第一篇：xxxx產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目全程策劃報(bào)告架構(gòu)

xxxxxx產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目全程策劃報(bào)告架構(gòu)

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? 國(guó)家宏觀政策、金融政策及工業(yè)地產(chǎn)政策調(diào)研 國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)調(diào)研 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢(shì)研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作模式研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園功能規(guī)劃研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷渠道研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園招商現(xiàn)狀研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園銷售現(xiàn)狀研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園推廣模式研究 ◆國(guó)內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園盈利模式研究 ? 西部服裝產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)研究

◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢(shì)研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作模式研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園功能規(guī)劃研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷渠道研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園招商現(xiàn)狀研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園銷售現(xiàn)狀研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園推廣模式研究 ◆西部服裝產(chǎn)業(yè)園盈利模式研究 ? 省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)研究

◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園運(yùn)作模式研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園功能規(guī)劃研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷渠道研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園招商現(xiàn)狀研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園銷售現(xiàn)狀研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園推廣模式研究 ◆省內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)園盈利模式研究 ? ? 市調(diào)樣本分析 市調(diào)綜合結(jié)論

第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析（包括但不限于以下內(nèi)容）

? 區(qū)域綜合環(huán)境分析 ◆公共設(shè)施狀況

◆總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消 費(fèi)水平等

◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆消費(fèi)品零售總額

◆商業(yè)增加值

◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ? 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

◆ 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能

◆ 城市規(guī)劃 ? 川南服裝消費(fèi)市場(chǎng)綜合環(huán)境調(diào)研 ◆服裝市場(chǎng)分布現(xiàn)狀調(diào)查 ◆服裝檔次調(diào)查

◆服裝市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀調(diào)查 ◆消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 ◆消費(fèi)心理調(diào)查 ? ? 市調(diào)樣本分析 市調(diào)綜合結(jié)論

第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? 項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析

項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、威脅、機(jī)會(huì)分析）

第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? ? ? 研究的目的 研究的意義

服裝產(chǎn)業(yè)鏈橫向產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 橫向產(chǎn)業(yè)價(jià)值分析

服裝產(chǎn)業(yè)鏈縱向產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 縱向產(chǎn)業(yè)價(jià)值分析 ? 針對(duì)本項(xiàng)目的服裝產(chǎn)業(yè)鏈橫向和縱向產(chǎn)業(yè)運(yùn)用

第五章、項(xiàng)目定位（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 定位背景 定位依據(jù) 定位創(chuàng)意

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)分析

核心問(wèn)題界定

項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研判 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 整體定位 主題定位 概念定位 經(jīng)營(yíng)定位 市場(chǎng)定位 區(qū)域定位 功能定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目品質(zhì)定位 形象定位 宣傳調(diào)性定位 主要業(yè)態(tài)及檔次定位 各功能組團(tuán)建筑風(fēng)格定位 景觀風(fēng)格定位 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造

各功能組團(tuán)投資目標(biāo)客群定位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 各功能組團(tuán)銷售目標(biāo)客群定位 各功能組團(tuán)招商目標(biāo)客群定位 各功能組團(tuán)消費(fèi)目標(biāo)客群定位 各功能組團(tuán)業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面示意 各功能組團(tuán)業(yè)態(tài)業(yè)種配比及合理性分析 各功能組團(tuán)樓層功能分布 各功能組團(tuán)目標(biāo)商戶組合 各功能組團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式組合

項(xiàng)目公共場(chǎng)地整合、經(jīng)營(yíng)利用及規(guī)劃建設(shè)建議

第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)暨總坪規(guī)劃建議； 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； 環(huán)境概念設(shè)計(jì)建議； 建筑外立面設(shè)計(jì)建議； 功能分區(qū)及形象設(shè)計(jì)建議； 項(xiàng)目景觀建議； 燈光概念設(shè)計(jì)建議； 人流交通組織建議； 車流交通組織建議； 貨流交通組織建議； 商業(yè)配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議； 公建環(huán)境設(shè)計(jì)方案既整合建議； 給排水、排污系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議； 空調(diào)配置暨通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議； 電梯配置暨設(shè)計(jì)建議； ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 安保及消防設(shè)備建議；

動(dòng)力系統(tǒng)及動(dòng)力備份系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議； 停車場(chǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議； 智能化管理系統(tǒng)方案或建議；

公共照明系統(tǒng)、景觀照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議； 廣播及電視系統(tǒng)方案或建議； 電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議；

建筑新技術(shù)、新科技、新材料運(yùn)用建議； 運(yùn)營(yíng)配套建議； 其它相關(guān)方案或建議。

第七章、開發(fā)建設(shè)建議（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? ? 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可行性

項(xiàng)目開發(fā)的可行性

項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)想

項(xiàng)目規(guī)劃

◆項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

◆項(xiàng)目前景

◆項(xiàng)目投資估算

? 項(xiàng)目市場(chǎng)分析

◆地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)

◆基礎(chǔ)條件及能力 ◆直接收入和相關(guān)收入估算 ? ? 項(xiàng)目開發(fā)建議

開發(fā)策略

? ? ? ? 開發(fā)周期 開發(fā)時(shí)序 開發(fā)強(qiáng)度

建設(shè)進(jìn)度

第八章、招商方案建議（包括但不限于以下內(nèi)容）

? 招商籌備建議

◆導(dǎo)示系統(tǒng)、店招、戶外立面廣告位規(guī)劃建議； ◆招商案場(chǎng)（或合并于銷售中心）裝修裝飾建議； ◆項(xiàng)目區(qū)域樓層功能建議； ◆業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面布局建議； ◆招商策略及招商政策建議； ◆招商工作流程建議；

◆招商計(jì)劃及各項(xiàng)工作方案建議； ◆招商道具設(shè)計(jì)制作建議； ◆招商手冊(cè)建議； ◆租務(wù)手冊(cè)建議； ◆入場(chǎng)指南建議； ◆租售方案建議； ◆商戶組合建議； ◆招商文本建議；

