第一篇：方案設(shè)計任務(wù)書(商業(yè))

杭州XXX商業(yè)項目

建筑方案設(shè)計任務(wù)書

1.項目簡介

2015年7月7日

1.1

項目概述

本項目位于杭州市江干區(qū)九堡核心地段，北距九堡客運中心直線距離約1公里，東臨杭喬路，北臨下沙路（城市快速路），西側(cè)和南側(cè)為規(guī)劃路，南側(cè)為新建住宅小區(qū)。周邊交通便捷、路網(wǎng)暢通、住宅林立，項目規(guī)劃總建筑面積約9萬平方米，為集商業(yè)、辦公和酒店為一體的社區(qū)商業(yè)綜合體。

1.2

設(shè)計指標 1 規(guī)劃用途：商業(yè)辦公用地 2 建筑容積率：≤2.5 建筑密度：≤ 40%（以最終政府批復(fù)為準）4 綠地率： 20%（以最終政府批復(fù)為準）5 建筑限高：≤ 55米 建筑用地面積：20000平方米；地上總建筑面積：50600平方米，地下建筑面積約40000平方米（地下2層），總建筑面積約90000平方米。

2.項目定位及方案階段設(shè)計要求

2.1 整體定位

本項目依托周邊密集的住宅社區(qū)和九堡客運中心的商業(yè)消費人流、辦公人流和商旅客群，定位為集商業(yè)、辦公和酒店為一體的社區(qū)型商業(yè)綜合體。2.2 物業(yè)類型配比及分物業(yè)定位

本項目由商業(yè)、辦公和酒店三部分組成。商業(yè)地上建筑面積約3.1萬平方米（4層），地下建筑面積約3.8萬平方米（地下2層）；辦公建筑面積約1萬平方米；酒店建筑面積約9千平方米。地下設(shè)置2層，B1層以超市為主，B1層剩余部分和B2層為車庫、車道和設(shè)備用房等，盡量減少設(shè)置人防面積。汽車泊位和自行車位盡可能滿足杭州市相關(guān)規(guī)范。

2.2.1 商業(yè)定位

?目前地塊周邊住宅林立，已形成穩(wěn)定的消費客流，但商業(yè)消費氛圍缺乏。本項目將滿足區(qū)域人群對于集零售、餐飲和休閑娛樂的體驗型商業(yè)的消費需求，集中面向家庭消費。

?建立主題概念，以建筑造型、立面、內(nèi)裝飾等手段，樹立鮮明特色和現(xiàn)代商業(yè)形象，令項目具有活力、精致的獨有魅力。?商業(yè)檔次定位為中偏高的商業(yè)品牌，以中檔品牌為主。2.2.2 辦公定位

面向小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，以購買自用為主，兼顧投資。設(shè)計產(chǎn)品應(yīng)有利于銷售，對戶型進行合理分割。2.2.3 酒店定位

面向白領(lǐng)和商旅人群的消費需求，定位為經(jīng)濟實用、干凈便捷、性價比高的精品酒店。

2.3 設(shè)計要點 2.3.1 整體布局及交通組織

?地塊北側(cè)為綠化帶，東側(cè)為項目主展示面和人流進入口，西側(cè)為項目二期，南側(cè)為住宅區(qū)，在規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合四至的不同特點，合理布局，重點提升展示效果和有效吸引人流，形成良好的可視性和可達性，營造“場所感”，給人獨特的體驗。

?項目車流主要通過東側(cè)杭喬路進到本項目，再從南側(cè)和北側(cè)道路進入地下車庫，在項目周邊形成車流環(huán)道。?人流主要通過項目東側(cè)進入。

?結(jié)合整體交通組織，考慮出租車落客點。?處理好酒店、辦公和商業(yè)之間的關(guān)系，在空間造型、立面關(guān)系和平面關(guān)系上進行統(tǒng)一考慮，保證商業(yè)空間的完整性和相對獨立性，減少酒店、辦公大堂和核心筒對商業(yè)布局的負面影響；酒店和辦公應(yīng)有獨立的出入口，并跟商業(yè)的出入口分開，防止商業(yè)人流的干擾。

?項目整體格局可分為三類物業(yè)，通過位于地塊中心的露天廣場及十字路口將項目劃為不均分、大小錯落的四大體塊。內(nèi)街商業(yè)動線采取十字型動線，項目建筑落地面積約8000平米，故東北體塊建筑落地面積約1800平米（1-4層為商業(yè)），主樓為酒店；東南體塊建筑落地面積約1200平米（1-4層商業(yè)，如商業(yè)面積不足亦可考慮五層商業(yè)）；西北體塊建筑落地面積約3000平米（1-4層為商業(yè)，其中4層為電影城）；西南體塊建筑落地面積約2000平米（1-4層為商業(yè)），主樓為辦公（標準層約1200平米）。?四個商業(yè)體塊在2-4層通過連廊進行連接，導(dǎo)通人流。

?地下室的設(shè)計應(yīng)結(jié)合消防分區(qū)，人防分區(qū)及防煙分區(qū)的設(shè)置，綜合考慮各類機房的位置安排，管線管井的合理走向、標高設(shè)計及布局，以及車道的設(shè)置，充分利用和優(yōu)化地下室空間。

?東南角紅線內(nèi)建筑外圍設(shè)置下沉廣場，增加B1層商業(yè)的可視性。?西側(cè)中間設(shè)置下沉廣場，未來銜接二期人流。2.3.2

建筑風(fēng)格及造型

?總體要求為現(xiàn)代風(fēng)格，應(yīng)結(jié)合項目定位統(tǒng)一考慮。

?建筑設(shè)計要有創(chuàng)意，在建筑造型、立面、景觀小品、內(nèi)部空間等方面需更多的體現(xiàn)出獨特的設(shè)計理念。

?要在建筑設(shè)計中適度體現(xiàn)“綠色概念”。

?立面設(shè)計要求滿足杭州市建筑玻璃幕墻使用有關(guān)規(guī)定，造型和立面設(shè)計要求構(gòu)造技術(shù)合理穩(wěn)妥，工程造價適中，并易于維護。考慮到對周邊住宅的光污染問題，玻璃幕墻面積不宜過大。2.3.3

綠化景觀

?設(shè)置標志性景觀，形成參與性和互動性，以便有效吸引和積聚人群，提高東側(cè)沿街面的商業(yè)價值，拉近與人行道的距離，并方便行人進入商業(yè)。人行道與商業(yè)之間的道路應(yīng)直接、便捷，不宜有過多的迂回。景觀盡量避免對商業(yè)的可視性和互動性產(chǎn)生負面影響。2.4 各類物業(yè)設(shè)計要點 2.4.1

商業(yè)部分 2.4.1.1 交通組織

?商業(yè)東側(cè)道路為商業(yè)的主出入口，設(shè)計上應(yīng)醒目、突出，具有較強的可識別性。西側(cè)設(shè)置與二期銜接的主出入口，中心設(shè)置廣場及十字道路集聚和引入人流，形成更多的街鋪。

?商業(yè)貨流和其他車流、人流應(yīng)盡量保持相對的獨立性，減少對其相互間的干擾影響。

?電影院、KTV等業(yè)態(tài)在1F設(shè)置獨立出入口和配置靠外可獨立使用的垂直電梯，并可與地下車庫相連，但不能占用商業(yè)價值較高的位置。2.4.1.2立面和造型

?立面要有一定的識別性和獨特性，但要控制造價成本。

?要求設(shè)計LED大型屏幕和廣告位，要求在外立面日景、夜景設(shè)計中整體考慮。

?內(nèi)部使用空間宜方正。2.4.1.3內(nèi)部空間和布局

?對于建筑空間的處理須從功能角度出發(fā)，設(shè)計合理的流線，滿足商鋪布局和營建的便利。結(jié)合業(yè)態(tài)樓層分布，垂直交通組織要簡練、精確有效，平面交通能使人流有效到達平層各個點位，并能形成回路，強調(diào)空間布局利用的均好性，形成有機的人流動線，實現(xiàn)每一樓層的商業(yè)價值最大化。?杜絕出現(xiàn)人流死角和盲端。

?柱距要考慮商業(yè)店鋪劃分的合理性，兼顧停車位等的劃分。結(jié)合柱距的布置，考慮商鋪的彈性布置，能靈活分割組合。

?餐飲區(qū)的分布應(yīng)該盡量集中，以方便硬件設(shè)施資源共享。結(jié)合地下室機房設(shè)計，從整棟樓宇的角度出發(fā)，合理設(shè)置餐廚區(qū)位置，廚房后勤應(yīng)分別配備專用卸貨通道，考慮并安排相應(yīng)管線管井走向(例如水、電、煤氣、空調(diào)、進排煙、上下水系統(tǒng)等)，做到建筑空間的合理利用，避免貨流和廢氣對其他用戶的干擾。?中庭結(jié)合店鋪的布置，提高店鋪的可視性，并具備舉辦商業(yè)活動的條件。?垂直貨梯分布要合理，提高貨運效率，盡量布置在商業(yè)后勤區(qū)內(nèi)。自動扶梯原則上要求盡量將人流導(dǎo)向動線的遠端，以提高商鋪人流到達率。?商業(yè)得房率盡量達到70%。

?除非規(guī)范強制要求，否則機房等設(shè)備用房盡量設(shè)置在商業(yè)價值較低的樓層。?商業(yè)地上層數(shù)控制在4層，1F層高為5米,2-4F層高為4.5米，影院設(shè)在4層（影院層高為10米），B1層（滿足凈高不低于4米）。2.4.1.3業(yè)態(tài)布置原則

?各類業(yè)態(tài)面積比例：零售約20%，餐飲約40%，休閑娛樂服務(wù)及其他約為40%。

2.4.1.4各樓層業(yè)態(tài)布局及說明（本條各店鋪面積均特指實用面積）

?B1：設(shè)超市1.2萬平米，周邊配置小鋪約2000-3000平米（40平米左右/個）。

?1F：以零售和輕餐飲為主，東北體塊和東南體塊的東側(cè)沿街設(shè)1F跨2F店鋪，面寬和進深比1：3左右，具有輕餐飲條件；西側(cè)朝中心廣場和內(nèi)街為零售店鋪為主，面寬進深比約1:3；西北體塊和西南體塊的西側(cè)為美食街，為一層小街鋪，東側(cè)朝中心廣場和內(nèi)街為零售店鋪為主，面寬進深比約1:3。?2F：東北體塊和東南體塊的東側(cè)為F1-F2的沿街跨層，西側(cè)為嬰童零售店鋪，店鋪前面為沿中心街的走廊；西北體塊為童玩次主力店；西南體塊結(jié)合辦公和本層業(yè)態(tài)相關(guān)性，可設(shè)置為美容美發(fā)和SPA次主力店。

?3F：本層為餐飲集中層，東北體塊和東南體塊為200-300平米左右的特色餐飲；西北體塊為大餐飲；西南體塊為商務(wù)餐飲。

?4F：東北體塊結(jié)合酒店設(shè)置足浴、按摩；東南體塊設(shè)置KTV，需預(yù)留餐飲條件；東南體塊為東北體塊設(shè)置多廳影院，面積約3000平米，層高約10米；西南體塊設(shè)健身會所。

按上述業(yè)態(tài)布局，但要有調(diào)整的靈活性。

2.4.2 辦公部分 2.4.2.1立面和造型

?體現(xiàn)時尚現(xiàn)代感，樹立項目的品質(zhì)形象。2.4.2.2內(nèi)部空間和布局

?標準層面積約1200平米，格局為方正的矩形，合理安排柱網(wǎng)、核心筒，控制戶型進深，保持較好的自然采光性，整體得房率不低于75%。?層高3.6米，走廊裝修后凈高不低于2.5米（采用分戶VRV空調(diào)）。?首層大堂挑空設(shè)計，尺度合理。?戶型以60-150平米左右為模數(shù)。2.4.3 酒店部分 2.4.2.1立面和造型

?體現(xiàn)時尚現(xiàn)代感，樹立項目的高檔物業(yè)形象，并獨具特色，形成地標。2.4.2.2內(nèi)部空間和布局

?在戶型空間、自然采光、朝向、通風(fēng)、防噪和大堂等作為創(chuàng)新設(shè)計的要點。?合理安排柱網(wǎng)、核心筒，控制戶型進深，標準層面積約900平米，按酒店戶型布置，套內(nèi)使用面積約25-30平米，有條件的話落地窗、飄窗等能提高戶型價值的各項設(shè)計亮點。整體得房率不低于75%，層高不低于3.5米，確保200左右的房間數(shù)。

?首層大堂挑空，體現(xiàn)人性化，尺度合理，體現(xiàn)精致、品質(zhì)和居家感。?衛(wèi)星電視、24小時集中熱水。2.4.4機電系統(tǒng)及管理

由于商業(yè)和辦公散售，酒店持有經(jīng)營，故在設(shè)計上要保證三類物業(yè)系統(tǒng)設(shè)計的相對獨立性和物管計量的獨立性，不產(chǎn)生互相干擾和相關(guān)問題。酒店、電影院、超市、二樓內(nèi)街部分可考慮中央空調(diào)。3.工作范圍

建筑方案設(shè)計工作的范圍簡述如下：

依據(jù)建設(shè)單位要求，設(shè)計公司需配合甲方及指定的顧問設(shè)計公司提供完整的方案設(shè)計文本，以保證項目的整體設(shè)計質(zhì)量；并保證提供的設(shè)計符合當(dāng)?shù)卣呒胺ㄒ?guī)的要求，對正式設(shè)計圖紙及文件蓋章，需滿足甲方進行項目的成本估算。協(xié)助甲方完成總體設(shè)計進度，同時此間提供的設(shè)計方案需通過甲方的認可，通過相關(guān)報批。

第二篇：商業(yè)綜合體建筑方案設(shè)計任務(wù)書

城市商業(yè)綜合體（商業(yè)建筑+高層辦公樓）

建筑方案設(shè)計指導(dǎo)任務(wù)書

1．基址

建設(shè)基址位于淮北平原某中心城市一個改造更新街區(qū)內(nèi)，用地詳見所附CAD電子地形圖。

2．設(shè)計目標

2.1 了解商業(yè)建筑的基本類型、特點及內(nèi)部空間、外部環(huán)境的構(gòu)成要求。學(xué)習(xí)裙樓作為綜合商業(yè)建筑與高層主樓相結(jié)合的商業(yè)建筑綜合體模式。

