第一篇：萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(全文)

萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 1.1項(xiàng)目概要 1.1.1項(xiàng)目單位基本情況 1.1.1.1項(xiàng)目單位名稱(chēng)：江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司 1.1.1.2所有制性質(zhì)：民營(yíng) 1.1.1.3企業(yè)簡(jiǎn)介 江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于2008年元月，位于“世界稻作發(fā)源地”萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)原上海知青隊(duì)駐地紅來(lái)村。公司總占地面積1,600余畝，其中水面300余畝，山林1,200余畝，其他用地等100畝;企業(yè)擁有職工82人，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20名。公司生態(tài)環(huán)境優(yōu)越宜人、氣候濕潤(rùn)、雨量充沛、風(fēng)光秀麗及人文景觀得天獨(dú)厚，可逐步形成“園林娛樂(lè)、水面游玩、水中養(yǎng)魚(yú)、山上種果、山坡養(yǎng)豬和樹(shù)下養(yǎng)雞”的集生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、娛樂(lè)休閑、垂釣、農(nóng)家樂(lè)、賓館住宿、商務(wù)會(huì)議、園林種植、綜合養(yǎng)殖為一體的立體娛樂(lè)型綜合開(kāi)發(fā)、健康環(huán)保莊園式的科技示范旅游勝地。目前，企業(yè)注冊(cè)資金200萬(wàn)元，總資產(chǎn)2,100萬(wàn)元，總負(fù)債320萬(wàn)元，凈資產(chǎn)1780萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率15.24%；項(xiàng)目實(shí)施后年可創(chuàng)休閑旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值3000余萬(wàn)元，稅利610萬(wàn)元。企業(yè)銀行信用等級(jí)為AA。1.1.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 1.1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)：萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā) 1.1.2.2建設(shè)性質(zhì)：擴(kuò)建 1.1.2.3建設(shè)地點(diǎn)：上饒市萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)紅來(lái)村 1.1.2.4建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目擬建人文景觀及生態(tài)旅游年接待能力10萬(wàn)人次基本設(shè)施;新建與生態(tài)旅游協(xié)調(diào)的垂釣農(nóng)家樂(lè)及生態(tài)種養(yǎng)生產(chǎn)模式,達(dá)產(chǎn)期年產(chǎn)無(wú)公害優(yōu)質(zhì)鮮魚(yú)90噸、無(wú)公害楊梅鮮果20噸、無(wú)公害茶油12噸及無(wú)公害肉豬0.8萬(wàn)頭，營(yíng)造生態(tài)林600畝。1.1.2.5主要建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目可分為八個(gè)子項(xiàng)目，分別為旅游娛樂(lè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、垂釣農(nóng)家樂(lè)、楊梅果園、油茶園林、生態(tài)林撫育、生豬養(yǎng)殖和污水處理等。新建迎賓宮賓館、休閑娛樂(lè)城、山莊寺廟，以及亭、臺(tái)、樓、閣等旅游休閑設(shè)施建筑面積8,140m2；水上樂(lè)園面積將擴(kuò)建至200畝，改造水產(chǎn)養(yǎng)殖面積300畝，新建垂釣農(nóng)家樂(lè)休閑中心面積8畝，擴(kuò)建楊梅果園200畝、油茶林400畝，撫育營(yíng)造生態(tài)林600畝，興建生豬養(yǎng)殖欄舍等4,940 m2，污水處理池窖2620 m3，倉(cāng)儲(chǔ)及宿舍1000 m2，配套相應(yīng)水、電、路等工程。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)方案 1.1.3.1技術(shù)來(lái)源及先進(jìn)性：項(xiàng)目采用人文景觀鄉(xiāng)村旅游與生態(tài)種、養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的模式，集旅游、休閑、娛樂(lè)、鮮果采摘、品嘗、垂釣、餐飲等為一體，迎合不同層次及年齡結(jié)構(gòu)人群需求，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展新趨勢(shì)。旅游將人文景觀、稻作文化和鄉(xiāng)村休閑結(jié)合在一起，寺廟、亭、臺(tái)、樓、閣、果園及生態(tài)林等風(fēng)景獨(dú)秀；仙人洞及神農(nóng)宮稻作文化底蘊(yùn)深厚，周邊名勝古跡甚多，項(xiàng)目發(fā)展前景非常廣闊。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，與人民生活密切相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、供給實(shí)現(xiàn)了從長(zhǎng)期短缺到供求基本平衡的歷史性跨越。城鄉(xiāng)居民生活理念的更新對(duì)各種食品質(zhì)量提出了更高的要求，迫切需要提供無(wú)污染的安全、優(yōu)質(zhì)、營(yíng)養(yǎng)類(lèi)食品。因此，大力開(kāi)發(fā)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品、有機(jī)食品，就成了當(dāng)今農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的新的內(nèi)涵。積極培育農(nóng)產(chǎn)品綠色產(chǎn)業(yè)，對(duì)增進(jìn)人民群眾的身體健康和生活質(zhì)量，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的可持續(xù)增長(zhǎng)和農(nóng)民增收，提高農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)匯都具有十分重要的戰(zhàn)略意義，是一項(xiàng)造福于民的綠色工程。項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境美好，確保水產(chǎn)品養(yǎng)殖、果園林種植環(huán)保、綠色無(wú)污染，生豬養(yǎng)殖是種、養(yǎng)殖肥源的起動(dòng)環(huán)節(jié)，同時(shí)高度重視污染徹底處理和生產(chǎn)布局合理，配套相應(yīng)厭氧發(fā)酵處理設(shè)施;處理后的豬糞、沼液及沼渣用于無(wú)公害水產(chǎn)品養(yǎng)殖和綠色農(nóng)產(chǎn)品種植，沼氣用于生活能源，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排和種養(yǎng)良性循環(huán)。油茶、楊梅及生豬等種、養(yǎng)業(yè)，種苗選用最新優(yōu)良品種，整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程實(shí)施無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。楊梅將填補(bǔ)我縣大面積人工種植空白；油茶也將開(kāi)創(chuàng)我縣大面積人工栽種先河；生豬品種為杜、長(zhǎng)、大三元雜交一代, 其抗逆性強(qiáng)、飼料報(bào)酬高、瘦肉多,產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)安全。1.1.3.2項(xiàng)目進(jìn)度安排：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期為一年，即2008年10月至2009年9月。2008年第二、三季度為項(xiàng)目建設(shè)前期工作準(zhǔn)備階段。2008年第四季度項(xiàng)目正式實(shí)施，當(dāng)年旅游工程全面開(kāi)工建設(shè)，并完成水上樂(lè)園及養(yǎng)殖水面改造工程，以及部分果園栽種、垂釣農(nóng)家樂(lè)建設(shè)任務(wù)。2009年第一季度全面完成果園栽種、撫育工程。2009年第二季度末完成生豬繁育設(shè)施興建；同年第三季度基本完成旅游工程，并完成肉豬養(yǎng)殖及污水處理工程；期未掃尾項(xiàng)目零星工程，并對(duì)已完工工程進(jìn)行全面檢查，項(xiàng)目建設(shè)全面驗(yàn)收交付使用。1.1.3.3市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及組織管理：加強(qiáng)平面媒體、電子媒體及立體廣告宣傳力度，在縣城及周邊地區(qū)建立固定旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)手段和策略，以本項(xiàng)目地為中心推介數(shù)條人文景觀和生態(tài)瀏覽旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的無(wú)公害肉豬、鮮魚(yú)、楊梅及茶油等，由于提高了產(chǎn)品安全和質(zhì)量，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量不多。項(xiàng)目產(chǎn)品定位于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)大中城市及本地市民；營(yíng)銷(xiāo)策略以安全和優(yōu)質(zhì)為中心，產(chǎn)品銷(xiāo)售以現(xiàn)有的渠道為主，積極開(kāi)拓浦東—萬(wàn)年優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目建設(shè)期間成立以當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府分管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工招投標(biāo)，以及資金使用和項(xiàng)目驗(yàn)收等工作。項(xiàng)目建成后，理順現(xiàn)有管理體制，建立總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的旅游、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、人力、技術(shù)及營(yíng)銷(xiāo)管理等機(jī)構(gòu)。1.1.4投資概算及資金來(lái)源 項(xiàng)目建設(shè)預(yù)計(jì)總投資2,299.32萬(wàn)元,其中固定資產(chǎn)投資1,899.32萬(wàn)元,流動(dòng)資金400萬(wàn)元。在固定資產(chǎn)中土建工程1,308.5萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置469.52萬(wàn)元,安裝9.3萬(wàn)元，種豬、種苗及技術(shù)示范等80.8萬(wàn)元,勘探設(shè)計(jì)及建設(shè)期利息31.2萬(wàn)元。上述所需的2,299.32萬(wàn)元，建設(shè)單位自籌資金479.32萬(wàn)元,引進(jìn)外地資金及爭(zhēng)取政府財(cái)政（政策）資金扶助1,100萬(wàn)元，銀行融資720萬(wàn)元(其中400萬(wàn)元為生產(chǎn)流動(dòng)資金)。1.1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.1.5.1主要技術(shù)指標(biāo)：旅游實(shí)行鄉(xiāng)村游與風(fēng)景區(qū)游相結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn),旅游設(shè)置山莊瀏覽、水上樂(lè)園、娛樂(lè)城休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲服務(wù)，以及周邊游覽，年旅游10萬(wàn)人次，建成上饒市最大的生態(tài)農(nóng)莊園旅游勝地。種植業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)按相關(guān)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要求,場(chǎng)地達(dá)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)基地認(rèn)證，主要施用發(fā)酵后的豬糞及沼液、沼渣，從嚴(yán)控制農(nóng)藥及化肥使用量，產(chǎn)品達(dá)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。生豬出欄率200%，成活率95%，全程料肉比為3.3:1（肉豬2.9:1），胴體瘦肉率65%左右。經(jīng)產(chǎn)種母豬年產(chǎn)仔2.2窩，每窩平均產(chǎn)仔10頭，仔豬成活率97%，種母豬100%實(shí)現(xiàn)人工授精。1.1.5.2 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)期后，年游覽達(dá)10萬(wàn)人次，年出欄無(wú)公害肉豬8000頭,優(yōu)質(zhì)鮮魚(yú)90噸，楊梅鮮果20噸、茶油12噸。正常年份預(yù)計(jì)服務(wù)及銷(xiāo)售收入2,107.6萬(wàn)元，新增稅收315.1萬(wàn)元，企業(yè)盈利 524.8萬(wàn)元。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算期內(nèi),稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1,917.65萬(wàn)元(折現(xiàn)率10%)，內(nèi)部收益率26.15%，靜態(tài)投資回收期4.87年;所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2,861.22萬(wàn)元,財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率33.32%,靜態(tài)投資回收期4.22年。項(xiàng)目平均投資利潤(rùn)率21.69%,平均投資利稅率34.74%。1.2可行研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家旅游局與農(nóng)業(yè)部為深入貫徹中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的戰(zhàn)略部暑，充分利用“三農(nóng)”資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展旅游業(yè)的指示，決定加強(qiáng)雙方的合作，集合兩部門(mén)的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展“百千萬(wàn)工程”，聯(lián)合推進(jìn)農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游、休閑旅游、文化旅游等鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，并聯(lián)合下發(fā)推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的通知。通知指出，各級(jí)農(nóng)業(yè)和旅游部門(mén)要把鄉(xiāng)村旅游納入重要工作日程，成立鄉(xiāng)村旅游工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，實(shí)行分級(jí)、分工責(zé)任制，對(duì)鄉(xiāng)村旅游工作的開(kāi)展提供必要的經(jīng)費(fèi)支持和政策保障。農(nóng)村沼氣、鄉(xiāng)村道路、人畜飲水、鄉(xiāng)村清潔等支農(nóng)項(xiàng)目要向鄉(xiāng)村旅游傾斜，推動(dòng)鄉(xiāng)村旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和各種支農(nóng)項(xiàng)目掛鉤。加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，幫助策劃鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，整合、提升旅游產(chǎn)品的檔次，拓展鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)，深化鄉(xiāng)村旅游服務(wù)體系建設(shè)，著力解決制約鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的瓶頸因素，探索各種類(lèi)型的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)外不同層次消費(fèi)者休閑旅游、度假的需求。中共江西省委、江西省人民政府《江西省優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地規(guī)劃》,以及建設(shè)“三個(gè)基地一個(gè)后花園”的決定;江西省提出的“生態(tài)江西,休閑花園”； 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè);上饒市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃;上饒市提出的“鯤鵬戰(zhàn)略”及加快旅游發(fā)展的若干意見(jiàn);萬(wàn)年縣提出的“充分發(fā)揮我縣獨(dú)特的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì),大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)”;萬(wàn)年縣旅游發(fā)展規(guī)劃;萬(wàn)年縣建設(shè)“文化萬(wàn)年、活力萬(wàn)年、生態(tài)萬(wàn)年、和諧萬(wàn)年”;萬(wàn)年縣關(guān)于“精心打造稻作文化、田園風(fēng)光、青山綠水、紅色情懷”等。1.3綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目將生態(tài)農(nóng)業(yè)與旅游有機(jī)結(jié)合在一起，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將進(jìn)一步發(fā)展壯大我縣旅游產(chǎn)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。由于項(xiàng)目區(qū)離縣城近，給退休人員及市民、游客節(jié)假日垂釣、休閑娛樂(lè)等提供了極大的方便。而楊梅及油茶種植將填補(bǔ)我縣人工大面積種植空白，對(duì)進(jìn)一步調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化農(nóng)產(chǎn)品安全質(zhì)量、增加農(nóng)民收入，以及建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村將產(chǎn)生重大影響。項(xiàng)目將養(yǎng)殖業(yè)與種植業(yè)有機(jī)地聯(lián)系在一起同步發(fā)展，促進(jìn)了生產(chǎn)投入物的多層次利用，有利節(jié)能減排，維護(hù)了生態(tài)平衡。項(xiàng)目將直接和間接帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)發(fā)展旅游及種養(yǎng)業(yè)，對(duì)提高農(nóng)民收入、改善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極影響。項(xiàng)目建設(shè)是可行的。一是項(xiàng)目建設(shè)單位已具一定的旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，將為項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)運(yùn)提供良好的發(fā)展平臺(tái)。二是項(xiàng)目單位已取得較好業(yè)績(jī)，種養(yǎng)技術(shù)成熟，管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，已具備一定的物質(zhì)條件。三是楊梅樹(shù)性強(qiáng)健，且耐寒、耐旱適應(yīng)性廣，易于栽培，是開(kāi)發(fā)山地資源、綠化荒山的高質(zhì)量、高效益的名、優(yōu)、特經(jīng)濟(jì)林樹(shù)種。四是油茶原屬我縣野生資源，說(shuō)明氣候等自然條件完全適宜其生長(zhǎng)、開(kāi)花與結(jié)果，為豐產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。五是項(xiàng)目單位與相關(guān)旅游、種養(yǎng)生產(chǎn)院所建立了密切合作關(guān)系，技術(shù)依托單位力量雄厚。六是我縣具有較好區(qū)域和交通優(yōu)勢(shì)。東進(jìn)浙、滬和南下粵、閩距離較近，并有“三縱五橫一環(huán)”交通優(yōu)勢(shì)，鐵路、高速及國(guó)道任其選擇，有利發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，有利農(nóng)產(chǎn)品?；畋ｕr，且運(yùn)銷(xiāo)費(fèi)用較低。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，與省、市、縣發(fā)展規(guī)劃相銜接。項(xiàng)目建設(shè)起點(diǎn)高，技術(shù)先進(jìn)，布局合理，設(shè)施齊全。項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)運(yùn)將加速我縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利新型生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)，有利節(jié)能減排，有利產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，有利增加農(nóng)民收入，有利增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，有利財(cái)稅增長(zhǎng)，有利社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)涉及面廣，基礎(chǔ)設(shè)施多，投資較大，果林種植見(jiàn)效期較長(zhǎng)，懇請(qǐng)有關(guān)部門(mén)給予一定的政策資金扶助。第二章 項(xiàng)目背景及必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)背景 2.1.1萬(wàn)年縣人文景觀概況 萬(wàn)年地處鄱陽(yáng)湖之東，懷玉山之西，位于江西省東北部，于明正德七年（公元1512年）設(shè)縣治，因縣治在萬(wàn)年峰之南而得名，現(xiàn)隸屬上饒市。全縣轄六鎮(zhèn)六鄉(xiāng)，人口38萬(wàn)，土地面積1140.76平方公里。萬(wàn)年歷史悠久，有著燦爛的遠(yuǎn)古文明。早在舊石器時(shí)代，人類(lèi)的祖先就在這塊土地上定居勞作、繁衍生息。境內(nèi)的大源仙人洞、吊桶環(huán)遺址是當(dāng)今所知世界上最早的栽培稻遺址之一，把世界稻作起源由7000年前推移到12000—14000年前，是世界稻作起源地之一。萬(wàn)年區(qū)位優(yōu)越，有著便捷的交通條件。皖贛鐵路穿境而過(guò)，國(guó)道206線縱貫?zāi)媳保瑯?lè)安河水運(yùn)經(jīng)鄱陽(yáng)湖可直達(dá)長(zhǎng)江；縣城距華東鐵路樞紐鷹潭市僅56公里，離瓷都景德鎮(zhèn)不過(guò)76公里。與省會(huì)南昌市也只有120公里。滬瑞高速、景鷹高速拉近了萬(wàn)年與長(zhǎng)三角的時(shí)空距離，特別是昌德高速的即將動(dòng)工和建成，將進(jìn)一步提升我縣的對(duì)外通達(dá)水平。萬(wàn)年資源富集，有著豐饒的特色物產(chǎn)。森林覆蓋率達(dá)65%以上：礦產(chǎn)資源品位高、儲(chǔ)量廣，己探明的金屬、非金屬礦藏35種，銀金礦品位為江西之最，石灰石、白云石蘊(yùn)藏量分別在5億噸和30億噸以上，石灰石品位冠華東之首，旅游資源十分豐富省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)仙人洞和神農(nóng)宮、蓮花洞、黃巢山以及贛東北蘇維政府舊址等自然景觀和人文景觀交相輝映，引人入勝；商周文化遺址、元末明清古戰(zhàn)場(chǎng)遺址、大赦庵舊址、青云塔及姚西書(shū)院等增添了古文化旅游底蘊(yùn)。地方物產(chǎn)特色鮮明，“萬(wàn)年貢米”、“萬(wàn)年珍珠”、“萬(wàn)年生豬”享譽(yù)國(guó)內(nèi)外。萬(wàn)年是一片紅色土地，有著光榮的革命傳統(tǒng)，項(xiàng)目建設(shè)地處老革命根據(jù)地，留下了方志敏、邵式平等革命先輩的光輝足跡。近年來(lái)，隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們對(duì)精神生活的要求也越來(lái)越高，越來(lái)越廣。我縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游資源逐步開(kāi)發(fā)利用，已形成了以稻作文化為主題的特色旅游產(chǎn)業(yè)，仙人洞、吊桶環(huán)遺址、神農(nóng)宮、贛東北蘇維埃政府遺址、龍泉湖等一批旅游地相繼迎來(lái)大批客人。項(xiàng)目建設(shè)單位基于上述發(fā)展趨勢(shì)，將本公司打造成集生態(tài)種養(yǎng)、旅游、農(nóng)家樂(lè)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議及客運(yùn)為一體的綜合性生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游營(yíng)運(yùn)中心，規(guī)劃為功能齊全、安全快捷、全方位生產(chǎn)及服務(wù)的高水準(zhǔn)綜合性企業(yè)。2.1.2政策導(dǎo)向和行業(yè)規(guī)劃 2007年3月20日國(guó)家旅游局與農(nóng)業(yè)部在京簽署了關(guān)于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的合作協(xié)議。并組成聯(lián)合調(diào)查組，赴鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展調(diào)研，為共同制定支持鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的有關(guān)政策做準(zhǔn)備。為深入貫徹中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的戰(zhàn)略部暑，充分利用“三農(nóng)”資源發(fā)展旅游業(yè)，全面拓展農(nóng)業(yè)的功能和領(lǐng)域，積極促進(jìn)農(nóng)民增收致富，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，國(guó)家旅游局、農(nóng)業(yè)部決定共同推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游工作，“十一五”期間，在全國(guó)范圍內(nèi)共同組織實(shí)施鄉(xiāng)村旅游“百千萬(wàn)工程”，建成具有鄉(xiāng)村旅游示范意義的100個(gè)縣、1000個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和10000個(gè)村，使己有鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目得到明顯提升和完善，基本形成種類(lèi)豐富、檔次適中的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系和特色突出、發(fā)展規(guī)范的鄉(xiāng)村旅游格局，滿(mǎn)足人民生活水平提高對(duì)旅游消費(fèi)的需求。全國(guó)旅游工作會(huì)議上，中央領(lǐng)導(dǎo)明確提出：“在新世紀(jì)我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展中，要更加重視旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整”；“城市郊區(qū)和有客源前景的其他農(nóng)村地區(qū)，要規(guī)化建設(shè)一批農(nóng)業(yè)旅游、生態(tài)旅游、山區(qū)旅游項(xiàng)目和度假休閑基地、農(nóng)業(yè)科教基地”；“有條件的企業(yè)，要精心策劃、積極發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目” 在國(guó)家政策大力扶持發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)下，我省提出了“生態(tài)江西，休閑花園”的旅游發(fā)展構(gòu)思，以及“建設(shè)三個(gè)基地一個(gè)后花園”的戰(zhàn)略決策。上饒市大力實(shí)施“鯤鵬戰(zhàn)略”，加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)。萬(wàn)年縣委、縣政府根據(jù)全縣實(shí)際情況，提出了精心打造“稻作文化、田園風(fēng)光、青山綠水、紅色情懷”旅游發(fā)展指導(dǎo)思想，規(guī)劃了充分發(fā)揮我縣獨(dú)特的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)和豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將生態(tài)觀念和生態(tài)文化融入旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，盡快將生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展成拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并最終成為綠色生態(tài)萬(wàn)年的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)目前還比較單一，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。如何充分利用農(nóng)村旅游資源，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要內(nèi)容之一。發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、自然農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)、環(huán)保農(nóng)業(yè)，努力控制和減輕各類(lèi)有害物質(zhì)對(duì)人類(lèi)生存環(huán)境的污染和破壞，已成為當(dāng)今人們的共識(shí)。把種、養(yǎng)業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，是節(jié)能減排、實(shí)施環(huán)境美好、產(chǎn)品質(zhì)量安全的基本要求。省委、省政府作出了把我省建成沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地的決定，提出力爭(zhēng)用2—3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)養(yǎng)殖業(yè)占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到65%的奮斗目標(biāo)。萬(wàn)年縣委、縣政府研究作出了全方位發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)規(guī)劃。省、市、縣分別制訂了相應(yīng)生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游發(fā)展規(guī)劃。以上種種從政策層面和行業(yè)規(guī)劃上為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠保障。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的需要 旅游產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，鄉(xiāng)村旅游是適應(yīng)人們回歸自然、且費(fèi)用較少的一種旅游，特別適合現(xiàn)階段鄉(xiāng)村消費(fèi)水平。省、市、縣均將旅游列為現(xiàn)代重要產(chǎn)業(yè)之一，制訂了發(fā)展規(guī)劃，我縣提出了充分發(fā)揮本縣自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)和豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)，盡快將生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為拉動(dòng)萬(wàn)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新型產(chǎn)業(yè)，并具體規(guī)劃精心打造“稻作文化、田園風(fēng)光、青山綠水、紅色情懷”。近年來(lái)，我縣旅游業(yè)得到蓬勃發(fā)展，形成了以稻作文化為主題的特色旅游文化，既有人文景觀，又有紅色情懷，但還不能適應(yīng)不同層次需求的發(fā)展。項(xiàng)目將生態(tài)農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游有機(jī)地結(jié)合在一起，建設(shè)功能齊全、安全快捷、全方位服務(wù)、具有較高水準(zhǔn)的特色生態(tài)旅游。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)是發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、提高農(nóng)民收入的需要 有的項(xiàng)目建設(shè)往往是開(kāi)發(fā)某單一產(chǎn)業(yè)，其他方面兼顧較少，容易產(chǎn)生其他不良影響。項(xiàng)目建設(shè)以生豬養(yǎng)殖為突破口，強(qiáng)化污水處理，發(fā)展高效種植，帶動(dòng)周邊農(nóng)戶(hù)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。我縣荒山較多，水面較廣，項(xiàng)目油茶、楊梅及生態(tài)林等種植和水產(chǎn)養(yǎng)殖將帶動(dòng)更多農(nóng)戶(hù)發(fā)展種、養(yǎng)生產(chǎn)，對(duì)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提高產(chǎn)品附加值將產(chǎn)生不可估量的影響。項(xiàng)目實(shí)施后，直接和間接帶動(dòng)我縣生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)與鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步調(diào)整，農(nóng)民收入將得到較快增長(zhǎng)，為我縣社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)增添新的活力。2.2.3項(xiàng)目實(shí)施是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁的需要 項(xiàng)目實(shí)施后，年直接創(chuàng)產(chǎn)值2,107.6萬(wàn)元，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及項(xiàng)目拉動(dòng)產(chǎn)生的效益，年產(chǎn)值將在3,000萬(wàn)元以上;年財(cái)稅直接增收315.1萬(wàn)元,將進(jìn)一步壯大縣城經(jīng)濟(jì)。同時(shí),通過(guò)項(xiàng)目旅游業(yè)及產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)搭臺(tái)，加強(qiáng)與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)交往，促進(jìn)其他項(xiàng)目及資金的引進(jìn)，以及技術(shù)提高和經(jīng)營(yíng)管理完善，進(jìn)而將間接加速縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目起點(diǎn)高，設(shè)施完善，管理配套；企業(yè)年增產(chǎn)值2,107.6萬(wàn)元，正常年份稅后利潤(rùn)達(dá)524.8萬(wàn)元。通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施,企業(yè)管理制度將接近或達(dá)到現(xiàn)代管理水平，企業(yè)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng),發(fā)展后勁進(jìn)一步提高。2.2.4項(xiàng)目建設(shè)是提高產(chǎn)品質(zhì)量、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要 項(xiàng)目生豬養(yǎng)殖充分利用雜交優(yōu)勢(shì)，繁育杜、長(zhǎng)、大三元雜交一代肉豬，其品種抗逆性強(qiáng)，飼料報(bào)酬高，胴體瘦肉率可望提高8—10百分點(diǎn)；加上無(wú)公害化種、養(yǎng)技術(shù)，項(xiàng)目產(chǎn)品符合無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，將真正做到質(zhì)優(yōu)安全。項(xiàng)目強(qiáng)化養(yǎng)殖污水處理，達(dá)標(biāo)排放，并用于其他種植業(yè)。再加上區(qū)域和交通優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力將大幅提升，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步增長(zhǎng)。2.2.5項(xiàng)目實(shí)施是確保種、養(yǎng)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的需要 我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)正面臨著從傳統(tǒng)零星分散型向規(guī)模集約型轉(zhuǎn)軌進(jìn)程中，養(yǎng)殖生產(chǎn)同樣如此。生豬規(guī)模養(yǎng)殖起源于上世紀(jì)90年代，目前發(fā)展較快，但隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，養(yǎng)殖場(chǎng)周?chē)廴救遮厙?yán)重，影響了場(chǎng)群關(guān)系，環(huán)保壓力也越來(lái)越大，制約了生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。項(xiàng)目安排50.4萬(wàn)元資金用于養(yǎng)殖場(chǎng)廢棄物處理，沼液、沼渣及發(fā)酵豬糞全部用于油茶、楊梅等種植和水產(chǎn)養(yǎng)殖，將種養(yǎng)業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，并制取目前緊缺的能源—沼氣，化害為利，從源頭根治污染，將突破規(guī)模養(yǎng)殖生產(chǎn)發(fā)展的“瓶頸”，確保養(yǎng)殖生產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。第三章 建設(shè)條件 3.1項(xiàng)目區(qū)概況 3.1.1地理位置和區(qū)域范圍 萬(wàn)年縣位于江西省東北部，樂(lè)安河下游，鄱陽(yáng)湖之東，界于東徑116°46′48″至117°15′10″、北緯28°30′15″至28°54′5″之間。東與弋陽(yáng)、鷹潭的貴溪相鄰，南與鷹潭的余江接壤，西與余干交界，北與景德鎮(zhèn)的樂(lè)平、上饒的鄱陽(yáng)毗連。全縣轄六鎮(zhèn)六鄉(xiāng)，151個(gè)行政村，人口38萬(wàn)。萬(wàn)年縣距鷹潭市56公里，至景德鎮(zhèn)市75，到南昌市120公里，離上饒市160公里，去上海670公里。3.1.2自然資源狀況 萬(wàn)年縣屬較典型的丘陵地區(qū)，又瀕臨鄱陽(yáng)湖，最低處湖云汪家僅11米（黃海高程，下同），最高的三縣嶺870米?？h境內(nèi)萬(wàn)年河、珠溪河、玉溪河及大源水分赴東、西，樂(lè)安河傍西北直下鄱陽(yáng)湖。萬(wàn)年縣土質(zhì)肥沃，境內(nèi)草茂林豐，山青水秀，山地占全縣總面積的72%，森林覆蓋達(dá)65%以上，人文景觀極為豐富。我縣屬亞勢(shì)帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫17.2℃，7-8月平均氣溫28℃-29.5℃,極端氣溫可達(dá)41.2℃;年平均降水量1756.3毫米，年最大降雨2753.3毫米,年平均降雨天數(shù)159天,年蒸發(fā)量1350毫米;年太陽(yáng)總輻射量為108.7千卡/平方厘米，年平均日照1803.5小時(shí),平均無(wú)霜期在260天以上;主導(dǎo)風(fēng)向冬季偏北、夏季偏南，平均風(fēng)速2.9米/秒，氣壓102.3千帕。3.1.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 我縣屬鄱陽(yáng)湖濱湖縣，國(guó)土面積1140.76平方公里，人口38萬(wàn)。2007年完成生產(chǎn)總值28.55億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值10.01億元，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資20億元，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額10.72億元。財(cái)政總收入2.2731億元，三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為21.58:44.8 :33.62。農(nóng)業(yè)方面組建了貢米、生豬、珍珠三大集團(tuán)，糧食總產(chǎn)4.74億斤，出欄生豬50.1萬(wàn)頭。第三產(chǎn)業(yè)的商業(yè)流通網(wǎng)點(diǎn)7950個(gè)，物流企業(yè)23家，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入9463.3萬(wàn)元，完成房地產(chǎn)投資1.93億元。全年進(jìn)資44.14億元，實(shí)際利用外資2340萬(wàn)美元；外貿(mào)出口3075萬(wàn)美元?？h城人口8.3萬(wàn)，面積8.36平方公里，縣城綠化覆蓋率36.8%，亮化率、硬化率上升到96%。我縣榮獲江西創(chuàng)文明城市先進(jìn)縣稱(chēng)號(hào)，石鎮(zhèn)、裴梅、湖云、齊埠被評(píng)為江西省第二屆文明村鎮(zhèn)，林業(yè)局等7個(gè)單位被評(píng)為省級(jí)文明單位。2008年舉全縣之力打造“文化萬(wàn)年、活力萬(wàn)年、生態(tài)萬(wàn)年、和諧萬(wàn)年”，計(jì)劃完成生產(chǎn)總值33.69億元，財(cái)政總收入2.7276億元，固定資產(chǎn)投資26億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.65億元，出口創(chuàng)匯2200萬(wàn)美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9093元，農(nóng)民人均純收入3719元。努力把萬(wàn)年建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、政治文明、文化繁榮、社會(huì)和諧、生態(tài)優(yōu)良、人民富裕的現(xiàn)代化強(qiáng)縣。3.1.4交通通訊 萬(wàn)年縣處于南昌、上饒、九江、景德鎮(zhèn)四個(gè)中等城市交會(huì)的中心地帶，位于南昌1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。萬(wàn)年縣擁有“三縱五橫一環(huán)”交通優(yōu)勢(shì)，皖贛鐵路、206國(guó)道及景鷹高速縱穿縣境南北；昌萬(wàn)公路直達(dá)南昌120公里，經(jīng)311高速到杭州、上海只有5—7小時(shí)的車(chē)程，鄰近的浙贛鐵路暢通東西?？h境內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路全部硬化,四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)已形成。項(xiàng)目實(shí)施地緊鄰省道珠曹公路(縣城至弋陽(yáng)曹溪通上饒),上景鷹高速僅半個(gè)小時(shí),離206國(guó)道只有6公里。我縣通訊發(fā)達(dá)，有、無(wú)線通訊覆蓋全縣。3.1.5項(xiàng)目建設(shè)地 項(xiàng)目建設(shè)地為上饒市萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)紅來(lái)村，電力及公路均已具備，地下水為清涼的山泉水，礦物質(zhì)豐富。項(xiàng)目地緊鄰世界稻作起源地—大源仙人洞和江南最大的神農(nóng)宮溶洞。項(xiàng)目地周邊散布旅游地有鷹潭的龍虎山、上饒的三清山、婺源、廬山、武夷山等，紅色情懷有贛東北蘇維埃政府舊址、弋陽(yáng)的方志敏故居、上饒集中營(yíng)和南昌的系列革命遺址。3.1.6本項(xiàng)目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 萬(wàn)年縣旅行社等服務(wù)機(jī)構(gòu)先后成立，周邊人們旅游休閑已逐步形成，仙人洞、神農(nóng)宮洞及龍泉湖等已辟為旅游、考察佳地，2007年綜合旅游收入達(dá)9,000余萬(wàn)元。油茶及楊梅是我縣農(nóng)產(chǎn)品之一，由于某種原因，目前產(chǎn)量較小，尚未形成規(guī)模；水產(chǎn)養(yǎng)殖是萬(wàn)年縣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，特別是珍珠養(yǎng)殖聲譽(yù)較高，但魚(yú)類(lèi)養(yǎng)殖發(fā)展較為滯后。生豬養(yǎng)殖是萬(wàn)年縣傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，2002年聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織在我縣試驗(yàn)實(shí)施了“養(yǎng)殖場(chǎng)環(huán)境污染綜合治理項(xiàng)目”。目前，全縣已成立江西萬(wàn)年生豬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，擁有江西省山莊等年出欄萬(wàn)頭以上養(yǎng)殖企業(yè)15家，并通過(guò)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證，4家獲“出境動(dòng)物養(yǎng)殖企業(yè)注冊(cè)證”。鄱陽(yáng)湖平原為我省糧倉(cāng)，各類(lèi)飼料來(lái)源廣；養(yǎng)殖所需玉米可從鐵路直接調(diào)運(yùn)到縣城。產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及港、澳，最近洽談的浦東——萬(wàn)年優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步拓展了產(chǎn)品銷(xiāo)售。3.2項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析 3.2.1政策環(huán)境 國(guó)家為旅游業(yè)發(fā)展、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)及增加農(nóng)民收入出臺(tái)了一系列文件；有關(guān)部門(mén)制訂了旅游業(yè)及生態(tài)環(huán)境農(nóng)業(yè)發(fā)展中短期規(guī)化等，從政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，為項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施提供了政策層面的保障。3.2.2資源優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)屬鄱陽(yáng)湖濱湖地區(qū)，基本無(wú)工業(yè)“三廢”污染，并具有土地資源、勞動(dòng)力資源、水熱資源等優(yōu)勢(shì)，氣候條件好，人文景觀豐富，森林覆蓋率高，交通方便，運(yùn)輸成本，農(nóng)村勞力充足。種植業(yè)發(fā)展需要大量的有機(jī)肥料，而養(yǎng)豬業(yè)的發(fā)展增加了肥源，有效地解決有機(jī)肥的需求矛盾，“豬—沼—果”農(nóng)業(yè)生態(tài)模式能有效地促進(jìn)投入物多層次利用和生態(tài)平衡，有利節(jié)能減排。3.2.3市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 我縣旅游具有獨(dú)特資源，周邊又遍布中、小城市，目前休閑旅游逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾獌?nèi)容，旅游市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目農(nóng)產(chǎn)品也具一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。楊梅為春夏相交首先上市的鮮果，其果實(shí)風(fēng)味獨(dú)特，營(yíng)養(yǎng)豐富，又具有較好的藥用價(jià)值及經(jīng)濟(jì)價(jià)值；茶油不僅可以食用、藥用，還是高檔女性嬰兒護(hù)膚品的底油和高級(jí)精油的基礎(chǔ)油，僅贛中、贛南出產(chǎn)，目前市面上價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，經(jīng)濟(jì)效益較好；生豬近期供需矛盾比較突出，價(jià)格日趨上揚(yáng)。水產(chǎn)品蛋白質(zhì)豐富，并含有特殊營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)，且容易消化吸收。項(xiàng)目農(nóng)產(chǎn)品全程實(shí)施無(wú)公害生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)優(yōu)安全；再加上交通方便、運(yùn)輸快捷，有利?；畋ｕr，擁有巨大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。3.2.4基礎(chǔ)設(shè)施條件 項(xiàng)目建設(shè)地瀕臨珠曹省道，距縣城火車(chē)站6公里，上206國(guó)道僅4公里，進(jìn)景鷹高速入道口僅約9公里，均有省、國(guó)道直達(dá)。項(xiàng)目地有線和無(wú)線通訊具備，高壓輸電線業(yè)已接入。項(xiàng)目建設(shè)腹地，地形起伏，土地肥沃，水源充足，有利無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)。3.2.5主要障礙因素及解決方案 油茶和楊梅大面積人工種植是項(xiàng)目生產(chǎn)的主要障礙因素。但我縣上世紀(jì)五十年代野生油茶、楊梅資源豐富，結(jié)果累累，說(shuō)明水土及氣候資源完全適合其生長(zhǎng)、結(jié)果與繁殖。無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品要求較高，也不可忽視。解決上述不足的方法：一是增設(shè)種植專(zhuān)業(yè)科技隊(duì)伍，加強(qiáng)理論知識(shí)學(xué)習(xí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的提煉；二是進(jìn)一步考察學(xué)習(xí)已開(kāi)展相關(guān)種植、養(yǎng)殖的先進(jìn)地區(qū)和單位；三是依托相關(guān)的旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)科研院所等。第四章 項(xiàng)目單位基本情況 4.1建設(shè)單位概況 江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于2008年元月，位于”世界稻作發(fā)源地”萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)紅來(lái)村。公司總占地面積1600余畝，其中水面300余畝，山林1200余畝，其他用地等100畝;企業(yè)擁有職工82余人，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20名。公司生態(tài)環(huán)境及人文景觀得天獨(dú)厚，現(xiàn)已初步形成了：“島上游玩、水上娛樂(lè)、水下養(yǎng)魚(yú)、山坡養(yǎng)豬、山上種果、樹(shù)下養(yǎng)雞”的集生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、娛樂(lè)休閑、垂釣、農(nóng)家樂(lè)、賓館住宿、商務(wù)會(huì)議、園林種植、綜合養(yǎng)殖為一體的立體娛樂(lè)型綜合開(kāi)發(fā)、健康環(huán)保莊園式的科技示范旅游勝地。4.2開(kāi)發(fā)能力 本公司建立了作物病蟲(chóng)害防治實(shí)驗(yàn)室、生豬人工授精室、獸醫(yī)防治室等機(jī)構(gòu)，還聘請(qǐng)了高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，開(kāi)展了相關(guān)種、養(yǎng)技術(shù)推廣及病蟲(chóng)害防治等工作，取得了明顯成效。及時(shí)掌握了種、養(yǎng)生產(chǎn)中具有先進(jìn)性、實(shí)用性的技術(shù)成果，并在本公司推廣。4.3企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 目前，企業(yè)注冊(cè)資金200萬(wàn)元，總資產(chǎn)2100萬(wàn)元，總負(fù)債320萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率15.24 %；項(xiàng)目實(shí)施后年可創(chuàng)休閑旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值3000萬(wàn)元，稅利610萬(wàn)元。企業(yè)銀行信用等級(jí)為AA。4.4法人代表基本情況 江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司法人代表為嚴(yán)進(jìn)根，大專(zhuān)文化程度，經(jīng)濟(jì)師技術(shù)職稱(chēng)。該同志于1980年參加工作，先后在盤(pán)嶺鄉(xiāng)、大源鎮(zhèn)、陳營(yíng)鎮(zhèn)等地工作，待人真誠(chéng)、熱情豪爽、工作經(jīng)驗(yàn)極為豐富。曾多次榮獲先進(jìn)工作者、創(chuàng)業(yè)模范、優(yōu)秀黨員等光榮稱(chēng)號(hào)。2008年初創(chuàng)辦江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司，通過(guò)艱苦奮斗，企業(yè)得以逐步發(fā)展壯大。該同志及其企業(yè)無(wú)任何破產(chǎn)及銀行不良欠資等記錄。第五章 市場(chǎng)分析和產(chǎn)品銷(xiāo)售方案 5.1市場(chǎng)分析 5.1.1旅游及項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀 5.1.1.1旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀 旅游休閑是一項(xiàng)新型的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在工作和學(xué)習(xí)節(jié)奏越來(lái)越快的今天，已成為人們的重要生活內(nèi)容。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣去年旅游綜合收入達(dá)9,000余萬(wàn)元，婺源縣旅游創(chuàng)產(chǎn)值10億元以上。周邊的三清山、龍虎山及圭峰等旅游地旅游休閑綜合產(chǎn)值在數(shù)十億元。我縣僅有神農(nóng)宮及龍泉湖兩處小型旅游休閑地，與全縣豐富的旅游資源完全不能適應(yīng)，也不能滿(mǎn)足人們對(duì)旅游休閑的需求發(fā)展，其市場(chǎng)最為看好。5.1.1.2肉豬市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 我國(guó)生豬生產(chǎn)大省原有10個(gè)，現(xiàn)除浙江省外，河北、河南、江蘇、安徽、江西、山東、湖南、湖北、四川仍雄居全國(guó)前列，其他省市也不同程度從事這一產(chǎn)業(yè)，社會(huì)基礎(chǔ)非常廣泛。據(jù)我國(guó)肉類(lèi)資料分析：豬肉產(chǎn)量占肉類(lèi)總量比例雖然從1991年的77.99%下降到2003年的65.18%，但同期豬肉產(chǎn)量從2452.3萬(wàn)噸上升到4518.6萬(wàn)噸，增長(zhǎng)84.26%，年平均遞增5.23%。江西是一個(gè)生豬養(yǎng)殖大省，畜牧業(yè)生產(chǎn)以生豬飼養(yǎng)為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)全省肉類(lèi)產(chǎn)量2003年為195.2萬(wàn)噸。同期豬肉產(chǎn)量為142.7萬(wàn)噸。近年我省肉類(lèi)和生豬生產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后，值得引起高度重視。豬肉是我國(guó)肉類(lèi)消費(fèi)的主導(dǎo)品種，呈現(xiàn)需求快速絕對(duì)增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)。由于產(chǎn)業(yè)的遞度轉(zhuǎn)移，生豬生產(chǎn)和需求出現(xiàn)新的“洗牌”；尤其是近年因種種原因，豬肉供應(yīng)與生產(chǎn)出現(xiàn)了新的情況，肉價(jià)節(jié)節(jié)攀升，養(yǎng)殖盈利空間較大，市場(chǎng)現(xiàn)狀看好。5.1.1.3項(xiàng)目其他產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 水產(chǎn)養(yǎng)殖是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái)，人們一直為解決“吃魚(yú)難”而奮斗。進(jìn)入21世紀(jì)后，人們的膳食觀念逐漸隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)文化水平的提高發(fā)生了很大變化。人們對(duì)膳食營(yíng)養(yǎng)的認(rèn)識(shí)已不再簡(jiǎn)單地為保證維持自身生命的需要，即不僅僅是吃飽，而會(huì)更深刻地認(rèn)識(shí)到通過(guò)膳食來(lái)調(diào)節(jié)人的生理機(jī)能，提高免疫能力，促進(jìn)健康，達(dá)到延年益壽。魚(yú)等水產(chǎn)品是膳食消費(fèi)中可得到的最有營(yíng)養(yǎng)的富含優(yōu)質(zhì)蛋白的食品上品。水產(chǎn)品含有完全的優(yōu)質(zhì)蛋白質(zhì)，它提供人體的必需氨基酸，大多數(shù)魚(yú)蛋白85％～95％是可消化的，而且魚(yú)等水產(chǎn)品富含維生素和碘、鎂、鈣、磷、鐵、鉀、銅、氟化物等礦物質(zhì)和微量元素。因此，多食水產(chǎn)品對(duì)人們的健康大有好處，是提高身體素質(zhì)的重要食物源。特別是人們節(jié)假日垂釣休閑，既能休心養(yǎng)性、又能增強(qiáng)體質(zhì)、促進(jìn)家庭和睦。垂釣農(nóng)家樂(lè)是人們節(jié)假日娛樂(lè)休閑的最好場(chǎng)所。茶油由于風(fēng)味獨(dú)特和營(yíng)養(yǎng)豐富，有長(zhǎng)壽油的美稱(chēng)，能軟化血管、增強(qiáng)血管彈性和韌性、防止血索釋放，有效降低人體中的膽固醇、甘油三脂，對(duì)“三高”有明顯的改善作用，還可有效地預(yù)防動(dòng)脈粥樣硬化、老年白內(nèi)障、老年性便秘和冠心病等，老年人可因食用茶油而健康長(zhǎng)壽。茶油不僅可以食用、藥用，還是高檔女性嬰兒護(hù)膚品的底油和高級(jí)精油的基礎(chǔ)油。特別是近年發(fā)現(xiàn)含有美容物質(zhì)，深受人民喜愛(ài)。管理得當(dāng)每畝油茶可產(chǎn)油100斤左右，按每斤20元計(jì)算，每畝產(chǎn)值在0.2萬(wàn)元左右。由于近幾十年?duì)I林開(kāi)發(fā)等原因，我縣資源急速下降，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本絕種，產(chǎn)品逐年下降，市場(chǎng)價(jià)格逐年攀升。楊梅，是我國(guó)特產(chǎn)果樹(shù)，其果實(shí)風(fēng)味獨(dú)特，營(yíng)養(yǎng)豐富，在人們都重視食療與健康的今天，揚(yáng)梅因具有較好的藥用價(jià)值，而更引起人們的重視。據(jù)測(cè)定，優(yōu)質(zhì)楊梅果含糖量可達(dá)12％～15％，含酸量為0.5％～1.0％，甜酸可口，富含維生素ｃ及各種氨基酸成分，具有較高的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值。祖國(guó)中醫(yī)認(rèn)為：楊梅可止渴，和五臟，能滌腸胃，除煩憤惡氣。具有消食、除濕、消暑、御寒、止瀉、利尿、治痢疾、治霍亂等功效。用燒酒浸楊梅果實(shí)，更具有消暑開(kāi)胃，舒氣爽神之效果。楊梅鮮果除可鮮食外，還可制成果醬、蜜餞、果汁、果干和果酒等，對(duì)豐富食品市場(chǎng)起到一定的作用。以楊梅鮮果加工的糖水楊梅罐頭，更是享譽(yù)國(guó)內(nèi)外，遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美、東南亞地區(qū)，是出口創(chuàng)匯的傳統(tǒng)產(chǎn)品。楊梅樹(shù)性強(qiáng)健，耐貧瘠、耐瘦、耐寒、耐旱，適應(yīng)性廣，易于栽培。它全身是寶，樹(shù)根、干、枝、葉、果、核，均有很高的利用價(jià)值。種核含油率達(dá)40％，可提煉高級(jí)植物油。葉片可提煉香精，制造高級(jí)香水。根和枝干的表皮，富含單寧，可做染料，木材質(zhì)地致密，可供細(xì)木加工之用。又因其枝葉繁茂，終年常綠，即能起水土保持作用，又能美化環(huán)境，因而常作為荒地綠化的先鋒樹(shù)種用，在園林綠化中，也常把楊梅作為園林綠化的樹(shù)種。在楊梅的經(jīng)濟(jì)栽培中，一般年份每畝產(chǎn)量可達(dá)500千克左右，其樹(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命可以有百年以上。所以在項(xiàng)目地發(fā)展楊梅產(chǎn)業(yè)化栽培，將是生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)美麗畫(huà)卷中的神采之筆。項(xiàng)目的生態(tài)旅游及其他種、養(yǎng)產(chǎn)品都將迎合市場(chǎng)需求發(fā)展新趨勢(shì)，再加上產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)安全，市場(chǎng)前景極為看好。5.1.2旅游項(xiàng)目及產(chǎn)品市場(chǎng)前景分析 旅游休閑是第三產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容之一，社會(huì)越發(fā)達(dá)該產(chǎn)業(yè)所占比重越大，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地區(qū)脫貧致富主要項(xiàng)目。在項(xiàng)目建設(shè)地周邊200公里之內(nèi)，擁有數(shù)千萬(wàn)人口，大中城市十余座，其中宜于旅游休閑人數(shù)在千萬(wàn)人以上。再加上項(xiàng)目區(qū)人文景觀資源豐富，開(kāi)發(fā)潛力巨大，隨著生活水平的提高，其發(fā)展前景極為可觀。我國(guó)目前面臨經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，產(chǎn)業(yè)遞度轉(zhuǎn)移進(jìn)一步加快，沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)更多考慮的是土地利用價(jià)值、環(huán)境衛(wèi)生和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)指數(shù)，投資方面向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，種、養(yǎng)業(yè)由盛變衰，天然資源也呈下降趨勢(shì)。我國(guó)中部地區(qū)擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，養(yǎng)殖業(yè)和種植業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)日漸凸現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)施地上述優(yōu)勢(shì)更為明顯。項(xiàng)目生產(chǎn)為集約化規(guī)模生產(chǎn)，由于品種優(yōu)良，以及統(tǒng)一原材料質(zhì)量、統(tǒng)一生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理制度，產(chǎn)品質(zhì)量可得到完善保障，項(xiàng)目產(chǎn)品前景市場(chǎng)同樣光明。5.1.3項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目的旅游及種養(yǎng)產(chǎn)品有如下優(yōu)勢(shì)：A、該地區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)少，環(huán)境好，污染少，植被好，資源豐富，宜于旅游休閑及優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)；B、由于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，具有較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；C、項(xiàng)目生產(chǎn)的種源、飼料、肥料及防疫植保等實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控，產(chǎn)品按無(wú)公害標(biāo)準(zhǔn)組織生產(chǎn)，食品安全有保障；D、消費(fèi)市場(chǎng)近，交通便利、快捷，有利吸引旅游消費(fèi)；E、由于區(qū)域和交通優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目產(chǎn)品運(yùn)銷(xiāo)費(fèi)用低，還有利?；畋ｕr；F、項(xiàng)目地勞動(dòng)力成本低，再加上產(chǎn)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目產(chǎn)品較市場(chǎng)平均價(jià)格約下降5%-10%。由此可以看出，項(xiàng)目產(chǎn)品是有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。5.2銷(xiāo)售策略、方案和營(yíng)銷(xiāo)模式 5.2.1生產(chǎn)方案 項(xiàng)目肉豬養(yǎng)殖，按我省無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品地方標(biāo)準(zhǔn)《規(guī)模養(yǎng)豬生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》（D1336/T369—2001）及其他有關(guān)種豬生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)。生產(chǎn)以周為單位，實(shí)行同步配種、同步產(chǎn)仔、同步斷奶、同步轉(zhuǎn)群和同步上市，按計(jì)劃按批次實(shí)施全進(jìn)全出封閉式生產(chǎn)。項(xiàng)目的茶油、楊梅及鮮魚(yú)生產(chǎn)實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。5.2.2技術(shù)方案 項(xiàng)目的二元雜交良種母豬組合雄性為純種長(zhǎng)白，雌性為純種大約克。肉豬雄性為純種杜洛克。其組合情況如下圖所示。項(xiàng)目種母豬及三元雜交商品代雜交組合示意圖 5.2.3旅游及產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略 5.2.3.1旅游休閑營(yíng)銷(xiāo)策略 旅游業(yè)組合策略：為充分發(fā)揮周邊的歷史文化遺留人文景觀，擬開(kāi)辟仙人洞、神農(nóng)宮和贛東北蘇維埃政府舊址等旅游線路，統(tǒng)一定位、整體營(yíng)銷(xiāo)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)市場(chǎng)吸引力。差異化競(jìng)爭(zhēng)策略：在項(xiàng)目建設(shè)上要做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特，極力提高服務(wù)質(zhì)量。在宣傳促銷(xiāo)時(shí)，不僅需要突出賣(mài)點(diǎn)，而且還要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)、利用適當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u(mài)點(diǎn)。靈活定價(jià)策略：要充分利用資源豐富和成本較低的優(yōu)勢(shì)，采用靈活的定價(jià)措施，爭(zhēng)取客源。例一票游、一票食宿、定期游及淡季降價(jià)、集體低價(jià)等措施，充分發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，提高服務(wù)水平，爭(zhēng)取更多客源。加大宣傳力度，組建營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍：充分利用平面媒體，編輯旅游瀏覽手冊(cè)、發(fā)布平面媒體廣告；利用電子媒體制造音像宣傳品及電視、廣播廣告；制作立體媒體，例大型廣告牌、霓虹燈等；定期召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，征集主題歌曲等。組建一支精干的旅游推銷(xiāo)隊(duì)伍，建立營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)，推介旅游項(xiàng)目，采用打折、特價(jià)包、贈(zèng)送土特產(chǎn)等，全力打造“鴻陽(yáng)生態(tài)旅游”牌。新辟旅游客運(yùn)線路：項(xiàng)目擬開(kāi)辟一條10公里旅游客運(yùn)線路，即：項(xiàng)目旅游地—南坂—張家—白去—洪家—南崗—永樂(lè)路口——聶家—老火車(chē)站—石橋李家—商業(yè)大廈—農(nóng)業(yè)銀行—稻花村酒樓—種子公司—萬(wàn)年火車(chē)站。返回路線：萬(wàn)年火車(chē)站—廣播電視局—友誼賓館一新汽車(chē)站一新縣政府一楊灣一錦湖公園—郵政大樓—公路段—交警大隊(duì)一珠山橋頭一聶家一南崗一白去一南坂一鴻陽(yáng)旅游地。從早上5點(diǎn)開(kāi)始至晚上23點(diǎn)循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，即方便了旅游、垂釣、休閑、娛樂(lè)的周邊城鄉(xiāng)居民，又有利項(xiàng)目區(qū)沿邊群眾的出行。此外，還可充分利用紅來(lái)村原是上海下放知青駐點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，邀請(qǐng)他們故地重游，尋求懷舊情懷，開(kāi)拓上海客源，引進(jìn)資金及技術(shù)。5.2.3.2項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目種、養(yǎng)產(chǎn)品主要面向珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)在產(chǎn)品集散地建立直銷(xiāo)點(diǎn)，創(chuàng)建自己的品牌。要特別注重現(xiàn)有的浦東—萬(wàn)年優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道拓展。產(chǎn)品策略定位于優(yōu)質(zhì)無(wú)公害放心產(chǎn)品及售后信息反饋制度。隨著人們生活水平的提高，保健意識(shí)增強(qiáng)，整個(gè)社會(huì)開(kāi)始從數(shù)量型轉(zhuǎn)到質(zhì)量及安全型。項(xiàng)目產(chǎn)品符合人們對(duì)無(wú)公害食品需求，要加強(qiáng)售后服務(wù)和信息反饋制度建設(shè)，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，不斷改進(jìn)服務(wù)方法。5.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 5.3.1項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有供求關(guān)系造成的飼料等原材料價(jià)格及產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，以及產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品品種及運(yùn)銷(xiāo)費(fèi)用等因素，其中原料價(jià)格及產(chǎn)品市場(chǎng)供求關(guān)系為最重要方面。飼料等原材料價(jià)格每上漲10%，生產(chǎn)成本則上升9%左右；原料價(jià)格下降時(shí)生產(chǎn)成本呈上述比例遞減。產(chǎn)品供大于求，市場(chǎng)價(jià)格呈明顯下降，反之明顯上升，對(duì)生產(chǎn)健康發(fā)展具嚴(yán)重直接影響。項(xiàng)目的茶油、楊梅及鮮魚(yú)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)近期相對(duì)較小，但產(chǎn)品安全性不可掉以輕心。5.3.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 一般來(lái)說(shuō)當(dāng)原材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素上升時(shí)，產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格有明顯相應(yīng)調(diào)整，就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言對(duì)生產(chǎn)影響不大，但短期內(nèi)沖激較為嚴(yán)重。遵循種、養(yǎng)生產(chǎn)和市價(jià)周期性變化，注重相關(guān)因素消漲，及早調(diào)整生產(chǎn)和提高產(chǎn)品質(zhì)量是防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的決定性對(duì)策。就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，當(dāng)社會(huì)上項(xiàng)目產(chǎn)品較多時(shí)，應(yīng)及早更替其他適銷(xiāo)對(duì)路種、養(yǎng)品種，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案 6.1建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)分八個(gè)子項(xiàng)目，即旅游娛樂(lè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、垂釣農(nóng)家樂(lè)、楊梅果園、油茶園林、生態(tài)林撫育、生豬養(yǎng)殖和廢棄物處理中心。旅游娛樂(lè)子項(xiàng)目，一般以年接待10萬(wàn)人次，最大為13萬(wàn)人次。主要設(shè)施有：6,000M2迎賓宮賓館、200畝的水上樂(lè)園、娛樂(lè)城占地10畝、植物園50畝，以及寺廟1座、觀景閣兩座及山林亭4座等，其他的果園、水產(chǎn)養(yǎng)殖和生態(tài)林均也可用于休閑觀賞。水產(chǎn)養(yǎng)殖子項(xiàng)目，養(yǎng)殖面積計(jì)300畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)鮮魚(yú)90噸。主要工程為水面和漁池改造、攔魚(yú)設(shè)備興建，以及漁船、網(wǎng)具、漁用機(jī)械等添置。垂釣農(nóng)家樂(lè)休閑中心面積8畝，建成以餐飲為主的農(nóng)家菜館。楊梅種植面積為200畝，按每畝500千克計(jì)算，年產(chǎn)鮮楊梅約20噸。楊梅現(xiàn)已栽種了三年，大部分將盡有1米左右的枝干。目前主要是施肥、剪枝、撫育等技術(shù)含量比較高的工程。要聘用專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)管理，以便盡早始果及進(jìn)入盛果期。油茶面積400畝，年產(chǎn)茶油12噸。生態(tài)林種植面積600畝，其主要工程為土地平整、種苗栽種勞務(wù)投入及基肥投放。生豬養(yǎng)殖子項(xiàng)目，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年出欄8000頭。興建各類(lèi)欄舍等4940M2，引進(jìn)良種種豬405頭，相應(yīng)配置防疫、化驗(yàn)及生豬人工授精等設(shè)備。廢棄物處理中心子項(xiàng)目，共興建各類(lèi)污水處理池窖2,620M3，其中厭氧發(fā)酵池1,000 M3、沼氣柜500 M3，配置相應(yīng)設(shè)備器械。其他公用建筑，興建倉(cāng)儲(chǔ)600 M2，員工宿舍400 M2，配置相應(yīng)水、電、路及綠化工程（具體建設(shè)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)“投資明細(xì)表”）。6.2項(xiàng)目規(guī)劃和布局 項(xiàng)目布局主要分為旅游區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，其中有的功能又相互交叉，例楊梅、油茶、生態(tài)林種植區(qū)，以及水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)等具有重要的休閑功能，寺、亭、閣均建在林茂深處。旅游的主要設(shè)施例迎賓宮安排在進(jìn)場(chǎng)的顯著位置，娛樂(lè)場(chǎng)及水上樂(lè)園與迎賓宮緊鄰，除生豬養(yǎng)殖外的種養(yǎng)生產(chǎn)緊隨其后，均處于上風(fēng)向。生豬養(yǎng)殖及廢棄物處理安排在生態(tài)林的縱伸腹地，與旅游區(qū)遠(yuǎn)離，以避免影響。各區(qū)域進(jìn)行相對(duì)圍欄或天然隔離。水、電、路按旅游和生產(chǎn)需要進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)置。特別加強(qiáng)旅游休閑區(qū)消防及救生等設(shè)施建設(shè)。6.3服務(wù)及生產(chǎn)技術(shù)方案 旅游主要采用鄉(xiāng)村旅游標(biāo)準(zhǔn)，也結(jié)合風(fēng)景區(qū)旅游標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),將旅游、休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿、會(huì)議及周邊景區(qū)游玩溶為一體。種、養(yǎng)生產(chǎn)實(shí)行無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。生豬養(yǎng)殖以杜（洛克）、長(zhǎng)（白）、大（約克）三元雜交一代為主。種豬、仔豬及肉豬按各階段營(yíng)養(yǎng)需要配制不同全價(jià)飼料喂養(yǎng)，強(qiáng)化疾病防治，全程生產(chǎn)采用《規(guī)模化養(yǎng)殖產(chǎn)地環(huán)境要求》等無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)系列標(biāo)準(zhǔn)。6.4項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容 6.4.1項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目建設(shè)將按照鄉(xiāng)村標(biāo)準(zhǔn)旅游建設(shè)；生豬子項(xiàng)目按DB36/T370-2001《無(wú)公害肉豬生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》及DB36/T369-2001《規(guī)?；B(yǎng)豬生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》等標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工；廢棄物處理按厭氧發(fā)酵及生物凈化工藝建設(shè)。6.4.2具體建設(shè)內(nèi)容 6.4.2.1土建工程共計(jì)投資1308.5萬(wàn)元,主要工程如下(詳見(jiàn)”土建工程投資明細(xì)表”)。迎賓宮賓館：6,000 m2計(jì)288萬(wàn)元； 水上樂(lè)園堤壩:計(jì)260萬(wàn)元;環(huán)湖路:240萬(wàn)元;娛樂(lè)城:10畝計(jì)18.4萬(wàn)元;寺廟:1,000 m2計(jì)46萬(wàn)元； 觀景閣:280 m2計(jì)11.2萬(wàn)元； 山林亭:4座300 m2計(jì)24萬(wàn)元； 演藝臺(tái):200 m2計(jì)9.6萬(wàn)元； 好漢坡改造:1800m計(jì)10.8萬(wàn)元;旅游其他附屬建筑:240 m2計(jì)10.08萬(wàn)元； 植物園平整及附屬建筑:50畝計(jì)24.2萬(wàn)元;養(yǎng)殖水面改造:12萬(wàn)元;欄魚(yú)設(shè)備:2.2萬(wàn)元;魚(yú)種池改造:10.3萬(wàn)元;楊梅園200畝栽種勞務(wù)等投入21萬(wàn)元;油茶園400畝栽種勞務(wù)等投入32萬(wàn)元;生態(tài)林600畝勞務(wù)投入11萬(wàn)元;各類(lèi)種豬舍: 860 m2計(jì)21.4萬(wàn)元； 保育舍: 240 m2計(jì)5.28萬(wàn)元； 育成及育肥欄: 3600m2計(jì)79.2萬(wàn)元； 隔離舍: 80 m2計(jì)1.84萬(wàn)元； 獸醫(yī)室及配房: 100 m2計(jì)4萬(wàn)元； 焚燒室: 60 m2計(jì)2.28萬(wàn)元； 鮮糞發(fā)酵窖200m3計(jì)1.2萬(wàn)元； 集污溝: 600m計(jì)5.4萬(wàn)元； 沉淀池及酸化池:320m3計(jì)2.72萬(wàn)元； 厭氧發(fā)酵池;1000m3計(jì)22萬(wàn)元； 沼液池:600m3計(jì)3萬(wàn)元； 水壓式沼氣柜:500 m3計(jì)11萬(wàn)元;沼氣輸送:計(jì)1.2萬(wàn)元;倉(cāng)儲(chǔ)600m2計(jì)28.8萬(wàn)元； 員工宿舍:400m2計(jì)18.4萬(wàn)元； 水井、水塔及輸水計(jì)18萬(wàn)元； 高低壓輸變電計(jì)12萬(wàn)元； 機(jī)動(dòng)車(chē)道等及部分路面硬化計(jì)20萬(wàn)元； 部分場(chǎng)地綠化計(jì)12萬(wàn)元;消防設(shè)施:8萬(wàn)元。6.4.2.2設(shè)備投資共計(jì)469.52萬(wàn)元。旅館家俱及電器:29.5萬(wàn)元;炊具:1.8萬(wàn)元;旅游車(chē)6輛及工具車(chē)1部:計(jì)125萬(wàn)元;小型機(jī)動(dòng)游艇:3艘計(jì)6萬(wàn)元;人力游艇:5艘計(jì)2.5萬(wàn)元;救生艇:1艘1.5萬(wàn)元;摩天輪:80萬(wàn)元;過(guò)山車(chē);110萬(wàn)元;水碓:4萬(wàn)元;小型風(fēng)車(chē):3.6萬(wàn)元;其他兒童游樂(lè)設(shè)施:40萬(wàn)元;演藝臺(tái)燈光及音響等:17.4萬(wàn)元;手扶拖拉機(jī):2臺(tái)計(jì)2萬(wàn)元;小型開(kāi)溝機(jī);1臺(tái)1萬(wàn)元； 割草機(jī):0.4萬(wàn)元； 灌溉設(shè)備:2.2萬(wàn)元;機(jī)動(dòng)噴霧器:3臺(tái)計(jì)1.5萬(wàn)元； 大棚及其他小型工具:3萬(wàn)元;清糞車(chē):1臺(tái)1萬(wàn)元； 泥漿泵:2臺(tái)計(jì)0.84萬(wàn)元； 焚燒爐:1臺(tái)2.8萬(wàn)元;化驗(yàn)室檢測(cè)儀器及試劑:計(jì)6.06萬(wàn)元； 儀器臺(tái)架及資料柜:1.06萬(wàn)元； 計(jì)算機(jī)及配套:計(jì)0.6萬(wàn)元； 水產(chǎn)養(yǎng)殖設(shè)備:2萬(wàn)元;電動(dòng)水泵2臺(tái)計(jì)0.6萬(wàn)元； 高壓水泵2臺(tái)計(jì)0.9萬(wàn)元;辦公用具及家俱:計(jì)8.2萬(wàn)元;信息設(shè)備:2.6萬(wàn)元;變壓器:1.46萬(wàn)元； 貨運(yùn)卡車(chē):10萬(wàn)元。6.4.2.3科技及其他投入計(jì)80.8萬(wàn)元。純種杜洛克種公豬:5頭計(jì)0.8萬(wàn)元； 長(zhǎng)大雜一代種母豬:400頭計(jì)48萬(wàn)元； 園林種苗:20萬(wàn)株計(jì)12萬(wàn)元;園林栽種基肥:計(jì)10萬(wàn)元； 科技示范及推廣:10萬(wàn)元(其中示范6萬(wàn)元，技術(shù)培訓(xùn)1.5萬(wàn)元，外協(xié)科技人員交通住宿及補(bǔ)助2.5萬(wàn)元。6.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2008年第一、二季度為項(xiàng)目建設(shè)前期工作準(zhǔn)備階段，主要完成項(xiàng)目建設(shè)地的勘測(cè)、總體規(guī)劃、委托相應(yīng)量質(zhì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。2008年第三季度項(xiàng)目正式實(shí)施，首期工程為旅游設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目;園林土地平整及種苗栽種,以及水面改造工程于同年11月開(kāi)工,水面改造于翌年2月完工,園林工程于2009年3月基本結(jié)束。生豬養(yǎng)殖欄舍工程于2009年2月開(kāi)工，同年9月建成；其中仔豬繁殖設(shè)施建設(shè)力爭(zhēng)6月完工，以利盡早投產(chǎn)。污水處理工程在2009年6月開(kāi)工建設(shè)，力爭(zhēng)同年8月投入運(yùn)行。其他零星工程在2009年9月底全部建成。2009年9月底項(xiàng)目全部工程完工驗(yàn)收，并交付生產(chǎn)使用。項(xiàng)目工程進(jìn)度安排如下表所示。項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度安排表 工程名稱(chēng) 2008年（月）2009年（月）4-6 7-9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 前期準(zhǔn)備階段 旅游工程建設(shè) 園林工程 水產(chǎn)養(yǎng)殖工程 生豬養(yǎng)殖工程 污水處理工程 其他零星工程 項(xiàng)目驗(yàn)收 第七章 投資估算及資金籌措 7.1投資估算依據(jù)

