第一篇：維修專項(xiàng)物業(yè)管理

維修專項(xiàng)物業(yè)管理

一、行政管理

（一）人員管理

1、人員調(diào)配、職責(zé)分工

2、人員工資標(biāo)準(zhǔn)制定、發(fā)放

3、人員培訓(xùn)

（二）制度管理

1、制度擬定、落實(shí)

2、質(zhì)量與安全

3、人員考核

4、計(jì)劃編制

（三）資料管理

二、業(yè)務(wù)管理

1、日常巡檢工作

2、日常維修工作

3、設(shè)備機(jī)房定期保養(yǎng)

4、甲方專項(xiàng)分包巡檢

第二篇：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)與住宅專項(xiàng)維修資金

第八章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)與住宅專項(xiàng)維修資金

單選題1-

1? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行()。

A.政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)B.政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

C.政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D.政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合 單選題1-

2? 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式說(shuō)法不正確的是()。

A.非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一般實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

B.普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)仍采取政府定價(jià)

C.住宅用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

D.政府指導(dǎo)價(jià)是在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下協(xié)商確定的價(jià)格

單選題2

? 業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有

或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)的方式是()。

? 在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者數(shù)額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用

于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式是（）。

A.承包制B.包干制C.酬金制D.傭金制

單選題3-

1? 實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括（）。

A．物業(yè)服務(wù)成本 B．法定稅費(fèi)C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn) 單選題3-2

? 不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本的是()。

A．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

B．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊D．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

單選題

4? 下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制應(yīng)履行的義務(wù)是()。

A.每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況

B.及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算的質(zhì)詢

C.按照約定對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算進(jìn)行審計(jì)

D.公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算

單選題

5? 已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)()。

A.可以不交B.由業(yè)主分?jǐn)侰.由物業(yè)企業(yè)核銷D.由建設(shè)單位交納

單選題6

? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向（）收

取有關(guān)費(fèi)用。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主C.業(yè)主委員會(huì)D.最終用戶

單選題7-

1? 業(yè)主首次交存商品住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價(jià)的()。

A.3%-5%B.5%-8%C.8%-10%D.10%-12%

單選題7-

2關(guān)于商品住宅維修資金交存說(shuō)法正確的是()。

A.商品住宅維修資金屬于代收代管資金

B.商品住宅維修資金按幢設(shè)總賬，按戶設(shè)明細(xì)賬

C.商品住宅維修資金屬于業(yè)主和建設(shè)單位共有

D.商品住宅維修資金隨房屋使用權(quán)過(guò)戶同時(shí)結(jié)算

單選題8

? 新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)成立之前，住房維修資金（）。

A．由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管B。由房地產(chǎn)管理部門代管C由財(cái)政部門代管D．由業(yè)主自行管理 單選題9

? 住宅專項(xiàng)維修資金可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定用于()。

A.購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債B.國(guó)債回購(gòu)C.委托理財(cái)業(yè)務(wù)D.抵押、擔(dān)保

單選題10

? 某住宅新建小區(qū)已經(jīng)交付使用，業(yè)主委員會(huì)成立后擬實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金使用、經(jīng)營(yíng)，其中H幢樓屋頂發(fā)生漏水的質(zhì)量問(wèn)題。下列說(shuō)法不正確的是（）。

A.若處于保修期內(nèi)，不能使用專項(xiàng)維修資金

B.經(jīng)H幢樓專有部分占建筑物總面積2/3以上且2/3業(yè)主以上同意后使用專項(xiàng)維修資金

C.在正常使用前提下，專項(xiàng)維修資金可委托理財(cái)增值

D.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按各自建筑面積的比例分?jǐn)?/p>

多選題1-

1? 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)說(shuō)法正確的是（）。

A.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平、業(yè)主承受能力相適應(yīng)

B.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按服務(wù)等級(jí)及政府公布的基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)幅度協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

C.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按市場(chǎng)價(jià)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

D.實(shí)行酬金制收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)

E.實(shí)行包干制收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)資金的收支情況無(wú)需定期公布

多選題1-

2? 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)表述正確的是()。

A．依照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)

B．業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)使用人交納

C．物業(yè)使用人欠費(fèi)的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任

D．已竣工尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納

E．已出售尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人交納

多選題2-

1? 物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括()。

A．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

B．物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

C．物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備修理、更新、改造費(fèi)用

D．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用

E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用以及企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用

