第一篇：2015萬科財務(wù)報表分析==（精選）

2015萬科財務(wù)報表分析

摘要

財務(wù)分析，是以財務(wù)會計資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況進行分析與評價的經(jīng)濟管理活動。財務(wù)分析的基本內(nèi)容是企業(yè)償債能力分析、運營能力分析和盈利能力分析。

財務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成特定對財務(wù)報表使用者做出決策有用的信息，對企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險能力做出評價，預(yù)測企業(yè)未來的報酬和風(fēng)險，減少決策的不確定性。為總結(jié)過去，知道未來，有必要對已經(jīng)過去的2013年發(fā)生的經(jīng)濟活動進行分析總結(jié)。通過全面的財務(wù)分析，可以透視企業(yè)經(jīng)濟活動的內(nèi)部聯(lián)系，并與內(nèi)部條件、外部環(huán)境相結(jié)合進行深入考察，找出企業(yè)本身的優(yōu)勢和不足，作出實事求是的評價和積極可行的決策。本文將從財務(wù)報表分析出發(fā)，結(jié)合管理會計、財務(wù)管理、管理學(xué)等知識，以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司為例，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)周期長、供給調(diào)解滯后及與金融業(yè)和政府密切相關(guān)的行業(yè)特征，對其2013年的財務(wù)報表進行系統(tǒng)的縱橫向比較，探討萬科公司財務(wù)報表中反映出的財務(wù)問題，并嘗試結(jié)合社會經(jīng)濟趨勢對這些不足之處提出一些合理化建議。最后，本文僅以公開的財務(wù)報表信息為研究依據(jù)，而未能到公司實地調(diào)研，故在研究過程中有局限和不足。

關(guān)鍵詞：財務(wù)報表；地產(chǎn)行業(yè)；萬科集團；會計分析；財務(wù)分析；杜邦分析；問題；建議 AbstractFinancialanalysis,financialandaccountinginformationisbasedonusingarangeoftechniquesandmethodsofspecializedanalysis,thefinancialposition,operatingresultsandcashflowanalysisandevaluationoftheeconomicmanagementactivities.Financialanalysisisthebasiccontentofcorporatesolvencyanalysis,operationalanalysisandprofitabilityanalysiscapabilities.Themostbasicfunctionoffinancialanalysisistoconvertlargeamountsofreportdataintousefulinformationfordecision-makingonspecificusersoffinancialstatementstomake,corporatesolvency,profitabilityandabilitytoresistrisksmakeevaluations,futurerewardpredictionbusinessandrisk,reducedecisionuncertainty.Tosummarizethepastandknowthefuture,itisnecessaryforeconomicactivityhasoccurredinthepastin2013wereanalyzedandsummarized.Throughcomprehensivefinancialanalysis,internalcontactperspectiveofeconomicactivity,andwithinternalconditionsandexternalenvironmentcombinedwithanin-depthstudytoidentifythestrengthsandweaknessesoftheenterpriseitself,makearealisticassessmentandpositivefeasibledecisions.Thispaperwillanalyzethefinancialstatements,combinedwithmanagementaccounting,financialmanagement,managementscienceandotherknowledgetothetypicalresidentialrealestatecompanyVankeCo.,Ltd.,forexample,accordingtoalongdevelopmentcycleofrealestatedevelopment,supplylagsandmediationwithfinancialandgovernmentindustrycharacteristicsarecloselyrelatedtoits2013financialstatementstocomparethesystemaspect,Vankediscussfinancialissuesreflectedinthefinancialstatementsofthecompany,combinedwithsocio-economictrendsandtrytomakesomereasonablesuggestionsforthesedeficiencies.Finally,onlythefinancialstatementsforthestudybasedoninformationdisclosure,andthecompanyfailedtofieldresearch,ithaslimitationsanddeficienciesintheresearchprocess.Keyword:financialstatement;Realestateindustry;ChinaVankeCo.Ltd.;accountinganalysis;financialanalysis;DuPontanalysis;problem;proposa1.緒論

1.1選題背景及意義

1.1.1選題背景1998年7月國務(wù)院頒布的23號文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著新中國成立后50年福利分房制度的終結(jié)，住房貨幣化分配和市場化改革亦隨之開始，而2003年8月國務(wù)院18號文件《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，則正是將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在住房改革后的10多年里，中國的經(jīng)濟增長模式始終以投資驅(qū)動為主。房地產(chǎn)憑借其龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，拉動了60多個行業(yè)的發(fā)展，如上游的水泥、鋼鐵、運輸、工程、測繪等，下游的裝修、物業(yè)、家電、綠化等。十余年來房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟增長的拉動作用十分顯著。住宅地產(chǎn)雖然對雖然對我國的經(jīng)濟增長貢獻巨大，但房價的持續(xù)上漲觸及了民生，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)得到了管理層的高度重視，所以接下來的一段時間內(nèi)政策走向是影響住宅地產(chǎn)走勢的因素。隨著保障房建設(shè)的快速推進，“市場”與“保障”并行的雙軌制可能在未來數(shù)年內(nèi)逐漸成形。但是在保障房形成規(guī)模，能一定程度解決中低收入者置業(yè)問題之前，若經(jīng)濟沒有明顯的下滑跡象，民生的福利保障就會上升到重要地位，對住宅地產(chǎn)的調(diào)控可能將會持續(xù)。自改革開放至今，中國的住房政策從創(chuàng)建和發(fā)展城鎮(zhèn)住房市場，提高居民住房水平，改善城市居住環(huán)境等，經(jīng)歷了30多年的發(fā)展歷程。30多年中國住房政策經(jīng)歷了由“國家保障”向“市場建設(shè)”轉(zhuǎn)移、再由“市場供應(yīng)”到“社會保障”加強的不斷完善的發(fā)展過程。其中的住房供應(yīng)模式經(jīng)歷了由“公共租賃”到“市場出售、市場租賃”再到“建設(shè)補助、租房補助”的發(fā)展，形成了以市場出售、租房補貼為主的供應(yīng)方式。2013年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行。目前，中國低收入人口的比例較高，對廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建設(shè)具有巨大的發(fā)展空間。與公路、鐵路相似的是，廉租房的大規(guī)模建設(shè)也將給水泥、建材、機械等帶來巨大的需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也將從廉租房建設(shè)中受益。廉租房建設(shè)發(fā)展將有效拉動中國經(jīng)濟增長。萬科企業(yè)股份有限公司作為房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，對政府出臺的相關(guān)文件應(yīng)高度的關(guān)注并反應(yīng)在日常經(jīng)營管理中，我們想通過對萬科公司的財務(wù)狀況進行分析來了解中國房地產(chǎn)的前景和未來發(fā)展趨勢。所以我們選擇對萬科公司2013年財務(wù)報表進行分析，以便能對中國房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上有一個大概的了解，從而總結(jié)出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式和財務(wù)經(jīng)營商的特定，再提出些公司在未來發(fā)展過程中應(yīng)注意的一系列問題，并提出些改進的建議，區(qū)區(qū)此心。1.1.2選題意義進入21世紀(jì)以來，資本市場得到迅速發(fā)展，上市公司越來越多，其投資者、股東、債權(quán)人、債務(wù)人等財務(wù)報表使用者為了更好地了解攻擊經(jīng)營狀況，就要認(rèn)真分析公司對外披露的信息，因此財報表分析越來越受世人關(guān)注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的財務(wù)報表并不是完全真實有限的，特別是近年來我國證券市場發(fā)生了一系列財務(wù)報表造假事件，嚴(yán)重危害了我國資本市場和貨幣市場的有序發(fā)展，讓廣大投資者遭到嚴(yán)重損失，企業(yè)的信譽受到嚴(yán)重打擊，社會經(jīng)濟穩(wěn)定受到面臨了巨大的挑戰(zhàn)，所以如何鑒別上市公司的“數(shù)字陷阱”，也需要相關(guān)會計人員對報表進行認(rèn)真的分析。本文從財務(wù)報表的定義、內(nèi)容、方法為基礎(chǔ)，通過運用會計學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等相關(guān)知識及相關(guān)學(xué)者的著作理論予以解釋和闡述。根據(jù)萬科公司公布的2013年度財務(wù)報告，從財務(wù)報表入手，對萬科股份有限公司2013年的經(jīng)營管理情況進行詳細的了解并分析其變化的因素，對公司未來發(fā)展做前景預(yù)測。

1.2研究思路和方法我們從萬科股份有限公司的基本財務(wù)報表――資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和所有者權(quán)益變動表著手，并結(jié)合其他有關(guān)資料進行分析。通過分析，對萬科股份有限公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的總體狀況作出說明，并對引起目前財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的原因作出具體分析，以找出問題，發(fā)掘潛力，為公司及行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展提出可供參考的建議。財務(wù)報表的分析方法主要有基本方法和綜合分析方法兩大方向。其中，基本方法主要包括結(jié)構(gòu)分析法、趨勢分析法、比率分析法、比較分析法和項目質(zhì)量分析法。但是采用基本方法來研究財務(wù)報表，只是簡單地針對企業(yè)財務(wù)狀況的某一方面進行分析。就算把各種方法綜合起來，它也只能告訴我們這個企業(yè)怎么樣，有什么問題，卻很難反過來分析為什么是這樣，應(yīng)該怎么改進。這樣，我們就需要結(jié)合財務(wù)報表的綜合分析方法――杜邦分析法來幫助揭示公司內(nèi)部更深層次的東西。文獻綜述會計匯總時應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展與管理要求而產(chǎn)生的，而早期對財務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展做出重要貢獻的是貸款人和投資者，正式他們對財務(wù)信息的需要影響著財務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展。在近代與現(xiàn)代，企業(yè)經(jīng)理、銀行家和其他人對財務(wù)信息的需要進一步影響著財務(wù)分析的發(fā)展進程。比率分析在20世紀(jì)初出現(xiàn)并被貸款人所接受。財務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展是社會經(jīng)濟發(fā)展對財務(wù)分析信息需求與供給共同作用的結(jié)果。會計技術(shù)與會計報表的發(fā)展為財務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展奠定了理論基礎(chǔ)。毛村依曾定義財務(wù)報表分析是以企業(yè)財務(wù)報表和其他有關(guān)信息資料為依據(jù)和起點，采用一系列的相關(guān)理論和專門的分析技術(shù)方法，對企業(yè)一定時期的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量進行全面的分析并評定企業(yè)的盈利能力、營運能力、償債能力、發(fā)展能力從而發(fā)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢以及存在的機會和風(fēng)險，為企業(yè)的投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、經(jīng)營者、政府相關(guān)部門以及其他關(guān)心企業(yè)的組織和個人提供決策的依據(jù)和信息。從根本上講，財務(wù)報表分析的目的就是將財務(wù)報表轉(zhuǎn)化為有用的信息，幫助財務(wù)報表使用者改善決策。我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第30號―財務(wù)報表列表》第一章第二條指出財務(wù)報表是對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述。財務(wù)報表至少應(yīng)當(dāng)包括下列組成部分：

1、資產(chǎn)負債表；

2、利潤表；

3、現(xiàn)金流量表；

4、所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）表；

5、附注。2.房地產(chǎn)行業(yè)概況2.1房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r2.1.1房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀近年來房價的不斷上漲,使我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展,幅度之大，范圍之廣，在我國房地產(chǎn)歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地產(chǎn)業(yè)又匯集了天下的資金。從房市的運行層面來看：（1）泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價還會進一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價格堅挺的基石并不牢固。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售。（2）成交量萎縮，空置率上升與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達52%。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。（3）緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機構(gòu)身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟波動。（4）市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進行了公示;根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。（5）房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。去年以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場;北京的一些小中介也提前關(guān)店。2.1.2房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢分析（1）可以規(guī)模化的經(jīng)營房地產(chǎn)位置的固定性、地區(qū)性和單一性及由此而興起的級差效益性。由于土地具有不可移動性，所有的房產(chǎn)，不論其外形如何、性能怎樣、用途是什么，都只能固定在一定的地方，無法隨便移動其位置。由于房地產(chǎn)位置的固定性，使得房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等一系列經(jīng)濟活動都必須就地進行。從而使房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點。此外，因每一棟房屋都會因用途、結(jié)構(gòu)、材料和面積以及建造的地點、時間和房屋的氣候條件等的不同而產(chǎn)生諸多的相異之處，在經(jīng)濟上不可能出現(xiàn)大量供應(yīng)同一房地產(chǎn)的情況。（2）巨大的價值提升空間房地產(chǎn)的耐久性和經(jīng)濟效益的可靠性。土地具有不可毀滅性;它具有永恒的使用價值。土地上的建筑物一經(jīng)建成，只要不是天災(zāi)人禍或人為的損壞，其使用期限一般都可達數(shù)十年甚至上百年。因此，經(jīng)營房地產(chǎn)風(fēng)險小，得利大，經(jīng)濟效益可靠。由于土地是不可再生的自然資源，而隨著社會的發(fā)展、人口的不斷增長，經(jīng)濟的發(fā)展對土地需求的日益擴大，建筑成本的提高，房地產(chǎn)的價格總的趨勢是不斷上漲，從而使房地產(chǎn)有著保值和增值功能。（3）投資風(fēng)險信號日趨豐富目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，已經(jīng)成為把我國當(dāng)前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風(fēng)險規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)的劣勢分析1政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。2房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險較大，均對房地產(chǎn)公司在未來的增長形成隱患。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景從宏觀經(jīng)濟上看，中國人均GDP超過2000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結(jié)構(gòu)也會變化，這種消費結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經(jīng)濟發(fā)展歷程也證明，國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。同時，中國人口的城市化正處于加速階段，城市人口購買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、家庭世代的降低、消費觀念的轉(zhuǎn)變、個性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結(jié)構(gòu)，小戶型住宅將成為住宅市場中重要的組成部分。國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險下，很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠的產(chǎn)業(yè)政策。中國房地產(chǎn)將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調(diào)整實現(xiàn)，短期內(nèi)由于市場供應(yīng)量有限，對整個房地產(chǎn)市場影響有限；中長期看，結(jié)構(gòu)調(diào)整無法避免，行業(yè)利潤率將回落到合理水平，開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。3．萬科地產(chǎn)會計分析3.1萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況表3-1萬科地產(chǎn)合并資產(chǎn)負債表2013年12月31日單位：元項目期末數(shù)期初數(shù)流動資產(chǎn)：貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.49應(yīng)收賬款3,078,969,781.371,886,548,523.49