1、《江西省建設(shè)裝飾工程預(yù)算定額》；

2、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》（2002年）；

3、《全國(guó)統(tǒng)一建設(shè)工程基礎(chǔ)定額——江西省單位估價(jià)表》（2002年）；

4、有關(guān)稅費(fèi)政策規(guī)定；

5、設(shè)備及其他物資供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)；

6、其他相關(guān)定額及價(jià)格依據(jù)。項(xiàng)目投資估算根據(jù)以上政策及文件精神，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施地實(shí)際情況進(jìn)行估算。7.2投資概算 7.2.1固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目固定資產(chǎn)建設(shè)預(yù)計(jì)總投資為1899.32萬(wàn)元。其中土建工程1308.5萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝計(jì)478.82萬(wàn)元，勘探設(shè)計(jì)、示范推廣、種豬引進(jìn)及建設(shè)期利息等計(jì)112萬(wàn)元，分別占固定資產(chǎn)總投資的68.89%、25.21%和5.90%。土建工程中,旅游設(shè)施工程投資942.28萬(wàn)元,水產(chǎn)養(yǎng)殖及園林種植計(jì)88.5萬(wàn)元,生豬養(yǎng)殖設(shè)施111.72萬(wàn)元,廢棄物處理工程48.8萬(wàn)元, 倉(cāng)儲(chǔ)、水、電、路等公用工程117.2萬(wàn)元（具體投入情況請(qǐng)見(jiàn)“土建工程投資明細(xì)表”）。設(shè)備購(gòu)置及安裝共計(jì)478.82萬(wàn)元。其中旅游設(shè)備及安裝426.8萬(wàn)元,種、養(yǎng)業(yè)26.06萬(wàn)元,公用部分計(jì)25.96萬(wàn)元(具體情況請(qǐng)見(jiàn)”設(shè)備投資明細(xì)表”)。其他費(fèi)用112萬(wàn)元。其中純種杜洛克及長(zhǎng)大雜一代種豬405頭計(jì)48.8萬(wàn)元，園林種苗及栽種基肥計(jì)22萬(wàn)元，技術(shù)示范及培訓(xùn)等10萬(wàn)元，勘探設(shè)計(jì)12萬(wàn)元,建設(shè)期利息19.2萬(wàn)元,（詳情請(qǐng)見(jiàn)“其他投資明細(xì)表”）。7.2.2流動(dòng)資金 項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本為1120.6萬(wàn)元, 種植及養(yǎng)殖生產(chǎn)周期較長(zhǎng),旅游運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)較快,預(yù)計(jì)投產(chǎn)需流動(dòng)資金400萬(wàn)元。仔豬繁育工程建設(shè)先行完工，力爭(zhēng)盡早調(diào)進(jìn)種豬飼養(yǎng),項(xiàng)目建設(shè)期可能需少量流動(dòng)資金,但項(xiàng)目計(jì)算以第二年一次性投入流動(dòng)資金400萬(wàn)元。7.3資金來(lái)源 7.3.1企業(yè)自籌資金 項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金479.32萬(wàn)元,主要用于固定資產(chǎn)建設(shè)投資。目前已籌集項(xiàng)目建設(shè)資金350萬(wàn)元，其余的將從企業(yè)年度利潤(rùn)中轉(zhuǎn)入。目前旅游及種養(yǎng)效益較好，盈利空間較大，自籌資金可根據(jù)使用情況及時(shí)到位。7.3.2引進(jìn)外地資金 項(xiàng)目擬引進(jìn)外地資金及爭(zhēng)取政府財(cái)政（政策）資金扶助1,100萬(wàn)元，主要用于固定資產(chǎn)投資建設(shè)。7.3.3銀行貸款 項(xiàng)目擬銀行融資720萬(wàn)元，其中320萬(wàn)元用于項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)，400萬(wàn)元用于投產(chǎn)的生產(chǎn)流動(dòng)資金。該項(xiàng)目科技含量較高，經(jīng)濟(jì)效益好，公司信用也好，且有房產(chǎn)抵押，目前已向銀行提請(qǐng)手續(xù)，并達(dá)成意向性協(xié)議。7.4資金管理和使用 7.4.1自籌資金管理和使用 項(xiàng)目自籌資金設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金戶(hù)頭管理，現(xiàn)已籌集部分先行到位入帳，不足部分由年結(jié)利潤(rùn)轉(zhuǎn)入。項(xiàng)目資金堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用，任何情況下不得挪作他用。項(xiàng)目建設(shè)自籌資金479.32萬(wàn)元,預(yù)計(jì)在項(xiàng)目建設(shè)第一年一次性投入。7.4.2外地引進(jìn)資金管理和使用 外地引進(jìn)資金可根據(jù)實(shí)際情況,在不影響工程進(jìn)度的情況下,分期分批投入;資金均進(jìn)入專(zhuān)戶(hù)管理,無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組審批不得擅自使用。7.4.3銀行貸款管理和使用 銀行貸款資金在統(tǒng)一與對(duì)方辦妥手續(xù)后，按生產(chǎn)情況分批分次借入，計(jì)入項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)資金管理，不得挪作他用。銀行融資的320萬(wàn)元在項(xiàng)目第一年投入,投資所需的流動(dòng)資金貸款400萬(wàn)元于項(xiàng)目第二年用于生產(chǎn)流通。第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算分別按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度和國(guó)家稅收有關(guān)政策規(guī)定等。銀行貸款年利率6%； 財(cái)政有償資金年占用費(fèi)2.4%;貼現(xiàn)率為10%； 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析計(jì)算期12年（含建設(shè)期）。8.2銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算 8.2.1服務(wù)及銷(xiāo)售收入 第二年項(xiàng)目預(yù)計(jì)生產(chǎn)負(fù)荷為87%，旅游計(jì)7萬(wàn)人次，肉豬出欄計(jì)8000頭，鮮魚(yú)90噸；每人次旅游平均為80元，肉豬每頭1500元，鮮魚(yú)每噸8000元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入為1832萬(wàn)元。項(xiàng)目第三年旅游服務(wù)收入預(yù)計(jì)增加80萬(wàn)元，鮮魚(yú)及生豬銷(xiāo)售同第二年，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入1912萬(wàn)元。項(xiàng)目第四年及第五年由于將增加楊梅、油茶產(chǎn)品，旅游服務(wù)收入分別較上年增167萬(wàn)元和328.6萬(wàn)元，年服務(wù)及銷(xiāo)售收入分別為2079萬(wàn)元和2107.6萬(wàn)元。此后，年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入基本穩(wěn)定在2107.6萬(wàn)元。（詳見(jiàn)“產(chǎn)品銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表”）。8.2.2銷(xiāo)售稅金及附加 項(xiàng)目的生豬養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖及其他種植為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，按現(xiàn)行政策免征流轉(zhuǎn)稅；旅游服務(wù)營(yíng)業(yè)稅及附加從第二年的98.1萬(wàn)元上升到第四年的140.1萬(wàn)元，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi)營(yíng)業(yè)稅及附加計(jì)1471.1萬(wàn)元。項(xiàng)目服務(wù)及生產(chǎn)所得稅由第二年的105.8萬(wàn)元逐年上升到第五年的175萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi)計(jì)1829.4萬(wàn)元。8.3總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 8.3.1單位生產(chǎn)成本估算 商品肉豬單位生產(chǎn)成本估算。肉豬以頭為計(jì)量單位，每頭為100千克。每頭生產(chǎn)成本計(jì)1093.1元（折舊及財(cái)務(wù)費(fèi)用等未計(jì)），其中原材料及制造費(fèi)1041元，水、電及污水處理等計(jì)28元，工資及福利計(jì)24.2元（詳見(jiàn)附表）。水產(chǎn)養(yǎng)殖以畝為單位計(jì)算,原材料及魚(yú)種每畝計(jì)1796.6元,工資福利為150元(含捕撈費(fèi)),其他計(jì)188元,單位面積生產(chǎn)成本為2134.6萬(wàn)元。同樣，折舊及管理費(fèi)等未計(jì)入其內(nèi)。油茶以為畝為單位計(jì)算,單位生產(chǎn)成本為417.8元，其中肥料及植保164.6元，水電及水土保持等計(jì)71.2元，工資及福利182元。楊梅以畝為單位計(jì)算,肥料及植保等原材料計(jì)216.6元,工資福利192元,其他為47.3元,單位面積生產(chǎn)成本455.9元。植物園也以畝為單位計(jì)算,單位生產(chǎn)成本663.8元,其中肥料及種苗195.6元,工資及福利400元,其他68.2元。旅游成本計(jì)算較為復(fù)雜，將在總成本費(fèi)用中增加旅游休閑易耗品12萬(wàn)元、水電19.6萬(wàn)元、燃料等42萬(wàn)元、維修費(fèi)23.3萬(wàn)元、員工工資福利26萬(wàn)元。8.3.2項(xiàng)目總成本估算 項(xiàng)目由于有的種植業(yè)期初沒(méi)有產(chǎn)出，但投入還應(yīng)維持，項(xiàng)目服務(wù)及生產(chǎn)總成本費(fèi)用自第二年開(kāi)始起，分別為1310.9萬(wàn)元、1292.9萬(wàn)元、1274.9萬(wàn)元,此后穩(wěn)定在第五年的1267.7萬(wàn)元。在正常年份中，固定成本273.8萬(wàn)元,可變成本993.9萬(wàn)元。8.3.3經(jīng)營(yíng)成本估算 項(xiàng)目生產(chǎn)由于期初，總成本減去折舊及財(cái)務(wù)等費(fèi)用后，年經(jīng)營(yíng)成本一直穩(wěn)定在1120.6萬(wàn)元不變。8.4財(cái)務(wù)效益分析（還有部分，請(qǐng)登錄網(wǎng)站：004km.cn)8.4.1盈利能力分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi),稅后利潤(rùn)共計(jì)5486.3萬(wàn)元，年平均498.75萬(wàn)元，項(xiàng)目投入平均利潤(rùn)率為21.69%。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi)稅利，營(yíng)業(yè)稅及附加1471.1萬(wàn)元,所得稅1829.4萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)5486.3萬(wàn)元戶(hù),年均為798.8萬(wàn)元，項(xiàng)目投資平均利稅率34.47%。按10%的貼現(xiàn)率和12年經(jīng)濟(jì)效益分析期計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅后為1917.65萬(wàn)元，稅前達(dá)2861.22萬(wàn)元;項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后為26.15%，所得稅前33.32%;項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（含流動(dòng)資金）稅后為4.87年，所得稅前4.22年。8.4.2清償能力分析 據(jù)附表“借款還本付息計(jì)算表”，項(xiàng)目投產(chǎn)流動(dòng)資金借用銀行貸款720萬(wàn)元。銀行貸款于項(xiàng)目投產(chǎn)的第二年、即建設(shè)第3年基本償還完畢,第五年自有資金達(dá)774.8萬(wàn)元。8.5不確定性分析 8.5.1盈虧平衡分析 正常年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入為2107.6萬(wàn)元，變動(dòng)成本為993.9萬(wàn)元，固定成本為273.8萬(wàn)元，若服務(wù)及產(chǎn)品按設(shè)計(jì)比例取得收入，邊際利潤(rùn)是839.9萬(wàn)元，邊際利潤(rùn)率為39.85%，盈虧平衡產(chǎn)值為687.08萬(wàn)元,為設(shè)計(jì)產(chǎn)量的32.50%,盈虧平衡點(diǎn)很低。盈虧分析圖見(jiàn)下： 8.5.2敏感性分析 敏感性分析圖 項(xiàng)目從產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，其波動(dòng)幅度為±10%。當(dāng)服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入下降10%時(shí)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1017.66萬(wàn)元,內(nèi)部報(bào)酬率19.37%,靜態(tài)投資回收期5.90年。當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升10%時(shí)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1421.56萬(wàn)元,內(nèi)部收益率22.32%,靜態(tài)投資回收期5.43年。固定投資增加10%時(shí)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1718.65萬(wàn)元，財(cái)務(wù)報(bào)酬率24.26%，靜態(tài)投資回收期5.13年。項(xiàng)目生產(chǎn)稅后敏感性分析表如下。項(xiàng)目生產(chǎn)稅后敏感性分析表 變化因素 財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱(chēng) 變化因素變幅 +10% 00-10% 銷(xiāo)售收入 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2764.07 1917.65 1017.66 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)33.01 26.15 19.37 靜態(tài)投資回收期限(年)4.22 4.87 5.90 固定投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1718.65 1917.65 2083.20 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)24.26 26.15 28.92 靜態(tài)投資回收期限(年)5.13 4.87 4.61 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1421.56 1917.65 2360.63 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)22.32 26.15 30.29 靜態(tài)投資回收期限(年)5.43 4.87 4.44 動(dòng)態(tài)分析表明，項(xiàng)目生產(chǎn)對(duì)服務(wù)、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)成本具有較高的敏感性，其中服務(wù)及銷(xiāo)售收入影響較大；固定資產(chǎn)投資影響很小。當(dāng)不確定因素變幅達(dá)10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和靜態(tài)投資回收期等三項(xiàng)變化最低指標(biāo)均符合要求，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。8.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目投資平均利潤(rùn)率為21.69%，投資平均利稅率達(dá)34.74%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前后分別是2861.22萬(wàn)元和1917.65萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前后分別是33.32%和26.15%，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（含流動(dòng)資金）所得稅前后分別為4.22年和4.87年。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，項(xiàng)目敏感性分析主要指標(biāo)均在最低標(biāo)準(zhǔn)以上。因此，本項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于同行業(yè)平均水平，項(xiàng)目清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。第九章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 9.1環(huán)境影響 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境基本無(wú)不良影響。項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程土方開(kāi)挖、平整、果苗栽培及營(yíng)林，有可能造成局部植被破壞，但項(xiàng)目建設(shè)不采用全墾全伐方法，其影響可降低到最小限度。生豬養(yǎng)殖是為種植業(yè)提供肥源的啟動(dòng)環(huán)節(jié)。但污水不經(jīng)處理，TSS、BOD、COD等濃度較高，還含有大量的氮、磷、鉀等元素。9.2環(huán)境保護(hù)與治理措施 項(xiàng)目建設(shè)的水土流失影響擬采取如下措施。一是項(xiàng)目基本建設(shè)施工前進(jìn)行挖填方周密計(jì)算，力爭(zhēng)挖方與填方基本平衡，盡可能減小開(kāi)挖面積。二是果園建設(shè)不使用全墾全伐方法，土地平整基本保持原有坡度，僅進(jìn)行局部地面平整。三是果苗栽種后，適時(shí)在行株區(qū)種植草類(lèi)或其他經(jīng)濟(jì)作物，既可保持水土，又可增加果園肥源。四是生態(tài)林營(yíng)造原有植被基本全部保留，不進(jìn)行全墾全伐。五是科學(xué)規(guī)劃種、養(yǎng)布局，將生豬養(yǎng)殖置于生態(tài)林偏遠(yuǎn)處，對(duì)旅游及環(huán)境無(wú)任何不良影響。六是項(xiàng)目將投入48.8萬(wàn)余元，采用厭氧發(fā)酵及生物凈化等工藝處理污水，完全可達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn),并用于其他種養(yǎng)生產(chǎn)。9.3環(huán)保部門(mén)意見(jiàn) 項(xiàng)目生產(chǎn)的廢棄物處理方案經(jīng)萬(wàn)年縣環(huán)保局評(píng)估，認(rèn)為廢物處理過(guò)程理論先進(jìn)，設(shè)施齊全，處理徹底，并用于高效經(jīng)濟(jì)作物種植。項(xiàng)目生產(chǎn)對(duì)周邊環(huán)境無(wú)任何不良影響，同意立項(xiàng)建設(shè)。第十章 項(xiàng)目組織管理 10.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 項(xiàng)目建設(shè)期成立以當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收等工作，下設(shè)辦公、財(cái)務(wù)、工程、后勤等機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目建設(shè)資金設(shè)立專(zhuān)戶(hù)。項(xiàng)目建成交付使用后整合現(xiàn)有公司機(jī)構(gòu)，建立如下管理運(yùn)轉(zhuǎn)體制。職能劃分： 總 經(jīng) 理：在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。副總經(jīng)理：具體負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、人力、旅游及后勤等工作。副總經(jīng)理：具體負(fù)責(zé)種養(yǎng)生產(chǎn)、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)及產(chǎn)業(yè)信息等工作。財(cái) 務(wù) 部：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)收支、經(jīng)營(yíng)核算及財(cái)務(wù)報(bào)告等工作。人力資源部：負(fù)責(zé)公司勞務(wù)用工、考核、員工培訓(xùn)等工作。旅 游 部：負(fù)責(zé)旅游、娛樂(lè)、食宿等工作。后勤保障部：負(fù)責(zé)公司后勤保障、保安等工作。種養(yǎng)生產(chǎn)部：負(fù)責(zé)種植業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)等生產(chǎn)工作。技術(shù)服務(wù)部：負(fù)責(zé)公司內(nèi)及周邊帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)的種植業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)等技術(shù)服務(wù)等工作。產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)公司內(nèi)種植及養(yǎng)殖產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)等工作，以及為帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)生產(chǎn)資料及產(chǎn)品的代購(gòu)代銷(xiāo)等工作。產(chǎn)業(yè)信息部：負(fù)責(zé)有關(guān)本公司旅游、種養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)信息收集整理、分析上報(bào)及發(fā)展趨勢(shì)研究等工作。項(xiàng)目初步定員82人, 其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20人。旅游娛樂(lè)服務(wù)28人，園林種植12人，生豬養(yǎng)殖18，水產(chǎn)養(yǎng)殖6人，其他人員18人。10.2經(jīng)營(yíng)管理模式 項(xiàng)目建設(shè)期管理主要依靠領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制；妥善安排好工程預(yù)算管理、工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)籌集運(yùn)用管理及工程竣工驗(yàn)收；項(xiàng)目工程委托相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理。公司經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。各部門(mén)實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制和崗位責(zé)任制，并單獨(dú)核算。堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向，以科技為依托，不斷增加科技含量，提高服務(wù)及產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力”的經(jīng)營(yíng)方針。做好分段經(jīng)營(yíng)管理和各階段的成本核算；做好員工及周邊農(nóng)戶(hù)的培訓(xùn)工作；搞好生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)及科技網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，廣集信息做好調(diào)查研究，促進(jìn)企業(yè)服務(wù)及生產(chǎn)不斷發(fā)展。10.3經(jīng)營(yíng)管理措施 項(xiàng)目交付使用后擬建立如下管理措施。旅游方面，加大宣傳力度，整體包裝，立體宣傳與推銷(xiāo)隊(duì)伍相結(jié)合，吸引周邊城市游客，按年齡結(jié)構(gòu)層次設(shè)置娛樂(lè)設(shè)施，搞好旅游產(chǎn)業(yè)組合，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)和靈活定價(jià)策略，吸引回頭客。生態(tài)農(nóng)業(yè)方面，建立科學(xué)的、標(biāo)準(zhǔn)化的飼養(yǎng)與種植管理制度，強(qiáng)化疫病防治和植保工作，減少消耗，提高效率，保證質(zhì)量。生豬養(yǎng)殖，實(shí)行工廠化生產(chǎn)方案和相應(yīng)的現(xiàn)代生產(chǎn)管理模式，實(shí)施常年有節(jié)律進(jìn)行同步生產(chǎn)、全進(jìn)全出的封閉式管理。在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方面，采用開(kāi)放式的廣泛合作，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，研究需求變化趨勢(shì)，制定產(chǎn)品方案，妥善策劃銷(xiāo)售，力爭(zhēng)最大效益。組建旅游、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)及科技網(wǎng)絡(luò)。10.4技術(shù)培訓(xùn) 企業(yè)對(duì)所有員工均進(jìn)行相應(yīng)理論技術(shù)和操作實(shí)踐的培訓(xùn)，新招收人員進(jìn)行跟班學(xué)習(xí)，經(jīng)理論和實(shí)踐培訓(xùn)后逐個(gè)考核，合格者掛牌上崗；不合格者視情況再培訓(xùn)或淘汰。企業(yè)建立員工再培訓(xùn)制度，培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)列入企業(yè)年度預(yù)算。同時(shí)，企業(yè)將實(shí)行開(kāi)放式免費(fèi)培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)對(duì)象擴(kuò)大到鄰近的有關(guān)旅游及生態(tài)生產(chǎn)場(chǎng)、戶(hù)。10.5勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 旅游及娛樂(lè)若安排不慎，容易出現(xiàn)事故，要特別加強(qiáng)設(shè)施維護(hù)和安全管理，員工培訓(xùn)尤為重要。加強(qiáng)消防及水上救生設(shè)施建設(shè)，注重用火、用電安全。養(yǎng)殖及果林行業(yè)屬低危險(xiǎn)行業(yè)，污水處理危害性也較小，但企業(yè)將進(jìn)行有關(guān)安全衛(wèi)生培訓(xùn)，特別關(guān)注電力輸送、機(jī)械操作等方面；各行業(yè)制訂相關(guān)安全生產(chǎn)制度；不超時(shí)加班加點(diǎn)。企業(yè)按有關(guān)規(guī)定分工種定期發(fā)放勞保用品和衛(wèi)生津貼，確保員工應(yīng)有權(quán)益和身心健康。第十一章 可行性研究結(jié)論與建議 11.1可行性研究結(jié)論 本項(xiàng)目為生態(tài)農(nóng)業(yè)與旅游相結(jié)合的系統(tǒng)工程建設(shè)項(xiàng)目，將種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，生態(tài)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游有機(jī)地結(jié)合在一起，提高了投入物利用層次，避免了環(huán)境污染，充分發(fā)掘各種資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展農(nóng)村新型經(jīng)濟(jì)。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，與省、市、縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃方向一致。項(xiàng)目充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，建設(shè)規(guī)劃布局合理，設(shè)施齊全，強(qiáng)化了養(yǎng)殖場(chǎng)廢棄物處理，對(duì)環(huán)境無(wú)任何影響。項(xiàng)目旅游業(yè)采用農(nóng)村生態(tài)旅游與現(xiàn)代旅游相結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目生產(chǎn)采用無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品質(zhì)量可靠。項(xiàng)目服務(wù)及生產(chǎn)管理完善，營(yíng)銷(xiāo)策略思路清析正確，產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道暢通。項(xiàng)目建設(shè)地具有明顯區(qū)域、人文、景觀、交通及通訊優(yōu)勢(shì)，有利進(jìn)一步提高服務(wù)和產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。項(xiàng)目建設(shè)單位具有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)、技術(shù)基礎(chǔ)和營(yíng)運(yùn)管理基礎(chǔ)，企業(yè)文化較為濃厚，有利項(xiàng)目建設(shè)與投產(chǎn)，且有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目正常生產(chǎn)年，服務(wù)及銷(xiāo)售收入為2107.6萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅及附加140.1萬(wàn)元,所得稅175萬(wàn)元，企業(yè)盈利524.8萬(wàn)元。項(xiàng)目平均投資利潤(rùn)率為21.69%，平均投資利稅率達(dá)34.74%;稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1917.65萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.15%，稅后凈態(tài)投資回收期4.87年，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好。項(xiàng)目生產(chǎn)盈虧點(diǎn)產(chǎn)值為687.08萬(wàn)元，約為設(shè)計(jì)產(chǎn)值的1/3，盈虧平衡點(diǎn)低。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析說(shuō)明，當(dāng)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格下降10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1071.66萬(wàn)元,內(nèi)部報(bào)酬率約下降7個(gè)百分點(diǎn)達(dá)19.37%；當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升10%時(shí)，凈現(xiàn)值1421.56萬(wàn)元,內(nèi)部收益率為22.32%;固定資產(chǎn)投資增加10%時(shí)影響很小，內(nèi)部收益率僅下降不到2個(gè)百分點(diǎn)。上述指標(biāo)均高于項(xiàng)目評(píng)價(jià)最低限度，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。項(xiàng)目將直接或間接帶動(dòng)周邊農(nóng)村發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)旅游建設(shè)，預(yù)計(jì)年創(chuàng)產(chǎn)值在1000萬(wàn)元上下。項(xiàng)目建設(shè)及投產(chǎn)，將對(duì)我縣發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、建設(shè)現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游業(yè)、合理調(diào)整農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收財(cái)政增長(zhǎng)和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村均產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。11.2問(wèn)題與建議 楊梅大面積人工種植在我省尚屬首次，盡管氣候及土壤等條件適宜，但生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)缺泛；養(yǎng)殖污水處理工程建設(shè)要求也較高,旅游業(yè)開(kāi)拓經(jīng)驗(yàn)有待進(jìn)一步提高。為解決上述問(wèn)題,擬聘用相應(yīng)旅游、園藝、畜牧及工程等專(zhuān)業(yè)科技人員，依托旅游和生產(chǎn)技術(shù)協(xié)作單位，確保項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)運(yùn)全面成功。本項(xiàng)目涉及面廣，設(shè)施齊全，技術(shù)要求高，行業(yè)跨度大，固定資產(chǎn)建設(shè)投入較多，請(qǐng)項(xiàng)目主管部門(mén)在技術(shù)上加強(qiáng)指導(dǎo)，并給予適當(dāng)無(wú)償資金扶持。

