第一篇：購買二手房商業(yè)貸款(銀行按揭)的交易流程

購買二手房商業(yè)貸款（銀行按揭）的交易流程

一、買賣雙方協(xié)商一致達成購房意向，并確定房屋成交價格。

二、買方到二手房交易服務中心二樓（蔡鍔中路196號原市房產(chǎn)交易大樓）監(jiān)管銀行貸款柜臺遞交貸款申請資料，如果是通過中介公司代辦的可由中介公司遞交申請資料。

申請貸款一般提供如下資料：１、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明（驗原件收復印件）；２、買方及配偶的收入證明原件、賣方的房產(chǎn)證（驗原件收復印件），有經(jīng)適房貨幣補貼憑證的還需帶上貨補憑證原件。

３、其他資料（根據(jù)各貸款銀行的要求提供）（以上資料一式兩份）

三、由貸款銀行或擔保公司電話預約買賣雙方面簽購房貸款相關手續(xù)和擔保相關合同手續(xù)。

四、買賣雙方接到預約電話后，按照預約時間到二手房交易服務中心二樓擔保公司網(wǎng)上簽約窗口簽訂房屋買賣電子合同；如果是通過中介公司代辦業(yè)務的，由中介公司通知代辦。

注意事項：１、認真填寫《二手房交易資金監(jiān)管信息登記確認表》； ２、帶上有效身份證件及相關資料；

３、如果貸款銀行是監(jiān)管銀行的業(yè)務，監(jiān)管銀行及擔保公司審批貸款時間一般在3－5個工作日內(nèi)，如果是其他商業(yè)銀行的業(yè)務，根據(jù)各銀行規(guī)定時間辦理；

４、如果貸款銀行是監(jiān)管銀行的業(yè)務，監(jiān)管銀行面簽借款合同等法律文本后在1－2個工作日時間內(nèi)發(fā)放申請人貸款，如果是其他 商業(yè)銀行的業(yè)務，根據(jù)各銀行規(guī)定時間辦理。

五、簽完房屋電子買賣合同后，按照合同約定由買方將房屋交易首付款存入資金監(jiān)管賬戶，帶上首付款入賬憑證到銀行大廳簽約區(qū)，找貸款銀行面簽借款合同和購房貸款等相關手續(xù)，找擔保公司面簽擔保合同等相關手續(xù)。注意事項：存入首付款時需清楚填寫買賣合同編號：KFXXXXXXX，購房人姓名。

六、辦完簽約手續(xù)以后，買賣雙方在接到到賬通知后，帶有效身份證明到二手房交易服務中心二樓擔保公司領取過戶資料，并由擔保公司工作人員協(xié)助到三樓政務大廳辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，按規(guī)定繳納相關稅費，由擔保公司統(tǒng)一領取《長沙市房屋產(chǎn)權登記收件領證憑據(jù)》。

1、查詢到賬方式：① 憑電子合同號KFXXXXXXX直接到監(jiān)管銀行大堂經(jīng)理處查詢； ②

監(jiān)管銀行的短信通知

2、稅費收取標準：按照國家規(guī)定的比例收取。

七、在五個工作日時間內(nèi)，完成房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，擔保公司憑《長沙市房屋產(chǎn)權登記收件領證憑據(jù)》領取房屋所有權證，擔保公司預留新證復印件（以備客戶領?。?。

八、交易完成后，監(jiān)管銀行憑劃轉(zhuǎn)資金指令將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)至賣方指定賬戶

九、由擔保公司辦妥抵押登記手續(xù)。

第二篇：二手房按揭交易流程事項

二手房按揭交易流程事項

二手房按揭貸款應準備資料及注意事項

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機構申請的貸款。

申請條件

1.借款人合法的身份證件;

2.借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明;

3.借款人家庭戶口登記簿;

4.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明;

5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;

6.所購二手房的房產(chǎn)權利證明;

7.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;

8.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告;

9.所購房屋產(chǎn)權共有人同意出售房屋的書面授權文件;

10.貸款人要求提供的其他文件或資料。

申請資料

買方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)、2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

4.工資收入證明(單位出示)

7.申請人的近期半年的銀行卡折對賬單

8.銀行要求提供的其他材料

賣方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)