2.2 學(xué)習(xí)商業(yè)建筑與街區(qū)、道路之間關(guān)系的處理。從人流集散、交通組織、開放空間、內(nèi)外之間的過渡、不同功能出入的要求、基地條件等角度，處理商業(yè)建筑與所處街區(qū)及環(huán)境之間的關(guān)系。2.3 學(xué)習(xí)構(gòu)成商業(yè)建筑大型流動空間的結(jié)構(gòu)體系；學(xué)習(xí)并掌握商業(yè)建筑的空間組合，水平、豎向交通流線及功能構(gòu)成。

2.4學(xué)習(xí)高層建筑的總平面處理、豎向交通、消防疏散、結(jié)構(gòu)體系、設(shè)備系統(tǒng)等技術(shù)體系。2.5 學(xué)習(xí)高層辦公建筑的標準層設(shè)計，掌握交通核心與主要功能空間的組合原理。

2.6 理解城市商業(yè)綜合體建筑的空間體量構(gòu)成與造型、立面材料與構(gòu)造形態(tài)的關(guān)系，把握高層建筑（主樓+裙房）的空間體量及組合關(guān)系。

2.7 領(lǐng)會城市商業(yè)綜合體建筑的形態(tài)處理、造型塑造、立面設(shè)計、材料表皮和細部表達，營造既有個性特色、又與環(huán)境融合的建筑綜合體形態(tài)。

3．設(shè)計要求

3.1 設(shè)計周期16周；主要設(shè)計任務(wù)包括兩部分：一是進行群體規(guī)劃（4周左右），主要包括出入口設(shè)置、商業(yè)建筑形態(tài)及功能業(yè)態(tài)、高層主樓布置、附屬建筑配套（停車、物業(yè)管理、設(shè)備設(shè)施用房等）、各類廣場及開放空間設(shè)置、環(huán)境景觀、綠化系統(tǒng)等總平面布局、空間形態(tài)及群體組合關(guān)系研究。完成總平面設(shè)計、功能結(jié)構(gòu)、道路交通及停車分析、環(huán)境景觀分析、場地剖面研究等。二是進行高層商業(yè)綜合體建筑設(shè)計（8周左右），完成商業(yè)綜合體的建筑方案，包括總平面、平立剖面設(shè)計及群體形態(tài)、單體造型等。完成兩部分的設(shè)計任務(wù)，最后4周為正圖繪制與模型制作階段。

3.2建筑面積控制在90000M2（地上建筑面積，上下浮動不超過5%），建筑采用多層裙樓+高層主樓模式，建筑綜合體設(shè)置兩層地下層（地下面積自定，不計入容積率內(nèi)）。裙樓可采用多種商業(yè)模式（綜合商場、商業(yè)街或多種形態(tài)組合）。

3.3建筑后退紅線、高層主樓與裙樓組合、消防疏散等應(yīng)滿足《城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》和《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求。注：《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》已與《建筑設(shè)計防火規(guī)范》合并為新的《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014，于2015年5月1日起實施）。

3.4 總體布局應(yīng)充分考慮商場、高層主樓與城市街區(qū)的環(huán)境聯(lián)系、各類集散場地、綠化之間的關(guān)系。3.5 室外場地應(yīng)組織好車流、人行集散、后勤供應(yīng)等各種流線之間的關(guān)系，滿足機動車與非機動車的停放。設(shè)置地下停車場（庫）與室外臨時停放點。3.6 組織好室外空間與室內(nèi)空間的聯(lián)系與過渡。

3.7 充分體現(xiàn)商業(yè)綜合體的功能復(fù)合、體量組合與形態(tài)構(gòu)成、環(huán)境和造型形象等特征。

4．功能組成

主要有以下幾部分功能空間和環(huán)境構(gòu)成：

4.1 商業(yè)建筑（高度不超過24米，作為裙樓空間），建筑面積40000 M2左右；

分為以下幾個部分： 4.1.1 營業(yè)部分； 4.1.2 倉儲部分 ； 4.1.3 輔助部分；

4.2 高層辦公樓（雙塔或板式高層及其組合形式）

建筑主體高度不超過100米，建筑面積50000 M2；分為以下幾個部分： 4.2.1 門廳、大堂、接待管理用房、輔助用房；合理分配各功能空間面積； 4.2.2 標準層功能區(qū)

辦公、會議及附屬用房、配套設(shè)施 4.2.3 頂部設(shè)置多功能區(qū) 4.2.4 屋頂設(shè)備空間 4.3 地下空間，面積自定

停車庫（滿足停車位需要）、設(shè)備用房、儲藏空間等 4.4 外部空間及環(huán)境景觀

入口廣場、各類集散空間、休閑場地、綠化景觀、后勤運輸?shù)?/p>

5．設(shè)計成果

5.1 圖紙：1號圖4-5張（A1：594mm*841mm）

群體規(guī)劃部分：

總體規(guī)劃布局圖及分析圖（功能結(jié)構(gòu)、交通停車、綠化景觀、場地剖面等）1:500或1:1000 商業(yè)綜合體建筑設(shè)計部分：

總平面圖

1：500（包含街區(qū)環(huán)境設(shè)計）各層平面圖

1：200或1：250 立面圖 3個

1：200或1：250 剖面圖2個

1：200或1：250 彩色效果圖（鳥瞰、人視各一，其它小透視、局部透視自定）

建筑設(shè)計說明（設(shè)計理念、總平面布局與環(huán)境設(shè)計、單體建筑構(gòu)思、功能、造型、結(jié)構(gòu)選型、技術(shù)經(jīng)濟指標等）5.2 模型：比例1:250或1:300（包括外部環(huán)境）

6．過程進度

第1周

發(fā)放設(shè)計任務(wù)書，講授。理解任務(wù)書、收集資料。第2周

周一：調(diào)研，規(guī)范、設(shè)計資料匯集、理解，建筑典例分析。

周三：環(huán)境要素領(lǐng)會、基地分析，總體規(guī)劃要素研究和初步規(guī)劃概念構(gòu)思。第3周

規(guī)劃草圖（思考建筑與街區(qū)空間、建筑群體組合關(guān)系，進行多方案比較），制作基地模型。第4周

規(guī)劃布局確定，組合形態(tài)、功能結(jié)構(gòu)、交通停車、環(huán)境景觀及場地剖面研究。第5周

結(jié)合總體規(guī)劃布局，開始進行綜合體建筑設(shè)計，從功能關(guān)系、體量組合、交通組織等角度出發(fā)。

第6周

一草，總體布局、環(huán)境與體量、建筑平面關(guān)系（主樓+裙樓）初步構(gòu)思。第7周

二草，總平面與外環(huán)境設(shè)計、建筑功能空間關(guān)系、開始體量與形體考慮。第8周

二草，建筑平、立、剖面處理、結(jié)構(gòu)體系確立，造型深入。第9周

三草，深化總平面、建筑平立剖深化推進；造型確立，進行立面、材料與構(gòu)造細部探討。第10周

三草，全面深入，外環(huán)境、功能與造型綜合協(xié)調(diào)。制作建筑體塊模型，推動建筑造型與細部推敲。第11周

三草向定稿圖轉(zhuǎn)化，綜合協(xié)調(diào)，調(diào)整深化。第12周

定稿圖，總體定稿、技術(shù)問題深化、整體把握。第13周

正圖及模型制作。第14周

正圖及模型制作。第15周

正圖及模型制作，注重表現(xiàn)力與完整性。

圖紙的構(gòu)圖、色彩及內(nèi)容的飽滿部、深度與精細度，模型注重環(huán)境與建筑的關(guān)系表達 第16周

周一：完成正圖及模型制作、細部及完成度分析、圖面深化。

周三：交正圖及模型、評圖。

7．交圖與評圖時間地點

第十六周周三上午8：20 專用繪圖教室

8．參考資料

[1] 建筑設(shè)計資料集（第二版）第4集.（辦公樓）、第5集.（商業(yè)街·商場·百貨商店）北京：中國建筑工業(yè)出版社，1994

[2]民用建筑設(shè)計通則、商店建筑設(shè)計規(guī)范、辦公建筑設(shè)計規(guī)范；

高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范、建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50016-2014，2015年5月1日起實施）[3] 王曉，閆春林編著.現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005 [4] 劉建榮主編.高層建筑設(shè)計與技術(shù).北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005 [5] 商業(yè)建筑、高層建筑、綜合體建筑圖冊、實例集成等（可在圖書館、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、卓越網(wǎng)中查詢收集）[6] 建筑專業(yè)雜志中關(guān)于“商業(yè)建筑”、“高層建筑”、城市綜合體”的設(shè)計原理及實例的資料收集 [7] 互聯(lián)網(wǎng)中關(guān)于“商業(yè)建筑”、“高層建筑”、城市綜合體”的設(shè)計原理及實例的資料收集

附件資料：

用地紅線圖（CAD電子地形圖）片區(qū)更新改造規(guī)劃圖

基地街區(qū)周邊環(huán)境建筑現(xiàn)狀照片

第三篇：方案設(shè)計任務(wù)書范本

筑

XXX項目方案設(shè)計

任務(wù)

建書

項目背景

1.1 “XXX”是21世紀上海的新支點，承擔(dān)整合上海西部空間的歷史重任。將會推動上海西部增長極的形成，“XXX”將成為：上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機構(gòu)的匯集地，服務(wù)長三角、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國的高端住宅中心。

1.2 “XXX”規(guī)模達：住宅功能核心區(qū)1.4平方公里；虹橋住宅區(qū)26.3平方公里；住宅功能拓展區(qū)60平方公里；住宅功能核心區(qū)的建設(shè)，將用兩年左右的時間建成。

二、項 目 概 述

2.1 項目名稱：XXX（暫定名）。

2.2 項目地點：TJ市區(qū)南部，北至外環(huán)線，南至LS公路，西至JG二線，東至WS路。

2.3 開發(fā)商：上海湘虹置業(yè)有限公司。

2.4 依據(jù)：上海市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點及要求以及國家及地方相關(guān)政策及法規(guī)。

三、周 邊 環(huán) 境

3.1 本項目地塊位于TJ市區(qū)的南部，北至外環(huán)線，南至LS公路，西至JG二線，東至WS路?？偯娣e4600畝。該地塊北側(cè)緊鄰TJ市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——MJ居住區(qū)和國際會展中心，西北與WNW風(fēng)景區(qū)相望，西鄰TJ 開發(fā)區(qū)，東側(cè)是TW園區(qū)和JN開發(fā)區(qū)，區(qū)位環(huán)境十分優(yōu)越。3.2 交通：

☆ 地塊緊鄰?fù)猸h(huán)線，外環(huán)線是市區(qū)主要交通干線 ☆ 本地塊距友誼路1.1公里。☆ 本地塊距TJ市國際機場10公里?！?本地塊距JB高速9公里?！?本地塊距JT公路6公里。

☆ 本地塊距JG路2公里，地塊西側(cè)緊靠JG二線（規(guī)劃高速路）?！?本地塊距JG公路1.5公里。

優(yōu)越的交通優(yōu)勢為將XXX打造成為“連接市區(qū)經(jīng)濟與濱海經(jīng)濟的有力節(jié)點”提供了堅實的硬件支撐和客觀依據(jù)。

四、宗 地 情 況 4.1.地塊現(xiàn)狀 4.2.周邊道路: 5.地塊北側(cè)外環(huán)線，道路紅線50米寬，地塊沿外環(huán)線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留500米綠化隔離帶<擬將高爾夫公園和部分高爾夫球場置于其中>。6.地塊沿JG二線為規(guī)劃中的高速公路，道路紅線100米寬。

7.地塊沿JG二線一側(cè)，規(guī)劃要求預(yù)留500米綠化隔離帶（擬將高爾夫球場置于其中）。8.地塊南側(cè)LS公路道路紅線40米。9.地塊東側(cè)WS路道路紅線30米。9.1.其他: 10.地塊內(nèi)現(xiàn)有一所國際學(xué)校（專供周邊外企外籍員工子女就讀）。11.地塊南側(cè)擁有一塊180畝水面（雙港湖）。12.地塊位于TJ市的上風(fēng)口，空氣質(zhì)量優(yōu)良。

13.初步將規(guī)劃中的SHOPPINGMALL一部分建在地塊內(nèi)（初定上占地200畝）與梨雙公路的東側(cè)的SHOPPINGMALL形成一個整體，總體SHOPPINGMALL的占地面積為600畝。（地塊內(nèi)SHOPPINGMALL的位置初定在國際學(xué)校的北側(cè)）。

五、總體經(jīng)濟技術(shù)指標

5.1 項目基礎(chǔ)指標

以上1427.52畝是扣除了城市綠化帶、市政路和高壓線的凈用地面積。5.2 建筑參數(shù)指標 5.3 物業(yè)比例

六、首期經(jīng)濟技術(shù)指標

6.1 項目基礎(chǔ)指標 6.2 建筑參數(shù)指標 6.3 物業(yè)比例 6.4 單套平均面積

七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標

八、設(shè)計理念

8.1 以復(fù)合房地產(chǎn)原創(chuàng)性的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種優(yōu)質(zhì)資源；以全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，滿足有效需求，激發(fā)潛在需要；以超常規(guī)的策劃思維啟動新的市場新熱點；以高爾夫主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“高尚運動，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高爾夫社區(qū)，健康生態(tài)型高尚低密度居住區(qū)”的最新形象。8.2 開發(fā)背景為：結(jié)合TJ市城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略方向，項目要建設(shè)成為城市邊緣板塊的標志性高爾夫主題的低密度大型高尚居住區(qū)，實現(xiàn)“國際時尚·生態(tài)高爾夫”的新生活理想，“以政府為依托，以質(zhì)量為核心，以效益為目的，以城市運營為手段”，充分發(fā)揮和建立品牌效應(yīng)，整合一切可

