第一篇：社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況

社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐日益加快和居民生活水平的快速提升，人們?nèi)粘Ｉ钪袑ι唐泛头?wù)消費(fèi)的需求也越來越豐富。發(fā)展社區(qū)商業(yè)，既能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和精神生活需要，也可為擴(kuò)大就業(yè)、建設(shè)宜居環(huán)境與和諧社區(qū)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。我縣社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況如下：

一、基本情況

我縣縣城共有6個社區(qū)，總面積約16.7平方公里。社區(qū)總?cè)丝诩s(含流動人口)10萬人，城鎮(zhèn)人均消費(fèi)4000元／人.年，有大型超市5個，綜合大市場2個，各類專業(yè)市場（家電、建材、小商品、水果等）6個，各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1620個，營業(yè)面積74630平方米，就業(yè)人數(shù)4540人，商品年銷售額56000萬元。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、社區(qū)商業(yè)設(shè)施不斷完善。通過開展示范社區(qū)創(chuàng)建活動，加大了對社區(qū)環(huán)境、硬件設(shè)施和配套服務(wù)等方面的投入力度，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量大幅增加，設(shè)施不斷完善，業(yè)態(tài)日益豐富，現(xiàn)代化水平逐步提升，大大方便了社區(qū)居民的生活和服務(wù)消費(fèi)。

2、社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能日趨完善。針對社區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)，著力從完善社區(qū)服務(wù)功能上推動老社區(qū)商業(yè)建設(shè)，從完善商業(yè)設(shè)施配套上著力提升新建社區(qū)商業(yè)建設(shè)，努力使社區(qū)居民

生活更加便利、消費(fèi)更加安全、消費(fèi)模式更加豐富。

3、吸納就業(yè)功能逐步增強(qiáng)，社會穩(wěn)定器作用日益顯現(xiàn)。隨著社區(qū)商業(yè)設(shè)施逐步完善、服務(wù)環(huán)境不斷優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提高，社區(qū)就業(yè)越來越得到人們的認(rèn)可，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為吸納城市低收入人群就業(yè)、下崗再就業(yè)以及農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移的重要載體，發(fā)揮了很好的社會穩(wěn)定器作用。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民日常生活消費(fèi)的重要載體。加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)，是滿足居民消費(fèi)，構(gòu)建宜居城市環(huán)境，擴(kuò)大勞動就業(yè)，提升城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭力的迫切要求，也是構(gòu)建社會主義和諧社會和全面建設(shè)小康社會的重要途徑。

二、存在的問題

近年來，我縣社區(qū)商業(yè)雖然有一定的發(fā)展，取得了一定的成效，但與城市化發(fā)展水平、居民消費(fèi)需求的增長水平還不相適應(yīng)，與國內(nèi)先進(jìn)地區(qū)相比，也存在一些不容忽視的問題。主要表現(xiàn)在：社區(qū)商業(yè)功能定位不夠明晰，特別是對社區(qū)菜市場、便民理發(fā)店、沐浴、維修等必備性業(yè)態(tài)的公益功能定位不明晰。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)置缺乏引導(dǎo)、后續(xù)經(jīng)營缺乏管理。社區(qū)商業(yè)發(fā)展水平不高。電子商務(wù)、連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式發(fā)展還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

三、今后發(fā)展方向

“十二五”是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵時期，調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促消費(fèi)是新的歷史時期的重大任務(wù)。社區(qū)商業(yè)建設(shè)與民生息息相關(guān)。隨著城市居民生活水平提升、工作節(jié)奏的加快、家庭小型化、人口老齡化，居民的消費(fèi)需求和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生顯著變化，對消費(fèi)的便利性、安全性要求越來越高，對精神型、享受型等服務(wù)型消費(fèi)的需求越來越多，對社區(qū)商業(yè)建設(shè)提出更高要求。

今后我縣將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以“便民、利民、為民、惠民”為根本出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)商業(yè)建設(shè)。

一是提高認(rèn)識，明確社區(qū)商業(yè)性質(zhì)和地位。首先，應(yīng)將社區(qū)商業(yè)作為社會公益性或準(zhǔn)公益性的行業(yè)來明確其地位和功能。從實(shí)際情況看，社區(qū)商業(yè)如菜市場、便民超市等主要功能是便民、惠民，主要是滿足社區(qū)居民的日常生活服務(wù)消費(fèi)需求，其特點(diǎn)是建筑設(shè)施較小、經(jīng)營規(guī)模不大、盈利水平不高，但與居民生活密不可分，不可或缺，具有很強(qiáng)的社會公益性或準(zhǔn)公益性特征。今后要把社區(qū)商業(yè)作為城市建設(shè)、社區(qū)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性功能，把社區(qū)商業(yè)作為城市宜居、社會發(fā)展、生活和諧的一項(xiàng)重要內(nèi)容和功能來挖掘和提升，通過規(guī)劃引導(dǎo)、有效監(jiān)管以及開展各級示范區(qū)的創(chuàng)建工作，真正使社區(qū)商業(yè)成為社區(qū)的生活中心，成為政府行使社區(qū)管理職能的有效載體和平臺。

二是加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，逐步完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系。隨著生活水平和生活質(zhì)量的不斷提升，社區(qū)商業(yè)成為滿足居民消費(fèi)的綜合載體。完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，優(yōu)化社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)布局，提升社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的綜合配套和服務(wù)水平，加快營造和諧的社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，滿足和促進(jìn)社區(qū)居民消費(fèi)，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)。