2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

5.房屋產(chǎn)權證

6.房產(chǎn)存根

7.銀行要求提供的其他材料

費用

1、房地產(chǎn)交易費：商品房6/平米，安居房、房改房1.5元/平米;

2、核檔費：30元;

3、契稅：評估價X3%（根據(jù)情況可優(yōu)惠）

4、評估費：600-1000元;

5個稅：評估價X1%

6、保險費：10年以上房齡的收取。

7、公證費：100元

8、如果有中介公司參與則要繳納中介代理費、按揭貸款代理費。注意事項

·注意事項一：評估價與最高貸款額

在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

·注意事項二：竣工年代與貸款年限

房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為14年。

·注意事項三：貸款成數(shù)和利率

·注意事項四：還款方式的選擇

銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現(xiàn)有還

款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。

·注意事項五：貸款銀行的選擇

現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當然服務質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

·注意事項六：收入證明與還款能力

銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

·注意事項七：借款人自身相關情況

個人征信：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節(jié)，雖然信用卡多數(shù)為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。

借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規(guī)定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現(xiàn)已45歲，那么最長借款年限為65減45為20年。

·注意事項八：申請貸款到放貸周期

購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機構(包括：評估機構、擔保機構、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3-4個工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。

基本操作流程

1、確定按揭服務公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金(如需公積金貸款)

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準備貸款資料，審核貸款資質(zhì)

按揭服務公司協(xié)助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。

5、簽貸款協(xié)議，公證，保險

按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務公司交貸款銀行。

7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

貸款人的房產(chǎn)證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產(chǎn)證復印件和他項權利證明原件交銀行。、銀行放款

第三篇：購買二手房交易按揭貸款的基本操作流程是怎么樣的

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購買二手房交易按揭貸款的基本操作流程是怎么樣的

眼下二手房交易市場日漸火熱，辦理銀行二手房貸款業(yè)務的人也越來越多。對此，有人問：申請二手房貸款，需要準備哪些貸款資料?需要哪些辦理步驟?為此小編整理了二手房貸款攻略供大家參考。

由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務，擔保公司一般會收取手續(xù)費和擔保費。另外客戶還需購規(guī)定的保險，如涉及貸款公證還需交納公證費。大家都很關心貸款發(fā)放的時間，一般在收齊材料后三~五個工作日便可至銀行簽約。將在房屋所在地房產(chǎn)交易中心出他項權利證明后三~五個工作日左右發(fā)放。如果是通過擔保公司的在房產(chǎn)局過戶后二~三個工作日就可以放款

購房者拿著申請貸款時簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請表》，新辦理出來的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《抵評估報告》，到區(qū)房產(chǎn)管理局辦理《他項權證》。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 在擔保公司開具了《放款通知書》后，買賣雙方帶著各自的身份證和新辦理出來的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《他項權證》來到銀行。雙方用自己的身份證開立賬戶，銀行將購房者申請的貸款劃至房東的賬戶上，購房者自己的賬戶以后就是每個月還款的賬戶了。

一、購買二手房交易按揭貸款的基本操作流程

1、確定按揭服務公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金(如需公積金貸款)

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 辦理房屋過戶。

4、準備貸款資料，審核貸款資質(zhì)

按揭服務公司協(xié)助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。

5、簽貸款協(xié)議，公證，保險

按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務公司交貸款銀行。

7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明

貸款人的房產(chǎn)證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產(chǎn)證復

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 印件和他項權利證明原件交銀行。

8、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務公司將所貸金額發(fā)放給借款人。二、二手房貸款所需資料

1、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證(并隨帶身份證復印件)每人各1份。

2、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的戶口薄(并隨帶戶口薄復印件)各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明

3、原產(chǎn)權證1份;現(xiàn)房權證中應注明是商品房或安居房

4、經(jīng)由交易中心提供的武漢市房地產(chǎn)買賣合同2份;

5、房價30%或以上預付款收據(jù)原件及復印件1份

6、借款申請表1份：個人住房商業(yè)性貸款申請表1份、個人住房公

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 積金借款申請表2份

7、借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本;擔保合同1份;

8、借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號(或職工住房公積金結存單)每人各1份

9、借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

10、申請人家庭收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等。(根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明;私營工商業(yè)者提供單位近期營業(yè)稅、所得稅及財務會計報表;銀行存單、有價證券以及經(jīng)常性匯款來源證明等)

