)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)后，應(yīng)盡快在我國風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)中推廣。二是擴(kuò)大增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍。除允許享受一般企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣外，還應(yīng)該允許企業(yè)將研究開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、人員培訓(xùn)等費(fèi)用按比例從增值稅稅基中抵扣。可以對(duì)企業(yè)購進(jìn)無形資產(chǎn)的費(fèi)用經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，按一定的扣除率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。三是放寬風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)關(guān)于一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以此鼓勵(lì)中小風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的發(fā)展。

5.2企業(yè)所得稅。其一，延長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的免稅年限為5年，同時(shí)把規(guī)定中對(duì)高新技術(shù)企業(yè)的“自投產(chǎn)起”改成“自盈利起”。其二，對(duì)于研發(fā)費(fèi)用的加扣，建議取消盈利企業(yè)和增長(zhǎng)比例的限制，可規(guī)定企業(yè)科研支出達(dá)到年銷售額一定比例的，就可享受加扣費(fèi)用。其三，實(shí)行加速折舊政策。允許對(duì)高新技術(shù)企業(yè)為研究開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的儀器設(shè)備等固定資產(chǎn)實(shí)行加速折舊。其四，實(shí)行再投資退稅政策。即風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)把其從風(fēng)險(xiǎn)投資中取得的收益再用于風(fēng)險(xiǎn)投資，則這部分收益應(yīng)免征所得稅。其五，允許把風(fēng)險(xiǎn)投資的損失直接用于抵減投資的資本利得。風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)生虧損是很常見的，這項(xiàng)措施可以直接降低風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，有利于增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)投資者進(jìn)行投資的愿望和信心。

5.3個(gè)人所得稅。促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展還要充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)投資資金提供者和管理者的積極性，應(yīng)從以下方面著手：一是應(yīng)給予風(fēng)險(xiǎn)投資者和風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)管理者特別的個(gè)人所得稅減免待遇。二是提高風(fēng)險(xiǎn)投資者的免稅額，并減少稅率級(jí)次，擴(kuò)大各檔次級(jí)距，使其在獲利也能享受到稅收優(yōu)惠政策。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資公司的高級(jí)管理人員的期權(quán)之類的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬收益適用優(yōu)惠稅率，并在其所得實(shí)際收到時(shí)納稅。三是取消風(fēng)險(xiǎn)投資者對(duì)上市公司給其作為股東派送的紅股計(jì)征個(gè)人所得稅的規(guī)定。

6、修改相關(guān)法律、法規(guī),完善風(fēng)險(xiǎn)投資退出機(jī)制。我國當(dāng)前規(guī)制風(fēng)險(xiǎn)投資退出的法律、法規(guī)主要有《證券法》、《破產(chǎn)法》、《民事訴訟法》、《外商投資企業(yè)清算辦法》等。目前我國二級(jí)市場(chǎng)上雖然正在實(shí)行股權(quán)分置改革試點(diǎn)，但仍有大量國有股禁止流通,法人股限制流通,阻塞了風(fēng)險(xiǎn)資本從二級(jí)市場(chǎng)退出的道路;在我國,完善的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有形成。至于破產(chǎn)清算制度,我國目前的《破產(chǎn)法》只適用于全民所有制企業(yè),外商投資企業(yè)的清算適用《外商投資企業(yè)清算辦法》,其他企業(yè)的清算則適用《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定,實(shí)踐操作中非常困難。因此，應(yīng)完善破產(chǎn)法律制度的相關(guān)規(guī)定。

文 章

來源 蓮山 課件 w w

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第三篇：物業(yè)租賃相關(guān)法律規(guī)定及法律風(fēng)險(xiǎn)分析

物業(yè)租賃相關(guān)法律規(guī)定及法律風(fēng)險(xiǎn)分析

目錄

目錄.......................................................................................................................................................1 第一編 法律條文

一、《中華人民共和國合同法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款.......................................................2

二、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款.....................................3