多選題2-

2? 物業(yè)服務(wù)包干制的服務(wù)成本的構(gòu)成包括()。

A.管理服務(wù)人員工資 B.辦公費(fèi)用 C.法定稅率 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金

? 下列關(guān)于商品住宅專項(xiàng)維修資金交存說(shuō)法不正確的是（）。

A.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)應(yīng)退回專項(xiàng)維修資金

B.商品住宅的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有

C.業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院建設(shè)部制定

D.住宅專項(xiàng)維修資金可由省級(jí)人民政府建設(shè)主管部門委托代收代管單位

E.業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金按小區(qū)設(shè)總帳，按幢設(shè)明細(xì)帳，核算到戶

多選題

4? 下列選項(xiàng)屬于禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用的是（）。

A.物業(yè)保修期內(nèi)住房共用部位、共用設(shè)施維修的費(fèi)用

B.公用事業(yè)等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

C.人為損壞共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用

D.物業(yè)保修期滿后共用設(shè)施設(shè)備更新和改造的費(fèi)用

E.物業(yè)服務(wù)合同中約定從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的維修費(fèi)用

多選題

5? 對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主,下列說(shuō)法正確的是()。

A.業(yè)主委員會(huì)督促其期限交納B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行罰款

C.物業(yè)管理采取停電、停水措施D.對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主，通過(guò)仲裁或人民法院起訴解決 E.報(bào)告房屋行政管理部門

多選題6

? G物業(yè)使用人按照與H業(yè)主簽訂的《房屋租賃合同》約定，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

但是G物業(yè)使用人在2006年3月至2007年1月居住期間未履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，下列說(shuō)法正確的是（）。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向G物業(yè)使用人追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向H業(yè)主追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能向H業(yè)主追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

D.業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)督促H業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

E.H業(yè)主支付了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，可以向G物業(yè)使用人追償

第五章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)

單選題1（）必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

A． 所有物業(yè) B．住宅物業(yè)C．住宅規(guī)模較小的物業(yè)D．前期管理的住宅物業(yè)單選題

2? 某項(xiàng)目招標(biāo)文件中規(guī)定為促進(jìn)落后地區(qū)發(fā)展，凡老、少、邊、窮地區(qū)參加該項(xiàng)目的投標(biāo)人，可以在評(píng)標(biāo)中加5分。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》，這個(gè)規(guī)定違反了（）原則。

A．公開B．公平C．公正D．誠(chéng)實(shí)信用

單選題

3? 以下不符合招標(biāo)活動(dòng)公開原則的是（）。

A．公開招標(biāo)信息B．公開開標(biāo)過(guò)程C．公開評(píng)標(biāo)過(guò)程D．公開中標(biāo)結(jié)果 單選題

4? 下列關(guān)于前期招投標(biāo)的說(shuō)法不正確的是()。

A.前期物業(yè)管理招投標(biāo)是建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B.招投標(biāo)方式是實(shí)行“一對(duì)一”的模式

C.招投標(biāo)活動(dòng)必須遵守“公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則

D.非住宅物業(yè)沒(méi)有強(qiáng)制性要求以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

? 下列關(guān)于物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的說(shuō)法不正確的是()。

A.資質(zhì)不符合條件的,投標(biāo)文件可能被視為廢標(biāo)

B.招標(biāo)文件不得以不合理?xiàng)l件限制潛在投標(biāo)人

C.開標(biāo)前任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件

D.投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件的截止之日3日前可以隨時(shí)補(bǔ)充投標(biāo)文件

單選題6

? 采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人必須向()以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)招標(biāo)通知書。

A.3個(gè)B.5個(gè)C.7個(gè)D.9個(gè)

單選題7

? 前期物業(yè)招標(biāo)項(xiàng)目登記備案機(jī)構(gòu)是()。

A.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門B．縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

C.市級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門D．國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門

單選題8

? 物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)中,開標(biāo)的時(shí)間是招標(biāo)文件確定的()。

A.提交投標(biāo)文件截止時(shí)間B.提交投標(biāo)文件截止之日2日內(nèi)

C.提交投標(biāo)文件截止之日3日內(nèi)D.提交投標(biāo)文件截止之日5日內(nèi)