◆體驗(yàn)示范區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與運(yùn)作建議 ◆招商團(tuán)隊(duì)建議；

◆招商折頁(yè)、展板、KT板、環(huán)境軟飾、氛圍營(yíng)造建議等 ? ? 招商推廣建議； 媒體統(tǒng)籌建議； ? ? ? ? ? 現(xiàn)場(chǎng)廣告建議； 戶外廣告建議； 公關(guān)活動(dòng)建議； 其它相關(guān)需要事項(xiàng)； 招商實(shí)施建議

第九章、銷售方案建議（包括但不限于以下內(nèi)容）

? 銷售準(zhǔn)備建議

◆銷售場(chǎng)所選址建議； ◆租售中心裝修裝飾建議； ◆內(nèi)外銷售環(huán)境布置建議； ◆銷售輔助道具設(shè)計(jì)制作建議； ◆整合營(yíng)銷、推廣策略建議； ◆廣告制作公司甄選建議； ◆廣告制作監(jiān)控建議；

◆營(yíng)銷策劃及推廣方案制定與實(shí)施建議； ◆銷售團(tuán)隊(duì)建議； ◆銷售價(jià)格方案建議； ◆銷售進(jìn)度及銷售回款建議；

◆銷售推廣建議（線上、線下等有效媒介執(zhí)行）； ◆客戶蓄水建議； ◆其它相關(guān)需要事項(xiàng)。? 銷售實(shí)施建議

◆銷控計(jì)劃建議； ◆渠道拓展建議； ◆團(tuán)購(gòu)政策建議； ◆客戶接待建議； ◆定金收??；

◆推廣及公關(guān)活動(dòng)建議； ◆其它相關(guān)工作。

第十章、推廣方案（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? 項(xiàng)目VI運(yùn)用建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析 價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素 前期鋪墊期

◆計(jì)劃時(shí)間

◆推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) ◆計(jì)劃安排 ◆預(yù)期效果 ? ? 逐步導(dǎo)入期 計(jì)劃時(shí)間

◆推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) ◆計(jì)劃安排 ◆預(yù)期效果 ? 項(xiàng)目公開期

◆計(jì)劃時(shí)間

◆推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) ◆計(jì)劃安排 ◆預(yù)期效果 ? 持續(xù)強(qiáng)銷期

◆計(jì)劃時(shí)間 ◆推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn)計(jì)劃安排 ◆預(yù)期效果 ? 逐步降溫銷售期

◆計(jì)劃時(shí)間

◆推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) ◆計(jì)劃安排 ◆預(yù)期效果 ? 項(xiàng)目尾盤銷售期

◆計(jì)劃時(shí)間

◆推廣計(jì)劃目的和重點(diǎn) ◆計(jì)劃安排 ◆預(yù)期效果 ? ? ? ? 項(xiàng)目推盤方案 項(xiàng)目銷售進(jìn)度目標(biāo) 營(yíng)銷推廣策略 媒體宣傳策略

◆媒體選擇 ◆宣傳主題 ◆廣告創(chuàng)意及訴求 ◆媒體組合策略 ◆媒體宣傳預(yù)算 ? ? ? ? 營(yíng)銷活動(dòng)策略 營(yíng)銷活動(dòng)目的 營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃 營(yíng)銷活動(dòng)預(yù)算 第十一章、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? ? ? ? ? 組織體系

行政管理體系

人事管理體系 商務(wù)管理體系

合同管理體系 企劃管理體系

財(cái)務(wù)管理體系

營(yíng)運(yùn)管理體系

◆工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理建議（非運(yùn)營(yíng)管理體系）◆工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟聯(lián)動(dòng)建議（非聯(lián)盟聯(lián)動(dòng)管理體系）◆工業(yè)地產(chǎn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)運(yùn)用建議（非循環(huán)經(jīng)濟(jì)管理體系）? 信息及綜合管理體系

第十二章、項(xiàng)目物業(yè)管理建議（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 物業(yè)管理組織體系建議 項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)范建議 裝修管理守則及辦法建議 園區(qū)治安管理 園區(qū)交通管理 園區(qū)消防管理 園林維護(hù)管理 環(huán)境衛(wèi)生管理

客服中心管理規(guī)范建議 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范建議

強(qiáng)弱電、電梯、空調(diào)、給排水、門禁系統(tǒng)管理規(guī)范建議 ? ? ? 裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管建議 物品出入管理建議

突發(fā)事件應(yīng)急管理制度建議

第十三章、綜合效益概算（包括但不限于以下內(nèi)容）

? ? ? ? ? ? ? 總投資概算 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

項(xiàng)目銷售回款與工程進(jìn)度方案 項(xiàng)目投資策略與投資組合建議 成本分析

各功能單位敏感性分析 營(yíng)銷費(fèi)用概算

◆項(xiàng)目策劃費(fèi)用概算 ◆招商策劃費(fèi)用概算 ◆銷售策劃費(fèi)用概算 ◆廣告費(fèi)用概算 ? ? ?

