第一篇：物業(yè)管理論文

課 程 論 文

物業(yè)管理法規(guī)立法思考

一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理在我國是一個新興的服務行業(yè),經(jīng)過不斷的探索和實踐,其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著,但在物業(yè)管理實踐中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾。

自1994年原建設部33號令頒布以來，經(jīng)過多年的不懈努力，我國目前基本形成了以《物權法》為統(tǒng)馭，《物業(yè)管理條例》為核心，《物業(yè)管理條例》配套文件和各地方物業(yè)管理法規(guī)為補充的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

法諺有云： “法律非經(jīng)解釋不得適用。” 立法解釋，是立法機關根據(jù)立法原意，對法律法規(guī)規(guī)范具體條文的含義以及所使用的概念、術語、定義所作的說明。立法解釋是一種完善補充法律法規(guī)的重要手段，又是介于立法和法律法規(guī)實施之間促進法律法規(guī)實施的一種技術。在某種程度上，立法解釋對于衡量是否為違法行為具有決斷作用。簡單而言，立法解釋的作用功能主要包括三個方面： 一是法律法規(guī)含義明確化、具體化； 二是完善、補充法律法規(guī)漏洞； 三是準確地理解和適用法律法規(guī)。

二、物業(yè)管理運行中的核心問題

近年來,隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟的新興服務產(chǎn)業(yè),在我國沿海和經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)獲得較快的發(fā)展,而在一些中小城市和經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)發(fā)展相對緩慢,但是即使是發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理同發(fā)達家的物業(yè)管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準確把握物業(yè)自身定位,服務意識亟待提高

物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務合同。但相當一部分物業(yè)服務企業(yè)至今仍然以管理者自居,沒有準確把握服務業(yè)主的自身定位,使得物業(yè)管理的服務特征被淡化。首先,表現(xiàn)為服務質(zhì)量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費標準造成了服務質(zhì)量降低、收費率下降的惡性循環(huán),加之從業(yè)人員素質(zhì)不齊、待遇低,影響了服務質(zhì)量。其次,一些企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范,經(jīng)營管理意識不強,不少物業(yè)服務企業(yè)只注重單一的管理,而服務意識、經(jīng)營意識十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間的關系,互相推諉責任,管理與服務的概念不清,角色定位出現(xiàn)混淆。

2、規(guī)范有效的物業(yè)管理運行機制尚未完全建立，相關配套政策滯后

我國現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)兩萬多家,其中大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項復雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃、建設、驗收、管理等各個環(huán)節(jié),時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標、承接驗收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運行機制,導致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責任不清,增加了物業(yè)管理糾紛。其次,物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全,地方性、針對性的物業(yè)管理政策出臺不及時,導致業(yè)

主與物業(yè)服務企業(yè)之間責、權、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。我國的房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較快,《物業(yè)管理條例》已經(jīng)頒布實施5年,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī),特別是在中小城市與本地實際相結合的地方性、針對性的法律法規(guī)尚未建立健全,地方性法規(guī)建設滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。

3、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎薄弱。目前,行業(yè)隊伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊伍建設遠遠滯后于行業(yè)的發(fā)展,尤其是稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺,目前,在中小城市相當數(shù)量的物業(yè)服務企業(yè)的人員在專業(yè)結構、知識結構等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓不足和各種上崗專業(yè)培訓流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

4、物業(yè)管理規(guī)模效益差,難以更好的生存發(fā)展

物業(yè)管理是風險小、利潤低的行業(yè)。目前物業(yè)服務企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小,規(guī)模效益差,難以發(fā)揮群體功能和綜合實力,再有在物業(yè)收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運作的成本,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出,甚至虧損嚴重等問題。例如很多物業(yè)服務企業(yè)僅管理

一、兩個物業(yè)項目,而專家認為,管理規(guī)模達100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。由于管理規(guī)模小,經(jīng)濟效益差,這個行業(yè)在整體上還是步履艱難。如何對物業(yè)經(jīng)濟進行有效的管理,既提高服務質(zhì)量,又解決自身生存問題,是物業(yè)服務企業(yè)不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的難點問題。

三、目前物業(yè)管理發(fā)展中存在不足

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著不足：?

1、物業(yè)管理架構不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設，把物業(yè)管理看成只是收費服務和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理

不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標準，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

2、配套設施運作不理想。目前，小區(qū)的投資建設與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。?

3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

4、物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼。物業(yè)管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀還有相當?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟條件下住宅消費原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市對物業(yè)管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標準低于成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，難以發(fā)展。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在多收費、少服務問題，引發(fā)住戶的不滿。?

5、物業(yè)管理法制不健全。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標準化等缺乏法制的根本保障。物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權利義務關系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當務之急。?

四、規(guī)范物業(yè)管理法規(guī)，立法解釋作用特殊

物業(yè)管理活動涉及民事權利義務，商品交換和政府依法行政等多個方面，如物業(yè)管理既涉及民法中的“相鄰關系”，涉及物業(yè)管理商品交換，也涉及諸如召開業(yè)主大會等業(yè)主權益主張時的政府監(jiān)管等。物業(yè)管理是集合了民事關系、經(jīng)濟關系和行政管理關系等在

內(nèi)的復合法律關系。其中，民事關系主要涉及相鄰關系和共同權利主張，經(jīng)濟關系主要指物業(yè)管理商品交換，行政管理關系核心則是政府行政管理部門對物業(yè)管理活動的依法管理和監(jiān)督。比較而言，物業(yè)管理活動和形成的法律關系，復雜程度、嚴重程度遠低于其

它領域，如房地產(chǎn)等經(jīng)濟領域涉及的巨額財產(chǎn)關系，刑法、刑事訴訟法規(guī)制的 “罪與非罪” 法律關系等。

除特殊情況，如業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)過失致人傷殘或房屋嚴重損毀、滅失損失外，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動，約束規(guī)制物業(yè)管理領域涉及的法律關系，其

基本原則和基調(diào)可簡單概括為： 誠實信用、平等協(xié)商、等價交換和依法行政。如，由于信息不對稱，專業(yè)知 識不對等，物業(yè)管理服務產(chǎn)品具有無形性和不可儲藏的特點，且易受主觀感受影響等，物業(yè)管理商品交換實現(xiàn)主要是在誠實信用、平等互利和充分協(xié)商等原則基礎上完成的； 業(yè)主在物業(yè)管理事務中也是通過民主協(xié)商、共同決策等方式共同行使其合法權利； 政府行政監(jiān)管，更多的是 “說服引導、規(guī)范行為” 等方式規(guī)制物業(yè)管理活動。

