第一篇：二手房買賣合同糾紛的法律問題

二手房買賣合同糾紛的法律問題

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點分析其中幾個較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范 1.委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約’補充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。2.逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實行。存量房實行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內(nèi)容語蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

在此提醒購房者，房款的支付時間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任？

案情簡介

2005年4月12日，原告章國強與被告上海強隆地產(chǎn)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，該合同約定：（1）原告章國強購買被告上海強隆地產(chǎn)公司開發(fā)承建的“天隆城小區(qū)”12號樓三單元b2003室商品房1套，房屋建筑面積87.97平方米，總房款暫定為502000元；（2）被告上海強隆地產(chǎn)公司應(yīng)在辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》后，于2005年12月31日前將房屋交付給原告章國強使用。如被告逾期交房，原告章國強有權(quán)按已付房價款的0.3?,按日計算追索違約金；（3）原告章國強認(rèn)可被告上海強隆地產(chǎn)公司在取得《新建住宅交付使用許可證》后即具備該房屋的交付條件，被告上海強隆地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”。

嗣后，原告章國強向被告上海強隆地產(chǎn)公司實際支付總房價款504528元。2005年12月30日，被告上海強隆地產(chǎn)公司未履行交付房屋的義務(wù)，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》，于4月3日履行了交付房屋的義務(wù)，但被告在交付房屋時未取得房屋大產(chǎn)權(quán)。2006年4月4日，原告與被告雙方結(jié)清了自2006年1月1日至同年4月3日期間的違約金。直至2006年11月14日，被告上海強隆地產(chǎn)公司才取得房屋的“大產(chǎn)證”。

原告章國強認(rèn)為，2005年4月12日，其與被告上海強隆地產(chǎn)公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》一份，該合同約定，其向上海強隆地產(chǎn)公司購買商品房1套，房屋總價款為502000元（實際支付504528元），被告上海強隆地產(chǎn)公司承諾于2005年12月31日交付房屋，交付房屋時須辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》（即“大產(chǎn)證”）。但被告上海強隆地產(chǎn)公司卻在2006年11月14日才取得房屋的“大產(chǎn)證”，其逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購房合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

雙方當(dāng)事人在協(xié)商未果的情況下，原告章國強于2006年3月24日依法向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告上海強隆地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金20260元。

被告上海強隆地產(chǎn)公司認(rèn)為，雙方簽訂的購房合同屬實，本公司雖違約在前，但違約金的計算期間應(yīng)從2006年1月1日計算至2006年4月3日。因為雙方在購房合同中已約定房屋交付的標(biāo)志為取得《新建住宅交付使用許可證》，故該約定印證了其交房并不需要“大產(chǎn)證”。而且本公司已將上述違約期間的違約金支付給原告，可以證實本公司已經(jīng)承擔(dān)了違約責(zé)任。更何況，雙方已在2006年4月3日辦理了房屋交接書，故本公司不存在違約事實，原告向法院提起的訴訟請求沒有法律事實和法律依據(jù)，故請求法院駁回原告章國強的訴訟請求。

法院判決

上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方真實的意思表示，合同約定的內(nèi)容符合法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。在本案中，被告上海強隆地產(chǎn)公司未按合同約定在規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋的大產(chǎn)權(quán)，其交付房屋的條件存在瑕疵，故其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購房合同中的約定承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于被告上海強隆地產(chǎn)公司已在辦理“大產(chǎn)證”期間向房地產(chǎn)管理部門提交了相關(guān)的手續(xù)材料，但違約金計算的數(shù)額應(yīng)扣除雙方約定的給予被告上海強隆地產(chǎn)公司90天的寬限期及被告上海強隆地產(chǎn)公司先前已支付的違約金。據(jù)此，上海市浦東區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第85條、第111條、第112條之規(guī)定，判決如下：

被告上海強隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國強償付逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證違約金16208元。

被告上海強隆地產(chǎn)公司不服一審法院作出的判決，遂向上海市第二中級人民法院提起上訴，其上訴后認(rèn)為，本公司根據(jù)購房合同的約定，取得《新建住宅交付使用許可證》后即已滿足了房屋交付的條件，故不應(yīng)承擔(dān)取得《新建住宅交付使用許可證》至取得房屋“大產(chǎn)證”期間的違約金?？梢?，一審法院認(rèn)定事實和適用法律錯誤，故請求二審法院依法改判，駁回原告章國強的訴訟請求。

上海市第二中級人民法院經(jīng)審理查明，上訴人上海強隆地產(chǎn)公司與被上訴人章國強于2006年4月3日簽訂《房屋交接書》后即交付了房屋，現(xiàn)被上訴人章國強向上海強隆地產(chǎn)公司主張自2006年4月4日起至同年h月13日止的違約金。

