第一篇：社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

一、社區(qū)劃分說明

（一）按規(guī)模劃分

1、大型社區(qū)—居住區(qū)，是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬人以上或用地規(guī)模60公頃以上。

2、中型社區(qū)—小區(qū)，人口規(guī)模10000-30000人或用地規(guī)模15-60公頃。

3、小型社區(qū)—組團(tuán)，規(guī)模一般較小，人口10000人以下或用地規(guī)模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區(qū)建設(shè)時間劃分

1、老社區(qū)

是指2000年以前建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)尚無充分規(guī)劃的社區(qū)。

2、新建社區(qū)

是指2000年（含）以后建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)有比較完善規(guī)劃的社區(qū)。

3、在建社區(qū)

是指已完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃，且正在建設(shè)當(dāng)中的社區(qū)。

二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

（一）社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)，集購物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。

商業(yè)街是指社區(qū)內(nèi)配置包括購物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。

（二）餐飲店

是指即時加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場所和設(shè)備的經(jīng)營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實際營業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。

（六）維修店

是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項目的經(jīng)營單位。

（八）美容美發(fā)店

美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。

美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務(wù)

是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

（十一）書店、音像店

是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營書籍、音像制品的經(jīng)營單位。

（十二）照相館

運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營單位和機(jī)構(gòu)。

社區(qū)商業(yè)評價規(guī)范之二(新建社區(qū))

總體要求：

1、大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心。

3、各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)證件齊全，合法經(jīng)營，有固定的營業(yè)場所。

5、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局上充分實現(xiàn)便利性。

6、社區(qū)商業(yè)設(shè)施實現(xiàn)相對集中，住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

7、社區(qū)商業(yè)應(yīng)有品牌店或連鎖店，貨真價實。

8、社區(qū)商業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。

社區(qū)商業(yè)中心：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑約2000米，與居住區(qū)的距離不少于100米。

1.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)與生活服務(wù)業(yè)。如超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務(wù)、書店、音像店等。

2.便利性

2.1社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)。

2.3與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有必要的裝飾裝潢，與社區(qū)檔次相協(xié)調(diào)。

3.2各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有足夠的營業(yè)面積，滿足選購和消費(fèi)需求 3.3商業(yè)、服務(wù)設(shè)施齊備。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1社區(qū)商業(yè)中心規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并由相應(yīng)的資質(zhì)。

餐飲店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備餐飲店,應(yīng)有單店面積在500平方米以上的店鋪，應(yīng)有社會知名的餐飲店。

1.2社區(qū)應(yīng)提供早餐服務(wù)。

1.3社區(qū)的最遠(yuǎn)就餐距離不超過600米。

1.4餐飲店與居民樓的距離應(yīng)超過10米。

2.便利性

2.1應(yīng)提供電話訂餐及送餐服務(wù)。2.2餐飲店應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.3大型社區(qū)應(yīng)至少有一家24小時服務(wù)的餐飲店。

2.4應(yīng)有提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)的餐飲店。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。

3.2原料、成品、餐具、用具等應(yīng)分別存放。

3.3有洗涮消毒設(shè)備。

3.4有空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境衛(wèi)生、安全設(shè)施

4.1餐飲店內(nèi)應(yīng)保持清潔，清理及時，加工制作應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.2 餐飲店周圍環(huán)境應(yīng)干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應(yīng)超過30米。

4.3應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。

4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5、服務(wù)

5.1餐飲店應(yīng)有不同的種類，大型社區(qū)應(yīng)有多種風(fēng)味的餐飲店（包括清真店）。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。

5.3餐飲的檔次及價格應(yīng)與社區(qū)的消費(fèi)水平相適應(yīng)。

超市：

1.規(guī)模

1.1大型社區(qū)至少有一個面積6000平米以上的大型超市或兩個以上的超市，中型社區(qū)至少有一個超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。

2.便利性

2.1超市營業(yè)時間在12個小時以上，大型超市有不少于營業(yè)面積40%的停車場。

2.2超市經(jīng)營商品種類不得少于5000種。

2.3社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過2000米。

2.4超市應(yīng)有刷卡通道。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1超市應(yīng)具有冷藏、冷凍、保鮮設(shè)施。

3.2超市的收銀通道應(yīng)與超市的規(guī)模相適應(yīng)。

3.3超市應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1超市內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2銷售、加工制作的食品應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.3超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開，不應(yīng)交叉。

4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1理貨員應(yīng)及時補(bǔ)充商品，收銀員收銀迅速。

5.2超市規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，食品加工制作人員定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。

便利店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的營業(yè)時間不少于16小時，應(yīng)至少有一家24小時服務(wù)的便利店。

2.2便利店的商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。

2.3便利店應(yīng)提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區(qū)的便利店應(yīng)提供網(wǎng)上購物、電話購物等電子商務(wù)服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1便利店應(yīng)具有冷藏設(shè)施（冷柜、冰箱等）、衛(wèi)生消毒設(shè)施。

3.2便利店應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1便利店內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5.服務(wù)

5.1有相應(yīng)的規(guī)章制度。

5.2熟食加工制作人員應(yīng)定期進(jìn)行體檢。

美容美發(fā)店：

1.規(guī)模

1.1大中型社區(qū)應(yīng)配備美容美發(fā)店，每千人美容美發(fā)店建筑面積應(yīng)不少于15平方米。

1.2至少應(yīng)有一家單店營業(yè)面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠(yuǎn)消費(fèi)距離500米。

2.2營業(yè)時間不少于12小時。

3、設(shè)備設(shè)施

3.1具有與所經(jīng)營的服務(wù)項目相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。

3.2應(yīng)具有相應(yīng)的衛(wèi)生消毒設(shè)備和措施。

4、環(huán)境、安全

4.1及時清理，保持店內(nèi)外的清潔。

4.2從業(yè)人員必須經(jīng)過衛(wèi)生部門的健康檢查。

5、服務(wù)

5.1應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，服務(wù)人員應(yīng)持證上崗。

5.3向消費(fèi)者提供與服務(wù)有關(guān)的真實信息，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。

