第一篇：注冊規(guī)劃師考試實務-復習-——規(guī)劃實施管理部分評析題

實例一：

2001年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。

上訴人林某在辦理未報批手續(xù)的情況下，擅自于2000年6月將將其經(jīng)營的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得建設工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過調查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續(xù)并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營場所，增加小型設備不屬于要經(jīng)建設管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設項目。

實例一評析、1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內任何建設都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人（個體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類型的開發(fā)活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規(guī)劃報建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。

2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設項目，依據(jù)城市規(guī)劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、建筑工程的重新設計、建設項目的環(huán)境保護、建設工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設項目的規(guī)劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。

第二部分建設項目選址實例評析

實例

一、在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結構調整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。

實例一評析、1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結構內部的產(chǎn)業(yè)調整，是允許。

2、而建設工業(yè)廠房則屬于違法建設，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內任何建設活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設。

3、建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。

實例

二、某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設一座5萬kw燃油發(fā)電廠，作為城市補充電源。當時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。

實例二評析

1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點考慮項目的環(huán)境保護措施，如果措施不當，或措施不配套，污染項目將會給城市帶來長期嚴重的危害。

2、在項目選址上，首先應嚴格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關系。只有多方面比較，經(jīng)過合法程序，采用科學方法，項目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了專家的意見，采取了暫緩建設的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復建設。

實例

三、某城市人口13萬人，上界政府領導班子選定在城市東區(qū)某某路東側建設城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內部為花崗巖，建設成本比原先預計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設無法跟上，廣場建設被迫停工。新一界領導上臺以后，經(jīng)過認真分析，廣泛調查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關鍵問題是選址不當，當即拍板另行選址建設。1第一部分：規(guī)劃管理實例評析

實例一：

2001年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。

上訴人林某在辦理未報批手續(xù)的情況下，擅自于2000年6月將將其經(jīng)營的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得建設工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過調查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續(xù)并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求〔判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營場所，增加小型設備不屬于要經(jīng)建設管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設項目。

實例一評析、1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內任何建設都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人（個體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類型的開發(fā)活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規(guī)劃報建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。

2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設項目，依據(jù)城市規(guī)劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、建筑工程的重新設計、建設項目的環(huán)境保護、建設工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設項目的規(guī)劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。

第二部分建設項目選址實例評析

實例

一、在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結構調整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。

實例一評析、1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結構內部的產(chǎn)業(yè)調整，是允許。

2、而建設工業(yè)廠房則屬于違法建設，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內任何建設活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設。

3、建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。

實例

二、某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設一座5萬kw燃油發(fā)電廠，作為城市補充電源。當時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。

實例三評析

1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質條件，周邊建設情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。

2、建設城市廣場應首先確定廣場性質，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設條件等都有不同的要求。

3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設施的位置上進行選址，而不應該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設，即使工程地質條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。

實例

四、1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣悦慨€2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。實例四評析

1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。

2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。

3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。

4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質的用地規(guī)劃設計條件，這包括有關技術條件，技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

實例

五、某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤客觀，聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

實例五評析

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質上是變相出租土地。

2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或或者村民委員會經(jīng)營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定合辦公司的契約。

3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。

進入討論>>

實例三評析

1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質條件，周邊建設情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。

2、建設城市廣場應首先確定廣場性質，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設條件等都有不同的要求。

3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設施的位置上進行選址，而不應該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設，即使工程地質條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。

實例

四、1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。實例四評析

1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。

2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。

3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。

4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質的用地規(guī)劃設計條件，這包括有關技術條件，技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

實例六

某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。

實例六評析

評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應該允許在中心區(qū)建設。第二，政府應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關系，城市中心區(qū)的建設不是1-2年就可以完成的，應該認真規(guī)劃，逐步建設，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。

第三部分：規(guī)劃設計條件實例評析

實例

一、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準，在某市東方東路建設中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設面積5400平方米。現(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。

實例一評析

該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設計方案通知書的建設單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應持函件（詳細說明改變的具體理由）和有關圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設計。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未經(jīng)允許，修改設計，增加面積，違法事實清楚，應得到相應處罰。

第四部分、建設用地性質變更管理

實例一

1993年，x市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質的用地的規(guī)劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。推薦閱讀

方案包括金碧海岸效果圖、平面圖、濱江兒童公園平面圖等，很詳細！金碧海岸小區(qū)景觀規(guī)劃?房地產(chǎn)項目全程策劃全集 ?建筑工程概預算教程 ?土建資料員基礎知識

?3DMAX標準教程（圖文并茂集）?常用CAD電氣制圖標準圖形 ?全套經(jīng)典中式餐廳施工圖

進入討論>>

實例六

某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計,開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。

實例六評析

評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應該允許在中心區(qū)建設。第二，政府應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關系，城市中心區(qū)的建設不是1-2年就可以完成的，應該認真規(guī)劃，逐步建設，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。

第三部分：規(guī)劃設計條件實例評析

實例

一、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準，在某市東方東路建設中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設面積5400平方米。現(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。

實例四

某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內，占地8400平方米，由于設施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質。

評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設位于居民區(qū)內已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。實例五

某中學有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設施項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。

評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據(jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況，對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址，且規(guī)模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。

實例六

某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。

評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質的規(guī)劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序，其審批手續(xù)應按規(guī)定辦理：

1.廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。

2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發(fā)出建設項目選址意見書。

3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設計條件。

4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。

5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設計條件。

6.受讓方申請建設用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。

7.受讓方繼續(xù)辦理有關建設的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。

8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規(guī)劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

第二篇：【注冊規(guī)劃師考試實務復習】規(guī)劃實施管理部分評析題

注冊規(guī)劃師考試實務復習——規(guī)劃實施管理部分評析題

第一部分：規(guī)劃管理實例評析

實例一：

2001年12月21日，某市中級人民法院對個體工商戶林某不服規(guī)劃局及環(huán)保局的行政處罰作出的判決，駁回上訴。至此，這起行政訴訟案以規(guī)劃局和環(huán)保局的勝訴而告終。

上訴人林某在辦理未報批手續(xù)的情況下，擅自于2000年6月將將其經(jīng)營的精研塑料廠從該市某某鎮(zhèn)北海路遷至該鎮(zhèn)新工業(yè)區(qū)，增設了八臺切割機，新建了擠塑車間，且未取得建設工程許可證，未采取任何環(huán)境保護設施后擅自將主體工程正式投入生產(chǎn)。規(guī)劃局和環(huán)保局聯(lián)合執(zhí)法，經(jīng)過調查、取證和組織聽證后，于6月28日作出了《行政處罰決定書》，認定上述行為違反了《城市規(guī)劃法》《某某市建設項目環(huán)境保護管理條例》對上訴人作出責令停止生產(chǎn)、補辦手續(xù)并處罰款3萬元的行政處罰決定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政訴訟，請求［判決撤銷處罰決定，林某認為自己是個個體工商戶，不屬于建設單位，另外，工廠搬遷經(jīng)營場所，增加小型設備不屬于要經(jīng)建設管理部門、計劃管理部門批準的項目，故不屬于建設項目。

實例一評析、1、根據(jù)城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)范圍內任何建設都必須符合城市規(guī)劃，都必須按法定程序進行報批，這包括單位和個人（個體經(jīng)濟和其他各種不同經(jīng)濟類型的開發(fā)活動）因此，林某以個體工商戶為借口。想跳過規(guī)劃報建程序，這明顯不符和城市規(guī)劃法的要求。

2、另外，林某工廠的搬遷是不是屬于建設項目，依據(jù)城市規(guī)劃管理條例，城市建設項目是指一切新建、擴建、改建、翻建的房屋建筑（包括工業(yè)建筑、公共建筑、住宅建筑、倉儲建筑等）地下建筑、圍墻建筑、大門建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共設施、鐵路、地鐵、公路、城市道路、橋梁、涵洞、機場、碼頭、廣場、停車場、公園、城市綠化、市政管線等。林某工廠異地搬遷，涉及建設用地的重新選址、建筑工程的重新設計、建設項目的環(huán)境保護、建設工程竣工驗收等問題，均需要重新按照新建建設項目的規(guī)劃審批程序進行報建。否則就是屬于違法建設，違法生產(chǎn)，必須依法處罰。