上海市第二中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方真實的意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。在本案中，原告章國強按合同約定支付了房價款，被告上海強隆地產(chǎn)公司亦應(yīng)當(dāng)按合同約定交付房屋，取得房屋的“大產(chǎn)證”。按雙方購房合同中的約定，被告上海強隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”，但其未在合同約定的期限取得“大產(chǎn)證”，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于合同僅約定被告上海強隆地產(chǎn)公司不能如期交房的違約責(zé)任，對其不能如期取得“大產(chǎn)證”的違約責(zé)任未作約定，因此本案的違約金不應(yīng)按合同約定的方式計算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條是針對買受人未取得房屋權(quán)屬證書（即“小產(chǎn)證”）作出的規(guī)定，而本案是約定“大產(chǎn)證”取得時間上的違約，前提條件略有差異，故可按原告章國強已付購房款總額，從交房后第91天起算至被告上海強隆地產(chǎn)公司取得“大產(chǎn)證”時止，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。至于被告上海強隆地產(chǎn)公司關(guān)于其取得《新建住宅交付使用許可證》后已經(jīng)滿足房屋交付的條件、己方?jīng)]有違約的上訴理由，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。另外，原審法院所作出被告上海強隆地產(chǎn)公司酌情向原告章國強償付違約金16028元的判決不當(dāng)。

據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第（二）、（三）項，《中華人民共和國合同法》第8條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條之規(guī)定，判決如下：

上訴人上海強隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國強償付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期間的違約金（以504528元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的同期金融機構(gòu)逾期貸款利息計算）。

爭議焦點

開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任？

律師點評

本案是一起購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商約定交房與取得房屋“大產(chǎn)證”相分離的糾紛案件，本案的爭議焦點在于房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦理“大產(chǎn)證”是否構(gòu)成違約以及如何承擔(dān)違約責(zé)任？

一、在本案中，被告上海強隆地產(chǎn)公司逾期取得房屋“大產(chǎn)證”，其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在本案中，首先要明確的是，這里所指的違約，并不是指被告強隆地產(chǎn)公司與原告章國強已經(jīng)自行解決的違約部分，而是指被告強隆地產(chǎn)公司是否因逾期辦理“大產(chǎn)證”構(gòu)成違約？在司法實踐中，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動產(chǎn)物權(quán)的憑證，對內(nèi)容真實、符合法定條件的物權(quán)，登記機關(guān)在辦理登一記后，應(yīng)當(dāng)給權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議，權(quán)屬證書可以用作確權(quán)的證據(jù)。因此，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是對財產(chǎn)擁有或交易事實的確認(rèn)，它原則上是公開的正式的法律文書，可供公眾查閱，起到向社會公眾公開所有權(quán)的作用，故其具有直接表征所有權(quán)的能力。在我國，實行的是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在商品房買賣法律關(guān)系中，買受人在接受房屋后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移，出賣人在產(chǎn)權(quán)登記以前對房屋仍擁有所有權(quán)。如果出賣人此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來買受人的權(quán)益就會受到侵害。因此，買受人在房屋交付后，應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。而房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項義務(wù)。據(jù)此，房屋出賣人應(yīng)按合同約定的時間和方法交付房屋。房屋的交付包含實物交付和權(quán)利交付。所謂實物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。所謂權(quán)利交付，是指房屋出賣人將房產(chǎn)證交付買受人，并協(xié)助實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在實務(wù)操作中，房屋買賣一般都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手續(xù)之間需要一段時間。

綜上，在本案中，被告上海強隆地產(chǎn)公司在對原告章國強履行交付房屋義務(wù)的行為中，實物交付與權(quán)利交付是相分離的。被告上海強隆地產(chǎn)公司在實物交付與權(quán)利交付時都應(yīng)按約履行，才能被認(rèn)為完全按約履行義務(wù)，否則就需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，本案中的被告上海強隆地產(chǎn)公司認(rèn)為其履行了實物交付義務(wù)就是按約履行了義務(wù)，不應(yīng)再承擔(dān)違約責(zé)任的觀點是錯誤的。因為被告上海強隆地產(chǎn)公司履行的只是實物交付義務(wù)，權(quán)利交付的義務(wù)并未按約履行，因而是不適當(dāng)履行合同的行為，其應(yīng)對不按時不適當(dāng)履行權(quán)利交付義務(wù)的行為承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，即在本案中，被告上海強隆地產(chǎn)公司未按購房合同約定的時間取得房屋的大產(chǎn)權(quán)證，其逾期取得房屋“大產(chǎn)證”的行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、在本案中，被告逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約，應(yīng)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。

