第一篇：研究性學(xué)習(xí)報(bào)告 關(guān)于影響二手房房價(jià)因素

關(guān)于“影響桂城二手房房價(jià)因素”研究報(bào)告

佛山一中高一七班

課題組成員：彭鈺薇、江佳勵(lì)、龔海琳、張欣悅 指導(dǎo)老師：

（一）研究背景：由于近年來房價(jià)出現(xiàn)不斷攀升的趨勢，樓王層出不窮，百姓買房難問題日趨嚴(yán)峻，各中大城市紛紛推出抑制房價(jià)過快增長的政策，例如“國八條”等。由此想探究影響房價(jià)的因素。

（二）研究的目的和意義：通過比較不同二手房的資料總結(jié)出影響房價(jià)的因素，由此了解二手房房價(jià)上漲的原因，理性看待房價(jià)上漲。

（三）研究方法：文獻(xiàn)法、調(diào)查法

（四）研究過程1準(zhǔn)備過程（2011-1-25 —2011-1-29）選定課題，確定小組成員分工 2實(shí)施過程（2011-1-30—2011-2-10）3總結(jié)過程

（五）研究結(jié)果

（六）交流評價(jià) 1學(xué)生體會 2教師體會

影響桂城二手房房價(jià)因素

背景：由于近年來房價(jià)出現(xiàn)不斷攀升的趨勢，樓王層出不窮，百姓買房難問題日趨嚴(yán)峻，各中大城市紛紛推出抑制房價(jià)過快增長的政策，例如“國八條”等。由此想探究影響房價(jià)的因素。

主題詞 面積 地段 小區(qū)配套設(shè)施 房齡 房屋裝修家電配置 朝向 樓層 心理因素 政府調(diào)控（）概念導(dǎo)入

二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再上市交易的房產(chǎn)均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。有些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

（）影響二手房房價(jià)因素——面積

一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價(jià)格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價(jià)格才會比較高，房子的價(jià)格也會比較高。比如，同是怡翠花園，一處房產(chǎn)的面積為168平方，戶型是四房二廳二衛(wèi)，售價(jià)126萬；另一處房產(chǎn)的面積為127平方，三房二廳二衛(wèi)，售價(jià)90萬。（）影響二手房房價(jià)因素——地段

一般而言，處于商業(yè)繁榮的城市中心的房價(jià)較高，反之，城市邊緣地區(qū)的房價(jià)相對較低。這與市區(qū)及郊區(qū)的地皮價(jià)格、房地產(chǎn)商的的投資有著必然的聯(lián)系。較之郊區(qū)，市區(qū)的生活環(huán)境、硬件配套、交通運(yùn)輸各方面要更勝一籌，也就更容易獲得買家的青睞。例如 有一套房產(chǎn)在桂南名都共42平方位于地鐵上蓋售價(jià)50萬折合約11904元/平方米；而另一套房產(chǎn)位于南海區(qū)政府宿舍，共90平方，電梯二房，售價(jià)65w。折合竟約7222元/平方米。（）影響二手房房價(jià)因素——小區(qū)配套設(shè)施

說到買房子，必須得要該小區(qū)的配套設(shè)施過關(guān)。小區(qū)的配套設(shè)施，包括【嗶——】【嗶——】和【嗶————】（某人的惡趣味= =+）硬件過關(guān)（近超市啊車站啊附近有醫(yī)院啊公園啊健身場所啊什么東西?。?、管理周到，好吧，你GJ了，你想將你的房子賣出去，大把人搶著說要，不單只這樣，你抬高價(jià)格還是會有人對你窮追不舍，看吧，這就是魅力。拿怡翠花園那處面積127平方且三房二廳二衛(wèi)，售價(jià)90萬的房產(chǎn)和另一處位于花苑廣場，面積130平方的三房且售價(jià)85萬的房產(chǎn)作比較。怡翠花園曾以清幽怡人的環(huán)境一度受到市場追捧。綠化率高達(dá)65.8%。而花苑廣場的綠化效果平平；兩者相距不遠(yuǎn)，附近的商場學(xué)校等硬件相差不大；如今買車的人越來越多，小區(qū)的車位數(shù)量自然也越來越顯得十分重要，怡翠花園有地下停車場，而花苑廣場的車位只能停留在地面??綜上所述，小區(qū)的配套設(shè)施也是能影響房價(jià)的。

