第一篇：商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問(wèn)題研究

商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問(wèn)題研究

班級(jí) 08法學(xué)一班 姓名 藍(lán)靜學(xué)號(hào) 080303114

【摘要】由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)育階段，市場(chǎng)管理機(jī)制的不健全，相關(guān)立法的不完善，商品交易行為的不規(guī)范，導(dǎo)致近年來(lái)商品房買賣合同糾紛日益增多。因此，我認(rèn)為對(duì)涉及商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問(wèn)題的研究就顯得越來(lái)越有意義和價(jià)值。本文就商品房銷售廣告和宣傳資料、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議、商品房的質(zhì)量、等幾個(gè)較具代表性的涉及商品房買賣合同糾紛的法律問(wèn)題進(jìn)行了分析、界定和闡述。

【關(guān)鍵詞】 商品房買賣合同糾紛法律問(wèn)題

當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一支生力軍，但是，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也因?yàn)榉伞⒎ㄒ?guī)等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購(gòu)房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，處于弱勢(shì)一方的購(gòu)房者的合法權(quán)益易于遭到侵犯，因此消費(fèi)者如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和如何依法維護(hù)自己的權(quán)益，如何把購(gòu)房置業(yè)變成雙方共贏這些問(wèn)題迫切需要得到解決。本文僅就幾個(gè)較具代表性的法律問(wèn)題談點(diǎn)個(gè)人的見解。

1.關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的問(wèn)題

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開發(fā)商為了使自己的商品房從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開發(fā)商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產(chǎn)品，甚至不惜展開廣告大戰(zhàn)，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實(shí)面目相去甚遠(yuǎn)，購(gòu)房人往往在入住后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，由此引發(fā)的糾紛在全部商品房買賣合同糾紛中占了相當(dāng)大的比重。解決這類糾紛，關(guān)鍵在于要明確商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)以及它成為要約應(yīng)具備的法定條件。

1.1商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)及其界定

依據(jù)我國(guó)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無(wú)約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請(qǐng)”．那么當(dāng)購(gòu)房者受到虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)而購(gòu)買房屋并最終遭受損失時(shí)，其所受損失就只能通過(guò)請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任彌補(bǔ)，或者是根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或者開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任，而無(wú)法使自己的損失得到全面補(bǔ)償。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然是不公平的。

針對(duì)上述問(wèn)題，最高法院《解釋》第3條對(duì)商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了明確的規(guī)定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這一規(guī)定明確了開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應(yīng)的條件就要作為要約來(lái)處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發(fā)商不遵守，將承擔(dān)違約責(zé)任。最高法院這一解釋無(wú)疑保護(hù)了廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益。也有效遏止了某些開發(fā)商為謀取暴利，利用虛假?gòu)V告兜售商品房的不法行徑，最終有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

1.2商品房銷售廣告和宣傳資料成為要約應(yīng)具備的法定條件

根據(jù)我國(guó)《合同法》第14條以及最高法院《解釋》第3條的規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)．應(yīng)認(rèn)定為要約。

（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說(shuō)明和允諾的對(duì)象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會(huì)所、停車位、電梯、綠化等。

（2）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說(shuō)明和允諾具體確定。所謂“具體確定”，是指廣告的內(nèi)容是特定的，如允諾規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建游泳池、小區(qū)綠化率達(dá)到90%、送5萬(wàn)裝修等。而像小區(qū)“具有歐洲園林式風(fēng)光”、“具有熱帶雨林般的休閑會(huì)所”等類似宣傳，因?yàn)槠涿枥L太籠統(tǒng)，不能認(rèn)定為具體確定，所以不視為要約。

（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。實(shí)務(wù)中，主要是對(duì)“重大影響”如何認(rèn)定的問(wèn)題。通過(guò)一個(gè)案例來(lái)分析如何認(rèn)定這個(gè)“重大影響”，李小姐在房展會(huì)上看到一張房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告，標(biāo)題十分醒目：“買三居室送價(jià)值5萬(wàn)元精裝修。”于是非常心動(dòng)，并當(dāng)場(chǎng)簽訂了《房屋買賣合同》但銷售人員提出合同是公司的標(biāo)準(zhǔn)合同，改起來(lái)很麻煩，況且老客戶見了沒(méi)法解釋，送裝修的事情可以寫在收據(jù)上，李小姐也同意了，等李小姐收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)除白墻和水泥地面外沒(méi)有任何裝修，開發(fā)商稱：合同中并沒(méi)有說(shuō)明送什么裝修，這些就是送的裝修。在本案中，開發(fā)商在廣告中寫的“送5萬(wàn)元精裝修”，內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)予履行，在商品房交易中，李小姐正是因?yàn)樾刨囘@些宣傳廣告具體確定的說(shuō)明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的，這些內(nèi)容對(duì)商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。