第二部分 建設項目選址實例評析

實例

一、在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結構調整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責令其立即停止施工，等待處罰。

實例一評析、1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結構內部的產(chǎn)業(yè)調整，是允許。

2、而建設工業(yè)廠房則屬于違法建設，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內任何建設活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設。

3、建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設，應給予立即拆除。實例

二、某城市20世紀90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準備建設一座5萬KW燃油發(fā)電廠，作為城市補充電源。當時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。

實例二評析

1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點考慮項目的環(huán)境保護措施，如果措施不當，或措施不配套，污染項目將會給城市帶來長期嚴重的危害。

2、在項目選址上，首先應嚴格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關系。只有多方面比較，經(jīng)過合法程序，采用科學方法，項目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了專家的意見，采取了暫緩建設的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復建設。

實例

三、某城市人口13萬人，上界政府領導班子選定在城市東區(qū)某某路東側建設城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內部為花崗巖，建設成本比原先預計的大2倍，需要加大投資。擔由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設無法跟上，廣場建設被迫停工。新一界領導上臺以后，經(jīng)過認真分析，廣泛調查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關鍵問題是選址不當，當即拍板另行選址建設。

實例三評析

1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質條件，周邊建設情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。

2、建設城市廣場應首先確定廣場性質，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設條件等都有不同的要求。

3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設施的位置上進行選址，而不應該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設，即使工程地質條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。

實例

四、1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。

實例四評析

1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。

2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。

3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。

4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質的用地規(guī)劃設計條件，這包括有關技術條件，技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

實例

五、某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤客觀，聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

實例五評析

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質上是變相出租土地。

2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或或者村民委員會經(jīng)營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定合辦公司的契約。

3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。

4、由于我國《土地管理法》第73條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉讓土地使用權，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關稅費，這分合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、逃脫稅費、變相出租轉讓土地的行為，其違法性顯而易見的。

5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，可以并處罰款。對直接負責的主管人員，和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的依法追究刑事責任。

實例六

某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997--1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā),匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉變?yōu)榫幼∮玫亍Ｔ撌姓_始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。

實例六評析

評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應該允許在中心區(qū)建設。第二，政府應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關系，城市中心區(qū)的建設不是1-2年就可以完成的，應該認真規(guī)劃，逐步建設，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。

第三部分：規(guī)劃設計條件實例評析 實例

一、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準，在某市東方東路建設中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設面積5400平方米?，F(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。

實例一評析

該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設計方案通知書的建設單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應持函件（詳細說明改變的具體理由）和有關圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設計。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未經(jīng)允許，修改設計，增加面積，違法事實清楚，應得到相應處罰。

第四部分、建設用地性質變更管理

實例一

1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。

評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質的用地的規(guī)劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。

實例二

某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！币虼耍l(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！币雽⑥r(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉讓土地的行為，其違法性顯而易見。其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！?/p>

實例三

某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開發(fā)商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質規(guī)劃為公共設施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調研，并分析了周圍建設情況和各種條件，認為可以改變用地性質，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準后核發(fā)了“兩證一書”。

評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市政府審批的，要調整必須經(jīng)過市政府的批準，才能改變用地性質。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。

實例四

某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內，占地8400平方米，由于設施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質。

評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設位于居民區(qū)內已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

實例五

某中學有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設施項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。

評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據(jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展狀況，對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址，且規(guī)模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。

實例六

某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha。由于城市建設的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。

評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質的規(guī)劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序，其審批手續(xù)應按規(guī)定辦理：1。廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。2。城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發(fā)出建設項目選址意見書。3。城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設計條件。4。受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。5。辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設計條件。6。受讓方申請建設用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。7。受讓方繼續(xù)辦理有關建設的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。8。城市規(guī)劃行政主管部門審核建設方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規(guī)劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

實例七

某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約400ha。為使該隔離地區(qū)近期實施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該地區(qū)已實施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設項目，并在開發(fā)建設的同時將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內建設3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準。

評析：這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策，并經(jīng)市政府批準，但仍需辦理用地性質的變更手續(xù)。首先，應辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，因為依照?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經(jīng)土地部門核準，再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。其次，如果該開發(fā)項目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營，應由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果該項目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應共同辦理一切手續(xù)；如果該用地經(jīng)市政府批準，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證后，出讓部門應特別注意在開發(fā)建設的同時，應對該地區(qū)的整體綠化情況加強監(jiān)督。

第五部分、建設用地規(guī)劃管理

實例一

某城市有一部隊機關經(jīng)過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業(yè)用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據(jù)城市規(guī)劃和建設單位的要求，在規(guī)劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統(tǒng)的醫(yī)院和一居住區(qū)進行建設，用地面積為2.0ha。

評析：某部隊機關建設用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關規(guī)定辦理。因此，該部隊機關持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設計條件編制的經(jīng)審核同意的規(guī)劃總平面方案圖，又經(jīng)得土地部門批準和占用該土地的有關單位同意或取得有關協(xié)議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地許可證。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查符合有關要求即可核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

實例二

某市城市建設發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細規(guī)劃，確定了每塊土地的使用性質。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha。按照詳細規(guī)劃的要求，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區(qū)內的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha。某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規(guī)定。

評析：這是一個國有土地出讓的實例。關鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設計條件，才能辦理建設用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設計條件，增加土地開發(fā)強度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內編制一個修建性詳細規(guī)劃，為建設工程規(guī)劃管理做準備。

實例三

某市的市區(qū)東北部有一中外合資的電子企業(yè)，因產(chǎn)品銷路好，急需擴建一條生產(chǎn)線。企業(yè)提出在其廠區(qū)的東北角占用2.0ha的農(nóng)村村民住宅和部分農(nóng)村企業(yè)用地，企業(yè)提出的用地在城市規(guī)劃為工業(yè)用地。

評析：這是中外合資企業(yè)要擴大用地，而且要占用農(nóng)村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規(guī)劃工業(yè)用地，符合城市規(guī)劃要求，但需將集體用地轉變?yōu)閲型恋兀缓笠勒諊型恋爻鲎尩挠嘘P規(guī)定辦理出讓手續(xù)，具體可參照例二所述。

實例四

某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。

評析：這是一個改變用地性質又進行合資開發(fā)建設的實例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質只能是開發(fā)居住區(qū)；其次，根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議；第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關主管部門批準；每四，其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項；第五，合資開發(fā)是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設用地規(guī)劃許可證的申請。實例五

某市位于城市規(guī)劃區(qū)內的一個鄉(xiāng)，擬在現(xiàn)為0.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫(yī)療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經(jīng)區(qū)計委立項并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認。

評析：像這類鄉(xiāng)里為村民辦實事的建設項目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質改變了，但其土地的集體所有性質并未改變。這種土地使用性質改變要不要辦理建設用地規(guī)劃許可證？只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內而且進行建設活動，應該辦理建設用地規(guī)劃許可證，并對其建設也應該提出規(guī)劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農(nóng)村在自有土地上進行建設，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同，那是農(nóng)業(yè)結構調整，與城市規(guī)劃行政主管部門無關?，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院，有建設活動，又在城市規(guī)劃區(qū)內，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關了，不但應核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，還應核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規(guī)劃行政主管轄部門理應去查處。

實例六

以農(nóng)業(yè)項目配套設施的名義，XXX林科農(nóng)業(yè)有限公司未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設手續(xù)，投資建設家庭農(nóng)場，建設地點是XX城市郊區(qū)原來是一片莊稼地，家庭農(nóng)場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出，經(jīng)調查核實，這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續(xù)。

評析：雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內容和開發(fā)規(guī)模來看，無疑屬于非農(nóng)建設，是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，是繞過有關審批手續(xù)、超越規(guī)劃管理權限、擅自占用良田的違法建設。該市規(guī)劃監(jiān)察執(zhí)法大隊會同項目所在鎮(zhèn)政府對“XX家庭農(nóng)場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區(qū)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)打著“新農(nóng)村建設”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整”等旗號與開發(fā)商合作，大肆兜售。這類新的違法建設項目產(chǎn)生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區(qū)包括住宅在內的房地產(chǎn)市場需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤；二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村負責人從眼前利益出發(fā)，慫恿支持違法建設項目，給予越權審批，助長了違法建設的發(fā)生；三是規(guī)劃法制意識淡薄，認為違反了規(guī)劃法規(guī)頂多罰點款而已。

