第一篇：第五章 專項(xiàng)物業(yè)管理方案和措施

第五章

專項(xiàng)物業(yè)管理方案和措施 第一節(jié)

環(huán)境衛(wèi)生保潔管理方案

校園環(huán)境物業(yè)管理服務(wù)中心所負(fù)擔(dān)的工作主要是校園環(huán)境綠化、美化和保潔。

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：將校園建成具有花園、植物園、生態(tài)園特色的統(tǒng)一體。讓廣大師生員工在清潔、文明、安全、優(yōu)雅、方便的環(huán)境中工作、學(xué)習(xí)、生活。全身心的為創(chuàng)建世界一流的高等學(xué)府共同奮斗。

一、校園環(huán)境綠化、美化

1、標(biāo)準(zhǔn)：校園、花園、植物園、生態(tài)園統(tǒng)一體。

2、措施：

(1)采取科學(xué)的管理措施，對(duì)現(xiàn)有的花草樹(shù)木進(jìn)行維護(hù)。包括施肥、灌溉、修剪、病蟲(chóng)防治、防凍及人為損害等，使之健康茁壯的生長(zhǎng)。

(2)對(duì)于校園內(nèi)的植物種類、花草、花木、樹(shù)木合理搭配，使它們相映成趣，爭(zhēng)奇斗艷，競(jìng)相成長(zhǎng)，形成生機(jī)盎然的活躍氛圍。

(3)對(duì)影響校園美觀安全的病、老、死、枯、危樹(shù)及時(shí)進(jìn)行清理更新

(4)優(yōu)先引進(jìn)對(duì)凈化環(huán)境、維持生態(tài)平衡、有特殊功能和形態(tài)獨(dú)特能產(chǎn)生優(yōu)雅氣氛的植物。(5)穩(wěn)定綠化管理隊(duì)伍，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人員，提高該隊(duì)伍 的專業(yè)技術(shù)水平。

二、校園衛(wèi)生保潔

1、標(biāo)準(zhǔn)：地面干凈，無(wú)雜物、無(wú)污漬。墻面干凈，無(wú)違規(guī)張貼物及污漬?？罩?、樹(shù)上、電線桿上無(wú)雜物懸掛，無(wú)衛(wèi)生死角。

2、管理措施：

(1)廣場(chǎng)、道路等公共空間采取滾動(dòng)式清理打掃，每天不少于四次。特殊情況下隨時(shí)打掃。

(2)衛(wèi)生死角每周清理三次。

(3)臨時(shí)活動(dòng)后的張貼、懸掛、擺放，與有關(guān)單位聯(lián)系后，除繼續(xù)保留的外、及時(shí)清除。

(4)合理放置保潔設(shè)備，保持其整潔完好。

三、教學(xué)樓、辦公樓衛(wèi)生保潔

1、標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)死角。

2、措施：

(1)樓道、樓梯、大廳采取滾動(dòng)式清掃。

(2)衛(wèi)生間是清掃的重點(diǎn)，衛(wèi)生間的保潔范圍包括便器、地面、門、墻、窗戶、洗手池等。保潔人員利用學(xué)員上課空隙時(shí)清掃。在便池內(nèi)放置清除異味物品。

(3)洗手池下、墻角等衛(wèi)生死角每天清理兩次。

四、教室管理

1、標(biāo)準(zhǔn)：及時(shí)開(kāi)門、關(guān)門，不影響教學(xué)。桌椅擺放整齊。地面、桌椅無(wú)雜物、灰塵、污漬。

2、措施：

(1)密切與教學(xué)部門合作，及時(shí)開(kāi)門，保證按時(shí)開(kāi)課。(2)保持教室內(nèi)清潔整齊，讓師生在舒適的環(huán)境中學(xué)習(xí)、工作。

(3)樹(shù)立防火防盜安全意識(shí)。關(guān)門前、開(kāi)門后對(duì)電源設(shè)施進(jìn)行檢查。嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入教室。如發(fā)現(xiàn)可疑人員和不安全隱患及時(shí)處理和報(bào)警。

五、除害防疫工作

1、標(biāo)準(zhǔn)：與政府除害防疫部門密切聯(lián)系配合，做好除害防疫工作。

2、措施：

(1)根據(jù)季節(jié)和地理環(huán)境位置的特點(diǎn)進(jìn)行除害。暖季以消滅蚊蠅為主。在老鼠蟑螂集中的地方投放藥物。

(2)每周對(duì)衛(wèi)生間及公廁進(jìn)行噴霧消毒一次。(3)垃圾箱內(nèi)的垃圾每天清理干凈，暖季每周對(duì)垃圾箱噴灑消毒三次。

六、臨時(shí)性環(huán)境布置與清理

學(xué)院及院屬單位經(jīng)常有會(huì)議、演出、頒獎(jiǎng)等臨時(shí)活動(dòng)，需要物業(yè)配合擺放、懸掛等布置。物業(yè)保證與有關(guān)單位密切配合，及時(shí)準(zhǔn)確，保證質(zhì)量的完成活動(dòng)前的布置與活動(dòng)結(jié)束后的清理工作。

七、工作人員守則：

1、以校為家，有主人翁意識(shí)，熱愛(ài)影視教育事業(yè)。

2、愛(ài)崗敬業(yè)，想方設(shè)法，盡職盡責(zé)做好本職工作。

3、樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，端正服務(wù)態(tài)度，文明用語(yǔ)。不卑不亢，妥當(dāng)處理人際關(guān)系。避免發(fā)生不必要的矛盾沖突 營(yíng)造和諧氣氛。

4、追求上進(jìn)，注重學(xué)習(xí)。不斷提高自己的政治思想覺(jué)悟、文化水平。成為一個(gè)有素質(zhì)有修養(yǎng)的能夠跟上時(shí)代步伐的人。

5、儀表整潔，舉止文明，身心健康。

八、獎(jiǎng)懲

1、對(duì)于工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，任勞任怨，成績(jī)突出的人，給與表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。

2、對(duì)于消極怠工，工作不負(fù)責(zé)任，批評(píng)后不悔改者，給予辭退。

3、因工作疏忽引發(fā)事故造成經(jīng)濟(jì)損失的，由本人負(fù)責(zé)賠償。

第二節(jié)

治安、消防保衛(wèi)管理服務(wù)方案 保安及消防管理

1、基本實(shí)行封閉式管理。

2、保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

3、結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，制定安全防范措施，物品出門實(shí)行憑證通行制度。

4、進(jìn)出車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

5、區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。

6、室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入有登記。

7、非機(jī)動(dòng)車輛有幾種停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場(chǎng)地整潔。

8、危機(jī)人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

9、消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

10、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法，并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。

11、組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。

12、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。

13、房屋裝修報(bào)消防部門審批，對(duì)裝修過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后消防部門驗(yàn)收合格。

14、區(qū)內(nèi)無(wú)火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責(zé)任書(shū)。

15、學(xué)生宿舍消防用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無(wú)安全隱患。

16、員工素質(zhì)和形象

（1）著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪帶、衣扣扣好、衣物平整，目測(cè)衣物無(wú)污、無(wú)油、無(wú)破，器械佩帶整齊有序，目視感覺(jué)協(xié)調(diào)、自然。

（2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過(guò)耳、不過(guò)領(lǐng)，目視無(wú)不舒適感。

（3）每班次交接應(yīng)完成全套交接崗動(dòng)作，做到熟練、準(zhǔn)確、動(dòng)作到位。

（4）站立時(shí)，姿態(tài)端正，兩手自然下垂至褲邊兩側(cè)，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過(guò)兩肩間距。

（5）熟記校區(qū)內(nèi)各個(gè)部門情況。

（6）認(rèn)真填寫(xiě)、看好交接班記錄內(nèi)容并按要求完成。（7）學(xué)生進(jìn)出時(shí)，要主動(dòng)“問(wèn)好”、說(shuō)“再見(jiàn)”。（8）當(dāng)班期間，態(tài)度和藹，笑容可掬，給人以親切感和舒適感。

（9）不得與各工作人員在當(dāng)崗期間聊天、說(shuō)笑、大鬧（正常工作需要除外）。

（10）熟練使用各種消防器材，掌握使用要領(lǐng)。（11）熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧。（12）下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求。

第三節(jié)

公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地維護(hù)及報(bào)修管理方案和措

第四節(jié)

車輛管理方案 校園車輛管理制度

為了確保校園的交通安全，加強(qiáng)道路交通管理，創(chuàng)建平安和諧的校園環(huán)境，特做出以下管理規(guī)定：

一、本規(guī)定適用所有出入學(xué)校，并在校園內(nèi)部通行的車輛。

二、機(jī)動(dòng)車輛的管理

（一）車輛進(jìn)出

1、所有進(jìn)入校門的機(jī)動(dòng)車輛（含摩托車、電動(dòng)車）必須減速緩行，進(jìn)出校門應(yīng)主動(dòng)接受門衛(wèi)查驗(yàn)，經(jīng)同意后登記，方可進(jìn)出。本校教職工私家車、送貨車輛一律從校方指定校門進(jìn)出。

2、無(wú)牌無(wú)證車輛嚴(yán)禁進(jìn)入校園。

3、凡在校內(nèi)舉辦的各種會(huì)議或活動(dòng)的外單位車輛，由主辦單位提前一天向?qū)W校申請(qǐng)，經(jīng)同意辦理手續(xù)后由學(xué)校通知門衛(wèi)放行。相關(guān)科室人員須事先通知安保人員具體時(shí)間、路線等，避開(kāi)學(xué)生上學(xué)放學(xué)和自由活動(dòng)時(shí)間。

4、禁止來(lái)校的其它外來(lái)機(jī)動(dòng)車輛，任何來(lái)訪的車輛一律從校方指定校門入校。

5、車輛載物出門，一律憑處室、部門負(fù)責(zé)人出門證明放行。

6、特種車輛（公安、消防、救護(hù)、搶險(xiǎn)）進(jìn)出校門安保人員要主動(dòng)疏導(dǎo)，確保暢通。

（二）車輛行駛

1、車輛進(jìn)入校園后，禁止鳴笛，行駛時(shí)速不得超過(guò)10公里/小時(shí)；嚴(yán)禁超車；在遇學(xué)生上下課人流高峰時(shí)，機(jī)動(dòng)車應(yīng)主動(dòng)避讓，嚴(yán)禁與學(xué)生爭(zhēng)道。

2、嚴(yán)禁在校園內(nèi)無(wú)證駕車，練車和試剎車；駕駛證照必須年檢有效，并與所駕駛的機(jī)動(dòng)車型相符；嚴(yán)禁酒后駕駛。

3、摩托車、電動(dòng)車、助力車嚴(yán)禁在校園內(nèi)行駛；上、下班使用者必須按指定位置停放。

4、基建、維修等各類工程用車必須到相關(guān)部門辦理審批手續(xù)發(fā)證后方可進(jìn)出校園，且在工程區(qū)域內(nèi)和指定路線上行駛。

（三）車輛停放

1、機(jī)動(dòng)車輛須停放在指定地點(diǎn)，嚴(yán)禁在禁行區(qū)域和道路上亂停亂放。

2、因辦理公務(wù)或來(lái)校指導(dǎo)工作等需要進(jìn)入校園的機(jī)動(dòng)車輛由學(xué)校保安人員指揮車輛按指定路線慢速行駛，停放在指定的地點(diǎn)。