1.3面對(duì)開發(fā)商的宣傳廣告的防范和對(duì)策

（1）面對(duì)廣告中美麗的承諾，盡量要把廣告內(nèi)容中的說(shuō)明和允諾寫進(jìn)正式合同，頭腦一定要保持清醒。

（2）看房選房人要細(xì)心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一切以本合同為準(zhǔn)”、“沙盤模型不作為交房標(biāo)準(zhǔn)”等條款，這些約定以后會(huì)對(duì)購(gòu)房者不利。

（3）購(gòu)房者要保留樓盤房?jī)r(jià)等資料是十分必要的，保留證據(jù)在將來(lái)可能因此產(chǎn)生糾紛的情況下為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。

2．開發(fā)商“一房多賣”的問(wèn)題

所謂一房多賣是指房地產(chǎn)公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或?qū)⒌盅汉蟮纳唐贩吭俪鍪鄣男袨?。下面通過(guò)一個(gè)案例來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題：楊女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購(gòu)買該開發(fā)商的一套三居室，同年11月1日交房，合同簽訂后，楊女士當(dāng)即支付首付款10萬(wàn)元，約定剩余房款在交房前付清，但當(dāng)楊女士在11月1日去交付剩余房款時(shí)卻被告知該套房屋已被他人買走，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，楊女士要求房地產(chǎn)公司雙倍返還首付款，但該公司只愿意返還首付款。

這就是一個(gè)典型的一房二買的案例，涉及房屋買賣過(guò)程中的懲罰性賠償責(zé)任。法律意義上的懲罰性賠償是指法庭判決的賠償數(shù)額超過(guò)實(shí)際的損害數(shù)額的一種“附加”賠償。合同法第113條，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條都規(guī)定了這個(gè)原則，在最高院《解釋》

第8條、第九條中，又明確了規(guī)定了商品房買賣中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情況，其中一種就是在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。因此，在本案中楊女士可以請(qǐng)求房地產(chǎn)公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求該公司承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍以下的賠償責(zé)任。

2.1 產(chǎn)生“一房多賣”的原因

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，造成商品房“一房多賣”的原因可分為兩種：一種原因是管理上的疏漏，如有的房產(chǎn)公司人員進(jìn)出頻繁，售樓人員之間或是售樓人員和融資人員之間沒(méi)有及時(shí)溝通樓盤的銷售或抵押情況，致使商品房“一房多賣”，還有一種是房產(chǎn)公司為了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地產(chǎn)公司在同他人簽訂商

品房買賣合同后，見房?jī)r(jià)上漲，又以賣出之房再與第三人訂立商品房買賣合同，由此造成“一房多賣”。

2.2 對(duì)開發(fā)商“一房多賣”的防范及對(duì)策

（1）因?yàn)殚_發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同或《認(rèn)購(gòu)書》之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查開發(fā)商必須提供的各種文件。

（2）交付定金之后，《認(rèn)購(gòu)書》在開發(fā)商和購(gòu)房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購(gòu)房合同那樣有效，只是起到督促雙方認(rèn)定購(gòu)房合同的作用，不能保障購(gòu)房者一定能夠買到自己相中的房子。因此在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《商品房買賣合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（3）簽訂購(gòu)房合同之后及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記備案，這樣及時(shí)開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進(jìn)行登記備案的合同受到保護(hù)，該合同的購(gòu)房者可以獲得房產(chǎn)證。

（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會(huì)有第二個(gè)購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證，但是開發(fā)商可能利用手中的《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》設(shè)定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時(shí)提供相關(guān)的文件，遇到這樣的情況，購(gòu)房者往往也很難辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

3．關(guān)于商品房遲延交付的問(wèn)題

商品房交易中由于買賣合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。開發(fā)商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過(guò)程中發(fā)生了幾級(jí)以上的臺(tái)風(fēng)，導(dǎo)致施工不能如期進(jìn)行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購(gòu)房者無(wú)故拒絕受領(lǐng)房屋等原因，但更多的還是開發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產(chǎn)生矛盾、建設(shè)行為不規(guī)范等。涉及商品房遲延交付，關(guān)鍵要解決兩個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)遲延交付的認(rèn)定，二是遲延交付的責(zé)任承擔(dān)。

3.1 對(duì)商品房遲延交付的認(rèn)定

商品房買賣（預(yù)售)合同中一般都會(huì)約定房屋交付使用的時(shí)間，但對(duì)以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對(duì)是否為遲延交付的爭(zhēng)議。最高法院《解釋》第11條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用．但當(dāng)事人另有約定的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在當(dāng)事人沒(méi)有約定時(shí)，對(duì)商品房的交付使用應(yīng)以對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，即我們通常所說(shuō)的“交鑰匙”作為標(biāo)志。最高法院《解釋》所規(guī)定的“交付使用”是一種有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權(quán)的變動(dòng)。