在本案中，一、二審法院判決一致認(rèn)為，合同約定交房后90天內(nèi)辦理“大產(chǎn)證”，是給予被告上海強隆地產(chǎn)公司的寬限期，如果要追究其違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)扣除這一寬限期?，F(xiàn)被告上海強隆地產(chǎn)公司在此后再逾期辦理“大產(chǎn)證”，其行為違反了雙方購房合同中約定的期限，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但本案存在的問題在于被告上海強隆地產(chǎn)公司對此應(yīng)承擔(dān)何種形式的責(zé)任以及其違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算？ 在本案中，一審法院判決被告上海強隆地產(chǎn)公司承擔(dān)原告章國強違約金16208元，而根據(jù)二審法院的判決，被告上海強隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)給付原告章國強違約金14303.37元，比一審判決的違約金數(shù)額少了1724.63元。出現(xiàn)這一差別的原因在于，一審法院是按照當(dāng)事人合同約定的計算違約金的方法加以確定的，而二審法院在認(rèn)定合同有效，被告上海強隆地產(chǎn)公司逾期取得“大產(chǎn)證”是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任這一基礎(chǔ)上，又鑒于當(dāng)事人在合同中對逾期辦理“大產(chǎn)證”的違約情況應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任沒有作出明確約定的情況下，二審法院參照了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，即“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：??商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日??合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”

綜上所述，在本案中，雙方當(dāng)事人對于逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任未作出明確約定，二審法院根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，依法判決被告上海強隆地產(chǎn)公司參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金是正確的，亦是符合法律規(guī)定的。

二手房買賣中的幾個法律問題研究

近兩年，全國不同的地區(qū)均出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，這是我國改革開放以來出現(xiàn)的第二次房地產(chǎn)熱。而二手房市場的逐漸成熟是推動這次房地產(chǎn)熱的一個重要原因。正是二手市場的形成使房屋不再是一種單純的生活用品，而逐漸成為一種真正意義上的商品，商品的有序流轉(zhuǎn)又加速了二手市場的進(jìn)一步完善和成熟。相對于一手房來說，二手房交易中形式的多樣性和交易手續(xù)的繁雜性決定了其復(fù)雜性。筆者想就二手房買賣中存在的幾個法律問題談一點自己的意見，并求教于方家。

二手房買賣的幾種表現(xiàn)形式。

1、買賣雙方均為一次性付款購房。指二手房賣方以一次性付款方式購得原始房屋，而二手房買方也欲以一次性付款方式購房。由于交易中房權(quán)證的過戶及房款的交付都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房買賣中最簡單的方式。只要結(jié)清房款，辦理好房權(quán)證過戶手續(xù)就可順利完成交易。

2、賣方以一次性付款方式購房，買方欲以銀行按揭方式購房。由于賣方采用一次性付款方式購房，其持有房權(quán)證。買方以按揭方式購房，需先與提供按揭的銀行簽訂貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評估機構(gòu)評估后，確定買方貸款額度及年限。買方需將非貸款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房產(chǎn)過戶后，賣方可收到此款項。買方持房權(quán)證到銀行辦理按揭手續(xù)，所貸款項將由銀行一次性轉(zhuǎn)入賣方賬戶。交易完成。

3、賣方以按揭方式購房，買方欲以一次性付款方式購房。當(dāng)房產(chǎn)是由賣方以銀行按揭方式購買時，必須先付清賣方的購房貸款余額，將房權(quán)證由銀行贖出，才可將房權(quán)證拿到房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。與第一種方式相比，多了一道贖證手續(xù)。

4、買賣雙方均以銀行按揭方式購房。此種形式是二手房交易中最繁瑣、也較常見的形式。首先賣方需到按揭銀行將房權(quán)證贖出（在賣方資金不足的情況下，可與買方協(xié)商，由買方出資代為贖出。如買方也無力一次性支付余款，則可通過融資機構(gòu)的介入來解決）。其次，買方與為其提供按揭的銀行簽定貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評估機構(gòu)評估后，確定貸款額度及年限。買方需將房款中的非貸款額交由中介公司托管。同時，持房權(quán)證到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。過戶后，賣方可先收到非貸房款部分，在買方到銀行辦理完按揭手續(xù)后，所貸款項將由銀行一次性付給賣方。由于該方式手續(xù)繁瑣，一般都需要中介公司介入，協(xié)助辦理贖證及房產(chǎn)過戶手續(xù)。值得一提的是，近前幾年各銀行開始推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)大大簡化了此類交易手續(xù)，也促進(jìn)了二手房市場的發(fā)展。對此問題后文將專門述及。

二手房買賣中賣方的風(fēng)險。

由于賣方在交易中占有較為主動的地位，其風(fēng)險相對于買方較小。賣方的交易風(fēng)險最有可能出現(xiàn)于買方以按揭方式購房的交易形式中。即上述的第2和第4種交易形式。

由于買方欲以按揭方式購房，若不辦理房屋抵押，提供按揭的銀行不會發(fā)放貸款。這就要求賣方在尚未得到房款的情況下將房產(chǎn)過戶到買方名下，由買方持房權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，然后在銀行發(fā)放貸款后將房款付清。從房產(chǎn)過戶到銀行發(fā)放貸款一般有一個月左右的時間。而這對賣方來說是存在一定風(fēng)險的。要有效的規(guī)避風(fēng)險應(yīng)當(dāng)做到：

