第一篇：融資費用

在市場經(jīng)濟發(fā)展到今天，企業(yè)的融資活動越來越趨向多元化，融資租入固定資產(chǎn)也得到了前所未有的發(fā)展，它日益成為企業(yè)的一項重要的融資手段。從會計的角度來說，企業(yè)融資租入的固定資產(chǎn)已對其擁有了長期控制權(quán)，雖然從法律形式上來看，企業(yè)租賃時尚未擁有所有權(quán)，但從實質(zhì)重于形式的原則出發(fā)，應(yīng)視同自

有固定資產(chǎn)，企業(yè)要對其入賬，增加固定資產(chǎn)。

一、融資租入固定資產(chǎn)的性質(zhì)

從融資者的角度來看，融資租入固定資產(chǎn)是一項特殊的債權(quán)性融資活動，它和一般的長期性債權(quán)融資活動不同，通常，融資租入固定資產(chǎn)的租金是以年金的方式來分期支付，是一系列等額支付的款項。另外，它所形成的是融資企業(yè)的負債而不是權(quán)益，在租賃期內(nèi)，租賃企業(yè)有法定義務(wù)按合同約定在規(guī)定的時間內(nèi)向?qū)Ψ街Ц独⒑捅窘?，也就是租金，租賃期滿，企業(yè)的還款義務(wù)解除。所以從性質(zhì)上來說，融資租入固

定資產(chǎn)就是企業(yè)在一定期間占用了對方一筆定期償還的負債

二、融資租入固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理

（一）租賃開始日

在租賃開始日，企業(yè)以固定資產(chǎn)的方式取得融資，此時應(yīng)以租賃資產(chǎn)的公允價值和最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中的較低者作為租賃資產(chǎn)的入賬價值，在確認資產(chǎn)的增加時，同時確認一項負債，以最低租賃付款

額作為在租賃期內(nèi)要還本付息的總額列為長期應(yīng)付款，這個數(shù)額也就是租賃企業(yè)在租賃期內(nèi)預期需要支付的現(xiàn)金。該資產(chǎn)和負債的入賬的差額屬于還本付息額與融資額形成的融資費用，這項費用應(yīng)在整個租賃期分攤，屬于一項遞延費用，我們應(yīng)將其列為未確認融資費用。發(fā)生的初始直接費用，根據(jù)《新企業(yè)會計準

則》，應(yīng)作為融資租入固定資產(chǎn)的入賬價值，不構(gòu)成融資額，同時由于這部分費用是直接支付的，不構(gòu)成對出租人的負債，即不列為長期應(yīng)付款。所以，租賃開始日，企業(yè)取得融資租入固定資產(chǎn)，其賬務(wù)處理如 下

借：固定資產(chǎn)—融資租入固定資（公允價與最低租賃付款額現(xiàn)值中較低者加初始直接費用 未確認融資費用（最低租賃付款額減其現(xiàn)值或該固定資產(chǎn)的公允價值）貸：長期應(yīng)付款—應(yīng)付融資租賃款（最低租賃付款額）銀行存款（初始直接費用）

（二）各期租金的支付和未確認融資費用的分攤

在融資租賃下，企業(yè)向出租人支付的租金中，包含了本金和利息兩部分，企業(yè)支付租金時，一方面減少長期應(yīng)付款，另一方面應(yīng)同時將未確認的融資費用按一定的方法確認為當期融資費用。如果在先付租金的情況下（即每期期初等額支付租金），租賃期的第一期支付的租金不含利息，只需減少長期應(yīng)付款，不必確認當期融資費用。分攤時應(yīng)采用實際利率法分攤，各期分攤數(shù)各不相同，其賬務(wù)處理如下