單選題9

? 下列關(guān)于中標(biāo)的說(shuō)法不正確的是()。

A.招標(biāo)人確定中標(biāo)人后,應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人,并妥善保管其投標(biāo)書

B.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)進(jìn)行備案

C.招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)訂立書面合同

D.招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同,應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失

單選題10

? 某新建物業(yè)采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理人，則關(guān)于該物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中的各行

為，下列說(shuō)法中，正確的是（）。

A．投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件，屬要約行為B．投標(biāo)人參加現(xiàn)場(chǎng)踏勘，屬要約行為

C．評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人，屬承諾行為

D．雖然投標(biāo)邀請(qǐng)書的對(duì)象是明確的，但仍屬要約邀請(qǐng)

多選題

1? 下列屬于前期招標(biāo)活動(dòng)中的禁止性做法是()。

A.以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人B.對(duì)其他投標(biāo)人掩飾項(xiàng)目情況

C.不允許民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)

D.對(duì)投標(biāo)人提出超越與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際的資格要求

E.要求投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)

多選題

2? 下列關(guān)于招投標(biāo)程序的說(shuō)法，正確的是（）。

A．開標(biāo)在投標(biāo)截止日后進(jìn)行

B．招標(biāo)人在投標(biāo)截止日前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀

C．評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行

D．評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo) E．招標(biāo)人僅向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，不必通知未中標(biāo)的投標(biāo)人

? 某建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由二位招標(biāo)人代表和三名技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組

成，這一組成不符合《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，則下列關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)重新組成的作法中，正確的有（）。

A．減少一名招標(biāo)人代表，專家不再增加

B．減少一名招標(biāo)人代表，再?gòu)膶＜規(guī)熘谐槿∫幻麑＜?/p>

C．不減少招標(biāo)人代表，再?gòu)膶＜規(guī)熘谐槿∫幻麑＜?/p>

D．不減少招標(biāo)人代表，再?gòu)膶＜規(guī)熘谐槿《麑＜?/p>

E．不減少招標(biāo)人代表，再?gòu)膶＜規(guī)熘谐槿∪麑＜?/p>

多選題3-

2? 有關(guān)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的規(guī)定是（）。

A．評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)

B．評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/

3C．評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密

D．評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得私下接觸投標(biāo)人E．評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建 多選題

4? 在某工程項(xiàng)目評(píng)標(biāo)過(guò)程中，下列做法違反法定程序的有（）。

A．招標(biāo)人代表參加了評(píng)標(biāo)委員會(huì)B．招標(biāo)人授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人

C．招標(biāo)人向評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦了中標(biāo)侯選人

D．評(píng)標(biāo)委員會(huì)通知某投標(biāo)人到場(chǎng)對(duì)其投標(biāo)文件中部分內(nèi)容口頭作澄清說(shuō)明 E．招標(biāo)人否決評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的所有中標(biāo)侯選人，重新招標(biāo)

多選題

5? 某招標(biāo)人委托某招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，并委托公證機(jī)構(gòu)對(duì)開標(biāo)進(jìn)行公證，招

標(biāo)文件規(guī)定2006年6月6日14時(shí)為投標(biāo)截止時(shí)間。甲、乙、丙、丁四家物業(yè)公司參加投標(biāo)，并均于6月5日17時(shí)前提交了投標(biāo)文件，但6月6日14時(shí)前，丙公司又提交了一份補(bǔ)充文件，而丁公司則由于某種原因書面提出撤回已提交的投標(biāo)文件。對(duì)此，下列情況中，正確的是（）。