11、如以上資產(chǎn)屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份

12、已存滿規(guī)定期限的住房儲蓄存單和(或)存折1份(申請住房儲蓄個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不必)

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13、企業(yè)允許借款申請辦理企業(yè)住房基金個人住房貸款的證明1份(申請企業(yè)住房基金個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不)

先來說說身份證明，一般來說只要提供身份證即可，護照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領取身份證的應提供獨生子女證，非獨生子女應提供出生證明。

婚姻證明;指上列人員已婚的應提供結婚證明書，已成年而未婚的應出具單身證明，離異的人士應提供離婚證(法院判決書也可)和離婚未再婚證明，喪偶的應提供配偶的死亡證明(戶口簿上已注明喪偶也可)及喪偶未再婚證明。這些證明要在所在地的武漢市各區(qū)民政局開具。

再來說說收入證明，收入證明應加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。

另外還要提供您購買房屋的買賣合同和上家原產(chǎn)證的復印件以及由中介機構見證蓋章的預付房款收據(jù)。

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第四篇：購買“二手房”注意事項和交易流程(摘錄)

購買“二手房”注意事項和交易流程

1、一是買房前，首先要弄清楚房屋所有權是否真實、完整、可靠，弄清楚房屋的權屬，確保房屋的產(chǎn)權證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權糾紛。

2、要注意產(chǎn)權證上的房產(chǎn)部門是不是真實的，看清房屋是公房還是私有房。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。

3、要弄清楚辦理購買“二手房”的規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。

4、要弄清楚所購“二手房”的準確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權證上的一致，有無私搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。

5、要詳細了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況；全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。

6、房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過戶等；如何避免中介陷阱，如何溝通中介費的支付，如何防止中介吃差價。

-------------------------在墊資前，先至房產(chǎn)權屬登記中心核查該房屋的權屬狀況有無瑕疵（主要核實，該房產(chǎn)除貸款銀行的抵押權外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權等。）；不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶；通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細的收款收據(jù)，必要時可以請律師見證；必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔保；親自全程跟進辦理提前還款、辦理抵押權注銷手續(xù)，并及時收押《房屋所有權證》；在抵押權注銷后，按照權屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產(chǎn)權交易過戶受理手續(xù)；詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理抵押權注銷手續(xù)、遲延履行通知義務、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額；詳細約定房產(chǎn)交易無法繼續(xù)履行時，出售方返還購房者的墊資款的流程。

購買者可以在交易前要求賣方（即產(chǎn)權人）一同赴房屋及土地管理部門調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實性要遠遠高于賣方所持的所謂的房產(chǎn)證復印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委托律師進行調(diào)查。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權證的內(nèi)容與房屋登記機關的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權證上載明的所有權人，房屋是否有其他共有權人（如有，共有權人有優(yōu)先購買權）等。

如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應當承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任，如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則仍然由出賣人承擔責任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權人是誰，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權的，共有產(chǎn)權人也應當在合同上簽字，買方千萬不要想當然的認為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權。

為避免出現(xiàn)無權代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買賣合同正式簽約時，買方務必要求代理人出示業(yè)主書面的授權委托書，并核實其真實性，以防出現(xiàn)偽造授權委托書的情形最終導致合同無效。業(yè)主未能出示授權委托書的，務必打電話給業(yè)主本人，確認此事，并錄音確認以保留證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時找業(yè)主本人補簽合同。

在簽署房屋買賣合同前，買方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購律師就房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況進行調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買賣合同中明確原業(yè)主戶口遷出的時間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承擔的違約責任，該違約責任可以參照逾期交房的違約責任，為了更好的保障買方的合法權益，二手房律師在此還提醒買方：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方超過一定期限仍不將其戶口遷出的，買方享有單方合同解除權，并有權要求賣方按照合同約定支付違約金

三方協(xié)議簽署前后，出賣人或中介機構會要求買受人支付一部分定金或首付款。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。如果無法還清，需要借用買受人的首付款，則上述首付款必須在出賣人向貸款銀行申請?zhí)崆斑€清剩余貸款之后，直接支付至出賣人的還款賬戶內(nèi)，并盡量在柜臺辦理完畢。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款，不會被出賣人予以挪用。

