第一篇：某房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃設(shè)計任務(wù)書2012.9.1

（本任務(wù)書格式以鹿山要求的為準(zhǔn)）

廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

任

務(wù)

書

系別： 管理系

專業(yè)班級：工商管理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向09級組別：某房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃設(shè)計 指導(dǎo)老師：黃湘紅（或黃維擁等）

二〇一二年九月一日

一、畢業(yè)設(shè)計的目的與基本要求：

目的：本畢業(yè)設(shè)計是總結(jié)學(xué)生在校期間的學(xué)習(xí)成果，完成學(xué)習(xí)全過程中重要的一個學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)，是學(xué)生綜合運用所學(xué)的基礎(chǔ)知識、專業(yè)知識和基本技能進行房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃設(shè)計的重要實踐過程。通過某房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃設(shè)計，初步掌握其設(shè)計原則、方法和步驟，并獲得策劃設(shè)計技能的基本訓(xùn)練。

要求：本畢業(yè)設(shè)計以實際房地產(chǎn)工程項目為課題，采用真題假做的方式,學(xué)生在教師指導(dǎo)下，通過畢業(yè)設(shè)計的實踐，運用所學(xué)理論知識解決房地產(chǎn)工程項目實際問題，提高分析問題和解決問題的能力，經(jīng)受實際房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃設(shè)計的鍛煉。

房地產(chǎn)全程策劃成了項目操作的必由之路，全程策劃理論也將逐步得到完善，真正的策劃應(yīng)該涉及房地產(chǎn)操作的每一個環(huán)節(jié)和層面。本設(shè)計涉及面廣，系統(tǒng)性強，要求具備一定的綜合能力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃設(shè)計的主要內(nèi)容：

（一）市場分析篇

市場分析與預(yù)測，體現(xiàn)市場—政策—競爭。

（二）項目定位策劃篇

項目概況—房地產(chǎn)投資組合選擇（住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)、旅游等）—項目市場定位—項目概念定位—項目核心定位—目標(biāo)客戶定位—項目產(chǎn)品定位—項目價格定位。

（如：項目概況、項目優(yōu)劣勢、賣點挖掘、核心賣點、概念提練、創(chuàng)意表現(xiàn)等）

（三）項目規(guī)劃設(shè)計策劃篇

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件及項目定位情況，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、色彩計劃、戶型設(shè)計、室內(nèi)裝修風(fēng)格、環(huán)藝景觀設(shè)計意向、會所及配套設(shè)計建議等。體現(xiàn)藝術(shù)附加值。

圖紙包括：

1.總平面效果圖：1：500（包括設(shè)計建議說明、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建議、建筑物的位置、朝向、景觀、道路、功能等）

2.建筑立面和透視效果圖

3.戶型效果圖

（四）項目投資融資策劃篇

1.投資估算

2.融資方案分析

（五）項目開發(fā)建設(shè)策劃篇

1.項目招標(biāo)與投標(biāo)

2.項目管理（開發(fā)投資管理、進度管理、質(zhì)量管理等）。

（六）項目營銷策劃篇

1.形象策劃（視覺識別系統(tǒng)等）

2.廣告、公關(guān)策劃（廣告目標(biāo)、營銷推廣策略、階段性推廣計劃、主題活動推廣等）。

3.營銷模式

4.銷售策劃（具體目標(biāo)客戶定位、具體價格策略、具體手法等）

5.運營策劃（商業(yè)運營，具體出租或自營策劃等）

（七）前期物業(yè)管理策劃篇

（八）項目財務(wù)評價篇

1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算

2.盈利能力分析

3.清償能力分析

（九）項目風(fēng)險和不確定性分析及投資風(fēng)險管理

(十)策劃結(jié)論

三、進度計劃：

第一周完成外文翻譯及開題報告。

畢業(yè)設(shè)計環(huán)節(jié)共15周。

四、應(yīng)完成的工作及設(shè)計成果 設(shè)計說明書力求說明充分、概念清楚、計算步驟明確、計算準(zhǔn)確、條理清晰、書寫端正，計算過程應(yīng)附有必要的過程以表示清楚相應(yīng)的計算。

要求每名同學(xué)上交以下內(nèi)容，作為成績評定的主要依據(jù)：

1．開題報告：針對設(shè)計題目所做的調(diào)查研究，設(shè)計構(gòu)思的來源，方案的分析比較以及最后的確定等。

2．設(shè)計總說明：A4紙，裝訂成冊

3．效果設(shè)計圖紙：A3 圖幅，6張左右，裝訂成冊

4．英譯中：專業(yè)外文資料，要求中文在3000字以上。

所有設(shè)計成果包括紙制文檔及電子文檔（光盤），按院規(guī)范化要求裝入檔案袋，檔案袋填上封面、題目、目錄、設(shè)計者及指導(dǎo)教師等。

五、主要參考文獻、資料

[1]建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所．房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例[M]．北京：中國計劃出版社，200

2年2月.[2]國家發(fā)展改革委，建設(shè)部．建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）[M]．北京：中國計

劃出版社，2006年4月.[3]劉秋雁．房地產(chǎn)投資分析[M]．大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2007年9月.[4]張敏莉．房地產(chǎn)項目策劃[M]．北京：人民交通出版社，2007年3月.[5]賈士軍．房地產(chǎn)項目全程策劃[M]．廣州：廣東經(jīng)濟出版社，2002年4月.[6] [美]丹.古德.理查德.營銷技巧---創(chuàng)建房地產(chǎn)商機[M].北京：中信出版社，2000.[7] 國家統(tǒng)計局綜合司.2009年1-4月份“國房景氣指數(shù)”[EB/OL].http://，2009

年5月.[8][美]約翰·塔西樓.機遇與挑戰(zhàn).——房地產(chǎn)業(yè)八大新法則[M].蔣其寶等譯.北京：中信出

版社，2001.………………………………

六、完成期限：

畢業(yè)設(shè)計共14周，學(xué)生務(wù)必在規(guī)定的時間內(nèi)獨立完成規(guī)定的畢業(yè)設(shè)計任務(wù)。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目方案、施工圖設(shè)計任務(wù)書

〈“XXXX”方案設(shè)計任務(wù)書〉

房地產(chǎn)開發(fā)項目方案、施工圖設(shè)計任務(wù)書

一、項目基本情況

“XXXX”位于XXXXXXXXXX，西、北側(cè)臨街。占地面積XXXXXX平方米，地形方正，地勢基本平整（詳見附件一）。在地塊的東側(cè)是已建成的XXXXXXX和XXXXXX，西側(cè)是XXXXXXXXXXXX，北側(cè)是XXXXXXXXXXXXXXX，南隔XXXXXXXXXXXXXXXX高速公路相望。

