第一篇：物業(yè)管理論文——學(xué)生公寓物業(yè)管理化

學(xué)生公寓物業(yè)管理化 ——×××××××××（小三號，宋體）

學(xué) 生：XXX

(東方科技學(xué)院工程管理三班，學(xué)號2011XXXXXXXX)

摘 要：物業(yè)管理是一個集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程，是高校后勤社會化改革的主要產(chǎn)物，目的是更好的發(fā)現(xiàn)并滿足高校師生的各類需求。目前，隨著各個高校的擴(kuò)招與高校學(xué)生公寓出現(xiàn)的種種問題，由此看來，將小區(qū)物業(yè)管理模式引入高校是解決高校宿舍、公寓管理不當(dāng)?shù)膬?yōu)選方式，但因高校物業(yè)自身的特點(diǎn)以及高校體制決定，社會的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管高校物業(yè)管理存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文主要圍繞這一點(diǎn)做淺顯的探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 高校 學(xué)生公寓 風(fēng)險(xiǎn)

Abstract：Property management is a set of management, operation, service as one of the systems engineering, it is the Logistics Socialization Reform of the main product, the purpose is to better identify and meet the various needs of college students.Now, with each university's enrollment and college student apartments for the problems, it is apparent, the residential property management into the college is to solve the college dormitory, apartment mismanagement preferred mode, but the university and the university's own characteristics of property regime decided to take over the community property services business, there are many risks university property management.This paper mainly made plain around this point discussed.Key word：Property management；university；dormitory；risk

我國高校后勤社會化是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下高等教育一項(xiàng)帶有全局性意義的重大改革，它對于促進(jìn)高等學(xué)校辦學(xué)模式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)高等學(xué)校內(nèi)部管理體制改革，促進(jìn)高等教育事業(yè)持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。改革的實(shí)質(zhì)是將社會主義市場經(jīng)濟(jì)引入高校后勤領(lǐng)域。始于1999年的高校后勤社會改革，是中央6部委頒布《關(guān)于進(jìn)一步加快高等學(xué)校后勤社會化改革的意見》以后再全國全面鋪張開的。經(jīng)過十幾年的努力，我國高校后勤社會化改革取得了巨大的成效，全國共新建與改建大學(xué)生公寓6000萬平方米，新建與改建大學(xué)生食堂800多萬平方米，初步解決了高等教育規(guī)模擴(kuò)展中的瓶頸制約問題。但是，隨著形勢的發(fā)展，高校后勤社會化改革也存在一些難以回避的現(xiàn)實(shí)矛盾，需要我們直面正視。

一、新時期的高校后勤物業(yè)管理的新思路

（一）、樹立“人本”意識，提供貼心服務(wù)

后勤實(shí)體是以人為本，為師生提供個性化、人文化和特色化的服務(wù)，在辦事程序、服務(wù)程序、操作程序等方面均能做到規(guī)范管理、易于操作、簡便快捷、熱情周到、體現(xiàn)人本的經(jīng)營和服務(wù)理念，做到以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得師生們的支持，以貢獻(xiàn)謀得企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)師生對后勤物業(yè)管理服務(wù)的信任度和滿意度。

例如學(xué)生公寓的管理說到底是對學(xué)生的管理，以學(xué)生為中心，為學(xué)生服務(wù)的管理?！耙磺袨榱藢W(xué)生，為了學(xué)生一切”是實(shí)現(xiàn)學(xué)生公寓有效管理的根本目的。尊重學(xué)生、關(guān)愛學(xué)生、依靠學(xué)生、教育學(xué)生、幫助學(xué)生是進(jìn)行學(xué)生公寓有效管理的基本內(nèi)容。根本目的的實(shí)現(xiàn)和基本內(nèi)容的實(shí)施，關(guān)鍵是靠宿舍值班員作用的發(fā)揮。在實(shí)際工作中，要突出“以人為本”，以學(xué)生為中心，積極倡導(dǎo)“人性化”的管理。要求每一位員工要關(guān)心學(xué)生、愛護(hù)學(xué)生，做學(xué)生的知心人，真正做到“管物”與“育人”相結(jié)合。在學(xué)生公寓的供電時間上，以樓為單位讓學(xué)生自己選定供電時間；值班員始終保持學(xué)生公寓設(shè)備、設(shè)施完好，適時調(diào)整供電時間，以便滿足學(xué)生的需求，讓學(xué)生滿意；在學(xué)生復(fù)習(xí)考試和解決學(xué)生生活困難方面，值班員想方設(shè)法騰出房間來，并延長開燈時間，解決學(xué)生復(fù)習(xí)問題；在學(xué)生公寓太陽能熱水供應(yīng)時間也隨時進(jìn)行調(diào)整，部分公寓安裝投幣洗衣機(jī)，解決學(xué)生用熱水和自助洗衣問題。值班員在做好“人性化”管理的同時，十分注重學(xué)生行為規(guī)范的自我養(yǎng)成。如召集學(xué)生成立樓管會；設(shè)立“免檢”宿舍等，充分發(fā)揮學(xué)生自我管理、自我服務(wù)、自我教育的作用。積極聽取住宿學(xué)生的意見，不斷改善服務(wù)方式。堅(jiān)持“以人為本”的思想，突出“人性化”管理，贏得了學(xué)生的理解和支持。

（二）、樹立品牌意識，強(qiáng)化質(zhì)量管理

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過規(guī)范的市場運(yùn)作、精心嚴(yán)密的管理、細(xì)致周全的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。特別是，高校后勤物業(yè)也有別于社會其它類型物業(yè)的地方，具有教育性、功能統(tǒng)一性的特點(diǎn)。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過程中必須遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實(shí)現(xiàn)良好、和諧的統(tǒng)一。但不管怎樣，專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化的運(yùn)作仍是構(gòu)成物業(yè)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵性因素，在構(gòu)建和完善高校后勤物業(yè)管理先進(jìn)模式的過程中，必須要重視培育以專業(yè)為主的企業(yè)核心競爭力，這是高校后勤物業(yè)管理企業(yè)的立足之本和發(fā)展之源?；谶@些思考，現(xiàn)在很多高校后勤物業(yè)管理企業(yè)開始在怎樣推進(jìn)專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化管理上下工夫，以盡量縮小與其他社會物業(yè)管理品牌高水準(zhǔn)管理的差距，不斷積累與高水準(zhǔn)物業(yè)管理抗衡的資本。

（三）、樹立服務(wù)意識，做好全方位服務(wù)

物業(yè)公司的管理服務(wù)與原來學(xué)校自己管理自己監(jiān)督有很大差異，提到監(jiān)管必然會聯(lián)系到“管與被管”這個對立關(guān)系。其實(shí)，若將觀點(diǎn)轉(zhuǎn)變，角色轉(zhuǎn)換，也會產(chǎn)生另一種效果。讓更多的服務(wù)代替監(jiān)管，讓學(xué)生轉(zhuǎn)換成“業(yè)主”，用多種更容易讓學(xué)生接受的方式服務(wù)學(xué)生。

高校后勤物業(yè)管理的好與壞，全方位的服務(wù)很重要。服務(wù)的前提是態(tài)度，良好的服務(wù)態(tài)度要做到“四心”，即誠心、熱心、耐心、細(xì)心。服務(wù)行為做到“四勤”，即眼勤、嘴勤、手勤、腿勤。工作中，積極倡導(dǎo)“親情化”服務(wù)。針對學(xué)校大、分布廣的特點(diǎn)，設(shè)立24小時服務(wù)熱線，及時為學(xué)校師生排憂解難；在學(xué)校上、下課，教職工上、下班，進(jìn)出宿舍樓及住宅小區(qū)高峰時段，開展“立崗”、“微笑”迎送服務(wù)，既樹立了企業(yè)服務(wù)形象，又增強(qiáng)了師生與員工之間的親和力；員工的“友情提醒”、“溫馨提示”，從細(xì)微之處給學(xué)校師生以關(guān)愛；與同學(xué)們一道積極參與學(xué)校的文化活動，共辦黑板報(bào)； “知心阿姨”、“知心大叔”的特色服務(wù)，消除了同學(xué)們的許多“郁悶”和煩惱，化解了不少心理矛盾；學(xué)生感冒了，值班員熬上一鍋姜湯，遞到學(xué)生面前，會使學(xué)生充滿了感激之情。這些“親情化”的服務(wù)，給師生以情感和心理方面的溝通、理解、鼓勵和支持，為學(xué)生教育管理起到了一種“以情感人,以情動人”的效果。

（四）、樹立主人翁意識，增強(qiáng)員工歸屬感

物業(yè)管理公司與學(xué)校是契約關(guān)系，是按合約履行職責(zé)，定期聘用，但這種契約關(guān)系極易誘發(fā)短期行為，原來從事學(xué)生后勤管理的工作人員是學(xué)校內(nèi)部職工，是“自己人”，而現(xiàn)在聘請的物業(yè)管理公司是“外人”，若雙方具備這種思想，在平時的工作中容易產(chǎn)生隔閡，引發(fā)矛盾，甚至糾紛。因此，物業(yè)管理公司必須要擺脫這種“尷尬”身份，正確地樹立主人翁意識是很有必要的，這就要求我們樹立“以校為家”的思想，確定長期戰(zhàn)略目標(biāo)，并加強(qiáng)溝通與交流首先，要加強(qiáng)員工的職業(yè)道德修養(yǎng)，強(qiáng)化“愛崗敬業(yè)”精神，要求每個員工從我做起，從點(diǎn)滴做起，切實(shí)提升和優(yōu)化我們的管理水平和服務(wù)水平，真正做到“管理育人、服務(wù)育人”。