實例七

1999年4月10日，某縣啤酒廠“年產(chǎn)15萬噸啤酒擴建項目”經(jīng)國家有關部門批準，經(jīng)法定程序審批后，征用土地70畝。該廠在擴建施工過程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，達成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設。1999年5月30日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，立即責令該廠停止施工。經(jīng)查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規(guī)劃確定的基本農(nóng)田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元；按非法轉讓土地，責令村集體經(jīng)濟組織停止轉讓行為，并處以20萬元罰款，并建議有關部門對該廠領導給予行政處分。

評析：該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據(jù)是《土地管理法》，該法第四十三條明確規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！蓖瑫r，第七十六條規(guī)定：“未經(jīng)批準或者采取欺騙手段獲取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用的土地，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！币虼耍恋毓芾聿块T對該廠的處罰是合法的，適當?shù)摹?/p>

實例八

“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發(fā)展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發(fā)商騰達房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產(chǎn)公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊與騰達房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權出讓手續(xù)，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與騰達房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權屬登記手續(xù)。某甲找到騰達房地產(chǎn)公司要求退房，騰達房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理；如果辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。

評析：根據(jù)我國有關房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得的國有土地使用權，才可以作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想利用這類土地開發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關規(guī)定，把集體土地轉為國有土地，所建造成的房屋才能合法進入商品流通領域。以集體土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)，不按國家規(guī)定辦理相關手續(xù)，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應受到處罰。

實例九

1999年1月4日，XX市政府領導班子集體研究決定在H村開發(fā)建設一個電子工業(yè)加工區(qū)。1999年2月2日市政府聯(lián)席會在聽取政府負責同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內征用土地。據(jù)此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦（函）（1999）1號和2號文件批準H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補償費共830萬元；截至1999年5月3日，破壞耕地面積達901畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關同志的匯報，但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。經(jīng)過多次調查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》有關規(guī)定，于1999年5月20日做出如下處罰。（1）鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已難以復耕，同時地方經(jīng)濟發(fā)展確實需要，經(jīng)核準，對已推平的土地按每平方米10元進行罰款，并補辦手續(xù)；責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關規(guī)定對有關直接負責人和直接責任人做出行政處分。（2）對XX市人民政府越權征地的情況和處理結果通報全省。

評析：首先，XX市無權批準征用農(nóng)用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領導同志應負有重要的領導責任。其理由如下。（1）XX市所征用的土地是總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地。（2）《土地管理法》第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的，由國務院批準：1）基本農(nóng)田；2）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；3）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。3）《土地管理法》第七十八條規(guī)定，無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準，使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。當前，出現(xiàn)如此多的非法建設用地，有相當一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領導法制觀念差，缺乏依法保護土地的自覺性與責任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟與合理利用土地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會影響地方經(jīng)濟發(fā)展，打著發(fā)展經(jīng)濟等各種旗號，以招商引資、基礎設施、重點建設項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。

實例十

XX食品廠廠址位于城市大型居住區(qū)的旁邊，占地1.3萬平方米，政府與食品廠達成協(xié)議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規(guī)劃，興建住宅，食品廠與XX房地產(chǎn)公司達成協(xié)議，合資建設2萬平方米的商品房，按照有關程序，取得了建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。但在施工過程中，XX房地產(chǎn)公司無法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn)公司只好退出。食品廠后又與XX建設集團達成協(xié)議，繼續(xù)完成商品房的后續(xù)建設。

評析：建設單位申請對建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證中的建設單位名稱進行變更時，應持計劃管理部門變更建設單位名稱的計劃文件、原建設單位同意變更建設工程規(guī)劃、建設用地規(guī)劃許可證中的建設單位名稱的證明或雙方的協(xié)議書、原審批文件報規(guī)劃主管部門。規(guī)劃主管部門同意后可進行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設單位在申請對建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證中的建筑性質或用地性質進行更改時，應持說明變更原因的函件及原審批文件，申報規(guī)劃要點。建設單位持同意變更建筑性質或用地性質的規(guī)劃要點通知書，到計劃管理部門辦理計劃變更手續(xù)，然后持新批的計劃文件，按照規(guī)劃要點通知書規(guī)定的程序，重新辦理規(guī)劃管理手續(xù)。

第六部分、建設工程規(guī)劃管理

實例一

張XX家住某市中山區(qū)新安中里7號樓308號。未經(jīng)城市規(guī)劃部門的批準，擅自在新建樓12號樓東北側便道上搭建一間簡易房屋用于經(jīng)營。該區(qū)城市管理監(jiān)察大隊檢查發(fā)現(xiàn)后，認為張XX違反了《XX市城市規(guī)劃條例》中的有關規(guī)定，依法通知其限期改正，自行拆除。在規(guī)定期限內，張XX未予改正。1998年12月9日，區(qū)城管大隊又依據(jù)《違反〈XX市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》第三條的規(guī)定，做出了責令限期拆除的決定，并于次日向張XX送達了決定書，責令其于1998年12月14日前自行拆除違法建設。張XX不服，向本區(qū)人民法院提起行政訴訟。認為其所搭建的簡易房屋雖系違法建設，但其周圍還有其他的違法建設，被告不應僅對其違法建設進行查處，故訴請法院撤銷被告所做決定。

評析：這是一起個人違反建設工程規(guī)劃許可證的實例。張XX所建的簡易房屋，既沒有申請建設工程規(guī)劃許可證，也沒有申請臨時建設工程規(guī)劃許可證，明顯屬于違法建設。區(qū)城管大隊系經(jīng)國家和XX市有關部門批準依法成立的區(qū)級綜合性行政執(zhí)法機關，其有權依據(jù)城市規(guī)劃管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對轄區(qū)內無建設工程規(guī)劃許可證的違法建設進行查處，并可責令其改正或予以行政處罰。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《XX市城市規(guī)劃條例》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設，應取得《建設工程規(guī)劃許可證》及其他有關批準文件，否則為違法建設。張XX顯然已違反了上述法律、法規(guī)的規(guī)定，區(qū)城管大隊對該違法建設行為進行的查處正確，基本事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，處理程序合法。至于張XX關于區(qū)城管大隊需對他人的違法建設總是做出處理的要求，應通過其他途徑解決，且與張XX違法建設無關，以此作為區(qū)城管大隊對其違法行為處理不公正的理由不能成立。

實例二

某市機械廠地處居民集中區(qū)，附近有XX山公園和正在建設中的生態(tài)公園等風景名勝，以及航海高等?？茖W校、某廠生活區(qū)。1998年5月，機械廠到市環(huán)保局辦理該廠有關固體廢物處理手續(xù)時，環(huán)保局提議在該廠內建設一個全市性的危險固體廢物焚燒站，并安排該局屬下的市固體廢物管理中心與廠方接洽，在得到市固體廢物管心“沒有問題”的保證后，雙方達成協(xié)議，約定由廠方向固廢中心出租場地，建設市固體廢物無害化處理環(huán)保示范工程項目，工程建成后在用工上優(yōu)先考慮廠里分流的職工，工程的立項報批等手續(xù)由固廢中心操辦，廠方不具體參與工程的建設。該工程總投資約為327萬元，年處理危險廢物3000噸。工程建成后，當?shù)厝罕姺从硰娏?，機械廠所在區(qū)人大常委會收到群眾投訴，反映設在機械廠內的危險固體廢物焚燒站嚴重污染環(huán)境和影響廠區(qū)衛(wèi)生，區(qū)人大常委會組織了部分市、區(qū)人大代表進行視察，聽取了固廢管理中心負責人的介紹，并實地視察了建設工地。固廢管理中心負責人解釋，危險固體廢物焚燒站目前主要進行實驗性工作，屬臨時設施，不是永久工程。而代表們則認為，純粹從治理環(huán)境污染尤其是工業(yè)固體廢物、危險廢物污染和適應社會經(jīng)濟發(fā)展需要的角度來看，積極開展“固體廢物無害化處理”的科研和試驗非常有意義，但將這一項目設在機械廠廠區(qū)內是不適當?shù)?，同時，該示范工程還沒有辦立項報建手續(xù)，存在污染環(huán)境、破壞生態(tài)的嚴重隱患，遂做出該工程須另行選址建設的決議。