在抵押貸款提前還清后，買受人需協(xié)調(diào)中介機構配合出賣人盡快辦理房屋的解押手續(xù)。北京這邊慣例為，出賣人提前還清了貸款，銀行會將解抵押的文件全部提供給出賣人，由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續(xù)，故買受人或中介機構務必確保出賣人及時辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。

實踐中，只要該房屋具備網(wǎng)簽條件，無論出賣人或買受人是否簽字，中介均可以直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)，只要網(wǎng)簽了，除非出賣人在通過虛假訴訟來對抗網(wǎng)簽，否則他難以出售給第三方。

貸款不結清銀行不會解抵押，不解抵押就不能過戶，不能過戶你們就不能進行買賣，所以現(xiàn)在的問題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒有錢或者不拿錢出來解抵押的話，你就必須找過橋的資金，如果你有足夠的錢解抵押，只是擔心安全問題的話，那可以不用擔心，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒有二次抵押，沒有查封。

流程

1、詢問出賣方。該二手房是否設有抵押，出賣方應該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設定了抵押。當然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。

2、到房屋登記機關查詢。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結，這是最有效也是最準確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設定抵押、被凍結或者其他瑕疵權利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

二手房過戶之前，需要及時讓房東盡快結清與房子相關的費用，比如暖氣費、水電費、燃氣費、物業(yè)管理費等，以免以后未能結清而給自己帶來麻煩。

27、假如你找中介進行購買二手房，中介一般會按照成交價的千分之五收取你的二手房評估費。但是這個費用其實可以減少的，你也可以自己咨詢你們當?shù)氐膶I(yè)評估公司進行了解實際行情，自己找評估公司會省下一筆錢。

28、買房子需要準備一些材料，比如身份證、結婚證、戶口頁（戶口本）、印章、公積金卡等，這些材料一般都需要復印幾份，在辦理手續(xù)時還要帶上原件。

29、合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

第五篇：二手房購買流程

二手房購買流程

為什么要買賣二手房 許多人鐘情于二手房是因為二手房有以下優(yōu)勢：1.價格較低。與商品房相比，同地區(qū)的二手房價格相對是 比較便宜的。2.地理位置優(yōu)越，交通方便。許多二手房地處市中心地帶，交通相對發(fā)達，周邊配套設施也 較為完善。3.二手房也可以貸款買，降低了二手房交易的門檻，在一定程度上推動了二手房交易。4.二手 房多為小戶型，所以總價不是很高，投資少，但升值潛力大。5.二手房為現(xiàn)房，與一些商品房相比容易把 握，而且購買后即可居住。6.二手房的物業(yè)管理費較為便宜。什么樣的二手房可以買賣 根據(jù)房改有關政策，已取得合法產(chǎn)權證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用房可以上市出售，包括按照成本價、標準價以及按標準價優(yōu)惠辦法購買的公有住房；按照成本價或者標準價購買的安居工程住房；集資合作建 設的住房；按市人民政府規(guī)定的指導價格購買的經(jīng)濟適用住房；按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工 程房和集資合作建設的住房。比如在北京市行政區(qū)域內(nèi)，由政府房管部門直接管理和由產(chǎn)權單位自行管理 的公有單元式住宅樓房，包括新建樓房和已住用的樓房均可出售。但不是所有的公有住房和經(jīng)濟適用房都可以上市交易，千萬不要只貪圖便宜而買賣法律規(guī)定不得上市出售 的房屋，這種房子主要有以下幾種類型： 1.以低于房改政策規(guī)定的價格購買而且沒有按照規(guī)定補足房價款的； 2.住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超 標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的； 3.處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的； 4.產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的； 6.上市出售后形成新的住房困難的； 7.擅自改變房屋使用性質(zhì)的； 8.法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。哪些人適合買二手房？ 哪些人適合買二手房？ 應該說以下這些人是適合購買二手房的：1.有一定經(jīng)濟實力的租房戶。大家都知道租房戶每月都需支付一 定的房租，如果他有一定的經(jīng)濟實力，他完全可以貸款買二手房，以租金來支付月供款。2.一些投資者，手頭資金不是很多，由于二手房總價不是很高，地理位置較好，易于出租，所以這些人可以投資二手房。3.一些拆遷居民，由于長期在市區(qū)居住，對市區(qū)比較有感情，并且資金也不是很富裕，所以往往拿拆遷補 償款購買二手房。4.一些長期無房的普通居民和一些外地人，經(jīng)濟實力不是很強，但有一定的積蓄，因此 貸款購買二手房。5.一些白領

