第一篇：二手房按揭流程2

二手房交易標(biāo)準(zhǔn)流程

第一步：看房選房

選擇二手房最頭疼的就是找房源，其實也有多種渠道，第一，到正規(guī)的房地產(chǎn)中介尋找個人房源信息。第二，通過親戚朋友或熟人同事介紹個人房源信息。第二步：產(chǎn)權(quán)審查

第一，檢驗二手房所有權(quán)，審查該房的“兩證”（房產(chǎn)證、市局的房子有土地證）及相關(guān)文件（原購房協(xié)議、原購房發(fā)票等）； 第二，房子的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有；

第三，交易前查看房屋有無其人債權(quán)債務(wù)糾紛或行政機關(guān)等查封； 第四，審查房屋有無抵押等情況；

第五，二手房是否屬于允許出售的房屋。是否為→（央產(chǎn)）第六，是否鱟?，硟答t聳欠褚丫牌畔裙郝蛉?/DIV> 第三步：簽訂合同

簽合同時，買賣雙方應(yīng)在購買合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對客戶的承諾等，明確違約責(zé)任。如到期未交房、單方悔約及其他違約情況的具體處理應(yīng)注明，避免在交款時（過戶、付款）出現(xiàn)不必要的麻煩。

第四步：“兩證”過戶

簽訂合同買方需交付定金，購房者和房主到該房屋房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶，過戶前買方交齊全款。辦好《房屋所有權(quán)證》后，購房者要到土地部門辦理土地證（只有市局有土地證）。

第五步：申請貸款

購房者申請貸款時需要帶相關(guān)證件。然后向擔(dān)保公司（銀行）提出貸款申請，經(jīng)過擔(dān)保公司（銀行）的調(diào)查審批后，購房者要簽署一系列設(shè)定抵押所需的資料。第六步：辦理房貸

在相關(guān)部門（簽約中心）指導(dǎo)下，等一切證件辦齊后，雙方用自己的身份證開設(shè)賬戶，銀行將購房者申請的貸款劃至房東的賬戶上，購房者自己的賬戶以后就是每個月還款的賬戶了。第七步：收房入住

經(jīng)歷了前期一些周折，但到最終的驗房收房也是一件不可忽視的問題，（水電、物業(yè)、供暖，等相關(guān)費用是否結(jié)清）。二手房買賣程序指引

二手房是針對新建商品以及房改時出售公房而產(chǎn)生的特有概念。二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其擁有所有權(quán)的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

目 的

購買二手商品房的目的無非是自用或是投資兩種。有些人把二手房買賣看得很簡單，也有些人把二手房買賣看得很復(fù)雜，其實這都是誤解。本書的目的，就在于消除人們的誤解和偏見，給讀者提供切實可行的交易方面的指導(dǎo)。

二手房購買人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有閑置的除外。

賣方主體資格審查

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋登記簿上，房屋所有權(quán)證書記載的房屋所有權(quán)人。轉(zhuǎn)讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他組織。公司作為交易主體的特別審查

二手房交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）公司董事會、股東會審議同意交易的書面文件。

國有企業(yè)或集體企業(yè)的特別審查

二手房交易主體是國有（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)審查（提交）政府主管部門（批準(zhǔn)文件）。二手房交易主體是集體企業(yè)的應(yīng)當(dāng)審查（提交）職工代表大會的批準(zhǔn)文件。

二手房的買賣，也就是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。二手房的買賣應(yīng)當(dāng)依法進行，應(yīng)當(dāng)維護二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益。二手房買賣涉及的法律很多，但是一般來講，會涉及到《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等地方法規(guī)或規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定。適用范圍

本書的有關(guān)內(nèi)容用于中華人民共和國境內(nèi)和境外的自然人、法人和其他組織之間的二手房買賣，公有住房、經(jīng)濟適用初次出售在此不涉及。對二的房交易的調(diào)查與審核

權(quán)屬審查；

購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，不得買賣。

為慎重起見，購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、統(tǒng)一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。

房地產(chǎn)登記機關(guān)，是當(dāng)?shù)乜h以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)管理機關(guān)。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機關(guān)的名稱不一致。如：北京現(xiàn)在歸北京市建設(shè)委員會管理，天津是天津市房屋管局。如果你沒有時間或?qū)I(yè)知識，可以聘請律師或者其他中介機構(gòu)代為審查和調(diào)查。

