第一篇：商業(yè)項目全程策劃建議書

商業(yè)項目全程策劃建議書 第一階段：市場調(diào)研階段

-**商業(yè)項目市場調(diào)研報告

一、**市經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 消費品零售總額

◆ 商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區(qū)域性質(zhì)與功能特點

◆ 各項城區(qū)的機能

◆ 城市規(guī)劃

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究

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? 商鋪發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況 商鋪發(fā)展規(guī)劃 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃政策

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析

◆ 地區(qū)商鋪分布及經(jīng)營業(yè)態(tài)詳圖

◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況及競爭者調(diào)查分析

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? 地區(qū)間的銷售動向 大型主力店的動向

五、典型性調(diào)查與研究

六、地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

七、消費者消費行為調(diào)查與研究

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? 地理細分調(diào)查分析 購買人群細分調(diào)查 年齡細分調(diào)查分析 經(jīng)濟狀況細分調(diào)查分析 消費者交通和出行方式 購買者購買心理及行為分析 道路類別及交通狀況 項目地塊自然與社會條件分析 顧客是否容易達到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項目周圍經(jīng)濟條件分析 項目SWOT分析 商圈的范圍的確定

八、項目立地條件研究

九、商圈的確定和研究

? 商圈的構(gòu)成及顧客來源第二階段：項目定位階段

-**項目定位報告

一、項目的市場定位

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二、?

?三、四、?

?五、六、形象定位 規(guī)模定位 目標客戶定位 購買商鋪的目標群分析 租賃使用商鋪的目標群分析 商鋪的目標消費群定位及分析 商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位 經(jīng)營項目定位 功能定位 商鋪特色定位 競爭定位 第三階段：項目規(guī)劃、設(shè)計方案階段

一、整體規(guī)劃設(shè)計方案

二、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計方案

三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案

四、景觀設(shè)計方案

五、交通組織設(shè)計方案 第四階段：項目營銷策劃階段

-項目價格計劃

-項目市場推廣方案

一、營銷整體規(guī)劃方案建議書

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? 營銷方式建議 營銷渠道建議 營銷策略建議 營銷計劃安排建議 促銷策略建議 整體均價建議 分期均價建議 層差和朝向差分析 價目表建議 價格特別調(diào)整方式建議 付款方式建議 招商管理模式建議 物業(yè)管理模式建議 客戶管理模式建議 銷售管理模式建議 VI設(shè)計建議

二、價格策略執(zhí)行計劃建議書

三、管理模式建議書

四、項目形象包裝設(shè)計方案建議書

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? 樓書設(shè)計建議 展板設(shè)計建議

五、廣告宣傳策劃建議書

以下有關(guān)內(nèi)容以實際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認可為準 ?

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? 戶外廣告策略建議 報刊廣告策略建議 新聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議

六、銷售活動策劃建議書

以下有關(guān)內(nèi)容以實際執(zhí)行單位與甲方協(xié)議并由甲方確定認可為準 ?

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? 開工儀式建議 開盤儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 入伙儀式建議 新聞發(fā)布會建議 展銷會建議 第五階段：銷售實施階段

第二篇：項目建議書(商業(yè))

*****項目 可行性分析報告

編制日期：年 月

目 錄

第一章 項目概況 4

一、項目背景

二、項目概況

三、項目建設(shè)書編制的依據(jù)及范圍

第二章 項目優(yōu)勢

一、區(qū)位優(yōu)勢

二、自然資源優(yōu)勢

三、科技支撐優(yōu)勢

四、項目優(yōu)勢

五、建設(shè)單位已具有較好基礎(chǔ)

六、氣候、水文 七、六堡茶產(chǎn)品優(yōu)勢

第三章 市場預(yù)測

一、***的市場預(yù)測分析

二、旅游市場預(yù)測分析

第四章 項目方案和規(guī)模

一、建設(shè)目標

二、功能分區(qū)及構(gòu)成

1、****交易博覽中心區(qū)

2、****精品街

3、***批發(fā)市場

4、****超市

5、休閑茶藝娛樂區(qū) 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9 10 10 10 11 11 11 11

第五章 項目投資與資金來源 11

第六章 效益評估 12

一、經(jīng)濟效益分析 12

二、社會效益分析 12

第七章 結(jié)論與建議

一、結(jié)論

二、建議12 13

第一章 項目概況

一、項目背景

******項目是在貫徹落實十六屆六中全會的重要思想，把握我國建立和諧社會，建立社會主義新農(nóng)村的歷史背景下提出來的。

根據(jù)*****區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展思想，*****成為以現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)、外向型經(jīng)濟為主的經(jīng)濟區(qū)，在未來幾年內(nèi)將加大投資規(guī)模，推動農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展基地建設(shè)。