維修店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪

1.2大中型社區(qū)每千人維修店建筑面積應(yīng)約30平方米。其中家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)單店的建筑面積不少于50平方米。

2.便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。

2.2家電維修應(yīng)提供上門服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有固定的營業(yè)場所。

3.2有齊備的維修設(shè)備以及必要的測試設(shè)備。

4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1維修店應(yīng)及時清理，保持店內(nèi)外清潔。

4.2應(yīng)配備消防設(shè)施。

5.服務(wù)質(zhì)量

5.1接待區(qū)應(yīng)有服務(wù)收費(fèi)價目表，上門維修服務(wù)人員應(yīng)主動出示維修服務(wù)收費(fèi)價目表。5.2維修服務(wù)及時。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

洗染店: 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應(yīng)至少有一家連鎖店。便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。

2.2應(yīng)提供必要的立等可取的服務(wù)項目。

2.3應(yīng)提供上門取送服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。

4.服務(wù)

4.1應(yīng)有必要的客衣標(biāo)識管理，避免錯收錯發(fā)。

4.2應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

照相館：

1.規(guī)模

1.1每千人照相館建筑面積應(yīng)不少于10平方米。

1.2應(yīng)有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。

2.2最遠(yuǎn)消費(fèi)距離在800米左右。

2.3應(yīng)提供照相、膠卷沖洗、擴(kuò)印、膠卷銷售等服務(wù)。

2.4應(yīng)提供立等可取的證件照服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有與經(jīng)營項目相適應(yīng)的器材、設(shè)備。

3.2營業(yè)室、照相室與加工附屬用房應(yīng)分開。

4.服務(wù)

4.1應(yīng)明示服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

舊貨廢棄物回收站：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應(yīng)不少于6平方米。

2.便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時 2.2應(yīng)提供上門服務(wù)。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有封閉的廢品存放處。

2.4.服務(wù)

4.1及時清理，貨品擺放有序，應(yīng)保持回收站內(nèi)外的清潔。

4.2回收站應(yīng)每天進(jìn)行物資清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。

4.3上門服務(wù)應(yīng)及時。家庭服務(wù)：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)有家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)。

1.2家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)半徑為1000米。

2.設(shè)備設(shè)施

2.1應(yīng)有與家庭服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。

3.服務(wù)質(zhì)量

3.1服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。

書店、音像店：

1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。

1.2每千人書店、音像店建筑面積應(yīng)超過15平方米。

2.便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。

3.設(shè)備設(shè)施

3.1音像店應(yīng)提供試聽設(shè)備。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項目比重分配

項目

比重 % 總體要求

10.5 商業(yè)中心

餐飲店

超市

12.5 便利店

維修店

洗染店

美發(fā)美容店

回收店

家庭服務(wù)

書店、音像店照相館

總分

社區(qū)商業(yè)評價規(guī)范之三(在建社區(qū))

總體要求：

1.商業(yè)從空間上和時間上實現(xiàn)便利性，便利居民的消費(fèi)，便利服務(wù)的提供。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)布局實現(xiàn)商業(yè)的相對集中及住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

3.各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4.社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例為購物：餐飲：其他服務(wù)約為：4：3：3

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置：

1.小型社區(qū)應(yīng)配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發(fā)店、舊貨廢棄物回收站等。

2.大中型社區(qū)應(yīng)配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及舊貨廢棄物回收站等。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局：

1.大中型社區(qū)應(yīng)按人口、地塊條件配置多點(diǎn)式便利商業(yè)組合，小型社區(qū)可結(jié)合自身情況集中配置便利社區(qū)商業(yè)組合。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施應(yīng)配置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置。

3.大中型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街等集中式商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個以上。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)中心與居住區(qū)的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區(qū)的規(guī)劃中應(yīng)有社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)物件要求：

1.集中獨(dú)立商業(yè)

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標(biāo)對于面寬進(jìn)深比的要求和房屋荷載的要求及業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。設(shè)置貨流通道，設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?/p>

獨(dú)立商業(yè)根據(jù)未來用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件。

2.底商

要求層高最低3.5米，層數(shù)不超過2層，面寬與進(jìn)深之比1：2為宜，不低于1：3。預(yù)留水、電、氣、污等各項設(shè)施的接駁。預(yù)留商家招牌的設(shè)置。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（在建社區(qū)）各項目比重分配

項目 比重 % 總體要求 35 業(yè)態(tài)設(shè)置 15 規(guī)劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

第二篇：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)說明

社區(qū)及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

一、社區(qū)劃分說明

（一）按規(guī)模劃分

1、大型社區(qū)—居住區(qū)，是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬人以上或用地規(guī)模60公頃以上。

2、中型社區(qū)—小區(qū)，人口規(guī)模10000-30000人或用地規(guī)模15-60公頃。

3、小型社區(qū)—組團(tuán)，規(guī)模一般較小，人口10000人以下或用地規(guī)模15公頃以下，是單純的居住形式。

（二）按社區(qū)建設(shè)時間劃分

1、老社區(qū)

是指2000年以前建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)尚無充分規(guī)劃的社區(qū)。

2、新建社區(qū)

是指2000年（含）以后建成的、社區(qū)商業(yè)建設(shè)有比較完善規(guī)劃的社區(qū)。

3、在建社區(qū)

是指已完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃，且正在建設(shè)當(dāng)中的社區(qū)。

二、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分說明

（一）社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)，集購物、餐飲及其他服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)中心。

商業(yè)街是指社區(qū)內(nèi)配置包括購物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商業(yè)服務(wù)設(shè)施一般臨街設(shè)立。

（二）餐飲店

是指即時加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場所和設(shè)備的經(jīng)營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。

大型超市是實際營業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。

（四）便利店

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

（五）食雜店

是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。

（六）維修店

是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。

（七）洗染店

從事洗衣、燙衣、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項目的經(jīng)營單位。

（八）美容美發(fā)店

美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。

美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。

（九）舊貨廢棄物回收站

是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。

（十）家庭服務(wù)