二、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

1、占地面積：XXXXXXX平方米

2、建筑容積率≥3.0且≤3.4

3、建筑高度或?qū)訑?shù) ≤62.0米（西側(cè)限高62.0米，東側(cè)限高66.0米）（詳見附件二）

4、總建筑面積：約XXXXXXX平方米

其中：商業(yè)4000平方米，商務(wù)酒店8000—10000平方米。

5、建筑層數(shù)：商業(yè)一層（設(shè)置在XXXXXXX），會所≤3層，住宅 ≥12層

6、建筑覆蓋率 ≤28％

7、停車位要求：機動車停車位包括小區(qū)住戶停車車位、商務(wù)酒店及

小區(qū)商業(yè)配套所需停車車位、其他臨時停車車位。

① 小區(qū)住戶機動車停車位按標(biāo)準(zhǔn)小型車位設(shè)計，數(shù)量按小區(qū)設(shè)計住宅戶數(shù)1：1比例確定，且不少于1000輛；

② 小區(qū)商業(yè)配套所需機動車停車位數(shù)量按100輛考慮，其中標(biāo)準(zhǔn)小型停車位數(shù)量不應(yīng)少于80輛；

③ 其他臨時停車位數(shù)量按100輛考慮，其中標(biāo)準(zhǔn)小型停車位數(shù)量不應(yīng)少于80輛；

8、總體布局要求：

a、高層建筑裙房（主要朝向）距道路紅線不小于6.0米；主體（主要朝向）距道路紅線不小于10.0米；

b、高層建筑主要朝向距用地紅線不小于0.3H且不小于15.0米；次要朝向距用地紅線不小于0.2H且不小于9.0米；c、高層建筑主要朝向之間的間距為0.5H且≥27.0米，主要與次要朝向間的間距大于次要朝向面寬且≥13.0米；

d、主要朝向成角度布置時的最小間距：30o＜α＜60o；折減系數(shù)0.8。

9、綠地率：不小于30％。

臨用地西側(cè)20米規(guī)劃道路與用地北側(cè)20米規(guī)劃道路交叉口布置不小于

凈用地面積4.5％（2066平方米）的集中綠地，另2066平方米的集中綠地

面積結(jié)合方案布置。

三、項目定位

1、客戶定位：客戶群為XXXXXXXXXXXXX層，主要集中在35-50歲之間，以二次置業(yè)為主，在企業(yè)工作的管理階層和高級職員以及政府官員。

2、建筑風(fēng)格：在建筑外立面的一些主要部位通過一些傳統(tǒng)的中式設(shè)計手法如對中式傳統(tǒng)建筑符號的運用、外立面造型、色彩、材質(zhì)等方面的精心選擇和設(shè)計，體現(xiàn)“尊貴的”、“偉大的”、“精制的”、“有皇族血脈的”、“可以傳承的”的建筑品質(zhì)。在首層商業(yè)的設(shè)計上尚應(yīng)更中式化，住宅三層以下中式風(fēng)格更濃烈一些，往上逐漸淡化。具體可參照X式設(shè)計手法，尤其在園林、景觀的設(shè)計上。

3、主題定位：這里的主題主要包含在在兩個方面，即營造“SPA”景觀主題，倡導(dǎo)“SPA”生活理念，通過對會所等物業(yè)管理項目的精心設(shè)置全方位詮釋這一體現(xiàn)休閑、時尚的生活方式。

4、物業(yè)類型：高層住宅、商務(wù)酒店、商業(yè)及配套。

四、開發(fā)理念：

1、突出主題文化：充分利用地段優(yōu)勢，營造一片獨一無二的大型高檔社區(qū)。并充分挖掘“SPA”的主題概念，賦予本項目高尚的、有品位的文化氣息。

2、先進性：方案設(shè)計要求大膽創(chuàng)意、突破常規(guī)，具有前瞻性、先進性，充分考慮設(shè)計與開發(fā)建設(shè)的時間差異性。

3、獨特性：獨特的主題，通過建筑師的創(chuàng)意整合，應(yīng)使本項目從周

邊眾多樓盤中脫穎而出，成為一顆閃耀的明星。

4、人文性：利用項目的獨特概念，不僅僅創(chuàng)造一個居住環(huán)境，更創(chuàng)造、引導(dǎo)一種全新的人文居住生活方式，吸引人們的購買欲望。

5、舒適性：舒適性應(yīng)體現(xiàn)到本項目的各個角落，包括公共場所、環(huán)境空間、住宅等。

6、實用性：注重提高住宅的實用率。

7、經(jīng)濟性：規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計均要考慮其實現(xiàn)時的投資難度，力爭在保證一定資金下設(shè)計出建筑精品。

8、規(guī)范性：設(shè)計方案必須遵守成都市有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計對日照間距、消防、人防等方面的規(guī)定，并符合國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

五、總體規(guī)劃原則

1、建筑總體布局、造型、色彩應(yīng)注重城市設(shè)計，應(yīng)充分考慮與周圍地塊的關(guān)系；

2、應(yīng)合理處理商業(yè)、會所、商務(wù)酒店、環(huán)境場地之間的關(guān)系。商業(yè)、會所及商務(wù)酒店不僅為小區(qū)住戶服務(wù)，還要對外經(jīng)營，應(yīng)具有開放性，而居住區(qū)將實行封閉式管理，私密性較強，兩者在地域布置上應(yīng)相對獨立，避免相互干擾。注意處理各種建筑空間的有機組合、過渡，做到公共空間的開放性，個人空間的私密性。

3、住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足高檔住宅對日照、間距、自然采光、自然通風(fēng)的要求；營造小區(qū)內(nèi)組團綠化空間，盡量使各戶型的客廳和主人房有好的景觀和朝向，爭取做到戶戶有

景，戶戶有良好的朝向。

4、充分考慮地塊以XXX高速路噪音對本項目的影響，要提出合理的規(guī)劃布置方案避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術(shù)手段來降低噪音（會帶來建設(shè)成本的提高）。

六、單體設(shè)計原則

1、住宅在滿足良好空間感（樓間距）的情況下盡可能采用一梯兩戶的形式。臨機場高速路一側(cè)可考慮局部采用一梯三戶或一梯四戶的形式，140平米以上戶型必須采用一梯兩戶的形式。

2、住宅層高為3.0米。

3、商務(wù)酒店設(shè)計要求整體具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，要盡量“公建化”，并盡可能提出創(chuàng)新理念，爭取設(shè)計產(chǎn)品3年內(nèi)保持領(lǐng)先，10年內(nèi)不落伍。

