第一篇：淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理論文

上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）

淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

目 錄

一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義(二)前期物業(yè)管理的作用(三)前期物業(yè)管理的必要性(四)前期物業(yè)管理的內(nèi)容

二、前期物業(yè)管理的時機和方法

(一)在規(guī)劃設(shè)計階段積極參與物業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計(二)在項目建設(shè)期強化物業(yè)的施工監(jiān)理(三)在物業(yè)的驗收期及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改

三、物業(yè)管理前期階段怎樣與開發(fā)商配合

四、物業(yè)管理前期的意義

(一)物業(yè)前期管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)

（二）物業(yè)前期管理是后期管理的基礎(chǔ)(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證

五、結(jié)論 參考文獻

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淺談住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

摘要：前期物業(yè)管理，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務(wù)”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的，符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；前期管理；管理的意義；作用；必要性；

一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)前，參與該物業(yè)項目的可行性研究，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、租賃等方面的建設(shè)性意見，制定物業(yè)管理方案以便建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主或用戶的要求，前期物業(yè)管理是為以后的物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。

（二）前期物業(yè)管理的作用

1、完善物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計

由于社會發(fā)展水平存在差異造成房屋設(shè)計要求也不同。因此，必須恰當(dāng)?shù)氖褂脟业慕ㄔO(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。一些物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的實際問題，設(shè)計單位預(yù)先想不到的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前期管理，可以將跟多的信息傳遞給設(shè)計和使用單位。

2、更好地監(jiān)督施工質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著以后接管驗收及維修保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視房屋的質(zhì)量，而且，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料，對所發(fā)現(xiàn)的缺陷問題或遺漏項目則可在現(xiàn)場與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案，配合設(shè)備安裝，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對內(nèi)外裝修方式，布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見。

3、為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)

由于有了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對即將接管的建筑物的結(jié)構(gòu)在《土建結(jié)構(gòu)、管狀結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等》中的規(guī)定應(yīng)相當(dāng)熟悉，可以提 2

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高驗收工作的質(zhì)量、節(jié)約驗收時間，對于驗收中發(fā)現(xiàn)的問題也容易交涉和協(xié)調(diào)，便于整改。

4、為以后的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前管理物業(yè)開發(fā)，熟悉了物業(yè)的各個部分，設(shè)備和環(huán)境等，對于以后的物業(yè)管理將帶來很多便利，提高了管理的質(zhì)量和效益。

(三）前期物業(yè)管理的必要性

從表面上看，物業(yè)管理只是對物業(yè)接管后物業(yè)的使用管理，及物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時管理即可，然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成后管理的狀況已不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理提前管理物山仁建設(shè)，從開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。

第一，能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。業(yè)主希望有什么樣的設(shè)施和條件，這樣物業(yè)前期物業(yè)管理就有利于開發(fā)商采納合理化建議，使業(yè)主解除利吁十顧慮。

第二，有利于后續(xù)工作的順利進行。早期物業(yè)管理可以優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。

第三，為驗收接管打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理在驗收接管的前期，有利于對土建結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，能為驗收接管以及門后的管理、養(yǎng)護等打下基礎(chǔ)。

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因此說重視物業(yè)管理的前期管理對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。

(四)前期物業(yè)管理的內(nèi)容

（一）規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理

物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段的內(nèi)容：從項目設(shè)計開始提前管理，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，因此會造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需求的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。例如，配套設(shè)施的完善、水電供應(yīng)容量問題、生活垃圾處理方式，以及消防設(shè)施等。

（二）工程監(jiān)理中物業(yè)管理

物業(yè)管理在工程監(jiān)理中介入的內(nèi)容：積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，這不僅強化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量；對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)；在工程驗收時，前期介入使物業(yè)管理公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。

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(三)設(shè)備設(shè)施安裝階段物業(yè)管理

物業(yè)管理在設(shè)備設(shè)施安裝階段介入的內(nèi)容：物業(yè)公司維修人員提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用入住前就能正常運行。由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管后即能投入使用，保證以后為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

（四）清潔綠化方面

1、清潔方面

可以關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理；樓層清潔用水是否方便；電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便，天臺是否設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔用；是否設(shè)計垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的問題。