通過房屋中介公司交易。賣方將房權(quán)證交給中介公司，由中介公司的工作人員陪同雙方到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，發(fā)下的新證仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同買方辦理房屋抵押登記手續(xù)。由于房權(quán)證一直由中介公司保管，到不了買方手中，能夠有效地避免因買方違約而給賣方帶來的風(fēng)險。

貸款應(yīng)當(dāng)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃入賣方開立的賬戶，而不經(jīng)買方之手。

3、簽訂一份完備的《房屋買賣合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明確約定違約責(zé)任和違約金的計算方法，一旦買方違約，能夠有效地通過法律救濟(jì)。

二手房買賣中買方的風(fēng)險。

相對于賣方來說，買方在交易中的風(fēng)險更大一些。因為在任何一種交易方式中，買方都需要預(yù)付一部分房款，若付款后賣方反悔或買方根本就是遭遇欺詐，則會給自己帶來重大損失。尤其是在賣方以按揭方式購房的交易形式中，買方有可能先行墊款為賣方贖證，此間風(fēng)險更大。而要避免風(fēng)險也應(yīng)做到：

1、通過房屋中介公司交易。買方將預(yù)付款交給中介公司，由中介公司陪同賣方到銀行贖證，贖出的房權(quán)證由中介公司保管而不到賣方手中。

2、應(yīng)當(dāng)簽訂一份完備的合同，要使用定金條款并約定違約金。

3、由于是二手房，買方在接房時一定要查明該房屋的物業(yè)費、水電熱氣費、有線電視費等費用是否已在交付前結(jié)清，否則后患無窮。

談?wù)勚薪榉矫媾R的法律問題。

中介公司在二手房交易中扮演著越來越重要的角色，一些復(fù)雜的交易要想沒有中介公司的參與而順利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出現(xiàn)的新鮮事物，已有相當(dāng)長的歷史。近年二手房市場的繁榮為中介公司提供了一片廣闊的活動天地，所以房屋中介公司如雨后春筍般地涌現(xiàn)了出來。但由于法律法規(guī)的不配套和監(jiān)管措施的不力，使得中介公司良莠不齊，交易雙方吃“黑中介”之虧的事例經(jīng)常見之報端，嚴(yán)重影響了中介公司的形象，致使人們買房賣房都不愿意通過中介。但不通過中介的房屋交易出現(xiàn)糾紛的機率又較大，從而影響了二手市場的正常發(fā)展。近年法律法規(guī)的出臺以及主管部門對中介市場的大力整治，使其規(guī)范了許多。但一個市場的成熟是需要相當(dāng)長的時間的，需要所有的中介公司共同努力，依法經(jīng)營，并切實維護(hù)自己的權(quán)益，才能保護(hù)自己的市場并使其有序發(fā)展。

筆者認(rèn)為，中介公司應(yīng)當(dāng)解決好以下幾個問題：

1、遠(yuǎn)離惡意競爭。一個地區(qū)的二手房市場并不是一塊無限大的蛋糕，人人都想吃一口。價格戰(zhàn)是中介公司經(jīng)常采取的競爭手段。中介公司一般收取房屋成交價1%至2%的傭金，為爭市場，中介公司不惜將傭金壓得更低。但微薄的利潤不足以維持此類中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤，所以就出現(xiàn)了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤。但這種短視的違規(guī)行為只會坑人害己，損壞了中介公司的形象，擾亂了二手市場的秩序，影響了二手市場的發(fā)展，這恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。

2、規(guī)范合同文本。目前并沒有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買賣合同。而一份規(guī)范完備的中介合同和買賣合同無論對中介方還是買賣雙方均是非常重要的。中介公司應(yīng)當(dāng)委托律師制定一份能夠切實維護(hù)自己權(quán)益又不侵害交易雙方利益的中介合同，更應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易的不同形式，制定出與之適用的房屋買賣合同。因為交易的安全和順利進(jìn)行對中介公司來說是至關(guān)重要的，也是保持自己市場保有量和擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的保證。

3、如何對付“甩中介”的行為。暗箱操作不允許，約買賣雙方見面又可能出現(xiàn)買賣雙方甩開中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。這種情況只有通過簽訂完備的中介合同來避免。應(yīng)當(dāng)在合同中約定甩開中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據(jù)的。一旦出現(xiàn)這種情況，中介公司可以通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。

關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的一點思考。

由于交易雙方均以按揭方式購房的交易方式的普遍出現(xiàn)，為二手房的交易平添了許多復(fù)雜性。如上述第4種交易方式。在這種情況下，許多銀行適時地推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

所謂的轉(zhuǎn)按揭，就是轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款的行為。但我國目前推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并不是真正意義上的轉(zhuǎn)按揭，它包括兩個方面，一是原借款人（賣方）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記；二是新借款人（買方）申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。