三、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》.........4

四、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃安全責(zé)任的決定................9 第二編 房屋租賃實(shí)務(wù)分析

六、房屋租賃合同雙方權(quán)利義務(wù)及產(chǎn)生的法律責(zé)任分析................................................12

七、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)法律提示........................................................................................................13

八、房屋租賃備案登記的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租賃過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)提示...........................................................................13

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第一編 法律條文

一、《中華人民共和國合同法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款

第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

第二百一十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百一十七條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。

第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

第二百二十二條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

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第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十六條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

第二百二十七條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

第二百三十一條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二條 當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

二、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房屋租賃相關(guān)條款 第四節(jié) 房屋租賃

第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

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第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

三、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

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當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

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第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

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第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

四、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》

第一條 為貫徹實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），根據(jù)《條例》第六十七條的規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 《條例》第二條所稱“其他用房”，是指深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡(jiǎn)稱特區(qū)）內(nèi)經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建的臨時(shí)性、簡(jiǎn)易性用房和室內(nèi)停車場(chǎng)。

第三條 區(qū)房屋租賃主管機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管機(jī)關(guān)）可根據(jù)工作需要設(shè)立派出機(jī)構(gòu)，代表區(qū)主管機(jī)關(guān)實(shí)施房屋租賃的管理。

第四條 《條例》第七條第一款第（二）項(xiàng)所稱“證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件”是指：

（一）具有正當(dāng)理由尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記但能夠證明其產(chǎn)權(quán)的紅線圖、《建筑許可證》；

（二）已開具付清房款證明的購房合同及有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建臨時(shí)性、簡(jiǎn)易性住房的批準(zhǔn)文件。

第五條 辦理房屋租賃登記時(shí)，承租人應(yīng)按規(guī)定如實(shí)填寫《租住人員登記表》，并同時(shí)向受理登記的機(jī)關(guān)提交《條例》第三十八條規(guī)定的證明承租人身份和法律資格的有效證件的復(fù)印件。必要時(shí)，經(jīng)辦人員可要求當(dāng)事人出示上述證件的原件。

委托代理人辦理房屋租賃登記的，應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書。委托人為境外人士的，授權(quán)委托書須依法律規(guī)定經(jīng)過公證和認(rèn)證。

受理登記機(jī)關(guān)應(yīng)將登記后的《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《租賃合同》）及有關(guān)附件歸檔存查。

第六條 租賃合同文本以中文本為正本。

第七條 市主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)每半年公布1次指導(dǎo)租金。但根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)的實(shí)際需要，也可少于半年公布1次指導(dǎo)租金。指導(dǎo)祖金由市主管機(jī)關(guān)在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》和《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》上公布。

第八條 承租人于房屋租賃期間在租賃合同約定范圍內(nèi)獨(dú)自行使對(duì)出租房屋的占有和使用的權(quán)利。非

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經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入已出租給承租人的房屋，但出于保護(hù)出租房屋和承租人人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急需要及法律、法規(guī)有特別規(guī)定的情形除外。

第九條 承租人出于合理需要經(jīng)出租人同意與第三人互換租賃房屋時(shí)，應(yīng)變更租賃合同并辦理變更登記。

第十條 承租人于租賃合同期限屆滿之前死亡的，具備承租條件的其他合法共同居住人有權(quán)要求出租人繼續(xù)履行租賃合同。

承租人在租賃期間發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)受讓人要求出租人繼續(xù)履行租賃合同的，出租人應(yīng)繼續(xù)履行；承租人要求解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，因此給出租人造成損失的，并應(yīng)予以賠償。