工程開支概算 土地征用開支概算 金融成本概算 套餐服務(wù)內(nèi)容及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（可選）

服務(wù)套餐一 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——15萬(wàn)

完成時(shí)間：50-60個(gè)工作日（含全國(guó)范圍內(nèi)市調(diào)、方案編制完成等工作）全國(guó)范圍內(nèi)市調(diào)專項(xiàng)費(fèi)用由甲方支付，省內(nèi)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé) 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

服務(wù)套餐二 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——30萬(wàn) 完成時(shí)間：60-70個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位

服務(wù)套餐三 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——40萬(wàn) 完成時(shí)間：70-80個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

服務(wù)套餐四 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——50萬(wàn) 完成時(shí)間：80-90個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第七章、開發(fā)建設(shè)建議

服務(wù)套餐五 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——60萬(wàn)

完成時(shí)間：90-100個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第七章、開發(fā)建設(shè)建議 第八章、招商方案建議

服務(wù)套餐六 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——70萬(wàn)

完成時(shí)間：100-110個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第七章、開發(fā)建設(shè)建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議

服務(wù)套餐七 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——75萬(wàn)

完成時(shí)間： 110-120個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第七章、開發(fā)建設(shè)建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案

服務(wù)套餐八 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——85萬(wàn)

完成時(shí)間： 120-130個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第七章、開發(fā)建設(shè)建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案 第十一章、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議

服務(wù)套餐九 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——95萬(wàn)

完成時(shí)間： 130-140個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第七章、開發(fā)建設(shè)建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案 第十一章、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議 第十二章、項(xiàng)目物業(yè)管理建議

服務(wù)套餐十 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——100萬(wàn)

完成時(shí)間： 140-150個(gè)工作日 包含服務(wù)內(nèi)容：

第一章、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 第二章、川南市場(chǎng)環(huán)境分析 第三章、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 第四章、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 第五章、項(xiàng)目定位 第六章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第七章、開發(fā)建設(shè)建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案 第十一章、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議 第十二章、項(xiàng)目物業(yè)管理建議 第十三章、綜合效益概算

報(bào)告編制組成員組成： 四川大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)-教授 重慶大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)-教授

全國(guó)歷練10年左右的地產(chǎn)行業(yè)精英團(tuán)隊(duì)（市調(diào)、策劃、招商、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)管理、預(yù)算人員等）

第二篇：產(chǎn)品項(xiàng)目架構(gòu)策劃建議書

核心說(shuō)明：

1：階段分為3個(gè)階段，這里主要策劃前2個(gè)階段的流程。

前期：

網(wǎng)站搭建：

核心網(wǎng)站以 為前期核心網(wǎng)站，當(dāng)然注冊(cè)公司要以新太，或者同音詞為根本注冊(cè)，第一個(gè)網(wǎng)站添加產(chǎn)品由蔡小姐以及工作人員輔助完成，由于產(chǎn)品量非常大，目前大約是3000+產(chǎn)品數(shù)量，要求在1個(gè)月內(nèi)添加完畢。

添加產(chǎn)品詳細(xì)格式以 xintai17.com目前的添加方式為模板添加。

新公司注冊(cè)完畢以后，以名字來(lái)定義，需要制作第2個(gè)核心主站，由于名字的不同化，所以需要沿用第2個(gè)新站，不過(guò)2個(gè)站都以核心網(wǎng)站搭建的方式。

第2個(gè)網(wǎng)站搭建完畢以后，添加產(chǎn)品1周左右，開始安排一個(gè)B2C產(chǎn)品平臺(tái)搭建：目的增加行業(yè)主站的對(duì)外連接數(shù)，產(chǎn)品程序采用DB模型程序，搭建電子行業(yè)產(chǎn)品平臺(tái)，安排發(fā)布產(chǎn)品模式。

注意：B2C產(chǎn)品平臺(tái)簡(jiǎn)單的是為了單一行業(yè)的外部鏈接權(quán)重來(lái)搭建，要求，網(wǎng)站搭建完畢以后，發(fā)布產(chǎn)品，以及群發(fā)鏈接的模式，不需要單獨(dú)優(yōu)化操作。

第三批網(wǎng)站搭建時(shí)間：定于xintai17.com網(wǎng)站 產(chǎn)品添加完畢以后，需要搭建的是優(yōu)勢(shì)單一產(chǎn)品網(wǎng)站，要求如下：

網(wǎng)站需要有獨(dú)立的單一的模板，簡(jiǎn)單的模板設(shè)計(jì)，產(chǎn)品以單一產(chǎn)品為核心關(guān)鍵詞，添加單一類型產(chǎn)品要求，需要搭建的單一產(chǎn)品數(shù)量網(wǎng)站在10個(gè)為基本模式，需要10個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品單一網(wǎng)站，單獨(dú)優(yōu)化。

第2個(gè)網(wǎng)站搭建完畢以后，添加產(chǎn)品1周左右，開始行業(yè)論壇網(wǎng)站搭建，需要開設(shè)50+優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品論壇交流，不為交流目的，只為行業(yè)單一鏈接。為核心網(wǎng)站做到優(yōu)勢(shì)相關(guān)行業(yè)外部鏈接搭建。

論壇要求如下：論壇單欄目需要采集信息，這個(gè)需要軟件配合模式，采集相關(guān)產(chǎn)品數(shù)據(jù)，不需要原創(chuàng)，另外配合群發(fā)。

第2批網(wǎng)站搭建模式：在xintai17 產(chǎn)品添加過(guò)程中，需要單獨(dú)在注冊(cè)一個(gè)域名，來(lái)做一個(gè)總產(chǎn)品網(wǎng)站，采用DEDE程序搭建，次產(chǎn)品直接復(fù)制網(wǎng)站產(chǎn)品模式，此網(wǎng)站采用蟲蟲群發(fā)模式，只做群發(fā)，也就是此產(chǎn)品網(wǎng)站只死死的做谷歌優(yōu)化模式。

如此下來(lái)：我們?cè)谇捌诘木W(wǎng)站歸結(jié)有： xintai17核心主站一個(gè)，公司網(wǎng)站核心主站一個(gè)，10

個(gè)單一優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品網(wǎng)站，綜合論壇一個(gè)，B2B平臺(tái)網(wǎng)站一個(gè)。專業(yè)谷歌優(yōu)化主網(wǎng)站一個(gè)。

以上是前期的網(wǎng)站 初步方案，最終還得和米米商議敲定。完成時(shí)間 2個(gè)月。

前期：

優(yōu)化方案

2個(gè)核心主站的優(yōu)化方案如下：

一：產(chǎn)品添加內(nèi)部?jī)?yōu)化，2個(gè)核心主站 建議采用SHOPEX和DEDE模式搭建，所以優(yōu)化方式不同，SHOPEX主站優(yōu)化方式：