可見，目前的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)包括四個環(huán)節(jié)：原債務(wù)的償還、新債務(wù)的建立、原有抵押擔(dān)保的撤銷和新抵押擔(dān)保的建立。目前這四個環(huán)節(jié)相互獨立。如果能將某些相關(guān)環(huán)節(jié)連結(jié)起來，無疑能節(jié)省時間，提高工作效率，降低交易成本。

其實完全可以這樣做：一是實現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié)，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上，銀行、賣方、買方簽定補充借款協(xié)議，將賣方的債務(wù)轉(zhuǎn)移給買方。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移，在房屋產(chǎn)權(quán)過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。這是真正意義的轉(zhuǎn)按揭，即債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，其有合同法上的依據(jù)，也是香港和國外的通行做法。另外銀行應(yīng)當(dāng)推出跨行轉(zhuǎn)按揭。目前開辦跨行轉(zhuǎn)按揭的癥結(jié)在于一定時期內(nèi)原貸款抵押擔(dān)保懸空，因為房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，原貸款銀行要撤銷抵押權(quán)，否則不能轉(zhuǎn)讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對買方發(fā)放了貸款，買方才能支付房款給賣方，賣方才有錢償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意在賣方未還清貸款的情況下撤銷抵押，致使轉(zhuǎn)按揭無法順利操作。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入賣方在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔(dān)保不落實給銀行貸款造成損失。但即使如此，這種非真正意義上的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推出，也大大推動了二手房市場的發(fā)展。此業(yè)務(wù)雖與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)相比存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著政府主管部門和金融部門對此業(yè)務(wù)的不改進(jìn)和完善，必將刺激二手市場的進(jìn)一步繁榮。

第二篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗)

律師咨詢：132，4296，6417(免費)

執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)

律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層

第三篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

XX律師事務(wù)所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動。通過開庭前對本案的調(diào)查了解并結(jié)合剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)針對本案爭議的問題，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實有效。從合同簽訂的主體、內(nèi)容、標(biāo)的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標(biāo)的房屋的買賣意思表示真實，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當(dāng)日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。

二、關(guān)于對《二手房買賣合同》變更的認(rèn)定。

合同當(dāng)事人可以通過協(xié)商一致的方式對合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，包括但不限于標(biāo)的數(shù)量的增減、價款的變化、履行時間、地點、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對原合同中購房資金監(jiān)管條款的變更。

原合同中約定2010年11月30日前監(jiān)管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時間為2010年12月6日，金額為100萬，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協(xié)議的行為即是對首期監(jiān)管行為的認(rèn)可，雖然時間、金額與原合同約定不符，但是這份協(xié)議是原被告雙發(fā)共同簽署的，可以認(rèn)定為對原合同的協(xié)議變更。（案例中原告提供的《關(guān)于限期履行合同義務(wù)的通知函》具體的時間不詳，如果在2010年12月6日前則對前述行為認(rèn)定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管補充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達(dá)成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補充協(xié)議》，變更購房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。這一系列行為足以認(rèn)定為對原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監(jiān)管首期款100萬。截止2010年12月6日前述三項金額正好等于標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格2000萬元，至此合同義務(wù)履行完畢。

在2011年3月1日原、被告雙方對原合同進(jìn)行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監(jiān)管購房資金550萬，此時監(jiān)管資金共計650萬，當(dāng)日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據(jù)X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業(yè)慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時進(jìn)行放款。由于買賣合同具有雙務(wù)和同時履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時支付購房尾款合乎交易習(xí)慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠實信用的原則積極促成合同目的的達(dá)成。

四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。

合同簽訂后，標(biāo)的房產(chǎn)解除抵押的時間一直處于不確定狀態(tài)，原告（反訴被告）也沒有用實際行動積極消除標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關(guān)于價款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標(biāo)的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標(biāo)的權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在2011年3月25日將標(biāo)的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標(biāo)的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當(dāng)請求，使其權(quán)益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請法庭充分考慮。

XX律師事務(wù)所

律師：

XX年XX月XX日

第四篇：商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究

商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究

班級 08法學(xué)一班 姓名 藍(lán)靜學(xué)號 080303114

【摘要】由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)育階段，市場管理機制的不健全，相關(guān)立法的不完善，商品交易行為的不規(guī)范，導(dǎo)致近年來商品房買賣合同糾紛日益增多。因此，我認(rèn)為對涉及商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題的研究就顯得越來越有意義和價值。本文就商品房銷售廣告和宣傳資料、商品房認(rèn)購協(xié)議、商品房的質(zhì)量、等幾個較具代表性的涉及商品房買賣合同糾紛的法律問題進(jìn)行了分析、界定和闡述。