第十一條 當(dāng)事人應(yīng)按合同約定支付租金并按《條例》規(guī)定交納租賃管理費(fèi)。

租金支付方式為貨幣，經(jīng)租賃雙方當(dāng)事人同意，亦可將實(shí)物抵作租金。

第十二條 由于出租人的責(zé)任致使出租人不能使用全部或者部分租賃房屋的，可以相應(yīng)免除承租人交付全部租金或者部分租金的義務(wù)。

第十三條 出租人收取租金時(shí)必須向承租人開具發(fā)票。出租人不開具發(fā)票的，承租人可以拒付租金。

第十四條 租賃房屋的附屬設(shè)施及室內(nèi)設(shè)備、家具的使用費(fèi)用應(yīng)納入租金之中。除租賃合同有特別約定及承租人同意外，出租人不得就上述附屬設(shè)施、設(shè)備和家具另外收取費(fèi)用及押金。

第十五條 除正常損耗外，由于承租人故意或者過失造成租賃房屋及設(shè)備、設(shè)施、家具毀損的，應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)責(zé)維修或者承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毀損租賃房屋及設(shè)備、設(shè)施和家具的義務(wù)，否則造成的毀損由承租人負(fù)維修及賠償責(zé)任。

第十六條 出租人遲延交付租賃房屋的，承租人可要求將合同租期延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過出租人遲延交付房屋的時(shí)間。

出租人經(jīng)承租人同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修期間，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租賃合同的期間可不延長(zhǎng)。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租賃期間內(nèi)扣除改建、擴(kuò)建或裝修的時(shí)間。

上款出租房屋改建、擴(kuò)建或裝修后未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自提高租金標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條 承租人按租賃合同規(guī)定向出租人支付的保證金，出租人應(yīng)于合同履行后返還承租人，或者將保證金抵作租金。抵作租金的，應(yīng)折抵最后租期承租人應(yīng)付的租金。

第十八條 利用出租房屋的外墻和屋頂做招牌、廣告的收益由出租人享有，但租賃合同另有約定的除外。

第十九條 出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，必須采用書面形式表示。轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人到登記機(jī)關(guān)辦理登記時(shí)，應(yīng)出示出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。

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第二十條 轉(zhuǎn)租期限屆滿時(shí)間與原租賃期限屆滿時(shí)間重合的，受轉(zhuǎn)租人須在租期屆滿前3天將房屋交還給轉(zhuǎn)租人。

第二十一條 承租人須于租賃期間屆滿時(shí)按合同約定條件將房屋返還給出租人。

第二十二條 出租人于租賃期間屆滿時(shí)需要收回出租房屋的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人遷出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，視為默示同意承租人延續(xù)租期。延續(xù)租期期間以承租人交付租金核算。

第二十三條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。

五、深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃安全責(zé)任的決定

為了進(jìn)一步明確房屋租賃安全責(zé)任，加強(qiáng)出租房屋安全管理，保護(hù)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，作如下決定：

（一）本市行政區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營性用房（包括各類商品市場(chǎng)及其檔位、柜臺(tái)）、辦公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守房屋出租管理的法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，依法承擔(dān)相關(guān)安全責(zé)任，并接受有關(guān)行政部門的監(jiān)督管理。

（二）出租人出租房屋應(yīng)當(dāng)取得房屋權(quán)屬證明或者市政府規(guī)定的其他證明文件。委托他人出租房屋的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與受托人簽訂書面委托協(xié)議，約定各自的安全責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)租人、其他有實(shí)際出租行為的人和房屋出借人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租人安全責(zé)任。

（三）出租人應(yīng)當(dāng)保證用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃?xì)?、電力設(shè)施等符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及有關(guān)行政部門規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)。法律、法規(guī)規(guī)定需取得相關(guān)許可證或者批準(zhǔn)文件的，應(yīng)當(dāng)依法取得相關(guān)許可證或者批準(zhǔn)文件。

市政府應(yīng)當(dāng)在本決定通過之日起三個(gè)月內(nèi)整理、釋明并公布出租房屋的安全標(biāo)準(zhǔn)，為房屋出租人履行安全責(zé)任提供指導(dǎo)和服務(wù)。

（四）出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租房屋的安全使用情況和使用性質(zhì)進(jìn)行查看，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合；因客觀原因不能親自查看的，應(yīng)當(dāng)委托他人查看。