評析：首先，該危險固體廢物焚燒站工程選址不當。機械廠廠區(qū)既是生產(chǎn)場地，又有該廠生活區(qū)，周邊還有公園和其他居住區(qū)，該工程的主要業(yè)務是收集、貯存和焚燒危險固體廢物（高含量的有機廢物），如遇管理不善、處理不當，必將造成重大污染。因此，機械廠廠區(qū)不具備建設收集、貯存和處理對環(huán)境有影響的危險固體廢物場所的條件。其次，該項目違反了建設項目規(guī)劃管理辦法，雖然該項目立項曾得到市計委的批復，但批復并不能作為報建的證明，報建審批權屬規(guī)劃部門。而該工程直到如今還沒辦妥報建手續(xù)，沒有按規(guī)定申請建設工程規(guī)劃許可證，即使是試驗項目或臨時建設工程也應該向規(guī)劃主管部門進行報建，申請臨時建設工程規(guī)劃許可證。因此，危險固體廢物焚燒站工程明顯屬違法建設。另外，對環(huán)境有特殊影響的項目，還應該編制環(huán)境影響報告書，須征求項目所在地有關單位的居民意見，并向所在地政府報告。但該工程直到群眾投訴和人大代表視察前，區(qū)政府及其相關部門都未收到有關建設單位的報告。因此，該項目的建設也違反了國務院《建設項目環(huán)境保護管理條例》。

實例三

“華靜苑”是某房地產(chǎn)開發(fā)公司與出租汽車公司共同合作的房地產(chǎn)項目，位于XX市東環(huán)路5號。項目包括二部分，一部分是6.3萬平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4萬平方米的綜合樓。該項目住宅工程的各項手續(xù)和證件齊備，自1998年開工建設，到2001年4月已經(jīng)竣工驗收。而綜合樓工程由于合作雙方對于該工程是作為基建計劃還是開發(fā)計劃申報問題沒能統(tǒng)一意見，從而使得綜合樓工程建設的手續(xù)未能辦理。由于住宅工程已開工建設，配套工程急需跟上，在綜合樓建筑工程規(guī)劃許可證未審核批準的情況下，開發(fā)公司自行修改了綜合樓的平面圖，在東西方向增加了軸線長度，增加了約2680平方米的面積，后經(jīng)該市規(guī)劃監(jiān)督執(zhí)法大隊發(fā)現(xiàn)，及時制止，勒令停工。

評析：上述工程存在兩個違法建設情況。其一，綜合樓在未辦理建設工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自動工建設，違反了城市規(guī)劃法，即任何單位和個人在城市規(guī)劃區(qū)內新建和擴建、改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須依法向城市規(guī)劃行政主管部門提出建設申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件（包括臨時建設許可證）后，方可施工。因此，無論任何理由，項目在開工前都必須持有該項目的建設工程規(guī)劃許可證。其二，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門的同意，擅自修改正在審批階段的建筑工程圖紙。根據(jù)規(guī)劃法的要求，任何項目的建筑工程圖紙均需經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審定，方可申請建設工程規(guī)劃許可證，而該開發(fā)公司既未征得規(guī)劃部門同意修改設計、增加面積，又提前開工，明顯屬于違法建設。實例四

某建筑設計院承擔了“XX花園公寓”的工程設計，在設計中，基本保持了原審批的初步設計標準，控制了總體規(guī)模（600套），其總平面布置、道路、建筑物的層數(shù)、層高及總高度，以及地下車庫、人防設施，均按照原初步設計及市規(guī)劃局批準的方案設計。但是，由于原初步設計存在一些不足之處，經(jīng)業(yè)主同意，設計院在設計中做了一些必要的修改和調整。包括：1）修改了公寓內平面不合理部分；2）對電梯間過小的問題進行了調整；3）加寬了基礎尺寸。由于進行了上述修改和調整，使得“XX花園公寓”較批準的規(guī)劃建筑面積增加了8100平方米。

評析：規(guī)劃管理中的一項重要原則就是程序合法化。凡建設單位申請建設，第一是建設單位申請建設工程規(guī)劃要求并據(jù)以委托設計；第二是建設單位送審建筑設計方案；第三是建筑設計方案審定后，建設單位申請建設工程規(guī)劃許可證。為了適應市場需求，業(yè)主為了增加建筑的結構安全和功能而修改與調整設計方案是正常的，關鍵是看修改方案是否符合該地區(qū)的詳細規(guī)劃，是否符合規(guī)劃管理審批程序。在初步方案確定以后，對原設計所確定的面積、規(guī)模、道路等設計要求進行修改與調整都要經(jīng)過規(guī)劃主管部門的同意，否則就屬違法。

實例五

某單位建設7層辦公樓，原規(guī)劃審批建筑高度限制為30米，等竣工驗收時，層數(shù)還是7層，但樓的高度整整超出5米。

評析：當前，違法建設不僅指未經(jīng)規(guī)劃部門批準的工程，還包括那些在規(guī)劃審批之外擅自“增高”“長胖”和“移位”的工程。將建筑擅自“增高”一般有兩種手法：一種是加層，如審批的是18層，加到21層；另一種是把每層加高，如2.7米的層高加到3米。擅自“長胖”是改變批準的建設工程規(guī)劃許可證內容，多占地，靠建筑變“胖”變“粗”來增加建筑面積。擅自“移位”是建筑不在原規(guī)劃審批的地點上建設。這些建設均違背了建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃管理規(guī)定，都屬于違法建設。

實例六

1992年8月2日，XX電子康樂公司為了在XX市主干道瑞金北路南端西面修建一幢娛樂城，向市城市管理委員會提出申請。8月5日城管委分別簽署了“原則同意，請規(guī)劃局給予支持，審定方案，辦理手續(xù)”的意見。8月7日，電子康樂公司將修建計劃報送市城市規(guī)劃局審批。但電子康樂公司在規(guī)劃局尚未審批、沒有取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下，于8月23日擅自動工興建娛樂城大樓。同年12月9日，城管委和規(guī)劃局有關負責人到施工現(xiàn)場，責令XX電子康樂公司立即停工，并寫出書面檢查。電子聯(lián)合康樂公司于當日向規(guī)劃局做出書面檢查，表示愿意停止施工，接受處理。但實際上電子康樂公司并未停止施工。1993年2月20日，規(guī)劃局根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條、第四十條，《XX省〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉實施辦法》第三十五條，以及《XX市城市建設規(guī)劃管理辦法》第二十三條、第二十四條的規(guī)定，做出違法建筑拆除決定書，限令電子康樂公司在1993年3月7日前自行拆除違法修建的娛樂城大樓。公司不服，向省城市建設環(huán)境保護廳申請行政復議。省城市建設環(huán)境保護廳于1993年4月7日做出維持市規(guī)劃局的違法建筑拆除決定。在復議期間，電子康樂公司仍繼續(xù)施工，致使建筑面積為1730平方米的六層大樓主體工程基本完工。為了使違法建筑合法化，電子康樂公司于1993年5月3日向XX市人民法院提起訴訟。公司訴稱：市規(guī)劃局做出的令其限期拆除違法建筑的決定所依據(jù)的事實不清，適用法律、法規(guī)錯誤。其所修建的娛樂城大樓曾經(jīng)市城市管理委員會同意，且報送給規(guī)劃局審批。該工程雖然修建手續(xù)不全，但不屬于“嚴重”違反城市規(guī)劃的情形，請求法院撤銷市規(guī)劃局限期拆除房屋的決定，改成罰款并保留房屋。

評析：XX電子聯(lián)合康樂公司新建娛樂城大樓雖經(jīng)城管部門原則同意，并向市城市規(guī)劃局辦理有關建設規(guī)劃手續(xù)，但在尚未取得建設規(guī)劃許可證的情況下，即動工修建，違反了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條“建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可辦理開工手續(xù)”的規(guī)定，屬違法建筑。市規(guī)劃局據(jù)此做出限期拆除違法建筑的處罰決定并無不當。該違法建筑位于市區(qū)主干道一側，屬城市規(guī)劃區(qū)的重要地段，未經(jīng)規(guī)劃部門批準即擅自動工修建永久性建筑物，其行為本身就嚴重影響了該地區(qū)的規(guī)劃控制。且XX電子聯(lián)合康樂公司在規(guī)劃局責令其停止施工并做出處罰決定后仍繼續(xù)施工，企圖以單方面使整個工程造成既成事實的錯誤做法來迫使市規(guī)劃局對其遷就讓步，以致造成數(shù)百萬元的損失。依照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《XX市城市規(guī)劃管理辦法》的有關規(guī)定，屬從重處罰情節(jié)，因此，違法建筑應無條件立即拆除。

