第一篇：住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大全

住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一 總論

（一）項(xiàng)目背景： 1 項(xiàng)目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司始建于2008年9月，是一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，公司注冊(cè)資本為壹仟萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，下設(shè)綠化公司、商貿(mào)公司、物流公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司制度的運(yùn)作方式，現(xiàn)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，已初步形成了一個(gè)上進(jìn)、勇于開(kāi)拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。公司始終堅(jiān)持團(tuán)結(jié)協(xié)作、銳意進(jìn)取、開(kāi)拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)的精神，以日臻完善的管理體系，嚴(yán)格按照“誠(chéng)實(shí)守信、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，樹(shù)立品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持追求獲取社會(huì)良好效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開(kāi)發(fā)若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)了“西山別墅”（三期還在開(kāi)發(fā)中）。2006年與昆明宸瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作開(kāi)發(fā)面積約二十萬(wàn)平方米的“官渡工業(yè)園區(qū)機(jī)電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設(shè)和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評(píng)價(jià)和市民的廣泛贊譽(yù)，現(xiàn)二期工程正在建設(shè)中?，F(xiàn)在的紳園房地產(chǎn)正在健康有序的蓬勃發(fā)展，我們不斷的積極尋求和探索與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)方針，始終堅(jiān)持“人性化”的設(shè)計(jì)思想，竭誠(chéng)為業(yè)主營(yíng)造一流的居住和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。我們必將為爭(zhēng)創(chuàng)一流品牌房地產(chǎn)企業(yè)而努力，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路、新理念，拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任，為曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

（二）項(xiàng)目概況： 1 地塊環(huán)境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成。該地塊位于麒麟?yún)^(qū)紅廟村二隊(duì)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地勢(shì)呈現(xiàn)南高北低的趨勢(shì)，站在高處視野很開(kāi)闊，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富?；莸峄▓@位于城南水務(wù)片區(qū)，從南城門出發(fā)經(jīng)過(guò)官房酒店經(jīng)麒小線到達(dá)。第二工作區(qū)離我們只有一路之隔，在第二工作區(qū)內(nèi)將設(shè)置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球場(chǎng)等各類娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施?；莸峄▓@居住周圍有；法院小區(qū)、水務(wù)小區(qū)、惠滇山莊、瀟湘水庫(kù)、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區(qū)，沿惠滇山莊往前走即達(dá)昆曲速公路，是曲靖別墅區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，因此為了吸引眾多的醫(yī)療人才，光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購(gòu)房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：113253 開(kāi)發(fā)周期：至年

土地價(jià)格：萬(wàn) 3 項(xiàng)目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖）（2）物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（3)局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖）4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資：33597.28萬(wàn)元 自有資金投入：12400 萬(wàn)元 住宅銷售價(jià)格：2000 元/平米起 項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬(wàn)元 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬(wàn)元 項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28％ 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39％

（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由

項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展 公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開(kāi)發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神

國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)

（四）市場(chǎng)分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況表 2000年實(shí)際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬(wàn)平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個(gè)人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長(zhǎng)25.8%。2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7.95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)

2000年XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長(zhǎng)11.07%；全市總開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)3.68%；總竣工面積為454.11萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)2%；其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長(zhǎng)8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬(wàn)平方米，其中住宅為244萬(wàn)平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元；空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為80.15萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示: 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱“武漢?中國(guó)光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，無(wú)論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從最近新開(kāi)樓盤來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好?！窀邔印Ｄ壳扒甘懈邔游飿I(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹(shù)立的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項(xiàng)目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點(diǎn)綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標(biāo)市場(chǎng)地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：

（1）第一期針對(duì)市第一人民醫(yī)院的職工;（2）第二期針對(duì)市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對(duì)社會(huì)銷售；（4）其他

（五）結(jié)論

本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。

1、投資環(huán)境分析結(jié)論

曲靖市位于長(zhǎng)江三角洲西北部，是長(zhǎng)江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時(shí)車程，受XX經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬(wàn)人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬(wàn)人。按曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進(jìn)一步拉大，城市人口將大幅度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)4-5年人口將達(dá)到100萬(wàn)人。該項(xiàng)目定位于曲靖市15%的中高收入消費(fèi)群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購(gòu)住房約為：80萬(wàn)×15%/3×15%=1.2萬(wàn)套（以戶均3人計(jì)），以每套120平方米計(jì)算還需新建中高檔住房 144萬(wàn)平方米，隨著老百姓經(jīng)濟(jì)條件的進(jìn)一步改善，有購(gòu)買實(shí)力，想不斷改善居住條件的人越來(lái)越多，由此分析，在未來(lái)三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見(jiàn)第六章項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查和需求預(yù)測(cè)分析）。

XX市區(qū)可以簡(jiǎn)明的分成三個(gè)區(qū)域：城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場(chǎng)、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長(zhǎng)江中下游的沿江開(kāi)放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時(shí)新建的XX長(zhǎng)江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。位于境內(nèi)的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外商家來(lái)蕪?fù)顿Y，近兩年來(lái)，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長(zhǎng)13.1%，依托長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費(fèi)需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動(dòng)成本的上升；大量高層住宅帶動(dòng)房?jī)r(jià)總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上升；建安成本的上升。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。捍罅繕潜P的開(kāi)發(fā)必然形成有效客戶的分流及競(jìng)爭(zhēng)的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細(xì)分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來(lái)發(fā)展快速，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的進(jìn)入，是推動(dòng)XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論

由于2003年央行出臺(tái)的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房?jī)r(jià)，適度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實(shí)意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的門檻提高，銷售回款的周期延長(zhǎng)，這些政策對(duì)目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開(kāi)工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)可能因?yàn)橘Y金儲(chǔ)備不足，陷入尷尬的局勢(shì)，這些政策對(duì)未來(lái)的XX房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時(shí)彌補(bǔ)封頂按揭造成的消費(fèi)信貸斷裂，具備良好的財(cái)務(wù)狀況，以及規(guī)范的財(cái)務(wù)操作規(guī)程、人員是勢(shì)在必行的。

3、項(xiàng)目定位分析結(jié)論

曲靖未來(lái)幾年的規(guī)劃中以多層項(xiàng)目為主，因此對(duì)該項(xiàng)目高層定位有非常大的優(yōu)勢(shì)。

本項(xiàng)目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會(huì)受到高端購(gòu)房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價(jià)格最高的樓盤，樓面地價(jià)成本為：658.5元/平方米，而該項(xiàng)目的可銷售樓面地價(jià)成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項(xiàng)目是高檔次的，我們必須用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光去打造我們的項(xiàng)目。