系統(tǒng)研究和分析物業(yè)管理法規(guī)，立法原義、原則和精神體現(xiàn)的也是上述思想。但目前物業(yè)管理實踐中較為突出的問題，主要表現(xiàn)在兩個方面： 一是 “重程序，輕實體”，無論是立法者、執(zhí)法者，還是社會和業(yè)主，乃至于關聯(lián)各方，普遍關注的不是法規(guī)的實體和精神，而是程序和操作。如上文提及，社會各方總是要求細化法規(guī)程序管理規(guī)定。二是 “重權利，輕義務”，權利義務對等是法律法規(guī)的基本原則。但物業(yè)管理實踐中，屢見不鮮的是強調(diào)個人權利主張，而忽略義務承擔。如有些業(yè)主以物業(yè)管理服務不滿意為由

拒交物業(yè)服務費； 也有些業(yè)主個人權利主張未能完全實現(xiàn)，即質(zhì)疑全體（或大部分）業(yè)主協(xié)議通過的議事規(guī)則或拒絕承認業(yè)主大會議事決議，并拒不執(zhí)行等。因此，強化立法解釋，完善立法制度，不僅有利于全面推進我國法制建設，有利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也是和諧社會構建的必然要求。

五、企業(yè)物業(yè)管理特點

1、企業(yè)競爭已經(jīng)進入了品牌時代。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢在市場競爭中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實施品牌戰(zhàn)略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢逐步向全國范圍主要城市進行戰(zhàn)略布局和布點擴展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍西安房地產(chǎn)市場，與之配套的物業(yè)管理企業(yè)也隨之而來，參與到西安物業(yè)管理市場當中。

2、企業(yè)文化建設備受青睞。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設，把企業(yè)文化建設列在重中之重來抓。

3、物業(yè)管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才優(yōu)勢是企業(yè)競爭力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要動力和保障。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭奪和外流現(xiàn)象十分嚴重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓。上海陸家嘴物業(yè)的經(jīng)理培訓機制就是很好的典型。

4、創(chuàng)新成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。隨著社會進步、生活水平的提高，人們對物業(yè)管理和服務需求的日益增長，物業(yè)管理必須在觀念、內(nèi)容、形式、方法、手段、質(zhì)量等方面不斷進行創(chuàng)新。例如，深圳市倡導的健康住宅示范區(qū)的健康式服務理念就是一個成功范例。

5、按質(zhì)論價、菜單式服務成為趨勢。根據(jù)住宅物業(yè)管理服務要求的不同情況，設定了一級、二級、三級三個等級服務，每個服務等級又從基本要求、房屋管理、共有設備設施維護養(yǎng)護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理，以及協(xié)助維護公共秩序等六個方面的服務標準提出具體要求，即

提出了服務菜單，由業(yè)主自主選擇，這種按質(zhì)論價、菜單式服務將成為時尚。這樣的做法已經(jīng)在上海廣泛實行。

6、物業(yè)企業(yè)民營化趨勢明顯。目前，民營物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設部的調(diào)查相比，已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。專家預測，今后幾年將是我國民營物業(yè)企業(yè)進入快速發(fā)展時期，民營物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國物業(yè)管理行業(yè)的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)進行民營改革。

六、總結

當前，我國物業(yè)管理法制建設尚處完善時期，物業(yè)管理立法解釋缺位的制度缺陷，已與物業(yè)管理法規(guī)效力位階低，法規(guī)間相互沖突和上位法支持不足或僅有原則規(guī)定等因素共同作用，成為物業(yè)管理法制建設根源性問題，影響我國物業(yè)管理的法制環(huán)境和物業(yè)管理活動的正常開展。我國法制建設需要創(chuàng)新，但更需要依法立法，更需要立法解釋制度的回歸。雖然立法解釋不能解決我國立法和法規(guī)實施中存在的所有問題，但立法解釋可以使政府、社會和民眾真正理解法規(guī)，充分把握法規(guī)立法原義、原則和精神，培育國民對法律的敬畏之心，以尊法、守法為現(xiàn)代社會公民的基本義務，使我國真正邁向法制建設的國家。

參考文獻：

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第二篇：物業(yè)管理論文

淺析物業(yè)管理發(fā)展進程中的問題與出路

姓名：劉曉旭班級：工程管理2班學號：20101125 摘要：房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，所帶來的只會是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的劇增，也不可避免的造成了行業(yè)水平參差不齊，良莠兼具，而最終的結果是行業(yè)整體水平的難以提升。歷史為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了新的發(fā)展契機，市場的供大于求，使得高水平的物業(yè)管理公司實力彰顯，專業(yè)水準在所管項目中充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)存在些許問題，但是其作為朝陽行業(yè)發(fā)展前景是好的，物業(yè)管理企業(yè)應采取積極有效的手段，促進行業(yè)健康有序的發(fā)展。

關鍵字：物業(yè)管理房地產(chǎn)發(fā)展 物業(yè)管理行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國經(jīng)濟社會中一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著建設部1994年33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的制定，確立了物業(yè)管理行業(yè)的誕生，并規(guī)定了這一行業(yè)的鮮明特征即社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進的同時，物業(yè)管理行業(yè)也逐漸出現(xiàn)了種種問題。

一、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及深度發(fā)展存在的主要問題

物業(yè)管理在中國尚屬新生事物，雖經(jīng)近十幾年的發(fā)展，物業(yè)管理市場已初步形成，但我們應看到二十一世紀物業(yè)管理的發(fā)展仍將面臨一系列困難，其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當嚴重存在；市場主體與物權關系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；物業(yè)管理法律、法規(guī)有待于進一步完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關職能部門的關系有待于進一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等，上述問題，是宏觀、大環(huán)境方面的。作為行業(yè)的細胞――物業(yè)管理企業(yè)，筆者認為影響其深度發(fā)展的因素主要有以下幾個方面：

1、人員素質(zhì)和所掌握的技能遠不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。

物業(yè)管理行業(yè)由于受計劃經(jīng)濟影響較深，人員競爭力弱，服務意識不強，操作技能還需要不斷適應市場的要求，再加上行業(yè)利潤偏低，政府及輿論導向社會效益的多，經(jīng)濟利益的少，勞動力價值不能有效體現(xiàn)，也使一些高素質(zhì)的人才在進入本行業(yè)之前躊躇、徘徊。隨著知識經(jīng)濟時代的到來，我們現(xiàn)在勞動力成本低的優(yōu)勢將逐漸消失，沒有相當文化水平的勞動力將成為企業(yè)發(fā)展的包袱。隨著商品房建設的增加及境外物業(yè)公司進入給人們觀念上帶來的影響，物業(yè)管理行業(yè)也吸引了一批有知識、有開拓精神的青年參與，但從整個行業(yè)來說，文化水平和技能偏低的現(xiàn)狀沒能從根本上得到解決，筆者認為這已成為制約物業(yè)管理行業(yè)進一步發(fā)展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的拓寬。