承租人利用出租房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，出租人應(yīng)當(dāng)要求承租人在開業(yè)前出示已辦理消防手續(xù)的相關(guān)證明及工商營業(yè)執(zhí)照或者開業(yè)許可證書。

出租人應(yīng)當(dāng)將出租房屋的安全隱患情況和承租人擅自改變房屋使用性質(zhì)情況向出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門報(bào)告。承租人擅自改變房屋使用性質(zhì)的，出租人可以依法解除房屋租賃合同。

出租人、承租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合有關(guān)行政部門對(duì)出租房屋的安全檢查和管理，如實(shí)提供相關(guān)材料和信息。

（五）出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用房屋租賃合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租賃管理機(jī)構(gòu)會(huì)同市安全生產(chǎn)和工商行政管理部門在本決定通過之日起三個(gè)月內(nèi)共同擬訂并發(fā)布。示范文本應(yīng)當(dāng)明確出租人和承租人的安全責(zé)任。

出租人和承租人對(duì)合同示范文本的條款做出改變的，應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)注，并不得改變涉及房屋安全責(zé)任的條款。

（六）承租人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋租賃合同的約定，安全合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)。

承租人發(fā)現(xiàn)出租房屋存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)立即通知出租人，并同時(shí)報(bào)告出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門。

（七）市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)建立和強(qiáng)化房屋租賃安全監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制，必要時(shí)，指定有關(guān)主管部門牽頭組織聯(lián)合執(zhí)法。

安全生產(chǎn)、房屋租賃、公安、消防、建設(shè)、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、工商、文化、城市管理綜合執(zhí)法、貿(mào)工、國土、質(zhì)監(jiān)、食品藥品監(jiān)管等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法行政，監(jiān)督出租人、承租人等相關(guān)責(zé)任人履行各自的安全責(zé)任。

（八）公安、消防、安全生產(chǎn)、國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、城市管理綜合執(zhí)法、出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立報(bào)告登記制度，對(duì)出租人和承租人有關(guān)出租房屋的安全隱患情況和承租人擅自改變房屋使用性質(zhì)情況的報(bào)告進(jìn)行登記，并依法及時(shí)處理。

消防、安全生產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)接到報(bào)告或者發(fā)現(xiàn)出租房屋存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工責(zé)令出租人或者承租人限期整改，并依法處罰；存在重大安全隱患的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法處罰。

市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要依法另行規(guī)定處罰的具體標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額。

（九）出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)和出租人、承租人三方應(yīng)當(dāng)就出租房屋的安全管理簽訂責(zé)任書，明確出租人、承租人的安全責(zé)任和出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)的安全監(jiān)督責(zé)任。

出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)出租房屋開展安全巡查。

出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)和其他有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)出租房屋安全知識(shí)的宣傳教育，提高出租人和承租人的安全意識(shí)。

（十）供電、供氣企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定向用戶發(fā)放安全手冊(cè)，進(jìn)行安全用電、用氣宣傳；定期對(duì)出租房屋安全用電、用氣情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知用戶整改。對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患的，依法采取停止供電、停止供氣等安全保護(hù)措施。

物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)出租房屋存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)或者其他有關(guān)行政部門報(bào)告，并告知房屋出租人和承租人。

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（十一）鼓勵(lì)知情人向有關(guān)部門舉報(bào)違反出租房屋安全管理的違法行為。有關(guān)部門可以給予舉報(bào)人適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)的具體辦法由市政府另行制定。

（十二）出租人或者承租人未依法履行安全責(zé)任，導(dǎo)致他人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

有關(guān)行政部門或者企業(yè)、其他社會(huì)組織處理安全事故墊付有關(guān)賠償款項(xiàng)的，墊付人可以依法向出租人或者承租人追償。

出租人或者承租人違反治安管理規(guī)定的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)施治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（十三）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)作為房屋出租人或者承租人，未履行安全責(zé)任的，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