以整合的資源。在硬件資源上，整合高爾夫主題文化公園、高爾夫球場等設(shè)施，整合周邊學(xué)校資源；軟件資源上整合政府和社會的宣、文、教、體、衛(wèi)、商等資源；將國際性的高尚品味和當(dāng)?shù)靥厣幕嘟Y(jié)合、創(chuàng)造濃郁的社區(qū)文化。主要包含：健康和運動文化；教育和學(xué)習(xí)文化；溫馨和諧的交往文化；親近自然的環(huán)保文化；配套齊全的商業(yè)文化。

8.3 構(gòu)建“三高”質(zhì)量體系：包括高生活質(zhì)量，高服務(wù)質(zhì)量，高產(chǎn)品質(zhì)量，作為項目開發(fā)和持續(xù)發(fā)展的保證。

8.4 主要的整合對象有：體育（高爾夫）、商業(yè)、旅游及住宅度假。

九、目標市場定位

9.1 為項目“世界原創(chuàng)別墅，高爾夫主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者；注重生活質(zhì)量，追求時尚生活，欲購買第二或者第三居所者；為項目的形象與開發(fā)商實力所吸

引，第二次或者第三次購房以改善住房條件者；喜歡體育運動、重教育學(xué)習(xí)或者從事體育專業(yè)的高收入者；欲購買項目房產(chǎn)，以求保值、增值者。尤其是事業(yè)有成，能夠接受新事物、崇尚體育運動的中青年，有一定的社會地位和經(jīng)濟來源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡大概在30-50歲之間，事業(yè)基本有成，喜愛運動，愿意改變生活環(huán)境、注重生活質(zhì)量的白領(lǐng)階層人士。

9.2 別墅的目標消費群以富豪階層、三資及民營企業(yè)家、高收入個體經(jīng)營者為主，聯(lián)排別墅以三資、民營企業(yè)高級管理人員、高收入專業(yè)技術(shù)人員為目標消費群。9.3 洋房的目標消費群以JN區(qū)中高收入人群為核心對象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、中收入專業(yè)技術(shù)人員為主體對象。

十、項目產(chǎn)品定位

本項目是以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置了一定數(shù)量的別墅品質(zhì)的花園洋房。本案產(chǎn)品定位要求有充分的市場差異化，設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)如下特征： ☆ 沖擊市場產(chǎn)品的差異化。☆ 高端坐莊產(chǎn)品的差異化。10.1 獨立別墅定位： ☆ 坐莊產(chǎn)品：高爾夫主題精髓的差異化填補性奢侈型超低密度別墅。☆ 沖擊市場型產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢的高爾夫景觀經(jīng)濟型別墅?！?持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：高爾夫主題生活的全面差異化豪華型低密度別墅。10.2 聯(lián)排（雙拼）別墅定位

☆ 沖擊市場型產(chǎn)品：具高性價比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢的經(jīng)濟型別墅 ☆ 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具全面差異化優(yōu)勢的高爾夫景觀舒適型低密度別墅 10.3 洋房類產(chǎn)品定位 ☆ 類別墅品質(zhì)的低密度洋房。

十一、規(guī)劃設(shè)計總則

11.1 項目除了在市場本身的差異性和個性化外，更重要的是高爾夫主題生活方式之內(nèi)涵的演繹。

11.2 設(shè)計要求務(wù)實創(chuàng)新，突出中產(chǎn)高爾夫住宅、高爾夫景觀、度假高爾夫及高爾夫生活的規(guī)劃設(shè)計理念。

11.3 設(shè)計注重運動與生活、建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之間的協(xié)調(diào)與和諧，“以人為本”，從而滿足人們對高質(zhì)量生活、對標準生活方式的要求和渴望。11.4 規(guī)劃應(yīng)考慮首期的物業(yè)管理，并綜合周邊各期開發(fā)情況，統(tǒng)一規(guī)劃，使物業(yè)管理的成本降到最低。

十二、規(guī)劃設(shè)計細則

12.1 作為房地產(chǎn)與高爾夫產(chǎn)業(yè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)，要最大限度的向人們展示運動氣氛、居住環(huán)境、銷售背景以及高爾夫系列配套。

12.2 強調(diào)“以人為本”，通過設(shè)計提升小區(qū)的人文環(huán)境質(zhì)素，強化人與環(huán)境的親和與協(xié)調(diào)。

12.3 規(guī)劃設(shè)計在各方面具有超前意識?？紤]到坐莊產(chǎn)品奢侈的風(fēng)格特點及常規(guī)產(chǎn)品的風(fēng)格特點的差異化，規(guī)劃設(shè)計要注重建筑語言的表達與建材運用的協(xié)調(diào)性，又要保持總體規(guī)劃的新穎獨特性和單體建筑的持久性。

12.4 設(shè)計時要充分考慮配套與居住的結(jié)合，又要考慮方便業(yè)主的同時也得保證對外開放。

12.5 設(shè)計時應(yīng)考慮物業(yè)對別墅區(qū)和洋房區(qū)的分區(qū)管理問題，別墅區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)給業(yè)主有尊貴舒適的感覺。

12.6 別墅區(qū)內(nèi)除設(shè)別墅專用會所外，其它公建不得設(shè)在別墅區(qū)。12.7 緊靠高爾夫球場的別墅應(yīng)設(shè)面積較大的獨立別墅。12.8 規(guī)劃應(yīng)分成若干組團，每個組團應(yīng)有景點、景區(qū)，景點主題應(yīng)各具特色，圍繞中心景區(qū)布置洋房或別墅，景觀應(yīng)各具特色。

12.9 設(shè)計時應(yīng)考慮小區(qū)為全封閉管理，首期主出入口設(shè)在北面并與市政道路（外環(huán)線）連接，應(yīng)盡量降低小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的成本。

12.10 社區(qū)內(nèi)應(yīng)適當(dāng)布置戶外運動場所及運動器械，并考慮兒童的戶外活動場所。12.11 樣板房區(qū)內(nèi)設(shè)洋房和別墅的樣板房，其層數(shù)控制在六層以內(nèi)，棟數(shù)應(yīng)滿足今后分期開發(fā)時，每期均應(yīng)有建設(shè)板房的位置。

十三、項目分期開發(fā)要求

13.1 項目每個開發(fā)期用地面積在400畝左右，可分四到五期開發(fā)，開發(fā)分期的設(shè)置應(yīng)按地塊的價值來具體設(shè)定。

13.2 首期用地為400畝。在地塊北端，具體順序由西到東，靠近高爾夫球場和高爾夫主題公園的地塊位置應(yīng)考慮布置別墅產(chǎn)品（獨立別墅、聯(lián)排和雙拼），洋房布置在地塊價值相對較低的位置。

13.3 項目的發(fā)展前期（一二期）應(yīng)是別墅類產(chǎn)品及洋房產(chǎn)品并存，中后期主要是別墅類產(chǎn)品。特別要考慮到項目的坐莊產(chǎn)品（主要是超豪華獨立別墅）的位置選取和數(shù)量控制。

十四、路網(wǎng)設(shè)計原則

鑒于本項目規(guī)劃要求，道路規(guī)劃以人車分流為原則，道路系統(tǒng)分為區(qū)內(nèi)與區(qū)外兩個系統(tǒng)，并遵循以下原則： 14.1 區(qū)外系統(tǒng)

（1）小區(qū)為全封閉管理，出入口可在首期的北面設(shè)一個（按政府批準之控規(guī)要求），主出入口設(shè)在外環(huán)線邊。

（2）社區(qū)服務(wù)中心、商業(yè)步行街，MALL也應(yīng)靠近主出入口。

（3）考慮到小區(qū)的會所、室外運動設(shè)施、商業(yè)步行街、MALL等對外開放，因此必須考慮這一部分道路系統(tǒng)的開放性。

14.2 區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)：根據(jù)小區(qū)特色，可考慮設(shè)計為以下三個子系統(tǒng)。（1）小區(qū)內(nèi)機動車道系統(tǒng)：人車分流，各組團分割又相互連接。（2）步行系統(tǒng)：各組團由機動車道連接，主要分布于組團內(nèi)連接。

（3）健身運動道系統(tǒng)：基本分布在組團內(nèi)，但是各運動健身道又將各組團有機連接。

14.3 各類道路分布合理且應(yīng)與景觀呼應(yīng)，達到組團內(nèi)“一景多道”或“一景一道”，機動車道“步移景異”。組團出入口的選擇要顧及方便、安全及合理。14.4 進入組團可采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量設(shè)計成單行道路，最大限度減少車道對居住區(qū)秩序和居住環(huán)境氣氛的干擾。

14.5 各期洋房區(qū)道路除考慮人車分流外，還應(yīng)滿足停車位的要求。

14.6 社區(qū)內(nèi)道路應(yīng)通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度，在獲得景觀效果時可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。

14.7 車行道以枝狀或者環(huán)行盡端道路伸入組團建筑群內(nèi)，步行道則貫穿于建筑組團內(nèi)部，將戶外活動區(qū)域、綠地、公共建筑和其他建筑物聯(lián)系起來。

14.8 小區(qū)主次干道應(yīng)考慮人流、車流，結(jié)合規(guī)劃路網(wǎng)要求，合理確定道路的寬度及轉(zhuǎn)彎半徑。

14.9 區(qū)內(nèi)道路應(yīng)符合消防要求。

☆ 確定主干次道路面的控制標高及道路坡向。并結(jié)合市政管網(wǎng)（給水、直飲水、消防、雨水、污水、煤氣）、電力供應(yīng)、通訊、智能化等設(shè)計道路的斷面，同時應(yīng)考慮維修與美觀的問題。

☆ 市政管網(wǎng)各管線的閥井、砂井（或檢修井）盡量不要設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)，如必須設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)時，應(yīng)進行美觀處理。

☆ 道路斷面設(shè)計時，市政管線與強、弱電的布置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求?！?道路兩側(cè)設(shè)有路沿石時，道路雨水收集口的篦板應(yīng)側(cè)放以利美觀?！?路網(wǎng)規(guī)劃時，應(yīng)考慮市政管線、強弱電穿越道路且方便檢修的情況。

十五、配套進程

小區(qū)配套要緊跟樓宇建設(shè)，首期交付使用時，會所、別墅小會所、幼兒園、商業(yè)步行街以及部分公建配套設(shè)施要同時投入使用，以滿足首期入住居民能正常生活的基本要求。

十六、環(huán)境設(shè)計原則

16.1 環(huán)境設(shè)計原則必須遵循總體設(shè)計基本原則，即設(shè)計不僅僅要遵循現(xiàn)代與房地產(chǎn)現(xiàn)狀相結(jié)合的原則，還要強調(diào)地區(qū)的特征，強調(diào)現(xiàn)有的環(huán)境概念、度假與住宅的概念，同時注意整合各種資源，挖掘潛在的賣點。

16.2 建議主要突出唯一性為大方向：突出高爾夫文化內(nèi)涵，從高爾夫運動會的發(fā)源、歷史、紀念事件、關(guān)鍵人物入手設(shè)計造景，達到真正借用好“高爾夫”巨大無形資產(chǎn)的目的，并營造獨特的社區(qū)環(huán)境氣氛。

16.3 設(shè)計手法上要現(xiàn)代、時尚，突出各部分亮點，避免過于復(fù)古的表現(xiàn)手法；公建環(huán)境要表現(xiàn)大氣、生態(tài)，與公共建筑相適應(yīng)，不要煩瑣；居住區(qū)環(huán)境要多考慮居民使用與景觀結(jié)合。

16.4 小區(qū)環(huán)境營造應(yīng)遵循整體規(guī)劃理念，追求大氣，有開闊的效果；關(guān)于主題綠化的植物種類的選取和養(yǎng)護要遵循結(jié)合本地特性同時有創(chuàng)新，且要取得視覺的通透和感覺舒暢。

16.5 每一期可以分為若干個小組團，每個組團的景觀都要有其概念性的設(shè)計，組團景觀可以考慮使用花草、運動器械、噴泉、溪流、露天運動場和雕塑等來體現(xiàn)主題；組團連接要充分考慮健身步徑的有機聯(lián)系；臨高爾夫系列景觀（球場，主題公園）的別墅組團要考慮面對景觀的開放性，別墅產(chǎn)品尤其應(yīng)重視其景觀的獨享性。16.6 別墅類產(chǎn)品要特別突出其庭院景觀的獨享性，應(yīng)充分考慮到單體內(nèi)外庭院景觀的結(jié)合及庭院景觀的參與性和使用性；別墅產(chǎn)品的庭院景觀應(yīng)充分考慮其奢侈性，如私家果嶺，私家高爾夫練習(xí)場等創(chuàng)新性的奢侈庭院景觀設(shè)施；洋房的首層花園應(yīng)向庭院化方向設(shè)計。

16.7 整個環(huán)境設(shè)計要做到經(jīng)濟性、適用性、合理性及文體藝術(shù)性的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又便于分期操作。

16.8 主題園林可配合人工湖等水景考慮。

16.9 區(qū)內(nèi)園林綠化內(nèi)設(shè)置小區(qū)噴灌系統(tǒng)，盡量回收利用經(jīng)污水處理后的水。16.10 園林景觀與周邊建構(gòu)筑物相協(xié)調(diào)，且有創(chuàng)意，主題鮮明。

16.11 區(qū)內(nèi)會所、樣板房及其它重要部位應(yīng)與園林、園建相結(jié)合，配以雕塑、小品等。

16.12 社區(qū)內(nèi)景觀應(yīng)與文化公園景觀有機結(jié)合。

16.13 區(qū)內(nèi)應(yīng)利用現(xiàn)有的水體資源形成環(huán)繞部分聯(lián)排別墅組團的線性水景。

十七、配套設(shè)施

17.1 雨水、污水管網(wǎng)