XX苑三面臨街，2.2萬(wàn)平方米沿街商鋪，開(kāi)發(fā)大型品牌超市賣場(chǎng)、時(shí)尚休閑商業(yè)街，強(qiáng)大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場(chǎng)周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)的需求。戶外兵乓球臺(tái)、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會(huì)員俱樂(lè)部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項(xiàng)目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購(gòu)前樓盤均價(jià)定位在2500元/m2，采取房?jī)r(jià)低開(kāi)高走的策略，房消費(fèi)心理，隨市場(chǎng)靈活掌握售價(jià)，獲得滾動(dòng)發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場(chǎng)流行和購(gòu)買需求比較大的110—160之間，使得整體價(jià)格控制在20-40萬(wàn)，順勢(shì)市場(chǎng)的反映，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下，此項(xiàng)目樓群定價(jià)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，人們對(duì)住宅要求的提升，人們貸款購(gòu)房意識(shí)增強(qiáng)趨向成熟化利用多種組合方式購(gòu)買商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后既滿足了人們對(duì)高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。

第二篇：山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

告

1、科學(xué)規(guī)劃，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)

山野菜產(chǎn)業(yè)是種植業(yè)生產(chǎn)的組成部分，是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向之一，是農(nóng)民增收的主要途徑。山野菜產(chǎn)業(yè)涉及到農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保、加工、運(yùn)輸?shù)榷鄠€(gè)部門，應(yīng)將其作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程來(lái)抓，全市進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，確定山野菜發(fā)展規(guī)模、發(fā)展措施，適度調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為山野業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，建立基地帶動(dòng)區(qū)域山野菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、加強(qiáng)特色產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)示范區(qū)建設(shè)。

3、加強(qiáng)中介服務(wù)組織建設(shè)。扶持經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)，充分利用經(jīng)紀(jì)人、專業(yè)協(xié)會(huì)在生產(chǎn)、技術(shù)、信息、銷售方面的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)訂單將農(nóng)民的利益和協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)人的利益緊密地結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建產(chǎn)地銷售與外地銷售相結(jié)合的銷售網(wǎng)絡(luò)。

4、加強(qiáng)實(shí)用技術(shù)推廣體系建設(shè)。充分利用現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)推廣體系，普及實(shí)用技術(shù)；充分利用省經(jīng)作所、進(jìn)一步加強(qiáng)技術(shù)引進(jìn)和技術(shù)交流，及時(shí)引進(jìn)和推廣先進(jìn)的山野菜產(chǎn)業(yè)品種和栽培技術(shù)，不斷推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，加快技術(shù)更新；要強(qiáng)化山野菜產(chǎn)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，積極開(kāi)展多層次、多形式的技術(shù)培訓(xùn)，利用科普之冬和科技入戶活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)山野菜產(chǎn)業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)，提高技術(shù)推廣的到位率和入戶率，把技術(shù)推廣轉(zhuǎn)報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn

移到提高質(zhì)量、提高效益和可持續(xù)發(fā)展上來(lái)，提高基層干部和廣大農(nóng)民的科技素質(zhì)。

5、制定優(yōu)惠政策，促進(jìn)發(fā)展。把特色基地建設(shè)納入農(nóng)田基本建設(shè)項(xiàng)目，提高山野菜產(chǎn)業(yè)基地綜合生產(chǎn)能力。

6、開(kāi)發(fā)設(shè)施農(nóng)業(yè)，提高山野菜的生產(chǎn)效益

一是調(diào)整現(xiàn)有的日光溫室、塑料大棚等農(nóng)業(yè)設(shè)施種植結(jié)構(gòu)，發(fā)展山野菜生產(chǎn)，實(shí)施反季節(jié)栽培，既延長(zhǎng)產(chǎn)品供應(yīng)期，又提高特色產(chǎn)品效益。二是給予農(nóng)民優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)農(nóng)民發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入。

另：提供國(guó)家發(fā)改委甲、乙、丙級(jí)工程咨詢資質(zhì) 北京智博睿信息咨詢有限公司

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可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總論

1.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況

1.1.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱 1.1.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位

1.1.3山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn) 1.1.4山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)

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1.1.6山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資及資金籌措 1.1.7山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期

1.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制依據(jù)和原則

1.2.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編輯依據(jù)

1.2.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制原則

1.3山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.4山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

第二章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景及必要性分析

2.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景

2.1.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品背景

2.1.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提出理由

2.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必要性

2.2.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是國(guó)家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的需要

2.2.3山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

第三章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 3.1產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀

3.3市場(chǎng)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)

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3.4行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景分析

第四章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

4.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

4.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品方案

4.3山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測(cè)

第五章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 5.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址

5.1.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

5.1.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)

5.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件分析 5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設(shè)施條件 5.3原材料及燃動(dòng)力供應(yīng)

5.3.1原材料 5.3.2燃動(dòng)力供應(yīng)

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第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 6.1項(xiàng)目技術(shù)方案

6.1.1項(xiàng)目工藝設(shè)計(jì)原則

6.1.2生產(chǎn)工藝

6.2設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購(gòu)方式 6.3工程方案

6.3.1工程設(shè)計(jì)原則

6.3.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

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7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標(biāo)

7.2給排水系統(tǒng)

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

7.3供電系統(tǒng) 7.4空調(diào)采暖

7.5通風(fēng)采光系統(tǒng)

7.6總圖運(yùn)輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標(biāo)及分析 8.3節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施

8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

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9.1項(xiàng)目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點(diǎn)

9.1.3礦產(chǎn)資源

9.2社會(huì)環(huán)境現(xiàn)狀

9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟(jì)建設(shè)

9.3項(xiàng)目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 9.4.1國(guó)家環(huán)保法律法規(guī)

9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

9.4.3技術(shù)規(guī)范

9.5環(huán)境保護(hù)措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

9.6環(huán)境影響結(jié)論

第十章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防

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10.1勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護(hù) 10.1.2勞動(dòng)保護(hù) 10.1.3安全衛(wèi)生 10.2消防

10.2.1建筑防火設(shè)計(jì)依據(jù)

10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計(jì)

10.2.3消防給水及滅火設(shè)備

10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

11.1組織機(jī)構(gòu)

11.1.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項(xiàng)目組織管理模式

11.1.3組織機(jī)構(gòu)圖

11.2人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動(dòng)定員

表11-1勞動(dòng)定員一覽表

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11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來(lái)源與培訓(xùn)

第十二章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)方式及內(nèi)容

第十三章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案 13.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程總進(jìn)度

13.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據(jù)

14.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算

表14-1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元

14.3建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬(wàn)元

14.4基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬(wàn)元

14.5設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬(wàn)元

14.6流動(dòng)資金估算

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表14-5計(jì)算期內(nèi)流動(dòng)資金估算表單位：萬(wàn)元

14.7資金籌措

14.8資產(chǎn)形成第十五章 財(cái)務(wù)分析

15.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

15.2營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算

表15-1營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元 15.3總成本費(fèi)用估算

表15-2總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元

15.4利潤(rùn)、利潤(rùn)分配及納稅總額預(yù)測(cè)

表15-3利潤(rùn)、利潤(rùn)分配及納稅總額估算表單位：萬(wàn)元 15.5現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬(wàn)元

15.6贏利能力分析

15.6.1動(dòng)態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

15.7盈虧平衡分析

15.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

表15-5財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表

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第十六章 山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

16.1風(fēng)險(xiǎn)影響因素

16.1.1可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

16.1.2主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

16.2風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià)

16.2.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議 17.1山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)論