第二篇：萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(全文)

萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 1.1項(xiàng)目概要 1.1.1項(xiàng)目單位基本情況 1.1.1.1項(xiàng)目單位名稱(chēng)：江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司 1.1.1.2所有制性質(zhì)：民營(yíng) 1.1.1.3企業(yè)簡(jiǎn)介 江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于2008年元月，位于“世界稻作發(fā)源地”萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)原上海知青隊(duì)駐地紅來(lái)村。公司總占地面積1,600余畝，其中水面300余畝，山林1,200余畝，其他用地等100畝;企業(yè)擁有職工82人，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20名。公司生態(tài)環(huán)境優(yōu)越宜人、氣候濕潤(rùn)、雨量充沛、風(fēng)光秀麗及人文景觀得天獨(dú)厚，可逐步形成“園林娛樂(lè)、水面游玩、水中養(yǎng)魚(yú)、山上種果、山坡養(yǎng)豬和樹(shù)下養(yǎng)雞”的集生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、娛樂(lè)休閑、垂釣、農(nóng)家樂(lè)、賓館住宿、商務(wù)會(huì)議、園林種植、綜合養(yǎng)殖為一體的立體娛樂(lè)型綜合開(kāi)發(fā)、健康環(huán)保莊園式的科技示范旅游勝地。目前，企業(yè)注冊(cè)資金200萬(wàn)元，總資產(chǎn)2,100萬(wàn)元，總負(fù)債320萬(wàn)元，凈資產(chǎn)1780萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率15.24%；項(xiàng)目實(shí)施后年可創(chuàng)休閑旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值3000余萬(wàn)元，稅利610萬(wàn)元。企業(yè)銀行信用等級(jí)為AA。1.1.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 1.1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)：萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā) 1.1.2.2建設(shè)性質(zhì)：擴(kuò)建 1.1.2.3建設(shè)地點(diǎn)：上饒市萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)紅來(lái)村 1.1.2.4建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目擬建人文景觀及生態(tài)旅游年接待能力10萬(wàn)人次基本設(shè)施;新建與生態(tài)旅游協(xié)調(diào)的垂釣農(nóng)家樂(lè)及生態(tài)種養(yǎng)生產(chǎn)模式,達(dá)產(chǎn)期年產(chǎn)無(wú)公害優(yōu)質(zhì)鮮魚(yú)90噸、無(wú)公害楊梅鮮果20噸、無(wú)公害茶油12噸及無(wú)公害肉豬0.8萬(wàn)頭，營(yíng)造生態(tài)林600畝。1.1.2.5主要建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目可分為八個(gè)子項(xiàng)目，分別為旅游娛樂(lè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、垂釣農(nóng)家樂(lè)、楊梅果園、油茶園林、生態(tài)林撫育、生豬養(yǎng)殖和污水處理等。新建迎賓宮賓館、休閑娛樂(lè)城、山莊寺廟，以及亭、臺(tái)、樓、閣等旅游休閑設(shè)施建筑面積8,140m2；水上樂(lè)園面積將擴(kuò)建至200畝，改造水產(chǎn)養(yǎng)殖面積300畝，新建垂釣農(nóng)家樂(lè)休閑中心面積8畝，擴(kuò)建楊梅果園200畝、油茶林400畝，撫育營(yíng)造生態(tài)林600畝，興建生豬養(yǎng)殖欄舍等4,940 m2，污水處理池窖2620 m3，倉(cāng)儲(chǔ)及宿舍1000 m2，配套相應(yīng)水、電、路等工程?！?335”——舉行媒體見(jiàn)面會(huì) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：促進(jìn)銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù)群：業(yè)主及意向客戶(hù) 4月24日，盛第置業(yè)舉行“2335引發(fā)歐洲購(gòu)房狂潮”媒體見(jiàn)面會(huì)。“2335”是由盛第置業(yè)在浦東世紀(jì)公園板塊開(kāi)發(fā)的袖珍地鐵房。“2335”單套面積主要集中在23—35平方米，通過(guò)超級(jí)凸窗和空間挑高來(lái)提高空間利用率，有效使用面積超過(guò)購(gòu)買(mǎi)的建筑面積。此次活動(dòng)內(nèi)容如下： ■活動(dòng)內(nèi)容一：盛地置業(yè)董事長(zhǎng)姚嘉致辭。■活動(dòng)內(nèi)容二：及第不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馬千里、盛第置業(yè)總經(jīng)理李保彤發(fā)表演講?！龌顒?dòng)內(nèi)容三：參觀樓盤(pán)模型。策略分析 本次活動(dòng)的舉辦，使得項(xiàng)目在為投資者、中間運(yùn)營(yíng)商創(chuàng)造投資效益和價(jià)值的同時(shí)也為業(yè)主帶來(lái)酒店式辦公居住新體驗(yàn)。并且通過(guò)創(chuàng)新獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念讓業(yè)主、中間運(yùn)營(yíng)商及開(kāi)發(fā)商能同時(shí)達(dá)到“三贏”的局面?！昂Ｒ蓍L(zhǎng)洲”舉辦首屆順馳物業(yè)業(yè)主趣味活動(dòng)運(yùn)動(dòng)會(huì)（天津）順馳集團(tuán)整合旗下順馳藍(lán)水園、半島藍(lán)灣、世紀(jì)城、太陽(yáng)城、久華里、名都新園等高檔社區(qū)的600多名業(yè)主于6月5日在天津?qū)嶒?yàn)中學(xué)主體育場(chǎng)舉行了“海逸長(zhǎng)洲”杯首屆順馳物業(yè)業(yè)主趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)。發(fā)展商在比賽現(xiàn)場(chǎng)的一側(cè)，設(shè)置了旗下樓盤(pán)海逸長(zhǎng)洲沙盤(pán)區(qū)，便于到會(huì)的順馳業(yè)主朋友參觀詢(xún)問(wèn)。海逸長(zhǎng)洲，處于城市發(fā)展的核心區(qū)域，緊臨友誼路金融街，地段較好，且交通、規(guī)模、景觀、規(guī)劃、戶(hù)型、配套都比較優(yōu)秀，是發(fā)展商打造的代表天津市的國(guó)際形象集中展示的與世界級(jí)富人區(qū)等量的樓盤(pán)。策略分析 20世紀(jì)，美國(guó)馬里蘭州的巴爾的摩市開(kāi)創(chuàng)了人類(lèi)歷史上第一次貴族社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，真正形成于1924年英國(guó)伯明翰著名的威爾堡小區(qū)，在國(guó)外，貴族社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)作為上層豪宅住區(qū)的娛樂(lè)活動(dòng)開(kāi)始風(fēng)靡盛行。近2-3年中國(guó)居住社區(qū)也開(kāi)展了“如火如荼”的社區(qū)文化活動(dòng)，但規(guī)模和質(zhì)量缺乏正規(guī)和組織性，這也使中國(guó)社區(qū)文化成了“走過(guò)場(chǎng)”，這也是我國(guó)社區(qū)文化活動(dòng)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上居民的日益需求的根由之一。很多住區(qū)居民熱切期盼開(kāi)發(fā)商或物業(yè)部門(mén)組織大型活動(dòng)，以加強(qiáng)鄰里之間、住戶(hù)與物業(yè)部門(mén)之間的交流和溝通。BDA國(guó)際企業(yè)大道——舉行植樹(shù)活動(dòng) 類(lèi)型：主題營(yíng)銷(xiāo) 目的：加強(qiáng)業(yè)主交流 目標(biāo)客戶(hù)群：入園企業(yè)近日，BDA國(guó)際企業(yè)大道在園區(qū)內(nèi)舉行了以“共植企業(yè)樹(shù)，共建綠色園”為主題的植樹(shù)活動(dòng)。北京白領(lǐng)服飾有限公司、西班牙泰爾文特（北京）分公司等諸多入園企業(yè)參加了這個(gè)活動(dòng)。BDA國(guó)際企業(yè)大道為花園式獨(dú)立企業(yè)建筑?？傉嫉?2萬(wàn)平方米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米，整體建筑采取鋸齒型排布，增強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的形象感?！龌顒?dòng)內(nèi)容一：入駐BDA國(guó)際企業(yè)大道的企業(yè)在一、二期水景旁種植企業(yè)樹(shù)?！龌顒?dòng)內(nèi)容二：部分業(yè)主為親自栽種的樹(shù)掛上寫(xiě)有本企業(yè)名稱(chēng)的名牌。策略分析 這次活動(dòng)，一方面是為園區(qū)企業(yè)間的交流提供一個(gè)平臺(tái)，另一方面也是在倡議業(yè)主們成為園區(qū)的主人，積極參與到園區(qū)建設(shè)中，用自己的雙手美化園區(qū)環(huán)境。LOFTEL——雕塑展盛大開(kāi)幕 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)展現(xiàn)了產(chǎn)品特色 目標(biāo)客戶(hù)群：高端客戶(hù) 4月1日，LOFTEL“開(kāi)放空間”雕塑展盛大開(kāi)幕，中央美院雕塑系慶建校87周年活動(dòng)、青鳥(niǎo)健身開(kāi)業(yè)典禮也同期于LOFTEL現(xiàn)場(chǎng)舉行?；顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，LOFTEL業(yè)主及部分特邀嘉賓濟(jì)濟(jì)一堂，而中央美院眾多藝術(shù)家的到來(lái)，更使得現(xiàn)場(chǎng)充滿(mǎn)了熱烈的藝術(shù)氣氛。作為升級(jí)版本的第三代商務(wù)建筑，LOFTEL在商務(wù)建筑硬件、軟件共同升級(jí)的同時(shí)，專(zhuān)設(shè)商務(wù)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、物料配送服務(wù)中心、深度租賃服務(wù)中心等酒店式服務(wù)。此外，星巴克、青鳥(niǎo)健身、中國(guó)銀行及中青旅等知名企業(yè)分別進(jìn)駐首二層，為L(zhǎng)OFTEL錦上又添花，更見(jiàn)證其商務(wù)價(jià)值。該項(xiàng)目完美的空間格局，獨(dú)特的建筑特色，極具藝術(shù)觀感，不僅完全體現(xiàn)商務(wù)辦公的要求，也極適合藝術(shù)人的品位及創(chuàng)作空間要求，所以得到中央美院青睞，在此舉辦“開(kāi)放空間”雕塑展，為L(zhǎng)OFTEL攬得了更多人氣。策略分析 LOFTEL利用產(chǎn)品空間布局的藝術(shù)特色和雕塑展自身的內(nèi)涵結(jié)合，并借助高層次人群的集聚，既向公眾展現(xiàn)了產(chǎn)品特色，同時(shí)又為該項(xiàng)目贏得了人氣。TT國(guó)際公寓——舉辦“圣誕嘉年華暨世模冠軍歸航”活動(dòng) 12月25日下午，TT國(guó)際公寓舉行“圣誕嘉年華暨世模冠軍歸航”活動(dòng)。在廣西北海舉行的第十七屆世界模特小姐中國(guó)區(qū)選拔賽前十名的佳麗將與到場(chǎng)嘉賓歡聚一堂，同時(shí)主辦方還邀請(qǐng)了深圳的知名歌星舞星到場(chǎng)獻(xiàn)技，并為業(yè)主準(zhǔn)備了生動(dòng)有趣的互動(dòng)游戲。此外，TT國(guó)際公寓于雙節(jié)期間還將舉行購(gòu)房多重大優(yōu)惠活動(dòng)，活動(dòng)規(guī)定：凡從圣誕節(jié)到元旦節(jié)期間成交的客戶(hù)將可獲贈(zèng)名牌數(shù)碼攝像機(jī)或數(shù)碼相機(jī)，另外還可獲贈(zèng)全年《深圳特區(qū)報(bào)》及額外折扣。愛(ài)都新天地——舉辦青年文化活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：聚集人氣，營(yíng)造社區(qū)文化氛圍 目標(biāo)客戶(hù)：業(yè)主、潛在客戶(hù)群 11月1日，愛(ài)都新天地在愛(ài)都新天地廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)舉辦“愛(ài)都極限運(yùn)動(dòng)展演”，吸引了東曉南路、南洲路板塊周邊的居民的熱烈參與，愛(ài)都新天地廣場(chǎng)正日漸成為海珠南新的“人氣”中心。11月6日，由百嘉信集團(tuán)與廣州電臺(tái)金曲頻道共同舉辦的主題為“2005金曲金榜愛(ài)都好玩音樂(lè)派對(duì)”于愛(ài)都新天地廣場(chǎng)上演。獲得本金曲金榜提名的部分歌手及廣州電臺(tái)金曲頻道的著名DJ都共同出席了活動(dòng)。愛(ài)都新天地廣場(chǎng)幾乎每周都會(huì)上演社區(qū)文化活動(dòng)，從2005年啟動(dòng)以來(lái)已陸續(xù)舉辦諸如“春之夜”電影節(jié)、少兒百米揮毫大賽、全國(guó)青少年街舞獲獎(jiǎng)選手進(jìn)社區(qū)表演等活動(dòng)，這些活動(dòng)既具公益性，又是全民參與，愛(ài)都新天地廣場(chǎng)已漸漸成為海珠區(qū)南部周邊居民平時(shí)休閑及活動(dòng)的固定場(chǎng)所。策略分析 長(zhǎng)期性的系列文化活動(dòng)的舉辦，有效帶動(dòng)區(qū)域外的流動(dòng)消費(fèi)群至愛(ài)都新天地廣場(chǎng)消費(fèi)，愛(ài)都新天地廣場(chǎng)成為海珠南新“人氣”中心，除了凸顯愛(ài)都新天地自身的商業(yè)價(jià)值，打響愛(ài)都新天地的品牌外，還可以帶動(dòng)和提升海珠南板塊的商業(yè)價(jià)值。安亭新鎮(zhèn)——舉辦德國(guó)文化周 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借活動(dòng)提升項(xiàng)目品質(zhì) 目標(biāo)客戶(hù)群：中、高端客戶(hù)群 由上海大劇院、上海音樂(lè)廳、漢靈文化管理咨詢(xún)公司主辦的“德國(guó)文化周2005上海”活動(dòng)于５月１日至１４日在上海安亭新鎮(zhèn)隆重舉行。作為全裝修房的安亭新鎮(zhèn)位于上海國(guó)際汽車(chē)城核心居住區(qū)，是“一城九鎮(zhèn)”率先啟動(dòng)的第一鎮(zhèn)，是中國(guó)第一個(gè)德國(guó)風(fēng)貌的低密度住宅小鎮(zhèn)，設(shè)計(jì)思路來(lái)源于聞名世界的歐洲文化之都魏瑪，有130多個(gè)德國(guó)設(shè)計(jì)師參與設(shè)計(jì)，具有鮮明的古典特色和完備的城市設(shè)施，是德國(guó)建筑藝術(shù)與技術(shù)的結(jié)晶。安亭新鎮(zhèn)的許多業(yè)主、在滬的德國(guó)友人以及德國(guó)文化的愛(ài)好者都受邀參加了此次上海德國(guó)文化周分會(huì)場(chǎng)活動(dòng)，活動(dòng)安排在新落成的安亭新鎮(zhèn)“雅苑”內(nèi)進(jìn)行，原來(lái)的步行街變換成德國(guó)風(fēng)街。活動(dòng)不僅向廣大市民展示了德國(guó)風(fēng)土人情、建筑風(fēng)格和文化，并供游人免費(fèi)品嘗各種德國(guó)香腸、奶酪、啤酒等食品，更邀請(qǐng)了德國(guó)客人參觀安亭新鎮(zhèn)的德式建筑，同時(shí)，城市樂(lè)隊(duì)與街頭樂(lè)隊(duì)、德國(guó)民族舞蹈與國(guó)標(biāo)舞、以及街頭舞等豐富的演出活動(dòng)也各顯魅力，吸引觀眾駐足觀看。策略分析 安亭新鎮(zhèn)巧借“德國(guó)文化周2005上海”分站在安亭小鎮(zhèn)舉行，大打德國(guó)文化牌，將本項(xiàng)目的德式建筑、德式文化、德式生活糅合在一起，借勢(shì)宣傳項(xiàng)目的特色，提升了產(chǎn)品的品質(zhì)。安亭新鎮(zhèn)——舉辦物業(yè)交付儀式 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)推銷(xiāo)樓盤(pán) 目標(biāo)客戶(hù)群：中高端客戶(hù)群 2004年12月26日，安亭新鎮(zhèn)舉行了隆重的首批物業(yè)交付儀式暨全面開(kāi)工兩周年紀(jì)念活動(dòng)。嘉定區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、上海國(guó)際汽車(chē)城領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)、首批業(yè)主及家人、安亭新鎮(zhèn)合作單位代表、長(zhǎng)期關(guān)注安亭新鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程的藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師等嘉賓參加了交付活動(dòng)。交付酒會(huì)上，上海國(guó)際汽車(chē)城置業(yè)有限公司總裁費(fèi)淳璐先生對(duì)到場(chǎng)嘉賓表示了熱烈的歡迎，并對(duì)大家始終關(guān)心、支持安亭新鎮(zhèn)的建設(shè)表示了衷心的感謝。爵士、弦樂(lè)的背景音樂(lè)，鮮花、氣球、糖果的繽紛裝點(diǎn)，在溫馨、熱烈的氣氛中，曾經(jīng)參與2002年12月26日安亭新鎮(zhèn)開(kāi)工儀式的領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)者代表與首批業(yè)主中年齡最大和最小的來(lái)賓一起開(kāi)啟香檳酒并切開(kāi)新鎮(zhèn)開(kāi)工2周年慶賀蛋糕。前10位到達(dá)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主在“安亭新鎮(zhèn)開(kāi)工紀(jì)念首日封”上簽名留念，所有來(lái)賓在簽名板上寫(xiě)上對(duì)未來(lái)在安亭新鎮(zhèn)生活的期望和祝愿，簽名首日封和簽名板均將被安亭新鎮(zhèn)博物館收藏。展示區(qū)內(nèi)展示著“百名畫(huà)家憧憬安亭新鎮(zhèn)”活動(dòng)中創(chuàng)作的表現(xiàn)安亭新鎮(zhèn)建設(shè)場(chǎng)景及未來(lái)憧憬的作品。參觀者一邊觀看畫(huà)家想象中的安亭，一邊對(duì)照兩年后現(xiàn)實(shí)中的新鎮(zhèn)，業(yè)主之間通過(guò)自助酒會(huì)、互動(dòng)交流結(jié)識(shí)新鄰居。與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)還向業(yè)主和來(lái)賓贈(zèng)送了為首批交房定制的紀(jì)念品——刻有安亭新鎮(zhèn)建筑模型的紫砂盤(pán)。策略分析 安亭新鎮(zhèn)是上海市試點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)中率先啟動(dòng)的第一鎮(zhèn)，也是上海國(guó)際汽車(chē)城的核心居住區(qū)，建設(shè)充分體現(xiàn)了城市的可持續(xù)發(fā)展，并有效集成了目前世界上先進(jìn)的建筑技術(shù)體系。通過(guò)該營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)展示一個(gè)充滿(mǎn)現(xiàn)代生活氣息的、富有國(guó)際文化特色的、洋溢著持續(xù)活力和魅力的安亭新鎮(zhèn)生活。本活動(dòng)提升了樓盤(pán)價(jià)值，推動(dòng)了銷(xiāo)售。奧城商業(yè)廣場(chǎng)——舉行開(kāi)街儀式（天津）類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：聚積高端消費(fèi)者，提高樓盤(pán)知名度 目標(biāo)客戶(hù)：業(yè)主 12月3日，奧城商業(yè)廣場(chǎng)舉行開(kāi)街儀式，時(shí)代奧城也揭開(kāi)了成熟社區(qū)的面紗，各種完善的配套為時(shí)代奧城的業(yè)主們帶來(lái)了標(biāo)有奧運(yùn)標(biāo)簽的幸福生活。開(kāi)街儀式將延續(xù)四周，從11月19日——12月16日，各種促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)，以及展示、展賣(mài)、慈善公益、模特秀、極限運(yùn)動(dòng)、個(gè)人形象設(shè)計(jì)、狂歡等豐富多彩的活動(dòng)將貫穿始終。策略分析 時(shí)代奧城作為2008天津奧運(yùn)競(jìng)賽區(qū)域的配套社區(qū)，項(xiàng)目十分注重其一直倡導(dǎo)的“新城市生活”理念，此次舉行的開(kāi)街儀式，方式新穎，也是借此吸引高端消費(fèi)者的眼球，積聚人氣，以達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)推廣的目的。巴蜀城——組織業(yè)主戶(hù)外踏青（重慶）類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)提升項(xiàng)目人氣 目標(biāo)客戶(hù)群：中高端客戶(hù)群 4月12日，慶業(yè)巴蜀城組織業(yè)主赴永川茶山竹海，進(jìn)行了一次別開(kāi)生面的“春日親情——竹海之旅”戶(hù)外踏青活動(dòng)。隊(duì)伍從巴蜀城出發(fā)，來(lái)到空氣清新、景色宜人的茶山竹海，460多名業(yè)主興致勃勃地參加了豐富多彩的游樂(lè)活動(dòng)。在電影《十面埋伏》的外景地，有的業(yè)主情不自禁地進(jìn)入“電影角色”拍照留念。業(yè)主紛紛表示，這樣的活動(dòng)不僅可以放逐被都市紅塵擠壓的心情，消除多日來(lái)的工作疲憊和煩惱，還能增進(jìn)了各位業(yè)主的了解，使未來(lái)的鄰里增進(jìn)和睦，融洽親情，共同營(yíng)造巴蜀城“和諧周至”的親善社區(qū)。像巴蜀城這樣龐大的業(yè)主戶(hù)外活動(dòng)隊(duì)伍，在重慶業(yè)界實(shí)屬罕見(jiàn)，可見(jiàn)巴蜀城的“和諧周至”的社區(qū)營(yíng)造理念和“親善之城”的樓盤(pán)形象已在其首批業(yè)主中得到了普遍的理解和認(rèn)同。策略分析 當(dāng)前許多樓盤(pán)舉辦與業(yè)主互動(dòng)的活動(dòng)，而巴蜀城組織的旅游活動(dòng)，換一種環(huán)境，更是可以加強(qiáng)雙方的溝通，借此抬升人氣。百仕達(dá)2東郡——舉辦休閑音樂(lè)派對(duì) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：拉攏業(yè)主距離，開(kāi)發(fā)潛在客戶(hù) 目標(biāo)客戶(hù)：業(yè)主及潛在客戶(hù)群 8月27日百仕達(dá)在東郡會(huì)所舉辦郡主展示周暨周末休閑音樂(lè)派對(duì)，現(xiàn)場(chǎng)有郡主風(fēng)采展示、世界級(jí)大師攝影展、3米漫畫(huà)展及深圳室內(nèi)頂級(jí)設(shè)計(jì)大師金獎(jiǎng)作品展，3米大師在現(xiàn)場(chǎng)作畫(huà)募捐，同時(shí)還有深圳原創(chuàng)音樂(lè)BOX、順序樂(lè)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)演奏與高雅休閑茶會(huì)。同時(shí)，還進(jìn)行了百仕達(dá)東郡郡主投票活動(dòng)，百仕達(dá)東郡20名郡主候選人資料在東郡會(huì)所公開(kāi)展示，由業(yè)主通過(guò)登錄百仕達(dá)公司網(wǎng)站進(jìn)行投票，郡主爭(zhēng)奪戰(zhàn)正式開(kāi)始。候選人還要通過(guò)戶(hù)外競(jìng)賽等一系列活動(dòng)獲得積分，積分最高者將得到郡主大獎(jiǎng)。策略分析 在“金九銀十”的黃金時(shí)期階段，百仕達(dá)舉辦音樂(lè)派對(duì)，舉行郡主投票選舉，主要是在社區(qū)文化和生活方式的營(yíng)造方面上精工細(xì)作，有意籍此領(lǐng)跑金秋樓市，將社區(qū)文化活動(dòng)打造成為2005年文化營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲。百仕達(dá)2東郡——舉辦足球閉幕式 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)推介樓盤(pán) 目標(biāo)客戶(hù)群：中端客戶(hù) 百仕達(dá)2東郡舉辦了第二屆百仕達(dá)優(yōu)生活杯足球賽勝利閉幕儀式。隨著頒獎(jiǎng)典禮的進(jìn)行，隨著閉幕儀式的結(jié)束，優(yōu)生活杯足球大賽畫(huà)上了圓滿(mǎn)的句號(hào)。本次優(yōu)生活杯足球大賽是百仕達(dá)地產(chǎn)有限公司為了熱烈慶祝百仕達(dá)2東郡榮獲8月份深圳市銷(xiāo)售冠軍和羅湖第三季度銷(xiāo)售冠軍，同時(shí)為了推進(jìn)百仕達(dá)花園社區(qū)文化建設(shè)，展示百仕達(dá)人團(tuán)結(jié)一致、拼搏向上的精神，進(jìn)一步樹(shù)立百仕達(dá)“誠(chéng)心建家，恒心服務(wù)”的品牌意識(shí)而主辦的第二屆百仕達(dá)足球大賽，就如百仕達(dá)地產(chǎn)有限公司在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上一貫堅(jiān)持的理念一樣，本次足球賽開(kāi)發(fā)商不僅投入了巨大的人力、物力、財(cái)力，更傾注了百仕達(dá)人無(wú)限的激情和熱血。策略分析 真正的王者才是最令人羨慕的焦點(diǎn)，才能成就笑傲江湖的霸主之尊。百仕達(dá)2東郡舉辦了第二屆百仕達(dá)優(yōu)生活杯足球賽強(qiáng)烈沖擊了深圳球迷的眼球和靈魂。在閉幕儀式之后激情的“拼殺”仍在腦海回蕩，百仕達(dá)2東郡樓盤(pán)也縈繞左右。這讓更多人對(duì)該樓盤(pán)留下震撼性的記憶。百仕達(dá)2東郡——舉行空中剪彩活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：為樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)造勢(shì) 目標(biāo)客戶(hù)群：新老業(yè)主和潛在客戶(hù) 百仕達(dá)2東郡驚艷開(kāi)盤(pán)歡迎新業(yè)主，8月15日，百仕達(dá)東郡舉行“國(guó)際狂歡節(jié)”。發(fā)展商采取首家直升機(jī)空中剪彩，37個(gè)老外作為特邀嘉賓，到場(chǎng)參與了這場(chǎng)盛事。價(jià)值兩個(gè)多億的印有百仕達(dá)東郡標(biāo)志的直升機(jī)盤(pán)旋在活動(dòng)場(chǎng)地上空，代表百仕達(dá)東郡優(yōu)生活的“U”型標(biāo)志紛紛從空中落下，舞臺(tái)上，身涂代表吉之島“JUSCO”和代表東郡優(yōu)生活“ULIFE”彩繪的舞蹈者翩翩起舞，地面空中禮花齊放、場(chǎng)面宏大。活動(dòng)內(nèi)容豐富：獎(jiǎng)牌模特秀、秀出百仕達(dá)的輝煌歷史；外國(guó)樂(lè)隊(duì)演唱、巴西熱舞助興、精心準(zhǔn)備的各國(guó)美食奉送；及10萬(wàn)大獎(jiǎng)回饋新老業(yè)主等。眾多亮點(diǎn)閃現(xiàn)，為百仕達(dá)“國(guó)際化狂歡節(jié)”注入了更多國(guó)際氣質(zhì)，同時(shí)更加突出了百仕達(dá)2東郡的國(guó)際化高尚社區(qū)的氛圍，吉之島的入駐成就了東郡的“國(guó)際優(yōu)生活”。此次活動(dòng)引起來(lái)了轟動(dòng)，為百仕達(dá)2東郡的開(kāi)盤(pán)造就了人氣。策略分析 發(fā)展商舉行各種活動(dòng)是否成功的一點(diǎn)是活動(dòng)是否有“人氣”，特別是在開(kāi)盤(pán)的造勢(shì)期，直接影響到樓盤(pán)的銷(xiāo)售推廣。百仕達(dá)地產(chǎn)在東郡開(kāi)盤(pán)之日，通過(guò)舉辦“國(guó)際狂歡節(jié)” 采取首家直升機(jī)空中剪彩，吸引了近千東郡業(yè)主到場(chǎng)，可謂開(kāi)創(chuàng)深圳開(kāi)盤(pán)創(chuàng)新之舉?？梢?jiàn)，通過(guò)這種大型的社區(qū)活動(dòng)，一方面營(yíng)造“人氣”建立企業(yè)品牌的口碑宣傳效應(yīng)，一方面盡可能吸引有效的客戶(hù)群。但這種宣傳推廣活動(dòng)必須要投入大的成本，要取得良好的效益，必須以具備有品牌實(shí)力，打造優(yōu)秀的品質(zhì)樓盤(pán)為前提。百仕達(dá)2東郡——評(píng)選十大杰出郡主 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)提高項(xiàng)目知名度 目標(biāo)客戶(hù)群：高端客戶(hù) 百仕達(dá)2東郡本月初開(kāi)始“東郡十大郡主評(píng)選”活動(dòng)預(yù)告，并開(kāi)展了有關(guān)“尋找深圳主流精神”的社會(huì)討論。4月17日，百仕達(dá)2東郡在東湖賓館舉行“東郡十大杰出郡主”評(píng)選的揭幕儀式，正式開(kāi)始從近千名業(yè)主中評(píng)選十位杰出郡主，并送神秘大獎(jiǎng)。獎(jiǎng)品包括體驗(yàn)記者精彩生活、出國(guó)旅游及體驗(yàn)飛行等。同時(shí)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)舉行了精彩表演，并公布了有關(guān)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)大賽的相關(guān)信息?？紤]到主流人群的時(shí)代性，本次活動(dòng)全力營(yíng)造了七十年代氛圍，引起業(yè)主廣泛共鳴，當(dāng)天即有400多人踴躍報(bào)名，據(jù)悉活動(dòng)報(bào)名截止到5月31日，評(píng)審組將根據(jù)參選者提交的資料篩選20位杰出郡主侯選人，參選者則可以通過(guò)積分?jǐn)?shù)量來(lái)增加自己勝出的機(jī)率。策略分析 當(dāng)下許多樓盤(pán)請(qǐng)知名人物作代言人，百仕達(dá)2東郡郡主評(píng)選實(shí)際是通過(guò)活動(dòng)造勢(shì)，選擇自己的業(yè)主做樓盤(pán)代言人，既吸引了社會(huì)的關(guān)注，又調(diào)動(dòng)了廣大業(yè)主的積極性，一舉兩得，創(chuàng)造了與眾不同的營(yíng)銷(xiāo)手法。百旺2茉莉園——舉辦少兒書(shū)畫(huà)比賽 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)吸引客戶(hù) 目標(biāo)客戶(hù)群：已成交客戶(hù)、意向客戶(hù) 5月28日，“百旺2茉莉園”在售樓處舉辦了一場(chǎng)主題為“描繪我們心中的快樂(lè)家園”的少兒書(shū)畫(huà)比賽。比賽邀請(qǐng)了“茉莉園”已成交客戶(hù)及意向客戶(hù)家庭、中關(guān)村和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)的近百個(gè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)家家庭。海淀區(qū)部分高校和科研院所的教師和研究人員家庭以及學(xué)院區(qū)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)生、幼兒園兒童家庭也前來(lái)參加了活動(dòng)?；顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)，100多位少年兒童分別參加了不同年齡組的繪畫(huà)和書(shū)法等各項(xiàng)比賽。參賽小選手展現(xiàn)了水墨、油畫(huà)、水彩、素描、書(shū)法等方面的特長(zhǎng)。比賽結(jié)束后，評(píng)出各組名次獎(jiǎng)項(xiàng)和創(chuàng)意獎(jiǎng)項(xiàng)等數(shù)十個(gè)。在比賽期間還舉行了主題為“給孩子一個(gè)綠色健康家園”的座談會(huì)，海淀區(qū)教委和海科建領(lǐng)導(dǎo)與家長(zhǎng)們共同探討了山后地區(qū)的宜居環(huán)境和怎樣為孩子提供一個(gè)良好的成長(zhǎng)空間等問(wèn)題。策略分析 “百旺2茉莉園”舉辦少兒書(shū)畫(huà)比賽，一方面豐富了社區(qū)業(yè)主的文化生活，拉近與業(yè)主的情感距離，便于拉動(dòng)業(yè)主進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)；另一方面舉辦此次活動(dòng)探討了項(xiàng)目的居住價(jià)值，提升樓盤(pán)的良好形象，對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)及品牌的樹(shù)立起到積極的催化作用。柏陽(yáng)景園——舉辦柏陽(yáng)景園清涼仲夏夜客戶(hù)聯(lián)誼會(huì) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：樹(shù)立良好的品牌形象 目標(biāo)客戶(hù)：業(yè)主 2005年7月16日，為了答謝新老客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的支持，柏陽(yáng)景園舉辦了以“柏陽(yáng)景園清涼仲夏夜客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)”為主題的客戶(hù)答謝宴會(huì)，柏陽(yáng)景園的新老業(yè)主與眾多媒體嘉賓1千余人，出席了此次活動(dòng)。聯(lián)誼會(huì)以法國(guó)風(fēng)情舞“康康舞”拉開(kāi)序幕。接著，晚會(huì)文娛活動(dòng)展開(kāi)，相繼有女子電聲四重奏、爵士樂(lè)隊(duì)演奏異域風(fēng)情表演等豐富多彩、融會(huì)中西文化的節(jié)目，其中爵士樂(lè)隊(duì)的表演達(dá)8分鐘，節(jié)目之中穿插有業(yè)主抽獎(jiǎng)活動(dòng)，在三等獎(jiǎng)的抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)中，“啤酒競(jìng)飲”活動(dòng)讓現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈。活動(dòng)主辦方還免費(fèi)提供精美食品與飲品，使廣大業(yè)主在豐富多彩的文娛活動(dòng)中陶冶性情，同時(shí)在活動(dòng)的互相參與中加深了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的交流與理解。策略分析 重視“歷史積累”，重視對(duì)業(yè)主的承諾，重視置業(yè)者的居住感受。從強(qiáng)調(diào)廣告訴求到口碑傳頌，有助于形象好信譽(yù)高的房產(chǎn)企業(yè)保持持久的市場(chǎng)吸引力，能促使企業(yè)走品牌發(fā)展之路。半山雍景苑——舉辦“意式活動(dòng)” 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：為半山雍景苑的開(kāi)盤(pán)畜勢(shì) 目標(biāo)客戶(hù)群：準(zhǔn)客戶(hù)和潛在客戶(hù) 為了結(jié)合項(xiàng)目意式風(fēng)情的產(chǎn)品定位，被喻為“廣園東門(mén)戶(hù)”的半山毫宅半山雍景苑, 打破了廣州樓市開(kāi)盤(pán)當(dāng)天活動(dòng)豐富多彩的定律。8月14日，珠江地產(chǎn)為了開(kāi)盤(pán)舉辦產(chǎn)品的公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)，舉行主題為“文藝復(fù)興2豪門(mén)夜宴”的一系列精彩活動(dòng)，從下午3時(shí)開(kāi)始，一直持續(xù)到凌晨?？蛻?hù)可以玩通宵，第二天一大早排隊(duì)選房，成為首批進(jìn)場(chǎng)選房的客戶(hù)。而為了讓客戶(hù)靜心選房，15日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，半山雍景苑減少了現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，只保留樂(lè)隊(duì)彈唱、女子弦樂(lè)四重奏、車(chē)展。活動(dòng)一：意式生活體驗(yàn) 這場(chǎng)“文藝復(fù)興2豪門(mén)夜宴”包括意式音樂(lè)大餐、意式藝術(shù)大餐、意式時(shí)尚大餐、意式電影大餐、意式生活大餐、意式美食大餐等，另外還有電聲樂(lè)隊(duì)、女子四重弦樂(lè)奏、富有韻味的意大利歌劇、聞名世界的宮廷舞會(huì)等。在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，有自助餐酒會(huì)、意大利米蘭餐廳將現(xiàn)場(chǎng)制作（邊制作邊講座）直徑達(dá)1米的巨型PIZZA，供客戶(hù)品嘗、享用?；顒?dòng)二：意式文化藝術(shù)體驗(yàn) 在享受這場(chǎng)意式盛宴的同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)不乏藝術(shù)寫(xiě)生、達(dá)芬奇餐具展示；意大利服裝的流行當(dāng)然少不了模特走秀、模特表演；而限量版車(chē)展（賓利老爺車(chē)、MINI寶馬）更是讓業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主眼前一亮，電影免費(fèi)開(kāi)放、棋牌免費(fèi)開(kāi)放讓漫漫長(zhǎng)夜的無(wú)聊瞬時(shí)消散；還有其他運(yùn)動(dòng)設(shè)施免費(fèi)開(kāi)放。活動(dòng)三：意外驚喜 這次活動(dòng)還有兩輪大抽獎(jiǎng)，當(dāng)然不缺“意外驚喜”等著光臨的客戶(hù)，獎(jiǎng)品有高雅的意大利藝術(shù)品、工藝品以及香水、情侶表等時(shí)尚、貴重物品。珠江半山雍景苑在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期客戶(hù)反響就很熱烈，很多買(mǎi)家看好該樓盤(pán)獨(dú)特、高雅的意大利格調(diào)。據(jù)悉，周邊的高校教授、講師和各大研究機(jī)構(gòu)的研究員占認(rèn)籌客戶(hù)的五成以上，還有一國(guó)際品牌公司在購(gòu)買(mǎi)了該盤(pán)一整棟住宅，給這一原本定位為“意式豪宅，半山情懷”的樓盤(pán)注入了國(guó)際化的概念。策略分析 “所有的營(yíng)銷(xiāo)其實(shí)都是動(dòng)態(tài)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在與客戶(hù)、與市場(chǎng)的碰撞中不斷產(chǎn)生新的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)意”。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，應(yīng)該圍繞與客戶(hù)溝通為主題展開(kāi)的。而半山雍景苑開(kāi)盤(pán)成功，得益于產(chǎn)品的差異化及目標(biāo)客戶(hù)定位的準(zhǔn)確。之所以安排長(zhǎng)時(shí)間的節(jié)目，因半山雍景苑意向客戶(hù)已達(dá)六七百個(gè)，因此，當(dāng)天肯定會(huì)出現(xiàn)搶籌現(xiàn)象。具有濃郁的意式風(fēng)情系列活動(dòng)，既營(yíng)造了青春活力的社區(qū)氛圍，也增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)家，買(mǎi)家與買(mǎi)家之間的相互了解與信任。寶星國(guó)際——舉行封頂慶典主題活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：推廣企業(yè)的品牌和提高樓盤(pán)的知名度 目標(biāo)客戶(hù)：業(yè)主 2005年10月29日18：00時(shí)寶星國(guó)際在售樓部舉行“呈新誠(chéng)意，鼓舞望京”的封頂慶典活動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)賓客云集，有來(lái)自香港利星行的領(lǐng)導(dǎo)層、城建公司領(lǐng)導(dǎo)、各國(guó)業(yè)主和物業(yè)公司等。整個(gè)活動(dòng)由歐洲風(fēng)情舞、寶星尋寶、秋日里的收獲、抽獎(jiǎng)活動(dòng)4大部分組成。由業(yè)主代表當(dāng)場(chǎng)搖獎(jiǎng)共抽出二等獎(jiǎng)上海五天四夜雙人游2名，三等獎(jiǎng)精美家居用品6名。19：20，倍受關(guān)注的頭等大獎(jiǎng)“香港4日雙人自助游”終于揭曉，現(xiàn)場(chǎng)舉行了隆重的頒獎(jiǎng)典禮，開(kāi)發(fā)商寶星置業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)特別邀請(qǐng)這一對(duì)幸運(yùn)獲獎(jiǎng)的業(yè)主，在香港期間除了去迪斯尼外更歡迎他們能到該公司集團(tuán)利星行總部參觀。最后，在一片歡慶的《大長(zhǎng)今》歌舞中活動(dòng)圓滿(mǎn)結(jié)束。策略分析 “呈新誠(chéng)意，鼓舞望京”的主題活動(dòng)不僅豐富了業(yè)主的生活，更重要的是滿(mǎn)足了業(yè)主渴望健康、向往快樂(lè)的生活，讓業(yè)主體驗(yàn)到什么叫做主人翁，什么叫做售后服務(wù)，從而為企業(yè)樹(shù)立了良好的口碑，并且促進(jìn)銷(xiāo)售。保利地產(chǎn)——2005年“祝福廣州”中秋漂流瓶活動(dòng) 類(lèi)型：關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 目的：通過(guò)公益活動(dòng)，樹(shù)立企業(yè)良好口碑 目標(biāo)客戶(hù)群：業(yè)主及參加活動(dòng)的市民 9月17日早上，保利地產(chǎn)與羊城晚報(bào)聯(lián)合舉辦“祝福廣州”中秋漂流瓶祝?；顒?dòng)。100多位志愿者從大沙頭碼頭出發(fā)，乘坐豪華游艇前往蓮花山海域投放漂流瓶。在游艇上，組織者舉辦了抽獎(jiǎng)活動(dòng)，有80位志愿者獲得了香港迪斯尼樂(lè)園的門(mén)票，其間志愿者也做了精彩表演。中午12時(shí)45分，人們將寫(xiě)滿(mǎn)美好祝福的瓶子投入水中，讓祝福隨著涌動(dòng)的潮水漂到五洋四海，將愛(ài)傳播到海外。近來(lái)各地天災(zāi)頻頻，許多具有社會(huì)責(zé)任感的廣州公民都開(kāi)始用各種形式表達(dá)自己的愛(ài)心和關(guān)懷。保利地產(chǎn)希望通過(guò)舉辦這次活動(dòng)倡導(dǎo)愛(ài)心、關(guān)懷、正義，倡導(dǎo)以“感恩”的心回報(bào)社會(huì)、回報(bào)身邊的每個(gè)人。策略分析 只有以社會(huì)效益為出發(fā)點(diǎn)，為社會(huì)建立傳遞愛(ài)與關(guān)懷的平臺(tái)，才能得到社會(huì)的認(rèn)可和支持。保利地產(chǎn)今年曾多次舉辦公益性活動(dòng)，如捐資建立內(nèi)蒙古“保利希望小學(xué)”，定點(diǎn)扶貧山西五臺(tái)縣及“圓明園國(guó)寶回歸展”等活動(dòng)，在保利業(yè)主和廣州市民中引起極大反響，收到了良好的社會(huì)效益。保利林語(yǔ)山莊舉辦“林語(yǔ)感恩”征文活動(dòng)頒獎(jiǎng) 11月8日，保利地產(chǎn)與《羊城晚報(bào)》聯(lián)合舉辦了保利“林語(yǔ)感恩月”征文活動(dòng)的頒獎(jiǎng)儀式。此次活動(dòng)從9月1日開(kāi)始，至今持續(xù)近兩個(gè)月。這段時(shí)間里，《羊城晚報(bào)》收到了不少讀者關(guān)于感恩情感的投稿，日前已經(jīng)公開(kāi)評(píng)選出了活動(dòng)的優(yōu)勝者，而這些優(yōu)勝者的作品將會(huì)陳列在保利林語(yǔ)山莊感恩長(zhǎng)廊中，供客人欣賞。保利文化廣場(chǎng)——舉行招商會(huì) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：擴(kuò)大品牌影響力來(lái)推廣項(xiàng)目 目標(biāo)客戶(hù)群：意向客戶(hù)和媒體記者 3月8日下午，在五洲賓館深圳廳，保利集團(tuán)聯(lián)合深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū)管理委員會(huì)辦公室、深圳特區(qū)報(bào)舉辦了中國(guó)第五代商業(yè)新聞發(fā)布會(huì)——暨保利文化廣場(chǎng)招商推介會(huì)。■ 推介內(nèi)容一：保利集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人提出，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到第五代，即文化與地產(chǎn)結(jié)合的時(shí)代?！?推介內(nèi)容二：提出以“中國(guó)第五代商業(yè)”主題運(yùn)營(yíng)為模式，將文化理念貫穿其中的過(guò)程，尋求所有商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在文化層面上的共性。既實(shí)現(xiàn)利益主體的共贏，又提升以往商業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)涵和品質(zhì)?！?推介內(nèi)容三：保利集團(tuán)將致力于在保利文化廣場(chǎng)將企業(yè)文化品牌發(fā)揚(yáng)光大。策略分析 傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目招商推薦會(huì)的模式，無(wú)非是項(xiàng)目介紹、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析、前景展望。而保利文化廣場(chǎng)招商推介會(huì)完全不按牌理出牌，自始至終是圍繞保利的文化品牌做文章，通過(guò)品牌的推廣達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳效果，給人耳目一新的感覺(jué)，有利于項(xiàng)目的推廣。北京星河灣舉行明星羽毛球賽 3月11日下午，北京星河灣在其體育館內(nèi)舉辦了羽毛球友誼比賽，參加的有“中國(guó)明星羽毛球隊(duì)”和北京青年報(bào)、京華時(shí)報(bào)、中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)等羽毛球隊(duì)。目的是在“3215”為打擊盜版吶喊。北歐印象——舉辦“情定北歐，悠游世界”活動(dòng) 北歐印象進(jìn)入現(xiàn)房實(shí)景階段，為了得到越來(lái)越多精英人士的青睞，于11月特別推出“情定北歐，悠游世界”浪漫之旅?；顒?dòng)內(nèi)容： 凡11.1－11.30期間補(bǔ)足、簽約并且首付款全數(shù)到位的客戶(hù)皆可享受如下禮遇：