是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

（十一）書店、音像店

是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營書籍、音像制品的經(jīng)營單位。

（十二）照相館

運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過后期加工等技法，來塑造可視畫面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營單位和機(jī)構(gòu)。

社區(qū)商業(yè)評價規(guī)范之二(新建社區(qū))

總體要求：

1、大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米。

2、大型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心。

3、各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4、各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)證件齊全，合法經(jīng)營，有固定的營業(yè)場所。

5、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局上充分實現(xiàn)便利性。

6、社區(qū)商業(yè)設(shè)施實現(xiàn)相對集中，住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

7、社區(qū)商業(yè)應(yīng)有品牌店或連鎖店，貨真價實。

8、社區(qū)商業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝整齊、整潔,舉止端莊、禮貌。社區(qū)商業(yè)中心： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)商業(yè)中心的輻射半徑約2000米，與居住區(qū)的距離不少于100米。

1.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個以上，商業(yè)業(yè)態(tài)在10種以上，主要配置居民日常生活必需的商業(yè)與生活服務(wù)業(yè)。如超市、便利店、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店、維修店、家庭服務(wù)、書店、音像店等。2.便利性

2.1社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)在交通便利處。2.2社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)。

2.3與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相配套，如銀行、郵局、醫(yī)院等。3.設(shè)備設(shè)施

3.1各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有必要的裝飾裝潢，與社區(qū)檔次相協(xié)調(diào)。3.2各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)有足夠的營業(yè)面積，滿足選購和消費(fèi)需求。3.3商業(yè)、服務(wù)設(shè)施齊備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1社區(qū)商業(yè)中心規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并由相應(yīng)的資質(zhì)。餐飲店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備餐飲店,應(yīng)有單店面積在500平方米以上的店鋪，應(yīng)有社會知名的餐飲店。1.2社區(qū)應(yīng)提供早餐服務(wù)。

1.3社區(qū)的最遠(yuǎn)就餐距離不超過600米。1.4餐飲店與居民樓的距離應(yīng)超過10米。2.便利性

2.1應(yīng)提供電話訂餐及送餐服務(wù)。2.2餐飲店應(yīng)設(shè)在交通便利處。

2.3大型社區(qū)應(yīng)至少有一家24小時服務(wù)的餐飲店。2.4應(yīng)有提供銀行卡消費(fèi)服務(wù)的餐飲店。3.設(shè)備設(shè)施

3.1餐飲店的廚房、餐廳應(yīng)有分隔，冷葷的制作有獨(dú)立的操作空間和衛(wèi)生設(shè)施。3.2原料、成品、餐具、用具等應(yīng)分別存放。3.3有洗涮消毒設(shè)備。3.4有空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境衛(wèi)生、安全設(shè)施

4.1餐飲店內(nèi)應(yīng)保持清潔，清理及時，加工制作應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。4.2 餐飲店周圍環(huán)境應(yīng)干凈、清潔，與垃圾存放處的距離應(yīng)超過30米。4.3應(yīng)有符合環(huán)境保護(hù)要求的排污、消煙、消音、除塵設(shè)施及垃圾存放設(shè)施。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。

5、服務(wù)

5.1餐飲店應(yīng)有不同的種類，大型社區(qū)應(yīng)有多種風(fēng)味的餐飲店（包括清真店）。5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。5.3餐飲的檔次及價格應(yīng)與社區(qū)的消費(fèi)水平相適應(yīng)。超市： 1.規(guī)模

1.1大型社區(qū)至少有一個面積6000平米以上的大型超市或兩個以上的超市，中型社區(qū)至少有一個超市。

1.2超市的輻射半徑約1500米。2.便利性

2.1超市營業(yè)時間在12個小時以上，大型超市有不少于營業(yè)面積40%的停車場。2.2超市經(jīng)營商品種類不得少于5000種。2.3社區(qū)居民距超市的最遠(yuǎn)距離不超過2000米。2.4超市應(yīng)有刷卡通道。3.設(shè)備設(shè)施

3.1超市應(yīng)具有冷藏、冷凍、保鮮設(shè)施。3.2超市的收銀通道應(yīng)與超市的規(guī)模相適應(yīng)。3.3超市應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施 4.1超市內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。

4.2銷售、加工制作的食品應(yīng)符合食品衛(wèi)生法的相關(guān)要求。

4.3超市內(nèi)食品區(qū)（包括冷、熱、包裝食品等）、用品區(qū)等區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分開，不應(yīng)交叉。4.4有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1理貨員應(yīng)及時補(bǔ)充商品，收銀員收銀迅速。5.2超市規(guī)章制度齊全，有完善的售后服務(wù)。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)相應(yīng)的培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，食品加工制作人員定期進(jìn)行體檢，持健康證上崗。便利店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備便利店，便利店的輻射半徑約300米。1.2便利店的面積在50至150平方米。2.便利性

2.1便利店的營業(yè)時間不少于16小時，應(yīng)至少有一家24小時服務(wù)的便利店。2.2便利店的商品種類在3000種左右，應(yīng)包括生活必需品。

2.3便利店應(yīng)提供其他便利服務(wù)，如：傳真、復(fù)印、沖照片、票務(wù)服務(wù)，代售電話卡、郵票，食品加熱等。

2.4大型社區(qū)的便利店應(yīng)提供網(wǎng)上購物、電話購物等電子商務(wù)服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1便利店應(yīng)具有冷藏設(shè)施（冷柜、冰箱等）、衛(wèi)生消毒設(shè)施。3.2便利店應(yīng)配備空調(diào)系統(tǒng)，溫度適宜。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1便利店內(nèi)應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，有垃圾存放設(shè)施。4.2有應(yīng)急照明設(shè)施及消防設(shè)施。5.服務(wù)

5.1有相應(yīng)的規(guī)章制度。

5.2熟食加工制作人員應(yīng)定期進(jìn)行體檢。美容美發(fā)店： 1.規(guī)模

1.1大中型社區(qū)應(yīng)配備美容美發(fā)店，每千人美容美發(fā)店建筑面積應(yīng)不少于15平方米。1.2至少應(yīng)有一家單店營業(yè)面積不少于50平方米。