階層也適宜購買二手房作為過渡，等實力雄厚以后再購買商品房。找中介買二手房的十大理由 1.二手房業(yè)務比較復雜，其涉及的環(huán)節(jié)多，許多事情非專業(yè)人士所能解決。2.并非天下烏鴉一般黑，出現(xiàn) 目前的情況更多是因為幾塊臭肉壞了滿鍋的湯。3.二手房交易一般需要較長的時間，您有那么多空閑去折

騰嗎？4.許多人購買二手房是為了投資，中介可以幫你制訂 216 詳細的投資計劃。5.中介掌握的信息多，所以可以挑選的余地較大。6.許多“中介免談”的字樣恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不 明真相的購房者或租房者。7.免除中介之后，同樣會遇到一些不法個人，同樣有上當受騙的可能。8.二手 房中介中也有講信譽、資質(zhì)高的，它們確實可以幫很多忙。9.有些業(yè)務沒有中介的幫助很難完成，如居間 擔保業(yè)務、押舊買新業(yè)務。10.中介有固定的場所，出現(xiàn)糾紛可以去找它，如果與個人打交道，他一跑了之 您怎么去找？ 所以，從事二手房業(yè)務的關鍵并不是找不找中介的問題，而關鍵是對中介了解的問題和找什么樣的中介的 問題。如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?與其他房產(chǎn)證相比，新的房產(chǎn)證有以下幾點： 首先，格式內(nèi)容不一樣。新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證 共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。其次，權證印制質(zhì) 量上乘。封面為紅色(他項權證為藍色)，印有金色國徽。材料為進口護照面料，內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采 用了護照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。第四，發(fā)證機關和用印真 實。按照以上新證的特點從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地 和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和 防偽功能。主要有以下幾個方面： 1.建房注冊號。由于新證是建設部監(jiān)制，建設部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機關進行了注冊登記，并予 以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統(tǒng)一編號。2.發(fā)證機關(蓋章)。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關是市(縣)的房地產(chǎn)管理局或市(縣)人民政 府，別的任何單位或部門都無權發(fā)證，它們發(fā)的權證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡 清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。3.團花

花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢、紋理清晰。4.花邊。首頁，即發(fā)證機關蓋章頁有上下等寬、對稱；左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩、清 晰。5.暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光 亮處，則可見高層或多層水印房屋。6.編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關的權證號碼是連 續(xù)的。7.發(fā)證編號。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的簿冊、檔案記載相 一致。購房時怎樣查詢所購房的產(chǎn)權狀況 購買房產(chǎn)要投入相當大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必須要考慮的首要因素，否則稍有 不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權狀況，則是每一個購房人 在購房前必須要做的事情。購房前對所購房屋的產(chǎn)權有清楚的認知，不但可以避免受到坑害，而且購房后 自己的利益也可以受到法律的保護。要了解房屋產(chǎn)權狀況，購房人要做到以下幾步： 第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

產(chǎn)權證件是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是為查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書； 代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu) 先購買權的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源，查驗的具體方法是： 查驗產(chǎn)權記錄：包括(1)原房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權比重及擁有權形式；(2)檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面查閱該份文件 副本；(3)登記日期，此日期為該宗交易的簽訂日期；(4)成交價格，即該項交易的成交價；(5)其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實性及原始成交情況，至于該 房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還 要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另