【關(guān)鍵詞】 商品房買賣合同糾紛法律問題

當(dāng)今社會，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)中的一支生力軍，但是，蘊含著巨大商機的房地產(chǎn)業(yè)的同時也因為法律、法規(guī)等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益易于遭到侵犯，因此消費者如何規(guī)避購房風(fēng)險和如何依法維護(hù)自己的權(quán)益，如何把購房置業(yè)變成雙方共贏這些問題迫切需要得到解決。本文僅就幾個較具代表性的法律問題談點個人的見解。

1.關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的問題

目前，我國房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，開發(fā)商為了使自己的商品房從眾多競爭對手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開發(fā)商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產(chǎn)品，甚至不惜展開廣告大戰(zhàn)，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實面目相去甚遠(yuǎn)，購房人往往在入住后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，由此引發(fā)的糾紛在全部商品房買賣合同糾紛中占了相當(dāng)大的比重。解決這類糾紛，關(guān)鍵在于要明確商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)以及它成為要約應(yīng)具備的法定條件。

1.1商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)及其界定

依據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請”．那么當(dāng)購房者受到虛假廣告的誤導(dǎo)而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任彌補，或者是根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或者開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任，而無法使自己的損失得到全面補償。這對購房者來說，顯然是不公平的。

針對上述問題，最高法院《解釋》第3條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了明確的規(guī)定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！边@一規(guī)定明確了開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應(yīng)的條件就要作為要約來處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發(fā)商不遵守，將承擔(dān)違約責(zé)任。最高法院這一解釋無疑保護(hù)了廣大購房者的合法權(quán)益。也有效遏止了某些開發(fā)商為謀取暴利，利用虛假廣告兜售商品房的不法行徑，最終有利于我國房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

1.2商品房銷售廣告和宣傳資料成為要約應(yīng)具備的法定條件

根據(jù)我國《合同法》第14條以及最高法院《解釋》第3條的規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個條件時．應(yīng)認(rèn)定為要約。

（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會所、停車位、電梯、綠化等。

（2）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定。所謂“具體確定”，是指廣告的內(nèi)容是特定的，如允諾規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建游泳池、小區(qū)綠化率達(dá)到90%、送5萬裝修等。而像小區(qū)“具有歐洲園林式風(fēng)光”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等類似宣傳，因為其描繪太籠統(tǒng)，不能認(rèn)定為具體確定，所以不視為要約。

（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。實務(wù)中，主要是對“重大影響”如何認(rèn)定的問題。通過一個案例來分析如何認(rèn)定這個“重大影響”，李小姐在房展會上看到一張房地產(chǎn)項目的廣告，標(biāo)題十分醒目：“買三居室送價值5萬元精裝修。”于是非常心動，并當(dāng)場簽訂了《房屋買賣合同》但銷售人員提出合同是公司的標(biāo)準(zhǔn)合同，改起來很麻煩，況且老客戶見了沒法解釋，送裝修的事情可以寫在收據(jù)上，李小姐也同意了，等李小姐收房時發(fā)現(xiàn)房內(nèi)除白墻和水泥地面外沒有任何裝修，開發(fā)商稱：合同中并沒有說明送什么裝修，這些就是送的裝修。在本案中，開發(fā)商在廣告中寫的“送5萬元精裝修”，內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)予履行，在商品房交易中，李小姐正是因為信賴這些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的，這些內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。

1.3面對開發(fā)商的宣傳廣告的防范和對策

（1）面對廣告中美麗的承諾，盡量要把廣告內(nèi)容中的說明和允諾寫進(jìn)正式合同，頭腦一定要保持清醒。

（2）看房選房人要細(xì)心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一切以本合同為準(zhǔn)”、“沙盤模型不作為交房標(biāo)準(zhǔn)”等條款，這些約定以后會對購房者不利。

（3）購房者要保留樓盤房價等資料是十分必要的，保留證據(jù)在將來可能因此產(chǎn)生糾紛的情況下為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。

2．開發(fā)商“一房多賣”的問題

所謂一房多賣是指房地產(chǎn)公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或?qū)⒌盅汉蟮纳唐贩吭俪鍪鄣男袨?。下面通過一個案例來分析這個問題：楊女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購買該開發(fā)商的一套三居室，同年11月1日交房，合同簽訂后，楊女士當(dāng)即支付首付款10萬元，約定剩余房款在交房前付清，但當(dāng)楊女士在11月1日去交付剩余房款時卻被告知該套房屋已被他人買走，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，楊女士要求房地產(chǎn)公司雙倍返還首付款，但該公司只愿意返還首付款。

這就是一個典型的一房二買的案例，涉及房屋買賣過程中的懲罰性賠償責(zé)任。法律意義上的懲罰性賠償是指法庭判決的賠償數(shù)額超過實際的損害數(shù)額的一種“附加”賠償。合同法第113條，《消費者權(quán)益保護(hù)法》第49條都規(guī)定了這個原則，在最高院《解釋》

第8條、第九條中，又明確了規(guī)定了商品房買賣中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情況，其中一種就是在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。因此，在本案中楊女士可以請求房地產(chǎn)公司返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求該公司承擔(dān)已付購房款一倍以下的賠償責(zé)任。