4、建筑單體設(shè)計應(yīng)在滿足戶型平面優(yōu)化的基礎(chǔ)上結(jié)合結(jié)構(gòu)布置及安裝設(shè)備布置的經(jīng)濟性和合理性統(tǒng)籌考慮；建筑室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線。方案設(shè)計深化階段尚應(yīng)提供與建筑平面布置相對應(yīng)的初步結(jié)構(gòu)布置設(shè)想方案；

5、住宅公共前廳盡量要有自然通風(fēng)的設(shè)計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機械的通風(fēng)排煙的經(jīng)濟投入。

6、考慮立體綠化的設(shè)計，從地下停車庫、地面、架空層、空中花園、屋頂花園全方位引進休閑綠化設(shè)計，提高居民接觸機會，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次體現(xiàn)生態(tài)、人性化住宅設(shè)計。

七、戶型設(shè)計原則

戶型設(shè)計在遵循以人為本設(shè)計原則，保證平面方正實用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新：

1、遵循均好性設(shè)計原則；

2、除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合；

3、通過豎向空間的靈活使用，利用合理的高差，創(chuàng)造有趣的、新穎的、符合市場需要的復(fù)雜空間結(jié)構(gòu)的公寓；

4、可考慮采用入戶花園、空中庭園等設(shè)計手法，但同時需注意避免設(shè)置花園帶來的實用率的降低；

5、遵循大客廳、大主臥的設(shè)計原則；客廳及主臥可采用落地玻璃，增大采光及景觀面；

6、客廳及主臥要有良好的朝向及景觀；

7、客廳及主臥室要避免噪音的干擾；

8、主要房間要避免對視的出現(xiàn)；

9、廚衛(wèi)、設(shè)備管線盡量靠建筑物內(nèi)側(cè)設(shè)置，保障建筑立面美觀整潔；

10、本地塊位于冬冷夏熱地區(qū)，氣候夏季悶熱、冬季陰冷潮濕，戶內(nèi)應(yīng)盡量能夠形成空氣的對流；

10、廳房要有自然采光、通風(fēng)；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；

11、廚房內(nèi)除設(shè)置廚柜、調(diào)理臺、洗滌池、煤氣灶具外，還應(yīng)考慮冰箱、電飯煲、微波爐、洗碗機、消毒碗柜、抽油煙機等廚房設(shè)施的安裝位置（可以結(jié)合廚柜一起考慮），同時考慮相應(yīng)的電氣插座位。

廚房采用集中豎向排煙道，煙道不占用廚房內(nèi)空間。135平米以上戶型的廚房面積要達到10平米左右。

12、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施包括淋浴盆（主人房衛(wèi)生間設(shè)浴缸），臺式洗臉盆、座便器、機械排氣裝置。140平米以上戶型，臥室可考慮設(shè)計為套房，主衛(wèi)采用按摩浴缸。舒適型三房、四房中，主人房應(yīng)盡量加大，應(yīng)設(shè)置衣帽間，考慮設(shè)置配套的主人房大衛(wèi)生間（可安放按摩浴缸、桑拿浴設(shè)施等）及書房。并可考慮設(shè)置儲藏室。

13、入口處預(yù)留鞋柜位，盡可能考慮設(shè)置玄關(guān)位。

14、每戶考慮設(shè)置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內(nèi)花園）與工作陽臺，洗衣機放在工作陽臺。

15、戶型配置：

經(jīng)濟型三房面積控制在100－130平米，戶型比30％（其中110平米以下戶型比不大于10％）；舒適型三房面積控制在140－150平米，戶型比35％；四房面積控制在150－170平米，戶型比35％。100－110平米經(jīng)濟型三房宜設(shè)置在臨機場高速路一側(cè)以及朝向不佳的位置。其中：

① 經(jīng)濟型三房應(yīng)考慮儲藏、化妝等功能。

② 四房、頂躍戶型中可考慮設(shè)置工人房。

③ 135平米以上戶型可以考慮設(shè)置兩層高度的入戶花園或空中花園，在客廳、餐廳外錯落設(shè)置，但應(yīng)充分考慮私密性，推薦面積在10－20平米之間，視不同戶型而定?？煽紤]用花園作為戶內(nèi)動靜區(qū)分隔的戶型設(shè)計。

④ 135平米以上戶型尚應(yīng)考慮增加該戶型的附加值（如設(shè)置高度小于2.2米的凸窗等）。

⑤ 經(jīng)濟型三房客廳開間在4.0－4.2米之間，120平米以上戶型客廳開間在4.5米以上。

⑥ 舒適型三房、四房應(yīng)設(shè)置兩個以上較寬敞的臥室。

⑦ 戶型創(chuàng)新的同時，要盡可能地完善普通戶型結(jié)構(gòu)，做到方正、實用、通風(fēng)采光好、動靜分區(qū)好、空間組織合理、空間利用率高、客廳開間大、主人房寬敞等，并且盡可能提高實用率。

八、景觀設(shè)計原則

1、結(jié)合“SPA”的景觀主題進行環(huán)境設(shè)計；

2、通過重點對主入口、入口廣場、小區(qū)花園等的設(shè)計，營造豐富的、有新意的環(huán)境空間；

3、多層次的立體景觀設(shè)計：

① 凡是人流經(jīng)?；顒拥目臻g，都需要引進景觀設(shè)計：如可設(shè)置相對開敞的停車庫，并引進水景、綠化等；可設(shè)置空中花園，成為觀景及交往的場所；

② 公共環(huán)境空間與私密環(huán)境空間：在人流聚集的公共場所，設(shè)置不同形式的開放空間；在每一戶的小天地里，設(shè)置屬于自己的平臺花園。

九、交通組織

1、臨規(guī)劃道路設(shè)置開口，主入口開口寬度不大于7米，次入口開口

寬度不大于4米，主、次入口均遠(yuǎn)離道路交叉口布置。

2、注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與居住區(qū)域的關(guān)系，解決好各種流線（生活后勤服務(wù)、臨時訪客、消防疏散等）之間的關(guān)系，嚴(yán)格做到人車分流。

3、交通與消防車道原則上應(yīng)在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時注意在規(guī)劃設(shè)計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當(dāng)調(diào)整建筑物后退紅線距離。

4、小區(qū)住戶機動車停車位的平面布置應(yīng)按住戶就近停車的原則進行考慮，根據(jù)總平面設(shè)計按地下一層車庫或半地下車庫進行規(guī)劃設(shè)計，平均每車位建筑面積指標(biāo)不應(yīng)大于33平米/每車位（含坡道及配套設(shè)備房等附屬區(qū)域面積）；

