第一篇：土地管理法律知識(shí)簡(jiǎn)介

土地管理法律知識(shí)簡(jiǎn)介

我叫張其順，現(xiàn)在河北省國(guó)土資源廳政策法規(guī)處工作。很高興有機(jī)會(huì)和在座的各位共同學(xué)習(xí)和探討有關(guān)土地管理方面的法律、法規(guī)和政策。今天我想和大家共同學(xué)習(xí)和探討的內(nèi)容主要是兩個(gè)方面：一是土地的所有權(quán)和使用權(quán)問題；二是土地的征收、征用問題。講的不到的地方，說的不對(duì)的地方，希望大家多提寶貴意見。

一、關(guān)于土地的所有權(quán)和使用權(quán)

大家都知道，我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。簡(jiǎn)單地說，我國(guó)現(xiàn)有的土地存在方式就兩種：一種是國(guó)家所有；一種是集體所有。這也就是我們通常說的國(guó)有土地和集體土地。我國(guó)的這種土地所有制結(jié)構(gòu)在世界上也是獨(dú)一無二的。它是如何形成的呢？下面我跟大家共同探究一下這個(gè)問題。

1、《中國(guó)土地法大綱》

1947年9月，中國(guó)共產(chǎn)黨全國(guó)土地會(huì)議通過了《中國(guó)土地法大綱》。這是共產(chǎn)黨制定出臺(tái)的第一部關(guān)于土地管理的綱領(lǐng)性文件。它明確規(guī)定了：廢除封建性及半封建性剝削的土地制度，廢除一切地主的土地所有權(quán)，除大森林、大水利工程、大礦山、大牧場(chǎng)、大荒地及湖沼等歸政府管理外，其余鄉(xiāng)村中一切地主的土地及公地統(tǒng)一平均分配，歸個(gè)人所有，實(shí)行耕者有其田的土地制 度。

分配給人民的土地由政府發(fā)給土地所有證，并承認(rèn)其自由經(jīng)營(yíng)、買賣及在特定條件下出租的權(quán)利。

這與我國(guó)幾千年來的土地制度是一脈相承，但是又有區(qū)別的。從本質(zhì)上說，都是私有制。過去實(shí)行的是地主階級(jí)封建土地所有制，現(xiàn)在實(shí)行的是農(nóng)民的土地所有制。

可以說，解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期。共產(chǎn)黨能夠打敗國(guó)民黨，在一定程度上，共產(chǎn)黨推行的農(nóng)民的土地所有制，也就是打地豪、分田地的政策，是順應(yīng)當(dāng)時(shí)的民心和民意的，也是共產(chǎn)黨最終能夠奪取天下的十分重要的一條政策。在解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，國(guó)民黨軍隊(duì)中流傳著這么一個(gè)順口溜：此處不留爺，自有留爺處。處處不留爺，爺去當(dāng)八路。當(dāng)八路有什么好處，當(dāng)時(shí)的共產(chǎn)黨的政策是只要你當(dāng)了八路，就給你分地，有地就等于有吃的了，沒有后顧之憂了。實(shí)事上，在解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，大批的國(guó)民黨軍隊(duì)投降了共產(chǎn)黨，這和當(dāng)時(shí)共產(chǎn)黨制定的土地政策是密不可分的。

2、《土地改革法》

新中國(guó)成立后，到1950年，中央人民政府委員會(huì)第八次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)土地改革法》。《土地改革法》可以說是以《中國(guó)土地法大綱》為基礎(chǔ)，制定出臺(tái)的新中國(guó)成立以來的第一部土地管理方面的法律。其立法宗旨與《中國(guó)土地法大綱》一樣，就是為了廢除地主階級(jí)封建土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制，借以解放農(nóng)村生產(chǎn)力，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，為新中國(guó)的工業(yè)化開辟道路。就土地管理制度而言，《土地改革法》在《土地法大綱》的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化，將《土地法大綱》十六條內(nèi)容擴(kuò)展為六章 四十條。并就土地的沒收和征收、土地分配、特殊土地問題的處理、土地改革的執(zhí)行機(jī)關(guān)和執(zhí)行方法等分別進(jìn)行了闡述。但其核心內(nèi)容還是“廢除地主階級(jí)封建土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制”。1950年《中華人民共和國(guó)土地改革法》的頒布、實(shí)施，標(biāo)志著新中國(guó)成立后，我國(guó)的土地管理制度實(shí)行的是“農(nóng)民的土地所有制”。

3、《農(nóng)村人民公社工作條例（修正草案）》（即農(nóng)村工作六十條）

從1947年中國(guó)共產(chǎn)黨全國(guó)土地會(huì)議通過《中國(guó)土地法大綱》，到1950年中央人民政府委員會(huì)通過《中華人民共和國(guó)土地改革法》?？梢哉f，新中國(guó)成立初期，我國(guó)的土地管理實(shí)行的是“農(nóng)民的土地所有制”。

隨著時(shí)間的推移，1955年11月，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過了《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程草案》，明確了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社是勞動(dòng)農(nóng)民的集體經(jīng)濟(jì)組織。它統(tǒng)一地使用社員的土地、耕畜、農(nóng)具等主要生產(chǎn)資料，并且逐步把這些生產(chǎn)資料公有化。也就是說，要逐步地用生產(chǎn)資料的勞動(dòng)群眾集體所有制代替生產(chǎn)資料的私有制。社員的土地必須交給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社統(tǒng)一使用。該《章程草案》還規(guī)定，社員所有的生活資料和小塊園地等，不實(shí)行公有化，允許社員有小塊的自留地。

1955年通過的《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程草案》將合作社的發(fā)展分做初級(jí)和高級(jí)兩個(gè)階段。初級(jí)階段的合作社屬于半社會(huì)主義的性質(zhì)。在這個(gè)階段，對(duì)于社員交來的統(tǒng)一使用的土地和別的生產(chǎn)資料，在一定期間還保留社員的所有權(quán)，并給社員以適當(dāng)?shù)?報(bào)酬。高級(jí)階段的合作社則屬于完全的社會(huì)主義的性質(zhì)。在這種合作社里，社員的土地和合作社所需要的別的生產(chǎn)資料，全部實(shí)行公有化。

可以說，1955年全國(guó)人大常委會(huì)通過的《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程草案》，明確了我國(guó)的土地管理制度將由“農(nóng)民的土地所有制”向“土地的社會(huì)主義公有制”過渡。在合作社發(fā)展的初級(jí)階段，農(nóng)民在一定時(shí)期，還保留著原有土地的所有權(quán)。雖然農(nóng)民將作為生產(chǎn)資料的土地交給了合作社，但合作社也要根據(jù)農(nóng)民所交土地的數(shù)量和質(zhì)量給付農(nóng)民一定的補(bǔ)償。并且作為生活資料的小塊園地和自留地，仍歸原農(nóng)民所有。

1956年6月30日，第一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過了《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》。明確了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社是社會(huì)主義的集體經(jīng)濟(jì)組織，社員的土地轉(zhuǎn)為合作社集體所有。但合作社應(yīng)當(dāng)抽出一定數(shù)量的土地分配給社員種菜，每人使用的這種土地，一般不能超過當(dāng)?shù)孛咳似骄恋財(cái)?shù)量的百分之五。同時(shí)規(guī)定，社員原有的墳地、房屋地基不必入社。

也就是說，到1956年《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)基本上建立了農(nóng)民集體土地所有制。這里為什么說是基本上建立了農(nóng)民的集體土地所有制？因?yàn)椤陡呒?jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》沒有將農(nóng)民原有的宅基地、墳地納入集體所有，同時(shí)還規(guī)定，每個(gè)農(nóng)民還可以擁有不超過當(dāng)?shù)孛咳似骄恋財(cái)?shù)量百分之五的菜地。到了1957年，根據(jù)周恩來總理的提議，全國(guó)人大常委會(huì)還通過了“關(guān)于增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社社員自留地的決定”，決定增加原農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社社員的自留地。就是在原有菜地 的基礎(chǔ)上，增加不超過當(dāng)?shù)孛咳似骄恋財(cái)?shù)量百分之十的自留地。

上述這些充分說明了，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社時(shí)期，我國(guó)基本上建立了農(nóng)民集體土地所有制，但還不是我們現(xiàn)在所說的農(nóng)民集體土地所有制或者說勞動(dòng)群眾集體所有制。

到了1962年9月，中國(guó)共產(chǎn)黨第八屆中央委員會(huì)第十次全體會(huì)議通過了《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（即農(nóng)村工作六十條），明確規(guī)定：農(nóng)村人民公社是我國(guó)社會(huì)主義社會(huì)在農(nóng)村的基層單位，是在高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社的基礎(chǔ)上聯(lián)合組成的。人民公社的集體所有制經(jīng)濟(jì)和全民所有制經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的兩種形式。人民公社的基本核算單位是生產(chǎn)隊(duì)。生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等，一律不準(zhǔn)出租和買賣。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，不經(jīng)過縣級(jí)以上人民委員會(huì)的審查和批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人都不得占用。土地、山林、水面、草原、牲畜、農(nóng)具等的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)過社員大會(huì)或者社員代表大會(huì)討論同意，定下來以后，長(zhǎng)期不變。

從1962年實(shí)施的《農(nóng)村工作六十條》中關(guān)于土地管理的有關(guān)規(guī)定中我們看到，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。包括社員的自留地、自留山、宅基地等。生產(chǎn)隊(duì)是人民公社的基本核算單位。人民公社是集體所有制經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)形式的一種。換句話說，生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)所有的土地都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有，實(shí)行的是集體所有制經(jīng)濟(jì)。也就是說，建國(guó)初期我國(guó)實(shí)行的“農(nóng)民的土地所有制”，隨著1962年通過的《農(nóng)村工作六十條》的實(shí)施，已經(jīng)完全轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴恋氐纳鐣?huì)主義公有制”了。原來屬于社員的 或者說是農(nóng)民的自留地、自留山、宅基地等，都屬于集體了。農(nóng)民或者社員，已不再擁有土地的所有權(quán)。

這與我國(guó)現(xiàn)行的土地的農(nóng)民集體所有制或者說勞動(dòng)群眾集體所有制就基本上相同了。

大家都知道，我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度實(shí)行的是“土地的社會(huì)主義公有制”，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。前面所說的，主要是從新中國(guó)成立初期至1962年，我國(guó)的土地管理制度如何從實(shí)行“農(nóng)民的土地所有制”到“農(nóng)民集體土地所有制”的轉(zhuǎn)變。也就是如何從“私有制”向“社會(huì)主義公有制”的轉(zhuǎn)變。

既然我國(guó)的土地管理制度從“私有制”向“社會(huì)主義公有制”轉(zhuǎn)變了，為什么又將土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式呢？為什么不把農(nóng)民集體所有的土地全部國(guó)有化呢？

這個(gè)看似十分深?yuàn)W的問題，其實(shí)答案很簡(jiǎn)單。因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)特定的歷史條件下，如果將原屬于農(nóng)民的土地直接宣布為國(guó)有，可能引起農(nóng)民的誤解和不滿，不利于政策的貫徹、執(zhí)行。而宣布將土地收歸集體所有，廣大農(nóng)民容易接受，也同樣可以保障社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常進(jìn)行。