第三篇：注冊規(guī)劃師考試實務復習要點

注冊規(guī)劃師考試實務復習第一講：答題注意 /注冊規(guī)劃師考試

等高線往往是提示城市地區(qū)所處的地形地勢、一些山體保護、景觀保護；防洪排澇問題可能隱藏其中；同時應注意城市建設盡量少挖山填平，以節(jié)省工程造價的基本原則。

規(guī)劃層次的概念不要混淆。如：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中不涉及高速切割城市的問題和鐵路平面交叉等問題，此屬于詳規(guī)內容。

城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中對城鎮(zhèn)的性質、等級、規(guī)模等如果案例中沒有給出則不是考點，不要編題，不要自己擅自確定這些內容。

首先應看清問題，分清是選址、用地性質變更、提條件、審方案，還是違法查處的問題，根據(jù)不同題目的類型，采取相應的分析方法。

選址的問題：只要把題目中的要點羅列出來，就已經(jīng)得到了答案。

用地性質變更：一定要先明確能否變更，然后再說明依據(jù)。

設計條件：要按性質、規(guī)模、布局、退界、間距、交通、綠化、市政的順序逐項提出，關鍵是不缺項。

評審方案：要把文字和圖紙中的要素列表進行對比，然后指出設計方案不符合規(guī)劃條件的地方。

違法查處的問題：一定要先說是違法建設，然后再說明處理的依據(jù)和措施。

小區(qū)交通組織特點分析問題：與入口出口主路接口關系,人車分流,通而不暢,道路分級,停車

第四篇：如何做注冊規(guī)劃師實務題

如何做實務題 **實務答題中應注意的事項 大家看看希望對大家有幫

1。認真審題，讀懂題目要求。包括圖面標識、圖例、風玫瑰、比例尺、地形條件、河道水流方向、符號等。

2。實務評析的基本思路。記住無論哪類題目都要考查考生對基本概念的理解和掌握。出題者的目的不是靠偏題、怪題難為考生，“考點”往往出在對基本要領認識的錯誤，沒按基本內容完成、違背編制過程或不符合規(guī)劃審批或技術文件的有關要求等等。因此對題目理解后把對應規(guī)劃設計的基本要領在腦中回顧一下，這對答題是非常重要的。

3。判斷考題類型。一般考題類型分為城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、城市交通體系規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃、管理法規(guī)等，判斷好題型后再針對相應的要領對題目進行分析、解答。以往除城鎮(zhèn)體系規(guī)劃外，全部是必考類型。

4。答題必須全面。例如題目要求“全面評析方案”，一般要敘述考題的優(yōu)點和問題兩部分。如果是“提出問題并指出解決的措施或辦法”則首先找出問題，并記住一定針對每個問題都要說明解決方法。有的考生往往前幾個問題的回答還滿足要求，但到后來就忘記了提出解決措施，這樣則不能得全分，因此一定要答全。

5。由于以往考試中答題原則是“答對給分，答錯不扣分”，因此對沒有把握的問題，不妨多答點，但必須保證試卷干凈，條理清晰，回答準確，不要模湖不清或模棱兩可，也不要漫無邊際地回答，以免造成思路混亂和浪費時間，影響成績。

6。學會進行“考點”判斷。注意不要被題目中的假象迷惑，影響對題目問題的判斷。有些明顯缺項往往不一定是考點，而有些題目中可能給出了許多數(shù)字，有的考生就認為應該在這些數(shù)字中找出問題，而忽視了數(shù)字背后相關聯(lián)的問題。這就需要結合大量實例分析練習，只有這樣，才能靈活應對各種試題，提高對實務型試題的分析能力，提高答題質量。

一、規(guī)劃方案評析

**縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制中應注意的問題：1?？h域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由縣級人民政府負責組織編制。承擔編制的設計單位應具有乙級以上規(guī)劃設計資格。2。注意：中心鎮(zhèn)是否選的太多，一般來說一個縣的縣城應該是中心鎮(zhèn)，另外最多可再選1-2個發(fā)展條件好的鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)；在鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間要看基礎設施（交通、供電、供水、電訊、污水處理等）和社會服務設施（學校、醫(yī)院、文化體育活動場所等）的配置是否均勻、合理；基本農(nóng)田是否被侵占了，有污染的工業(yè)（尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）是否布局太分散、不合理。

**城鎮(zhèn)體系規(guī)劃實務考試中可能出現(xiàn)的問題：

（1）要審好題?？次淖謹⑹雠c圖面表現(xiàn)是否一致；圖紙是綜合性的規(guī)劃圖還是單項圖（如交通圖或基礎設施、社會服務設施圖），不同的圖“挑錯”著眼點就不同；看該考題多少分，如果是分值高的挑的錯就要多一點，如果是分值低的挑的錯就少一點。

（2）規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)空間布局是否恰當；產(chǎn)業(yè)發(fā)展有無與縣（市）情相違背的地方（如經(jīng)濟比較落后的地區(qū)且無國家的軍事、科研基地，卻規(guī)劃要建高技術工業(yè)園區(qū)），等等。

（3）中心鎮(zhèn)選取是否過多；如果不多，選取是否正確，位置是否恰當。

（4）城鎮(zhèn)化水平預測是否過高；是否出現(xiàn)“部分之和大于總體”的現(xiàn)象，即各市、鎮(zhèn)的人口之和大于總人口。

（5）交通組織是否合理：如路網(wǎng)過疏還是過密；追求環(huán)路是否有必要；高速路出口預留是否恰當；路網(wǎng)與城鎮(zhèn)發(fā)展是否能有機聯(lián)系；有些公路的修建是否必要、是否可行、是否經(jīng)濟，等等。

（6）基礎設施和社會服務設施布局是否合理：如市郊的城鎮(zhèn)或相鄰很近的鎮(zhèn)都建了水廠，造成浪費；污水處理廠是否多鎮(zhèn)共享，位置是否恰當（有無對本區(qū)域外的下游城市造成污染）；變電站位置是否恰當，服務半徑是否合理；教育、文體、醫(yī)療設施布局是否恰當，服務半徑是否合理，等等。

（7）是否充分考慮了制約因素：如題面文字上說該區(qū)域水資源短缺，但把城市規(guī)模卻規(guī)劃得很大；對地震斷裂帶、滑坡、泥石流等地質災害是否做了避讓；是否考慮了防洪問題；是否有不考慮門檻制約因素而要盲目發(fā)展的問題，等等。

（8）大型建設項目布局是否有極不合理的因素：如污染、擾民，給以后發(fā)展造成障礙；位置不對；有災害隱患；有在丘陵或荒地上選址的可能，但卻過多地占用基本農(nóng)田，等等。

（9）與周邊地區(qū)的關系處理得是否恰當：有無“以鄰為壑”的問題；有無道路不銜接的問題，等等。

（10）是否注意了生態(tài)環(huán)境問題：如在生態(tài)保護區(qū)內規(guī)劃布置大型建設項目；海岸線的利用和分配是否合理（若該區(qū)域靠海的話），近海海域是否得到保護；其他如自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、國家森林公園等凡是在圖面上出現(xiàn)的都要引起警惕，看其是否受到侵害。城市總體規(guī)劃

一、查看相關數(shù)據(jù)

1、風玫瑰：

●工業(yè)區(qū)置于生活居住區(qū)的下風位，同時考慮最小風頻風向，靜風頻率，各盛行風向的季節(jié)變換及風速關系。

●最小風頻風向與盛行風向置換夾角大于90℃，則工業(yè)用地應放在最小風頻之上風位，全年擁有兩個方向的盛行風向，則工業(yè)和居住分別布置在盛行風向的兩側。

●同時注意當?shù)仂o風的頻率，注意解決城市環(huán)境的污染。

●導引風向：大面積綠地安排成楔狀插入城市。

●道路走向不能與冬季盛行風向平行，但與夏季主導風向平行，最好由東向北偏轉一定的角度(一般<15℃)。道路最好避免正東西方向。

●山地背風面，由于會產(chǎn)生機械性渦流，建筑于此利于通風，但若上風向為污染源，也會因之而加速污染。

2、氣溫：

●城市由于建筑密集，往往出現(xiàn)“熱島效應”，在規(guī)劃布局時，可增設大面積水體和綠地，以加強對氣溫的調節(jié)作用。

3、圖例：

●圖上標識與圖例相符。

4、比例尺：

●市域城鎮(zhèn) 1：5萬 至1：20萬

●總體規(guī)劃 大、中城市 1：1萬至1：2.5萬

小城市 1：5千至1：1萬

建制鎮(zhèn) 1：5千

5、成果：(文本和圖紙 說明書及基礎資料、專題報告)