共有財產(chǎn)審查二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。我國婚姻法規(guī)定，實行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約定個別財產(chǎn)制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)認(rèn)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產(chǎn)協(xié)議。

權(quán)利限制審查

二手房交易前，賣房人應(yīng)當(dāng)審查司法機關(guān)有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)。

二手房交易前，買房人應(yīng)當(dāng)審查行政機關(guān)決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權(quán)的情況。一般說來有權(quán)對房地產(chǎn)采取查封措施的行政機關(guān)有稅務(wù)機關(guān)、海關(guān)、公安機關(guān)等。有權(quán)采取限制措施的有建設(shè)行政管理機關(guān)。他項權(quán)利設(shè)置審查

按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。但是，買房人有承擔(dān)所購房屋被追及還債的風(fēng)險。？

出賣人在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。優(yōu)先購買權(quán)審查

共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。

如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買房人應(yīng)當(dāng)注意買賣合同被宣告無效的風(fēng)險。

購買人應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

通過拍賣購買二手房的，也應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先購買人的優(yōu)先購買權(quán)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)力行使條件。

購買人和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)注意，以下情形的二手房禁止買賣：

（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；

（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

若是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟適用住房有無下列禁止買賣情形之一：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；（3）處于戶籍凍結(jié)地我并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（4）上市出售后形成新的住房困難的；

（5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（6）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

已購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。已購買經(jīng)濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價款。

當(dāng)事人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定。二手房買賣合同詳解

合同內(nèi)容

二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。

二手房買賣當(dāng)事人可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。

自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對方責(zé)任及排除對方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：

（1）買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

買賣合同當(dāng)事人的姓名應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人的姓名一致。

住所一般寫身份證上登記的地址，如果居住地與身份證登記的地址不一致的，居住一年以上的地址為住所地。

（2）二手房的座落地點、面積、至范圍

二手房坐落的地點應(yīng)當(dāng)敘述清楚，有關(guān)街道、樓號等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機構(gòu)核準(zhǔn)的名稱，并應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)證記載的一致。

房屋面積應(yīng)當(dāng)記載清楚、并應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)證書記載的一致。（3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； 按照現(xiàn)行《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，建設(shè)用地的使用權(quán)有出讓土地使用權(quán)、劃拔用地使用權(quán)和租賃用地使用權(quán)。租賃用地一般限于工業(yè)廠房用地。

土地使用權(quán)以土地使用權(quán)證記載的或者土地批準(zhǔn)文件記載的土地使用性質(zhì)為準(zhǔn)。二手房賣方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件（一般都提供不了，只有房產(chǎn)證）。（4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)

國家實行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度。購房人購買房屋時，應(yīng)當(dāng)審查房屋 的使用性質(zhì)。住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途。

（5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施狀況； 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、應(yīng)當(dāng)在合同中表述清楚，應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)記載的一致。房屋配套設(shè)施、附屬設(shè)施的名稱、質(zhì)量狀況應(yīng)當(dāng)表述清楚。房屋的裝飾應(yīng)當(dāng)寫清楚。

由稅收上的考慮，有關(guān)裝飾特別是可移動的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同。（6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；

二手房買賣價格應(yīng)當(dāng)確定。

支付方式可以用現(xiàn)金支付或者銀行轉(zhuǎn)帳支付，支付時間應(yīng)當(dāng)明確。（7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式； 合同中應(yīng)當(dāng)明確約定房屋交付和驗收的時間。（8）住戶戶口的遷移。

如果出賣人戶口所在地是出售的房屋，應(yīng)當(dāng)約定出賣人遷出戶口的時間。（9）維修基金的處理

公共維修基金是購房人籌集的用以進行公共設(shè)施大裝修或者更新改造設(shè)施的基金。是房屋所有人的權(quán)益。在簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對公共維修基金的處理作出約定。（10）違約責(zé)任

違約責(zé)任實施對雙方不能履行合同或者一主擅自解除合同的救濟措施。一般可以約定 支付違約金。

（11）爭議的解決方式

爭議解決方式時就合同的效力、履行、理解發(fā)生爭議的解決辦法。一般約定協(xié)商解決。協(xié)商不成時，向法院起訴或者申請仲裁。

因為二手房買賣合同涉及到不動產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地人民法院管轄。

如果選擇仲裁機構(gòu)進行仲裁，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確書寫仲裁機構(gòu)的名稱。如：北京仲裁委員會，而不是北京市仲裁委員會。