17.2山野菜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議

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第三篇：旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱：申報(bào)單位：聯(lián)系人： 電話： 傳真： 編寫時(shí)間：主管部門：

旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司 撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章 項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、區(qū)域及自然條件（1）歷史沿革

項(xiàng)目景區(qū)旁邊原有一某某關(guān)，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開(kāi)一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設(shè)九關(guān)，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發(fā)生過(guò)幾次著名的戰(zhàn)斗。明萬(wàn)歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產(chǎn)與播州宣慰使楊應(yīng)龍部在某某激戰(zhàn)，“ 爭(zhēng)浮橋，橋斷，殺溺死者數(shù)千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮(zhèn)率軍平播，楊應(yīng)龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮(zhèn)部營(yíng)中“內(nèi)合外發(fā)，官軍大，進(jìn)至某某，斷浮橋，官兵溺死無(wú)算”。楊應(yīng)龍后為劉廷所敗。據(jù)考，項(xiàng)目景區(qū)為“官”渡，原屬貴陽(yáng)府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費(fèi)。早先渡人，后來(lái)擺渡汽車。1935年1月，紅軍長(zhǎng)征突破某某天險(xiǎn)，到某某召開(kāi)了著名的“某某會(huì)議”。

2、資源評(píng)價(jià)

（1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)工業(yè)污染，環(huán)境安靜無(wú)噪聲，無(wú)放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動(dòng)產(chǎn)生的三廢可以控制、回收，凈化達(dá)標(biāo)處理后排放。

（3）聯(lián)系：該旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫(kù)區(qū)風(fēng)光以及被譽(yù)為“中國(guó)一絕、項(xiàng)目地區(qū)一技”的某某豆腐魚(yú)等景觀，相互輝映，可參觀點(diǎn)能形成旅游開(kāi)發(fā)線。從外圍講，旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營(yíng)舊址以及省府貴陽(yáng)，北靠歷史文化名城某某，沿庫(kù)區(qū)而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺(jué)－六廣”兩條黃金旅游開(kāi)發(fā)線。

（4）可進(jìn)入性：210國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、川黔鐵路從境區(qū)穿過(guò)，景區(qū)背靠某某、面向貴陽(yáng)，瀕臨某某，俯視長(zhǎng)江，內(nèi)有火車站2個(gè)，客運(yùn)航運(yùn)碼頭1個(gè)，規(guī)劃中水運(yùn)的客運(yùn)、貨運(yùn)及自用碼頭各1個(gè)。形成了公路、鐵路、航運(yùn)縱橫交錯(cuò)、航空港近距離呼應(yīng)的交通網(wǎng)絡(luò)，游客進(jìn)得去，散得開(kāi)，出得來(lái)，可以做到旅短游長(zhǎng)，其資源利用價(jià)值因交通方便而大為提高。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施：景區(qū)水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨(dú)特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚(yú)類。農(nóng)村勞動(dòng)力豐富而廉價(jià)。建筑材料產(chǎn)地近，價(jià)格低，未開(kāi)發(fā)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目旅游開(kāi)發(fā)，無(wú)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

（6）社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域主要為城鎮(zhèn)區(qū)，社會(huì)基礎(chǔ)條件好，以“某某豆腐魚(yú)一條街”為代表的飲食服務(wù)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，旅游開(kāi)發(fā)氛圍濃，服務(wù)質(zhì)量上檔次，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)具有很高的積極性。

（7）客源市場(chǎng)：某某市城區(qū)40萬(wàn)人，郊區(qū)20萬(wàn)人。某某縣130萬(wàn)人，貴陽(yáng)市 萬(wàn)人，210國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、川黔鐵路穿境而過(guò)，車流量每日達(dá) 車次，過(guò)往人數(shù)每天達(dá) 人次。某某豆腐、項(xiàng)目景區(qū)發(fā)電廠以及某某天險(xiǎn)的高知名度省內(nèi)外聞名，客源不愁。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會(huì)文明程度的提高，旅游開(kāi)發(fā)業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，我省是在旅游開(kāi)發(fā)上提出建設(shè)公園省的目標(biāo)，旅游開(kāi)發(fā)資源豐富，旅游開(kāi)發(fā)業(yè)已確定為我省的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，我縣旅游開(kāi)發(fā)資源得天獨(dú)厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨(dú)具一格。由于我縣旅游開(kāi)發(fā)業(yè)才開(kāi)始起步，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開(kāi)發(fā)資源未能發(fā)揮效益，旅游開(kāi)發(fā)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。因此，現(xiàn)階段，急需在我縣境內(nèi)開(kāi)辟的一個(gè)集文化、科考、游樂(lè)、觀光、休閑為一體的旅游開(kāi)發(fā)風(fēng)景區(qū)，使之成為長(zhǎng)征文化旅游開(kāi)發(fā)線路的延伸，吸引留住前來(lái)婁山風(fēng)景名勝區(qū)、某某會(huì)議會(huì)址以及息烽溫泉、集中營(yíng)舊址游覽觀光的游客，從而推動(dòng)我縣旅游開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。

三、某某旅游開(kāi)發(fā)基地開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

1、缺乏開(kāi)發(fā)資金

某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，對(duì)項(xiàng)目景區(qū)開(kāi)發(fā)主要靠招商引資。

2、勞動(dòng)人口科學(xué)文化素質(zhì)低

景區(qū)因勞動(dòng)力人口文化層次不高，不能為景區(qū)提供合格的旅游開(kāi)發(fā)服務(wù)人員。

3、管理體制未確立，相關(guān)部門支持配合程度不夠，應(yīng)通過(guò)努力協(xié)調(diào)，形成開(kāi)發(fā)旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合力。

第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)旅游開(kāi)發(fā)業(yè)已蓬勃發(fā)展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開(kāi)發(fā)大省，周邊旅游開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和繁榮，對(duì)某某旅游開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

項(xiàng)目景區(qū)，主要景觀是山水自然風(fēng)光，橋梁、電站等高科技產(chǎn)品，景點(diǎn)獨(dú)一無(wú)二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場(chǎng)所，開(kāi)發(fā)成規(guī)模后，對(duì)不同層次，不同類型的旅游開(kāi)發(fā)者都有較大的吸引力。

開(kāi)發(fā)前期：以某某市、某某縣以及貴陽(yáng)、息烽旅游開(kāi)發(fā)線上的游客為第一客源市場(chǎng)，景區(qū)逐步完善后，可以開(kāi)辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場(chǎng)。通過(guò)加大宣傳力度，爭(zhēng)取組團(tuán)游覽，也可以通過(guò)與各大旅行社聯(lián)營(yíng)，組織到大西南地區(qū)的團(tuán)隊(duì)到項(xiàng)目景區(qū)游覽。

2、游客量預(yù)測(cè)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，每年到某某參觀旅游開(kāi)發(fā)的游客10萬(wàn)人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長(zhǎng)率下降，考慮為30%，遠(yuǎn)期取15%。近期2005－2007年項(xiàng)目景區(qū)游人規(guī)模為4.75萬(wàn)人次 中期2008－2010年