在實(shí)踐中，開發(fā)商在遲延交付時(shí)，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。如何認(rèn)定“不可抗力”，在司法實(shí)踐中也是比較困難的，開發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運(yùn)輸困難、技術(shù)難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設(shè)施的安裝遲延等各種理由來(lái)拖延交付時(shí)間。我認(rèn)為是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)該具體分析：對(duì)以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開發(fā)商能夠預(yù)見，抗辯理由不成立；若氣象專家認(rèn)為或者從普通人的觀念看來(lái)，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工，則可認(rèn)定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術(shù)問(wèn)題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋的過(guò)程中需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不屬于不可抗力，因此開發(fā)商不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。若因政府行政行為導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，抗辯理由成立。

3.2 商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)

遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發(fā)商當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)的依據(jù)是：首先，如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)首先適用約定。

其次，若雙方無(wú)約定，應(yīng)根據(jù)我國(guó)《合同法》和最高法院《解釋》來(lái)確定。合同法第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定．給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時(shí)間不同，其價(jià)值大不相同。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規(guī)定進(jìn)一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關(guān)規(guī)定是完全相符的。審判實(shí)務(wù)中，往往采取對(duì)比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。

4．關(guān)于面積誤差問(wèn)題

在預(yù)售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實(shí)際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會(huì)碰到的情況，往往會(huì)引起購(gòu)房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來(lái)說(shuō)，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實(shí)際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購(gòu)房款，第二，實(shí)際交付的面積擴(kuò)大，房產(chǎn)開發(fā)商要求多付房款，而購(gòu)房者不愿承擔(dān)或以此為由要求退房。

眾所周知，房屋造價(jià)較高，如果面積發(fā)生差異，其價(jià)格也會(huì)發(fā)生差異，而購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，由于商品房尚未建成，施工、設(shè)計(jì)等因素都可能導(dǎo)致商品房建成后實(shí)際交付面積與合同約定面積發(fā)生差異，這是正常的。由于預(yù)售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認(rèn)定開發(fā)商違約，可由購(gòu)房者與房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)原合同價(jià)格多退少補(bǔ)進(jìn)行結(jié)算。

現(xiàn)實(shí)中的做法，一般是如果購(gòu)房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應(yīng)該在查明事實(shí)后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購(gòu)房者與房產(chǎn)開發(fā)商在合同中沒(méi)有對(duì)面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實(shí)際情況處理，如果雙方對(duì)面積是否有差異或者差異的大小有爭(zhēng)議，則可要求人民法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應(yīng)當(dāng)考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。有時(shí)消費(fèi)者對(duì)商品房的面積如何計(jì)算，不清楚時(shí)，應(yīng)找到1995年9月8日建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，該規(guī)則對(duì)此有具體規(guī)定，如果消費(fèi)者對(duì)面積有疑慮，可以自行委托權(quán)威部門進(jìn)行監(jiān)測(cè)。但事后處理不如事先預(yù)防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)盡量對(duì)約定面積有個(gè)正確預(yù)測(cè)，讓它更接近實(shí)際面積，并且，在合同中對(duì)實(shí)際面積與合同預(yù)定面積出現(xiàn)差異后的處理辦法加以明確約定。

5．關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)問(wèn)題

5.1逾期辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的原因

由于我國(guó)實(shí)行房屋權(quán)屬登記制度，《房屋產(chǎn)權(quán)證》是所有人對(duì)房屋享有所有權(quán)的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進(jìn)行登記，進(jìn)行過(guò)戶，變更產(chǎn)權(quán)，履行所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。購(gòu)房者在購(gòu)買房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時(shí)能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因?yàn)橹挥性撟C書才能證明購(gòu)房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護(hù)。實(shí)踐中，許多購(gòu)房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，都經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)

時(shí)間，有的甚至一拖幾年都辦不下來(lái)。分析其原因，大致可分為以下兩種情況：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原因，“五證”不全。開發(fā)商在銷售樓房的時(shí)候根本就沒(méi)有取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商在銷售的時(shí)候五證不齊，對(duì)購(gòu)房者說(shuō)正在辦理過(guò)程中，購(gòu)房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部門調(diào)查開發(fā)商所說(shuō)的是否屬實(shí)。要是開發(fā)商沒(méi)有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購(gòu)房者最好不買這種房；擅自改變使用性質(zhì)。開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書，此時(shí)開發(fā)商想重新申報(bào)更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購(gòu)房者；出售被抵押的房屋。開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時(shí)出售該房屋，購(gòu)房者要是購(gòu)買了這種房屋，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就更大了，如果開發(fā)商不能及時(shí)履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的話，購(gòu)房者肯定是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒(méi)有了，最后購(gòu)房者只能是通過(guò)訴訟來(lái)要回所付的房?jī)r(jià)款。

（2）購(gòu)房者自身的原因，購(gòu)房者沒(méi)有交足應(yīng)付的房?jī)r(jià)款，開發(fā)商就不會(huì)去辦理過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。另外，購(gòu)房者沒(méi)有及時(shí)提供應(yīng)交的文件材料。

5.2逾期辦理房產(chǎn)證的防范和對(duì)策

（1）熟悉辦證程序，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)。辦理房地產(chǎn)權(quán)證件過(guò)程具體包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記等過(guò)程，其中初始登記只能由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理。即經(jīng)過(guò)房屋土地管理部門審查、勘驗(yàn)、審核、測(cè)繪、審批后，確權(quán)完成，開發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”。然后，可以進(jìn)行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證。