5、小區(qū)商業(yè)配套所需停車位的平面布置應(yīng)按商業(yè)客戶就近停車的原則進行考慮，根據(jù)總平面設(shè)計按地下一層車庫或半地下車庫或局部地上停車位進行規(guī)劃設(shè)計；

6、其他臨時停車位根據(jù)總平面設(shè)計按地上停車位進行規(guī)劃設(shè)計；

7、地下（或半地下）機動車庫突出地面的風(fēng)道、煙道、疏散樓梯等附屬構(gòu)筑物的平面布置應(yīng)在總平面規(guī)劃方案進行考慮；

8、地下（或半地下）機動車庫平面柱網(wǎng)布置應(yīng)與地上單體建筑的平面布置統(tǒng)籌考慮，綜合考慮結(jié)構(gòu)的合理性和經(jīng)濟型，盡可能提高單體建筑物地下空間平面的利用率；

9、充分考慮殘疾人無障礙設(shè)計。

十、配套設(shè)施

1、結(jié)合景觀設(shè)計可考慮南北向設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場2片；

2、會所（不超過三層）:主要設(shè)施包括： SPA（恒溫泳池）、健身房、小型酒吧（或咖啡吧）、西餐廳（可結(jié)合早餐一起考慮）、商務(wù)中心、會議室。

3、商務(wù)酒店設(shè)置在地塊北側(cè)與會所相對的位置，采用智能化管理體系。其中戶型及面積配置： 70－100平米兩房－三房，總面積控制在8000－10000平米左右；

4、臨集中綠地建筑底層配建不小于105平米的社區(qū)居委會用房，且建成后無償交當(dāng)?shù)剞k事處使用；

5、物業(yè)管理用房按總建筑面積3‰配置但面積不小于400平米；

6、在臨街集中綠地內(nèi)，預(yù)留用地面積為20平米的市政公共設(shè)施點位；

7、配建不小于200平米用地面積的全民健身活動場所一處；

8、垃圾房等配套在方案中必須組予足夠的重視，保證垃圾收集點集中、隱蔽，便于垃圾運出又不影響總體環(huán)境。

9、臨城市道路若設(shè)置圍墻只能設(shè)置空透圍墻。

10、用地內(nèi)污雨水排放系統(tǒng)按分流進行設(shè)計，化糞池不能臨道路設(shè)計。

十一、設(shè)備專業(yè)要求

1、住宅設(shè)置管道井，立面盡量不設(shè)立管。

2、結(jié)合建筑外立面雙側(cè)設(shè)計集中空調(diào)室外機位，冷凝水集中排放。

十二、其它

1、設(shè)計表達不宜過于裝飾化，應(yīng)側(cè)重與設(shè)計構(gòu)思、內(nèi)涵及設(shè)計手法的表達。

2、圖紙說明應(yīng)簡明扼要、切中要害，主要表明以下幾個問題：

① 該方案預(yù)期目標(biāo)及達到目標(biāo)的構(gòu)思；

② 如何基于地塊環(huán)境形成設(shè)計概念；

③ 存在什么矛盾及解決辦法。

3、平面圖的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)除反映主要指標(biāo)外，還應(yīng)明確：

① 建筑基地面積。

② 總綠地面積。

③ 道路及停車用地面積（A、道路用地面積；B、地面機動車停車用地面積；C、地面非機動車停車用地面積）。

④ 其它用地面積（須注明具體內(nèi)容）且上述面積之和應(yīng)等于凈用地面積。

4、設(shè)計成果：

Ａ、圖紙內(nèi)容

詳見設(shè)計合同相關(guān)部分要求

Ｂ、模型（工作模型）

① 環(huán)境關(guān)系模型，比例1：1000② 建筑模型，比例1：500 Ｃ、展示圖板，統(tǒng)一A1規(guī)格，至少包含以下內(nèi)容：

① 彩色總平面圖

② 彩色鳥瞰圖

③ 彩色透視圖

④ 彩色建筑立面圖

⑤ 各種分析圖

⑥ 建筑平、立、剖面圖

⑦ 其他需加以展示的圖紙

十三、設(shè)計周期：

以上設(shè)計內(nèi)容請與XXXXXXXXXXX完成，XXXXXXXXXXX的辦公地點。

聯(lián)系人：XXXX

電 話：XXXXXXXXXXXXX 傳 真：XXXXXXXXXXXXXXX 200X年X月XX

附件一：撥地測量表及界址點成果表

附件二：用地紅線及限高要求（電子文件）

〈 XX項目施工圖設(shè)計任務(wù)書〉

第一部分 施工圖設(shè)計內(nèi)容及部分做法要求

1．建筑部分

1.1 建筑：

并送達敝司于

1.1.1 本設(shè)計須以甲方提供的條件圖為總前提進行設(shè)計。

1.1.2 本項目共X種戶型平面組合（X種戶型），建筑平面以業(yè)主提供的戶型平面圖及組合平面圖為依據(jù)進行設(shè)計。

1.1.3 建筑物層數(shù)：XF，其中部分戶型局部有X層地下室。

1.1.3.1建筑物層高： X米； 局部坡屋頂。地下室層高：X米。

1.1.4 墻體

1.1.4.1 填充墻（外墻及分戶墻）砌筑材料為厚200的頁巖空心磚，局部戶內(nèi)隔墻可采用厚120的頁巖實心磚或多孔磚，客廳、餐廳、臥室等主要房間內(nèi)應(yīng)保證不露梁柱。

1.1.4.2墻上所有預(yù)留孔洞（如排風(fēng)孔洞等）均應(yīng)有平面和豎向定位尺寸，且須分別注明套管采用材料的類型及規(guī)格尺寸，梁柱上留洞應(yīng)標(biāo)注清楚并在結(jié)構(gòu)圖中采取相應(yīng)措施?？照{(diào)按家庭小型中央空調(diào)考慮。

1.1.4.3 外墻、及屋面須考慮保溫節(jié)能要求，外窗考慮隔熱保溫材料。

1.1.5 樓地面

1.1.5.1 各房間樓地面按水泥砂漿找平層考慮。

1.1.5.2 廚房、陽臺、衛(wèi)生間、樓地面找平層完成面標(biāo)高應(yīng)低于同層相臨樓地面找平層完成面50㎜，露臺樓地面找平層（包括保溫層）完成面標(biāo)高應(yīng)低于同層相臨樓地面找平層完成面50㎜，廚房、衛(wèi)生間防水材料建議選用“涂膜類”。