注意，仲裁是按照選定的仲裁機構(gòu)的仲裁規(guī)則進行，而且是一裁終局。（12）買賣當(dāng)事人約定的其他事項。

在二手房買賣中，可能會有其他的約定，應(yīng)當(dāng)在合同中敘述清楚。各方簽字

簽字可以是書寫簽名，也可以是印章簽名。按照我國的交易慣例，一般要求有印章簽名。如果是代理人代為簽訂合同，應(yīng)當(dāng)附有委托人的授權(quán)委托書（須公證）。二手房買賣后的土地使用權(quán)

（1）居住房屋

居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國有土地權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實記 明。土地使用年限為土地使用權(quán)證書記載的年限減去已經(jīng)使用的年限的差額。（2）非居住房屋

該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土 地使用年限應(yīng)在合同中如實約定。

按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃拔土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定了國有土地租賃和土地使用權(quán)作價 入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中具體約定。

集體所有土地上房屋的買賣對象限制

集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。公共維修基金的交割

二手房買賣的房地產(chǎn)中介服務(wù) 相關(guān)術(shù)語

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)的房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指向進行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人（以下簡稱當(dāng)事人）有償提供居間介紹服務(wù)的營業(yè)性活動。但國有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀(jì)活動除外。

房地產(chǎn)代理，指專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，接受當(dāng)事人的委托，以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。

房地產(chǎn)價格評估人員，分房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)評價員。房地產(chǎn)估價師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員；

房 產(chǎn)估價員是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織和個人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)程序

在二手房中介服務(wù)中，委托人注意核驗中介服務(wù)人員的資格證書，以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格，具有與職業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)知識和技能。

要核驗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門的備案手續(xù)和注記手續(xù)證明。

在目前二手房地產(chǎn)買賣中介服務(wù)中，問題最多提房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。委托人應(yīng)當(dāng)注意經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)：（1）向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，校驗委托方提供的有關(guān)文件資料；（2）從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項目，應(yīng)參照市房地局、市工商局制定的 示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備 案；

（4）履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；（5）記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；（6）按合同規(guī)定收取服務(wù)費，開具統(tǒng)一發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)中禁止有下列行為：

（1）無照經(jīng)營、超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營；（2）隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的重要事項；（3）弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同；

（4）采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；（5）偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（6）利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的經(jīng)營信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益；

（7）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職；

索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷 的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟利不當(dāng)利益； 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動； 法律、法規(guī)禁止的其他行為。

房地產(chǎn)中介的收費

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費政府制定有指導(dǎo)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的服務(wù)費由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付：

（1）居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價的3%以下收??；

（2）居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的100%以下一次性收?。唬?）提供咨詢服務(wù)的，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章

為保障買賣雙方當(dāng)事人權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡委托具

有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號碼并簽字蓋章。

二手房買賣的中介合同

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；

（2）中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（3）合同履行期限；

（4）傭金金額或者計算方式和支付方式、時間；（5）違約責(zé)任和糾紛解決方式；（6）當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容

房地產(chǎn)中介合同示范文本

房地產(chǎn)中介合同可使用《房地產(chǎn)居間合同》示范文本。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織使用自行制 定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。二手房買賣抵押貸款

（審核貸款、抵押協(xié)議

二手房買受人如果要申請購房貸款，接受買受人委托的律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸 款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。審核擔(dān)保

保險協(xié)議

貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險公司保險。買受人的律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件，指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔(dān)保費、。公積金貸款的限制

申請住房公積金貸款，借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當(dāng)用于本人家庭自住。公積金貸款條件 貸款對象的條件要求

1． 具有當(dāng)?shù)厥谐翘畛Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩?/p>

2． 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； 3． 在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房； 4． 具有購買住房的合同或相關(guān)證明文件；

5． 申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個月（含）以上或累計繳存住房公積金12 個月（含）以上，且申請貸款時仍正常繳存； 6． 提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式； 7． 符合管理中心規(guī)定的其他條件。二手房住房貸款額和期限

單筆貸款最高額度規(guī)定

1． 目前，單筆貸款最高額度為40萬元；

2． 《個人信用評估報告》評定的信用等級為AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮 30%；AA級的可上浮15%。貸款期限