（五）、樹立責(zé)任意識，強(qiáng)化制度建設(shè)

具備強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感是高校后勤物業(yè)管理的又一要素。對于自己所轄范圍內(nèi)及有利于校方利益的，出現(xiàn)問題不能推諉，要有勇于承擔(dān)責(zé)任的雅量。同時，要做到“事事有人管，人人有事做”，建立總經(jīng)理到員工層層落實(shí)崗位責(zé)任制，認(rèn)真貫徹落實(shí)物業(yè)公司與學(xué)校各項(xiàng)工作的精神以及各類各項(xiàng)規(guī)章制度，提高全體員工的從業(yè)素質(zhì)。這就要求物業(yè)公司必須具備一整 套切實(shí)可行、操作性強(qiáng)、人性化的制度來進(jìn)行科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理。

任何管理都是由人去執(zhí)行的。管理的形式是組織機(jī)構(gòu)與崗位分工，無論是決策層、或職能層、或操作層都具有“管”和“被管”的雙重身份。管理的核心是“人管人”，包括管自己，再通過人去管物；管理的依據(jù)是“理”，即“理管人”，不論分工如何，任何人都要服從理，理為大，而不是人為大，“管而有理”才能管好。越是上級越要嚴(yán)謹(jǐn)，要有“敬事而信，節(jié)用而愛人”的精神和品格，才能真正做到“以理行管”。

二、問題與解決辦法

（一）、高校物業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致的服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及對策

高校物業(yè)是保證高校正常的教學(xué)和科研活動及廣大師生生活活動順利進(jìn)行的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，具有使用人員多、使用頻率高、服務(wù)要求雜等特點(diǎn)。例如教學(xué)樓是開展正常教學(xué)和學(xué)習(xí)活動的必備場所，一般要保證有課的時候上課，沒課的時候兼作學(xué)生的自習(xí)教室，因此使用頻率極高；學(xué)生宿舍不僅是學(xué)生休息的場所，更是他們?nèi)粘Ｉ詈颓楦薪涣鞯闹匾獔鏊?，學(xué)生思想文化和價(jià)值觀的形成、學(xué)生自我教育和相互影響也都受宿舍環(huán)境影響。教職工住宅雖然建在校園，但也是城市住房的組成部分，其主要居住人員都是高校教職工，其文化素質(zhì)較高，對物業(yè)管理的要求也比較高。另外，還有高校的校園環(huán)境也不同于一般的物業(yè)，校園環(huán)境也是教育的一個課堂，學(xué)生可以通過校園環(huán)境獲得更多的有利人生觀的歷史與現(xiàn)實(shí)等各種文化信息，因此，對校園的要求除了要有花草樹木等自然景觀外，還要有人為景觀。

在高校物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但要承擔(dān)對物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)和修繕以及維護(hù)校園安全和衛(wèi)生的任務(wù)，還有更重要的就是要承擔(dān)對師生服務(wù)和對學(xué)生教育的任務(wù)。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須了解廣大師生的物質(zhì)需求和心理需求，要有高度的責(zé)任心，盡一切努力把服務(wù)工作做好，否則就會出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量上的風(fēng)險(xiǎn)。如對學(xué)生宿舍的管理就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員必須熟悉大學(xué)生的心理、生理特征,也要求自身有較高的素質(zhì)，這樣才能與大學(xué)生進(jìn)行溝通，減少當(dāng)學(xué)生不按規(guī)定使用公共設(shè)備時產(chǎn)生的矛盾，做好相關(guān)的處理工作。

另外，由于大學(xué)生正處青春期，做事可能不計(jì)后果，因此在對宿舍、校園等環(huán)境的管理上，高校的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須有能力制定各種應(yīng)急預(yù)案，遇到突發(fā)事件才能迅速、正確處理，比如解決學(xué)生之間的沖突，平時也要將校園的環(huán)境建設(shè)與文化建設(shè)相結(jié)合，潛移默化加強(qiáng)對學(xué)生的管理。

（二）、關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)及對策

在社會的物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是提供安全保衛(wèi)、綠化保潔、設(shè)施維護(hù)等常規(guī)性服務(wù)，平時主要協(xié)調(diào)的關(guān)系就是業(yè)主委員會或特定業(yè)主。但在高校物業(yè)管理中，除了基本的物業(yè)職責(zé)外，還要承擔(dān)對學(xué)生的教育功能，其涉及的關(guān)系除了物業(yè)直接的使用者廣大師生外，還有校方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須同時處理好與校方、廣大師生的復(fù)雜關(guān)系，才能保證物業(yè)管理與服務(wù)的順利進(jìn)行。

首先，高校物業(yè)管理要受校方“命令式”、“指令式”的行政管理制約，難以與市場化的服務(wù)真正接軌。在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面，是由校方根據(jù)學(xué)校的總撥款而定，不能執(zhí)行行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，有時只片面地講社會效益，而不是經(jīng)濟(jì)效益，這種管理體制關(guān)系會使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

其次，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與廣大師生的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。由于高校物業(yè)服務(wù)的直接對象是廣大師生，因此，師生的滿意程度至關(guān)重要。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻是與學(xué)校的代表機(jī)構(gòu)或管理部門簽訂物業(yè)服務(wù)合。從師生滿意的角度來講，有時高校的代表機(jī)構(gòu)或管理部門并不能完全代表師生，這樣就導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理與服務(wù)于師生要求存在著一定的差異性，這些差異性會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)形象風(fēng)險(xiǎn)。

因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為避免上述關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)必須采取必要的防范措施。一是要與校方和師生多溝通，明確需求；二是要盡量細(xì)化服務(wù)合同內(nèi)容；三是要有責(zé)任和奉獻(xiàn)精神，在強(qiáng)調(diào)高校物業(yè)管理成本的經(jīng)濟(jì)效益同時不能忽略教育這一特殊屬性，要具備創(chuàng)造社會效益的行為和能力。

（三）、管理經(jīng)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及對策

管理經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。高校物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)主要來源于學(xué)校撥付的物業(yè)管理費(fèi)和其他服務(wù)性費(fèi)用。目前，隨著各高校的擴(kuò)招，對教育投入的加大，很多學(xué)校對陳舊的設(shè)備設(shè)施維護(hù)和改造經(jīng)費(fèi)不能到位，一些設(shè)備設(shè)施已經(jīng)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，如果由社會的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)，學(xué)校就更不愿意對陳舊的設(shè)備設(shè)施投入足夠的維護(hù)、改造經(jīng)費(fèi)；另外，還有很多學(xué)校的物業(yè)已經(jīng)進(jìn)入維修階段，與大量的維修工作相比，房屋維修資金也比較緊張；與此同時，人工費(fèi)、材料費(fèi)成本也逐漸加大，給原本就微利的物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更大的壓力。管理經(jīng)費(fèi)的匱乏會使物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

為了樹立良好的企業(yè)形象，保證師生的正常需要和供應(yīng)，接管高校物業(yè)的企業(yè)在管理經(jīng)費(fèi)有限的條件下，必須提高服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)服務(wù)意識、履行服務(wù)承諾，在簽訂服務(wù)合同是，對當(dāng)年不能完成的設(shè)備設(shè)施改造的項(xiàng)目要明確提出，不能為了接管而無原則妥協(xié)；在企業(yè)管理的內(nèi)部，要強(qiáng)化管理職能，避免低層次上重復(fù)勞動。

另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以吸收教師、學(xué)生參與物業(yè)的管理與服務(wù)，比如，成立大學(xué)生后勤服務(wù)社，由他們直接提供學(xué)生生活的服務(wù)，這樣既可以給學(xué)生提供勤工助學(xué)的機(jī)會，也可以降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工成本，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與大學(xué)生、教師的溝通，減少由于矛盾產(chǎn)生的解決成本。

三、結(jié)束語

隨著高校后勤“社會化”不斷推進(jìn)，越來越多的高校物業(yè)將從高校的管理體系中剝離出去。一方面，多數(shù)高校成立了后勤集團(tuán)或后勤物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但因受政策和條件制約，學(xué)校成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本不具規(guī)模，另一方面，由于高校物業(yè)服務(wù)對象是教師和學(xué)生，基本上是同一的單純知識型層次，較比普通物業(yè)層次更為簡單，有利于開展針對性的服務(wù)，因此，社會物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管高校物業(yè)具備了較大優(yōu)勢。但從以上不完全的角度也應(yīng)該看到，高校物業(yè)具有特殊屬性，接管存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)慎重選擇時機(jī)。

參考文獻(xiàn)