計算機的不斷普及，全球網(wǎng)絡的出現(xiàn)，通信產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、通信和計算機技術的“數(shù)字趨勢”，全球經(jīng)濟一體化進程的加快，使世界的運行方式發(fā)生了根本性的變化，它創(chuàng)造出許多知識化、智能化、數(shù)字化的新產(chǎn)品和新服務。它們不僅改變了我們的工作方式，而且也改變了我們的生活方式。既使從一般意義上的行業(yè)狀況來考察，我們的物業(yè)管理方法和管理手段已經(jīng)面臨亟需提升的廣闊空間，但我們物業(yè)行業(yè)中目前許多企業(yè)還采用手工的管理方法，如手工記載住戶和業(yè)主檔案、各類建筑資料、日常的事務性工作等，這樣既耗費大量的人力、物力和時間，而且也很難達到規(guī)范化管理，也不適應現(xiàn)在及未來物業(yè)的使用功能。如果我們再不及早運用以計算機為基礎的先進的管理方法和手段去占領這些市場，那我們在不遠的將來即面臨更大的困難。

3、物業(yè)管理還缺乏創(chuàng)新意識，主要表現(xiàn)在觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新上。

觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎。物業(yè)管理作為新生事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維、新方法去研究它。然而由于受傳統(tǒng)觀念束縛和思維定勢的影響，人們對物業(yè)管理行業(yè)沒有全面的認識，沒有給物業(yè)管理準確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理的中心任務不應該僅是對物的管理、對人的服務，而是將兩者有機結合在一起所進行的一系列創(chuàng)造性活動，其核心應該是協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關系來創(chuàng)造一個人物有機結合的環(huán)境，在這個環(huán)境內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)變化的因素不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進整個環(huán)境的優(yōu)化，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，一成不變。其實隨著生活水平的日益提高，市民的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人們已不滿足維修、清潔等最基本的達標服務項目，人們更希望居住的小區(qū)富有融洽、祥和的生活氣息和人際交往關系，具有強烈的專業(yè)性、文化性和社會性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，才能使居住者的心靈得到真正的滿足

二、物業(yè)管理要實現(xiàn)良性發(fā)展，解決上述問題，應采取的對策

1、物業(yè)管理應充分調(diào)動政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

物業(yè)管理作為一項復雜的社會系統(tǒng)工程，不僅關系到企業(yè)的利益，而且關系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等，因此，物業(yè)管理的發(fā)展需要各方面的支持與配合。首先政府要轉(zhuǎn)變職能，應從直接管理房地產(chǎn)、干預物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動為主，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導和服務，協(xié)調(diào)相關單位的關系，而把行業(yè)評比、競賽之類的活動交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會等去完成；其次就是業(yè)主的觀念創(chuàng)新，業(yè)主既要懂得自治，也要學會自律；企業(yè)要認清自己的角色定位，在觀念、經(jīng)營管理方面有所創(chuàng)新。

2、物業(yè)公司要著重人力資源管理，把加強對員工的培訓和對外引進高素質(zhì)人才結合起來。

在知識經(jīng)濟時代由于知識經(jīng)濟更新速度的加快，信息總量的迅速膨脹，人們必須不斷地學習新的知識、新的技能，并善于運用新的知識將其物化能滿足人們需求的產(chǎn)品和服務，否則就會被擠出不斷重新配置的崗位。同時，物業(yè)管理又是一個新興的行業(yè)，它本身也在不斷發(fā)展、不斷完善的特點決定了其在相當長時間內(nèi)人才缺乏，所以我們不能靠等，或單純靠社會輸送人才，而必須積極利用各種途徑，加緊為自己培養(yǎng)出具有專長的各類人才，特別要培養(yǎng)出能適應知識經(jīng)濟要求的復合型和應用型人才，以增強企業(yè)的競爭力。員工的培訓不是一種消耗，而是一種有回報的投資；物業(yè)企業(yè)也不應僅僅是經(jīng)營型組織，更應成為學習型組織，員工不應僅僅是操作型員工，更應成為知識型的員工。

3、增強創(chuàng)新意識，不斷拓寬物業(yè)管理領域。

不同的企業(yè)由于生產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營范圍、技術水平、人員素質(zhì)等不同，企業(yè)管理的模式也不一樣，但創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒主題。觀念創(chuàng)新。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻認識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。經(jīng)營創(chuàng)新。首先，在經(jīng)營上要將物業(yè)管理視作 一種企業(yè) 的經(jīng)營行為，在整個活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開拓新的市場；管理創(chuàng)新：即要實現(xiàn)管理的科學化和管理的現(xiàn)代化。組織機構的創(chuàng)新：任何企業(yè)和個人都可以利用網(wǎng)絡獲取信息，以獲得商業(yè)機遇，市場危機重重,因此我們的工作中心要以市場為導向,我們的組織機構也要適應不斷變化的市場。隨著物業(yè)管理市場的開放，競爭將變得日益激烈，客觀上需要組織機構靈活、決策更迅速，以適應不斷變化的外部環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)在我國還是一個年輕的行業(yè)，不管現(xiàn)在發(fā)展是否合理、完善，不管現(xiàn)有的規(guī)模如何、技術含量如何，市場決定了它的發(fā)展空間是很大的。況且，未來的物業(yè)管理內(nèi)涵也可能與現(xiàn)在的不同，隨著技術的飛速發(fā)展，汲取國外的先進管理模式，更加上自身的不斷努力，我們有理由相信，物業(yè)管理的明天將會更加燦爛輝煌。

關于湖北石首天鵝洲國家級自然保護區(qū)特有物種調(diào)查報告

調(diào)查地：石首天鵝洲國家級自然保護區(qū)

姓名：**

郵編：434400

一.概述

天鵝洲地處長江中下游下荊江河段，由于長江裁彎取直，形成長江故道群濕地.天鵝洲是長江出三峽后，下游地區(qū)保留最完好的一塊濕地，也是國家新公布的16處濕

地中保留最完好的一塊濕地，總面積70平方公里。這里耕地肥沃，草種林木豐茂，氣候溫暖濕潤，水域遼闊，洲灘成片，是中國內(nèi)陸地區(qū)罕見的天然優(yōu)良牧場，被譽為“綠色寶庫”、“天然動物園”、“自然博物館”，已愈來愈為世人所關注。

二.特有物種情況

在實踐的過程中，我在過年之余走訪了天鵝洲，并查閱了相應的網(wǎng)站和文件，希

望對特有物種狀況有一個深入的了解。據(jù)相關的資料顯示：這里擁有野生植物238種，野鳥56種，除麋鹿、白鰭豚、江豚外，還有天鵝、白鷺、猴面鷹、中華鱘、娃娃魚等多種珍稀保護動物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中國特有的鹿類，是濕地動物，由于對濕地生境的適應，而形成特殊的形態(tài)，即所謂的“四不象”，角似鹿非鹿、臉似馬非馬、蹄似牛非牛、尾似驢非驢。曾于1900年在中國本土滅絕，幸有少量存于歐洲，最后僅剩18頭，被養(yǎng)在英國烏邦寺，經(jīng)過一個世紀的養(yǎng)護，種群才得以恢復。1985年回歸到北京南海子，這是麋鹿這一物種的模式標本產(chǎn)地（1865年被法國傳教士大衛(wèi)發(fā)現(xiàn)），這里也是原元、明、清皇家獵苑故地。麋鹿從1985年首批回歸38頭，被放養(yǎng)于北京南海子的千畝鹿苑后，逐漸繁衍壯大，1993年10月底和1994年12月底，先后兩批來自南