公安、消防、安全生產(chǎn)、國土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、城市管理綜合執(zhí)法、出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門的工作人員對(duì)安全隱患情況處置不當(dāng)?shù)模婪ńo予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（十四）本決定自公布之日起施行。

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第二編 房屋租賃實(shí)務(wù)分析

六、房屋租賃合同雙方權(quán)利義務(wù)分析

租賃合同是出租人將租賃物有有限期地交給承租人使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內(nèi)，承租人可以對(duì)租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當(dāng)租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。

（一）租賃合同中出租人權(quán)利和義務(wù)

1．出租人權(quán)利包括以下幾個(gè)方面：

（1）出租人有選擇承租人并獲取租金收益的權(quán)利。

（2）承租人無正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（3）利用出租房屋的外墻和屋頂做招牌、廣告的收益有出租人享有，但租賃合同理由約定的除外。2．出租人義務(wù)包括以下幾個(gè)方面：

（1）交付租賃房屋。出租人應(yīng)依照合同約定的時(shí)間和方式交付租賃房屋。

（2）在租賃期間保證租賃房屋符合法定用途。租賃合同是繼續(xù)性合同，在其存續(xù)期間，出租應(yīng)保證其物業(yè)符合法律規(guī)定的正常使用或經(jīng)營范圍。如對(duì)工業(yè)用地、商業(yè)用地的限制規(guī)定。

（3）對(duì)租賃房屋的瑕疵擔(dān)保。出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的物業(yè)能夠使承租人依約正常使用、收益的狀態(tài)，即交付的物業(yè)符合約定的用途。

（4）權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對(duì)承租人主張物業(yè)上的權(quán)利而使承租人無法依約對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益。

（5）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另行約定的除外。除正常損耗外，由于承租人故意或者過失造成損壞的應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)責(zé)維修或者承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）租賃合同中承租人的權(quán)利和義務(wù)

1．承租人權(quán)利包括以下幾個(gè)方面：（1）同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

（2）在租賃期間對(duì)承租房屋的使用權(quán)與收益權(quán)。

（3）在租賃期間，租賃物發(fā)生多有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力，即買賣不破租賃。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：a.房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；b.房屋在出租前已被人民法院查封。2.承租人義務(wù)包括以下幾個(gè)方面：

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（1）支付租金的義務(wù)。租金數(shù)額由當(dāng)事人自行約定。（2）按照合同約定用途使用租賃物。

（3）妥善維護(hù)租賃房屋使用狀態(tài)。承租人應(yīng)以善良管理人的義務(wù)，注意、保管、維護(hù)的義務(wù)，避免造成租賃房屋的毀損滅失。

（4）不得擅自改變或增設(shè)他物。承租人必須經(jīng)出租人或相關(guān)管理部門同意，可以對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物。

（5）通知義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)期間，發(fā)生可能對(duì)租賃房屋造成滅失損壞的情況時(shí)承租人應(yīng)盡告知義務(wù)。（6）返還租賃物。

3.法律責(zé)任

出租人與承租人在簽訂合同時(shí)，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行，如果某一方未履行合同約定的義務(wù)將產(chǎn)生相應(yīng)的法律責(zé)任。

對(duì)于違約方具體如何承擔(dān)法律責(zé)任，將由雙方約定的違約條款進(jìn)行限制。

七、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)法律提示

《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第19條規(guī)定，出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，必須采用書面形式表示，轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人到登記機(jī)關(guān)便利登記時(shí)，應(yīng)出示出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。

因此，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，只要經(jīng)出租人許可就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但是轉(zhuǎn)租期限不能超過原租賃期限。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第20條規(guī)定，轉(zhuǎn)租期限屆滿時(shí)間與原租賃期限屆滿時(shí)間重合的，受轉(zhuǎn)租人須在租賃期限屆滿錢3天將房屋交還給轉(zhuǎn)租人。