（2）購(gòu)房前，要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房具不具備以下幾個(gè)條件：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

（3）購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要明確開發(fā)商是辦理初始登記還是辦理房產(chǎn)證書。實(shí)踐中，因?yàn)闂l款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛產(chǎn)生的主要原因。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，如果同開發(fā)商協(xié)商由開發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開發(fā)商辦理完初始登記后，還負(fù)有為購(gòu)房者主動(dòng)辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)。

（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價(jià)值大，各種手續(xù)、程序繁多，購(gòu)房者房地產(chǎn)知識(shí)及法律知識(shí)有限，故尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理可最大限度地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得理想物業(yè)，不能不說(shuō)也是一種很好的選擇。購(gòu)房者可以委托專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解市場(chǎng)行情，以及簽約、過(guò)款、辦證等一整套手續(xù)。規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般信譽(yù)較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對(duì)行業(yè)的選擇、購(gòu)房手續(xù)的辦理及售后服務(wù)有較為充分的保證。因此在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

6．關(guān)于商品房的質(zhì)量問(wèn)題

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財(cái)產(chǎn)安全，加之價(jià)格昂貴，因而購(gòu)房者對(duì)此極其關(guān)注。然而，某些開發(fā)商為了牟取巨額利潤(rùn)，不顧購(gòu)房者的切身利益，購(gòu)買質(zhì)量低劣、價(jià)格低廉的建筑材料，甚至偷工減料，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，商品房交付使用后，發(fā)生墻壁開裂、屋頂滲水、排水管道不暢等其他質(zhì)量問(wèn)題，因此時(shí)常引起開發(fā)商與購(gòu)房者之間的沖突。

6.1 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人應(yīng)該如何應(yīng)付？

根據(jù)《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國(guó)建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，合同中有約定按約定辦，沒(méi)有約定的，按照下列方法處理：

（1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

（2）房屋交付使用后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住適用的情況

下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

6.2 如何避免購(gòu)買到有質(zhì)量問(wèn)題的商品房？

（1）首先，購(gòu)房人應(yīng)注意選擇商品房的建造地址。因毗鄰工廠、鐵路、排污河的商品

房即使內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局完善無(wú)缺，也不能給購(gòu)房人以舒適怡然的入住感受。

（2）其次，選擇信譽(yù)良好、資金雄厚的開發(fā)公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬(wàn)不能貪圖標(biāo)價(jià)低而退而求其次，接受濫竽充數(shù)的開發(fā)商及施工單位，否則會(huì)因小失大。

（3）再次，親自實(shí)地查看，開發(fā)商為了追求銷售利潤(rùn)，常常會(huì)做出名不副實(shí)的宣傳及

承諾，購(gòu)房者應(yīng)實(shí)地調(diào)查研究，或請(qǐng)教內(nèi)行人士一同查驗(yàn)，注意墻面、地面、門窗開合、下水管道、樓盤布局等。

參考文獻(xiàn)

[1] 高富平黃武雙.房地產(chǎn)法學(xué)[M]，第二版.北京：高等教育出版社，2003

[2]楊超.購(gòu)房大講堂[M]，北京：中國(guó)法制出版社，2010

[3]周德田 康建燦.如何購(gòu)買放心房[M]，北京：公安大學(xué)出版社，2008

[4]沈萍.購(gòu)房維權(quán)百姓法律讀本[M]，四川：四川人民出版社，2008

第二篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第三篇：商品房買賣合同糾紛正文

房屋買賣合同糾紛問(wèn)題調(diào)研報(bào)告

一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析

（一）、開發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢(shì)變更？

我國(guó)合同法沒(méi)有明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，但是在《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》

（二）中第26條明確規(guī)定了情勢(shì)變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。

情勢(shì)變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。

國(guó)家房貸政策調(diào)控屬于情勢(shì)變更，最高人民法院根據(jù)社會(huì)形勢(shì)的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》中隊(duì)情勢(shì)變更原則做了細(xì)化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹撘?guī)定成為司法實(shí)踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。

（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰(shuí)是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責(zé)任，必須首先弄清楚誰(shuí)為辦證義務(wù)的主體？

由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實(shí)踐中對(duì)辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見；第一種意見認(rèn)為，開發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因?yàn)椤逗贤ā返?30條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說(shuō)明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見認(rèn)為，無(wú)法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認(rèn)定。對(duì)于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定，直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體，因此，必須對(duì)此統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。

（三）、交房時(shí)間以何為標(biāo)準(zhǔn)？

按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購(gòu)房時(shí)最為關(guān)心的問(wèn)題，在如何確定交房時(shí)間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實(shí)踐中，由于理解差異，對(duì)交房時(shí)間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的法官以房屋驗(yàn)收合格后，開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時(shí)間為交房時(shí)間；有的法官以買收房實(shí)際入住后，產(chǎn)生水電費(fèi)的當(dāng)月為交房時(shí)間，而不管房屋是否驗(yàn)收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時(shí)間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn)，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。對(duì)交房的時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。