添加產(chǎn)品內(nèi)部?jī)?yōu)化，采用復(fù)制網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品數(shù)據(jù)+公司名字，添加數(shù)據(jù)參數(shù)，SHOPEX的網(wǎng)站我已經(jīng)做好了部分網(wǎng)站內(nèi)部?jī)?yōu)化，添加產(chǎn)品模式直接復(fù)制，添加的時(shí)候需要出現(xiàn)20%的原創(chuàng)內(nèi)容。

日常任務(wù)：添加產(chǎn)品數(shù)量每日安排在50+，另外需要10和咨詢和10個(gè)評(píng)論添加，咨詢和評(píng)論模板由蔡小姐編寫，工作人員模擬原創(chuàng)的方式添加，這個(gè)是優(yōu)化方式的一個(gè)重要口，也是避免和其他網(wǎng)站產(chǎn)品重復(fù)的一個(gè)自然優(yōu)化重點(diǎn)，所以需要出現(xiàn)100%的原創(chuàng)的咨詢和評(píng)論。

日常任務(wù)2：由龔先生整理平臺(tái)發(fā)布網(wǎng)站，米先生安排發(fā)布，平臺(tái)發(fā)布重要點(diǎn)在于，可以帶鏈接的是平臺(tái)網(wǎng)站，發(fā)布列表頁(yè)（也就是產(chǎn)品欄目頁(yè)面的關(guān)鍵詞）的關(guān)鍵詞鏈接以及URL鏈接。平臺(tái)網(wǎng)站資料里面必須填寫詳細(xì)的聯(lián)系方式和網(wǎng)站主站URL地址。每一個(gè)發(fā)布的平臺(tái)網(wǎng)站單一產(chǎn)品內(nèi)容頁(yè)，必須出現(xiàn)網(wǎng)站主站地址和URL地址鏈接，例如： 新太電子科技公司官方網(wǎng)站，等字樣。如果出現(xiàn)不能帶URL鏈接地址的平臺(tái)網(wǎng)站，也要出現(xiàn) 等主張的URL鏈接。平臺(tái)網(wǎng)站的發(fā)布數(shù)量，按照人力情況來(lái)定，由于產(chǎn)品太多，所以平臺(tái)網(wǎng)站發(fā)布數(shù)量應(yīng)該在每日100+以上，發(fā)布模式以直接復(fù)制+帶鏈接的方式。如果有軟件輔助發(fā)布的話，也是可以，只是單獨(dú)開發(fā)接口時(shí)間比較久，所以人力發(fā)布必須跟上進(jìn)度。

前期發(fā)布平臺(tái)網(wǎng)站地址：

http://cn.sugoo.com/Index.htm

http:///（*）

http://cn.newmaker.com/

http:///

http:///

http:///

http://china.toocle.com/

（*）

http:///

http://china.machine365.com/

http://china-shop.coovee.net/

http:///(*)

http:///

（*）

http://k2036.era86.com/

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http://.cn/

http:///

http:///

http:///

http:///(*)

http:///

以上平臺(tái)地址 半月更新一次，也就是說(shuō)，發(fā)布平臺(tái)為半月一次新地址。

發(fā)布平臺(tái)功效：可以自然化的優(yōu)化網(wǎng)站的對(duì)外鏈接，增加網(wǎng)站權(quán)重，另外還可以起到部分客戶來(lái)源的效果。

發(fā)布平臺(tái)效果查看：在百度輸入網(wǎng)站URL，查看數(shù)量，以2000+為基本達(dá)標(biāo)，5000+為優(yōu)化效果顯著，10000+為收工。

DEDE核心主站優(yōu)化方式：

DEDE核心主張需要有獨(dú)立的模式設(shè)計(jì)，產(chǎn)品添加方式以SHOPEX模式復(fù)制，主站設(shè)計(jì)以龔先生全面負(fù)責(zé)，技術(shù)人員輔助完成。在公司注冊(cè)完畢，以及名字可以注冊(cè)的時(shí)候，就馬上開始搭建。

有DEDE制作的網(wǎng)站，需要目前的資源來(lái)帶，需要10+以上的主站單向鏈接，必要的時(shí)候需要購(gòu)買5個(gè)相關(guān)行業(yè)的首頁(yè)單鏈接。其列表頁(yè)的鏈接發(fā)布和SHOPEX的外部鏈接發(fā)布一樣。

此網(wǎng)站需要鏈接小組，需要交換鏈接以及交叉連接。

此網(wǎng)站需要配合論壇優(yōu)化，需要注冊(cè)部分熱門論壇，發(fā)布關(guān)鍵詞鏈接，論壇地址龔先生整理。

主攻谷歌優(yōu)化網(wǎng)站優(yōu)化方式：

使用蟲蟲群發(fā)軟件，在網(wǎng)站搭建1周以后，做幾個(gè)單鏈接，然后開始運(yùn)作蟲蟲軟件優(yōu)化方式

具體方案如下：

首先蟲蟲搭建公司網(wǎng)站官方博客，只做博客友情鏈接，發(fā)布文章，發(fā)布的文章只做產(chǎn)品地址發(fā)布，也就是發(fā)布產(chǎn)品介紹和聯(lián)系方式，落尾處只做產(chǎn)品的URL地址發(fā)布，不做關(guān)鍵詞鏈接發(fā)布。要求每天創(chuàng)建博客數(shù)量在50+，發(fā)布產(chǎn)品500+.堅(jiān)持發(fā)布15天。然后開始發(fā)布關(guān)鍵詞鏈接。