2.1 產(chǎn)生“一房多賣”的原因

在房地產(chǎn)經(jīng)營中，造成商品房“一房多賣”的原因可分為兩種：一種原因是管理上的疏漏，如有的房產(chǎn)公司人員進(jìn)出頻繁，售樓人員之間或是售樓人員和融資人員之間沒有及時溝通樓盤的銷售或抵押情況，致使商品房“一房多賣”，還有一種是房產(chǎn)公司為了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地產(chǎn)公司在同他人簽訂商

品房買賣合同后，見房價上漲，又以賣出之房再與第三人訂立商品房買賣合同，由此造成“一房多賣”。

2.2 對開發(fā)商“一房多賣”的防范及對策

（1）因為開發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購房者在簽訂購房合同或《認(rèn)購書》之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查開發(fā)商必須提供的各種文件。

（2）交付定金之后，《認(rèn)購書》在開發(fā)商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到督促雙方認(rèn)定購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己相中的房子。因此在簽訂《認(rèn)購書》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《商品房買賣合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（3）簽訂購房合同之后及時進(jìn)行預(yù)告登記備案，這樣及時開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進(jìn)行登記備案的合同受到保護(hù)，該合同的購房者可以獲得房產(chǎn)證。

（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個購房者獲得產(chǎn)權(quán)證，但是開發(fā)商可能利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》設(shè)定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時提供相關(guān)的文件，遇到這樣的情況，購房者往往也很難辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記。

3．關(guān)于商品房遲延交付的問題

商品房交易中由于買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其不可預(yù)測的風(fēng)險多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。開發(fā)商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過程中發(fā)生了幾級以上的臺風(fēng)，導(dǎo)致施工不能如期進(jìn)行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購房者無故拒絕受領(lǐng)房屋等原因，但更多的還是開發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產(chǎn)生矛盾、建設(shè)行為不規(guī)范等。涉及商品房遲延交付，關(guān)鍵要解決兩個問題：一是對遲延交付的認(rèn)定，二是遲延交付的責(zé)任承擔(dān)。

3.1 對商品房遲延交付的認(rèn)定

商品房買賣（預(yù)售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。最高法院《解釋》第11條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用．但當(dāng)事人另有約定的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，在當(dāng)事人沒有約定時，對商品房的交付使用應(yīng)以對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即我們通常所說的“交鑰匙”作為標(biāo)志。最高法院《解釋》所規(guī)定的“交付使用”是一種有權(quán)占有事實狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權(quán)的變動。

在實踐中，開發(fā)商在遲延交付時，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。如何認(rèn)定“不可抗力”，在司法實踐中也是比較困難的，開發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運輸困難、技術(shù)難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設(shè)施的安裝遲延等各種理由來拖延交付時間。我認(rèn)為是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)該具體分析：對以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開發(fā)商能夠預(yù)見，抗辯理由不成立；若氣象專家認(rèn)為或者從普通人的觀念看來，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工，則可認(rèn)定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋的過程中需要承擔(dān)的風(fēng)險，不屬于不可抗力，因此開發(fā)商不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。若因政府行政行為導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，抗辯理由成立。

3.2 商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)

遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發(fā)商當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)的依據(jù)是：首先，如果雙方對違約金有約定，應(yīng)首先適用約定。

其次，若雙方無約定，應(yīng)根據(jù)我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。合同法第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定．給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失。”該條采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時間不同，其價值大不相同。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規(guī)定進(jìn)一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關(guān)規(guī)定是完全相符的。審判實務(wù)中，往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。

4．關(guān)于面積誤差問題

在預(yù)售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會碰到的情況，往往會引起購房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來說，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購房款，第二，實際交付的面積擴(kuò)大，房產(chǎn)開發(fā)商要求多付房款，而購房者不愿承擔(dān)或以此為由要求退房。

眾所周知，房屋造價較高，如果面積發(fā)生差異，其價格也會發(fā)生差異，而購買預(yù)售商品房時，由于商品房尚未建成，施工、設(shè)計等因素都可能導(dǎo)致商品房建成后實際交付面積與合同約定面積發(fā)生差異，這是正常的。由于預(yù)售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認(rèn)定開發(fā)商違約，可由購房者與房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)原合同價格多退少補進(jìn)行結(jié)算。

現(xiàn)實中的做法，一般是如果購房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應(yīng)該在查明事實后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購房者與房產(chǎn)開發(fā)商在合同中沒有對面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機構(gòu)對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應(yīng)當(dāng)考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。有時消費者對商品房的面積如何計算，不清楚時，應(yīng)找到1995年9月8日建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，該規(guī)則對此有具體規(guī)定，如果消費者對面積有疑慮，可以自行委托權(quán)威部門進(jìn)行監(jiān)測。但事后處理不如事先預(yù)防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購買預(yù)售商品房時，應(yīng)盡量對約定面積有個正確預(yù)測，讓它更接近實際面積，并且，在合同中對實際面積與合同預(yù)定面積出現(xiàn)差異后的處理辦法加以明確約定。

