個(gè)人住房抵押貸款開(kāi)題報(bào)告

（一）研究意義

自上世紀(jì)90年代我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，到本世紀(jì)初進(jìn)入快速發(fā)展的階段，住房抵押貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重迅速提高，該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的影響也越來(lái)越大。如美國(guó)的次貸危機(jī)所引發(fā)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間不長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質(zhì)量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的趨勢(shì)，因此防范、控制信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯得重要和緊迫。

眾多學(xué)者的研究總結(jié)表明，目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的有關(guān)理論研究還不深入，業(yè)務(wù)開(kāi)展情況也不盡如人意。在銀行的實(shí)際操作層面上，經(jīng)驗(yàn)判斷占了主流。而從國(guó)際先進(jìn)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信用風(fēng)險(xiǎn)的管理正從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)法、指標(biāo)法等向以風(fēng)險(xiǎn)量化管理和計(jì)算機(jī)模型等定量分析的方法演進(jìn)。由于市場(chǎng)環(huán)境的不同，國(guó)內(nèi)外對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的研究存在差異。在市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家，基于健全的數(shù)據(jù)，對(duì)借款人的違約特征較為容易進(jìn)行判別，如信用評(píng)分超過(guò)一定分?jǐn)?shù)的即可提供貸款，而國(guó)內(nèi)則大多出于信息不對(duì)稱，很難對(duì)借款人有全面的了解，因此，研究個(gè)人住房抵押貸款的理論和目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題，并在汲取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的模式以及具體的對(duì)策和措施，將有利于我國(guó)住房金融理論體系的進(jìn)一步完善和深化，有利于我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢(shì)

1、國(guó)外研究現(xiàn)狀

王福林、田傳浩在《國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究新進(jìn)展及對(duì)我國(guó)的啟示》(《中國(guó)房地產(chǎn)金融》20xx年08期)中指出個(gè)人住房抵押貸款最初起源于19世紀(jì)的英國(guó)，到20世紀(jì)初已作為一種主要的住房金融工具在美國(guó)和歐洲其它國(guó)家得到廣泛發(fā)展。由于國(guó)外開(kāi)辦時(shí)間長(zhǎng)，目前個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個(gè)極為重要的組成部分。以美國(guó)為例，個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國(guó)外學(xué)者對(duì)這一領(lǐng)域的研究也非常深入。英國(guó)的Fordetal(1995年)對(duì)其國(guó)內(nèi)有關(guān)個(gè)人住房抵押貸款資料進(jìn)行研究后，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題均有四個(gè)主要因素構(gòu)成。美國(guó)學(xué)者Burrows（1998年）更將導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)問(wèn)題的原由歸結(jié)為個(gè)人信用為主要因素。澳大利亞的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其國(guó)內(nèi)一家大型貸款機(jī)構(gòu)的貸款資料，對(duì)個(gè)人抵押貸款存在的問(wèn)題進(jìn)行研究并形成一套較完整的防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策體系。

范亮亮、劉洪玉在《國(guó)外住房抵押貸款擔(dān)保制度的分析和借鑒》（《金融與經(jīng)濟(jì)》20xx（02），17-19）中闡明建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其信用提高功能可以有效促進(jìn)我國(guó)中低收入家庭購(gòu)房，有利于改善我國(guó)中低收入家庭的住房條件。目前我國(guó)的房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的擔(dān)保體系運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干建議。陸軍、李宇嘉在《國(guó)際貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示》（《國(guó)際金融研究》20xx（02），69-74）一文中闡述了國(guó)際上主要國(guó)家的商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上提出了對(duì)完善我國(guó)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的一些啟示。

2、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

北京大學(xué)梁永平（《我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的現(xiàn)狀及發(fā)展》）分析了個(gè)人住房抵押貸款是發(fā)達(dá)國(guó)家居民買房時(shí)常用的融資方式，房改以來(lái)在我國(guó)逐步發(fā)展起來(lái)。我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費(fèi)，從而對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)；有利于金融機(jī)構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。朱華燕、姚其忠、李軍在《發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的對(duì)策與思考》（《中國(guó)房地產(chǎn)金融》20xx年09期）中提出個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的前景和空間，但存在的問(wèn)題及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也不容樂(lè)觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。

劉慶軍（《嚴(yán)格把關(guān)，完善個(gè)人資信審查制度》）中提出個(gè)人資信審查是個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個(gè)人資信審查制度，對(duì)于解決個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題，提高個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。

楊若晶（《個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范》）提出個(gè)人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)要面臨重大的問(wèn)題?？茖W(xué)分析、有效防范問(wèn)題，完善住房抵押市場(chǎng)管理機(jī)制，是金融業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的需要，也是抵押貸款市場(chǎng)高效運(yùn)作、充分發(fā)揮其功能的前提。