外，購房者還須了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，仔細閱讀外，還要到房屋 管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié)的不至于有所遺漏。二手房價如何評估？ 二手房價如何評估？ 房地產(chǎn)價格評估是指以技術標準結合市場情況，用公正、公開的原則，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值進行確認的行 為。房地產(chǎn)作為一項特殊的商品，影響其價格的因素很多，單憑經(jīng)驗是難以掌握的。專業(yè)評估人員也要綜合采 用兩種甚至兩種以上的評估方法來確定比較合理的價格。二手房價格評估常用的方法有成本法和市場比較法。成本法是按現(xiàn)在建造房屋所需的各項費用總和乘以房屋的成新度以計算房屋的價格。市場比較法是比較流行的一種評估方法，就是用近期內(nèi)已知或已經(jīng)發(fā)生的交易實例，從中選用地段、房屋 狀況相近的房地產(chǎn)，將之與需要評估的房地產(chǎn)進行比較，先得出一個初步的價格。由于完全相同的房地產(chǎn) 是沒有的，即使是非常相似的房地產(chǎn)，也會受成交日期、區(qū)域、環(huán)境等因素影響，從而使它們的價格各不 相同。因此，需要對初步訂出的價格進行修正，最后確定出一個比較合理的價格。購房需要辦理哪些手續(xù)？ 購房需要辦理哪些手續(xù)？ 首先，要簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《城市房地產(chǎn)管理法》 及建設部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、贈 與等轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓當事人必須簽訂書面合同。合同應當載明的主要內(nèi)容包括：雙方當事人的姓名或名稱住所；房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號；房地產(chǎn)坐落 位置、面積和四面界限；土地宗地號(土地規(guī)劃局批準的每宗土地使用權證的編號)；土地使用權取得的方 式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；成交的價格及支付方式；房地產(chǎn)交付使用的時間；違約責任；雙方 約定的其他事項。其次，應當辦理房屋過戶手續(xù)。辦理過戶手續(xù)的程序如下：1 雙方當事人在房屋買賣合同簽訂后 30 日內(nèi)，持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價 格；2 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在 15 日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復；3 房 地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房屋進行現(xiàn)場勘查和評估；4 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事

人按照規(guī)定繳納有關稅費；5 由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。在

辦理上述手續(xù)后，雙方當事人應憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領取房地 產(chǎn)權屬證書。簽二手房買賣合同五大紀律 1 條款要完備：當事人應將自己的要求通過條款充分、具體地表達出來。除交易合同規(guī)定必須具備的主 要條款外，還應當根據(jù)具體要求，結合具體情況，列入其他一些必要的條款。2 形式要得當：二手房交易合同應以書面的形式將雙方的權利義務明確下來，否則一旦發(fā)生糾紛難于舉 證，不便于有關部門及時處理。3 手續(xù)要完善：合同要有雙方當事人的簽字蓋章，當事人約定必須簽證或公證的合同，要到工商行政管 理部門簽證或到公證機關公證。4 文字表達要準確：當事人簽訂合同，必須注意文字表達的準確性。不少二手房交易合同往往忽視用語 的準確性，常出現(xiàn)一些模棱兩可、詞不達意的情況，結果各有各的理解，各有各的解釋，很容易發(fā)生糾紛。5 合同具體內(nèi)容要詳細：二手房交易簽約不僅在總體上把握，更要從具體內(nèi)容上把握，簽訂交易合同應 注意下列幾項：(1)房屋的客觀情況： 在房屋條款中應包括房屋坐落的地點、房屋的結構、房屋的層次、房屋的面積等要素。另外還應注明房屋的環(huán)境、配套設施及物業(yè)管理等。(2)房屋的價款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必須明確規(guī)定房 價交付的總額和交付方式，并經(jīng)雙方逐一核算清楚。(3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手續(xù)；房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例 如，房價是現(xiàn)鈔支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付，還是在買房人所在地支付，都應規(guī)定清楚。(4)產(chǎn)權登記：這既是買賣雙方的義務，同時也是他們的權利，如果不辦理產(chǎn)權登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上就 沒效力，日后如發(fā)生糾紛，將對房屋所有權人產(chǎn)生不利。(5)稅費負擔：根據(jù)法律的規(guī)定確定交易雙方應負擔的稅費。產(chǎn)權過戶登記費、印花稅、契稅及其他交易時 所產(chǎn)生的費用由雙方協(xié)商好各自負擔。(6)雙方違約的責任：指買方或賣方不履行合同給對方造成損失所要承擔的民事責任。賣方不履行合同主要 表現(xiàn)在：逾期交割房屋；交割的房屋存在嚴重的質(zhì)量問題；賣方出賣的房產(chǎn)，在產(chǎn)權上存在問題等等。買 方不履行合同主要表現(xiàn)有：不按規(guī)定期限支付款；無正當理由不受領賣方交付的房屋等。買方或賣方因違 約所承擔的民事責任有：強制履行合同，支付違約金，賠償損失等等。這一條，是二手房交易雙方確保自 身權益的最后防線。選購二手房注意十項

一、是否有私搭私建部分。如是否