其他存

預(yù)付賬款應(yīng)

收

款貨28,653,665,102.6133,373,611,935.0834,815,317,241.4120,057,921,836.24331,133,223,278.99255,164,112,985.07

流動資產(chǎn)合計442,046,585,199.61362,773,737,335.37非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)2,466,185,867.934,763,600.00

投固在無

長期股權(quán)投資資

性定建形商

長遞

延

期所

待得

攤稅

費資房資工資地

產(chǎn)產(chǎn)程產(chǎn)譽用產(chǎn)10,637,485,708.347,040,306,464.2911,710,476,284.302,375,228,355.792,129,767,863.361,612,257,202.22913,666,777.101,051,118,825.93430,074,183.12426,846,899.52201,689,835.80201,689,835.8063,510,505.2142,316,652.033,525,262,051.953,054,857,904.42其他非流動資產(chǎn)5,080,619,213.82218,492,000.00非流動資產(chǎn)合計：

資

產(chǎn)

總

計37,158,738,290.9316,027,877,740.00479,205,323,490.54378,801,615,075.37流動負債：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.5011,686,986.0225,761,017.2714,783,899,946.374,977,131,435.2263,958,459,138.7844,860,995,716.97155,518,071,436.35131,023,977,530.612,451,674,436.712,177,748,944.374,578,205,233.594,515,588,914.24291,243,561.80649,687,938.7

4其

交易性金融負債應(yīng)

應(yīng)預(yù)付

付收

票賬款

據(jù)款項

應(yīng)付職工薪酬應(yīng)應(yīng)他

交付應(yīng)

稅利付

費息款54,704,285,269.2636,045,315,768.94一年內(nèi)到期的非流動負債27,521,791,569.9025,624,959,204.2

3流動負債合計328,921,832,209.92259,833,566,711.09非流動負債：長期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26應(yīng)付債券7,398,391,932.47預(yù)計負債46,876,821.1544,292,267.15其他非流動負債2,955,020.8515,677,985.06672,715,687.44733,812,757.7

1遞

延非

流所動負

得負債稅債

負合合債計計44,844,067,881.9936,829,853,376.18373,765,900,091.91296,663,420,087.27所有者權(quán)益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.008,532,222,933.578,683,860,667.8

2資盈

本余

公公

積積20,135,409,720.2417,017,051,382.3936,706,888,864.0826,688,098,566.77

未分配利潤

外幣報表折算差額506,492,902.81440,990,190.32歸屬于母公司所有者權(quán)益76,895,983,339.7063,825,553,925.3028,543,440,058.9318,312,641,062.80

少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益合計105,439,423,398.6382,138,194,988.10負債及所有者權(quán)益總計479,205,323,490.54378,801,615,075.37項目2013年2012年變動情況對總額的影響（%）變動額變動（%）流動資產(chǎn)：貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16-2.09應(yīng)

收

賬

款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.210.31預(yù)

付

賬

款28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14-1.25其

他

應(yīng)

收

款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.1773.573.90

存

貨331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.7720.06流

動

資

產(chǎn)

合計442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.8520.93非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351,671.470.65長期

股

權(quán)

投

資10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.090.95投資

性

房

地

產(chǎn)11,710,476,284.302,375,228,355.799,335,247,928.51393.032.46固

定

資

產(chǎn)2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.100.14在建

工

程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08-0.04無形資產(chǎn)430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.760.00商譽201,689,835.80201,689,835.800.000.000.00長期待攤費用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.080.01遞延所得稅資

產(chǎn)3,525,262,051.953,054,857,904.42470,404,147.5315.400.12其他非

流

動

資

產(chǎn)5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822,225.311.28非流

動

資

產(chǎn)

合計

：37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.845.58資

產(chǎn)

總

計479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51流

動

負

債

：

短

期

借

款5,102,514,631.149,932,400,240.50-4,829,885,609.36-48.63-1.28交

易

性

金

融

負

債11,686,986.0225,761,017.27-14,074,031.25-54.630.00應(yīng)付票據(jù)14,783,899,946.374,977,131,435.229,806,768,511.15197.042.59應(yīng)

付

賬

款63,958,459,138.7844,860,995,716.9719,097,463,421.8142.575.04預(yù)

收

款

項155,518,071,436.35131,023,977,530.6124,494,093,905.7418.696.47應(yīng)

付

職

工

薪

酬2,451,674,436.712,177,748,944.37273,925,492.3412.580.07應(yīng)交

稅

費4,578,205,233.594,515,588,914.2462,616,319.351.390.02應(yīng)付利息291,243,561.80649,687,938.74-358,444,376.94-55.17-0.09其他

應(yīng)

付

款54,704,285,269.2636,045,315,768.9418,658,969,500.3251.774.93一年

內(nèi)

到

期的非

流

動

負

債27,521,791,569.9025,624,959,204.231,896,832,365.677.400.50流

動

負

債328,921,832,209.92259,833,566,711.0969,088,265,498.8326.5918.24非流

動

負

債

：

長

期

借

款36,683,128,420.0836,036,070,366.26647,058,053.821.800.17應(yīng)付債券7,398,391,932.477,398,391,932.471.9

5預(yù)計負債46,876,821.1544,292,267.152,584,554.005.840.00其他非流動負債2,955,020.8515,677,985.06-12,722,964.21-81.150.00遞延所得

稅

負

債672,715,687.44733,812,757.71-61,097,070.27-8.33-0.02非流動負

債

合計44,844,067,881.9936,829,853,376.188,014,214,505.8121.762.12負

債

合計373,765,900,091.91296,663,420,087.2777,102,480,004.6425.9920.35所

有

者

權(quán)

益

：

股

本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.180.01資本

公

積8,532,222,933.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75-0.04盈余

公

積20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.320.82未

分

配

利

潤36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.542.64外幣

報

表

折

算

差

額506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.850.02歸屬于母公司

所

有

者

權(quán)

益76,895,983,339.7063,825,553,925.3013,070,429,414.4020.483.45少

數(shù)

股

東

權(quán)

益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.872.70所

有

者

權(quán)

益

合計105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.376.15負債

及

所

有

者

權(quán)

益

總

計479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51例如：貨幣資金變動額座機電話號碼795.23－座機電話號碼055.49＝-座機電話號碼60.26貨幣資金變動率＝-座機電話號碼60.26÷座機電話號碼055.49×100%＝-15.16%貨幣資金對資產(chǎn)總額的影響＝座機電話號碼795.23÷座機電話號碼5075.37×100%＝-2.09%表3-2分析：該公司總資產(chǎn)本期增加100座機電話號碼5.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產(chǎn)本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長。進一步分析可以發(fā)現(xiàn)：流動資產(chǎn)本期增加座機電話號碼864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長了20.93%。非流動資產(chǎn)本期增加了座機電話號碼550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產(chǎn)規(guī)模增加了5.58%，兩者合計使得總資產(chǎn)增加了100座機電話號碼5.17元，增長幅度為26.51%。本期總資產(chǎn)的增長主要還是體現(xiàn)在了流動資產(chǎn)的增長上。如果僅從這一變化來看，該公司資產(chǎn)的流動性有所增強。盡管流動資產(chǎn)的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現(xiàn)在這些方面：

一、存貨的大幅度增長。存貨本期增加座機電話號碼273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產(chǎn)的影響為20.06%。從數(shù)據(jù)中顯示，萬科地產(chǎn)2013年度存貨方面在建開發(fā)產(chǎn)品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴大，獲取資源增加。

二、其他應(yīng)收款的增加。其他應(yīng)收款本期增加了1座機電話號碼05.17元，變動幅度為73.57%對總資產(chǎn)的影響為3.90%，根據(jù)資料可知公司的合作方往來增加，導(dǎo)致其他應(yīng)收款的增加。

三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了座機電話號碼60.26元，減少幅度為15.16%，對總額的影響為-2.09%。資料可知，由于增加了開工和獲取資源的增加導(dǎo)致了貨幣資金減少?？偟膩碚f，貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度，使得流動資產(chǎn)總額是增長的。非流動資產(chǎn)的變動主要體現(xiàn)在一下方面：

一、投資性房地產(chǎn)的增加。投資性房地產(chǎn)本期增加座機電話號碼28.51元，增長幅度為393.03%，對總資產(chǎn)的影響為2.46%。由于可供出售金融資產(chǎn)本期增長幅度高達51671.47%，說明當(dāng)年通過處置這類資產(chǎn)調(diào)節(jié)當(dāng)利潤了，使得投資性房地產(chǎn)的增加。

二、其他非流動資產(chǎn)的增加。其他非流動資產(chǎn)本期增加座機電話號碼13.82元，增長幅度為2225.31%，對總資產(chǎn)的影響為1.28%。由表3-2可知，該公司權(quán)益總額較之上年同期增長100座機電話號碼5.17元，增加幅度為26.51%，說明萬科地產(chǎn)2013年權(quán)益總額有較大幅度的增長。進一步分析可以發(fā)現(xiàn)：負債本期增加了座機電話號碼004.64元，增加幅度為25.99%，對權(quán)益總額增長了20.35%；所有者權(quán)益本期增加了座機電話號碼410.53元，增長幅度為28.37%，對權(quán)益總額的影響為6.15%，兩者合計使權(quán)益總額本期增加了100座機電話號碼5.17元，增長幅度為26.51%。本期權(quán)益總額增長主要體現(xiàn)在負債的增長上，非流動負債增長是其主要方面。流動負債本期增長座機電話號碼498.83元，增長幅度為26.59%，對權(quán)益總額的影響為18.24%，這種變動可能導(dǎo)致公司償債壓力的加大及財務(wù)風(fēng)險的增加。流動負債增長主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是預(yù)收款項的增加。預(yù)收款項本期增加座機電話號碼905.74元，增加幅度為18.64%，對權(quán)益總額的影響為6.47%，其主要原因是預(yù)售總額的增加。二是應(yīng)付款項的增加。應(yīng)付賬款本期增加了1座機電話號碼21.81元，應(yīng)付票據(jù)本期增加了座機電話號碼11.15元，其增長幅度分別為42.57%和197.04%，對權(quán)益總額的影響合計為7.63%。由于優(yōu)化支付方式使得應(yīng)付票據(jù)增加，應(yīng)付款項的大幅度增加給公司帶來巨大的償債壓力，如不能按期支付，將對公司的信用產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響。三是其他應(yīng)付款的增長。其他應(yīng)付款本期增長了1座機電話號碼00.32元，增長幅度為51.77%，對權(quán)益總額的影響為4.93%。究其原因是合作公司往來的增加。非流動負債本期僅增長了座機電話號碼05.81元，對權(quán)益總額的影響僅為2.12%。其中該公司本期發(fā)行了座機電話號碼32.47元債券是造成非流動負債增長的主要原因。股東權(quán)益本期增加了座機電話號碼410.53元，增長幅度為28.37%，對權(quán)益總額的影響僅為6.15%。本期盈利是股東權(quán)益增加的主要方面，因此使盈余公積增加了座機電話號碼37.85元，未分配利潤增加了1001座機電話號碼.31元，兩者合計對權(quán)益總額的影響為3.46%。表3-3萬科地產(chǎn)資產(chǎn)負債表垂直分析表金額單元：元項目2013年2012年2013年%2012年%變動情況%流動資產(chǎn)：貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.499.2613.80-4.55應(yīng)收賬款3,078,969,781.371,886,548,523.490.640.500.1

4預(yù)付賬款28,653,665,102.6133,373,611,935.085.988.81-2.83其他應(yīng)收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.275.301.97

存

貨331,133,223,278.99255,164,112,985.0769.1067.361.74流動資產(chǎn)合計442,046,585,199.61362,773,737,335.3792.2595.77-3.52非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)2,466,185,867.934,763,600.000.510.000.51長期股權(quán)投資10,637,485,708.347,040,306,464.292.221.860.36投資性房地產(chǎn)11,710,476,284.302,375,228,355.792.440.631.822,129,767,863.361,612,257,202.220.440.430.02913,666,777.101,051,118,825.930.190.28-0.09430,074,183.12426,846,899.520.090.11-0.0