三是因地制宜，合理選擇社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式。因地制宜、因住而商，充分考慮社區(qū)的規(guī)模、類型，社區(qū)居民的收入水平、消費(fèi)層次、文化品位，以及周邊地區(qū)的商業(yè)環(huán)境等多種因素來選擇社區(qū)商業(yè)模式。

四是加強(qiáng)部門配合，共同推動社區(qū)商業(yè)建設(shè)。

第二篇：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況調(diào)查報告

為了進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)商業(yè)“雙進(jìn)工程”，完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和政策措施，更好地促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對我轄區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

一、基本情況

我區(qū)四個辦事處總面積約210368000m2，截止6月底社區(qū)總?cè)丝诩s（含流動人口）150000人，城市人均消費(fèi)4000元/人、年，較上年增長14.7%；各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1810個，較上年增長3.73%；營業(yè)面積193600m2，較上年增長1.1%；就業(yè)人數(shù)15084人，較上年增長2.2%；營業(yè)收入94858萬元（不含金融網(wǎng)點(diǎn)），較上年增長28%（詳見調(diào)查表）。

二、存在主要問題

我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在城區(qū)內(nèi)沿城區(qū)主要街道北新街新車站附近。呈現(xiàn)出“四多四少”的局面。在所有權(quán)方面：集體、個體網(wǎng)點(diǎn)多，國營網(wǎng)點(diǎn)少，在零售業(yè)分類方面：百貨店、綜合超市、專業(yè)店多，而便利店、超級市場、購物中心少。在網(wǎng)點(diǎn)布局地域方面：在城市主要街道繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少。在服務(wù)對象方面：服務(wù)于城區(qū)內(nèi)居住的網(wǎng)點(diǎn)多，而服務(wù)于離城區(qū)稍遠(yuǎn)一點(diǎn)住宅小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點(diǎn)少。遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)重制約了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)無序發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作乏力。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，城市新建的主要街道兩側(cè)要按照一定的比例規(guī)劃為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地，但在具體實(shí)施過程中，因沒有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃的落實(shí)和審查，而是由建設(shè)單位確定，想建什么就建什么，城市建設(shè)主管部門只注重建設(shè)的高度、風(fēng)貌、外型等，對是否需要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無關(guān)大局，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)形成無序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。特別是近幾年來，在繁華的街、路段拍賣土地使用權(quán)，只注重土地的拍賣價格而忽視以后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無處建設(shè)的弊端。

2、建設(shè)資金缺乏，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)一直缺少投入，大部分門面破舊，設(shè)施滯后。居民小區(qū)一些生活必須便民網(wǎng)點(diǎn)無資金建設(shè)，更談不上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，使居民“住新樓，添新愁”的現(xiàn)象嚴(yán)重存在，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展緩慢，跟不上城市發(fā)展的需要。

三、意見和建議

目前，我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在逐步興起，各級各部門對社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了積極探索，取得一定的效果，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。要想有一個較快發(fā)展，必須從客觀上加強(qiáng)籌劃和指導(dǎo)，制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo)，采取相應(yīng)的政策措施，促使其早日步入良性循環(huán)的軌道?，F(xiàn)根據(jù)我區(qū)實(shí)際，提出以下五點(diǎn)建議：

1、堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的原則，把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城市發(fā)展規(guī)劃。

社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)狀況以及城市建設(shè)的長期規(guī)劃，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)主要規(guī)劃在居民居住區(qū)（除特種行業(yè)外），逐步向鄉(xiāng)村輻射。

2．堅(jiān)持政府扶持引導(dǎo)與企業(yè)自我發(fā)展相結(jié)合的原則，調(diào)動社會各方力量，推動社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展相對比較緩慢，政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)列入城市基本建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)改造資金的籌集，在企業(yè)自籌的基礎(chǔ)上，采取多種形式籌集資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，減免各項(xiàng)費(fèi)用。

3.加強(qiáng)立法，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

在調(diào)研的基礎(chǔ)上，組織相關(guān)部門及專家論證，制定《商洛市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，并提交市人大討論通過，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)有法可依，有章可循。指導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展工作，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

附：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查表

第三篇：社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究及模式探討

社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究與模式探討

營銷部

喬相逢

【摘要】社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。目前，隨著社區(qū)商業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及越來越多的大型綜合建筑體的出現(xiàn)，與以往零散商業(yè)運(yùn)作方式不同的模式正在悄然改變社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的未來。

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。

國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”

國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。

一、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

二、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征：

1.社區(qū)商業(yè)的功能

國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。

2.社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。

3.社區(qū)商業(yè)的開發(fā)

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的，其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。

4.社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)

國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動用品等應(yīng)當(dāng)集中布置；二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價格、顏色、款式的比較；三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等；四是個人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。

三、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀

我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。

我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個省會城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：

1)

各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式。根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等服務(wù)，因?yàn)榫用袢粘Ｙ徫锵M(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成。

2)

各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。

3)

社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置。要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。

4)

從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。

社區(qū)商業(yè)的模式探討

社區(qū)商業(yè)“因住而商”，遵循以人為本的原則，在滿足社區(qū)人們基本生活消費(fèi)服務(wù)方面將逐步完善六項(xiàng)功能：購物功能，提供主副食、生活用品；修理服務(wù)功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；餐飲服務(wù)功能，為居民提供早點(diǎn)、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；綜合服務(wù)功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等全在社區(qū)完成；可再生資源回收服務(wù)功能，采取固定收購站和定期流動收購兩種方法，保證居民廢舊物品下樓就可交售；家政服務(wù)功能，社區(qū)能幫助居民雇用小時工、保姆、家教等。