3、車輛停放時(shí)，須拉緊手剎、關(guān)閉電路、鎖好門窗以保安全，若發(fā)現(xiàn)該問(wèn)題，車輛管理人員及時(shí)通知車主。

4、距離校門、路口、消防水栓15米內(nèi)禁止停放各種車輛，確保消防通道的暢通。

5、外單位車輛不得在校內(nèi)停放過(guò)夜，特殊情況須經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)。

三、非機(jī)動(dòng)車輛的管理

（一）進(jìn)出校門的非機(jī)動(dòng)車必須證照齊全、手續(xù)完備。

（二）進(jìn)出校門時(shí)，須下車推行，載物出門時(shí)，憑物品出門證放行。

（三）校園內(nèi)禁止騎車帶人，不準(zhǔn)雙手脫把或手中持物；不準(zhǔn)扶身并騎，互相追逐或曲折競(jìng)駛。

（四）所有非機(jī)動(dòng)車應(yīng)停放在指定地點(diǎn)有序停放，嚴(yán)禁亂停亂放。

（五）學(xué)生自行車停放在校門外兩側(cè)指定地點(diǎn)，要鎖好，發(fā)現(xiàn)未鎖或車況有問(wèn)題的，車輛管理員及時(shí)通知車主。

四、管理辦法

（一）上學(xué)放學(xué)時(shí)，車輛管理員在校門口維持秩序，管制車輛。

（二）進(jìn)出校園的車輛，應(yīng)自覺(jué)服從管理，凡違反本規(guī)定或造成交通事故的，按規(guī)定追究當(dāng)事人的責(zé)任，違反交通法規(guī)造成后果的，由公安部門按交通法規(guī)有關(guān)條款處罰。

（三）在校園內(nèi)行駛的車輛，造成對(duì)學(xué)生傷害的負(fù)主要責(zé)任，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。

（四）對(duì)無(wú)牌無(wú)證，或擅自進(jìn)入校園以及在禁止通行區(qū)域內(nèi)行駛停放的各種車輛，除教育批評(píng)外，對(duì)其立即驅(qū)逐出校。

（五）保衛(wèi)工作人員負(fù)責(zé)檢查校園內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車，對(duì)違規(guī)的車輛停放、行駛等，要做出相應(yīng)的處理。無(wú)視校園規(guī)定的，加鎖暫扣，并按相關(guān)規(guī)定處理。

（六）對(duì)違反規(guī)定不服從管理者，必須學(xué)習(xí)校內(nèi)車輛管理規(guī)定后方可領(lǐng)取車輛，嚴(yán)重違規(guī)者除學(xué)習(xí)規(guī)定外，還須其交納費(fèi)用，并交公安機(jī)關(guān)處理。第五節(jié) 公寓管理方案 第六節(jié)

綠化管理方案 校園綠化制度

為了推動(dòng)校園綠化工作的開(kāi)展，加強(qiáng)校區(qū)綠化管理，保護(hù)和改善校園環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本校實(shí)際情況，特作如下規(guī)定。

一、本規(guī)定所稱的校園綠化，是指校園范圍內(nèi)綠化即：

1、建校以來(lái)義務(wù)種植的各種樹(shù)木花草；

2、通過(guò)專業(yè)綠化公司設(shè)計(jì)施工完成的綠化（草坪、樹(shù)木、花木、綠籬等）工程；

二、校區(qū)綠化作為學(xué)校建設(shè)的重要組成部分，按照市有關(guān)綠化規(guī)定設(shè)計(jì)方案，保證綠化比例，投入綠化資金，注重綠化效果,加強(qiáng)綠化工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理。

1、成立以校長(zhǎng)為首，分管 后勤的副校長(zhǎng)、總務(wù)主任、生化教師，綠 化管理員在內(nèi)的校園綠化美化工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由總務(wù)處具體實(shí)施校園綠化美化工作。

2、根據(jù)學(xué)校整體格局，認(rèn)真制定學(xué)校校園綠化美化的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。綠化美化是校園建設(shè)的藍(lán)圖，應(yīng)包括綠化美化的平面布局。樹(shù)木花草配置，花壇的設(shè)置和安排，以及人力、物力、財(cái)力的配置等。

3、制定規(guī)劃時(shí)應(yīng)集思廣益、博采眾長(zhǎng)、科學(xué)論證、精心設(shè)計(jì)，力求做到實(shí)用性與藝術(shù)性、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益完美結(jié)合，和諧統(tǒng)一。

4、根據(jù)規(guī)劃，按不同綠化區(qū)域的條件、類型、作用以及植物不同生長(zhǎng)習(xí)性，因地制宜、因時(shí)制宜地種植各種花草、樹(shù)木，搞好校園花木的有機(jī)配植。

三、樹(shù)木配植要做到五結(jié)合：

1、落葉樹(shù)與常青樹(shù)相結(jié)合，以常青樹(shù)為主。

2、喬木與灌木相結(jié)合，以喬木為主。

3、觀賞樹(shù)與經(jīng)濟(jì)樹(shù)相結(jié)合，以觀賞樹(shù)為主。

4、木本與草本相結(jié)合，以木本為主。

5、點(diǎn)、線、面相結(jié)合，以點(diǎn)、線搭配植物為主。

四、花草種植要做到配植合理，還要做到四季常青，四季花香。

五、廣植樹(shù)、盆花。在搞好校園綠化美化的同時(shí)，利用盆花易搬動(dòng)的特點(diǎn)，搞好學(xué)校接待室、辦公室、會(huì)議室、教室等室內(nèi)的綠化美化，以便讓師生們?cè)诰o張的學(xué)習(xí)和工作中，得以減輕勞累、疲倦，使室內(nèi)也充滿盎然的生機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)其觀賞的價(jià)值。同時(shí)組織師生參加綠化美化活動(dòng)。

六、搞好校園花木的維護(hù)保養(yǎng)，做到“四要”：即春要栽、夏要剪、秋要管、冬要保，還要做到適時(shí)施肥、施水、防治病蟲(chóng)害，適時(shí)修剪等，從而達(dá)到綠化美化校園的目的。

七、凡在校的教職員工，都有依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定履行植樹(shù)和其他綠化義務(wù)。

八、任何部門、單位和個(gè)人，不得擅自占用校園綠化用地。確需臨時(shí)占用的，須經(jīng)校綠化管理部門審查，報(bào)經(jīng)校黨委批準(zhǔn)，并辦理有關(guān)手續(xù)。占用期滿或占用期間學(xué)校綠化需要時(shí)，占用部門、單位和個(gè)人必須騰退占用的綠化用地。

九、按照規(guī)劃設(shè)計(jì)栽植的樹(shù)木花草成活后，任何人不得擅自移植，確需更換移動(dòng)的，經(jīng)校綠化管理部門審查，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

十、花木工要不斷提高花木培植技術(shù)和管理水平，認(rèn)真履行職責(zé)，不僅要做到勤于培植，還要搞好科學(xué)管理。校園綠化管理制度

1、不準(zhǔn)踐踏草坪，2、不準(zhǔn)釘、拴、刻劃、攀折樹(shù)木；

3、不準(zhǔn)擅自折枝摘花，采集種子、果實(shí)、割草；

4、不準(zhǔn)在草坪或樹(shù)木上拋散、堆放、晾曬物品；

5、不準(zhǔn)在綠化區(qū)內(nèi)傾倒垃圾和雜物；

十一、對(duì)損壞花草樹(shù)木的相關(guān)人員，除按實(shí)際損壞的情況予以賠償外，是教師的，要扣教師個(gè)人年終業(yè)務(wù)考評(píng)，是學(xué)生的，要納入班級(jí)量化管理中。諸往初中 綠化管理員職責(zé)

為了推動(dòng)校園綠化工作的開(kāi)展，加強(qiáng)綠化工作的管理，保證和改善校園環(huán)境，使管理人員目標(biāo)明確，責(zé)任到位，特定如下職責(zé)：

1． 綠化管理員要認(rèn)真履行職責(zé)，以良好的工作作風(fēng)，盡職盡責(zé)地做好自己的本職工作。

2． 加強(qiáng)樹(shù)木、花草的保護(hù)和管理，適時(shí)修剪、施肥、澆水、松土、除草，力爭(zhēng)成活，減少和防止死花死樹(shù)。

3． 加強(qiáng)病蟲(chóng)害的防治工作，害蟲(chóng)孽生季節(jié)要組織噴打藥水，及時(shí)減少和消滅害蟲(chóng)，保證樹(shù)木、花草的生長(zhǎng)旺盛。4． 對(duì)貴重樹(shù)木、花草要了解、掌握其生活習(xí)性，做到心中有數(shù)，有目的有計(jì)劃地精心培育護(hù)理。

5． 根據(jù)校園的綠化情況，適時(shí)適量植樹(shù)栽花，做好花木移栽，合理調(diào)整校園花木布局。

6． 對(duì)花壇、花籬、行道樹(shù)、警示牌等應(yīng)及時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題加以整理，使其整齊、美觀。

7． 對(duì)一些優(yōu)良品種，能采集花種的應(yīng)做好花種的采集工作，適時(shí)栽培繁殖，并保證成活。

8． 協(xié)助衛(wèi)生人員搞好廁所管理工作，保證校園有一個(gè)良好的衛(wèi)生環(huán)境。

9.服從學(xué)校的臨時(shí)性工作安排，并盡力地完成任務(wù)。第七節(jié)

物業(yè)檔案資料的建立與管理方案

一、管理處文檔管理人員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件（通知、命令、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要）及資料（技術(shù)圖紙、說(shuō)明書(shū)、手冊(cè)、個(gè)人簡(jiǎn)歷、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等）的存檔、收集和保管。

二、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。

三、屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。

四、業(yè)主、員工個(gè)人檔案材料屬秘密材料，他人無(wú)權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給他人過(guò)目。

五、文件資料等要合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無(wú)論是按字母順序還是按內(nèi)容、按時(shí)間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。

六、要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對(duì)過(guò)期的文件資料，要及時(shí)清理，無(wú)保存必要的材料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷毀處理。

第八節(jié)

節(jié)約水電管理方案

第九節(jié)

學(xué)生日常行為教育、管理及服務(wù)工作方案 第十節(jié)

人文環(huán)境建設(shè)管理方案

第六章

緊急應(yīng)急預(yù)案措施及方案 校區(qū)突發(fā)事件緊急預(yù)案 第一章 總則 第一條 目的

為保障校區(qū)廣大師生員工的公眾利益,及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,控制和消除突發(fā)事件帶來(lái)的危害,結(jié)合校區(qū)實(shí)際,特制定本安全緊急預(yù)案。第二條 適用范圍

適用于校區(qū)內(nèi)發(fā)生的突發(fā)、緊急事件。第三條 引用文件 學(xué)院《安全管理辦法》 校區(qū)《安全管理辦法》 第二章 機(jī)構(gòu)與職責(zé)

第四條 突發(fā)事件緊急處置領(lǐng)導(dǎo)小組。組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 組員：

第五條 突發(fā)事件緊急處置領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)