（）影響二手房房價(jià)因素——房齡 房齡越低自然越多人愿意要啦，房價(jià)自然水漲船高啦~所以說，炒房的人就是沖著這個(gè)來的，再所以說，國八條中的某一條就是沖著打壓炒房的來的，總而言之，我覺得嘛，上有決策下有對策嘛~房價(jià)這種東西是暫時(shí)我說暫時(shí)打不下來的！保利一號公館里有處07年四室二廳三衛(wèi)，面積為282平方的房產(chǎn)，售價(jià)388萬，約13759元/平方米；還有另一處房產(chǎn)，是09年交樓的毛坯，面積為283平方，折合14134元//平方米，售價(jià)400萬。房齡過老會影響房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)以及周邊環(huán)境都與新樓盤難以相比，一旦遇到房價(jià)波動，首先會影響到這些高齡房，而且因?yàn)橘|(zhì)量上明顯弱于新房，在進(jìn)行拍賣或處置時(shí)也會遇到更大的難度；同時(shí)，各家銀行對二手房貸款的房齡限制有所不同，但其共同的特點(diǎn)之一就是二手房貸款的最高還款期限普遍低于商品房貸款。這就造成二手房在辦理貸款時(shí)，貸款難度會隨著房齡的增長而增加。（）影響二手房房價(jià)因素——房屋裝修及家電設(shè)備

誰不想自己的房子一買回來就能立即入住不用自己再去買材料裝修啊買家私啊買家電啊什么的，這自然使得有這樣配套的二手房身價(jià)百倍（何?）不愁沒人來買。萬科金御華府有一套房四室二廳二衛(wèi)，共200平方，毛坯房價(jià)格為12000元一方 還有另一套房三房二廳二衛(wèi)共153平方，豪裝，價(jià)格為12012元一方。因此，房屋的裝修家電設(shè)備等也會影響房價(jià)。（）影響二手房房價(jià)因素——朝向

對，這是個(gè)問題。中國人注重風(fēng)水，什么風(fēng)水影響你的一生（去死?。┳背系姆孔佑泻玫娘L(fēng)水（你就吹吧你！）因?yàn)槲覀冊诒卑肭?，坐北朝南容易采光，通風(fēng)透氣，衣服什么的容易被曬干，細(xì)菌也不那么容易滋生得那么快。而你住南朝北的房子，就等著發(fā)霉吧你！萬科金御華府的好朝向基本沒有，調(diào)查時(shí)看了好幾套放出來的房，基本都和西向扯上了關(guān)系。詢問了中介小姐，她笑笑說好朝向?qū)嵲陔y買到。（）影響二手房房價(jià)因素——樓層

要我說這個(gè)，我覺得，樓層太低的話春天潮濕、冬天比較冷，而樓層太高呢，沒電梯的會很麻煩，夏天很熱，不過好像蚊子會比較少吧。如果樓下是超市啊什么商店廣場啊，就是住在靠上一點(diǎn)的樓層會比較靠譜，吵不到。樓層適中，不上不下的一般價(jià)格較高。保利一號公館有一套房位于高層，244平方米，14426元/平方米，售價(jià)352萬；另一套房在10層，248平方米，14517元/平方米，售價(jià)360萬。即便第二套房以244平方米算，總價(jià)為354萬，仍比第一套房的價(jià)格貴些。

（）影響二手房房價(jià)因素——心理因素

人的主觀因素必不可少。看一間房，你要覺得它好，即使它就是一間位于郊區(qū)的破破爛爛的小屋沒有多少配套設(shè)施，你也愿意花錢將它買下來；你不覺得它好，哪怕它是位于市中心的繁華商業(yè)圈配套多好多奢華，你也會覺得也不過如此，龍床不及狗窩。當(dāng)然，這也要建立在你能承受房子的價(jià)格這個(gè)客觀基礎(chǔ)上。買賣房產(chǎn)的雙方出價(jià)和開價(jià)時(shí)多少都帶了自己的主觀感覺在里面，我就是覺得這房子值這個(gè)價(jià)，所以才會有討價(jià)還價(jià)出現(xiàn)。（）影響二手房房價(jià)因素——政府調(diào)控 新的控制房價(jià)的政策出臺了“新國八條”中有這樣的規(guī)定“二手房交易稅按全額征收”（調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。）這主要是為了打擊炒房者哄抬房價(jià)是房價(jià)上漲過快。不過有了這樣的政策出臺，怕是買二手房的人會少了，畢竟，房齡是個(gè)重要的指標(biāo)。