****是全國******* *******產(chǎn)業(yè)化項目是是****市委、市政府***年***月提出的《******十大農(nóng)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)化規(guī)劃》中重點發(fā)展的項目，******市委、市政府的目標是爭取在未來的五年里，到*****年，全市年產(chǎn)*****1 萬噸，產(chǎn)值*****億元。其中全市******的原材料生產(chǎn)基地面積發(fā)展到****萬畝，年產(chǎn)*****總產(chǎn)量1.5萬噸；建設(shè)*****加工廠7-10家；建設(shè)****噸以上*****精加工廠****家，產(chǎn)值超億元的加工企業(yè)* 家。要實現(xiàn)這一目標，其首要條件就是要建立起專業(yè)的******展示和交易場所－－****項目名，****的建立******產(chǎn)業(yè)化鏈條最重要一環(huán)，要通過*****的建立來帶動整個*****產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此*****項目的建立對****產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是巨大的。

因此，為了發(fā)揮市場導(dǎo)向?qū)?****產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的主導(dǎo)作用，真正把產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建立在市場上，促進******產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使傳統(tǒng)落后的自產(chǎn)自銷的方式向的現(xiàn)代專業(yè)化營銷模式的轉(zhuǎn)變，同時加強對****文化挖掘研究，促進*****產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，*****提出了建設(shè)*****項目的目標。

二、項目概況 1.項目名稱 ****** 2.項目建設(shè)選址

規(guī)劃中的*****占地****畝，總商用建筑面積*****平方米。選址于************，交通便利，是**********中心地段，可用于發(fā)展現(xiàn)代******，配以觀賞休閑景區(qū)建設(shè)，******選址于此符合********的城市發(fā)展要求。

3.項目建設(shè)內(nèi)容

********用地全部是市區(qū)內(nèi)商住用地，*************。本項目的規(guī)劃是以充分利用土地為前提，追求多功能及經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益的有機統(tǒng)一。它以促進********產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為重點，以市場建設(shè)為核心，同時滿足***交易、旅游康樂，****文化等多方面的需求。*******規(guī)劃了********文化研究中心、精品區(qū)、********批發(fā)市場、**區(qū)及*********交易博覽中心等五大功能區(qū)，是一個集****、交易博覽、*****文化、旅游康樂為一體的綜合場所。

4、項目建設(shè)進度

本項目建設(shè)期 ****年，資金投入方式分期，可于****年****月開業(yè)經(jīng)營。具體建設(shè)安排：第一期工程*****平方米，精品區(qū)和****藝區(qū)現(xiàn)已完成主體工程，*****年*****月完工，二期********平方米的博覽中心、批發(fā)市場和**********文化研究推廣中心于***年******月交付使用。

5.項目總投資*********萬元

6.項目組織者(項目運作者)：********有限公司、*********有限公司

三、項目建設(shè)書編制的依據(jù)及范圍 1.項目建設(shè)書依據(jù)

(1)************人民政府編寫的《**********國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》

(2)********市人民政府編寫的《******市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》

(3)*********人民政府批復(fù)的《*******市總體規(guī)劃》(4)**市委、市政府編寫的《****年至********年梧州市十大******優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》 2.范圍

本項目建議書主要圍繞***********的項目進行機會研究分析，并對項目的市場進行初步預(yù)測，提出合理的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容，初步提出項目實施的規(guī)劃，對項目進行投資估算并制定資金籌措方案，初步評估了項目的經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益。

第二章

項目優(yōu)勢

一、區(qū)位優(yōu)勢

********是一座具有*********年歷史的古城，是*******馳名的百年商埠。它距*****公里，距********公里，*是我國******部的交匯的城市，是******最便捷的出口通道之一。因此，從宏觀上說，本項目座落的*****擁有了********，連接*********，承接***********之地利。

從本項目的微觀位臵來看，項目選址在*********周邊區(qū)域，位于*********城區(qū)的中心地段，距***********，與******城區(qū)隔江相望，是我市最適合商住的絕板地段，是**********建設(shè)的理想地點。

二、自然資源優(yōu)勢 ************** 在這樣的地方興建***********，既有利于潛在資源優(yōu)勢的發(fā)揮，又有利于**********的開發(fā)推廣。

三、科技支撐優(yōu)勢

科研機構(gòu)、大專院校、專家學(xué)者的支持使********具有較突出的科技支撐優(yōu)勢。*****研究院、*********大學(xué)*等科研機構(gòu)及高等院校將為*******提供技術(shù)上支撐，參與**********的科研等各項工作。**********學(xué)院、中國*********研究所等有意在*******內(nèi)建立教學(xué)實習(xí)基地及博士后工作站。