這是原國(guó)家農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)廖魯言在1956年6月15日在第一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議上所做的“關(guān)于高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程（草案）的說明”上闡述的觀點(diǎn)。

但是實(shí)踐證明，將農(nóng)民的土地收歸集體所有，尤其是將農(nóng)民的宅基地也收歸集體所有，實(shí)行土地的勞動(dòng)群眾集體所有制或者說社會(huì)主義公有制，無論是在當(dāng)時(shí)還是現(xiàn)在，一直有許多人們不 宜理解和操作的地方。

比如宅基地問題。

1962年通過的《農(nóng)村工作六十條》第21條規(guī)定：“生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等，一律不準(zhǔn)出租和買賣?！边@條規(guī)定的內(nèi)容看似簡(jiǎn)單明了。但在理解和執(zhí)行中，卻產(chǎn)生了很大的分歧。根據(jù)1963年3月8日國(guó)務(wù)院農(nóng)林辦公室整理的“關(guān)于社員宅基地問題”中的描述，當(dāng)時(shí)各地在貫徹執(zhí)行“六十條”時(shí)，對(duì)社員宅基地所有權(quán)歸生產(chǎn)隊(duì)所有，各地的宣傳和理解都不一樣。有的宣傳社員宅基地，包括已建和未建房屋的宅基地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有，一律不準(zhǔn)買賣和出租；有的宣傳生產(chǎn)隊(duì)所有的宅基地，是指沒有建筑物的空白宅基地，凡是已蓋房屋的的宅基地，仍歸社員私有，可以自由買賣；還有的認(rèn)為，入社時(shí)宅基地沒有連同其他耕地一并入社，因此，社員原有的宅基地，不能算是生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，應(yīng)仍歸社員個(gè)人私有，社員已建筑房屋的宅基地，與房屋一樣，應(yīng)該允許社員自由買賣出租等。

從以上的記載中我們可以清楚地看到，將農(nóng)民的宅基地收歸集體所有，在當(dāng)時(shí)制定這項(xiàng)政策的時(shí)候，各地政府在理解、宣傳和執(zhí)行過程中就產(chǎn)生了嚴(yán)重的分歧。政府做為法律和政策的執(zhí)行部門，對(duì)宅基地所有權(quán)歸集體所有的理解都不一致，做為宅基地使用者的群眾，對(duì)宅基地所有權(quán)的認(rèn)識(shí)那就可想而知了。就是到了現(xiàn)在，有不少的農(nóng)民仍認(rèn)為自己的宅基地自己有權(quán)處理，想怎么處理就怎么處理。尤其是祖上留下的老宅基，更是不允許別人隨便占。針對(duì)各地對(duì)宅基地問題理解上存在的不一致問題，中央于1963年3月20日下發(fā)了《關(guān)于各地對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》，并將河北、上海等地關(guān)于對(duì)宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)所有及今后社員建筑房屋用地所做的補(bǔ)充規(guī)定轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)各地參照?qǐng)?zhí)行。當(dāng)時(shí)關(guān)于宅基地的相關(guān)規(guī)定，歸納起來有以下四點(diǎn)：

一是社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。但仍歸各戶長(zhǎng)期使用，長(zhǎng)期不變。

二是宅基地上的附著物，如房屋、樹木、豬圈等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。

三是社員需要新建房屋又沒有宅基地時(shí)，由本戶申請(qǐng)，經(jīng)社員大會(huì)討論同意，報(bào)縣人民委員會(huì)批準(zhǔn)，社員新建住宅占地，一律不收地價(jià)。

四是社員不能借口修建房屋，隨便擴(kuò)大墻院，擴(kuò)大宅基地，已經(jīng)擴(kuò)大侵占的，必須退出。

以上四點(diǎn)關(guān)于對(duì)宅基地問題的規(guī)定，奠定了我們現(xiàn)在宅基地管理的基礎(chǔ)。我們現(xiàn)在關(guān)于農(nóng)村宅基地的有關(guān)規(guī)定，都是脫胎于以上四點(diǎn)規(guī)定。比如《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》關(guān)于宅基地的使用權(quán)是這樣規(guī)定的：“農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)依法取得土地使用權(quán)?！边@里的規(guī)定，已經(jīng)將農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行了分離。農(nóng)村村民建住宅取得的是土地使用權(quán)，而土地所有權(quán)仍歸集體所有。1963年關(guān)于宅基地的規(guī)定是：“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有，宅 基地上的附著物，如房屋、樹木、豬圈等永遠(yuǎn)歸社員所有?！眱上鄬?duì)照我們發(fā)現(xiàn)，在宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)的劃分上，1963年的規(guī)定和現(xiàn)在的規(guī)定是一樣的。

從1963年至今，歷經(jīng)40多年。期間宅基地管理制度雖然經(jīng)過不斷地補(bǔ)充、修改、完善，但時(shí)至今日，宅基地管理問題，仍然是土地管理工作中的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)和難點(diǎn)問題。說到這里，我順便把我省農(nóng)村宅基地的有關(guān)政策也簡(jiǎn)單地介紹一下。

我省現(xiàn)行有效的《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》，是2002年河北省人民政府第7號(hào)令。按照《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)宅基地的條件是：

因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；因?yàn)榘l(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的，都可以申請(qǐng)宅基地。

不批準(zhǔn)宅基地的情形是：

年齡未滿18周歲的；原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；出賣或者出租村內(nèi)住房的，都不予批準(zhǔn)使用宅基地。

宅基地的申請(qǐng)和審批程序是：

農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地的，應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，由村民委員會(huì)公布并提交村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論。經(jīng)討論同意并公布后，逐級(jí)上報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)、縣市土地行政主管部門審核和縣市人民政府批準(zhǔn)?？h市人民政府批準(zhǔn)后，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)公布批準(zhǔn)使用的宅基地。實(shí)行農(nóng)村村民一戶一處宅基地制度。每處宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)是：

人均耕地不足1000平方米的平原或者山區(qū)縣市，每處宅基地不得超過200平方米；人均耕地1000平方米以上的平原或者山區(qū)縣市，每處宅基地不得超過233平方米；壩上地區(qū)，每處宅基地不得超過467平方米。

農(nóng)村村民一戶擁有二處以上的宅基地的，多余的宅基地應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓。受讓住宅的村民必須符合申請(qǐng)宅基地的條件。對(duì)擁有二處以上宅基地并且滿兩年未轉(zhuǎn)讓多余的住宅的，村民委員會(huì)可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)提出收回集體土地使用權(quán)的申請(qǐng)，經(jīng)縣市土地行政主管部門審查、縣市人民政府批準(zhǔn)后收回，統(tǒng)一安排使用。

關(guān)于農(nóng)村宅基地問題，我就簡(jiǎn)單地介紹到這里。因?yàn)槲覀兦懊嬷饕f的是我國(guó)現(xiàn)行土地管理制度的演變，或者說是土地所有權(quán)制度的演變。對(duì)此，我有一個(gè)小問題留給大家，有興趣的同志下來以后可以深入地思考一下：

我們既然研究土地問題，肯定會(huì)想：解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，實(shí)行農(nóng)民的土地私有制，各階層人民可謂是歡欣鼓舞，不僅打敗了國(guó)民黨，建國(guó)初期我國(guó)的綜合國(guó)力也是迅速攀升；55年開始實(shí)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社制度，把農(nóng)民的土地逐步地都收歸了集體，60年全國(guó)就出現(xiàn)了大面積饑荒，在安徽農(nóng)村甚至出現(xiàn)了家家均有餓死人的現(xiàn)象。到了70年代，隨著安徽鳳陽小崗村農(nóng)民寫血書私下分配土地，國(guó)家實(shí)行農(nóng)村家族聯(lián)產(chǎn)承包制，換句我們土地管理方面的行話，也就是實(shí)行農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離制度，農(nóng)民的生活水平得到了極大的提高。伴隨著改革開放，我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)，1986年頒布《土地管理法》，1987年1月1日開始實(shí)施，1988年12月就對(duì)《土地管理法》進(jìn)行了修正。88年修正《土地管理法》就一個(gè)目的：實(shí)行國(guó)有土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離。雖然以后在98年和04年又對(duì)《土地管理法》進(jìn)行過一次修訂和一次修正，但55年開始的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社到62年《農(nóng)村工作六十條》所確定的：將原農(nóng)民私有的土地收歸集體，也就是實(shí)行的農(nóng)民集體所制沒有發(fā)生任何變化。我看到的最新的《土地管理法》修訂草案也沒有涉及到這個(gè)問題。但是我們現(xiàn)在土地管理的現(xiàn)狀就是“征地難、難征地”。因征地引發(fā)的社會(huì)矛盾和糾紛也日益增多。是什么原因?qū)е碌恼鞯仉y？肯定是仁者見仁，智者見智，但是否和實(shí)行“農(nóng)民集體土地制”有關(guān)？這個(gè)問題在這里就不展開說了，只是開個(gè)頭，拋個(gè)題，有興趣的同志可以就此展開研究，若有好的構(gòu)思或解決方法，哪請(qǐng)您千萬不要吝嗇，一定要讓大家分享，讓國(guó)人分享，全國(guó)人民都會(huì)感謝您！

前面主要說的還都是土地的所有權(quán)，下面我再簡(jiǎn)單地介紹一下有關(guān)土地的使用權(quán)：

一般我們理解的土地使用權(quán)，就是說的國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)又可分為國(guó)有土地有償使用和無償劃撥使用二種。

但按照《物權(quán)法》的規(guī)定，將其分成了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)四種權(quán)利。

國(guó)有土地有償使用制度

國(guó)有土地有償使用是相對(duì)于國(guó)有土地?zé)o償使用而言的，它強(qiáng)調(diào)土地的國(guó)有性和使用方式的有償性，目的在于實(shí)現(xiàn)國(guó)家作為土 地所有者所應(yīng)享有的收益。國(guó)有土地有償使用是作為土地使用制度改革的先導(dǎo)出現(xiàn)的，在建國(guó)后至改革前，我國(guó)土地使用實(shí)行的是單一的、無償、無期限使用的行政劃撥制度。國(guó)家土地使用權(quán)以無償劃撥的形式授予用地單位，后者即取得對(duì)劃撥土地的無償無期限的使用權(quán)，土地使用在不同用地單位之間的變動(dòng)，也都是根據(jù)政府指令，以行政劃撥方式進(jìn)行的，不存在平等主體之間的自由交易，故談不上土地資源的市場(chǎng)配臵。這樣的一種用地制度忽視土地的資產(chǎn)性，一是不利于土地資源的優(yōu)化配臵，造成資源浪費(fèi)；二是國(guó)有土地收益大量流失，國(guó)家作為土地所有者的收益相當(dāng)一部分流入了用地者手中；三是導(dǎo)致企業(yè)間的不平等競(jìng)爭(zhēng)，占據(jù)較好位臵較多土地的企業(yè)，與缺乏土地的企業(yè)實(shí)際上處于不平等競(jìng)爭(zhēng)的地位。這顯然不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。于是隨改革開放的發(fā)展，在堅(jiān)持土地的社會(huì)主義公有制前提下，土地使用者可以通過不同的方式有償、有期限的取得國(guó)有土地使用權(quán)，有償使用制度出現(xiàn)并逐步完善。