借：長期應(yīng)付款—應(yīng)付融資租賃款（各期相同）貸：銀行存款

借：財務(wù)費用（根據(jù)實際利率法確認的融資費用，每期不同）貸：未確認融資費用

（三）融資租入固定資產(chǎn)折舊的計提

企業(yè)租入固定資產(chǎn)應(yīng)計提折舊，折舊政策應(yīng)和自有固定資產(chǎn)折舊政策一致，同自有固定資定一樣，折舊方法一般有年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等。如果企業(yè) 1 或與其有關(guān)的第三方對租賃資產(chǎn)余值提供了擔保，則應(yīng)折舊總額為租賃開始日固定資產(chǎn)的入賬價值扣除擔保余值后的余額，如未有擔保，則應(yīng)折舊總額為租賃期開始日固定資產(chǎn)的入賬價值

固定資產(chǎn)的折舊期應(yīng)視租賃合同而論，如果能夠合理確定租賃期屆滿時企業(yè)將會取得資產(chǎn)的所有權(quán)，即可認為企業(yè)擁有該資產(chǎn)的全部使用壽命，因此應(yīng)以該資產(chǎn)的使用壽命作為折舊期間，如果無法合理確定租賃期屆滿后企業(yè)是否能夠取得租賃固定資產(chǎn)的所有權(quán)，則應(yīng)以租賃期與租賃資產(chǎn)壽命中兩者較短者作為折舊期間。通常，計提折舊的會計分錄如下 借：財務(wù)費用—折舊費 貸：累計折舊

（四）履約成本的處理

履約成本是指租賃期內(nèi)為租賃資產(chǎn)支付的各種使用費用，如技術(shù)咨詢和服務(wù)費，人員培訓費，維修費，保險費等。企業(yè)發(fā)生的履約成本通常應(yīng)列為當期損益，計入管理費用。即其賬務(wù)處理如下：

借：管理費用 貸：銀行存款

(五）或有租金的處理

或有租金是指金額不固定、以時間長短以外的其它因素（如銷售量、使用量、物價指數(shù)等）為依據(jù)計算的租金，由于或有租金的不確定性，因此或有租金在實際發(fā)生時計入當期損益，通常計入銷售費用。其賬務(wù)處理為： 借：銷售費用 貸：銀行存款

（六）租賃期屆滿時的處理

租賃期屆滿時，企業(yè)對租賃固定資產(chǎn)的處理通常的三種情況：返還、優(yōu)惠續(xù)租、留購。

1、返還租賃固定資產(chǎn)

租賃期屆滿，企業(yè)向出租人返還固定資產(chǎn)時，通常將最后一期租金合在一起入賬，作如下的分錄：

借：長期應(yīng)付款—應(yīng)付融資租賃款

累計折舊

貸：固定資產(chǎn)—融資租入固定資產(chǎn)

2、優(yōu)惠續(xù)租該固定資產(chǎn)

企業(yè)行使優(yōu)惠續(xù)租權(quán)，此時應(yīng)視同該項租賃一直存在而作出相應(yīng)的賬務(wù)處理。

3、留購租賃資產(chǎn)

在企業(yè)行使優(yōu)惠購買選擇權(quán)的情況下，支付購買價款時，此時會計處理如下： 借：長期應(yīng)付款—應(yīng)付融資租賃 貸：銀行存款

同時，還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的明細賬。借：固定資產(chǎn)—生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)—融資租入固定資產(chǎn)

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)費用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費用明細表