（1）雨水、污水管網(wǎng)采取雨污分流制。

（2）雨水、污水管網(wǎng)的拐點均應(yīng)以絕對坐標標注，并注明材質(zhì)、管徑、長度、坡向及坡度。

（3）污水主管網(wǎng)應(yīng)通向污水處理站。

（4）雨水經(jīng)收集后可排入LC鎮(zhèn)市政雨水管網(wǎng)內(nèi)或周邊河道內(nèi)。（5）雨水排量按當(dāng)?shù)刈畲蠼涤炅坑嬎愦_定。17.2 給水、消防給水管網(wǎng)（1）鎮(zhèn)市政給水管網(wǎng)提供的接駁點應(yīng)明確。

（2）接駁點給水管管徑為DN400，水壓力為6kg/cm2。（3）考慮小區(qū)噴灌系統(tǒng)。

17.3 電力供應(yīng)16 PLOT REPORT 地產(chǎn)項目執(zhí)行核心文本 Product 產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)01 設(shè)計任務(wù)書范本

（1）提供11000伏高壓電源至地塊。

（2）規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。電房供電負荷范圍應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及政府主管部門的要求。

（3）電氣設(shè)計以《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》、《住宅設(shè)計規(guī)范》及所在地城市住宅建設(shè)標準管理規(guī)定為依據(jù)。

（4）對洋房每戶的用電容量，以每戶的建筑面積按50W/M2 計算，且不小于4kW/戶。獨立別墅每戶用電容量不小于25KW。

（5）公共建筑有空調(diào)時按100 W/M2計算容量；無空調(diào)要求時按50W/M2考慮。商業(yè)步行街建筑按有空調(diào)建筑考慮。

（6）電房的布置（結(jié)合以后五期應(yīng)布置的電房）應(yīng)盡量縮短高壓電纜的鋪設(shè)長度，同時應(yīng)考慮其負荷范圍。17.4 煤氣

（1）集中供氣站的布置應(yīng)盡量遠離居住及公用建筑，滿足防火、防爆的最小距離要求。

（2）集中供氣站為臨時設(shè)施，煤氣應(yīng)按管道供應(yīng)的方式設(shè)計，政府管道煤氣通入小區(qū)附近時，則駁接市政煤氣進入小區(qū)。17.5 弱電

（1）弱電包括電視、電話、寬頻網(wǎng)、可視對講、小區(qū)智能化等。（2）總平面布局上應(yīng)綜合布置弱電線路。

17.6 總平面布局上應(yīng)綜合布置市政管網(wǎng)、強電、弱電等的布線。17.7 考慮設(shè)置垃圾收集中轉(zhuǎn)站（首期僅考慮臨時收集中轉(zhuǎn)點）。17.8 設(shè)置商業(yè)步行街、室外網(wǎng)球場、泳池。

17.9 設(shè)置中心會所一個，其要求見第四章相關(guān)條文。17.10 設(shè)置幼兒園一個，其要求見第四章相關(guān)條文。17.11 別墅區(qū)內(nèi)設(shè)專用會所，其要求見第四章相關(guān)條文。17.12 停車位

機動車位設(shè)為1個/1戶，商業(yè)建筑按1個/200平方米建筑面積設(shè)置，訪客車位按1個/10戶設(shè)置，采用室外硬性綠地和機動車道旁設(shè)置沿線停車場的方法或半地下室集中停放。會所和其他配套中心也適當(dāng)考慮機動車停車位。摩托車、自行車位按每戶1.5輛設(shè)置。

十八、規(guī)劃布局要求

18.1 總體布局應(yīng)按規(guī)劃細則提供2～3個總體規(guī)劃總平面圖的布局方案。18.2 主入口設(shè)在項目的中部接外環(huán)線。

18.3 考慮對外開放、經(jīng)營及首期銷售，配套公建如中心會所等應(yīng)布置在靠外環(huán)線邊。

18.4 看樓路線：看樓者應(yīng)先進入中心會所，再進入樣板房。樣板房邊應(yīng)設(shè)泳池及園林景觀、網(wǎng)球場、籃球場等，考慮經(jīng)營管理，泳池、網(wǎng)球場、籃球場等應(yīng)鄰近中心會所布置。

18.5 別墅會所應(yīng)鄰近文化公園處的入口布置。

18.6 商業(yè)步行街應(yīng)能獨立管理，且不對居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理產(chǎn)生影響。

十九、單體建筑設(shè)計原則

19.1 社區(qū)文化以高爾夫文化為主線，充分挖掘高爾夫文化之精髓，始終貫穿“以人為本，高尚運動，健康生活”的宗旨。以獨到和現(xiàn)代的建筑風(fēng)格加以詮釋，使之整體表現(xiàn)大器、自然，組團間銜接連貫、流暢。

☆ 公共建筑應(yīng)體現(xiàn)大氣、國際性，塑造成區(qū)域標志性建筑物?！?建筑造型應(yīng)簡約、洗練、純粹，使人有回歸寧靜與自然的情感?！?第一期樣板房區(qū)的建筑風(fēng)格要與環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，要大氣，表現(xiàn)自然。19.2 建筑物朝向應(yīng)盡量尊重當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣。

19.3 別墅類產(chǎn)品考慮景觀和朝向的結(jié)合，當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時候，朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣剑粦?yīng)偏離大南北向布局。

19.4 多層建筑盡可能減少每層的戶數(shù)，建議采用一梯兩戶。

19.5 詳細考查本地區(qū)商品房的特點，設(shè)計出獨具項目特色，更科學(xué)、更新穎的戶型。

二十、洋房設(shè)計要求

20.1 類別墅品質(zhì)低層花園洋房

（1）四層半，一梯兩戶，V型南北向布局，戶型面積110～180平方米，大部分35～50萬元/套，廳不小于4.7米，主臥不小于3.9米；

（2）首層設(shè)大面積庭院式花園，橫向廳室設(shè)計，面積130～160平方米，開間不小于8米；

（3）

二、三層平層設(shè)計，每戶入戶空中花園；面積110～130平方米，開間不小于7米；

（4）四層躍層，設(shè)入戶空中花園和頂層景觀露臺，面積180平方米，開間不小于8米；

20.2 高級花園公寓洋房

（1）6層，一梯兩戶，南北向布局，戶型面積90～150平方米；大部分28～40萬元/套，廳不小于4米，主臥不小于3.7米；

（2）首、二層躍層，設(shè)大面積庭院式花園，挑空式客廳，橫向廳室設(shè)計，面積150平方米，開間不小于8米；

（3）3～6層錯層設(shè)計，錯層高度為450mm。戶型方正設(shè)計，面積90～130平方米，開間不小于7米； 20.3 尺度要求：

（1）二房二廳時，客廳開間不小于3.8m。（2）三房二廳時,客廳開間不小于4.2m。

（3）主陽臺飄長按1.8m計，次陽臺（生活陽臺）飄長不小于1.2m，主人房景觀陽臺飄長不小于600mm，生活陽臺與景觀陽臺應(yīng)分開，客廳可設(shè)落地門窗。（4）最小臥室的凈面積不應(yīng)小于9m2。

（5）衛(wèi)生間的尺度，應(yīng)滿足布置洗臉盆、座廁等的尺度要求（不設(shè)浴缸）。（6）廚房開間按戶型建筑面積大小應(yīng)不小于2.1-2.5m。（7）戶型按大主人房、大廳、大陽臺的原則設(shè)計。20.4 洋房單體設(shè)計要求：

（1）地面標高及室內(nèi)高差的確定，應(yīng)滿足樓梯首層入口處凈高不小于2.3m。（2）陽臺欄桿要求簡潔、時尚、通透、輕質(zhì)。

（3）戶型面積大于130平方米時，主人房應(yīng)設(shè)衣帽間。

（4）廚房、衛(wèi)生間、陽臺與相鄰室內(nèi)樓（地）面的高差為：廚房低于同層樓（地）面標高20mm，衛(wèi)生間低50mm，陽臺低50mm。

（5）屋頂采用坡屋頂，頂層考慮設(shè)置閣樓，屋頂設(shè)采光窗。（二房二廳洋房頂層作復(fù)式設(shè)計，不設(shè)閣樓）。（6）洋房復(fù)式部分的復(fù)式梯不能正對入戶大門。

（7）洋房設(shè)計應(yīng)隱梁、隱柱，其它未盡事宜見《施工圖設(shè)計技術(shù)要求》。（8）每個臥室均應(yīng)安分體空調(diào)，請考慮室外機的位置及立面的美觀，且考慮室外機的散熱，室內(nèi)機的凝結(jié)水排水管應(yīng)接入立管，立管盡量隱蔽（可接入雨水立管內(nèi)），外墻立管應(yīng)利用生活陽臺來處理管線隱蔽問題。（9）飄窗應(yīng)考慮使用時的安全性。

（10）戶型平面應(yīng)布置家私、家電、廚衛(wèi)設(shè)備、空調(diào)機等的位置。

（11）平面戶型盡量按小面寬、大進深考慮，同時應(yīng)滿足采光通風(fēng)要求，不得出現(xiàn)黑廚、黑衛(wèi)現(xiàn)象，含梯間的戶型拼接時，同時應(yīng)滿足外天井的規(guī)范要求。（12）洋房戶型應(yīng)考慮戶型之間的組合及組合后立面的處理。（13）首層設(shè)計應(yīng)考慮半地下室車庫的情況。二

十一、聯(lián)體別墅設(shè)計要求

21.1 經(jīng)濟型聯(lián)排別墅產(chǎn)品

（1）6～8聯(lián)排，容積率為0.6～0.65，建筑面積在160～180平方米，庭院面積大于100平方米；

（2）建筑空間布局上，在南北向的基礎(chǔ)上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空間延伸，打破行列式的布局；使幾套單位有聯(lián)院空間，留出更大的庭院空間；（3）層數(shù)控制在2～3層，屋頂設(shè)大露臺，私家花園設(shè)停車位；（4）長寬比控制在1左右，采用大開間設(shè)計，開間寬不小于6.5m；（5）部分產(chǎn)品引入線性水系環(huán)繞，使其具備小而精的水景觀環(huán)境；

（6）通過戶型面積的控制，使其具備高的性價比優(yōu)勢，總價在50萬元/套起； 21.2 舒適型聯(lián)排別墅產(chǎn)品

（1）3～5聯(lián)排，容積率在0.5～0.6，建筑面積在190～220平方米，庭院面積大于130平方米，長寬比控制在0.8左右，采用大開間設(shè)計，開間寬不小于8米；（2）建筑布局用南北向的ROLLHOUSE型布局，在戶型空間設(shè)計上，在小長寬比的基礎(chǔ)上引入寬HOUSE的設(shè)計，首層設(shè)內(nèi)景式中庭花園；

（3）層數(shù)控制在2～2.5層，屋頂設(shè)大露臺，私家花園設(shè)停車位，較大面積單位可設(shè)半地下車庫；

（4）部分產(chǎn)品引入線性水系環(huán)繞，使其具備小而精的水景觀環(huán)境，部分產(chǎn)品臨高爾夫景觀主題公園設(shè)置；

（5）通過戶型功能和舒適性的強化，使其具備高的性價比優(yōu)勢，總價在70萬元/套起；

21.3 單體設(shè)計要求

（1）聯(lián)排別墅應(yīng)考慮每戶一個小車車庫。（2）可采取錯層設(shè)計。

（3）聯(lián)排別墅不超過三層，層高以3m為宜，二、三層可退層設(shè)計。

（4）聯(lián)排別墅要求盡量設(shè)計大面寬小進深，同時應(yīng)滿足采光、通風(fēng)的要求，不得有黑廚、黑衛(wèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。

（5）首層帶私家花園，頂層應(yīng)有較大露臺，屋頂為坡屋頂。

（6）應(yīng)留有曬衣的空間，解決好每個房間空調(diào)室外機位置，且應(yīng)處理好立面。（7）衛(wèi)生間低于同層樓（地）面50mm，廚房低20mm，陽臺低50mm，露臺低50mm（均指完成面）。

（8）露臺應(yīng)考慮隔熱措施及防水處理。

（9）首層應(yīng)考慮設(shè)置工人房，工人的活動空間應(yīng)盡量少的干擾主人家庭的生活空間。

（10）衛(wèi)生間應(yīng)滿足布置洗臉盆、座廁、浴缸的尺寸要求。

（11）設(shè)備管線在室內(nèi)外均應(yīng)盡量隱蔽，增加立面美觀，戶內(nèi)應(yīng)看不到管線。（12）聯(lián)排別墅的總平面位置是介于獨立別墅和多層洋房之間，要處理好建筑風(fēng)格的過渡，使之協(xié)調(diào)。

（13）聯(lián)排別墅應(yīng)處理好建筑元素，使之有異國情調(diào)。

（14）聯(lián)排別墅的風(fēng)格應(yīng)與多層洋房的首、二層復(fù)式的風(fēng)格有區(qū)別。（15）主人房應(yīng)設(shè)置衣帽間，衛(wèi)生間。

（16）室內(nèi)樓梯應(yīng)有效地連接各使用功能，且不對使用功能產(chǎn)生不利影響。（17）陽臺設(shè)計要求與洋房陽臺設(shè)計的要求相同。（18）未盡事宜可參照《施工圖設(shè)計技術(shù)要求》執(zhí)行。二

十二、獨立別墅設(shè)計要求

22.1 經(jīng)濟型獨立別墅

（1）單棟容積率在0.3～0.35，建筑面積在250～300平方米，戶型長寬比控制在1以下，開間不小于10米；

（2）層高3米，不大于三層，主力應(yīng)在2～2.5層；

（3）庭院面積大于450平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊；部分戶型在首層設(shè)中空中庭花園；（4）部分產(chǎn)品圍繞高爾夫景觀公園；

（5）產(chǎn)品外觀風(fēng)格引入成功原創(chuàng)生活藍本風(fēng)格；

（6）形成平均容積率為0.3的高性價比的第一居所獨立別墅組團。22.2 標準型獨立別墅

（1）單棟容積率在0.25～0.3，建筑面積在300～400平方米，戶型長寬比控制在0.8～1以下，開間不小于13米；

（2）層高3米，在2～3層，不大于三層，主力應(yīng)在2～2.5層；

（3）庭院面積大于600平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊；庭院分前庭后院，與戶內(nèi)中庭花院結(jié)合，形成內(nèi)外院景空間;（4）部分產(chǎn)品圍繞高爾夫景觀公園，具備景觀高爾夫主題公園的外部環(huán)境；（5）產(chǎn)品外觀風(fēng)格引入成功原創(chuàng)生活藍本風(fēng)格，形成容積率低于0.3的舒適型第一居所別墅組團。22.3 豪華型獨立別墅