依照上述因素，我們大致總結(jié)出影響桂城二手房房價(jià)的因素：面積、地段、小區(qū)配套設(shè)施、房齡、房屋裝修家電配置、朝向、樓層、心理因素及政府調(diào)控。面積是影響房價(jià)的根本原因，同時(shí)為生活考慮，房子所處地段、所在小區(qū)的配套設(shè)施、房齡、房屋裝修家電配置、朝向、樓層等都影響人們對房子的估價(jià)。而所列舉的這些因素，應(yīng)該基本算是不可抗力，許多人都希望這些因素能夠向著足夠好的方向發(fā)展，能夠改變的就剩下心理因素和政府調(diào)控了。

第二篇：淺析影響房價(jià)上漲的因素

淺析影響昆明房價(jià)上漲的因素

【內(nèi)容提要】近30年來，昆明房價(jià)“只漲不跌”，為了穩(wěn)定房價(jià)，政府出臺了一系列調(diào)控政策，但效果甚微。房價(jià)上漲，既有合理因素，收入增長、城市化進(jìn)程、人口增加、住房制度改革、傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣、購房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過大、房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)、上漲、因素、需求

回觀昆明房價(jià)多年來的變化趨勢，我們會震驚的發(fā)現(xiàn)，昆明已經(jīng)創(chuàng)造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房價(jià)基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。這十幾年，是昆明房價(jià)漲幅的平緩期。1993年至1997年，是昆明房價(jià)上漲的快速階段，由于開發(fā)商與購房者對品質(zhì)的要求不斷提高，房價(jià)明顯提上漲，到1997年，均價(jià)已接近2400元/平米，但都在二環(huán)路內(nèi)。到2002年，昆明房價(jià)終于沖破3000元大關(guān)。從2003年開始，房價(jià)漲幅更是驚人。田野咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年，昆明的房屋均價(jià)為2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房價(jià)為3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房價(jià)為3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房價(jià)為4547元/平方米，增幅為37.6%；2008年房價(jià)為5131元/平方米，增幅為12.8%；2009年，房價(jià)達(dá)5533元/平方米，增幅達(dá)7.8%。2010年，房價(jià)繼續(xù)小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，在過去的30年，昆明的房價(jià)一路飆升。尤其是近五年來，房價(jià)增長迅猛，從2004年到2006年，房價(jià)每年的增幅都保持在10%左右，而房價(jià)的爆發(fā)性增長發(fā)生在2007年。

昆明房價(jià)上漲過快會加劇住房分配不公，損害房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場基礎(chǔ)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此為了穩(wěn)定房價(jià)，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺了一系列調(diào)控政策，但是房價(jià)增速仍然維持在比較高的水平上。1

那么是什么原因造成房價(jià)持續(xù)上漲？

當(dāng)前房價(jià)上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長、城市化進(jìn)程等因素在推動房價(jià)上漲，但是僅僅這些因素不會導(dǎo)致房價(jià)在短期內(nèi)普遍大幅度上漲，房價(jià)異常上漲是制度缺陷帶來的過度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴(kuò)大、房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷、強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期、投資渠道狹窄以及住房社會保障體系不健全等。

（一）、引發(fā)房價(jià)上漲的合理因素

第一，隨著收入增長產(chǎn)生的真實(shí)需求

近幾年來，中國經(jīng)濟(jì)一直保持高速發(fā)展，GDP年均增長大大超過世界平均水平。2003年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值突破11萬億元人民幣大關(guān)，人均國民生產(chǎn)總值首次超過1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行業(yè)如汽車、鋼鐵，甚至以前發(fā)展較慢的機(jī)械制造業(yè)，都顯現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢頭，就投資而言，全社會完成固定資產(chǎn)投資70073億元，比2003年增長25.8個(gè)百分點(diǎn)?？焖侔l(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)使人們對經(jīng)濟(jì)前景普遍持樂觀預(yù)期，促使了房地產(chǎn)業(yè)的急速增長。

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人均可支配收入增加，產(chǎn)生了對住房升級換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關(guān)系，居民住房消費(fèi)通常有三個(gè)發(fā)展階段——數(shù)量發(fā)展階段、數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段、整體發(fā)展階段。根據(jù)昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會進(jìn)一步增加。