1.1.5.3雨蓬、露臺均應(yīng)設(shè)計防水和地漏，就近接入排水管，防水材料選用涂膜類。

1.1.5.4普通陽臺、空中花園利用砼結(jié)構(gòu)自防水，地漏等局部做防滲漏處理，面層為防水砂漿壓光面，大面不做防水。

1.1.5.5 底層散水標(biāo)高低于室外地坪300㎜，散水上為綠化覆土；取消散水溝做法，屋面雨水直接進入雨水井組織排放（若能滿足各方面要求，建議設(shè)計取消散水）。

1.1.6 內(nèi)外墻及頂棚

1.1.6.1外墻裝飾為外墻涂料飾面；

1.1.6.2 廳、房內(nèi)墻及頂棚為混合砂漿抹平滿刮膩子兩遍。

1.1.6.3 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)墻為水泥砂漿找平層。

1.1.6.4 廚房、衛(wèi)生間頂棚為混合砂漿抹平。

1.1.7 門窗

1.1.7.1 所有門窗的標(biāo)注尺寸應(yīng)標(biāo)明是建筑或結(jié)構(gòu)洞口尺寸。

1.1.7.2入戶門洞口尺寸：入戶門1200×2400（㎜），標(biāo)明開啟方向。

1.1.7.3 外墻部位門窗選用噴塑鋁合金。雙層或中空玻璃，應(yīng)注明門窗安裝用圖集或繪制門窗與主體連接大樣。

1.1.7.4 戶內(nèi)僅預(yù)留門洞口，其中臥室（書房）門洞尺寸為900×2100，廚房、衛(wèi)生間門洞尺寸為不小于800×2100。

1.1.7.5 凸窗窗臺高度450，凸窗外凸凈尺寸以條件圖為準(zhǔn)，凸窗上

口板面要求采取適當(dāng)?shù)姆浪胧┰O(shè)計。

1.1.7.6 衛(wèi)生間窗臺高度900㎜，窗洞口高度合理，設(shè)置并標(biāo)明窗上口排風(fēng)孔洞（≮φ110）的定位尺寸。衛(wèi)生間窗采用噴砂玻璃。

1.1.7.7 廚房外墻上門窗洞上口標(biāo)高為H+2.4米（其中H為廚房樓地面完成面標(biāo)高）。

1.1.7.8 所有設(shè)欄桿的陽臺、落地窗處的地面擋水線用C15素砼澆筑，結(jié)構(gòu)尺寸為：

陽臺：b×h=150×200（㎜），落地窗：b×h=200×200（㎜）

并給出節(jié)點詳圖，圖中應(yīng)注明結(jié)構(gòu)或建筑尺寸、檔水線與結(jié)構(gòu)間預(yù)留連接插筋以及欄桿安裝預(yù)埋鐵件等。

1.1.7.9凸窗等窗節(jié)點圖參照附件提供的構(gòu)造進行設(shè)計，“凸出式”落地窗窗上口應(yīng)結(jié)合結(jié)構(gòu)梁高度設(shè)計同窗下部擋水線對應(yīng)尺寸的吊檐構(gòu)造。

1.1.8 屋面

1.1.8.1 坡屋面構(gòu)造措施應(yīng)詳盡，加固措施應(yīng)可靠；平屋面（或露臺）現(xiàn)澆砼板中加防水外加劑，不設(shè)隔氣層。平屋面找坡層材料建議選用水泥爐渣找坡。

1.1.8.2平屋面防水材料建議選用SBS防水卷材加涂抹類防水。

1.1.8.3平屋面防水層水泥砂漿保護層應(yīng)進行抗裂設(shè)計考慮。

1.1.8.4平、坡屋頂均應(yīng)給出分層做法說明或詳圖。

1.1.9 其他

1.1.9.1家庭小型中央空調(diào)室外機位置應(yīng)設(shè)在非主要立面。

1.1.9.2 廚房煙道設(shè)置建議在滿足使用功能情況下選用截面尺寸盡可能小的，以減小對廚房使用的影響，煙道需注明選用圖集號以及出屋面高度。

1.1.9.3 衛(wèi)生間均須在外墻上留設(shè)強排風(fēng)孔，建議設(shè)置高度為距衛(wèi)生間室內(nèi)地坪完成面2400㎜高（孔底標(biāo)高），采用?110塑料套管，平面及豎向定位尺寸應(yīng)準(zhǔn)確表達。

1.1.9.4 梁、柱、剪力墻與填充墻交接處釘300㎜寬鋼絲網(wǎng)（地面部位除外），并應(yīng)選定鋼絲網(wǎng)型號。

1.1.9.5 外立面作為施工圖設(shè)計的重要內(nèi)容應(yīng)與建筑平面協(xié)同考慮，外立面應(yīng)以甲方提供外立面方案及外立面效果圖作為設(shè)計基礎(chǔ)。外立面設(shè)計應(yīng)做到一次性設(shè)計，施工圖一次性出圖。

1.1.9.6 外立面中所涉構(gòu)架均優(yōu)先考慮現(xiàn)澆，并與主體一起施工，避免使用其它材料，所有構(gòu)架及相關(guān)內(nèi)容均出結(jié)點施工詳圖，達到施工深度，避免出現(xiàn)詳二裝等引注。

1.1.9.7外墻裝飾材料選用涂料。分色應(yīng)有可明確定位的分色控制線，便于施工。

1.1.9.8給排水立管及配套設(shè)施應(yīng)暗設(shè)，不得外露。

1.1.9.9立面門窗窗型及欄桿樣式一次性到位，不得引用圖集，欄桿盡量避免橫向設(shè)計，要求美觀大方，不設(shè)鋼絲網(wǎng)，設(shè)計出施工圖前做

到甲方認(rèn)可。窗的立面分格應(yīng)具有可實現(xiàn)性，窗型應(yīng)出窗型圖，且符合室內(nèi)通風(fēng)、立面美觀等要求。凸窗需出結(jié)點施工詳圖。

1.1.9.10凸窗室內(nèi)應(yīng)設(shè)計護窗欄桿，不得引用圖集，并出施工結(jié)點詳圖。

1.2 結(jié)構(gòu)：

1.2.1 基礎(chǔ)類型根據(jù)本工程地質(zhì)勘察報告會同建設(shè)單位協(xié)商確定。

1.2.2 主體結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)技術(shù)可靠，經(jīng)濟合理，初步建議采用框剪結(jié)構(gòu)。

1.2.3 衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高相對于同層相臨結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高：主衛(wèi)降50㎜（包括可能穿越衛(wèi)生間的梁）；次衛(wèi)在安裝蹲便器的位置局部下沉300㎜，下沉安裝坑凈空尺寸為：長×寬=900×600（㎜），其余板面標(biāo)高降50㎜。