11.67萬(wàn)人次 遠(yuǎn)期2011－2013年

19.72萬(wàn)人次

二、外地區(qū)及省外市場(chǎng)預(yù)測(cè)

項(xiàng)目地區(qū)旅游開(kāi)發(fā)線近年相繼推出“紅軍長(zhǎng)征路游”、“酒鄉(xiāng)游”產(chǎn)品，特別是赤水國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)建成開(kāi)放，將會(huì)吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項(xiàng)目景區(qū)去休閑，品某某豆腐魚(yú)以及觀項(xiàng)目景區(qū)電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會(huì)產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項(xiàng)目景區(qū)。開(kāi)發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭(zhēng)取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬(wàn)人次，2011年達(dá)30萬(wàn)人次。

第四章 景區(qū)建設(shè)

一、景區(qū)建設(shè)原則

把保護(hù)風(fēng)景名勝資源放在首位，堅(jiān)持嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開(kāi)發(fā)，持續(xù)利用原則。項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地的修建，對(duì)景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實(shí)行保護(hù)，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設(shè)、開(kāi)發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)實(shí)施。

二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想

充分發(fā)揮項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽(yáng)”旅游開(kāi)發(fā)線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢(shì)，以休閑、觀光、避暑為重點(diǎn)，在保護(hù)的前提下逐步開(kāi)發(fā)風(fēng)景資源，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游開(kāi)發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

三、景區(qū)建筑風(fēng)格 項(xiàng)目景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生 綠化及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機(jī)構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊(duì)，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點(diǎn)及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點(diǎn)相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場(chǎng)地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個(gè)，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、綠化

保護(hù)好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對(duì)荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺?shù)種；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹(shù)種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達(dá)到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開(kāi)發(fā)的生命線，景區(qū)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)安全知識(shí)宣傳，并采取有力的安全防護(hù)措施，定點(diǎn)、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)分期規(guī)劃

根據(jù)地方財(cái)力、物力及旅游開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目景區(qū)旅游景區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進(jìn)入景區(qū)道路

集中有限財(cái)力，解決景區(qū)可進(jìn)入性，第一期基礎(chǔ)建設(shè)中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模

集中有限財(cái)力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進(jìn)得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開(kāi)發(fā)的客人成為某某旅游開(kāi)發(fā)基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設(shè)項(xiàng)目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車場(chǎng) 單位停車面積35平方米/車 入場(chǎng)停車數(shù)88輛 停車場(chǎng)面積3080平方米

3、修建項(xiàng)目景區(qū)三星級(jí)賓館。

建筑面積800平方米，內(nèi)設(shè)餐飲、酒巴、商店、住宿、會(huì)議服務(wù)等，設(shè)床位200個(gè)，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個(gè)，在賓館附近，一個(gè)水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個(gè)水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。

5、草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽(yáng)傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達(dá)露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場(chǎng)至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內(nèi)浴池20個(gè)，每個(gè)10平方米，計(jì)200平方米。

9、化糞池2個(gè)，面積30平方米，深2米。

10、供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置100kva變壓器一臺(tái)，購(gòu)電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區(qū)內(nèi)建2座，每座40平方米

13、衛(wèi)生所：建在景區(qū)內(nèi)，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說(shuō)明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理1人，財(cái)務(wù)2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務(wù)員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房

2、建網(wǎng)球場(chǎng)

3、建燈光音樂(lè)噴泉

4、加固河岸，高25米，長(zhǎng)1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長(zhǎng)800米，寬3米的觀光長(zhǎng)廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長(zhǎng)3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長(zhǎng)150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個(gè)

3、建垂釣亭、釣魚(yú)臺(tái)4個(gè)

4、高臺(tái)跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化工作

第七章 組織機(jī)構(gòu)

一、項(xiàng)目法人

根據(jù)某某鎮(zhèn)人民政府決定，設(shè)置“項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，某某鎮(zhèn)人武部部長(zhǎng)冷明剛為項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目的法人代表，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于某某鎮(zhèn)人民政府。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項(xiàng)目法人代表。

二、組織機(jī)構(gòu)

1、管理所下設(shè)專門的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對(duì)景區(qū)實(shí)行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

第八章近期建設(shè)投資估算及資金來(lái)源

一、近期建設(shè)項(xiàng)目投資估算

2004年、2005年，建設(shè)項(xiàng)目總投資2242萬(wàn)元，見(jiàn)附表：

二、資金來(lái)源 招商引資

三、資金使用計(jì)劃

第一期工程建設(shè)投資為745.15萬(wàn)元 第二期工程建設(shè)投資為757萬(wàn)元 第三期工程建設(shè)投資為740萬(wàn)元

第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析

一、預(yù)算說(shuō)明

1、項(xiàng)目計(jì)算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期6年。

2、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取10%。

二、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)

景區(qū)目前游人達(dá)10萬(wàn)人次/年，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，在建設(shè)期內(nèi)，預(yù)計(jì)游人數(shù)量每年增加50%，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)第4年－第6年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年12萬(wàn)人，第7年－第9年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年20萬(wàn)人，按人均消費(fèi)100元計(jì)算。第一年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100萬(wàn)元 第二年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150萬(wàn)元 第三年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入225萬(wàn)元

第四年——第六年可實(shí)現(xiàn)平均年收入1200萬(wàn)元 第七年——第九年可實(shí)現(xiàn)平均年收入2000萬(wàn)元

三、經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)

1、折舊：項(xiàng)目總投資為2242萬(wàn)元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分?jǐn)?00.89萬(wàn)元。

2、營(yíng)業(yè)成本

營(yíng)業(yè)成本包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、職工福利費(fèi)用等，按營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)。

3、稅金：營(yíng)業(yè)稅按5.5%計(jì)，所得稅按33%計(jì)（經(jīng)營(yíng)前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財(cái)務(wù)分析

1、基準(zhǔn)收益率Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 萬(wàn)元。

2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計(jì)現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的上一年份 ＋上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設(shè)期3年）

出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤(rùn)率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結(jié)論及存在問(wèn)題和建議

一、結(jié)論

項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地經(jīng)以上可行研究分析表明，該項(xiàng)目符合項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越，景觀類型豐富、獨(dú)特，又在某某——息烽——貴陽(yáng)旅游開(kāi)發(fā)線上，是不可多得的旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，對(duì)國(guó)內(nèi)游客具有潛在的巨大的吸引力，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤(rùn)率19%，財(cái)務(wù)效益較好。因此，項(xiàng)目景區(qū)旅游開(kāi)發(fā)基地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行。

二、存在的問(wèn)題及建議

按照資金使用計(jì)劃，某某旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)，由于某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了項(xiàng)目景區(qū)近期建設(shè)項(xiàng)目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，帶動(dòng)某某縣旅游開(kāi)發(fā)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議某某鎮(zhèn)政府，請(qǐng)有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請(qǐng)立項(xiàng)，申請(qǐng)國(guó)家投資或貼息貸款1000萬(wàn)元。

第四篇：某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告)