1、定期召開(kāi)會(huì)議，督促校區(qū)各部門采取超前防范措施，及時(shí)消除產(chǎn)生各種突發(fā)事件的隱患。

2、突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，全權(quán)負(fù)責(zé)處理突發(fā)事件，一般突發(fā)事件，小組成員要迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；重大突發(fā)事件，主要領(lǐng)導(dǎo)成員要迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)向?qū)W院領(lǐng)導(dǎo)及主管部門反饋事件有關(guān)信息；要盡快判明事件性質(zhì)，分級(jí)負(fù)責(zé)，采取有效措施控制局勢(shì)，將事件危害程度控制在最低限度。

3、突發(fā)事件平息后，盡快查明原因，提出善后處理意見(jiàn)，并認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。第三章 事件處理原則與程序 第六條 事件處理原則

處理校區(qū)內(nèi)發(fā)生的突發(fā)、緊急事件的基本原則是：“及早發(fā)現(xiàn)，及時(shí)控制，堅(jiān)決控制事件在萌芽之中，解決在校園之內(nèi)”。在突發(fā)、緊急事件未調(diào)查清楚，未處理完畢的情況下，杜絕一切不實(shí)信息的傳播途徑。校區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生突發(fā)、緊急事件，首先要果斷處置，盡快平息，有關(guān)人員在事件處置過(guò)程中要掌握“宜疏不宜激，宜快不宜遲”的工作方法，杜絕事態(tài)擴(kuò)大。

其次，一方面及時(shí)疏導(dǎo)導(dǎo)致突發(fā)事件的各種矛盾，不能激化矛盾，及時(shí)疏散介入突發(fā)事件的各類人群，避免人群聚集。另一方面，要采取各種及時(shí)有效措施，快速?zèng)Q斷，不可遲緩，在有效的時(shí)間和空間內(nèi)將危害降到最低限度。

突發(fā)、緊急事件的處理過(guò)程中要以法辦事，依法處置。第七條 事件處理程序

1、校區(qū)各值班人員隨時(shí)接警、報(bào)告突發(fā)事件并當(dāng)即處理。

2、突發(fā)事件發(fā)生后，首先要在第一時(shí)間報(bào)告校區(qū)綜合值班領(lǐng)導(dǎo)。綜合值班人員要快速趕到現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)施以“保護(hù)人員生命為關(guān)鍵”的搶救和其他預(yù)處理措施。學(xué)生中出現(xiàn)糾紛、打架和受傷等突發(fā)事件，處理程序?yàn)椋?/p>

1）普通事件 事件程度為一般，如不存在跨系部單位的情況，由事發(fā)系部直接處置辦理；存在跨系部單位的情況，由校區(qū)綜合辦公室接手進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；

2）嚴(yán)重事件 事件程度為嚴(yán)重，涉及到公安部門介入的情況（報(bào)案），由校區(qū)保衛(wèi)部門、事發(fā)系部進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。3）異常嚴(yán)重事件 事件程度異常嚴(yán)重，屬于刑事案件范疇，直接由公安機(jī)關(guān)接手辦理，校區(qū)保衛(wèi)部門、事發(fā)系部進(jìn)行配合處理。

3、綜合值班人員要及時(shí)判斷突發(fā)事件的性質(zhì)和類型。若需公共救助，則迅速報(bào)告公共救助部門，申請(qǐng)救助，同時(shí)將事件情況向校區(qū)突發(fā)事件緊急處置領(lǐng)導(dǎo)小組。

4、領(lǐng)導(dǎo)小組成員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮救助。采取有效措施，在公共救助部門的幫助下消除或控制突發(fā)事件。

5、領(lǐng)導(dǎo)小組及時(shí)向?qū)W院匯報(bào)突發(fā)事件具體情況。

6、做好善后處理工作。分析事件各種因素，進(jìn)行整改和責(zé)任追究。

7、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，認(rèn)真查找事故原因。改進(jìn)工作，避免再度發(fā)生突發(fā)事件。第四章 安全緊急預(yù)案

第八條 火災(zāi)突發(fā)事故緊急處理預(yù)案

1、報(bào)警：校區(qū)值班人員立即報(bào)告校區(qū)綜合值班領(lǐng)導(dǎo)（聯(lián)系電話：63125411），火勢(shì)嚴(yán)重應(yīng)即時(shí)撥打校外“119”報(bào)警。

2、切斷電源：值班人員立即采取各種措施，對(duì)配電室進(jìn)行斷電處理，防止引發(fā)電火災(zāi)事故。

3、一旦發(fā)生火警，值班人員要即時(shí)打開(kāi)一切安全通道，組織指揮學(xué)生人群迅速疏散逃生。

4、校區(qū)各崗位值班人員和在校和當(dāng)班在崗的義務(wù)消防人員，應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)趕到火警現(xiàn)場(chǎng)。在分清形勢(shì)的情況下（因電起火，嚴(yán)禁用水滅火），組織指揮有關(guān)人員取用滅火器，對(duì)準(zhǔn)著火處進(jìn)行噴射滅火。

5、發(fā)現(xiàn)有人員受傷情況，立即送校醫(yī)室或直接送往醫(yī)院救治。

6、對(duì)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)，直至專業(yè)人員趕到為止。

7、積極協(xié)助保衛(wèi)、消防部門調(diào)查事故原因。第九條 被盜突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案

1、校區(qū)內(nèi)發(fā)生被盜的情況后，要即時(shí)通知門衛(wèi)、保安人員關(guān)閉所有外出通道。

2、被盜單位部門的當(dāng)班人員要立即向綜合辦公室保衛(wèi)室或綜合值班領(lǐng)導(dǎo)（聯(lián)系電話：）報(bào)告，案情重大的被盜事件一旦發(fā)現(xiàn)，應(yīng)該立即報(bào)告校區(qū)領(lǐng)導(dǎo)并及時(shí)同當(dāng)?shù)嘏沙鏊?lián)系（電話：）或直接撥打“110”報(bào)警。

3、當(dāng)班人員要首先保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，直至保衛(wèi)或公安部門到來(lái)，其次，要如實(shí)將了解的情況報(bào)告公安和保衛(wèi)部門，協(xié)助公安、保衛(wèi)人員一起進(jìn)行搜捕嫌疑人的行動(dòng)。第十條 學(xué)生斗毆突發(fā)事件處理預(yù)案

1、密切注意進(jìn)出學(xué)生宿舍人員的行為舉止，警覺(jué)并立即判斷容易發(fā)生斗毆的下列幾種行為： A、有大聲叫罵的； B、有酒后行為粗野的；

C、有外來(lái)人員，三五成群不經(jīng)登記闖入學(xué)生宿舍的； D、有手執(zhí)棍棒、石頭各類兇器的； E、有幾個(gè)人在門外張望，神色可疑的。

2、發(fā)現(xiàn)有可疑行為人員的，應(yīng)馬上進(jìn)行詢問(wèn)。當(dāng)意識(shí)到可能要發(fā)生嚴(yán)重后果時(shí)，應(yīng)及時(shí)向校區(qū)綜合值班領(lǐng)導(dǎo)（聯(lián)系電話：）匯報(bào)，并同當(dāng)?shù)嘏沙鏊〉弥苯勇?lián)系（電話：），匯報(bào)有關(guān)具體情況。

3、在事件現(xiàn)場(chǎng)，要采取措施（請(qǐng)鬧事一方離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)為第一方法）有效控制事態(tài)，迅速隔離、穩(wěn)住鬧事雙方。

4、如發(fā)現(xiàn)有受傷者，馬上叫人送校醫(yī)院或直接醫(yī)院救治。

5、對(duì)事件所發(fā)生的經(jīng)過(guò)，要做好詳細(xì)記載，并配合保衛(wèi)處或公安人員進(jìn)行調(diào)查。

第十一條 學(xué)生急病突發(fā)事件處理預(yù)案

1、白天情況下，學(xué)生在校區(qū)內(nèi)突發(fā)急病，應(yīng)首先立即呼叫其他在場(chǎng)學(xué)生，迅速將該生送校醫(yī)室救治，并向?qū)W生所在系、班級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)和輔導(dǎo)員進(jìn)行匯報(bào)。

經(jīng)校醫(yī)室診斷，屬于病發(fā)情況緊急時(shí)，實(shí)施進(jìn)行以“搶救學(xué)生生命”為第一原則的措施，直接送往醫(yī)院進(jìn)行搶救，或撥打“120”醫(yī)療緊急電話請(qǐng)求救援。

2、夜晚情況下，學(xué)生突發(fā)急病的，應(yīng)立刻同校區(qū)綜合值班領(lǐng)導(dǎo)（聯(lián)系電話：）取得聯(lián)系。屬于病發(fā)緊急情況的，直接送往醫(yī)院進(jìn)行搶救，或撥打“120”醫(yī)療緊急電話請(qǐng)求救援。

3、及時(shí)將病員情況向校區(qū)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。第十二條 食物中毒突發(fā)事件處理預(yù)案

1、發(fā)生食物中毒或疑似食物中毒事故后，應(yīng)首先積極救治病人，并立即報(bào)告校區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)單位部門。

2、執(zhí)行本辦法第十一條《學(xué)生急病突發(fā)事件處理預(yù)案》，展開(kāi)救治工作。

3、保留造成食物中毒或可能導(dǎo)致食物中毒的原料、工具、設(shè)備和現(xiàn)場(chǎng)，配合衛(wèi)生行政部門進(jìn)行調(diào)查，按要求如實(shí)提供有關(guān)材料和樣品。

4、對(duì)飯菜留樣要有專用冰箱、留樣記錄。第五章 善后工作和責(zé)任追究

突發(fā)事件平息后，要做好善后工作，防止出現(xiàn)反復(fù)。第十三條 要堅(jiān)持依法辦事，同時(shí)講究策略，注意工作方式方法和態(tài)度，防止產(chǎn)生誤會(huì)，授人以柄。特別要注意做好受害人和家屬的工作，按照法律法規(guī)處理善后問(wèn)題，通過(guò)溝通，贏得理解，不產(chǎn)生新的矛盾。

第十四條 要認(rèn)真總結(jié)產(chǎn)生突發(fā)事件的原因和后果，通過(guò)突發(fā)事件挖掘出深層次的矛盾，在全校進(jìn)行整改，杜絕同類事件的再次發(fā)生。

第十五條 突發(fā)事件平息后，要向?qū)W院報(bào)告，內(nèi)容包括事故發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、事故起因、規(guī)模、性質(zhì)、造成的影響及處理意見(jiàn)和處理情況等。

第十三條 責(zé)任追究執(zhí)行學(xué)院、校區(qū)《安全管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。第七章

特色與創(chuàng)新服務(wù)

第二篇：物業(yè)管理措施

物業(yè)管理措施

（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

（二）定期向業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。

（三）建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

（4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

6、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。

（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。

（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國(guó)際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報(bào)開(kāi)發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開(kāi)辟一方文明的凈土。

四、為開(kāi)展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積計(jì)算,本公司管理處擬設(shè)置工作人員11人。

職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 1人 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員 1人 負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員 6人 負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡(jiǎn)要分析

綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：

管理費(fèi) 維修金

五、物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)等）

2.入伙管理

1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

2、對(duì)出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

1）給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

2）供電設(shè)備管理

供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3）弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。