海子的64只麋鹿遷到天鵝洲，開始回歸大自然的懷抱。由于環(huán)境適宜，經(jīng)過10多年的野生放養(yǎng)，天鵝洲麋鹿數(shù)量也由最初的64頭發(fā)展到了800余頭，成為全球最大的野生麋

鹿種群。

2.白鰭豚。白鰭豚俗稱白鰭、白夾、江馬。屬哺乳綱、鯨目、白鰭豚科。它的分布僅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江蘇的長江段。其中石首天鵝洲長江故道分布最多。

白鰭豚是我國特有的珍稀水生哺乳動物。它是研究鯨類演化和生物進化的寶貴材料。它有發(fā)達的大腦，是一種聰明而有智慧的動物，它有“回聲定位”和聲納等特殊功能。具有流線型的體型，豐富的皮下脂肪，游泳敏捷，這些結構在仿生學上有重要的科學價值。

白鰭豚體呈紡錘形。吻突極狹長，上頜和下頜幾乎等長，且微上翹。體長為吻長的6倍

。體色背部青灰色，腹部白色，頸部兩側(cè)、耳孔后及鰭肢上方區(qū)域有一半圓形的白色寬紋，在肛門上方的尾側(cè)有兩道半月形的白色寬紋。

白鰭豚喜在遠離岸邊的江心主流區(qū)活動，為疏人性豚類。在行動中有集群習性，常三五成群在江心活動，偶爾也進入湖泊、支流與長江干流匯合處活動。白鰭豚用肺呼吸，每隔一二分鐘就要露出水面換一次氣。換氣時總是頭先出水，有時會噴出水花，出水呼吸時會發(fā)出聲響。當天氣悶熱、暴雨即將來臨之際，它便頻頻露出水面一起一伏，群眾稱為“白鰭拜江”。

白鰭豚是肉食性動物，其視覺很差，靠自身發(fā)出的超聲波訊號發(fā)現(xiàn)食物并突襲式吞食。食性以魚為主，常在淺灘、岔流以及支流匯合處覓食。其食量甚大，一般攝食量可占體重的10%～12%。

白鰭豚雌性6齡、雄性4齡可達性成熟。生殖交配期在4月～6月，懷孕期約9個月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有雙胞胎。剛出生的幼豚哺母豚乳汁長大，并隨群活動。

長江葛洲壩和三峽大壩建成后，使長江生態(tài)環(huán)境發(fā)生了急劇變化。航運業(yè)的發(fā)展、河道整治、機動船只增加、水質(zhì)污染、江湖淤塞、使用有害漁具及有害捕撈方法等，嚴重威脅著白鰭豚的種族延續(xù)。據(jù)實測統(tǒng)計，現(xiàn)長江白鰭豚資源量已不足100頭，遠低于國寶大熊貓。為使白鰭豚在自然界不被滅絕，國家已將其列入一級保護動物，并將長江天鵝洲故道和安徽銅陵江段劃為自然保護區(qū)，保護和增殖白鰭豚資源，拯救瀕危物種。

3.江豚。和白鰭豚一樣，國家二級水生珍稀保護動物長江江豚也是長江獨有的哺乳動物，由于長江環(huán)境惡化，長江江豚種群數(shù)量迅速下降，1992年約有2700

只，估計現(xiàn)有1000只左右。上世紀90年代初，天鵝洲開始引進3只長江江豚進行遷地保護。由于保護得當，近年來天鵝洲江豚種群數(shù)量逐年增加，每年均有幼體出生，目前已形成一個25只的江豚繁殖群體。計劃在今年底再補充10只雌性江豚，使故道江豚種群數(shù)量增長并維持在80-100只。

從2001年開始，中國科學院水生生物研究所的專家和天鵝洲保護區(qū)的工作人員選擇使用岸上定點觀察、流動觀察和水上流動觀察，對天鵝洲江豚集群活動狀況實時監(jiān)測。并每年開展一次無傷害圍網(wǎng)捕獲，通過采取血樣、安裝無線電信標等方式，對江豚進行健康檢查、遺傳分析和水下生活監(jiān)測。研究結果表明，天鵝洲故道內(nèi)江豚以集群的方式遷移和活動，集群規(guī)模從2-20只不等，一般分成2個9-11只規(guī)模的亞群體，活

動范圍相對獨立，每個亞群體又常分成規(guī)模較小的核心群體，其中3只集群最多。這為保護區(qū)的江豚繁殖群體健康保護與管理提供了重要依據(jù)。

專家認為，天鵝洲故道長江江豚是世界上第一個鯨類動物遷地保護的成功事例，對類似瀕危動物的保護無疑起到了示范作用。

三.面臨的問題與挑戰(zhàn)

1.保護資金。水中大熊貓”白鰭豚的遷地保護計劃，14年前就已提出，但因資

金緊張一直擱淺。農(nóng)業(yè)部一位官員稱，1993年的一次國際會議上，專家就已提出捕撈計劃，但因資金缺口比較大，一直未能開展。中科院水生所研究人員王克雄說，1000萬元是下江捕豚的資金門檻，另一位與會專家表示，要想將白鰭豚全部捕撈起來，則

需資金1000萬美元。如今以是2008年，雖說國家批撥了大比資金，可保護天鵝洲的資金還是十分短缺，資金問題是制約天鵝洲野生動物保護的重要瓶頸。

2.生態(tài)環(huán)境。雖說天鵝洲濕地環(huán)境十分優(yōu)越，可還是隨著長江整體生態(tài)環(huán)境的下降而下降。比如支流以及長江沿岸線嚴重的堰塞和回水，棲息地破壞，通道堵塞，過度捕撈，擁擠的水上交通以及隨之而來的污染，導航及通訊帶來的噪音。

3.人為破壞。在去天鵝洲保護區(qū)調(diào)查時，我發(fā)現(xiàn)同行的有些旅客將吃剩的包裝

袋隨地亂丟，隨意踐踏草坪，更有甚者，有人為了看麋鹿清楚些，離麋鹿過余接近，嚴重惱亂麋鹿正常的棲息。

四.從中獲得的學習和啟發(fā)

首先，我從這次掉查中發(fā)現(xiàn)：我國的整體環(huán)境不容樂觀，隨著生態(tài)環(huán)境的破壞，許多物種都處在瀕臨滅絕的邊緣。我忠誠的希望國家和社會各界高度重視我們的環(huán)境，花更多的錢在環(huán)保上，使我們的后代能開心的在野外，而不是在博物館，看見許多古老的物種。