一批全國知名的專家教授如*************等已同意擔(dān)任*********專家咨詢委員會委員。

四、項目優(yōu)勢

國家、*****和*****市均十分重視***********的發(fā)展。************農(nóng)業(yè)廳已將********列為***********重點發(fā)展的優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。*******年*******月********市委、市政府將********產(chǎn)業(yè)列為*******年至********年********十大農(nóng)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。

五、建設(shè)單位已具有較好基礎(chǔ)

**************有限公司是一家綜合性的投資公司，在包括專業(yè)市場開發(fā)在內(nèi)的多領(lǐng)域有廣泛而成功的經(jīng)驗。************有限公司已于*********投資了****************等產(chǎn)業(yè)，擁有一批具有高、中、初級職稱的技術(shù)人員，在房地產(chǎn)、***********、市場推廣等方面積累了豐富的經(jīng)驗，具有較好的科技及管理生產(chǎn)基礎(chǔ)。

以上這些優(yōu)勢，構(gòu)成了本項目的有利因素，為************建設(shè)提供了成功運作的基礎(chǔ)。

六、氣候、水文

************市地處**********，屬************氣候區(qū)，日照充足，氣候溫暖，雨量充沛，夏長冬短，無霜期長。*************

七、************產(chǎn)品優(yōu)勢

***********原產(chǎn)于********市****縣*****鎮(zhèn)，***************，目前在**********有*************等眾多企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營**************，**********的知名品牌有“***”、“*********牌”*等，產(chǎn)品供不應(yīng)求，有極好的產(chǎn)品優(yōu)勢。

第三章 市場預(yù)測

隨著我國加入WTO和中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，各行各業(yè)都面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，我國的農(nóng)產(chǎn)品尤為明顯。要增強產(chǎn)品的在國內(nèi)外市場的競爭力，應(yīng)對國內(nèi)外市場的挑戰(zhàn)，就必須依靠產(chǎn)業(yè)的組織化程度、產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴大和產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)化，因此，全國各地不斷產(chǎn)生各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場和專業(yè)生產(chǎn)基地，************正是順應(yīng)了這一潮流，它是集********文化推廣*********產(chǎn)品博覽、**********貿(mào)易為一體的現(xiàn)代化***********。

一、*********的市場預(yù)測

********年我國對*********生產(chǎn)強制實行QS認證，實行*********的市場準入制度，一些加工設(shè)備簡陋，僅能生產(chǎn)出一些低檔的產(chǎn)品，加工效率低、規(guī)模小的********加工企業(yè)將被強行淘汰。*****生產(chǎn)和銷售的專業(yè)化、規(guī)?；瘜⒌玫礁蟮陌l(fā)展。這正是**********大發(fā)展的最有利契機，也正是規(guī)范***********市場銷售的最佳時機。

1.**********的市場需求預(yù)測：**************。為了保證**********的質(zhì)量，規(guī)范*********原料市場的管理十分關(guān)鍵。因此建立***********市場是十分有必要。

2.*********成品需求的預(yù)測：**************萬噸。因此在*********建設(shè)以*******為主的**********成品交易平臺有著巨大的市場需求。

3、目前，隨著人民生活水平的提高，品味高尚的**************消費已經(jīng)成了廣大消費者的時尚。高尚的********有相當(dāng)?shù)氖袌隹臻g。

二、旅游市場預(yù)測

********山清水秀，風(fēng)光迤儷，山在城中，城被水抱，***，擁有*********國家級*的文物保護單位，旅游資源豐 8 富。據(jù)統(tǒng)計，*********年全市旅游接待總?cè)藬?shù)為*******萬人次，客源以****、******及國內(nèi)為主，旅游潛力巨大。

從旅游觀光角度來看，建成后的*******將以其豐富的功能定位，滿足不同層次人群等需求。它既是展示**********文化的窗口，又是推廣和銷售********品牌的載體，*茶城必將吸引眾多的***********游客，將成為***********旅游線上的一顆明珠。*********的旅游市場前景是廣闊的。

第四章 項目方案和規(guī)模

一、建設(shè)目標

我們的建設(shè)目標是抓住我國要建設(shè)社會主義新農(nóng)村，解決“三農(nóng)”問題，建立和諧社會這一契機，發(fā)揮*********產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實和潛在優(yōu)勢，以市場為依托，將**********建設(shè)成布局合理、設(shè)施完備、管理規(guī)范，以******的貿(mào)易博覽為中心，**********文化、旅游康樂為一體的具有********建筑特色，體現(xiàn)**********文化、***********科技的現(xiàn)代*************。