6、編制資質：

●甲級不限

●乙級：20萬人口以下總規(guī)、各種專項規(guī)劃、大型工程項目規(guī)劃選址意見書

●丙級：建制鎮(zhèn)總規(guī)，20萬人口以下的詳規(guī)和專項規(guī)劃，中小型工程項目選址的可行性研究

7、人口規(guī)模：一般城鎮(zhèn)≤20萬人 中等城市 50-20萬人

重要城市150-50萬人 特別重要城市≥150萬人

8、用地規(guī)模：

●一般為人均100㎡左右，用地偏緊可控制在80㎡內

●少數(shù)特殊的不應超過120㎡

9、城市化水平：避免過高

10、用地比例：居住20-32﹪ 工業(yè)15-25﹪

道路8-15﹪ 道路廣場8-15﹪

11、人均指標：居住18-28㎡/人 工業(yè)10-25㎡/人(<30㎡/人

綠地≥9.0㎡ /人 道路廣場7-15㎡/人

12、用地坡度：工業(yè)0.5-2﹪ 鐵路廣場0-0.25﹪

居住0.3-10﹪ 機場0.5-1﹪

13、規(guī)劃區(qū)范圍的確定：對規(guī)劃區(qū)(主城區(qū))范圍外的重點控制區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃應納入城市總體規(guī)劃，并依法實施規(guī)劃管理。

二、總體布局

1、城市格局合理，結構合理

●集中緊湊型：城市各項主要用地較集中，便于集中設置較完善的生活服務設施和市政工程設施，又可節(jié)省建設投資，一般中、小城市大多采用這種布局形式。

●分散疏松型：受河流、山川等自然地形、礦藏資源或交通干道的分隔，形成若干分片、分組，就近生產(chǎn)組織生活的布局形式，彼此聯(lián)系不太方便，市政工程設施的投資會高一些，通常是大城市和地形限制的城市。

●集中與分散型：主城區(qū)與外圍具有不同功能的組團，主城與外圍組團間布置綠化隔離帶。

2、功能分區(qū)明確

1工業(yè)用地

● 工業(yè)區(qū)與居住區(qū)間有方便的聯(lián)系，職工上、下班有便捷的交通條件。

● 避免工業(yè)區(qū)對居住區(qū)的干擾、污染。如風向的上、下及綠化防護隔離帶、排放污水設在河流的下游，且在居住區(qū)的一端。

● 工業(yè)區(qū)中對有大量勞動力的工業(yè)或婦女勞動力多的工業(yè)，應接近生活區(qū)。電子、縫紉、手工分散在居住的獨立地段，機械、紡織在城市邊緣獨立地段。

● 工業(yè)區(qū)與居住區(qū)具體布置中、應有利于職工步行上、下班，同時考慮便于開辟公交路線，使交通負荷均衡，但工業(yè)與居住區(qū)若離若即，避免單間交通，防止工業(yè)區(qū)包圍城市。

● 工業(yè)區(qū)注重運輸聯(lián)系：

※ 耗能：年運量10萬T以上的，并直接來自鐵路的貨物，應敷設鐵路專用線，或設置工業(yè)編組站。

※ 注意進線方向，避免進入工業(yè)區(qū)的主干道垂直直交。

※ 鐵路貨物接近工業(yè)區(qū)，并按需要分設幾處。

※ 減少中轉運輸、減少城市道路的交通壓力。

● 沿江靠河的工廠：

※ 主要有造船廠、造紙廠、木材廠、化肥廠、印染廠等。

※ 注意岸線的合理利用。

※ 對以公路運輸為主的工廠，可遠些，以免占用岸線。

● 沿對外交通的工廠：

※ 通常在城市邊緣地段，合理組織工廠出入口廠外道路的交叉，避免過多干擾對外交通。

● 隔離工業(yè)

※ 遠離城市的獨立地段。

※ 化工、冶金業(yè)工廠與城市保持距離，設防護帶500-800米以上。

● 有協(xié)作的工廠

※ 就近集中布置，可減少生產(chǎn)過程中的轉運、降低生產(chǎn)成本。

※ 減少對城市交通的壓力，形成產(chǎn)業(yè)鏈。

● 舊城區(qū)的工廠：

※ 分散幾處的、要調整集中或創(chuàng)造條件遷址新建。

● 盆地、峽谷地段：

※ 靜風頻率高，不宜擺放污染工業(yè)。2居住區(qū)

● 良好地段給居住

● 避開洪水、地震、滑坡、沼澤、風口等不利條件。

● 少占農(nóng)田。

● 靠近就業(yè)地點。

● 城市規(guī)模小時集中布置，規(guī)模大時，分散布局，并留有余地。

● 指標。

3倉儲區(qū)

● 小城市可單獨布置在城市邊緣。大、中城市應集中與分散相結合，不宜過分集中

● 危險品倉庫設在遠郊獨立地段，避免運輸時穿越城市。

● 冷藏庫有異味，污水，設于郊區(qū)河流沿岸

● 蔬菜庫：市區(qū)邊緣通向市郊的干道入口處

● 燃料及易燃材料庫：設在郊區(qū)獨立地段，大風季節(jié)城市下風向或側風向

● 油庫：離開居住區(qū)、變電所、重要交通樞紐、機場、大型水庫及水電站、重要橋梁、大、中型企業(yè)、礦區(qū)、軍事設施，最好在地形低處，并有防護林帶。

● 用地比例不宜過大，過小。

● 物流中心在城市外圍環(huán)路與通往其它城市的高速公路。

4公共設施用地

● 商業(yè)中心接近服務人口的分布重心，大城市不止一個中心，還有副中心

● 所處位置的道路性質不應為交通性干道

● 科技、高教區(qū)附近可就近安排高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，便于功能銜接

● 直接服務于市民的公建設施(圖書館、科技館)，靠近居民區(qū)及科技、高教區(qū)

● 用地指標規(guī)范

5藝術性

● 利用好各自城市獨特的自然景觀。如高地、山丘、河湖、水域，將其作為總體布局的視線和活動焦點，創(chuàng)造出平原、山地和水鄉(xiāng)等各種城市的特色。

● 利用山川河湖、各勝古跡、園林綠地、歷史文化區(qū)，充分體現(xiàn)城市美學，形成城市景觀的整體骨架。

● 道路、橋梁的布置能很好地與山勢、水面、林木相結合，創(chuàng)造出城市的藝術風貌。

● 注重城市中心和干道的城市景觀定位，創(chuàng)造出具有特色的城市中心和城市干道的藝術面貌。

● 組織有秩序，有韻律的城市軸線，集中反映出城市的性質和特色。

● 注意反映地方文化特色，避免破壞水系和大拆大改的線型等，保護好歷史遺產(chǎn)文化區(qū)等。

6綠化

● 用地比例、指標：城市綠化覆蓋率>35%，綠地率>30%，主干道綠帶面積>20%，次干道綠帶面積>15%，小區(qū)綠地1Ha.0.5㎡/人，小游園0.4Ha.1㎡/人，組團綠地0.04Ha.1.5㎡/人。

● 風景區(qū)內不得安排污染工業(yè)，避免過度開發(fā)。

● 綠化服務半徑合理，布局均勻，綠化面積>70%

● 綠地形成點、線、面的整體特點，形成完善的綠地系統(tǒng)。

● 河、海、湖、鐵路的防護林帶寬度>30M，污染工廠>50M的防護林帶。

7對外交通

※ 鐵路應從城市邊緣通過，不得分割城市過于零碎。

客運站 客運站在大城市可能有多個，設在中心區(qū)邊緣，距市中心2-3KM，中、小城市設在城區(qū)邊緣，通過式。客 運站必須與城市主干道相連，協(xié)調好市區(qū)公交，長途汽車，商業(yè)服務，注重市內換乘，直接通達市中心及汽車站、碼頭、地鐵可直接引入客運站。