可見，社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)就近方便、價廉物美、服務(wù)多樣的三大經(jīng)營法寶。社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、SHOPPING-MALL（大型購物中心）、特色步行街的商業(yè)形態(tài)，具有很強(qiáng)的地域性，為本地區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)模式，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)體現(xiàn)在：

一、側(cè)重特色。

針對社區(qū)居民這一特定消費(fèi)群體的特征采用不同的經(jīng)營策略，隨著社區(qū)居民消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)層次從小康全面邁向比較富裕，消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生革命性的變化，以物質(zhì)消費(fèi)為主的傳統(tǒng)消費(fèi)觀轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費(fèi)觀，以家庭為載體的休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)成為生活的主流，并逐步向體驗(yàn)消費(fèi)發(fā)展。據(jù)此，社區(qū)商業(yè)營造特色休閑所、風(fēng)情購物區(qū)、藝術(shù)市場、風(fēng)格商業(yè)街等，具有消費(fèi)、娛樂、服務(wù)、休閑多重功能的商業(yè)配套。

二、輔助功能。

目前，我國大中城市的商業(yè)布局出現(xiàn)“集聚——擴(kuò)散”的發(fā)展趨勢，即：品牌、高檔、大宗商品向市中心商業(yè)街集聚，追求商業(yè)利潤的品牌效應(yīng)。日用商品向社區(qū)擴(kuò)散，減少消費(fèi)者的購買成本，商業(yè)擴(kuò)散趨勢使得社區(qū)商業(yè)成為投資創(chuàng)業(yè)的熱點(diǎn)。

三、經(jīng)營集約化。

大型社區(qū)商業(yè)以購物中心為主打業(yè)態(tài)，居住小區(qū)以“商業(yè)街”、“組團(tuán)式”、“多點(diǎn)式”為重點(diǎn)建設(shè)類型，在業(yè)態(tài)上以“超市”為主，重點(diǎn)發(fā)展“連鎖”經(jīng)營的業(yè)制。購物中心包容各種新型商業(yè)形態(tài)，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務(wù)設(shè)施觸手可及，集約化經(jīng)營將成為社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢。

社區(qū)商業(yè)由社區(qū)中心向外圍延伸，其成型的模式有三種類型：

第一，社區(qū)底商發(fā)展模式。社區(qū)底商是屬于零售物業(yè)范疇，一般指開發(fā)利用住宅、公寓等物業(yè)的底層建筑，從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)。是房地產(chǎn)開發(fā)與零售業(yè)相結(jié)合的一種社區(qū)商業(yè)模式，是社區(qū)商業(yè)重要組成部分。社區(qū)底商具有相互推動和強(qiáng)化補(bǔ)充的商業(yè)特點(diǎn)。入住率達(dá)到一定程度后，就會自然產(chǎn)生商機(jī)，商機(jī)呈現(xiàn)，又會推動入住率的提高。社區(qū)往往是居住人口同質(zhì)化程度最高的地方，社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)的是本社區(qū)的特色，在社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套上下功夫，與大型購物中心區(qū)別開來，著眼于生活服務(wù)為主，使社區(qū)底商因社區(qū)生活配套而存在，使商業(yè)資源配置更合理，降低居民區(qū)的噪音污染，避免各開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)。

第二，社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式。社區(qū)商業(yè)街是指由相當(dāng)數(shù)量營業(yè)面積不同、經(jīng)營不同類別商品和服務(wù)的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務(wù)場所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。從規(guī)模上看，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市區(qū)域的中型商業(yè)街，屬綜合型的小區(qū)小型商業(yè)街。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。在人們的消費(fèi)生活中，除購物消費(fèi)外，休閑、文化娛樂、健身、修養(yǎng)等方面的支出比重會大大增加?？紤]到商業(yè)街的服務(wù)商圈和輻射功能，大中小型三種商業(yè)街各自的經(jīng)營定位應(yīng)有所不同，社區(qū)商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體，成為一條真正的“生活街”，社區(qū)商業(yè)街不僅僅是一個購物場所，而是一個集購物、餐飲、服務(wù)業(yè)、居住為一體的生活空間。

第三，購物中心發(fā)展模式。美國《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。購物中心不是一個簡單的分布式經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。根據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、廣域型購物中心。美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主，營業(yè)面積在9000-36000平方米，服務(wù)人口2萬至10萬。社區(qū)購物中心在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于區(qū)域型購物中心和鄰里型購物中心之間。社區(qū)購物中心集購物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求；社區(qū)購物中心實(shí)施團(tuán)組式開發(fā)，融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，以生鮮食品超市為主力，集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，能滿足消費(fèi)者一站式的消費(fèi)需要。社區(qū)購物中心實(shí)施集約化經(jīng)營，管理成本低，商業(yè)帶動效應(yīng)強(qiáng)，容易凝聚人氣，是社區(qū)商業(yè)的一種好模式。

第四篇：社區(qū)商業(yè)發(fā)展的調(diào)研報告（模版）

關(guān)于寶坻區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的調(diào)研報告

現(xiàn)代服務(wù)代表專業(yè)組

（2014年6月13日）

為促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將寶坻區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著我區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快，小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化逐步發(fā)展，誕生了越來越多人口密集度較高的小區(qū)，消費(fèi)者慢慢從單位人變成社區(qū)人，人們大量的經(jīng)濟(jì)活動都將在社區(qū)內(nèi)完成，“小區(qū)經(jīng)濟(jì)”應(yīng)運(yùn)而生，符合社區(qū)居民就近購買家具日常生活用品的習(xí)慣以及省時省事、方便快捷的客觀要求的社區(qū)店，漸漸成為社區(qū)居民綜合消費(fèi)的重要載體。本次調(diào)研共調(diào)查50個小區(qū)，45家社區(qū)店。