3、發(fā)展趨勢(shì)

從上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行就開(kāi)始涉足住房抵押貸款業(yè)務(wù)。但是，由于當(dāng)時(shí)住房制度改革更多的還是停留在概念層面，商品房還沒(méi)有成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，因此個(gè)人住房抵押信貸(ResidentialMortgage)，發(fā)展十分緩慢。1998年居民個(gè)人住房需求被住房制度改革推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從此商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)走向了擴(kuò)張之路。1999年3月，人行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知點(diǎn)燃了住房貸款發(fā)放的火苗，隨后各家商業(yè)銀行紛紛投入到這場(chǎng)盛宴中來(lái)，隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，各家銀行越來(lái)越發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然占用人力較大，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，以及授信資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性使得各家商業(yè)銀行不斷加大對(duì)這塊業(yè)務(wù)的投入。同時(shí)隨著國(guó)家住房改革的進(jìn)一步深化，國(guó)土部門服務(wù)的提升，居民購(gòu)買商品房甚至已經(jīng)成了解決居住問(wèn)題惟一途徑。因此條件具備，東風(fēng)到來(lái)，住房抵押貸款發(fā)展迅猛：貸款余額從1997年的將近200萬(wàn)億增長(zhǎng)至20xx年的近30000萬(wàn)億，十幾年間增長(zhǎng)了近150多倍，增幅遠(yuǎn)超其他類貸款。盡管20xx年由于內(nèi)憂外患的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，價(jià)格也有所調(diào)整，但是時(shí)間相當(dāng)短暫，經(jīng)過(guò)國(guó)家的一系列刺激措施的出臺(tái)，市場(chǎng)很快又又重現(xiàn)了繁華景象。

個(gè)人住房抵押貸款有效刺激了個(gè)人住房的需求，除了個(gè)別大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格基本沒(méi)有回調(diào)過(guò)，因此未引發(fā)大面積的斷供潮，商業(yè)銀行也出于提高資本充足率的需求，營(yíng)銷動(dòng)作不斷加大。然而，在大力發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，商業(yè)銀行一定程度上忽視了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款品種特有的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性、分散性等特征。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的3至8年后才真正進(jìn)入違約高峰期。雖然我國(guó)的個(gè)人住房貸款開(kāi)始于1998年，但真正發(fā)展是在20xx年之后，而且隨著時(shí)間的推移，一些商業(yè)銀行的不良余額正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近幾年房?jī)r(jià)上升迅速。雖然現(xiàn)在的住房抵押貸款尚未給商業(yè)銀行的流動(dòng)性造成風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)家政策目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體逐步趨嚴(yán)，個(gè)人住房抵押貸款積累的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

次貸危機(jī)之后，國(guó)際、國(guó)內(nèi)更加關(guān)注個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，理論研究的成果也層出不窮。

二、本課題擬采用的研究手段（途徑）和可行性分析

（一）研究手段（途徑）

本文通過(guò)規(guī)范分析與實(shí)證研究相結(jié)合、國(guó)際比較的方法對(duì)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及存在的問(wèn)題進(jìn)行綜合性研究

1、搜集數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)畫(huà)出圖形，并且根據(jù)圖形進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢(shì)。

2、根據(jù)收集的相關(guān)資料，歸納、分析個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在問(wèn)題的種類及原因，并且研究解決措施

3、利用個(gè)案分析法，舉例法等，說(shuō)明特殊性4、歸納總結(jié)，說(shuō)明共性（二）可行性分析

1.關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的數(shù)據(jù)在農(nóng)行海安支行的數(shù)據(jù)庫(kù)中可以搜集到，因此，數(shù)據(jù)的搜集是可行的。

2.農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展具有代表意義，市場(chǎng)定位鮮明，既具其個(gè)性，也有市場(chǎng)的共性，具有研究意義。

3.國(guó)內(nèi)外期刊、文獻(xiàn)關(guān)于人住房抵押貸款的研究為本文的研究提供了啟示和理論基礎(chǔ)。

三、論文工作計(jì)劃（階段工作內(nèi)容及計(jì)劃完成指標(biāo)）

20xx年3月20xx年4月，畢業(yè)實(shí)習(xí)、收集資料、確定題目。

20xx年4月6日20xx年4月18日，整理資料、完成實(shí)習(xí)報(bào)告與開(kāi)題報(bào)告。20xx年4月20日20xx年4月22日，交由導(dǎo)師審定，并作修改。20xx年4月23日20xx年5月6日，中期檢查。

20xx年5月28日20xx年6月2日，上報(bào)、修改論文，完善格式，定稿打印。20xx年6月3日20xx年6月5日，上報(bào)所有材料，準(zhǔn)備答辯材料、論文評(píng)閱。20xx年6月，完成答辯，論文工作總結(jié)、整理材料、歸檔。