（四）、如何理解“房屋驗(yàn)收合格”？

商品房買賣合同示范文本對(duì)商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。（5）空白選項(xiàng)（消費(fèi)者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會(huì)直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)。

開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，這些單位出具的意見均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是權(quán)威部門的驗(yàn)收。

（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理

廣告宣傳對(duì)銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)90%以上的商品房是通過(guò)廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問(wèn)題卻較為嚴(yán)重。雖然《司法解釋》第3條對(duì)廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請(qǐng)的條件做出了規(guī)定，但該解釋過(guò)于原則，操作性不強(qiáng)（如：“具體確定”、“重大影響”沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)），審判中確認(rèn)不一，對(duì)開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認(rèn)定與處理，仍是司法實(shí)踐中的一大難題。不能一刀切。

商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對(duì)象不同，我們對(duì)待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問(wèn)題上不能一概認(rèn)定或否定。先放銷售中，買受人可以對(duì)房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對(duì)較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購(gòu)房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場(chǎng)提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過(guò)廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對(duì)待夸大廣告宣傳問(wèn)題上需從嚴(yán)把握。首先，應(yīng)對(duì)《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正，簡(jiǎn)化開發(fā)商對(duì)夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對(duì)合同的訂立或者合同價(jià)格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營(yíng)中確保廣告內(nèi)容之真是，其對(duì)消費(fèi)者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。

（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)

商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無(wú)約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒(méi)有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來(lái)的直接損失。

（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責(zé)事由？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會(huì)直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢(shì)變更。對(duì)于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭(zhēng)議。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。筆者不能同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。雖然我國(guó)法律沒(méi)有設(shè)立情勢(shì)變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對(duì)開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請(qǐng)求法院對(duì)該條款予以變更。

（八）、合同解除后房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲，對(duì)原來(lái)的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行原合同?！端痉ń忉尅返?7條對(duì)此種情況語(yǔ)焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會(huì)獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會(huì)誘發(fā)違約行為。

根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！庇纱丝梢?，法律對(duì)履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的。

（九）、房屋訂購(gòu)書能否認(rèn)定為商品買賣合同？

房屋訂（定）購(gòu)書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來(lái)某一時(shí)間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對(duì)雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。訂購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價(jià)等）；簽署正式契約的時(shí)限約定等。訂購(gòu)書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識(shí)。在商品買賣中，當(dāng)事人在簽訂了訂購(gòu)書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購(gòu)書等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但須同時(shí)具備兩個(gè)條件：即訂購(gòu)書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購(gòu)房款。

二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》需要完善的地方

（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

什么樣的違約責(zé)任？

二、第十一條第一款規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以及占有人有限物上請(qǐng)求權(quán)，無(wú)法對(duì)抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險(xiǎn)的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

在司法審判實(shí)踐中，通常將不動(dòng)產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過(guò)戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險(xiǎn)。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時(shí)，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。

（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

此條沒(méi)有規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價(jià)損失。

對(duì)于房屋差價(jià)的確定，原則上可比照最相類似的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)的差額予以確定，也可以通過(guò)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價(jià)予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對(duì)于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，法院一般會(huì)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。

（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對(duì)于此項(xiàng)可能具有不同的理解。

第四篇：商品房買賣合同糾紛100問(wèn)（推薦）

商品房買賣合同糾紛100問(wèn)

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購(gòu)房人逾期付款被解除合同并承擔(dān)了違約責(zé)任后，返還購(gòu)房款是否應(yīng)包括利息？ 建筑圖紙標(biāo)明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔(dān)違約責(zé)任？

購(gòu)房人與開發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產(chǎn)權(quán)？

房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦證的義務(wù)具體包括哪些內(nèi)容？沒(méi)有履行協(xié)助的如何承擔(dān)責(zé)任？

房地產(chǎn)交易中心對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行初始登記時(shí)應(yīng)審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？

新房買賣案例：房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，可以因此而拒付房款嗎？

新建住宅窗戶有什么標(biāo)準(zhǔn)？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》什么時(shí)候開始實(shí)施？

高法公報(bào)案例:合同只約定面積誤差超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)可以解除，現(xiàn)買方不解除時(shí)如何處理？ 房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權(quán)起訴要求撤消？劃分物業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么因素？

在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？

政府部門變更規(guī)劃，造成開發(fā)商未履行商品房買賣合同中的義務(wù)，應(yīng)否承擔(dān)民事違約責(zé)任？

房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)有無(wú)義務(wù)告知買受人公攤面積的計(jì)算依據(jù)、公攤部位、計(jì)算方法和過(guò)程結(jié)果等？

銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對(duì)該抵押權(quán)的不成立承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？

高法公報(bào)案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒(méi)有的設(shè)施影響觀瞻使用,如何處理?經(jīng)行政審批和符合建筑規(guī)范能否免責(zé)?