第二，城市化進(jìn)程拉動住房需求增長

1996年以來，我國進(jìn)入快速城市化階段，每年大約有2000萬農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。城市人口增長過程中會出現(xiàn)大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會引起對城市住房需求的增長。其次，在城市發(fā)展過程中，舊城改造產(chǎn)生了對住房的大量被動需求。十幾年來，城市農(nóng)民工、外來工、流動人口已經(jīng)逐漸成為城市生活中一個(gè)不可或缺的群體，再加上城市化進(jìn)程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)之間的巨大經(jīng)濟(jì)差異，使農(nóng)民大量從農(nóng)村流入城市，大量的人口帶來了大量的住房需求，房價(jià)必然飛漲。

第三，人口增加帶動住房需求增長

截至2005年1月6日我國人口已達(dá)13億。預(yù)計(jì)我國人口數(shù)量將在一個(gè)較長時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持增長勢頭,到本世紀(jì)中葉將達(dá)到16億人口，年平均凈增加1000

萬人以上。另據(jù)“五普”資料顯示, 進(jìn)入21世紀(jì)后, 我國每年平均結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬對以上, 按照農(nóng)村人口占人口總數(shù)的60%計(jì)算,將有400多萬對城市人口結(jié)婚，假如每個(gè)家庭需要一套住房,則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產(chǎn)生巨大需求。

第四，住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國家采取住房補(bǔ)貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國家取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來，推動房價(jià)上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經(jīng)達(dá)到極限，但是已售公有住房二級市場的開放將會促進(jìn)新的住房需求增長。

第五，傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致住房需求增長

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“有房才有家”、“ 房產(chǎn)是最持久的且可以傳承的財(cái)產(chǎn)”。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業(yè)，寧買不租。追求住房的一步到位。而一個(gè)民族的消費(fèi)習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)是很難改變的，所以在傳統(tǒng)習(xí)慣的作用下，住房需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。

第六、購房貸款，銀行利率低

銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統(tǒng)的存夠錢再買房的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向超前消費(fèi)思想的轉(zhuǎn)變，這等于將傳統(tǒng)的幾年或幾十年后的購買能力提前釋放。而購房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現(xiàn)實(shí)需求，引發(fā)了對商品住房的爆炸式需求，同時(shí)也大幅度的提高了社會各階層購房的承受能力。

（二）、引發(fā)房價(jià)上漲的不合理因素

第一，收入差距過大導(dǎo)致投資需求旺盛

收入差距擴(kuò)大是造成房地產(chǎn)投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴(kuò)大使消費(fèi)支出的增加幅度下降，更多收入被用來投資。而房地產(chǎn)作為一種良好的投資品種吸引大量社會剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。據(jù)中國人民銀行2007年一季度問卷調(diào)查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購房意愿最強(qiáng)。由此可見，房價(jià)持續(xù)上漲，在很大程度上是由于收入差距擴(kuò)大所造成的投資需求旺盛所致。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷

目前房地產(chǎn)開發(fā)模式基本可歸納如下：開發(fā)商籌措資金并通過招拍掛取得土地使用權(quán)、以在建工程或者土地使用權(quán)抵押向銀行貸款、施工建房、（預(yù)）銷售回籠資金（償還貸款或者為下一輪開發(fā)融資）、進(jìn)入下一個(gè)開發(fā)循環(huán)。同時(shí)，政府壟斷土地一級市場，依靠土地出讓收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并通過市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善來提升區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值，謀取更大的土地收入。在這種開發(fā)模式下，銀行、房地產(chǎn)商、地方政府構(gòu)成了牢固的相互依存的利益三角關(guān)系。地方政府要獲取城市建設(shè)資金必須增加土地出讓收入，而土地出讓收入的增加依賴于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大（從而對土地有更大需求），而房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大又主要依賴于融資（主要是銀行抵押貸款和預(yù)（租）售款）規(guī)模以及土地儲備規(guī)模的增長，而融資的增長則依賴于房價(jià)的上漲。房價(jià)上漲可為開發(fā)商帶來更多融資，銀行債權(quán)保障更充分，也可以增加地方政府土地出讓收入，因此，房價(jià)上漲是各方利益主體的內(nèi)在要求，是維系這種房地產(chǎn)開發(fā)模式存在下去的原動力。正是在各方利益主體的推動下，房價(jià)不斷上漲。

第三，投資渠道不暢凸現(xiàn)房地產(chǎn)的投資價(jià)值

在一定程度上，房價(jià)上漲是因?yàn)橥顿Y渠道不暢造成的。大量社會剩余資金爭奪有限的投資機(jī)會，其中一些資金投入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價(jià)短期內(nèi)大幅度上漲。投資渠道不暢表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是投資環(huán)境不健康，包括商業(yè)信用環(huán)境和司法環(huán)境惡劣，抑制了投資特別是產(chǎn)業(yè)投資。二是合法合規(guī)的投資渠道少。2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來房地產(chǎn)成為吸引投資者的一個(gè)投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經(jīng)大幅度提高，但是在沒有其他更好投資機(jī)會的條件下，投資者并不愿意撤出房地產(chǎn)市場。第四，人民幣升值預(yù)期吸引國際投機(jī)資本涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場