5．關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)問題

5.1逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的原因

由于我國實行房屋權(quán)屬登記制度，《房屋產(chǎn)權(quán)證》是所有人對房屋享有所有權(quán)的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進(jìn)行登記，進(jìn)行過戶，變更產(chǎn)權(quán)，履行所有權(quán)登記手續(xù)時房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因為只有該證書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護(hù)。實踐中，許多購房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，都經(jīng)過了很長

時間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。分析其原因，大致可分為以下兩種情況：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原因，“五證”不全。開發(fā)商在銷售樓房的時候根本就沒有取得國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部門調(diào)查開發(fā)商所說的是否屬實。要是開發(fā)商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房；擅自改變使用性質(zhì)。開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書，此時開發(fā)商想重新申報更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者；出售被抵押的房屋。開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋，購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風(fēng)險就更大了，如果開發(fā)商不能及時履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有了，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款。

（2）購房者自身的原因，購房者沒有交足應(yīng)付的房價款，開發(fā)商就不會去辦理過戶手續(xù)，購房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。另外，購房者沒有及時提供應(yīng)交的文件材料。

5.2逾期辦理房產(chǎn)證的防范和對策

（1）熟悉辦證程序，及時辦理產(chǎn)權(quán)。辦理房地產(chǎn)權(quán)證件過程具體包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記等過程，其中初始登記只能由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理。即經(jīng)過房屋土地管理部門審查、勘驗、審核、測繪、審批后，確權(quán)完成，開發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”。然后，可以進(jìn)行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)申請辦理產(chǎn)權(quán)證。

（2）購房前，要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房具不具備以下幾個條件：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

（3）購房者在簽訂合同時，一定要明確開發(fā)商是辦理初始登記還是辦理房產(chǎn)證書。實踐中，因為條款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛產(chǎn)生的主要原因。購房者在簽訂合同時，如果同開發(fā)商協(xié)商由開發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開發(fā)商辦理完初始登記后，還負(fù)有為購房者主動辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)。

（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價值大，各種手續(xù)、程序繁多，購房者房地產(chǎn)知識及法律知識有限，故尋求專業(yè)機構(gòu)咨詢和辦理可最大限度地減少投資風(fēng)險，獲得理想物業(yè)，不能不說也是一種很好的選擇。購房者可以委托專業(yè)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)了解市場行情，以及簽約、過款、辦證等一整套手續(xù)。規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)一般信譽較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對行業(yè)的選擇、購房手續(xù)的辦理及售后服務(wù)有較為充分的保證。因此在購房時，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。

6．關(guān)于商品房的質(zhì)量問題

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財產(chǎn)安全，加之價格昂貴，因而購房者對此極其關(guān)注。然而，某些開發(fā)商為了牟取巨額利潤，不顧購房者的切身利益，購買質(zhì)量低劣、價格低廉的建筑材料，甚至偷工減料，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，商品房交付使用后，發(fā)生墻壁開裂、屋頂滲水、排水管道不暢等其他質(zhì)量問題，因此時常引起開發(fā)商與購房者之間的沖突。

6.1 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人應(yīng)該如何應(yīng)付？

根據(jù)《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，合同中有約定按約定辦，沒有約定的，按照下列方法處理：

（1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

（2）房屋交付使用后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住適用的情況

下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

6.2 如何避免購買到有質(zhì)量問題的商品房？

（1）首先，購房人應(yīng)注意選擇商品房的建造地址。因毗鄰工廠、鐵路、排污河的商品

房即使內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局完善無缺，也不能給購房人以舒適怡然的入住感受。

（2）其次，選擇信譽良好、資金雄厚的開發(fā)公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬不能貪圖標(biāo)價低而退而求其次，接受濫竽充數(shù)的開發(fā)商及施工單位，否則會因小失大。

（3）再次，親自實地查看，開發(fā)商為了追求銷售利潤，常常會做出名不副實的宣傳及

承諾，購房者應(yīng)實地調(diào)查研究，或請教內(nèi)行人士一同查驗，注意墻面、地面、門窗開合、下水管道、樓盤布局等。

參考文獻(xiàn)

[1] 高富平黃武雙.房地產(chǎn)法學(xué)[M]，第二版.北京：高等教育出版社，2003

[2]楊超.購房大講堂[M]，北京：中國法制出版社，2010

[3]周德田 康建燦.如何購買放心房[M]，北京：公安大學(xué)出版社，2008

[4]沈萍.購房維權(quán)百姓法律讀本[M]，四川：四川人民出版社，2008

第五篇：二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)

二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點分析其中幾個較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范

1.委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約'補充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2.逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實行。存量房實行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內(nèi)容語蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。

房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

在此提醒購房者，房款的支付時間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

陳召利