單一產(chǎn)品網(wǎng)站以及論壇網(wǎng)站和B2C網(wǎng)站優(yōu)化方案，暫時(shí)不實(shí)行。

綜上所述，每日具體工作任務(wù)流程如下：

1：產(chǎn)品添加（包括所有網(wǎng)站）控制在20-50+

2：平臺(tái)網(wǎng)站產(chǎn)品發(fā)布（主張產(chǎn)品發(fā)布）控制在50+

3：論壇關(guān)鍵詞發(fā)布（主推關(guān)鍵詞論壇發(fā)布）控制在10+

4：博客群發(fā)（蟲蟲軟件群發(fā)模式,只群發(fā)谷歌優(yōu)化主張）控制在500+

5：產(chǎn)品咨詢以及評(píng)論添加（針對(duì)SHOPEX做自然偽原創(chuàng)）控制在10+

6：論壇采集

7：微博單一產(chǎn)品搭建鏈接（這個(gè)我會(huì)做舉例，主要以搜狐微博為主）控制在20+

8：追蹤鏈接分析師（排名穩(wěn)定的網(wǎng)站的發(fā)布鏈接追蹤發(fā)布）控制在10+

9：品宣文章編寫發(fā)布（品牌宣傳文章制作以及新聞網(wǎng)站發(fā)布）控制在1+

10：有待加入

注：必然做的另類推廣方式如下：

1：百度知道發(fā)布

要求：由龔先生整理詞，每天發(fā)布，這個(gè)是非常重要的工作，每天發(fā)布的數(shù)量在20+。

2：百度文庫(kù)發(fā)布

要求：直接發(fā)布產(chǎn)品文庫(kù)資料。每天發(fā)布20+

3：百度貼吧發(fā)布

要求：會(huì)展示模板的方式，每天發(fā)布5+

4：分類信息網(wǎng)站發(fā)布

要求：如果可以軟件輔助，當(dāng)然是好事，這個(gè)是直接來(lái)客戶的方式，每天發(fā)布20+

以上方式是每日必做項(xiàng)目，直接關(guān)系到網(wǎng)站的直接客戶來(lái)源，這里沒有詳細(xì)說(shuō)明，回頭會(huì)在會(huì)議上說(shuō)明。

關(guān)于前中期任務(wù)安排：

任何一個(gè)產(chǎn)品的可信度來(lái)源于客戶對(duì)產(chǎn)品介紹的認(rèn)知程度，所以，一旦有出貨情況下，我們都需要制作視頻營(yíng)銷的方式，來(lái)達(dá)到新的推廣方式。

要求在于，對(duì)于主要產(chǎn)品，需要單獨(dú)制作視頻的模式，這個(gè)由蔡小姐完成，制作完成以后需要發(fā)布各大視頻平臺(tái)的方式。

關(guān)于收費(fèi)平臺(tái)：

前期需要固定1-2個(gè)收費(fèi)平臺(tái)會(huì)員，增加公司的可信度，目前定位阿里巴巴和化工儀器網(wǎng)站平臺(tái)，需要專人維護(hù)的方式。這個(gè)具體工作在會(huì)議上說(shuō)明。

合作股份公司關(guān)于工作安排和匯報(bào)監(jiān)察建議：

由于部門的分開化，所以這里需要分好每個(gè)人需要做的事以及工作安排，還有探討會(huì)議需要按期開展的時(shí)間。

具體架構(gòu)如下：

廈門技術(shù)部+深圳銷售部

林先生，蔡小姐，龔先生

林先生和龔先生主導(dǎo)公司所有網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)方式，龔先生配合林先生安排和分配好廈門技術(shù)部的工作，具體工作需要會(huì)議下達(dá)的模式，安排好。

龔先生在廈門的時(shí)候，和林先生召開第一次的初期工作安排會(huì)議。此后，每周一個(gè)周報(bào)以及新任務(wù)安排，另外龔先生必須每天提供技術(shù)部一天的工作安排。

蔡小姐主導(dǎo)深圳銷售部，深圳銷售部在網(wǎng)站搭建在1個(gè)月左右時(shí)間開始組建。銷售部人員從簡(jiǎn)，可以細(xì)化為只為蔡小姐一人，相對(duì)輔助技術(shù)部做產(chǎn)品推廣工作先。

對(duì)于公司的發(fā)展，制度化是非常重要的。

至于財(cái)務(wù)方面的問(wèn)題，這個(gè)還是見面商議。不過(guò)更多的我還是堅(jiān)信，努力的去做好一件事，那么一定是可以做好的。

這一份初期建議書只是表明了我對(duì)于產(chǎn)品銷售優(yōu)化方面的建議和模式，當(dāng)然真正的做公司來(lái)做產(chǎn)品銷售的道路不是在這里，希望的是在合作的基礎(chǔ)上做到完美的配合，這樣也可以起到相互監(jiān)督的作用，至少我會(huì)認(rèn)為我不是在為自己做，因?yàn)橛行湃蔚年P(guān)系。

最后就是。米米，讓我們開始吧。。

第三篇：旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告準(zhǔn)

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模板

第一部分 項(xiàng)目基本情況介紹

1.項(xiàng)目名稱介紹 2.項(xiàng)目宗地位置介紹 3.項(xiàng)目開發(fā)涉及的企業(yè)介紹 4.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹

第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（內(nèi)容可選）

1)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分析 2)固定資產(chǎn)投資分析 3)進(jìn)出口貿(mào)易分析 4)社會(huì)消費(fèi)分析 5)物價(jià)水平分析 6)金融分析 7)財(cái)政收入分析

2.政策環(huán)境分析

1)土地政策分析 2)金融政策分析

3.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（內(nèi)容可選）1)農(nóng)業(yè)分析 2)工業(yè)分析 3)第三產(chǎn)業(yè)分析 4)休閑產(chǎn)業(yè)分析 5)健康產(chǎn)業(yè)分析