國(guó)有土地使用權(quán)的有償取得方式：現(xiàn)行制度規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)有償取得方式主要有以下三種，即出讓、租賃、作價(jià)出資或入股。租賃是用地者按期向國(guó)有土地所有權(quán)代表即政府繳納租金為對(duì)價(jià)，原始取得一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)，是國(guó)有土地使用權(quán)的一種創(chuàng)設(shè)方式。它與通過出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)之后的出租不同，前者是物權(quán)，后者是債權(quán)。該制度在我國(guó)尚處于探索完善的過程中。作價(jià)出資或入股其實(shí)是經(jīng)過國(guó)家特別批準(zhǔn)將土地使有權(quán)出讓金折算為國(guó)家投資，企業(yè)由此取得土地使用權(quán),其后果和出讓是相同的，可以將其作為出讓的一種特別方式。下 面重點(diǎn)介紹出讓和出讓以后的轉(zhuǎn)讓。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓

出讓是用地者以向國(guó)有土地所有權(quán)代表即政府繳納土地出讓金為對(duì)價(jià)，原始取得一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)的一種制度。該制度的具體內(nèi)容：

出讓條件：出讓土地使用權(quán)必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃；

實(shí)施主體：土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門實(shí)施。

出讓方式：可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。自2001年9月1日起，按省政府規(guī)定：對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)開發(fā)用地一律采取市場(chǎng)機(jī)制配臵，不準(zhǔn)再行協(xié)議供地。2002年國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！薄段餀?quán)法》對(duì)此也做了相應(yīng)的規(guī)定。

土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂。

出讓土地使用權(quán)的限制情形：一是土地使用權(quán)年限限制，不得超過國(guó)務(wù)院規(guī)定的最高年限。土地使用權(quán)出讓的最高年限是： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地是四十年；綜合或者其他用地五十年。二是條件限制。在土地使用權(quán)出讓合同中約定的土地使用條件，如土地用途、建設(shè)項(xiàng)目完成年限、必須投入的資金總額、建筑容積率等，如果需要改變用途，必須取得出讓方和城市規(guī)劃主管部門的同意，簽訂變更合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。三是特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

出讓土地使用權(quán)的違約責(zé)任：土地使用者超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，土地行政管理部門可以對(duì)其征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑臵費(fèi)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。收回土地使用權(quán)應(yīng)報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)期限屆滿的處理：土地使用權(quán)合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金。屆滿未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)未被批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。

土地使用權(quán)出讓金：出讓金由三部分構(gòu)成，即征地費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、土地純收益。出讓金最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出 讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的百分之七十。土地使用權(quán)出讓金全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算。

出讓金支付方式：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定了一次性交付的方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂合同后六十日內(nèi)支付全部出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定在未付清全部土地使用權(quán)出讓金前，不得發(fā)放土地使用權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

經(jīng)出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。按照《城市房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件是：交清全部出讓金；按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓遵循權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)讓人，原合同設(shè)臵的權(quán)利不能擴(kuò)張，如果受轉(zhuǎn)讓人改變土地用途必須經(jīng)過批準(zhǔn)，并按改變后的用途調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

出讓土地使用權(quán)的抵押

以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)人必須已經(jīng)按照合同約定全部繳清土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，同時(shí)，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對(duì)土地的投資、開發(fā)和利用。設(shè)定抵押權(quán)必須經(jīng)土地登記管理部門登記，否則抵押無效。

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償安臵等費(fèi)用后取得的或者無償取得的沒有使用期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，可以取得劃撥土地使用權(quán)的范圍：（１）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（２）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（３）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（４）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)是：（1）取得的法定性，即取得劃撥土地使用權(quán)必須符合法律的規(guī)定，并依法經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；（2）取得的無償性（或抵償性），這是劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的主要區(qū)別；（3）使用的無期限性；（4）權(quán)利的受限制性，劃撥土地使用權(quán)人不能隨意處分土地使用權(quán)，如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)；企業(yè)使用的原劃撥土地使用權(quán)不屬于企業(yè)資產(chǎn)，不能用于抵償企業(yè)債務(wù)，企業(yè)破產(chǎn)由政府收回劃撥土地使用權(quán)。（2003年4月16日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》規(guī)定：“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于企業(yè)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，依法處臵。”“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無處分權(quán)”。）

劃撥土地使用權(quán)抵押

單純以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能抵押。但由于法律允許房屋抵押，所以導(dǎo)至劃撥土地使用權(quán)的連帶抵押，因此劃撥土地使用權(quán)必須是因?yàn)榉课莸盅翰旁试S隨房屋一起抵押?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題 的批復(fù)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效?！备鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十六條的規(guī)定，“抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)?！泵鞔_了國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押必須經(jīng)有權(quán)部門的批準(zhǔn)，否則無效。另外，以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物的抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。在這里土地使用權(quán)出讓金取得權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

集體土地使用權(quán)

集體土地使用權(quán)種類依現(xiàn)行法律規(guī)定主要有以下幾種：建設(shè)用地使用權(quán)（包括企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

按照《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”該條規(guī)定了建設(shè)用地取得的一般原則即使用國(guó)有土地，但同時(shí)規(guī)定了例外，設(shè)定了鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)如何取得以上權(quán)利在六十條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。”該條對(duì)取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體、條件、審批機(jī)關(guān)、用地標(biāo)準(zhǔn)等作了規(guī)定。能取得企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體按法律規(guī)定僅限于兩類即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者集體經(jīng)濟(jì)組織同其他單位、個(gè)人以土地入股聯(lián)營(yíng)興辦企業(yè)，這里應(yīng)該注意只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)才可以直接取得集體土地使用權(quán)，其他單位和個(gè)人只有同集體經(jīng)濟(jì)組織通過入股聯(lián)營(yíng)方式興辦企業(yè)才可以取得集體土地使用權(quán)，即使是本集體內(nèi)部的部分成員或個(gè)人興辦企業(yè)都不可以申請(qǐng)集體土地使用權(quán)，依法應(yīng)使用國(guó)有土地。實(shí)踐中，各地對(duì)政策的掌握寬嚴(yán)不一，對(duì)農(nóng)村集體土地的使用主體法律給于了嚴(yán)格的限定，但是在一般規(guī)定下，也作了特殊規(guī)定，那就是可以以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之名或由集體經(jīng)濟(jì)組織以集體土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)之名，經(jīng)村委會(huì)同意申請(qǐng)集體土地使用權(quán)。

審批條件是在主體合格前提下，用地要符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的建設(shè)用地，如果涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用則按法定程序報(bào)批；審 批機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上地方人民政府，根據(jù)《河北省土地管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用農(nóng)民集體所有土地，在村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)的，其供地方案由市、縣人民政府批準(zhǔn)；在村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)外的，由省人民政府批準(zhǔn)。”

集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”可見，現(xiàn)行立法基本上是不允許集體建設(shè)用地以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式主動(dòng)流轉(zhuǎn)的，不準(zhǔn)流轉(zhuǎn)是一般規(guī)定，但同時(shí)規(guī)定了例外，將“破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的”被動(dòng)流轉(zhuǎn)作為禁止流轉(zhuǎn)的例外。

集體土地使用權(quán)抵押

《擔(dān)保法》第三十四條第（五）項(xiàng)規(guī)定：“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”可以抵押。第三十六條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”1995年9月11日原國(guó)家土地局頒布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》規(guī)定：“抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其它類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。”以上規(guī)定可以看出鄉(xiāng)村企業(yè)土地使用權(quán)是可以抵押的。但是，在《農(nóng)村集體 土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第十三條規(guī)定：“因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，然后再按抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處臵。”

上面是對(duì)現(xiàn)行法律關(guān)于集體土地使用權(quán)有關(guān)規(guī)定的介紹。在實(shí)踐工作中，集體建設(shè)用地使用權(quán)的范疇在一定意義上說，已經(jīng)超越了現(xiàn)行法律的規(guī)定。在這里，就我省于2008年制定出臺(tái)的《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》向大家做個(gè)簡(jiǎn)單介紹。

我省于2008年8月25日，省政府第10次常務(wù)會(huì)議通過了《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》，于2008年11月1日正式施行。這個(gè)辦法，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍、條件、形式、方式、程序、期限、用途及價(jià)格和收益等進(jìn)行了全面規(guī)范。

⑴關(guān)于流轉(zhuǎn)范圍。辦法明確“本辦法適用于本省行政區(qū)域的城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及相關(guān)管理活動(dòng)”。流轉(zhuǎn)范圍控制在“土地利用總體規(guī)劃所確定的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)”。我們主要基于三點(diǎn)考慮。一是與《憲法》和《土地管理法》關(guān)于“城市土地屬國(guó)家所有”的規(guī)定相一致。城市包括設(shè)區(qū)市、縣級(jí)市、縣城、建制鎮(zhèn)，這些范圍內(nèi)的集體土地使用，應(yīng)當(dāng)依法征為國(guó)有，不宜列入流轉(zhuǎn)的范圍。二是與國(guó)家相關(guān)政策大體一致?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。三是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)作為一項(xiàng)探索性制度,流轉(zhuǎn)范圍應(yīng)當(dāng)盡量小一些，便于管理和掌控。我們將該辦法確定為“試行” 辦法，成熟后再進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。

⑵關(guān)于流轉(zhuǎn)對(duì)象。根據(jù)我省農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀和國(guó)家法律法規(guī)，不能所有集體建設(shè)用地都進(jìn)行流轉(zhuǎn)，特別是宅基地，法律規(guī)定宅基地的使用權(quán)人只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地流轉(zhuǎn)明顯與法相悖。因此，我們把流轉(zhuǎn)對(duì)象界定為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，以及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體所有土地。

⑶關(guān)于流轉(zhuǎn)條件。用于流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地必須具備三個(gè)條件，一是符合土地利用總體規(guī)劃，需要流轉(zhuǎn)的土地必須是村莊、集鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃確定的建設(shè)用地。二是必須經(jīng)過依法批準(zhǔn)，需要流轉(zhuǎn)的土地必須是按照法定的審批權(quán)限經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地，必須依法取得土地所有權(quán)或者使用權(quán)證書。三是土地權(quán)屬無爭(zhēng)議和糾紛，沒有被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)限制流轉(zhuǎn)。

⑷關(guān)于流轉(zhuǎn)形式。在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式上，原則上與國(guó)有土地管理保持一致。流轉(zhuǎn)的形式主要分為出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。出讓、出租屬于土地一級(jí)市場(chǎng)，出讓是土地所有權(quán)人（村集體）將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，由土地使用者一次性向村集體支付土地使用費(fèi)的行為；出租是村集體作為出租人將土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租是受讓人或承租人將取得的土地使用權(quán)再次讓度給第三人的行為。

⑸關(guān)于流轉(zhuǎn)方式。參照國(guó)有土地管理辦法，原則上要求以招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場(chǎng)方式公開出讓、出租。同時(shí)考慮到農(nóng)民集 體所有權(quán)的性質(zhì)，允許以協(xié)議方式出讓和出租。

⑹關(guān)于流轉(zhuǎn)程序。主要規(guī)定了5個(gè)步驟。一是流轉(zhuǎn)申請(qǐng)。屬于村集體建設(shè)用地的，需要經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體的，需要經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意。農(nóng)村集體向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門提出申請(qǐng)。二是審核審批。受理申請(qǐng)的土地行政主管部門依法進(jìn)行審核，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。三是公開出讓（出租）。四是簽訂合同。受讓人或者承租人按合同約定向土地所有權(quán)人支付土地出讓金或者租金；五是核發(fā)證書。受讓人或者承租人到受理申請(qǐng)的土地行政主管部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