高法公報(bào)案例:訴訟中合同文件真實(shí)性如何認(rèn)定?

高法公報(bào)案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質(zhì)量問(wèn)題? 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件就無(wú)質(zhì)量問(wèn)題嗎?開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任?

高法公報(bào)案例:因合同條款異議不能按時(shí)完成簽定合同的,定金應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還 法官談商品房銷售面積出現(xiàn)誤差糾紛如何處理

建筑面積包括什么,如何計(jì)算?

認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書是什么性質(zhì)的文件?其效力如何?

物權(quán)公示有什么效力?

什么是物權(quán)公示原則?為什么要進(jìn)行物權(quán)公示?

開發(fā)商沒(méi)有履行協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)，是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？

預(yù)告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？

房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價(jià)損失，即可得利益的損失是否應(yīng)當(dāng)賠償？ 期房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

房產(chǎn)權(quán)登記的推定力和公示公信問(wèn)題

商品房沙盤和廣告也屬于合同內(nèi)容嗎?

合同約定用途商業(yè),但開發(fā)商沒(méi)有協(xié)助辦理商業(yè)性質(zhì)土地使用權(quán),責(zé)任如何承擔(dān)?

開發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構(gòu)成違約，業(yè)主不退房時(shí)是否可以要求賠償損失？

一房二賣,沒(méi)有得到房屋的買受人獲退一賠一的案例

土地交易中合同顯示公平的認(rèn)定

購(gòu)買期房，如何保障將來(lái)一定取得產(chǎn)權(quán)？

房屋登記應(yīng)當(dāng)進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？行政行為的合法性如何把握？

以他人名義買房,房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?

購(gòu)房人在哪些情況下可以退房？

商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗(yàn)收備案表？

施工合同十大問(wèn)題分析

簽定房屋買賣合同注意有哪些不公平的附件補(bǔ)充條款

依據(jù)買賣合同取得房屋后，長(zhǎng)期未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，是否會(huì)超過(guò)訴訟時(shí)效？ 情勢(shì)變更原則的適用研究

房屋初始登記與建設(shè)工程規(guī)劃許可不一致,如何處理?

房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出資人不一致,產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有,如何確認(rèn)?

協(xié)議約定房屋歸一方所有但產(chǎn)證登記在他人名下,產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?

訂房意向書在什么情況下可以認(rèn)定為購(gòu)房合同？

買商品房如何防范法律糾紛?

收房需要注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

房屋建設(shè)工程對(duì)相鄰房屋造成損害如何賠償,誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償?

買房各階段的主要法律風(fēng)險(xiǎn)和防范

房?jī)r(jià)下跌,購(gòu)房者在什么情況下可以要求補(bǔ)償差價(jià)?

購(gòu)房人在哪些情況下可以要求退房?

商品房買賣合同補(bǔ)充條款如何約定以保障購(gòu)房人權(quán)利?

全體業(yè)主共有房屋如何認(rèn)定,誰(shuí)來(lái)認(rèn)定?

房屋交付使用多年開發(fā)商仍辦不出產(chǎn)權(quán)證的，能否解除合同？時(shí)效如何計(jì)算? 開發(fā)商履行預(yù)售合同延期,應(yīng)如何承擔(dān)賠償?shù)蓉?zé)任?

購(gòu)房意向書有無(wú)法律效力?一方違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?

商品房預(yù)售中宣傳資料及鳥瞰圖是要約還是要約邀請(qǐng),對(duì)開發(fā)商是否具有約束力? 商品房樓書等廣告和宣傳資料是否認(rèn)定為合同?違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?

建筑工程陰陽(yáng)合同效力問(wèn)題淺析

最高人民法院法官解讀<關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定>

新建住宅使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書有什么作用?

房屋實(shí)際面積比約定面積多,如何處理? 對(duì)面積有爭(zhēng)議怎么辦?

男女朋友合買房屋后分手,約定產(chǎn)權(quán)歸一人所有,如何處理才能保障產(chǎn)權(quán)人利益?

開發(fā)商不具備預(yù)售商品房資格，買房辦出產(chǎn)權(quán)證，合同約定的違約金賠償條款明顯不合理，該怎么辦？

商品房質(zhì)量問(wèn)題如何處理?

什么情況下可以要求開發(fā)商承擔(dān)1倍以內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任？

合同約定以按揭貸款的方式支付房款，后貸款不成，如何處理？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可以要求退房嗎？

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商拒絕修復(fù)，如何處理？

開發(fā)商辦理產(chǎn)證是否存在期限？延遲辦理產(chǎn)證，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

開發(fā)商延遲交房，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，是否可以退房？

開發(fā)商遲遲不能辦理產(chǎn)證，是否可以退房？

商品房必須達(dá)到什么要求，才可以取得交付許可，進(jìn)行交付？

房屋的質(zhì)量保修期限是多久？

房屋有規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更的，如何處理？

開發(fā)商一房二賣，房屋歸屬如何確定？

未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同生效嗎？

簽訂房屋買賣預(yù)售合同后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證，該合同是否有效？ 實(shí)際交房面積與約定不一的如何處理？

期房可以轉(zhuǎn)讓嗎？

預(yù)告登記有什么作用?應(yīng)由誰(shuí)辦理?