序號 收費單位 費用名稱 標準 備注 1 國土局 土地出讓費 財政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費的3% 3 國土局 土地登記費 建筑面積×0.086 4 規(guī)劃局 配套費 建筑面積×280 5 建設(shè)局 墻體建筑節(jié)能費 建筑面積×8 6 建設(shè)局開發(fā)辦 開發(fā)管理費 建筑面積×6 7 質(zhì)監(jiān)站 建筑工程質(zhì)監(jiān)費 工程造價的0.007% 8 建設(shè)局 價格調(diào)節(jié)基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費 工程造價的0.1% 10 發(fā)改局 散裝水泥專項基金 建筑面積×2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)中心 用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費 土地面積×1.8 12 有資質(zhì)的環(huán)評公司 環(huán)評費 建筑面積×0.5 13 地震局 建設(shè)工程抗震審批 2元每平方米 建工局（或建設(shè)局代收 勞保費 工程造價的2.6% 人防辦 人防費 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規(guī)劃局 放線費 用地面積×3 招標交易中心 招投標管理費 工程造價的0.055% 工程招投標管理公司 建筑合同鑒證費 工程造價的0.0014% 20 建設(shè)局 圖審費 建筑面積×3 21 監(jiān)理公司 建設(shè)監(jiān)理費 建筑面積×8 設(shè)計單位 方案設(shè)計，單體設(shè)計費 建筑面積×20 23 設(shè)計單位 勘察測繪費 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃氣公司 管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業(yè)稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續(xù)費 3元每平方米

房管局 白蟻防治費 2元每平方米

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

招投標管理流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡(luò)整理）

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求的。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當然這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。

審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)?？磥?，質(zhì)量問題都是安全問題。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。

10、施工招投標、監(jiān)理報建 首先，必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。現(xiàn)在房地產(chǎn)預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預售證之前就開始內(nèi)部認購賣VIP卡了，預售證也是想法提前拿出來，發(fā)票都是在交房之后再開。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了?，F(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關(guān)于預售中的土地解押

先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

其中的兩個辦法?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。

在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。

各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。

17、結(jié)束語

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

房地產(chǎn)項目融資--材料

1、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》

2、房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)(或者大股東有)

3、投入項目總額的30%以上

1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產(chǎn)項目，一種是房地產(chǎn)信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標準，即四證齊全，二級資質(zhì)，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計劃，信托計劃持有項目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認購信托計劃的次級部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。

2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報酬不得低于5％。

3、公司團隊：公司有成熟的開發(fā)團隊、有著一定的開發(fā)經(jīng)驗，所做投資計劃及銷售回款真實可信。

4、還款來源：公司有著穩(wěn)定的回款來源，能夠到期歸還借款。

5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。

6、限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項目，不得未經(jīng)信托業(yè)務(wù)委員會審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項目。

房地產(chǎn)名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權(quán)證 B、預（出）售許可證 C、立項施工許可證 D、資質(zhì)證書

E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 F、營業(yè)執(zhí)照

二、容積率、建筑密度

建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積

三、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

四、得房率

總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積

綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨棟綠化率10%

六、建設(shè)用地面積

建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

七、規(guī)劃建設(shè)用地面積

規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。

八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面積與建筑面積的比例

十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。

十一、土地使用權(quán)

是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

十二、住宅所有權(quán)

住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。

十三、標高 標高分為絕對標高與相對標高。

絕對標高：將青島黃海的平均海平面為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準。

相對標高：把首層室內(nèi)主要地面標高為相對標高的零點。

標高數(shù)值以“米”為單位，一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）

十四、尺寸線 數(shù)值以“毫米”為單位

十五、建筑要素

建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---純粹未開發(fā)的土地物質(zhì) B、毛地---經(jīng)三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、電、交通、場地平整

七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整

十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線

B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑

十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑

A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛(wèi)生設(shè)備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。

B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備。

二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二

十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

二十二、住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二

十四、建筑分類

按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：

磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）

按施工方法分為：

裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。

現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預制。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二

十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

１、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實際能使用的面積。

２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

３、陽臺建筑面積，指套內(nèi)陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計算公式為。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 二

十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

二十七、復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。

二十八、房屋的組成

基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二

十九、室內(nèi)動線

各房間的房門之間的互相最短連線。三

十、膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強度的材料 三

十一、膠凝材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）

三

十二、石灰的生產(chǎn)

石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)費用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費用明細表