[1]檀坤華.21世紀(jì)大學(xué)生公寓發(fā)展趨勢與展望.中國高校后勤研究，2001年第2期

[2]程振華.學(xué)生公寓建設(shè)應(yīng)以“學(xué)生為本”.中國高校后勤研究，科學(xué)管理.2003年第5期

[3]邊洪鑫 于海濤 張鵬飛.新形勢下的學(xué)生公寓管理模式探討.長春醫(yī)學(xué).2007年第五卷第一期

[4]王宗祥.探索富有特色的學(xué)生公寓管理模式.正德學(xué)院學(xué)報(bào).2007年6月第5卷第1期 ［5］謝希鋼.物業(yè)管理概論［M］.上海：上海交通大學(xué)出版社，2007.［6］黃安永.物業(yè)管理實(shí)務(wù)［M］.北京：中國建材工業(yè)出版社，1999.［7］宋德民.談中國高校后勤社會化改革［J］.中國院校后勤信息，2005，（9）.［8］郭宗逵.物業(yè)管理［M］.北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007.［9］王旭東，潘望遠(yuǎn).高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢［J］.高校后勤研究，2006，（2）[10]謝凱．寫字樓物業(yè)管理[M] 廣州：廣東人民出版社，2002． [11]謝凱．商場物業(yè)管理[M] 廣州：廣東人民出版社，2002． [12]謝凱．小區(qū)物業(yè)管理[M] 廣州：廣東人民出版社，2002． [13] 王秀云．物業(yè)管理概論[M] 北京：高等教育出版社，2003． [14]陳友銘．物業(yè)管理[M] 北京：高等教育出版社，2003．

[15]董傅年．社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理[M] 北京：高等教育出版社，2003．

[16]顏真，楊吟．物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析[M] 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002． [17]楊國龍．物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，1997．

[18]楊振標(biāo)，楊戟，陳德豪．物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 廣州：中山大學(xué)出版社，2000． [19]宋建陽 《物業(yè)管理概論》 華南理工大學(xué)出版社出版 出版時間：2006年12月 [20]陳淑云 《物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)概論》 華中師大出版社出版 出版日期：2006年12月 [21]魏乃昌 《服務(wù)心理學(xué)-(修訂本)》 中國物資出版社出版 出版日期：1990 年1月 [22]《國家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理員》勞動和社會保障部編寫組 中央廣播電視大學(xué)出版社出版 出版日期：2004年1月

[23]方芳，呂萍．物業(yè)管理[M]．上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003 [24]黃安永，葉天泉．物業(yè)管理詞典[M]．南京：東南大學(xué)出版社，1999 [25]林光志，甘元新．物業(yè)管理學(xué)（第二版）[M]．廣州：中山大學(xué)出版社，2000 [26]伍愛．質(zhì)量管理學(xué)[M]．廣州：南開大學(xué)出版社，1996 [27]齊錫品，于冰，趙麗娜．物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M]．北京：中國建材工業(yè)出版社，2002． [28]盧恩平．物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 北京：中國輕工業(yè)出版社，2001．

[29]方芳，呂萍．物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001． [30]趙紹鴻．物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M] 北京：中國林業(yè)出版社，2000．

[31]孫蘭，白麗華．物業(yè)管理實(shí)務(wù)與典型案例分析[M] 北京：中國物資出版社，2002． [32]魯捷，付立群，胡振豪．物業(yè)管理法規(guī)案例分析[M] 大連：大連理工大學(xué)出版社，2004． [33]班道明．物業(yè)管理概論[M] 北京：中國林業(yè)出版社社，2000． [34]趙向標(biāo)．物業(yè)管理操作制度范例[M] 廣州：海天出版社，2002．

[35]決策資源房地產(chǎn)研究中心．新地產(chǎn)物業(yè)管理利潤V模式[M] 廣州：暨南大學(xué)出版社，2003．

[36]上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司．華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)[M] 上海：上?？茖W(xué)技術(shù)出版社，2004．

[37]周宇，顧祥紅．現(xiàn)代物業(yè)管理[M] 大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001． [38]李福平．物業(yè)管理學(xué)[M] 上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2002．

[39]王在庚，白麗華．物業(yè)管理學(xué)[M] 北京：中國建材工業(yè)出版社，2002．

[40]勞動和社會保障部中國就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心組織．物業(yè)管理員（師）國家職業(yè)資格培訓(xùn)教程[M] 北京：中國廣播電視大學(xué)出版社，2001．

[41]陳新文，周志艷，論高等職業(yè)教育的目的[M]，湖北襄樊職業(yè)技術(shù)學(xué)院

[42]顧健輝，是文濤，創(chuàng)新能力的培養(yǎng)是高職院校素質(zhì)教育的靈魂[M]，教育與職業(yè)2004.[43]黃大方，關(guān)于開放教育會計(jì)本科案例研究課程的教學(xué)探索[M]，成都廣播電視大學(xué)2004.[44]候光明.《中國高校后勤改革與發(fā)展論叢》[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002年版.[45]冷壽中.《論構(gòu)建新型高校后勤保障體系》[J].中國院校后勤研究，2003(2).[46]余宇楠《.高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及對策研究》[J].昆明冶金高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2006(11).[47]肖建章.《物業(yè)管理服務(wù)案例與管理方案》[M].海天出版社.2003年10月.[48]周宇.《現(xiàn)代物業(yè)管理》[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社.2005年8月.[49]孫云壽，沈廣元.高校學(xué)生宿舍文化建設(shè)探析.揚(yáng)州 大學(xué)學(xué)報(bào)(高教研究版)，2002.49-51.［50］夏建華，胡菁，李鐵輝.高校學(xué)生宿舍管理工作淺議.北京 實(shí)用軟件工程，2005.78-82.［51］吳釗.中小型數(shù)據(jù)庫開發(fā)方法.成都 四川師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2002.134-135.［52］華蕊.學(xué)生宿舍管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn).北京 電腦開發(fā)與應(yīng)用，2002.27-29.［53］過國忠.宿舍計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì).杭州 學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2006.256-262 ［54］趙東，鄒英等.學(xué)生宿舍管理系統(tǒng)軟件的開發(fā)和應(yīng).重慶 四川工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2005.178-185 ［55］薛華成.管理信息系統(tǒng).北京 清華大學(xué)出版社，2006.135-143

第二篇：物業(yè)管理論文

淺談大學(xué)生宿舍物業(yè)管理

摘要：真正實(shí)現(xiàn)高校學(xué)生宿舍的“長治久安”，圍繞營造“和諧寢室，平安校園”這一主題，結(jié)合高校保障工作的特點(diǎn)，開展和提升宿舍安全管理，切實(shí)預(yù)防、控制和降低各類安全事故和隱患的發(fā)生率，以達(dá)到安全管理由傳統(tǒng)的事后追蹤轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防控制，建立與現(xiàn)代教育相適應(yīng)的學(xué)生宿舍安全管理體系。

關(guān)鍵詞：學(xué)生宿舍；安全；管理

宿舍是我們大學(xué)生休息、生活、學(xué)習(xí)的重要場所，并且我們一天中至少有差不多1/3以上的時間在這里度過，因此，安全問題就成了一種高度隱患，同時引起了廣大學(xué)生以及家長擔(dān)憂，近年來，學(xué)生宿舍的安全管理工作已成為學(xué)校職能部門的工作重點(diǎn)。在學(xué)習(xí)了物業(yè)管理課程后才豁然明白，宿舍管理并非是學(xué)校或?qū)W校后勤部的責(zé)任，而是由物業(yè)管理部門所負(fù)責(zé)的，二宿舍管理方面出現(xiàn)的諸多問題則從側(cè)面反映了物業(yè)管理部門在管理方面的不足和缺失。

我們宿舍安全管理工作做得好壞直接關(guān)系到廣大師生的生命、財(cái)產(chǎn)安全。隨著高校后勤改革的進(jìn)一步深入，高校學(xué)生宿舍面臨著許多新情況、新問題，倘若不能解決這些問題，就會給高校后勤社會化的改革發(fā)展和穩(wěn)定工作造成障礙和阻力。因此，必須不斷轉(zhuǎn)變宿舍管理理念、創(chuàng)新管理模式、改善服務(wù)內(nèi)容，采取相應(yīng)的措施，以適應(yīng)新形勢下高校學(xué)生宿舍安全管理的需要。

一、我們周邊安全管理工作面臨的新情況、新問題

1、隨著天氣的變冷，宿舍用熱水問題形成一個亟待解決的問題，就我們宿舍紫荊公寓來說吧，學(xué)生為了自己方便便用高瓦數(shù)的熱得快在塑料桶里燒洗澡水，或用幾千瓦的吹風(fēng)機(jī)來吹發(fā)，有的學(xué)生甚至在宿舍內(nèi)使用電飯鍋等高耗能電器，但是學(xué)生的安全意識畢竟欠缺，若但意外發(fā)生火災(zāi)，便可造成不可估量的后果。為了避免出現(xiàn)這種問題，學(xué)校后勤部采取限電，并提供洗澡熱水供應(yīng)，看似解決了以上問題但卻帶來了新的隱患，譬如有很多水的光滑的地面很容易讓提著熱水水桶的女生跌倒，造成燙傷摔傷，因此從這點(diǎn)來看，這并不能作為長期的有效解決方法。