其次，我們生存在這個地球上，每個物種都有自己生存的權利。人類并不比動物優(yōu)越多少，動物同樣需要有自己的生存空間，人類不應該因為自己的私欲而破壞和殺戮。

目前，全國環(huán)境成下降趨勢，作為環(huán)境專業(yè)的一名學生，我應該好好學習專業(yè)知識，提高各方面知識，為我國的環(huán)保事業(yè)做出自己的貢獻。

2008年2月23日

第三篇：物業(yè)管理論文

《物業(yè)管理》課程考查

名稱 —————————————————— 姓名 —————————————————— 學號 —————————————————— 專業(yè) —————————————————— 年級 —————————————————— 班級 —————————————————— 指導教師 ——————————————————

東南大學成賢學院土木工程系

年月

物業(yè)管理行業(yè)存在的問題及發(fā)展對策研究

02207141戴佳清

摘要： 我國物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。但物業(yè)管理同時也存在著問題, 其突出表現(xiàn)為物業(yè)管理不到位, 缺乏為顧客創(chuàng)造價值的服務精神。物業(yè)管理存在的種種問題有著深層的潛奪因素, 追根溯源, 可以歸結為下面原因: 首先是制度因素。其二是企業(yè)文化與組織結構障礙瓶頸。因此, 物業(yè)管理企業(yè)提高競爭力,必須對癥下藥。首先，要建立現(xiàn)代企業(yè)制度。在建立現(xiàn)代企業(yè)制度的過程中, 物業(yè)管理企業(yè)也應當按照: 產(chǎn)權清晰, 權責分明, 政企分開, 管理科學等現(xiàn)代企業(yè)制度建立的原則, 建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營機制。第二是建立以顧客為中心的企業(yè)文化。為顧客提供滿意的產(chǎn)品和服務經(jīng)營文化理念。最后, 創(chuàng)建以客戶為中心物業(yè)管理流程。

關鍵詞： 物業(yè)管理 現(xiàn)代企業(yè)制度 企業(yè)文化 客戶關系管理

Property management industry problems and

development countermeasures

Student No.02207141Name Jiaqing Dai

Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of

customer relationship management

今年來，我國物業(yè)管理行業(yè)進入了一個迅速發(fā)展的時期。但同時，由于多方面因素的制約，行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了一系列問題，使得物業(yè)管理行業(yè)一直“沒長大”。筆者認為，物業(yè)管理行業(yè)的當務之急是需要通過立法，完善制度等措施給物業(yè)管理行業(yè)正本清源。

。物業(yè)管理概括

物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮。然后，我國物業(yè)管更遠論是理論建設還是實踐控索，都遠遠滯后于城市的建設與發(fā)展，特別是在實際運作中，由于現(xiàn)代新型建筑材料的應用，環(huán)保建筑、生態(tài)建筑、信息建筑、智能建筑的產(chǎn)生，更在發(fā)展水平上拉開了現(xiàn)代城市建筑與物業(yè)管理的差距。

1.1 物業(yè)管理的基礎理論

1）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不肥破壞。物業(yè)管理企業(yè)的首要任務之一，就是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞。按照規(guī)章制度，制止各種違章行為，禁止私搭亂建，督促指導業(yè)主和使用人執(zhí)行城市規(guī)劃法。（2）房屋裝修監(jiān)督管理。物業(yè)管理公司應加強對裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設計圖紙或作為是否構成對物業(yè)結構、墻面、樓板等的損害，派員巡視施工現(xiàn)場，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應及時勸阻并督促其改正。（3）房屋的維護與修繕。房屋的維護與修繕是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，是常規(guī)必服務與管理的主要內(nèi)容。對房屋維護和修繕時，應該依照國家規(guī)定的維修規(guī)范和行業(yè)標準，制定修繕計劃和方案，在確保房屋建和用房安全適應用戶使用的前提下，盡量做到少投入多產(chǎn)出，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。(4)設備、設施的管理用維修養(yǎng)護。房屋設備與設施管理，是開放性的管理，也是技術含量較高的管理，管理的好壞直接反映物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和企業(yè)形象，從而影響著企業(yè)效益。(5)安全保衛(wèi)與消防。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)與消防工作，應該在公安部門和消防部門的指導和配合下，根椐用戶的需要雇請保安人員履行安全保衛(wèi)職責。(6)保潔管理。在物業(yè)管理區(qū)域中，整齊清潔優(yōu)美的環(huán)境，會給人帶來舒適感，因而清潔優(yōu)美成了物業(yè)區(qū)域文明程度的象征。保潔工作的重心，是治理“臟、亂、差”，而“臟、亂、差”卻具有多發(fā)性、傳染性和頑固性的特征。（7）環(huán)境保護。環(huán)境保護，是指以協(xié)調(diào)人與自然的關系，保障經(jīng)濟、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展為目的，以保護和改善生態(tài)環(huán)境，合理利用資源為主要內(nèi)容而實施的行政的、經(jīng)濟的法律的、科學技術的和宣傳教育的各種措施和活動的總稱。（8）綠化管理。物業(yè)管理企業(yè)要為住用人服務，對住用人負責，就要增強綠化意識，合理投入人力、物力、財力，經(jīng)常向住用人宣傳綠化的意義，加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，擴大綠地面積，養(yǎng)護綠地，提高綠地標準。（9）車輛管理。物業(yè)管理企業(yè)對住用人的車輛停車位置應當適當安排，現(xiàn)有停車場地要有序停放，沒有停車場地應該與有關部門協(xié)商新建或改建停車場。設置停車場應該因地制宜，經(jīng)濟適用，布局合理，保證安全。（10）綜合經(jīng)營服務。綜合經(jīng)營服務是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務方式。住戶需要就是綜合經(jīng)營的內(nèi)容，包括衣食、住、行、玩各個方面，醫(yī)療、體育、教育、通信、銀行無不是住用人的需要。

1.1.1 當前物業(yè)管理服務中的反映出來的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進展，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關系處理、物業(yè)管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難

以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業(yè)服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權利，導致業(yè)主對開發(fā)建設單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監(jiān)督把關作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權后，沒有按照合同認真提供物業(yè)服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運作不規(guī)范

長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當?shù)募?。機制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當?shù)匦惺棺约旱臋嗔?，難以發(fā)揮業(yè)主組織應有的作用。

（五）業(yè)主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據(jù)《中國物業(yè)管理》雜志的報導，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進行調(diào)查，物業(yè)收費率能達到80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費收費率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。

1.1.2 物業(yè)管理服務問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認識停留在計劃經(jīng)濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認識均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報》記者調(diào)查，西安市民對物業(yè)管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權益無法得到保障；86％的業(yè)主認為小區(qū)物業(yè)收費不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，同時認為業(yè)主無法行使屬于自己的權利；在參與調(diào)查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時召開業(yè)主大會，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對小區(qū)物業(yè)管理不滿時采取何種方式解決？”的調(diào)查項中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟，經(jīng)營管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項目面積較少，整體上很難達到規(guī)模經(jīng)營水平。

（三）行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓不足和各種上崗專業(yè)培訓流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人