1.2.4 外立面裝飾構(gòu)架采用現(xiàn)澆鋼筋砼構(gòu)件同結(jié)構(gòu)主體一起施工設(shè)計。

1.2.5 現(xiàn)澆板鋼筋選用冷扎帶肋鋼筋，基礎(chǔ)、梁、柱鋼筋按規(guī)范要求合理選用，梁柱主筋采用HRB400。

1.2.6 外挑陽臺鎖口梁寬度原則上統(tǒng)一為150㎜，落地窗等部位處的鎖口梁寬度統(tǒng)一為200㎜，并且該部位的挑梁、鎖口梁頂面須同板頂面標(biāo)高相平。

1.2.7 凸窗、落地窗部位上下、窗臺板結(jié)構(gòu)長度為窗洞口尺寸兩邊各加200㎜。落地窗吊檐寬200。

1.2.8 屋頂花園覆土厚度按200㎜考慮。

1.3 給排水部分

1.3.1 給水部分

1.3.1.1 給水采用 供水。

1.3.1.2每戶供水按戶表進行單獨設(shè)計。

1.3.1.3水表布置應(yīng)方便抄表，不入戶。每戶水表集中布置在室外恰當(dāng)位置。

1.3.1.4室內(nèi)給水平面布置圖應(yīng)根據(jù)經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)的廚房、衛(wèi)生間布置圖進行設(shè)計。

1.3.1.5給水入戶宜加設(shè)閥門。給水管材室內(nèi)選用PP-R給水管。室內(nèi)給水管全部暗設(shè)，敷設(shè)在墻體與板面內(nèi)。

1.3.1.6明示給水管穿過柱、剪力墻、磚墻、板面的具體作法及施工中的注意事項。

1.3.1.7連接廚房與衛(wèi)生間的給水管，盡量布置在公共區(qū)域，避免穿越書房、臥室。

1.3.1.8合理考慮并設(shè)置氣表、熱水器、洗衣機位置，相應(yīng)管道接到位。在考慮熱水器配水點時，必須充分考慮電與氣之間的安全距離。

1.3.1.9每戶屋頂花園設(shè)置澆花給水接口1個，不設(shè)置專用排水接口，結(jié)合屋面排水溝考慮排水。每戶私家花園設(shè)給水接口1~2個，宜設(shè)排水口。（應(yīng)考慮澆水合理半徑）

1.3.1.10室外給水管材選用宜結(jié)合總平面考慮，干管選用PE管、鋼塑管等新型管材。

1.3.2 排水部分

1.3.2.1 室內(nèi)排水平面布置圖應(yīng)根據(jù)經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)的廚房、衛(wèi)生間布置圖進行設(shè)計。

1.3.2.2座便器孔中距墻面350mm，蹲便器孔中距墻面600mm。

1.3.2.3廚房排水立管布置應(yīng)盡可能減少對廚房使用功能的影響，立管與煙道位置宜綜合考慮。

1.3.2.4 衛(wèi)生間排水立管、洗衣機排水立管原則上放在室外，但需暗設(shè)，不得外露。

1.3.2.5排水支管標(biāo)高必須明確，盡可能增大室內(nèi)有效凈空。

1.3.2.6衛(wèi)生間設(shè)置強排風(fēng)孔，宜與室內(nèi)排水管綜合考慮。

1.3.2.7所有雨污水立管均應(yīng)考慮設(shè)置在外墻相對隱蔽處，不得外露。

1.3.2.8水施圖必須反映雨水排放?？照{(diào)冷凝水排放、陽臺排水宜與雨水立管綜合考慮。

1.3.2.9須解決空調(diào)室內(nèi)機、室外機水的有組織排放。

1.3.2.10屋面通氣管的位置盡量靠墻，避免影響花園（露臺）的使用。

1.3.3 消防部分

1.3.3.1消防設(shè)計，須結(jié)合整個小區(qū)進行考慮。特別是總平消防管網(wǎng)、消防水池宜結(jié)合小區(qū)的實際情況考慮。1.3.3.2地下室給排水管道布置原則上不影響凈空，在合理前提下滿足層高。

1.3.3.3水箱、水池需繪制大樣，各種管線定位準(zhǔn)確，各種系統(tǒng)圖必須完備。

1.3.4給排水總平面

1.3.4.1給排水總平總平面施工圖必須在確認(rèn)的小區(qū)景觀圖上布置。

1.3.4.2小區(qū)給水表分為二種：生活用水表、綠化用水表。在給水總平管網(wǎng)布置上須加以考慮。

1.3.4.3給排水總平面施工圖須結(jié)合本項目分兩期施工的情況進行綜合考慮，須預(yù)留二期接口。

1.4 電氣部分

1.4.1 強電部分

1..4.1.1強電平面布置應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位確認(rèn)的戶型家具布置圖進行設(shè)計，開關(guān)、插座、燈具定位準(zhǔn)確。

1.4.1.2 強電采用戶表工程。電表集中設(shè)于該戶強電井內(nèi)。

1.4.1.3 強電回路：按戶型分層考慮回路。

1.4.1.4 每戶客廳、臥室、書房、餐廳均考慮空調(diào)，其中客廳考慮為柜式空調(diào)，臥室、書房、餐廳考慮為壁掛式空調(diào)。

1.4.1.5 屋頂花園預(yù)設(shè)電源接口。

1.4.1.6 預(yù)留路燈及光彩工程電源及線管。

1.4.1.7燈具設(shè)置：戶內(nèi)設(shè)白熾燈座。

1.4.1.9總平面設(shè)計須達到施工圖深度。1.4.2 弱電部分

1.4.2.1 每戶設(shè)集中布線箱1個，可綜合考慮光纖、網(wǎng)絡(luò)、電話等弱電接口。設(shè)3個獨立電話接入口，一層：分別設(shè)在客廳和餐廳共線路；二層：主臥和書房及主衛(wèi)共線路；三層：主臥及主衛(wèi)共線路。

1.4.2.2每戶視戶型設(shè)獨立有線電視接入口，一層：設(shè)在客廳；二層：每個主臥；三層：主臥。

1.4.2.3 每戶設(shè)網(wǎng)絡(luò)接口2~3個，設(shè)在書房和次臥室或家庭室。

1.4.2.5 預(yù)留監(jiān)控系統(tǒng)線管。

1.4.2.6總平面設(shè)計須達到施工圖深度。

第二部分 施工圖設(shè)計工作要求

1．施工圖紙要求

1.1 建筑專業(yè)

1.1.1 建筑平面圖分為1：100樓棟組合平面圖和1：50單元戶型放大平面圖兩種。

1.1.2 樓棟組合平面圖應(yīng)反映建筑物長度、寬度，軸網(wǎng)定位和墻體定位情況，墻面的開洞，門窗洞口編號，戶型編號，樓梯編號。組合平面圖可不標(biāo)出家具布置，但應(yīng)有潔具布置。