2、便利性

2.1最遠(yuǎn)消費(fèi)距離500米。2.2營業(yè)時間不少于12小時。

3、設(shè)備設(shè)施

3.1具有與所經(jīng)營的服務(wù)項目相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。3.2應(yīng)具有相應(yīng)的衛(wèi)生消毒設(shè)備和措施。

4、環(huán)境、安全

4.1及時清理，保持店內(nèi)外的清潔。4.2從業(yè)人員必須經(jīng)過衛(wèi)生部門的健康檢查。

5、服務(wù)

5.1應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)，服務(wù)人員應(yīng)持證上崗。5.3向消費(fèi)者提供與服務(wù)有關(guān)的真實信息，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。維修店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。1.2大中型社區(qū)每千人維修店建筑面積應(yīng)約30平方米。其中家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)店建筑面積每千人不少于10平方米，家電維修(含微機(jī)及外設(shè)維修)單店的建筑面積不少于50平方米。2.便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。2.2家電維修應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有固定的營業(yè)場所。

3.2有齊備的維修設(shè)備以及必要的測試設(shè)備。4.環(huán)境、安全設(shè)施

4.1維修店應(yīng)及時清理，保持店內(nèi)外清潔。4.2應(yīng)配備消防設(shè)施。5.服務(wù)質(zhì)量

5.1接待區(qū)應(yīng)有服務(wù)收費(fèi)價目表，上門維修服務(wù)人員應(yīng)主動出示維修服務(wù)收費(fèi)價目表。5.2維修服務(wù)及時。

5.3服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。洗染店: 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備洗染店，洗染店的輻射半徑在500米左右。1.2應(yīng)至少有一家連鎖店。2.便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。

2.2應(yīng)提供必要的立等可取的服務(wù)項目。2.3應(yīng)提供上門取送服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施 3.1應(yīng)有存放客衣的條件，并保證洗滌后的衣物平整、干凈。4.服務(wù)

4.1應(yīng)有必要的客衣標(biāo)識管理，避免錯收錯發(fā)。4.2應(yīng)在營業(yè)場所內(nèi)明示服務(wù)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。照相館： 1.規(guī)模

1.1每千人照相館建筑面積應(yīng)不少于10平方米。1.2應(yīng)有至少一家單店面積在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。2.2最遠(yuǎn)消費(fèi)距離在800米左右。

2.3應(yīng)提供照相、膠卷沖洗、擴(kuò)印、膠卷銷售等服務(wù)。2.4應(yīng)提供立等可取的證件照服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有與經(jīng)營項目相適應(yīng)的器材、設(shè)備。3.2營業(yè)室、照相室與加工附屬用房應(yīng)分開。4.服務(wù)

4.1應(yīng)明示服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.2服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。舊貨廢棄物回收站： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備舊貨廢棄物回收站，每千人回收站建筑面積應(yīng)不少于6平方米。2.便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。2.2應(yīng)提供上門服務(wù)。3.設(shè)備設(shè)施

3.1應(yīng)有封閉的廢品存放處。4.服務(wù)

4.1及時清理，貨品擺放有序，應(yīng)保持回收站內(nèi)外的清潔。4.2回收站應(yīng)每天進(jìn)行物資清理、轉(zhuǎn)運(yùn)。4.3上門服務(wù)應(yīng)及時。家庭服務(wù)： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)有家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)。1.2家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)半徑為1000米。2.設(shè)備設(shè)施

2.1應(yīng)有與家庭服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。3.服務(wù)質(zhì)量

3.1服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并具有相應(yīng)的資質(zhì)。書店、音像店： 1.規(guī)模

1.1社區(qū)應(yīng)配備書店、音像店，書店、音像店的輻射半徑在1000米左右。1.2每千人書店、音像店建筑面積應(yīng)超過15平方米。2.便利性

2.1營業(yè)時間不少于12小時。3.設(shè)備設(shè)施

3.1音像店應(yīng)提供試聽設(shè)備。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（新建社區(qū)）各項目比重分配 項目 比重 % 總體要求 10.5 商業(yè)中心 8 餐飲店 18 超市 12.5 便利店 8 維修店 8 洗染店 8 美發(fā)美容店 9 回收店 5 家庭服務(wù) 3 書店、音像店 5 照相館 5 總分 100

社區(qū)商業(yè)評價規(guī)范之三(在建社區(qū))

總體要求：

1.商業(yè)從空間上和時間上實現(xiàn)便利性，便利居民的消費(fèi)，便利服務(wù)的提供。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)布局實現(xiàn)商業(yè)的相對集中及住宅和商業(yè)的相對分離，以保證住宅的宜居性和商業(yè)不擾民。

3.各社區(qū)商業(yè)設(shè)施的外觀與社區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

4.社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例為購物：餐飲：其他服務(wù)約為：4：3：3 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置： 1.小型社區(qū)應(yīng)配置便利店、餐飲店、洗染店、美容美發(fā)店、舊貨廢棄物回收站等。2.大中型社區(qū)應(yīng)配置超市、便利店、餐飲店、洗染店、維修店、美容美發(fā)店、家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及舊貨廢棄物回收站等。

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局：

1.大中型社區(qū)應(yīng)按人口、地塊條件配置多點(diǎn)式便利商業(yè)組合，小型社區(qū)可結(jié)合自身情況集中配置便利社區(qū)商業(yè)組合。

2.社區(qū)商業(yè)設(shè)施應(yīng)配置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞，便利的地方，應(yīng)臨街或臨路設(shè)置。

3.大中型社區(qū)應(yīng)建社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街等集中式商業(yè)形式。社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街應(yīng)配有功能較完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15個以上。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)應(yīng)有不少于10種業(yè)態(tài)店鋪的規(guī)劃，各業(yè)態(tài)搭配協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)中心與居住區(qū)的距離不少于100米，輻射半徑約1000米。