經(jīng)濟(jì)增長必然會帶來本幣升值，在匯率升值預(yù)期下，大量國際游資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)，對國內(nèi)資本市場和房地產(chǎn)市場造成一定沖擊。外資對房地產(chǎn)市場的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外資直接開發(fā)房地產(chǎn)或者購買房地產(chǎn)。前者會增加房地產(chǎn)供給，不過同時(shí)會引起土地需求擴(kuò)大，引起地價(jià)上漲。而后者并不能擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房價(jià)。二是外資流入所產(chǎn)生的帶動效應(yīng)以及流動性效應(yīng)。由于國際游資的大量涌入，央行不得不在外匯市場上投入大量基礎(chǔ)貨幣購買外匯，從而增加了貨幣供給，雖然通過發(fā)行央行票據(jù)以及定向增發(fā)國債等方式來回籠流通中過多的貨幣，但是流動性過剩的局面

并沒有得到根本改觀。過剩的流動性涌入房地產(chǎn)市場和股票市場必然引起房價(jià)和股價(jià)的上漲。

第五，住房社會保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應(yīng)該納入社會保障體系而不應(yīng)該由市場解決。目前我國住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構(gòu)成。但是住房保障覆蓋面低，供給規(guī)模小，分配過程不透明、房價(jià)高、建筑質(zhì)量差以及市政配套設(shè)施不全等，影響了住房保障效果。大量應(yīng)該享受住房保障的家庭并沒有被納入住房保障體系從而被迫推向市場，這既加重了低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)，又人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場需求，加劇了供求矛盾。

通過以上分析可以看到，房價(jià)上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房價(jià)上漲是長期趨勢，是不可逆轉(zhuǎn)的，政府調(diào)控目的在于控制房價(jià)上漲速度以及限制房價(jià)波動幅度；房價(jià)調(diào)控是一個(gè)長期過程，這是因?yàn)橐鸱績r(jià)持續(xù)上漲的制度因素與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，短期內(nèi)不能得到根本改觀；房價(jià)調(diào)控不應(yīng)該僅僅停留在市場層面，而應(yīng)該標(biāo)本兼治，著手調(diào)整引起房地產(chǎn)過度投資的制度基礎(chǔ)，即通過縮小收入差距、完善投資環(huán)境包括信用環(huán)境和司法環(huán)境、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)和城市開發(fā)模式、完善住房社會保障體系。

【參考文獻(xiàn)】

1、王學(xué)發(fā)，我國城市房價(jià)上漲的需求動因與調(diào)控對策研究[J]，價(jià)格理論與實(shí)踐，2007（3）：41-422、張岑堯，地方政府的介入對城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響:雙重壓力假說[J]，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005（6）：40-433、昆明房價(jià)多年的變化趨勢http:///house/

4、謝家瑾，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢分析J.浦東房地產(chǎn)，2001，（4）

5、饒高營，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究[J].中國住宅設(shè)施,2006,(3)

第三篇：物理研究性學(xué)習(xí)開題報(bào)告(影響摩擦力大小的因素

篇一：研究性學(xué)習(xí)——影響摩擦力大小的因素 研究性學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)方案