（1）單棟容積率在0.2～0.25，建筑面積在400平方米以上，戶型長寬比控制在0.8以下，開間不小于15米；

（2）層高3米，在2～3層，不大于三層，主力應(yīng)在2.5～3層；

（3）庭院面積大于1000平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外柱廊；入戶門做門廊與外柱廊相連,庭院設(shè)游泳池；庭院分前庭后院，與戶內(nèi)中庭花院結(jié)合，形成內(nèi)外院景空間；

（4）產(chǎn)品圍繞高爾夫球場和景觀高爾夫主題公園；（5）形成平均容積率為0.2的豪華型別墅組團。22.4 單體設(shè)計要求：

（1）應(yīng)考慮別墅的立面風(fēng)格，按不同風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)出不同的建筑元素?！?別墅層數(shù)：小面積別墅控制在三層以內(nèi)，對建筑面積大于500m2 的別墅可考慮設(shè)計二層。

☆ 別墅首層層高不小于3.6m，以上各層不小于3.0m的層高。對建筑面積500m以上別墅，首層層高可放大，但不超過4m。

☆ 大面積別墅的大廳應(yīng)設(shè)中空，二樓靠中空處設(shè)小廳或過道（飄入大廳上空），飄長不小于1.5m。

（2）別墅屋頂采用坡屋頂，局部設(shè)閣樓時應(yīng)考慮閣樓的采光通風(fēng)問題。（3）別墅首層必須考慮工人房（帶洗手間），且將工人房、洗衣房、廚房安排在同一功能區(qū)內(nèi)，以減少對主人家庭生活空間的干擾，曬衣位置如無法安排時可設(shè)置光棚處理。

（4）別墅的室內(nèi)樓梯不能正對入戶大門。樓梯開間尺寸不應(yīng)小于2600mm，踏步高度以145～150mm為宜，梯間在不影響建筑風(fēng)格的前提下作（無橫梁）落地玻璃窗。

（5）別墅首層應(yīng)盡量設(shè)置家庭公用空間的功能用房，如客廳、會客室、書房、視聽室或家庭娛樂室，并設(shè)置雙親（老人）的套間。

（6）面積許可時，餐廳應(yīng)設(shè)兩個，分別為早餐廳、主餐廳。

（7）別墅應(yīng)有適當(dāng)位置，擺設(shè)當(dāng)?shù)厝颂赜械膫鹘y(tǒng)文化的物品（如神位），并可設(shè)置景觀陽臺、生活陽臺、光棚；在保留原有建筑風(fēng)格的前提下，可設(shè)置大露臺，以滿足當(dāng)?shù)厝松钚枰目臻g。

（8）獨立別墅按面積大小留1—2個車位的車庫。車庫應(yīng)留小門直通室內(nèi)；二層（及二層以上）設(shè)置臥室，所有臥室均為套房設(shè)計，且應(yīng)考慮生活的私密性；300m2 以內(nèi)的別墅至少應(yīng)設(shè)有三個以上套房，300m2 以上別墅至少設(shè)五個以上套房。

（9）衛(wèi)生間的位置盡量考慮管線（給排水）的布置，室內(nèi)外均應(yīng)對管線進行隱蔽處理。

（10）別墅的空間設(shè)計，要求進入別墅即感受空間開闊、光亮、功能分明、合理，采光通風(fēng)要好，不得有黑廚，黑衛(wèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。

（11）別墅可考慮設(shè)置貯藏室（利用梯段下空間或各層不好利用的空間，不刻意設(shè)計）。

（12）獨立別墅采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，中央熱水系統(tǒng)。（13）戶型平面必須布置家私、家電、廚衛(wèi)設(shè)施等。（14）陽臺欄桿以通透、輕質(zhì)為主。（15）別墅外立面采用涂料飾面。

（16）主人房應(yīng)設(shè)衣帽間、洗手間，主人房面積不得小于25m2 ,衣帽間大小根據(jù)設(shè)計的情況定，洗手間不小于8m2，內(nèi)設(shè)洗臉盆、座廁、按摩浴缸（或蒸汽房），其它套房衛(wèi)生間或公用衛(wèi)生間的尺度應(yīng)能滿足布下洗臉盆、座廁、企缸的要求。

（17）別墅花園地坪比道路高150mm，別墅首層地面高于花園450mm。（18）獨立別墅私家花園入口大門處利用門柱暗裝電表箱、信箱等。二

十三、產(chǎn)品面積設(shè)置

23.1 洋房面積設(shè)置

☆ 三房二廳二衛(wèi)面積為100－120m2，設(shè)計兩種戶型；

☆ 二房二廳二衛(wèi)面積為70－900m2，設(shè)計兩種戶型；

☆ 四房二廳二衛(wèi)面積為130－140m2，設(shè)計兩種戶型；

☆ 五房二廳三衛(wèi)戶型為三房二廳戶型在首、二層或四層躍層的復(fù)式，首、二層或四層躍層復(fù)式的面積控制在180-210m2，考慮設(shè)置五個臥室（其中1個為主人房套房），三個衛(wèi)生間，二個廳。23.2 聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅平均面積按190m2 左右設(shè)計1個戶型，具體面積由130-220m2。

23.3 獨立別墅 獨立別墅按300-350m2，350-400m2，400—450m2，500m2 以上各設(shè)計一個戶型。23.4 雙拼別墅 雙拼別墅按220—250m2，250m2 以上各設(shè)計一個戶型。二

十四、項目戶型配比

二十五、首期大賣場構(gòu)成及具體組成要求

25.1 首期大賣場的構(gòu)成

☆ 樣板區(qū)（樣板樓、樣板房、宅前景觀）；

☆ 樣板環(huán)境（高爾夫球場、高爾夫公園、高爾夫推桿場、）； ☆ 會所、售樓部（觀光電梯、高爾夫體驗區(qū)）面積5000-6000m2； ☆ 入口廣場（主題廣場、音樂噴泉）面積8000m2； ☆ 精神堡壘；

☆ 商業(yè)街，面積2000m2； ☆ 景觀小品；

☆ 引導(dǎo)系統(tǒng)（指示牌、標識牌）； ☆ 項目SHOPINGMALL。25.2 各大賣場的具體組成（１）樣板區(qū)的組成

樣板區(qū)的設(shè)計包括有：樣板樓、樣板房、組團景觀；

樣板樓：按首期的物業(yè)形態(tài)分別設(shè)置相應(yīng)的樣板物業(yè)，如：獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、花園洋房；

樣板房：按交樓標準和精裝修標準設(shè)計樣板房，包括內(nèi)部裝修、露臺、陽臺、宅前花園等；組團景觀：包括平面景觀、立體景觀、景觀小品、組團花園等；（２）樣板景觀

樣板景觀主要是本案的高爾夫景觀，包括：高爾夫球場景觀和高爾夫公園景觀； 高爾夫球場景觀：首期大賣場的高爾夫球場景觀是指靠近外環(huán)線旁的景觀，建議在本案首期開盤前

投入使用；高爾夫公園：包括高爾夫培訓(xùn)基地、高爾夫推桿練習(xí)場、高爾夫發(fā)球臺等；

（３）會所、售樓部（會所設(shè)置見下章節(jié)）（4）商業(yè)街

首期大賣場的商業(yè)街建議設(shè)置在中心入廣場邊上。（5）入口廣場

入口廣場包括有本案的精神堡壘、音樂噴泉和休閑廣場。（6）景觀小品

主要是在本案的樣板區(qū)和會所前面設(shè)置一些雕塑小品和園藝小品等，增加整個小區(qū)的生活氛圍。（7）引導(dǎo)系統(tǒng)

主要包括一些指示牌、標識牌的位置建議，在景觀路兩旁設(shè)置指示牌，在廣場入口、樣板區(qū)、樣板環(huán)境設(shè)置標識牌。（8）MALL的設(shè)置 本案內(nèi)的MALL主要設(shè)置有酒店式公寓、高爾夫?qū)W校、餐飲一條街、部分商業(yè)（超市、品牌名店），主要是彌補本案的配套，同時激活MALL的運作，減少其經(jīng)營的風(fēng)險。

25.3 銷售線路的設(shè)置原則 原則1：循環(huán)設(shè)計

大賣場的路線設(shè)計應(yīng)盡量做到環(huán)環(huán)相扣，整個路線所引導(dǎo)的都是貫穿整個賣場的每一個眼球的沖擊點；讓客戶每走到一個景觀點之后前面有更好的景觀點更能吸引其往前走，直到客戶繞整個賣場走完一圈最后回到售樓部。原則2：客戶視線的有效區(qū)域

設(shè)計應(yīng)以人為本，每一個路線的設(shè)計，景觀點的設(shè)計都應(yīng)注重客戶眼球的有效視線區(qū)域，讓客戶站在每一個景觀點都有一幅如畫般的景觀映入其眼內(nèi)，為其展示的是一種未來的生活藍本。

原則3：路線上每一個景觀點都要促其購買欲

在整個路線的設(shè)置上，客戶眼球內(nèi)能看到的每一個景點的設(shè)計，都應(yīng)該是最能打動客戶購買欲的，盡量規(guī)避不良的影響。原則

4、人性化設(shè)計原則

在整個路線的設(shè)置上，應(yīng)考慮每一個景點設(shè)置休閑亭閣和座椅，讓客戶能感覺到開發(fā)商是處處為其設(shè)想。二

十六、中心會所設(shè)計要求

26.1 中心會所正面朝外環(huán)線，應(yīng)將此會所設(shè)計為該區(qū)域的標志性建筑。26.2 會所占地面積為3000平方米，建筑面積為5000～6000平方米，可采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計。

26.3 會所應(yīng)有如下功能：

☆ 有銷售中心，當(dāng)整個樓盤銷售完畢后，銷售中心可改為商業(yè)用途； ☆ 設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其物業(yè)公司的辦公室； ☆ 設(shè)置高爾夫體驗區(qū)、運動區(qū)（二樓）； ☆ 設(shè)置超市；

☆ 設(shè)置酒店式公寓（設(shè)置在會所上面）； ☆ 設(shè)置看樓候車室； ☆ 備用發(fā)電機房； ☆ 消防報警中心； ☆ 中央空調(diào)； ☆ 小區(qū)保安監(jiān)控中心。26.4 銷售中心

☆ 銷售中心面積為1000m2；

☆ 設(shè)置銷售大廳（可按洋房、別墅銷售分隔為兩個廳）； ☆ 設(shè)置銷售用資料室、更衣室、收款室、洗手間、水吧臺等。26.5 公司辦公室

☆ 設(shè)董事長室（含接待室、秘書室）； ☆ 總裁辦公室（含接待室、秘書室）； ☆ 總經(jīng)理室（含接待室、秘書室）； ☆ 營銷策劃部辦公室； ☆ 財務(wù)部辦公室;☆ 行政部辦公室（含網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器機房）;☆ 工程部辦公室;☆ 中型會議室（兼視聽室）、小型會議室;☆ 公用洗手間;☆ 物業(yè)公司辦公室暫按300m2 設(shè)計，不能與奧園置業(yè)投資公司設(shè)在一處，且不共用進入各自辦公區(qū)域的通道。26.6 體育場館

☆ 室內(nèi)設(shè)置：帶有觀看臺的高爾夫體驗區(qū)、壁球室、沙狐球室、乒乓球室（十二張標準球臺）、健身室（含桑拿室）、更衣室、洗手間;☆ 室外設(shè)置：標準網(wǎng)球場、籃球場、游泳池（設(shè)于樣板房區(qū)內(nèi)）。26.7 超市

超市的建筑面積為1000～1200平方米。26.8 候車室

會所內(nèi)為看樓者提供候車室，候車室應(yīng)臨近車站或停車場，面積不超過120平方米。26.9 消防報警中心：面積應(yīng)滿足規(guī)范要求。26.10 保安監(jiān)控中心：面積不小于50平方米。

26.11 備用發(fā)電機房：緊靠會所配電房，大小由設(shè)計定。二

十七、幼兒園設(shè)計要求

27.1 幼兒園按省一級標準設(shè)計。27.2 幼兒園的班數(shù)為6班。

27.3 幼兒園占地面積為3800m2，建筑面積為4000m2。27.5 幼兒園位于首期用地的東北部，與MALL毗鄰。二

十八、別墅小會所設(shè)計要求

28.1 別墅小會所的建筑面積為2000m2，占地面積為3500m2，層數(shù)不超過三層。28.2 別墅會所的建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊建筑的風(fēng)格及環(huán)境和諧。28.3 別墅會所僅供別墅業(yè)主使用。

第四篇：方案設(shè)計任務(wù)書[模版]

........〈“XXXX”方案設(shè)計任務(wù)書〉..............一、項目基本情況

“XXXX”位于XXXXXXXXXX，西、北側(cè)臨街。占地面積XXXXXX平方米，地形方正，地勢基本平整（詳見附件一）。在地塊的東側(cè)是已建成的XXXXXXX和XXXXXX，西側(cè)是XXXXXXXXXXXX，北側(cè)是XXXXXXXXXXXXXXX，南隔XXXXXXXXXXXXXXXX高速公路相望。