2固定資產(chǎn)在建工程無形資產(chǎn)商

譽201,689,835.80201,689,835.800.040.05-0.01長期待攤費用63,510,505.2142,316,652.030.010.010.00遞延所得稅資產(chǎn)3,525,262,051.953,054,857,904.420.740.81-0.07其他非流動資產(chǎn)5,080,619,213.82218,492,000.001.060.061.00非流動資產(chǎn)合計：37,158,738,290.9316,027,877,740.007.754.233.52

資產(chǎn)總計479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00流動負債：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.501.062.62-1.56交易性金融負債11,686,986.0225,761,017.270.000.010.00應(yīng)付票據(jù)14,783,899,946.374,977,131,435.223.091.311.77應(yīng)付賬款63,958,459,138.7844,860,995,716.9713.3511.841.50預(yù)收款項155,518,071,436.35131,023,977,530.6132.4534.59-2.14應(yīng)付職工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.370.510.57-0.06應(yīng)交稅費4,578,205,233.594,515,588,914.240.961.19-0.24應(yīng)付利息291,243,561.80649,687,938.740.060.17-0.1

1其他應(yīng)付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9411.429.521.90一年內(nèi)到期的非流動負債27,521,791,569.9025,624,959,204.235.746.76-1.02流動負債合計328,921,832,209.92259,833,566,711.0968.6468.590.05非流動負

債

：

長

期

借

款36,683,128,420.0836,036,070,366.267.659.51-1.86應(yīng)付債券7,398,391,932.471.540.001.54

預(yù)

計

負

債46,876,821.1544,292,267.150.010.010.00其他非流動負債2,955,020.8515,677,985.060.000.000.00

遞延所得稅負債672,715,687.44733,812,757.710.140.19-0.05非流動負債合計44,844,067,881.9936,829,853,376.189.369.72-0.36負債合計373,765,900,091.91296,663,420,087.2778.0078.32-0.32所有者者益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.002.302.90-0.60資本公積8,532,222,933.578,683,860,667.821.782.29-0.51盈余公積20,135,409,720.2417,017,051,382.394.204.49-0.29未分配利潤36,706,888,864.0826,688,098,566.777.667.050.61外幣報表折算差額506,492,902.81440,990,190.320.110.12-0.01歸屬于母公司

所

有

者

權(quán)

益76,895,983,339.7063,825,553,925.3016.0516.85-0.80少數(shù)股東權(quán)益28,543,440,058.9318,312,641,062.805.964.831.12所有者權(quán)益合計105,439,423,398.6382,138,194,988.1022.0021.680.32負債及所

有

者

權(quán)

益

總

計479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00項目金額（元）結(jié)構(gòu)（%）2013年2012年2013年2012年差異貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.4910.0414.41-4.38應(yīng)收賬款3,078,969,781.371,886,548,523.490.700.520.18預(yù)付賬款28,653,665,102.6133,373,611,935.086.489.20-2.72其他應(yīng)收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.885.532.35331,133,223,278.99255,164,112,985.0774.9170.344.57

存

貨合計442,046,585,199.61362,773,737,335.37100.00100.000.002013/12/312012/12/31

增減額增減（%）

一、營業(yè)收入

座機電話號碼135,418,791,080.35103,116,245,136.42943.9331.33%減：營業(yè)成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00座機電話號碼

414.8141.85%營業(yè)稅金及附加11,544,998,138.8210,916,297,537.10座機電話號碼1.725.76%銷售費用3,864,713,570.443,056,377,656.90座機電話號碼3.5426.45%管理費用3,002,837,563.152,780,308,041.10座機電話號碼2.058.00%財務(wù)費用891,715,053.49764,757,191.681座機電話號碼.8116.60%資產(chǎn)減值損失60,153,366.6083,818,288.19-座機電話號碼.59-28.23%加：公允價值變動收益（損失以“-”號填列）-572,042.22-8,719,233.08座機電話號碼.8693.44%投資收益（損失以“-”號填列）1,005,187,804.32928,687,953.69座機電話號碼.638.24%其中：對聯(lián)營企業(yè)和合并企業(yè)的投資收益999,397,870.95889,787,588.2610座機電話號碼.6912.32%

二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）24,261,338,387.1421,013,040,794.06座機電話號碼93.0815.46%加：營業(yè)外收入118,969,557.11144,645,173.12-座機電話號碼.01-17.75%減：營業(yè)外支出89,296,694.9587,500,829.071795865.882.05%其中：非流動資產(chǎn)處置損失6,820,073.106,068,873.87751199.2312.38%

三、利潤總額

（凈

虧

損

以

“-”

號

填

列）24,291,011,249.3021,070,185,138.11座機電話號碼11.1915.29%減：所得稅費用455,993,461,378.065,407,596,715.0

5四、凈利潤18,297,549,871.2415,662,588,423.06座機電話號碼48.1816.82%金額單位：元表3-5分析：（1）垂直分析，從萬科企業(yè)本年度各項財務(wù)成果的構(gòu)成情況來看，營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重為17.92%，比上年度的20.38%下降了2.46%個百分點；本年度利潤總額的構(gòu)成為17.94%，比上年度的20.43%下降了2.49個百分點；本年凈利潤構(gòu)成為13.51%，比上年度的15.19%下降了1.68個百分點，可見從利潤表的構(gòu)成情況上來看，萬科公司的盈利能力逐年下降。萬科公司各項財務(wù)成果結(jié)構(gòu)變化的原因，從營業(yè)利潤結(jié)構(gòu)看，主要是營業(yè)稅金及附加結(jié)構(gòu)上升所致，說明營業(yè)稅金及附加的上升是降低公司盈利能力的主要原因，另外，管理費用比重上升也帶來一定的影響。（2）水平分析，萬科公司2013年實現(xiàn)營業(yè)利潤2,426,134萬元，比上年度增長了32,483萬元，增長率為15.46%，增長幅度較大。公司營業(yè)利潤增長主要是營業(yè)收入大幅度增長，而增長率有所下降銷售費用和財務(wù)費用的增長率較大，在營業(yè)收入大幅度增長的情況下，銷售費用增長率大是企業(yè)維持運營的正?，F(xiàn)象，而降低財務(wù)費用則是企業(yè)未來的管理目標(biāo)。3.2.2利潤表部分分析下面正對利潤表中，今年數(shù)據(jù)較上年變化率超過20%的項目進行明細分析，即對主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用、資產(chǎn)減值損失、公允價值變動損益等項目的明細進行分析。表3-6主營業(yè)務(wù)明細表金額單位：元2013年2012年行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)收入營業(yè)成本房地產(chǎn)132,787,685,050.7191,528,508,900.72101,579,716,943.9164,568,337,527.6

4物

業(yè)

管

理1,471,209,469.411,163,557,810.52859,322,851.63724,800,462.50

合計134,258,894,520.1292,692,066,711.24102,439,039,795.5465,293,137,990.14表3-6分析（1）該收入中包括建造合同收入人民幣1,521,044,449.66元2012年：人民幣；1,507,070,288.77元，及成本人民幣1,391,144,214.98元2012年：人民幣1,373,188,741.97元。（2）由于萬科公司為房地產(chǎn)公司，故主營業(yè)務(wù)成本與收入均來自房地產(chǎn)和物業(yè)管理，而成本與收入較之上年度增長率分別為41.85%和31.33%，對于一直在拓展業(yè)務(wù)覆蓋地區(qū)的的萬科公司，實屬正?，F(xiàn)象。表376銷售費用分析表金額單位：元2013年2012年增減額品牌宣傳推廣費用銷售代理費用及傭金其他合計1,561,486,682.921,156,355,401.09405,131,281.83959,900,719.56714,242,334.80256,658,384.761,343,326,167.961,185,779,921.01157,546,246.953,864,713,570.443,056,377,656.90808,335,913.54表3-7分析：從銷售費用明細表可以看出，企業(yè)銷售費用比上年度增加了座機電話號碼913.54元，增長率為26.45%，銷售費用變動的主要原因是品牌宣傳推廣費用有較大的增長，比上年度增長了35.04%。品牌推廣費主要用于商品房及相關(guān)服務(wù)所支付的費用，包括利用各種媒體發(fā)布廣告宣傳、開展各種促銷、推廣活動而支付的費用。表3-8資產(chǎn)減值損失分析表金額單位：元項目2013年2012年增減額壞賬損失67,201,388.9783,818,288.19-16,616,899.22存貨跌價轉(zhuǎn)

回

-7,048,022.37--7,048,022.37

合計60,153,366.6083,818,288.19-23,664,921.59表3-8分析：從表3-7可以看出，萬科公司2013年度資產(chǎn)減值損失減少，主要是2013年度公司資產(chǎn)減值損失各項目都有所減少所致。其中壞賬損失2013年67,201,388.97元與2012年83,818,288.19元相比，減少-1座機電話號碼.22元；同時，存貨跌價轉(zhuǎn)回較上年減少7,048,022.37元，兩者綜合，導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失共減少23,664,921.59元。表3-9公允價值變動損失分析表金額單位：元產(chǎn)生公允價值變動損失的來源2013年201

2年增減額交易性金融負債

合計-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86表3-9分析：公允價值變動損是的來源是交易性金融負債的變動，交易性金融負債時指企業(yè)采用短期獲利模式進行融資所形成的負債，是企業(yè)承擔(dān)的交易性金融負債的公允價值。2013年較2012年增加了93.44%。3.3萬科地產(chǎn)的現(xiàn)金流量狀況表3-10萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流量表金額單位：元項目期初

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金153,437,067,361.89116,108,839,572.92收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金22,239,683,500.155,480,586,284.38經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計175,676,750,862.04121,589,425,857.30購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金128,656,952,761.0087,323,652,346.54支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金3,472,695,705.762,908,876,944.25支付的各項稅費21,213,916,499.5318,081,567,694.26支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金20,409,317,005.869,549,370,399.73經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計173,752,881,972.15117,863,467,384.78經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1,923,868,889.893,725,958,472.52二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資收到的現(xiàn)金746,440,756.5712,000,000.00取得投資收益收到的現(xiàn)金734,522,363.20167,175,850.82處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額1,799,881.291,533,466.00處置子公司或其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額190,095,809.63收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金604,926,747.49998,799,552.09投資活動現(xiàn)金流入小計2,277,785,558.181,179,508,868.91購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金2,439,391,876.31150,667,636.63投資支付的現(xiàn)金6,554,187,216.47500,450,000.00取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額1,238,623,660.252,860,842,969.57支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金121,000,000.00投資活動現(xiàn)金流出小計10,232,202,753.033,632,960,606.20投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額7,954,417,194.852,453,451,737.29

三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.442,991,123,519.76其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.442,991,123,519.76取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.4747,477,333,220.87發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金7,476,792,474.4

5籌

資

活

動

現(xiàn)

金

流

入

小

計55,128,099,411.3650,468,456,740.63償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.1726,864,417,454.25分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金8,755,488,186.187,318,530,197.43其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤655,341,896.141,568,923,506.72籌資活動現(xiàn)金流出小計57,185,744,989.3534,182,947,651.68籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2,057,645,577.9916,285,509,088.9

5四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響27,880,895.4051,903,396.6

1五、現(xiàn)金及現(xiàn)金

等

價

物

凈

減

少

/

增

加

額8,116,074,778.3517,506,112,427.57加：年初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額51,120,223,950.8833,614,111,523.31六、年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額43,004,149,172.5351,120,223,950.88項目2013年1-12月2012年1-12月增減額增減比率

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提

供

勞

務(wù)

收

到的現(xiàn)

金153,437,067,361.89116,108,839,572.9237,328,227,788.9732.15%收到其他

與

經(jīng)

營

活

動

有

關(guān)的現(xiàn)

金22,239,683,500.155,480,586,284.3816,759,097,215.77305.79%經(jīng)營活

動

現(xiàn)

金

流

入

小

計175,676,750,862.04121,589,425,857.3054,087,325,004.7444.48%購買商品、接

受

勞

務(wù)

支

付的現(xiàn)

金128,656,952,761.0087,323,652,346.5441,333,300,414.4647.33%支付給職

工

以

及

為

職

工

支

付的現(xiàn)

金3,472,695,705.762,908,876,944.25563,818,761.5119.38%支付的各

項

稅

費21,213,916,499.5318,081,567,694.263,132,348,805.2717.32%支付其他與

經(jīng)

營

活

動

有

關(guān)的現(xiàn)

金20,409,317,005.869,549,370,399.7310,859,946,606.13113.72%經(jīng)營活

動

現(xiàn)

金

流

出

小

計173,752,881,972.15117,863,467,384.7855,889,414,587.3747.42%經(jīng)營活動

產(chǎn)

生的現(xiàn)

金

流

量

凈

額1,923,868,889.893,725,958,472.52-1,802,089,582.63-48.37%

二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資收到的現(xiàn)金746,440,756.5712,000,000.00734,440,756.576120.34%取得投資收益

收

到的現(xiàn)

金734,522,363.20167,175,850.82567,346,512.38339.37%處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額1,799,881.291,533,466.00266,415.2917.37%處置子公司或其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額190,095,809.63190,095,809.63收到其他與投資活