序號 收費單位 費用名稱 標準 備注 1 國土局 土地出讓費 財政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費的3% 3 國土局 土地登記費 建筑面積×0.086 4 規(guī)劃局 配套費 建筑面積×280 5 建設(shè)局 墻體建筑節(jié)能費 建筑面積×8 6 建設(shè)局開發(fā)辦 開發(fā)管理費 建筑面積×6 7 質(zhì)監(jiān)站 建筑工程質(zhì)監(jiān)費 工程造價的0.007% 8 建設(shè)局 價格調(diào)節(jié)基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費 工程造價的0.1% 10 發(fā)改局 散裝水泥專項基金 建筑面積×2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)中心 用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費 土地面積×1.8 12 有資質(zhì)的環(huán)評公司 環(huán)評費 建筑面積×0.5 13 地震局 建設(shè)工程抗震審批 2元每平方米 14 建工局（或建設(shè)局代收 勞保費 工程造價的2.6% 15 人防辦 人防費 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規(guī)劃局 放線費 用地面積×3 招標交易中心 招投標管理費 工程造價的0.055% 19 工程招投標管理公司 建筑合同鑒證費 工程造價的0.0014% 20 建設(shè)局 圖審費 建筑面積×3 21 監(jiān)理公司 建設(shè)監(jiān)理費 建筑面積×8 設(shè)計單位 方案設(shè)計，單體設(shè)計費 建筑面積×20 23 設(shè)計單位 勘察測繪費 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃氣公司 管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業(yè)稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續(xù)費 3元每平方米 35 房管局 白蟻防治費 2元每平方米

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

招投標管理流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡(luò)整理）

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求的。

審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當然這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。

審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查，在個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。看來，質(zhì)量問題都是安全問題。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。

10、施工招投標、監(jiān)理報建

首先，必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。現(xiàn)在房地產(chǎn)預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預售證之前就開始內(nèi)部認購賣VIP卡了，預售證也是想法提前拿出來，發(fā)票都是在交房之后再開。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了?，F(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關(guān)于預售中的土地解押

先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

其中的兩個辦法?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊k法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。

在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。

各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。

17、結(jié)束語

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。房地產(chǎn)項目融資--材料

1、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》

2、房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)(或者大股東有)

3、投入項目總額的30%以上

1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產(chǎn)項目，一種是房地產(chǎn)信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標準，即四證齊全，二級資質(zhì)，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計劃，信托計劃持有項目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認購信托計劃的次級部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。

2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報酬不得低于5％。

3、公司團隊：公司有成熟的開發(fā)團隊、有著一定的開發(fā)經(jīng)驗，所做投資計劃及銷售回款真實可信。

4、還款來源：公司有著穩(wěn)定的回款來源，能夠到期歸還借款。

5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。

6、限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項目，不得未經(jīng)信托業(yè)務(wù)委員會審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項目。

房地產(chǎn)名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權(quán)證 B、預（出）售許可證 C、立項施工許可證 D、資質(zhì)證書

E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 F、營業(yè)執(zhí)照

二、容積率、建筑密度

建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積

三、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

四、得房率

總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積 綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨棟綠化率10%

六、建設(shè)用地面積

建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

七、規(guī)劃建設(shè)用地面積

規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。

八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面積與建筑面積的比例

十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。

十一、土地使用權(quán)

是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

十二、住宅所有權(quán)

住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。

十三、標高

標高分為絕對標高與相對標高。

絕對標高：將青島黃海的平均海平面為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準。

相對標高：把首層室內(nèi)主要地面標高為相對標高的零點。

標高數(shù)值以“米”為單位，一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）

十四、尺寸線 數(shù)值以“毫米”為單位

十五、建筑要素

建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---純粹未開發(fā)的土地物質(zhì) B、毛地---經(jīng)三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、電、交通、場地平整

七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整

十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線

B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑

十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑

A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛(wèi)生設(shè)備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。