2、綠化及泳池方面

對綠化設(shè)計的品種是否適宜以后的物業(yè)管理；是否適宜以后長期保持相應(yīng)的花期；各種自動澆水系統(tǒng)說否完善；花池的排水是否恰當(dāng)；泳池的設(shè)備設(shè)計是否合理；補水、溢水、排水是否完善。

（五）在小區(qū)安全方面

關(guān)注其智能防盜設(shè)備是否完善；周邊防翻越 是否合理；各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置是否足夠以及合理，對住戶與商場的門 是否進行控制；能否有效的隔離商場人員進入住戶空間；對出入口的設(shè)置是否合理；停車場的智能化有否安全隱患；管道井是否存在安全隱患。

（六）接管驗收階段物業(yè)管理

物業(yè)管理在接管驗收階段介入的內(nèi)容：開發(fā)商在接管驗收時往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)

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帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)。

二、前期物業(yè)管理的時機和方法

(一)在規(guī)劃設(shè)計階段積極參與物業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計

完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設(shè)計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓(xùn)‘細’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。

(二)在項目建設(shè)期強化物業(yè)的施工監(jiān)理

從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關(guān)設(shè)七十在施工過程中的落實情況，及時提山調(diào)整改進不合理的設(shè)計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

(三)在物業(yè)的驗收期及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改

物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設(shè)單位嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時為業(yè)主追時應(yīng)得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔(dān)。提前介入，做好接管驗收工作，做到管理到位，服務(wù)創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。

三、物業(yè)管理在前期階段怎樣與開發(fā)商配合

物業(yè)管理公司的前期管理工作能否順利進行，關(guān)鍵在于與刀：發(fā)商的配合。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服

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務(wù)中的經(jīng)驗和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會發(fā)土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在

萌芽狀態(tài)。重大問題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決丁以下幾個方面：

一是會不會增加其成本；

二是難度大不大；

三是對設(shè)計風(fēng)格和外立面的影響：

四是對其房屋銷售有無好處?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開發(fā)商刁工會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應(yīng)注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要減心實意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)。

四、前期物業(yè)管理的意義

(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)

l、我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。

2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期管理開始為維護業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的

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物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(二)物業(yè)的前期管理是后期管理的基礎(chǔ)

1、物業(yè)前期管理是后期物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。山于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)。同時，通過前期管理可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。

2、作為管理者從物業(yè)前期管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。

(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證

1、物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務(wù)項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。

2、社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會生存質(zhì)量和整個城市文明程度的管理是一項

上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）

以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項目的開展。同時不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟廣闊的空間。

3、物業(yè)前期管理同時也是—件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。前期管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期管理應(yīng)按照公司的各項管理制度進行嚴格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。

五、結(jié)論

綜上所述，實踐證明由于目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的觀念，要認識到物業(yè)建設(shè)只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等工作，有無可替代的重要作用；做好物業(yè)管理前期管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用，在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期管理納入法規(guī)，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競爭機制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，將會促進物業(yè)管理前期管理的發(fā)展并能促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）

參考文獻

1、陳福才．《物業(yè)·用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月

2、千艷青．《物業(yè)管理概論與實務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月

3、李加林、周心怡．《物業(yè)管理實務(wù)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年

4、滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實務(wù)》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年

5、張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年

6、王秀云、安靜.物業(yè)管理概論.北京: 化學(xué)工業(yè)出版社, 2008年3月

第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理

——前期開發(fā)遺留問題探究

城建工管班王志明學(xué)號：0811010051

摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對在建住宅小區(qū)進行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。但是在建設(shè)單位與物業(yè)管理公司交接的過程中，常常因為信息不對稱或是互相推脫責(zé)任留下諸多難以解決的問題，被稱為前期開發(fā)遺留問題。我謹以此論文闡述自己愚見，簡單探究一下我國住宅小區(qū)前期開發(fā)中有哪些遺留問題及相應(yīng)的處理對策。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理業(yè)主大會物業(yè)交接物業(yè)費房屋維修基金

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小區(qū)。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、服務(wù)業(yè)主是建設(shè)單位。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)公司。

3、細節(jié)決定成敗。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

4、工作展開在業(yè)主大會召開之前。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。

5、需大量收集各種資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

1、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。

2、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見

3、察看工程建設(shè)現(xiàn)場

前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。

4、衛(wèi)生保潔工作

前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

5、治安維護工作

小區(qū)在建期間各種工人機械出入頻繁，很多不法分子會趁機潛入工地進行盜竊、勒索等違法行為。小區(qū)保安必須做好人員的登記識別工作，盡量做到出入有證件，請假有假條，記住出入車輛的外形及車牌號，做到見車思人。