貸款期限最長為30年，且不受借款申請人的年齡限制。

非住宅房屋貸款

非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀 行談判確定。

二手房轉(zhuǎn)讓，存在貸款情況的處理

（1）出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸 款。（2）如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，購房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為：

a、出賣人取得貸款銀行轉(zhuǎn)讓抵押房屋的同意； b、買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》； c、提交買賣合同及買受人貸款資料交銀行審核；

d、同意貸款后與轉(zhuǎn)讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協(xié)議； e、買賣雙方辦理保險合同的變更手續(xù)； f、辦理房屋過戶、抵押登記手續(xù)。房款的提存或監(jiān)管

保證房款安全的方法

為保障交易的安全性，買受人可以協(xié)議將房款委托銀行監(jiān)管。委托房款監(jiān)管的操作 買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后，可將購房款和產(chǎn)權(quán)證交由提存（監(jiān)管）方統(tǒng)一管理，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買方產(chǎn)證出證后，再由監(jiān)管方通知買賣雙方同時領(lǐng)證、領(lǐng)款.二手房過戶登記

買受人應(yīng)當(dāng)注意，購買的房屋未經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防 止出讓人一方多售等非法行為侵害買受人的利益，應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。登記應(yīng)提交的材料

（1）房地產(chǎn)權(quán)屬證書；

（2）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人是法人或者其他組織的，還應(yīng)當(dāng)出具對具 體承辦人員的授權(quán)委托書；

委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，委托書需公證：a、在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；b、臺灣同胞持臺灣地區(qū)公證機構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)公證員協(xié)會核對，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；c、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或其授權(quán)的機構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。

（3）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件。

（4）房屋面積變化的，提交測量面積成果報告（依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》 第十八條）；

（5）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。登記的審核時限和權(quán)證的領(lǐng)取

按規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請之日起二十日（各區(qū)時間不同）內(nèi)完成審核，符合規(guī)定

條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項記載于房地產(chǎn)登記冊，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證書》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面通知申請人。領(lǐng)證時權(quán)利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）印花稅收據(jù)及受理時的收件收據(jù)（原件），仔細(xì)核對《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。律師代辦登記

委托他人代辦二手房買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，要取得并向房地產(chǎn)登記機構(gòu)出具當(dāng)事人的委托書（須公證）。二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費（北京市為例）根據(jù)北京市的現(xiàn)行規(guī)定，有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)如下： 契稅 ：（買受人承擔(dān)，居住房屋個人1.5%、單位、高檔房3%，非居住房屋3%；）具體按政府詳細(xì)規(guī)定

合同印花稅：買賣雙方各承擔(dān)0.05%；

權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元/本； 測繪費（不同區(qū)收費不同）：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元； 抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；

公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計；50萬—500萬按0.25%； 貸款保險費：買受人承擔(dān)，貸款額×0.05%×貸款年限。

以上稅費標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實際費用應(yīng)按登記時政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。

第二篇：二手房按揭貸款流程

二手房按揭貸款流程

一、要購買的二手房必須已辦理《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)權(quán)明晰并具備符合政府規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通條件。房屋的房齡不能超過15年。

二、選擇貸款銀行，進行房產(chǎn)評估。

三、填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：

買房人資料：

1、借款人及配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證（如單身，需提供戶籍所在地民政部門開具的單

身證明）；

2、經(jīng)濟收入證明；

3、商品房買賣合同（雙方買房協(xié)議）；

4、首付款收條或存在該行的首付款證明憑證。

5、貸款人的貸款到期日，不能超過法定退休年齡（男65歲女60歲）

6、房齡不能超過15年。

賣房人資料：

1、售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明、戶口簿；

2、產(chǎn)權(quán)證、土地證。

四、銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及供款人的資信進行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按照貸款。

五、買方將購房的首期款存入該行的帳戶，由銀行凍結(jié)，售房人在首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到房地產(chǎn)交易管理中心辦理房屋交易手續(xù)。

六、房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權(quán)證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

七、借款合同生效，資金劃入買方的指定帳戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。

第三篇：二手房按揭交易流程事項

二手房按揭交易流程事項

二手房按揭貸款應(yīng)準(zhǔn)備資料及注意事項

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機構(gòu)申請的貸款。

申請條件

1.借款人合法的身份證件;

2.借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明;

3.借款人家庭戶口登記簿;

4.有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明;

5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾;

6.所購二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明;

7.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;

8.如抵押物須評估的，須由貸款人認(rèn)可的評估機構(gòu)出具的抵押物評估報告;