4）消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無(wú)蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無(wú)遺留物、臭味掃地板及樓梯 1次/天 無(wú)雜物，無(wú)積水沖洗樓梯 1次/周 無(wú)雜物，無(wú)積水 擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印 5 擦電梯 2次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印擦公共防盜門 1次/周 無(wú)灰塵擦樓梯扶手 1次/周 無(wú)灰塵 擦公共天花板 1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵擦窗戶 2次/月 無(wú)灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物水泵結(jié)合器 1次/周 無(wú)灰塵路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵

綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整

雜草 清除（每周一次）確?；緹o(wú)雜草

防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治（一年2次）無(wú)病蟲(chóng)害

養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1）、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

2）、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明

（一）我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

（二）為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)）。成員包括2名工程師、1名會(huì)計(jì)師。

第三篇：物業(yè)管理節(jié)能措施及方案

節(jié)能措施及方案

依據(jù)國(guó)家關(guān)于節(jié)能的法律法規(guī)、北京市地方節(jié)能通知以及學(xué)院的要求，暫定如下方案：

一、日常管理

1、建立日常能源管理制度；

2、在甲方能源管理部門在組織領(lǐng)導(dǎo)下，配合實(shí)施學(xué)校能源管理的基本任務(wù)：統(tǒng)籌、綜合、協(xié)調(diào)、管理學(xué)校的各項(xiàng)節(jié)能工作；

3、貫徹執(zhí)行國(guó)家、地方、行業(yè)主管部門的有關(guān)節(jié)能方針政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，組織制定節(jié)能管理細(xì)則、節(jié)能目標(biāo)和各種有關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)、制度并組織實(shí)施。

3、組織制定節(jié)能宣傳、教育和培訓(xùn)規(guī)劃并組織實(shí)施。

4、組織制定并實(shí)施規(guī)劃，節(jié)能技術(shù)改造和技術(shù)攻關(guān)計(jì)劃及節(jié)能計(jì)劃。

5、組織審定各類能源消耗指標(biāo)和節(jié)能指標(biāo)。

6、檢查各項(xiàng)節(jié)能工作。

7、組織召開(kāi)節(jié)能工作例會(huì)，進(jìn)行節(jié)能工作的計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)。

二、物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段

（一）公共照明系統(tǒng)的“綠色革命”材料及控制選擇

“綠色照明”要注意兩個(gè)方面：

1、一方面是燈具的選擇；

2、另一方面是開(kāi)關(guān)控制設(shè)備的選擇，并根據(jù)物業(yè)管理的地域、場(chǎng)所的不同進(jìn)行合理安排。

譬如：用時(shí)間繼電器開(kāi)關(guān)控制；大堂門廳及會(huì)所可選擇日光燈或節(jié)能燈，用普通開(kāi)關(guān)控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開(kāi)關(guān)或感應(yīng)開(kāi)關(guān)控制；需要長(zhǎng)明燈具的地下室或車庫(kù)可選擇日光燈或節(jié)能燈。

（二）變頻控制系統(tǒng)在機(jī)電設(shè)備中的節(jié)能作用

變頻設(shè)備是通過(guò)實(shí)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)無(wú)級(jí)調(diào)速，以達(dá)到節(jié)能目的?，F(xiàn)在變頻器節(jié)能已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于風(fēng)機(jī)、水泵、電梯、空調(diào)等系統(tǒng)的電動(dòng)機(jī)節(jié)能中，通過(guò)變頻調(diào)速技術(shù)，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調(diào)壓電梯所不可比擬的。因此，當(dāng)空調(diào)、電梯、水泵用量大時(shí)，一味減少運(yùn)行不是辦法，可以采取變頻節(jié)能方法，保障設(shè)備運(yùn)行正常，滿足業(yè)主需求。

（三）供水系統(tǒng)的節(jié)能方法

供水系統(tǒng)的節(jié)能主要有兩個(gè)方面：

1、一方面供水開(kāi)關(guān)、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關(guān)鍵部位要選用質(zhì)量過(guò)關(guān)的零配件；

2、另一方面是要保持經(jīng)常巡視，及時(shí)檢測(cè)維修供水管網(wǎng)。與供電管理不同的是，供水系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)立即造成浪費(fèi)，而且越拖延，浪費(fèi)越嚴(yán)重。因此，日常檢查維護(hù)對(duì)于供水節(jié)能來(lái)說(shuō)尤為重要，一旦等到出了問(wèn)題再維修，浪費(fèi)已經(jīng)形成，且無(wú)法挽回。

（四）水電計(jì)量表具的量化管理

現(xiàn)階段，公共用電部分及大多數(shù)物業(yè)小區(qū)的供水抄表工作，是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的。因此，做好水電計(jì)量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數(shù)據(jù)，做到先計(jì)量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實(shí)、及時(shí)、有效地反映出水電用量，通過(guò)水、電的量化管理，迅速查出問(wèn)題所在，保證節(jié)能工作的順利開(kāi)展。

如能將各種好的節(jié)能措施及手段引入質(zhì)量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業(yè)管理工作帶來(lái)較大的促進(jìn)。

淺析物業(yè)管理中的節(jié)能措施

1、如何在物業(yè)管理過(guò)程中節(jié)能

１．提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的科技含量，做好項(xiàng)目節(jié)能

物業(yè)常用的耗電耗能的設(shè)備設(shè)施，如公用照明設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、通風(fēng)換氣設(shè)備和溫控設(shè)備等，可以盡量采用節(jié)能省電型產(chǎn)品。盡量避免出現(xiàn)投入大量資金卻達(dá)不到預(yù)期效益的情況。

２．提高物業(yè)管理者節(jié)能意識(shí)，強(qiáng)化管理節(jié)能

對(duì)各個(gè)崗位上的員工的工作進(jìn)行規(guī)范，使其樹(shù)立節(jié)約意識(shí)和成本控制意識(shí)；應(yīng)落實(shí)各項(xiàng)管理制度，完善質(zhì)量管理控制體系；另外，還要按規(guī)定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證其長(zhǎng)期處于良性運(yùn)行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費(fèi)。

可以考慮選用有綜合調(diào)控能力的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。從員工日常工作入手，做好項(xiàng)目節(jié)能。一個(gè)完善的管理，既能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能意圖，也有助于發(fā)掘出物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能潛力，有可能會(huì)獲得比設(shè)計(jì)更好的節(jié)能效果。

３．提高用戶節(jié)能意識(shí)，形成自覺(jué)節(jié)能的習(xí)慣。

與甲方溝通交流，做好日常的宣傳工作。使用者的節(jié)能意識(shí)和節(jié)能積極性相對(duì)于學(xué)員比較弱。物業(yè)管理公司作為管理者，有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內(nèi)設(shè)置與節(jié)能有關(guān)的公益廣告等。另外，物業(yè)管理人員自身也應(yīng)做好節(jié)能工作，從隨手關(guān)燈、注意節(jié)水等細(xì)節(jié)做起，為用戶樹(shù)立一個(gè)好的榜樣，幫助用戶養(yǎng)成自覺(jué)節(jié)能的習(xí)慣。

4、物業(yè)工程節(jié)能降耗新措施

工程系統(tǒng)能源控制（水、電、氣、暖等）的管理，對(duì)供水管道設(shè)施加強(qiáng)檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免因管理力度不夠造成浪費(fèi)；對(duì)夏季綠化用水采取嚴(yán)格的管理制度，每一個(gè)綠化區(qū)澆水不超過(guò)30分鐘，并讓每天的值班人員進(jìn)行巡視監(jiān)督；園區(qū)噴泉水池盡量減少更換次數(shù)，每天對(duì)水池內(nèi)雜物、漂浮物進(jìn)行打撈，盡可能減少臟物對(duì)水的污染；

用電方面，做好各用電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，認(rèn)真巡查并做好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，將故障消除在萌芽狀態(tài)，減少不必要的設(shè)備損耗和待機(jī)損耗；

鍋爐房是天然氣主要的消耗地點(diǎn)，也是能源消耗的重點(diǎn)區(qū)域，在節(jié)能降耗活動(dòng)中，根據(jù)一年多來(lái)各園區(qū)鍋爐的使用情況和能耗特點(diǎn)，在保證安全的前提下做到合理、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)原則，從技術(shù)層面上講，節(jié)能分兩個(gè)階段。

前期節(jié)能：（從設(shè)計(jì)到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽(yáng)能光板；（物業(yè)員工可用）安裝節(jié)能燈具與設(shè)備；多載花草樹(shù)木，少做水池景觀；雨水收集池；空調(diào)的冷凝水可以聚集起來(lái)澆花草樹(shù)木；化糞池的沼氣用來(lái)做飯；設(shè)施設(shè)備的安裝要便于后期維護(hù)等；（目前富洲在這方面做的不夠）

后期使用：

1、根據(jù)季節(jié)變化，隨時(shí)調(diào)整路燈的開(kāi)關(guān)時(shí)間。

2、屋內(nèi)空調(diào)溫度不要設(shè)定過(guò)高式過(guò)低；

3、加強(qiáng)培訓(xùn)節(jié)能意識(shí)，做到人走燈關(guān)，不做無(wú)謂的浪費(fèi)；

4.按規(guī)定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證其長(zhǎng)期處于良性運(yùn)行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費(fèi)；

5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期就是這樣的）

6、有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內(nèi)設(shè)置與節(jié)能有關(guān)的公益廣告等；在物業(yè)管理服務(wù)中加大管理力度，體現(xiàn)嚴(yán)格、科學(xué)的原則，以堵塞漏洞和浪費(fèi)，既是物業(yè)經(jīng)營(yíng)控制成本的需要，也符合業(yè)主的利益。因此，要對(duì)各個(gè)崗位上的員工工作進(jìn)行規(guī)范，使其樹(shù)立節(jié)約意識(shí)和成本控制意識(shí)；

物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段

1、公共照明系統(tǒng)的“節(jié)能化”

主要措施和手段： ⑵、公共照明燈具采用具有節(jié)能性的燈具；

⑵、樓內(nèi)公共照明燈具開(kāi)關(guān)采用可控的燈具開(kāi)關(guān)，隨用隨開(kāi)；

⑶、對(duì)公共娛樂(lè)場(chǎng)所，實(shí)施專人看管負(fù)責(zé)制，根據(jù)娛樂(lè)人數(shù)進(jìn)行開(kāi)關(guān)；

⑷對(duì)停車和車庫(kù)的照明，采用分時(shí)段，進(jìn)行開(kāi)關(guān)；

⑸、公共設(shè)施設(shè)備房照明，根據(jù)人員工作情況，進(jìn)行控制，進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，多開(kāi)一些燈，平時(shí)少開(kāi)或不開(kāi)。

2、變配電設(shè)備的“節(jié)能化”

⑴、降低變壓器的變損。根據(jù)不同季節(jié)，調(diào)節(jié)變壓器外環(huán)境溫度（對(duì)室內(nèi)干式變壓）夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍溫度超高，變損超多）；⑵、調(diào)節(jié)三相負(fù)荷的平衡，來(lái)降低變壓器和線路的損耗；⑶、調(diào)節(jié)電容補(bǔ)償能力，提高用電質(zhì)量，獲得電費(fèi)的補(bǔ)償。

3、三相用電交流電機(jī)變頻的“節(jié)能化”

⑴、二次供水電機(jī)變頻節(jié)能（對(duì)直接加壓式二次供水），根據(jù)用水量，采用水壓變頻方式，節(jié)省電費(fèi)；

⑵、電梯變頻節(jié)能，根據(jù)電梯乘坐人數(shù)，安裝牽力感應(yīng)器，調(diào)節(jié)電梯牽引電機(jī)頻，節(jié)省電費(fèi)。