⑺關(guān)于流轉(zhuǎn)年限?！掇k法》規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限不得超過同類用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。工業(yè)用地不超過50年，商業(yè)和其他綜合用地不超過40年。集體建設(shè)用地出租的最高年限不得超過20年。

⑻關(guān)于流轉(zhuǎn)用途。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，《辦法》對(duì)流轉(zhuǎn)后土地的用途作了限制性規(guī)定，即通過集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)取得的土地不得用于商品房開發(fā)。

⑼關(guān)于流轉(zhuǎn)價(jià)格?！掇k法》規(guī)定，“集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格可以參照當(dāng)?shù)氐耐恋卣魇諆r(jià)格確定。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的租金標(biāo)準(zhǔn)可以參照當(dāng)?shù)赝恋卣魇諆r(jià)格折算的數(shù)額確定”。主要是考慮集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)與國(guó)家建設(shè)征收集體土地時(shí)的補(bǔ)償費(fèi)用大體相當(dāng)。價(jià)格過低，集體土地所有權(quán)人利益得不到有效保障。價(jià)格過高，會(huì)沖擊國(guó)家現(xiàn)行法律確定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，影響征地工作的順利進(jìn)行。

⑽關(guān)于流轉(zhuǎn)收益。有的省、市規(guī)定，政府可以從流轉(zhuǎn)收益中提取一定比例的土地收益，一般不超過10％，個(gè)別地方提取收益的30%、40%。收益主要用于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理，和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)整理。單純從地租理論的角度看，建設(shè)用地的增值收益，主要來源于社會(huì)投入，因?yàn)檎{(diào)整了規(guī)劃，修了路，通了電，改善了土地的利用環(huán)境，產(chǎn)生了增值，這部分收益應(yīng)當(dāng)歸社會(huì)。但是我們考慮到，我國(guó)工業(yè)化、城市化過程中，農(nóng)民已經(jīng)作出了巨大犧牲，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村的發(fā)展階段，應(yīng)該允許農(nóng)民的土地權(quán)利參與分配。因此《辦法》規(guī)定，“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租取得的土地收益屬所有權(quán)人所有，其他單位和個(gè)人不得截留或者挪用”，即流轉(zhuǎn)收益全部歸集體土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。

《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》就向大家介紹到這里。

二、關(guān)于土地轉(zhuǎn)用征收?qǐng)?bào)批程序

一、前期工作

1、土地轉(zhuǎn)用報(bào)批前，對(duì)涉及占用耕地的，市、縣國(guó)土資源局要先行組織實(shí)施土地整治項(xiàng)目，經(jīng)設(shè)區(qū)市國(guó)土資源局驗(yàn)收合格，通過土地整理復(fù)墾開發(fā)報(bào)備系統(tǒng)進(jìn)行備案，經(jīng)省國(guó)土資源廳實(shí)地核實(shí)，取得國(guó)土資源部編發(fā)的補(bǔ)充耕地項(xiàng)目編號(hào)。

2、土地征收?qǐng)?bào)批前，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬征土地所在區(qū)片核定征地區(qū)片價(jià)，會(huì)同有關(guān)部門擬定被征地農(nóng)民安臵途徑、落實(shí)被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用。

3、市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在村的村務(wù)公開欄內(nèi)張貼《征地告知書》，告知被征地村及有關(guān)農(nóng)戶征地用途、位臵、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安臵途徑、社會(huì)保障費(fèi)用等情況，并告知對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安臵途徑享有申請(qǐng)聽證的權(quán)利。

《征地告知書》不得泄露國(guó)家秘密。

4、征地告知后，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)組織勘測(cè)定界，組織被征地村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人和農(nóng)戶共同調(diào)查核實(shí)擬征土地及地上附著物和青苗情況，填寫《土地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》，并經(jīng)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及地上附著物所有權(quán)人蓋章和簽字確認(rèn)。

土地補(bǔ)償?shù)怯浐屯恋卣{(diào)查結(jié)果確認(rèn)同時(shí)進(jìn)行。

5、被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安臵途徑申請(qǐng)聽證的，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)組織聽證，根據(jù)《聽證筆錄》制作《聽證會(huì)紀(jì)要》。

被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶自愿放棄聽證的，應(yīng)當(dāng)填寫《聽證送達(dá)回執(zhí)》，由被征地集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人簽字并加蓋集體經(jīng)濟(jì)組織印章。

6、國(guó)有農(nóng)用地和國(guó)有未利用地轉(zhuǎn)用應(yīng)當(dāng)履行用地聽證告知、土地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)和依申請(qǐng)組織聽證程序。

7、征收土地的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)批前銀行征地補(bǔ)償專用賬戶預(yù)存土地補(bǔ)償費(fèi)。分批次征收土地的，由市、縣政府負(fù)責(zé)預(yù)存征地補(bǔ)償費(fèi)；按項(xiàng)目征收土地的，由申請(qǐng)用地單位負(fù)責(zé)預(yù)存征地補(bǔ)償費(fèi)。

預(yù)存征地補(bǔ)償費(fèi)的數(shù)額，按照征地的土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗和地 上物補(bǔ)償費(fèi)確定。

8、按項(xiàng)目報(bào)批的，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)督促和指導(dǎo)建設(shè)單位提前開展土地復(fù)墾方案編制、壓覆礦產(chǎn)資源評(píng)審和地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估等工作，取得有關(guān)評(píng)審、批復(fù)和備案文件。

二、分批次報(bào)批

1、分批次報(bào)批且審批權(quán)限在省政府的，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)組織下列材料，經(jīng)同級(jí)政府審核同意后逐級(jí)報(bào)省國(guó)土資源廳審查，其中擴(kuò)權(quán)縣（市）國(guó)土資源局組織以下報(bào)批材料經(jīng)同級(jí)政府審核同意后直接報(bào)省國(guó)土資源廳審查：

（一）呈報(bào)說明書；

（二）土地轉(zhuǎn)用方案；

（三）補(bǔ)充耕地方案；

（四）土地征收方案；

（五）征（用）地告知書；

（六）土地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表；

（七）聽證會(huì)紀(jì)要或聽證送達(dá)回執(zhí)；

（八）征地補(bǔ)償費(fèi)預(yù)存單；

（九）設(shè)區(qū)市或擴(kuò)權(quán)縣（市）人力資源和社會(huì)保障部門關(guān)于被征地農(nóng)民社會(huì)保障措施和費(fèi)用落實(shí)情況認(rèn)定表；

（十）補(bǔ)充耕地驗(yàn)收文件、核實(shí)文件和位臵圖；

（十一）土地利用總體規(guī)劃圖；

（十二）土地利用現(xiàn)狀圖；

（十三）勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告；

（十四）用地勘測(cè)定界界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表；

（十五）土地權(quán)屬情況匯總表和土地證書。

分批次征收耕地之外的其他集體農(nóng)用地的，不報(bào)送規(guī)定的第（三）、（十）項(xiàng)材料。分批次征收集體建設(shè)用地的，不報(bào)送第（二）、（三）、（九）、（十）項(xiàng)材料。分批次轉(zhuǎn)用國(guó)有農(nóng)用地和國(guó)有未利用地的，不報(bào)送第（四）、（九）項(xiàng)材料。

2、省國(guó)土資源廳政務(wù)大廳負(fù)責(zé)接收申報(bào)材料，并對(duì)材料進(jìn)行審查。對(duì)依法不需要行政審批的、不屬于省國(guó)土資源廳職權(quán)范圍內(nèi)的、國(guó)家和本省政策明確規(guī)定暫停受理的，政務(wù)大廳當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人不予受理；對(duì)依法應(yīng)由省國(guó)土資源廳受理的，當(dāng)場(chǎng)出具收文回執(zhí)，并于當(dāng)日或次日內(nèi)通過網(wǎng)絡(luò)傳相關(guān)處室局。

各協(xié)辦處室局在3日內(nèi)完成資料審查并提出受理審核意見轉(zhuǎn)主辦處。主辦處應(yīng)當(dāng)將審核情況和協(xié)辦處室意見在之后1日內(nèi)轉(zhuǎn)政務(wù)大廳。政務(wù)大廳根據(jù)會(huì)審處室意見在之后1日內(nèi)區(qū)分不同情況相應(yīng)發(fā)出《不予受理決定書》、《補(bǔ)正告知書》或《受理通知書》。

自上網(wǎng)之日起協(xié)辦處室在3日內(nèi)未提出審核意見的，自動(dòng)收回到主辦處。主辦處在之后1日內(nèi)未轉(zhuǎn)政務(wù)大廳的，視為受理，政務(wù)大廳自動(dòng)發(fā)出《受理通知書》。

3、土地轉(zhuǎn)用征收審批事項(xiàng)的主辦處和協(xié)辦處室局分別對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行網(wǎng)上會(huì)審并在規(guī)定期限內(nèi)提出是否同意建設(shè)用地的意見：

（1）占用耕地補(bǔ)充情況、告知確認(rèn)聽證情況、征地補(bǔ)償費(fèi)預(yù)存情況、社會(huì)保障認(rèn)定情況；（2）是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否列入土地利用年度計(jì)劃；

（3）土地界址是否清楚、地類是否正確、面積是否準(zhǔn)確、權(quán)屬有無爭(zhēng)議；

（4）是否存在違法用地行為，存在違法用地的行政處罰決定是否已全部落實(shí)到位、應(yīng)追究違法用地責(zé)任人責(zé)任的是否已追究；

（5）需要審查的其他內(nèi)容。

審查期間，不得要求申請(qǐng)人補(bǔ)正材料。

4、對(duì)符合條件的，省國(guó)土資源廳報(bào)省政府審批或?qū)徍?；?duì)不符合條件的，省國(guó)土資源廳予以退卷。

5、土地轉(zhuǎn)用征收依法經(jīng)省政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，按規(guī)定收取新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后，政務(wù)大廳及時(shí)發(fā)出建設(shè)用地批復(fù)。

6、石家莊、張家口、唐山、保定、邯鄲市市區(qū)建設(shè)用地涉及轉(zhuǎn)用征收的，由市國(guó)土資源局編制土地轉(zhuǎn)用征收方案，經(jīng)市政府審核同意，持下列材料報(bào)省國(guó)土資源廳審查匯總后，經(jīng)省政府同意，一次性向國(guó)務(wù)院申報(bào)：

（一）土地轉(zhuǎn)用征收方案申報(bào)表；

（二）標(biāo)注申請(qǐng)用地位臵的城市中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃圖（新一輪規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)的，提交申報(bào)用地與新一輪規(guī)劃大綱銜接說明；新一輪規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)但要修改的，提交規(guī)劃調(diào)整前后的規(guī)劃圖、專家論證意見和聽證會(huì)紀(jì)要）；

（三）標(biāo)注申請(qǐng)用地位臵的土地利用現(xiàn)狀圖；

（四）市政府關(guān)于土地轉(zhuǎn)用征收方案的編制說明；

（五）市國(guó)土資源局關(guān)于前三年城市土地轉(zhuǎn)用征收方案實(shí)施情況的說明。

土地轉(zhuǎn)用征收經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，市國(guó)土資源局將擬定的實(shí)施方案及按照本辦法第十二條規(guī)定組織的材料，經(jīng)市政府同意，報(bào)省國(guó)土資源廳審查、省政府審批。