2、服務(wù)對象的條件變化。作為服務(wù)對象的大學(xué)生，學(xué)生宿舍的日常用品除簡單的被子鋪蓋外，又增添了高檔貴重的電腦、手機(jī)、現(xiàn)金、銀行卡等。這些都會成為作案的目標(biāo)，從而埋下了外部安全隱患的種子，也增加了宿舍安全管理工作的內(nèi)涵和外延。

3、缺乏安全防范意識。一方面由于學(xué)生防盜意識不強(qiáng)，學(xué)生內(nèi)盜事件逐年增多，另一方面學(xué)生的消防意識普遍不強(qiáng)，許多消防栓被學(xué)生惡意損壞，發(fā)生火災(zāi)根本無法應(yīng)用使高校宿舍消防安全危機(jī)四伏，就自己個人來說吧，也并不十分了解消防栓的使用方法，因此加強(qiáng)學(xué)生安全防護(hù)措施以及各種安全隱患宣傳是十分重要的。

5、宿舍硬件設(shè)施的完善存在矛盾，我們紫荊公寓在學(xué)生入住不到半年，就出現(xiàn)了水管樓說嚴(yán)重問題，導(dǎo)至不得不讓我們部分學(xué)生搬離原宿舍進(jìn)行修葺，同時在物業(yè)部門工作時不注意時間分配，造成了噪音影響學(xué)生的正常生活和休息。

這些安全及管理問題的存在，究其原因主要在于學(xué)生安全意識不強(qiáng)、學(xué)校安全制度不全、公寓安全管理不嚴(yán)，譬如我想紫荊公寓治安等宿舍樓內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)陌生男子隨意走動，者往往給不法分子作案埋下了伏筆。隨著高校社會化改革向縱深推進(jìn)，學(xué)生生活水平的提高，如何為學(xué)生創(chuàng)造良好的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境是擺在高校學(xué)生處面前的一項(xiàng)迫切任務(wù)；如何與學(xué)校齊抓共管搞好學(xué)生宿舍的安全管理是一個還需不斷嘗試的新課題。

二、要改變高校學(xué)生宿舍安全管理的現(xiàn)狀，真正實(shí)現(xiàn)高校學(xué)生宿舍的“長治久安”，圍繞營造“和諧寢室，平安校園”這一主題，結(jié)合高校保障工作的特點(diǎn)，開展和提升宿舍安全管理，切實(shí)預(yù)防、控制和降低各類安全事故和隱患的發(fā)生率，以達(dá)到安全管理由傳統(tǒng)的事后追蹤轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防控制，建立與現(xiàn)代教育相適應(yīng)的學(xué)生宿舍安全管理體系。要做好大學(xué)生宿舍物業(yè)管理工作就應(yīng)從各個方面來著手去處理各種問題：

1、高校學(xué)生管理部門的工作必須深入到學(xué)生社區(qū)。

陳至立部長在第三次全國高校后勤社會化會議上明確提出，對高校學(xué)生的宿舍管理，要貫徹落實(shí)物業(yè)管理和學(xué)生管理相分開的原則，學(xué)生宿舍的物業(yè)管理可以由后勤集團(tuán)、后勤服務(wù)實(shí)體或其他部門管理，但對學(xué)生的思想政治工作和日常行為規(guī)范管理，則主要由高校負(fù)責(zé)，且只能加強(qiáng)，不能削弱。也就是說，必須明確學(xué)生宿舍管理中教育職能必須由學(xué)校學(xué)生工作部門直接負(fù)責(zé)，要將學(xué)生政治思想工作進(jìn)宿舍、進(jìn)樓層、進(jìn)社區(qū)。具體來說，學(xué)生處、學(xué)工部和學(xué)校團(tuán)委應(yīng)聯(lián)合起來，形成統(tǒng)一工作平臺，并將工作平臺直接建立在學(xué)生社區(qū)，將過去在機(jī)關(guān)中以發(fā)文、發(fā)通知、發(fā)號令的工作形式轉(zhuǎn)變?yōu)榈綄W(xué)生宿舍直接為學(xué)生排憂解難，服務(wù)學(xué)生、管理學(xué)生。專職輔導(dǎo)員應(yīng)進(jìn)駐學(xué)生社區(qū)，與學(xué)生同食宿，白天在學(xué)校辦公室上班，晚上有人在學(xué)生公寓辦公室值班，及時掌握學(xué)生社區(qū)的動態(tài)，解決學(xué)生突發(fā)事件，貼近學(xué)生，讓思想政治工作更有效地滲透到學(xué)生的生活之中。

2、重視學(xué)生參與管理。

在管理中，參與是增進(jìn)溝通與促進(jìn)信任的重要手段。讓學(xué)參與宿舍管理有利于學(xué)生認(rèn)識宿舍管理工作的重要性，增強(qiáng)他們自覺遵守宿舍管理的規(guī)章制度，激發(fā)他們共塑具有“文明、上進(jìn)、創(chuàng)新、和諧”氛圍的學(xué)生社區(qū)環(huán)境的熱情與自覺性。目前大多數(shù)高校學(xué)生宿舍管理中，吸收學(xué)生參與管理往往停留于學(xué)生參與檢查宿舍衛(wèi)生、文明宿舍評比等內(nèi)容，參與管理的學(xué)生也大多為經(jīng)常有機(jī)會參與其他社會活動的班干部，參與管理的層面淺，參與管理的范圍窄。應(yīng)將學(xué)生參與宿舍管理的范圍擴(kuò)大，使更多的普通學(xué)生可以參與更多的學(xué)生宿舍管理事務(wù)，尤其是在建設(shè)一個良好的學(xué)生社區(qū)環(huán)境中更需要讓所有的學(xué)生參與進(jìn)來，用他們的實(shí)際行動和青春熱情來塑造具有大學(xué)生風(fēng)尚的學(xué)生社區(qū)。

參考資料： 海南大學(xué)學(xué)生管理制度；物業(yè)管理課件

第三篇：物業(yè)管理 論文

虛化管理理念強(qiáng)化服務(wù)意識

摘要： 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房改的推進(jìn)，物業(yè)管理這一新興行業(yè)也隨之產(chǎn)生，并以較為良好的態(tài)勢發(fā)展著。但是每一個行業(yè)到一個新的環(huán)境里去運(yùn)作時，都會產(chǎn)生一系列之前未見過更不會料到的問題，物業(yè)管理這一行業(yè)也不例外。本文以物業(yè)管理的服務(wù)方面為基點(diǎn)，就物業(yè)管理服務(wù)水平現(xiàn)狀、物業(yè)管理服務(wù)的重要性以及如何讓中國的物業(yè)管理服務(wù)水平更上一個新的臺階三大方面進(jìn)行探討，表達(dá)中國物業(yè)管理水平的提高需從“虛化管理理念，強(qiáng)化服務(wù)意識“開始的中心思想。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理；服務(wù)；理念；和諧。

The concept of virtual management enhance

service awareness

Abstract: With China's economic development and the promotion of housing reform, property

management, resulting in the emerging industries, and developing a more favorable situation.But every industry to go to a new environment of operation, will produce a series of've never seen before and will not expect the issue, the property management of this industry is no exception.In this paper, anchored property management services to the importance of property management services, property management services for China's current situation and how the level of property management services to a new level more

aspects of the three to express the level of property management in China increase to be from the “virtual management concepts, enhance service awareness,” the central idea of the beginning.key words:Property Management;Service;Philosophy;Harmony.1 淺談中國物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.1從業(yè)者素質(zhì)參差不齊，管理水平偏低，服務(wù)能力不足

物業(yè)管理是個新興的產(chǎn)業(yè)，自1981年開始在我國出現(xiàn)，而在勝利油田出現(xiàn)僅有10余年的時間。目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不齊，大多是從原生產(chǎn)單位的后勤服務(wù)人員中剝離出來的，普遍存在年齡結(jié)構(gòu)老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點(diǎn)。加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各

級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

1.2物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題

物業(yè)管理發(fā)展至今，不再是最初“幾塊抹布、幾桿拖把”的概念，隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都產(chǎn)生很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū)，業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的“政府”，凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是管理不好，動輒以不交物業(yè)費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。由于法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的，物業(yè)管理行業(yè)特征決定物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也很有限。因此，目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。中國社會，高質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不可或缺

2.1高質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的保障

馬克思和新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為:產(chǎn)權(quán)是人與人之間由于稀缺物品的存在而引起的與其使用相關(guān)的關(guān)系。這一定義有兩個重要涵義:一是明確產(chǎn)權(quán)是所有人相對于其他人所擁有的權(quán)利;二是明確產(chǎn)權(quán)是個體之間的關(guān)系,是一種抽象的社會關(guān)系。因此,清晰的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定了人與經(jīng)濟(jì)物品有關(guān)的行為準(zhǔn)則。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是物業(yè)這種特定經(jīng)濟(jì)物品的各屬性產(chǎn)權(quán)的總和。它是衡量物業(yè)相關(guān)的各個體行為合宜與否的依據(jù),也是物業(yè)相關(guān)各個體的行為準(zhǔn)則。已有研究成果與出臺政策將物業(yè)管理服務(wù)分為綜合服務(wù)和特約服務(wù)或公共性服務(wù)和特約服務(wù)兩大類,將綜合服務(wù)等同于公共性服務(wù),并認(rèn)為特約服務(wù)內(nèi)容之外全屬于綜合服務(wù)或公共性服務(wù)。這種兩分法的一個基本點(diǎn),就在于認(rèn)定房屋所有者擁有或者共有物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán),物業(yè)管理服務(wù)全部為房屋所有者(或使用者)提供。