A．開標(biāo)會(huì)由該招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持

B．由于某評(píng)標(biāo)專家遲到1小時(shí)，開標(biāo)會(huì)推遲到2006年6月6日15時(shí)進(jìn)行

C．開標(biāo)時(shí)，由公證機(jī)構(gòu)檢查投標(biāo)文件的密封情況

D．丙公司的投標(biāo)文件有效，但其補(bǔ)充投標(biāo)文件在評(píng)標(biāo)時(shí)將不予考慮

E．丁公司的投標(biāo)文件在當(dāng)眾拆封、宣讀后即宣布為無(wú)效投標(biāo)文件

多選題6

? 某項(xiàng)目甲、乙、丙參加投標(biāo)。2007年3月1日招標(biāo)人確定甲為中標(biāo)人，并于3月

2日向甲發(fā)出中標(biāo)通知書，3月4日甲收到中標(biāo)通知書，則下列說(shuō)法正確的是（）。

A． 中標(biāo)通知書屬于承諾B．合同生效時(shí)間是2007年3月4日

C．招標(biāo)人應(yīng)在2007年3月31日前與甲訂立書面合同

D．招標(biāo)人應(yīng)在2007年3月6日前向乙、丙退還其投標(biāo)書

E．招標(biāo)人應(yīng)在2007年3月31日前向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)情況的書面報(bào)告

第三篇：物業(yè)管理房屋維修方案

第十部分 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修、維護(hù)方案

第一節(jié) 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

1．業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的裝修、養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

2．因維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)備確需進(jìn)入其他業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)公司應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。

3．相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

4．發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)公司可向相鄰業(yè)主說(shuō)明情況，在居委會(huì)或派出所監(jiān)督下進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修。事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。

5．因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位、小區(qū)物業(yè)管理處和業(yè)委會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

6．建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

7．本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第二節(jié) 公共設(shè)施維護(hù)管理

（1）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。

（2）建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)賬），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。

（3）有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。

（4）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

（5）特種設(shè)施設(shè)備和測(cè)量?jī)x表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢測(cè)校準(zhǔn)，使之符合相關(guān)規(guī)范。

（6）設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無(wú)鼠害，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí)，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí)，各類記錄本、登記本（運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤?。

（8）對(duì)小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志，制定防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機(jī)房、高壓配電室、中控室等有專人24小時(shí)值守，值守人員每班工作時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。

（11）每日對(duì)園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂(lè)設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設(shè)施設(shè)備能正常使用，無(wú)安全隱患。

（12）設(shè)立日常消耗物料、備件倉(cāng)庫(kù)，保證日常維修的及時(shí)性。倉(cāng)庫(kù)有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達(dá)到國(guó)家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（14）載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行。

（15）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。（16）小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

第三節(jié) 特種設(shè)備維護(hù)管理

1．電梯及自動(dòng)扶梯

（1）保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。（2）電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。

（3）應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄。

（4）電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。

2．空調(diào)系統(tǒng)

（1）對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行。（2）定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。

（3）定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。

（4）定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。

（5）定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄。

（6）定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（8）保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。

（9）保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。

（10）對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。

（11）定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。（12）定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定。（13）應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定。（14）定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。

第十一部分 小區(qū)房屋維修維護(hù)方案

第一節(jié) 房屋維修維護(hù)管理

1、每年1次對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。

2、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實(shí)。

3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

4、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

5、保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障5個(gè)工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1個(gè)月集中安排1次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個(gè)月集中1次進(jìn)行維修。

6、按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。

7、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門。

8、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。

第二節(jié) 房屋裝修管理

房屋室內(nèi)裝修直接關(guān)系到物業(yè)安全和住戶的生命安全等各方權(quán)益。因此，為加強(qiáng)物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理規(guī)定：

1、業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物業(yè)管理處提交書面申請(qǐng)，須認(rèn)真填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間等，提供施工圖和施工單位(隊(duì)伍)名稱、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及家裝證原件，管理處在三個(gè)工作日內(nèi)提交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，并給以答復(fù)。

2、根據(jù)業(yè)主房屋裝飾裝修時(shí)間的長(zhǎng)短，需交納裝修保證押金。

3、業(yè)主有責(zé)任督導(dǎo)裝修施工隊(duì)伍到管理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗(yàn)證后，裝修隊(duì)伍需提供施工人員名單及身份證復(fù)印件，并到管理處辦理小區(qū)臨時(shí)“出入證”(施工人員交個(gè)人身份證復(fù)印件一份，免冠相片一張，工本費(fèi)：人民幣拾元，押金：人民幣叁拾元)，將臨時(shí)出入證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。

4、裝修垃圾須袋裝后堆放在指定地點(diǎn)，以便管理處統(tǒng)一清運(yùn)。裝修垃圾清運(yùn)處置費(fèi)為：按建筑面積為l00平方米以下的收300元裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，建筑面積為100平方米以上至150千方米以下的收450元裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，建筑面積為150平方米以上的收600元裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