4.城市條件分析（內(nèi)容可選）

1)城市概況分析 2)城市自然條件分析 3)城市交通條件分析 4)城市功能板塊分析 5)城市發(fā)展規(guī)劃分析

5.行業(yè)分析

1)旅游業(yè)分析 2)房地產(chǎn)業(yè)分析 3)旅游房地產(chǎn)分析

二、項(xiàng)目自身情況分析

1.項(xiàng)目建址條件分析（內(nèi)容可選）

1)項(xiàng)目土地狀況分析 2)氣候氣象條件分析 3)環(huán)境污染狀況分析 4)交通配套條件分析 5)工程配套條件分析 6)生活配置條件分析

2.項(xiàng)目旅游資源分析（內(nèi)容可選）

1)自然景觀資源分析 2)地?zé)豳Y源分析 3)歷史人文資源分析 4)資源綜合分析

三、項(xiàng)目客戶群分析

1.客戶群年齡和性別構(gòu)成分析 2.客戶群職業(yè)構(gòu)成分析 3.客戶群文化構(gòu)成分析 4.客戶群分布區(qū)域分析 5.客戶群行為特征分析 6.客戶群消費(fèi)能力分析 7.客戶群旅游需求結(jié)構(gòu)分析

四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1.競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析（內(nèi)容可選）

1)區(qū)位因素分析 2)環(huán)境因素分析 3)產(chǎn)品配套因素分析

2.競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析

1)整體層面上分析 2)旅游業(yè)層面上分析 3)房地產(chǎn)業(yè)層面上分析

3.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析

五、項(xiàng)目SWOT分析 1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1)企業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 2)地塊開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析 3)區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析 4)旅游資源優(yōu)勢(shì)分析 5)其他優(yōu)勢(shì)分析

2.項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1)企業(yè)劣勢(shì)分析 2)地塊開發(fā)劣勢(shì)分析 3)區(qū)位劣勢(shì)分析 4)旅游資源劣勢(shì)分析 5)其他劣勢(shì)分析

3.項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

1)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)分析 2)城市格局變動(dòng)的機(jī)會(huì)分析 3)政府政策支持的機(jī)會(huì)分析 4)行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)分析 5)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)分析 6)其他機(jī)會(huì)分析

4.項(xiàng)目威脅分析

1)新增競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅機(jī)會(huì)分析 2)區(qū)際間相似項(xiàng)目的威脅分析 3)外部環(huán)境狀況的威脅分析 4)其他威脅分析

第三部分 項(xiàng)目定義 1.項(xiàng)目開發(fā)主題定義 2.項(xiàng)目功能定位 3.項(xiàng)目名稱定義

4.項(xiàng)目客戶群的定位（內(nèi)容可選）

1)客戶群分布區(qū)域定位 2)客戶群性質(zhì)特征定位

3)客戶群家庭生活階段性特征定位 4)客戶群區(qū)域性特征定位 5)客戶群身份特征分析 6)客戶群身份特征地位 5.項(xiàng)目形象定位 6.項(xiàng)目產(chǎn)品定位 7.項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃介紹 1.項(xiàng)目的位置及范圍介紹 2.項(xiàng)目規(guī)劃原則介紹 3.項(xiàng)目規(guī)劃依據(jù)介紹 4.項(xiàng)目總體規(guī)劃布局介紹

二、項(xiàng)目主體功能區(qū)規(guī)劃建議（內(nèi)容可選）1.觀光游樂(lè)功能區(qū)規(guī)劃建議 2.保健養(yǎng)生功能區(qū)規(guī)劃建議 3.度假居住功能區(qū)規(guī)劃建議 4.體育運(yùn)動(dòng)功能區(qū)規(guī)劃建議

三、項(xiàng)目輔助功能設(shè)施規(guī)劃建議 1.道路交通設(shè)施規(guī)劃建議 2.旅游接待服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 3.智能化設(shè)施規(guī)劃建議 4.風(fēng)景園林規(guī)劃建議 第五部分 項(xiàng)目整體推廣策劃

一、項(xiàng)目廣告策劃（內(nèi)容可選）1.項(xiàng)目廣告目的分析 2.項(xiàng)目廣告賣點(diǎn)分析 3.項(xiàng)目廣告語(yǔ)創(chuàng)作 4.項(xiàng)目廣告文案創(chuàng)作 5.項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)建議

1)廣告元素設(shè)計(jì) 2)廣告風(fēng)格設(shè)計(jì) 3)廣告投放建議 4)現(xiàn)場(chǎng)廣告建議

二、項(xiàng)目媒介選擇 1.公共傳播媒介選擇 2.戶外媒介選擇 3.印刷媒介選擇 4.其他媒介選擇

三、項(xiàng)目活動(dòng)策劃 1.活動(dòng)基本要素分析 2.活動(dòng)類型策劃

1)開業(yè)慶典活動(dòng)策劃 2)節(jié)假日活動(dòng)策劃 3)比賽活動(dòng)策劃 4)其他活動(dòng)策劃

四、項(xiàng)目推廣策劃 1.推廣階段劃分 2.推廣目的確定 3.推廣手段選擇

第六部分 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策劃 1.營(yíng)銷執(zhí)行階段劃分 2.營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃制定 3.營(yíng)銷策略策劃

1)營(yíng)銷方式選擇 2)優(yōu)惠促銷

3)項(xiàng)目開盤或入市時(shí)機(jī)制定

4.營(yíng)銷人員組織

1)營(yíng)銷管理組織架構(gòu)的建立 2)營(yíng)銷職能部門及分工 3)營(yíng)銷控制體系的建立 4)營(yíng)銷隊(duì)伍的建立

5.項(xiàng)目?jī)r(jià)格制訂

1)定價(jià)類型劃分 2)定價(jià)方法選擇

6.營(yíng)銷費(fèi)用估算 7.營(yíng)銷執(zhí)行物料準(zhǔn)備 第七部分 項(xiàng)目投資分析 1.項(xiàng)目投資分析依據(jù)介紹 2.項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 3.項(xiàng)目建設(shè)期投資估算 4.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期成本費(fèi)用估算 5.項(xiàng)目收入估算 6.項(xiàng)目資金籌借 7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8.項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 9.項(xiàng)目不確定性分析 10.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 11.項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)建議 第八部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理策劃 1.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)組織策劃