貨運站 中、小城市只設一個綜合性貨運站、物，大城市按性質分別設于其服務的地段，設在市區(qū)外圍。到發(fā)為主的綜合性站物，接近貨源或結合貨物流通中心布置，不為本市服務的設在郊區(qū)。危險品設在市郊，并有安全隔離地帶。

編組站 留有發(fā)展余地，一般設在鐵路干線匯合處，避免被專用線，貨場，工業(yè)，倉儲包圍。保證主要車流方向有便捷的線路，折角車流最少。會讓站、越行站、間距約8-12KM。

港 口 選址避開水上儲木場、橋梁、閘壩、水源保護區(qū)。深水深用，淺水淺用，留出生活岸線。應有疏港大道。水深10M可停萬噸船舶。石油作業(yè)區(qū)在城市、港區(qū)、錨地、重要橋梁的下游。造船廠應劃定專門水域、陸域。

機 場 選址布置在城市的沿主導風向兩側，相切最小5-7KM，通過15KM，距市中心10-30KM。30min以內，專用高速公路相連。與編組站保持適當?shù)木嚯x。機場宜適度集中，不應分散建設。

公 路 高速公路的設計時100-120KM/h(山區(qū)60KM/h)。特大城市布置高速公路環(huán)線聯(lián)系各條高速公路，并與城市快速路網(wǎng)銜接，不能穿越市中心。中、小城市應遠離城市中心，采用 立交，以專用的入城主干道接入城市。高速公路應與城市快速路相連，一般等級公路應與城市常速交通性干道相連。特大城市宜與城市交通密集地區(qū)相切而過，不宜深入?yún)^(qū)內。公路與城市道路各成系統(tǒng)，互不干擾，與城市不直接接觸，而是在一定的入口處與城市道路連接。公路不能作城市干道。公路等級及橫斷面形式是否相符、合理。大城市設多個公路客運站，設在市中心區(qū)邊緣，用城市交通性干道與公路相連。

中、小城市設1個公路客運站?？瓦\交通樞紐必須與城市客運交通干道有方便聯(lián)系，可采用立體交叉。

公路貨運站 日常生活用品的----中心區(qū)邊緣

工業(yè)產(chǎn)品、原料----工業(yè)區(qū)、集中

與鐵路、貨運站、貨運碼頭相聯(lián)系、附 8城市道路

※ 道路功能同毗鄰用地性質相符

● 交通性道路兩側及兩端，不應安排生活性用地(居住、商服中心、公建)。避免安排吸引大量人流的公共建筑，盡可能選線直捷，兩旁布置為開敞綠地。

● 生活性道路兩側不應安排大、中型工業(yè)、倉庫和運輸樞紐。

● 城市各級道路應充分結合地形，與城市綠地、水面、城市主體建筑、城市的特征景點組成整體。城市各級道路應成為劃分、聯(lián)系城市各分區(qū)、組團、各類城市用地的分界線、通道。

● 城市道路的選線有利于組織城市的景觀，并與城市綠地系統(tǒng)和主體建筑相配合，形成城市的“景觀骨架”。

● 道路系統(tǒng)規(guī)劃應系統(tǒng)完整，分級清晰，功能分工明確，不僅滿足交通聯(lián)系要求，也要滿足發(fā)生自然災害時的緊急運輸。

● 交通在道路系統(tǒng)中的均衡分布。

● 避免單一通道，應提供兩條以上的路線(通道)為使用者選擇。

● 城市各部分之間(中心、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、車站、碼頭)應有便捷的交通聯(lián)系。

● 城市各組團、分區(qū)間要有必要的干道數(shù)量聯(lián)系。

● 商業(yè)中心、體育場、火車站、航空港、碼頭等集散點附近的道路網(wǎng)要有一定機動性，可為地震時提供繞行道路并留有發(fā)展余地。

● 內密外疏(中心區(qū)、外緣；商業(yè)、工業(yè))

● 支路在內的道路用地面積率20%以上

● 滿足不同功能交通的不同要求

● 一個交叉口交匯的道路不超過4-5條，交叉在60°-120°間，不組織多路交叉口，避免錯口交叉。

● 城市出入口道路與區(qū)域公路網(wǎng)有順暢聯(lián)系。

● 與鐵路站場、港區(qū)碼頭、機場有方便聯(lián)系。

● 鐵路與城市道路的立交應保證城市干道無阻通過。

● 避免過境交通直穿市區(qū)，避免交通性道路穿越生活區(qū)。

● 舊城路網(wǎng)規(guī)劃，充分考慮舊城歷史、城方特色和原有道路網(wǎng)形成發(fā)展的過程，切勿隨意改變道路走向，對舊街道與名勝古跡要保護。

● 適當?shù)穆肪W(wǎng)密度8-15% 道路用地面積占建設用地面積8-15%，200萬以上的人口可15-20%

適當?shù)牡缆访娣e率20-30%

道路間距 快速路（≥80）1500-2500M 寬度60-100M

主干道(40-60)700-1200M 寬度40-70M

次干道(40)350-500M 寬度30-50M

支路(≤30)150-250M 寬度20-30M

● 立體交叉主要設置在快速干道的沿線上

● 交叉口附近不設公交站點，轉角半徑。主干路車速為25-30，半徑為15-25。次干路車速20-25，半徑為8-10。支路車速15-20，半徑0為5-8。單位出入口車速為5-15，半徑為3-5。

※道路橫斷面 一塊板適應“鐘擺式”。

兩塊板：交通性干道(快速路、高速公路)

三塊板：生活性道路和交通性客運干道

四塊板：投資大，運行通力低，不經(jīng)濟

●平面環(huán)形交叉口不適用于快速路和主干路

● 互通式立交凈距 車速 80 60 50 40

1000 900 800 900

※停車設施出入口宜在次干道上，不得在交叉口、人行橫道、公交?？空炯皹蛩硇械捞?，如需在主干道設出入口，應遠離干道交叉口并用專用通道與主干道相連。

※城市主要出入口每個方向應有兩條對外放射道路。

9市政公用設施工程

※ 給水

● 為保證供水安全，城市應有無期備用水源

● 取水點周圍半徑100M，上游1000M，下游100M的水域，嚴格控制。

● 地表水取水點宜位于城鎮(zhèn)和工業(yè)的上游清潔河段，設在河流的凹岸，主流靠岸的窄河段內

● 干管間距500-800M 連通間距800-1000M

※ 排水

● 截流式含流制適舊城改建

分流式適合于新城，礦區(qū)，不完全分流制不適用于地勢平坦，多雨積水地區(qū)

● 污水處理廠選址

設在地勢較低處、水體附近、集中給水水源和城市的下游，最小風頻的上風向，廠址與城市、工廠生活區(qū)應有>300M的距離，并設衛(wèi)生防護帶，盡可能與回用處理后的污水的主要用戶靠近。不宜在雨季易受水淹的低洼處，靠近公路、河流、廠址有良好的水電供應、雙電源。

● 管道定線減少與河道、山谷、鐵路、地下構筑物交叉。

● 污水干管不宜設在快車道下和狹窄的街道下，通常在人行道、綠化帶、慢車道下，超過40M，兩側設污水管道。

● 避免設雨水泵站，不宜在快車道和交通量大的干道下，應在人行道或草地帶下，雨水口間距25-60M。

※ 供電

● 火力發(fā)電廠：利用劣地或三類工業(yè)用地，靠近負荷中心，用地15-70ha。燃油電廠一般在煉油廠附近。電廠鐵路專用線應減少對國家干線的影響。足夠的貯灰場，容10年的貯灰量。留有適當?shù)某鼍€走廊寬度。

