第一篇：二手房買賣合同糾紛案例_1

二手房買賣合同糾紛案例

二手房買賣合同糾紛案例

湖北省法院民一庭民事調(diào)解書

上訴人(原審被告)中國(guó)建設(shè)銀行湖北省孝感市分行(以下簡(jiǎn)稱孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120號(hào)。

代表人王明星，該行行長(zhǎng)。

委托代理人張才金，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)廣州市拓業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱拓業(yè)集團(tuán))，住所地廣東省廣州市中山一路51號(hào)。

法定代表人馮渭，該集團(tuán)董事長(zhǎng)。

委托代理人汪應(yīng)東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級(jí)人民法院(XX)孝民三初字第89 號(hào)民事判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業(yè)集團(tuán)的全部訴訟請(qǐng)求，并承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

經(jīng)審理查明，湖北省孝感市中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱孝感中院)于1995年8月8日下發(fā)的(1995)孝經(jīng)初字第39號(hào)民事判決書生效后，孝感市建銀實(shí)業(yè)開發(fā)總公司(以下簡(jiǎn)稱建銀公司)即申請(qǐng)孝感中院對(duì)該案進(jìn)入執(zhí)行程序，原孝感市物資協(xié)作總公司(以下簡(jiǎn)稱物協(xié)公司)擁有的廣州市黃埔大道105號(hào)房屋首層已出租給張朝成，張朝成又將該房轉(zhuǎn)租給廣州市拓業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱廣州拓業(yè))，故由孝感中院于1995年12月12日下達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書給廣州拓業(yè)和張朝成，要求其將應(yīng)繳納給張朝成，并由張朝成交給物協(xié)公司的租金，直接劃轉(zhuǎn)孝感中院，由孝感中院轉(zhuǎn)付給建銀公司，每月萬元(人民幣，下同)。隨后，又應(yīng)建銀公司的要求，將廣州市黃埔大道105號(hào)房首層進(jìn)行委托評(píng)估，準(zhǔn)備作價(jià)過戶給建銀公司或是拍賣獲取資金履行建銀公司應(yīng)得到的受償權(quán)，至1997年3月4日，孝感中院受理并調(diào)解了原告孝感市經(jīng)協(xié)開發(fā)總公司訴物協(xié)公司的房屋代管協(xié)議糾紛案。孝感市經(jīng)協(xié)開發(fā)總公司于1997年4月11日向孝感中院提出執(zhí)行異議，孝感中院下發(fā)了(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第1號(hào)民事裁定書，將該院(1996)孝經(jīng)執(zhí)字第12號(hào)民事裁定書予以撤銷，后經(jīng)建銀公司于1997年8月28日向本院提交申訴材料，本院于1997年9月30日以(1997)鄂法立函第5號(hào)指令孝感中院重審。孝感中院即于1997年12月31日下發(fā)(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第12-