4.在建社區(qū)的規(guī)劃中應(yīng)有社區(qū)商業(yè)中心。

社區(qū)商業(yè)物件要求：

1.集中獨(dú)立商業(yè)

要求層高最低4.5米，柱距在6米以上，樓層2層以下為宜，特殊情況下不超過3層。滿足不同招商目標(biāo)對于面寬進(jìn)深比的要求和房屋荷載的要求及業(yè)態(tài)可轉(zhuǎn)換。設(shè)置貨流通道，設(shè)置適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?/p>

獨(dú)立商業(yè)根據(jù)未來用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)備的安裝條件。2.底商

要求層高最低3.5米，層數(shù)不超過2層，面寬與進(jìn)深之比1：2為宜，不低于1：3。預(yù)留水、電、氣、污等各項設(shè)施的接駁。預(yù)留商家招牌的設(shè)置。

社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)（在建社區(qū)）各項目比重分配

項目 比重 % 總體要求 35 業(yè)態(tài)設(shè)置 15 規(guī)劃布局 25 建筑要求 25 總分 100

（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。

（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。

國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！?/p>

國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。

西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區(qū)商業(yè)的功能

國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成

國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的

其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計

國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。

（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。

我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個省會城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

? 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項服務(wù)

? 居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成

? 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。

? 社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點(diǎn)店200個，中小超市、便利店300個。

第三篇：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合要點(diǎn)

不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準(zhǔn)確把握消費(fèi)群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進(jìn)行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。以人為本，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計最基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項目的商業(yè)研究過程中，對于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區(qū)消費(fèi)人群的購物時間、出行

方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進(jìn)行“模擬感受”之后所確定的。

規(guī)劃布局

在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

■主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用；

■必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

■特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計最先確定(如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點(diǎn)處)，利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)。組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗，從而增加商機(jī)和人氣。

再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開{如醫(yī)療診所

與餐飲店}。

業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補(bǔ)、錯位經(jīng)營”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補(bǔ)；項目實施后則可通過專業(yè)化管理，運(yùn)用市場手段，利用級差地租對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)

整。

此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略

布局指導(dǎo)空間規(guī)劃(或條件預(yù)留)，使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

第四篇：社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計

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0755-83513598 QQ:69031789 社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設(shè)計

很多開發(fā)商一直想做好社區(qū)商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無法很好地控制業(yè)態(tài)。在目前看來，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行控制最有效的方法，就是對租售比進(jìn)行控制。

有一些開發(fā)商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結(jié)成“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”，從而形成更為緊密的互動型合作。一些在業(yè)態(tài)組合上有獨(dú)到經(jīng)驗的樓盤商業(yè)街，正在成為杭城社區(qū)商鋪的行業(yè)樣板。

“主力店效應(yīng)”帶熱商圈

早上在知味觀吃點(diǎn)心，然后到世紀(jì)聯(lián)華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點(diǎn)一杯“摩卡”享受一個下午的悠閑時光??這是坤和·親親家園社區(qū)商業(yè)帶給三墩居民的悠閑生活。

傍晚下班后換上在樓下KAPPA店新買的運(yùn)動服，然后到藍(lán)仕堡健身中心去活動一下，8點(diǎn)左右結(jié)束運(yùn)動時，健身中心樓下的浮力森林會有最后一批現(xiàn)烤的芝士面包出爐，去買上幾個，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會，把身子陷進(jìn)軟軟的沙發(fā)中，透過大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影??這是紅石·中央花苑社區(qū)商業(yè)提供給湖墅南路附近居民的小資享受。

隨著大批主力店鋪進(jìn)駐，杭城一些樓盤的社區(qū)商鋪在經(jīng)營上獲得了突破性的進(jìn)展。所謂主力店，就是一個商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中有大品牌的商家進(jìn)入占據(jù)主要位置和大部分的經(jīng)營面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業(yè)。這些主力店的進(jìn)入所產(chǎn)生的主力店效應(yīng)，首先體現(xiàn)在會帶動商業(yè)地產(chǎn)出租或銷售上。國際商業(yè)品牌的選址通常都由一些專業(yè)機(jī)構(gòu)來評估，并且有一套科學(xué)嚴(yán)格的評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們的選擇更可信。對于許多沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的投資人士來說，與其去花時間自己學(xué)習(xí)掌握選址方法，不如跟隨國際商業(yè)品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設(shè)在哪兒，就去哪里投資。同時，在商業(yè)經(jīng)營中，主力店會帶來人流和客源，使其周圍的其他商業(yè)經(jīng)營者受益。

有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。

繼世紀(jì)聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和·親親家園的親親生活廣場后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進(jìn)，不僅方便了親親家園的業(yè)主，還吸引了整個三墩區(qū)域的居民前往消費(fèi)。再如朝暉路上的廣廈·綠洲花園引入了“華潤萬家生活超市”，帶動了商鋪價值的提升，實現(xiàn)了88.25％的社區(qū)商鋪銷售率。紅石·中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時間，就形成成熟的商業(yè)氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開業(yè)當(dāng)天，就達(dá)到了100％的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團(tuán)——百勝全球餐飲集團(tuán)旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來。“星巴克、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個社區(qū)商業(yè)街的大局基本上也就形成了。”紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國英介紹說?？吹搅诉@里的超強(qiáng)人氣，去年11月份，健身品牌藍(lán)仕堡從西湖邊的大型商場遷到這里，開出杭州旗艦店，雖然3000平方米的實用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應(yīng)求。同時，耐克、阿迪達(dá)斯等運(yùn)動名牌也紛紛進(jìn)駐，意大利的背靠背Kappa在這里開起了全國 《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載

0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前幾年開發(fā)的樓盤中，大多沒有完善的社區(qū)配套規(guī)劃。商業(yè)物業(yè)大多采取出售的方式。由于業(yè)權(quán)歸業(yè)主所有，所以經(jīng)營比較混亂，商鋪業(yè)態(tài)也比較雜亂，大部分是“被動填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。