5、裝飾裝修只限于購(gòu)買或租賃房屋的室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。

6、本物業(yè)禁止加封陽(yáng)臺(tái)窗，禁止對(duì)陽(yáng)臺(tái)窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。

7、需安裝空調(diào)機(jī)時(shí)，應(yīng)事先與管理處聯(lián)系，為保持房屋外觀統(tǒng)一、整潔、完好，應(yīng)在管理處指定的位置和指導(dǎo)下進(jìn)行安裝。

8、禁止改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)、門、窗等原有設(shè)計(jì)及外觀款式、顏色，避免造成與樓宇外觀的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。正常使用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。

10、禁止改動(dòng)給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機(jī)孔。特別是衛(wèi)生間不得有任何改動(dòng)。

11、根據(jù)煤氣公司安全管理的有關(guān)規(guī)定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動(dòng)煤氣管道。

12、裝修室內(nèi)，樓頂、地面不應(yīng)鑿除原水泥面層，地面禁止使用超過(guò)12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質(zhì)裝飾材料。

13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。

14、嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?/p>

15、禁止從外墻吊運(yùn)物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過(guò)樓面承重負(fù)荷。

16、陽(yáng)臺(tái)禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。

17、在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)留宿。

18、裝修時(shí)間

裝飾裝修工作時(shí)間為周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時(shí)間施工，以免影響他人休息。

19、裝修期限

初級(jí)裝修工程為30天，中級(jí)裝修工程為45天，高級(jí)裝修工程為60天。確需延期裝修，應(yīng)提前辦理延期手續(xù)及補(bǔ)交保證押金。所購(gòu)房屋在一年內(nèi)須進(jìn)行初次裝修。

20、房屋裝飾裝修應(yīng)填寫《裝修申請(qǐng)表》，經(jīng)管理處審核后方可進(jìn)行裝修，并遵守本規(guī)定。若未辦理裝修手續(xù)擅自裝修的，除補(bǔ)辦裝修申請(qǐng)外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。

21、業(yè)主未按《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)容進(jìn)行裝修的，扣違約金人民幣壹仟元，情節(jié)嚴(yán)重者，追究其法律責(zé)任。

22、裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區(qū)四周，裝修垃圾應(yīng)統(tǒng)一放置在指定地點(diǎn)(有標(biāo)識(shí))。否則，除承擔(dān)政府執(zhí)法部門的處罰外，還要向管理處繳納違約金人民幣貳佰元。

23、搬運(yùn)材料要愛護(hù)樓梯、走道等公共設(shè)施設(shè)備，撞傷他人或損壞公共部位等由業(yè)主負(fù)責(zé)賠償和修復(fù)。

24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財(cái)物或公共設(shè)施等，由業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。

26、嚴(yán)禁隨地大、小便，違者對(duì)大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。

27、業(yè)主在裝修期間，需交納裝修保證押金。

28、裝修保證押金是為保障廣大業(yè)主及住戶利益不受侵害，是業(yè)主及裝修施工方遵守本規(guī)定的經(jīng)濟(jì)保證，要求文明施工，注重施工質(zhì)量。業(yè)主聘用裝飾裝修人員違反有關(guān)規(guī)定，給廣大業(yè)主及住戶生活帶來(lái)不便或造成損失的，將從業(yè)主裝修保證金中扣除，同時(shí)，造成責(zé)任事故的由業(yè)主負(fù)責(zé)。

29、裝修保證押金：

(1)裝修工期30天以內(nèi)，保證金額為壹仟元整；

(2)裝修工期在30天以上45天以內(nèi)，保證金額為貳仟元整；(3)裝修工期在45天以上60天以內(nèi)，保證金額為叁仟元整； 30、裝修管理費(fèi)用

根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取裝修管理費(fèi)用。

此項(xiàng)費(fèi)用按照《裝修申請(qǐng)表》申請(qǐng)裝修天數(shù)計(jì)，每天收取裝修管理服務(wù)費(fèi)l0元，裝修延期每天收取裝修管理服務(wù)費(fèi)15元。(費(fèi)用由裝修單位交納)