1、孝經(jīng)監(jiān)字第12-2號(hào)民事裁定書，撤銷了該院(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第1號(hào)民事裁定書和(1997)孝經(jīng)二初字第27號(hào)民事調(diào)解書，對(duì)建銀公司與物協(xié)公司的案件進(jìn)行再審，結(jié)論是物協(xié)公司對(duì)廣州市黃埔大道105號(hào)房首層并不享有產(chǎn)權(quán)和處分權(quán)，說明其長(zhǎng)期的出租和收取租金的行為都是非法的，并于1998年12月26日下發(fā)了(1997)孝經(jīng)監(jiān)字第12-3號(hào)民事裁定書，將黃埔大道105號(hào)房首層的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)仍為孝感市政府駐廣州辦事處。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業(yè)出具委托手續(xù)，提供孝感中院的相關(guān)法律文書，與其簽訂《房屋抵償協(xié)議》、《抵償借款合同》，約定由廣州拓業(yè)借款200萬元給涂志，建銀公司則以孝感中院執(zhí)行裁定確認(rèn)的建銀公司為申請(qǐng)執(zhí)行人，物協(xié)公司為被執(zhí)行人，并以收取廣州市黃埔大道105號(hào)房首層租金每月萬元近一年的法律文書判決的物權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，在《房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向?qū)Ψ街Ц哆`約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業(yè)即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去“財(cái)務(wù)專用章”字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業(yè)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院(1996)孝經(jīng)執(zhí)字第12號(hào)民事裁定書，將原誤屬于物協(xié)公司座落于廣州市黃埔大道105號(hào)房首層平方米抵償給廣州拓業(yè)，總計(jì)價(jià)款為4123968元，合同簽字后5天內(nèi)建銀公司收取廣州拓業(yè)200萬元(實(shí)際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元)，建銀公司保證在6個(gè)月內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給廣州拓業(yè)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)由廣州拓業(yè)承擔(dān)，過戶十天內(nèi)廣州拓業(yè)將余款2123968元付清給建銀公司。此后建銀公司未如期將房屋過戶手續(xù)辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(yè)(此時(shí)廣州拓業(yè)已更名為拓業(yè)集團(tuán))，一方面解釋是案件在進(jìn)行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業(yè)集團(tuán)再付50萬元作為過戶費(fèi)用，拓業(yè)集團(tuán)即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據(jù)。1999年元月15日、XX年7月1日，建銀公司向拓業(yè)集團(tuán)發(fā)函，確認(rèn)涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費(fèi)已轉(zhuǎn)付該公司，并確認(rèn)兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據(jù)的事實(shí)，承諾待案件再審?fù)杲Y(jié)后一定為其辦理過戶手續(xù)，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，還在《說明》中承認(rèn)由孝感中院執(zhí)行提取的物協(xié)公司應(yīng)收取的每月萬元租金已轉(zhuǎn)達(dá)付建銀公司的事實(shí)，亦加蓋了貼去“財(cái)務(wù)專用章”字樣后的建銀公司公章。此后拓業(yè)集團(tuán)在知道廣州市黃埔大道105號(hào)房首層產(chǎn)權(quán)已經(jīng)易主，即于XX年4月9日、6月4日發(fā)電報(bào)、函件給孝感建行，請(qǐng)求退還預(yù)付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業(yè)集團(tuán)于XX年8月訴至孝感中院，請(qǐng)求判令孝感建行退還原下設(shè)的建銀公司預(yù)收的250萬元購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

另查明，孝感建行下設(shè)的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經(jīng)理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以《孝建銀人字(1994)第15號(hào)文件》將建銀公司的總經(jīng)理一職任命由羅建武擔(dān)任，將畢從良調(diào)回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經(jīng)申請(qǐng)注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續(xù)。

第二篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。

3.二手房買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。

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第三篇：二手房買賣合同糾紛案例范本

二手房買賣合同糾紛案例

中國(guó)建設(shè)銀行湖北省孝感市分行訴廣州市拓業(yè)集團(tuán)有限公司返還購房款糾紛

案

湖北省法院民一庭民事調(diào)解書2004〕鄂民一終字第59號(hào)

上訴人（原審被告）中國(guó)建設(shè)銀行湖北省孝感市分行（以下簡(jiǎn)稱孝感建行），住所地湖北省孝感市城站路120號(hào)。代表人王明星，該行行長(zhǎng)。

委托代理人張才金，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）廣州市拓業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱拓業(yè)集團(tuán)），住所地廣東省廣州市中山一路51號(hào)。

法定代表人馮渭，該集團(tuán)董事長(zhǎng)。

委托代理人汪應(yīng)東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級(jí)人民法院（2003）孝民三初字第89 號(hào)民事判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業(yè)集團(tuán)的全部訴訟請(qǐng)求，并承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

經(jīng)審理查明，湖北省孝感市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱孝感中院）于1995年8月8日下發(fā)的（1995）孝經(jīng)初字第39號(hào)民事判決書生效后，孝感市建銀實(shí)業(yè)開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱建銀公司）即申請(qǐng)孝感中院對(duì)該案進(jìn)入執(zhí)行程序，原孝感市物資協(xié)作總公司（以下簡(jiǎn)稱物協(xié)公司）擁有的廣州市黃埔大道105號(hào)房屋首層已出租給張朝成，張朝成又將該房轉(zhuǎn)租給廣州市拓業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州拓業(yè)），故由孝感中院于1995年12月12日下達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書給廣州拓業(yè)和張朝成，要求其將應(yīng)繳納給張朝成，并由張朝成交給物協(xié)公司的租金，直接劃轉(zhuǎn)孝感中院，由孝感中