隨著政策環(huán)境的變化和社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的更新?lián)Q代，像shoppingmall等大商鋪才有的先租后售模式開始成為越來越多社區(qū)商業(yè)開發(fā)商的選擇。社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的模式，有利于統(tǒng)一招商，能使配套在短時間內(nèi)成熟起來，從而促進(jìn)項目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產(chǎn)，每年能獲取固定的回報，這也是規(guī)避開發(fā)風(fēng)險的需要。

“國家逐步對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)控，良好地段的商業(yè)用地供應(yīng)越發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開發(fā)商更有想法自行持有物業(yè)，享受長遠(yuǎn)租金收益?！惫ヂ誀I銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人祝軍華認(rèn)為，在杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個階段之后，目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實力的本土開發(fā)商，他們已經(jīng)有能力持有物業(yè)，因此可能會更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來看，他們也越來越理性，對于購物中心式的產(chǎn)權(quán)商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現(xiàn)的想法再也難以實現(xiàn)，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動了只租不售的發(fā)展。

調(diào)查顯示，目前已經(jīng)推出和將推出的底層商鋪中，開發(fā)商直接持有、只租不售的小區(qū)越來越多。位于錢塘江南岸的順發(fā)·佳境天城、六合·天寓、銀色港灣等樓盤開發(fā)商也紛紛表示只租不售。同時，為了吸引品牌業(yè)態(tài)進(jìn)入，開發(fā)商通常會給予一定的免租期，進(jìn)駐時間越早，免租期越長。紅石·中央花苑的社區(qū)商業(yè)街70％物業(yè)只租不售。紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國英表示：“只租不售讓我們對小區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)有了很好的控制，對重點(diǎn)商戶和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予一定的優(yōu)惠條件，有條件的話在建設(shè)中就按照要求進(jìn)行了部分功能的改造?！?/p>

同時，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產(chǎn)開發(fā)的河濱公寓，一期社區(qū)商鋪共1.4萬平方米左右，其中地下1萬多平方米租給了樂購超市，租期為15年；地上有部分租給必勝客，租期10年，部分被隔成小鋪出售。其二期6000多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式。

“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”引發(fā)關(guān)注

在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營過程中，不缺開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，也不缺尋找商業(yè)物業(yè)的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找中失之交臂。

“開發(fā)商與商家之間合作條件難以達(dá)成共識，這是很大的問題?！蔽覑畚壹沂聵I(yè)發(fā)展部副經(jīng)理沈靜以超市行業(yè)為例分析說，超市行業(yè)是微利行業(yè)，利潤是靠做量、做規(guī)模創(chuàng)造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時零售商進(jìn)入一個新的市場，一般需要3―5年的市場培育期，前幾年的租金需要得到開發(fā)商的配合，以實現(xiàn)最終的共贏。而房產(chǎn)公司投入開發(fā)以后，希望通過出售快速回籠資金，出租租金定價比較高，所以雙方很難達(dá)成共識。

基于對杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢的把握和房產(chǎn)開發(fā)商、商家在社區(qū)商業(yè)招商過程中產(chǎn)生的各項需求，日前漢嘉機(jī)構(gòu)百盛招商還倡議成立了“杭州社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”。漢嘉機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁梅杰介紹說，社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的成立將實現(xiàn)社區(qū)商家之間的優(yōu)勢互補(bǔ)、提升與開發(fā)商的談判層次、減少開發(fā)商社區(qū)商業(yè)招商過程中的各項阻力，促進(jìn)杭州郊區(qū)大盤生活配套的快速成熟，從而推進(jìn)住宅郊區(qū)化的實現(xiàn)。

早在2002年，坤和建設(shè)就嘗試著構(gòu)建社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，為的就是聯(lián)合社會各界優(yōu)勢品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)，統(tǒng)一開業(yè)，統(tǒng)一宣傳包裝，包括返利等經(jīng)營支持，從而實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏的經(jīng)營模式。通過社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，坤和建設(shè)已經(jīng)成功運(yùn)作了山水人家、親親家園的社區(qū)商業(yè)。

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0755-83513598 QQ:69031789 為了確保親親家園高品質(zhì)完全功能社區(qū)的定位以及整個三墩商業(yè)品位，坤和建設(shè)在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時，一律與購買者簽訂《商業(yè)用房品質(zhì)經(jīng)營保證協(xié)議》，對該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營業(yè)態(tài)、開業(yè)時間等一系列問題進(jìn)行設(shè)定，并采取相應(yīng)的獎勵政策。在今天，我們看到的親親家園生活廣場上許多開業(yè)的商家，包括新華書店、世紀(jì)聯(lián)華，可以說都是經(jīng)過開發(fā)商精挑細(xì)選，按照不同業(yè)態(tài)規(guī)劃控制并采取諸多銷售、返利等優(yōu)惠政策所引進(jìn)的。正是由于社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的作用，許多商家對親親家園高規(guī)格的商業(yè)配套設(shè)計以及6000多位業(yè)主的入住規(guī)模、未來三墩近40萬人口的巨大消費(fèi)潛力充滿信心，紛紛主動與坤和建設(shè)洽談社區(qū)商鋪的購買和進(jìn)駐事宜。開發(fā)商在社區(qū)商鋪銷售的同時，自己實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個浙江的房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營提供了借鑒。此外，為了使親親家園生活廣場開街購物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設(shè)還針對商家推出了開業(yè)獎勵政策。凡在規(guī)定時間前開張營業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購買的商家，不包括租戶)，均獲得價值不菲的獎勵，且贈送安裝新風(fēng)系統(tǒng)和除濕機(jī)。

社區(qū)商業(yè)的銷售難、招租難、經(jīng)營難，一直是備受關(guān)注的一個行業(yè)話題。實際上，除了招商能力與業(yè)態(tài)組合，社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計也是非常關(guān)鍵的。如果布局及尺度設(shè)計不當(dāng)，商鋪很可能就會成為“傷鋪”。

一字排開未必聚財

“‘一’字和‘U’字的區(qū)別在哪里？從長度上看，‘U’字型顯然比‘一’字型更長，而且‘U’字型比‘一’字型更富有節(jié)奏變化?！边@并不是為了對中西文字進(jìn)行比較，而是建筑師林松在分析社區(qū)商鋪的沿街面問題。