B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備。

二十、群房

與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二

十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

二十二、住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二

十四、建筑分類 按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：

磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）

按施工方法分為：

裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。

現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預制。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二

十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

１、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實際能使用的面積。

２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

３、陽臺建筑面積，指套內(nèi)陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計算公式為。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 二

十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

二十七、復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。

二十八、房屋的組成 基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二

十九、室內(nèi)動線

各房間的房門之間的互相最短連線。三

十、膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強度的材料 三

十一、膠凝材料

膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）

三

十二、石灰的生產(chǎn)

石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。

內(nèi)地中等發(fā)達縣級城市小高層房地產(chǎn)開發(fā)成本估算表 費用名稱 金額

備注

1、樁基工程（如有）：70-100元/平方米；

2、鋼筋：40-75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160-300元/平方米； 200

3、砼：0.3-0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100-165元/平方米； 150

4、砌體工程：60-120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；100

5、抹灰工程：25-40元/平方米； 30

6、外墻工程（包括保溫）：50-100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/平方米； 80

7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60-120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）； 100

8、屋面工程：15-30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 20

9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25-0.5平方米(與設(shè)計及

是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價90-300元/平方米，一般為90-150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米； 100

10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30-150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系

很大，檔次越高，造價越高）；

11、地下室（如有）：增加造價40-100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 0

12、電梯工程（如有）：40-200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多

少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米； 100

13、人工費：130-200元/平方米； 200

14、室外配套工程：30-300元/平方米，一般約為70-100元/平方米；200

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70-150元/平方米； 150

16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5-8%：約60-90元/平方米； 80

17、臨時設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30-50元/平方米； 40

18、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：10-30元/平方米； 20

19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10 %=90-180元/平方米； 100

20、上交國家各種稅費（總造價3.3-3.5%):33-70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。50 以上沒有算精裝修，一般造價約為1000-2000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有 300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。0

21、設(shè)計費（含前期設(shè)計概念期間費用）：15-100元/平方米；

22、監(jiān)理費：3-30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30-200元/平方米，高者可達500元/平方米以上； 30

24、土地費：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70-100萬/畝，容積率一般為1.0-2.0，故折算房價為：525-1500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：

1500-3000元/平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市

甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價

較低，一般為100-500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；400

25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100-500元/平方米，各地標準都不一樣。50

第四篇：融資租賃進入售車領(lǐng)域 租車費用有望大降

融資租賃進入售車領(lǐng)域 租車費用有望大降

在北京、上海和廣州等城市，相當多的家庭已經(jīng)在開始考慮購買第二輛車，這些新購車客戶的目的有相當一部分是解決家庭不同成員的出行和車型差異需求。如果租賃價格低、手續(xù)簡便，這些消費者完全可以通過租賃的方式解決這一需求，而這種方式總體上要比養(yǎng)一輛車經(jīng)濟得多。

“我們已經(jīng)和汽車金融公司開始接觸了?！鄙现?，在獲知奔馳金融公司獲得租賃執(zhí)照的第一時間，京城一家規(guī)模比較大的租賃公司老總已經(jīng)開始和汽車金融公司進行了初步洽談。如果進展勝利，這家公司有望借助汽車金融公司的首筆租賃融資資金，以超低價格租賃費用進入租賃行業(yè)，并將開始國內(nèi)整車企業(yè)首個利用融資租賃進行汽車銷售業(yè)務(wù)。

租賃費能降一半

這位不愿意透露姓名的公司老總表示，目前他們已經(jīng)在等待金融公司的最終報價，這個報價是一輛奔馳品牌車在使用不同年份后，金融公司的回購價格，這個價格確定將直接影響這個業(yè)務(wù)的后期開展。