二、項目技術(shù)經(jīng)濟指標

1、占地面積：XXXXXXX平方米

2、建筑容積率≥3.0且≤3.43、建筑高度或?qū)訑?shù) ≤62.0米（西側(cè)限高62.0米，東側(cè)限高66.0米）（詳見附件二）

4、總建筑面積：約XXXXXXX平方米

其中：商業(yè)4000平方米，商務(wù)酒店8000—10000平方米。

5、建筑層數(shù)：商業(yè)一層（設(shè)置在XXXXXXX），會所≤3層，住宅 ≥12層

6、建筑覆蓋率 ≤28％

7、停車位要求：機動車停車位包括小區(qū)住戶停車車位、商務(wù)酒店及小區(qū)商業(yè)配套所需停車車位、其他臨時停車車位。

① 小區(qū)住戶機動車停車位按標準小型車位設(shè)計，數(shù)量按小區(qū)設(shè)計住宅戶數(shù)1：1比例確定，且不少于1000輛；

② 小區(qū)商業(yè)配套所需機動車停車位數(shù)量按100輛考慮，其中標準小型停車位數(shù)量不應(yīng)少于80輛；

③ 其他臨時停車位數(shù)量按100輛考慮，其中標準小型停車位數(shù)量不應(yīng)少于80輛；

8、總體布局要求：

a、高層建筑裙房（主要朝向）距道路紅線不小于6.0米；主體（主要朝向）距道路紅線不小于10.0米；

b、高層建筑主要朝向距用地紅線不小于0.3H且不小于15.0米；次要朝向距用地紅線不小于0.2H且不小于9.0米；c、高層建筑主要朝向之間的間距為0.5H且≥27.0米，主要與次要朝向間的間距大于次要朝向面寬且≥13.0米；

d、主要朝向成角度布置時的最小間距：30o＜α＜60o；折減系數(shù)0.8。

9、綠地率：不小于30％。

臨用地西側(cè)20米規(guī)劃道路與用地北側(cè)20米規(guī)劃道路交叉口布置不小于

凈用地面積4.5％（2066平方米）的集中綠地，另2066平方米的集中綠地

面積結(jié)合方案布置。

三、項目定位

1、客戶定位：客戶群為XXXXXXXXXXXXX層，主要集中在35-50歲之間，以二次置業(yè)為主，在企業(yè)工作的管理階層和高級職員以及政府官員。

2、建筑風(fēng)格：在建筑外立面的一些主要部位通過一些傳統(tǒng)的中式設(shè)計手法如對中式傳統(tǒng)建筑符號的運用、外立面造型、色彩、材質(zhì)等方面的精心選擇和設(shè)計，體現(xiàn)“尊貴的”、“偉大的”、“精制的”、“有皇族血脈的”、“可以傳承的”的建筑品質(zhì)。在首層商業(yè)的設(shè)計上尚應(yīng)更中式化，住宅三層以下中式風(fēng)格更濃烈一些，往上逐漸淡化。具體可參照X式設(shè)計手法，尤其在園林、景觀的設(shè)計上。

3、主題定位：這里的主題主要包含在在兩個方面，即營造“SPA”景觀主題，倡導(dǎo)“SPA”生活理念，通過對會所等物業(yè)管理項目的精心設(shè)置全方位詮釋這一體現(xiàn)休閑、時尚的生活方式。

4、物業(yè)類型：高層住宅、商務(wù)酒店、商業(yè)及配套。

四、開發(fā)理念：

1、突出主題文化：充分利用地段優(yōu)勢，營造一片獨一無二的大型高檔社區(qū)。并充分挖掘“SPA”的主題概念，賦予本項目高尚的、有品位的文化氣息。

2、先進性：方案設(shè)計要求大膽創(chuàng)意、突破常規(guī)，具有前瞻性、先進性，充分考慮設(shè)計與開發(fā)建設(shè)的時間差異性。

3、獨特性：獨特的主題，通過建筑師的創(chuàng)意整合，應(yīng)使本項目從周邊眾多樓盤中脫穎而出，成為一顆閃耀的明星。

4、人文性：利用項目的獨特概念，不僅僅創(chuàng)造一個居住環(huán)境，更創(chuàng)造、引導(dǎo)一種全新的人文居住生活方式，吸引人們的購買欲望。

5、舒適性：舒適性應(yīng)體現(xiàn)到本項目的各個角落，包括公共場所、環(huán)境空間、住宅等。

6、實用性：注重提高住宅的實用率。

7、經(jīng)濟性：規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計均要考慮其實現(xiàn)時的投資難度，力爭在保證一定資金下設(shè)計出建筑精品。

8、規(guī)范性：設(shè)計方案必須遵守成都市有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計對日照間距、消防、人防等方面的規(guī)定，并符合國家有關(guān)規(guī)范和標準。

五、總體規(guī)劃原則

1、建筑總體布局、造型、色彩應(yīng)注重城市設(shè)計，應(yīng)充分考慮與周圍地塊的關(guān)系；

2、應(yīng)合理處理商業(yè)、會所、商務(wù)酒店、環(huán)境場地之間的關(guān)系。商業(yè)、會所及商務(wù)酒店不僅為小區(qū)住戶服務(wù)，還要對外經(jīng)營，應(yīng)具有開放性，而居住區(qū)將實行封閉式管理，私密性較強，兩者在地域布置上應(yīng)相對獨立，避免相互干擾。注意處理各種建筑空間的有機組合、過渡，做到公共空間的開放性，個人空間的私密性。

3、住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足高檔住宅對日照、間距、自然采光、自然通風(fēng)的要求；營造小區(qū)內(nèi)組團綠化空間，盡量使各戶型的客廳和主人房有好的景觀和朝向，爭取做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向。

4、充分考慮地塊以XXX高速路噪音對本項目的影響，要提出合理的規(guī)劃布置方案避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術(shù)手段來降低噪音（會帶來建設(shè)成本的提高）。

六、單體設(shè)計原則

1、住宅在滿足良好空間感（樓間距）的情況下盡可能采用一梯兩戶的形式。臨機場高速路一側(cè)可考慮局部采用一梯三戶或一梯四戶的形式，140平米以上戶型必須采用一梯兩戶的形式。

2、住宅層高為3.0米。

3、商務(wù)酒店設(shè)計要求整體具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，要盡量“公建化”，并盡可能提出創(chuàng)新理念，爭取設(shè)計產(chǎn)品3年內(nèi)保持領(lǐng)先，10年內(nèi)不落伍。

4、建筑單體設(shè)計應(yīng)在滿足戶型平面優(yōu)化的基礎(chǔ)上結(jié)合結(jié)構(gòu)布置及安裝設(shè)備布置的經(jīng)濟性和合理性統(tǒng)籌考慮；建筑室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線。方案設(shè)計深化階段尚應(yīng)提供與建筑平面布置相對應(yīng)的初步結(jié)構(gòu)布置設(shè)想方案；

5、住宅公共前廳盡量要有自然通風(fēng)的設(shè)計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機械的通風(fēng)排煙的經(jīng)濟投入。

6、考慮立體綠化的設(shè)計，從地下停車庫、地面、架空層、空中花園、屋頂花園全方位引進休閑綠化設(shè)計，提高居民接觸機會，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次體現(xiàn)生態(tài)、人性化住宅設(shè)計。

七、戶型設(shè)計原則

戶型設(shè)計在遵循以人為本設(shè)計原則，保證平面方正實用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新：

1、遵循均好性設(shè)計原則；

2、除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合；

3、通過豎向空間的靈活使用，利用合理的高差，創(chuàng)造有趣的、新穎的、符合市場需要的復(fù)雜空間結(jié)構(gòu)的公寓；

4、可考慮采用入戶花園、空中庭園等設(shè)計手法，但同時需注意避免設(shè)置花園帶來的實用率的降低；

5、遵循大客廳、大主臥的設(shè)計原則；客廳及主臥可采用落地玻璃，增大采光及景觀面；

6、客廳及主臥要有良好的朝向及景觀；

7、客廳及主臥室要避免噪音的干擾；

8、主要房間要避免對視的出現(xiàn)；

9、廚衛(wèi)、設(shè)備管線盡量靠建筑物內(nèi)側(cè)設(shè)置，保障建筑立面美觀整潔；

10、本地塊位于冬冷夏熱地區(qū)，氣候夏季悶熱、冬季陰冷潮濕，戶內(nèi)應(yīng)盡量能夠形成空氣的對流；

10、廳房要有自然采光、通風(fēng)；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；

11、廚房內(nèi)除設(shè)置廚柜、調(diào)理臺、洗滌池、煤氣灶具外，還應(yīng)考慮冰箱、電飯煲、微波爐、洗碗機、消毒碗柜、抽油煙機等廚房設(shè)施的安裝位置（可以結(jié)合廚柜一起考慮），同時考慮相應(yīng)的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道，煙道不占用廚房內(nèi)空間。135平米以上戶型的廚房面積要達到10平米左右。

12、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施包括淋浴盆（主人房衛(wèi)生間設(shè)浴缸），臺式洗臉盆、座便器、機械排氣裝置。140平米以上戶型，臥室可考慮設(shè)計為套房，主衛(wèi)采用按摩浴缸。舒適型三房、四房中，主人房應(yīng)盡量加大，應(yīng)設(shè)置衣帽間，考慮設(shè)置配套的主人房大衛(wèi)生間（可安放按摩浴缸、桑拿浴設(shè)施等）及書房。并可考慮設(shè)置儲藏室。

13、入口處預(yù)留鞋柜位，盡可能考慮設(shè)置玄關(guān)位。

14、每戶考慮設(shè)置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內(nèi)花園）與工作陽臺，洗衣機放在工作陽臺。

15、戶型配置：

經(jīng)濟型三房面積控制在100－130平米，戶型比30％（其中110平米以下戶型比不大于10％）；舒適型三房面積控制在140－150平米，戶型比35％；四房面積控制在150－170平米，戶型比35％。100－110平米經(jīng)濟型三房宜設(shè)置在臨機場高速路一側(cè)以及朝向不佳的位置。其中：

① 經(jīng)濟型三房應(yīng)考慮儲藏、化妝等功能。

② 四房、頂躍戶型中可考慮設(shè)置工人房。

③ 135平米以上戶型可以考慮設(shè)置兩層高度的入戶花園或空中花園，在客廳、餐廳外錯落設(shè)置，但應(yīng)充分考慮私密性，推薦面積在10－20平米之間，視不同戶型而定?？煽紤]用花園作為戶內(nèi)動靜區(qū)分隔的戶型設(shè)計。

④ 135平米以上戶型尚應(yīng)考慮增加該戶型的附加值（如設(shè)置高度小于2.2米的凸窗等）。⑤ 經(jīng)濟型三房客廳開間在4.0－4.2米之間，120平米以上戶型客廳開間在4.5米以上。⑥ 舒適型三房、四房應(yīng)設(shè)置兩個以上較寬敞的臥室。

⑦ 戶型創(chuàng)新的同時，要盡可能地完善普通戶型結(jié)構(gòu)，做到方正、實用、通風(fēng)采光好、動靜分區(qū)好、空間組織合理、空間利用率高、客廳開間大、主人房寬敞等，并且盡可能提高實用率。

八、景觀設(shè)計原則

1、結(jié)合“SPA”的景觀主題進行環(huán)境設(shè)計；

2、通過重點對主入口、入口廣場、小區(qū)花園等的設(shè)計，營造豐富的、有新意的環(huán)境空間；

3、多層次的立體景觀設(shè)計：

① 凡是人流經(jīng)?；顒拥目臻g，都需要引進景觀設(shè)計：如可設(shè)置相對開敞的停車庫，并引進水景、綠化等；可設(shè)置空中花園，成為觀景及交往的場所；

② 公共環(huán)境空間與私密環(huán)境空間：在人流聚集的公共場所，設(shè)置不同形式的開放空間；在每一戶的小天地里，設(shè)置屬于自己的平臺花園。

九、交通組織

1、臨規(guī)劃道路設(shè)置開口，主入口開口寬度不大于7米，次入口開口寬度不大于4米，主、次入口均遠離道路交叉口布置。

2、注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與居住區(qū)域的關(guān)系，解決好各種流線（生活后勤服務(wù)、臨時訪客、消防疏散等）之間的關(guān)系，嚴格做到人車分流。

3、交通與消防車道原則上應(yīng)在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時注意在規(guī)劃設(shè)計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當(dāng)調(diào)整建筑物后退紅線距離。

4、小區(qū)住戶機動車停車位的平面布置應(yīng)按住戶就近停車的原則進行考慮，根據(jù)總平面設(shè)計按地下一層車庫或半地下車庫進行規(guī)劃設(shè)計，平均每車位建筑面積指標不應(yīng)大于33平米/每車位（含坡道及配套設(shè)備房等附屬區(qū)域面積）；

5、小區(qū)商業(yè)配套所需停車位的平面布置應(yīng)按商業(yè)客戶就近停車的原則進行考慮，根據(jù)總平面設(shè)計按地下一層車庫或半地下車庫或局部地上停車位進行規(guī)劃設(shè)計；

6、其他臨時停車位根據(jù)總平面設(shè)計按地上停車位進行規(guī)劃設(shè)計；

7、地下（或半地下）機動車庫突出地面的風(fēng)道、煙道、疏散樓梯等附屬構(gòu)筑物的平面布置應(yīng)在總平面規(guī)劃方案進行考慮；

8、地下（或半地下）機動車庫平面柱網(wǎng)布置應(yīng)與地上單體建筑的平面布置統(tǒng)籌考慮，綜合考慮結(jié)構(gòu)的合理性和經(jīng)濟型，盡可能提高單體建筑物地下空間平面的利用率；

9、充分考慮殘疾人無障礙設(shè)計。

十、配套設(shè)施

1、結(jié)合景觀設(shè)計可考慮南北向設(shè)置標準網(wǎng)球場2片；

2、會所（不超過三層）:主要設(shè)施包括： SPA（恒溫泳池）、健身房、小型酒吧（或咖啡吧）、西餐廳（可結(jié)合早餐一起考慮）、商務(wù)中心、會議室。

3、商務(wù)酒店設(shè)置在地塊北側(cè)與會所相對的位置，采用智能化管理體系。其中戶型及面積配置： 70－100平米兩房－三房，總面積控制在8000－10000平米左右；