林松是林松建筑設(shè)計有限公司總建筑師，在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計上擁有豐富的經(jīng)驗。他認(rèn)為把社區(qū)商鋪的沿街面設(shè)計成“U”字型，不僅可以增長人們逛商街的時間，而且使整條社區(qū)商業(yè)街富有更明顯的節(jié)奏變化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以讓張揚(yáng)的商店進(jìn)駐到凸出來的商鋪，而相對內(nèi)斂的則可以進(jìn)駐到凹進(jìn)去的商鋪中。

但是，在杭州的大多數(shù)樓盤中，更多的社區(qū)商鋪沿街面還是“一”字型設(shè)計。建筑設(shè)計師們經(jīng)常把這類社區(qū)商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“U”字型比“一”字型更有優(yōu)勢，開發(fā)商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當(dāng)?shù)亟忉屨f，利益使然。由于在通常情況下商鋪價格高于住宅價格，許多開發(fā)商將其視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設(shè)計成內(nèi)街，商鋪高達(dá)3層甚至更高的案例。過多的商鋪設(shè)計不但影響了社區(qū)的居住品質(zhì)，也為過剩埋下了隱患。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗值，一個城市人口與商業(yè)面積的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。

開發(fā)商為了做足容積率，通常讓小區(qū)住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當(dāng)然也有例外。如紅石·中央花苑在紅線范圍內(nèi)做了后退，并且做出了“U”字型的社區(qū)商鋪沿街面?！凹t石·宜家道商鋪一般在紅線范圍內(nèi)后退了12米，最深的地方后退了22米。”紅石房產(chǎn)工程部經(jīng)理陳榮蘭介紹說：“‘U’字型商鋪，使沿街面更長，立面更為豐富。人流比較不容易快速通過，會停留更長時間，商業(yè)氛圍更加濃厚?？粘隽舜髩K面積，為整個區(qū)域形成廣場的效應(yīng)，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創(chuàng)造了有利的條件?！?/p>

商與住“互補(bǔ)不互擾”

建筑師林松認(rèn)為，如何在建筑設(shè)計過程中處理好底商與上層住宅的關(guān)系，也將影響到商鋪日后的招商經(jīng)營。

比如在風(fēng)力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實完全可以避免，只是需要開發(fā)商在設(shè)計時把上層住宅的整體進(jìn)深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商屋頂設(shè)置有廣告的同時，那么高樓墜物就無法對底商的消費(fèi)者造成人身傷害。當(dāng)然，為了彌補(bǔ)這部分空間的損失，可以根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)卦跇潜P的另一面將住宅超出底商3—5米。

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0755-83513598 QQ:69031789 開發(fā)商在項目規(guī)劃時，對于底商應(yīng)該有一定的彈性，要方便投資者進(jìn)行改造。要最小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結(jié)構(gòu)，這樣可以避免框減等結(jié)構(gòu)的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結(jié)構(gòu)，也會因為承重柱過多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購買群體。

不論是框架還是其它的建筑結(jié)構(gòu)，其上層住宅業(yè)主使用的公共設(shè)施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設(shè)施必定會占據(jù)底商的使用面積，一般來說，為了提升項目的檔次，拉升住宅銷售價格，底層大堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項目住宅的銷售工作就會不順暢。最常見的思路是將上層的出入口設(shè)置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

此外，底商定位相關(guān)的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。如果實際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設(shè)計，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。

布局定位要貼近社區(qū)

許多社區(qū)商鋪在設(shè)計之初并未考慮建成后適應(yīng)何種商業(yè)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致一些商家難以入住，如超市對凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對安防的要求，以及其他業(yè)態(tài)對空調(diào)外機(jī)位、停車位、電力負(fù)荷的要求等，如果未能體現(xiàn)在商鋪的設(shè)計中，則建成后的招商難度較大。

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，商鋪的布局很重要?！必?fù)責(zé)紅石·宜家道規(guī)劃和招商的紅石房產(chǎn)副總經(jīng)理祁國英，曾經(jīng)先后在杭州大廈和西湖時代廣場從事過招商工作，對于商業(yè)業(yè)態(tài)有著自己獨(dú)到的見解。在宜家道的定位之初她就強(qiáng)調(diào)，“社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運(yùn)營?！?/p>

個別社區(qū)商鋪設(shè)計成三樓甚至更高，是違反商業(yè)規(guī)律的。一般來說，店鋪的商業(yè)價值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經(jīng)營將十分困難。通和·都市楓林的臨街商鋪控制得比較嚴(yán)格，局部采用上下雙層設(shè)計，一層層高3.6米，二層層高2.95米，開間3.6—7.2米以上，單鋪面積36—360平方米。

底層商鋪上面的住宅，特別是高層住宅，對商鋪的影響很大，有些開發(fā)商為了節(jié)約成本，不設(shè)計結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，導(dǎo)致住宅的柱網(wǎng)、剪力墻、大型管道(井)直接下到店鋪中，使得店鋪在空間設(shè)計時相當(dāng)困難。最典型的例子是，柱距不當(dāng)導(dǎo)致汽車銷售、汽車美容、汽車修理等需要較大開間的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐。

因此，當(dāng)初建筑設(shè)計院欲將宜家道商鋪設(shè)計成杭州大多數(shù)社區(qū)商鋪普遍采用的4米左右短開間時，紅石房產(chǎn)堅持要把開間做成8米以上，還要做上下兩層的商鋪。這樣的想法直接遭到了建筑設(shè)計師的反對，因為這種做法非常冒險，意味著每家商鋪的使用面積比一般的底商增大了一倍，面積的增大一方面可能會直接影響今后商鋪的銷售，另一方面也淘汰了一般的小業(yè)主，對于日后招商的要求也更高了。