（一）研究意義

自上世紀(jì)90年代我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，到本世紀(jì)初進(jìn)入快速發(fā)展的階段，住房抵押貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重迅速提高，該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的影響也越來(lái)越大。如美國(guó)的次貸危機(jī)所引發(fā)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間不長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質(zhì)量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的趨勢(shì)，因此防范、控制信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯得重要和緊迫。

眾多學(xué)者的研究總結(jié)表明，目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的有關(guān)理論研究還不深入，業(yè)務(wù)開(kāi)展情況也不盡如人意。在銀行的實(shí)際操作層面上，經(jīng)驗(yàn)判斷占了主流。而從國(guó)際先進(jìn)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信用風(fēng)險(xiǎn)的管理正從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)法、指標(biāo)法等向以風(fēng)險(xiǎn)量化管理和計(jì)算機(jī)模型等定量分析的方法演進(jìn)。由于市場(chǎng)環(huán)境的不同，國(guó)內(nèi)外對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的研究存在差異。在市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家，基于健全的數(shù)據(jù)，對(duì)借款人的違約特征較為容易進(jìn)行判別，如信用評(píng)分超過(guò)一定分?jǐn)?shù)的即可提供貸款，而國(guó)內(nèi)則大多出于信息不對(duì)稱，很難對(duì)借款人有全面的了解，因此，研究個(gè)人住房抵押貸款的理論和目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題，并在汲取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的模式以及具體的對(duì)策和措施，將有利于我國(guó)住房金融理論體系的進(jìn)一步完善和深化，有利于我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢(shì)

1、國(guó)外研究現(xiàn)狀

王福林、田傳浩在《國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究新進(jìn)展及對(duì)我國(guó)的啟示》(《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2003年08期)中指出個(gè)人住房抵押貸款最初起源于19世紀(jì)的英國(guó)，到20世紀(jì)初已作為一種主要的住房金融工具在美國(guó)和歐洲其它國(guó)家得到廣泛發(fā)展。由于國(guó)外開(kāi)辦時(shí)間長(zhǎng)，目前個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個(gè)極為重要的組成部分。以美國(guó)為例，個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國(guó)外學(xué)者對(duì)這一領(lǐng)域的研究也非常深入。英國(guó)的Fordetal(1995年)對(duì)其國(guó)內(nèi)有關(guān)個(gè)人住房抵押貸款資料進(jìn)行研究后，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題均有四個(gè)主要因素構(gòu)成。美國(guó)學(xué)者Burrows（1998年）更將導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)問(wèn)題的原由歸結(jié)為個(gè)人信用為主要因素。澳大利亞的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其國(guó)內(nèi)一家大型貸款機(jī)構(gòu)的貸款資料，對(duì)個(gè)人抵押貸款存在的問(wèn)題進(jìn)行研究并形成一套較完整的防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策體系。

范亮亮、劉洪玉在《國(guó)外住房抵押貸款擔(dān)保制度的分析和借鑒》（《金融與經(jīng)濟(jì)》2006（02），17-19）中闡明建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其信用提高功能可以有效促進(jìn)我國(guó)中低收入家庭購(gòu)房，有利于改善我國(guó)中低收入家庭的住房條件。目前我國(guó)的房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的擔(dān)保體系運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干建議。

陸軍、李宇嘉在《國(guó)際貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示》（《國(guó)際金融研究》2006（02），69-74）一文中闡述了國(guó)際上主要國(guó)家的商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上提出了對(duì)完善我國(guó)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的一些啟示。

2、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

北京大學(xué)梁永平（《我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的現(xiàn)狀及發(fā)展》）分析了個(gè)人住房抵押貸款是發(fā)達(dá)國(guó)家居民買房時(shí)常用的融資方式，房改以來(lái)在我國(guó)逐步發(fā)展起來(lái)。我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費(fèi)，從而對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)；有利于金融機(jī)構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

朱華燕、姚其忠、李軍在《發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的對(duì)策與思考》（《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2001年09期）中提出個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的前景和空間，但存在的問(wèn)題及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也不容樂(lè)觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。

劉慶軍（《嚴(yán)格把關(guān)，完善個(gè)人資信審查制度》）中提出個(gè)人資信審查是個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個(gè)人資信審查制度，對(duì)于解決個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題，提高個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。

楊若晶（《個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范》）提出個(gè)人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)要面臨重大的問(wèn)題?？茖W(xué)分析、有效防范問(wèn)題，完善住房抵押市場(chǎng)管理機(jī)制，是金融業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的需要，也是抵押貸款市場(chǎng)高效運(yùn)作、充分發(fā)揮其功能的前提。

3、發(fā)展趨勢(shì)