1、香港動(dòng)感4日游 亞洲時(shí)尚動(dòng)感之都，休閑購(gòu)物天堂，邀您享受?chē)?guó)際都會(huì)的無(wú)窮魅力！限購(gòu)買(mǎi)一居的客戶(hù)，價(jià)值人民幣2380元（單人）。

2、新馬泰風(fēng)情11日游 花園海島、碧水金沙、各國(guó)美食，請(qǐng)您流連多姿多彩的東南亞風(fēng)情！限購(gòu)買(mǎi)二居的客戶(hù)，價(jià)值人民幣5880元（單人）。

3、德法荷比盧繽紛9日游 古老城堡、摩登都會(huì)、萊茵河畔，邀您盡攬歐洲五國(guó)名城的風(fēng)采！限購(gòu)買(mǎi)三居的客戶(hù)，價(jià)值人民幣9880元（單人）。注：享受此優(yōu)惠者均執(zhí)行同期價(jià)格，且以上優(yōu)惠可以等額折入房?jī)r(jià)。策略分析 隨著生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，從追求解決溫飽等基本物質(zhì)生活為目標(biāo)轉(zhuǎn)變到現(xiàn)時(shí)力求旅游娛樂(lè)等豐富的文化生活。旅游可以使人們遠(yuǎn)離長(zhǎng)期生活的“水泥森林公園”，回歸自然或者博聞廣識(shí)?！氨睔W印象”推出該次活動(dòng)切合了現(xiàn)時(shí)大眾的心理需求，自然對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生不小的吸引力。另一方面，“北歐印象”實(shí)行優(yōu)惠可等額折入房?jī)r(jià)更是照顧到那些有機(jī)會(huì)卻沒(méi)時(shí)間或不想去旅游的客戶(hù)，拓寬了目標(biāo)客戶(hù)群的范圍。北秀藍(lán)灣——推出買(mǎi)房送車(chē)活動(dòng)（杭州）12月24日、25日，北秀藍(lán)灣聯(lián)合杭州最大的baba5汽車(chē)俱樂(lè)部，在良渚舉辦“一房一車(chē)搖獎(jiǎng)大酬賓”活動(dòng)，凡認(rèn)購(gòu)此次限量推出的80-130平方米小戶(hù)型生態(tài)公寓的前50名業(yè)主，均有機(jī)會(huì)贏取baba5提供的15輛價(jià)值7萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)節(jié)能型轎車(chē)，中獎(jiǎng)率高達(dá)30%。北苑家園——舉辦城建興華置地會(huì)“金秋保齡球大賽” 在置地會(huì)啟動(dòng)期間，針對(duì)北苑家園的新老業(yè)主展開(kāi)了一系列服務(wù)與交流活動(dòng)。繼八月份舉辦的“城建興華置地會(huì) 寶寶看奧運(yùn) 洋話我先說(shuō)”文化活動(dòng)后，在 11月13日，北苑家園接著舉辦“城建興華置地會(huì) 金秋保齡球大賽”活動(dòng)。城建興華置地會(huì)由北苑家園新老業(yè)主構(gòu)成，置地會(huì)150名會(huì)員參加了比賽，比賽從早上9：30分一直持續(xù)到下午16：00，輕松活躍的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，獎(jiǎng)品豐富的活動(dòng)讓業(yè)主及嘉賓在感受到健康生活的同時(shí)，也深切感受到了北苑溫暖成熟的社區(qū)生活。碧桂園——舉辦第四屆業(yè)主文化節(jié) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：拉近與業(yè)主距離 目標(biāo)客戶(hù)群：業(yè)主 八月初，碧桂園為了貫徹“友好睦鄰，相互關(guān)愛(ài)”的高尚社區(qū)精神，使各個(gè)碧桂園之間的業(yè)主形成更親密融洽的友好關(guān)系，碧桂園特地開(kāi)創(chuàng)了跨區(qū)際業(yè)主文化節(jié)的活動(dòng)。開(kāi)創(chuàng)至今，已歷三屆，今年是第四屆跨區(qū)際業(yè)主文化節(jié)。本屆文化節(jié)不僅延續(xù)了前三屆“碧桂園業(yè)主杯”系列體育比賽，包括男子籃球大聯(lián)盟比賽、羽毛球賽、乒乓球賽、水運(yùn)會(huì)、保齡球賽和桌球賽，還新增設(shè)了極限運(yùn)動(dòng)比賽、遙控車(chē)競(jìng)速公開(kāi)賽等。除此之外，碧桂園為喜歡休閑的業(yè)主精心準(zhǔn)備了各種文化休閑活動(dòng)。各碧桂園樓盤(pán)陸續(xù)展開(kāi)了星級(jí)生活大巡游、清涼夏日真樂(lè)趣雪糕節(jié)、“山語(yǔ)2發(fā)現(xiàn)生活真樂(lè)趣”征文活動(dòng)、“巧手妙繪好生活”剪紙活動(dòng)等，讓業(yè)主們可有更多選擇。此次活動(dòng)建立了業(yè)主之間的友好關(guān)系。策略分析 “生命在于運(yùn)動(dòng)，健康在于行動(dòng)”碧桂園這次業(yè)主文化節(jié)不僅豐富了業(yè)主生活，更重要的是滿(mǎn)足了業(yè)主渴望健康向往快樂(lè)的生活，讓業(yè)主體驗(yàn)到什么叫做主人翁，什么叫做售后服務(wù)。因此，樹(shù)立的不僅是企業(yè)形象還有良好的口碑，從而促進(jìn)了銷(xiāo)售。碧桂園假日半島——中華名人高爾夫球賽 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：聚集人氣，推廣產(chǎn)品 目標(biāo)客戶(hù)群：高端客戶(hù) 2005年11月1日，“民生銀行杯”中華名人高爾夫球邀請(qǐng)賽在假日半島高爾夫球會(huì)盛大開(kāi)幕，特邀滿(mǎn)文軍、朱時(shí)茂、黃格選、孫小梅等大明星參加，灼灼“星”光特別引人注目。開(kāi)球儀式與激烈的比賽結(jié)束后，各位嘉賓參觀了假日半島，零距離體驗(yàn)了此超級(jí)名盤(pán)的高品位生活。本次活動(dòng)的性質(zhì)與假日半島的居住品位完全一致。假日半島坐落于廣州花都區(qū)王子山原生態(tài)圈，擁有8000畝天然湖泊。建有由資深設(shè)計(jì)大師依天然湖泊、山坡等地形而建造的36洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，其中 18洞擁有全燈光，極具挑戰(zhàn)性與智慧性，以及五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)假日半島酒店、“故鄉(xiāng)里”主題公園、大型濱水公園、夏威夷風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)等，原生態(tài)山水資源、高端成熟的配套、便利的交通將社區(qū)生活品質(zhì)與品位提升到了一個(gè)新的高度。碧桂園假日半島于2005年10月1日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)期間銷(xiāo)售火爆、盛況空前，吸引了逾10萬(wàn)人流，推出的800多套產(chǎn)品旋即被搶購(gòu)一空，再創(chuàng)地產(chǎn)神話。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年底假日半島將推出全新組團(tuán)，此批產(chǎn)品從品質(zhì)、價(jià)格方面都將給大眾更大的驚喜，目前正在接受優(yōu)先登記。策略分析 舉行體育競(jìng)賽來(lái)推銷(xiāo)樓盤(pán)不是新鮮的手法，但這次比賽的都是明星大腕，讓人們看到名人生活中的另一面，同時(shí)向人們展示碧桂園假日半島的休閑環(huán)境和高品位的生活，從而達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。碧桂園四區(qū)——齊慶圣誕+元旦 類(lèi)型：慶祝新年活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)打造品牌和推銷(xiāo)樓盤(pán) 目標(biāo)客戶(hù)群：中高端客戶(hù) 碧桂園集團(tuán)各大樓盤(pán)悉心準(zhǔn)備了各種精彩紛呈的慶?；顒?dòng)，為業(yè)主和前來(lái)看樓的買(mǎi)家獻(xiàn)上一個(gè)歡樂(lè)祥和、驚喜不斷的圣誕、元旦節(jié)。鳳凰城：繽紛生活，盡情體驗(yàn) 從12月11日起，鳳凰城就開(kāi)始了維持20多天的“繽紛生活，盡情體驗(yàn)”圣誕、元旦活動(dòng)，具體內(nèi)容有：2004第二屆“碧桂園業(yè)主杯”中國(guó)象棋快棋賽、圣誕禮物大派送、圣誕化妝舞會(huì)、街頭文化繽紛SHOW、汽車(chē)文化周、兒童話劇樂(lè)園以及碧桂園星級(jí)生活大巡游等活動(dòng)。繽紛的慶?；顒?dòng)，演繹了鳳凰城繽紛的文化生活，增強(qiáng)業(yè)主之間的交流，給業(yè)主和買(mǎi)家?guī)?lái)無(wú)窮的歡樂(lè)和驚喜。順德碧桂園：歡樂(lè)圣誕嘉年華 順德碧桂園在圣誕元旦期間為業(yè)主和前來(lái)看樓的買(mǎi)家準(zhǔn)備了豐富有趣的“歡樂(lè)圣誕嘉年華”系列活動(dòng)，包括：“歡樂(lè)圣誕嘉年華”、“平安夜輕音樂(lè)會(huì)”、“歡樂(lè)圣誕嘉年華”、“歡樂(lè)禮物大派送”、“歡樂(lè)圣誕嘉年華”、“大型業(yè)主狂歡節(jié)”、“歡樂(lè)圣誕嘉年華”、“歡樂(lè)攤位游戲”、“圣誕歡樂(lè)游”、“圣誕歡樂(lè)跳蚤市場(chǎng)”以及2004第二屆“碧桂園業(yè)主杯”中國(guó)象棋快棋賽等活動(dòng)。華南碧桂園：歡樂(lè)樂(lè)翻天 圣誕、元旦期間，華南碧桂園將舉行平安夜經(jīng)典音樂(lè)欣賞會(huì)、圣誕禮物歡樂(lè)送、歡樂(lè)游戲樂(lè)翻天、2004第二屆“碧桂園業(yè)主杯”中國(guó)象棋快棋賽以及“新起點(diǎn)、新希望”碧桂園少兒模特大賽等活動(dòng)，為業(yè)主和買(mǎi)家增添更多的節(jié)日樂(lè)趣。碧桂花城：歡樂(lè)總動(dòng)員 碧桂花城圣誕、元旦的活動(dòng)同樣精彩紛呈，目不暇接。包括：“親親大自然2歡樂(lè)總動(dòng)員”——碧桂花城優(yōu)質(zhì)生活大巡游、2004第二屆“碧桂園業(yè)主杯”中國(guó)象棋快棋賽、碧桂花城圣誕歡樂(lè)送、星級(jí)生活大巡游、辭舊迎新樂(lè)翻天和滑稽小丑繽紛SHOW等活動(dòng)，打造一個(gè)非同一般的繽紛圣誕和元旦。策略分析 碧桂園四大社區(qū)圣誕、元旦活動(dòng)的啟動(dòng)，從形勢(shì)上看：構(gòu)成了龐大性，對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，為自身品牌的維護(hù)加上一定的砝碼。從內(nèi)容上看：更是讓消費(fèi)者體驗(yàn)到節(jié)日的快樂(lè)，攔截了一定量的目標(biāo)客戶(hù)群，搶占了市場(chǎng)份額，為銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。碧林灣(二期)——舉辦“萬(wàn)兆2碧林灣”杯家庭羽毛球邀請(qǐng)賽 4月8日，節(jié)能生態(tài)洋房——碧林灣，推出二期保留精品景觀單元，以99平米兩房和128平米三房為主打。同日，舉行“萬(wàn)兆-碧林灣”杯家庭羽毛球邀請(qǐng)賽，來(lái)自萬(wàn)兆開(kāi)發(fā)的萬(wàn)兆家園系列、碧林灣系列、都市宜家等小區(qū)共計(jì)約一百余個(gè)家庭將在碧林灣運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所鏖戰(zhàn)。波托菲諾——舉行意大利文化周 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：華僑城品牌打造和為項(xiàng)目促銷(xiāo) 目標(biāo)客戶(hù)群：中高端客戶(hù) 9月10日下午，華僑城地產(chǎn)在何香凝美術(shù)館舉行第三屆波托菲諾意大利文化周開(kāi)幕式。華僑城集團(tuán)總裁、CEO任克雷，意大利駐廣州領(lǐng)事館總領(lǐng)事，意大利著名畫(huà)家Ugonesplol（烏戈2奈斯波羅）出席了開(kāi)幕式。波托菲諾意大利文化周已經(jīng)連續(xù)舉辦兩屆，主要內(nèi)容為意大利服裝、美食、電影、汽車(chē)等具有代表性的文化元素在華僑城的展示展出，得到了華僑城居民，特別是波托菲諾業(yè)主的一致好評(píng)。今年的意大利文化周在汲取前兩屆成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，活動(dòng)內(nèi)容和方式都有了較 大的突破和革新，它更多地體現(xiàn)了中國(guó)、意大利文化之間的交流與碰撞。本屆文化周內(nèi)容之一是意大利當(dāng)今重要藝術(shù)家烏戈2奈斯波羅的紙上作品展，它將大膽狂放的視覺(jué)形象呈現(xiàn)在中國(guó)觀眾面前。他的作品具有特別的諷刺挑釁色彩，給予任何事物以充滿(mǎn)想象力的“色彩”和“形狀”，沖擊力很強(qiáng)。本次來(lái)深圳展出，是意大利駐廣州總領(lǐng)事館促進(jìn)中國(guó)、意大利文化交流的一項(xiàng)重要舉措，也是對(duì)華僑城地產(chǎn)引入Portofino居住文化的一種回應(yīng)。本屆文化周的核心內(nèi)容——意大利Portofino之旅第一批業(yè)主于9月11日正式啟程。以往兩屆意大利文化周都是華僑城地產(chǎn)將各項(xiàng)活動(dòng)、各種形式的意大利文化引入到華僑城，展示給城區(qū)居民及波托菲諾業(yè)主觀看，這種體驗(yàn)形式受到一些局限。而在本次文化周上，華僑城地產(chǎn)則組織波托菲諾業(yè)主親臨意大利，到原版的Portofino參觀訪問(wèn)，體驗(yàn)Portofino居民的生活方式，感受那里休閑浪漫的生活氣息。業(yè)主到達(dá)Portofino后，他們將不僅能領(lǐng)略到迷人的自然風(fēng)光，還將走進(jìn)Portofino居民家庭，就居住方式、居住文化同Portofino居民進(jìn)行互動(dòng)的交流。此次意大利Portofino之旅分三批，共有93名業(yè)主參加，他們主要來(lái)自天鵝堡二期Ⅱ區(qū)，第2、第3批也將于9月17、18日啟程。除主要訪問(wèn)Portofino之外，他們還將訪問(wèn)米蘭、佛羅倫薩、比薩、威尼斯和羅馬。9月9日晚，華僑城地產(chǎn)僑城會(huì)在波托菲諾會(huì)所舉辦慶祝第二十個(gè)教師節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)，華僑城城區(qū)各中小學(xué)、幼兒園的學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和學(xué)生代表參加了晚會(huì)，華僑城集團(tuán)總裁、CEO任克雷率集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和廣大教師一起，度過(guò)了一個(gè)愉快的夜晚。此次聯(lián)歡晚會(huì)以展示華僑城教育資源，教師風(fēng)采和華僑城學(xué)校的辦學(xué)理念為內(nèi)容，以教育對(duì)社區(qū)的滲透和互動(dòng)為主題，展示華僑城城區(qū)整體的文化品位，以及良好的尊師重教的文化氛圍。策略分析 作為有社會(huì)責(zé)任感的發(fā)展商，他們關(guān)注的不僅僅是產(chǎn)品和業(yè)主物質(zhì)層面的需求，也同樣關(guān)注服務(wù)和業(yè)主精神方面的需求。本次波托菲諾意大利文化周就體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商這樣的意圖。鉑宮國(guó)際——銷(xiāo)售借名車(chē)展蓄勢(shì) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：為“十一”銷(xiāo)售旺季的到來(lái)蓄勢(shì) 目標(biāo)客戶(hù)群：廣泛客戶(hù) 為了讓更多消費(fèi)者了解鉑宮國(guó)際，看懂鉑宮國(guó)際的投資價(jià)值，為鉑宮國(guó)際在“十一”銷(xiāo)售旺季的到來(lái)進(jìn)一步蓄勢(shì)，鉑宮國(guó)際開(kāi)發(fā)商在鉑宮國(guó)際中心又一次舉辦了大型的名車(chē)展覽。這次名車(chē)展邀請(qǐng)了眾多的賓客到場(chǎng)，包括：北京市部分領(lǐng)導(dǎo)、新聞界部分領(lǐng)導(dǎo)、銀行界部分領(lǐng)導(dǎo)、京城知名車(chē)商以及眾多的汽車(chē)業(yè)內(nèi)人士等等。所展示的車(chē)型，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的篩選，最終確定的展示車(chē)型都是在國(guó)內(nèi)極為少見(jiàn)的頂級(jí)豪華車(chē)型，更有部分車(chē)型在國(guó)內(nèi)尚屬首次進(jìn)行展示。展覽中展示的車(chē)型有：奔馳AMG G55、寶馬Z4 F1運(yùn)動(dòng)款、奔馳SL500 跑車(chē)、大眾途銳4.2、路虎攬圣、保時(shí)捷卡宴，其中，雙門(mén)、雙發(fā)動(dòng)機(jī)動(dòng)力系統(tǒng)的奔馳AMG G55和寶馬Z4 F1運(yùn)動(dòng)款在國(guó)內(nèi)尚屬首次進(jìn)行展覽展示。為了使展覽能夠保持長(zhǎng)久的吸引力，讓觀眾和消費(fèi)者能夠更多更好地了解世界頂尖的名車(chē)，主辦方將定期更換展示車(chē)型，盡可能多地展示世界名車(chē)，使鉑宮名車(chē)展變成車(chē)迷的天堂，愛(ài)車(chē)人的圣地。這次名車(chē)展的展示內(nèi)容除了世界頂尖的豪華名車(chē)之外，還有相關(guān)的高檔汽車(chē)用品、精品車(chē)模展示以及汽車(chē)文化長(zhǎng)廊等內(nèi)容，內(nèi)容豐富全面，十分具有吸引力。鉑宮國(guó)際項(xiàng)目總占地面積4.2公頃，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，由公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、集合式HOUSE、別墅等八棟建筑組成，為獨(dú)具國(guó)際風(fēng)采的復(fù)合型綜合社區(qū)。鉑宮國(guó)際自去年9月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售并不十分理想，銷(xiāo)售率只有35%，原因一方面可能是價(jià)格定位偏高：公寓14500元/平米，寫(xiě)字樓15000元/平米，商鋪20000元/平米。另一方面可能是消費(fèi)者對(duì)鉑宮國(guó)際豪宅的了解和認(rèn)知不夠深入。舉辦這次名車(chē)展，將向觀眾展示眾多國(guó)際知名汽車(chē)品牌的高端產(chǎn)品，將這次展定位成京城汽車(chē)展廳中的豪華典范。頂級(jí)名車(chē)與首席豪宅的完美配合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提供了京城最為完美的高層消費(fèi)場(chǎng)所和最為舒適的消費(fèi)氛圍。策略分析 樓盤(pán)銷(xiāo)售一般可以分為幾個(gè)階段：預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、蓄勢(shì)期和尾盤(pán)銷(xiāo)售期。當(dāng)一個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)搶購(gòu)熱銷(xiāo)跌入緩慢銷(xiāo)售谷底，也就是說(shuō)“賣(mài)不動(dòng)了”，這時(shí)候銷(xiāo)售策略執(zhí)行者需要系統(tǒng)地反思每一個(gè)可能的影響因子，可能是后期價(jià)格定位過(guò)高，或是市場(chǎng)上出現(xiàn)同類(lèi)型的產(chǎn)品，或是廣告跟進(jìn)不足等等原因，使用“魚(yú)骨圖分析法”羅列出所有原因，并找出主要原因，然后重新制定下一步的營(yíng)銷(xiāo)策略。布吉知春里——舉行“客家風(fēng)情文化月”活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)吸引潛在客戶(hù) 目標(biāo)客戶(hù)群：中高端客戶(hù) 4月16日布吉知春里在開(kāi)盤(pán)的同時(shí)啟動(dòng)為期一個(gè)月的“客家風(fēng)情文化月”主題活動(dòng)。發(fā)展商邀請(qǐng)客家頂級(jí)藝術(shù)團(tuán)體在小區(qū)文化廣場(chǎng)舉行8場(chǎng)大型客家文化藝術(shù)演出，此次活動(dòng)主要內(nèi)容包括：客家山歌、特色盆菜大餐、客家木偶劇、客家幽默小品、客家戲劇欣賞等。并同時(shí)舉辦客家小吃、客家風(fēng)情畫(huà)展、客家盆菜等極具客家風(fēng)俗人文特征的民間民俗文化活動(dòng)。同時(shí)，發(fā)展商還將針對(duì)客家人享譽(yù)全國(guó)的特色建筑類(lèi)型——客家圍屋，開(kāi)展一系列關(guān)于現(xiàn)代客家圍屋發(fā)展方向的研討。該活動(dòng)將持續(xù)到5月8日，為期4周，在每周末的兩天時(shí)間內(nèi)舉行。作為客家人的聚集地之一，龍崗區(qū)關(guān)于客家人主題的活動(dòng)時(shí)有舉辦，但此次活動(dòng)的規(guī)模、規(guī)格以及所得到的龍崗區(qū)政府的支持力度，卻是少有。策略分析 在該項(xiàng)目的準(zhǔn)買(mǎi)家中，客家人的比重占到8成左右，針對(duì)該主力買(mǎi)家舉辦的一系列特色活動(dòng)，極具親和力，容易得到潛在客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的認(rèn)同，進(jìn)而促進(jìn)銷(xiāo)售。財(cái)富公館2盧浮宮——夜宴西班牙 中秋前夜，北京溫榆河畔著名歐式頂級(jí)別墅財(cái)富公館在其樓盤(pán)拉開(kāi)了晚會(huì)的序幕。公館一號(hào)盧浮宮顯示的是西班牙風(fēng)情，同時(shí)盧浮宮迎來(lái)了全球著名的藝術(shù)品西班牙“雅致”瓷器展，在中國(guó)的傳統(tǒng)節(jié)日中秋節(jié)到來(lái)的前夜，財(cái)富公館夜宴西班牙令到場(chǎng)的數(shù)十嘉賓名有身臨其境的感覺(jué)。財(cái)富西環(huán)——舉辦新年答謝會(huì) 2006年1月7日，財(cái)富西環(huán)項(xiàng)目在百蓮名仕大酒店舉辦了盛大晚宴，安排了精彩的節(jié)目表演，來(lái)答謝半年多以來(lái)對(duì)項(xiàng)目不斷支持與關(guān)注的客戶(hù)。長(zhǎng)城康橋花園——首屆健康節(jié)好戲連臺(tái) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)提升樓盤(pán)品質(zhì) 目標(biāo)客戶(hù)群：中端客戶(hù) 12月5日醫(yī)學(xué)專(zhuān)家健康咨詢(xún)活動(dòng) 長(zhǎng)城康橋花園首屆健康節(jié)活動(dòng)得到了社會(huì)各界廣泛的關(guān)注，作為健康節(jié)的第一步，醫(yī)學(xué)專(zhuān)家健康咨詢(xún)活動(dòng)已經(jīng)于12月5日落下帷幕。12月5日，長(zhǎng)城康橋花園首屆健康節(jié)系列活動(dòng)之一——醫(yī)學(xué)專(zhuān)家健康咨詢(xún)活動(dòng)，在長(zhǎng)城康橋花園售樓部如期舉行。參加活動(dòng)的朋友先領(lǐng)取一張?bào)w格檢查記錄表，然后測(cè)量身高、體重、血壓等基本指標(biāo)。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，10月28日之前在省人民醫(yī)院老干部體檢中心已經(jīng)參加過(guò)體檢，他們只需將體檢結(jié)果填寫(xiě)在記錄表上就可參加活動(dòng)。此次活動(dòng)無(wú)需手續(xù)，直接可以參與活動(dòng)。此次咨詢(xún)活動(dòng)是長(zhǎng)城康橋花園對(duì)業(yè)主們健康的關(guān)懷。12月12日城市中堅(jiān)階層子女家庭教育專(zhuān)家講座 12月12日與各界朋友見(jiàn)面的子女家庭教育專(zhuān)家講座是長(zhǎng)城康橋花園首屆健康節(jié)系列活動(dòng)的第二步。此次長(zhǎng)城康橋花園特邀中國(guó)著名教育專(zhuān)家大楊老師，于12日在省人民會(huì)堂講述家庭教育問(wèn)題的科學(xué)方法。講座與現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)眾提問(wèn)相結(jié)合，將就當(dāng)今父母對(duì)子女的教育問(wèn)題進(jìn)行探討，為家庭教育提供極具價(jià)值的參考意見(jiàn)。長(zhǎng)城康橋花園希望能夠?qū)崒?shí)在在為城市中堅(jiān)階層的家庭提供有用的知識(shí)。長(zhǎng)城康橋花園為業(yè)主提供健康生活 世界衛(wèi)生組織提出的健康新概念是：所謂健康，并不僅僅是不得病，還應(yīng)包括心理健康以及社會(huì)交往方面的健康。也就是說(shuō)，健康是在精神上、身體上和社會(huì)交往上保持健全的狀態(tài)。作為中原首家城市主題健康社區(qū)，長(zhǎng)城康橋花園在用規(guī)劃、建筑、戶(hù)型、環(huán)境、建材等硬件因素營(yíng)造能夠照顧人體健康的居住社區(qū)的同時(shí)，也將關(guān)注心理健康融入到社區(qū)建設(shè)當(dāng)中，創(chuàng)造出名副其實(shí)的城市中堅(jiān)階層第一居所。健康配套： 人們的許多健康習(xí)慣是被培養(yǎng)出來(lái)的，在什么樣的地方居住，擁有什么樣的設(shè)施，將對(duì)一個(gè)人的生活方式起到引導(dǎo)的作用。長(zhǎng)城康橋花園除擁有商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等設(shè)施外，還有優(yōu)雅的文化長(zhǎng)廊、靜謐的讀書(shū)小亭、孩子的淘氣沙坑等等與消遣心情相關(guān)的情趣設(shè)施，目的就是創(chuàng)造心理健康所需的外部氛圍。健康物業(yè)： 普通的物業(yè)管理無(wú)外乎保潔、保安、維修、管理等，長(zhǎng)城康橋花園的物業(yè)管理在此基礎(chǔ)上，提出一切以客戶(hù)為中心，隱性管理，顯性服務(wù)。為業(yè)主提供特色增值服務(wù)，貼心照顧業(yè)主的健康。健康文化： 通過(guò)此次健康節(jié)活動(dòng)，可以感受到長(zhǎng)城康橋花園頗具特色的健康社區(qū)文化，在業(yè)主陸續(xù)入住以后，這一文化將得到更好的發(fā)揚(yáng)光大，通過(guò)長(zhǎng)城會(huì)等平臺(tái)，長(zhǎng)城康橋花園將不斷開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)，實(shí)施各種舉措，在社區(qū)中營(yíng)造健康、和諧的生活文化主題。策略分析 長(zhǎng)城康橋花園首屆健康節(jié)活動(dòng)的宗旨就是要讓業(yè)主得到實(shí)實(shí)在在的關(guān)愛(ài)，并向全社會(huì)倡導(dǎo)健康的生活方式，從身體到心理，都能達(dá)到健康和諧的狀態(tài)。通過(guò)一系列的與消費(fèi)者互動(dòng)的健康活動(dòng)形式，傳遞了開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的關(guān)愛(ài)，讓業(yè)主體味到溫馨的社區(qū)文化氣息。長(zhǎng)沙頤美園——“燃情活動(dòng)”點(diǎn)燃賣(mài)房濃情 頤美園“999朵玫瑰送給最?lèi)?ài)的人”消息發(fā)布后，迅速提前升溫情人節(jié)的浪漫情緒，點(diǎn)燃了長(zhǎng)沙寒冷天氣下蘊(yùn)藏的濃情?！凹で榛顒?dòng)”的舉辦方--長(zhǎng)沙高尚住宅小區(qū)頤美園，在發(fā)布“999朵玫瑰送給最?lèi)?ài)的人”廣告后，其熱線電話立即火爆，前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)的市民也絡(luò)繹不絕，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，與往日不同的是，市民中大多數(shù)人都是中年人，男性居多，大家對(duì)這樣一個(gè)活動(dòng)的反應(yīng)是：以前是聽(tīng)說(shuō)過(guò)送999朵玫瑰給自己最?lèi)?ài)的人，但還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，“燃情活動(dòng)”很新鮮！舉辦方表示，往常的情人節(jié)太平淡，“燃情活動(dòng)”可以讓這個(gè)節(jié)日濃烈一些，同時(shí)，作為一個(gè)一直受到長(zhǎng)沙市民厚愛(ài)和支持的國(guó)家權(quán)威部門(mén)評(píng)定的高尚住宅小區(qū)，他們舉辦這一活動(dòng)，既吻合了他們樓盤(pán)浪漫悠閑的風(fēng)格，也是回報(bào)厚愛(ài)他們的廣大市民。策略分析 抓住情人節(jié)這個(gè)特殊的日子作樓盤(pán)文章并不鮮見(jiàn)，這里特別之處在于開(kāi)發(fā)商并不急于在這個(gè)時(shí)候賣(mài)樓，而是制造特有的浪漫氣氛，借送玫瑰引起公眾關(guān)注，以提高樓盤(pán)的知名度，為今后的銷(xiāo)售造勢(shì)。還有一個(gè)特別之處在于充分利用了樓盤(pán)風(fēng)格與定位的特征，不會(huì)使人感到唐突與別扭。城建東逸——舉辦女性風(fēng)采展 3月8日，沈陽(yáng)城建2東逸花園向社區(qū)女性朋友們發(fā)出倡議，征集手工藝品、文學(xué)作品、書(shū)畫(huà)作品等，舉辦了別出心裁的“社區(qū)女性風(fēng)采”慶三八佳節(jié)才藝展，同時(shí)，管委會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)公司和社區(qū)女性朋友們舉辦了慶三八茶話會(huì)，奏響了城建2東逸社區(qū)2005年文化年活動(dòng)的第一序曲。社區(qū)居民紛紛表示，這種活動(dòng)既豐富了業(yè)主的業(yè)余生活，又拉近了鄰里間距離，他們?cè)笧闃?gòu)建和諧東逸、和諧沈陽(yáng)做出自己的貢獻(xiàn)。城啟會(huì)——業(yè)主水上參觀天鵝灣 城啟集團(tuán)在珠江游船上舉行了城啟會(huì)成立慶典儀式。同時(shí)該集團(tuán)還向業(yè)主和社會(huì)人士推介全新項(xiàng)目城啟天鵝灣，嘉賓從水上領(lǐng)略天鵝灣的風(fēng)采。此次活動(dòng)不僅是品牌經(jīng)營(yíng)與深化的過(guò)程，以及城啟對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與服務(wù)不斷超越的體現(xiàn)，還是為了回饋多年來(lái)業(yè)主們對(duì)城啟的支持與厚愛(ài)。城啟三盤(pán)——熱鬧過(guò)寒冬 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：借助活動(dòng)增強(qiáng)社區(qū)文化和推進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù)群：中高端客戶(hù)群 荔枝南灣成社區(qū)科普基地 由荔灣區(qū)南源街黨工委、廣州城啟集團(tuán)黨委聯(lián)合主辦的首家社區(qū)大型科普雛鷹爭(zhēng)章基地——廣州南源城啟科普雛鷹爭(zhēng)章基地掛牌儀式暨荔灣區(qū)少先隊(duì)爭(zhēng)章活動(dòng)在荔港南灣舉行。本次活動(dòng)包括科普知識(shí)學(xué)習(xí)、機(jī)器人制作、四驅(qū)車(chē)制作、簡(jiǎn)易車(chē)制作、小飛機(jī)制作、科技創(chuàng)作發(fā)明輔導(dǎo)、科普電影、環(huán)保教育宣傳、國(guó)際象棋擂臺(tái)賽、乒乓球賽、雛鷹爭(zhēng)章知識(shí)抽獎(jiǎng)問(wèn)答等。十三行廣場(chǎng)開(kāi)圣誕酒會(huì) 城啟集團(tuán)將于12月26日在十三行廣場(chǎng)御花園會(huì)所舉辦“銀色圣誕2樂(lè)在十三行”大型活動(dòng)，屆時(shí)將有雞尾酒品鑒贈(zèng)飲會(huì)，免費(fèi)提供由五星級(jí)酒店調(diào)酒師調(diào)制的各種特色雞尾酒，同時(shí)講解調(diào)制雞尾酒的各種知識(shí)。與此同時(shí)，御花園會(huì)所所有設(shè)施(卡拉OK，棋藝室、乒乓球、桌球等)全面開(kāi)放，供人們免費(fèi)體驗(yàn)。天鵝灣明年1月有特惠 天鵝灣自12月5日優(yōu)先認(rèn)購(gòu)日以來(lái)，部分未能認(rèn)購(gòu)的買(mǎi)家并未撤掉訂金，持續(xù)性銷(xiāo)售熱浪難以停止，目前，還出現(xiàn)了首批剩余的幾套單位受到客戶(hù)掙搶的現(xiàn)象。2005年元旦特推單位已經(jīng)開(kāi)始接受優(yōu)惠登記。策略分析 城啟集團(tuán)運(yùn)用了綜合營(yíng)銷(xiāo)的手法對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售。荔枝南灣的營(yíng)銷(xiāo)策略把握了現(xiàn)代父母關(guān)愛(ài)孩子的共同心理特征，以科技創(chuàng)作為切入點(diǎn)來(lái)激發(fā)業(yè)主孩子的興趣愛(ài)好，來(lái)吸引目標(biāo)客戶(hù)。城啟十三行廣場(chǎng)結(jié)合廣場(chǎng)的特性舉行酒會(huì)，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳促銷(xiāo)。這種有的放矢的營(yíng)銷(xiāo)策略，能夠真正達(dá)到銷(xiāo)售的目的。城市經(jīng)典Ⅳ——舉辦遷址儀式及“激情舞動(dòng)西班牙”系列業(yè)主聯(lián)誼會(huì) 4月22日，“城市經(jīng)典Ⅳ”在新的售樓處舉辦了盛大的遷址儀式，并就此拉開(kāi)城市經(jīng)典“激情舞動(dòng)西班牙”系列業(yè)主聯(lián)誼會(huì)的序幕。意向購(gòu)房者欣賞了熱情繽紛的活動(dòng)節(jié)目，并參觀了樣板房。“城市經(jīng)典Ⅳ”住宅總建筑面積約11萬(wàn)平方米,由12幢11層、6幢13層的西班牙風(fēng)格的小高層組成，風(fēng)貌統(tǒng)一有致。城市山谷三期——夜間選房秀 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：讓客戶(hù)體驗(yàn)項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù)群：準(zhǔn)客戶(hù) 10月10日19：00，城市山谷三期在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)舉行正式選房活動(dòng)?；顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)可以品嘗優(yōu)美的紅酒冷餐，觀看精彩的文藝演出，趁著抽獎(jiǎng)的彩頭，輪流去辦理選房手續(xù)。截至23：00，第一批推出的105套Townhouse單位，實(shí)際銷(xiāo)售60套。這次晚上選房活動(dòng)，將選房時(shí)間定在國(guó)慶長(zhǎng)假后第二個(gè)上班日的晚上，確實(shí)頗費(fèi)心思。因?yàn)檫@既可以讓買(mǎi)房客戶(hù)悠閑地度過(guò)國(guó)慶黃金周，也可以輕松地在下班后安心選房。同時(shí)，客戶(hù)還可以感受城市山谷夜間與眾不同的美與靜謐。策略分析 城市山谷作為深圳市內(nèi)唯一的大規(guī)模別墅社區(qū)，其客戶(hù)都是深圳的新貴階層，是成功人士。如何讓他們感受到別墅社區(qū)帶來(lái)的尊貴感，城市山谷的發(fā)展商從尊重客戶(hù)的需求出發(fā)，創(chuàng)造了這次讓深圳業(yè)界頗感創(chuàng)新的選房模式。這次創(chuàng)新的選房模式不僅贏得了客戶(hù)的心，更贏得良好的市場(chǎng)效益。城市山林——舉行“我愛(ài)大南山”登山活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：提升企業(yè)和樓盤(pán)形象 目標(biāo)客戶(hù)群：業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主及廣大消費(fèi)者 2005年10月30日上午9：00—11：30，華聯(lián)——城市山林舉行“我愛(ài)大南山”登山活動(dòng)。此次活動(dòng)采取現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名、電話報(bào)名、網(wǎng)絡(luò)報(bào)名、短信報(bào)名、郵件報(bào)名等多種報(bào)名方式，登山地點(diǎn)在大南山公園，集合地點(diǎn)在蛇口明華會(huì)議中心。活動(dòng)由兩部分組成：