4、二次供水系統(tǒng)的“節(jié)能化”

⑴、蓄水池、樓頂水箱的開(kāi)關(guān)、閘門和水位自動(dòng)控制保持經(jīng)常巡視，防止失|考試|大|靈，造成跑水和漏水；

⑵及時(shí)檢測(cè)維護(hù)供水管網(wǎng)，防止供水管網(wǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，跑水和漏水，造成浪費(fèi)；

⑶加強(qiáng)主供水管網(wǎng)總閥門的維護(hù)，防止支供水管網(wǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，不能及時(shí)關(guān)閉，造成浪費(fèi)。

注：供水系統(tǒng)不象供電系統(tǒng)，一旦局部出現(xiàn)問(wèn)題，供水系不象供電系統(tǒng)停止供應(yīng)，另外，一旦等到問(wèn)題出現(xiàn)再維修，浪費(fèi)已形成，無(wú)法挽回，因此，日常檢查維護(hù)對(duì)供水節(jié)能來(lái)說(shuō)尤為重要。

5、水電計(jì)量表具的量化管理

?？诖蠖鄶?shù)居民用水用電是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)抄表到戶，支付費(fèi)用，給物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，做好水電平衡計(jì)算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數(shù)據(jù)，做到先計(jì)量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時(shí)、有效地反映水電用量，通過(guò)水、電的量化管理，迅速查出問(wèn)題所在，及時(shí)處理，這樣才能規(guī)避水電虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)節(jié)能措施

一、從提高客人節(jié)能意識(shí)入手，養(yǎng)成自覺(jué)節(jié)能的好習(xí)慣。

在物業(yè)管理工作中，我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹(shù)立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費(fèi)。各部門層層動(dòng)員，找差距，定措施，從一點(diǎn)一滴做起。設(shè)節(jié)能專職督察員，而且做到人走關(guān)燈、飲水機(jī)、電腦、關(guān)空調(diào)。

二、從設(shè)備改造入手，提高物業(yè)管理的科技含量。

在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護(hù)衛(wèi)部是節(jié)能工作重點(diǎn)，我們除加強(qiáng)日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手，選用節(jié)能設(shè)備，大大降低能耗、節(jié)約費(fèi)用。要做好這項(xiàng)工作，必須抓好三個(gè)“支撐點(diǎn)”：

第一、要有一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對(duì)各種物業(yè)的工程設(shè)備管理要非常了解，掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動(dòng)態(tài)，要有個(gè)優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。

第二、要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。

第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業(yè)運(yùn)作。在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，我（2）如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的，可及時(shí)列入改造計(jì)劃、向業(yè)主委員會(huì)推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等，這樣就可以從根本上解決問(wèn)題，降低能耗。

（3）對(duì)于物業(yè)管理中正在運(yùn)行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設(shè)備，由于還沒(méi)有老化到一定程度，在改造設(shè)備的資金運(yùn)作中就有困難，業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔(dān)保公司的信譽(yù)擔(dān)保等，另外還可以與供貨商協(xié)商，如先支付30%-40%設(shè)備款，余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投入后，在兩三年左右時(shí)間內(nèi)可收回投資，以后就是純?cè)黾拥钠髽I(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺(jué)行動(dòng)。

把“節(jié)約能源，降低能耗”作為今年重點(diǎn)工作，下發(fā)通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好園區(qū)水耗統(tǒng)計(jì)和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統(tǒng)計(jì)分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時(shí)分析報(bào)告。

（三）堅(jiān)守崗位認(rèn)真做好園區(qū)各項(xiàng)巡視工作：

1、專業(yè)人員重點(diǎn)控制園區(qū)用水系統(tǒng)有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無(wú)違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、工程護(hù)衛(wèi)值班重點(diǎn)監(jiān)控樓層在無(wú)客戶時(shí)，公共區(qū)域照明是否按時(shí)關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開(kāi)閉是否符合要求，并將情況及時(shí)反饋總值班。

3、專業(yè)人員及時(shí)調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長(zhǎng)流水。

4、全體員工有責(zé)任對(duì)浪費(fèi)能源的現(xiàn)象報(bào)告、制止或糾正。

（四）各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開(kāi)動(dòng)設(shè)備。有效控制耗電總量，減少高峰時(shí)段用電量。

1、專業(yè)每日參照天氣預(yù)報(bào)溫度、檢查機(jī)房及附屬設(shè)備。

2、工程部對(duì)設(shè)備運(yùn)行耗電情況及不合理運(yùn)行狀態(tài)提出意見(jiàn)，監(jiān)督節(jié)電措施的實(shí)施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時(shí)間，錯(cuò)開(kāi)高峰用電時(shí)段，節(jié)省每一度電。

4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長(zhǎng)流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯(cuò)開(kāi)用電高峰時(shí)段。

1.電力供應(yīng)管理

電是建筑用技術(shù)裝備規(guī)定使用的能源形式。人們天天無(wú)意識(shí)地、頻繁地與各式各樣的電器在打交道。

大多數(shù)設(shè)備，也包括許許多多建筑用技術(shù)裝備，今天幾乎一無(wú)例外地用電來(lái)工作，電的需要量還將不斷地升高。

樓宇電力系統(tǒng)主要分為電力供應(yīng)和電力配電兩部分。電力供應(yīng)系統(tǒng)設(shè)備主要有高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、低壓開(kāi)關(guān)柜等；電力配電系統(tǒng)主要有低壓配電盤、配電箱等。電力供應(yīng)系統(tǒng)將來(lái)自城市電網(wǎng)的高電壓轉(zhuǎn)換成與用電設(shè)備輸入電壓相匹配的低電壓，同時(shí)根據(jù)用電負(fù)荷的種類、等級(jí)、用電量、用電位置等，把電力進(jìn)行分配和控制。電力配電系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)將電力配置到各用電設(shè)備，同時(shí)對(duì)用電設(shè)備進(jìn)行各種用電保護(hù)和控制設(shè)備的運(yùn)行。

樓宇照明系統(tǒng)是一個(gè)巨大的能耗系統(tǒng)，盡管在照明設(shè)計(jì)時(shí)盡量采用各種節(jié)能燈具和光源，但是實(shí)際的運(yùn)行中間仍然存在著大量浪費(fèi)能源的現(xiàn)象，提高照明系統(tǒng)的節(jié)能控制方式，加強(qiáng)系統(tǒng)的管理能動(dòng)性和靈活性是達(dá)到節(jié)能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進(jìn)行照明節(jié)能控制：

日光和照度控制

定時(shí)開(kāi)關(guān)、集中控制、移動(dòng)偵測(cè)控制、場(chǎng)景控制、按鈕控制 1)日光和照度控制

一年四季日起日落的時(shí)間都不同，加之天有不測(cè)風(fēng)云，今日風(fēng)和日麗，明日可能就變成陰天多云。當(dāng)日光采光不足時(shí)就必須要利用燈光進(jìn)行補(bǔ)償?？蛇@種補(bǔ)償是隨機(jī)的，且需要補(bǔ)償?shù)恼斩纫膊灰粯印４送?，靠近窗戶或幕墻的區(qū)域與遠(yuǎn)離窗戶和幕墻的地方燈光的補(bǔ)償需求同樣也是不同的。因此我們依照室外陽(yáng)光強(qiáng)度和室內(nèi)照度相結(jié)合控制電燈的開(kāi)閉和調(diào)整燈光亮度。對(duì)于像北京XX大堂及XX這樣大空間的建筑區(qū)域，可以根據(jù)日光對(duì)室內(nèi)的影響程度劃分成若干個(gè)照明區(qū)域，在每個(gè)區(qū)域內(nèi)依據(jù)照明負(fù)荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室內(nèi)的照度傳感器信號(hào)與設(shè)定的照度指標(biāo)相比較后控制電燈的開(kāi)啟或閉合，同時(shí)調(diào)整燈光亮度。在這里需要注意的是室內(nèi)照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區(qū)域的劃分要合理，相鄰區(qū)域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個(gè)回路所帶的電燈不易過(guò)多，否則投資額將會(huì)增加（大功率的調(diào)光器價(jià)格很高）。

2)定時(shí)控制

建筑物內(nèi)部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區(qū)域的電燈可以采用預(yù)先設(shè)定時(shí)間（段），譬如在下班時(shí)間自動(dòng)變暗或關(guān)閉，或者只有在上班時(shí)間才供電。由此可以避免人走燈明，浪費(fèi)能源的現(xiàn)象。

3)集中控制

照明系統(tǒng)智能化集中控制，將所有的電燈都可以在中央控制室進(jìn)行集中控制，設(shè)定各種運(yùn)行參數(shù)，隨意修改運(yùn)行模式，智能化的面板開(kāi)關(guān)可以任意的設(shè)定、調(diào)整開(kāi)關(guān)控制的區(qū)域。將傳統(tǒng)的、永遠(yuǎn)不能改變的、僅能完成開(kāi)關(guān)功能的照明系統(tǒng)改變成具有人性化設(shè)計(jì)、可以根據(jù)不同的需求、任意的條件（定時(shí)開(kāi)關(guān)，照度控制，移動(dòng)檢測(cè)控制等）進(jìn)行單一或組合式的控制，加之與調(diào)光器的配合更加會(huì)使得照明系統(tǒng)錦上添花，實(shí)現(xiàn)了在不降低照明標(biāo)準(zhǔn)，甚至更加豐富照明內(nèi)容的基礎(chǔ)上最大限度的節(jié)約能源，對(duì)今后北京XX的運(yùn)行管理將帶來(lái)不可估量的經(jīng)濟(jì)效益。

4)移動(dòng)偵測(cè)控制

針對(duì)公共區(qū)域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒(méi)有人時(shí)也是燈光長(zhǎng)明，浪費(fèi)了寶貴的能源。利用智慧型移動(dòng)探測(cè)器，控制電燈開(kāi)啟。當(dāng)有人到達(dá)時(shí)，探測(cè)器輸出信號(hào)，啟動(dòng)電燈；經(jīng)過(guò)一定時(shí)間，電燈自動(dòng)關(guān)閉或者轉(zhuǎn)暗。移動(dòng)探測(cè)器也可以兼作可疑行動(dòng)或非法入侵報(bào)警探測(cè)用。

5)場(chǎng)景控制

對(duì)于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場(chǎng)所或區(qū)域，如建筑外觀照明、廣告照明等，可以采用場(chǎng)景控制模式。相同場(chǎng)所的燈光可以組合成若干個(gè)場(chǎng)景，各場(chǎng)景之間的切換都是平順而容易。在設(shè)置場(chǎng)景模式時(shí)我們可以選擇最節(jié)約能源的方式進(jìn)行組合控制，即簡(jiǎn)化了控制，又達(dá)到了節(jié)能的目的。

6)按鈕控制

對(duì)于大部分公共區(qū)域的照明都可以不設(shè)置手動(dòng)面板，而是采用集中控制方式。但是對(duì)于一些局部場(chǎng)所，例如辦公區(qū)域、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統(tǒng)的手動(dòng)面板控制方式。所不同的是手動(dòng)面板都是智能化的，通過(guò)軟件設(shè)置可以任意改變面板控制的對(duì)象，而且面板開(kāi)關(guān)沒(méi)有負(fù)荷容量的概念，甚至可以一鍵多控。智能化的面板開(kāi)關(guān)具備調(diào)光的功能或分段控制功能，就是在手動(dòng)狀態(tài)下，也同樣能達(dá)到節(jié)能的目的。