二、存在問題

1.盲目集中，少數(shù)店鋪盈利低甚至虧損

不可否認(rèn)，社區(qū)店是城市化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，具有非?？捎^的前景，但是在我區(qū)的社區(qū)店發(fā)展過程中，相當(dāng)一部分人的決策非常盲目，選址呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，如：寶境棲園小區(qū)，在門口一個排面就有4家社區(qū)店，其中3個甚至比鄰而居；有的社區(qū)卻呈現(xiàn)真空狀態(tài)，如：金水灣小區(qū)、書香園小區(qū)、-1-

龍熙帝景等等。很多社區(qū)店由于地理位臵集中導(dǎo)致客源分散，銷售額低下，并沒有進(jìn)入理想的盈利狀態(tài)。

調(diào)查45家社區(qū)店基本情況

2.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于雷同，產(chǎn)品更新率低

社區(qū)店的日常經(jīng)營主要是食品和日用品，其中60%以上為食品。我區(qū)社區(qū)店普遍存在著“小超市”的風(fēng)格，提供的產(chǎn)品和服務(wù)較為單一，缺乏有競爭力、有特色的產(chǎn)品，在商品結(jié)構(gòu)上與中小型超市嚴(yán)重雷同，過于大眾化，因而缺乏競爭力。社區(qū)店作為超市的補(bǔ)充形式，應(yīng)該采取差異化的競爭策略，才能創(chuàng)造出自身的優(yōu)勢，扭虧為盈。

3.附加服務(wù)太少，盈利項(xiàng)目不足

一般情況下，社區(qū)店的利潤主要來自于商品銷售及各種增值服務(wù)，成熟市場中的社區(qū)店，約1/3的利潤來自于為消費(fèi)者提供的增值服務(wù)。這些服務(wù)主要包括賣即食食品、加熱食品、送貨上門；代收繳水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)；代收快遞、干洗、預(yù)定飛機(jī)票、火車票等等。由于提供這些服務(wù)必須符合嚴(yán)格的條件且手續(xù)復(fù)雜，因而目前僅有少數(shù)社區(qū)店能提供上述服務(wù)。

4.缺乏有效地物流系統(tǒng)和信息系統(tǒng)

社區(qū)店對流通量大的商品和具有明顯銷售時段特征的商品，往往要求一日三配到四配，這對社區(qū)店的物流配送系統(tǒng)和信息系統(tǒng)提出了很高的要求。尤其對于個體社區(qū)店來說，沒有信息系統(tǒng)和物流系統(tǒng)的有力支撐，對于銷售具有時段特征的商品，只能憑經(jīng)驗(yàn)一次性配貨，售完為止，往往不能滿足社區(qū)居民的最新需求。

5.店鋪管理不規(guī)范，食品安全無保障

目前我區(qū)社區(qū)店有的并不符合社區(qū)店標(biāo)準(zhǔn)，如：中天小區(qū)一家社區(qū)店，把自家住宅用房當(dāng)做店鋪。除此之外，很多社區(qū)店的蔬菜水果等商品并沒有做上架處理，一些小商店里銷售的散裝粉條、饅頭、面包、腌菜等產(chǎn)品都屬于三無產(chǎn)品，食品安全現(xiàn)狀堪憂。

三、幾點(diǎn)建議

1.做好社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

做好社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，有利于加強(qiáng)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，防止盲目投資和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)全面、均衡發(fā)展，滿足人民群眾日常生活需求。建議規(guī)劃局、商務(wù)部門按照市商務(wù)委打造“15分鐘商圈”規(guī)劃要求，更合理地對社區(qū)店進(jìn)行布局，避免扎堆現(xiàn)象和空白點(diǎn)的出現(xiàn)。

2.選擇適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)

目前我區(qū)社區(qū)店大多產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同，產(chǎn)品更新率較低。社

區(qū)店要在大超市夾縫中闖出一片天，必須走本土化、特色化經(jīng)營路線，“便利”和“與消費(fèi)者近距離”應(yīng)該是社區(qū)店最大的特點(diǎn)。可以在生活必需品做主打的同時，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，積極開發(fā)特色型、便利型商品，保持產(chǎn)品更新率，滿足消費(fèi)者需求的變化，增加消費(fèi)者的新鮮感。同時提供各種多元化的增值服務(wù)，如打印、購票、繳費(fèi)、寄存等。

3.建立高效的物流配送體系

完善高效的物流配送體系是社區(qū)店完美經(jīng)營的基礎(chǔ)條件。社區(qū)店具有顯著的規(guī)模小，種類多，庫存能力極弱，配送頻次高的特點(diǎn)。依托完善的現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系和現(xiàn)代物流技術(shù)，可以極大地降低社區(qū)店的流通成本，實(shí)現(xiàn)零售終端優(yōu)勢。因此，社區(qū)店必須建立和完善適應(yīng)社區(qū)店特點(diǎn)的“拆零配貨”型物流配送體系，或者利用第三方物流，制定適合自身特點(diǎn)的配送方案，滿足小規(guī)模分散化配送需求，節(jié)省物流配送成本，形成核心競爭力。