一、登山比賽，參與者以五人團(tuán)體（其中至少有一名為女性隊(duì)員）的形式參加，按照記時(shí)賽的方式進(jìn)行登山比賽，設(shè)冠軍獎(jiǎng)（1名）價(jià)值3500元，亞軍獎(jiǎng)（1名）價(jià)值2500元，季軍獎(jiǎng)（1名）價(jià)值1200元，鼓勵(lì)獎(jiǎng)(3名)價(jià)值 500元；

二、休閑登山活動(dòng)，參與者以個(gè)人身份報(bào)名、自由參加登山活動(dòng)，凡報(bào)名參與者均可獲贈(zèng)精美禮品一份。策略分析 城市山林的這次登山活動(dòng)不僅僅針對(duì)樓盤(pán)業(yè)主，涉及面較廣，借這次活動(dòng)擴(kuò)大了企業(yè)和樓盤(pán)在廣大消費(fèi)者心中的形象，積累了潛在的目標(biāo)客戶(hù)群，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售贏得機(jī)會(huì)。同時(shí)，這對(duì)樹(shù)立企業(yè)形象和提升樓盤(pán)品質(zhì)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。城市天地廣場(chǎng)——舉辦音樂(lè)會(huì) 8月7日，由深圳漢國(guó)華業(yè)發(fā)展有限公司主辦的“城市天地樂(lè)韻悠揚(yáng)音樂(lè)Festival”系列音樂(lè)會(huì)正式拉開(kāi)帷幕。城市天地廣場(chǎng)作為2004羅湖首席高檔投資精品小戶(hù)型物業(yè)，以全新的建筑理念打造時(shí)尚、動(dòng)感、國(guó)際化的精品公寓。城市主場(chǎng)——生活總動(dòng)員 10月23日下午3點(diǎn)，城市主場(chǎng)上演“城市主場(chǎng)生活總動(dòng)員”之舞蹈秀，有動(dòng)感十足的街舞、現(xiàn)代舞等精彩演出。這不僅是與城市主場(chǎng)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主的一次傾情聯(lián)歡，更是即將迎來(lái)入伙的城市主場(chǎng)的再次召集。城市主場(chǎng)——新會(huì)員入會(huì)儀式 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：提升人氣及品牌 目標(biāo)客戶(hù)群：招商會(huì)新會(huì)員、業(yè)主 6月18日，招商地產(chǎn)在“城市主場(chǎng)”舉辦“招商會(huì)新會(huì)員入會(huì)儀式”，這是“城市主場(chǎng)”業(yè)主首次入會(huì)儀式，當(dāng)日共有近百名業(yè)主參加了當(dāng)天的活動(dòng)。招商會(huì)成立5年來(lái)，已經(jīng)發(fā)展會(huì)員1.5萬(wàn)多人，5年內(nèi)相繼成立了少兒組織“招商童子軍”、“招商會(huì)但昭義鋼琴藝術(shù)中心”，組建了全國(guó)首家社區(qū)青年組織“招商會(huì)青年動(dòng)力營(yíng)”以及開(kāi)設(shè)了“社區(qū)老年大學(xué)”等特色會(huì)員組織，在全國(guó)范圍都頗具影響力。其中“青年動(dòng)力營(yíng)”專(zhuān)為城市主場(chǎng)年輕業(yè)主打造。在當(dāng)天的入會(huì)儀式上，招商會(huì)對(duì)9大服務(wù)平臺(tái)，3大服務(wù)體系進(jìn)行了詳細(xì)介紹，并在現(xiàn)場(chǎng)舉行了抽獎(jiǎng)和有獎(jiǎng)問(wèn)答活動(dòng)，共送出30多份包括CD機(jī)在內(nèi)的精美禮品。策略分析 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，知名發(fā)展商已從暫時(shí)廣告營(yíng)銷(xiāo)升華到長(zhǎng)期的客戶(hù)服務(wù)上來(lái)，越來(lái)越重視企業(yè)品牌的建立。而以企業(yè)名稱(chēng)名稱(chēng)命的組織，如中信會(huì)、萬(wàn)客會(huì)等，作為企業(yè)重要的客戶(hù)服務(wù)部分，會(huì)員的招幕，擁用強(qiáng)大的會(huì)員，利于企業(yè)品牌的長(zhǎng)期發(fā)展。春華四季園——舉辦業(yè)主嘉年華活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：促進(jìn)業(yè)主溝通 目標(biāo)客戶(hù)群：業(yè)主 4月8日，為配合春華四季園二期項(xiàng)目的推出，金光華集團(tuán)聯(lián)合下屬物業(yè)公司舉辦了主題為“情系金光華，業(yè)主嘉年華”的大型推廣活動(dòng)。春華四季園項(xiàng)目占地19萬(wàn)平米，建筑面積有44萬(wàn)平米，二期以小戶(hù)型為主，周邊配套設(shè)施成熟。■ 活動(dòng)時(shí)間：從3月31日起至4月16日止?！?活動(dòng)內(nèi)容一：從4月1日至16日，在金光華廣場(chǎng)大圓形玻璃房舉辦主題為“薈萃精彩，寫(xiě)意人生”的書(shū)畫(huà)展，此次書(shū)畫(huà)展齊集了各小區(qū)小朋友的書(shū)畫(huà)作品?！?活動(dòng)內(nèi)容二：4月9日，金光華廣場(chǎng)聯(lián)合恒生銀行為業(yè)主舉辦理財(cái)講座?！?活動(dòng)內(nèi)容三：還舉行了包括物業(yè)管理咨詢(xún)、業(yè)主互動(dòng)、寵物大賽、聯(lián)歡晚會(huì)、抽獎(jiǎng)、購(gòu)物優(yōu)惠等的活動(dòng)。策略分析 在集中的半個(gè)月里，金光華廣場(chǎng)為小區(qū)的業(yè)主提供不同特色的服務(wù)活動(dòng)和別樣的生活情趣，讓業(yè)主產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感。開(kāi)發(fā)商以為業(yè)主提供一種生活方式為理念，緊密加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系溝通，讓業(yè)主感受到社區(qū)帶來(lái)的人文關(guān)懷。達(dá)華2依云莊園——展示水樣生活 4月29日，達(dá)華2依云莊園舉行了盛大的媒體見(jiàn)面會(huì)，展示了項(xiàng)目“水樣生活”新境界的SPA全過(guò)程。SPA是流傳于古羅馬的一種水療環(huán)境和方法，在現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的泰式按摩師在池邊為來(lái)賓們展示了SPA的過(guò)程。達(dá)華2依云莊園位于亞北別墅核心區(qū)，緊臨龍脈溫榆河，將目前世界上最流行的一種全新的生活方式—SPA，與奧北地區(qū)獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)—溫泉相結(jié)合，將溫泉水引入每幢別墅里。大華集團(tuán)舉辦——“新區(qū)成長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)會(huì)” 最近，大華集團(tuán)屬下大華陽(yáng)城舉辦別開(kāi)生面的“新區(qū)成長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)會(huì)”，邀請(qǐng)雅典奧運(yùn)自由泳銀牌得主徐妍瑋同社區(qū)業(yè)主共同開(kāi)展老少皆宜的健身游藝活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商舉辦此活動(dòng)是為了弘揚(yáng)社區(qū)文化、推進(jìn)鄰里交流，提升人文環(huán)境品質(zhì)。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在此健身運(yùn)動(dòng)會(huì)中增進(jìn)了解和友誼。大華集團(tuán)——推出購(gòu)房大抽獎(jiǎng)活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：促進(jìn)銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù)：已付部分房款的客戶(hù) 5月20日——6月6日，大華集團(tuán)在18周年慶之際，推出了購(gòu)房大抽獎(jiǎng) “天天送”活動(dòng)。大華集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的多元化經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè)集團(tuán)。■ 抽獎(jiǎng)資格：在上述活動(dòng)期限內(nèi)簽約并支付20%以上（含20%）房款的客戶(hù)，才具備抽獎(jiǎng)資格?！?使用樓盤(pán)：由大華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“大華梧桐城邦”、“大華頤和華城”、“大華水岸藍(lán)橋”“大華愉景華庭”、“大華陽(yáng)城”、“大華錦繡華城”、“臨汾名城”，共7個(gè)樓盤(pán)?！?獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：（每個(gè)樓盤(pán)）為一等獎(jiǎng)一名（送價(jià)值人民幣5000元的購(gòu)房券），二等獎(jiǎng)三名（送價(jià)值人民幣3000元的購(gòu)房券），三等獎(jiǎng)六名（送價(jià)值人民幣1000元的購(gòu)房券），紀(jì)念獎(jiǎng)若干名（送精美禮品一份）策略分析 大華集團(tuán)借助周年慶典之際，以抽獎(jiǎng)形式讓利給已購(gòu)房的客戶(hù)，也說(shuō)明了大華集團(tuán)是一家以客戶(hù)為中心的發(fā)展商。另一方面也吸引了部分準(zhǔn)客戶(hù)的關(guān)注，利于銷(xiāo)售。大華錦繡華城——舉辦產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：宣傳項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù)群：客戶(hù) 5月20日下午，大華錦繡華城在浦東干部學(xué)院舉辦了一場(chǎng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)。錦繡華城是上海中心城區(qū)的最大項(xiàng)目之一，共占地3.3平方公里，小區(qū)由小高層、多層和別墅組成，整個(gè)街區(qū)一共分了19個(gè)街坊。■ 活動(dòng)內(nèi)容一：大華集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理中心副總經(jīng)理?xiàng)钭咏壬榻B了發(fā)展商大華集團(tuán)。■ 活動(dòng)內(nèi)容二：錦繡華城的規(guī)劃、建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)顧問(wèn)，KFS斯旦建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)上海有限公司總經(jīng)理傅國(guó)華先生介紹了錦繡華城的整體規(guī)劃以及建筑設(shè)計(jì)理念?！?活動(dòng)內(nèi)容三：錦繡華城的公園設(shè)計(jì)顧問(wèn)加拿大奧雅園境師事務(wù)所總經(jīng)理李寶章先生介紹了公園紀(jì)的景觀規(guī)劃?！?活動(dòng)內(nèi)容四：昌邑小學(xué)的孩子們表演了反應(yīng)十分鐘課間活動(dòng)的舞蹈?！?活動(dòng)內(nèi)容五：活動(dòng)中穿插有抽獎(jiǎng)活動(dòng)。策略分析 此次活動(dòng)的舉辦，進(jìn)一步推廣了項(xiàng)目的品質(zhì)，為開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)單位與客戶(hù)交流提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。也成為產(chǎn)品與客戶(hù)互通的一次盛會(huì)。宣傳了項(xiàng)目品質(zhì)，為下步銷(xiāo)售打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。大寧綠地——舉辦明園業(yè)主懇談會(huì) 類(lèi)型：懇談會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：通過(guò)活動(dòng)推銷(xiāo)樓盤(pán) 目標(biāo)客戶(hù)群：中端客戶(hù) 2004年12月15日下午2:00點(diǎn),大寧綠地生態(tài)社區(qū)業(yè)主懇談會(huì)在明園集團(tuán)6層會(huì)議室熱鬧舉行。與會(huì)者包括了來(lái)自房產(chǎn)、銀行界的代表以及普通業(yè)主等人士，明園集團(tuán)副總裁凌菲菲也到會(huì)發(fā)言，并解答現(xiàn)場(chǎng)人士的提問(wèn)。懇談會(huì)上，凌菲菲概括了明園森林都市項(xiàng)目在大寧綠地社區(qū)的整體情況。森林都市社區(qū)內(nèi)2000多棵樹(shù)齡在50年以上的古樹(shù)，將絕大部分得以保存下來(lái)，讓整個(gè)小區(qū)四季都擁有鮮花綻放的日子，并且花草樹(shù)木隨季節(jié)變化而變化，體現(xiàn)出豐富多彩的生態(tài)特色。與會(huì)者中有業(yè)主拿世紀(jì)公園板塊跟大寧綠地板塊作比較，提到兩個(gè)板塊的群體居住的層次問(wèn)題。對(duì)此，凌菲菲提出了不同看法。通過(guò)該次懇談會(huì)，業(yè)主向明園集團(tuán)副總裁凌菲菲提出了一些有針對(duì)性的問(wèn)題，并且得到中肯的解答。通過(guò)這次懇談會(huì)讓業(yè)主更深層次的理解生態(tài)型居住社區(qū)的含義，也帶動(dòng)了大寧綠地的銷(xiāo)售。策略分析 好的樓盤(pán)，自身就是代言人。通過(guò)這次業(yè)主懇談會(huì)，開(kāi)發(fā)商結(jié)合樓盤(pán)自身的優(yōu)點(diǎn)向業(yè)主論述講解，很大程度上是對(duì)樓盤(pán)的有效宣傳，從面真正贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。大眾2御湖苑——國(guó)慶植樹(shù)（重慶）10月6日，近30組大眾2御湖苑的業(yè)主代表們冒雨參加了開(kāi)發(fā)商組織的國(guó)慶節(jié)業(yè)主植樹(shù)活動(dòng)，在樓盤(pán)的中庭種下了自家認(rèn)領(lǐng)的一株株綠色植物?！巴ㄟ^(guò)參與這次植樹(shù)活動(dòng)，讓尚未入住的我們有了回家的感覺(jué)。”“美好家園，大家共建?！碑?dāng)天許多業(yè)主都表達(dá)了對(duì)于參加本次植樹(shù)活動(dòng)的心聲。當(dāng)代置業(yè)——舉辦迎春祈?；顒?dòng) 3月18日下午，當(dāng)代置業(yè)在上第MOMA 舉辦了一場(chǎng)為了迎接春天的祈?；顒?dòng)，人們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)寫(xiě)下不同的寄語(yǔ)，表達(dá)對(duì)共同生存的環(huán)境的期待。這項(xiàng)活動(dòng)將會(huì)延續(xù)下去。地杰?chē)?guó)際城——零保留營(yíng)銷(xiāo) 類(lèi)型：零保留營(yíng)銷(xiāo) 目的：通過(guò)活動(dòng)形式提升項(xiàng)目品牌 目標(biāo)客戶(hù)群：中高端客戶(hù) 地杰?chē)?guó)際城采用 “零保留”營(yíng)銷(xiāo)策略，即無(wú)特權(quán)、不優(yōu)先、不保留一套房。以往的不利因素與種種弊端在此次的抽號(hào)過(guò)程中被完全拒之門(mén)外，令人耳目一新，從上海市政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體及市場(chǎng)反映給予的高度關(guān)注看，整個(gè)公開(kāi)模式已經(jīng)取得成功。市領(lǐng)導(dǎo)在儀式上的講話非常有力的肯定了這次活動(dòng)的意義，這種肯定意味著上海市政府將大力倡導(dǎo)這種全新的公開(kāi)模式，地杰?chē)?guó)際城開(kāi)天辟地的舉措為上海樓市公開(kāi)樹(shù)立了一根公正、合理的標(biāo)桿。“尊重每一位客戶(hù)” 是地杰置業(yè)有限公司一貫的宗旨，而這種尊重，通過(guò)“全透明”的理念得以具體體現(xiàn)。只有“全透明”，才能產(chǎn)生健全的供需關(guān)系，只有“全透明”，才能建立規(guī)范化的市場(chǎng)操作模式。通過(guò)此次公開(kāi)抽號(hào)儀式可以看到，地杰?chē)?guó)際城正在以“全透明”的姿態(tài)，為申城樓市樹(shù)立誠(chéng)信開(kāi)發(fā)的榜樣！策略分析 地杰?chē)?guó)際城采用“零保留”營(yíng)銷(xiāo)策略杜絕了開(kāi)發(fā)商內(nèi)部?jī)?yōu)先選擇與保留房源的特權(quán)。地杰?chē)?guó)際城本著公平、公正、公開(kāi)的原則進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售，吸引了消費(fèi)者的高度關(guān)注，同時(shí)也為企業(yè)樹(shù)立良好形象。鼎太風(fēng)華——印度風(fēng)情周 7月5日至6日，鼎太房地產(chǎn)有限公司在鼎太風(fēng)華售樓現(xiàn)場(chǎng)舉辦了印度風(fēng)情周活動(dòng)?；顒?dòng)吸引了大量的新老客戶(hù)到來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)洋溢著濃濃的異國(guó)風(fēng)情文化氣氛。周末到鼎太風(fēng)華看樓，不僅可以品嘗到正宗印度大廚制作的美食，還可欣賞印度舞蹈表演、印度電影、印度音樂(lè)和印度畫(huà)展。7月份鼎太風(fēng)華除在售樓現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)外，還在科技園片區(qū)、南山商業(yè)中心等多處設(shè)有銷(xiāo)售站點(diǎn)。在此期間，特別推出團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠和園丁折扣?！皷|方麗都杯”舉行游園攝影大獎(jiǎng)賽活動(dòng) 5月20日至5月28日，上海置滬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合寶山區(qū)文化館以及寶山區(qū)攝影協(xié)會(huì)，共同舉辦了“東方麗都杯”快樂(lè)購(gòu)房游園攝影大獎(jiǎng)賽。東方麗都位于上海寶山區(qū)友誼路，由19幢多層、4幢小高層、配以少量小高層住宅組成。東方麗都——“共建美好家園”植樹(shù)節(jié)活動(dòng) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：倡導(dǎo)開(kāi)發(fā)理念，促進(jìn)銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù)群：政府人士和業(yè)主代表 2006年3月12日，在東方麗都南片60米寬的生態(tài)綠化帶內(nèi)，東方麗都邀請(qǐng)有關(guān)政府人士和200多位業(yè)主代表，參加了以“綠化寶山，美化未來(lái)”為主題的東方麗都共建美好家園植樹(shù)節(jié)活動(dòng)?！?在現(xiàn)場(chǎng)，人們以家庭為單位，分工協(xié)作進(jìn)行了植樹(shù)活動(dòng)。■ 開(kāi)發(fā)商為業(yè)主親手認(rèn)領(lǐng)植樹(shù)的情景拍照留念，并將業(yè)主的姓名永久地掛在該樹(shù)上。策略分析 東方麗都定期舉辦有“共建美好家園”系列活動(dòng)。此次通過(guò)由房產(chǎn)商自己組織的義務(wù)植樹(shù)，與其倡導(dǎo)的“景觀與建筑同步”、“共建美好家園”、“打造和諧社區(qū)文化”的開(kāi)發(fā)理念相契合，有利于贏得買(mǎi)房人和業(yè)主的良好口碑。為以后推出新的房源吸引更多客戶(hù)的關(guān)注。東方普羅旺斯——舉行產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：奠定品牌基礎(chǔ), 促進(jìn)銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù)群：購(gòu)房者 2005年11月9日下午，東方普羅旺斯別墅業(yè)界產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)于北京拉斐特城堡酒店盛大舉行。來(lái)自浙江的地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)耀江集團(tuán)，邀請(qǐng)了首都高端地產(chǎn)知名企業(yè)、專(zhuān)家、學(xué)者及國(guó)內(nèi)外著名媒體記者與會(huì)，全面展示了東方普羅旺斯別墅的建造歷程。耀江集團(tuán)進(jìn)入北京地產(chǎn)高端市場(chǎng)，打造的第一個(gè)項(xiàng)目即東方普羅旺斯別墅，此舉斥資近億元，旨在打造別墅中的極品。東方普羅旺斯別墅代理公司——龐博國(guó)際地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)則從宏觀上講述了東方普羅旺斯別墅的整體規(guī)劃策略，及全方位打造豪宅極品的產(chǎn)品構(gòu)思。美國(guó)EDSA（亞洲）、美國(guó)ATA設(shè)計(jì)公司則分別闡述了千畝別墅的全盤(pán)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)及建筑單體細(xì)節(jié)創(chuàng)作。而高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司則對(duì)東方普羅旺斯別墅的豪宅服務(wù)理念及個(gè)性化服務(wù)予以充分詮釋。最后，與會(huì)人士就全方位高品質(zhì)豪宅的打造歷程展開(kāi)了熱烈討論。策略分析 此次耀江集團(tuán)于北京隆重召開(kāi)“東方普羅旺斯別墅業(yè)界產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)”，不僅為旗下高端產(chǎn)品的正式亮相奠定了品牌基礎(chǔ)，更成為首都高端地產(chǎn)業(yè)界的一次盛會(huì)，成為促進(jìn)品質(zhì)地產(chǎn)交流、互進(jìn)的良好開(kāi)端。東方太陽(yáng)城——?dú)g樂(lè)總動(dòng)員 類(lèi)型：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 目的：營(yíng)造老年社區(qū)文化，打造項(xiàng)目品牌 目標(biāo)客戶(hù)群：以老年人為中心的發(fā)散性客戶(hù) 東方太陽(yáng)城“中秋歡樂(lè)家庭總動(dòng)員”活動(dòng)于9月25日開(kāi)場(chǎng)?；顒?dòng)項(xiàng)目有草地上的熱力呼啦圈、灌籃高手、繽紛陶藝?yán)L、激情寵物秀以及來(lái)訪中心的紅韻燈謎智慧等。東方太陽(yáng)城自一期700余戶(hù)業(yè)主入住一年多以來(lái)，社區(qū)生活一直不斷上演著各種文化活動(dòng)，還形成多種興趣俱樂(lè)部以及情趣盎然的家庭自?shī)兽r(nóng)莊。社區(qū)溫情氛圍令退休后的業(yè)主相互溝通情感、分享充實(shí)歡暢。為了豐富社區(qū)生活，東方太陽(yáng)城業(yè)主還自發(fā)組織了舞蹈俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、書(shū)畫(huà)俱樂(lè)部、合唱團(tuán)等多種興趣俱樂(lè)部，為業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺(tái)，使整個(gè)社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。位于中心會(huì)所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進(jìn)，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開(kāi)辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長(zhǎng)知識(shí)的場(chǎng)所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫(huà)、攝影、雕刻、京劇、酒類(lèi)品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個(gè)有興趣和特長(zhǎng)的業(yè)主都可以參加，營(yíng)造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。策略分析 東方太陽(yáng)城以“全新退休生活的領(lǐng)跑者”獨(dú)特理念，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區(qū)生活吸引了京城退休老人及子女的關(guān)注。而業(yè)主們是最為有效的義務(wù)宣傳員，尤其是對(duì)項(xiàng)目滿(mǎn)意的老年業(yè)主，他們的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，社會(huì)關(guān)系深而且廣，并且還可以通過(guò)他們的子女的口碑相傳，這種營(yíng)銷(xiāo)的深層效用不可小覷。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)方案 1.1.3.1技術(shù)來(lái)源及先進(jìn)性：項(xiàng)目采用人文景觀鄉(xiāng)村旅游與生態(tài)種、養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的模式，集旅游、休閑、娛樂(lè)、鮮果采摘、品嘗、垂釣、餐飲等為一體，迎合不同層次及年齡結(jié)構(gòu)人群需求，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展新趨勢(shì)。旅游將人文景觀、稻作文化和鄉(xiāng)村休閑結(jié)合在一起，寺廟、亭、臺(tái)、樓、閣、果園及生態(tài)林等風(fēng)景獨(dú)秀；仙人洞及神農(nóng)宮稻作文化底蘊(yùn)深厚，周邊名勝古跡甚多，項(xiàng)目發(fā)展前景非常廣闊。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，與人民生活密切相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、供給實(shí)現(xiàn)了從長(zhǎng)期短缺到供求基本平衡的歷史性跨越。城鄉(xiāng)居民生活理念的更新對(duì)各種食品質(zhì)量提出了更高的要求，迫切需要提供無(wú)污染的安全、優(yōu)質(zhì)、營(yíng)養(yǎng)類(lèi)食品。因此，大力開(kāi)發(fā)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品、有機(jī)食品，就成了當(dāng)今農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的新的內(nèi)涵。積極培育農(nóng)產(chǎn)品綠色產(chǎn)業(yè)，對(duì)增進(jìn)人民群眾的身體健康和生活質(zhì)量，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的可持續(xù)增長(zhǎng)和農(nóng)民增收，提高農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)匯都具有十分重要的戰(zhàn)略意義，是一項(xiàng)造福于民的綠色工程。項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境美好，確保水產(chǎn)品養(yǎng)殖、果園林種植環(huán)保、綠色無(wú)污染，生豬養(yǎng)殖是種、養(yǎng)殖肥源的起動(dòng)環(huán)節(jié)，同時(shí)高度重視污染徹底處理和生產(chǎn)布局合理，配套相應(yīng)厭氧發(fā)酵處理設(shè)施;處理后的豬糞、沼液及沼渣用于無(wú)公害水產(chǎn)品養(yǎng)殖和綠色農(nóng)產(chǎn)品種植，沼氣用于生活能源，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排和種養(yǎng)良性循環(huán)。油茶、楊梅及生豬等種、養(yǎng)業(yè)，種苗選用最新優(yōu)良品種，整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程實(shí)施無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。楊梅將填補(bǔ)我縣大面積人工種植空白；油茶也將開(kāi)創(chuàng)我縣大面積人工栽種先河；生豬品種為杜、長(zhǎng)、大三元雜交一代, 其抗逆性強(qiáng)、飼料報(bào)酬高、瘦肉多,產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)安全。1.1.3.2項(xiàng)目進(jìn)度安排：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期為一年，即2008年10月至2009年9月。2008年第二、三季度為項(xiàng)目建設(shè)前期工作準(zhǔn)備階段。2008年第四季度項(xiàng)目正式實(shí)施，當(dāng)年旅游工程全面開(kāi)工建設(shè)，并完成水上樂(lè)園及養(yǎng)殖水面改造工程，以及部分果園栽種、垂釣農(nóng)家樂(lè)建設(shè)任務(wù)。2009年第一季度全面完成果園栽種、撫育工程。2009年第二季度末完成生豬繁育設(shè)施興建；同年第三季度基本完成旅游工程，并完成肉豬養(yǎng)殖及污水處理工程；期未掃尾項(xiàng)目零星工程，并對(duì)已完工工程進(jìn)行全面檢查，項(xiàng)目建設(shè)全面驗(yàn)收交付使用。1.1.3.3市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及組織管理：加強(qiáng)平面媒體、電子媒體及立體廣告宣傳力度，在縣城及周邊地區(qū)建立固定旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)手段和策略，以本項(xiàng)目地為中心推介數(shù)條人文景觀和生態(tài)瀏覽旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的無(wú)公害肉豬、鮮魚(yú)、楊梅及茶油等，由于提高了產(chǎn)品安全和質(zhì)量，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量不多。項(xiàng)目產(chǎn)品定位于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)大中城市及本地市民；營(yíng)銷(xiāo)策略以安全和優(yōu)質(zhì)為中心，產(chǎn)品銷(xiāo)售以現(xiàn)有的渠道為主，積極開(kāi)拓浦東—萬(wàn)年優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目建設(shè)期間成立以當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府分管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工招投標(biāo)，以及資金使用和項(xiàng)目驗(yàn)收等工作。項(xiàng)目建成后，理順現(xiàn)有管理體制，建立總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的旅游、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、人力、技術(shù)及營(yíng)銷(xiāo)管理等機(jī)構(gòu)。1.1.4投資概算及資金來(lái)源 項(xiàng)目建設(shè)預(yù)計(jì)總投資2,299.32萬(wàn)元,其中固定資產(chǎn)投資1,899.32萬(wàn)元,流動(dòng)資金400萬(wàn)元。在固定資產(chǎn)中土建工程1,308.5萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置469.52萬(wàn)元,安裝9.3萬(wàn)元，種豬、種苗及技術(shù)示范等80.8萬(wàn)元,勘探設(shè)計(jì)及建設(shè)期利息31.2萬(wàn)元。上述所需的2,299.32萬(wàn)元，建設(shè)單位自籌資金479.32萬(wàn)元,引進(jìn)外地資金及爭(zhēng)取政府財(cái)政（政策）資金扶助1,100萬(wàn)元，銀行融資720萬(wàn)元(其中400萬(wàn)元為生產(chǎn)流動(dòng)資金)。1.1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.1.5.1主要技術(shù)指標(biāo)：旅游實(shí)行鄉(xiāng)村游與風(fēng)景區(qū)游相結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn),旅游設(shè)置山莊瀏覽、水上樂(lè)園、娛樂(lè)城休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲服務(wù)，以及周邊游覽，年旅游10萬(wàn)人次，建成上饒市最大的生態(tài)農(nóng)莊園旅游勝地。種植業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)按相關(guān)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要求,場(chǎng)地達(dá)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)基地認(rèn)證，主要施用發(fā)酵后的豬糞及沼液、沼渣，從嚴(yán)控制農(nóng)藥及化肥使用量，產(chǎn)品達(dá)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。生豬出欄率200%，成活率95%，全程料肉比為3.3:1（肉豬2.9:1），胴體瘦肉率65%左右。經(jīng)產(chǎn)種母豬年產(chǎn)仔2.2窩，每窩平均產(chǎn)仔10頭，仔豬成活率97%，種母豬100%實(shí)現(xiàn)人工授精。1.1.5.2 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)期后，年游覽達(dá)10萬(wàn)人次，年出欄無(wú)公害肉豬8000頭,優(yōu)質(zhì)鮮魚(yú)90噸，楊梅鮮果20噸、茶油12噸。正常年份預(yù)計(jì)服務(wù)及銷(xiāo)售收入2,107.6萬(wàn)元，新增稅收315.1萬(wàn)元，企業(yè)盈利 524.8萬(wàn)元。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算期內(nèi),稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1,917.65萬(wàn)元(折現(xiàn)率10%)，內(nèi)部收益率26.15%，靜態(tài)投資回收期4.87年;所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2,861.22萬(wàn)元,財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率33.32%,靜態(tài)投資回收期4.22年。項(xiàng)目平均投資利潤(rùn)率21.69%,平均投資利稅率34.74%。1.2可行研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家旅游局與農(nóng)業(yè)部為深入貫徹中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的戰(zhàn)略部暑，充分利用“三農(nóng)”資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展旅游業(yè)的指示，決定加強(qiáng)雙方的合作，集合兩部門(mén)的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展“百千萬(wàn)工程”，聯(lián)合推進(jìn)農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游、休閑旅游、文化旅游等鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，并聯(lián)合下發(fā)推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的通知。通知指出，各級(jí)農(nóng)業(yè)和旅游部門(mén)要把鄉(xiāng)村旅游納入重要工作日程，成立鄉(xiāng)村旅游工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，實(shí)行分級(jí)、分工責(zé)任制，對(duì)鄉(xiāng)村旅游工作的開(kāi)展提供必要的經(jīng)費(fèi)支持和政策保障。農(nóng)村沼氣、鄉(xiāng)村道路、人畜飲水、鄉(xiāng)村清潔等支農(nóng)項(xiàng)目要向鄉(xiāng)村旅游傾斜，推動(dòng)鄉(xiāng)村旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和各種支農(nóng)項(xiàng)目掛鉤。加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，幫助策劃鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，整合、提升旅游產(chǎn)品的檔次，拓展鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)，深化鄉(xiāng)村旅游服務(wù)體系建設(shè)，著力解決制約鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的瓶頸因素，探索各種類(lèi)型的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)外不同層次消費(fèi)者休閑旅游、度假的需求。中共江西省委、江西省人民政府《江西省優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地規(guī)劃》,以及建設(shè)“三個(gè)基地一個(gè)后花園”的決定;江西省提出的“生態(tài)江西,休閑花園”； 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè);上饒市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃;上饒市提出的“鯤鵬戰(zhàn)略”及加快旅游發(fā)展的若干意見(jiàn);萬(wàn)年縣提出的“充分發(fā)揮我縣獨(dú)特的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì),大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)”;萬(wàn)年縣旅游發(fā)展規(guī)劃;萬(wàn)年縣建設(shè)“文化萬(wàn)年、活力萬(wàn)年、生態(tài)萬(wàn)年、和諧萬(wàn)年”;萬(wàn)年縣關(guān)于“精心打造稻作文化、田園風(fēng)光、青山綠水、紅色情懷”等。1.3綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目將生態(tài)農(nóng)業(yè)與旅游有機(jī)結(jié)合在一起，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將進(jìn)一步發(fā)展壯大我縣旅游產(chǎn)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。由于項(xiàng)目區(qū)離縣城近，給退休人員及市民、游客節(jié)假日垂釣、休閑娛樂(lè)等提供了極大的方便。而楊梅及油茶種植將填補(bǔ)我縣人工大面積種植空白，對(duì)進(jìn)一步調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化農(nóng)產(chǎn)品安全質(zhì)量、增加農(nóng)民收入，以及建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村將產(chǎn)生重大影響。項(xiàng)目將養(yǎng)殖業(yè)與種植業(yè)有機(jī)地聯(lián)系在一起同步發(fā)展，促進(jìn)了生產(chǎn)投入物的多層次利用，有利節(jié)能減排，維護(hù)了生態(tài)平衡。項(xiàng)目將直接和間接帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)發(fā)展旅游及種養(yǎng)業(yè)，對(duì)提高農(nóng)民收入、改善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極影響。項(xiàng)目建設(shè)是可行的。一是項(xiàng)目建設(shè)單位已具一定的旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，將為項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)運(yùn)提供良好的發(fā)展平臺(tái)。二是項(xiàng)目單位已取得較好業(yè)績(jī)，種養(yǎng)技術(shù)成熟，管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，已具備一定的物質(zhì)條件。三是楊梅樹(shù)性強(qiáng)健，且耐寒、耐旱適應(yīng)性廣，易于栽培，是開(kāi)發(fā)山地資源、綠化荒山的高質(zhì)量、高效益的名、優(yōu)、特經(jīng)濟(jì)林樹(shù)種。四是油茶原屬我縣野生資源，說(shuō)明氣候等自然條件完全適宜其生長(zhǎng)、開(kāi)花與結(jié)果，為豐產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。五是項(xiàng)目單位與相關(guān)旅游、種養(yǎng)生產(chǎn)院所建立了密切合作關(guān)系，技術(shù)依托單位力量雄厚。六是我縣具有較好區(qū)域和交通優(yōu)勢(shì)。東進(jìn)浙、滬和南下粵、閩距離較近，并有“三縱五橫一環(huán)”交通優(yōu)勢(shì)，鐵路、高速及國(guó)道任其選擇，有利發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，有利農(nóng)產(chǎn)品保活保鮮，且運(yùn)銷(xiāo)費(fèi)用較低。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，與省、市、縣發(fā)展規(guī)劃相銜接。項(xiàng)目建設(shè)起點(diǎn)高，技術(shù)先進(jìn)，布局合理，設(shè)施齊全。項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)運(yùn)將加速我縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利新型生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)，有利節(jié)能減排，有利產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，有利增加農(nóng)民收入，有利增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，有利財(cái)稅增長(zhǎng)，有利社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)涉及面廣，基礎(chǔ)設(shè)施多，投資較大，果林種植見(jiàn)效期較長(zhǎng)，懇請(qǐng)有關(guān)部門(mén)給予一定的政策資金扶助。第二章 項(xiàng)目背景及必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)背景 2.1.1萬(wàn)年縣人文景觀概況 萬(wàn)年地處鄱陽(yáng)湖之東，懷玉山之西，位于江西省東北部，于明正德七年（公元1512年）設(shè)縣治，因縣治在萬(wàn)年峰之南而得名，現(xiàn)隸屬上饒市。全縣轄六鎮(zhèn)六鄉(xiāng)，人口38萬(wàn)，土地面積1140.76平方公里。萬(wàn)年歷史悠久，有著燦爛的遠(yuǎn)古文明。早在舊石器時(shí)代，人類(lèi)的祖先就在這塊土地上定居勞作、繁衍生息。境內(nèi)的大源仙人洞、吊桶環(huán)遺址是當(dāng)今所知世界上最早的栽培稻遺址之一，把世界稻作起源由7000年前推移到12000—14000年前，是世界稻作起源地之一。萬(wàn)年區(qū)位優(yōu)越，有著便捷的交通條件。皖贛鐵路穿境而過(guò)，國(guó)道206線縱貫?zāi)媳?，?lè)安河水運(yùn)經(jīng)鄱陽(yáng)湖可直達(dá)長(zhǎng)江；縣城距華東鐵路樞紐鷹潭市僅56公里，離瓷都景德鎮(zhèn)不過(guò)76公里。與省會(huì)南昌市也只有120公里。滬瑞高速、景鷹高速拉近了萬(wàn)年與長(zhǎng)三角的時(shí)空距離，特別是昌德高速的即將動(dòng)工和建成，將進(jìn)一步提升我縣的對(duì)外通達(dá)水平。萬(wàn)年資源富集，有著豐饒的特色物產(chǎn)。森林覆蓋率達(dá)65%以上：礦產(chǎn)資源品位高、儲(chǔ)量廣，己探明的金屬、非金屬礦藏35種，銀金礦品位為江西之最，石灰石、白云石蘊(yùn)藏量分別在5億噸和30億噸以上，石灰石品位冠華東之首，旅游資源十分豐富省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)仙人洞和神農(nóng)宮、蓮花洞、黃巢山以及贛東北蘇維政府舊址等自然景觀和人文景觀交相輝映，引人入勝；商周文化遺址、元末明清古戰(zhàn)場(chǎng)遺址、大赦庵舊址、青云塔及姚西書(shū)院等增添了古文化旅游底蘊(yùn)。地方物產(chǎn)特色鮮明，“萬(wàn)年貢米”、“萬(wàn)年珍珠”、“萬(wàn)年生豬”享譽(yù)國(guó)內(nèi)外。萬(wàn)年是一片紅色土地，有著光榮的革命傳統(tǒng)，項(xiàng)目建設(shè)地處老革命根據(jù)地，留下了方志敏、邵式平等革命先輩的光輝足跡。近年來(lái)，隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們對(duì)精神生活的要求也越來(lái)越高，越來(lái)越廣。我縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游資源逐步開(kāi)發(fā)利用，已形成了以稻作文化為主題的特色旅游產(chǎn)業(yè)，仙人洞、吊桶環(huán)遺址、神農(nóng)宮、贛東北蘇維埃政府遺址、龍泉湖等一批旅游地相繼迎來(lái)大批客人。項(xiàng)目建設(shè)單位基于上述發(fā)展趨勢(shì)，將本公司打造成集生態(tài)種養(yǎng)、旅游、農(nóng)家樂(lè)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議及客運(yùn)為一體的綜合性生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游營(yíng)運(yùn)中心，規(guī)劃為功能齊全、安全快捷、全方位生產(chǎn)及服務(wù)的高水準(zhǔn)綜合性企業(yè)。2.1.2政策導(dǎo)向和行業(yè)規(guī)劃 2007年3月20日國(guó)家旅游局與農(nóng)業(yè)部在京簽署了關(guān)于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的合作協(xié)議。并組成聯(lián)合調(diào)查組，赴鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展調(diào)研，為共同制定支持鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的有關(guān)政策做準(zhǔn)備。為深入貫徹中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的戰(zhàn)略部暑，充分利用“三農(nóng)”資源發(fā)展旅游業(yè)，全面拓展農(nóng)業(yè)的功能和領(lǐng)域，積極促進(jìn)農(nóng)民增收致富，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，國(guó)家旅游局、農(nóng)業(yè)部決定共同推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游工作，“十一五”期間，在全國(guó)范圍內(nèi)共同組織實(shí)施鄉(xiāng)村旅游“百千萬(wàn)工程”，建成具有鄉(xiāng)村旅游示范意義的100個(gè)縣、1000個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和10000個(gè)村，使己有鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目得到明顯提升和完善，基本形成種類(lèi)豐富、檔次適中的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系和特色突出、發(fā)展規(guī)范的鄉(xiāng)村旅游格局，滿(mǎn)足人民生活水平提高對(duì)旅游消費(fèi)的需求。全國(guó)旅游工作會(huì)議上，中央領(lǐng)導(dǎo)明確提出：“在新世紀(jì)我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展中，要更加重視旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整”；“城市郊區(qū)和有客源前景的其他農(nóng)村地區(qū)，要規(guī)化建設(shè)一批農(nóng)業(yè)旅游、生態(tài)旅游、山區(qū)旅游項(xiàng)目和度假休閑基地、農(nóng)業(yè)科教基地”；“有條件的企業(yè)，要精心策劃、積極發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目” 在國(guó)家政策大力扶持發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)下，我省提出了“生態(tài)江西，休閑花園”的旅游發(fā)展構(gòu)思，以及“建設(shè)三個(gè)基地一個(gè)后花園”的戰(zhàn)略決策。上饒市大力實(shí)施“鯤鵬戰(zhàn)略”，加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)。萬(wàn)年縣委、縣政府根據(jù)全縣實(shí)際情況，提出了精心打造“稻作文化、田園風(fēng)光、青山綠水、紅色情懷”旅游發(fā)展指導(dǎo)思想，規(guī)劃了充分發(fā)揮我縣獨(dú)特的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)和豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將生態(tài)觀念和生態(tài)文化融入旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，盡快將生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展成拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并最終成為綠色生態(tài)萬(wàn)年的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)目前還比較單一，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。如何充分利用農(nóng)村旅游資源，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要內(nèi)容之一。發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、自然農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)、環(huán)保農(nóng)業(yè)，努力控制和減輕各類(lèi)有害物質(zhì)對(duì)人類(lèi)生存環(huán)境的污染和破壞，已成為當(dāng)今人們的共識(shí)。把種、養(yǎng)業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，是節(jié)能減排、實(shí)施環(huán)境美好、產(chǎn)品質(zhì)量安全的基本要求。省委、省政府作出了把我省建成沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地的決定，提出力爭(zhēng)用2—3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)養(yǎng)殖業(yè)占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到65%的奮斗目標(biāo)。萬(wàn)年縣委、縣政府研究作出了全方位發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)規(guī)劃。省、市、縣分別制訂了相應(yīng)生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游發(fā)展規(guī)劃。以上種種從政策層面和行業(yè)規(guī)劃上為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠保障。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的需要 旅游產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，鄉(xiāng)村旅游是適應(yīng)人們回歸自然、且費(fèi)用較少的一種旅游，特別適合現(xiàn)階段鄉(xiāng)村消費(fèi)水平。省、市、縣均將旅游列為現(xiàn)代重要產(chǎn)業(yè)之一，制訂了發(fā)展規(guī)劃，我縣提出了充分發(fā)揮本縣自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)和豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)，盡快將生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為拉動(dòng)萬(wàn)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新型產(chǎn)業(yè)，并具體規(guī)劃精心打造“稻作文化、田園風(fēng)光、青山綠水、紅色情懷”。近年來(lái)，我縣旅游業(yè)得到蓬勃發(fā)展，形成了以稻作文化為主題的特色旅游文化，既有人文景觀，又有紅色情懷，但還不能適應(yīng)不同層次需求的發(fā)展。