八、租賃房屋備案登記的法律效力分析

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

在現(xiàn)實(shí)租賃業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，存在當(dāng)事人雙方簽訂合同與房屋租賃管理中心提供模板合同兩份備案合同。若兩份合同中相關(guān)內(nèi)容發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)約定以那份合同為準(zhǔn)，將避免糾紛的發(fā)生，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益。

九、房屋租賃過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)提示

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（一）承租方需要了解出租人和出租物的基本情況

1.作為承租方，應(yīng)先審查租賃物是否存在法律法規(guī)禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租賃物的相關(guān)證件；(2)共有租賃物未取得共有人同意的；(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

2.作為承租方，為了預(yù)防欺詐，在合同中約定，如果承租方是租賃物的所有人，必須提供相關(guān)的證明文件；如果承租方不是租賃物的所有人，必須具有轉(zhuǎn)租權(quán)。

3.為了避免爭(zhēng)議，在合同中對(duì)租賃物的基本信息應(yīng)進(jìn)行明確約定，如租賃物的規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量等。

（二）租賃合同之租期條款

在合同中，約定租賃物的租賃期限，明確租賃的具體起止日期，如承租方超過租賃期使用租賃物，應(yīng)支付給出租方超時(shí)使用的租金。

（三）租賃合同之租金條款

1.在合同中，明確約定租金的支付方式，以現(xiàn)金支付或是通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式（采用銀行轉(zhuǎn)賬需寫上戶名、銀行賬號(hào)），實(shí)行按月支付、按季還是年支付等。

2.在合同中，明確約定租金支付時(shí)間，應(yīng)于每月的具體日期支付租金。如果承租方在一定寬限期內(nèi)沒有按期支付，應(yīng)支付遲延租金或違約金或出租方可解除合同。

（四）租賃合同之保證金條款

在租賃合同訂立時(shí)，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防欺詐，承租方應(yīng)在合同訂立前交給出租方一定的保證金或押金，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在租賃物價(jià)值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。同時(shí)對(duì)于保證金退還的條件，應(yīng)進(jìn)行明確約定。

（五）租賃合同之轉(zhuǎn)租條款

在合同中明確約定承租方是否可以轉(zhuǎn)租。

1.作為承租方，經(jīng)過出租方的同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，出租方和承租方原有的租賃關(guān)系不受轉(zhuǎn)租的影響。

2.承租方未經(jīng)出租方同意，擅自將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，出租方可以解除租賃合同，因轉(zhuǎn)租造成租賃物損壞的，承租方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（六）租賃合同之妥善保管責(zé)任條款

在合同中明確約定，承租方在租賃期間，應(yīng)妥善保管租賃物，如果未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物及配套設(shè)施損毀、滅失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如，應(yīng)愛護(hù)并合理使用租賃物，造成損壞的還應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。

（七）租賃合同之維修責(zé)任條款

在合同中，對(duì)維修責(zé)任進(jìn)行明確約定，出租方應(yīng)確保租賃物符合約定用途，但也可以約定由承租方承擔(dān)

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維修義務(wù)。

（八）其他事項(xiàng)

在合同中，建議根據(jù)實(shí)際情況對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險(xiǎn)和保證合同順利履行，并盡可能保障雙方的合法、合理利益。

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第四篇：幼兒園租賃安全協(xié)議

租賃安全協(xié)議

甲方將貴鋁原三礦幼兒園房屋租賃給乙方，乙方以自己名義申辦資質(zhì)繼續(xù)開辦幼兒園，乙方應(yīng)加強(qiáng)租賃期間幼兒園的安全營運(yùn)工作，確保租賃期間安全工作處于良好狀態(tài)。根據(jù)租賃經(jīng)營合同，特制定如下安全協(xié)議：

1、乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)安全法律法規(guī)，依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和合同條款行使權(quán)力和義務(wù)，加強(qiáng)安全管理，完善安全制度，落實(shí)安全措施，承擔(dān)安全責(zé)任。