動

有

關(guān)的現(xiàn)

金604,926,747.49998,799,552.09-393,872,804.60-39.43%投資活動現(xiàn)金流入小計2,277,785,558.181,179,508,868.911,098,276,689.2793.11%購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金2,439,391,876.31150,667,636.632,288,724,239.681519.05%投資支

付的現(xiàn)

金6,554,187,216.47500,450,000.006,053,737,216.471209.66%取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額1,238,623,660.252,860,842,969.57-1,622,219,309.32-56.70%支付的其他

與

投

資

活

動

有

關(guān)的現(xiàn)

金121,000,000.00-121,000,000.00-100.00%投資活動現(xiàn)金流出小計10,232,202,753.033,632,960,606.206,599,242,146.83181.65%投資活動產(chǎn)

生的現(xiàn)

金

流

量

凈

額7,954,417,194.852,453,451,737.295,500,965,457.56224.21%

三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%其中：子公司吸收

少

數(shù)

股

東

投

資

收

到的現(xiàn)

金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%取得借款收

到的現(xiàn)

金44,467,771,166.4747,477,333,220.87-3,009,562,054.40-6.34%發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金7,476,792,474.457,476,792,474.45籌資活動現(xiàn)

金

流

入

小

計55,128,099,411.3650,468,456,740.634,659,642,670.739.23%償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.1726,864,417,454.2521,565,839,348.9280.28%分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金8,755,488,186.187,318,530,197.431,436,957,988.7519.63%其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤655,341,896.141,568,923,506.72-913,581,610.58-58.23%籌資活動

現(xiàn)

金

流

出

小

計57,185,744,989.3534,182,947,651.6823,002,797,337.6767.29%籌資活動

產(chǎn)

生的現(xiàn)

金

流

量

凈

額2,057,645,577.9916,285,509,088.95-14,227,863,510.96-87.37%

四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響27,880,895.4051,903,396.61-24,022,501.21-46.28%

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價

物

凈

減

少

/

增

加

額8,116,074,778.3517,506,112,427.57-9,390,037,649.22-53.64%加：年初

現(xiàn)

金

及

現(xiàn)

金

等

價

物

余

額51,120,223,950.8833,614,111,523.3117,506,112,427.5752.08%

六、年末

現(xiàn)

金

及

現(xiàn)

金

等

價

物

余

額43,004,149,172.5351,120,223,950.88-8,116,074,778.35-15.88%項目2013年1-12月流入結(jié)構(gòu)流出結(jié)構(gòu)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金153,437,067,361.8965.83%87.34%收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金22,239,683,500.159.54%12.66%經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計175,676,750,862.0475.37%100.00%購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金128,656,952,761.0053.35%74.05%支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金3,472,695,705.761.44%2.00%支付的各項稅費21,213,916,499.538.80%12.21%支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金20,409,317,005.868.46%11.75%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計173,752,881,972.1572.05%100.00%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1,923,868,889.89

二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資收到的現(xiàn)金746,440,756.570.32%32.77%取得投資收益收到的現(xiàn)金734,522,363.200.32%32.25%處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額1,799,881.290.00%0.08%處置子公司或其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額190,095,809.630.08%8.35%收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金604,926,747.490.26%26.56%投資活動現(xiàn)金流入小計2,277,785,558.180.98%100.00%購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金2,439,391,876.311.01%23.84%投資支付的現(xiàn)金6,554,187,216.472.72%64.05%取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額1,238,623,660.250.51%12.11%支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)

金

投

資

活

動

現(xiàn)

金

流

出

小

計10,232,202,753.034.24%100.00%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額7,954,417,194.8

5三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.441.37%5.77%其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.441.37%5.77%取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.4719.08%80.66%發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金7,476,792,474.453.21%13.56%籌資活動現(xiàn)金流入小計55,128,099,411.3623.65%100.00%償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.1720.08%84.69%分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金8,755,488,186.183.63%15.31%其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤655,341,896.140.27%1.15%籌資活動現(xiàn)金流出小計57,185,744,989.3523.71%100.00%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2,057,645,577.99現(xiàn)金流入總額233,082,635,831.58100.00%現(xiàn)金流出總額241,170,829,714.53100.00%

四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響27,880,895.40

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少/增加額8,116,074,778.35加：年初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額51,120,223,950.88

六、年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額43,004,149,172.532012-12-312013-12-31流動比率1.431.33速動比率0.390.33現(xiàn)金比率（%18.79%13.46%注明：流動比率（流動資產(chǎn)/流動負債）×100%速動比率（速動資產(chǎn)/流動負債）×100%現(xiàn)金比率（現(xiàn)金+有價證唬/流動負債×100%（1）流動比率：2012年流動比率130,742,700/91,383,8001.432013年流動比率169,795,500/127,242,3001.33（2）速動比率：2012年速動比率130,742,700C94,293,400/91,383,8000.39201

3年速動比率169,795,500C127,087,600/127,242,3000.33（3）現(xiàn)金比率：2012年現(xiàn)金比率17,166,550/91,383,800*100%18.79%2013年現(xiàn)金比率17,129,130/127,242,300*100%13.46%從表4-1可以看出，萬科企業(yè)的流動比率和速動比率整體較平穩(wěn)，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，而速動比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。2013年流動比率、速動比率低于2012年，說明2013年萬科存在的流動負債財務(wù)風(fēng)險較2012年有所增加，萬科受近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力下降，企業(yè)的償債能力不穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)上看，萬科現(xiàn)金比率的下降，導(dǎo)致了萬科存貨變現(xiàn)能力的減弱，也可以看出，萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。4.1.2長期償債能力指標(biāo)分析長期償債能力,是指企業(yè)償還長期負債的能力。進行長期償債能力分析，能夠全面了解企業(yè)對總負債償還的能力以及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)長期償債能力的衡量指標(biāo)主要有資產(chǎn)負債率、股東權(quán)益比率和產(chǎn)權(quán)比率。表4-2萬科企業(yè)的長期償債能力指標(biāo)報告期2012-12-312013-12-31資產(chǎn)負債率（%）78.6079.15股東權(quán)益比率（%）21.4020.90產(chǎn)權(quán)比率367.1185380.6686已獲利息倍數(shù)28.5528.24注明：資產(chǎn)負債率（負債總額/資產(chǎn)總額）×100%股東權(quán)益比率（股東權(quán)益總額/資產(chǎn)總額）×100%產(chǎn)權(quán)比率（負債總額/所有者權(quán)益總額）×100%已獲利息倍數(shù)（利潤總額+利息支出）/利息支出資產(chǎn)負債率+股東權(quán)益比率1（1）資產(chǎn)負債率：2012年年末資產(chǎn)負債率107,468,000/136,741,400*100%78.6%2013年年末資產(chǎn)負債率141,798,100/179,047,900*100%79.1%（2）股東權(quán)益比率：2012年股東權(quán)益比率1-78.6%21.4%2013年股東權(quán)益比率1-79.1%20.9%（3）產(chǎn)權(quán)比率：2012年年末產(chǎn)權(quán)比率107,468,000/29,273,380*100%367.1185%2013年年末產(chǎn)權(quán)比率141,798,100/37,249,740*100%380.6686%（4）已獲利息倍數(shù)：2012年年

末

已

獲

利

息

倍

數(shù)2,107,020+76,475.70/76,475.7028.552013年年末已獲利息倍數(shù)2,429,100+89,171.50/89,171.5028.24據(jù)表4-2顯示萬科的資產(chǎn)負債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，沒有要大波動，說明企業(yè)運營較穩(wěn)定，一般認(rèn)為資產(chǎn)負債率不應(yīng)高于50%，而萬科的資產(chǎn)負債率則達到78%-79%，這跟它自身的經(jīng)營銷售模式，和企業(yè)運營管理有關(guān)，風(fēng)險較大，建議企業(yè)完善企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展。股東權(quán)益比率反映了公司的自有資本，也就是公司的凈資產(chǎn)。萬科企業(yè)的股東權(quán)益比率從2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，雖下降幅度較小，但仍可以看出股東承擔(dān)風(fēng)險增加，企業(yè)資產(chǎn)中由投資人投資所形成的資產(chǎn)減少，償還債務(wù)的保證減小。產(chǎn)權(quán)比率在2013年大幅度上升，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)。由數(shù)據(jù)可知，2013年的資產(chǎn)負債率也有所上升，說明企業(yè)的債務(wù)負擔(dān)加重，償債能力減弱，債權(quán)人權(quán)益的保證程度減少。已獲利息倍數(shù)在2013年有所下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降，債權(quán)人按期取得利息的保障減少。4.2營運能力分析4.2.1營運能力指標(biāo)分析資產(chǎn)運營能力的強弱取決于資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度、資產(chǎn)運行狀況、資產(chǎn)管理水平等多種因素。比如說資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，一般說來，周轉(zhuǎn)速度越快，資產(chǎn)的使用效率越高，則資產(chǎn)運營能力越強；反之，運營能力就越差。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度通常用周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)期來表示。（1）存貨周轉(zhuǎn)率表4-320132012存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1137.24存貨周轉(zhuǎn)率%0.321275.240.18注：2013年存貨周轉(zhuǎn)率＝92,797,650,762.81÷【v33,113,322.33＋座機電話號碼.30w÷2】0.32；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)＝【v33,113,322.33＋座機電話號碼.30w÷2】×360÷92,797,650,762.81＝1137.24（2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表4-4報告日期20132012總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)天1140.471161.29總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率次0.320.31注：2013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1座機電話號碼080.35÷【（座機電話號碼.51+座機電話號碼.35）÷2】0.322013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)座機電話號碼9282.955*360÷1座機電話號碼080.351140.47（3）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表4-520132012流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.050.32流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期343.191126.65注：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1座機電話號碼

080.35÷[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71]÷2＝1.05；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期＝[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71w÷2]×360÷1座機電話號碼080.35＝343.19（4）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表4-620132012固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率72.3864.29固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期5.005.60注：2013年固定資產(chǎn)

周轉(zhuǎn)

率

135,418,791,080.35÷【2,129,767,863.36+1,612,257,202.22÷2】72.38表4-7應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率20132012應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率注：2013年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率1座機電話號碼080.35÷【v3,078,969,781.37+1,886,548,523.49w÷2】＝54.54；

應(yīng)

收

賬

款

周轉(zhuǎn)

天

數(shù)

＝【v3,078,969,781.37+1,886,548,523.49w÷2】×360÷1座機電話號碼080.35＝6.60應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率%54.5460.63應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)6.606.00由表4-7的數(shù)據(jù)可知，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較2012年增長顯著，這說明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)運營水平比較高。應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定的小幅度增長，這顯示出萬科地產(chǎn)應(yīng)庫存管理的壓力比較小，固定資產(chǎn)的利用率比較高。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較2012年有所下降，說明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引起管理人員的重視。萬科地產(chǎn)2012-2013年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為6.00天、6.60天。兩期數(shù)據(jù)相比，可以看出萬科地產(chǎn)2013年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)有所減慢，大概縮短了0.6天。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變慢，證明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險，也使得自身的資產(chǎn)流動從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險。應(yīng)強化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。在一般情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高越好、周轉(zhuǎn)天數(shù)越短越好。萬科地產(chǎn)兩年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為1137.24天、1275.24天。兩期數(shù)據(jù)對比，可以發(fā)現(xiàn)，萬科地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)比較均衡。銷售順暢而存貨減少，所占用的資金也變少，流動性自然就變強，這樣不會阻礙公司的盈利能力，從而影響公司進一步的發(fā)展。兩年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為343.19天、1126.65天。明顯地，2013年的流動資產(chǎn)的利用效果比較好，2012年雖不如2013年好但還算可以，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度變快，可以保持流動資金充足，這樣不會形成資金浪費，提高了公司的盈利能力。兩年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為1140.47天、1161.29天。分析可知，萬科地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)較穩(wěn)定，這說明萬科地產(chǎn)整體資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快、營運能力強。4.3.企業(yè)盈利能力分析4.3.1資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營而取得利潤的能力。反映資本經(jīng)營盈利能力的基本指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，即企業(yè)本期凈利潤與凈資產(chǎn)的比率。表4-8資本經(jīng)營盈利能力因素分析表金額單位:元項目2013年2012年

差

異

平

均

總

資

產(chǎn)

①479,205,323,490.54378,801,615,075.37 105,439,423,398.6382,138,194,988.10373,765,900,091.91296,663,420,087.27