三、按項(xiàng)目報(bào)批

1、按項(xiàng)目報(bào)批的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件一次性或按項(xiàng)目分期向土地所在地的市、縣國(guó)土資源局提出建設(shè)用地申請(qǐng)。

2、依法由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地項(xiàng)目，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)組織下列材料，經(jīng)同級(jí)政府審核同意后，逐級(jí)報(bào)省國(guó)土資源廳審查：

（一）呈報(bào)說明書；

（二）土地轉(zhuǎn)用方案；

（三）補(bǔ)充耕地方案；

（四）土地征收方案；

（五）供地方案；

（六）征（用）地告知書；

（七）土地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表；

（八）聽證會(huì)紀(jì)要或聽證送達(dá)回執(zhí)；

（九）市、縣政府關(guān)于建設(shè)用地情況的說明；

（十）征地補(bǔ)償費(fèi)預(yù)存單；

（十一）省人力資源和社會(huì)保障部門關(guān)于被征地農(nóng)民社會(huì)保障措施和費(fèi)用落實(shí)情況認(rèn)定表；

（十二）補(bǔ)充耕地驗(yàn)收文件和補(bǔ)充耕地位臵圖；

（十三）建設(shè)項(xiàng)目占用和補(bǔ)劃基本農(nóng)田專家論證意見和建設(shè)單位落實(shí)專家意見情況的說明（附論證專家名單）；

（十四）補(bǔ)劃基本農(nóng)田的現(xiàn)場(chǎng)勘查報(bào)告、占補(bǔ)對(duì)照表、土地利用現(xiàn)狀圖；

（十五）土地分類面積匯總表；（十六）土地利用總體規(guī)劃圖；

（十七）建設(shè)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告及專家論證意見、聽證會(huì)紀(jì)要；

（十八）勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告；（十九）用地勘測(cè)定界界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表；（二十）土地利用現(xiàn)狀圖；

（二十一）土地權(quán)屬情況匯總表和土地證書；

（二十二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書（協(xié)議出讓方式供地的需要）；

（二十三）涉及違法用地行為的行政處罰決定書，處以罰款的罰款收據(jù)，處以沒收地上建筑物的違法當(dāng)事人同意處罰決定的書面意見或法院執(zhí)行終結(jié)裁定書，涉嫌犯罪的移送公安機(jī)關(guān)受理證明材料或刑事判決書，追究黨政紀(jì)處分的處分決定書；

（二十四）建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)表；（二十五）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件；（二十六）建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)或?qū)徍宋募?；（二十七）建設(shè)用地預(yù)審意見；

（二十八）建設(shè)單位編制的土地復(fù)墾方案和省國(guó)土資源廳的審核文件；

（二十九）是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明文件；（三十）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告和審查備案表；（三十一）建設(shè)單位繳納耕地開墾費(fèi)憑據(jù)復(fù)印件；

（三十二）建設(shè)單位關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目功能分區(qū)和用地合理性的說明；

（三十三）工程平面布臵圖或線性工程標(biāo)準(zhǔn)橫斷面圖；（三十四）公路或鐵路建設(shè)用地審查表（公路或鐵路項(xiàng)目需要）；

（三十五）采礦許可證復(fù)印件（礦山項(xiàng)目需要）；

（三十六）國(guó)家或省林業(yè)部門使用林地審核意見（占用林地的需要）。

按項(xiàng)目征收耕地之外的其他集體農(nóng)用地的，不報(bào)送第（三）、（十三）、（三十一）項(xiàng)材料。按項(xiàng)目征收集體建設(shè)用地的，不報(bào)送第（二）、（三）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）、（三十一）、（三十六）項(xiàng)材料。按項(xiàng)目轉(zhuǎn)用國(guó)有農(nóng)用地和國(guó)有未利用地的，不報(bào)送第（四）、（十二）項(xiàng)材料。

3、依法由省政府批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目用地，設(shè)區(qū)市、擴(kuò)權(quán)縣（市）國(guó)土資源局負(fù)責(zé)對(duì)第十八條所列材料進(jìn)行審查并對(duì)資料的合法性 和完備性負(fù)責(zé)，向省國(guó)土資源廳報(bào)送以下材料：

（一）設(shè)區(qū)市、擴(kuò)權(quán)縣（市）國(guó)土資源局審查報(bào)告；

（二）建設(shè)項(xiàng)目用地“一書四方案”；

（三）建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)表；

（四）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件；

（五）建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)或?qū)徍宋募?/p>

（六）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

（七）土地利用總體規(guī)劃圖；

（八）土地利用現(xiàn)狀圖和土地分類面積匯總表；

（九）建設(shè)項(xiàng)目用地勘測(cè)定界界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表。

（十）設(shè)區(qū)市或擴(kuò)權(quán)縣人力資源和社會(huì)保障部門出具的被征地農(nóng)民社會(huì)保障措施和費(fèi)用落實(shí)情況認(rèn)定表。

4、省國(guó)土資源廳政務(wù)大廳負(fù)責(zé)接收申報(bào)材料，并對(duì)材料進(jìn)行審查。對(duì)依法不需要行政審批的、不屬于省國(guó)土資源廳職權(quán)范圍內(nèi)的、國(guó)家和本省政策明確規(guī)定暫停受理的，政務(wù)大廳當(dāng)場(chǎng)告知申請(qǐng)人不予受理；對(duì)依法應(yīng)由省國(guó)土資源廳受理的，當(dāng)場(chǎng)出具收文回執(zhí)，并于當(dāng)日或次日內(nèi)通過網(wǎng)絡(luò)傳相關(guān)處室局。

各協(xié)辦處室局在2日內(nèi)完成資料審查并提出受理審核意見轉(zhuǎn)主辦處。主辦處應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核情況和協(xié)辦處室意見在之后2日內(nèi)區(qū)分情況分別起草《不予受理決定書》、《補(bǔ)正告知書》或《受理通知書》轉(zhuǎn)政務(wù)大廳。政務(wù)大廳應(yīng)當(dāng)在之后1日內(nèi)發(fā)出相關(guān)文書。

自上網(wǎng)之日起5日內(nèi)主辦處未起草相關(guān)文書的，視為受理，政務(wù)大廳自動(dòng)發(fā)出《受理通知書》。

5、土地轉(zhuǎn)用征收審批事項(xiàng)的主辦處、協(xié)辦處室局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行網(wǎng)上會(huì)審并提出是否同意建設(shè)用地的意見：

（一）占用耕地補(bǔ)充情況、告知確認(rèn)聽證情況、征地補(bǔ)償安臵情況、社會(huì)保障認(rèn)定情況；

（二）是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否列入土地利用年度計(jì)劃、是否通過建設(shè)用地預(yù)審、規(guī)劃調(diào)整方案和基本農(nóng)田調(diào)整方案是否可行；

（三）土地界址是否清楚、地類是否正確、面積是否準(zhǔn)確、權(quán)屬有無爭(zhēng)議；

（四）是否存在信訪問題，存在信訪問題的是否已得到妥善解決、信訪人是否表示不再上訪；

（五）是否存在違法用地行為，存在違法用地的行政處罰決定是否已全部落實(shí)到位、應(yīng)追究違法用地責(zé)任人責(zé)任的是否已追究；

（六）是否符合產(chǎn)業(yè)政策、是否符合供地標(biāo)準(zhǔn)、供地方式和土地價(jià)格是否符合規(guī)定；

（七）是否壓覆重要礦產(chǎn)資源；

（八）地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估結(jié)果是否允許建設(shè)項(xiàng)目用地；

（九）需要審查的其他內(nèi)容。

審查期間，不得要求申請(qǐng)人補(bǔ)正資料。

6、對(duì)符合條件的，省國(guó)土資源廳報(bào)省人民政府審批或?qū)徍?；?duì)不符合條件的，省國(guó)土資源廳予以退卷。

7、土地轉(zhuǎn)用征收依法經(jīng)省政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，按規(guī)定收取新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后，政務(wù)大廳及時(shí)發(fā)出建設(shè)用地批復(fù)。

四、批后實(shí)施

1、土地征收方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi),在被征收土地村的村務(wù)公開欄內(nèi)張貼《征收土地和補(bǔ)償安臵方案公告》，告知以下事項(xiàng)：

（一）征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；

（二）被征土地的所有權(quán)人、位臵、地類和面積；

（三）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被征地農(nóng)民安臵途徑、社保費(fèi)用落實(shí)情況；

（四）被征收土地的位臵、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安臵的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；

（五）征地區(qū)片價(jià)、土地補(bǔ)償費(fèi)總額、支付對(duì)象和支付方式；

（六）地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（七）其他有關(guān)征地補(bǔ)償安臵的具體措施。

2、征地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自《征收土地和補(bǔ)償安臵方案公告》之日起３個(gè)月內(nèi)全額支付給被征地的村莊和農(nóng)戶。市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門在2年內(nèi)完成征地實(shí)施工作。

征地補(bǔ)償安臵不落實(shí)的，不得動(dòng)工用地。

3、市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)在征地批準(zhǔn)后6個(gè)月內(nèi)，將實(shí)施征地范圍和規(guī)模、履行征地批后程序、征地補(bǔ)償費(fèi)用到位、被征地

農(nóng)民安臵和社會(huì)保障落實(shí)等情況，通過在線系統(tǒng)報(bào)省廳和國(guó)土資源部。

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地的，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)在省政府審核同意實(shí)施方案后6個(gè)月內(nèi)，將實(shí)施征地范圍和規(guī)模、履行征地批后程序、征地補(bǔ)償費(fèi)用到位、被征地農(nóng)民安臵和社會(huì)保障落實(shí)等情況，通過在線系統(tǒng)報(bào)省廳和國(guó)土資源部。

4、征地實(shí)施工作完成后，市、縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法供地。

上報(bào)報(bào)國(guó)務(wù)院的城市建設(shè)用地審查報(bào)批的改革：

一是在用地時(shí)序上，由先落實(shí)地塊、后報(bào)批用地規(guī)模，改為先確定用地規(guī)模，再落實(shí)地塊。改進(jìn)前，報(bào)國(guó)務(wù)院審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)，必須落實(shí)到具體用地地塊；改進(jìn)后，在報(bào)國(guó)務(wù)院審批環(huán)節(jié)上不再地求落實(shí)具體地塊，只批準(zhǔn)用地規(guī)模，由省級(jí)審核時(shí)再確定地塊，并報(bào)國(guó)土資源部備案。

二是在報(bào)批環(huán)節(jié)上，由申報(bào)用地時(shí)提供用地圖件改為省級(jí)組織實(shí)施時(shí)提供圖件。改進(jìn)前，過去向國(guó)土資源部呈報(bào)城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案時(shí)，必須提供標(biāo)出用地位臵的城市中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃圖，落實(shí)到地塊；改進(jìn)后，報(bào)國(guó)土資源部的材料中，不再要求提供規(guī)劃圖、標(biāo)注用地位臵的勘測(cè)定界圖、規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等圖件，在和省級(jí)申報(bào)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案時(shí)提供。