某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）

編制單位：南昌某某工程咨詢有限公司 編制時(shí)間：2004年5月~2004年7月

一、總 論

1、項(xiàng)目建設(shè)背景

根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。

該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。

2、項(xiàng)目概況

（1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世”

（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)

（5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司

（6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)

（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。

（11）資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。

根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

（1）省計(jì)委計(jì)投[2004]32號(hào)文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》；

（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；

（3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》；（4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料；

（6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書(shū)》；（7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明；

（9）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；（10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（11）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》

4、可行性研究報(bào)告研究范圍

根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。

5、研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見(jiàn)表

1、表2 表1：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo) 1總占地面積平方米60600 2總建筑面積平方米109000 3容積率1.8 4綠化率%35 5建筑密度%25 6高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）

7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米4360 9總戶數(shù)戶944 10車位數(shù)（地上）個(gè)300

表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）

序號(hào)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共綠地（R04）3521210 5居住區(qū)用地（R）10060600

市場(chǎng)調(diào)研分析

一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。

（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況

1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況

2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長(zhǎng)15.1%，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長(zhǎng)55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。

表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）56同比增長(zhǎng)（%）60 固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長(zhǎng)（%）55.4 GDP（億元）638同比增長(zhǎng)（%）15.1 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%）26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%）9 今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。

2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況

2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)126%；完成商品房交易面積245.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.60%。

表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表

價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅銷售情況表

價(jià)格（元/平方米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是64.3%；從銷售情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在95~150平方米的占總銷售量是51.31%。

3、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，較上年增長(zhǎng)20.89%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，較上年增長(zhǎng)18.18%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。表6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價(jià)（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均價(jià)（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。

4、新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況

2003年全市交易量的203.90萬(wàn)平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬(wàn)平方米，比重達(dá)76%；外地居民購(gòu)買的為49.19萬(wàn)平方米，比重為24%。

表7：購(gòu)買對(duì)象構(gòu)成情況表

商品住宅交易量（萬(wàn)平方米）按銷售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置業(yè)投資 30.58所占比例 15

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說(shuō)明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場(chǎng)監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場(chǎng)升溫過(guò)快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。

5、商品房空置情況

2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積20萬(wàn)平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬(wàn)平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過(guò)80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。

表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表

按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬(wàn)平方米所占比例（%）40 新城區(qū)9.6萬(wàn)平方米所占比例（%）60 按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易情況

2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng)53.65%，其中存量住宅12736套，面積99.81萬(wàn)平方米，分別較上年增長(zhǎng)53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面積39.32萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng)45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。

7、房屋租賃市場(chǎng)情況

2003年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。

房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%。

8、房屋拆遷及舊城改造情況

2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬(wàn)平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。

2000年以來(lái)，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購(gòu)買了二手房，10%左右購(gòu)買了新建商品房。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

1、土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善

2001年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開(kāi)發(fā)總量計(jì)劃控制在350萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量中削減了100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問(wèn)題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績(jī)面積來(lái)看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開(kāi)發(fā)區(qū)、昌北開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來(lái)看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。

2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬(wàn)平方米，均價(jià)在3000元/平方米以上的高價(jià)商品住房為103.84萬(wàn)平方米，占總量的41.54%；均價(jià)在2000元/平方米以下的為31.22萬(wàn)平方米，僅占總量的12.49%。

3、商務(wù)樓盤增長(zhǎng)過(guò)快

今年1~12月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38萬(wàn)平方米，占總量的20%，較上年同期增長(zhǎng)3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開(kāi)發(fā)數(shù)量過(guò)多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。

4、交易稅費(fèi)仍顯偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5%（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來(lái)的4%調(diào)至3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%調(diào)到1.5%）。成都實(shí)行對(duì)購(gòu)房款補(bǔ)貼0.5~1%的政策。沈陽(yáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買二手房契稅按1%計(jì)征，對(duì)購(gòu)買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對(duì)購(gòu)買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。

5、房貸政策壓力初顯

中國(guó)人民銀行121號(hào)文件出臺(tái)后，由于我市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng)的政策和應(yīng)對(duì)措施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來(lái)源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。

（三）擬定采取的政策措施

為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）精神，以住房市場(chǎng)化為方向，以需求為向?qū)ВM(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)的補(bǔ)充意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充意見(jiàn)》）。

《補(bǔ)充意見(jiàn)》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。主要內(nèi)容有：

1、根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展

每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對(duì)單套見(jiàn)面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。

2、進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對(duì)擬公開(kāi)出讓的土地，先由市國(guó)土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開(kāi)出讓。

3、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)房

從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見(jiàn)，擬采取對(duì)貸款購(gòu)買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。

4、完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件

每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購(gòu)一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財(cái)政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。

（四）2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1、我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件

（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2003年我市GDP增長(zhǎng)15.1%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。

（2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬(wàn)增加到300萬(wàn)人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約250萬(wàn)平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購(gòu)買商品房的比例為70%，購(gòu)買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約60萬(wàn)平方米。

（4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2、2004年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件

（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（3）、原材上漲，開(kāi)發(fā)成本增加。從2001年至今，鋼材價(jià)格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開(kāi)發(fā)成本就增加100多元/平方米。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。3、2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè)

根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2004年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。

（1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。由于外地開(kāi)發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將增加50%以上。

（2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買份額將會(huì)越來(lái)越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。2004年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%。（3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。2000年起，我市在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開(kāi)發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。

（4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分工的明確使開(kāi)發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來(lái)越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來(lái)越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場(chǎng)淘汰出局。

二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析

（一）基本概況

本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開(kāi)發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開(kāi)發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。

洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。

（二）交通網(wǎng)絡(luò) 9、20、25、207

（三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行

（四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)

（五）休閑購(gòu)物 建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng)

（六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院

（七）樓盤情況

三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）

1、優(yōu)勢(shì)（S）①、地處老城區(qū)；

②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全；

⑤、毗鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站； ⑥、兩公里范圍常住人口40萬(wàn)； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；

2、劣勢(shì)（W）①、地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

3、機(jī)會(huì)（O）①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實(shí)； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司；

4、威脅（T）

①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市；

項(xiàng)目綜合定位

一、項(xiàng)目整體定位

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。

在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。

在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位

（一）、片區(qū)規(guī)劃

南昌市規(guī)劃局已對(duì)沿江東路做過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則

1、高綠化低密度；

2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；

3、戶型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求；

4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格

（三）、總平面布局

“風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長(zhǎng)方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在0.8H之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。

（四）、交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。

（五）、規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表9 表9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注 1總用地面積60600平方米 2總建筑面積109000平方米

多層住宅高層住宅商鋪90720平方米13920平方米4360平方米可售面積12700平方米 3建筑層數(shù)

多層住宅高層住宅商鋪7層10層、11層1層地上第一層做架空層

4建筑層高

多層住宅高層住宅商鋪2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅標(biāo)準(zhǔn)層高2.9米架空層2.5米

三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

（一）、建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。

（二）、平面設(shè)計(jì)

1、住宅。

根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間；

2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；

3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1~2個(gè)等級(jí)；

4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；

5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；

6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；

7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過(guò)度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面積；