平均凈資產(chǎn)②

負

債

負債/凈資產(chǎn)3.543.61-0.07利息支出③891,715,053.49764,757,191.68負債利息率（%）

0.240.26-0.0

2息

利稅凈

潤前利總利

額潤潤24,291,011,249.3021,070,185,138.1125,182,726,302.7921,834,942,329.7918,297,549,871.2415,662,588,423.06所得稅稅率（%）④25250總資產(chǎn)報酬率（%）5.265.76-0.51凈資產(chǎn)收益率（%）17.2719.21-1.94注:①為方便計算平均總資產(chǎn)使用資產(chǎn)負債表日期末數(shù)據(jù)。②為方便計算平均凈資產(chǎn)使用資產(chǎn)負債表日期末數(shù)據(jù)。③利息支出按照財務(wù)費用計算。④因遞延稅款的存在，所得稅稅率不能確保為25%，但因計算麻煩加上公告表示“本年度，本集團及其子公司適用的稅率和稅率優(yōu)惠政策與上年度沒有發(fā)生變化?！彼赃@里不考慮所得稅因素。部分?jǐn)?shù)值的算法：2013年總資產(chǎn)報酬率：5.26%2013年凈資產(chǎn)收益率：17.27%根據(jù)表的資料對萬科的資本經(jīng)營盈利能力進行分析如下：分析對象17.27%-19.21%-1.94%連環(huán)替代分析：2012年：[5.76%+5.76%-0.26%*3.61]*1-25%19.21%第一次替代

（總

資

產(chǎn)

報

酬

率）：[5.26%+5.26%-0.26%*3.61]*1-25%17.48%第二次替代（負債利息率）：[5.26%+5.26%-0.24%*3.61]*1-25%17.54%第三次替代（杠桿比率）：[5.26%+5.26%-0.24%*3.54]*1-25%17.27%2013年：[5.26%+5.26%-0.24%*3.54]*1-25%17.27%總資產(chǎn)報酬率變動的影響為：17.48%-19.21%-1.73%負債利息率變動的影響為：17.54%-17.48%0.06%資本結(jié)構(gòu)變動的影響為：17.27%-17.54%-0.27%由表4-8可見，萬科2013年凈資產(chǎn)收益率比2012年凈資產(chǎn)收益率降低1.94%，主要是總資產(chǎn)報酬率降低引起的，總資產(chǎn)報酬率影響程度為1.73%；其次，企業(yè)負債籌資成本上升對凈資產(chǎn)收益率帶來的是正面影響，但由于比率變化較小，所以作用不是很明顯，使凈資產(chǎn)收益率上升了0.06%;負債與凈資產(chǎn)比率上升導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率下降0.27%。綜上，萬科2013年資本經(jīng)營盈利能力和2012年相比有所降低。4.3.2資本經(jīng)營能力分析資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)運營資產(chǎn)而產(chǎn)生利潤的能力。反映資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力的指標(biāo)是總資產(chǎn)報酬率，即息稅前利潤與平均總資產(chǎn)之間的比率。根據(jù)萬科有關(guān)資料對其進行資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力因素分析,各指標(biāo)如下:表4-9資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析表金額單位:元項目2013年2012年差異營業(yè)收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42 利潤總額24,291,011,249.3021,070,185,138.11891,715,053.49764,757,191.68

息

利稅

息前

支利

出潤25,182,762,302.7921,834,942,329.79479,205,323,490.54378,801,615,075.37

平均總資產(chǎn)

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.28250.27220.0103銷售息稅前利潤率%18.621.18-2.58總資產(chǎn)報酬率%5.265.76-0.5部分?jǐn)?shù)值算法：2013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.282013年銷售息稅前利潤率：（）*100%18.60%2013年總資產(chǎn)報酬率：0.2825*18.60%5.26%根據(jù)表4-9中的資料,可分析確定總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售息稅前利潤率變動對總資產(chǎn)報酬率的影響。分析對象：5.26%-5.76%-0.50%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動的影響（0.2825-0.2722）*21.18%0.22%

銷

售

息

稅

前

利

潤

率的影

響18.60%-21.18%*0.2825-0.72%綜上，萬科本年全部資產(chǎn)報酬率比上年降低了0.50%，變動不大，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，使資產(chǎn)報酬率提高0.22%；銷售息稅前利潤率的降低使資產(chǎn)報酬率降低了0.72%。4.3.3商品經(jīng)營盈利能力分析反映商品經(jīng)營盈利能力的指標(biāo)可分為兩類：一類是各種利潤額與收入之間的比率，即收入利潤率；另一類是各種利潤額與成本之間的比率，即成本利潤率。（1）收入利潤率分析表4-10萬科收入利潤率分析表金額單位:元項目2013年2012年差異營業(yè)收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42 營業(yè)成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00營業(yè)利潤24,261,338,387.1421,013,040,794.0624,291,011,249.3021,070,185,138.1118,297,549,871.2415,662,588,423.06891,715,053.49764,757,191.68

息

利稅利凈

息前潤

利支利總

額潤出潤25,182,726,302.7921,834,942,329.79總收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23營業(yè)收入利潤率（%）17.9220.38-2.46營業(yè)收入毛利率（%）31.4736.56-5.08總收入利潤率（%）17.7920.22-2.43銷售凈利潤率（%）13.5115.19-1.68銷售息稅前利潤率（%）18.621.18-2.58部分?jǐn)?shù)值算法:2013年:營業(yè)收入利潤率*100%17.92%營業(yè)收入毛利率135,418,791,080.35-92,797,650,762.81/135,418,791,080.35*100%17.17%總收入利潤率*100%17.79%銷售凈利潤率*100%13.51%銷售息稅前利潤率*100%18.60%從表4-10可以看出,萬科2013年和2012年相比,營業(yè)收入利潤率,營業(yè)收入毛利率,總收入利潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬科盈利能力有所下降.（2）成本利潤率分析表4-11萬科成本利潤率分析表%項目2013年2012年差異營業(yè)成本利潤率26.1432.12-5.98營業(yè)費用利潤率21.6325.31-3.68全部成本費用總利潤率21.6425.35-3.71全部成本費用凈利潤率16.318.85-2.54部分?jǐn)?shù)值算法:2013年:營業(yè)成本利潤率*100%26.14%營業(yè)費用利潤率*100%21.63%全部成本費用總利潤率*100%21.64%全部成本費用凈利潤率*100*16.30%從表4-11可以看出,與2012年相比萬科2013年各成本利潤率均有所降低,其中營業(yè)成本利潤率降幅較大達5.98%;營業(yè)費用利潤率和全部成本費用總利潤率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費用凈利潤率降幅相對較小為2.54%.這進一步表明萬科盈利能力有所降低.4.3.4每股收益分析表4-12萬科每股收益分析表金額單位:元項目2013年12月31日2012年12月31日增減變動額增減變動率（%）歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤15,118,549,405.7812,551,182,392.232,567,367,013.5520.46本公司發(fā)行

在外

普

通

股的加

權(quán)

平

均

數(shù)11,012,915,706.4210,995,306,676.0017,609,030.420.16基本每股收益元/股1.371.140.2320.18稀釋每股收益（元/股）1.371.140.2320.18由表4-12可知,萬科公司2013年的基本每股收益和稀釋每股收益都為1.37,2012年均為1.14,2013年比2012年提高了0.23，主要是凈利潤增加了20.46%引起的?？偨Y(jié),從以上各方面看出2013年萬科公司總資產(chǎn)報酬率,凈資產(chǎn)收益率,營業(yè)利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低.4.4發(fā)展能力分析4.4.1發(fā)展能力指標(biāo)分析發(fā)展能力是指企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上，擴大規(guī)模、壯大實力的潛在能力。分析發(fā)展能力主要考察以下四項指標(biāo)：主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率。表4-12萬科的發(fā)展能力指標(biāo)報告期2012-12-312013-12-31主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）43.65%31.32%凈利潤增長率（%）35.03%16.82%凈資產(chǎn)增長率（%）18.84%28.37%總資產(chǎn)增長率（%）22.02%26.51%注明：主營業(yè)務(wù)收入增長率（本期主營業(yè)務(wù)收入-上期主營業(yè)務(wù)收入）/上期主營業(yè)務(wù)收入×100%凈利潤增長率（本期凈利潤-上期凈利潤）/上期凈利潤×100%凈資產(chǎn)增長率（期末凈資產(chǎn)-期初凈資產(chǎn)）/期初凈資產(chǎn)×100%總資產(chǎn)增長率（期末資產(chǎn)總額-期初資產(chǎn)總額）/期初資產(chǎn)總額×100%（1）主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）：2012年主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）10,311,600-7,178,280/7,178,280*100%43.65%2013年主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）13,541,900-10,311,600/10,311,600*100%31.32%（2）凈利潤增長率（%）:2012年凈利潤增長率（%）1,566,260-1,159,960/1,159,960*100%35.027%2013年凈利潤增長率（%）1,829,760-1,566,260/1,566,260*100%16.823%（3）凈資產(chǎn)增長率（%）:2012年凈資產(chǎn)增長率（%）（8,213,900-6,912,000）/6,912,000*100%18.835%201

3年凈資產(chǎn)增長率（%）（10,543,900-8,213,900）/8,213,900*100%28.366%（4）總資產(chǎn)增長率（%）:2012年總資產(chǎn)增長率（%）（37,880,200-31,043,600）/31,043,600*100%22.022%2013年總資產(chǎn)增長率（%）（47,920,500-37,880,200）/37,880,200*100%26.505%表4-12可知，萬科主要營業(yè)為房地產(chǎn)銷售，由圖中數(shù)據(jù)可知2013年萬科的主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利潤增長率較2012年有大幅下降，這是因為在該年度，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度加大，受到市場調(diào)控影響，2013年萬科主營業(yè)務(wù)收入大幅度下降。但也可從表中數(shù)據(jù)看出：凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率都有所提高，說明萬科在2013年度資產(chǎn)規(guī)模增加，資產(chǎn)增長能力得到加強。4.4.2發(fā)展能力比較圖4-1凈利潤增長率對比由圖4-1可知：萬科房地產(chǎn)的凈利潤增長率總體表現(xiàn)出波動下降的趨勢，2011年-2012年有小幅度上漲，但2012年-2013年出現(xiàn)大幅度下跌。從35.027%下跌至16.823%，下跌了近一半的凈利潤增長率。相比于同行均值的大幅度下降，萬科的凈利潤增長率普遍高于同行的平均水平，這說明萬科的經(jīng)營效益不會很差，但受市場影響凈利潤增長率大幅下降。分析結(jié)論：萬科房地產(chǎn)總體的成長能力在行業(yè)當(dāng)中一般，可以斷定這跟整個行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，萬科的波動水平受市場影響很大。受房地產(chǎn)市場低迷、廉租房新政策等多種因素的影響，行業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，這必然影響到單個企業(yè)的生存發(fā)展，萬科房地產(chǎn)自然也不例外。5.萬科地產(chǎn)財務(wù)狀況綜合分析――杜邦分析圖5-1萬科集團有限公司2012與2013杜邦分析圖杜邦分析法是以凈資產(chǎn)收益率為核心指標(biāo)進行綜合評價，利用各項主要財務(wù)比率與核心指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系，分析財務(wù)狀況變化原因的一種分析評價方法。杜邦分析體系通過凈資產(chǎn)收益率將企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動有機地聯(lián)系在一起，以此為基礎(chǔ)，再進一步分析其他財務(wù)指標(biāo)。杜邦分析法，是哲學(xué)上由局部到整體，由關(guān)鍵點引出全局，并把溯因和分解的思想完美應(yīng)用的一個典范。以下將采用萬科2012年度和2013年度的財務(wù)狀況進行綜合分析。由圖5-1分析：凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)凈利率×權(quán)益乘數(shù)2012年22.42%0.05×4.672013年18.31%0.04×4.8013年度比12年度下降了4.11%，其中總資產(chǎn)凈利率減少了0.01，權(quán)益乘數(shù)增加了0.13，總體上略有下降。總資產(chǎn)凈利率營業(yè)凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2012年0.050.15×0.322013年0.040.14×0.2813年度的總資產(chǎn)凈利率減少了0.01，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也減少了0.04。營業(yè)凈利率凈利潤/營業(yè)收入2012年0.1515,662,588,423.06/103,116,245,136.422013年0.1418,297,549,871.24/135,418,791,080.3513年度的凈利潤和營業(yè)收入都有所增長，分別增長了座機電話號碼48元和座機電話號碼944元，但營業(yè)凈利率仍低于12年度，大概是兩者的增長幅度比較小的緣故。凈利潤總收入―總成本費用2012年15,662,588,423.06104,180,859,030.15―88,518,270,607.092013年18,297,549,871.24136,542,376,399.56―118,244,826,528.32凈利潤增長率為16.82%，其中主營業(yè)務(wù)收入增長率為31.33%，全部成本增長率為33.58%，與主營業(yè)務(wù)收入增長率保持同步；其他利潤相比12年度增加了座機電話號碼.48元，所得稅則同比增長了10.83%。全部成本費用主營業(yè)務(wù)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用+營業(yè)外支出+所得稅費用+其他損益支出2012年88,518,270,607.0965,421,614,348.00+3,056,377,656.90+2,780,308,041.10+764,757,191.68+87,500,829.07+5,407,596,715.05+11,000,115,825.29201

3年118,244,826,528.3292,797,650,762.81+3,864,713,570.44+3,002,837,563.15+891,715,053.49+89,296,694.95+5,993,461,378.06+11,605,151,505.4213年度的主營業(yè)務(wù)成本與10年度相比增長了41.85%，管理費用也趨步跟隨，增長率為8.003%，銷售費用是增長，增幅為26.45%；財富費用也呈現(xiàn)增長，幅度為16.60%。資產(chǎn)總額流動

資

產(chǎn)

+

非

流

動

資

產(chǎn)