1.1.3 戶型須出1：50放大單元平面圖。單元放大平面圖應(yīng)反映每種戶型內(nèi)的詳細(xì)構(gòu)造情況，包括：家具布置情況、內(nèi)墻定位、墻體材料圖例、門窗和細(xì)部構(gòu)造尺寸、標(biāo)明管道位置、地漏和地面找坡情況、空調(diào)機冷凝管位置及其它公共部分的情況等。

1.1.4 建筑物立面圖應(yīng)與平面圖相吻合，特別是平面圖中外墻上門窗洞口應(yīng)在立面圖中準(zhǔn)確反應(yīng)，一棟建筑物至少有四個外立面圖。

1.1.5 建施圖中所反應(yīng)結(jié)構(gòu)布置須與結(jié)施一致。

1.2 結(jié)構(gòu)、水電專業(yè)與建筑專業(yè)發(fā)生矛盾時，以建筑專業(yè)為依據(jù)，并進行各專業(yè)圖紙的相應(yīng)調(diào)整。

2．設(shè)計工作要求

2.1 建筑戶型1：50單元放大平面圖中平面布置應(yīng)在設(shè)計前期與建設(shè)單位設(shè)計人員協(xié)商，并請在建設(shè)單位設(shè)計人員提供戶型定稿方案后一周提供1：50單元戶型放大平面圖，圖中應(yīng)標(biāo)明柱、梁、隔墻、開關(guān)和插座位置，與建設(shè)單位設(shè)計人員協(xié)商。經(jīng)雙方設(shè)計人員簽字確認(rèn)后再提交相關(guān)專業(yè)，再由設(shè)計總負(fù)責(zé)人組織條件圖交底會審，并應(yīng)有建設(shè)單位相關(guān)人員參加。

2.2 建筑戶型單元平面圖正式確認(rèn)后兩周應(yīng)提供標(biāo)準(zhǔn)層建筑平面組合圖、標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)方案布置平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層給排水平面大樣圖、標(biāo)準(zhǔn)層強弱電平面圖到建設(shè)單位設(shè)計人員，再進行一次復(fù)核，經(jīng)確認(rèn)準(zhǔn)確反應(yīng)建設(shè)單位相關(guān)具體要求后，即可全面進行施工圖設(shè)計工作，2.3 外立面處理、細(xì)部、顏色、材料需經(jīng)建設(shè)單位與設(shè)計單位根據(jù)專項外立面圖及大樣等共同確定。

2.4分階段施工圖設(shè)計工作須充分考慮后期設(shè)計工作的銜接問題。.5設(shè)計總負(fù)責(zé)人應(yīng)組織有效的施工圖各專業(yè)綜合校對，并組織校對會審會，并應(yīng)有建設(shè)計單位相關(guān)人員參加。

2.6本施工圖設(shè)計任務(wù)書中若有需協(xié)商調(diào)整內(nèi)容，以與建設(shè)單位協(xié)商確定后為準(zhǔn)。

特別說明：本設(shè)計任務(wù)書中未盡事宜或本設(shè)計任務(wù)書中內(nèi)容與相關(guān)現(xiàn)行工程規(guī)范、規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有矛盾的均以相關(guān)現(xiàn)行工程規(guī)范、規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目全程系列合同范本庫總目錄

目錄

一、建設(shè)工程合同

1． 電梯門套花崗石制作安裝施工合同

2． 外立面施工合同

3． 基坑邊坡支護合同

4． 基樁檢測合同

5． 建設(shè)工程設(shè)計合同

6． 建設(shè)工程施工合同

7． 建筑安裝工程合同

8． 建筑施工合同

9． 景觀設(shè)計合同1

10．景觀設(shè)計合同2

11．欄桿施工合同

12．內(nèi)墻涂料工程施工合同

13．售樓部拆除施工合同

14．售樓部裝修合同

15．消防工程施工承包合同

16．消防水池防水施工合同

17．小區(qū)有線電視工程建設(shè)及入網(wǎng)協(xié)議

18．用電工程施工承包合同

19．用電工程施工合同

20．基建工程預(yù)算委托合同書

21．園林工程施工合同

22.模板項目分包工程合同

23.停車場施工合同

24.建筑裝修垃圾清運外包合同

25.直讀遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)工程合同

26.樣板房施工合同

二、廣告發(fā)布及商品房預(yù)售

（一）廣告發(fā)布合同

1． 戶外燈桿道旗廣告發(fā)布合同

2． 戶路燈桿廣告制作安裝發(fā)布合同

3． 拍攝協(xié)議

4． 廣告整合推廣合同

5． 項目廣告整合推廣合同

6． 肖像使用許可協(xié)議

7.戶外公交站臺廣告合同

（二）商品房預(yù)售合同

1． 選房意向申請書

2． 認(rèn)購書

3．（新版）商品房買賣合同

4． 附件二公攤說明

5． 附件三裝修標(biāo)準(zhǔn)

6． 附件四（新版）補充協(xié)議

7． 附件五質(zhì)量保證書

8． 附件六商品房使用說明書

9． 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

10．機動車停車位買賣合同

11．交樓通知書

12．收樓流程證明

13．樓宇驗收交接表

14．物業(yè)接收確認(rèn)書

15．業(yè)主/用戶消防安全責(zé)任書

16．裝修管理細(xì)則

17．退房申請

18．委托租賃協(xié)議

19.小區(qū)裝飾裝修攤位管理服務(wù)協(xié)議

20.室內(nèi)停車場車位管理協(xié)議

21.清潔外包合同

三、招標(biāo)文件及其它

（一）招標(biāo)文件

1． 弱電工程招標(biāo)文件

2． 土建水電工程招標(biāo)文件

3． 消防安裝工程招標(biāo)文件

（二）其它

1． 電（扶）梯設(shè)備買賣合同

2． 電（扶）梯設(shè)備安裝合同

3． 反商業(yè)賄賂協(xié)議

4． 體檢服務(wù)協(xié)議

5． 網(wǎng)站建設(shè)服務(wù)合同

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖-地產(chǎn)項目全程流程圖 2

沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

2003/6/17

書

委托銷售顧問公司

市房產(chǎn)測繪大隊 市、區(qū)地名辦 區(qū)地名辦

房產(chǎn)測繪大隊

面積確認(rèn)書
發(fā)認(rèn)購書（協(xié)議書）訂商品房 買賣合同 產(chǎn)權(quán) 登記 發(fā)證 中心

商品房銷售許可證 工程竣工

房地產(chǎn)廣告審批
房地產(chǎn)市場辦 辦理按揭貸款相關(guān)手續(xù)
房 產(chǎn) 業(yè) 保 地 置 擔(dān) 公司

三、商品房銷售：1.售房協(xié)議；2.各項規(guī)費；3.土地分割證；4.產(chǎn)權(quán)證；5.契稅證。

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項目全程策劃

一、養(yǎng)老地產(chǎn)策劃內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作。一般由開發(fā)商聘請專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行。從廣義來說，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的整合推廣策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃的重要意義