二、功能分區(qū)及構(gòu)成

為更好地實現(xiàn)建園目標，本園在功能分區(qū)時，以整體、協(xié)調(diào)為原則，力求既滿足各功能區(qū)的要求，又使各功能區(qū)之間協(xié)調(diào)統(tǒng)一。本園主要分為：*******交易博覽中心、*精品***街、*********批發(fā)市場、****超市和休閑********娛樂區(qū)等五個功能區(qū)。

1、***********交易博覽中心

該中心是全園的核心內(nèi)容。是********的貯藏、交易、展示、拍賣的場所，中心還將建立******交易信息系統(tǒng)，定 9 期在網(wǎng)上發(fā)布最新**********生產(chǎn)和交易信息，實現(xiàn)網(wǎng)上遠程交易。

2.**********精品****街

**********的主要加工企業(yè)、區(qū)外的********業(yè)企業(yè)展示的窗口。

3.*********批發(fā)市場

規(guī)范*********市場，形成規(guī)?；?，標準化。4.***********超市

多種品種，多種款式，以供******游人購買等。5.********休閑*******娛樂區(qū)

休閑茶藝娛樂是*******的一項重要功能，該區(qū)將采用圖片實物、多媒體、實踐操作等方式展示**********文化知識，進行**********實踐。

第五章 項目投資與資金來源

經(jīng)初步概算，本項目總投資為*************萬元。項目資金擬采用自籌和銀行貨款、政府支持等渠道籌集，各項目投資概算如下：

用地投資：*****萬元 建筑投資：*******萬元 其他投資：*******萬元

合 計：***********萬元

第六章 效益評估

以高起點建設(shè)的***********是一園多能的，是經(jīng)濟、社會和生態(tài)多效益的統(tǒng)一。

一、經(jīng)濟效益分析

************的經(jīng)濟效益將非常明顯：

1、市場建成后，***********內(nèi)年銷售**********及相關(guān)產(chǎn)品營業(yè)額將達**********元人民幣以上，實現(xiàn)稅收超過 **********元。

2、市場直接安排就業(yè)**********人，間接帶動農(nóng)民********萬人致富。*****人均增收*********元/年。

二、社會效益分析

1.*********是*********文化研究、消費、經(jīng)營的主要場所，是對*******市***********產(chǎn)品集中進行安全監(jiān)管，防止不合格的*********流向市場的最有效途徑，有利于六**********文化的傳播，有利于**********的可持續(xù)發(fā)展。

2.**********促進*********產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，是“以市場為導(dǎo)向”的最好體現(xiàn)，將大大加快***********產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.*********建立的*********市場網(wǎng)絡(luò)和統(tǒng)計網(wǎng)絡(luò)，將為社會提供及時準確的*********生產(chǎn)和銷售信息，引導(dǎo)********生產(chǎn)企業(yè)將“*********生產(chǎn)到市場上”，引導(dǎo)企業(yè)“將企業(yè)辦到市場上”。

4.與*************業(yè)一道極大地推動*******市*再度輝煌。

第七章 結(jié)論與建議

一、結(jié)論

1.本項目的建設(shè)是符合中共中央關(guān)于建設(shè)社會主義新農(nóng)村的戰(zhàn)略需要，是體現(xiàn)**********市落實關(guān)于建設(shè)和諧社會、以人為本的精神。

2.本項目規(guī)劃的建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容是合理的。它結(jié)合了********的土地現(xiàn)狀，突出了市場在產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的核心地位，解決了制約***********產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸問題，同時滿足了科普教育，康樂旅游等多方面的需求。

3.本項目選址是符合要求的，既符合********市的城市發(fā)展規(guī)劃，又具備*********的基本建園要求，各項公共附屬設(shè)施較為完善，是消費、營銷的理想場所。4.本項目的經(jīng)濟、生態(tài)、社會效益是有機統(tǒng)一，它將成為*********產(chǎn)業(yè)的“**********基地”：

************ 綜上，**********體現(xiàn)了國家社會、經(jīng)濟、技術(shù)各方面的需求，是十分必要的。

二、建議

1.本項目所在地產(chǎn)權(quán)除了***********外、其余屬于************等單位（工業(yè)用地共約30畝），建議市政府協(xié)調(diào)各產(chǎn)權(quán)方的關(guān)系，理順***********的用地及工廠異地安臵等問題。