商品房預(yù)售需要具備什么條件？

購(gòu)房人簽定認(rèn)購(gòu)書或訂購(gòu)合同后，不想買了，如何承擔(dān)責(zé)任？

開發(fā)商廣告與實(shí)際狀況不符，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

開發(fā)商發(fā)布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究?

商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題如何處理

裝修材料不符合合同約定，如何維權(quán)？

房屋買賣過(guò)程中會(huì)涉及哪些常見的違約情況和違約責(zé)任呢？

關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)書格式

如何成立業(yè)委會(huì)?

政策變化是否屬于情勢(shì)變更,是否可以解除合同?

前期物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當(dāng)事方為由拒付物業(yè)費(fèi)嗎

一方預(yù)期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責(zé)任

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何處理？

起訴歸還購(gòu)房借款不成后，還可以以不當(dāng)?shù)美麨橛稍俅纹鹪V嗎？

商品房未經(jīng)消防驗(yàn)收,是否可以交付?

逾期交房違約金約定不明的，如何處理？

樓書等宣傳資料中“最終解釋權(quán)歸本單位”的說(shuō)明有效嗎？

按揭貸款中，購(gòu)房人延遲還款，開發(fā)商是否需要承擔(dān)責(zé)任？

開發(fā)商承諾提供免費(fèi)巴士后借故停運(yùn),應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?

第五篇：商品房買賣合同糾紛的審判實(shí)務(wù)研究

商品房買賣合同糾紛的審判實(shí)務(wù)研究

內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的實(shí)施，成為法院審理案件的依據(jù)，本文從商品房買賣的適用范圍、適用懲罰性賠償?shù)姆梢罁?jù)、處罰原則、適用的具體情形及商品房質(zhì)量索賠、廣告性質(zhì)的認(rèn)定、房屋面積計(jì)算等難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，以便更好地指導(dǎo)審判實(shí)踐。

關(guān)鍵詞： 商品房雙倍賠償要約面積計(jì)算

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。最高人民法院在2003年5月公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。在實(shí)踐中如何正確理解和把握這一規(guī)定的適用，筆者愿就此略談淺見，以與同仁共同研究。

一、適用范圍

這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件?！督忉尅返?條對(duì)商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！督忉尅穼⒄{(diào)整對(duì)象明確為因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并向社會(huì)公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

基于上述認(rèn)識(shí)，在審判審判實(shí)踐中不難分析出非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的單位集資房、房改房；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買對(duì)象有限制條件的經(jīng)濟(jì)適用房；村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋；原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋；部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，雖均向社會(huì)出售，但都不能適用該司法解釋。

二、商品房遲延交付

（1）對(duì)“交付使用”的理解

出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，俗稱的交鑰匙，符合合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移；而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書，這是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。

如何理解商品房的“交付”呢？筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒(méi)有特別約定的，以交鑰匙為履行交付義務(wù)。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。因此，《解釋》第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。商品房交付使用后，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)還應(yīng)當(dāng)履行在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，并提供必要的證明文件。

（2）遲延交付之抗辯理由的正當(dāng)性

房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責(zé)性的學(xué)理爭(zhēng)論。我們認(rèn)為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態(tài)，更包括一種責(zé)任的承擔(dān)。

遲延交付案件中，法院對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：１．以自然現(xiàn)象形式表現(xiàn)的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生了某種自然現(xiàn)象，如發(fā)生了幾級(jí)以上的臺(tái)風(fēng)，施工不能如期進(jìn)行，從而導(dǎo)致了商品房的遲延交付。２．以人為因素為表現(xiàn)形式的抗辯事由，即在施工、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強(qiáng)制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。筆者認(rèn)為，是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力造成遲延交付，可適用免責(zé)。影響遲延交付的自然現(xiàn)象屬于慣常氣候現(xiàn)象，抗辯理由就不成立，對(duì)第２種抗辯理由，應(yīng)該注意：房地產(chǎn)開發(fā)商遲延交付是因行政主體行為導(dǎo)致的，如果行政主體的行政行為具有社會(huì)公益性，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，不構(gòu)成遲延交付。若買方拒絕受領(lǐng)導(dǎo)致的遲延交付，應(yīng)當(dāng)甄別拒絕受領(lǐng)理由的正當(dāng)性。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房時(shí)必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格的材料，否則買方有權(quán)拒收，房地產(chǎn)開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。如果延遲交付房屋屬于當(dāng)事人雙方在合同中已經(jīng)約定的免責(zé)情形，那么應(yīng)遵照雙方的意思表示，認(rèn)定不構(gòu)成遲延交付。

（3）違約責(zé)任承擔(dān)