從上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行就開(kāi)始涉足住房抵押貸款業(yè)務(wù)。但是，由于當(dāng)時(shí)住房制度改革更多的還是停留在概念層面，商品房還沒(méi)有成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，因此個(gè)人住房抵押信貸(Residential Mortgage)，發(fā)展十分緩慢。1998年居民個(gè)人住房需求被住房制度改革推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從此商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)走向了擴(kuò)張之路。1999年3月，人行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知點(diǎn)燃了住房貸款發(fā)放的火苗，隨后各家商業(yè)銀行紛紛投入到這場(chǎng)盛宴中來(lái)，隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，各家銀行越來(lái)越發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然占用人力較大，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，以及授信資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性使得各家商業(yè)銀行不斷加大對(duì)這塊業(yè)務(wù)的投入。同時(shí)隨著國(guó)家住房改革的進(jìn)一步深化，國(guó)土部門服務(wù)的提升，居民購(gòu)買商品房甚至已經(jīng)成了解決居住問(wèn)題惟一途徑。因此條件具備，東風(fēng)到來(lái)，住房抵押貸款發(fā)展迅猛：貸款余額從1997年的將近200萬(wàn)億增長(zhǎng)至2008年的近30000萬(wàn)億，十幾年間增長(zhǎng)了近150多倍，增幅遠(yuǎn)超其他類貸款。盡管2008年由于內(nèi)憂外患的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，價(jià)格也有

所調(diào)整，但是時(shí)間相當(dāng)短暫，經(jīng)過(guò)國(guó)家的一系列刺激措施的出臺(tái)，市場(chǎng)很快又又重現(xiàn)了繁華景象。

個(gè)人住房抵押貸款有效刺激了個(gè)人住房的需求，除了個(gè)別大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格基本沒(méi)有回調(diào)過(guò)，因此未引發(fā)大面積的斷供潮，商業(yè)銀行也出于提高資本充足率的需求，營(yíng)銷動(dòng)作不斷加大。然而，在大力發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，商業(yè)銀行一定程度上忽視了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款品種特有的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性、分散性等特征。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的3至8年后才真正進(jìn)入違約高峰期。雖然我國(guó)的個(gè)人住房貸款開(kāi)始于1998年，但真正發(fā)展是在2000年之后，而且隨著時(shí)間的推移，一些商業(yè)銀行的不良余額正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近幾年房?jī)r(jià)上升迅速。雖然現(xiàn)在的住房抵押貸款尚未給商業(yè)銀行的流動(dòng)性造成風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)家政策目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體逐步趨嚴(yán)，個(gè)人住房抵押貸款積累的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

次貸危機(jī)之后，國(guó)際、國(guó)內(nèi)更加關(guān)注個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，理論研究的成果也層出不窮。

二、本課題擬采用的研究手段（途徑）和可行性分析

（一）研究手段（途徑）

本文通過(guò)規(guī)范分析與實(shí)證研究相結(jié)合、國(guó)際比較的方法對(duì)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及存在的問(wèn)題進(jìn)行綜合性研究

1、搜集數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)畫(huà)出圖形，并且根據(jù)圖形進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢(shì)。

2、根據(jù)收集的相關(guān)資料，歸納、分析個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在問(wèn)題的種類及原因，并且研究解決措施

3、利用個(gè)案分析法，舉例法等，說(shuō)明特殊性

4、歸納總結(jié)，說(shuō)明共性

（二）可行性分析

1.關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的數(shù)據(jù)在農(nóng)行海安支行的數(shù)據(jù)庫(kù)中可以搜集到，因此，數(shù)據(jù)的搜集是可行的。

2.農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展具有代表意義，市場(chǎng)定位鮮明，既具其個(gè)性，也有市場(chǎng)的共性，具有研究意義。

3.國(guó)內(nèi)外期刊、文獻(xiàn)關(guān)于人住房抵押貸款的研究為本文的研究提供了啟示和理論基礎(chǔ)。

三、論文工作計(jì)劃（階段工作內(nèi)容及計(jì)劃完成指標(biāo)）

2012年3月—2012年4月，畢業(yè)實(shí)習(xí)、收集資料、確定題目。

2012年4月6日—2012年4月18日，整理資料、完成實(shí)習(xí)報(bào)告與開(kāi)題報(bào)告。2012年4月20日—2012年4月22日，交由導(dǎo)師審定，并作修改。2012年4月23日—2012年5月6日，中期檢查。

2012年5月28日—2012年6月2日，上報(bào)、修改論文，完善格式，定稿打印。2012年6月3日—2012年6月5日，上報(bào)所有材料，準(zhǔn)備答辯材料、論文評(píng)閱。2012年6月，完成答辯，論文工作總結(jié)、整理材料、歸檔。