4、臨集中綠地建筑底層配建不小于105平米的社區(qū)居委會用房，且建成后無償交當(dāng)?shù)剞k事處使用；

5、物業(yè)管理用房按總建筑面積3‰配置但面積不小于400平米；

6、在臨街集中綠地內(nèi)，預(yù)留用地面積為20平米的市政公共設(shè)施點位；

7、配建不小于200平米用地面積的全民健身活動場所一處；

8、垃圾房等配套在方案中必須組予足夠的重視，保證垃圾收集點集中、隱蔽，便于垃圾運

出又不影響總體環(huán)境。

9、臨城市道路若設(shè)置圍墻只能設(shè)置空透圍墻。

10、用地內(nèi)污雨水排放系統(tǒng)按分流進行設(shè)計，化糞池不能臨道路設(shè)計。

十一、設(shè)備專業(yè)要求

1、住宅設(shè)置管道井，立面盡量不設(shè)立管。

2、結(jié)合建筑外立面雙側(cè)設(shè)計集中空調(diào)室外機位，冷凝水集中排放。

十二、其它

1、設(shè)計表達不宜過于裝飾化，應(yīng)側(cè)重與設(shè)計構(gòu)思、內(nèi)涵及設(shè)計手法的表達。

2、圖紙說明應(yīng)簡明扼要、切中要害，主要表明以下幾個問題：

① 該方案預(yù)期目標及達到目標的構(gòu)思；

② 如何基于地塊環(huán)境形成設(shè)計概念；

③ 存在什么矛盾及解決辦法。

3、平面圖的經(jīng)濟技術(shù)指標除反映主要指標外，還應(yīng)明確：

① 建筑基地面積。

② 總綠地面積。

③ 道路及停車用地面積（A、道路用地面積；B、地面機動車停車用地面積；C、地面非機動車停車用地面積）。

④ 其它用地面積（須注明具體內(nèi)容）且上述面積之和應(yīng)等于凈用地面積。

4、設(shè)計成果：

Ａ、圖紙內(nèi)容

詳見設(shè)計合同相關(guān)部分要求

Ｂ、模型（工作模型）

① 環(huán)境關(guān)系模型，比例1：1000② 建筑模型，比例1：500

Ｃ、展示圖板，統(tǒng)一A1規(guī)格，至少包含以下內(nèi)容：

① 彩色總平面圖

② 彩色鳥瞰圖

③ 彩色透視圖

④ 彩色建筑立面圖

⑤ 各種分析圖

⑥ 建筑平、立、剖面圖

⑦ 其他需加以展示的圖紙

十三、設(shè)計周期：

以上設(shè)計內(nèi)容請與XXXXXXXXXXX完成，并送達敝司于XXXXXXXXXXX的辦公地點。聯(lián)系人：XXXX

電 話：XXXXXXXXXXXXX

傳 真：XXXXXXXXXXXXXXX

200X年X月XX

附件一：撥地測量表及界址點成果表

附件二：用地紅線及限高要求（電子文件）

第五篇：方案設(shè)計招標任務(wù)書

規(guī)劃建筑方案設(shè)計招標任務(wù)書

XXXX影視文化城

規(guī)劃建筑方案設(shè)計任務(wù)書

一、概況

XXX市廣播影視文化城工程被列為XXX市政府“十一五重點建設(shè)項目”之一，是XXX市的標志性建筑，代表著XXX的城市形象。

中心選址于市東部新城區(qū)，地處我市科教園區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，南側(cè)為擬建的市圖書館，北側(cè)為已經(jīng)投入使用的XXX職業(yè)教育學(xué)院，東側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)，西側(cè)為花果山大道，并與市體育中心隔路相望，是集廣播電視辦公、節(jié)目制作、播出、傳輸、發(fā)射、觀光旅游、影視娛樂、外景基地等多功能為一體的大型公共建筑，凈用地面積88.65畝。

整個項目分三期建設(shè)。一期工程為合計建筑面積約2.15萬平方米的演播大廳、影城、書城、互動游藝、購物休閑。二期建設(shè)主體大樓和地下室工程，其中主樓設(shè)計高度為100米內(nèi)；主樓及裙樓主要包括不同規(guī)格的電視演播室、電臺播音室、錄音棚、播控機房、發(fā)射機房、磁帶庫、審片室、客戶中心、會議室、辦公室等。三期工程為建筑面積約1.35萬平方米的廣電綜合服務(wù)樓。

本次對廣電中心項目進行總體規(guī)劃設(shè)計招標，同時對廣電中心三期工程進行建筑設(shè)計以及整個場區(qū)的景觀設(shè)計進行招標。

二、規(guī)劃設(shè)計要求

1、遵守國家的有關(guān)規(guī)劃法規(guī)和規(guī)范要求，總體布局合理、先進、優(yōu)化，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃足夠的廣場面積，供人流的集散和車流的進出。

2、參照有關(guān)標準要求，規(guī)劃足夠的地下停車場，設(shè)備用房可以考慮放在地下室。盡可能考慮工作人員和社會公共人流、停車場的分割，便于整體安全管理。

3、參照XXX市規(guī)劃局的有關(guān)規(guī)劃控制指標要求，規(guī)劃足夠的綠化面積，并且內(nèi)廣場要和相鄰公用廣場形成一體，適合舉行廣場晚會和活動。

4、廣電綜合服務(wù)樓應(yīng)盡量布置在沿街面，能夠獨立地管理，自成體系，以利于將來的招商引資及商業(yè)用途。

5、主體建筑應(yīng)合理劃分各功能分區(qū)，保障廣電中心貴重設(shè)備以及廣播電視采編播系統(tǒng)的安全。

三、建筑設(shè)計要求

1、總體布局：根據(jù)廣電中心使用功能和各種流的合理組織，主體建筑分為采編及行政辦公區(qū)、演播制作區(qū)、網(wǎng)絡(luò)傳輸播控區(qū)、后勤服務(wù)區(qū)、廣告及客戶服務(wù)區(qū)、影城娛樂區(qū)等六個部分，建筑總面積約7萬平方米，附屬樓約1.35萬平方米。詳見附件二《XXX市廣播影視文化城功能分區(qū)與面積分配》。

對廣電中心主樓及影城娛樂內(nèi)部的各種人流（如領(lǐng)導(dǎo)貴賓流、演員流、工作人員流、一般觀眾流）通道，進行科學(xué)的設(shè)計與管理，合理安排廣電中心內(nèi)的道路及疏散通道，便于中心車輛進出以及外來人員辦事。

為降低工程總造價，主樓的主體建筑高度控制在100米以內(nèi)。在主樓的頂層，設(shè)立觀光游覽區(qū)，供游人參觀科教園區(qū)及花果山的美麗風(fēng)光。

廣告及客戶服務(wù)區(qū)的位置安排，應(yīng)充分考慮方便廣告客戶、有線電視及網(wǎng)絡(luò)用戶聯(lián)系業(yè)務(wù)。

2、公共設(shè)施部分：地下室為機動車及非機動車停車庫、人防工程、變配電動力機房、消防及生活用水泵房、以及其他公共設(shè)施用房等，要考慮地下室的采光，建議采用半地下。

3、暖通系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)分為四個部分：演播室、技術(shù)用房、公共空間集中用一套中央空調(diào)；播控中心、新聞中心等24小時連續(xù)運行區(qū) 2 域，需要高度安全可靠，用第二套中央空調(diào)系統(tǒng)；磁帶庫等有特殊要求的區(qū)域，采用恒溫恒濕空調(diào)系統(tǒng)；廣電中心辦公區(qū)域、附屬用房和影視基地采用單獨的空調(diào)系統(tǒng)，冷熱可調(diào)、隨時開關(guān)、使用方便靈活。

4、消防安全系統(tǒng)：根據(jù)不同功能用房，配置相應(yīng)的消防系統(tǒng)。

5、供電系統(tǒng)：中心變配電采用真雙路供電設(shè)計，按燈光、照明、動力、消防、電視工藝用電，相互隔離。

主樓內(nèi)設(shè)客梯若干部及貨梯、觀光電梯。

6、供水系統(tǒng)：采用二次供水，除一般生活、消防用水外，考慮建設(shè)凈化水系統(tǒng)，在地下室建設(shè)水箱，保障大樓應(yīng)急用水需求。

7、通信系統(tǒng)：廣電中心采用虛擬電話網(wǎng)系統(tǒng)，實現(xiàn)中心內(nèi)部免費通話。針對大樓內(nèi)無線通訊屏蔽情況，擬在大樓內(nèi)建設(shè)相應(yīng)的微蜂窩系統(tǒng)，保障廣電中心內(nèi)部的移動通信質(zhì)量。

8、弱電系統(tǒng)（數(shù)字化、自動化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化）：廣電中心建設(shè)應(yīng)充分考慮廣播電視節(jié)目采、編、播、傳輸系統(tǒng)的數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化、行政指揮辦公系統(tǒng)的自動化、中心管理系統(tǒng)的智能化要求，達到智能化建設(shè)標準，建設(shè)安全保衛(wèi)監(jiān)控巡更系統(tǒng)（關(guān)鍵部位設(shè)立監(jiān)控攝像頭、門禁管理系統(tǒng)等）、車庫管理系統(tǒng)、樓宇管理系統(tǒng)（對公用照明、空調(diào)、通風(fēng)、電梯、配電等系統(tǒng)進行監(jiān)控）。從進門考勤、門禁管理到領(lǐng)取攝象機、上編輯線、借用磁帶、職工食堂就餐等均使用IC卡和網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)一卡通，從而達到內(nèi)部管理智能化和現(xiàn)代化要求。

整個中心按計算機網(wǎng)絡(luò)工作站的方式進行設(shè)計與建設(shè)，保證中心內(nèi)部視音頻信息的傳遞，并采用數(shù)字化、交互式的傳輸方式，以適應(yīng)廣播電視發(fā)展運行的需求。廣電中心內(nèi)部實現(xiàn)智能化綜合布線，設(shè)立足夠的語音點、數(shù)據(jù)點和有線電視接收點，按超五類線和光纖100M到桌面，實現(xiàn)寬帶上網(wǎng)。整個中心利用計算機網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)無紙化、自動化高效辦公。

四、廣播電視工藝要求 1、1500平方米演播室的功能主要用于電視節(jié)目的制作和現(xiàn)場直播。同時需要兼顧其它用途，如電影放映、召開會議、中小型文藝演出等。固定演區(qū)面積不小于500平方米，這部分的梁底高度為22米，其余部分的梁底高度為16米。

2、中小演播室中，600平方米和300平方米中演播室采用2個樓層高度，4個150平方米小演播室采用1個樓層高度。道具通道高度不低于3.5米，寬度不小于3米。3、1500平方米、600平方米和300平方米演播室應(yīng)安排在地面一層。在人流、物流設(shè)計時要注意演員、觀眾、道具通道的合理性。

4、小演播室可以安排在建筑的裙樓和主樓中。在主樓安排演播室，要注意避免在室內(nèi)有柱子。

5、建筑設(shè)計應(yīng)注意電視臺的安全防范措施，在人流組織和通道設(shè)置上，重要區(qū)域應(yīng)有工作人員專用通道，防止外部人員的非法闖入。以下區(qū)域是本大樓的重點保衛(wèi)部門：

? 電臺直播室

? 電視播出中心和總控機房 ? 電視新聞中心 ? 有線前端控制機房 ? 網(wǎng)絡(luò)傳輸機房 ? 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)機房 ? 計算機中心

6、為適合廣播電視事業(yè)不斷發(fā)展的需要，在平面劃分上，除有特殊技術(shù)要求的工藝用房和消防要求的防火分區(qū)外，一般采用大空間，以適應(yīng)使用的調(diào)整變化。如條件許可，盡可能采用較大跨度的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，增大面積的可利用率。

7、建筑要求功能要齊全，能滿足廣播電視的流程和功能要求，在建筑平面許可的情況下盡可能按工藝流程建議的流程布置安排工藝用房。本大樓電視制作流程大致如下：

? 節(jié)目制播流程：

演播室節(jié)目錄制—編輯—特技制作—配音—審查—播出 外購節(jié)目審查—編輯—審查—播出 ? 直播類節(jié)目流程

節(jié)目準備—演播室搭景、布光—排練—直播

8、廣播電臺的工藝用房，要求集中布置，每個直播控制室控制一大一小兩個直播室。

9、廣電中心需要一個較為氣派的大廳，具體面積由建筑設(shè)計定，但不應(yīng)小于300平方米。

10、建筑層高建議在3.8-4.5米，凈高控制在2.6米以上。

11、演播室、配音室和錄音室的房型有一定要求，在設(shè)計時請參考《建筑設(shè)計聲學(xué)手冊》。

12、布景道具區(qū)應(yīng)考慮4M高布景的制作和存放，1500平方米、600平方米和300平方米的道具庫與演播廳之間應(yīng)有能通過4M高的布景通道，通道寬度大于4米。

13、所有演播導(dǎo)控室、音控室化妝室有條件的都應(yīng)安排在演播室周圍，可以上下層布置。燈光立柜室應(yīng)靠近演播室的上空。14、180M2錄音棚的梁底高度應(yīng)不小于7.5M。按全浮筑構(gòu)造考慮?？刂剖乙缶o挨配音室，相互間設(shè)有觀察窗。為避免語言錄音的失真，要選擇合適的房間形體，為保證足夠的隔聲量，圍護結(jié)構(gòu)不宜使用空心磚或輕質(zhì)砌塊。

15、中心接地要求很高，工藝設(shè)計要求接地電阻不大于1歐姆，強電、弱電、燈光、避雷、工藝等接地應(yīng)相互隔離，并考慮備用接地，以避免用電設(shè)備之間相互造成干擾，影響廣播電視節(jié)目的采編播質(zhì)量。

16、在中心建筑的適當(dāng)部位應(yīng)考慮衛(wèi)星信號采集的需求，統(tǒng)一建設(shè)衛(wèi)星地面接收設(shè)施，然后通過信號調(diào)度設(shè)施，根據(jù)需要傳輸?shù)礁鱾€專業(yè)臺，避免重復(fù)建設(shè)。

17、應(yīng)建設(shè)足夠的光纖、通訊、信號傳輸出入口管孔，在每個樓層的垂直和水平面上都應(yīng)留有足夠的管孔、管井、橋架等，使樓內(nèi)能非常方便地再添加新設(shè)備，滿足數(shù)字化、自動化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化建設(shè)需求。

五、方案成果及表現(xiàn)