項(xiàng)目將生態(tài)農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游有機(jī)地結(jié)合在一起，建設(shè)功能齊全、安全快捷、全方位服務(wù)、具有較高水準(zhǔn)的特色生態(tài)旅游。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)是發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、提高農(nóng)民收入的需要 有的項(xiàng)目建設(shè)往往是開(kāi)發(fā)某單一產(chǎn)業(yè)，其他方面兼顧較少，容易產(chǎn)生其他不良影響。項(xiàng)目建設(shè)以生豬養(yǎng)殖為突破口，強(qiáng)化污水處理，發(fā)展高效種植，帶動(dòng)周邊農(nóng)戶(hù)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。我縣荒山較多，水面較廣，項(xiàng)目油茶、楊梅及生態(tài)林等種植和水產(chǎn)養(yǎng)殖將帶動(dòng)更多農(nóng)戶(hù)發(fā)展種、養(yǎng)生產(chǎn)，對(duì)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提高產(chǎn)品附加值將產(chǎn)生不可估量的影響。項(xiàng)目實(shí)施后，直接和間接帶動(dòng)我縣生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)與鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步調(diào)整，農(nóng)民收入將得到較快增長(zhǎng)，為我縣社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)增添新的活力。2.2.3項(xiàng)目實(shí)施是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁的需要 項(xiàng)目實(shí)施后，年直接創(chuàng)產(chǎn)值2,107.6萬(wàn)元，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及項(xiàng)目拉動(dòng)產(chǎn)生的效益，年產(chǎn)值將在3,000萬(wàn)元以上;年財(cái)稅直接增收315.1萬(wàn)元,將進(jìn)一步壯大縣城經(jīng)濟(jì)。同時(shí),通過(guò)項(xiàng)目旅游業(yè)及產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)搭臺(tái)，加強(qiáng)與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)交往，促進(jìn)其他項(xiàng)目及資金的引進(jìn)，以及技術(shù)提高和經(jīng)營(yíng)管理完善，進(jìn)而將間接加速縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目起點(diǎn)高，設(shè)施完善，管理配套；企業(yè)年增產(chǎn)值2,107.6萬(wàn)元，正常年份稅后利潤(rùn)達(dá)524.8萬(wàn)元。通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施,企業(yè)管理制度將接近或達(dá)到現(xiàn)代管理水平，企業(yè)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng),發(fā)展后勁進(jìn)一步提高。2.2.4項(xiàng)目建設(shè)是提高產(chǎn)品質(zhì)量、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要 項(xiàng)目生豬養(yǎng)殖充分利用雜交優(yōu)勢(shì)，繁育杜、長(zhǎng)、大三元雜交一代肉豬，其品種抗逆性強(qiáng)，飼料報(bào)酬高，胴體瘦肉率可望提高8—10百分點(diǎn)；加上無(wú)公害化種、養(yǎng)技術(shù)，項(xiàng)目產(chǎn)品符合無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，將真正做到質(zhì)優(yōu)安全。項(xiàng)目強(qiáng)化養(yǎng)殖污水處理，達(dá)標(biāo)排放，并用于其他種植業(yè)。再加上區(qū)域和交通優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力將大幅提升，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步增長(zhǎng)。2.2.5項(xiàng)目實(shí)施是確保種、養(yǎng)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的需要 我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)正面臨著從傳統(tǒng)零星分散型向規(guī)模集約型轉(zhuǎn)軌進(jìn)程中，養(yǎng)殖生產(chǎn)同樣如此。生豬規(guī)模養(yǎng)殖起源于上世紀(jì)90年代，目前發(fā)展較快，但隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，養(yǎng)殖場(chǎng)周?chē)廴救遮厙?yán)重，影響了場(chǎng)群關(guān)系，環(huán)保壓力也越來(lái)越大，制約了生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。項(xiàng)目安排50.4萬(wàn)元資金用于養(yǎng)殖場(chǎng)廢棄物處理，沼液、沼渣及發(fā)酵豬糞全部用于油茶、楊梅等種植和水產(chǎn)養(yǎng)殖，將種養(yǎng)業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，并制取目前緊缺的能源—沼氣，化害為利，從源頭根治污染，將突破規(guī)模養(yǎng)殖生產(chǎn)發(fā)展的“瓶頸”，確保養(yǎng)殖生產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。第三章 建設(shè)條件 3.1項(xiàng)目區(qū)概況 3.1.1地理位置和區(qū)域范圍 萬(wàn)年縣位于江西省東北部，樂(lè)安河下游，鄱陽(yáng)湖之東，界于東徑116°46′48″至117°15′10″、北緯28°30′15″至28°54′5″之間。東與弋陽(yáng)、鷹潭的貴溪相鄰，南與鷹潭的余江接壤，西與余干交界，北與景德鎮(zhèn)的樂(lè)平、上饒的鄱陽(yáng)毗連。全縣轄六鎮(zhèn)六鄉(xiāng)，151個(gè)行政村，人口38萬(wàn)。萬(wàn)年縣距鷹潭市56公里，至景德鎮(zhèn)市75，到南昌市120公里，離上饒市160公里，去上海670公里。3.1.2自然資源狀況 萬(wàn)年縣屬較典型的丘陵地區(qū)，又瀕臨鄱陽(yáng)湖，最低處湖云汪家僅11米（黃海高程，下同），最高的三縣嶺870米。縣境內(nèi)萬(wàn)年河、珠溪河、玉溪河及大源水分赴東、西，樂(lè)安河傍西北直下鄱陽(yáng)湖。萬(wàn)年縣土質(zhì)肥沃，境內(nèi)草茂林豐，山青水秀，山地占全縣總面積的72%，森林覆蓋達(dá)65%以上，人文景觀極為豐富。我縣屬亞勢(shì)帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫17.2℃，7-8月平均氣溫28℃-29.5℃,極端氣溫可達(dá)41.2℃;年平均降水量1756.3毫米，年最大降雨2753.3毫米,年平均降雨天數(shù)159天,年蒸發(fā)量1350毫米;年太陽(yáng)總輻射量為108.7千卡/平方厘米，年平均日照1803.5小時(shí),平均無(wú)霜期在260天以上;主導(dǎo)風(fēng)向冬季偏北、夏季偏南，平均風(fēng)速2.9米/秒，氣壓102.3千帕。3.1.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 我縣屬鄱陽(yáng)湖濱湖縣，國(guó)土面積1140.76平方公里，人口38萬(wàn)。2007年完成生產(chǎn)總值28.55億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值10.01億元，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資20億元，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額10.72億元。財(cái)政總收入2.2731億元，三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為21.58:44.8 :33.62。農(nóng)業(yè)方面組建了貢米、生豬、珍珠三大集團(tuán)，糧食總產(chǎn)4.74億斤，出欄生豬50.1萬(wàn)頭。第三產(chǎn)業(yè)的商業(yè)流通網(wǎng)點(diǎn)7950個(gè)，物流企業(yè)23家，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入9463.3萬(wàn)元，完成房地產(chǎn)投資1.93億元。全年進(jìn)資44.14億元，實(shí)際利用外資2340萬(wàn)美元；外貿(mào)出口3075萬(wàn)美元?？h城人口8.3萬(wàn)，面積8.36平方公里，縣城綠化覆蓋率36.8%，亮化率、硬化率上升到96%。我縣榮獲江西創(chuàng)文明城市先進(jìn)縣稱(chēng)號(hào)，石鎮(zhèn)、裴梅、湖云、齊埠被評(píng)為江西省第二屆文明村鎮(zhèn)，林業(yè)局等7個(gè)單位被評(píng)為省級(jí)文明單位。2008年舉全縣之力打造“文化萬(wàn)年、活力萬(wàn)年、生態(tài)萬(wàn)年、和諧萬(wàn)年”，計(jì)劃完成生產(chǎn)總值33.69億元，財(cái)政總收入2.7276億元，固定資產(chǎn)投資26億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.65億元，出口創(chuàng)匯2200萬(wàn)美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9093元，農(nóng)民人均純收入3719元。努力把萬(wàn)年建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、政治文明、文化繁榮、社會(huì)和諧、生態(tài)優(yōu)良、人民富裕的現(xiàn)代化強(qiáng)縣。3.1.4交通通訊 萬(wàn)年縣處于南昌、上饒、九江、景德鎮(zhèn)四個(gè)中等城市交會(huì)的中心地帶，位于南昌1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。萬(wàn)年縣擁有“三縱五橫一環(huán)”交通優(yōu)勢(shì)，皖贛鐵路、206國(guó)道及景鷹高速縱穿縣境南北；昌萬(wàn)公路直達(dá)南昌120公里，經(jīng)311高速到杭州、上海只有5—7小時(shí)的車(chē)程，鄰近的浙贛鐵路暢通東西?？h境內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路全部硬化,四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)已形成。項(xiàng)目實(shí)施地緊鄰省道珠曹公路(縣城至弋陽(yáng)曹溪通上饒),上景鷹高速僅半個(gè)小時(shí),離206國(guó)道只有6公里。我縣通訊發(fā)達(dá)，有、無(wú)線通訊覆蓋全縣。3.1.5項(xiàng)目建設(shè)地 項(xiàng)目建設(shè)地為上饒市萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)紅來(lái)村，電力及公路均已具備，地下水為清涼的山泉水，礦物質(zhì)豐富。項(xiàng)目地緊鄰世界稻作起源地—大源仙人洞和江南最大的神農(nóng)宮溶洞。項(xiàng)目地周邊散布旅游地有鷹潭的龍虎山、上饒的三清山、婺源、廬山、武夷山等，紅色情懷有贛東北蘇維埃政府舊址、弋陽(yáng)的方志敏故居、上饒集中營(yíng)和南昌的系列革命遺址。3.1.6本項(xiàng)目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 萬(wàn)年縣旅行社等服務(wù)機(jī)構(gòu)先后成立，周邊人們旅游休閑已逐步形成，仙人洞、神農(nóng)宮洞及龍泉湖等已辟為旅游、考察佳地，2007年綜合旅游收入達(dá)9,000余萬(wàn)元。油茶及楊梅是我縣農(nóng)產(chǎn)品之一，由于某種原因，目前產(chǎn)量較小，尚未形成規(guī)模；水產(chǎn)養(yǎng)殖是萬(wàn)年縣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，特別是珍珠養(yǎng)殖聲譽(yù)較高，但魚(yú)類(lèi)養(yǎng)殖發(fā)展較為滯后。生豬養(yǎng)殖是萬(wàn)年縣傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，2002年聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織在我縣試驗(yàn)實(shí)施了“養(yǎng)殖場(chǎng)環(huán)境污染綜合治理項(xiàng)目”。目前，全縣已成立江西萬(wàn)年生豬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，擁有江西省山莊等年出欄萬(wàn)頭以上養(yǎng)殖企業(yè)15家，并通過(guò)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證，4家獲“出境動(dòng)物養(yǎng)殖企業(yè)注冊(cè)證”。鄱陽(yáng)湖平原為我省糧倉(cāng)，各類(lèi)飼料來(lái)源廣；養(yǎng)殖所需玉米可從鐵路直接調(diào)運(yùn)到縣城。產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及港、澳，最近洽談的浦東——萬(wàn)年優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步拓展了產(chǎn)品銷(xiāo)售。3.2項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析 3.2.1政策環(huán)境 國(guó)家為旅游業(yè)發(fā)展、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)及增加農(nóng)民收入出臺(tái)了一系列文件；有關(guān)部門(mén)制訂了旅游業(yè)及生態(tài)環(huán)境農(nóng)業(yè)發(fā)展中短期規(guī)化等，從政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，為項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施提供了政策層面的保障。3.2.2資源優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)屬鄱陽(yáng)湖濱湖地區(qū)，基本無(wú)工業(yè)“三廢”污染，并具有土地資源、勞動(dòng)力資源、水熱資源等優(yōu)勢(shì)，氣候條件好，人文景觀豐富，森林覆蓋率高，交通方便，運(yùn)輸成本，農(nóng)村勞力充足。種植業(yè)發(fā)展需要大量的有機(jī)肥料，而養(yǎng)豬業(yè)的發(fā)展增加了肥源，有效地解決有機(jī)肥的需求矛盾，“豬—沼—果”農(nóng)業(yè)生態(tài)模式能有效地促進(jìn)投入物多層次利用和生態(tài)平衡，有利節(jié)能減排。3.2.3市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 我縣旅游具有獨(dú)特資源，周邊又遍布中、小城市，目前休閑旅游逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾獌?nèi)容，旅游市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目農(nóng)產(chǎn)品也具一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。楊梅為春夏相交首先上市的鮮果，其果實(shí)風(fēng)味獨(dú)特，營(yíng)養(yǎng)豐富，又具有較好的藥用價(jià)值及經(jīng)濟(jì)價(jià)值；茶油不僅可以食用、藥用，還是高檔女性嬰兒護(hù)膚品的底油和高級(jí)精油的基礎(chǔ)油，僅贛中、贛南出產(chǎn)，目前市面上價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，經(jīng)濟(jì)效益較好；生豬近期供需矛盾比較突出，價(jià)格日趨上揚(yáng)。水產(chǎn)品蛋白質(zhì)豐富，并含有特殊營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)，且容易消化吸收。項(xiàng)目農(nóng)產(chǎn)品全程實(shí)施無(wú)公害生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)優(yōu)安全；再加上交通方便、運(yùn)輸快捷，有利?；畋ｕr，擁有巨大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。3.2.4基礎(chǔ)設(shè)施條件 項(xiàng)目建設(shè)地瀕臨珠曹省道，距縣城火車(chē)站6公里，上206國(guó)道僅4公里，進(jìn)景鷹高速入道口僅約9公里，均有省、國(guó)道直達(dá)。項(xiàng)目地有線和無(wú)線通訊具備，高壓輸電線業(yè)已接入。項(xiàng)目建設(shè)腹地，地形起伏，土地肥沃，水源充足，有利無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)。3.2.5主要障礙因素及解決方案 油茶和楊梅大面積人工種植是項(xiàng)目生產(chǎn)的主要障礙因素。但我縣上世紀(jì)五十年代野生油茶、楊梅資源豐富，結(jié)果累累，說(shuō)明水土及氣候資源完全適合其生長(zhǎng)、結(jié)果與繁殖。無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品要求較高，也不可忽視。解決上述不足的方法：一是增設(shè)種植專(zhuān)業(yè)科技隊(duì)伍，加強(qiáng)理論知識(shí)學(xué)習(xí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的提煉；二是進(jìn)一步考察學(xué)習(xí)已開(kāi)展相關(guān)種植、養(yǎng)殖的先進(jìn)地區(qū)和單位；三是依托相關(guān)的旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)科研院所等。第四章 項(xiàng)目單位基本情況 4.1建設(shè)單位概況 江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于2008年元月，位于”世界稻作發(fā)源地”萬(wàn)年縣大源鎮(zhèn)紅來(lái)村。公司總占地面積1600余畝，其中水面300余畝，山林1200余畝，其他用地等100畝;企業(yè)擁有職工82余人，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20名。公司生態(tài)環(huán)境及人文景觀得天獨(dú)厚，現(xiàn)已初步形成了：“島上游玩、水上娛樂(lè)、水下養(yǎng)魚(yú)、山坡養(yǎng)豬、山上種果、樹(shù)下養(yǎng)雞”的集生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、娛樂(lè)休閑、垂釣、農(nóng)家樂(lè)、賓館住宿、商務(wù)會(huì)議、園林種植、綜合養(yǎng)殖為一體的立體娛樂(lè)型綜合開(kāi)發(fā)、健康環(huán)保莊園式的科技示范旅游勝地。4.2開(kāi)發(fā)能力 本公司建立了作物病蟲(chóng)害防治實(shí)驗(yàn)室、生豬人工授精室、獸醫(yī)防治室等機(jī)構(gòu)，還聘請(qǐng)了高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，開(kāi)展了相關(guān)種、養(yǎng)技術(shù)推廣及病蟲(chóng)害防治等工作，取得了明顯成效。及時(shí)掌握了種、養(yǎng)生產(chǎn)中具有先進(jìn)性、實(shí)用性的技術(shù)成果，并在本公司推廣。4.3企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 目前，企業(yè)注冊(cè)資金200萬(wàn)元，總資產(chǎn)2100萬(wàn)元，總負(fù)債320萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率15.24 %；項(xiàng)目實(shí)施后年可創(chuàng)休閑旅游及生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值3000萬(wàn)元，稅利610萬(wàn)元。企業(yè)銀行信用等級(jí)為AA。4.4法人代表基本情況 江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司法人代表為嚴(yán)進(jìn)根，大專(zhuān)文化程度，經(jīng)濟(jì)師技術(shù)職稱(chēng)。該同志于1980年參加工作，先后在盤(pán)嶺鄉(xiāng)、大源鎮(zhèn)、陳營(yíng)鎮(zhèn)等地工作，待人真誠(chéng)、熱情豪爽、工作經(jīng)驗(yàn)極為豐富。曾多次榮獲先進(jìn)工作者、創(chuàng)業(yè)模范、優(yōu)秀黨員等光榮稱(chēng)號(hào)。2008年初創(chuàng)辦江西萬(wàn)年鴻陽(yáng)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司，通過(guò)艱苦奮斗，企業(yè)得以逐步發(fā)展壯大。該同志及其企業(yè)無(wú)任何破產(chǎn)及銀行不良欠資等記錄。第五章 市場(chǎng)分析和產(chǎn)品銷(xiāo)售方案 5.1市場(chǎng)分析 5.1.1旅游及項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀 5.1.1.1旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀 旅游休閑是一項(xiàng)新型的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在工作和學(xué)習(xí)節(jié)奏越來(lái)越快的今天，已成為人們的重要生活內(nèi)容。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣去年旅游綜合收入達(dá)9,000余萬(wàn)元，婺源縣旅游創(chuàng)產(chǎn)值10億元以上。周邊的三清山、龍虎山及圭峰等旅游地旅游休閑綜合產(chǎn)值在數(shù)十億元。我縣僅有神農(nóng)宮及龍泉湖兩處小型旅游休閑地，與全縣豐富的旅游資源完全不能適應(yīng)，也不能滿(mǎn)足人們對(duì)旅游休閑的需求發(fā)展，其市場(chǎng)最為看好。5.1.1.2肉豬市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 我國(guó)生豬生產(chǎn)大省原有10個(gè)，現(xiàn)除浙江省外，河北、河南、江蘇、安徽、江西、山東、湖南、湖北、四川仍雄居全國(guó)前列，其他省市也不同程度從事這一產(chǎn)業(yè)，社會(huì)基礎(chǔ)非常廣泛。據(jù)我國(guó)肉類(lèi)資料分析：豬肉產(chǎn)量占肉類(lèi)總量比例雖然從1991年的77.99%下降到2003年的65.18%，但同期豬肉產(chǎn)量從2452.3萬(wàn)噸上升到4518.6萬(wàn)噸，增長(zhǎng)84.26%，年平均遞增5.23%。江西是一個(gè)生豬養(yǎng)殖大省，畜牧業(yè)生產(chǎn)以生豬飼養(yǎng)為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)全省肉類(lèi)產(chǎn)量2003年為195.2萬(wàn)噸。同期豬肉產(chǎn)量為142.7萬(wàn)噸。近年我省肉類(lèi)和生豬生產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后，值得引起高度重視。豬肉是我國(guó)肉類(lèi)消費(fèi)的主導(dǎo)品種，呈現(xiàn)需求快速絕對(duì)增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)。由于產(chǎn)業(yè)的遞度轉(zhuǎn)移，生豬生產(chǎn)和需求出現(xiàn)新的“洗牌”；尤其是近年因種種原因，豬肉供應(yīng)與生產(chǎn)出現(xiàn)了新的情況，肉價(jià)節(jié)節(jié)攀升，養(yǎng)殖盈利空間較大，市場(chǎng)現(xiàn)狀看好。5.1.1.3項(xiàng)目其他產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 水產(chǎn)養(yǎng)殖是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái)，人們一直為解決“吃魚(yú)難”而奮斗。進(jìn)入21世紀(jì)后，人們的膳食觀念逐漸隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)文化水平的提高發(fā)生了很大變化。人們對(duì)膳食營(yíng)養(yǎng)的認(rèn)識(shí)已不再簡(jiǎn)單地為保證維持自身生命的需要，即不僅僅是吃飽，而會(huì)更深刻地認(rèn)識(shí)到通過(guò)膳食來(lái)調(diào)節(jié)人的生理機(jī)能，提高免疫能力，促進(jìn)健康，達(dá)到延年益壽。魚(yú)等水產(chǎn)品是膳食消費(fèi)中可得到的最有營(yíng)養(yǎng)的富含優(yōu)質(zhì)蛋白的食品上品。水產(chǎn)品含有完全的優(yōu)質(zhì)蛋白質(zhì)，它提供人體的必需氨基酸，大多數(shù)魚(yú)蛋白85％～95％是可消化的，而且魚(yú)等水產(chǎn)品富含維生素和碘、鎂、鈣、磷、鐵、鉀、銅、氟化物等礦物質(zhì)和微量元素。因此，多食水產(chǎn)品對(duì)人們的健康大有好處，是提高身體素質(zhì)的重要食物源。特別是人們節(jié)假日垂釣休閑，既能休心養(yǎng)性、又能增強(qiáng)體質(zhì)、促進(jìn)家庭和睦。垂釣農(nóng)家樂(lè)是人們節(jié)假日娛樂(lè)休閑的最好場(chǎng)所。茶油由于風(fēng)味獨(dú)特和營(yíng)養(yǎng)豐富，有長(zhǎng)壽油的美稱(chēng)，能軟化血管、增強(qiáng)血管彈性和韌性、防止血索釋放，有效降低人體中的膽固醇、甘油三脂，對(duì)“三高”有明顯的改善作用，還可有效地預(yù)防動(dòng)脈粥樣硬化、老年白內(nèi)障、老年性便秘和冠心病等，老年人可因食用茶油而健康長(zhǎng)壽。茶油不僅可以食用、藥用，還是高檔女性嬰兒護(hù)膚品的底油和高級(jí)精油的基礎(chǔ)油。特別是近年發(fā)現(xiàn)含有美容物質(zhì)，深受人民喜愛(ài)。管理得當(dāng)每畝油茶可產(chǎn)油100斤左右，按每斤20元計(jì)算，每畝產(chǎn)值在0.2萬(wàn)元左右。由于近幾十年?duì)I林開(kāi)發(fā)等原因，我縣資源急速下降，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本絕種，產(chǎn)品逐年下降，市場(chǎng)價(jià)格逐年攀升。楊梅，是我國(guó)特產(chǎn)果樹(shù)，其果實(shí)風(fēng)味獨(dú)特，營(yíng)養(yǎng)豐富，在人們都重視食療與健康的今天，揚(yáng)梅因具有較好的藥用價(jià)值，而更引起人們的重視。據(jù)測(cè)定，優(yōu)質(zhì)楊梅果含糖量可達(dá)12％～15％，含酸量為0.5％～1.0％，甜酸可口，富含維生素ｃ及各種氨基酸成分，具有較高的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值。祖國(guó)中醫(yī)認(rèn)為：楊梅可止渴，和五臟，能滌腸胃，除煩憤惡氣。具有消食、除濕、消暑、御寒、止瀉、利尿、治痢疾、治霍亂等功效。用燒酒浸楊梅果實(shí)，更具有消暑開(kāi)胃，舒氣爽神之效果。楊梅鮮果除可鮮食外，還可制成果醬、蜜餞、果汁、果干和果酒等，對(duì)豐富食品市場(chǎng)起到一定的作用。以楊梅鮮果加工的糖水楊梅罐頭，更是享譽(yù)國(guó)內(nèi)外，遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美、東南亞地區(qū)，是出口創(chuàng)匯的傳統(tǒng)產(chǎn)品。楊梅樹(shù)性強(qiáng)健，耐貧瘠、耐瘦、耐寒、耐旱，適應(yīng)性廣，易于栽培。它全身是寶，樹(shù)根、干、枝、葉、果、核，均有很高的利用價(jià)值。種核含油率達(dá)40％，可提煉高級(jí)植物油。葉片可提煉香精，制造高級(jí)香水。根和枝干的表皮，富含單寧，可做染料，木材質(zhì)地致密，可供細(xì)木加工之用。又因其枝葉繁茂，終年常綠，即能起水土保持作用，又能美化環(huán)境，因而常作為荒地綠化的先鋒樹(shù)種用，在園林綠化中，也常把楊梅作為園林綠化的樹(shù)種。在楊梅的經(jīng)濟(jì)栽培中，一般年份每畝產(chǎn)量可達(dá)500千克左右，其樹(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命可以有百年以上。所以在項(xiàng)目地發(fā)展楊梅產(chǎn)業(yè)化栽培，將是生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)美麗畫(huà)卷中的神采之筆。項(xiàng)目的生態(tài)旅游及其他種、養(yǎng)產(chǎn)品都將迎合市場(chǎng)需求發(fā)展新趨勢(shì)，再加上產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)安全，市場(chǎng)前景極為看好。5.1.2旅游項(xiàng)目及產(chǎn)品市場(chǎng)前景分析 旅游休閑是第三產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容之一，社會(huì)越發(fā)達(dá)該產(chǎn)業(yè)所占比重越大，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地區(qū)脫貧致富主要項(xiàng)目。在項(xiàng)目建設(shè)地周邊200公里之內(nèi)，擁有數(shù)千萬(wàn)人口，大中城市十余座，其中宜于旅游休閑人數(shù)在千萬(wàn)人以上。再加上項(xiàng)目區(qū)人文景觀資源豐富，開(kāi)發(fā)潛力巨大，隨著生活水平的提高，其發(fā)展前景極為可觀。我國(guó)目前面臨經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，產(chǎn)業(yè)遞度轉(zhuǎn)移進(jìn)一步加快，沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)更多考慮的是土地利用價(jià)值、環(huán)境衛(wèi)生和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)指數(shù)，投資方面向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，種、養(yǎng)業(yè)由盛變衰，天然資源也呈下降趨勢(shì)。我國(guó)中部地區(qū)擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，養(yǎng)殖業(yè)和種植業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)日漸凸現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)施地上述優(yōu)勢(shì)更為明顯。項(xiàng)目生產(chǎn)為集約化規(guī)模生產(chǎn)，由于品種優(yōu)良，以及統(tǒng)一原材料質(zhì)量、統(tǒng)一生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理制度，產(chǎn)品質(zhì)量可得到完善保障，項(xiàng)目產(chǎn)品前景市場(chǎng)同樣光明。5.1.3項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目的旅游及種養(yǎng)產(chǎn)品有如下優(yōu)勢(shì)：A、該地區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)少，環(huán)境好，污染少，植被好，資源豐富，宜于旅游休閑及優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)；B、由于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，具有較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；C、項(xiàng)目生產(chǎn)的種源、飼料、肥料及防疫植保等實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控，產(chǎn)品按無(wú)公害標(biāo)準(zhǔn)組織生產(chǎn)，食品安全有保障；D、消費(fèi)市場(chǎng)近，交通便利、快捷，有利吸引旅游消費(fèi)；E、由于區(qū)域和交通優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目產(chǎn)品運(yùn)銷(xiāo)費(fèi)用低，還有利?；畋ｕr；F、項(xiàng)目地勞動(dòng)力成本低，再加上產(chǎn)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目產(chǎn)品較市場(chǎng)平均價(jià)格約下降5%-10%。由此可以看出，項(xiàng)目產(chǎn)品是有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。5.2銷(xiāo)售策略、方案和營(yíng)銷(xiāo)模式 5.2.1生產(chǎn)方案 項(xiàng)目肉豬養(yǎng)殖，按我省無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品地方標(biāo)準(zhǔn)《規(guī)模養(yǎng)豬生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》（D1336/T369—2001）及其他有關(guān)種豬生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)。生產(chǎn)以周為單位，實(shí)行同步配種、同步產(chǎn)仔、同步斷奶、同步轉(zhuǎn)群和同步上市，按計(jì)劃按批次實(shí)施全進(jìn)全出封閉式生產(chǎn)。項(xiàng)目的茶油、楊梅及鮮魚(yú)生產(chǎn)實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。5.2.2技術(shù)方案 項(xiàng)目的二元雜交良種母豬組合雄性為純種長(zhǎng)白，雌性為純種大約克。肉豬雄性為純種杜洛克。其組合情況如下圖所示。項(xiàng)目種母豬及三元雜交商品代雜交組合示意圖 5.2.3旅游及產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略 5.2.3.1旅游休閑營(yíng)銷(xiāo)策略 旅游業(yè)組合策略：為充分發(fā)揮周邊的歷史文化遺留人文景觀，擬開(kāi)辟仙人洞、神農(nóng)宮和贛東北蘇維埃政府舊址等旅游線路，統(tǒng)一定位、整體營(yíng)銷(xiāo)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)市場(chǎng)吸引力。差異化競(jìng)爭(zhēng)策略：在項(xiàng)目建設(shè)上要做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特，極力提高服務(wù)質(zhì)量。在宣傳促銷(xiāo)時(shí)，不僅需要突出賣(mài)點(diǎn)，而且還要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)、利用適當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u(mài)點(diǎn)。靈活定價(jià)策略：要充分利用資源豐富和成本較低的優(yōu)勢(shì)，采用靈活的定價(jià)措施，爭(zhēng)取客源。例一票游、一票食宿、定期游及淡季降價(jià)、集體低價(jià)等措施，充分發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，提高服務(wù)水平，爭(zhēng)取更多客源。加大宣傳力度，組建營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍：充分利用平面媒體，編輯旅游瀏覽手冊(cè)、發(fā)布平面媒體廣告；利用電子媒體制造音像宣傳品及電視、廣播廣告；制作立體媒體，例大型廣告牌、霓虹燈等；定期召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，征集主題歌曲等。組建一支精干的旅游推銷(xiāo)隊(duì)伍，建立營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)，推介旅游項(xiàng)目，采用打折、特價(jià)包、贈(zèng)送土特產(chǎn)等，全力打造“鴻陽(yáng)生態(tài)旅游”牌。新辟旅游客運(yùn)線路：項(xiàng)目擬開(kāi)辟一條10公里旅游客運(yùn)線路，即：項(xiàng)目旅游地—南坂—張家—白去—洪家—南崗—永樂(lè)路口——聶家—老火車(chē)站—石橋李家—商業(yè)大廈—農(nóng)業(yè)銀行—稻花村酒樓—種子公司—萬(wàn)年火車(chē)站。返回路線：萬(wàn)年火車(chē)站—廣播電視局—友誼賓館一新汽車(chē)站一新縣政府一楊灣一錦湖公園—郵政大樓—公路段—交警大隊(duì)一珠山橋頭一聶家一南崗一白去一南坂一鴻陽(yáng)旅游地。從早上5點(diǎn)開(kāi)始至晚上23點(diǎn)循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，即方便了旅游、垂釣、休閑、娛樂(lè)的周邊城鄉(xiāng)居民，又有利項(xiàng)目區(qū)沿邊群眾的出行。此外，還可充分利用紅來(lái)村原是上海下放知青駐點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，邀請(qǐng)他們故地重游，尋求懷舊情懷，開(kāi)拓上?？驮?，引進(jìn)資金及技術(shù)。5.2.3.2項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目種、養(yǎng)產(chǎn)品主要面向珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)在產(chǎn)品集散地建立直銷(xiāo)點(diǎn)，創(chuàng)建自己的品牌。要特別注重現(xiàn)有的浦東—萬(wàn)年優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道拓展。產(chǎn)品策略定位于優(yōu)質(zhì)無(wú)公害放心產(chǎn)品及售后信息反饋制度。隨著人們生活水平的提高，保健意識(shí)增強(qiáng)，整個(gè)社會(huì)開(kāi)始從數(shù)量型轉(zhuǎn)到質(zhì)量及安全型。項(xiàng)目產(chǎn)品符合人們對(duì)無(wú)公害食品需求，要加強(qiáng)售后服務(wù)和信息反饋制度建設(shè)，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，不斷改進(jìn)服務(wù)方法。5.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 5.3.1項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有供求關(guān)系造成的飼料等原材料價(jià)格及產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，以及產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品品種及運(yùn)銷(xiāo)費(fèi)用等因素，其中原料價(jià)格及產(chǎn)品市場(chǎng)供求關(guān)系為最重要方面。飼料等原材料價(jià)格每上漲10%，生產(chǎn)成本則上升9%左右；原料價(jià)格下降時(shí)生產(chǎn)成本呈上述比例遞減。產(chǎn)品供大于求，市場(chǎng)價(jià)格呈明顯下降，反之明顯上升，對(duì)生產(chǎn)健康發(fā)展具嚴(yán)重直接影響。項(xiàng)目的茶油、楊梅及鮮魚(yú)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)近期相對(duì)較小，但產(chǎn)品安全性不可掉以輕心。5.3.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 一般來(lái)說(shuō)當(dāng)原材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素上升時(shí)，產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格有明顯相應(yīng)調(diào)整，就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言對(duì)生產(chǎn)影響不大，但短期內(nèi)沖激較為嚴(yán)重。遵循種、養(yǎng)生產(chǎn)和市價(jià)周期性變化，注重相關(guān)因素消漲，及早調(diào)整生產(chǎn)和提高產(chǎn)品質(zhì)量是防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的決定性對(duì)策。就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，當(dāng)社會(huì)上項(xiàng)目產(chǎn)品較多時(shí)，應(yīng)及早更替其他適銷(xiāo)對(duì)路種、養(yǎng)品種，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案 6.1建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)分八個(gè)子項(xiàng)目，即旅游娛樂(lè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、垂釣農(nóng)家樂(lè)、楊梅果園、油茶園林、生態(tài)林撫育、生豬養(yǎng)殖和廢棄物處理中心。旅游娛樂(lè)子項(xiàng)目，一般以年接待10萬(wàn)人次，最大為13萬(wàn)人次。主要設(shè)施有：6,000M2迎賓宮賓館、200畝的水上樂(lè)園、娛樂(lè)城占地10畝、植物園50畝，以及寺廟1座、觀景閣兩座及山林亭4座等，其他的果園、水產(chǎn)養(yǎng)殖和生態(tài)林均也可用于休閑觀賞。水產(chǎn)養(yǎng)殖子項(xiàng)目，養(yǎng)殖面積計(jì)300畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)鮮魚(yú)90噸。主要工程為水面和漁池改造、攔魚(yú)設(shè)備興建，以及漁船、網(wǎng)具、漁用機(jī)械等添置。垂釣農(nóng)家樂(lè)休閑中心面積8畝，建成以餐飲為主的農(nóng)家菜館。楊梅種植面積為200畝，按每畝500千克計(jì)算，年產(chǎn)鮮楊梅約20噸。楊梅現(xiàn)已栽種了三年，大部分將盡有1米左右的枝干。目前主要是施肥、剪枝、撫育等技術(shù)含量比較高的工程。要聘用專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)管理，以便盡早始果及進(jìn)入盛果期。油茶面積400畝，年產(chǎn)茶油12噸。生態(tài)林種植面積600畝，其主要工程為土地平整、種苗栽種勞務(wù)投入及基肥投放。生豬養(yǎng)殖子項(xiàng)目，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年出欄8000頭。興建各類(lèi)欄舍等4940M2，引進(jìn)良種種豬405頭，相應(yīng)配置防疫、化驗(yàn)及生豬人工授精等設(shè)備。廢棄物處理中心子項(xiàng)目，共興建各類(lèi)污水處理池窖2,620M3，其中厭氧發(fā)酵池1,000 M3、沼氣柜500 M3，配置相應(yīng)設(shè)備器械。其他公用建筑，興建倉(cāng)儲(chǔ)600 M2，員工宿舍400 M2，配置相應(yīng)水、電、路及綠化工程（具體建設(shè)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)“投資明細(xì)表”）。6.2項(xiàng)目規(guī)劃和布局 項(xiàng)目布局主要分為旅游區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，其中有的功能又相互交叉，例楊梅、油茶、生態(tài)林種植區(qū)，以及水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)等具有重要的休閑功能，寺、亭、閣均建在林茂深處。旅游的主要設(shè)施例迎賓宮安排在進(jìn)場(chǎng)的顯著位置，娛樂(lè)場(chǎng)及水上樂(lè)園與迎賓宮緊鄰，除生豬養(yǎng)殖外的種養(yǎng)生產(chǎn)緊隨其后，均處于上風(fēng)向。生豬養(yǎng)殖及廢棄物處理安排在生態(tài)林的縱伸腹地，與旅游區(qū)遠(yuǎn)離，以避免影響。各區(qū)域進(jìn)行相對(duì)圍欄或天然隔離。水、電、路按旅游和生產(chǎn)需要進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)置。特別加強(qiáng)旅游休閑區(qū)消防及救生等設(shè)施建設(shè)。6.3服務(wù)及生產(chǎn)技術(shù)方案 旅游主要采用鄉(xiāng)村旅游標(biāo)準(zhǔn)，也結(jié)合風(fēng)景區(qū)旅游標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),將旅游、休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿、會(huì)議及周邊景區(qū)游玩溶為一體。種、養(yǎng)生產(chǎn)實(shí)行無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。生豬養(yǎng)殖以杜（洛克）、長(zhǎng)（白）、大（約克）三元雜交一代為主。種豬、仔豬及肉豬按各階段營(yíng)養(yǎng)需要配制不同全價(jià)飼料喂養(yǎng)，強(qiáng)化疾病防治，全程生產(chǎn)采用《規(guī)?；B(yǎng)殖產(chǎn)地環(huán)境要求》等無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)系列標(biāo)準(zhǔn)。6.4項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容 6.4.1項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目建設(shè)將按照鄉(xiāng)村標(biāo)準(zhǔn)旅游建設(shè)；生豬子項(xiàng)目按DB36/T370-2001《無(wú)公害肉豬生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》及DB36/T369-2001《規(guī)模化養(yǎng)豬生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程》等標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工；廢棄物處理按厭氧發(fā)酵及生物凈化工藝建設(shè)。6.4.2具體建設(shè)內(nèi)容 6.4.2.1土建工程共計(jì)投資1308.5萬(wàn)元,主要工程如下(詳見(jiàn)”土建工程投資明細(xì)表”)。迎賓宮賓館：6,000 m2計(jì)288萬(wàn)元； 水上樂(lè)園堤壩:計(jì)260萬(wàn)元;環(huán)湖路:240萬(wàn)元;娛樂(lè)城:10畝計(jì)18.4萬(wàn)元;寺廟:1,000 m2計(jì)46萬(wàn)元； 觀景閣:280 m2計(jì)11.2萬(wàn)元； 山林亭:4座300 m2計(jì)24萬(wàn)元； 演藝臺(tái):200 m2計(jì)9.6萬(wàn)元； 好漢坡改造:1800m計(jì)10.8萬(wàn)元;旅游其他附屬建筑:240 m2計(jì)10.08萬(wàn)元； 植物園平整及附屬建筑:50畝計(jì)24.2萬(wàn)元;養(yǎng)殖水面改造:12萬(wàn)元;欄魚(yú)設(shè)備:2.2萬(wàn)元;魚(yú)種池改造:10.3萬(wàn)元;楊梅園200畝栽種勞務(wù)等投入21萬(wàn)元;油茶園400畝栽種勞務(wù)等投入32萬(wàn)元;生態(tài)林600畝勞務(wù)投入11萬(wàn)元;各類(lèi)種豬舍: 860 m2計(jì)21.4萬(wàn)元； 保育舍: 240 m2計(jì)5.28萬(wàn)元； 育成及育肥欄: 3600m2計(jì)79.2萬(wàn)元； 隔離舍: 80 m2計(jì)1.84萬(wàn)元； 獸醫(yī)室及配房: 100 m2計(jì)4萬(wàn)元； 焚燒室: 60 m2計(jì)2.28萬(wàn)元； 鮮糞發(fā)酵窖200m3計(jì)1.2萬(wàn)元； 集污溝: 600m計(jì)5.4萬(wàn)元； 沉淀池及酸化池:320m3計(jì)2.72萬(wàn)元； 厭氧發(fā)酵池;1000m3計(jì)22萬(wàn)元； 沼液池:600m3計(jì)3萬(wàn)元； 水壓式沼氣柜:500 m3計(jì)11萬(wàn)元;沼氣輸送:計(jì)1.2萬(wàn)元;倉(cāng)儲(chǔ)600m2計(jì)28.8萬(wàn)元； 員工宿舍:400m2計(jì)18.4萬(wàn)元； 水井、水塔及輸水計(jì)18萬(wàn)元； 高低壓輸變電計(jì)12萬(wàn)元； 機(jī)動(dòng)車(chē)道等及部分路面硬化計(jì)20萬(wàn)元； 部分場(chǎng)地綠化計(jì)12萬(wàn)元;消防設(shè)施:8萬(wàn)元。6.4.2.2設(shè)備投資共計(jì)469.52萬(wàn)元。旅館家俱及電器:29.5萬(wàn)元;炊具:1.8萬(wàn)元;旅游車(chē)6輛及工具車(chē)1部:計(jì)125萬(wàn)元;小型機(jī)動(dòng)游艇:3艘計(jì)6萬(wàn)元;人力游艇:5艘計(jì)2.5萬(wàn)元;救生艇:1艘1.5萬(wàn)元;摩天輪:80萬(wàn)元;過(guò)山車(chē);110萬(wàn)元;水碓:4萬(wàn)元;小型風(fēng)車(chē):3.6萬(wàn)元;其他兒童游樂(lè)設(shè)施:40萬(wàn)元;演藝臺(tái)燈光及音響等:17.4萬(wàn)元;手扶拖拉機(jī):2臺(tái)計(jì)2萬(wàn)元;小型開(kāi)溝機(jī);1臺(tái)1萬(wàn)元； 割草機(jī):0.4萬(wàn)元； 灌溉設(shè)備:2.2萬(wàn)元;機(jī)動(dòng)噴霧器:3臺(tái)計(jì)1.5萬(wàn)元； 大棚及其他小型工具:3萬(wàn)元;清糞車(chē):1臺(tái)1萬(wàn)元； 泥漿泵:2臺(tái)計(jì)0.84萬(wàn)元； 焚燒爐:1臺(tái)2.8萬(wàn)元;化驗(yàn)室檢測(cè)儀器及試劑:計(jì)6.06萬(wàn)元； 儀器臺(tái)架及資料柜:1.06萬(wàn)元； 計(jì)算機(jī)及配套:計(jì)0.6萬(wàn)元； 水產(chǎn)養(yǎng)殖設(shè)備:2萬(wàn)元;電動(dòng)水泵2臺(tái)計(jì)0.6萬(wàn)元； 高壓水泵2臺(tái)計(jì)0.9萬(wàn)元;辦公用具及家俱:計(jì)8.2萬(wàn)元;信息設(shè)備:2.6萬(wàn)元;變壓器:1.46萬(wàn)元； 貨運(yùn)卡車(chē):10萬(wàn)元。6.4.2.3科技及其他投入計(jì)80.8萬(wàn)元。純種杜洛克種公豬:5頭計(jì)0.8萬(wàn)元； 長(zhǎng)大雜一代種母豬:400頭計(jì)48萬(wàn)元； 園林種苗:20萬(wàn)株計(jì)12萬(wàn)元;園林栽種基肥:計(jì)10萬(wàn)元； 科技示范及推廣:10萬(wàn)元(其中示范6萬(wàn)元，技術(shù)培訓(xùn)1.5萬(wàn)元，外協(xié)科技人員交通住宿及補(bǔ)助2.5萬(wàn)元。6.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2008年第一、二季度為項(xiàng)目建設(shè)前期工作準(zhǔn)備階段，主要完成項(xiàng)目建設(shè)地的勘測(cè)、總體規(guī)劃、委托相應(yīng)量質(zhì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。2008年第三季度項(xiàng)目正式實(shí)施，首期工程為旅游設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目;園林土地平整及種苗栽種,以及水面改造工程于同年11月開(kāi)工,水面改造于翌年2月完工,園林工程于2009年3月基本結(jié)束。生豬養(yǎng)殖欄舍工程于2009年2月開(kāi)工，同年9月建成；其中仔豬繁殖設(shè)施建設(shè)力爭(zhēng)6月完工，以利盡早投產(chǎn)。污水處理工程在2009年6月開(kāi)工建設(shè)，力爭(zhēng)同年8月投入運(yùn)行。其他零星工程在2009年9月底全部建成。2009年9月底項(xiàng)目全部工程完工驗(yàn)收，并交付生產(chǎn)使用。項(xiàng)目工程進(jìn)度安排如下表所示。項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度安排表 工程名稱(chēng) 2008年（月）2009年（月）4-6 7-9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 前期準(zhǔn)備階段 旅游工程建設(shè) 園林工程 水產(chǎn)養(yǎng)殖工程 生豬養(yǎng)殖工程 污水處理工程 其他零星工程 項(xiàng)目驗(yàn)收 第七章 投資估算及資金籌措 7.1投資估算依據(jù)