4.研究制定社區(qū)連鎖店扶持政策

社區(qū)店是零售業(yè)態(tài)的一個必然發(fā)展方向，但卻并不意味著只要開社區(qū)店就會成功，特別是對于那些單打獨(dú)斗沒有自身品牌的社區(qū)店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很難整合到一些有價格優(yōu)勢的產(chǎn)品，這使得很多店面從開始就處于虧損狀態(tài)，而且開得時間越長，虧得就越多。而社區(qū)連鎖店本身擁有采購、渠道、品牌等諸多優(yōu)勢，能很好的避免這一問題，建議

政府給予社區(qū)連鎖店資金、選址方面的政策支持。

5.加強(qiáng)對社區(qū)店的規(guī)范管理

目前我區(qū)個體社區(qū)店相當(dāng)一部分都存在著食品安全問題，環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量較差、三無產(chǎn)品等現(xiàn)象都有不同程度的存在。建議有關(guān)部門對社區(qū)店經(jīng)營場所、商品質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生等問題加強(qiáng)監(jiān)管，確保社區(qū)居民買得放心、用得放心、吃得放心。

第五篇：北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)的發(fā)展

北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)的發(fā)展：難點(diǎn)與對策

近年來，北京市在發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)上做了很多努力，居民購物難、買菜難、吃早點(diǎn)難等問題正逐步緩解。但從總體來看，離社區(qū)居民的實(shí)際要求還有很大差距。加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)，需要盡快提上政府及有關(guān)部門的議事日程。

一、加快發(fā)展北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)的重要意義

社區(qū)商業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容之一，發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)對于方便和改善居民生活，提高居民生活質(zhì)量，具有十分重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在發(fā)達(dá)國家，人們消費(fèi)支出的60％發(fā)生在所生活的社區(qū)。在我國一些大中城市，隨著恩格爾系數(shù)下降到40％以下（北京市2001年的恩格爾系數(shù)是35％），居民的社區(qū)消費(fèi)就不單是“衣食住行”，而且還有更高的精神方面的需求，要求物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)有機(jī)融會和統(tǒng)一。發(fā)展社區(qū)“大”商業(yè)，促使社區(qū)商業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等“成龍配套”，其緊迫性越來越大。

近年來，北京市住宅社區(qū)化、城市功能區(qū)中心多元化的趨勢逐漸增強(qiáng)，消費(fèi)者就近消費(fèi)的行為使中心商業(yè)街空殼化的趨勢也越來越明顯。最新統(tǒng)計(jì)顯示，二環(huán)路以內(nèi)雖然集中了37.5％的萬平米大百貨店和1／3的3萬平米巨型店，但每平方米商地平均產(chǎn)出僅1.37萬元，遠(yuǎn)低于三環(huán)路附近的2.19萬元。在北京銷售增長率最高的商場不再是那些鬧市區(qū)的巨無霸型商場，而是一批分布在快速路附近各大社區(qū)里的社區(qū)型商場。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，需要大力推進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展。

社區(qū)商業(yè)由于具有就近方便、價廉物美、服務(wù)多樣等特點(diǎn)，總體形象是一個具有親和力的“好鄰居”，因而深受社區(qū)居民歡迎。但是，由于現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃辦法落后于實(shí)際發(fā)展的需要，再加之商業(yè)配套設(shè)施在落實(shí)環(huán)節(jié)上存在很大漏洞，最后交付使用的商用設(shè)施往往成了商家難以經(jīng)營、居民多有不便的“犄角旮旯”。在地域狹窄的老城區(qū)，功能分區(qū)比較混亂，社區(qū)商業(yè)服務(wù)發(fā)展受限制因素較多，居民的社區(qū)生活質(zhì)量更是大打折扣。從改善人民群眾生活質(zhì)量角度看，發(fā)展北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)具有非常大的現(xiàn)實(shí)緊迫性。

二、北京市社區(qū)商業(yè)發(fā)展中存在的主要問題及其成因

（一）社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)落后，服務(wù)水平低，不能滿足居民的需求

2001年，市商委與中國人民大學(xué)合作進(jìn)行了北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)便利需求方面的問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，對社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)功能表示滿意的占74.2％，對購物和服務(wù)環(huán)境表示滿意的只占29.3％；對購買日用品表示滿意的占50.6％，對購買蔬菜、副食表示滿意的為38.6％。在居民的基本商業(yè)服務(wù)需求方面，排在第一位的是早點(diǎn)，比例為68.2％。另外，有36.9％的居民希望實(shí)現(xiàn)近距離購物，41.0％的居民希望改善購物環(huán)境和衛(wèi)生條件。

從調(diào)查結(jié)果看，制約社區(qū)商業(yè)發(fā)展和影響居民滿意率的直接原因，是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)落后，管理水平比較低，連鎖、加盟、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代經(jīng)營方式?jīng)]有成為社區(qū)商業(yè)的主要經(jīng)營形態(tài)。

當(dāng)前，一家一戶的小店小鋪在社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)中數(shù)量不小。它們一般是店主利用自有房屋，或者是臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的，成本較低。這種小店小鋪主要以經(jīng)營副食為主，品種比較單一；由于缺乏可靠的進(jìn)貨渠道，產(chǎn)品的質(zhì)量難以得到保障；再加上購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況相對較差，對顧客的吸引力比較小。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，國營菜站、糧店、副食店等在方便居民生活方面發(fā)揮了重要作用，目前，這些國有商業(yè)企業(yè)在提供社區(qū)商業(yè)服務(wù)方面仍然具有自身的某些優(yōu)勢。例如，一些大的企業(yè)有自己的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和配送網(wǎng)絡(luò)，甚至還有自己的生產(chǎn)基地等。但是，由于受觀念及體制等方面的束縛，國有商業(yè)企業(yè)沒能利用好自己的優(yōu)勢條件來發(fā)展連鎖、加盟、物流配送等現(xiàn)代流通方式，更沒有成為社區(qū)商業(yè)服務(wù)的主導(dǎo)力量。