以100萬元奔馳車為例，如果金融公司在報價后確認這輛車在使用兩年后，金融公司的回購價格為70萬元，意味著租賃公司在兩年期內(nèi)，可以獲得30萬元融資資金。也就是說，租賃公司可以借助汽車金融公司30萬元的30%首付，購買一輛價值100萬元的奔馳車，在兩年內(nèi)開展租賃業(yè)務(wù)，而兩年之后可以以回購的方式回到租賃公司。

這位老總粗算了一下，如果采用這種融資租賃的方式，奔馳的低端產(chǎn)品每月的租金有望和帕薩特、雅閣的租賃費用持平，這對于目前高租金的租賃行業(yè)將是很大的沖擊。

“當然，如果是一個很低的價格，我們并不愿意讓他回購，而是用以租待售的方式進行出售?！边@位老總信心十足地表示。

細分汽車銷售

按照金融公司的逐步設(shè)想，此業(yè)務(wù)的推出，將幫助汽車企業(yè)細分其汽車銷售業(yè)務(wù)，把整車銷售分成大客戶銷售、金融貸款和二手車處置。這三個業(yè)務(wù)形式都將給汽車企業(yè)直接或者間接帶來銷售利潤，以應(yīng)對目前單車銷售利潤下滑的市場競爭局面。

首先是大客戶銷售，可以通過低價格迅速地銷售給租賃公司大批量的新車，而不影響目前的整車銷售模式，由此直接產(chǎn)生銷售利潤。之后通過提供金融服務(wù)的形式，間接獲得利息收入。最后再通過其整車企業(yè)的二手車業(yè)務(wù)，獲得三個銷售鏈中的最后利潤。這三種方式推出將使得汽車企業(yè)汽車銷售鏈后移，并在短期內(nèi)獲得最大的市場銷售份額。目前除了奔馳金融之外，寶馬汽車已經(jīng)開展了類似業(yè)務(wù)，并很早就公布了回購報價細則。豐田汽車金融、通用汽車金融已經(jīng)在等待相關(guān)部門的最后審批。

回購是問題所在

其實目前各大汽車品牌汽車金融業(yè)務(wù)，理論上已經(jīng)有了融資租賃業(yè)務(wù)，一些整車汽車很早也已經(jīng)開始業(yè)務(wù)的初次嘗試，但是由于對回購的價格難以把握，金融公司的這項業(yè)務(wù)一拖再拖。

以二手車業(yè)務(wù)開展比較好的上海通用為例，很早就開始和神州租賃行業(yè)開展合作業(yè)務(wù)，但是在運作融資租賃當中發(fā)現(xiàn)，由于其二手車價格的不穩(wěn)定，讓需要提前兩年或者更長需確定回購價格顯得極不現(xiàn)實，從而影響融資租賃業(yè)務(wù)開展。以一輛價格10萬元的車為例，通過金融服務(wù)以一個比較低的價格出讓給租賃公司兩年時間，由于對于兩年的回購價格是7萬元還是5萬元（兩年之后的二手車價格）難以把握，這項業(yè)務(wù)的初期定價將異常艱難，也難以獲得租賃行業(yè)的認可。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，融資租賃要幫助汽車企業(yè)在中國市場獲得更大的市場份額，需要整車企業(yè)在汽車銷售、金融服務(wù)和二手車業(yè)務(wù)上練內(nèi)功。

租賃能滿足需求

目前北京地區(qū)租賃車輛大約在2萬輛左右，這個數(shù)量和成熟汽車市場比較少得可憐，大量的租賃客戶由于租價和手續(xù)繁瑣被拒之門外。一些租賃行業(yè)老總粗算了一下，在北京、上海和廣州等城市，相當多的家庭已經(jīng)在開始考慮購買第二輛車，這些新購車客戶的目的有相當一部分是解決家庭不同成員的出行和車型差異需求。如果租賃價格低、手續(xù)簡便，這些消費者完全可以通過租賃的方式解決這一需求，而這種方式總體上要比養(yǎng)一輛車經(jīng)濟得多。在北京、上海和廣州等城市，相當多的家庭已經(jīng)在開始考慮購買第二輛車，這些新購車客戶的目的有相當一部分是解決家庭不同成員的出行和車型差異需求。如果租賃價格低、手續(xù)簡便，這些消費者完全可以通過租賃的方式解決這一需求，而這種方式總體上要比養(yǎng)一輛車經(jīng)濟得多。