1、建筑總平面圖、環(huán)境設(shè)計圖及功能，流線組織分析圖

2、建筑平面、各立面、剖面圖。

3、建筑透視圖（能全面地反應(yīng)各個主要解度的建筑效果及鳥瞰圖）。并于渲染立面中注明材質(zhì)。

4、要求提交方案文體6套，光盤一張（包括全部方案設(shè)計內(nèi)容），A1彩圖若干張及介紹方案時所需的有關(guān)文件、圖紙等。

5、特殊功能房間的技術(shù)處理形式

六、招標方式：公開招標 公告發(fā)布媒體：中國建設(shè)工程招標網(wǎng) 004km.cn

七、設(shè)計周期

XXX市廣播影視文化城，經(jīng)市計委批準立項，經(jīng)市規(guī)劃局批準同意，在花果山大道東，晨光路南進行建設(shè)。方案設(shè)計周期為50天，方案征集于2009年10月15日下午六時截止。

所報方案由XXX市廣播電視局邀請與投標單位無關(guān)的知名專家進行方案評審。評審時間另行通知，參標單位應(yīng)派人講解方案。

此次方案征集活動的解釋權(quán)屬XXX市廣播電視局。

附件：

㈠、XXX市廣播影視文化城總體設(shè)計方案構(gòu)想闡述 ㈡、XXX市廣播影視文化城功能分區(qū)與面積分配

㈢、XXX市廣播影視文化城項目用地紅線圖、地形圖、規(guī)劃設(shè)計要點

XXX市廣播電視局 2009年9月12日 7

附件一：XXX市廣播影視文化城總體設(shè)計方案構(gòu)想闡述

一、現(xiàn)有廣電大樓情況

位于市區(qū)鹽河北路39號的XXX市廣播電視局辦公大樓于1996年建成投入使用，占地面積16000平方米，按“一局三臺一報”的功能、300人辦公進行設(shè)計。現(xiàn)有技術(shù)用房和辦公用房已經(jīng)不能滿足事業(yè)發(fā)展的需要，并且現(xiàn)址周圍已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)，廣電現(xiàn)址現(xiàn)已無拓展空間，但現(xiàn)有條件又嚴重制約廣電實現(xiàn)“十一五”時期廣播電視事業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)，與我市跨越發(fā)展的服務(wù)需要也不匹配，離群眾日益增長的文化生活需求也存在差距。

目前，XXX市廣播電視局（總臺）機構(gòu)設(shè)置如下：局機關(guān)、XXX人民廣播電臺（分新聞綜合頻率、經(jīng)濟生活頻率、交通頻率、故事頻率共4個系列臺）、XXX電視臺（共3套自辦節(jié)目）、XXX電視傳輸總臺（國家、省、市光纜干線網(wǎng)絡(luò)及城區(qū)有線電視分配網(wǎng)，傳輸100多套電視節(jié)目，市區(qū)有線電視用戶16萬余戶）、XXX廣播電視報社、XXX廣電傳媒網(wǎng)站等。由于事業(yè)的迅速發(fā)展，目前辦公人員總數(shù)已達到600多人，現(xiàn)有的辦公場地已不夠使用，許多項目由于場地所限而無法上馬。

二、新廣電中心總體設(shè)計構(gòu)想

為適應(yīng)廣播電視數(shù)字化、自動化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化發(fā)展需要，新的XXX市廣播影視文化城按1000人辦公設(shè)計，能適應(yīng)7套廣播節(jié)目、5套電視節(jié)目的制作播出需求，能夠承辦800人左右的大型文藝演出與電視電話會議。

1、廣電中心主樓部分：包括行政辦公區(qū)、演播制作區(qū)、網(wǎng)絡(luò)傳輸控制區(qū)、廣告及客戶服務(wù)區(qū)、頂層觀光旅游服務(wù)等。

功能定位：集廣播電視節(jié)目的采錄編輯、制作播出和傳輸監(jiān)控、視聽文化娛樂等多功能于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)基地。

新廣電中心建設(shè)，為廣播電視節(jié)目與時俱進、不斷創(chuàng)新提供強有力 8 的硬件支撐和高水準的技術(shù)平臺，為推出能在全國叫得響的品牌節(jié)目和新聞采編快速反應(yīng)能力做好技術(shù)保證；大中小型演播廳的設(shè)計，既能基本滿足廣電節(jié)目錄制需要，同時能承辦全市重要會議、大型演出及高級商務(wù)會議等任務(wù)，達到社會效益和經(jīng)濟效益“雙贏”的效果。

2、影城娛樂部分：總面積控制在2.15萬平方米左右，建成6個容納100—200人之間的電影放映廳、1個100人的3D放映廳和1個30人的貴賓放映廳；建筑面積2000平方米的大型互動游戲廳；3000平方米的書城；2000平米的超市；1500平米的KTV房（約36間）；1200平米的咖啡、簡餐廳。

功能定位：和國內(nèi)外知名院線聯(lián)營，打造XXX第一品牌高檔視聽休閑場所，為港城市民、高校學(xué)子和來連客人提供流連忘返的精神食量。

3、廣電綜合服務(wù)樓部分：在三期工程用地范圍內(nèi)規(guī)劃約1.35萬平方米建筑面積，進行綜合服務(wù)樓建設(shè)。

附件二：XXX市廣播影視文化城功能分區(qū)與面積分配 一期工程為演播大廳和娛樂城

1、大中演播大廳總建筑面積為6500平方米，其中1500平米、600平米和300平米演播廳計2400平方米，可容納800名觀眾，配套附屬用房4040平方米。

1）大演播廳 1500平方米（兼容電影放映功能）2）大演播廳配套導(dǎo)播室 200平方米（1500專用）3）大演播廳配套硅控室 100平方米（1500專用）4）中演播室*2 600平方米（兼電臺廣播多功能廳功能）400平方米

5）演播室配套導(dǎo)播室 100平方米（600專用）6）演播室配套硅控室 50平方米（600專用）7）男女化妝間大 4*100平方米=400平方米 8）小化妝間6間 6*20平方米=120平方米

9）貴賓室3間 50平方米、30平方米、30平方米 10）道具庫 300平方米

11)配電室 100平方米（大中演播廳專用）12)燈具室 120平方米

13)候播廳 360平方米（兼顧三個演播廳）14）淋浴間 4*100平方米=400平方米 15）衛(wèi)生間 6*40平方米=240平方米 16）警衛(wèi)室 20平方米 17）服裝間 4*100平方米=400平方米 18）技術(shù)維修間 50平方米 19）設(shè)備庫 200平方米 20）信號傳輸調(diào)度室 50平方米

21）技術(shù)管理辦公室 30平方米+50平方米=80平方米 22）電臺直播車庫2間 2*50平方米（層高＞4.5米），電視直播車庫2間 2*200平方米（層高＞5米），電視衛(wèi)星車車庫 100平方米和新聞直播車庫100平方米統(tǒng)籌考慮，應(yīng)緊靠大中演播廳。

2、影城娛樂用房 計15000平方米 1）容納100——200人影視廳6座 2）容納100人3D影視廳1座 3）30人貴賓廳1座 4）2000平方米互動游戲廳1個

5）3000平方米書城，配備閱覽、管理人員辦公等功能 6）KTV包房36間 1500平方米 7）超市 2000平方米（含電影商品、電視直銷商品、學(xué)生用品）

8）咖啡、簡餐 1200平方米

二期建設(shè)主體大樓和地下室。

主樓總建筑面積約35000平方米，主要包括局臺辦公用房，電 11 臺、電視臺、傳輸臺技術(shù)用房，省網(wǎng)絡(luò)蘇北客服中心、國家新媒體研發(fā)中心，廣電報、傳媒網(wǎng)辦公和技術(shù)用房。地下室建筑面積約2萬平方米，可停放400—500臺轎車，并考慮一些動力設(shè)備機房，建議考慮地下室的自然通風(fēng)和采光。

1、局、臺、報、網(wǎng)辦公用房、會議用房 計13500平方米

按800人（除去電視報、傳媒網(wǎng)站200人）辦公進行規(guī)劃，人均辦公面積12平方米計9600平方米；會議、接待用房和盥洗間等計4120平方米。

2、XXX人民廣播電臺技術(shù)用房統(tǒng)計 2520平方米

1、直播區(qū)（含直播室、導(dǎo)播室、備播室及值班編輯室，建筑面積不小于820平方米）

每套節(jié)目一個直播室，一個導(dǎo)播室，備播室采用七主兩備。（直播室、備播室和導(dǎo)播室外墻開窗，利于通風(fēng)、采光，與走道隔墻采用雙層玻璃隔墻，直播室與導(dǎo)播室的觀察窗不小于2.6米*1.4米，直播室、備播室層高大于4米，做聲學(xué)處理，導(dǎo)播室應(yīng)做吸聲處理）。

直播室凈面積應(yīng)大于35平方米, 備播室凈面積應(yīng)大于35平方米, 導(dǎo)播室凈面積30平方米 ,七套節(jié)目合計使用面積共（35平方米

+30平方米）×7＋（35平方米

+30平方米）×2＝585平方米

直播區(qū)需要配備二間候播室80平方米（做吸聲處理）；一間值 12 班編輯室40平方米

2、錄制區(qū)：（建筑面積850平方米）

配置14個錄音室（層高大于3.5米，外墻開窗，利于通風(fēng)、采光，做聲學(xué)裝修），每個錄音室20平方米, 共280平方米

一個大制作編排室100平方米（吸聲處理）

一個廣播劇錄音室140平方米（聲學(xué)裝修，層高參照電視演播室）

一個廣播劇場200平方米（聲學(xué)裝修，層高參照電視演播室，用于有觀眾參與的多嘉賓節(jié)目制作等）。二個控制室80平方米（吸聲處理）一間候播室50平方米（吸聲處理）

廣播劇錄音室、廣播劇場和控制室的觀察窗不小于2.6米*1.4米。

3、總控機房（建筑面積390平方米）：

總控機房150平方米（層高大于4米，吸聲處理）電源室（做屏蔽處理）40平方米

服務(wù)器室80平方米

設(shè)備室80平方米

維修室40平方米

總控機房、電源室、服務(wù)器室與直播室應(yīng)在同一樓層。

4、技術(shù)配套用房（建筑面積460平方米）

直播車庫2個，50平方米 ×2＝100平方米（高于4.5米）。直播設(shè)備倉庫50平方米。資料室一間100平方米

節(jié)目審聽室80平方米（聲學(xué)裝修）聽評室80平方米（聲學(xué)裝修）檔案室50平方米

3、XXX電視臺技術(shù)用房統(tǒng)計 計5760平方米

1)播控中心 360平方米 2)設(shè)備機房 200平方米 3)上載機房 200平方米

4)收錄、監(jiān)測 2*100平方米=200平方米 5)UPS機房 50平方米 6)播控網(wǎng)管值班室 30平方米 7)播控維修室 30平方米

8)播控夜間值班室 2間標（播出）計60平方米 9)精密空調(diào)機房 50平方米

10)視頻工作室2間 2*50平方米=100平方米

11)小演播廳4間（150平方米+30平方米控制室）*4=720平方米

小演播廳配套用房 200平方米

13)配音間6間 6*25平方米=150平方米

14)錄音棚2間 180平方米+30平方米控制室=210平方米 100平方米+20平方米控制室=120平方米 15)制作機房 800平方米（開放式演播室300平方米）16)中制作機房 200平方米 17)小制作機房 10018)審片室大 20019)審片室小2間 2*6020)廣告制作機房2間 2*10021)技術(shù)維修間 5022)技術(shù)設(shè)備機房 10023)技術(shù)設(shè)備庫 10024)化妝間2間 2*5025)配電室和UPS室 10026)技術(shù)檔案室 50 27)技術(shù)網(wǎng)管間2間 3028)記者值班室2間 3029)微波發(fā)射機房 5030)磁帶庫 30031)總編審片室10間 2032)磁帶庫管理室1間 3033)文稿室 100平方米平方米

平方米=120平方米平方米=200平方米平方米平方米平方米

平方米=100平方米平方米平方米*2=60平方米平方米*2=60平方米平方米平方米

平方米*10=200平方米平方米平方米 34)媒資管理技術(shù)機房 150平方米 35)廣告審片室 60平方米 36）攝錄設(shè)備收發(fā)室 150平方米 37）綜合考慮：衛(wèi)星地面工作站位置

4、XXX廣播電視傳輸總臺技術(shù)用房、國家新媒體研發(fā)中心和省網(wǎng)絡(luò)公司蘇北客服中心用房 計8000平方米

主要部門有客服中心、傳輸中心、播控中心、維護站、接待室、資料室、會議室

5、XXX廣電報社用房 計2400平方米

主要部門有總編室、副總編室、辦公室、采編中心、錄排機房、廣告中心（產(chǎn)業(yè)中心）、發(fā)行中心、接待室、資料室、會議室、倉庫。

6、XXX傳媒網(wǎng)站用房 計2600平方米 1)辦公用房：160座席×12平方米=1920平方米 2)視頻訪談室： 160平方米=80+40+40平方米 3)機房：120平方米=60+60平方米

4)會議室：100平方米=20人會議室+10人會議室 5)接待室：60平方米=20+40平方米 6)行政管理室：80平方米=30+30+20平方米 7)倉庫：1間≥40平方米 8)休閑活動室：60平方米

三期工程為廣電綜合服務(wù)樓和綠化等。

1、廣電綜合服務(wù)樓 計13500平方米

主要有職工餐廳、浴室、活動中心、住宿培訓(xùn)等功能 1）餐廳要求配備大中小包間計20個和容納25桌的宴會大廳1個；職工餐廳能同時容納1000人就餐。

2）住宿要求能解決200人入住，并且設(shè)計100套單身公寓。3）活動中心要求建設(shè)10片羽毛球場、10個乒乓球場、2個排球場、2個籃球場和1個網(wǎng)球場（其中排球、籃球和羽毛球考慮套線合用），并配備器材室、淋浴室和休息室等。

2、內(nèi)廣場的設(shè)計應(yīng)和公用文化廣場巧妙結(jié)合、自然銜接，方便單位舉辦大型廣場活動和拍攝外景使用。