院轉(zhuǎn)付給建銀公司，每月7.4萬元（人民幣，下同）。隨后，又應(yīng)建銀公司的要求，將廣州市黃埔大道105號(hào)房首層進(jìn)行委托評(píng)估，準(zhǔn)備作價(jià)過戶給建銀公司或是拍賣獲取資金履行建銀公司應(yīng)得到的受償權(quán)，至1997年3月4日，孝感中院受理并調(diào)解了原告孝感市經(jīng)協(xié)開發(fā)總公司訴物協(xié)公司的房屋代管協(xié)議糾紛案。孝感市經(jīng)協(xié)開發(fā)總公司于1997年4月11日向孝感中院提出執(zhí)行異議，孝感中院下發(fā)了（1997）孝經(jīng)監(jiān)字第1號(hào)民事裁定書，將該院（1996）孝經(jīng)執(zhí)字第12號(hào)民事裁定書予以撤銷，后經(jīng)建銀公司于1997年8月28日向本院提交申訴材料，本院于1997年9月30日以（1997）鄂法立函第5號(hào)指令孝感中院重審。孝感中院即于1997年12月31日下發(fā)（1997）孝經(jīng)監(jiān)字第12-

1、孝經(jīng)監(jiān)字第12-2號(hào)民事裁定書，撤銷了該院（1997）孝經(jīng)監(jiān)字第1號(hào)民事裁定書和（1997）孝經(jīng)二初字第27號(hào)民事調(diào)解書，對(duì)建銀公司與物協(xié)公司的案件進(jìn)行再審，結(jié)論是物協(xié)公司對(duì)廣州市黃埔大道105號(hào)房首層并不享有產(chǎn)權(quán)和處分權(quán)，說明其長(zhǎng)期的出租和收取租金的行為都是非法的，并于1998年12月26日下發(fā)了（1997）孝經(jīng)監(jiān)字第12-3號(hào)民事裁定書，將黃埔大道105號(hào)房首層的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)仍為孝感市政府駐廣州辦事處。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業(yè)出具委托手續(xù)，提供孝感中院的相關(guān)法律文書，與其簽訂《房屋抵償協(xié)議》、《抵償借款合同》，約定由廣州拓業(yè)借款200萬元給涂志，建銀公司則以孝感中院執(zhí)行裁定確認(rèn)的建銀公司為申請(qǐng)執(zhí)行人，物協(xié)公司為被執(zhí)行人，并以收取廣州市黃埔大道105號(hào)房首層租金每月7.4萬元近一年的法律文書判決的物權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，在《房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向?qū)Ψ街Ц哆`約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業(yè)即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去“財(cái)務(wù)專用章”字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業(yè)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院（1996）孝經(jīng)執(zhí)字第12號(hào)民事裁定書，將原誤屬于物協(xié)公司座落于廣州市黃埔大道105號(hào)房首層343.664平方米抵償給廣州拓業(yè)，總計(jì)價(jià)款為4123968元，合同簽字后5天內(nèi)建銀公司收取廣州拓業(yè)200萬元（實(shí)際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元），建銀公司保證在6個(gè)月內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給廣州拓業(yè)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)由廣州拓業(yè)承擔(dān)，過戶十天內(nèi)廣州拓業(yè)將余款2123968元付清給建銀公司。此后建銀公司未如期將房屋過戶手續(xù)辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(yè)（此時(shí)廣州拓業(yè)已更名為拓業(yè)集團(tuán)），一方面解釋是案件在進(jìn)行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業(yè)集團(tuán)再付50萬元作為過戶費(fèi)用，拓業(yè)集團(tuán)即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據(jù)。1999年元月15日、2000年7月1日，建銀公司向拓業(yè)集團(tuán)發(fā)函，確認(rèn)涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費(fèi)已轉(zhuǎn)付該公司，并確認(rèn)兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據(jù)的事實(shí)，承諾待案件再審?fù)杲Y(jié)后一定為其辦理過戶手續(xù)，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，還在《說明》中承認(rèn)由孝感中院執(zhí)行提取的物協(xié)公司應(yīng)收取的每月7.4萬元租金已轉(zhuǎn)達(dá)付建銀公司的事實(shí)，亦加蓋了貼去“財(cái)務(wù)專用章”字樣后的建銀公司公章。此后拓業(yè)集團(tuán)在知道廣州市黃埔大道105號(hào)房首層產(chǎn)權(quán)已經(jīng)易主，即于2002年4月9日、6月4日發(fā)電報(bào)、函件給孝感建行，請(qǐng)求退還預(yù)付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業(yè)集團(tuán)于2003年8月訴至孝感中院，請(qǐng)求判令孝感建行