三是在審核把關(guān)上，由所有事項(xiàng)在審批環(huán)節(jié)把關(guān)改為前期確 34 定規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，后期加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)。改進(jìn)前，用地有關(guān)事項(xiàng)在報(bào)國(guó)土資源部審查環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，審核通過后交地方按要求落實(shí)；改進(jìn)后，國(guó)土資源部在審批環(huán)節(jié)只對(duì)申報(bào)城市用地的總規(guī)模、布局和規(guī)劃用途進(jìn)行審查把關(guān)，有關(guān)事項(xiàng)在后期組織實(shí)施時(shí)落實(shí)，國(guó)土資源部通過備案、核實(shí)、通報(bào)、年度評(píng)估等手段加強(qiáng)對(duì)實(shí)施情況的監(jiān)管。35

第二篇：相關(guān)法律知識(shí)及簡(jiǎn)介培訓(xùn)

全國(guó)銀行卡特約商戶收銀員培訓(xùn)教材

（2007年版）

第一節(jié) 相關(guān)法律知識(shí)

根據(jù)中華人民共和國(guó)刑法及刑法修正案

（五）、民法、合同法等相關(guān)法律規(guī)定，商戶和收銀員的過失或欺詐行為將承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）拒絕受理銀行卡：收單銀行可以向商戶追究違約賠償責(zé)任。

（二）向持卡人收取除貨款外的刷卡手續(xù)費(fèi)，一方面收單銀行可以向商戶追究違約賠償責(zé)任，另一方面持卡人可以不當(dāng)?shù)美麨橛梢蠓颠€。

（三）分單操作等違反收單銀行規(guī)定的行為，發(fā)卡銀行可以此為由退單給收單銀行，最終損

失將由商戶承擔(dān)。

（四）違反人民銀行有關(guān)規(guī)章向持卡人提供套現(xiàn)服務(wù)，將有可能導(dǎo)致收單銀行終止商戶受理

銀行卡資格并向商戶追究違約賠償責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，將構(gòu)成詐騙罪。

（五）收銀員未核對(duì)刷卡者身份造成銀行卡被他人冒用，商戶將可能因未盡到“表面審查義

務(wù)”，而承擔(dān)全部或部分欺詐損失。

（六）以多刷卡、重復(fù)刷卡等方式侵占持卡人資金，將構(gòu)成信用卡詐騙罪或盜竊罪。

（七）收銀員撿到他人銀行卡后使用，涉嫌冒用他人信用卡，數(shù)額較大的，將構(gòu)成信用卡詐

騙罪。

（八）收銀員竊取他人銀行卡后使用，涉嫌盜竊并使用他人信用卡，數(shù)額較大的，將構(gòu)成盜

竊罪。

（九）商戶或收銀員與偽卡團(tuán)伙相勾結(jié)，盜錄銀行卡磁條信息，涉嫌共同犯罪，以偽造金融

票證罪定罪處罰。

（十）商戶或收銀員刷假卡或協(xié)助他人刷假卡，將構(gòu)成信用卡詐騙罪。

（十一）商戶虛假申請(qǐng)或惡意倒閉，涉嫌欺詐銀行，將構(gòu)成詐騙罪。

（十二）對(duì)于欺詐交易頻發(fā)的商戶，無論商戶是否應(yīng)對(duì)欺詐交易的損失負(fù)責(zé)，該商戶有可能

被列為“高風(fēng)險(xiǎn)商戶”，并且承擔(dān)欺詐交易的退單損失和中國(guó)銀聯(lián)及跨國(guó)卡公司的罰款，或被收單機(jī)構(gòu)予以撤機(jī)。

違反國(guó)家規(guī)定，使用銷售點(diǎn)終端機(jī)具（POS機(jī)）等方法，以虛構(gòu)交易、虛開價(jià)格、現(xiàn)金退貨等方式向信用卡持卡人直接支付現(xiàn)金，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)刑法第二百二十五條的規(guī)定，以非法經(jīng)營(yíng)罪定罪處罰。

實(shí)施前款行為，數(shù)額在100萬元以上的，或者造成金融機(jī)構(gòu)資金20萬元以上逾期未還的，或者造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失10萬元以上的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為刑法第二百二十五條規(guī)定的“情節(jié)嚴(yán)重”；數(shù)額在500萬元以上的，或者造成金融機(jī)構(gòu)資金100萬元以上逾期未還的，或者造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失50萬元以上的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為刑法第二百二十五條規(guī)定的“情節(jié)特別嚴(yán)重”。

持卡人以非法占有為目的，采用上述方式惡意透支，應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任的，依照刑法第一百九十六條的規(guī)定，以信用卡詐騙罪定罪處罰。

第二節(jié) 銀行卡相關(guān)案例簡(jiǎn)介

一、銀行卡冒用案例分析

案例一：收銀員未經(jīng)培訓(xùn)即上崗，沒有認(rèn)真核對(duì)簽名

2005年某月，收單機(jī)構(gòu)收到某發(fā)卡銀行的查詢請(qǐng)求，反映持卡人隨身攜帶的錢包被盜，發(fā)現(xiàn)后立即對(duì)信用卡進(jìn)行口頭掛失，但在掛失前該卡已經(jīng)被盜刷3000元。

經(jīng)查，該卡失竊掛失前在某夜總會(huì)有消費(fèi)記錄。收單機(jī)構(gòu)立即聯(lián)系夜總會(huì)，對(duì)情況進(jìn)行調(diào)查。在調(diào)閱簽購單時(shí)發(fā)現(xiàn)，夜總會(huì)提供的刷卡單據(jù)上有客人簽名，但字跡潦草，與持卡人原先在發(fā)卡機(jī)構(gòu)申請(qǐng)表上預(yù)留的筆跡不一致。據(jù)此持卡人認(rèn)為商戶收銀員沒有嚴(yán)格按照操作程序受理業(yè)務(wù)，提出要求夜總會(huì)承擔(dān)其信用卡被冒用的損失。收單機(jī)構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，夜總會(huì)近期更換了收銀員，但未通知收單機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)即上崗。受理該筆交易的夜總會(huì)收銀員由于未參加過銀行卡業(yè)務(wù)受理培訓(xùn)，沒有認(rèn)真核對(duì)簽名，造成卡片冒用。

在收單機(jī)構(gòu)和發(fā)卡機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)下，持卡人與該夜總會(huì)進(jìn)行當(dāng)面協(xié)商。最終協(xié)商結(jié)構(gòu)為持卡人與夜總會(huì)各按照一定比例共同承擔(dān)此筆損失。夜總會(huì)方面經(jīng)過這次教訓(xùn)表示將更為重視收銀員的培訓(xùn)工作。

分析：

（1）夜總會(huì)安排未接受培訓(xùn)的收銀員辦理業(yè)務(wù)。由于收銀員沒有認(rèn)真核對(duì)簽購單上簽名與信用卡背面簽名是否一致，致使持卡人的卡片被他人冒用。

（2）持卡人對(duì)卡片保管不善，也是導(dǎo)致信用卡被盜刷的原因之一。

案例二：收銀員未認(rèn)真核對(duì)簽名

2006年10月，收單機(jī)構(gòu)接到發(fā)卡機(jī)構(gòu)的調(diào)單請(qǐng)求，對(duì)8月份一筆在某商場(chǎng)的信用卡交易要求調(diào)取原始單據(jù)。收單機(jī)構(gòu)收到調(diào)單請(qǐng)求后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成了調(diào)單處理。發(fā)卡銀行核對(duì)了原始單據(jù)后，發(fā)現(xiàn)簽購單簽名和持卡人姓名不符。持卡人以在交易當(dāng)日信用卡已丟失，商戶未盡到審核簽名的義務(wù)為由，要求拒付。發(fā)卡機(jī)構(gòu)通過差錯(cuò)處理平臺(tái)做了退單處理，最終由商戶承擔(dān)該筆退單損失。

分析：

發(fā)卡機(jī)構(gòu)以交易憑證簽名和持卡人姓名不符，存在嚴(yán)重瑕疵為由退單，而商戶不能提供對(duì)自己有利的證據(jù)。

二、銀行卡盜用案例分析

案例三：收銀員重復(fù)刷卡侵占他人資金

2006年4月，某購物廣場(chǎng)來電，反映該購物廣場(chǎng)一收銀員盜刷持卡人銀行卡，要求查清其涉案交易。收單機(jī)構(gòu)一方面建議商戶報(bào)案，另一方面對(duì)交易數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，同時(shí)派出所風(fēng)險(xiǎn)管理人員前往商戶處協(xié)調(diào)處理。經(jīng)了解得知，一持卡人某日在購物廣場(chǎng)消費(fèi)35元后在ATM查詢余額，發(fā)現(xiàn)被扣235元，持卡人即與商戶交涉，商戶經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)某收銀員有盜刷持卡人銀行卡的嫌疑。經(jīng)與收單機(jī)構(gòu)聯(lián)系，購物廣場(chǎng)將該收銀員送往當(dāng)?shù)嘏沙鏊?/p>

據(jù)該收銀員在派出所交代，持卡人在輸入密碼時(shí)他從旁偷窺，然后趁持卡人不注意時(shí)盜刷持卡人銀行卡，持卡人走后他在輸入金額和記下來的密碼，交易成功打出單據(jù)后，從收銀箱中提取相同數(shù)額現(xiàn)金。剛進(jìn)派出所時(shí)，該收銀員只承認(rèn)盜刷了一筆，金額200元。但根據(jù)收單機(jī)構(gòu)提供的可疑交易信息，查出在該收銀員當(dāng)班的20多天時(shí)間里，在同一終端采用相同手法一分鐘內(nèi)連續(xù)兩次刷卡的交易共有18起，金額共4000多元。在證據(jù)面前，該收銀員承認(rèn)此18單交易均為盜刷，派出所據(jù)此刑事拘留了該收銀員。

分析：

（1）此案例屬于商戶內(nèi)部人員作案。作案人在持卡人輸入密碼時(shí)背記下持卡人的銀行卡密碼，并利用持卡人疏于防范之際再次盜刷持卡人信用卡，待持卡人離開時(shí)輸入密碼完成虛假交易，并從收銀箱中提取等額現(xiàn)金。為不引起持卡人和收單機(jī)構(gòu)的警惕，作案人采取了每次盜刷金額不大并積少成多的方法。

（2）此類交易的特點(diǎn)是：同一卡號(hào)，在同一商戶的同一臺(tái)POS終端上的交易時(shí)間間隔很短，與一般的消費(fèi)行為不符。

案例四：收銀員盜刷他人銀行卡

2006年初，上海警方破獲一酒店員工利用替骨骼埋單時(shí)間，盜刷顧客信用卡案例，犯罪嫌疑人凌某、王某被抓獲。

日前，李先生在浦東某酒店用餐結(jié)束后，使用信用卡結(jié)賬，待李先生將信用卡交給服務(wù)員后，服務(wù)員告知李先生由于發(fā)票沒有，需要等待一會(huì)，直至20分鐘后，服務(wù)員才將發(fā)票及信用卡交還李先生。李先生離開酒店后，接到銀行打來電話，詢問其是否進(jìn)行過大額消費(fèi)，并告知其信用卡剛剛在浦東某商店內(nèi)消費(fèi)25720元，此時(shí)，李先生才知道自己信用卡已被人盜用，逐報(bào)警。經(jīng)警方調(diào)查，很快鎖定防醉嫌疑人凌某、王某，并將其抓獲。