以上各種控制方式可以單獨(dú)運(yùn)行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動(dòng)探測(cè)控制相結(jié)合，正常工作時(shí)間采用按鈕控制，下班后自動(dòng)切換到移動(dòng)探測(cè)控制模式，從而保證了一天二十四小時(shí)都處于節(jié)能控制狀態(tài)下。照明系統(tǒng)智能化為今后的物業(yè)管理帶來(lái)了極大的靈活性和可操作性。

2.空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能控制

空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)大能耗系統(tǒng)，對(duì)于北京XX這樣的大型建筑，空調(diào)系統(tǒng)的控制較為復(fù)雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環(huán)境的舒適性，就不可避免得要浪費(fèi)掉大量的能源?？墒钱?dāng)我們運(yùn)用一些先進(jìn)的節(jié)能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環(huán)境的需求，又節(jié)約了能源。

空調(diào)系統(tǒng)主要由冷源水系統(tǒng)和空氣調(diào)節(jié)風(fēng)系統(tǒng)兩部分組成。下面我們就從“水”和“風(fēng)”兩種介質(zhì)的控制來(lái)闡述節(jié)能控制方案。

1)冷源系統(tǒng)的節(jié)能控制

(1)理論分析

我們知道空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設(shè)計(jì)熱負(fù)荷選定的，且留有余量,而運(yùn)行情況是一年四季長(zhǎng)期在固定的最大水流量下工作，由于季節(jié)、晝夜和客戶負(fù)荷的變化，實(shí)際空調(diào)熱負(fù)荷在絕大部分時(shí)間內(nèi)遠(yuǎn)比設(shè)計(jì)負(fù)荷低。通過(guò)我司經(jīng)驗(yàn)分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設(shè)計(jì)負(fù)荷（負(fù)載率為100%），一年中，負(fù)荷率在50%以下的小時(shí)數(shù)約占全部運(yùn)行時(shí)間的50%以上。一般冷凍水設(shè)計(jì)溫差為5—7℃，冷卻水的設(shè)計(jì)溫差為4～5℃，在系統(tǒng)流量固定的情況下，全年絕大部分運(yùn)行時(shí)間溫差僅為1.0～3.0℃，即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統(tǒng)的能量損失，浪費(fèi)了水泵運(yùn)行的輸送能量。一般空調(diào)水泵的耗電量約占總空調(diào)系統(tǒng)耗電量的20～30%，故節(jié)約低負(fù)荷時(shí)水系統(tǒng)的輸送能量，具有很重要的意義。所以我們建議采用隨熱負(fù)荷而改變水量的變流量空調(diào)水系統(tǒng)。采用變頻器調(diào)節(jié)泵的轉(zhuǎn)速可以方便地調(diào)節(jié)水的流量，其節(jié)能率通常都在40%以上。

(2)一次冷凍水泵控制

空調(diào)水系統(tǒng)的負(fù)荷對(duì)象通常為空氣處理機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管兩大類，前者表冷器供冷量通過(guò)兩通閥自動(dòng)控制，當(dāng)空氣處理機(jī)組在定風(fēng)量方式下運(yùn)行，冷水量將隨著需冷量的改變而變化；當(dāng)空氣處理機(jī)組變風(fēng)量運(yùn)行時(shí)，主要依靠調(diào)節(jié)送風(fēng)量來(lái)滿足冷量的需求，僅僅在冷負(fù)荷較小時(shí)達(dá)到了風(fēng)量的最低值才會(huì)改變冷水量，后者的兩通閥采用位式控制模式，打開(kāi)時(shí)為設(shè)計(jì)流量，關(guān)閉時(shí)流量為零。通常水系統(tǒng)總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對(duì)于總冷量的變化要小。

以冷凍水總流量控制一次水泵的轉(zhuǎn)速。如果多臺(tái)一次水泵并聯(lián)運(yùn)行時(shí)宜采用同步變頻控制。一次水泵變頻控制的流量范圍應(yīng)為50%G～100%G，此范圍內(nèi)流量與頻率的變化基本呈線性關(guān)系。變頻器在低負(fù)荷時(shí)的效率將下降，不宜無(wú)限制地?cái)U(kuò)大頻率變化范圍，只要能滿足流量調(diào)節(jié)的變化范圍即可。

一次水泵和冷凍機(jī)組仍然采用負(fù)荷（冷量）控制方式，當(dāng)總冷量較大時(shí)根據(jù)總冷水量控制水泵和機(jī)組的運(yùn)行臺(tái)數(shù)，總冷量小到某個(gè)值（可以根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)估計(jì)或現(xiàn)場(chǎng)試測(cè)得到）時(shí)改為總冷量控制。這樣控制是基于考慮到當(dāng)總冷量需求較大時(shí)停止一臺(tái)機(jī)組運(yùn)行可能出現(xiàn)總供水量不足的現(xiàn)象，此時(shí)工作水泵達(dá)到額定流量值，空氣處理機(jī)組的兩通閥全部打開(kāi)，管路阻力降低而致使水泵的工作點(diǎn)向低揚(yáng)程、大流量方向移動(dòng)，嚴(yán)重時(shí)可能造成水泵電機(jī)過(guò)載發(fā)生事故。

對(duì)于一次泵采用變流量方案時(shí)由于變流量運(yùn)行，其供水溫度也是不斷變化的，此時(shí)冷水機(jī)組供水溫度傳感器不再起控制調(diào)節(jié)作用，它的主要用途是檢測(cè)水溫并通過(guò)設(shè)定水溫的上、下限對(duì)冷水機(jī)組起連鎖保護(hù)作用。當(dāng)空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)低負(fù)荷時(shí)，供水流量已經(jīng)處于低流量運(yùn)行狀態(tài)，由于低流量必定導(dǎo)致供水溫度下降，使得冷水機(jī)組制冷效率降低，節(jié)能效果勢(shì)必收到影響。因此，我們可以適當(dāng)提高供水溫度并保持，在調(diào)節(jié)供水量來(lái)達(dá)到一個(gè)新的平衡點(diǎn)。

(3)二次冷凍水泵控制

在采用變風(fēng)量控制空氣機(jī)組方式時(shí)，冷凍水流量變化范圍不大，因此我們推薦采用總冷量控制調(diào)節(jié)二次冷凍水泵轉(zhuǎn)速，改變供水量。如果出現(xiàn)負(fù)荷太小的情況，改為控制壓差旁通調(diào)節(jié)閥開(kāi)度的方式控制，此時(shí)二次水泵轉(zhuǎn)速不變，保持恒定供水流量，調(diào)節(jié)旁通水量來(lái)滿足冷量的需求。

2)空氣處理機(jī)組系統(tǒng)的節(jié)能控制

空氣處理機(jī)組系統(tǒng)分為風(fēng)系統(tǒng)和水系統(tǒng)兩部分。水系統(tǒng)可以按照常規(guī)調(diào)節(jié)二通閥開(kāi)度來(lái)控制送風(fēng)溫度，測(cè)量參數(shù)可以是回風(fēng)溫度或者室內(nèi)溫度。風(fēng)系統(tǒng)比較復(fù)雜，負(fù)荷變化是嚴(yán)重影響風(fēng)系統(tǒng)正常工作的主要原因。為滿足環(huán)境的要求，往往不得不是空氣處理機(jī)組運(yùn)行在最大負(fù)荷的情況下，以損失能源為代價(jià)來(lái)滿足環(huán)境的需求。近幾年變風(fēng)量空調(diào)技術(shù)的發(fā)展越來(lái)越成熟，成功的范例不少。所以我們建議空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)組采用變風(fēng)量控制方式。

(1)變風(fēng)量控制的節(jié)能效益分析

空調(diào)系統(tǒng)的送風(fēng)量通常是按夏季室內(nèi)的最大余熱量設(shè)計(jì)的，一般工藝設(shè)備，照明發(fā)熱量占約75%，圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱量占25%，后者是隨室外氣象條件而變化的。實(shí)際上全年出現(xiàn)最大負(fù)荷量的時(shí)間是很短的。當(dāng)室內(nèi)負(fù)荷變化時(shí)，如果采用定風(fēng)量運(yùn)行，一方面浪費(fèi)風(fēng)機(jī)電耗，另一方面會(huì)出現(xiàn)許多季節(jié)需要再熱，造成冷熱量抵消。采用變風(fēng)量運(yùn)行，就是風(fēng)機(jī)采用變頻調(diào)速控制，根據(jù)房間熱負(fù)荷變化，改變風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速和風(fēng)量。

(2)空氣處理機(jī)組變風(fēng)量控制

變風(fēng)量控制（VAV）空調(diào)系統(tǒng)成功與否在很大程度上取決于是否采用最佳的控制方法。目前采用較多的控制方法有定靜壓和變靜壓兩種。定靜壓控制系統(tǒng)的機(jī)理是，在保證系統(tǒng)風(fēng)管上某點(diǎn)（或幾點(diǎn)平均）靜壓一定的前提下，調(diào)整風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速來(lái)滿足室內(nèi)負(fù)荷變化的需求。該種方法的關(guān)鍵是確定風(fēng)管上的靜壓點(diǎn)，往往是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值來(lái)定，科學(xué)性差。不同的風(fēng)系統(tǒng)靜壓點(diǎn)的位置也不同，所以出現(xiàn)較多變風(fēng)量系統(tǒng)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求或節(jié)能效果不明顯。在日本這種方法已經(jīng)很少采用，取而代之地是變靜壓控制空調(diào)系統(tǒng)。變靜壓控制思想是盡量使風(fēng)閥處于全開(kāi)（85%～100%）狀態(tài)，使系統(tǒng)靜壓降至最低，因而能最大限度地降低風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速以達(dá)到節(jié)能目的。

變靜壓空調(diào)系統(tǒng)分為三個(gè)控制環(huán)節(jié)，室內(nèi)送風(fēng)量控制、總風(fēng)量控制和送風(fēng)溫濕度控制。室內(nèi)送風(fēng)量控制是根據(jù)室內(nèi)溫度與設(shè)定溫度的差值計(jì)算出要求風(fēng)量（送風(fēng)溫度一定），控制風(fēng)閥開(kāi)度改變實(shí)際送風(fēng)量達(dá)到計(jì)算風(fēng)量的要求。系統(tǒng)總風(fēng)量控制是以各風(fēng)閥開(kāi)度來(lái)決定系統(tǒng)需要總風(fēng)量，從而調(diào)節(jié)空氣處理機(jī)組的風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速，改變送風(fēng)量來(lái)滿足總風(fēng)量的要求。當(dāng)室內(nèi)熱負(fù)荷不斷降低致使風(fēng)閥開(kāi)度低于設(shè)定的最小開(kāi)度時(shí)，說(shuō)明單純調(diào)整風(fēng)量已經(jīng)不能滿足負(fù)荷變化的要求，此時(shí)我們可以提高送風(fēng)溫度使整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)從新達(dá)到平衡。另外，改變送風(fēng)溫度可以改善室內(nèi)溫度過(guò)高或過(guò)低而產(chǎn)生的不舒適感和室內(nèi)的氣流組織，提高環(huán)境的舒適度。