2.本項目投資規(guī)模較大，建議有關(guān)部門從政策上大力支持項目建設(shè)，給予**********享受用地、稅收等方面的優(yōu)惠。

***************有限公司

*

*年**月**日

第三篇：商業(yè)街項目全程策劃及商業(yè)經(jīng)營代理銷售委托合同

“花水灣度假小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街”全程顧問及招商銷售代理合同

甲方：

公司地址：

法定代表人：張銳

公司電話：

乙方：

法定代表人：

開戶行及銀行帳號：

公司電話：

丙方：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》，甲、乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方獨家全程策劃、銷售代理由甲方位于花水灣的商業(yè)街項目的事宜，達成如下協(xié)議，以共同遵守。

一、項目概況

1、項目名稱：花水灣度假小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街（暫定案名）

2、項目所在地址：成都市大邑縣花水灣鎮(zhèn)

3、項目總占地面積：約畝

4、項目總建筑面積：約萬㎡。

二、合作方式

1、本項目甲方委托乙方進行項目商業(yè)規(guī)劃、項目全程運作策劃顧問及商業(yè)招商代理、獨立產(chǎn)權(quán)銷售。

2、本合同有效期：自結(jié)清費用后終止。

三、全程委托代理工作內(nèi)容及工作步驟

1、本項目的全程委托代理工作范圍為：市場策劃、商業(yè)規(guī)劃、建筑策劃、整合營銷策劃（營銷戰(zhàn)略規(guī)劃及營銷實操策劃）、招商代理及商業(yè)經(jīng)營管理六個主要部分。

2、本項目的全程委托代理工作共分上述六個階段進行。

四、項目服務(wù)收費方式

乙方向甲方提供前述“全程委托代理工作內(nèi)容”所列之服務(wù)內(nèi)容，甲方應(yīng)向乙方支付服務(wù)費用。原則上該項目由乙方全權(quán)獨家代理招商，以利于對商業(yè)招商的全局把握，無論甲方、乙方的招商資源入駐商家都應(yīng)滿足本項目的整體規(guī)劃，并符合經(jīng)營管理公司的總體招商計劃。

1、其中招商服務(wù)的傭金：

如甲方與乙方引進的商家簽訂租賃或合作意向書，則甲方應(yīng)按照商家實際簽約租賃的建筑面積支付乙方服務(wù)費用：服務(wù)費用按照第一個租賃期內(nèi)的平均單月租金作為招商傭金；

支付方式：

1）、為保證招商及策劃工作的有效開展，在合同簽訂之日起三個工作日內(nèi)，甲方一次性支付給乙方人民幣一萬元，作為對前期工作的經(jīng)濟援助及支持，該費用將在最終費用結(jié)算中扣除。

2）、甲方在與商家簽訂合作意向書10日內(nèi)，將傭金的70％一次性支付到乙方指定賬戶。

3）、甲方與商家簽訂正式合同并收取租金時，甲方再將傭金剩余的30％一次性支付到乙方指定賬戶。? 以上招商無論是主力店、次主力店或?qū)I(yè)店鋪的招商，其中任意一家成立，均按以

上條款執(zhí)行。

2、銷售代理服務(wù)的傭金：

如甲方與乙方談妥的客戶簽訂銷售合同，則甲方應(yīng)按照實際成交價格支付乙方代理服務(wù)費用，服務(wù)費

按照總成交金額的2％計算。

支付方式：

1）、為保證招商及策劃工作的有效開展，在合同簽訂之日起三個工作日內(nèi)，甲方一次性支付給乙方人

民幣一萬元，作為對前期工作的經(jīng)濟援助及支持，該費用將在最終費用結(jié)算中扣除。

2）、甲方或由乙方代表甲方在與客戶簽訂合同10日內(nèi)，將傭金的30％一次性支付到乙方指定賬戶。

3）、客戶一次性支付款項或按揭放款80%后，甲方再將傭金剩余的70％一次性支付到乙方指定賬戶。

（原則上在銷售中不接受分期付款的付款形式，若實際出現(xiàn)，則傭金的收取形式再另行商議。）

或整體按照顧問服務(wù)費形式計?。?/p>

◆項目前期既第一個月籌劃招商階段，當(dāng)月服務(wù)費用按照萬元 計算

◆項目招商持續(xù)，項目開盤前按照每月人民幣萬元 計算

◆項目開盤當(dāng)月，服務(wù)費按照每月萬元 計算

◆項目持續(xù)銷售期，服務(wù)費按照每月萬元計算

◆若月度交錯，則按照月均工作日所占階段實際計算

支付方式：

1）、為保證招商及策劃工作的有效開展，在合同簽訂之日起三個工作日內(nèi)，甲方一次性支付給乙方人

民幣一萬元，作為對前期工作的經(jīng)濟援助及支持，該費用將在最終費用結(jié)算中扣除。

2）、其余費用均在每個合同月（合同月意即以合同簽訂當(dāng)日為合同月初，到下月的改日即為一個合同

月）結(jié)束后三個工作日內(nèi)支付到乙方指定賬戶。

五、甲方權(quán)利及義務(wù)