三、盜錄銀行卡信息案例分析

案例五：內(nèi)外勾結(jié)盜錄他人銀行卡信息

2005年某月，無業(yè)游民張某在電子市場(chǎng)閑逛時(shí)見到一種讀卡器，稍作改動(dòng)便客讀取銀行卡信息。張某即心生歹念，想通過讀卡器竊取他人銀行卡資料，偽造銀行卡并盜用。于是張某串通其高中時(shí)的女同學(xué)王某，讓其應(yīng)聘某百貨商場(chǎng)收銀員，并被順利錄取。王某利用工作之便，趁持卡人購物結(jié)賬刷卡時(shí)偷窺持卡人密碼，然后又趁持卡人不注意時(shí)在自備的讀卡器上刷卡。用這種手段，在40多天時(shí)間里，共竊取50多張銀行卡資料并復(fù)制成偽卡。由于是靠偷窺持卡人密碼并靠大腦記憶，有些密碼記錯(cuò)，密碼與卡號(hào)能夠相符的有十余張。兩人使用這批偽卡在ATM機(jī)上瘋狂提款，共盜得資金40多萬。在銀行、公安機(jī)關(guān)和銀聯(lián)的共同努力下，最終將犯罪分子抓獲歸案。

分析：

（1）案例反映出部分商戶對(duì)內(nèi)部收銀員的管理存在薄弱環(huán)節(jié)。

（2）商戶對(duì)收銀設(shè)備未做到嚴(yán)格管理，對(duì)收銀員使用外來設(shè)備警惕不高，防范不嚴(yán)。案例六：利用職務(wù)之便盜錄他人銀行卡信息

2006年4月，鎮(zhèn)江警方破獲了一起利用偽造的銀行卡盜取現(xiàn)金的詐騙案件，某商店店長(zhǎng)湯某被捕，涉案金額達(dá)三萬余元。

2006年4月，張某到銀行查詢其銀行卡內(nèi)賬戶余額時(shí)發(fā)現(xiàn)卡內(nèi)的15782元人民幣不翼而飛，逐報(bào)警。經(jīng)過警方細(xì)致調(diào)查，并調(diào)看了銀行ATM取款錄像后，最終鎖定防醉嫌疑人湯張，贓款某，并于4月17日將其抓捕歸案，同時(shí)繳獲偽造銀行卡共8張，贓款3.53元。

經(jīng)湯某交代，其利用商場(chǎng)工作之便，乘消費(fèi)者在商場(chǎng)刷卡消費(fèi)時(shí)在輸卡器輸入密碼時(shí)，在一側(cè)偷窺并將密碼氨基，隨后通過查看顧客刷卡后留在商場(chǎng)的刷卡單存根聯(lián)來竊取骨骼的卡號(hào)，然后通過電腦在磁卡讀寫器上輸入顧客卡號(hào)、密碼等信息偽造銀行卡，并利用偽造銀行卡在ATM上取款，盜取受害人卡內(nèi)資金。

四、偽卡欺詐案例分析

案例七：偽卡

2006年5月，北京警方破獲一起持偽造的“香港信用卡”，實(shí)施詐騙的銀行卡案件，犯罪嫌疑人黃某抓獲。

2006年5月6號(hào)，黃某來到北京某商場(chǎng)刷卡購物時(shí)，被收銀員發(fā)現(xiàn)該信用卡偽造卡片，逐通知警方。經(jīng)警方調(diào)查，黃某鎖使用的卡是偽造香港某銀行發(fā)行的國(guó)際信用卡，在此次作案之前，他已經(jīng)于5月5日在北京某商場(chǎng)成功詐騙兩次，騙取了一天價(jià)值5000余元的金項(xiàng)鏈和一部?jī)r(jià)值3900余元的手機(jī)。

分析：

對(duì)于如何識(shí)別和防范偽卡欺詐事件，可以參照第九章中：“如何識(shí)別欺詐用卡行為”等相關(guān)內(nèi)容。

案例八：偽卡

近日，浙江警方破獲一起持偽造信用卡盜刷的詐騙案件，犯罪嫌疑人劉某、李某、姚某被抓獲，同時(shí)搜出3張偽造境外銀行發(fā)行的VISA卡。

2006年6月5日，一名男子來到金華某賓館一次性購買香煙6000多元，酒店保安部經(jīng)歷覺得其形跡可疑，逐通知銀行信用卡部，該部負(fù)責(zé)人接到反映后，即使想失去各大賓館詢問，結(jié)構(gòu)令人大吃一驚，四、五家賓館均證實(shí)這兩天有人持國(guó)際信用卡大量購買香煙。銀行得知情況后馬上報(bào)警，2006年6月6日，警方及時(shí)將準(zhǔn)備乘車離開的3名防醉嫌疑人抓獲，并收繳25條高檔香煙。

五、商戶套現(xiàn)欺詐案分析

案例九：套現(xiàn)

2006年某月，中國(guó)銀聯(lián)商戶風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)：某汽車貿(mào)易有限公司的交易較為可疑，涉及交易64筆，金額149.9萬元。針對(duì)疑點(diǎn)，收單機(jī)構(gòu)經(jīng)調(diào)查，合適了上述64筆疑似風(fēng)險(xiǎn)交易確屬該是商戶冒用他人信用卡套現(xiàn)的違規(guī)交易，套現(xiàn)使用的信用卡是商戶利用他人資料，通過當(dāng)?shù)匕l(fā)卡機(jī)構(gòu)批量辦理的。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)款，收單機(jī)構(gòu)對(duì)商戶進(jìn)行了一下處理：

1、終止商戶協(xié)議，撤回POS機(jī)具；

2、將該商戶及其商戶負(fù)責(zé)人基本細(xì)細(xì)報(bào)送銀聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)信息共享系統(tǒng)，商戶往后申請(qǐng)POS受理銀行卡業(yè)務(wù)將不再允許獲得審批通過。

分析：

收單機(jī)構(gòu)與商戶簽署的協(xié)議中明確規(guī)定：“商戶有些列香味的，屬于違規(guī)操作，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任：涂改簽單金額、分單操作、套現(xiàn)、接受已列入止付名單的信用卡、超授權(quán)限額使用、不仔細(xì)核對(duì)簽名及信用卡有效期、以現(xiàn)金方式脫貨、超過規(guī)定期限請(qǐng)款等?！?/p>

案例十：套現(xiàn)

2005年某月，某大型藥材超市即將開業(yè)，向收單機(jī)構(gòu)申請(qǐng)成為特約商戶，經(jīng)收單機(jī)構(gòu)受理并審批通過后，和該商戶簽訂協(xié)議并予以裝機(jī)。由于初期資金緊張，該商戶利用內(nèi)部員工的個(gè)人資料，申辦了7張信用卡，通過套現(xiàn)交易，補(bǔ)充商戶日常周轉(zhuǎn)資金。某員工發(fā)現(xiàn)后，就此事與原單位產(chǎn)生糾紛，并向發(fā)卡機(jī)構(gòu)投訴。發(fā)卡機(jī)構(gòu)以交易無真實(shí)消費(fèi)背景，且交易單據(jù)無持卡人簽名為由向收單機(jī)構(gòu)提出退單。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，收單機(jī)構(gòu)對(duì)商戶進(jìn)行了一下處理：

1、終止商戶協(xié)議，撤回POS機(jī)具；

2、將該商戶及其商戶負(fù)責(zé)人基本信息報(bào)送銀聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)信息共享系統(tǒng)，商戶往后申請(qǐng)POS受理銀行卡業(yè)務(wù)將不再允許獲得審批通過。

案例十一：套現(xiàn)

在2006年1月，收單機(jī)構(gòu)接持卡人電話，反映某咨詢公司提供貸款業(yè)務(wù)，貸款辦法就是給貸款人辦理貸記卡，然后再銀聯(lián)POS機(jī)上套現(xiàn)，并收取高額手續(xù)費(fèi)。收單機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該咨詢公司先以“電腦商行”的名義申請(qǐng)安裝POS終端，安裝成功后，便利用POS機(jī)具為其他持卡人非法提供銀行卡套現(xiàn)服務(wù)。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，收單機(jī)構(gòu)對(duì)商戶進(jìn)行了以下處理：

1、終止商戶協(xié)議，撤回POS機(jī)具；

2、將該商戶及其商戶負(fù)責(zé)人基本信息報(bào)送銀聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)信息共享系統(tǒng)，商戶往后申請(qǐng)POS受理銀行卡業(yè)務(wù)將不再允許獲得審批通過。

六、收銀員分擔(dān)操作案例分析

2006年某月，中國(guó)銀聯(lián)商戶風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)：某電腦商行交易較為可疑，同一卡號(hào)5分鐘內(nèi)共發(fā)生10筆交易，每筆交易的金額均為500元。針對(duì)疑點(diǎn)，收單機(jī)構(gòu)經(jīng)調(diào)查，核實(shí)了上述10筆疑似風(fēng)險(xiǎn)交易是持卡人在該商戶處購買一臺(tái)價(jià)值5000元電腦的刷卡交易，商戶應(yīng)持卡人要求將5000元的交易按每筆500元分10次刷卡。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，收單機(jī)構(gòu)對(duì)商戶進(jìn)行了警告，并再次培訓(xùn)上述同一交易分多次刷卡，屬分單行為，在商戶協(xié)議中明確規(guī)定屬于違規(guī)操作，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

分析：

收單機(jī)構(gòu)與商戶簽署的協(xié)議中明確規(guī)定：“商戶有下列行為的，屬于違規(guī)操作，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任：涂改簽單金額分單操作、套現(xiàn)、接受已列入止付名單的信用卡、超授權(quán)限額使用、不仔細(xì)核對(duì)簽名及信用卡有效期、以現(xiàn)金方式脫貨、超過規(guī)定期限請(qǐng)款等?！?/p>

第三篇：土地管理

國(guó)有荒山、荒地、荒灘使用許可

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國(guó)有荒山、荒地、荒灘使用許可。

二、法定依據(jù)：四川省《中華人民共和國(guó)土地管理》實(shí)施辦法。

三、法定條件：申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照本行政機(jī)關(guān)的要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：地籍圖;地籍卡;面積通知單;用地申請(qǐng);法人身份證明;委托代理人身份證明;法人身份證;委托人身份證;委托書;單位機(jī)構(gòu)代碼;單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法律規(guī)定要求提供的其它相關(guān)材料

六、承諾期限：9個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)土地管理法及川價(jià)函[1995]127號(hào);標(biāo)準(zhǔn):按基準(zhǔn)地價(jià)總額的30%核收。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

國(guó)有土地使用權(quán)改變用途審核

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國(guó)有土地使用權(quán)改變用途審核。

二、法定依據(jù)：

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)?！?/p>

2、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》第8條：“國(guó)有土地使用權(quán)按照下列程序進(jìn)行登記發(fā)證：

（一）省級(jí)機(jī)關(guān)、省民各企事業(yè)單位（包括中央在川企事業(yè)單位）依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，向省人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書?！?/p>

3、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》第11條。

三、法定條件

1、依法改變使用權(quán)的，依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人自改變之日起30日內(nèi)持相關(guān)文件申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。