在變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)量的控制是一個(gè)不可忽略的重要參數(shù)，當(dāng)送風(fēng)量在運(yùn)行過(guò)程中隨著負(fù)荷的減少而不斷減少時(shí)，新風(fēng)量也將隨著送風(fēng)量成比例減少，在負(fù)荷很低的情況下，就有可能出現(xiàn)新風(fēng)量不足現(xiàn)象，因此必須對(duì)最小新風(fēng)量進(jìn)行控制。新風(fēng)量的控制方法也有多種，例如風(fēng)閥跟蹤調(diào)節(jié)、送回風(fēng)機(jī)控制、設(shè)置獨(dú)立新風(fēng)機(jī)控制?？諝馓幚頇C(jī)組混和段靜壓控制和CO2濃度控制等，我們認(rèn)為CO2濃度控制較適應(yīng)人員變動(dòng)率大，且室內(nèi)有害物主要是由人產(chǎn)生的建筑。通過(guò)測(cè)定CO2濃度對(duì)新風(fēng)量進(jìn)行控制。

3）中央空調(diào)冷凝水的利用

冷凝水用于冷卻塔補(bǔ)水

冷凝水的冷量提高空調(diào)系統(tǒng)的效率

智能建筑節(jié)能是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，由于每棟建筑物的用途不同，采用的建筑材料不同，建筑形狀不同等等，往往難以進(jìn)行有效的比較，因此無(wú)論從定性方面來(lái)看，還是從定量方面來(lái)進(jìn)行分析，顯然尚有大量的課題需要我們?nèi)プ錾钊氲难芯?。所以，我司在進(jìn)駐北京XX項(xiàng)目后，將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行專業(yè)的分析及數(shù)據(jù)匯總，進(jìn)行針對(duì)性的專項(xiàng)研究，制定一套完整的節(jié)能運(yùn)行方案，以實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗、合理運(yùn)行的目標(biāo)，并積極認(rèn)真的融入在日后的日常工作及管理中

校后勤曾采取多種措施，實(shí)施節(jié)能方案，其中包括：（1）加強(qiáng)師生的節(jié)能意識(shí)的素質(zhì)教育；

（2）聘用人員對(duì)無(wú)人使用的教室檢查照明、晚自習(xí)后關(guān)閉教室照明；【派專人分時(shí)段進(jìn)行巡視，如課間、午休、夜間、日照較好的環(huán)境下關(guān)燈；（3）用電經(jīng)費(fèi)承包式管理；

（4）采用計(jì)算機(jī)或單片機(jī)對(duì)教學(xué)區(qū)供電實(shí)施分時(shí)管理。

（5）電網(wǎng)濾波技術(shù)等?！纠么笞匀惶?yáng)，將太陽(yáng)能轉(zhuǎn)化為光伏發(fā)電】（6）【加裝聲控及時(shí)控組合控制照明及空調(diào)用電】

（7）關(guān)閉好門窗，做好節(jié)能宣傳，夏季溫度控制25-26℃之間、冬季控制在16-8℃之間。（8）對(duì)空調(diào)機(jī)組室內(nèi)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)、室外機(jī)翅片等進(jìn)行清洗，保證無(wú)堵塞現(xiàn)象，利于房間溫度快速達(dá)到設(shè)定要求后停機(jī)；

（9）冬季對(duì)暖氣片管進(jìn)行排污，保障暖氣片不臟堵散熱良好。

節(jié)能辦公室工作職責(zé)

節(jié)能辦公室是學(xué)校節(jié)約型校園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的常務(wù)能源管理機(jī)構(gòu)，接受學(xué)校節(jié)約型校園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的直接領(lǐng)導(dǎo)，節(jié)能辦公室設(shè)在資產(chǎn)與后勤管理處。其主要工作職責(zé)如下：

一、落實(shí)執(zhí)行國(guó)家和北京市有關(guān)節(jié)能、節(jié)約型校園建設(shè)的法規(guī)、方針、政策，落實(shí)學(xué)校節(jié)約型校園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的各項(xiàng)決議。

二、負(fù)責(zé)起草學(xué)校節(jié)約型校園建設(shè)的總體規(guī)劃，報(bào)學(xué)校節(jié)約型校園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)具體組織學(xué)校節(jié)約型校園建設(shè)總體規(guī)劃的實(shí)施。

三、負(fù)責(zé)起草制訂學(xué)校的節(jié)能管理規(guī)章制度和節(jié)約型校園建設(shè)相關(guān)文件，經(jīng)學(xué)校通過(guò)后組織實(shí)施。

四、負(fù)責(zé)組織節(jié)能技術(shù)改造項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)、實(shí)施，檢驗(yàn)技術(shù)改造項(xiàng)目的節(jié)能效果。

五、負(fù)責(zé)制定學(xué)校節(jié)能工作計(jì)劃，獲準(zhǔn)后組織實(shí)施。負(fù)責(zé)編寫(xiě)學(xué)校節(jié)能工作總結(jié)。

六、負(fù)責(zé)制定學(xué)校節(jié)能宣傳教育計(jì)劃并組織實(shí)施。組織好節(jié)能宣傳周活動(dòng)，開(kāi)辟學(xué)校節(jié)能宣傳網(wǎng)頁(yè)，對(duì)各單位的節(jié)能工作進(jìn)行指導(dǎo)。

七、負(fù)責(zé)全校資源、能源消耗的統(tǒng)計(jì)及上報(bào)工作。

八、負(fù)責(zé)對(duì)全校水、電、氣、暖的使用進(jìn)行宏觀調(diào)控、指標(biāo)分解及考核。對(duì)違章用水、用電、用氣提出處理意見(jiàn)，對(duì)節(jié)能工作成績(jī)突出的單位和個(gè)人提出獎(jiǎng)勵(lì)意見(jiàn)。

九、對(duì)節(jié)能理論和實(shí)踐進(jìn)行研究，定期對(duì)校內(nèi)能源計(jì)量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并向節(jié)約型校園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)情況。

十、完成節(jié)約型校園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作。

《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》

《中華人民共和國(guó)可再生能源法》 《能源標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法》 《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》 《節(jié)約用電管理辦法》 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》

第四篇：物業(yè)管理方案中質(zhì)量保證體系及措施

物業(yè)管理方案中質(zhì)量保證體系及措施 建立質(zhì)量管理體系保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系作為先進(jìn)的管理模式和可靠的管理平臺(tái)，在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用，可以有效的控制管理水平在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)。通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系對(duì)總體管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理控制，根據(jù)適用、適應(yīng)、充實(shí)、完善、提高的原則進(jìn)行改進(jìn)。將主要程序及操作規(guī)程規(guī)范化、程序化、文件化，確保質(zhì)量管理體系具有可行性、有效性。

ISO9001標(biāo)準(zhǔn)是由ISO/TC176質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)制定所有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)組成部分，它的質(zhì)量管理八項(xiàng)原則體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)條款中，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量保證及提高有著重要意義。

一、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)

組織依存于業(yè)主。因此，組織應(yīng)當(dāng)理解業(yè)主當(dāng)前和未來(lái)的需求，滿足業(yè)主要求并爭(zhēng)取超越業(yè)主期望。

物業(yè)管理服務(wù)中最根本的要求是識(shí)別并滿足業(yè)主的需求，二、領(lǐng)導(dǎo)作用

領(lǐng)導(dǎo)將本組織的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境統(tǒng)一起來(lái)，并創(chuàng)造使員工能夠充分參與實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的環(huán)境。

本物業(yè)將公司領(lǐng)導(dǎo)提出的各項(xiàng)管理服務(wù)理念及要求通過(guò)建立質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)等方式落實(shí)并固定到各項(xiàng)管理服務(wù)程序之中，保證公司所有管理服務(wù)水平在公司有效控制之下。

三、全員參與 各級(jí)人員是組織之本。只有他們的充分參與，才能使他們的才干為組織帶來(lái)最大的收益。

四、過(guò)程方法

將活動(dòng)和相關(guān)資源作為教程加以識(shí)別、理解和管理，可以更高效的得到期望的結(jié)果。

本物業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)作識(shí)別出物業(yè)管理八大過(guò)程：物業(yè)接管驗(yàn)收程序、房屋管理及公共設(shè)施管理程序、機(jī)電設(shè)備管理控制程序、安全管理程序、環(huán)境管理程序、文化服務(wù)程序、維修安裝服務(wù)程序、緊急突發(fā)事件處理程序。公司將這些過(guò)程的程序及操作規(guī)范以文件的方式固定下來(lái)，通過(guò)服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)部檢查等制度有效的保證了管理服務(wù)質(zhì)量。

五、管理的系統(tǒng)方法

將相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、理解和管理，有助于組織提高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有效性和效率。

嘉愛(ài)物業(yè)將物業(yè)管理中的所有過(guò)程有效的結(jié)合起來(lái)，形成一套切實(shí)可行的質(zhì)量管理體系。

六、持續(xù)改進(jìn)

持續(xù)改進(jìn)總體業(yè)績(jī)應(yīng)該是組織的一個(gè)永恒的目標(biāo)。

XX物業(yè)將持續(xù)改進(jìn)作為一個(gè)主要的工作目標(biāo)，對(duì)日常管理服務(wù)及質(zhì)量管理體系，不斷進(jìn)行改進(jìn)，以保證提供的管理服務(wù)水平與像是情況相適應(yīng)。

七、基于事實(shí)的決策方法

對(duì)數(shù)據(jù)和信息的邏輯分析或直覺(jué)判斷是有效決策的基礎(chǔ)。XX物業(yè)通過(guò)各種有效手段獲取具體數(shù)據(jù)，通過(guò)科學(xué)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析法從中提取各種有效信息，作為決策的基本輸入項(xiàng)。

八、互利的供方關(guān)系

通過(guò)互利的關(guān)系，增強(qiáng)組織及其供方創(chuàng)造價(jià)值的能力。

XX物業(yè)根據(jù)專業(yè)化分工原理，充分利用社會(huì)資源，一方面能有效的提高管理服務(wù)質(zhì)量，另一方面也能有效的節(jié)約社會(huì)資源。

（二）、X 物業(yè)質(zhì)量管理體系的運(yùn)作

一、XX物業(yè)質(zhì)量管理體系文件的編寫(xiě)

XX物業(yè)在充分理解吸收質(zhì)量管理八大原則內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，根據(jù)ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，利用各方面的資源，充分識(shí)別物業(yè)管理及公司運(yùn)作的各項(xiàng)程序，組織專業(yè)人員編寫(xiě)出公司質(zhì)量管理體系文件。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的試運(yùn)行，對(duì)質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行修改，確定公司質(zhì)量管理體系文件，同時(shí)為了提高質(zhì)量管理體系的完整性、有序性，公司提請(qǐng)質(zhì)量認(rèn)證中心對(duì)本公的質(zhì)量管理體系進(jìn)行認(rèn)證。

Xx物業(yè)質(zhì)量管理體系中分的體現(xiàn)了質(zhì)量管理八大原則，同時(shí)通過(guò)持續(xù)改進(jìn)保證質(zhì)量體系的適宜性及有效性，現(xiàn)已成為公司各項(xiàng)管理服務(wù)水平重要的支撐線。