8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫(kù)，預(yù)留汽車停車車位；

9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套；

10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8㎡~1.0㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表11。

表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn) 一二三四

套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90 建筑面積55~6570~8085~90100~120 功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳18~25 主臥室12~16 雙人次臥室12~14 單人臥室8~10 廚房≥6 餐廳≥8

衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳2~3 儲(chǔ)藏2~4（吊柜不計(jì)入）工作室6~8 設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房Ⅰ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（****作面延長(zhǎng)≥2700mm）

Ⅱ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）

衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）

Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（1~2個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120 KWH/月 負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A 電源插座小居室2~3組 小居室2組 廚房3組 衛(wèi)生間3組

電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè) 電話1~2臺(tái) 空調(diào)線設(shè)專用線 寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè) 給水設(shè)備用水量200~300升/人·日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）

室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）

照明起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書(shū)寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃

夏季＜28℃

衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)~冬至日1小時(shí)

表11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo) 1套內(nèi)使用面積

1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米87272 3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420（首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層%%8085 5套內(nèi)建筑面積

5.15.25.35.45.55.65.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.5 7居住戶數(shù)戶944 8居住人數(shù)人3304

2、公用建筑

中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。

（三）、立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。

（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：

住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級(jí)外墻涂料；

（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；

（5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；

（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)；

（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；

2、小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

四、價(jià)格定位

（一）、住宅部分

1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表

序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開(kāi)盤日期 A龍澤園6-7F28529260010003/01/28 B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300----------未開(kāi)盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880高層：35008003/06/15 D船山廣場(chǎng)1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場(chǎng)、E：水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，2003年南昌市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)+1.5%，其他條件見(jiàn)表11和表14。

表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米 序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格

交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì) A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789 高層：250%高層：7914高層：3166 多層住宅銷售價(jià)格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加權(quán)平均法定價(jià)過(guò)程

表15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)

項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬(wàn)元）

A2698285297697 B多層：2850高層：***83975 C多層：2903高層：***3945 D3***7 E28264746013412 多層住宅銷售價(jià)格=98650萬(wàn)元÷320701平方米×10000元/萬(wàn)元 =3076元/平方米

高層住宅銷售價(jià)格=130469萬(wàn)元÷394011平方米×10000元/萬(wàn)元 =3311元/平方米

故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米

高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米

（二）、商鋪部分

1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程

目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。

表16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米 項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格 交通繁華程度小計(jì)

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米

2、收益還原法定價(jià)過(guò)程

目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。

PS=12NRS……………………………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場(chǎng)租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米

（三）、車位銷售價(jià)格的確定

根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬(wàn)元/個(gè)~15萬(wàn)元/個(gè)。

（四）、建議銷售價(jià)格

綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為：

多層住宅：2950元/平方米 高層住宅：3250元/平方米 商鋪：10000元/平方米 車位：15萬(wàn)元/個(gè)

四、戶型設(shè)計(jì)定位

根據(jù)南昌市住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型： 高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）； 高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）； 高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）； 高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）； 高層住宅四種戶型共計(jì)104套。

多層住宅E戶型二房二廳：每戶建筑面積90平方米（168套）多層住宅F(xiàn)戶型三房二廳：每戶建筑面積110平方米（504套）多層住宅G戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（168套）多層住宅三種戶型共計(jì)840套。

以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。

項(xiàng)目投資估算

一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。

編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。

報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開(kāi)工，多層1#~4#樓先施工。

完成投資額25%，開(kāi)始預(yù)售多層1#~4#樓。多層5#~8#樓開(kāi)始施工。高層4#樓開(kāi)始施工。多層1#~4#樓主體工程完工。高層1#~3#樓開(kāi)始施工。1#~4#樓設(shè)備安裝。1#~4#樓室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓主體工程完工。多層5#~8#樓設(shè)備安裝。多層1#~4#樓竣工驗(yàn)收。多層5#~8#樓室內(nèi)外裝修。高層4#主體完工。高層4#設(shè)備安裝。高層4#室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓竣工驗(yàn)收。高層1#~3#設(shè)備安裝。高層1#~3#室內(nèi)外裝修。高層4#樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。高層1#~3#樓竣工驗(yàn)收。正式全部入住。

工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表12。

二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個(gè)15萬(wàn)元；

三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表17。

表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（%）

項(xiàng)目合計(jì)***720082009 多層住宅10060%30%10% 高層住宅10030%60%10% 商業(yè)10080%20% 停車位10060%40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。

車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。

回款進(jìn)度詳見(jiàn)表18。

表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬(wàn)元）銷售期間項(xiàng)目***8 面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入 銷售計(jì)劃合計(jì)******633 多層

高

層

商

業(yè)

車

位************744***17441800 百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額 收款計(jì)劃

200

5多

層

高

層

商

業(yè)

車

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

層

高

層

商

業(yè)

車

位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多

層

高

層

商

業(yè)

車

位100%100%100%50%26764***%900 小計(jì)***396900 注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。

四、稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表19。表19：稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅1 城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10 教育費(fèi)附加3公益金5 企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3 管理費(fèi)用5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2 銷售費(fèi)用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12

五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算

1、土地費(fèi)用

本項(xiàng)目用地共計(jì)90.9畝，出讓單價(jià)200萬(wàn)元/畝，出讓總金額為18180萬(wàn)元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬(wàn)元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬(wàn)元。

2、前期工程費(fèi)。

本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表20 表20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額

1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%126 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰42 3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰42 4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%84 5場(chǎng)地平整費(fèi)10元/平方米63 合計(jì)357

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表21 表21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1供電工程建安工程費(fèi)×3%251 2供水工程 3供氣工程 4道路工程 5綠化工程 6通訊工程 7照明工程 8排污工程 9環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì)251

4、建安工程費(fèi)用

本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表22 表22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額

1多層住宅700元/平方米90720平方米6350 高層住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商業(yè)800元/平方米4360平方米349 合計(jì)8369

5、公共設(shè)施配套費(fèi)

本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表23 表23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額 1居委會(huì)100元/平方米13400134 2托兒所 3公共廁所 4停車場(chǎng) 5健身設(shè)施 合計(jì)134

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)表24 表：24開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額

1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×5%418 2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×4‰33

3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：0.3T/人，600元/T商業(yè)：0.1T/人，600元/T住宅：59商業(yè)：15 4供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：16 6其他建安工程費(fèi)×5‰42 合計(jì)764

7、其他費(fèi)用

本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)表25 表25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰42 2竣工檔案保證金 3報(bào)建手續(xù)費(fèi)

4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6其他 合計(jì)42

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目1~7項(xiàng)和的2%估算，詳見(jiàn)附表2。2004年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：310萬(wàn)元； 2005年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：224萬(wàn)元； 2006年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：27萬(wàn)元； 2007年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1萬(wàn)元； 合計(jì)：562萬(wàn)元。