課題生成與研究小組成立用表 年 月日課題研究方案（計(jì)劃）年 月日

篇二：研究性學(xué)習(xí)開題報(bào)告范例 研究性學(xué)習(xí)開題報(bào)告

年級： 高一 班級：4班 研究性學(xué)習(xí)開題報(bào)告

年級：08級 班級：4班研究性學(xué)習(xí)開題報(bào)告

（以課題小組為單位填寫）年級：08級 班級：4班

研究性學(xué)習(xí)開題報(bào)告

（以課題小組為單位填寫）年級：08級 班級：4班

研究性學(xué)習(xí)開題報(bào)告

（以課題小組為單位填寫）

年級： 08級班級：4班篇三：研究性學(xué)習(xí)物理學(xué)史開題報(bào)告 研究性學(xué)習(xí)課題開題報(bào)告

第四篇：我國房價(jià)上漲的影響因素分析和政策建議

我國房價(jià)上漲的影響因素分析和政策建議

喬林 2012年11月

學(xué)號：2010099024 姓名：郭澤華

一、內(nèi)容提煉：

本文的研究目的是揭示我國近幾年來房價(jià)上漲過快、價(jià)位過高的原因，并據(jù)此提出穩(wěn)定住房價(jià)格、解決中低收入家庭購房難題的建議。本文以1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來我國房地產(chǎn)業(yè)十幾年的快速發(fā)展和政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控歷史作為研究背景，利用理論分析和對全國33個(gè)城市2000-2010年十余年間面板數(shù)據(jù)經(jīng)行實(shí)證檢驗(yàn)等方法，證明我國房價(jià)近幾年的快速上漲的和價(jià)位高其實(shí)是需求拉動、成本推動以及政府對房地產(chǎn)行業(yè)管理的不到位三方面因素共同作用的結(jié)果。其中需求拉動因素是主要原因，當(dāng)前的二元土地制度、嚴(yán)格的土地供給、政府對土地市場管理的不到位通過土地供給緊張對房價(jià)的直接影響推動了房價(jià)的上漲，而政府保障性住房建設(shè)的不足則導(dǎo)致在房價(jià)快速上漲的過程中，中低收入家庭普片面臨購房難題。在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，本文全面分析了居民收入、人口和城鎮(zhèn)化。投資投機(jī)行為、建造成本、土地供給以及保障性住房建設(shè)不足等因素對房價(jià)的共同作用，并對政府在其中扮演的角色進(jìn)行了深入的分析，主要結(jié)論如下：

第一，收入的增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快產(chǎn)生了大量的住房需求。我國城鎮(zhèn)居民人均家庭可支配收入從1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年間平均增長率為10.17%；城鎮(zhèn)人口從200年的4.59億人增加到2009年的6.22億人，平均每年增加1630萬人。收入的提高和日益龐大的流入人口進(jìn)一步增加對城市房地產(chǎn)的需求。此外，傳統(tǒng)的“重房”觀點(diǎn)和啃老買房透支了對未來房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致我國住房市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

第二，居民把住房當(dāng)做養(yǎng)老保障或則投資。用于我國社會福利制度不完善。面臨高安的教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用和養(yǎng)老費(fèi)用，民眾普遍將房地產(chǎn)作為養(yǎng)了資金的來源。同時(shí)由于當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)主要集中買房環(huán)節(jié)，進(jìn)一步刺激了對住房的投資投機(jī)性需求。

第三，我國流動性過剩是支撐房價(jià)快速上漲的前提。流動性過剩對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的行程產(chǎn)生負(fù)面影響，我國龐大的流動性來自巨額的民間儲蓄、充沛的信貸資金、境外“熱錢”流入和其他行業(yè)轉(zhuǎn)移資金。

第四，嚴(yán)格的土地制度成為推高房價(jià)的重要因素。由于我國城鄉(xiāng)二元土地制度的約束，我國土地供應(yīng)總體上面臨嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題，耕地18億畝紅線面臨嚴(yán)峻的形式和農(nóng)村集體建設(shè)用的不能流轉(zhuǎn)黛拉的閑置浪費(fèi)并存。土地供應(yīng)對房價(jià)存在直接影響，城鄉(xiāng)二元的土地證的將大量農(nóng)村集團(tuán)建設(shè)用地排除在流轉(zhuǎn)市場意外，土地儲備制度和“招拍掛”土地出讓制度有進(jìn)一步收緊了土地供應(yīng)的閘門，土地供應(yīng)的減少改變了購房者的語氣，推動了房價(jià)的上漲。

第五，住宅用地供應(yīng)總體不足，中低價(jià)位、中小戶型和保障性住房用地保障不足，房地產(chǎn)開發(fā)商大面積囤地，土地供給難以順利轉(zhuǎn)為住宅供應(yīng)市場，使土地價(jià)格虛漲并傳導(dǎo)到房產(chǎn)領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房保障范圍設(shè)計(jì)不合理，落后社會發(fā)展，覆蓋面有缺口，地方政府出于利益考慮，對保障性住房建設(shè)缺乏積極性，相應(yīng)“問責(zé)機(jī)制”缺失，致使當(dāng)前住房保障建設(shè)滯緩。