1、在本合同生效之日起5個工作日內(nèi)向乙方提供準確的地形圖、規(guī)劃圖、規(guī)劃設(shè)計條件通

知書等真實資料。

2、按合同約定及時預(yù)付或支付乙方服務(wù)款項（包括商業(yè)規(guī)劃、營銷、策劃顧問和銷售代理

費用），并積極配合乙方的策劃工作。

3、有責(zé)任依據(jù)雙方議定的策劃及時完成營銷軟、硬件的投資及促銷廣告、促銷活動的投入。

4、有責(zé)任與第三方進行商議約定，乙方在招商及銷售的過程中有必要以第三方的名義與客

戶洽談并簽訂合同，具體結(jié)算由甲方和第三方另行約定。

六、乙方權(quán)利及義務(wù)

1、乙方有按本合同約定條款完成工作任務(wù)的責(zé)任，有責(zé)任及時對成果進行校正。

2、各階段工作成果，要按雙方達成的審核意見進行修改，最終以甲方認可為準。

3、乙方應(yīng)嚴格保守甲方機密，不得以任何方式和理由向第三方提供和泄露涉及本項目的任

何機密；乙方進行學(xué)術(shù)交流、發(fā)表、乙方成果展示所使用本合同約定策劃成果的權(quán)利（應(yīng)經(jīng)

甲方同意）。

4、乙方應(yīng)按本合同有關(guān)進度約定，提交工作成果，按合同約定收取顧問服務(wù)傭金（即策劃

和銷售代理及招商）的權(quán)利。

5、甲方支付款項時，乙方需出具稅務(wù)部門認可的票據(jù)。

七、違約責(zé)任

1、在本合同有效期內(nèi)因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行的，不視為違約。

2、本合同生效后，雙方在本合同終止條件外單方終止合同的執(zhí)行均屬違約，違約方按本項

目傭金總額的5%賠償對方違約金。若銷售或招商并未成立，則總金額按照現(xiàn)階段可類比市

場平均價格計算。

3、甲方若未按時支付策劃和銷售代理及商業(yè)顧問及招商傭金費用，超期按應(yīng)付該階段策劃

和銷售代理費及商業(yè)顧問費款項的銀行同期利息支付乙方滯納金；乙方若未按時提供策劃成果和未完成雙方約定的銷售計劃時，超期按應(yīng)付該階段策劃和銷售代理費款項的銀行同期利

息賠償甲方滯納金。

4、甲方與乙方簽約后不得再與第三方簽訂相應(yīng)的服務(wù)協(xié)議，否則視甲方違約。

八、合同的生效、終止和變更

1、合同經(jīng)雙方法定代表人簽字、加蓋公章后即告生效。

2、本合同生效后，合同雙方不得擅自變更或解除本合同，如需對本合同進行變更，須經(jīng)合同甲乙雙方協(xié)商一致并達成補充協(xié)議。補充協(xié)議條款若與本合同有關(guān)條款發(fā)生抵觸，則以補

充協(xié)議為準。

3、本合同有效期滿，或本合同約定內(nèi)容完成，雙方結(jié)清本合同涉及所有款項和事宜后，合同關(guān)系即告終止。

4、甲方在以下情況下，有權(quán)單方終止本合同，并可根據(jù)實際情況向乙方追究賠償金及違約

金：乙方有嚴重違反國家有關(guān)法律法規(guī)行為時；乙方由于失誤給甲方造成經(jīng)濟上重大損失時；

乙方拖遲一月未提交服務(wù)內(nèi)容的報告時。

5、乙方在以下情況下，有權(quán)單方終止本合同，并可根據(jù)實際情況向甲方追究賠償金及違約

金：甲方逾期1月不能按時支付乙方服務(wù)傭金或招商代理傭金時。

6、在整個項目全程代理合作進程中，經(jīng)甲乙雙方簽字確認的往來文件（雙方簽收）等文本，與本合同具有同等法律效力。

7、甲乙雙方成果及資料相互交接時均要簽收，并以甲乙雙方人員簽字為準。

8、在本項目房地產(chǎn)銷售代理進程中，其相關(guān)銷售資料中，均要印制開發(fā)商（投資商、開發(fā)