201

2年326,510,073,019.88310,482,195,279.88+16,027,877,740.002013年479,205,323,490.54442,046,585,199.61+座機電話號碼738290.93資產(chǎn)總額同比增長了46.76%，這主要是流動資產(chǎn)和長期資產(chǎn)都有所增長，漲幅分別為42.37%和4.39%。分析結(jié)論：從杜邦分析體系中可以發(fā)現(xiàn)，提高凈資產(chǎn)收益率有四種途徑：第一，通過提高售價或者擴大銷售量等方法提高營業(yè)收入，并努力使?fàn)I業(yè)收入的增長幅度高于成本費用的增長幅度。第二，加強企業(yè)內(nèi)部控制，減少公司的銷貨成本和各項費用。第三，實施嚴(yán)格的資產(chǎn)管理措施，提高資產(chǎn)使用效率，進一步提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。第四，在不危及財務(wù)安全的前提下，增加債務(wù)規(guī)模，提高權(quán)益乘數(shù)，充分利用財務(wù)杠桿效應(yīng)。第五，總的來說，萬科公司的經(jīng)營狀況出現(xiàn)上升態(tài)勢，但是增幅不大是依靠改變財務(wù)策略來的，財務(wù)風(fēng)險會相應(yīng)加大。另外，公司應(yīng)加強成本費用的核算，并盡可能擴大市場份額，提高銷售收入。6分析結(jié)論及建議6.1財務(wù)問題：（1）通過詳盡分析了萬科地產(chǎn)的整體財務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進行了對比分析，我們可以看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。（2）從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率下降3.46%，總資產(chǎn)報酬率下降0.51%，凈資產(chǎn)收益率下降1.94%，數(shù)據(jù)說明萬科地產(chǎn)的盈利能力有所降低。（3）從營運能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變慢，說明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險，也使得自身的資產(chǎn)流動從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險。（4）從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現(xiàn)金比例均低于2012年，說明公司短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。（5）從發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率都有所提高，主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率較2012年卻有所減少，利潤的增長與資產(chǎn)的增長不協(xié)調(diào)，說明公司發(fā)展能力較弱。6.2改善建議（1）開發(fā)項目前深入市場調(diào)查，做出符合市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，并加強對員工營銷能力的培訓(xùn)，擴大市場份額以提高利潤率。（2）應(yīng)強化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。（3）應(yīng)增加銷售額，加快存貨的變現(xiàn)能力，以提高短期償債能力。（4）資產(chǎn)的增長應(yīng)依靠權(quán)益的增長來實現(xiàn)，權(quán)益的增長應(yīng)依靠自身的利潤積累，應(yīng)增加銷售收入降低成本，使?fàn)I業(yè)利潤增加率大于資產(chǎn)增產(chǎn)率。參考文獻[1]中證網(wǎng)http://004km.cninfo.com.cn[6]東方財富網(wǎng)http://esatmoney.com/1緒論2房地產(chǎn)行業(yè)概況周含蕊3．萬科地產(chǎn)會計分析--資產(chǎn)負債表分析羅夢3．萬科地產(chǎn)會計分析--利潤表分析蔣玉涵3．萬科地產(chǎn)會計分析--現(xiàn)金流量分析左璇4．萬科房產(chǎn)財務(wù)分析--營運能力分析朱莉莉4．萬科房產(chǎn)財務(wù)分析--發(fā)展能力償債能力分析楊詩琪4．萬科房產(chǎn)財務(wù)分析--盈利能力分析朱艷5.萬科地產(chǎn)財務(wù)狀況綜合分析--杜邦分析朱艷蔣玉涵6分析結(jié)論及建議羅夢朱莉莉左璇12

第二篇：萬科財務(wù)報表分析

萬科股份有限公司財務(wù)報表分析

公司金融課程論文2

郭紅霞 11703班 學(xué)號1107534016

摘要：2013年2月20日國務(wù)院確定的“國五條”政策措施，雖然對房地產(chǎn)市場沒有太大影響，但3月1日晚國務(wù)院發(fā)布調(diào)控工作的通知后，房地產(chǎn)界原先樂觀的預(yù)期已不復(fù)存在。面對“國五條”實施細則加碼升級，業(yè)界內(nèi)已很難再輕松起來。

作為地產(chǎn)龍頭萬科，這幾年業(yè)績增長迅速，股價漲幅巨大，在整體A股市場估值處于高位，那么在“國五條”細則打壓下，龍頭萬科還能繼續(xù)保持高增長，高業(yè)績嗎？本文主要通過對萬科2012年財務(wù)報表與2013年第一季度財務(wù)報表的對比分析，來說明萬科業(yè)務(wù)前景和財務(wù)績效，給出目前股票價值判斷，從而有助于投資者認(rèn)識萬科的內(nèi)在價值，更好的進行投資。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；萬科；財務(wù)報表分析

引言

隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，我國個人擁有的金融資產(chǎn)總量已超過了23萬億元人民幣，其中個人擁有儲蓄額已超過了16萬億元，我國個人金融資產(chǎn)的總量的積累導(dǎo)致人們對優(yōu)秀投資理財理論的需求。對于廣大投資者而言,尤其是中小投資者,在我國現(xiàn)階段的證券市場上，如果想在房地產(chǎn)行業(yè)中捕捉到投資機會，進行理性投資，不盲目跟風(fēng)，將自己的投資風(fēng)險降到最低，正確分析房地產(chǎn)上市公司的投資價值就顯得尤為重要。

萬科是我國證券市場中一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司，其前瞻的公司戰(zhàn)略，穩(wěn)健的經(jīng)營，完善的公司治理結(jié)構(gòu)，以及優(yōu)秀的管理團隊，吸引了許多投資者的目光。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭上市公司，投資者希望在買入它的同時了解它的內(nèi)在價值和未來成長性，特別是在“國五條”調(diào)控細則遏制住房投機性需求，擠壓住房投資炒作泡沫之后，萬科未來的成長能否依舊支撐其目前的價格，這是本文研究的主旨所在。

一、公司概況

萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。

萬科成立早期，主要采用多元化經(jīng)營模式，涉足多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)、進出口、商業(yè)、工業(yè)、投資和廣告娛樂業(yè)等。在發(fā)展進程中，萬科逐漸放棄多元化經(jīng)營模式，1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過收縮非主營業(yè)務(wù)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，至2000年，住宅開發(fā)房地產(chǎn)成為萬科的主營業(yè)務(wù)。

上市以來,公司保持了經(jīng)營規(guī)模和業(yè)績的持續(xù)、穩(wěn)定增長，從1989年到2007年，營業(yè)收入從2.35億元增加到355.3億元，凈利潤從0.12億元增加到53.18億元，總資產(chǎn)從1989年底的1.89億元上升到2007年底的1001億元，凈資產(chǎn)從0.49億人民幣達到339.2億元。到2005年，業(yè)務(wù)擴展到19個大中城市，樹立了住宅品牌，分別于 2000 和 2001 年入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志——布斯的全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，獲“2005 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力 TOP10 評選”第一，在規(guī)模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四，在行業(yè)中業(yè)績優(yōu)異。其良好的業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報, 受到市場廣泛認(rèn)可。

二、財務(wù)報表分析

（一）資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析

表1 資產(chǎn)負債表（金額單位：人民幣元）

項目 資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收賬款 預(yù)付款項 其他應(yīng)收款 存貨

流動資產(chǎn)合計 非流動資產(chǎn)合計 資產(chǎn)總計 負債及所有者權(quán)益 流動負債合計 非流動負債合計 負債合計 股本 資本溢價 留存收益 所有者權(quán)益合計 負債和總股本合計 2013年3月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75

299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75

52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37

259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37

34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05

200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05 該公司總資產(chǎn)12年比11年增加了8259317.51萬元，同比增長27.88%。具體來看，貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強；預(yù)付賬款增加，反應(yīng)公司生產(chǎn)用原材料市場供應(yīng)比較緊張，生產(chǎn)規(guī)模在擴大；存貨增加，一方面反應(yīng)公司庫存原材料，產(chǎn)品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產(chǎn)，相應(yīng)的要求配套存貨增加。

從負債結(jié)構(gòu)分析，公司負債總額12年比11年增加6828751.9萬元，上漲了29.90%。其中流動負債比去年增長5910941萬元，反映公司經(jīng)營狀況良好，信譽好，產(chǎn)品有市場，有 利潤，但公司短期償債壓力增大。

從所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益12年比11年增加了1430565萬元，其中股本增加了34萬元，漲幅0.0031%，歸屬于公司股東的股東權(quán)益上漲了20.50%，反映公司資本充足，經(jīng)營狀況良好。

（二）利潤表分析

表2 利潤表（金額單位：人民幣元）

項目 營業(yè)總收入 營業(yè)總成本 營業(yè)利潤 利潤總額 所得稅費用 凈利潤 2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66

2012年

103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06

2011年

71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77 該公司13年第一季度實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1399990.59萬元，實現(xiàn)凈利潤178936.92萬元，但這里主要以2012年的分析為主，2012年公司營業(yè)收入首次突破千億，達1031.2億元，同比增長43.7%。實現(xiàn)凈利潤125.5 億元，同比增長30.4%。其中主語業(yè)務(wù)收入比上年增加3133349.53萬元，上漲43.65%，主營業(yè)務(wù)成本較去年上漲了51.34%；營業(yè)利潤增加524982.41萬元，上漲33.30%，同時利潤總額上漲了33.31%；凈利潤比上年增加406298.22萬元。以上數(shù)據(jù)反映公司主營業(yè)務(wù)突出，利潤在增加，但成本有所增加，營業(yè)費用，財務(wù)費用較去年有較大增加，由于有上年未分配利潤，因此可供股東分配的利潤比上年有所增加。

從項目分析看，該公司主營業(yè)務(wù)突出，有利潤；公司固定資產(chǎn)在增加，生產(chǎn)規(guī)模在擴大；公司經(jīng)營狀況良好，產(chǎn)品有市場；公司有信譽，償債能力比較強；公司總體盈利能力比較強；短期償債壓力在增大；生產(chǎn)用原材料市場供應(yīng)比較緊張；庫存原材料、產(chǎn)品在增加；營業(yè)費用，財務(wù)費用增幅較大。

四、績效評估

（一）償債能力分析

表3 償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)表

償債能力指標(biāo) 流動比率 速動比率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負債率 2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%

2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%

變動幅度-0.01 +0.04-2-149

+1.22個百分點

在短期償債能力分析中，流動比率是一個重要的指標(biāo)，流動比率是反映一塊錢的流動負債需要多少流動資產(chǎn)來支撐，2012年萬科的流動比率為1.4，比上年降低了0.01，流動比率低于2，反映公司負債增加，償債能力有所降低。速動比率是指在流動比率的流動資產(chǎn)中扣除了存貨，因為12年存貨比11年存貨大，所以扣除存貨后，速動比率同比上年增長了0.04，說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所提高。但由于存貨存在銷售及壓價的風(fēng)險，且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點，因此速動比率比流動比率更具有參考價值。

在長期償債能力分析中，資產(chǎn)負債率反映了債權(quán)人受保護的程度，是一項重要指標(biāo)。萬科近年來進行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債權(quán)融資，但仍保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負債率，為更大程度的利用財務(wù)杠桿提供了空間，這對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導(dǎo)致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，12年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)明顯比11年減少了149天，說明12年的存貨周轉(zhuǎn)率高于11年的存貨周轉(zhuǎn)率。12年萬科實現(xiàn)了較好的存貨周轉(zhuǎn)。12年萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較去年有大幅度的上升，原因是主營業(yè)務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實施。

（二）盈利能力分析 1.營業(yè)收入分析

表4 按投資區(qū)域劃分

2012年 廣深區(qū)域 上海區(qū)域 北京區(qū)域 成都區(qū)域 主要業(yè)務(wù)收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%

凈利潤比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%

結(jié)算面積比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%

營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從表4可見，北京區(qū)域和廣深區(qū)域是起利潤的主要來源。究其原因，以深圳和北京為核心重點投資以及不斷推進的二線城市擴張是保障業(yè)績快速增長的主要原因。

2.期間費用分析

表5 期間費用表

項目 營業(yè)費用 管理費用 投資收益 所得稅 2012（萬）305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67

2011（萬）增減幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50

19.54% 7.84% 32.72% 28.56%

重大變動原因 銷售規(guī)模增長

經(jīng)營規(guī)模增長，人工費用增加 聯(lián)營、合營公司結(jié)算收入增加 利潤總額增長

期間費用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)模經(jīng)濟和對成本管理水平密切相關(guān)。12年與11年相比，營業(yè)費用上漲19.54%，管理費用上漲7.84%，究其原因，主要是因為銷售規(guī)模的增長以及人工費用的增加。

3.營運能力指標(biāo)分析

表6 相關(guān)盈利數(shù)據(jù)表

盈利能力指標(biāo) 毛利潤率 凈利潤率 凈資產(chǎn)報酬率 2012年 25.85% 13.08% 19.66%

2011年 28.80% 15.01% 18.17

變動幅度-2.95個百分點-1.93個百分點 +1.49個百分點

公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.84%，較11 年下降2.95 個百分點；結(jié)算凈利率13.08%，較2011 年下降1.93 個百分點。盡管利潤率同比下降，但公司凈資產(chǎn)收益率有所上升。報告期內(nèi)，公司全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，較2011 年提高1.49 個百分點，為近十年來最高水平。