9、管理費(fèi)用

本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算，詳見(jiàn)附表2。2004年管理費(fèi)用：465萬(wàn)元； 2005年管理費(fèi)用：336萬(wàn)元； 2006年管理費(fèi)用：40萬(wàn)元； 2006年管理費(fèi)用：2萬(wàn)元； 合計(jì)：843萬(wàn)元。

10、銷售費(fèi)用

本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費(fèi)，占銷售收入的1.5%，即596萬(wàn)元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的1%，即398萬(wàn)元。合計(jì)為994萬(wàn)元。銷售收入見(jiàn)附表3，銷售費(fèi)用見(jiàn)附表2。

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用

本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的利率（r=5.58%）估算，詳見(jiàn)附表10。2004年財(cái)務(wù)費(fèi)用：167萬(wàn)元； 2005年財(cái)務(wù)費(fèi)用：391萬(wàn)元； 2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：446萬(wàn)元； 2006年財(cái)務(wù)費(fèi)用：223萬(wàn)元； 合計(jì)：1227萬(wàn)元。

六、資金籌措

項(xiàng)目總投資30931萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金2000萬(wàn)元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬(wàn)元，第一年（2004年）貸款6000萬(wàn)元，第二年（2005）貸款2000萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見(jiàn)附表5。

七、貸款條件

第五篇：礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告參考提綱

礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告參考提綱

一、總論

1、項(xiàng)目承擔(dān)單位基本情況：?jiǎn)挝幻Q、法定地址、法定代表姓名及職務(wù)、主管單位名稱、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)科研情況、資產(chǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)狀況概況；

2、簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義；采礦、選礦、深加工的產(chǎn)品方案、生產(chǎn)規(guī)模及技術(shù)開(kāi)發(fā)概述；本單位實(shí)施項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

3、可行性研究工作的依據(jù)和范圍。

4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比（采選礦的“三率”指標(biāo)、各種產(chǎn)品的質(zhì)量指標(biāo)、單位成本指標(biāo)、投入產(chǎn)出效益指標(biāo)等）。

5、可行性研究結(jié)論。

二、市場(chǎng)調(diào)查和需求預(yù)測(cè)

1、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)調(diào)查

本項(xiàng)目及同類產(chǎn)品的主要用途，在主要使用行業(yè)的用途和消耗量。

本項(xiàng)目及同類產(chǎn)品國(guó)內(nèi)及本地區(qū)的生產(chǎn)能力、開(kāi)工率、主要生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)能力的利用率；在建項(xiàng)目和已批擬開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)能力，預(yù)計(jì)投產(chǎn)時(shí)間。

國(guó)內(nèi)及本地區(qū)本項(xiàng)目及同類產(chǎn)品的產(chǎn)量、銷售量及變化情況；本項(xiàng)目及同類產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量、出口量和出口去向，以及變化情況，產(chǎn)品銷售價(jià)格，以及變動(dòng)情況和趨勢(shì)。同類產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)銷售量，國(guó)際主要生產(chǎn)廠家的技術(shù)、生產(chǎn)能力、產(chǎn)量。國(guó)際市場(chǎng)銷售價(jià)格以及變化趨勢(shì)?？商娲a(chǎn)品的性能、質(zhì)量、產(chǎn)量及價(jià)格分析。

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

各產(chǎn)品消費(fèi)條件、消費(fèi)對(duì)象，產(chǎn)品更新周期的特點(diǎn)，可能產(chǎn)生的新用途的分析；以及國(guó)內(nèi)外需求量分析。

從產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)、性能、價(jià)格、配件、維修等方面，分析替代進(jìn)口的趨勢(shì)和所具有國(guó)際的竟?fàn)幠芰Γ环治鰢?guó)家對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品出口及進(jìn)口國(guó)對(duì)進(jìn)口的政策、規(guī)定（限制或鼓勵(lì)）；分析產(chǎn)品出口方向，預(yù)測(cè)產(chǎn)品替代進(jìn)口量或出口量的可能性。國(guó)際市場(chǎng)供需情況分析。

3、產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測(cè)

項(xiàng)目產(chǎn)品推銷方式、措施的研究，相應(yīng)預(yù)測(cè)，銷售中所需機(jī)構(gòu)、人員培訓(xùn)、廣告宣傳、維護(hù)服務(wù)等費(fèi)用。

4、產(chǎn)品方案、建設(shè)規(guī)模和銷售收入預(yù)測(cè)。

主要產(chǎn)品和主要副產(chǎn)品的規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)及其選擇依據(jù)。

主要產(chǎn)品和副產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量，主要設(shè)備裝置；年生產(chǎn)能力，生產(chǎn)線數(shù)。項(xiàng)目各產(chǎn)品不同規(guī)模的效益分析，說(shuō)明本項(xiàng)目確定的建設(shè)規(guī)模的代表性。

根據(jù)確定的產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模及預(yù)測(cè)產(chǎn)品價(jià)格，估算銷售收入。

三、技術(shù)可行性分析

1、產(chǎn)品和技術(shù)開(kāi)發(fā)論述

關(guān)鍵技術(shù)的開(kāi)發(fā)和作用、效果的論述，產(chǎn)品的技術(shù)性能水平與國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平的比較，包括技術(shù)依托單位或合作單位的研究開(kāi)發(fā)論述。

2、技術(shù)成熟性論述和產(chǎn)品質(zhì)量及可靠性論述

有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目技術(shù)成果的技術(shù)鑒定情況；該技術(shù)進(jìn)行生產(chǎn)條件下小批量、小規(guī)模試生產(chǎn)的情況；本項(xiàng)目產(chǎn)品的技術(shù)檢測(cè)、分析化驗(yàn)的情況；小批量試生產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性、成品率；項(xiàng)目產(chǎn)品在實(shí)際使用條件下的可靠性、耐久性、安全性的考核情況等。

3、引進(jìn)技術(shù)、裝備的來(lái)源、技術(shù)水平

與國(guó)際先進(jìn)水平的比較；引進(jìn)技術(shù)消化、吸收，國(guó)產(chǎn)化配套等方案，技術(shù)引進(jìn)的協(xié)議、國(guó)外轉(zhuǎn)讓方的授權(quán)證明等。

四、項(xiàng)目實(shí)施方案（分采礦、選礦、深加工三個(gè)環(huán)節(jié)）

1、技術(shù)方案論述

根據(jù)確定的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案及標(biāo)準(zhǔn)等，進(jìn)行生產(chǎn)技術(shù)、工藝流程、主要生產(chǎn)裝置的方案比較；從產(chǎn)品質(zhì)量、原材料要求與單耗、主要技術(shù)參數(shù)、單位能耗與綜合能耗、投資、技術(shù)先進(jìn)性可靠性等方面評(píng)述。

2、工藝流程

繪制工藝流程示意圖，各主要工藝的技術(shù)參數(shù)，確定主要物料的平衡，計(jì)算主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗，確定水、汽、電的供應(yīng)參數(shù)以及公用工程和輔助設(shè)備的要求。