員的誤區(qū)等，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。

1.1.3 物業(yè)管理解決問題的對策

一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業(yè)管理條例》突出了權在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業(yè)服務收費標準等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務費的制約等方面作出具體規(guī)定，以化解當前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強化政府監(jiān)管與指導，加強社會監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對包括物業(yè)項目報建、規(guī)劃設計、融資、開發(fā)、銷售全過程進行嚴格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業(yè)主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實際運作進行監(jiān)管的具體職責，提高監(jiān)管效率。

1.1.4 建立現(xiàn)代化物業(yè)管理（1）運用現(xiàn)代化管理方法，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑現(xiàn)代管理方法的特點主要有以下幾點：第一，科學性。即現(xiàn)代管理方法是以現(xiàn)代科學技術為基礎的，是系統(tǒng)論、控制論、信息論的具體應用。第二，定量性。現(xiàn)代管理方法一般建立在現(xiàn)代數(shù)學基礎之上，有越來越明顯的定量化趨勢。第三，完整性?，F(xiàn)代管理方法一般都較為完善，一般都有明確的目標、一定的制約條件、達到目標的程序和方法、良好的信息反饋等。第四，通用性?，F(xiàn)代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ABC管理法，不僅應用于庫存管理，而且還可應用于資金管理、人事管理等。第五，全面性。即現(xiàn)代管理方法應用范圍的全面性和所賴以產(chǎn)生的現(xiàn)代科學技術的全面性?，F(xiàn)代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對二者的管理。第六，智能性。即以電子計算機為手段?，F(xiàn)代管理方法與電子計算機輔助管理互相依存、互相配合現(xiàn)代管理方法的應用越來越多地以電子計算機為手段。現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務職能管理領域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業(yè)人員根據(jù)實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現(xiàn)代管理方法，便于有關部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應用，以便更好地發(fā)揮職能作用。可以采用如下現(xiàn)代化管理方法：1管理決策方法 2計劃管理法3物資管理法4理財方法

（2）提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關鍵。小區(qū)物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。小區(qū)物業(yè)微機管理的網(wǎng)絡化。計算機是一種自動、高速、精確地進行各種數(shù)據(jù)計算、數(shù)據(jù)處理的現(xiàn)代化電子設備。近年來，隨著我國小區(qū)物業(yè)管理的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理如何應用計算機全面開展小區(qū)物業(yè)的日常管理，已日漸成為人們的共識。實

踐證明，用微機管理小區(qū)物業(yè)，不僅可以提高時效，而且會加快小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化進程，使管理與服務實現(xiàn)良好的社會和經(jīng)濟效益，可以預見，以計算機為手段的小區(qū)物業(yè)管理，必將顯示出所具有的強大的生命力。

1.1.5 致謝

本文是在盛怡老師精心指導下完成的。盛怡老師以其嚴謹求實的治學態(tài)度、高度的敬業(yè)精神對我產(chǎn)生重要影響。同時，在此次論文中我也學到了許多了關于物業(yè)方面的知識。

參考文獻：

[1] 作者：賴淑華，朱文進刊名：小區(qū)物業(yè)管理制度與業(yè)主手冊出版時間：2005年01月出版社：廣東經(jīng)

濟出版社

[2] 作者：趙濤刊名：物業(yè)經(jīng)營管理出版時間：2006年04月出版社：北京工業(yè)大學出版社

[3] 作者：黃毅勤刊名：現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)會計實務出版時間：2006年01月出版社：民主與建設出版社

[4] 作者：趙凱刊名：物業(yè)公司組建與運作出版時間：2006年01月出版社：機械工業(yè)出版社

[5] 作者：胡運全刊名：物業(yè)管理概論出版時間：2006年01月出版社：華中科技大學出版社

第四篇：物業(yè)管理論文

淺談我國智能樓宇物業(yè)管理的現(xiàn)狀與前景

摘要：物業(yè)管理作為我國的新興服務業(yè)，進入中國市場不足10年的時間，發(fā)展確實異常迅猛的。經(jīng)過不斷的探索和實踐。其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著。但是，實踐過程中的矛盾和問題也在不斷出現(xiàn)。這是值得反省和深思的。本文在調(diào)查研究的基礎上，從我國智能樓宇物業(yè)管理的現(xiàn)狀：行業(yè)發(fā)展不健全物、企業(yè)自身存在問題、市場化程度不高進行分析，并且分析了我國智能樓宇物業(yè)管理的發(fā)展趨勢從：企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；⒐蓹嗷c市場化、職能化、網(wǎng)絡化、規(guī)范化、法制化的角度。

關鍵詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 問題 前景

人類開始邁入以數(shù)字化和網(wǎng)絡化為平臺的智能化社會，正在興起的智能化住宅小區(qū)建設熱潮反映和適應了國際社會信息化和智能化的發(fā)展要求，是 21 世紀的新概念住宅。智能化住宅小區(qū)為住戶提供了一種“以人為本”更加安全、舒適、方便、快捷和開放的智能化、信息化生活空間，從而區(qū)別于傳統(tǒng)的封閉式管理住宅小區(qū)：高墻、防盜門，出入小區(qū)進行嚴格登記，24 小時不間斷的保安巡邏的“高級監(jiān)獄”式的住宅小區(qū)。它依靠高科技手段，既實現(xiàn)了住宅小區(qū)的開放性，拆除了高墻、防盜門、減少或不用人工保安巡邏，又提高了住宅小區(qū)的安全性，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理運行的高效化、節(jié)能化和環(huán)?；Ｋ粌H已經(jīng)成為一個國家經(jīng)濟實力和科學技術水平的綜合標志之一，而且也是人類社會發(fā)展的必然趨勢。

但不可否認的是，在我國“智能建筑”這個詞出現(xiàn)的時間不會超過十年，短短的幾年間我國雖然在智能建筑方面有了一定的成就，但是伴隨著發(fā)展也出現(xiàn)了一定的問題，尤其在相應的物業(yè)管理方面存在的問題是我們不能忽視的。

一、我國智能樓宇物業(yè)管理的現(xiàn)狀

（一）、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全

1、各地政府行為略有偏差在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上來評價應該是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來它主要在于兩個方面：

首先，對于物業(yè)管理的認識還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經(jīng)濟部門體系中重要的一環(huán)、來看待，而是或多或少地把它視為一種“權宜之計”，所謂的權宜之計，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無遺，已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下，當?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕負擔，從實際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。其次，政府管理體制尚須改進。物業(yè)管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務對象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復雜的關系，這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現(xiàn)有的管理體制上看，物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領導管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)主管部門的職權范圍。

2、法律體系仍須完善

不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足!我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結構，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家 1

部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指導，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。

(二）、物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題

1、沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權不明，權責不清，不能獨立經(jīng)營運作

在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。主要是由于法規(guī)不完善導致業(yè)主（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權利責任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對物業(yè)管理的消費觀念不強以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務質(zhì)量不夠等因素造成的。