退還原下設(shè)的建銀公司預(yù)收的250萬元購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

另查明，孝感建行下設(shè)的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經(jīng)理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以《孝建銀人字（1994）第15號(hào)文件》將建銀公司的總經(jīng)理一職任命由羅建武擔(dān)任，將畢從良調(diào)回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經(jīng)申請(qǐng)注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續(xù)。

本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、中國(guó)建設(shè)銀行湖北省孝感市分行于本調(diào)解書簽收之日給付廣州市拓業(yè)集團(tuán)有限公司230萬元； 二、一審案件受理費(fèi)26748元，由廣州市拓業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)26748元，由中國(guó)建設(shè)銀行湖北省孝感市分行負(fù)擔(dān)。

上述協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。

本調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后，即具有法律效力。

審 判 長(zhǎng) 李振漢

代理審判員 王恩貴

代理審判員 邵震宇

二00四年六月七日

書 記 員 段 鈞

第四篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

XX律師事務(wù)所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動(dòng)。通過開庭前對(duì)本案的調(diào)查了解并結(jié)合剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)針對(duì)本案爭(zhēng)議的問題，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實(shí)有效。從合同簽訂的主體、內(nèi)容、標(biāo)的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對(duì)標(biāo)的房屋的買賣意思表示真實(shí)，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當(dāng)日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。

二、關(guān)于對(duì)《二手房買賣合同》變更的認(rèn)定。

合同當(dāng)事人可以通過協(xié)商一致的方式對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，包括但不限于標(biāo)的數(shù)量的增減、價(jià)款的變化、履行時(shí)間、地點(diǎn)、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)原合同中購房資金監(jiān)管條款的變更。

原合同中約定2010年11月30日前監(jiān)管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時(shí)間為2010年12月6日，金額為100萬，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協(xié)議的行為即是對(duì)首期監(jiān)管行為的認(rèn)可，雖然時(shí)間、金額與原合同約定不符，但是這份協(xié)議是原被告雙發(fā)共同簽署的，可以認(rèn)定為對(duì)原合同的協(xié)議變更。（案例中原告提供的《關(guān)于限期履行合同義務(wù)的通知函》具體的時(shí)間不詳，如果在2010年12月6日前則對(duì)前述行為認(rèn)定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達(dá)成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》，變更購房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。這一系列行為足以認(rèn)定為對(duì)原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監(jiān)管首期款100萬。截止2010年12月6日前述三項(xiàng)金額正好等于標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬元，至此合同義務(wù)履行完畢。

在2011年3月1日原、被告雙方對(duì)原合同進(jìn)行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監(jiān)管購房資金550萬，此時(shí)監(jiān)管資金共計(jì)650萬，當(dāng)日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據(jù)X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業(yè)慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí)進(jìn)行放款。由于買賣合同具有雙務(wù)和同時(shí)履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí)支付購房尾款合乎交易習(xí)慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠實(shí)信用的原則積極促成合同目的的達(dá)成。

四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。

合同簽訂后，標(biāo)的房產(chǎn)解除抵押的時(shí)間一直處于不確定狀態(tài)，原告（反訴被告）也沒有用實(shí)際行動(dòng)積極消除標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關(guān)于價(jià)款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標(biāo)的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標(biāo)的權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在2011年3月25日將標(biāo)的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對(duì)于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標(biāo)的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實(shí)現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)法庭支持被告（反訴原告）的正當(dāng)請(qǐng)求，使其權(quán)益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請(qǐng)法庭充分考慮。

XX律師事務(wù)所

律師：

XX年XX月XX日

第五篇：二手房買賣案例集錦

．標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋單位不同意能否出售

案情簡(jiǎn)介： 張 先生于 1999 年 8 月與 王 先生簽訂了一份二手房買賣契約，二手房買賣案例集錦。在契約中雙方約定： 張 先生將自已位于城區(qū)的房改房出售給 王 先生，由 王 先生在本合同簽訂后一次性付給張 先生人民幣 28 萬元整。但到房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)被告知此房產(chǎn)不能辦理過戶登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。王 先生要求退款及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，張 先生不同意，于是王 先生將 張 先生告上法庭，要求 張 先生退還全部房款及相應(yīng)的利息損失，并解除合同。