1)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)組織構(gòu)架策劃 2)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)業(yè)人力資源管理策劃

2.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式策劃

1)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)盈利模式策劃 2)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣模式策劃 3)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)消費(fèi)模式策劃

第四篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃

一、養(yǎng)老地產(chǎn)策劃內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過(guò)程的一項(xiàng)極為重要的工作。一般由開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來(lái)執(zhí)行。從廣義來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃主要包括：項(xiàng)目的前期定位策劃（即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項(xiàng)目的整合推廣策劃（包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等）、項(xiàng)目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等，項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的重要意義

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

（三）能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

（四）能有效地整合養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。

要開發(fā)好一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養(yǎng)老地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。

三、總體策劃流程詳解

（一）項(xiàng)目可行性分析

可行性分析的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性分析按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性分析報(bào)告。

可行性分析的主要內(nèi)容有：

1．項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析

1）項(xiàng)目地塊解析：在項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項(xiàng)目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對(duì)本地塊可能之影響。

2）項(xiàng)目區(qū)位分析：主要針對(duì)項(xiàng)目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，了解項(xiàng)目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

3）項(xiàng)目地塊條件分析：主要針對(duì)項(xiàng)目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項(xiàng)目發(fā)展的因素。

4）項(xiàng)目SWOT分析(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)威脅)：分析項(xiàng)目發(fā)展的重要及難點(diǎn)，明確項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)威脅等。

2．投資機(jī)會(huì)分析

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)分析相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)分析認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

3．初步可行性分析，亦稱“預(yù)可行性分析”

在機(jī)會(huì)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

4．詳細(xì)可行性分析，即通常所說(shuō)的可行性分析

詳細(xì)可行性分析是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.5．項(xiàng)目的評(píng)估和決策

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

（二）項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位是指對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國(guó)土、市場(chǎng)、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項(xiàng)目眾多元素的結(jié)合點(diǎn)（城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、消費(fèi)者的有效需求等）。簡(jiǎn)言之，項(xiàng)目定位是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的基礎(chǔ)，項(xiàng)目定位的成果及結(jié)論（項(xiàng)目總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議）對(duì)后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，是養(yǎng)老地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

項(xiàng)目定位包含以下內(nèi)容：

定位范疇

1．項(xiàng)目客群定位

主要確定項(xiàng)目各功能物業(yè)的客戶階層、消費(fèi)群體，為項(xiàng)目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。即什么樣的人會(huì)買項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)。

2．項(xiàng)目發(fā)展形象定位及概念定位

確定項(xiàng)目的發(fā)展形象，為項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供方向。

3．項(xiàng)目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位

主要包括項(xiàng)目?jī)?nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。就是利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：

項(xiàng)目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院所）之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

4．項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與檔次定位

根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展主題，并結(jié)合項(xiàng)目所處市場(chǎng)背景環(huán)境，確定項(xiàng)目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

5．項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位(含財(cái)務(wù)分析)

根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、總體定位、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價(jià)格水平、潛在購(gòu)買水平，以及項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等因素，明確項(xiàng)目各功能物業(yè)的價(jià)格水平。

6．價(jià)格定位

養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)、銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，項(xiàng)目的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、項(xiàng)目品質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。

定位方法

從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：

1．類比法：所推出的項(xiàng)目，應(yīng)清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。

2．成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤(rùn)期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤(rùn)，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場(chǎng)情況確定。

3．評(píng)估法：由專業(yè)地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的評(píng)估后作出定價(jià)。無(wú)論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。

定價(jià)策略

根據(jù)市場(chǎng)情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價(jià)格表；實(shí)施后，在銷售過(guò)程中視實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格；推出優(yōu)惠活動(dòng)的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議；樓層、朝向、配套差價(jià)；付款方式建議；售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系。

在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。采用低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。此法風(fēng)險(xiǎn)較大。

（三）運(yùn)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

運(yùn)營(yíng)管理就是養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商接受委托以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理養(yǎng)老項(xiàng)目，為投資商和入住客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。

物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：

1．商業(yè)模式設(shè)計(jì)

商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)該注意以下八大事項(xiàng)：

a.要把國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和具體政策結(jié)合起來(lái)發(fā)展。

b.要把近期盈利和中長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利結(jié)合起來(lái)做好戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。商業(yè)模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬(wàn)種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風(fēng)險(xiǎn)就是應(yīng)有之義，但關(guān)鍵是要分開近期和中遠(yuǎn)期在盈利上的時(shí)間錯(cuò)置?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無(wú)窮。一些險(xiǎn)資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險(xiǎn)這種長(zhǎng)期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長(zhǎng)期投入的結(jié)合點(diǎn)。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長(zhǎng)期盈利增長(zhǎng)的邏輯鏈條。

c.要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來(lái)做好盈利模式基礎(chǔ)構(gòu)建。許多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來(lái)就把商業(yè)模式的基礎(chǔ)，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個(gè)直接障礙。對(duì)此，現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目少有對(duì)策。有時(shí)候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力。不可否認(rèn)，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，設(shè)計(jì)這個(gè)新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級(jí)中那些老齡服務(wù)需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利結(jié)構(gòu)結(jié)合起來(lái)做好經(jīng)營(yíng)運(yùn)籌。

e.要把共性盈利來(lái)源和唯一性盈利來(lái)源結(jié)合起來(lái)做好模塊安排。談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護(hù)結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護(hù)模式的以及異地養(yǎng)老、分時(shí)養(yǎng)老等等。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來(lái)源，這是值得深思的。好的方式是著力設(shè)計(jì)商業(yè)模式的唯一性，以此牽動(dòng)其他現(xiàn)金流來(lái)源，在形成穩(wěn)定收入來(lái)源的基礎(chǔ)上找到盈利模式。

f.要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨(dú)立經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。許多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，在開發(fā)初期，由于不熟悉養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設(shè)項(xiàng)目，把服務(wù)委托給服務(wù)商。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這只是權(quán)宜之計(jì)。原因十分簡(jiǎn)單，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建成并開始運(yùn)營(yíng)，僅僅只是盈利的起步，此后的運(yùn)營(yíng)及其形成網(wǎng)絡(luò)才是巨大的金礦。成就多元成長(zhǎng)性盈利結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于一條龍全方位運(yùn)營(yíng)。

g.要把國(guó)外先進(jìn)做法與本土現(xiàn)實(shí)需求結(jié)合起來(lái)做好商業(yè)模式創(chuàng)制。

h.要把商業(yè)模式創(chuàng)新和法律規(guī)制結(jié)合起來(lái)確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長(zhǎng)。