2、乙方在使用甲方建（構(gòu)）筑物、設(shè)備設(shè)施等以及經(jīng)乙方裝修、改造以及新增資產(chǎn)，應(yīng)加強(qiáng)檢查和維修，確保處于良好安全狀態(tài)，因使用不當(dāng)和存在缺陷造成的安全事故責(zé)任及損失由乙方負(fù)責(zé)，若需改造、維修和裝修時(shí)，在不破壞主體結(jié)構(gòu)和健全的情況下，報(bào)請(qǐng)甲方后方可進(jìn)行，否則承擔(dān)無條件恢復(fù)原狀的責(zé)任。

3、乙方應(yīng)根據(jù)《安全生產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，保證必要的安全投入。因安全投入等原因?qū)е碌陌踩鹿?，由此引起的?zé)任和相關(guān)損失由乙方負(fù)責(zé)。

4、乙方應(yīng)做好對(duì)聘用的甲方員工的安全教育和管理，配備相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)用品，員工在工作期間發(fā)生的安全事故及其相關(guān)損失由乙方負(fù)責(zé)。

5、乙方應(yīng)制定食物中毒應(yīng)急預(yù)案并定期演練，嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國食品安全法》，嚴(yán)防食物中毒，由此引起的責(zé)任和相關(guān)損失有乙方負(fù)責(zé)。

6、乙方應(yīng)定期進(jìn)行消防疏散應(yīng)急預(yù)案演練，對(duì)現(xiàn)有安全設(shè)施設(shè)備不能隨意改動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)滅火器材，疏散指示，消防系統(tǒng)等的檢查和整改，因消防管理不到位發(fā)生的人身財(cái)產(chǎn)傷害事故責(zé)任及其他損失由乙方負(fù)責(zé)，新增消防設(shè)備設(shè)施按有關(guān)部門要求設(shè)置，費(fèi)用乙方自行負(fù)責(zé)。

7、乙方應(yīng)加強(qiáng)幼兒園期間安全管理，避免幼兒園摔傷、燙傷、藥物使用不當(dāng)?shù)仁鹿剩纱艘鸬呢?zé)任和相關(guān)損失由乙方負(fù)責(zé)。

8、乙方應(yīng)制定防暴力事件應(yīng)急預(yù)案和定期演練，建立幼兒園接送安全防范制度，按要求配備保安人員。加強(qiáng)外來人員登記和情緒觀察，嚴(yán)防暴力傷害和意外傷害，由此引起的責(zé)任和相關(guān)損失有乙方負(fù)責(zé)。

9、未盡事宜，執(zhí)行國家和行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

甲方：法定代表或委托代理人：

乙方：法定代表或委托代理人：

第五篇：小區(qū)幼兒園租賃協(xié)議

天誠·觀瀾天地小區(qū)幼兒園租賃協(xié)議

本協(xié)議當(dāng)事人

甲方：

乙方：

甲方是指：日照天誠房地產(chǎn)有限公司

乙方是指：幼兒園開辦人（業(yè)主）。

乙方所用房屋基本情況：

類型：幼兒園

座落位置：太公二路天誠·觀瀾天地小區(qū)

建筑面積：2681.55平方米，小院面的750平。

第一條、租賃房屋用途、期限、費(fèi)用

一、用途

1、甲方將該樓宇出租給乙方經(jīng)營幼兒園 ；本物業(yè)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施一并租

賃給乙方。

2、乙方未事先征得甲方書面同意，不得擅自更改租賃用途。

二、期限

租賃期限承租期限年，從年月日至年月日止。租賃期滿

后，如甲方繼續(xù)對(duì)外出租，同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。

第三條、租金費(fèi)用

租賃金額每年每平米元。每年按遞增。第一年元，第二年元，第三年元，第四條、租金支付方式

第一年租金于合同簽訂之日一次性付清，同時(shí)加付元作為押金。以后

每年租金均須在當(dāng)年月日前一次性支付。如未按期一次性全額付款，每逾期一天，乙方按年租金總額的交納滯納金，若乙方逾期天未交納租金，甲方有權(quán)解除合同，有乙方承擔(dān)違約責(zé)任并按實(shí)際天數(shù)承擔(dān)相應(yīng)的違約金。