31、竣工檢查

業(yè)主房屋裝修完工后，應(yīng)在一周內(nèi)將竣工圖及竣工資料送報(bào)管理處存檔，以便查證。同時(shí)，管理處將組織技術(shù)人員進(jìn)行檢查認(rèn)可后。如無(wú)違規(guī)違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲漏、堵、冒等)，交付業(yè)主正常使用半年后方可退還裝修押金。

第四篇：物業(yè)管理維修基金申請(qǐng)表

物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)

物業(yè)名稱及地址 ： 物業(yè)管理單位 ；

物業(yè)公司聯(lián)系人 ： 聯(lián)系電話 ： 業(yè)委會(huì)聯(lián)系人 ： 聯(lián)系電話 ：

一、申 請(qǐng) 事 項(xiàng) 及 額 度

1.本次基金使用所涉及的樓幢號(hào)： 2.基金用途（請(qǐng)選擇）：

□電梯的維修、更新 □屋頂補(bǔ)漏、樓頂更新 □墻面修補(bǔ) □監(jiān)控設(shè)施的改造維修 □電控門維修 □消防設(shè)施的改造維修 □大門、大堂的改造 □其他項(xiàng)目 上述申請(qǐng)事項(xiàng)現(xiàn)已過(guò)保修期。

3.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，上述維修（更新、改造）費(fèi)用不在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

4.物業(yè)結(jié)構(gòu)類型 ；物業(yè)竣工后至今已使用年限 ；上述申 請(qǐng)事項(xiàng)現(xiàn)已過(guò)保修期；本次申請(qǐng)使用數(shù)額 元（附經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案）。5.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)移交具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)單位：。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)（法定代表人簽名）：（蓋章）：

第五篇：物業(yè)管理房屋維修方案

第七部分 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修、維護(hù)方案

物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

1．業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的裝修、養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

2．因維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)備確需進(jìn)入其他業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)公司應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。

3．相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

4．發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)公司可向相鄰業(yè)主說(shuō)明情況，在居委會(huì)或派出所監(jiān)督下進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修。事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。

5．因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位、小區(qū)物業(yè)管理處和業(yè)委會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

6．建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

7．本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

公共設(shè)施維護(hù)管理

（1）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。

（2）建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)賬），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。

（3）有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。

（4）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

（5）特種設(shè)施設(shè)備和測(cè)量?jī)x表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢測(cè)校準(zhǔn)，使之符合相關(guān)規(guī)范。

（6）設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無(wú)鼠害，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí)，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí)，各類記錄本、登記本（運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤拧?/p>

（8）對(duì)小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志，制定防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

52（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機(jī)房、高壓配電室、中控室等有專人24小時(shí)值守，值守人員每班工作時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。

（11）每日對(duì)園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂(lè)設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設(shè)施設(shè)備能正常使用，無(wú)安全隱患。

（12）設(shè)立日常消耗物料、備件倉(cāng)庫(kù)，保證日常維修的及時(shí)性。倉(cāng)庫(kù)有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達(dá)到國(guó)家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（14）載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行。

（15）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。（16）小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

特種設(shè)備維護(hù)管理

1．電梯及自動(dòng)扶梯

（1）保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。

53（2）電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。

（3）應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄。

（4）電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。

2．空調(diào)系統(tǒng)

（1）對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行。（2）定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。

（3）定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。

（4）定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。

（5）定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄。

（6）定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。

54（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（8）保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。

（9）保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。

（10）對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。

（11）定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。（12）定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定。（13）應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定。（14）定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。

第八部分 小區(qū)房屋維修維護(hù)方案

房屋維修維護(hù)管理

1、每年1次對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。

2、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實(shí)。

3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者

需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

4、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

5、保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障5個(gè)工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1個(gè)月集中安排1次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個(gè)月集中1次進(jìn)行維修。

6、按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。

7、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門。

8、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。

房屋裝修管理制度

房屋室內(nèi)裝修直接關(guān)系到物業(yè)安全和住戶的生命安全等各方權(quán)益。因此，為加強(qiáng)物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理

規(guī)定：

1、業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物業(yè)管理處提交書面申請(qǐng)，須認(rèn)真填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間等，2、施工單位需交納裝修管理費(fèi)。

3、業(yè)主有責(zé)任督導(dǎo)裝修施工隊(duì)伍到管理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗(yàn)證后，裝修隊(duì)伍需提供施工人員名單及身份證復(fù)印件，并到管理處辦理小區(qū)臨時(shí)“出入證”，將臨時(shí)出入證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。