2、由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。

物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風平浪靜。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū):。業(yè)主把物業(yè)管理公司當成了小區(qū)的“政府”，凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如停車場收取5元的車位使用費，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟賠償。

3、由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導致物業(yè)管理的服務質(zhì)量不盡如人意。

由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務質(zhì)量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計劃經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產(chǎn)權人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障。

(三)、市場化程度不高

我國物業(yè)管理雖然是適應房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。

1、物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。

2、市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導價，建設單位補貼,多種經(jīng)營、以副補主。物業(yè)管理服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，直接導致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。

二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

（一）物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展

現(xiàn)在很多物業(yè)管理企業(yè)大包大攬，過分強調(diào)自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務公司的業(yè)務，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業(yè)服務公司無事可做。而根據(jù)國外物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業(yè)化公司去實施，一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。

當然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規(guī)?；慕?jīng)營作為堅強后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化的經(jīng)營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經(jīng)濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營。

（二）物業(yè)管理的股權化與市場化發(fā)展

目前，在一些經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，特別是沿海一帶，一批物業(yè)管理企業(yè)進行了經(jīng)營者員工持股制的試點，結果顯示優(yōu)勢明顯：一是理順了產(chǎn)權關系，增強了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營決策的獨立性與自主性；二是使經(jīng)營者、員工與公司以產(chǎn)權為紐帶結盟形成了牢固的利益共同體，增強了企業(yè)凝聚力；三是將一部分消費資金籌集并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的生產(chǎn)資金，以增強企業(yè)的經(jīng)濟實力。總而言之，企業(yè)的綜合實力增強了才有資本參與市場競爭?？梢灶A料，采取股權化將是對目前改變企業(yè)資金不足、力量不強的一個重要方式。

同時，股權化也是企業(yè)走向市場化的一個步驟。另外，隨著政府對物業(yè)管理認識的進一步深入，會更加深刻地認識到由社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費，這本身就是市場經(jīng)濟產(chǎn)物，管理者與業(yè)主的關系不是以前的計劃經(jīng)濟下的行政管理關系，而是市場經(jīng)濟體制下的經(jīng)濟民事關系，真正保護物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對物業(yè)管理行業(yè)的一些約束行為，如物業(yè)管理費將會收支價格開放，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身實力與業(yè)主協(xié)商，達成一致的收費標準，使企業(yè)盡快扭虧，提高社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，從而培養(yǎng)企業(yè)自身的造血功能，加速了企業(yè)的市場化進程。

（三）智能樓宇物業(yè)管理的職能化與網(wǎng)絡化發(fā)展

近些年來，中國大步跨入了信息化的社會，人們的工作、生活與通信、信息的關系是越來越密切了。信息化社會在改變我們生活方式和工作習慣的同時，也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)，隨著市民生活水平的提

高，人們居住環(huán)境的要求不斷升級，希望有一個舒適、安全、便捷的家，智能化小區(qū)自然就成為21世紀建筑發(fā)展的主流。

當然，在目前信息技術未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問題，但這種趨勢是不可能避免的，物業(yè)管理的智能化主要體現(xiàn)在以下幾個方面：防盜系統(tǒng)的設置；照明控制系統(tǒng)的完善；樓宇設備自控系統(tǒng)的處理；公共廣播系統(tǒng)；小區(qū)管線系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)；家庭智能化等方面。

這些智能化配套設施逐漸地進入社區(qū)，不同的智能化設施可能關系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作，同時又與每一住戶日常生活息息相關，如何充分高效地利用這些設施為住戶服務？如何將社區(qū)中的需求與系列基礎設施的功能統(tǒng)一起來？這就要求物業(yè)物業(yè)管理實現(xiàn)網(wǎng)絡化，以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統(tǒng)一。網(wǎng)絡化的管理突破了所有的門坎，可以實現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據(jù)小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業(yè)管理價格。

（四）智能樓宇物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開政府的支持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學、合理、系統(tǒng)的政策體系，由于認識到物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設管理中的地位和作用，政府肯定會繼續(xù)為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供強有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

那么，政府的規(guī)范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實現(xiàn)法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關部門也在進行著積極的努力，以《物業(yè)管理條例》中，我們就可以看出國家是對物業(yè)管理的法制化建設發(fā)展相當重視的。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會迎來它輝煌的未來！

參考文獻

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第五篇：物業(yè)管理論文

相互依賴、共存共榮的“母子關系”

——論房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關系物業(yè)管理不僅作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，而且更重要的是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務方式?？梢哉f，兩者是一種相互依賴、共存共榮的“母子關系”。物業(yè)管理行業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的依賴性。

作為從房地產(chǎn)行業(yè)派生出來的“下游”產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)有著千絲萬縷的密切聯(lián)系。廣深兩地80%以上的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的二級子公司，全國三大物業(yè)管理品牌中海、萬科、金地，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬的二級子公司。

銷售房屋不同于一般商品的銷售，良好的售后服務不亞于房屋本身，房屋的售后服務實際就是物業(yè)管理。由于我國物業(yè)管理起步不久，專業(yè)化、市場化經(jīng)營尚未成熟，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)這種“兒子為父親”打工的關系將在一定時間內(nèi)存在。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把宣傳企業(yè)理念、塑造企業(yè)形象的突破點定在物業(yè)管理上是一種明智之舉。

物業(yè)管理“服務性”的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營方針是“保本微利，服務社會”，不能以牟取高額利潤為目的，是許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金，談何經(jīng)營、服務？從現(xiàn)在先進的物業(yè)管理企業(yè)中我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運用名牌優(yōu)勢擴大經(jīng)營服務范圍，形成規(guī)模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障。

因此，名牌物業(yè)管理，已成為由長期穩(wěn)定的高質(zhì)量、好服務所形成的為廣大消費者所喜愛并樂于接受的物業(yè)。而物業(yè)管理名牌戰(zhàn)略就是企業(yè)為創(chuàng)立名牌物業(yè)管理，根據(jù)自身條件和市場及社會形勢所制定的長遠的、帶有根本性行為的綱領或方案。它包括三方面內(nèi)容：完備的企業(yè)內(nèi)部管理體系，高水平、全方位的服務體系及高效的經(jīng)營策略。物業(yè)管理實施名牌策略不僅是居民的需求，也是開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展的需要。按照市政府關于企業(yè)主輔分離房產(chǎn)移交工作的有關規(guī)定，主輔分離房產(chǎn)的接交工作正如火如荼地開展著。隨著大量企業(yè)房產(chǎn)移交工作的完成，各項管理工作也擺上了日程。物業(yè)管理是住宅小區(qū)管理發(fā)展的主要趨勢，主輔分離房產(chǎn)管理的滯后性、特殊性嚴重阻礙了管理工作推進。如何實行行之有效的物業(yè)管理模式，如何使主輔分離房產(chǎn)的管理工作走向正軌，是亟待解決的難題。