9.所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件;

10.貸款人要求提供的其他文件或資料。

申請資料

買方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)、2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

4.工資收入證明(單位出示)

7.申請人的近期半年的銀行卡折對賬單

8.銀行要求提供的其他材料

賣方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)

2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

5.房屋產(chǎn)權(quán)證

6.房產(chǎn)存根

7.銀行要求提供的其他材料

費用

1、房地產(chǎn)交易費：商品房6/平米，安居房、房改房1.5元/平米;

2、核檔費：30元;

3、契稅：評估價X3%（根據(jù)情況可優(yōu)惠）

4、評估費：600-1000元;

5個稅：評估價X1%

6、保險費：10年以上房齡的收取。

7、公證費：100元

8、如果有中介公司參與則要繳納中介代理費、按揭貸款代理費。注意事項

·注意事項一：評估價與最高貸款額

在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

·注意事項二：竣工年代與貸款年限

房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為14年。

·注意事項三：貸款成數(shù)和利率

·注意事項四：還款方式的選擇

銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還

款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。

·注意事項五：貸款銀行的選擇

現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

·注意事項六：收入證明與還款能力

銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

·注意事項七：借款人自身相關(guān)情況

個人征信：對于貸款人來說個人征信紀(jì)錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細(xì)節(jié)，雖然信用卡多數(shù)為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。

借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規(guī)定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現(xiàn)已45歲，那么最長借款年限為65減45為20年。

·注意事項八：申請貸款到放貸周期

購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機構(gòu)(包括：評估機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應(yīng)的擔(dān)保服務(wù)機構(gòu)，通過擔(dān)保機構(gòu)的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3-4個工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構(gòu)，包括個人資料的準(zhǔn)備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。

基本操作流程

1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金(如需公積金貸款)

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)

按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務(wù)公司進行初步審核。

5、簽貸款協(xié)議，公證，保險

按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

貸款人的房產(chǎn)證和他項權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項權(quán)利證明原件交銀行。、銀行放款

第四篇：二手房按揭貸款的流程

二手房按揭貸款的流程：

第一步：先找好意欲購買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權(quán)明晰（已辦理《房屋所有權(quán)證》），并具備符合政府規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通的條件的房屋。

第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所），并在該機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。第三步：申請二手房抵押貸款時應(yīng)填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：

1）身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；

2）經(jīng)濟收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越；

3）買賣雙方簽訂的購房協(xié)議書；

4）同意以所購房屋作抵押的證明；

5）有不低于購房價款30％的自有資金；

6）貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

而售房人須提供如下資料：

1）售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；

2）房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；3.所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；

4）如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；

5）保證所售房屋符合上市出售條件的證明。

第四步：銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按揭貸款。

第五步：買方將購房的首期款存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，售房人于首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到房地產(chǎn)交易管理所辦理房屋交易手續(xù)。第六步：房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權(quán)證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

第七步：借款合同生效，資金劃入買方的指定賬戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。

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第五篇：民生銀行二手房按揭貸款詳細(xì)流程

民生銀行二手房按揭貸款流程（老流程）

遞交材料

按照我行清單內(nèi)所需材料及簽好的個人征信查詢授權(quán)書交至我行。工作人員會就材料做出初步審查。隨后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估同時我行會派客戶經(jīng)理上門調(diào)查。評估（1個工作日）

根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)及銀行人員到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。（這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般1-2個工作日內(nèi)即可完成，但在已有預(yù)評估報告的同時可進行后續(xù)面簽步驟。）面簽（1個工作日）

借款人與售房人帶齊各自的證件原件來我行相關(guān)網(wǎng)點面簽，同時簽署借款合同及相關(guān)表格，開立我行結(jié)算賬戶。銀行審批（1-2個工作日）

我行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，我行根據(jù)評估報告，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批，（資料真實齊全的情況下，審批過程一般在1-2個工作日左右）。

審批通過后，買方向賣方在我行開立的賬戶支付房屋首付款。然后買賣雙方到房地產(chǎn)交易所，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

辦理過戶，辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)。（具體時間長短視客戶和房地局情況而定）

銀行放貸（1-2個工作日）

我行收到房產(chǎn)證及他項權(quán)證（須提供過戶相關(guān)票據(jù)），我行將貸款發(fā)放至賣方指定賬戶中，買方則開始依照合同按期償還。