商）：中鐵二局；策劃、代理銷售商、招商：西河蓮花地產(chǎn)顧問；設(shè)計商：；

物業(yè)管理商：；建筑商：等項目參與單位。

9、本合同附件具有同等法律效力。

10、未盡事宜，雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

11、爭議解決方式：本合同在執(zhí)行過程中如發(fā)生爭議，首先由合同雙方進行友好協(xié)商；如仍

無法解決爭議的，合同任意一方有權(quán)向有管轄權(quán)的任一法院提起訴訟。

12：本合同一式三份，甲乙丙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

授權(quán)代理人：授權(quán)代理人：

簽訂時間：年月日簽訂時間：年月日

丙方：

法定代表人

授權(quán)代理人

簽訂時間：年月日

附件：本項目相關(guān)權(quán)證及資料清單

第四篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項目全程策劃

一、養(yǎng)老地產(chǎn)策劃內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作。一般由開發(fā)商聘請專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行。從廣義來說，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的整合推廣策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃的重要意義

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是在對養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

（三）能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新。策劃人幫助養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

（四）能有效地整合養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。

要開發(fā)好一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養(yǎng)老地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

三、總體策劃流程詳解

（一）項目可行性分析

可行性分析的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。可行性分析按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性分析報告。

可行性分析的主要內(nèi)容有：

1．項目自身條件分析

1）項目地塊解析：在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進行研究，分析其對本地塊可能之影響。

2）項目區(qū)位分析：主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

3）項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。

4）項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。

2．投資機會分析

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會分析相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

3．初步可行性分析，亦稱“預(yù)可行性分析”

在機會分析的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

4．詳細可行性分析，即通常所說的可行性分析

詳細可行性分析是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.5．項目的評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

（二）項目定位

項目定位是指對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟合理回報的需要、消費者的有效需求等）。簡言之，項目定位是養(yǎng)老地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，項目定位的成果及結(jié)論（項目總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，是養(yǎng)老地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

項目定位包含以下內(nèi)容：

定位范疇

1．項目客群定位

主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。即什么樣的人會買項目的產(chǎn)品和服務(wù)。

2．項目發(fā)展形象定位及概念定位

確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設(shè)計提供方向。

3．項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位

主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。就是利用對建設(shè)目標所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：

項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

4．項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位

根據(jù)項目發(fā)展主題，并結(jié)合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

5．項目價值定位(含財務(wù)分析)

根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。

6．價格定位

養(yǎng)老項目的開發(fā)、銷售往往是一個時期的或跨的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質(zhì)、顧客承受的價格、同類產(chǎn)品的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。

定位方法

從定價來講，主要有幾個方法：

1．類比法：所推出的項目，應(yīng)清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。

2．成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場情況確定。

3．評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

定價策略

根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表；實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格；推出優(yōu)惠活動的時機及數(shù)量建議；樓層、朝向、配套差價；付款方式建議；售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系。

在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風(fēng)險較大。

（三）運營規(guī)劃設(shè)計

運營管理就是養(yǎng)老運營商接受委托以商業(yè)經(jīng)營的手段管理養(yǎng)老項目，為投資商和入住客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)。

物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：

1．商業(yè)模式設(shè)計

商業(yè)模式設(shè)計應(yīng)該注意以下八大事項：

a.要把國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和具體政策結(jié)合起來發(fā)展。

b.要把近期盈利和中長遠盈利結(jié)合起來做好戰(zhàn)略設(shè)計。商業(yè)模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風(fēng)險就是應(yīng)有之義，但關(guān)鍵是要分開近期和中遠期在盈利上的時間錯置?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長期投入的結(jié)合點。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長期盈利增長的邏輯鏈條。

c.要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來做好盈利模式基礎(chǔ)構(gòu)建。許多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來就把商業(yè)模式的基礎(chǔ)，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運行風(fēng)險。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個直接障礙。對此，現(xiàn)有開發(fā)項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力。不可否認，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長遠看，設(shè)計這個新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級中那些老齡服務(wù)需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利結(jié)構(gòu)結(jié)合起來做好經(jīng)營運籌。

e.要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結(jié)合起來做好模塊安排。談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護模式的以及異地養(yǎng)老、分時養(yǎng)老等等。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設(shè)計商業(yè)模式的唯一性，以此牽動其他現(xiàn)金流來源，在形成穩(wěn)定收入來源的基礎(chǔ)上找到盈利模式。

f.要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨立經(jīng)營結(jié)合起來做好長遠打算。許多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在開發(fā)初期，由于不熟悉養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設(shè)項目，把服務(wù)委托給服務(wù)商。但從長遠來說，這只是權(quán)宜之計。原因十分簡單，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網(wǎng)絡(luò)才是巨大的金礦。成就多元成長性盈利結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于一條龍全方位運營。

g.要把國外先進做法與本土現(xiàn)實需求結(jié)合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制。

h.要把商業(yè)模式創(chuàng)新和法律規(guī)制結(jié)合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長。