1、《江西省建設(shè)裝飾工程預(yù)算定額》；

2、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》（2002年）；

3、《全國(guó)統(tǒng)一建設(shè)工程基礎(chǔ)定額——江西省單位估價(jià)表》（2002年）；

4、有關(guān)稅費(fèi)政策規(guī)定；

5、設(shè)備及其他物資供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)；

6、其他相關(guān)定額及價(jià)格依據(jù)。項(xiàng)目投資估算根據(jù)以上政策及文件精神，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施地實(shí)際情況進(jìn)行估算。7.2投資概算 7.2.1固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目固定資產(chǎn)建設(shè)預(yù)計(jì)總投資為1899.32萬(wàn)元。其中土建工程1308.5萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝計(jì)478.82萬(wàn)元，勘探設(shè)計(jì)、示范推廣、種豬引進(jìn)及建設(shè)期利息等計(jì)112萬(wàn)元，分別占固定資產(chǎn)總投資的68.89%、25.21%和5.90%。土建工程中,旅游設(shè)施工程投資942.28萬(wàn)元,水產(chǎn)養(yǎng)殖及園林種植計(jì)88.5萬(wàn)元,生豬養(yǎng)殖設(shè)施111.72萬(wàn)元,廢棄物處理工程48.8萬(wàn)元, 倉(cāng)儲(chǔ)、水、電、路等公用工程117.2萬(wàn)元（具體投入情況請(qǐng)見(jiàn)“土建工程投資明細(xì)表”）。設(shè)備購(gòu)置及安裝共計(jì)478.82萬(wàn)元。其中旅游設(shè)備及安裝426.8萬(wàn)元,種、養(yǎng)業(yè)26.06萬(wàn)元,公用部分計(jì)25.96萬(wàn)元(具體情況請(qǐng)見(jiàn)”設(shè)備投資明細(xì)表”)。其他費(fèi)用112萬(wàn)元。其中純種杜洛克及長(zhǎng)大雜一代種豬405頭計(jì)48.8萬(wàn)元，園林種苗及栽種基肥計(jì)22萬(wàn)元，技術(shù)示范及培訓(xùn)等10萬(wàn)元，勘探設(shè)計(jì)12萬(wàn)元,建設(shè)期利息19.2萬(wàn)元,（詳情請(qǐng)見(jiàn)“其他投資明細(xì)表”）。7.2.2流動(dòng)資金 項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本為1120.6萬(wàn)元, 種植及養(yǎng)殖生產(chǎn)周期較長(zhǎng),旅游運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)較快,預(yù)計(jì)投產(chǎn)需流動(dòng)資金400萬(wàn)元。仔豬繁育工程建設(shè)先行完工，力爭(zhēng)盡早調(diào)進(jìn)種豬飼養(yǎng),項(xiàng)目建設(shè)期可能需少量流動(dòng)資金,但項(xiàng)目計(jì)算以第二年一次性投入流動(dòng)資金400萬(wàn)元。7.3資金來(lái)源 7.3.1企業(yè)自籌資金 項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金479.32萬(wàn)元,主要用于固定資產(chǎn)建設(shè)投資。目前已籌集項(xiàng)目建設(shè)資金350萬(wàn)元，其余的將從企業(yè)利潤(rùn)中轉(zhuǎn)入。目前旅游及種養(yǎng)效益較好，盈利空間較大，自籌資金可根據(jù)使用情況及時(shí)到位。7.3.2引進(jìn)外地資金 項(xiàng)目擬引進(jìn)外地資金及爭(zhēng)取政府財(cái)政（政策）資金扶助1,100萬(wàn)元，主要用于固定資產(chǎn)投資建設(shè)。7.3.3銀行貸款 項(xiàng)目擬銀行融資720萬(wàn)元，其中320萬(wàn)元用于項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)，400萬(wàn)元用于投產(chǎn)的生產(chǎn)流動(dòng)資金。該項(xiàng)目科技含量較高，經(jīng)濟(jì)效益好，公司信用也好，且有房產(chǎn)抵押，目前已向銀行提請(qǐng)手續(xù)，并達(dá)成意向性協(xié)議。7.4資金管理和使用 7.4.1自籌資金管理和使用 項(xiàng)目自籌資金設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金戶(hù)頭管理，現(xiàn)已籌集部分先行到位入帳，不足部分由年結(jié)利潤(rùn)轉(zhuǎn)入。項(xiàng)目資金堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用，任何情況下不得挪作他用。項(xiàng)目建設(shè)自籌資金479.32萬(wàn)元,預(yù)計(jì)在項(xiàng)目建設(shè)第一年一次性投入。7.4.2外地引進(jìn)資金管理和使用 外地引進(jìn)資金可根據(jù)實(shí)際情況,在不影響工程進(jìn)度的情況下,分期分批投入;資金均進(jìn)入專(zhuān)戶(hù)管理,無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組審批不得擅自使用。7.4.3銀行貸款管理和使用 銀行貸款資金在統(tǒng)一與對(duì)方辦妥手續(xù)后，按生產(chǎn)情況分批分次借入，計(jì)入項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)資金管理，不得挪作他用。銀行融資的320萬(wàn)元在項(xiàng)目第一年投入,投資所需的流動(dòng)資金貸款400萬(wàn)元于項(xiàng)目第二年用于生產(chǎn)流通。第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算分別按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度和國(guó)家稅收有關(guān)政策規(guī)定等。銀行貸款年利率6%； 財(cái)政有償資金年占用費(fèi)2.4%;貼現(xiàn)率為10%； 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析計(jì)算期12年（含建設(shè)期）。8.2銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算 8.2.1服務(wù)及銷(xiāo)售收入 第二年項(xiàng)目預(yù)計(jì)生產(chǎn)負(fù)荷為87%，旅游計(jì)7萬(wàn)人次，肉豬出欄計(jì)8000頭，鮮魚(yú)90噸；每人次旅游平均為80元，肉豬每頭1500元，鮮魚(yú)每噸8000元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入為1832萬(wàn)元。項(xiàng)目第三年旅游服務(wù)收入預(yù)計(jì)增加80萬(wàn)元，鮮魚(yú)及生豬銷(xiāo)售同第二年，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入1912萬(wàn)元。項(xiàng)目第四年及第五年由于將增加楊梅、油茶產(chǎn)品，旅游服務(wù)收入分別較上年增167萬(wàn)元和328.6萬(wàn)元，年服務(wù)及銷(xiāo)售收入分別為2079萬(wàn)元和2107.6萬(wàn)元。此后，年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入基本穩(wěn)定在2107.6萬(wàn)元。（詳見(jiàn)“產(chǎn)品銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表”）。8.2.2銷(xiāo)售稅金及附加 項(xiàng)目的生豬養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖及其他種植為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，按現(xiàn)行政策免征流轉(zhuǎn)稅；旅游服務(wù)營(yíng)業(yè)稅及附加從第二年的98.1萬(wàn)元上升到第四年的140.1萬(wàn)元，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi)營(yíng)業(yè)稅及附加計(jì)1471.1萬(wàn)元。項(xiàng)目服務(wù)及生產(chǎn)所得稅由第二年的105.8萬(wàn)元逐年上升到第五年的175萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi)計(jì)1829.4萬(wàn)元。8.3總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 8.3.1單位生產(chǎn)成本估算 商品肉豬單位生產(chǎn)成本估算。肉豬以頭為計(jì)量單位，每頭為100千克。每頭生產(chǎn)成本計(jì)1093.1元（折舊及財(cái)務(wù)費(fèi)用等未計(jì)），其中原材料及制造費(fèi)1041元，水、電及污水處理等計(jì)28元，工資及福利計(jì)24.2元（詳見(jiàn)附表）。水產(chǎn)養(yǎng)殖以畝為單位計(jì)算,原材料及魚(yú)種每畝計(jì)1796.6元,工資福利為150元(含捕撈費(fèi)),其他計(jì)188元,單位面積生產(chǎn)成本為2134.6萬(wàn)元。同樣，折舊及管理費(fèi)等未計(jì)入其內(nèi)。油茶以為畝為單位計(jì)算,單位生產(chǎn)成本為417.8元，其中肥料及植保164.6元，水電及水土保持等計(jì)71.2元，工資及福利182元。楊梅以畝為單位計(jì)算,肥料及植保等原材料計(jì)216.6元,工資福利192元,其他為47.3元,單位面積生產(chǎn)成本455.9元。植物園也以畝為單位計(jì)算,單位生產(chǎn)成本663.8元,其中肥料及種苗195.6元,工資及福利400元,其他68.2元。旅游成本計(jì)算較為復(fù)雜，將在總成本費(fèi)用中增加旅游休閑易耗品12萬(wàn)元、水電19.6萬(wàn)元、燃料等42萬(wàn)元、維修費(fèi)23.3萬(wàn)元、員工工資福利26萬(wàn)元。8.3.2項(xiàng)目總成本估算 項(xiàng)目由于有的種植業(yè)期初沒(méi)有產(chǎn)出，但投入還應(yīng)維持，項(xiàng)目服務(wù)及生產(chǎn)總成本費(fèi)用自第二年開(kāi)始起，分別為1310.9萬(wàn)元、1292.9萬(wàn)元、1274.9萬(wàn)元,此后穩(wěn)定在第五年的1267.7萬(wàn)元。在正常年份中，固定成本273.8萬(wàn)元,可變成本993.9萬(wàn)元。8.3.3經(jīng)營(yíng)成本估算 項(xiàng)目生產(chǎn)由于期初，總成本減去折舊及財(cái)務(wù)等費(fèi)用后，年經(jīng)營(yíng)成本一直穩(wěn)定在1120.6萬(wàn)元不變。8.4財(cái)務(wù)效益分析（還有部分，請(qǐng)登錄網(wǎng)站：004km.cn)8.4.1盈利能力分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi),稅后利潤(rùn)共計(jì)5486.3萬(wàn)元，年平均498.75萬(wàn)元，項(xiàng)目投入平均利潤(rùn)率為21.69%。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi)稅利，營(yíng)業(yè)稅及附加1471.1萬(wàn)元,所得稅1829.4萬(wàn)元,稅后利潤(rùn)5486.3萬(wàn)元戶(hù),年均為798.8萬(wàn)元，項(xiàng)目投資平均利稅率34.47%。按10%的貼現(xiàn)率和12年經(jīng)濟(jì)效益分析期計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅后為1917.65萬(wàn)元，稅前達(dá)2861.22萬(wàn)元;項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后為26.15%，所得稅前33.32%;項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（含流動(dòng)資金）稅后為4.87年，所得稅前4.22年。8.4.2清償能力分析 據(jù)附表“借款還本付息計(jì)算表”，項(xiàng)目投產(chǎn)流動(dòng)資金借用銀行貸款720萬(wàn)元。銀行貸款于項(xiàng)目投產(chǎn)的第二年、即建設(shè)第3年基本償還完畢,第五年自有資金達(dá)774.8萬(wàn)元。8.5不確定性分析 8.5.1盈虧平衡分析 正常年服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入為2107.6萬(wàn)元，變動(dòng)成本為993.9萬(wàn)元，固定成本為273.8萬(wàn)元，若服務(wù)及產(chǎn)品按設(shè)計(jì)比例取得收入，邊際利潤(rùn)是839.9萬(wàn)元，邊際利潤(rùn)率為39.85%，盈虧平衡產(chǎn)值為687.08萬(wàn)元,為設(shè)計(jì)產(chǎn)量的32.50%,盈虧平衡點(diǎn)很低。盈虧分析圖見(jiàn)下： 8.5.2敏感性分析 敏感性分析圖 項(xiàng)目從產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，其波動(dòng)幅度為±10%。當(dāng)服務(wù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售收入下降10%時(shí)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1017.66萬(wàn)元,內(nèi)部報(bào)酬率19.37%,靜態(tài)投資回收期5.90年。當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升10%時(shí)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1421.56萬(wàn)元,內(nèi)部收益率22.32%,靜態(tài)投資回收期5.43年。固定投資增加10%時(shí)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1718.65萬(wàn)元，財(cái)務(wù)報(bào)酬率24.26%，靜態(tài)投資回收期5.13年。項(xiàng)目生產(chǎn)稅后敏感性分析表如下。項(xiàng)目生產(chǎn)稅后敏感性分析表 變化因素 財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱(chēng) 變化因素變幅 +10% 00-10% 銷(xiāo)售收入 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2764.07 1917.65 1017.66 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)33.01 26.15 19.37 靜態(tài)投資回收期限(年)4.22 4.87 5.90 固定投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1718.65 1917.65 2083.20 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)24.26 26.15 28.92 靜態(tài)投資回收期限(年)5.13 4.87 4.61 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1421.56 1917.65 2360.63 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)22.32 26.15 30.29 靜態(tài)投資回收期限(年)5.43 4.87 4.44 動(dòng)態(tài)分析表明，項(xiàng)目生產(chǎn)對(duì)服務(wù)、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)成本具有較高的敏感性，其中服務(wù)及銷(xiāo)售收入影響較大；固定資產(chǎn)投資影響很小。當(dāng)不確定因素變幅達(dá)10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和靜態(tài)投資回收期等三項(xiàng)變化最低指標(biāo)均符合要求，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。8.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目投資平均利潤(rùn)率為21.69%，投資平均利稅率達(dá)34.74%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前后分別是2861.22萬(wàn)元和1917.65萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前后分別是33.32%和26.15%，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（含流動(dòng)資金）所得稅前后分別為4.22年和4.87年。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，項(xiàng)目敏感性分析主要指標(biāo)均在最低標(biāo)準(zhǔn)以上。因此，本項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于同行業(yè)平均水平，項(xiàng)目清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。第九章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 9.1環(huán)境影響 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境基本無(wú)不良影響。項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程土方開(kāi)挖、平整、果苗栽培及營(yíng)林，有可能造成局部植被破壞，但項(xiàng)目建設(shè)不采用全墾全伐方法，其影響可降低到最小限度。生豬養(yǎng)殖是為種植業(yè)提供肥源的啟動(dòng)環(huán)節(jié)。但污水不經(jīng)處理，TSS、BOD、COD等濃度較高，還含有大量的氮、磷、鉀等元素。9.2環(huán)境保護(hù)與治理措施 項(xiàng)目建設(shè)的水土流失影響擬采取如下措施。一是項(xiàng)目基本建設(shè)施工前進(jìn)行挖填方周密計(jì)算，力爭(zhēng)挖方與填方基本平衡，盡可能減小開(kāi)挖面積。二是果園建設(shè)不使用全墾全伐方法，土地平整基本保持原有坡度，僅進(jìn)行局部地面平整。三是果苗栽種后，適時(shí)在行株區(qū)種植草類(lèi)或其他經(jīng)濟(jì)作物，既可保持水土，又可增加果園肥源。四是生態(tài)林營(yíng)造原有植被基本全部保留，不進(jìn)行全墾全伐。五是科學(xué)規(guī)劃種、養(yǎng)布局，將生豬養(yǎng)殖置于生態(tài)林偏遠(yuǎn)處，對(duì)旅游及環(huán)境無(wú)任何不良影響。六是項(xiàng)目將投入48.8萬(wàn)余元，采用厭氧發(fā)酵及生物凈化等工藝處理污水，完全可達(dá)排放標(biāo)準(zhǔn),并用于其他種養(yǎng)生產(chǎn)。9.3環(huán)保部門(mén)意見(jiàn) 項(xiàng)目生產(chǎn)的廢棄物處理方案經(jīng)萬(wàn)年縣環(huán)保局評(píng)估，認(rèn)為廢物處理過(guò)程理論先進(jìn)，設(shè)施齊全，處理徹底，并用于高效經(jīng)濟(jì)作物種植。項(xiàng)目生產(chǎn)對(duì)周邊環(huán)境無(wú)任何不良影響，同意立項(xiàng)建設(shè)。第十章 項(xiàng)目組織管理 10.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 項(xiàng)目建設(shè)期成立以當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收等工作，下設(shè)辦公、財(cái)務(wù)、工程、后勤等機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目建設(shè)資金設(shè)立專(zhuān)戶(hù)。項(xiàng)目建成交付使用后整合現(xiàn)有公司機(jī)構(gòu)，建立如下管理運(yùn)轉(zhuǎn)體制。職能劃分： 總 經(jīng) 理：在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。副總經(jīng)理：具體負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、人力、旅游及后勤等工作。副總經(jīng)理：具體負(fù)責(zé)種養(yǎng)生產(chǎn)、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)及產(chǎn)業(yè)信息等工作。財(cái) 務(wù) 部：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)收支、經(jīng)營(yíng)核算及財(cái)務(wù)報(bào)告等工作。人力資源部：負(fù)責(zé)公司勞務(wù)用工、考核、員工培訓(xùn)等工作。旅 游 部：負(fù)責(zé)旅游、娛樂(lè)、食宿等工作。后勤保障部：負(fù)責(zé)公司后勤保障、保安等工作。種養(yǎng)生產(chǎn)部：負(fù)責(zé)種植業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)等生產(chǎn)工作。技術(shù)服務(wù)部：負(fù)責(zé)公司內(nèi)及周邊帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)的種植業(yè)及養(yǎng)殖業(yè)等技術(shù)服務(wù)等工作。產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)公司內(nèi)種植及養(yǎng)殖產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)等工作，以及為帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)生產(chǎn)資料及產(chǎn)品的代購(gòu)代銷(xiāo)等工作。產(chǎn)業(yè)信息部：負(fù)責(zé)有關(guān)本公司旅游、種養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)信息收集整理、分析上報(bào)及發(fā)展趨勢(shì)研究等工作。項(xiàng)目初步定員82人, 其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20人。旅游娛樂(lè)服務(wù)28人，園林種植12人，生豬養(yǎng)殖18，水產(chǎn)養(yǎng)殖6人，其他人員18人。10.2經(jīng)營(yíng)管理模式 項(xiàng)目建設(shè)期管理主要依靠領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)各專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制；妥善安排好工程預(yù)算管理、工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)籌集運(yùn)用管理及工程竣工驗(yàn)收；項(xiàng)目工程委托相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理。公司經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。各部門(mén)實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制和崗位責(zé)任制，并單獨(dú)核算。堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向，以科技為依托，不斷增加科技含量，提高服務(wù)及產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力”的經(jīng)營(yíng)方針。做好分段經(jīng)營(yíng)管理和各階段的成本核算；做好員工及周邊農(nóng)戶(hù)的培訓(xùn)工作；搞好生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)及科技網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，廣集信息做好調(diào)查研究，促進(jìn)企業(yè)服務(wù)及生產(chǎn)不斷發(fā)展。10.3經(jīng)營(yíng)管理措施 項(xiàng)目交付使用后擬建立如下管理措施。旅游方面，加大宣傳力度，整體包裝，立體宣傳與推銷(xiāo)隊(duì)伍相結(jié)合，吸引周邊城市游客，按年齡結(jié)構(gòu)層次設(shè)置娛樂(lè)設(shè)施，搞好旅游產(chǎn)業(yè)組合，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)和靈活定價(jià)策略，吸引回頭客。生態(tài)農(nóng)業(yè)方面，建立科學(xué)的、標(biāo)準(zhǔn)化的飼養(yǎng)與種植管理制度，強(qiáng)化疫病防治和植保工作，減少消耗，提高效率，保證質(zhì)量。生豬養(yǎng)殖，實(shí)行工廠化生產(chǎn)方案和相應(yīng)的現(xiàn)代生產(chǎn)管理模式，實(shí)施常年有節(jié)律進(jìn)行同步生產(chǎn)、全進(jìn)全出的封閉式管理。在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方面，采用開(kāi)放式的廣泛合作，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，研究需求變化趨勢(shì)，制定產(chǎn)品方案，妥善策劃銷(xiāo)售，力爭(zhēng)最大效益。組建旅游、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)及科技網(wǎng)絡(luò)。10.4技術(shù)培訓(xùn) 企業(yè)對(duì)所有員工均進(jìn)行相應(yīng)理論技術(shù)和操作實(shí)踐的培訓(xùn)，新招收人員進(jìn)行跟班學(xué)習(xí)，經(jīng)理論和實(shí)踐培訓(xùn)后逐個(gè)考核，合格者掛牌上崗；不合格者視情況再培訓(xùn)或淘汰。企業(yè)建立員工再培訓(xùn)制度，培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)列入企業(yè)預(yù)算。同時(shí)，企業(yè)將實(shí)行開(kāi)放式免費(fèi)培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)對(duì)象擴(kuò)大到鄰近的有關(guān)旅游及生態(tài)生產(chǎn)場(chǎng)、戶(hù)。10.5勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 旅游及娛樂(lè)若安排不慎，容易出現(xiàn)事故，要特別加強(qiáng)設(shè)施維護(hù)和安全管理，員工培訓(xùn)尤為重要。加強(qiáng)消防及水上救生設(shè)施建設(shè)，注重用火、用電安全。養(yǎng)殖及果林行業(yè)屬低危險(xiǎn)行業(yè)，污水處理危害性也較小，但企業(yè)將進(jìn)行有關(guān)安全衛(wèi)生培訓(xùn)，特別關(guān)注電力輸送、機(jī)械操作等方面；各行業(yè)制訂相關(guān)安全生產(chǎn)制度；不超時(shí)加班加點(diǎn)。企業(yè)按有關(guān)規(guī)定分工種定期發(fā)放勞保用品和衛(wèi)生津貼，確保員工應(yīng)有權(quán)益和身心健康。第十一章 可行性研究結(jié)論與建議 11.1可行性研究結(jié)論 本項(xiàng)目為生態(tài)農(nóng)業(yè)與旅游相結(jié)合的系統(tǒng)工程建設(shè)項(xiàng)目，將種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，生態(tài)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游有機(jī)地結(jié)合在一起，提高了投入物利用層次，避免了環(huán)境污染，充分發(fā)掘各種資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展農(nóng)村新型經(jīng)濟(jì)。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，與省、市、縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃方向一致。項(xiàng)目充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，建設(shè)規(guī)劃布局合理，設(shè)施齊全，強(qiáng)化了養(yǎng)殖場(chǎng)廢棄物處理，對(duì)環(huán)境無(wú)任何影響。項(xiàng)目旅游業(yè)采用農(nóng)村生態(tài)旅游與現(xiàn)代旅游相結(jié)合的標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目生產(chǎn)采用無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品質(zhì)量可靠。項(xiàng)目服務(wù)及生產(chǎn)管理完善，營(yíng)銷(xiāo)策略思路清析正確，產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道暢通。項(xiàng)目建設(shè)地具有明顯區(qū)域、人文、景觀、交通及通訊優(yōu)勢(shì)，有利進(jìn)一步提高服務(wù)和產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。項(xiàng)目建設(shè)單位具有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)、技術(shù)基礎(chǔ)和營(yíng)運(yùn)管理基礎(chǔ)，企業(yè)文化較為濃厚，有利項(xiàng)目建設(shè)與投產(chǎn)，且有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目正常生產(chǎn)年，服務(wù)及銷(xiāo)售收入為2107.6萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅及附加140.1萬(wàn)元,所得稅175萬(wàn)元，企業(yè)盈利524.8萬(wàn)元。項(xiàng)目平均投資利潤(rùn)率為21.69%，平均投資利稅率達(dá)34.74%;稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1917.65萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.15%，稅后凈態(tài)投資回收期4.87年，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好。項(xiàng)目生產(chǎn)盈虧點(diǎn)產(chǎn)值為687.08萬(wàn)元，約為設(shè)計(jì)產(chǎn)值的1/3，盈虧平衡點(diǎn)低。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性分析說(shuō)明，當(dāng)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格下降10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1071.66萬(wàn)元,內(nèi)部報(bào)酬率約下降7個(gè)百分點(diǎn)達(dá)19.37%；當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升10%時(shí)，凈現(xiàn)值1421.56萬(wàn)元,內(nèi)部收益率為22.32%;固定資產(chǎn)投資增加10%時(shí)影響很小，內(nèi)部收益率僅下降不到2個(gè)百分點(diǎn)。上述指標(biāo)均高于項(xiàng)目評(píng)價(jià)最低限度，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。項(xiàng)目將直接或間接帶動(dòng)周邊農(nóng)村發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)旅游建設(shè)，預(yù)計(jì)年創(chuàng)產(chǎn)值在1000萬(wàn)元上下。項(xiàng)目建設(shè)及投產(chǎn)，將對(duì)我縣發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、建設(shè)現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游業(yè)、合理調(diào)整農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收財(cái)政增長(zhǎng)和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村均產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。11.2問(wèn)題與建議 楊梅大面積人工種植在我省尚屬首次，盡管氣候及土壤等條件適宜，但生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)缺泛；養(yǎng)殖污水處理工程建設(shè)要求也較高,旅游業(yè)開(kāi)拓經(jīng)驗(yàn)有待進(jìn)一步提高。為解決上述問(wèn)題,擬聘用相應(yīng)旅游、園藝、畜牧及工程等專(zhuān)業(yè)科技人員，依托旅游和生產(chǎn)技術(shù)協(xié)作單位，確保項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)運(yùn)全面成功。本項(xiàng)目涉及面廣，設(shè)施齊全，技術(shù)要求高，行業(yè)跨度大，固定資產(chǎn)建設(shè)投入較多，請(qǐng)項(xiàng)目主管部門(mén)在技術(shù)上加強(qiáng)指導(dǎo)，并給予適當(dāng)無(wú)償資金扶持。

第三篇：旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱(chēng)：申報(bào)單位：聯(lián)系人： 電話： 傳真： 編寫(xiě)時(shí)間：主管部門(mén)：

旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司 撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章 項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、區(qū)域及自然條件（1）歷史沿革

項(xiàng)目景區(qū)旁邊原有一某某關(guān)，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤(pán)折而上，口開(kāi)一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設(shè)九關(guān)，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發(fā)生過(guò)幾次著名的戰(zhàn)斗。明萬(wàn)歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產(chǎn)與播州宣慰使楊應(yīng)龍部在某某激戰(zhàn)，“ 爭(zhēng)浮橋，橋斷，殺溺死者數(shù)千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮(zhèn)率軍平播，楊應(yīng)龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮(zhèn)部營(yíng)中“內(nèi)合外發(fā)，官軍大，進(jìn)至某某，斷浮橋，官兵溺死無(wú)算”。楊應(yīng)龍后為劉廷所敗。據(jù)考，項(xiàng)目景區(qū)為“官”渡，原屬貴陽(yáng)府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費(fèi)。早先渡人，后來(lái)擺渡汽車(chē)。1935年1月，紅軍長(zhǎng)征突破某某天險(xiǎn)，到某某召開(kāi)了著名的“某某會(huì)議”。

2、資源評(píng)價(jià)

（1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)工業(yè)污染，環(huán)境安靜無(wú)噪聲，無(wú)放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動(dòng)產(chǎn)生的三廢可以控制、回收，凈化達(dá)標(biāo)處理后排放。