就中國的物業(yè)管理范圍而言，物業(yè)公司針對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的服務(wù)主要包括以下10方面內(nèi)容：

(1)住宅區(qū)共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)和更新；

(2)房屋共用設(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

(3)綠化養(yǎng)護(hù)；

(4)治安防范服務(wù)；

(5)清掃、保潔服務(wù)；

(6)車輛進(jìn)出和停放的管理；

(7)按照業(yè)主、使用人要求,及時提供房屋自用部位、自用設(shè)備的應(yīng)急維修服務(wù)；

(8)物業(yè)維修專項(xiàng)資金的賬務(wù)管理；

(9)住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管；

(10)其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

由此可見，物業(yè)服務(wù)是業(yè)主產(chǎn)權(quán)的一種體現(xiàn)，也是對服務(wù)對象日常生活的安全、方便、等方面所提供的一種特殊服務(wù)。高質(zhì)量的服務(wù)不僅僅是物業(yè)管理公司自身品牌發(fā)展的需要，更是對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的更好的保障。既是以業(yè)主為中心，其理念就應(yīng)從“服務(wù)”二字出發(fā)，以服務(wù)作為其工作的基點(diǎn)，將管理淡化成一種手段，而非其根本理念。這樣才能讓業(yè)主真切體會到物業(yè)產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利、一種

人文享受，而非一種束縛，即所謂的“花錢買罪受”。

2.2 高質(zhì)的物業(yè)服務(wù)對構(gòu)建和諧社會起主要作用

構(gòu)建和諧社會，實(shí)現(xiàn)美好生活，是人類孜孜以求的理想目標(biāo)，更是中華民族傳統(tǒng)文化價(jià)值取向。黨中央從全面建設(shè)小康社會出發(fā)，與時俱進(jìn)地提出了“構(gòu)建社會主義和諧社會”的奮斗目標(biāo)，明確指出構(gòu)建“和諧社會”是黨和政府工作的重心，是全社會必須共同參與的系統(tǒng)工程。而作為社區(qū)管理服務(wù)的主力軍，物業(yè)管理公司就承擔(dān)著重要責(zé)任。

運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)實(shí)施物業(yè)管理，對各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理為業(yè)主提供方便，其經(jīng)營方式是憑借自己現(xiàn)代化的管理手段向業(yè)主提供綜合性的勞務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)建—個整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境和工作環(huán)境。在具體實(shí)踐中，把握社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)兩者的良性互動，推動形成良好的社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理秩序，從而形成溫馨和諧的家園氣氛，是構(gòu)建和諧社會的途徑。

既要和諧，就需從心做起，物業(yè)管理公司所做的工作應(yīng)不純粹局限于將一個小區(qū)“管”起來，更重要的是要用心為業(yè)主服務(wù)，此時“人心換人心”，業(yè)主自然會理解物業(yè)公司的各種正當(dāng)行為，就很難出現(xiàn)像“收物管費(fèi)難”的問題。社區(qū)，這一社會的基本單元，將會對整個社會的和諧起到其無法替代的推動作用。轉(zhuǎn)變物業(yè)管理理念是改變現(xiàn)狀、提高管理水平的關(guān)鍵途徑

3.1 走出傳統(tǒng)管理理念

在中國人的傳統(tǒng)理念中，管理主要是采取一定的方法（例如制定條文款項(xiàng)）強(qiáng)制管理對象進(jìn)行某項(xiàng)活動。此時，無可非議，行為的主體是管理者，管理的對象很少有自己主動的空間，他們只是機(jī)械地接受管理。服從管理，雙方相安無事；但當(dāng)被管理者不愿在某方面強(qiáng)迫時或?qū)芾聿粷M意時，雙方的矛盾由此產(chǎn)生。應(yīng)用在物業(yè)管理領(lǐng)域，此類矛盾主要表現(xiàn)為業(yè)主拒交物管費(fèi)，當(dāng)這種情況出現(xiàn)時，便自然而然地帶來了物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)缺少周轉(zhuǎn)的資金，必然會降低其服務(wù)質(zhì)量，而此時業(yè)主便會對其更加不滿，矛盾由此激化到不可收拾的地步。結(jié)果就是企業(yè)破產(chǎn)，小區(qū)的設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量大幅度下降，業(yè)主生活受到很大影響。

因此，對于物業(yè)管理公司來說，將工作理念進(jìn)行轉(zhuǎn)變就顯得尤為重要。倘若物業(yè)管理公司能夠?qū)⒆约旱慕巧ㄎ粸橐粋€服務(wù)者而不是管理者的話，并結(jié)合自己作為服務(wù)者的身份開展有益于業(yè)主的工作，那么業(yè)主也不會將其定位成一個管理者，而是一個生活中的貼心人、好幫手，他們也自然會將企業(yè)的收費(fèi)行為定位成自己作為業(yè)主的業(yè)務(wù)，而不是“只收錢，不干事”的浪費(fèi)錢的行為。

3.2 強(qiáng)化“以人為本”的服務(wù)理念

“以人為本”是科學(xué)發(fā)展觀的核心，也是物業(yè)管理服務(wù)的生命。物業(yè)管理的性質(zhì)決定了物業(yè)服務(wù)的一切都是為了人，為了人的生存、方便和享受、為了人的健康、愉快和成長、為了業(yè)主物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，這是物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。它不僅僅提供對物業(yè)本身的管理服務(wù)，更重要的是通過管理服務(wù)構(gòu)筑起一個有利于人與人之間的溝通、人與自然和諧、健康、愉快、安全的工作和生活環(huán)境。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)取得用戶信任，從而不僅為企業(yè)生存取得立足之地，并且可以取得良好的社會信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，物業(yè)管理行業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理服務(wù)必須堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展、處處體現(xiàn)“以人為本”的理念。堅(jiān)持“以人為本”，搞好物業(yè)服務(wù)。

樹立“以人為本”的服務(wù)理念可以從以下幾個方面做起：

（1）營造出一種氛圍，在社區(qū)成員中確立共同的價(jià)值目標(biāo)，讓業(yè)主對社區(qū)產(chǎn)生一種親切感、認(rèn)同感和歸屬感。物業(yè)管理企業(yè)可通過開展“鄰里守望”活動、舉辦“鄰里親情節(jié)”等多種

方式豐富社區(qū)文化生活，增進(jìn)鄰里關(guān)系，緩解人們平日里緊張、高速的工作壓力；

（2）物業(yè)管理要大力建設(shè)環(huán)保社區(qū)、綠色社區(qū)。應(yīng)包括建立污水處理系統(tǒng)、垃圾分類管理等

節(jié)能環(huán)保措施；

（3）強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督，促進(jìn)居民對社區(qū)事務(wù)的廣泛參與；

（4）堅(jiān)持服務(wù)第一，搭建一個便民的平臺，盡最大努力完善社區(qū)的服務(wù)功能。

通過對中國物業(yè)管理的現(xiàn)狀的淺薄認(rèn)識以及對物業(yè)管理這一行業(yè)的重要性的認(rèn)識，我個人覺得及時轉(zhuǎn)變當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的工作理念，使其從“僅僅是管理”的誤區(qū)中走出來，并迅速進(jìn)入服務(wù)的角色，對中國的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尤為重要，對構(gòu)建一個文明和諧的社會也會發(fā)揮不可估量的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國學(xué)術(shù)期刊網(wǎng).《淺談物業(yè)管理如和在構(gòu)建和諧社會中發(fā)揮作用》

[2] 劉圣歡.物業(yè)管理服務(wù)－－從物業(yè)產(chǎn)權(quán)角度的分析.《經(jīng)濟(jì)問題》2001年第2期

[3] 聯(lián)合時報(bào)/2009年/2月/13日/第002版.《民建會員閘北區(qū)政協(xié)常委卜爾東建言:虛化物業(yè)管理強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)》

第四篇：物業(yè)管理論文

淺析物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)程中的問題與出路

姓名：劉曉旭班級：工程管理2班學(xué)號：20101125 摘要：房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，所帶來的只會是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的劇增，也不可避免的造成了行業(yè)水平參差不齊，良莠兼具，而最終的結(jié)果是行業(yè)整體水平的難以提升。歷史為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了新的發(fā)展契機(jī)，市場的供大于求，使得高水平的物業(yè)管理公司實(shí)力彰顯，專業(yè)水準(zhǔn)在所管項(xiàng)目中充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)存在些許問題，但是其作為朝陽行業(yè)發(fā)展前景是好的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取積極有效的手段，促進(jìn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

關(guān)鍵字：物業(yè)管理房地產(chǎn)發(fā)展 物業(yè)管理行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國經(jīng)濟(jì)社會中一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著建設(shè)部1994年33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的制定，確立了物業(yè)管理行業(yè)的誕生，并規(guī)定了這一行業(yè)的鮮明特征即社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進(jìn)的同時，物業(yè)管理行業(yè)也逐漸出現(xiàn)了種種問題。