二、Xx物業(yè)質(zhì)量管理體系文件

XX物業(yè)質(zhì)量管理體系文件的結(jié)構(gòu)包括四個(gè)層次、五個(gè)部分： 1.質(zhì)量手冊(cè) 2.程序文件 3.作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 4.質(zhì)量記錄 5.質(zhì)量計(jì)劃

質(zhì)量手冊(cè)是質(zhì)量管理體系中最高層次的文件，規(guī)定公司質(zhì)量方針、描述質(zhì)量體系各項(xiàng)要求，是公司有關(guān)質(zhì)量管理的綱領(lǐng)性文件。公司程序文件是支持質(zhì)量手冊(cè)的第二層次的文件，明確規(guī)定各有關(guān)質(zhì)量活動(dòng)的途徑。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)是指導(dǎo)完成某項(xiàng)具體工作任務(wù)的方法和操作規(guī)程。項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃用于標(biāo)示質(zhì)量管理體系如何應(yīng)用于某一具體項(xiàng)目或合同文件。

三、XX物業(yè)質(zhì)量管理體系的具體運(yùn)行

總體運(yùn)作系統(tǒng)以操作運(yùn)行系統(tǒng)為主的質(zhì)量保證組成，“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”理念貫穿管理思想之中，在各項(xiàng)管理制度中均有體現(xiàn)。同時(shí)在具體運(yùn)作過(guò)程中通過(guò)一系列有效手段進(jìn)行控制，保證所提供的管理服務(wù)水平在體系控制范圍之內(nèi)。1.規(guī)范內(nèi)部質(zhì)量控制程序

以ISO9001質(zhì)量管理體系對(duì)總體管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理控制。根據(jù)適用、適應(yīng)、充實(shí)、完善、提高的原則進(jìn)行改進(jìn)。將主要操作過(guò)程規(guī)范化、程序化、文件化，引入信息化管理，確保作業(yè)具有可追溯性、驗(yàn)證性。

2、明確內(nèi)部質(zhì)量運(yùn)作、各崗位分工與職責(zé)

內(nèi)部運(yùn)作中堅(jiān)持管理層指揮、監(jiān)督環(huán)節(jié)的封閉性，管理層將計(jì)劃、組織、控制、反饋、整改集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)盲點(diǎn)與斷點(diǎn)，保證管理及時(shí)到位；明確操作層崗位職責(zé)，嚴(yán)格按照工程程序作業(yè)，充分授權(quán)，在權(quán)限范圍內(nèi)最大限度電動(dòng)員工積極性和主動(dòng)性。

3、外部質(zhì)量監(jiān)督、控制（1）合同方監(jiān)督、控制（2）業(yè)主、住戶監(jiān)督、控制（3）第三方檢查、評(píng)審（4）意見(jiàn)調(diào)查

4、具體運(yùn)作機(jī)制（1）激勵(lì)機(jī)制

激勵(lì)機(jī)制是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?，尊重個(gè)體權(quán)利。保持團(tuán)隊(duì)精神，獎(jiǎng)優(yōu)劣汰。

效益激勵(lì)--建立完善的薪酬體系，充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，并以此吸引人才。

崗位激勵(lì)--建立靈活的晉升體系，在人才選拔提升上不拘泥形式，“能者上，平者讓，庸者下”為內(nèi)部人才脫穎而出創(chuàng)造良好環(huán)境。目標(biāo)激勵(lì)--建立有效的溝通體系，重視員工思想動(dòng)態(tài)，增強(qiáng)員工隊(duì)伍的凝聚力、向心力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與個(gè)人發(fā)展完美結(jié)合。（2）監(jiān)督機(jī)制

管理組織行為及所有內(nèi)、外部管理制度合乎法規(guī)、政策要求，并接受主管部門的監(jiān)督。

履行管理者應(yīng)享有的權(quán)利和義務(wù)，自覺(jué)接受監(jiān)督。

在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理質(zhì)量、消防、治安、財(cái)稅等方面接受政府等相關(guān)部門的監(jiān)督。

運(yùn)用內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量檢查、質(zhì)量記錄手段，達(dá)到持續(xù)改進(jìn)工作質(zhì)量、完善管理的目的。（3）自我約束機(jī)制

執(zhí)行“滿足需求，控制成本，量入為出“的原則，并按規(guī)定在財(cái)務(wù)上實(shí)行公開(kāi)制度。執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范

全體員工遵循管理規(guī)范和自律標(biāo)準(zhǔn)

全體員工遵循員工守則、規(guī)章制度、崗位職責(zé)的規(guī)定。

（4）設(shè)服務(wù)熱線，作為主要的信息監(jiān)控處理中心，對(duì)各方面信息進(jìn)行收集、處理；獲得反饋信息后，通過(guò)分析處理，向相關(guān)部門、人員反饋并監(jiān)督其及時(shí)跟進(jìn)，直到圓滿解決問(wèn)題。各類信息既是控制和評(píng)價(jià)管理活動(dòng)的重要依據(jù)，也是揭示和克服薄弱環(huán)節(jié)的重要手段。（5）最終評(píng)價(jià)機(jī)制

1.推進(jìn)管理質(zhì)量體系檢查制度 2.建立業(yè)主滿意度指標(biāo) 3.兌現(xiàn)目標(biāo)承諾（指標(biāo)考核）

四、質(zhì)量管理體系在荷香苑小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用

質(zhì)量管理體系為企業(yè)提供一個(gè)有效的管理平臺(tái)，XX物業(yè)經(jīng)過(guò)若干年的摸索，已積累了一定的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作質(zhì)量管理體系的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，并在、等項(xiàng)目成功運(yùn)用到各類型的物業(yè)管理之中，取得了顯著的效果。

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)方案執(zhí)行保障措施

物業(yè)管理服務(wù)方案執(zhí)行保障措施

日常管理

一、計(jì)劃管理

根據(jù)小區(qū)的住戶情況和公司的經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo),管理處要制定出各種配套計(jì)劃,以使工作更加主動(dòng)、有效和協(xié)調(diào)。主要計(jì)劃有：

（一）編制和控制部門的各項(xiàng)預(yù)算和工作目標(biāo)；

（二）制定每月、每周工作計(jì)劃；召開(kāi)每周業(yè)務(wù)工作會(huì)議，確保工作區(qū)域處于良好狀態(tài)。

（三）制訂每月培訓(xùn)計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。

（四）制定好物資設(shè)備的管理計(jì)劃。

二、組織管理

根據(jù)小區(qū)的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善管業(yè)部的各種機(jī)構(gòu)和崗位，明確各種崗位的職責(zé)和任職要求，并制定各項(xiàng)工作的操作程序和業(yè)務(wù)流程，以及各項(xiàng)規(guī)章制度。

三、人員管理

根據(jù)各崗位的任職要求和待遇,聘用合適人員,通過(guò)不斷的培訓(xùn)使他們掌握管業(yè)部工作的職業(yè)態(tài)度、職業(yè)知識(shí)、職業(yè)技術(shù)和養(yǎng)成職業(yè)習(xí)慣。同時(shí)，通過(guò)有效的獎(jiǎng)懲與激勵(lì)管理，使員工能始終積極、主動(dòng)地進(jìn)行工作。

四、物資設(shè)備管理

制定好物資設(shè)備的管理計(jì)劃。與各部門分工合作，做好物資設(shè)備的采購(gòu)、領(lǐng)用、安裝、維修、保養(yǎng)、更新等各項(xiàng)工作，以減少資金的耗費(fèi)與占用。

五、質(zhì)量管理

培訓(xùn)員工樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，實(shí)行全面質(zhì)量管理。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn)這樣一個(gè)不斷循環(huán)往復(fù)的過(guò)程，不斷保持和提高服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量水平。

六、預(yù)算管理

合理編制和控制管理處月、的各項(xiàng)預(yù)算。通過(guò)各種服務(wù)措施來(lái)不斷增加收入。同時(shí)，在審批部門領(lǐng)用的物資時(shí)，努力在不降低規(guī)格的前提下，盡可能降低成本。

七、協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)好管業(yè)部與大廈內(nèi)及大廈外各部門的關(guān)系。前者如與發(fā)展商、銷售部、保衛(wèi)部、工程部、財(cái)務(wù)部、綜合部、保潔公司及財(cái)務(wù)采購(gòu)人員的關(guān)系，后者如與街道辦事處、公安局、航空公司、快遞公司、郵局等的關(guān)系，以取得它們對(duì)管業(yè)部工作與管理工作的支持和合作。

服務(wù)保障措施

一、以情動(dòng)人，以理服人，營(yíng)造家的氛圍

通過(guò)與員工的互動(dòng)交流，主動(dòng)了解員工的思想，聆聽(tīng)員工的心聲，以情動(dòng)人，以理服人，并開(kāi)展一些小活動(dòng)來(lái)營(yíng)造家庭氛圍，使員工增強(qiáng)主人翁意識(shí)，使員工在情感上得到歸屬感，進(jìn)一步認(rèn)同公司、認(rèn)同管理，增強(qiáng)管理處的執(zhí)行力。

二、激勵(lì)與懲罰

實(shí)行上述一系列的考評(píng)、考核辦法，除每月評(píng)出量化分?jǐn)?shù)作為項(xiàng)目及其每一員工當(dāng)月績(jī)效工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分?jǐn)?shù)累計(jì)到年底還作為項(xiàng)目及員工年終獎(jiǎng)和評(píng)先進(jìn)的重要依據(jù)。鼓勵(lì)先進(jìn)，鞭策落后，提高員工隊(duì)體整體素質(zhì)。

三、強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理的管理目標(biāo)是通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，它的產(chǎn)品是服務(wù)，無(wú)論是秩序維護(hù)、保潔還是維修都是服務(wù)。因此，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)，“關(guān)心人、理解人、尊重人”的觀念，是提高服務(wù)質(zhì)量的重要前提。

四、全員實(shí)行崗位責(zé)任制

以精簡(jiǎn)高效的人員架構(gòu)和專業(yè)實(shí)際的崗位職責(zé)為基礎(chǔ)，搭建小區(qū)物業(yè)服務(wù)運(yùn)作框架。建立完整的評(píng)估考核體系和監(jiān)督管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)運(yùn)作的每一位員工的表現(xiàn)進(jìn)行考核評(píng)估。

五、公司品質(zhì)管理服務(wù)檢查系統(tǒng)

由物業(yè)管理處嚴(yán)密監(jiān)控工程維修、保潔作業(yè)、秩序維護(hù)巡查、業(yè)主投訴處理等物業(yè)服務(wù)每一個(gè)工作環(huán)節(jié)；其次，各級(jí)主管根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，更感性地調(diào)查監(jiān)管；最后，物管處對(duì)業(yè)主定期拜訪，定期進(jìn)行全園區(qū)的物業(yè)服務(wù)調(diào)查問(wèn)卷等形式都將使物業(yè)公司的服務(wù)水準(zhǔn)時(shí)刻處于監(jiān)察狀態(tài)。

六、多方位開(kāi)展員工培訓(xùn)

通過(guò)各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工提高物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。

七、經(jīng)營(yíng)好管理處周會(huì)、各部門晨會(huì)，使其成為上傳下達(dá)的有效通道，也成為解決各項(xiàng)問(wèn)題的橋頭堡。