法院判決： 法庭經(jīng)審理查明，張 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)從本企業(yè)購買的，因原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權(quán)，且沒有原單位同意其出售的書面證明，雙方?jīng)]有到房屋所在地房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，因此法院判定該契約實(shí)際上無法履行，解除了雙方簽訂的契約。張 先生返還 王 先生的購房款 28 萬元整。

律師點(diǎn)評(píng)： 本案中涉及的以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋職工擁有部分產(chǎn)權(quán)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改房，原售房單位擁有 6% 的產(chǎn)權(quán)，職工擁有 94% 的產(chǎn)權(quán)，如果需要上市出售，則需要符合如下條件：?jiǎn)挝慌c職工個(gè)人在協(xié)議中有約定的，從其約定；沒有約定的，如上市出售應(yīng)征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，不能上市出售。職工也可將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋轉(zhuǎn)為成本價(jià)的房屋，然后再上市出售。．政策變化能否作為不賣房的理由

案情簡(jiǎn)介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 與房主、北京 XX 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了一份《房地產(chǎn)居間合同（買賣置換）》，協(xié)議書《二手房買賣案例集錦》。約定王某通過 XX 公司購買一套總價(jià)款 320000 元的經(jīng)濟(jì)適用房。合同簽訂時(shí)，王某通過 XX 公司向房主交納了 50000 元的定金，約定房主不出售此房屋或王某不買此房屋均適用定金罰則。合同中沒有約定辦理過戶的時(shí)間。因房主的房屋所有權(quán)證還沒有辦理下來，要想過戶必須先將房主的房屋所有權(quán)證從開發(fā)商處辦理下來。王某替房主交納了辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用 6000 元及公共維修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有權(quán)證。在去辦理過戶手續(xù)，房主又告知房產(chǎn)證現(xiàn)在還在開發(fā)商那里，讓王某直接把房款交給銀行，替他還貸款，王某覺得風(fēng)險(xiǎn)非常大，于是沒有同意。王某在簽訂合同前并不知道其銀行貸款的事情。因此王某沒有同意替他還貸款，要求其自己歸還貸款，再與王某辦過戶手續(xù)，房主不同意，因此王某沒有辦成過戶，但雙方一直在談判。后來，北京市出臺(tái)規(guī)定，從 2004 年的 5 月 20 日起 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的交易進(jìn)行限制。2004 年 5 月 19 日，房主將這套房屋賣給了別人，稱 5 月 20 日 之前不賣就賣不出去了。于是，王某向法院提起訴訟，要求解除王某房主簽訂的房屋買賣合同；要求房主雙倍返還我定金 100000 及為房主辦理產(chǎn)權(quán)證所花費(fèi)用 6000 元代辦費(fèi)及交納的公共維修基金 5958 元。

法院判決： 法院認(rèn)為賣方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支持了買方的請(qǐng)求，賣方不服，提起上訴，終審法院維持了一審判決。

律師點(diǎn)評(píng)： 房主的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在合同履行期限內(nèi)，房主單方悔約，將房屋賣掉，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，違反雙方在合同中的事先約定，應(yīng)按合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。在雙方對(duì)付款存在爭(zhēng)議，沒有協(xié)商結(jié)果的前提條件下，房主擅自將合同標(biāo)的房屋出售，屬于嚴(yán)重違約。無論雙方對(duì)合同的履行有什么爭(zhēng)議，在爭(zhēng)議未解決之前或買方?jīng)]有放棄購買這套房屋之前，賣方出售這套房屋給別人，就是以實(shí)際行動(dòng)表明不賣這套房了，不賣這套房就是根本違約。

政策變化不是被告賣房的理由。政策變化并不影響三方簽訂的買賣房屋合同的履行，三方簽訂的合同可以繼續(xù)履行，但增加了交易的難度，即買方需辦理審批手續(xù)，本案買方符合經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的，因此交易是可以繼續(xù)的。其次，政策變化屬于三方都不能約束的事件，三方完全可以通過繼續(xù)協(xié)商解決此事，或解除合同，或按政府的政策執(zhí)行，或采取其它替代措施，但賣方不能單方處置合同的標(biāo)的物。房主未經(jīng)買方同意，單方出售了房屋，屬于嚴(yán)重違約。