一、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及深度發(fā)展存在的主要問題

物業(yè)管理在中國尚屬新生事物，雖經(jīng)近十幾年的發(fā)展，物業(yè)管理市場已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將面臨一系列困難，其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運(yùn)行機(jī)制上，市場競爭機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重存在；市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；物業(yè)管理法律、法規(guī)有待于進(jìn)一步完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進(jìn)一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等，上述問題，是宏觀、大環(huán)境方面的。作為行業(yè)的細(xì)胞――物業(yè)管理企業(yè)，筆者認(rèn)為影響其深度發(fā)展的因素主要有以下幾個方面：

1、人員素質(zhì)和所掌握的技能遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。

物業(yè)管理行業(yè)由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響較深，人員競爭力弱，服務(wù)意識不強(qiáng)，操作技能還需要不斷適應(yīng)市場的要求，再加上行業(yè)利潤偏低，政府及輿論導(dǎo)向社會效益的多，經(jīng)濟(jì)利益的少，勞動力價(jià)值不能有效體現(xiàn)，也使一些高素質(zhì)的人才在進(jìn)入本行業(yè)之前躊躇、徘徊。隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，我們現(xiàn)在勞動力成本低的優(yōu)勢將逐漸消失，沒有相當(dāng)文化水平的勞動力將成為企業(yè)發(fā)展的包袱。隨著商品房建設(shè)的增加及境外物業(yè)公司進(jìn)入給人們觀念上帶來的影響，物業(yè)管理行業(yè)也吸引了一批有知識、有開拓精神的青年參與，但從整個行業(yè)來說，文化水平和技能偏低的現(xiàn)狀沒能從根本上得到解決，筆者認(rèn)為這已成為制約物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的拓寬。

計(jì)算機(jī)的不斷普及，全球網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，通信產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、通信和計(jì)算機(jī)技術(shù)的“數(shù)字趨勢”，全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，使世界的運(yùn)行方式發(fā)生了根本性的變化，它創(chuàng)造出許多知識化、智能化、數(shù)字化的新產(chǎn)品和新服務(wù)。它們不僅改變了我們的工作方式，而且也改變了我們的生活方式。既使從一般意義上的行業(yè)狀況來考察，我們的物業(yè)管理方法和管理手段已經(jīng)面臨亟需提升的廣闊空間，但我們物業(yè)行業(yè)中目前許多企業(yè)還采用手工的管理方法，如手工記載住戶和業(yè)主檔案、各類建筑資料、日常的事務(wù)性工作等，這樣既耗費(fèi)大量的人力、物力和時間，而且也很難達(dá)到規(guī)范化管理，也不適應(yīng)現(xiàn)在及未來物業(yè)的使用功能。如果我們再不及早運(yùn)用以計(jì)算機(jī)為基礎(chǔ)的先進(jìn)的管理方法和手段去占領(lǐng)這些市場，那我們在不遠(yuǎn)的將來即面臨更大的困難。

3、物業(yè)管理還缺乏創(chuàng)新意識，主要表現(xiàn)在觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新上。

觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作為新生事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維、新方法去研究它。然而由于受傳統(tǒng)觀念束縛和思維定勢的影響，人們對物業(yè)管理行業(yè)沒有全面的認(rèn)識，沒有給物業(yè)管理準(zhǔn)確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對物的管理、對人的服務(wù)，而是將兩者有機(jī)結(jié)合在一起所進(jìn)行的一系列創(chuàng)造性活動，其核心應(yīng)該是協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系來創(chuàng)造一個人物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境，在這個環(huán)境內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)變化的因素不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進(jìn)整個環(huán)境的優(yōu)化，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，一成不變。其實(shí)隨著生活水平的日益提高，市民的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人們已不滿足維修、清潔等最基本的達(dá)標(biāo)服務(wù)項(xiàng)目，人們更希望居住的小區(qū)富有融洽、祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強(qiáng)烈的專業(yè)性、文化性和社會性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，才能使居住者的心靈得到真正的滿足

二、物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，解決上述問題，應(yīng)采取的對策

1、物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

物業(yè)管理作為一項(xiàng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的利益，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等，因此，物業(yè)管理的發(fā)展需要各方面的支持與配合。首先政府要轉(zhuǎn)變職能，應(yīng)從直接管理房地產(chǎn)、干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動為主，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導(dǎo)和服務(wù)，協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系，而把行業(yè)評比、競賽之類的活動交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會等去完成；其次就是業(yè)主的觀念創(chuàng)新，業(yè)主既要懂得自治，也要學(xué)會自律；企業(yè)要認(rèn)清自己的角色定位，在觀念、經(jīng)營管理方面有所創(chuàng)新。

2、物業(yè)公司要著重人力資源管理，把加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)和對外引進(jìn)高素質(zhì)人才結(jié)合起來。

在知識經(jīng)濟(jì)時代由于知識經(jīng)濟(jì)更新速度的加快，信息總量的迅速膨脹，人們必須不斷地學(xué)習(xí)新的知識、新的技能，并善于運(yùn)用新的知識將其物化能滿足人們需求的產(chǎn)品和服務(wù)，否則就會被擠出不斷重新配置的崗位。同時，物業(yè)管理又是一個新興的行業(yè)，它本身也在不斷發(fā)展、不斷完善的特點(diǎn)決定了其在相當(dāng)長時間內(nèi)人才缺乏，所以我們不能靠等，或單純靠社會輸送人才，而必須積極利用各種途徑，加緊為自己培養(yǎng)出具有專長的各類人才，特別要培養(yǎng)出能適應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)要求的復(fù)合型和應(yīng)用型人才，以增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。員工的培訓(xùn)不是一種消耗，而是一種有回報(bào)的投資；物業(yè)企業(yè)也不應(yīng)僅僅是經(jīng)營型組織，更應(yīng)成為學(xué)習(xí)型組織，員工不應(yīng)僅僅是操作型員工，更應(yīng)成為知識型的員工。

3、增強(qiáng)創(chuàng)新意識，不斷拓寬物業(yè)管理領(lǐng)域。

不同的企業(yè)由于生產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營范圍、技術(shù)水平、人員素質(zhì)等不同，企業(yè)管理的模式也不一樣，但創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒主題。觀念創(chuàng)新。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻認(rèn)識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。經(jīng)營創(chuàng)新。首先，在經(jīng)營上要將物業(yè)管理視作 一種企業(yè) 的經(jīng)營行為，在整個活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機(jī)會，主動開拓新的市場；管理創(chuàng)新：即要實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)化和管理的現(xiàn)代化。組織機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新：任何企業(yè)和個人都可以利用網(wǎng)絡(luò)獲取信息，以獲得商業(yè)機(jī)遇，市場危機(jī)重重,因此我們的工作中心要以市場為導(dǎo)向,我們的組織機(jī)構(gòu)也要適應(yīng)不斷變化的市場。隨著物業(yè)管理市場的開放，競爭將變得日益激烈，客觀上需要組織機(jī)構(gòu)靈活、決策更迅速，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)在我國還是一個年輕的行業(yè)，不管現(xiàn)在發(fā)展是否合理、完善，不管現(xiàn)有的規(guī)模如何、技術(shù)含量如何，市場決定了它的發(fā)展空間是很大的。況且，未來的物業(yè)管理內(nèi)涵也可能與現(xiàn)在的不同，隨著技術(shù)的飛速發(fā)展，汲取國外的先進(jìn)管理模式，更加上自身的不斷努力，我們有理由相信，物業(yè)管理的明天將會更加燦爛輝煌。

關(guān)于湖北石首天鵝洲國家級自然保護(hù)區(qū)特有物種調(diào)查報(bào)告

調(diào)查地：石首天鵝洲國家級自然保護(hù)區(qū)

姓名：**

郵編：434400

一.概述

天鵝洲地處長江中下游下荊江河段，由于長江裁彎取直，形成長江故道群濕地.天鵝洲是長江出三峽后，下游地區(qū)保留最完好的一塊濕地，也是國家新公布的16處濕

地中保留最完好的一塊濕地，總面積70平方公里。這里耕地肥沃，草種林木豐茂，氣候溫暖濕潤，水域遼闊，洲灘成片，是中國內(nèi)陸地區(qū)罕見的天然優(yōu)良牧場，被譽(yù)為“綠色寶庫”、“天然動物園”、“自然博物館”，已愈來愈為世人所關(guān)注。

二.特有物種情況

在實(shí)踐的過程中，我在過年之余走訪了天鵝洲，并查閱了相應(yīng)的網(wǎng)站和文件，希

望對特有物種狀況有一個深入的了解。據(jù)相關(guān)的資料顯示：這里擁有野生植物238種，野鳥56種，除麋鹿、白鰭豚、江豚外，還有天鵝、白鷺、猴面鷹、中華鱘、娃娃魚等多種珍稀保護(hù)動物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中國特有的鹿類，是濕地動物，由于對濕地生境的適應(yīng)，而形成特殊的形態(tài)，即所謂的“四不象”，角似鹿非鹿、臉?biāo)岂R非馬、蹄似牛非牛、尾似驢非驢。曾于1900年在中國本土滅絕，幸有少量存于歐洲，最后僅剩18頭，被養(yǎng)在英國烏邦寺，經(jīng)過一個世紀(jì)的養(yǎng)護(hù)，種群才得以恢復(fù)。1985年回歸到北京南海子，這是麋鹿這一物種的模式標(biāo)本產(chǎn)地（1865年被法國傳教士大衛(wèi)發(fā)現(xiàn)），這里也是原元、明、清皇家獵苑故地。麋鹿從1985年首批回歸38頭，被放養(yǎng)于北京南海子的千畝鹿苑后，逐漸繁衍壯大，1993年10月底和1994年12月底，先后兩批來自南