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時(shí)間的差別，因此，《解釋》對(duì)商品房租金的期間、地段、種類都進(jìn)行了規(guī)范。同時(shí)，應(yīng)注意如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒(méi)有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。

關(guān)于違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。

三、關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、懲罰性賠償責(zé)任的適用

理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭(zhēng)論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）第四十九條的問(wèn)題上。務(wù)實(shí)界持反對(duì)意見，認(rèn)為傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任，商品房買賣合同不應(yīng)適用該規(guī)定；學(xué)術(shù)界則持相反的觀點(diǎn)。

筆者贊同務(wù)實(shí)觀點(diǎn)。商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問(wèn)題可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定，但可根據(jù)該條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。理由如下：

第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類

行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。

第二，從各國(guó)對(duì)損害賠償制度審判實(shí)踐看，懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。

第三，理論依據(jù)。在我國(guó)，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。由此可見，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。

2、“雙倍賠償”的條件。

在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個(gè)條件。

第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，買受人無(wú)法取得房屋。

實(shí)踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，買受人也就無(wú)法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買受人請(qǐng)求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。

3、欺詐行為的處理。盡管《解釋》對(duì)適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間?！督忉尅分皇钦f(shuō)“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應(yīng)當(dāng)”，更不是“必須”，“不超過(guò)一倍”并不等同于“一倍”，“請(qǐng)求”也不是都會(huì)“同意”。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來(lái)自由裁量。有時(shí)可能會(huì)裁決“雙倍賠償”，有時(shí)也可能裁決賠償一倍多一點(diǎn)，或者裁決只退回購(gòu)房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個(gè)案差異，是法律允許的。

四、商品房質(zhì)量問(wèn)題如何索賠

（1）因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件。

《解釋》第十二、第十三條規(guī)定：房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用應(yīng)解除合同，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但“質(zhì)量問(wèn)題”達(dá)到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是“嚴(yán)重影響居住使用”？該解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。

（2）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！督忉尅返谑龡l第二款所說(shuō)的質(zhì)量問(wèn)題指的就是一般質(zhì)量問(wèn)題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，筆者認(rèn)為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問(wèn)題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問(wèn)題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問(wèn)題，廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水問(wèn)題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問(wèn)題等等。法院在審理此類糾紛時(shí)，注意保修期從交付之日起計(jì)算。因?yàn)橘?gòu)房人在接受房屋時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這是購(gòu)房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。如果質(zhì)量質(zhì)量問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求出賣人承擔(dān)延期交房的責(zé)任。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。

（3）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒(méi)有作出具體規(guī)定。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；也有人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。在司法實(shí)踐中要通過(guò)實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定?？捶课葙|(zhì)量問(wèn)題是否能夠通過(guò)修復(fù)解決，經(jīng)修復(fù)后仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無(wú)法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房人的生活或存在威脅購(gòu)房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。

五、商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定

目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤(rùn)，就會(huì)在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時(shí)往往又無(wú)法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實(shí)踐中也大量存在。所以，《解釋》第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的認(rèn)定處理作出了明確規(guī)定。筆者認(rèn)為買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾，符合以下3個(gè)條件的，即可視為要約：

1、該內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫(kù)，健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等。、對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80%、房屋間距等每單元配有電梯兩部等。

3、該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。房屋間距、房屋鄰街或鄰江鄰河，視線沒(méi)有阻擋等。只要不符合廣告和宣傳的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問(wèn)題，現(xiàn)在審判實(shí)踐中也已突破傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，開始區(qū)別情況予以認(rèn)定，并作出變通規(guī)定。如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒(méi)有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：（1）向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾；（2）對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示；（3）對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；（4）對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說(shuō)明；（5）其他載有明確指標(biāo)的說(shuō)明。這值得我們借鑒，筆者認(rèn)為這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。

六、商品房面積誤差的認(rèn)定處理

１．房屋面積誤差的認(rèn)定處理

商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核確定，出賣人委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)該部門確認(rèn)，不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)《解釋》第十四條的規(guī)定處理，法院應(yīng)先審查是否有約定，有約定從約定；沒(méi)有約定的情況下，按該條第（１）、（２）項(xiàng)的規(guī)定處理。２．露臺(tái)、樓頂平臺(tái)面積計(jì)入房屋買賣合同面積造成誤差的處理

依據(jù)建設(shè)部１９９５年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，土地房產(chǎn)管理部門審核時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，出賣方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差要求賠償?shù)?。此類糾紛不適用《解釋》第１４條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來(lái)處理這類面積誤差的糾紛。如果露臺(tái)具有獨(dú)立使用價(jià)值（功能），具有排他性，可歸買方所有，根據(jù)意思自治和有償使用原則，對(duì)露臺(tái)面積可單獨(dú)計(jì)價(jià)或不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，這符合誠(chéng)實(shí)信用和公平原則；買方要求退還露臺(tái)面積房款的，不予支持。對(duì)于不獨(dú)立使用的樓頂平臺(tái)，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時(shí)往往會(huì)與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺(tái)房款的，應(yīng)予以支持。