2．運營管理

主要是掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。

3．服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容

是指準確、及時地滿足用戶要求，如康復(fù)、護理、照料、文化娛樂及各種特約服務(wù)的策劃。

（四）營銷策劃

營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

營銷策劃內(nèi)容包括區(qū)域市場動態(tài)分析（市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調(diào)查---市場調(diào)查，銷售控制，推廣策劃，公關(guān)活動，usp）、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱視分析與對策、目標客戶群定位分析（客戶群細分、目標市場、客戶特征、生活習(xí)慣）、價格定位及策略（利潤目標、樓層差價、價格升幅比例）、入市時機規(guī)劃（宏觀經(jīng)濟運行狀況分析）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評估及修正）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費用估計）、推廣費用計劃（現(xiàn)場展會包裝、公關(guān)活動）、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝（動態(tài)）、營銷推廣效果。

1．銷售費用及資金流量調(diào)控建議

內(nèi)容包括：營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費用）的數(shù)額建議；銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議。

2．開盤時間及銷售階段的劃分

內(nèi)容包括：開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；銷售階段的劃分及周期。

3．銷售控制

內(nèi)容包括：推盤手法建議；各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；價格調(diào)控與促銷手段建議；簽署認購書與合同的注意事項

4．人員培訓(xùn)

內(nèi)容包括：開發(fā)商與運營商簡介；養(yǎng)老地產(chǎn)特性與養(yǎng)老地產(chǎn)價值；項目環(huán)境資料說明；項目規(guī)劃介紹；公共設(shè)施介紹；整體理念介紹表表達；營銷理念；營銷技巧；逼定技巧；案名表達；廣告定位；廣告表現(xiàn)；市場客源定位；業(yè)務(wù)計劃介紹；買方心理障礙排除；現(xiàn)場接待流程及規(guī)定；守價技巧；準客戶資料收集及分類方法；電話拜訪與演練；DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明；自我促銷及組合促銷介紹；現(xiàn)場買氣制造；認購書、售價與付款辦法介紹；相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；答客問演練與課程驗收。

第五篇：深圳萬科項目全程策劃

深圳萬科地產(chǎn)項目全程策劃流程

一、市場調(diào)研：

1、前言：本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；

2、市場分析：

（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4、競爭個案項目調(diào)查與分析

5、消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機；

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）；

（4）購買時機、季節(jié)性；

（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）；

（6）購買頻度；

6、結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研

1、地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

2、地塊本身的優(yōu)劣勢

3、地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）

4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6、公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1、投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策）

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇（見下圖表）

3、現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析

（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6、投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7、同類項目成敗的市場因素分析

四、營銷策劃

（一）市場調(diào)查

1、項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）

6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）

7、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）

8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景

? 經(jīng)濟實力

? 行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位 理論價格（達到銷售目標）成交價格租金價格價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合4投放頻率

5費用估算

（七）、推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設(shè)計

1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2、小區(qū)容積率的敏感性分析

3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）

5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意

6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分

1、名稱

2、標志

3、標準色

4、標準字體

（二）運用部分

1、現(xiàn)場

? 工地圍板

? 彩旗

? 掛幅

? 歡迎牌

2、營銷中心

? 形象墻

? 門楣標牌

? 指示牌

? 展板規(guī)范

? 胸卡

? 工作牌

? 臺面標牌

3、工地辦公室

? 經(jīng)理辦公室

? 工程部

? 保安部

? 財務(wù)部

4、功能標牌

? 請勿吸煙

? 防火、防電危險

? 配電房

? 火警119 ? 消防通道

? 監(jiān)控室

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位 在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。

“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容：

1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

3、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5、物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）；

7、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）

3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4、價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費用估算

七、推廣費用

1、現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務(wù)與人員培訓(xùn)

萬科地產(chǎn)項目營銷策劃內(nèi)容提示

一、“萬科地產(chǎn)”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產(chǎn)”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前。

“萬科地產(chǎn)”項目特性分析包括以下內(nèi)容：

1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；

2、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

3、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；

5、物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；

6、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）；

7、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產(chǎn)”各項目的土地環(huán)境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對“萬科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達到銷售目標的成交價格）

3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4、價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

六、媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費用估算

七、推廣費用

1、現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務(wù)與人員培訓(xùn)