海子的64只麋鹿遷到天鵝洲，開始回歸大自然的懷抱。由于環(huán)境適宜，經(jīng)過10多年的野生放養(yǎng)，天鵝洲麋鹿數(shù)量也由最初的64頭發(fā)展到了800余頭，成為全球最大的野生麋

鹿種群。

2.白鰭豚。白鰭豚俗稱白鰭、白夾、江馬。屬哺乳綱、鯨目、白鰭豚科。它的分布僅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江蘇的長江段。其中石首天鵝洲長江故道分布最多。

白鰭豚是我國特有的珍稀水生哺乳動物。它是研究鯨類演化和生物進(jìn)化的寶貴材料。它有發(fā)達(dá)的大腦，是一種聰明而有智慧的動物，它有“回聲定位”和聲納等特殊功能。具有流線型的體型，豐富的皮下脂肪，游泳敏捷，這些結(jié)構(gòu)在仿生學(xué)上有重要的科學(xué)價(jià)值。

白鰭豚體呈紡錘形。吻突極狹長，上頜和下頜幾乎等長，且微上翹。體長為吻長的6倍

。體色背部青灰色，腹部白色，頸部兩側(cè)、耳孔后及鰭肢上方區(qū)域有一半圓形的白色寬紋，在肛門上方的尾側(cè)有兩道半月形的白色寬紋。

白鰭豚喜在遠(yuǎn)離岸邊的江心主流區(qū)活動，為疏人性豚類。在行動中有集群習(xí)性，常三五成群在江心活動，偶爾也進(jìn)入湖泊、支流與長江干流匯合處活動。白鰭豚用肺呼吸，每隔一二分鐘就要露出水面換一次氣。換氣時總是頭先出水，有時會噴出水花，出水呼吸時會發(fā)出聲響。當(dāng)天氣悶熱、暴雨即將來臨之際，它便頻頻露出水面一起一伏，群眾稱為“白鰭拜江”。

白鰭豚是肉食性動物，其視覺很差，靠自身發(fā)出的超聲波訊號發(fā)現(xiàn)食物并突襲式吞食。食性以魚為主，常在淺灘、岔流以及支流匯合處覓食。其食量甚大，一般攝食量可占體重的10%～12%。

白鰭豚雌性6齡、雄性4齡可達(dá)性成熟。生殖交配期在4月～6月，懷孕期約9個月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有雙胞胎。剛出生的幼豚哺母豚乳汁長大，并隨群活動。

長江葛洲壩和三峽大壩建成后，使長江生態(tài)環(huán)境發(fā)生了急劇變化。航運(yùn)業(yè)的發(fā)展、河道整治、機(jī)動船只增加、水質(zhì)污染、江湖淤塞、使用有害漁具及有害捕撈方法等，嚴(yán)重威脅著白鰭豚的種族延續(xù)。據(jù)實(shí)測統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)長江白鰭豚資源量已不足100頭，遠(yuǎn)低于國寶大熊貓。為使白鰭豚在自然界不被滅絕，國家已將其列入一級保護(hù)動物，并將長江天鵝洲故道和安徽銅陵江段劃為自然保護(hù)區(qū)，保護(hù)和增殖白鰭豚資源，拯救瀕危物種。

3.江豚。和白鰭豚一樣，國家二級水生珍稀保護(hù)動物長江江豚也是長江獨(dú)有的哺乳動物，由于長江環(huán)境惡化，長江江豚種群數(shù)量迅速下降，1992年約有2700

只，估計(jì)現(xiàn)有1000只左右。上世紀(jì)90年代初，天鵝洲開始引進(jìn)3只長江江豚進(jìn)行遷地保護(hù)。由于保護(hù)得當(dāng)，近年來天鵝洲江豚種群數(shù)量逐年增加，每年均有幼體出生，目前已形成一個25只的江豚繁殖群體。計(jì)劃在今年底再補(bǔ)充10只雌性江豚，使故道江豚種群數(shù)量增長并維持在80-100只。

從2001年開始，中國科學(xué)院水生生物研究所的專家和天鵝洲保護(hù)區(qū)的工作人員選擇使用岸上定點(diǎn)觀察、流動觀察和水上流動觀察，對天鵝洲江豚集群活動狀況實(shí)時監(jiān)測。并每年開展一次無傷害圍網(wǎng)捕獲，通過采取血樣、安裝無線電信標(biāo)等方式，對江豚進(jìn)行健康檢查、遺傳分析和水下生活監(jiān)測。研究結(jié)果表明，天鵝洲故道內(nèi)江豚以集群的方式遷移和活動，集群規(guī)模從2-20只不等，一般分成2個9-11只規(guī)模的亞群體，活

動范圍相對獨(dú)立，每個亞群體又常分成規(guī)模較小的核心群體，其中3只集群最多。這為保護(hù)區(qū)的江豚繁殖群體健康保護(hù)與管理提供了重要依據(jù)。

專家認(rèn)為，天鵝洲故道長江江豚是世界上第一個鯨類動物遷地保護(hù)的成功事例，對類似瀕危動物的保護(hù)無疑起到了示范作用。

三.面臨的問題與挑戰(zhàn)

1.保護(hù)資金。水中大熊貓”白鰭豚的遷地保護(hù)計(jì)劃，14年前就已提出，但因資

金緊張一直擱淺。農(nóng)業(yè)部一位官員稱，1993年的一次國際會議上，專家就已提出捕撈計(jì)劃，但因資金缺口比較大，一直未能開展。中科院水生所研究人員王克雄說，1000萬元是下江捕豚的資金門檻，另一位與會專家表示，要想將白鰭豚全部捕撈起來，則

需資金1000萬美元。如今以是2008年，雖說國家批撥了大比資金，可保護(hù)天鵝洲的資金還是十分短缺，資金問題是制約天鵝洲野生動物保護(hù)的重要瓶頸。

2.生態(tài)環(huán)境。雖說天鵝洲濕地環(huán)境十分優(yōu)越，可還是隨著長江整體生態(tài)環(huán)境的下降而下降。比如支流以及長江沿岸線嚴(yán)重的堰塞和回水，棲息地破壞，通道堵塞，過度捕撈，擁擠的水上交通以及隨之而來的污染，導(dǎo)航及通訊帶來的噪音。

3.人為破壞。在去天鵝洲保護(hù)區(qū)調(diào)查時，我發(fā)現(xiàn)同行的有些旅客將吃剩的包裝

袋隨地亂丟，隨意踐踏草坪，更有甚者，有人為了看麋鹿清楚些，離麋鹿過余接近，嚴(yán)重惱亂麋鹿正常的棲息。

四.從中獲得的學(xué)習(xí)和啟發(fā)

首先，我從這次掉查中發(fā)現(xiàn)：我國的整體環(huán)境不容樂觀，隨著生態(tài)環(huán)境的破壞，許多物種都處在瀕臨滅絕的邊緣。我忠誠的希望國家和社會各界高度重視我們的環(huán)境，花更多的錢在環(huán)保上，使我們的后代能開心的在野外，而不是在博物館，看見許多古老的物種。

其次，我們生存在這個地球上，每個物種都有自己生存的權(quán)利。人類并不比動物優(yōu)越多少，動物同樣需要有自己的生存空間，人類不應(yīng)該因?yàn)樽约旱乃接茐暮蜌⒙尽?/p>

目前，全國環(huán)境成下降趨勢，作為環(huán)境專業(yè)的一名學(xué)生，我應(yīng)該好好學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高各方面知識，為我國的環(huán)保事業(yè)做出自己的貢獻(xiàn)。

2008年2月23日

第五篇：物業(yè)管理論文

《物業(yè)管理》課程考查

名稱 —————————————————— 姓名 —————————————————— 學(xué)號 —————————————————— 專業(yè) —————————————————— 年級 —————————————————— 班級 —————————————————— 指導(dǎo)教師 ——————————————————

東南大學(xué)成賢學(xué)院土木工程系

年月

物業(yè)管理行業(yè)存在的問題及發(fā)展對策研究

02207141戴佳清

摘要： 我國物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。但物業(yè)管理同時也存在著問題, 其突出表現(xiàn)為物業(yè)管理不到位, 缺乏為顧客創(chuàng)造價(jià)值的服務(wù)精神。物業(yè)管理存在的種種問題有著深層的潛奪因素, 追根溯源, 可以歸結(jié)為下面原因: 首先是制度因素。其二是企業(yè)文化與組織結(jié)構(gòu)障礙瓶頸。因此, 物業(yè)管理企業(yè)提高競爭力,必須對癥下藥。首先，要建立現(xiàn)代企業(yè)制度。在建立現(xiàn)代企業(yè)制度的過程中, 物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)按照: 產(chǎn)權(quán)清晰, 權(quán)責(zé)分明, 政企分開, 管理科學(xué)等現(xiàn)代企業(yè)制度建立的原則, 建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制。第二是建立以顧客為中心的企業(yè)文化。為顧客提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營文化理念。最后, 創(chuàng)建以客戶為中心物業(yè)管理流程。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理 現(xiàn)代企業(yè)制度 企業(yè)文化 客戶關(guān)系管理