三、前期物業(yè)管理中常出現(xiàn)的問題。

1、協(xié)議問題。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！币詤f(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。

2、收費問題。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r部門批準(zhǔn)才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標(biāo)準(zhǔn)，及時報物價部門審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費。

《物業(yè)管理服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)》

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費按居住收費標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。

第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。

3、三者關(guān)系問題。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一

種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。

4、安民告示問題。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。

四、前期開發(fā)遺留問解決辦法

“物業(yè)管理矛盾”已經(jīng)成為當(dāng)前社會普遍關(guān)注的熱點、難點問題。其中，前期開發(fā)遺留問題已經(jīng)成為物業(yè)管理矛盾的核心癥結(jié)。據(jù)統(tǒng)計，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問題引發(fā)。那我們有哪些解決的對策呢？

以下是5月26號北京市委發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中的規(guī)定。

北京市新建小區(qū)將由開發(fā)商負責(zé)提供前期物業(yè)服務(wù)，并且在業(yè)主大會沒有成立、物業(yè)沒有交接前，開發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及街道辦事處有義務(wù)幫助籌備業(yè)主大會；物業(yè)服務(wù)分成五個等級，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級??

此法規(guī)將于今年10月1日正式施行。與此同時，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會目前正在研究制定30余個配套政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范和示范文本，將為《辦法》的貫徹落實提供支撐。

北京出臺的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)糾紛問題，我個人認為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。

1、在業(yè)主大會成立之前，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)的維修養(yǎng)護和管理完善責(zé)任?！掇k法》的配套措施還將規(guī)定在合理的期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照約定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)提供前期物業(yè)服務(wù)。也就是說，當(dāng)業(yè)主大會主體沒有出現(xiàn)時，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。

2、明確了前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點，把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開發(fā)與后期管理的分界點。業(yè)主大會成立并確定物業(yè)管理方式后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接。

3、業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)等級。長期以來，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問題糾紛不斷，直接影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)和諧互信關(guān)系的建立。

4、物業(yè)公司須每年“晾”賬單。一是實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管，推動企業(yè)資質(zhì)管理向信用管理轉(zhuǎn)變，逐步實現(xiàn)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)由傳統(tǒng)的資質(zhì)管理向行為管理過渡。二是調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立物業(yè)項目備案制度。三是創(chuàng)新項目管理模式，建立項目負責(zé)人制度。四是制定物業(yè)項目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)企業(yè)時的接撤管活動。

參考文獻：《北京：開發(fā)商“離場”不得遺留問題 》——房產(chǎn)——人民網(wǎng)

《北京市物業(yè)管理辦法》

《前期物業(yè)管理》——百度百科

《住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征》——中國物業(yè)管理培訓(xùn)信息網(wǎng)

《關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇

第三篇：淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入論文

山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入

作者：任麗軍

指導(dǎo)教師：張生喜

摘 要

物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服 務(wù)”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定 做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā) 商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期介入 重要性

山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

目

錄

一、物業(yè)管理的前期介入．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(一)前期物業(yè)管理的含義．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(二)物業(yè)管理前期介入的必要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

二、物業(yè)管理前期介入的時機和方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)在規(guī)劃設(shè)計階段介入積極參與物業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計．．．．(二)在項目建設(shè)期介入強化物業(yè)的施工監(jiān)理．．．．．．．．．．．．．．(三)在物業(yè)的驗收期介入及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改．．．．．．

三、物業(yè)管理前期介入時怎樣與開發(fā)商配合．．．．．．．．．．．．．．．．

四、物業(yè)管理前期介入的意義．．．．．。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)．．．．．．．．．．．．．．(二)物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證．．．．．．．．

五、結(jié)論．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 感謝詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 作者簡介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9

山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

淺談住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入

作者：任麗軍 指導(dǎo)教師：張塵喜

摘要：物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務(wù)”的理念，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的，符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期介入 重要性