一、主輔分離房產(chǎn)存在的問題

主輔分離房產(chǎn)是指從國有大中型企業(yè)分離出，由房產(chǎn)管理部門接收，實行系統(tǒng)化、專業(yè)化管理的房產(chǎn)。實行委托經(jīng)營，獨立建帳，獨立核算的管理原則。主輔分離房產(chǎn)受歷史原因、管理體制及自身特點的影響，存在諸多問題。

1、房屋設施嚴重老化，維修欠賬多。主輔分離房產(chǎn)大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，樓齡相對較長，回報率已出現(xiàn)負值。盡管這部分房產(chǎn)接管后要進行綜合維修，但只能改善基本功能，無法從本質(zhì)上徹底解決，給日后的管理工作帶來困難。

2、房產(chǎn)管理資料不健全，管理不到位。主輔分離房產(chǎn)普遍存在管理混亂，各類管理資料的不完善，給正常的房屋修繕和管理工作帶來困難，特別是《土地使用證》、《房屋所有權證》 “兩證”不全，也嚴重阻礙了接管工作的順利進行。

3、住戶與原單位矛盾突出，管理難度大。除產(chǎn)權單位房產(chǎn)管理不到位外，拖欠職工工資及福利等問題，加大了矛盾，都給接管后的各項管理工作設置了障礙，增加工作難度。住戶對原產(chǎn)權單位的不滿，很有可能轉(zhuǎn)嫁給現(xiàn)管理單位，特別是涉及物業(yè)收費問題，會出現(xiàn)大范圍拒交現(xiàn)象。

二、主銷分離房產(chǎn)的特點

1、主輔分離房產(chǎn)屬于自建自管或委托代管形式，福利性強。

2、主輔分離房產(chǎn)是在特定的條件下，由行政劃撥方式轉(zhuǎn)移的產(chǎn)權和管理關系，政策性強，缺乏市場競爭機制。

3、住戶自主意識差，對物業(yè)管理缺乏認知。

三、主輔分離房產(chǎn)的物業(yè)管理內(nèi)容

基于主輔分離房產(chǎn)的特點，要使其完全實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理，真正與市場接軌，必須做好相應的輔助引導工作。

1、加大綜合維修、整治力度，實行差別管理。主輔分離房產(chǎn)分零散戶和成型的獨立式住宅小區(qū)。大中型企業(yè)分離出的獨立住宅小區(qū)，樓房的住用功能，環(huán)境空間嚴重破壞，就需要進行大范圍的綜合維修和小區(qū)環(huán)境整治工作，達到“綠、靜、美、安”，還住戶一個清新的生活空間，也是實行物業(yè)管理的重要前提條件。

2、加強輿論引導，培養(yǎng)住戶物業(yè)管理意識。主輔分離房產(chǎn)長期受產(chǎn)權單位不正規(guī)的管理，致使住戶對房產(chǎn)管理認識較深，對物業(yè)管理概念膚淺。成立小區(qū)業(yè)主管理委員會，充分發(fā)揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做好物業(yè)管理工作，體現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)與自治管理相結合的優(yōu)勢。讓住戶真正進入角色，成為管理的主人。

3、提高管理服務水平，加強社區(qū)文化建設。作為物業(yè)管理的推行者，自身素質(zhì)、思想觀念及服務水平將影響物業(yè)管理的層次。因此要提高管理隊伍的整體素質(zhì)應對主輔分離特殊的物業(yè)管理。

物業(yè)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的促進和推動。

它在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段、不同層面都起到不同的作用。

第一，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品差異減小，服務成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。在房地產(chǎn)質(zhì)量普遍提高的條件下，名牌的有無將成為購房者的首選，它能帶給人們更多的物質(zhì)享受和心理滿足。這種美譽的廣泛體驗與傳播，又會吸引更多的消費者前往購買，這就會使物業(yè)在市場中賣得快、賣得多、賣得貴。正如深圳萬科房，以創(chuàng)立名牌物業(yè)管理作為突破口，樹立良好的信譽，如今其名下的物業(yè)比同等地段、同等規(guī)格的房產(chǎn)賣價高出500~1000元/平方米。因此，名牌物業(yè)管理能夠在提高市場覆蓋率、加快資金周轉(zhuǎn)、提高利潤率方面，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。名牌的物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務領域的堅實基礎。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必須不斷開發(fā)新的物業(yè)，占據(jù)新的市場。而新的物業(yè)要在市場中打開局面，往往要經(jīng)歷一段較長的過程。其間，需要投入大量人力、物力、財力進行廣泛的宣傳。因為任何消費者都不會貿(mào)然花費一打筆錢去購買一無所知的物產(chǎn)。但如果這個過程換成是名牌物業(yè)管理的組合擴展，情況則會大不一樣。因為名牌在消費者心中具有很高的知名度、美譽度和信任度，因此，用名牌的物業(yè)管理來帶動新開發(fā)的物業(yè)，可大大降低消費者的抵御心理，從而縮短消費者認識新物業(yè)的時間，為盡快打開市場掃除障礙。上海錦江集團錦江物業(yè)管理公司從1985年受托管理上海第一幢甲級寫字樓起，就把創(chuàng)立名牌作為宗旨，把現(xiàn)代酒店管理的先進經(jīng)驗引入物業(yè)管理。這種獨具特色的經(jīng)營風格與超前的經(jīng)營思路，使其在高檔物業(yè)管理中樹立了良好信譽。在這美譽帶動下，錦江集團名下物業(yè)取得不錯的經(jīng)營業(yè)績。

第二，母子關系：母公司的精心設計和施工，以及子公司的傾力管理投入，最終形成的市場效益就是共同提升兩公司的企業(yè)品牌和經(jīng)營業(yè)績。共同的市場目標和服務客戶使二者形成了房地產(chǎn)生產(chǎn)銷售和管理服務完整產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條上的兩個環(huán)節(jié)，一條旨在把房地產(chǎn)業(yè)做大做強的地紐帶把母子公司緊密地連接在一起。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務于房地產(chǎn)公司在市場競爭和發(fā)展戰(zhàn)略密切相關，她所采取的物業(yè)管理服務舉措，既達到了提升母公司在房地產(chǎn)市

場的競爭優(yōu)勢的目的，又建立了子公司在物管行業(yè)的品牌形象，形成了做大物業(yè)市場的核心能力，可謂母子雙贏。

社區(qū)文化是我國物業(yè)管理的一大特色，也是社會主義精神文明建設的重要內(nèi)容。通過開展積極向上的文化活動，可以陶冶人們的情操，提高人們的服務意識，發(fā)揮產(chǎn)權人、使用人自治管理小區(qū)的作用，自覺同物業(yè)管理公司一道創(chuàng)建環(huán)境更優(yōu)雅、更舒適、更文明、更安全的居住小區(qū)。加強社區(qū)文化建設，營造豐富的文化氛圍。從人性化角度出發(fā)塑造，以超前性的文化視角，寧靜、祥和的文化氛圍為住戶提供蘊含深刻的文化、情感內(nèi)涵的生活空間。