當(dāng)然，提出這樣大膽的定位是經(jīng)過了詳細(xì)的市場調(diào)查。從面積上進(jìn)行區(qū)分，前幾年杭州可供選擇的租戶類型呈現(xiàn)出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過一萬平方米的超市、百貨、家居等大型租戶；另一種是單位所需面積較小的服裝類商家，市場上相對缺乏面積需求在1000～5000平方米之間中型商家租戶，此種現(xiàn)實狀況對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合形成了限制。自商業(yè)零售市場對外資開放以來，品牌商家的數(shù)量在近兩年得以明顯提升，中型租戶亦發(fā)展迅速，中型租戶的增加使購物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。

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第五篇：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運(yùn)營分析

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運(yùn)營分析

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)，如鄰里商業(yè)街區(qū)、社區(qū)購物中心及鄰里購物中心等。社區(qū)商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性也決定了社區(qū)商業(yè)的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對性。

一、社區(qū)商業(yè)分類

目前為止，社區(qū)商業(yè)還沒有非常權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)分類方法，出發(fā)點(diǎn)和目的的不同，使得社區(qū)商業(yè)的劃分種類繁多。綜合所有分類，可以將其歸結(jié)為宏觀和微觀兩個層面的劃分方式，具體劃分如下表：

國外零售商業(yè)分類形式參考：

二、社區(qū)商業(yè)的功能

社區(qū)商業(yè)的功能主要包括：購物功能、社交功能、服務(wù)功能、文化休閑娛樂功能。

按照潛在業(yè)主對不同商業(yè)配套設(shè)施設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們將其分為3個層次，即：

1、強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施，需求的比重超過50%

此類商業(yè)設(shè)施主要包括：綜合超市、菜市場、購物中心、銀行；

2、中度需求商業(yè)設(shè)施，需求比重在10-50%之間

此類商業(yè)設(shè)施主要有藥房、診所、餐館、郵局、健身中心、幼兒園、運(yùn)動場館、24小時便店、書店、洗衣店、游泳池、娛樂中心、美容美發(fā)店、老年活動中心等；

3、弱需求商業(yè)設(shè)施，需求比重在10%以下

此類商業(yè)設(shè)施主要包括修理店、彩擴(kuò)沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場。

三、社區(qū)商業(yè)功能業(yè)態(tài)組合

四、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營中存在的問題

1、“殺豬式”銷售帶來的后果

通常開發(fā)商的做法就是以住宅銷售的手法進(jìn)行商鋪的銷售，先營造出一個好的概念，讓投資者有一個美好的想象空間，然后將商鋪高價賣給投資者，再由這些投資者運(yùn)營出租給商家，令商鋪（街）自然成熟。由于設(shè)計、建設(shè)之初，并沒有合理的定位，銷售后更沒有對于投資者的后續(xù)服務(wù)及輔助，導(dǎo)致投資者購買前期望過高，購買后盲目經(jīng)營，或者由于售價過高，導(dǎo)致投資者為了達(dá)到比較理想的投資回報，只能把租金提高，結(jié)果導(dǎo)致惡性循環(huán)。

2、體量過大，超出社區(qū)承受范圍

社區(qū)商業(yè)的體量多大才合適，一直以來并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)出臺，所以開發(fā)商在做規(guī)劃的時候往往比較盲目，首先遵循的是規(guī)劃指標(biāo)，在條件允許的范圍內(nèi)，寧大勿小。通常來說，社區(qū)商業(yè)的體量大小和所服務(wù)的住宅體量大小有關(guān)，如果體量太小，則無法滿足社區(qū)居民的基本生活需求，如果體量太大，則導(dǎo)致人流不足、商家經(jīng)營出現(xiàn)問題，最終導(dǎo)致商鋪空置現(xiàn)象出現(xiàn)。

預(yù)估商業(yè)體量方法參考——通過周邊人口數(shù)量。國內(nèi)一線城市的人均商業(yè)面積達(dá)到1.6平方米以上，主要二線城市的人均商業(yè)面積約在1.0-1.6平方米之間。考慮到社區(qū)商業(yè)功能、服務(wù)對象以及服務(wù)范圍，社區(qū)商業(yè)的體量應(yīng)控制在人均1平方米左右或以內(nèi)。

3、住宅入住率長期的超低

由于城市化進(jìn)程的不斷加快，很多城市的市區(qū)已經(jīng)有了成熟樓盤，越來越多的開發(fā)商開始把開發(fā)的目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)，但是由于一些配套的不完善，再加上近幾年來樓盤投資客的增多，導(dǎo)致很多郊區(qū)樓盤的入住率增長緩慢，最后形成了惡性循環(huán)，居民入住率越低，商家越不愿意進(jìn)駐樓盤周邊的商鋪。同樣，樓盤周邊的商業(yè)配套不完善也使得原本想入住的居民望而卻步。

4、社區(qū)商業(yè)存在先天不足

對于大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)來說，建筑上的先天不足是制約其發(fā)展的一個硬傷，首先，對于開發(fā)商來說，社區(qū)商業(yè)不是經(jīng)過規(guī)劃的，更多的是一種固有模式，也就是在整體規(guī)劃的時候設(shè)置一些底商作為社區(qū)商業(yè)，并沒有把社區(qū)商業(yè)的功能考慮清楚，對于業(yè)態(tài)的設(shè)置和商家的開店需求更是沒有規(guī)劃。結(jié)果最終導(dǎo)致很多社區(qū)商業(yè)很難良性運(yùn)作。

五、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營成功的因素總結(jié)

深入、細(xì)致的市場調(diào)研，特別是需求分析。社區(qū)商業(yè)首要關(guān)注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三還是“人”。

? 合適的業(yè)態(tài)配比是社區(qū)商業(yè)中心區(qū)別于其他類型商業(yè)的關(guān)鍵，同時也是保證項目人氣的要點(diǎn)之一；

? 合理的業(yè)態(tài)布局有利于聚集與疏導(dǎo)人氣，對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營有著直接影響；

? 租戶組合將影響項目的培養(yǎng)期與租金收益情況；

? 恰如其分的運(yùn)營管理將是保證項目長久良好運(yùn)營的關(guān)鍵。