繪制廠區(qū)或生產(chǎn)車間、生產(chǎn)線布置圖。

3、產(chǎn)過(guò)程中“三廢”排放點(diǎn)、內(nèi)容及數(shù)量、“三廢”回收利用及達(dá)標(biāo)排放處理的措施和方案。

4、公用工程和輔助設(shè)施

生產(chǎn)用原、輔助材料和產(chǎn)品的儲(chǔ)運(yùn)，有特殊要求的物品，如危險(xiǎn)品等的儲(chǔ)運(yùn)。

給排水的水量、水質(zhì)，水量平衡，給排水工程方案。有關(guān)部門對(duì)地下水開(kāi)采的許可。

供電供熱供汽要求，熱負(fù)荷平衡、供電、供汽量計(jì)算，工程方案的選擇和論述。電力部門對(duì)電力供應(yīng)、電力增容的許可等。

5、廠址選擇和項(xiàng)目準(zhǔn)備

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)要求，從服從環(huán)境功能分區(qū)的前提下，結(jié)合工程地質(zhì)、交通運(yùn)輸、動(dòng)力供應(yīng)、協(xié)作條件、安全保護(hù)、消防安全、環(huán)保要求等方面進(jìn)行廠址比選。如利用原址建設(shè)，應(yīng)考慮上述方面有何不利影響，提出解決措施。

本單位已具備的條件，現(xiàn)有固定資產(chǎn)利用情況。項(xiàng)目實(shí)施前已進(jìn)行的技術(shù)準(zhǔn)備 和進(jìn)行的配套設(shè)備的情況等。

6、生產(chǎn)定員和人員培訓(xùn)

⑴項(xiàng)目投資后的生產(chǎn)組織管理

根據(jù)工藝、設(shè)施特點(diǎn)和需求，確定生產(chǎn)班次，確定生產(chǎn)人員編制。

計(jì)算全員勞動(dòng)生產(chǎn)率。計(jì)算產(chǎn)品成本費(fèi)用中的職工工資和福利費(fèi)用，平均工資和工資總額。

⑵根據(jù)工藝技術(shù)要求和人員來(lái)源，制定培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)人員總數(shù)和培訓(xùn)方式、估算培訓(xùn)費(fèi)用。

7、特殊行業(yè)許可證

如產(chǎn)品質(zhì)量合格證、產(chǎn)品運(yùn)銷許可證及批文等。

8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

包括項(xiàng)目可行性研究，資金籌集，技術(shù)獲得及轉(zhuǎn)讓，設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，竣工驗(yàn)收和交付使用等階段。項(xiàng)目施工費(fèi)用的估算，包括建設(shè)單位管理費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等。

五、資源、原（輔助）材料

重點(diǎn)論述本項(xiàng)目所需重點(diǎn)資源、原（輔助）材料（包括燃料）的來(lái)源、供應(yīng)渠道等情況。此項(xiàng)目?jī)?nèi)容可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，參考技改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫方法編寫。

六、生態(tài)環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全

1、生態(tài)環(huán)境保護(hù)

論述項(xiàng)目在施工和投產(chǎn)運(yùn)行后對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，以及發(fā)生事故對(duì)環(huán)境的影響。項(xiàng)目主要“三廢”污染源和污染物的排放區(qū)，危險(xiǎn)性分析，污染物排放量，排放濃度計(jì)算。提出“三廢”回收利用可能性及治理方案，針對(duì)噪音、震動(dòng)、電磁波等的保護(hù)措施建議。采礦后的復(fù)墾利用。估算生態(tài)環(huán)境保護(hù)投資。提供環(huán)境監(jiān)測(cè)部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境影響的評(píng)價(jià)報(bào)告。

2、勞動(dòng)保護(hù)和安全

生產(chǎn)過(guò)程職業(yè)危害因素分析，生產(chǎn)使用和生產(chǎn)的有毒有害物的種類、數(shù)量、分布點(diǎn)，高溫、高壓、易燃易爆、輻射、噪音等強(qiáng)度和影響程度的分析。采取的保護(hù)措施和有關(guān)法規(guī)規(guī)定。

消防措施和滅火設(shè)施等。

七、投資估算、資金籌措

1、項(xiàng)目投資估算（分采礦、選礦、深加工三個(gè)主要環(huán)節(jié)）

按項(xiàng)目投資總額（含采礦權(quán)價(jià)款和采礦使用費(fèi)等）、投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期利息分別估算；應(yīng)按項(xiàng)目具體內(nèi)容逐項(xiàng)計(jì)算，特別是其它費(fèi)用和備用類不應(yīng)有缺項(xiàng)，有關(guān)費(fèi)用應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定，并列出標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)；根據(jù)計(jì)算結(jié)果，編制投資估算表，包括新增設(shè)備、引進(jìn)設(shè)備、電力增容、環(huán)保設(shè)備等在內(nèi)的項(xiàng)目全部?jī)?nèi)容。

2、資金籌措

按資金來(lái)源渠道，分別說(shuō)明各項(xiàng)資金來(lái)源、使用條件。利用貸款的，要說(shuō)明貸款條件、利率、償還方式和時(shí)間，說(shuō)明單位自有資金的籌集計(jì)劃、可能和數(shù)量。

3、投資使用計(jì)劃

考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方式，編制投資使用計(jì)劃；對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目貸款部分，需開(kāi)列貸款使用明細(xì)表和說(shuō)明。

說(shuō)明還款資金來(lái)源和計(jì)算依據(jù)，編制貸款還本付息計(jì)劃。

4、投產(chǎn)后流動(dòng)資金估算

計(jì)算項(xiàng)目建成后，所需流動(dòng)資金及需新增的流動(dòng)資金，應(yīng)說(shuō)明籌資來(lái)源、方式和計(jì)算依據(jù)。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，編制流動(dòng)資金估算表。

八、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

按財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，估算生產(chǎn)成本（含資源稅、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、采礦權(quán)價(jià)款、采礦權(quán)使用費(fèi)等）和總成本，并分別列表計(jì)算結(jié)果。按預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售和生產(chǎn)能力，逐年計(jì)算銷售收入，對(duì)有多種產(chǎn)品的應(yīng)分別計(jì)算后，合成總銷售收入，列表計(jì)算結(jié)果。

2、財(cái)務(wù)分析

以動(dòng)態(tài)分析為主，對(duì)項(xiàng)目的獲利能力、債務(wù)償還能力進(jìn)行分析。對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等作為主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，并編制財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)基本報(bào)表。應(yīng)與行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率、平均投資利潤(rùn)率和利稅率等進(jìn)行比較分析。對(duì)使用外匯貸款或生產(chǎn)中所需使用外匯的項(xiàng)目，還應(yīng)計(jì)算外匯平衡。

3、不確定性分析

主要進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析，以分析不確定因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4、社會(huì)效益分析

對(duì)提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響、對(duì)合理利用自然資源的影響、對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡色及對(duì)節(jié)能的影響等。重要項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析。

九、結(jié)論

注：

1、本提綱供申請(qǐng)礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)（含采選和深加工）項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告作參考。

2、可行性研究報(bào)告，應(yīng)以定量分析為主，簡(jiǎn)要明了，應(yīng)避免單純宏觀的、定性的、不確定的論述。