這一方面是因為公司經(jīng)營效率的提升，一定程度上克服了2011 年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響；另一方面公司近年來全面推進裝修房戰(zhàn)略，裝修業(yè)務(wù)的利潤率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

五、總結(jié)與展望

截止2012年末，公司保持著安全穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然由于預(yù)收賬款由 2011 年底的1111.0 億元增長至1310.2 億元，公司的資產(chǎn)負債率達到78.3%，較2011 年的77.1%增加1.2 個百分點，但預(yù)收賬款隨著項目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，并不構(gòu)成實際的償債壓力。除預(yù)收帳款外，公司其他負債占總資產(chǎn)的比例為43.7%。截至報告期末，公司的凈負債率為23.5%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。

公司繼續(xù)貫徹現(xiàn)金為王的策略，保持良好的資金狀況。截至報告期末，公司持有貨幣資金 522.9 億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額355.6 億元。年內(nèi)，盡管加大了投資力度，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入和流出總體仍然保持平衡。相對充裕的資金狀況將使公司能夠更加靈活的應(yīng)對市場變化。

報告期內(nèi)，公司以市場、客戶、股東為導(dǎo)向，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長的同時，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。

2013年公司將繼續(xù)堅持和城市同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場，圍繞“好房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對產(chǎn)品”，“買對土地”為重點，增強產(chǎn)品競爭力，提升運營效率，重視合作關(guān)系，實現(xiàn)穩(wěn)健增長。

參考文獻：

[1] 初毅：《財務(wù)分析案例_萬科集團公司財務(wù)分析》[M],《齊魯珠壇》，2007（2）[2] 趙國忠：《財務(wù)會計報表分析案例》[M],《北京市經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報》，2000（13）[3] 徐寅翔：《萬科股份有限公司財務(wù)分析和價值評估》[D],2008

第三篇：萬科A 2008至2010財務(wù)報表分析

萬科A 2008至2010財務(wù)報表分析

——償債能力分析

公司簡介

萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱萬科地產(chǎn)）原系經(jīng)深圳市人民政府辦(1988)1509號文批準(zhǔn)，于1988年11月1日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。1993年5月28日，本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。

1993年12月28日經(jīng)深圳市工商行政管理局批準(zhǔn)更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”。

本公司經(jīng)營范圍為：興辦實業(yè)（具體項目另行申請）；國內(nèi)商業(yè)的；物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；進出口業(yè)務(wù)（按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理）；房地產(chǎn)開發(fā)?？毓勺庸局鳡I業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、投資咨詢等。

償債能力分析

償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力。償債能力分析包括短期償債能力的分析和長期償債能力的分析兩個方面。

一、短期償債能力分析

短期償債能力，就是企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負債的能力。它反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的實力、企業(yè)能否及時償付到期的流動負責(zé)，是反映企業(yè)財務(wù)狀況好壞的重要標(biāo)志、財務(wù)人員必須十分重視短期債務(wù)的償還能力，維護企業(yè)的良好信譽。短期償債能力也是企業(yè)的債權(quán)人、投資者、材料供應(yīng)單位等所關(guān)心的重要問題、對債權(quán)人來說，企業(yè)具有充分的償債能力，才能保證其債權(quán)的安全，按期取得利息，到期收回本金。反映短期償債能力的衡量指標(biāo)有流動比率、速凍比率、和現(xiàn)金比率。

1.流動比率分析

流動比率是流動資產(chǎn)總額和流動負債總額的比值。流動比率主要反映企業(yè)的短期償債能力。

計算公式：流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債

2008年年末流動性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.76 2009年年末流動性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.92 2010年年末流動性比率=205521000000/129651000000=1.59 分析：一般來說，流動比率越高，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力越強，流動負債得到償還的可能性就越大。一般情況下，人們認(rèn)為合理的流動比率2：1.但是在應(yīng)用流動比率時應(yīng)注意以下兩個問題：一是不同性質(zhì)、不同行業(yè)的企業(yè)對流動性的要求有所不同，流動比率的合理數(shù)值也不同。因此，必須結(jié)合不同行業(yè)的特點來運用流動比率的償債能力。二是流動比率并非是越高越好。因為資金過多地滯留于流動資產(chǎn)，有可能是應(yīng)收賬款收不回來或超儲積壓物資過多所知。萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均流動比率為1.84，與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動負債財務(wù)風(fēng)險較少。同時，萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財務(wù)風(fēng)險有所下降,償債能力增強。但10年呈下降狀態(tài)，說明公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財務(wù)狀況不穩(wěn)定。

2.速動比率分析

速動比率是速動資產(chǎn)總額和流動負債總額的比值。速動資產(chǎn)是指流動資產(chǎn)減去變現(xiàn)能力較差且不穩(wěn)定的存貨、預(yù)付賬款、一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)和其他流動資產(chǎn)等之后的余額。剔除這些資產(chǎn)能夠更加準(zhǔn)確、可靠的評價企業(yè)資產(chǎn)的流動性極其償還短期負債的能力。速動比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強弱，它是對流動比率的補充。

計算公式：速動比率=(流動資產(chǎn)-存貨）/流動負債

2008年年末速動比率=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/64,553,721,902.60 =0.43 2009年年末速動比率=(130.323.279.449.37-90,085,294,305.52)/68.058.279.849.28 =0.59 2010年年末速動比率=（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56 分析：一般來說 速動比率與流動比率得比值在1比1.5左右最為合適。若小于1說明該企業(yè)償債能力較弱，面臨一定的償債風(fēng)險。萬科所屬的房地產(chǎn)行業(yè)08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業(yè)相當(dāng)。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務(wù)風(fēng)險有所下降，償債能力增強。10年，速動比率又稍有下降，說明受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力稍變?nèi)酢?/p>

3.現(xiàn)金比率分析

現(xiàn)金比率是衡量企業(yè)短期償債能力的最直接的指標(biāo)。它反映了企業(yè)償還流動負責(zé)的能力?，F(xiàn)金比率是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物資產(chǎn)總量占當(dāng)前流動負債總額的比率，來衡量公司資產(chǎn)的流動性。也就是說，現(xiàn)金比率只量度所有資產(chǎn)中相對于當(dāng)前負債最具流動性的項目，因此它也是三個流動性比率中最保守的一個

計算公式：現(xiàn)金比率=（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）/流動負債×100% 2008年的現(xiàn)金比率=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的現(xiàn)金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的現(xiàn)金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：從數(shù)據(jù)看，萬科的現(xiàn)金比率上升后下降，從08年的30.95上升到09年的33.8，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強，但10年又下降到29.17，說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。

二、長期償債能力分析

長期償債能分析主要是為了確定企業(yè)償還債務(wù)本金和支付利息的能力，它可以兩方面對企業(yè)進行分析，第一是對企業(yè)獲利能力的分析，正常的情況下，企業(yè)不可能以資產(chǎn)償還債務(wù)，只能以獲取的利潤還本付息，所以企業(yè)的獲利能力是分析長期償債能力的重要方面。第二是資本結(jié)構(gòu)分析，債務(wù)數(shù)額與企業(yè)規(guī)模進行比較，如果債務(wù)占的比例很大，這說明大部分經(jīng)營風(fēng)險由債權(quán)人負擔(dān)，負債比例越大，則企業(yè)無力償還債務(wù)本息的可能性就越高。反映企業(yè)長期償債能力的財務(wù)指標(biāo)有：資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息償付倍數(shù)。

1.資產(chǎn)負債率分析

資產(chǎn)負債率是負債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，資產(chǎn)負債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時保護債權(quán)人利益的程度。

計算公式：資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額×100% 2008年年末資產(chǎn)負債率=80,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.674 2009年年末資產(chǎn)負債率=92,200,042,375,32/137,608,554,829,39 =0.670 2010年年末資產(chǎn)負債率=161051000000/2***=0.747 分析：國際一般認(rèn)為50%--60%適宜。資產(chǎn)負債率越高，表明企業(yè)的債務(wù)負擔(dān)越重，償債風(fēng)險越大，償債能力越弱。但是過低的資產(chǎn)負債率則表示企業(yè)經(jīng)營思想比較保守，不能充分利用舉債經(jīng)營方式，獲取更多利潤。萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均資產(chǎn)負債率為0.56，萬科近三年的資產(chǎn)負債率略高于同行業(yè)水平，說明萬科的資本結(jié)構(gòu)較為合理，償還長期債務(wù)的能力較強，長期的財務(wù)風(fēng)險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務(wù)上趨向穩(wěn)健。10年，資產(chǎn)負債率上升說明償債能力變?nèi)酢?/p>

2.產(chǎn)權(quán)比率分析

產(chǎn)權(quán)比率是反映債權(quán)人與所有者提供的資金的對比關(guān)系。這個指標(biāo)是負債總額與股東權(quán)益總額之比，也叫做債務(wù)股權(quán)比率。該指標(biāo)反映由債權(quán)人提供的資本與股東提供的資本以相對關(guān)系，反映企業(yè)基本財務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。產(chǎn)權(quán)比率是衡量長期償債能力的指標(biāo)之一

計算公式：產(chǎn)權(quán)比率=負債總額/所有者權(quán)益總額×100% 2008年年末負債權(quán)益比=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20 =2.07 2009年年末負債權(quán)益比=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07 =2.03 2010年年末負債權(quán)益比=161051000000/5458620000=2.95 分析：一般來說，所有者投入資本大于債權(quán)人投入的資本，其企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。所以產(chǎn)權(quán)比率數(shù)值越低，表明企業(yè)償債能力越強。萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均負債權(quán)益比為1.10。分析得出的結(jié)論與資產(chǎn)負債率得出的結(jié)論一致,10年萬科的負債權(quán)益比大幅度升高，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)。

3.利息償付倍數(shù)分析

利息償付倍數(shù)是指企業(yè)息稅前收益與利息費用的比率，他是從企業(yè)償還債務(wù)利息的角度衡量企業(yè)償債能力的指標(biāo)。公式（2.6）中利息費用是支付給債權(quán)人的全部利息，包括財務(wù)費用中的利息和計入固定資產(chǎn)的利息。利息償付倍數(shù)反映企業(yè)用經(jīng)營所得支付債務(wù)利息的能力。是企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)收益與利息費用的比率，用以衡量企業(yè)償付借款利息的能力，也叫利息保障倍數(shù)。只要利息償付倍數(shù)足夠大，企業(yè)就有充足的能力償付利息。企業(yè)要有足夠大的息稅前利潤，才能保證負擔(dān)得起資本化利息。該指標(biāo)越高，說明企業(yè)的債務(wù)利息壓力越小。

計算公式：利息償付倍數(shù)=息稅前利潤/利息費用 2008年年末利息償付倍數(shù)

=(6,322,285,626.03+657,253,346.42)/657,253,346.42=10.62 2009年年末利息償付倍數(shù)

=(8,617,427,808.09+573,680.423.04)/573,680.423.04=16.02 2010年年末利息償付倍數(shù)

=11,940,752,579.02/504,227,742.75=23.68 分析：一般來說，利息償付倍數(shù)至少應(yīng)等于1。這項指標(biāo)越大，說明支付債務(wù)利息的能力越強。萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均利息償付倍數(shù)為3.23倍?？梢姡f科近兩年的利息償付倍數(shù)明顯高于同行業(yè)水平，說明企業(yè)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強，存在的財務(wù)風(fēng)險較少。已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強，從上可知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強。

綜合分析：通過對萬科A的6個數(shù)值進行計算，分析其短期償債能力和長期償債能力，總結(jié)出由于其流動比率過低，表現(xiàn)出萬科A的缺乏短期償債能力，現(xiàn)金比率不穩(wěn)定，表現(xiàn)出其當(dāng)前償債能力不穩(wěn)定，結(jié)合資產(chǎn)負責(zé)比率表現(xiàn)較高和股東權(quán)益比率較低，同樣表現(xiàn)出萬科A的償債能力較低，利息償付倍數(shù)逐年升高，且數(shù)值較大，表現(xiàn)出其利息支付能力較強。

第四篇：萬科企業(yè)股份有限公司財務(wù)報表分析[范文]

萬科企業(yè)股份有限公司財務(wù)報表分析

一、公司簡介

萬科公司概況：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認(rèn)為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。

萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。

經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu)，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。

二、資產(chǎn)負債表和利潤表的縱向分析和橫向分析

（一）資產(chǎn)負債表分析

1、貨幣資金：總數(shù)逐年增加，逐年減少比例的原因是公司的經(jīng)營狀況每年都有所改善，經(jīng)