與國有商業(yè)企業(yè)相比，某些民營企業(yè)和外資企業(yè)等探索社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的積極性要高得 1

多。北京凱迪紅黃藍(lán)科技有限公司開辦的“紅黃藍(lán)網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”，是從事社區(qū)商業(yè)服務(wù)企業(yè)中比較知名的一個。目前，該公司有40多家社區(qū)商業(yè)站點(diǎn)。但是，由于社區(qū)商業(yè)利潤比較低，成功的社區(qū)企業(yè)大都是通過多開店并提供綜合服務(wù)的方式，來降低成本、賺取利潤（如7－11便利店，在一個城市一般只有開到200家左右才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡），而“紅黃藍(lán)”由于開辦網(wǎng)點(diǎn)少，公司從開辦至今，一直是虧損經(jīng)營。對于社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)來說，大規(guī)模開店的投資是巨大的。由于北京市目前房價較高，社區(qū)商業(yè)的盈利空間較小，有些企業(yè)因此望而卻步。由于開辦直銷店需要較大的資金投入，所以也有企業(yè)試圖通過加盟的方式來整合現(xiàn)有的個體小店小鋪，提供標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商業(yè)服務(wù)，但在目前批發(fā)市場比較混亂、假冒偽劣比較多的情況下，企業(yè)難以對加盟小店實(shí)施有效的監(jiān)控。

（二）配套商業(yè)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營存在諸多問題，離市場化目標(biāo)還有比較大的距離 第一，新建或改建小區(qū)商業(yè)設(shè)施不配套。近幾年，隨著北京市拆遷建設(shè)力度加大，不少商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)被拆掉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海淀區(qū)1997年－2001年間由于市政建設(shè)和園區(qū)建設(shè)拆遷涉及的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約57個，建筑面積約7.21萬平方米。崇文區(qū)“十五”期間危改工程預(yù)計(jì)拆除商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)374個，建筑面積約14.43萬平方米。由于缺乏有效的法規(guī)作為保障，配套商店拆除后相應(yīng)的補(bǔ)償資金經(jīng)常難以到位，臨時商業(yè)設(shè)施建設(shè)遲緩，給居民日常生活帶來很多不便。與此同時，部分開發(fā)商或者不建配套商業(yè)設(shè)施，或者建后改作他用，導(dǎo)致可利用的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越來越少。

北京市物價局1996第404號文件規(guī)定，開發(fā)商在配套商店建成后要以建安造價出售給購買單位。在城近郊區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)配套每平方米售價1600元，磚混結(jié)構(gòu)的每平方米售價1200元。由于建安造價與實(shí)際房價相差太大，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，便以各種手法對此加以規(guī)避（如用“配套用房”來代替配套商店等）。據(jù)了解，城八區(qū)1997年以前應(yīng)無償交付而至今沒有交付的配套網(wǎng)點(diǎn)有232處，面積50.8萬平方米；1997年到1999年開工建設(shè)的住宅，按最低2％的標(biāo)準(zhǔn)，至少應(yīng)建設(shè)配套商業(yè)用房83萬平方米，但實(shí)際簽訂協(xié)議的只有20萬平方米。社區(qū)商業(yè)設(shè)施短缺的狀況十分嚴(yán)重。

對沒有按規(guī)定建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施或建后不交付使用的，1996年市政府12號令規(guī)定，由區(qū)縣商委責(zé)令責(zé)任單位限期改正并處以5000－30000元的罰款，但對于令而不改的，沒有規(guī)定進(jìn)一步的制裁措施。1997年前，規(guī)劃部門在核發(fā)規(guī)劃建設(shè)許可證時，一般要就規(guī)劃設(shè)計(jì)方案事先征求商委的意見，商委通過備案，能夠了解住宅區(qū)的開工建設(shè)情況，并以此為依據(jù)要求開發(fā)商交付配套商業(yè)設(shè)施。但在1997年后，規(guī)劃部門在實(shí)際操作中，只要開發(fā)方在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中按要求配有商業(yè)設(shè)施，便不再征求商委的意見。這就使本來制約作用就很弱的商委，完全失去了對配套商業(yè)設(shè)施的把關(guān)作用。在2002年1月1日市政府86號令正式實(shí)施之前，規(guī)劃部門只對一些重大項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，一般項(xiàng)目抽查驗(yàn)收；其他有關(guān)部門可以就自己的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收。從實(shí)際效果來看，除工程質(zhì)量的驗(yàn)收部門有一定權(quán)威性外，其他部門基本起不到什么作用。這些漏洞，使得開發(fā)商完全可以不按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施而得不到任何處罰，即便受到處罰（5000－30000元的罰款），其收益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于損失。