“我們已經(jīng)和汽車金融公司開始接觸了?！鄙现?，在獲知奔馳金融公司獲得租賃執(zhí)照的第一時間，京城一家規(guī)模比較大的租賃公司老總已經(jīng)開始和汽車金融公司進行了初步洽談。如果進展勝利，這家公司有望借助汽車金融公司的首筆租賃融資資金，以超低價格租賃費用進入租賃行業(yè)，并將開始國內(nèi)整車企業(yè)首個利用融資租賃進行汽車銷售業(yè)務(wù)。

租賃費能降一半

這位不愿意透露姓名的公司老總表示，目前他們已經(jīng)在等待金融公司的最終報價，這個報價是一輛奔馳品牌車在使用不同年份后，金融公司的回購價格，這個價格確定將直接影響這個業(yè)務(wù)的后期開展。

以100萬元奔馳車為例，如果金融公司在報價后確認這輛車在使用兩年后，金融公司的回購價格為70萬元，意味著租賃公司在兩年期內(nèi)，可以獲得30萬元融資資金。也就是說，租賃公司可以借助汽車金融公司30萬元的30%首付，購買一輛價值100萬元的奔馳車，在兩年內(nèi)開展租賃業(yè)務(wù)，而兩年之后可以以回購的方式回到租賃公司。

這位老總粗算了一下，如果采用這種融資租賃的方式，奔馳的低端產(chǎn)品每月的租金有望和帕薩特、雅閣的租賃費用持平，這對于目前高租金的租賃行業(yè)將是很大的沖擊。

“當然，如果是一個很低的價格，我們并不愿意讓他回購，而是用以租待售的方式進行出售?！边@位老總信心十足地表示。

細分汽車銷售

按照金融公司的逐步設(shè)想，此業(yè)務(wù)的推出，將幫助汽車企業(yè)細分其汽車銷售業(yè)務(wù)，把整車銷售分成大客戶銷售、金融貸款和二手車處置。這三個業(yè)務(wù)形式都將給汽車企業(yè)直接或者間接帶來銷售利潤，以應(yīng)對目前單車銷售利潤下滑的市場競爭局面。

首先是大客戶銷售，可以通過低價格迅速地銷售給租賃公司大批量的新車，而不影響目前的整車銷售模式，由此直接產(chǎn)生銷售利潤。之后通過提供金融服務(wù)的形式，間接獲得利息收入。最后再通過其整車企業(yè)的二手車業(yè)務(wù)，獲得三個銷售鏈中的最后利潤。這三種方式推出將使得汽車企業(yè)汽車銷售鏈后移，并在短期內(nèi)獲得最大的市場銷售份額。

目前除了奔馳金融之外，寶馬汽車已經(jīng)開展了類似業(yè)務(wù)，并很早就公布了回購報價細則。豐田汽車金融、通用汽車金融已經(jīng)在等待相關(guān)部門的最后審批。

回購是問題所在

其實目前各大汽車品牌汽車金融業(yè)務(wù)，理論上已經(jīng)有了融資租賃業(yè)務(wù)，一些整車汽車很早也已經(jīng)開始業(yè)務(wù)的初次嘗試，但是由于對回購的價格難以把握，金融公司的這項業(yè)務(wù)一拖再拖。