營業(yè)績每年都有增加。

2、應(yīng)收賬款：逐年減少的主要原因是往來款項減少所致。

3、存貨；逐年增加的主要原因是起先部分原料儲備存有所上升所致，市場需求增大，加大

了房地產(chǎn)的開發(fā)。

4、長期股權(quán)投資：逐年增加的主要原因是市場當(dāng)前狀況及其前景對公司的投資的影響。

5、固定資產(chǎn)：其占總資產(chǎn)比例的先增后減說明市場經(jīng)歷了從冷到熱的過程。

6、在建工程：先減少后大幅度的增加說明了公司對市場的需求量和熱度做出可及時的調(diào)整。

7、應(yīng)付賬款：逐年增加的主要原因是公司根據(jù)市場的熱度，適度的加大了對市場的投資力

度。

（二）利潤表分析

1、營業(yè)總收入：逐年的上升是由于公司的經(jīng)營業(yè)績每年都有所提升。

2、營業(yè)成本：逐年上升的主要原因是房地產(chǎn)市場過熱，地皮的價格大幅度增長以及公司營

業(yè)收入的逐年上升帶動了成本的增加。

3、投資收益：逐年增加說明了公司投資方向和目標(biāo)正確，所投資的公司的經(jīng)營業(yè)績每年都

有提高。

4、銷售費用：先增后減主要原因是公司在市場蕭條期為增加銷售收入支付了較多的費用以

促進業(yè)務(wù)量的增加，而在市場繁榮期則無需太多的銷售費用。

5、管理費用：逐年減少的原因是對壞賬核算方法做了變更，減少了對于特別款項采用個別認(rèn)定法計提壞賬準(zhǔn)備，所計提的壞賬準(zhǔn)備減少。

6、所得稅：先減后增反映公司利潤總額的所得大小。

三、比率分析

（一）償債能力分析

這三年的流動比率表明，債權(quán)人的安全程度較高，較高的流動比率可以保障債權(quán)在到期日得以償還，并在清算時不會受到重大損失。因為，在債權(quán)到期日，流動資產(chǎn)可以迅速變現(xiàn)予以償還債務(wù)，流動比率越高，這種償還到期債務(wù)的能力越高.企業(yè)的貨幣資金和存貨在這三年的增量都得到較大幅度的提高，說明企業(yè)的經(jīng)營有比較明顯的提高，短期償債能力值得肯定。

這三年的速動比率是假定存貨毫無價值或難以脫手兌換現(xiàn)金的情況下，企業(yè)可動用的流動資產(chǎn)抵付流動負債的能力。萬科公司的速動比率在行業(yè)中還是處在一個比較合適的比例，表明企業(yè)可動用的流動資產(chǎn)抵付流動負債的能力還是比較強的，同時，表明企業(yè)資產(chǎn)利用率也處在比較合適的比例。

這三年的資產(chǎn)負債比率表明從債權(quán)人處所籌集的資金占資產(chǎn)的百分比，它有助于確定在破產(chǎn)情況下對債權(quán)人的保護程度。此三年的比率都比較高，表明企業(yè)的財務(wù)狀況比較吃緊，但從側(cè)面考慮，說明了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)量比較大，造成了比較大比例的資產(chǎn)負債率?？偟膩砜矗瑥那叭齻€指標(biāo)可以看出該公司的償債能力處于合理的水平，債權(quán)人的安全程度處于較好局面。同時也可以看出企業(yè)的資源利用率還是比較高的，也從側(cè)面說明了企業(yè)的償債能力還是比較強的。

（二）營運能力分析

從這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以看出，每年它都維持在一個很高的水平，表明企業(yè)在未來對現(xiàn)金的收回都比較高，資金的利用率在高的水平。這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比較高，表明該企業(yè)的資金利用一直比較高，處于良好的狀態(tài)，同時也表明其短期償債能力十分強。

這三年的存貨周轉(zhuǎn)率差別不大，說明每一年的運轉(zhuǎn)都差別不大，存貨增加不大，公司的負擔(dān)也就不大，對資金的利用比較好，生產(chǎn)比較正常，沒有太大的變化，公司處在一個比較穩(wěn)定的發(fā)展的階段。

從這三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以看出該企業(yè)全部資產(chǎn)的使用率，這三年的都比較高，在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，表明該企業(yè)在行業(yè)中利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率較高，企業(yè)的生產(chǎn)獲利能力比較高，表明萬科公司的獲利能力非常高。

總的來看，三個財務(wù)指標(biāo)表明，該企業(yè)的資金利用率極高，周轉(zhuǎn)很快，銷售收入高，獲利能力也比較穩(wěn)定，且充分的利用了多余的資金，生產(chǎn)的效率比較高。

（三）獲利能力分析

三年的獲利財務(wù)指標(biāo)如下：

毛利是公司利潤形成的基礎(chǔ)，銷售毛利率即單位收入的毛利，獲利能力越強。從上表可以看出，萬科公司的銷售毛利率相對較低，還沒有達到行業(yè)中的平均水平，但這也是萬科的營銷策略，萬科的CEO也說過高于25%的利潤他們不做，證明公司是在穩(wěn)固中求發(fā)展，在穩(wěn)定中求得利潤，這樣做對公司的可持續(xù)發(fā)展是比較有利，在謀取利潤的同時，不會讓公司冒太大的風(fēng)險。同時，萬科公司的凈利潤高,而凈資產(chǎn)收益率不高,這說明它的凈資產(chǎn)較多,沒有太多的負債籌資,嘗債能力強,破產(chǎn)風(fēng)險小。

四、分析結(jié)論

從總體趨勢可以看出，各個項目的數(shù)值都處在比較適合的水平，盡管其中有起有落，但總體來說，沒有較大浮動的大起大落。主要是由于在07年房地產(chǎn)市場的一片火熱，其公司的各項指標(biāo)都處在比較有利的水平，到了08年的時候，房地產(chǎn)市場冷淡，但公司改善了銷售策略，其總體來說還是取得了一定的發(fā)展，09年，房地產(chǎn)市場有所回暖，公司的經(jīng)營狀況得到較大的改善和提高，得以體現(xiàn)在各項指標(biāo)的提升。在償債能力，營運能力和獲利能力分析的過程中，可以清晰的看出各個指標(biāo)的變化。萬科公司應(yīng)的收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都遠高于同行企業(yè)，資產(chǎn)的流動性在行業(yè)中也處于領(lǐng)先地位，說明了該企業(yè)的償債能力比較好，并且其凈利潤也在逐年的增加，作為債務(wù)人是不用擔(dān)心公司的償債能力，投資風(fēng)險也比較小。但這對企業(yè)而言也不是完全有利于企業(yè)的，在財務(wù)風(fēng)險低的同時也表明了公司沒有充分利用其總資金。此三年該公司的營運能力指標(biāo)沒有太大的變化，說明了該企業(yè)運做沒有出現(xiàn)太大的問題，生產(chǎn)正常，且其效率也比較高。從獲利財務(wù)指標(biāo)可以看出，該企業(yè)每年獲利能力比較強，說明了經(jīng)營方式適當(dāng)，周轉(zhuǎn)也比較合理。

總體來看，該企業(yè)是一個經(jīng)營的相當(dāng)成功的企業(yè)，在其行業(yè)中有著龍頭老大的地位，雖然受到08年市場低迷時公司促銷策略以及較高土地成本項目的進入結(jié)算期的影響，期間公

司全年的總體指標(biāo)提升不高，但公司的仍有良好的銷售表現(xiàn)，同時09年房地產(chǎn)市場的及時回暖，為公司的經(jīng)營發(fā)展注入了一股動力。近幾年公司的營業(yè)總收入沒有較大的波動且逐年都有一定上升，利潤也在不斷的上升，總資產(chǎn)等較穩(wěn)的增長，財務(wù)風(fēng)險較低，公司未來存在較好的業(yè)績釋放空間。

第五篇：2012電大財務(wù)報表分析萬科A償債能力分析

萬科A 償債能力分析

企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵。

一、萬科基本情況介紹：

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產(chǎn)105.6億元，凈資產(chǎn)47.01億元。1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到16個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。

二、萬科A償債能力分析

（一）短期償債能力分析 1.流動比率

2008年年末流動性比率= = =1.76

2009年年末流動性比率= = =1.92 2010年年末流動性比率= =205521000000/129651000000=1.59

分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均流動比率為1.84，說明與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動負債財務(wù)風(fēng)險較少。同時，萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財務(wù)風(fēng)險有所下降,償債能力增強。但10年呈下降狀態(tài)，說明公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財務(wù)狀況不穩(wěn)定。2.速動比率

2008年年末速動比率: = = =0.43

2009年年末速動比率: = = =0.59 2010年年末速動比率: = =（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56

分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業(yè)相當(dāng)。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務(wù)風(fēng)險有所下降，償債能力增強。10年，速動比率又稍有下降，說明受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力稍變?nèi)酢?/p>

3、現(xiàn)金比率

2008年的現(xiàn)金比率=（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）/流動負債=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的現(xiàn)金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的現(xiàn)金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：從數(shù)據(jù)看，萬科的現(xiàn)金比率上升后下降，從08年的30.95上升到09年的33.8，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強，但10年又下降到29.17，說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。

（二）長期償債能力分析 1.資產(chǎn)負債率

2008年年末資產(chǎn)負債率= = =0.674

2009年年末資產(chǎn)負債率= = =0.670 2010年年末資產(chǎn)負債率= =161051000000/2***=0.747

分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均資產(chǎn)負債率為0.56，萬科近三年的資產(chǎn)負債率略高于同行業(yè)水平，說明萬科的資本結(jié)構(gòu)較為合理，償還長期債務(wù)的能力較強，長期的財務(wù)風(fēng)險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務(wù)上趨向穩(wěn)健。10年，資產(chǎn)負債率上升說明償債能力變?nèi)酢?.負債權(quán)益比

2008年年末負債權(quán)益比: = = =2.07

2009年年末負債權(quán)益比: = = =2.03 2010年年末負債權(quán)益比: = =161051000000/5458620000=2.95 分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均負債權(quán)益比為1.10。分析得出的結(jié)論與資產(chǎn)負債率得出的結(jié)論一致,10年萬科的負債權(quán)益比大幅度升高，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)。3.利息保障倍數(shù)

2008年年末利息保障倍數(shù): = = =10.62 2009年年末利息保障倍數(shù): = = =16.02 2010年年末利息保障倍數(shù): = ==24.68

分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均利息保障倍數(shù)為3.23倍?？梢姡f科近兩年的利息保障倍數(shù)明顯高于同行業(yè)水平，說明企業(yè)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強，存在的財務(wù)風(fēng)險較少。已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強，從上可知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強。

萬科A 償債能力分析 企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵。

一、萬科基本情況介紹： 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產(chǎn)105.6億元，凈資產(chǎn)47.01億元。1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到16個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。

二、萬科A償債能力分析

（一）短期償債能力分析1.流動比率2008年年末流動性比率= = =1.76 2009年年末流動性比率= = =1.922010年年末流動性比率= =205521000000/129651000000=1.59 分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均流動比率為1.84，說明與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動負債財務(wù)風(fēng)險較少。同時，萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財務(wù)風(fēng)險有所下降,償債能力增強。但10年呈下降狀態(tài)，說明公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財務(wù)狀況不穩(wěn)定。2.速動比率2008年年末速動比率:= = =0.43 2009年年末速動比率:= = =0.592010年年末速動比率:= =（205521000000-333000000）/129651000000=0.56 分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業(yè)相當(dāng)。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務(wù)風(fēng)險有所下降，償債能力增強。10年，速動比率又稍有下降，說明受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，償債能力稍變?nèi)酢?/p>

3、現(xiàn)金比率2008年的現(xiàn)金比率=（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）/流動負債=19978285900/64553721902=30.95%2009年的現(xiàn)金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8%2010年的現(xiàn)金比率=37816900000/129651000000=29.17%分析：從數(shù)據(jù)看，萬科的現(xiàn)金比率上升后下降，從08年的30.95上升到09年的33.8，說明企業(yè)的即刻變現(xiàn)能力增強，但10年又下降到29.17，說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。

（二）長期償債能力分析1.資產(chǎn)負債率2008年年末資產(chǎn)負債率= = =0.674 2009年年末資產(chǎn)負債率= = =0.6702010年年末資產(chǎn)負債率= =161051000000/2***=0.747 分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均資產(chǎn)負債率為0.56，萬科近三年的資產(chǎn)負債率略高于同行業(yè)水平，說明萬科的資本結(jié)構(gòu)較為合理，償還長期債務(wù)的能力較強，長期的財務(wù)風(fēng)險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務(wù)上趨向穩(wěn)健。10年，資產(chǎn)負債率上升說明償債能力變?nèi)酢?.負債權(quán)益比2008年年末負債權(quán)益比:= = =2.07 2009年年末負債權(quán)益比:= = =2.032010年年末負債權(quán)益比:= =161051000000/5458620000=2.95分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均負債權(quán)益比為1.10。分析得出的結(jié)論與資產(chǎn)負債率得出的結(jié)論一致,10年萬科的負債權(quán)益比大幅度升高，說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)。3.利息保障倍數(shù)2008年年末利息保障倍數(shù):= = =10.622009年年末利息保障倍數(shù):= = =16.022010年年末利息保障倍數(shù):= ==24.68 分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均利息保障倍數(shù)為3.23倍。可見，萬科近兩年的利息保障倍數(shù)明顯高于同行業(yè)水平，說明企業(yè)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強，存在的財務(wù)風(fēng)險較少。已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強，從上可知，已獲利息倍數(shù)呈上升趨勢，萬科的長期償債能力增強。