（3）聯(lián)系：該旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫(kù)區(qū)風(fēng)光以及被譽(yù)為“中國(guó)一絕、項(xiàng)目地區(qū)一技”的某某豆腐魚(yú)等景觀，相互輝映，可參觀點(diǎn)能形成旅游開(kāi)發(fā)線。從外圍講，旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營(yíng)舊址以及省府貴陽(yáng)，北靠歷史文化名城某某，沿庫(kù)區(qū)而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺(jué)－六廣”兩條黃金旅游開(kāi)發(fā)線。

（4）可進(jìn)入性：210國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、川黔鐵路從境區(qū)穿過(guò)，景區(qū)背靠某某、面向貴陽(yáng)，瀕臨某某，俯視長(zhǎng)江，內(nèi)有火車(chē)站2個(gè)，客運(yùn)航運(yùn)碼頭1個(gè)，規(guī)劃中水運(yùn)的客運(yùn)、貨運(yùn)及自用碼頭各1個(gè)。形成了公路、鐵路、航運(yùn)縱橫交錯(cuò)、航空港近距離呼應(yīng)的交通網(wǎng)絡(luò)，游客進(jìn)得去，散得開(kāi)，出得來(lái)，可以做到旅短游長(zhǎng)，其資源利用價(jià)值因交通方便而大為提高。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施：景區(qū)水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨(dú)特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚(yú)類(lèi)。農(nóng)村勞動(dòng)力豐富而廉價(jià)。建筑材料產(chǎn)地近，價(jià)格低，未開(kāi)發(fā)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目旅游開(kāi)發(fā)，無(wú)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

（6）社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域主要為城鎮(zhèn)區(qū)，社會(huì)基礎(chǔ)條件好，以“某某豆腐魚(yú)一條街”為代表的飲食服務(wù)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，旅游開(kāi)發(fā)氛圍濃，服務(wù)質(zhì)量上檔次，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)具有很高的積極性。

（7）客源市場(chǎng)：某某市城區(qū)40萬(wàn)人，郊區(qū)20萬(wàn)人。某某縣130萬(wàn)人，貴陽(yáng)市 萬(wàn)人，210國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、川黔鐵路穿境而過(guò)，車(chē)流量每日達(dá) 車(chē)次，過(guò)往人數(shù)每天達(dá) 人次。某某豆腐、項(xiàng)目景區(qū)發(fā)電廠以及某某天險(xiǎn)的高知名度省內(nèi)外聞名，客源不愁。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會(huì)文明程度的提高，旅游開(kāi)發(fā)業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，我省是在旅游開(kāi)發(fā)上提出建設(shè)公園省的目標(biāo)，旅游開(kāi)發(fā)資源豐富，旅游開(kāi)發(fā)業(yè)已確定為我省的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，我縣旅游開(kāi)發(fā)資源得天獨(dú)厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨(dú)具一格。由于我縣旅游開(kāi)發(fā)業(yè)才開(kāi)始起步，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開(kāi)發(fā)資源未能發(fā)揮效益，旅游開(kāi)發(fā)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。因此，現(xiàn)階段，急需在我縣境內(nèi)開(kāi)辟的一個(gè)集文化、科考、游樂(lè)、觀光、休閑為一體的旅游開(kāi)發(fā)風(fēng)景區(qū)，使之成為長(zhǎng)征文化旅游開(kāi)發(fā)線路的延伸，吸引留住前來(lái)婁山風(fēng)景名勝區(qū)、某某會(huì)議會(huì)址以及息烽溫泉、集中營(yíng)舊址游覽觀光的游客，從而推動(dòng)我縣旅游開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。

三、某某旅游開(kāi)發(fā)基地開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

1、缺乏開(kāi)發(fā)資金

某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，對(duì)項(xiàng)目景區(qū)開(kāi)發(fā)主要靠招商引資。

2、勞動(dòng)人口科學(xué)文化素質(zhì)低

景區(qū)因勞動(dòng)力人口文化層次不高，不能為景區(qū)提供合格的旅游開(kāi)發(fā)服務(wù)人員。

3、管理體制未確立，相關(guān)部門(mén)支持配合程度不夠，應(yīng)通過(guò)努力協(xié)調(diào)，形成開(kāi)發(fā)旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合力。

第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)旅游開(kāi)發(fā)業(yè)已蓬勃發(fā)展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開(kāi)發(fā)大省，周邊旅游開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和繁榮，對(duì)某某旅游開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

項(xiàng)目景區(qū)，主要景觀是山水自然風(fēng)光，橋梁、電站等高科技產(chǎn)品，景點(diǎn)獨(dú)一無(wú)二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場(chǎng)所，開(kāi)發(fā)成規(guī)模后，對(duì)不同層次，不同類(lèi)型的旅游開(kāi)發(fā)者都有較大的吸引力。

開(kāi)發(fā)前期：以某某市、某某縣以及貴陽(yáng)、息烽旅游開(kāi)發(fā)線上的游客為第一客源市場(chǎng)，景區(qū)逐步完善后，可以開(kāi)辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場(chǎng)。通過(guò)加大宣傳力度，爭(zhēng)取組團(tuán)游覽，也可以通過(guò)與各大旅行社聯(lián)營(yíng)，組織到大西南地區(qū)的團(tuán)隊(duì)到項(xiàng)目景區(qū)游覽。

2、游客量預(yù)測(cè)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，每年到某某參觀旅游開(kāi)發(fā)的游客10萬(wàn)人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長(zhǎng)率下降，考慮為30%，遠(yuǎn)期取15%。近期2005－2007年項(xiàng)目景區(qū)游人規(guī)模為4.75萬(wàn)人次 中期2008－2010年

11.67萬(wàn)人次 遠(yuǎn)期2011－2013年

19.72萬(wàn)人次

二、外地區(qū)及省外市場(chǎng)預(yù)測(cè)

項(xiàng)目地區(qū)旅游開(kāi)發(fā)線近年相繼推出“紅軍長(zhǎng)征路游”、“酒鄉(xiāng)游”產(chǎn)品，特別是赤水國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)建成開(kāi)放，將會(huì)吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項(xiàng)目景區(qū)去休閑，品某某豆腐魚(yú)以及觀項(xiàng)目景區(qū)電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會(huì)產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷(xiāo)有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項(xiàng)目景區(qū)。開(kāi)發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭(zhēng)取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬(wàn)人次，2011年達(dá)30萬(wàn)人次。

第四章 景區(qū)建設(shè)

一、景區(qū)建設(shè)原則

把保護(hù)風(fēng)景名勝資源放在首位，堅(jiān)持嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開(kāi)發(fā)，持續(xù)利用原則。項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地的修建，對(duì)景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實(shí)行保護(hù)，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設(shè)、開(kāi)發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)實(shí)施。

二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想

充分發(fā)揮項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽(yáng)”旅游開(kāi)發(fā)線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢(shì)，以休閑、觀光、避暑為重點(diǎn)，在保護(hù)的前提下逐步開(kāi)發(fā)風(fēng)景資源，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游開(kāi)發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

三、景區(qū)建筑風(fēng)格 項(xiàng)目景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生 綠化及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機(jī)構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊(duì)，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點(diǎn)及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點(diǎn)相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場(chǎng)地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個(gè)，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專(zhuān)門(mén)的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、綠化

保護(hù)好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對(duì)荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺?shù)種；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹(shù)種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達(dá)到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開(kāi)發(fā)的生命線，景區(qū)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)安全知識(shí)宣傳，并采取有力的安全防護(hù)措施，定點(diǎn)、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)分期規(guī)劃

根據(jù)地方財(cái)力、物力及旅游開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目景區(qū)旅游景區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進(jìn)入景區(qū)道路

集中有限財(cái)力，解決景區(qū)可進(jìn)入性，第一期基礎(chǔ)建設(shè)中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模

集中有限財(cái)力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進(jìn)得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開(kāi)發(fā)的客人成為某某旅游開(kāi)發(fā)基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設(shè)項(xiàng)目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車(chē)行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng) 單位停車(chē)面積35平方米/車(chē) 入場(chǎng)停車(chē)數(shù)88輛 停車(chē)場(chǎng)面積3080平方米

3、修建項(xiàng)目景區(qū)三星級(jí)賓館。

建筑面積800平方米，內(nèi)設(shè)餐飲、酒巴、商店、住宿、會(huì)議服務(wù)等，設(shè)床位200個(gè)，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個(gè)，在賓館附近，一個(gè)水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個(gè)水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。

5、草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽(yáng)傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達(dá)露天泳池，浴池至山莊。（2）停車(chē)場(chǎng)至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內(nèi)浴池20個(gè)，每個(gè)10平方米，計(jì)200平方米。

9、化糞池2個(gè)，面積30平方米，深2米。

10、供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置100kva變壓器一臺(tái)，購(gòu)電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區(qū)內(nèi)建2座，每座40平方米

13、衛(wèi)生所：建在景區(qū)內(nèi)，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說(shuō)明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理1人，財(cái)務(wù)2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務(wù)員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門(mén)，內(nèi)設(shè)售票房

2、建網(wǎng)球場(chǎng)

3、建燈光音樂(lè)噴泉

4、加固河岸，高25米，長(zhǎng)1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長(zhǎng)800米，寬3米的觀光長(zhǎng)廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長(zhǎng)3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長(zhǎng)150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個(gè)

3、建垂釣亭、釣魚(yú)臺(tái)4個(gè)

4、高臺(tái)跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化工作

第七章 組織機(jī)構(gòu)

一、項(xiàng)目法人

根據(jù)某某鎮(zhèn)人民政府決定，設(shè)置“項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，某某鎮(zhèn)人武部部長(zhǎng)冷明剛為項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目的法人代表，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于某某鎮(zhèn)人民政府。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項(xiàng)目法人代表。

二、組織機(jī)構(gòu)

1、管理所下設(shè)專(zhuān)門(mén)的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對(duì)景區(qū)實(shí)行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

第八章近期建設(shè)投資估算及資金來(lái)源

一、近期建設(shè)項(xiàng)目投資估算

2004年、2005年，建設(shè)項(xiàng)目總投資2242萬(wàn)元，見(jiàn)附表：

二、資金來(lái)源 招商引資

三、資金使用計(jì)劃

第一期工程建設(shè)投資為745.15萬(wàn)元 第二期工程建設(shè)投資為757萬(wàn)元 第三期工程建設(shè)投資為740萬(wàn)元

第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析

一、預(yù)算說(shuō)明

1、項(xiàng)目計(jì)算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期6年。

2、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取10%。

二、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)

景區(qū)目前游人達(dá)10萬(wàn)人次/年，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，在建設(shè)期內(nèi)，預(yù)計(jì)游人數(shù)量每年增加50%，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)第4年－第6年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年12萬(wàn)人，第7年－第9年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年20萬(wàn)人，按人均消費(fèi)100元計(jì)算。第一年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100萬(wàn)元 第二年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150萬(wàn)元 第三年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入225萬(wàn)元

第四年——第六年可實(shí)現(xiàn)平均年收入1200萬(wàn)元 第七年——第九年可實(shí)現(xiàn)平均年收入2000萬(wàn)元

三、經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)

1、折舊：項(xiàng)目總投資為2242萬(wàn)元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分?jǐn)?00.89萬(wàn)元。

2、營(yíng)業(yè)成本

營(yíng)業(yè)成本包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、職工福利費(fèi)用等，按營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)。

3、稅金：營(yíng)業(yè)稅按5.5%計(jì)，所得稅按33%計(jì)（經(jīng)營(yíng)前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財(cái)務(wù)分析

1、基準(zhǔn)收益率Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 萬(wàn)元。

2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計(jì)現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的上一年份 ＋上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設(shè)期3年）

出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤(rùn)率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結(jié)論及存在問(wèn)題和建議

一、結(jié)論

項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地經(jīng)以上可行研究分析表明，該項(xiàng)目符合項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越，景觀類(lèi)型豐富、獨(dú)特，又在某某——息烽——貴陽(yáng)旅游開(kāi)發(fā)線上，是不可多得的旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，對(duì)國(guó)內(nèi)游客具有潛在的巨大的吸引力，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤(rùn)率19%，財(cái)務(wù)效益較好。因此，項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行。

二、存在的問(wèn)題及建議

按照資金使用計(jì)劃，某某旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)，由于某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了項(xiàng)目景區(qū)近期建設(shè)項(xiàng)目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，帶動(dòng)某某縣旅游開(kāi)發(fā)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議某某鎮(zhèn)政府，請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請(qǐng)立項(xiàng)，申請(qǐng)國(guó)家投資或貼息貸款1000萬(wàn)元。

第四篇：生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建議書(shū)

一、背景和意義

生態(tài)農(nóng)業(yè)是指在環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展思想的指導(dǎo)下，按照農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)物種共生，物質(zhì)循環(huán)，能量多層次利用的生態(tài)學(xué)原理，因地制宜利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)技術(shù)相結(jié)合，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及“整體、協(xié)調(diào)、循環(huán)、再生”原則，運(yùn)用系統(tǒng)工程方法，全面規(guī)劃，合理組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高效持續(xù)發(fā)展，達(dá)到生態(tài)和經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。

在本公司的揚(yáng)州星河生態(tài)園發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，具有以下幾方面的意義：

（一）通過(guò)運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益；

（二）為“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”提供示范；

（三）為游客和參觀者提供生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)和模式的科普教育；

（四）為本園的生態(tài)餐館提供原料和產(chǎn)品。

如果能夠?qū)⒈竟镜母咝鷳B(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目逐步向農(nóng)戶(hù)推廣，并將本公司和中國(guó)科學(xué)院的相關(guān)技術(shù)，向周邊區(qū)域農(nóng)村輸送，同時(shí)通過(guò)組織農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，形成強(qiáng)有力的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，從而促使本區(qū)域的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有顯著的提高，為揚(yáng)州市乃至中國(guó)的農(nóng)業(yè)創(chuàng)建優(yōu)秀的發(fā)展模式，其意義就更加深遠(yuǎn)。發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，這已引起政府的高度重視。多年來(lái)，由于人們對(duì)生態(tài)保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，造成了發(fā)展經(jīng)濟(jì)以破壞環(huán)境為代價(jià)。如在發(fā)展畜牧業(yè)方面，牛、羊的放養(yǎng)，造成了對(duì)花草樹(shù)木的破壞。在種植業(yè)方面，由于過(guò)量使用化肥和農(nóng)藥，導(dǎo)致水源受到污染，土壤結(jié)構(gòu)變壞，并使農(nóng)產(chǎn)品中有害物質(zhì)超標(biāo)。由于焚燒農(nóng)作物秸稈和禽畜糞便隨意排放，不僅浪費(fèi)了大量寶貴的生物資源，還造成嚴(yán)重的空氣、土壤和地下水等的污染。這些，都可以通過(guò)建立農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)來(lái)解決。

二、項(xiàng)目介紹

本項(xiàng)目為：牧草——?！託狻球尽~(yú)、蝦——水生花卉蔬菜——旱生花卉苗木、果樹(shù)的立體種養(yǎng)項(xiàng)目，通過(guò)利用水邊坡地及樹(shù)下土地種植牧草，養(yǎng)殖肉牛，把牛糞尿、農(nóng)田雜草、殘枝落葉以及生態(tài)園中可轉(zhuǎn)化的垃圾等收于沼氣池發(fā)酵，沼渣用于養(yǎng)蚯蚓，沼液和蚯蚓糞用作肥料，施于花卉、苗木、果樹(shù)，沼氣用于提高大棚養(yǎng)殖魚(yú)蝦的水溫，延長(zhǎng)它們的生長(zhǎng)季節(jié)，甚至使它們冬天能夠生長(zhǎng)。本項(xiàng)目選用的植物基本上是既有觀賞價(jià)值，又可作為產(chǎn)品出售的多年生種類(lèi)。喬木主要為落葉種類(lèi)，取其在夏天可以遮陰，冬天又不擋陽(yáng)，使大棚易于保持溫度平衡。水生植物多為既可觀賞，又可作為蔬菜供應(yīng)生態(tài)餐館的種類(lèi)。有些植物還有特殊作用，如桑葉可以養(yǎng)蠶，蠶絲可以直接用于生產(chǎn)旅游產(chǎn)品，蠶蛹可以喂魚(yú)，果可以制成桑果酒供應(yīng)餐館和游客，蠶糞入沼氣池可以促進(jìn)沼氣發(fā)酵。

本項(xiàng)目的產(chǎn)品主要為：牛、小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔、苗木、果蔬。外銷(xiāo)產(chǎn)品為牛、小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔、苗木。果蔬主要提供作生態(tài)餐館原料。

三、市場(chǎng)分析

牛肉是人們?nèi)粘Ｐ枰闹魇称分?，近年?lái)價(jià)格一直攀升，2001年-2005年，每公斤牛肉價(jià)格分別為：13.13元、13.97元、15.29元、16.18元、18.28元，5年間價(jià)格分別上升6.4％、9.4％、5.8％、13.0％。隨著人民生活水平的提高，牛肉的需求量將會(huì)進(jìn)一步上升，肉牛供不應(yīng)求的局面將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，因此，肉牛價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。

淡水小龍蝦是營(yíng)養(yǎng)和食療價(jià)值非常高的水產(chǎn)品，同時(shí)蝦頭和蝦殼含有20%的甲殼質(zhì)，可以提取甲殼素、蝦殼粉等產(chǎn)品。近年來(lái)市場(chǎng)需求不斷上升，同時(shí)野生資源大量減少，故產(chǎn)品呈供不應(yīng)求狀態(tài)，養(yǎng)殖、繁育小龍蝦已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定提高的項(xiàng)目。

寶石魚(yú)（JadePerch）；又稱(chēng)寶石鱸、寶石斑魚(yú)，是澳大利亞久負(fù)盛名的淡水魚(yú)，我國(guó)近年開(kāi)始引進(jìn)養(yǎng)殖。寶石鱸外形美觀、性情溫和、抗病力強(qiáng)、生長(zhǎng)快速、味道鮮美。目前商品魚(yú)市場(chǎng)售價(jià)達(dá)每公斤80元～90元，仍供不應(yīng)求，養(yǎng)殖效益是常規(guī)魚(yú)類(lèi)的5倍～6倍，市場(chǎng)前景非常看好。

黃鱔是深受?chē)?guó)內(nèi)外消費(fèi)者喜愛(ài)的美味佳肴和滋補(bǔ)保健食品，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上十分暢銷(xiāo)。據(jù)調(diào)查，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)年需求量

近300萬(wàn)噸，日本、韓國(guó)每年需進(jìn)口20萬(wàn)噸，港澳地區(qū)的需求也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。同時(shí)，由于鱔魚(yú)體內(nèi)富含DHA、EPA 和其它藥用成分，因而在深加工和保健品開(kāi)發(fā)上具有極大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳肮?yīng)黃鱔市場(chǎng)的主要貨源來(lái)自野生捕撈和一定數(shù)量的野生鱔反季節(jié)囤養(yǎng)。由于野生鱔的超量捕撈，造成資源不斷減少。需求的增長(zhǎng)和資源的減少使黃鱔的市場(chǎng)供應(yīng)日趨緊張，價(jià)格穩(wěn)步提高。目前，日本市場(chǎng)黃鱔的價(jià)格比鰻魚(yú)還高。在冬季，滬、寧、杭一帶日供需缺口達(dá)100噸以上，規(guī)格在100克以上的黃鱔批發(fā)價(jià)為每公斤60～70元，50克以上的40～50元，50克以下的20～30元。諸多因素表明，人工養(yǎng)殖黃鱔具有廣闊的利潤(rùn)空間。

目前，我國(guó)綠化種苗業(yè)發(fā)展產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，由于近年來(lái)城市綠化和道旁植樹(shù)迅速發(fā)展，各種綠化工程需要的商品樹(shù)數(shù)量大、質(zhì)量要求高，特別追求即時(shí)效果。而由于樹(shù)木的生長(zhǎng)周期長(zhǎng)，所以，優(yōu)質(zhì)綠化大苗在數(shù)量、質(zhì)量和品種上都跟不上需求，成品苗木生產(chǎn)量與市場(chǎng)需求相比存在很大缺口，大規(guī)格苗木的市場(chǎng)價(jià)格居高不下。因此，迅速育出綠化大苗，將會(huì)獲得很高的利潤(rùn)率。特別是開(kāi)展容器苗的培育，具有相當(dāng)大的意義。容器苗木具有栽植成活率高、緩苗期短、栽植不受季節(jié)限制、綠化施工方便、綠化效果好和適合工廠化育苗等優(yōu)點(diǎn)，它將是下一輪綠化種苗企業(yè)發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)取勝的重要法寶。因此，利用生態(tài)系統(tǒng)中的大量有機(jī)肥料，養(yǎng)殖水塘中的肥水，冬季大棚對(duì)溫度的調(diào)節(jié)等條件所產(chǎn)生的特別有利于苗木生長(zhǎng)的小環(huán)境，促使苗木快速生長(zhǎng)，形成綠化大苗，是綜合效益非常高的項(xiàng)目。如率先開(kāi)展容器育苗工作，將能獲得更大的市場(chǎng)。

四、技術(shù)方案

本項(xiàng)目的技術(shù)方案設(shè)計(jì)是立足于當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境條件和資源結(jié)構(gòu)，服從于市場(chǎng)的需要特別是本生態(tài)園作為生態(tài)旅游主題公園和生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)示范基地的市場(chǎng)定位，建成之后將成為一個(gè)旅游觀光景點(diǎn)，生態(tài)技術(shù)示范基地，生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。方案設(shè)計(jì)所依托的理論和技術(shù)路線如下：

（一）可持續(xù)農(nóng)業(yè)：可持續(xù)農(nóng)業(yè)是節(jié)約農(nóng)業(yè)、低投入農(nóng)業(yè)、物質(zhì)和能量高效利用的農(nóng)業(yè)。我們將通過(guò)充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，通過(guò)系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)降解和能源循環(huán)利用，使進(jìn)入系統(tǒng)的物質(zhì)成本最低，系統(tǒng)中基本不產(chǎn)生廢物，系統(tǒng)的產(chǎn)出力求最高，維持最佳的良性循環(huán)。使其成為低投入、低物耗能耗、高資源利用率、基本無(wú)污染物產(chǎn)生、高經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生態(tài)系統(tǒng)。進(jìn)入本系統(tǒng)的主要物質(zhì)為：優(yōu)質(zhì)種苗，系統(tǒng)外的糞便、垃圾等廢物和各種清潔的能源。產(chǎn)出的為牛、小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔、苗木、果蔬等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

（二）生態(tài)系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)：我們將建立起“主業(yè)明確、綜合經(jīng)營(yíng)、多級(jí)轉(zhuǎn)換、良性循環(huán)”的穩(wěn)定而高效的生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。既強(qiáng)調(diào)各業(yè)聯(lián)合，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、林業(yè)生產(chǎn)、畜牧業(yè)生產(chǎn)、漁

業(yè)生產(chǎn)和旅游餐飲服務(wù)業(yè)之間建立物質(zhì)流和能量流的紐帶，促進(jìn)物質(zhì)和能量的良性循環(huán)，以減少投入、增加收益、減少污染物的產(chǎn)生和排放。又注意主要產(chǎn)品的相對(duì)集中，有利于銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)。

（三）食物鏈原理：本項(xiàng)目根據(jù)食物鏈的原理，即綠色植物—草食動(dòng)物—肉食動(dòng)物的多級(jí)食物鏈模式來(lái)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的各個(gè)部分。如利用作物秸稈、牧草作飼料養(yǎng)牛，用牛糞尿、農(nóng)田雜草、殘枝落葉以及生態(tài)園中可轉(zhuǎn)化的垃圾等發(fā)酵生產(chǎn)沼氣，用沼渣養(yǎng)蚯蚓，沼液和蚯蚓糞用作肥料，施于花卉、苗木、果樹(shù)，沼氣用于提高大棚養(yǎng)殖魚(yú)蝦的水溫，延長(zhǎng)其生長(zhǎng)期甚至使它們冬天能夠生長(zhǎng)。用蚯蚓養(yǎng)小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔。還可利用牛糞種蘑菇，種菇后的殘料養(yǎng)蚯蚓。在這種循環(huán)中，廢棄物被合理利用，最大程度減少環(huán)境污染，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（四）立體農(nóng)業(yè)：立體農(nóng)業(yè)是充分利用時(shí)、空、地等多層次配臵，多種生態(tài)鏈，多種生物共生的種養(yǎng)結(jié)合的高產(chǎn)高效的農(nóng)業(yè)模式。本項(xiàng)目采用了喬木——灌木——蚯蚓；喬木——灌木——豆科牧草；水生花卉（蔬菜）——小龍蝦（黃鱔、寶石魚(yú)）——泥鰍；水稻——龍蝦；果樹(shù)——蚯蚓——黃鱔等多層次配臵的模式，同時(shí)在田間的溝、渠、過(guò)道的空間搭設(shè)棚架，載種葡萄等爬蔓作物；并用大棚的溫室效應(yīng)和水的熱效應(yīng)充分利用太陽(yáng)能；這樣將種植植物和動(dòng)物養(yǎng)殖搭配起

來(lái)，在空間上多層配臵，進(jìn)行多層次生產(chǎn)。以充分利用資源，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。

具體的設(shè)計(jì)技術(shù)方案見(jiàn)設(shè)計(jì)圖和說(shuō)明。

五、進(jìn)度安排

6月10日，完成項(xiàng)目可行性報(bào)告和設(shè)計(jì)平面圖草稿。6月10日-20日，進(jìn)行項(xiàng)目論證并完善可行性報(bào)告和設(shè)計(jì)圖紙。

6月21日-7月10日進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施施工。

7月10日-7月31日，部分種苗進(jìn)場(chǎng)。

2007年3月前，完善整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。

六、結(jié)論和建議

結(jié)論：本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展方向，項(xiàng)目技術(shù)基本成熟，產(chǎn)品市場(chǎng)前景廣闊，具有良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益，是我公司必須盡快推進(jìn)的項(xiàng)目之一。建議：本項(xiàng)目涉及的產(chǎn)業(yè)、品種較多，本公司原來(lái)的技術(shù)力量不足，開(kāi)拓市場(chǎng)的人才也均未達(dá)要求。要使本項(xiàng)目順利地開(kāi)展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，必須保持與富有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家和技術(shù)人員經(jīng)常聯(lián)系，得到他們的有效指導(dǎo)。本企業(yè)還要通過(guò)招聘和培訓(xùn)自己的技術(shù)人員和開(kāi)拓市場(chǎng)人才，才能使項(xiàng)目穩(wěn)定發(fā)展。

第五篇：生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

生態(tài)農(nóng)業(yè)是指正在狀況取經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展思想的指導(dǎo)下，依照農(nóng)業(yè)生態(tài)體系內(nèi)物類(lèi)共生，物量循環(huán)，能量多層次操縱的生態(tài)學(xué)本理，識(shí)趣而作操縱當(dāng)代科學(xué)技術(shù)取傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)技術(shù)相結(jié)合，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y流優(yōu)勢(shì)，依照經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及“整體、和諧、循環(huán)、再生”原則，使用體系工程方式，片面規(guī)劃，正當(dāng)組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)高產(chǎn)劣秀高效連續(xù)發(fā)展，到達(dá)生態(tài)和經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和經(jīng)濟(jì)效害、生態(tài)效害、社會(huì)效害的同一。

一、背景和意思

黃鱔是深受?chē)?guó)內(nèi)外消費(fèi)者喜愛(ài)的美味好菜和滋補(bǔ)保健食品，正在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上十分滯銷(xiāo)。據(jù)調(diào)查，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)年需求量近300萬(wàn)噸，日本、韓國(guó)每年需進(jìn)口20萬(wàn)噸，港澳地區(qū)的需求也呈刪加趨勢(shì)。同時(shí)，由于鱔魚(yú)體內(nèi)富含DHA、EPA和其它藥用身分，果此正在深加工和保健品開(kāi)拓上具無(wú)極大的發(fā)展?jié)摿?。目前供?dāng)黃鱔市場(chǎng)的主要貨流來(lái)自野生捕撈和一定數(shù)量的野生鱔反季候囤養(yǎng)。由于野生鱔的超量捕撈，構(gòu)成資流不斷減少。需求的刪加和資流的減少使黃鱔的市場(chǎng)供當(dāng)日趨緊馳，價(jià)格穩(wěn)步提高。目前，日本市場(chǎng)黃鱔的價(jià)格比鰻魚(yú)還高。正在冬季，滬、寧、杭一帶日供需缺口達(dá)100噸以上，規(guī)格正在100克以上的黃鱔批發(fā)價(jià)為每公斤60～70元，50克以上的40～50元，50克以下的20～30元。諸多因素表白，人工養(yǎng)殖黃鱔具無(wú)寬敞寬大曠達(dá)的利潤(rùn)空間。

發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè)可連續(xù)發(fā)展的一定取舍，那未引起政府的高度注沉。多年來(lái)，由于人們對(duì)生態(tài)保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，構(gòu)成了發(fā)展經(jīng)濟(jì)以粉碎狀況為價(jià)格。如正在發(fā)展畜牧業(yè)方面，牛、羊的放養(yǎng)，構(gòu)成了對(duì)花草樹(shù)木的粉碎。正在類(lèi)植業(yè)方面，由于過(guò)量使用化肥和農(nóng)藥，導(dǎo)致水流逢到污染，泥土布局變壞，并使農(nóng)產(chǎn)品外有害物量超標(biāo)。由于點(diǎn)火農(nóng)做物秸稈和禽畜糞便隨意排放，不僅浪費(fèi)了大量寶貴的生物資流，還構(gòu)成嚴(yán)重的氛圍、泥土和地下水等的污染。那些，都能夠通過(guò)建立農(nóng)業(yè)生態(tài)體系來(lái)從事。

本項(xiàng)目為：牧草——?！託狻球尽~(yú)、蝦——水生花草蔬菜——旱生花草苗木、果樹(shù)的立體類(lèi)養(yǎng)項(xiàng)目，通過(guò)操縱水邊坡地及樹(shù)下地皮類(lèi)植牧草，養(yǎng)殖肉牛，把牛糞尿、農(nóng)田純草、殘枝落葉以及生態(tài)園外可轉(zhuǎn)化的垃圾等收于沼氣池發(fā)酵，沼渣用于養(yǎng)蚯蚓，沼液和蚯蚓糞用做肥料，施于花草、苗木、果樹(shù)，沼氣用于提高大棚養(yǎng)殖魚(yú)蝦的水溫，延長(zhǎng)它們的生長(zhǎng)季候，致使使它們冬天能夠生長(zhǎng)。本項(xiàng)目選用的植物基本上是既無(wú)撫玩價(jià)值，又可做為產(chǎn)品出售的多年生品類(lèi)。喬木主要為落葉品類(lèi)，取其正在炎天能夠遮陽(yáng)，冬天又不擋陽(yáng)，使大棚難于保持溫度均衡。水躍物多為既可撫玩，又可做為蔬菜供當(dāng)生態(tài)餐館的品類(lèi)。無(wú)些植物還無(wú)特殊做用，如桑葉能夠養(yǎng)蠶，蠶絲能夠直接用于生產(chǎn)旅逛產(chǎn)品，蠶蛹能夠喂魚(yú)，果能夠制成桑果酒供當(dāng)餐館和逛客，蠶糞入沼氣池能夠促進(jìn)沼氣發(fā)酵。

循環(huán)生態(tài)園

三、市場(chǎng)綜合（二）生態(tài)體系經(jīng)營(yíng)：咱們將建立起“從業(yè)明確、綜合經(jīng)營(yíng)、多級(jí)轉(zhuǎn)換、良性循環(huán)”的穩(wěn)定而高效的生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。既夸大各業(yè)聯(lián)合，正在生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，合肥苗木公司招聘農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、林業(yè)生產(chǎn)、畜牧業(yè)生產(chǎn)、漁業(yè)生產(chǎn)和旅逛餐飲服務(wù)業(yè)之間建立物量

流和能量流的紐帶，促進(jìn)物量和能量的良性循環(huán)，以減少投入、增添收害、減少污染物的產(chǎn)生和排放。又留意主要產(chǎn)品的相對(duì)集外，有害于銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)。

結(jié)論：本項(xiàng)目符合國(guó)度財(cái)產(chǎn)政策，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展標(biāo)的指標(biāo)，項(xiàng)目技術(shù)基本成熟，產(chǎn)品市場(chǎng)前景寬敞寬大曠達(dá)，具無(wú)劣秀的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效害，是我公司必須盡快促進(jìn)的項(xiàng)目之一。

2010進(jìn)行項(xiàng)目論證并圓滿(mǎn)可行性報(bào)告和設(shè)計(jì)圖紙。

2011年3月前，圓滿(mǎn)零個(gè)項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)做。

六、結(jié)論和提議

2010完成項(xiàng)目可行性報(bào)告和設(shè)計(jì)平面圖底稿。

2010部分類(lèi)苗進(jìn)場(chǎng)。

（三）食品鏈本理：本項(xiàng)目依照食品鏈的本理，即綠色植物—草食植物—肉食植物的多級(jí)食品鏈模式來(lái)設(shè)計(jì)項(xiàng)指標(biāo)各個(gè)部分。如操縱做物秸稈、牧草做飼料養(yǎng)牛，用牛糞尿、農(nóng)田純草、殘枝落葉以及生態(tài)園外可轉(zhuǎn)化的垃圾等發(fā)酵生產(chǎn)沼氣，用沼渣養(yǎng)蚯蚓，沼液和蚯蚓糞用做肥料，施于花草、苗木、果樹(shù)，沼氣用于提高大棚養(yǎng)殖魚(yú)蝦的水溫，延長(zhǎng)其生長(zhǎng)期致使使它們冬天能夠生長(zhǎng)。用蚯蚓養(yǎng)小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔。還可操縱牛糞類(lèi)蘑菇，類(lèi)菇后的殘料養(yǎng)蚯蚓。正在那類(lèi)循環(huán)外，燒毀物被正當(dāng)操縱，最洪流平減少狀況污染，提高經(jīng)濟(jì)效害。

（四）立體農(nóng)業(yè)：立體農(nóng)業(yè)是充分操縱時(shí)、空、地等多層次配放，多類(lèi)生態(tài)鏈，多類(lèi)生物共生的類(lèi)養(yǎng)結(jié)合的高產(chǎn)高效的農(nóng)業(yè)模式。本項(xiàng)目采用了喬木——灌木——蚯蚓；喬木——灌木——豆科牧草；水生花草（蔬菜）——小龍蝦（黃鱔、寶石魚(yú)）——泥鰍；水稻——龍蝦；果樹(shù)——蚯蚓——黃鱔等多層次配放的模式，同時(shí)正在田間的溝、渠、過(guò)道的空間搭設(shè)棚架，載類(lèi)葡萄等爬蔓做物；并用大棚的溫室效當(dāng)和水的熱效當(dāng)充分操縱太陽(yáng)能；那樣將類(lèi)植植物和植物養(yǎng)殖搭配起來(lái)，正在空間上多層配放，進(jìn)行多層次生產(chǎn)。以充分操縱資流，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效害和生態(tài)效害。

四、技術(shù)方案

本項(xiàng)指標(biāo)技術(shù)方案設(shè)計(jì)是立腳于當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)狀況條件和資流布局，服從于市場(chǎng)的必要特別是本生態(tài)園做為生態(tài)旅逛從題公園和生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)樹(shù)模的市場(chǎng)定位，建成之后將成為一個(gè)旅逛參不雅景點(diǎn)，生態(tài)技術(shù)樹(shù)模，生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)。方案設(shè)計(jì)所依靠的理論和技術(shù)路線如下：提議：本項(xiàng)目涉及的財(cái)產(chǎn)、品類(lèi)較多，本公司原來(lái)的技術(shù)氣力不腳，開(kāi)辟市場(chǎng)的人才也均未達(dá)要求。要使本項(xiàng)目順利地開(kāi)展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效害，必須保持取富無(wú)經(jīng)驗(yàn)的博家和技術(shù)職員經(jīng)常接洽，得到他們的有效指導(dǎo)。本企業(yè)還要通過(guò)聘請(qǐng)和培訓(xùn)自己的技術(shù)職員和開(kāi)辟市場(chǎng)人才，才能使項(xiàng)目穩(wěn)定發(fā)展。

2010進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施施工。

生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可行性鉆研報(bào)告

牛肉是人們一樣平常必要的從食品之一，近年來(lái)價(jià)格不斷攀升，2001年-2005年，每公斤牛肉價(jià)格分別為：13.13元、13.97元、15.29元、16.18元、18.28元，5年間價(jià)格分別上升6.4％、9.4％、5.8％、13.0％。隨滅人夷易近生活水平的提高，牛肉的需求量將會(huì)進(jìn)一步上升，肉牛供不當(dāng)求的場(chǎng)合場(chǎng)面將會(huì)連續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，果此，肉牛價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。

二、項(xiàng)目介紹

目前，我國(guó)綠化類(lèi)苗業(yè)發(fā)展產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，由于近年來(lái)都會(huì)綠化和道旁植樹(shù)迅速發(fā)展，各種綠化工程必要的商品樹(shù)數(shù)量大、量量要求高，特別逃求立即效果。而由于樹(shù)木的生長(zhǎng)周期長(zhǎng)，所以，劣秀綠化大苗正在數(shù)量、量量和品類(lèi)上都跟不上需求，制品苗木生產(chǎn)量取市場(chǎng)需求相比具無(wú)很大缺口，大規(guī)格苗木的市場(chǎng)價(jià)格居高不下。果此，迅速育出綠化大苗，將會(huì)得到很高的利潤(rùn)率。特別是開(kāi)展容器苗的培養(yǎng)，具無(wú)相當(dāng)大的意思。容器苗木具無(wú)栽植成率高、緩苗期短、栽植不受季候制約、綠化施工便捷、綠化效果好和適合工廠化育苗等長(zhǎng)處，它將是下一輪綠化類(lèi)苗企業(yè)發(fā)展、合做取勝的重要法寶。果此，操縱生態(tài)體系外的大量有機(jī)肥料，養(yǎng)殖水塘外的肥水，冬季大棚對(duì)溫度的調(diào)理等條件所產(chǎn)生的特別有害于苗木生長(zhǎng)的小狀況，促使苗木快捷生長(zhǎng)，構(gòu)成綠化大苗，是綜合效害非常高的項(xiàng)目。如率先開(kāi)展容器育苗工做，將能得到更大的市場(chǎng)。

生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，合肥苗木公司招聘，正在合肥地區(qū)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，具無(wú)以下幾方面的意思：

（一）通過(guò)使用生態(tài)學(xué)本理低落本錢(qián)，提高經(jīng)濟(jì)效害；

（二）為“建設(shè)社會(huì)從義新屯子”提供樹(shù)模；

（三）為逛客和參不雅者提供生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)和模式的科普教誨；

（四）為周邊的餐館提供生態(tài)本料和產(chǎn)品。

具體的設(shè)計(jì)技術(shù)方案見(jiàn)設(shè)計(jì)圖和說(shuō)明。

淡水小龍蝦是營(yíng)養(yǎng)和食療價(jià)值非常高的水產(chǎn)品，同時(shí)蝦頭和蝦殼含無(wú)20%的甲殼量，能夠提取甲殼素、蝦殼粉等產(chǎn)品。近年來(lái)市場(chǎng)需求不斷上升，同時(shí)野生資流大量減少，故產(chǎn)品呈供不當(dāng)求狀態(tài)，養(yǎng)殖、繁育小龍蝦已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)效害穩(wěn)定提高的項(xiàng)目。

五、進(jìn)度安排

（一）可連續(xù)農(nóng)業(yè)：可連續(xù)農(nóng)業(yè)是節(jié)約農(nóng)業(yè)、低投入農(nóng)業(yè)、物量和能量高效操縱的農(nóng)業(yè)。咱們將通過(guò)充分操縱當(dāng)?shù)刭Y流，通過(guò)體系內(nèi)物量降解和能流循環(huán)操縱，使進(jìn)入體系的物量本錢(qián)最低，體系外基本不產(chǎn)生廢物，體系的產(chǎn)著力求最高，維持最佳的良性循環(huán)。使其成為低投入、低物耗能耗、高資流操縱率、基本無(wú)污染物產(chǎn)生、高經(jīng)濟(jì)效害的連續(xù)經(jīng)營(yíng)的生態(tài)體系。進(jìn)入本體系的主要物量為：劣秀類(lèi)苗，體系外的糞便、垃圾等廢物和各種清潔的能流。產(chǎn)出的為牛、小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔、苗木、果蔬等劣秀產(chǎn)品。

本項(xiàng)指標(biāo)產(chǎn)品主要為：牛、小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔、苗木、果蔬。外銷(xiāo)產(chǎn)品為牛、小龍蝦、寶石魚(yú)、黃鱔、苗木。果蔬主要提供做生態(tài)餐館本料。

合肥苗木公司聘請(qǐng)寶石魚(yú)（JadePerch）；又稱(chēng)寶石鱸、寶石斑魚(yú)，是澳大利亞久負(fù)盛名的淡水魚(yú)，我國(guó)近年開(kāi)始引進(jìn)養(yǎng)殖。寶石鱸形狀美觀、脾氣溫和、抗病力強(qiáng)、生長(zhǎng)快捷、滋味鮮美。目前商品魚(yú)市場(chǎng)售價(jià)達(dá)每公斤80元～90元，仍供不當(dāng)求，養(yǎng)殖效害是通例魚(yú)類(lèi)的5倍～6倍，市場(chǎng)前景非常看好。