一、物業(yè)管理的前期介入(一)前期物業(yè)管埤的含義

物業(yè)管理的前期介入是指在物業(yè)管理公司未正式接管物業(yè)之前，建設(shè)項目未竣工之前的施工階段甚至未動工之前的規(guī)劃設(shè)七十階段就介入物業(yè)管理。物業(yè)管理前期介入的目的是為了后續(xù)物業(yè)管理的正式實施能夠順利地丌展或更好的進行。(二)物業(yè)管理前期介入的必要性

從表面上看，物業(yè)管理只是對物業(yè)接管后物業(yè)的使用管理，及物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成后介入的狀況已不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減 3

山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)丌發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理提前介入物山仁建設(shè)，從開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。

1、能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。業(yè)主希望有什么樣的設(shè)施和條件，這樣物業(yè)前期介入就有利于開發(fā)商采納合理化建議，使業(yè)主解除利吁十顧慮。

2、有利于后續(xù)工作的順利進行。早期介入可以優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。

3、為驗收接管打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理在驗收接管前期介入，有利于對土建結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，能為驗收接管以及門后的管理、養(yǎng)護等打下基礎(chǔ)。

因此說重視物業(yè)管理的前期介入對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。

(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

l、物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

無論物業(yè)管理企業(yè)是丌發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

通過招標(biāo)來接洽業(yè)。

(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析。(2)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體方案。(3)招標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理

2、建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)刑‘象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

(1)擬定移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。

二、物業(yè)管理前期介入的時機和方法

(一)在規(guī)劃設(shè)計階段介入積極參與物業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計

完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理[：的問題規(guī)劃設(shè)計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓(xùn)‘細’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。

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(二)在項目建設(shè)期介入強化物業(yè)的施工監(jiān)理

從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關(guān)設(shè)七十在施工過程中的落實情況，及時提山調(diào)整改進不合理的設(shè)計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。(三)在物業(yè)的驗收期介入及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改

物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設(shè)單位嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時為業(yè)主追時應(yīng)得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔(dān)。提前介入，做好接管驗收工作，做到管理到位，服務(wù)創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。

三、物業(yè)管理前期介入時怎樣與開發(fā)商配合

物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進行，關(guān)鍵在于與刀：發(fā)商的配合。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會發(fā)土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在 萌芽狀態(tài)。重大問題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決

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丁以下幾個方面：

一是會不會增加其成本；

二是難度大不大；

三是對設(shè)計風(fēng)格和外立面的影響：

四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發(fā)商刁工會對物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應(yīng)注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要減心實意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)。

四、物業(yè)管理前期介入的意義

(一)物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)

l、我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。

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2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。(二)物業(yè)的期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)

1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工進程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。山于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)。同時，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。

2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理

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人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。(三)物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證

1、物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實行社會化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會生活服務(wù)項目的展開以及社區(qū)意識的培養(yǎng)，來實現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。

2、社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會生存質(zhì)量和整個城市文明程度的管理是一項以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區(qū)文化項目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項目的開展。同時不斷完善社區(qū)服務(wù)

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功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟廣闊的空間。

3、物業(yè)前期介入管琿同時也是—件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項管理制度進行嚴格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。

五、結(jié)論

綜上所述，物業(yè)管理前期介入，對于培育整個物業(yè)市場，促進物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場，推進物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業(yè)服務(wù)雖然不是開發(fā)建設(shè)的主體骨干，但絕對可以從閂后管理的角度幫您拾遺補缺，使您避免建管分離等可能發(fā)生的弊端。并且物業(yè)服務(wù)的前期介入—是有利于開發(fā)商；二是有利于業(yè)主；三是有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是互利共贏之舉!參考文獻

1、陳福才．《物業(yè)·用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月

2、千艷青．《物業(yè)管理概論與實務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月

山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）

3、李加林、周心怡．《物業(yè)管理實務(wù)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年8月

4、滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實務(wù)》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年

5、張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年

感謝詞

感謝我的導(dǎo)師張塵喜老師，陳福才老師、栗風(fēng)剛老師、武巖平老師，在我的寫作過程中幫我開拓思路，精心點撥，熱忱鼓勵。他們嚴謹細致、精益求精的工作作風(fēng)，深深的感染和激勵著我。在此，向張老師以及陳老師、栗老師、武老師致以真摯的謝意和崇高的敬意。