4、裝修垃圾須袋裝后堆放在單元門一側(cè)，以便管理處統(tǒng)一清運(yùn)。裝修垃圾清運(yùn)處置費(fèi)為：每戶200元，一次性付款。

5、裝飾裝修只限于購(gòu)買或租賃房屋的室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。

6、本物業(yè)禁止加封陽(yáng)臺(tái)窗，禁止對(duì)陽(yáng)臺(tái)窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。

7、需安裝空調(diào)機(jī)時(shí)，應(yīng)事先與管理處聯(lián)系，為保持房屋外觀統(tǒng)一、整潔、完好，應(yīng)在管理處指定的位置和指導(dǎo)下進(jìn)行安裝。

8、禁止改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)、門、窗等原有設(shè)計(jì)及外觀款式、顏色，避免造成與樓宇外觀的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu) 57 部件及公共設(shè)施。正常使用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。

10、禁止改動(dòng)給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機(jī)孔。特別是衛(wèi)生間不得有任何改動(dòng)。

11、根據(jù)煤氣公司安全管理的有關(guān)規(guī)定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動(dòng)煤氣管道。

12、裝修室內(nèi)，樓頂、地面不應(yīng)鑿除原水泥面層，地面禁止使用超過(guò)12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質(zhì)裝飾材料。

13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。

14、嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?/p>

15、禁止從外墻吊運(yùn)物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過(guò)樓面承重負(fù)荷。

16、陽(yáng)臺(tái)禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。

17、在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)留宿。

18、裝修時(shí)間

裝飾裝修工作時(shí)間為周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時(shí)間施工，以免影響他人休息。

19、裝修期限

初級(jí)裝修工程為30天，中級(jí)裝修工程為45天，高級(jí)裝修工程為60天。所購(gòu)房屋在一年內(nèi)須進(jìn)行初次裝修。

20、房屋裝飾裝修應(yīng)填寫《裝修申請(qǐng)表》，經(jīng)管理處審核后方可進(jìn)行裝修，并遵守本規(guī)定。若未辦理裝修手續(xù)擅自裝修的，除補(bǔ)辦裝修申請(qǐng)外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。

21、業(yè)主未按《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)容進(jìn)行裝修的，扣違約金人民幣壹仟元，情節(jié)嚴(yán)重者，追究其法律責(zé)任。

22、裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區(qū)四周，裝修垃圾應(yīng)統(tǒng)一放置在指定地點(diǎn)(有標(biāo)識(shí))。否則，除承擔(dān)政府執(zhí)法部門的處罰外，還要向管理處繳納違約金人民幣貳佰元。

23、搬運(yùn)材料要愛護(hù)樓梯、走道等公共設(shè)施設(shè)備，撞傷他人或損壞公共部位等由業(yè)主負(fù)責(zé)賠償和修復(fù)。

24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財(cái)物或公共設(shè)施等，由業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。

26、嚴(yán)禁隨地大、小便，違者對(duì)大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。

27、業(yè)主在裝修期間，需交納裝修保證押金。

28、裝修保證押金是為保障廣大業(yè)主及住戶利益不受侵害，是業(yè)主及裝修施工方遵守本規(guī)定的經(jīng)濟(jì)保證，要求文明施工，注重施工質(zhì)量。業(yè)主聘用裝飾裝修人員違反有關(guān)規(guī)定，給廣大業(yè)主及住戶生活帶來(lái)不便或造成損失的，將從業(yè)主裝修保證金中扣除，同時(shí)，造成責(zé)任事故的由業(yè)主負(fù)責(zé)。

29、裝修保證押金：高層需交納裝修保證押金1000元，多層需交納裝修保證押金500元。

30、裝修管理費(fèi)用

根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取裝修管理費(fèi)用。

31、竣工檢查

業(yè)主房屋裝修完工后，應(yīng)在一周內(nèi)將竣工圖及竣工資料送報(bào)管理處存檔，以便查證。同時(shí)，管理處將組織技術(shù)人員進(jìn)行檢查認(rèn)可后。如無(wú)違規(guī)違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲漏、堵、冒等)，交付業(yè)主正常使用半年后方可退還裝修押金。