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是在對養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

（三）能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新。策劃人幫助養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

（四）能有效地整合養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。

要開發(fā)好一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養(yǎng)老地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

三、總體策劃流程詳解

（一）項目可行性分析

可行性分析的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行苑治霭?個步驟進行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性分析報告。

可行性分析的主要內(nèi)容有：

1．項目自身條件分析

1）項目地塊解析：在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進行研究，分析其對本地塊可能之影響。

2）項目區(qū)位分析：主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

3）項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。

4）項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。

2．投資機會分析

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會分析相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認(rèn)為可行的，就可以進行下一階段的工作。

3．初步可行性分析，亦稱“預(yù)可行性分析”

在機會分析的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

4．詳細(xì)可行性分析，即通常所說的可行性分析

詳細(xì)可行性分析是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.5．項目的評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

（二）項目定位

項目定位是指對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟合理回報的需要、消費者的有效需求等）。簡言之，項目定位是養(yǎng)老地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，項目定位的成果及結(jié)論（項目總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，是養(yǎng)老地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

項目定位包含以下內(nèi)容：

定位范疇

1．項目客群定位

主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。即什么樣的人會買項目的產(chǎn)品和服務(wù)。

2．項目發(fā)展形象定位及概念定位

確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設(shè)計提供方向。

3．項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位

主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。就是利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：

項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

4．項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位

根據(jù)項目發(fā)展主題，并結(jié)合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

5．項目價值定位(含財務(wù)分析)

根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。

6．價格定位

養(yǎng)老項目的開發(fā)、銷售往往是一個時期的或跨的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質(zhì)、顧客承受的價格、同類產(chǎn)品的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。

定位方法

從定價來講，主要有幾個方法：

1．類比法：所推出的項目，應(yīng)清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。

2．成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場情況確定。

3．評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

定價策略

根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表；實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格；推出優(yōu)惠活動的時機及數(shù)量建議；樓層、朝向、配套差價；付款方式建議；售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系。

在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風(fēng)險較大。

（三）運營規(guī)劃設(shè)計

運營管理就是養(yǎng)老運營商接受委托以商業(yè)經(jīng)營的手段管理養(yǎng)老項目，為投資商和入住客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)。

物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：

1．商業(yè)模式設(shè)計

商業(yè)模式設(shè)計應(yīng)該注意以下八大事項：

a.要把國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和具體政策結(jié)合起來發(fā)展。

b.要把近期盈利和中長遠(yuǎn)盈利結(jié)合起來做好戰(zhàn)略設(shè)計。商業(yè)模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風(fēng)險就是應(yīng)有之義，但關(guān)鍵是要分開近期和中遠(yuǎn)期在盈利上的時間錯置?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長期投入的結(jié)合點。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長期盈利增長的邏輯鏈條。

c.要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來做好盈利模式基礎(chǔ)構(gòu)建。許多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來就把商業(yè)模式的基礎(chǔ)，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運行風(fēng)險。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個直接障礙。對此，現(xiàn)有開發(fā)項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力。不可否認(rèn)，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長遠(yuǎn)看，設(shè)計這個新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級中那些老齡服務(wù)需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利結(jié)構(gòu)結(jié)合起來做好經(jīng)營運籌。

e.要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結(jié)合起來做好模塊安排。談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護模式的以及異地養(yǎng)老、分時養(yǎng)老等等。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設(shè)計商業(yè)模式的唯一性，以此牽動其他現(xiàn)金流來源，在形成穩(wěn)定收入來源的基礎(chǔ)上找到盈利模式。

f.要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨立經(jīng)營結(jié)合起來做好長遠(yuǎn)打算。許多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在開發(fā)初期，由于不熟悉養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設(shè)項目，把服務(wù)委托給服務(wù)商。但從長遠(yuǎn)來說，這只是權(quán)宜之計。原因十分簡單，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網(wǎng)絡(luò)才是巨大的金礦。成就多元成長性盈利結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于一條龍全方位運營。

g.要把國外先進做法與本土現(xiàn)實需求結(jié)合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制。

h.要把商業(yè)模式創(chuàng)新和法律規(guī)制結(jié)合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長。

2．運營管理

主要是掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準(zhǔn)確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。

3．服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容

是指準(zhǔn)確、及時地滿足用戶要求，如康復(fù)、護理、照料、文化娛樂及各種特約服務(wù)的策劃。

（四）營銷策劃

營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

營銷策劃內(nèi)容包括區(qū)域市場動態(tài)分析（市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調(diào)查---市場調(diào)查，銷售控制，推廣策劃，公關(guān)活動，usp）、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱視分析與對策、目標(biāo)客戶群定位分析（客戶群細(xì)分、目標(biāo)市場、客戶特征、生活習(xí)慣）、價格定位及策略（利潤目標(biāo)、樓層差價、價格升幅比例）、入市時機規(guī)劃（宏觀經(jīng)濟運行狀況分析）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評估及修正）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費用估計）、推廣費用計劃（現(xiàn)場展會包裝、公關(guān)活動）、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝（動態(tài)）、營銷推廣效果。

1．銷售費用及資金流量調(diào)控建議

內(nèi)容包括：營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費用）的數(shù)額建議；銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議。

2．開盤時間及銷售階段的劃分

內(nèi)容包括：開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；銷售階段的劃分及周期。

3．銷售控制

內(nèi)容包括：推盤手法建議；各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；價格調(diào)控與促銷手段建議；簽署認(rèn)購書與合同的注意事項

4．人員培訓(xùn)

內(nèi)容包括：開發(fā)商與運營商簡介；養(yǎng)老地產(chǎn)特性與養(yǎng)老地產(chǎn)價值；項目環(huán)境資料說明；項目規(guī)劃介紹；公共設(shè)施介紹；整體理念介紹表表達；營銷理念；營銷技巧；逼定技巧；案名表達；廣告定位；廣告表現(xiàn)；市場客源定位；業(yè)務(wù)計劃介紹；買方心理障礙排除；現(xiàn)場接待流程及規(guī)定；守價技巧；準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法；電話拜訪與演練；DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明；自我促銷及組合促銷介紹；現(xiàn)場買氣制造；認(rèn)購書、售價與付款辦法介紹；相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；答客問演練與課程驗收。