2012．6．4 作者簡介

姓名：任麗軍 性別：男 民族：漢 出生年月：1990年7月

籍貫：山西省呂梁市 聯(lián)系方式：*** 學(xué)院：山西工商學(xué)院商學(xué)院工商管理系09物業(yè)一班

第四篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計劃

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計劃

依據(jù)管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據(jù)房地產(chǎn)公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于房地產(chǎn)公司的銷售服務(wù)，（物業(yè)管理有限公司）申報物業(yè)服務(wù)收費(初次定價)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項前期準(zhǔn)備工作：

（1）根據(jù)房地產(chǎn)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對房地產(chǎn)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；

（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主

入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責(zé)，對房地產(chǎn)負責(zé)”的宗旨，進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機，為此物業(yè)公司做好如下幾項工作：

（1）與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

（2）銷售中心應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務(wù)隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及中山市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1）建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；

（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規(guī)期管理

培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高物業(yè)公司員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓(xùn)計劃

（2）綠化培訓(xùn)計劃

（3）行政培訓(xùn)計劃

1、小區(qū)工程部培訓(xùn)計劃

2、常規(guī)期工作計劃表

第五篇：關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考

公元物業(yè)管理網(wǎng)——關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考

關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考

天水在線

一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。

1、前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實施的管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)公司。

3、前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會選聘。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開展物業(yè)管理時，業(yè)主很少，沒有成立業(yè)主委員會，談不上物管公司由業(yè)主委員會選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無法開展。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。

4、細節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現(xiàn)象屢見不鮮。

5、面對的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。

6、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容。

1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發(fā)商委托物業(yè)公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容。由于開發(fā)商在交房之前已經(jīng)請質(zhì)檢部門將房屋質(zhì)量

進行了檢查驗收，應(yīng)該說房屋的質(zhì)量已經(jīng)符合居住要求，物管公司只是辦理手續(xù)，收取有關(guān)費用，移交住房鑰匙就完事了。事實上物管公司在交房過程中的工作遠不止這些。除了辦好正常的交接手續(xù)外，物管人員必須熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢。其次，要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。三是要當(dāng)作業(yè)主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝修時，因人為造成管根、地面向下滲水而推卸責(zé)任。

2、裝修管理。裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。物管公司在業(yè)主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。一些高檔住宅小區(qū)對裝修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統(tǒng)一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設(shè)施。其次要抓好裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時發(fā)現(xiàn)糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝修施工現(xiàn)場，及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業(yè)主擅自更改裝修方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發(fā)生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發(fā)生問題。

3、衛(wèi)生保潔工作。衛(wèi)生保潔工作是小區(qū)管理最直觀最形象的環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)來確定保潔的方法和任務(wù)。通常情況下，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔會出現(xiàn)這種情況，由于裝修的戶數(shù)比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無法達到應(yīng)有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。另外裝修工人隨地大小便，個別業(yè)主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。針對這種實際，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。

4、抓好小區(qū)秩序維護。前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區(qū)人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。二是要對進出小區(qū)人員進行及時登記，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)。三是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發(fā)生機率。四是抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo)，特別是各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力，維護好小區(qū)生活秩序。

5、協(xié)調(diào)各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦找物管公司協(xié)調(diào)解決。在這些矛盾當(dāng)中絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，物管公司就應(yīng)該負責(zé)解決。另外，業(yè)主認為既然開發(fā)商指定的物管公司，那么開發(fā)商與物管公司就是一家，發(fā)生問題理所當(dāng)然找物管公司解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發(fā)商，認為與己無關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。因為開發(fā)商既然指定物管公司實施前期物業(yè)管理，就希望物

管公司能為開發(fā)商分憂解難，替開發(fā)商撐一把，如物管公司將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發(fā)商身上，開發(fā)商不滿意，業(yè)主也不滿意。同時物管公司決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物管公司對業(yè)主反映的問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

三、前期物業(yè)管理中應(yīng)把握的重點環(huán)節(jié)。

1、簽訂協(xié)議。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。

2、合理收費。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r部門批準(zhǔn)才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標(biāo)準(zhǔn)，及時報物價部門審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費。有的物管企業(yè)由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標(biāo)準(zhǔn)，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經(jīng)濟罰款，既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營的意識，切不可盲目蠻干。

3、處理好三者關(guān)系。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。

4、安民告示。前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的，業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平