第六，政府是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任，同時(shí)在我國，政府尤其是地方政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場的利益參與和分配者。作為“土地財(cái)政”的最大受益者，地方政府不愿意房價(jià)下跌，在保障性住房建設(shè)方面地方政府普遍缺乏動力，通過對土地供應(yīng)的控制影響住房供應(yīng)，更進(jìn)一步改變購房者的預(yù)期；通過城市拆遷等創(chuàng)造大量需求，這些因素更進(jìn)一步加劇了房價(jià)的上漲。

政策建議：

（1）對住房需求進(jìn)行分類處理

（2）轉(zhuǎn)變購房者觀念

（3）盡快開始房產(chǎn)稅改革

（4）收縮過剩流動性，控制外資流向房地產(chǎn)行業(yè)

（5）大力推進(jìn)郊區(qū)配套公共服務(wù)建設(shè)，分流市區(qū)人口

（6）打破政府在城市土地市場上的壟斷地位

（7）改革現(xiàn)有住宅用地“招拍掛”制度

（8）增加土地供給，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商囤地行為

（9）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（10）逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，引導(dǎo)低收入家庭“棄購從租”

（11）改革土地出讓金收取辦法有一次性繳清改為逐年收取

（12）將住房保障納入公共財(cái)政體系，建立有效的“問責(zé)機(jī)制”

（13）轉(zhuǎn)變政府角色，改革政府官員的晉升考核機(jī)制

（14）調(diào)整地方政府的財(cái)政事權(quán)，實(shí)現(xiàn)地方政府的責(zé)權(quán)匹配

（15）對不同發(fā)展層次城市房價(jià)的調(diào)控主要采取差別化政策

二、創(chuàng)新點(diǎn)：

第一，通過研究不同發(fā)展層次城市住房價(jià)格的影響因素，從構(gòu)建房價(jià)影響模型出發(fā)，利用2000-2009年北上廣深等四個(gè)一線城市以及其他14個(gè)二三線城市的有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來實(shí)證檢驗(yàn)導(dǎo)致我國一線城市和二三線城市房價(jià)快速上漲的影響因素，并分別定量分析兩類市場不同影響因素對房價(jià)的影響程度，在此基礎(chǔ)上分析當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，提出有針對性的改進(jìn)建議。

第二，詳細(xì)剖析了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題對住房價(jià)格的影響，通過分析得出結(jié)論，盡管影響住房價(jià)格的原因有多個(gè)，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場“量價(jià)齊升”的重要原因是包括土地供給、住宅市場供給和房地產(chǎn)開發(fā)商三個(gè)層面的結(jié)構(gòu)性失調(diào)。

第三，分析了住房價(jià)格高漲的原因后，通過分析得出結(jié)論，盡管政府調(diào)控措施不斷改進(jìn)，調(diào)控力度不斷加大，但是住房價(jià)格高漲的趨勢沒有得到扭轉(zhuǎn)的重要原因就是以分權(quán)為特征的財(cái)稅體制改革和以GDP為核心的官員晉升考核體制對地方政府的不當(dāng)激勵(lì)。

三、需要進(jìn)一步研究的問題：

第一，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)于保障農(nóng)民權(quán)益、國家糧食安全的適度關(guān)系問題。在當(dāng)中找到最佳平衡點(diǎn)，需要進(jìn)一步研究。

第二，引入房產(chǎn)稅能不能實(shí)現(xiàn)降低房價(jià)的目的。

第三，如何改進(jìn)以GDP為核心的官員晉升考核體制，如何在激勵(lì)政府官員推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和引導(dǎo)社會和諧發(fā)展之間尋求適當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)，仍需研究。

第五篇：淺談影響學(xué)習(xí)動機(jī)的因素

淺談影響學(xué)習(xí)動機(jī)的因素

隨著社會的快速發(fā)展，尤其是來自國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的競爭，英語教與學(xué)在各個(gè)領(lǐng)域愈發(fā)的普遍而重要。英語在中學(xué)，高中和大學(xué)是必修科目，所以教師必須嘗試所有方法去幫助學(xué)生提高學(xué)習(xí)動機(jī)，因?yàn)閷W(xué)習(xí)動機(jī)對英語學(xué)習(xí)的就像水對魚一樣重要。

在通往成功的路上，我們需要經(jīng)歷很多困難，克服很多障礙，所以我們必須要具備成功的要素—?jiǎng)訖C(jī)。

動機(jī)是引起個(gè)體活動，維持并促使活動朝向某一目標(biāo)的內(nèi)部動力。動機(jī)能讓我們把事情做得盡善盡美。個(gè)人認(rèn)為，動機(jī)也是學(xué)習(xí)的最好促進(jìn)者，盡管它是微妙的，我們無法觸碰,觀察抑或是聞嗅到。