2．運(yùn)營(yíng)管理

主要是掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋得到及時(shí)修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來(lái)，及時(shí)變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。

3．服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容

是指準(zhǔn)確、及時(shí)地滿足用戶要求，如康復(fù)、護(hù)理、照料、文化娛樂(lè)及各種特約服務(wù)的策劃。

（四）營(yíng)銷策劃

營(yíng)銷策劃就是將市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過(guò)系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)（賣點(diǎn)）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營(yíng)銷策劃包括營(yíng)銷推廣、營(yíng)銷執(zhí)行兩大部分。營(yíng)銷策劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過(guò)程和手段。

營(yíng)銷策劃內(nèi)容包括區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（市場(chǎng)供求狀況、周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查---市場(chǎng)調(diào)查，銷售控制，推廣策劃，公關(guān)活動(dòng)，usp）、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱視分析與對(duì)策、目標(biāo)客戶群定位分析（客戶群細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、客戶特征、生活習(xí)慣）、價(jià)格定位及策略（利潤(rùn)目標(biāo)、樓層差價(jià)、價(jià)格升幅比例）、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃（宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評(píng)估及修正）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費(fèi)用估計(jì)）、推廣費(fèi)用計(jì)劃（現(xiàn)場(chǎng)展會(huì)包裝、公關(guān)活動(dòng)）、公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝（動(dòng)態(tài)）、營(yíng)銷推廣效果。

1．銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議

內(nèi)容包括：營(yíng)銷全過(guò)程中各階段銷售費(fèi)用（包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎(jiǎng)金，各類促銷活動(dòng)等費(fèi)用）的數(shù)額建議；銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議。

2．開盤時(shí)間及銷售階段的劃分

內(nèi)容包括：開盤時(shí)機(jī)建議（根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來(lái)考慮）；銷售階段的劃分及周期。

3．銷售控制

內(nèi)容包括：推盤手法建議；各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成交折扣建議；價(jià)格調(diào)控與促銷手段建議；簽署認(rèn)購(gòu)書與合同的注意事項(xiàng)

4．人員培訓(xùn)

內(nèi)容包括：開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商簡(jiǎn)介；養(yǎng)老地產(chǎn)特性與養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)值；項(xiàng)目環(huán)境資料說(shuō)明；項(xiàng)目規(guī)劃介紹；公共設(shè)施介紹；整體理念介紹表表達(dá)；營(yíng)銷理念；營(yíng)銷技巧；逼定技巧；案名表達(dá)；廣告定位；廣告表現(xiàn)；市場(chǎng)客源定位；業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹；買方心理障礙排除；現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定；守價(jià)技巧；準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法；電話拜訪與演練；DM寄發(fā)及促銷活動(dòng)計(jì)劃說(shuō)明；自我促銷及組合促銷介紹；現(xiàn)場(chǎng)買氣制造；認(rèn)購(gòu)書、售價(jià)與付款辦法介紹；相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；答客問(wèn)演練與課程驗(yàn)收。

第五篇：深圳萬(wàn)科項(xiàng)目全程策劃

深圳萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1、前言：本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2、市場(chǎng)分析：

（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）

3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5、消費(fèi)者分析：

（1）購(gòu)買者地域分布；

（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)；

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）；

（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性；

（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）；

（6）購(gòu)買頻度；

6、結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1、地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6、公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1、投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策）

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2、土地建筑功能選擇（見下圖表）

3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析

（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤(rùn)

6、投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表

（2）股東回報(bào)率

7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

四、營(yíng)銷策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查

1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

? 行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設(shè)計(jì)

1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2、小區(qū)容積率的敏感性分析

3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）

5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識(shí)別系統(tǒng)

（一）核心部分

1、名稱

2、標(biāo)志

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分

1、現(xiàn)場(chǎng)

? 工地圍板

? 彩旗

? 掛幅

? 歡迎牌

2、營(yíng)銷中心

? 形象墻

? 門楣標(biāo)牌

? 指示牌

? 展板規(guī)范

? 胸卡

? 工作牌

? 臺(tái)面標(biāo)牌

3、工地辦公室

? 經(jīng)理辦公室

? 工程部

? 保安部

? 財(cái)務(wù)部

4、功能標(biāo)牌

? 請(qǐng)勿吸煙

? 防火、防電危險(xiǎn)

? 配電房

? 火警119 ? 消防通道

? 監(jiān)控室

萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位 在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來(lái)，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。

“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：

1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

3、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）；

5、物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過(guò)研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。

萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。

三、價(jià)格定位

1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2、實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）

3、租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）

4、價(jià)格策略

四、入市時(shí)機(jī)

入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說(shuō)，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（VI設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營(yíng)銷管理

銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)

萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位

在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來(lái)，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。

“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：

1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

3、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）；

5、物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

6、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

7、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過(guò)研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。

萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。

三、價(jià)格定位

1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2、實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）

3、租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）

4、價(jià)格策略

四、入市時(shí)機(jī)

入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說(shuō)，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費(fèi)用估算

七、推廣費(fèi)用

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（VI設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、階段性廣告促銷費(fèi)用

八、營(yíng)銷管理

銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)