第五條、其他費(fèi)用

1、物業(yè)管理費(fèi)元/平米，乙方須與每月1-10日到物業(yè)公司繳納。逾期3個(gè)月，乙方按每逾期一日加收應(yīng)繳額的5‰支付滯納金。

2、代收水費(fèi)元/方，代收電費(fèi)元/度，代收垃圾清運(yùn)費(fèi)元/月。

注：如城市主管部門政策調(diào)整，從其規(guī)定。

3、燃?xì)?、寬帶、有線電視等乙方向相關(guān)單位開通交付。需甲方出具證明的甲方予以配合。

第五條雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；

2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本小區(qū)《物業(yè)使用守則》及《裝修管理規(guī)定》，并書面告知乙方

4、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為；

5、對(duì)幼兒園區(qū)內(nèi)業(yè)主自備設(shè)施及設(shè)備實(shí)行有償服務(wù)。

6、對(duì)幼兒園內(nèi)消防設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)。

7、對(duì)幼兒園裝修情況進(jìn)行監(jiān)管。

二、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方開辦幼兒園必須有國家及省市規(guī)定的開辦資質(zhì)，要有國家幼兒園注冊(cè)登記，遵從《國家幼兒園管理?xiàng)l例》。

2、乙方對(duì)幼兒園管理、教育疏忽出現(xiàn)的安全事故由乙方承擔(dān)安全及修復(fù)責(zé)任。乙方人員在使用過程中損壞的房屋設(shè)施，由乙方承擔(dān)維修費(fèi)用。

3、乙方對(duì)幼兒園設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，驗(yàn)收合格后由乙方簽收。

4、乙方必須遵守小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)定。

5、乙方必須按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)。

6、乙方必須做好幼兒園區(qū)的安全防范工作，做好消防安全工作，有消防安全部門備案紀(jì)錄，要有防恐、防爆措施及其他應(yīng)急措施。

7、乙方開辦幼兒園不得影響相鄰業(yè)主的生活。

8、乙方對(duì)幼兒園裝修必須遵照本小區(qū)裝修管理規(guī)定。

9、幼兒園必須的設(shè)施、外墻面裝飾變更時(shí)須甲方同意并征得規(guī)劃部門同意，不添與幼兒園無關(guān)的裝飾內(nèi)容，雙方也可另行書面約定。

10、乙方對(duì)戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備具有維修責(zé)任，不得損壞設(shè)施設(shè)備。

11、本物業(yè)產(chǎn)權(quán)為天誠房地產(chǎn)有限公司，乙方不得私自轉(zhuǎn)租，不得私自改變房屋用途。

第六條、合同的解除

一、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除合同。

二、有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任：

1.該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

2.因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

三、甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：

1)未按約定時(shí)間交付該房屋達(dá) 60 日內(nèi)。

2)交付的房屋不符合合同約定嚴(yán)重影響乙方使用的。

3)不承擔(dān)約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常使用該房屋的。

4)交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

四、乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方面解除合同，并收回該房屋：

1)逾期不支付房屋租金30日以上的。

2)欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)元的。

3)擅自改變?cè)摲课萦猛镜摹?/p>

4)擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。

5)擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

6)利用該房屋從事違法活動(dòng)的。

七、違約責(zé)任

(一)甲方有本合同六條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按年租金比例向乙方支付違約金。甲方提前終止合同的需提前90日通知乙方，并支付違約金元。

（二）乙方若提前終止合同需提前90日通知甲方，并支付違約金元。

八、本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

九、本合同一式 三份，本合同(及附件)一式叁份，其中甲方執(zhí)一 份，乙方執(zhí) 一 份，房屋租賃管理行政機(jī)關(guān)備案一份。

出租方(甲方)簽章：承租方(乙方)簽章：

法定代表人：法定代表人：

地址：證件號(hào)碼：

聯(lián)系方式：