對于學(xué)生而言，如果他們對學(xué)習(xí)感興趣了，他們就不會視學(xué)習(xí)為一種負(fù)擔(dān)，他們將會積極地全身心地沉入進(jìn)學(xué)習(xí)的海洋中。因此，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)是學(xué)好英語的關(guān)鍵性因素之一。

任何事物的發(fā)展或消退都是有因可循的，對于影響學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)而言也同樣如此。影響學(xué)生學(xué)習(xí)動機(jī)的因素主要有以下幾個(gè)方面。1.個(gè)人因素

影響學(xué)生學(xué)習(xí)動機(jī)的個(gè)人因素主要有以下幾個(gè)方面： ①無明確學(xué)習(xí)目標(biāo)

②無堅(jiān)定地學(xué)習(xí)意志和自控能力 ③過多的學(xué)習(xí)失敗經(jīng)歷 ④缺乏學(xué)習(xí)興趣 如果學(xué)習(xí)沒有目標(biāo)，就像航行沒有了方向一樣迷?！，F(xiàn)在的學(xué)生在學(xué)習(xí)中沒有目標(biāo)沒有動力，他們甚至不知道學(xué)什么，如何學(xué)。而終究導(dǎo)致他們抱怨學(xué)習(xí)中的失敗，沉溺于渾渾噩噩的學(xué)習(xí)生活中。2.家庭因素

在影響學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)的因素中，家庭因素?zé)o疑是非常重要的。在缺乏學(xué)習(xí)興趣的學(xué)生中，大多數(shù)是來自貧困或者是單親家庭。家長們必須認(rèn)識到中小學(xué)學(xué)習(xí)階段對奠定學(xué)生正確的世界觀，人生觀和價(jià)值觀起著非常重要的作用。家長應(yīng)該盡可能多的像老師一樣和孩子溝通交流，只有這樣，家長才能幫助孩子提高他們的學(xué)習(xí)動機(jī)。在和諧氛圍中成長的孩子更有自信，更容易有學(xué)習(xí)動機(jī)，因?yàn)樵谒麄兊膼酆蜌w屬感滿足后，他們才會積極尋求自我實(shí)現(xiàn)。3.學(xué)校因素

學(xué)校教育在學(xué)生的成長中起著主導(dǎo)性作用，因?yàn)閷W(xué)生的大部分教育都來自學(xué)校。然而，學(xué)校也有本身的缺點(diǎn)和限制。

首先，學(xué)校的學(xué)習(xí)氛圍不夠濃烈。我們無可否認(rèn)，積極的學(xué)習(xí)氛圍對學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)起著潛移默化的作用。因?yàn)閷W(xué)習(xí)氛圍本身就是一種學(xué)習(xí)因素。

其次，正如陶行知先生所言：“學(xué)高為師，身正為范”。因此，教師跟人的品質(zhì)，工作方式，教學(xué)方法都無時(shí)無刻不在影響著學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)。

眾所周知，興趣是最好的老師。然而現(xiàn)在很多學(xué)校，尤其是農(nóng)村學(xué)校的教學(xué)設(shè)備不齊全，教學(xué)材料過時(shí)，這些都讓學(xué)生對學(xué)習(xí)感到乏味。由于經(jīng)濟(jì)和文化的差異，有些地區(qū)甚至無法給學(xué)生提供有利的教學(xué)條件。

即使學(xué)校因素在學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)培養(yǎng)中起著至關(guān)重要的作用，但是對于貧困地區(qū)的學(xué)校，教師要和學(xué)生共同努力，發(fā)揚(yáng)中國人修筑長城克服一切困難的精神，排除困難努力學(xué)習(xí)。4.社會因素

不同的社會環(huán)境直接地影響著學(xué)生的學(xué)習(xí)模式。如果把學(xué)習(xí)比作海洋，那么社會環(huán)境就是諾亞方舟。這就意味著，學(xué)生作為社會中重要的成員，社會環(huán)境對學(xué)生學(xué)習(xí)動機(jī)的影響是毋庸置疑的不可替代的。

總之，以上四方面的因素在影響學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)中發(fā)揮著重要作用。教師與家庭，社會，學(xué)校應(yīng)該通力合作，團(tuán)結(jié)一致為提高學(xué)生的學(xué)習(xí)動機(jī)而努力，為學(xué)生營造良好的學(xué)習(xí)氛圍，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)中獲得知識和快樂。