Property management industry problems and

development countermeasures

Student No.02207141Name Jiaqing Dai

Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of

customer relationship management

今年來，我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個迅速發(fā)展的時期。但同時，由于多方面因素的制約，行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了一系列問題，使得物業(yè)管理行業(yè)一直“沒長大”。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是需要通過立法，完善制度等措施給物業(yè)管理行業(yè)正本清源。

。物業(yè)管理概括

物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮。然后，我國物業(yè)管更遠(yuǎn)論是理論建設(shè)還是實(shí)踐控索，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市的建設(shè)與發(fā)展，特別是在實(shí)際運(yùn)作中，由于現(xiàn)代新型建筑材料的應(yīng)用，環(huán)保建筑、生態(tài)建筑、信息建筑、智能建筑的產(chǎn)生，更在發(fā)展水平上拉開了現(xiàn)代城市建筑與物業(yè)管理的差距。

1.1 物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論

1）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不肥破壞。物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)之一，就是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞。按照規(guī)章制度，制止各種違章行為，禁止私搭亂建，督促指導(dǎo)業(yè)主和使用人執(zhí)行城市規(guī)劃法。（2）房屋裝修監(jiān)督管理。物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)對裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計(jì)圖紙或作為是否構(gòu)成對物業(yè)結(jié)構(gòu)、墻面、樓板等的損害，派員巡視施工現(xiàn)場，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時勸阻并督促其改正。（3）房屋的維護(hù)與修繕。房屋的維護(hù)與修繕是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，是常規(guī)必服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。對房屋維護(hù)和修繕時，應(yīng)該依照國家規(guī)定的維修規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定修繕計(jì)劃和方案，在確保房屋建和用房安全適應(yīng)用戶使用的前提下，盡量做到少投入多產(chǎn)出，實(shí)現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。(4)設(shè)備、設(shè)施的管理用維修養(yǎng)護(hù)。房屋設(shè)備與設(shè)施管理，是開放性的管理，也是技術(shù)含量較高的管理，管理的好壞直接反映物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和企業(yè)形象，從而影響著企業(yè)效益。(5)安全保衛(wèi)與消防。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)與消防工作，應(yīng)該在公安部門和消防部門的指導(dǎo)和配合下，根椐用戶的需要雇請保安人員履行安全保衛(wèi)職責(zé)。(6)保潔管理。在物業(yè)管理區(qū)域中，整齊清潔優(yōu)美的環(huán)境，會給人帶來舒適感，因而清潔優(yōu)美成了物業(yè)區(qū)域文明程度的象征。保潔工作的重心，是治理“臟、亂、差”，而“臟、亂、差”卻具有多發(fā)性、傳染性和頑固性的特征。（7）環(huán)境保護(hù)。環(huán)境保護(hù)，是指以協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，保障經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展為目的，以保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，合理利用資源為主要內(nèi)容而實(shí)施的行政的、經(jīng)濟(jì)的法律的、科學(xué)技術(shù)的和宣傳教育的各種措施和活動的總稱。（8）綠化管理。物業(yè)管理企業(yè)要為住用人服務(wù)，對住用人負(fù)責(zé)，就要增強(qiáng)綠化意識，合理投入人力、物力、財(cái)力，經(jīng)常向住用人宣傳綠化的意義，加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，擴(kuò)大綠地面積，養(yǎng)護(hù)綠地，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。（9）車輛管理。物業(yè)管理企業(yè)對住用人的車輛停車位置應(yīng)當(dāng)適當(dāng)安排，現(xiàn)有停車場地要有序停放，沒有停車場地應(yīng)該與有關(guān)部門協(xié)商新建或改建停車場。設(shè)置停車場應(yīng)該因地制宜，經(jīng)濟(jì)適用，布局合理，保證安全。（10）綜合經(jīng)營服務(wù)。綜合經(jīng)營服務(wù)是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務(wù)方式。住戶需要就是綜合經(jīng)營的內(nèi)容，包括衣食、住、行、玩各個方面，醫(yī)療、體育、教育、通信、銀行無不是住用人的需要。

1.1.1 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難

以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國的司法訴訟程序多、費(fèi)時長、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請?jiān)?、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項(xiàng)上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范

長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募睢C(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。

（五）業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重

根據(jù)《中國物業(yè)管理》雜志的報(bào)導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。

1.1.2 物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認(rèn)識停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報(bào)》記者調(diào)查，西安市民對物業(yè)管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無法得到保障；86％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費(fèi)的用途，而行政主管部門的指導(dǎo)無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，同時認(rèn)為業(yè)主無法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時召開業(yè)主大會，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對小區(qū)物業(yè)管理不滿時采取何種方式解決？”的調(diào)查項(xiàng)中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項(xiàng)目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營水平。

（三）行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人

員的誤區(qū)等，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。

1.1.3 物業(yè)管理解決問題的對策

一）完善立法，改進(jìn)司法

一年前出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設(shè)與管理相分離、以招投標(biāo)方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運(yùn)作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約等方面作出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗(yàn)，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強(qiáng)化政府監(jiān)管與指導(dǎo)，加強(qiáng)社會監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對包括物業(yè)項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、開發(fā)、銷售全過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實(shí)三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會召開成立，對物管招投標(biāo)、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實(shí)際運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)管的具體職責(zé)，提高監(jiān)管效率。

1.1.4 建立現(xiàn)代化物業(yè)管理（1）運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑現(xiàn)代管理方法的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：第一，科學(xué)性。即現(xiàn)代管理方法是以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)的，是系統(tǒng)論、控制論、信息論的具體應(yīng)用。第二，定量性?，F(xiàn)代管理方法一般建立在現(xiàn)代數(shù)學(xué)基礎(chǔ)之上，有越來越明顯的定量化趨勢。第三，完整性?，F(xiàn)代管理方法一般都較為完善，一般都有明確的目標(biāo)、一定的制約條件、達(dá)到目標(biāo)的程序和方法、良好的信息反饋等。第四，通用性?，F(xiàn)代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ABC管理法，不僅應(yīng)用于庫存管理，而且還可應(yīng)用于資金管理、人事管理等。第五，全面性。即現(xiàn)代管理方法應(yīng)用范圍的全面性和所賴以產(chǎn)生的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的全面性?，F(xiàn)代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對二者的管理。第六，智能性。即以電子計(jì)算機(jī)為手段。現(xiàn)代管理方法與電子計(jì)算機(jī)輔助管理互相依存、互相配合現(xiàn)代管理方法的應(yīng)用越來越多地以電子計(jì)算機(jī)為手段?，F(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因?yàn)樗兄诟鲗I(yè)人員根據(jù)實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習(xí)和掌握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用?？梢圆捎萌缦卢F(xiàn)代化管理方法：1管理決策方法 2計(jì)劃管理法3物資管理法4理財(cái)方法

（2）提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。小區(qū)物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。小區(qū)物業(yè)微機(jī)管理的網(wǎng)絡(luò)化。計(jì)算機(jī)是一種自動、高速、精確地進(jìn)行各種數(shù)據(jù)計(jì)算、數(shù)據(jù)處理的現(xiàn)代化電子設(shè)備。近年來，隨著我國小區(qū)物業(yè)管理的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理如何應(yīng)用計(jì)算機(jī)全面開展小區(qū)物業(yè)的日常管理，已日漸成為人們的共識。實(shí)

踐證明，用微機(jī)管理小區(qū)物業(yè)，不僅可以提高時效，而且會加快小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)代化進(jìn)程，使管理與服務(wù)實(shí)現(xiàn)良好的社會和經(jīng)濟(jì)效益，可以預(yù)見，以計(jì)算機(jī)為手段的小區(qū)物業(yè)管理，必將顯示出所具有的強(qiáng)大的生命力。

1.1.5 致謝

本文是在盛怡老師精心指導(dǎo)下完成的。盛怡老師以其嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的治學(xué)態(tài)度、高度的敬業(yè)精神對我產(chǎn)生重要影響。同時，在此次論文中我也學(xué)到了許多了關(guān)于物業(yè)方面的知識。

參考文獻(xiàn)：

[1] 作者：賴淑華，朱文進(jìn)刊名：小區(qū)物業(yè)管理制度與業(yè)主手冊出版時間：2005年01月出版社：廣東經(jīng)

濟(jì)出版社

[2] 作者：趙濤刊名：物業(yè)經(jīng)營管理出版時間：2006年04月出版社：北京工業(yè)大學(xué)出版社

[3] 作者：黃毅勤刊名：現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)出版時間：2006年01月出版社：民主與建設(shè)出版社

[4] 作者：趙凱刊名：物業(yè)公司組建與運(yùn)作出版時間：2006年01月出版社：機(jī)械工業(yè)出版社

[5] 作者：胡運(yùn)全刊名：物業(yè)管理概論出版時間：2006年01月出版社：華中科技大學(xué)出版社