第二，原有配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改變使用性質(zhì)。

配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)自行改變商業(yè)用途的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。據(jù)調(diào)查，全市至1997年共交付使用的2150個配套網(wǎng)點(diǎn)中，改變使用性質(zhì)的有506個。概括起來，主要是兩種情況：一是部分城區(qū)在進(jìn)行商業(yè)企業(yè)改革過程中，為重組企業(yè)資產(chǎn)、增加企業(yè)實(shí)力，將部分住宅配套網(wǎng)點(diǎn)資產(chǎn)無償劃撥給國有企業(yè)，劃撥以后有些改變了使用性質(zhì)；二是更貼近居民生活、面積比較小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，由于社區(qū)商業(yè)利潤比較低，出租房產(chǎn)的租金卻很高，大多將其出租或轉(zhuǎn)租了，不再從事社區(qū)商業(yè)服務(wù)。

對于改變使用性質(zhì)的問題，市政府12號令有處罰的規(guī)定，商委也通過加強(qiáng)執(zhí)法檢查進(jìn)

行了糾正，但力度和范圍有限，沒有遏制住大規(guī)模改變使用性質(zhì)的局面。當(dāng)路邊、街邊市場和違建市場被清理以后，出現(xiàn)了“買菜難”等一系列突出問題，社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施與功能嚴(yán)重不足的問題便凸顯出來。

第三，配套商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營使用權(quán)沒有完全市場化，社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域缺乏公平競爭機(jī)制。按規(guī)定，購買糧油、副食、便民商店等配套設(shè)施的單位必須是經(jīng)區(qū)縣商委同意、市商委批準(zhǔn)的連鎖企業(yè)、國有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營管理單位或物業(yè)管理單位。實(shí)際操作中的結(jié)果，是大部分網(wǎng)點(diǎn)由區(qū)縣商委直接交給本系統(tǒng)的國有商業(yè)企業(yè)經(jīng)營。可以說，這部分企業(yè)壟斷性地獲得了政府對社區(qū)商業(yè)的扶持政策。網(wǎng)點(diǎn)獲取上的壟斷導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)企業(yè)之間一開始就處于不平等的競爭地位。這種不平等的后果，一是在各區(qū)縣都有自己的商業(yè)企業(yè)的情況下，市場被人為地分割，很難形成大規(guī)模、規(guī)范化的社區(qū)商業(yè)連鎖企業(yè)；二是部分低價購買或租賃配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的國有商業(yè)企業(yè)因經(jīng)營理念、管理機(jī)制等方面的原因，難以有效滿足居民對社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和服務(wù)水平的要求，甚至出現(xiàn)轉(zhuǎn)租和改變使用性質(zhì)的情況；三是部分很有發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)商業(yè)企業(yè)因房價過高而經(jīng)營困難，從而影響知名企業(yè)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的進(jìn)程，使北京市的社區(qū)商業(yè)服務(wù)水平難以在短時間內(nèi)大幅提升。

三、加快北京市社區(qū)商業(yè)服務(wù)發(fā)展的對策建議

第一，提高對發(fā)展社區(qū)商業(yè)重要性的認(rèn)識，強(qiáng)化社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

社區(qū)商業(yè)是服務(wù)業(yè)中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。發(fā)展社區(qū)商業(yè)，可以方便居民生活，促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府及有關(guān)部門應(yīng)提高認(rèn)識，把發(fā)展社區(qū)商業(yè)的調(diào)研、規(guī)劃與調(diào)控工作盡快擺上議事日程。要本著“規(guī)劃優(yōu)先”的原則，著力強(qiáng)化社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性和權(quán)威性。強(qiáng)化社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)落在區(qū)級。要把發(fā)展社區(qū)商業(yè)的任務(wù)，列入各區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之中，納入社區(qū)建設(shè)的總體規(guī)劃之中，由各區(qū)人民代表大會通過后，成為嚴(yán)肅性和權(quán)威性都很強(qiáng)的規(guī)范性文件。對于土地批租的方式也要進(jìn)行改革，要在居住區(qū)周邊單獨(dú)劃出商業(yè)性用地，向開發(fā)商公開招標(biāo)，不但要規(guī)定開發(fā)的商業(yè)面積，而且要規(guī)定商業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，開發(fā)商不能隨意變更。對于社區(qū)商業(yè)的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)和定量控制標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，政府應(yīng)組織有關(guān)部門和專家組成課題組，進(jìn)行認(rèn)真科學(xué)的研究和測算，要為社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)化提供充分保證。

第二，建議采用房地產(chǎn)開發(fā)商和社區(qū)商業(yè)經(jīng)營商相對分離的機(jī)制，推動北京市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，大型社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，一般都實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營商分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)商業(yè)設(shè)施的前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，這有利于發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，降低開發(fā)和經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)滾動式發(fā)展。政府及有關(guān)部門要盡快完善招投標(biāo)機(jī)制，鼓勵和選擇那些有實(shí)力和有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營商進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)，推動北京市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

為了提高社區(qū)商業(yè)的服務(wù)水平和檔次，必須充分利用現(xiàn)代流通方式，大力發(fā)展連鎖經(jīng)營和便利店。針對商委網(wǎng)點(diǎn)管理逐步弱化的實(shí)際情況，應(yīng)交未交的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及今后建成的配套商業(yè)設(shè)施，建議將接收單位統(tǒng)一改成各區(qū)縣國有資產(chǎn)經(jīng)營公司，由國有資產(chǎn)經(jīng)營公司接收后，再通過招標(biāo)方式，吸引管理規(guī)范、實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的大企業(yè)進(jìn)入社區(qū)開辦連鎖店和便利店。同時，鼓勵國有商業(yè)企業(yè)與外資、民營等企業(yè)合作經(jīng)營，充分發(fā)揮國有企業(yè)的資源優(yōu)勢和外資、民營企業(yè)的管理優(yōu)勢，多渠道發(fā)展社區(qū)商業(yè)。為保證招標(biāo)的科學(xué)性和可行性，可先期選擇部分社區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后再逐步推廣。