以二手車業(yè)務(wù)開展比較好的上海通用為例，很早就開始和神州租賃行業(yè)開展合作業(yè)務(wù)，但是在運作融資租賃當中發(fā)現(xiàn)，由于其二手車價格的不穩(wěn)定，讓需要提前兩年或者更長需確定回購價格顯得極不現(xiàn)實，從而影響融資租賃業(yè)務(wù)開展。以一輛價格10萬元的車為例，通過金融服務(wù)以一個比較低的價格出讓給租賃公司兩年時間，由于對于兩年的回購價格是7萬元還是5萬元（兩年之后的二手車價格）難以把握，這項業(yè)務(wù)的初期定價將異常艱難，也難以獲得租賃行業(yè)的認可。一位業(yè)內(nèi)人士表示，融資租賃要幫助汽車企業(yè)在中國市場獲得更大的市場份額，需要整車企業(yè)在汽車銷售、金融服務(wù)和二手車業(yè)務(wù)上練內(nèi)功。

租賃能滿足需求

目前北京地區(qū)租賃車輛大約在2萬輛左右，這個數(shù)量和成熟汽車市場比較少得可憐，大量的租賃客戶由于租價和手續(xù)繁瑣被拒之門外。一些租賃行業(yè)老總粗算了一下，在北京、上海和廣州等城市，相當多的家庭已經(jīng)在開始考慮購買第二輛車，這些新購車客戶的目的有相當一部分是解決家庭不同成員的出行和車型差異需求。如果租賃價格低、手續(xù)簡便，這些消費者完全可以通過租賃的方式解決這一需求，而這種方式總體上要比養(yǎng)一輛車經(jīng)濟得多。

短短20多年歷史的汽車銷售市場再次醞釀革新。昨天，北京奔馳披露已同經(jīng)銷商百得利集團及巴黎銀行旗下富通華比公司達成合作，三方將啟動融資租賃售車模式。這是融資租賃模式首次進入內(nèi)地汽車銷售領(lǐng)域。

融資租賃最早用于工程機械領(lǐng)域。30多年前，西方國家的汽車銷售市場開始使用融資租賃模式。北京奔馳引進的融資租賃方式是：經(jīng)銷商百得利從北京奔馳以優(yōu)惠價采購車輛，富通華比再買下這批車，并租賃給消費者，每月收取租金。

富通華比大中華區(qū)總經(jīng)理陳奕智告訴記者，融資租賃的租金低于簡單的租車模式，手續(xù)又遠比貸款購車簡單，是一個比較合理的模式。消費者最高可租3年，租滿后可選擇買下該車或重新租新車。

北京奔馳銷售市場部總經(jīng)理李宏鵬表示，該模式首先在奔馳百得利店開展試點，該店首批購買100輛奔馳車，下一步該模式將推廣到其他奔馳店。百得利集團董事長周小波透露，每月租金大約6000-8000元，就可租到一輛奔馳C級車。租約期間所有手續(xù)和維修服務(wù)均由店內(nèi)負責，消費者除了租金外，汽車牌照、購置稅、上牌雜費、商檢費、保險費等各種費用都不需要操心

第五篇：費用申請

申請

致公司領(lǐng)導：

我部為支持村委“三八”文娛活動，特以公司名義組織一支舞蹈隊參加表演節(jié)目，現(xiàn)需聘請專業(yè)老師前來指導，經(jīng)雙方協(xié)商給付排舞學費及陪練費600元，收款憑據(jù)待“三八”活動完后一并補上。

以上根據(jù)實際情況作出申請，希給予批準為盼！

申請人：XXX日期：2010年1月19日

申請

致公司領(lǐng)導：

座墊部為支持旺崗村委“三八”文娛活動，特以美夢思床具有限公司名義組織一支舞蹈隊參加表演節(jié)目，現(xiàn)因表演日期已近，需準備租訂衣服、聯(lián)系化妝及設(shè)計發(fā)型等，暫申請公司財務(wù)借支1000元，收款憑據(jù)待“三八”活動完后一并補上。

以上根據(jù)實際情況作出申請，希給予批準為盼！

申請人：賴佩儀日期：2010年3月1日