2、依法改變土地用途的，當(dāng)事人自改變之日起30日內(nèi)持批準(zhǔn)文件申請(qǐng)土地用途變更登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備原權(quán)屬資料；（3）到城市建設(shè)和規(guī)劃行政主管部門辦理選址意見書、規(guī)劃許可證及批文。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記法人代表身份證日月書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記憑證復(fù)印件，企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，組織機(jī)構(gòu)代碼；

4、《原土地證書》；

5、主管機(jī)關(guān)批文；

6、用地申請(qǐng)；

7、《房屋所有權(quán)證書》；

8、規(guī)劃許可證、選址意見書、市規(guī)劃局批文。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815 建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有建設(shè)用地審批（國(guó)有出讓土地設(shè)定登記）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有建設(shè)用地審批（國(guó)有出讓土地設(shè)定登記）。

二、法定依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一條：“單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)?！?/p>

2、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》“省級(jí)機(jī)關(guān)、省屬企事業(yè)單位（包括中央在川企業(yè)事業(yè)單位）依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，向市人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書?！?/p>

三、法定條件

以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）到市國(guó)土資源行政主官部門辦理建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；（3）到規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)企業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥審批（劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國(guó)有土地使用權(quán)劃撥審批（劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記）。

二、法定依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一條：“單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。”

2、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》“省級(jí)機(jī)關(guān)、省屬企事業(yè)單位（包括中央在川企業(yè)事業(yè)單位）依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，向市人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）到市國(guó)土資源行政主官部門辦理建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；（3）到規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)企業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

綿 陽 市 國(guó) 土 資 源 局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》。

三、法定條件：需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該人民政府的國(guó)土資源管理部門預(yù)審；需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國(guó)土資源管理部門預(yù)審；符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策；符合土地利用總體規(guī)劃。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段由建設(shè)用地單位提出書面預(yù)審申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備并提交預(yù)審的相關(guān)材料；（3）到市國(guó)土資源局土地整理中心辦理規(guī)劃審查圖和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審評(píng)價(jià)報(bào)告。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、申請(qǐng)預(yù)審的正式文件；

2、《預(yù)審申請(qǐng)表》；

3、《可行性研究報(bào)告》；

4、項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目；

5、《耕占補(bǔ)平衡承諾書》；

6、規(guī)劃審查圖；

7、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審評(píng)價(jià)報(bào)告》。

六、承諾期限：15個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：無

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文件（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第25條第2款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

三、法定條件：不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條之情形。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）準(zhǔn)備申請(qǐng)材料；（2）提出書面申請(qǐng)；

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、申請(qǐng)書；

2、國(guó)有土地使用證原件；

3、地上建筑物、附著物所有權(quán)證；

4、申請(qǐng)人填寫的綿陽城市規(guī)劃區(qū)商品房土地登記臺(tái)帳表。

六、承諾期限：7個(gè)工作日（不含權(quán)屬變更登記），法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：無

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（抵押）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（三）抵押。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第61條：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府等法定部門辦理抵押登記”。

三、法定條件

抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同和相關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備土地權(quán)屬資料及其他資料；（3）到有資質(zhì)機(jī)構(gòu)辦理評(píng)估報(bào)告；（4）與貸款金融部門簽定貸款合同、抵押合同。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、土地登記申請(qǐng)書；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、貸款合同、抵押合同；

5、估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告；

6、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；

7、地上建筑物、構(gòu)筑物抵押證明。

六、承諾時(shí)限：

10個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（出租）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、目名稱：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（二）出租。

二、法定依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第55條，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44、45條。

三、法定條件

1、領(lǐng)有劃撥《國(guó)有土地使用證》；

2、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

3、依照《房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定繳納劃撥土地出租土地收益金。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）備齊權(quán)屬資料；（2）填寫申報(bào)表。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）

五、申請(qǐng)人提交材料目錄

1、土地使用權(quán)證書（復(fù)印件）；

2、有地上建筑物、其他附著物的，應(yīng)提交合法的產(chǎn)權(quán)證明（復(fù)印件）；

3、出租合同;

4、劃撥土地使用權(quán)出租許可證。

六、承諾時(shí)限：4個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：

1、四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

2、綿陽市物價(jià)局、綿陽市國(guó)土局、綿陽市財(cái)政局關(guān)于對(duì)貫徹《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部份）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的補(bǔ)充規(guī)定（綿市價(jià)［1993］收28號(hào)）。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（轉(zhuǎn)讓）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（一）轉(zhuǎn)讓。

二、法定依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》第39條：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按國(guó)務(wù)院擬定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

三、法定條件

1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

2、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

4、簽定土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）備齊權(quán)屬資料和相關(guān)資料。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人報(bào)材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》及申請(qǐng)人在窗口報(bào)件

2、用地申請(qǐng)

3、原《國(guó)有土地使用證》

4、《房屋所有權(quán)證》

5、原《國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書》和政府批文

6、《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及土地使用證附圖

7、規(guī)劃許可證、選址意見書、市規(guī)劃部門批文

8、受讓方單位法人證書

9、受讓方法人代表資格證、身份證件

10、受讓方委托書和委托代理人身份證件

11、受讓方營(yíng)業(yè)執(zhí)照和代碼證

12、地籍圖、地籍卡、地籍調(diào)查表

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815 市轄區(qū)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)使用土地許可

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：市轄區(qū)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)使用土地許可。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》。

三、法定條件：

1、建設(shè)項(xiàng)目施工堆料、地質(zhì)勘查、防洪搶險(xiǎn)急需用地；

2、符合所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時(shí)使用土地的，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；

3、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地的用地面積不大于10公頃（150畝）；

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）準(zhǔn)備好法人代表身份證明；（2）提出申請(qǐng)；

（3）到市（縣、區(qū)）計(jì)經(jīng)委辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；（4）若臨時(shí)占用土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，到市（縣、區(qū)）城市建設(shè)規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）若臨時(shí)占用土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，到市（縣、區(qū)）城市建設(shè)行政主管部門辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（6）若臨時(shí)占用土地涉及林地的，到林業(yè)主管部門簽據(jù)意見；（7）與被臨時(shí)占用土地村、社簽定土地補(bǔ)償協(xié)議；（8）到市國(guó)土資源調(diào)查規(guī)劃所辦理勘測(cè)定界，領(lǐng)取地類面積明細(xì)表。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、《建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地申請(qǐng)》；

2、法人代表身份證明；

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（如在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)）；

4、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（如在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)）；

5、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；

6、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地涉及占用林地的，應(yīng)先經(jīng)林業(yè)部門同意；

7、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地補(bǔ)償協(xié)議；

8、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地地類面積明細(xì)表。

六、承諾期限：19個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：

1、收費(fèi)依據(jù)：《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》、四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳、四川省國(guó)土部門行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定（川價(jià)字非[1991]116號(hào)）；

2、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：土地被占用前三年的平均年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)占用一年補(bǔ)償一年，其土地管理費(fèi)按補(bǔ)償費(fèi)的2%收?。?/p>

3、臨時(shí)占用土地涉及耕地的，應(yīng)交納耕地復(fù)墾費(fèi)保證金，其標(biāo)準(zhǔn)為征收該耕地土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)之和的1至2倍。占用期限屆滿后，用地單位應(yīng)組織復(fù)耕，并經(jīng)市國(guó)土資源局驗(yàn)收合格后，全額退還耕地復(fù)墾費(fèi)保證金。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

第四篇：土地管理

土地管理

土地是最基本的自然資源，是人類賴以生存的毖本條件。我國(guó)擁有的土地和耕地總面積位居世界前列，但人均擁有量與世界人均擁有量相差甚遠(yuǎn)。土地資源相對(duì)貧乏是我國(guó)的基本國(guó)情。加強(qiáng)土地的管理，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)強(qiáng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是一項(xiàng)極端重要的工作。

一、土地規(guī)劃管理.(一)嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地

“嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地”是我國(guó)保護(hù)耕地的基本原則。我國(guó)耕地?cái)?shù)量有限，而且可以開墾為耕地的荒地更為有限。因此，為保證我國(guó)耕地面積的動(dòng)態(tài)平衡，要嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地。

(二)保護(hù)基本農(nóng)田。

基本農(nóng)田保護(hù)制度是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃的要求及當(dāng)?shù)厝丝诤透刭Y源狀況，將質(zhì)量好、產(chǎn)量高、生產(chǎn)潛力大且集中連片的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行特殊保護(hù)的一種耕地保護(hù)制度。國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度來約束用地單位“必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。

(三)土地生態(tài)管理

土地是主要的生態(tài)環(huán)境要素，《土地管理法》規(guī)定了積極的保護(hù)措施，開發(fā)未利用土地，須遵循土地利用總體規(guī)劃，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化。在土地利用規(guī)劃劃定的可供開墾的未利用土地區(qū)域內(nèi)進(jìn)行開墾，還要經(jīng)過進(jìn)一步的科學(xué)論證和評(píng)估，并依法申請(qǐng)批準(zhǔn)后才能開始。禁止毀壞森林、草原開墾耕地。禁止圍湖造田、侵占河灘地。

按土地利用總體規(guī)劃，對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。

第五篇：關(guān)于土地管理

關(guān)于土地管理：

一、目前現(xiàn)狀：自2009年3月以來，國(guó)家每年3月份和10月份將對(duì)各縣市區(qū)土地進(jìn)行兩次衛(wèi)星航拍，對(duì)照航拍，國(guó)家將追究土地違規(guī)案件當(dāng)?shù)卣饕?fù)責(zé)人的責(zé)任。去年航拍通報(bào)我鎮(zhèn)違規(guī)的有以下幾例：3號(hào)圖斑，鄢烈福在平堰村4組未報(bào)先占13.6畝。5號(hào)圖斑，鄢來剛在平堰3組未報(bào)先占3.3畝，建預(yù)制廠。9號(hào)圖斑，麗陽村新農(nóng)村占地等。今年3月又進(jìn)行了一次航拍，主要違規(guī)案例有：麗陽村、壕溝村、陡堰村、周崗村、尹灣村等，其表現(xiàn)為部分村干部和農(nóng)戶私自做主，未批先占，以租代征，私自流轉(zhuǎn)。由于土管部門監(jiān)管理不力，地方政府根本不知情。

二、今后土地管理措施：

1、嚴(yán)格土地管理，今后嚴(yán)禁任何村、任何人私自流轉(zhuǎn)，以租代征、未批先占等土地違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，一經(jīng)查實(shí)，將責(zé)令當(dāng)事人依法復(fù)耕同時(shí)將追究村主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

2、加大各部門齊抓共管的力度。今后，所有新建各體實(shí)業(yè)用地，未經(jīng)土管、城建、環(huán)保等部門的審批手續(xù)，電力部門一律不準(zhǔn)接入電源，這將作為一條硬性規(guī)定。

3、土管部門要加大日常監(jiān)管力度，這次會(huì)后，全市將組織一次由紀(jì)委、檢察院、國(guó)土、公安等部門參加的土地大整頓，整頓至3月開始，9月底結(jié)束，在此期間，各占地實(shí)體該辦證的要辦證，該復(fù)墾的一定要依法復(fù)墾。

4、嚴(yán)格城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地管理，這次會(huì)后，橋垱村、麗陽村、平堰村、金山村四個(gè)村的新增地一律不準(zhǔn)劃宅基地，對(duì)于存量地的使用，沒有政府、城建、土管到場(chǎng)的，一律不審批。