第三，在新建居住區(qū)要重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)購物中心，提升商業(yè)業(yè)態(tài)。

社區(qū)購物中心（或稱商業(yè)中心）集購物、休閑、娛樂于一體，可以滿足社區(qū)居民多樣化的消費(fèi)需求，成為居民“家的延伸”，它是繼超級市場以后的第五次零售業(yè)革命。由于社區(qū)商業(yè)中心可以實(shí)施集約化經(jīng)營，管理成本低，商業(yè)帶動效應(yīng)強(qiáng)，容易凝聚人氣，因而是現(xiàn)代

商業(yè)的一種好形式。在新建居住區(qū)，一定要通過科學(xué)的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與居住功能的相對分區(qū)，克服過去社區(qū)商業(yè)“散、亂、小”的狀況。社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)實(shí)施團(tuán)組式開發(fā)，要融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，要有以生鮮食品為主的超市，有品牌薈萃的特色專賣店，有各種便利的餐飲、服務(wù)設(shè)施，能夠滿足消費(fèi)者一次性購全的需要。商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置要有必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)兩種，前者主要包括超市、便利店、藥店、快餐店、餐館以及理發(fā)、洗染等服務(wù)設(shè)施，后者主要有專賣店、休閑娛樂設(shè)施等。要以社區(qū)商業(yè)中心為載體，吸引和鼓勵大型商業(yè)集團(tuán)把先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、連鎖的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、品牌化的商品引入社區(qū)，并在其周圍集聚一批專賣店、專業(yè)店、快餐店以及其他文化娛樂企業(yè)，組成“聯(lián)合艦隊(duì)”，大幅度地提高社區(qū)商業(yè)的組織化程度和商業(yè)層次。

第四，當(dāng)前要采取有效措施，切實(shí)解決配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)問題。

社區(qū)內(nèi)的配套商業(yè)設(shè)施是發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)的載體。針對當(dāng)前配套商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重短缺的狀況，落實(shí)相關(guān)的政策，采取切實(shí)有效的措施，解決配套設(shè)施問題，應(yīng)當(dāng)說是當(dāng)務(wù)之急。由于政府對配建網(wǎng)點(diǎn)規(guī)定的售價和租金與市場價相比，過于懸殊，開發(fā)商不建、少建或漏建的動機(jī)相當(dāng)大。從2002年開始，按照北京市政府86號令的規(guī)定，工程竣工后包括社區(qū)商業(yè)在內(nèi)的綜合驗(yàn)收工作正式啟動，這雖然在一定程度上能夠解決配套商業(yè)設(shè)施的建設(shè)問題，但仍是事后被動式的解決辦法，開發(fā)商仍然會繼續(xù)想方設(shè)法加以逃避。對此，上海、廣州等城市采取了預(yù)先收取配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)商建成后再根據(jù)面積返還的辦法，取得了比較好的效果。深圳市由于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育比較成熟，配套公建作為商品房的賣點(diǎn)已經(jīng)成為開發(fā)商的自覺行為，配套商業(yè)設(shè)施建成后完全進(jìn)入市場。深圳市的做法，是城市配套公建發(fā)展的方向。根據(jù)北京市的實(shí)際情況，配套商業(yè)設(shè)施完全走市場化的路子，還需要一個過程。在此期間，可以借鑒上海等城市收取配套建設(shè)費(fèi)的辦法，確保新建改建小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施不再少建或漏建。另外，還應(yīng)積極挖掘社區(qū)服務(wù)中心的功能作用，緩解當(dāng)前社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施不足的矛盾。社區(qū)服務(wù)中心除公益性服務(wù)外，還應(yīng)根據(jù)居民需要，開展一些便民利民的有償及低償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)。街道社區(qū)服務(wù)信息網(wǎng)的商用價值，也應(yīng)很好地予以開發(fā)，要使其成為溝通居民與服務(wù)商的有效中介。

第五，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，加大執(zhí)法力度，確?，F(xiàn)有政策法規(guī)落實(shí)到位。

目前，關(guān)于配套商業(yè)設(shè)施北京市有明確的法規(guī)，但一直沒有得到很好的落實(shí)。為此，一是要提高各級政府及各部門領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識，二是要加大執(zhí)法檢查力度，三是各部門之間要明確責(zé)任，加強(qiáng)配合。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照2001年市政府86號令的要求，做好配套商業(yè)設(shè)施的審批和驗(yàn)收工作，并協(xié)同商業(yè)部門，加強(qiáng)日常執(zhí)法檢查工作；工商部門要按照1996年市政府12號令的要求，對有非法轉(zhuǎn)租及改變使用性質(zhì)等行為的企業(yè)，予以應(yīng)有的懲罰。要通過各部門之間的協(xié)調(diào)、溝通與配合，保證現(xiàn)有政策法規(guī)落實(shí)到位。

對于已建成小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施及原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的情況，建議規(guī)劃、商業(yè)、工商等部門聯(lián)合進(jìn)行一次大檢查，沒建或建后挪作他用的，要追究開發(fā)商及相關(guān)單位的責(zé)任；原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擅自改變使用性質(zhì)的，要按規(guī)定進(jìn)行糾正，徹底解決因法規(guī)落實(shí)不力而產(chǎn)生的各種問題。