● 核電廠：靠近負荷中心，半徑1KM為隔離區(qū)，周圍不能有化工煉油廠、水廠、醫(yī)院、學校良好的公路、鐵路、水上交通條件。

● 區(qū)域變電站：接近負荷中心，架空線走廊同時布置。110-500KV變電所 標高宜在100年一遇的高水位上。

35KV變電所 標高宜在50年一遇的高水位上

供電半徑 35KV 5-10KM

110KV 15-30KM

220KV 50-100KM

10KV 500M

● 配電所：容量<630KV.A 一般2名

● 高壓線路規(guī)劃：保證安全距離，對接近電臺、飛機場的線路。不宜穿過中心區(qū)、人口密集區(qū)。避免占用工業(yè)、居住備用地。避免在高大喬木成群的林帶通過。高壓走廊不應設在易被洪水淹沒的地方，遠離空氣污濁的地方，減少高壓線段的轉彎次數(shù)。

走廊寬度 500KV 60-75M

330KV 35-45M

220KV 30-40M

110.66 15-25M

35KV 12-20M

引用 使用道

具 報告 回復 TOP ※ 燃氣

l 煤氣廠 靠近生產(chǎn)關系密切的工廠，地基承載力不低于10t/㎡，有避開高壓線路的安全間隔地帶?？紤]機場凈空區(qū)，電臺和通訊設施防護區(qū)，名勝古跡等無污染間隔要求。

l 液化石油氣供應基地：選址在城市邊緣，與服務站的平均距離<10KM，全年最小頻上風側，具有良好的市政設施條件，運輸方便，遠離名勝古跡、油庫、橋梁、鐵路樞紐、飛機場等。

l 調壓站 供氣半徑：0.5KM

l 瓶裝供應站：供氣規(guī)模以5千-7千戶為宜，不超過1萬戶。供氣半徑0.5-1.0KM，用地面積500-600㎡(600-700㎡)

l 管網(wǎng)規(guī)劃：

低壓一級 范圍2-3KM

中壓一級 新城區(qū)或安全距離可保證的地區(qū)

天然氣中壓B二級 街道狹窄、房屋密集的地區(qū)

三級管網(wǎng) 情況復雜的大、中城市

※ 供熱

l 熱電廠：靠近熱負荷中心，輸運距離3-4KM，留出足夠的出線走廊寬度，一般一條管線3-5M寬度，有防護帶。

l 供熱管網(wǎng)：靠近負荷中心和大用戶，避開主干道，繁華街道，人行道下面。

l 熱力站：10萬㎡供熱能力，面積300㎡，若同時供應熱水，還要加50㎡。一個小區(qū)一個熱力站。

※ 通信工程

l 郵政樞紐：火車站一側，靠近站臺，不宜面臨廣場，不宜同時有兩側以上臨主要街道，有方便出入樞紐的汽車通道。

l 郵政局：鬧市區(qū)、居民、公共、交通便利。

l 電話管道：人行道下，若無法，可在非機動車道下。

※ 環(huán)衛(wèi)

l 公廁：廣場、主要交通干道道路兩側，車站、碼頭、展覽館、公建等附近，風景區(qū)、公園、市場、大停車場、體育場館。主要繁華街300-500M 一般街道750-1000M

新建居民區(qū)300-500M 未改造的100-150M

※ 防災

l 易燃工廠、倉庫設在城市邊緣的獨立安全地區(qū)

l 消防站

規(guī)模：5萬人以下設1處消防站，責任區(qū)4-7K㎡

Ⅰ級 6-7輛 3000㎡

Ⅱ級 4-5輛 2500㎡ 責任區(qū)中心附近

Ⅲ級 3輛 2000㎡

設于交通便利的地點，如城市干道和十字路口附近，與醫(yī)院、小學、幼托，保持50M以上距離。與危險品單位保持200M以上的間距。

l 消防栓：間距≤120M ≥60M(道路)雙側設

※抗震：抗震疏散通道>15M 1.0㎡/人.6° 增1°.0.5㎡/人

※防空:戰(zhàn)時留城30-40% 按1.5㎡/人，居住區(qū)按總㎡的20%

居住區(qū)按總投資的6%。

10近遠期規(guī)劃

l 滾動開發(fā)

l 協(xié)調、不能過于集中或擴大規(guī)模

11審批程序及單位

l 直轄市報國務院審批

l 省府、人口百萬、指定城市由省政府同意后報國務院審批。

l 其它設市城市報省政府審批。

l 市管轄縣報市政府審批。

l 開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃由開發(fā)區(qū)所在城市人民政府審查同意后報省人民政府審批，國務院批準設立的開發(fā)區(qū)，報送國務院城市規(guī)劃行政主管部門備案。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

一、查看相關數(shù)據(jù)

1、風玫瑰

l 污染工業(yè)放在最小風頻之上風位，居住區(qū)位于下風向。

l 注意當?shù)仂o風的頻率，尤其是盆地或峽谷的城市。在靜風或谷地地區(qū)，加上山坡氣流下沉，出現(xiàn)逆溫層現(xiàn)象，有害的工業(yè)煙氣滯留或擴散緩慢，加速環(huán)境污染。

2、圖例：圖上標識與圖例相符

3、比例尺：1：50萬-1：10萬 重點地區(qū)示意圖1：5萬-1：1萬

4、成果：文本、主要圖紙。

附件：綜合規(guī)劃報告、專題規(guī)劃報告、基礎資料匯編

5、編制資質：乙級以上單位

6、人口規(guī)模

7、城市化水平預測：注意“部分之和大于總體”的現(xiàn)象，避免過高現(xiàn)象。

一、產(chǎn)業(yè)空間布局

1、劃分經(jīng)濟區(qū)：以組織不同地區(qū)間的分工與協(xié)作，充分發(fā)揮城市的中心作用，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟的結合，帶動全區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。

2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展

l 自然資源和自然條件：旅游、海岸、礦藏

l 勞動力：數(shù)量、結構

l 經(jīng)濟技術基礎：差的不宜建高技術園區(qū)

l 區(qū)域交通條件：電廠、鋼廠等高能耗大戶的原料運輸

l 地理位置：接受大城市的輻射

l 產(chǎn)業(yè)分布：集中、適宜分布、形成產(chǎn)業(yè)鏈、避免重復分散建設

l 協(xié)調:產(chǎn)業(yè)符合環(huán)境、生態(tài)及周邊協(xié)調要求

二、中心鎮(zhèn)選取

1、數(shù)量：一般不超過2-3個

2、選取：具有重要職能的城鎮(zhèn)

3、位置：適宜、均勻、符合區(qū)位條件

三、城鎮(zhèn)體系的空間布局

1、發(fā)展方向 依托區(qū)位及經(jīng)濟優(yōu)勢，避開限制

發(fā)展帶利用交通、自然條件好的區(qū)域，有利于城鎮(zhèn)群的形成2、結構：點軸式、增長極核式。起到聯(lián)系、帶動、輻射作用，發(fā)揮中心城市作用。

3、等級、規(guī)模 中心城市規(guī)模不宜過大

中心城市與重點鎮(zhèn)級差不宜偏小

不應缺乏中間層次

4、發(fā)展軸線：主要軸線穿越區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展條件最好的部分及盡可能多的城鎮(zhèn)，體現(xiàn)交互作用阻力最小或開發(fā)潛力最大的方向。

5、區(qū)域定位：規(guī)模適宜，位置不相重疊?？紤]未來一定年限內的新設城鎮(zhèn)。

四、交通組織

1、路網(wǎng)疏密 不宜過疏、過密

有與發(fā)展軸垂直的交通

2、聯(lián)系 交通聯(lián)系必要的城鎮(zhèn)，且不受行政區(qū)界的影響。

道路連接等級不宜過高、過低(城市間高速路、城鎮(zhèn)間公路)。

不宜過分追求環(huán)路。

有些公路無必要及可行性或經(jīng)濟不允許，不必修建

不能只有高速路，而無公路連接。

3、高速出口 預留恰當

有快速路，公路相連

4、過境交通：不宜穿越城市中心

5、機構設置 機場端凈空不宜飛越市區(qū)。

跑道軸線方向避免穿越市區(qū)，最好與城市側面相切。

與市區(qū)距離10-30KM，且有專用高速路相連。

機場跑道中心與市區(qū)邊緣的最小距離5-7KM，若軸線通過城市，則15KM。

多座城市共用機場。

五、基礎設施，社會服務設施

1、水廠、污水處理廠 共享，容量合理，位置恰當。輻射范圍適宜。

對本區(qū)域外的下游城市不造成污染。

1、區(qū)域變電站：接近負荷中心或網(wǎng)絡中心，架空線走廊設定。

2、火力發(fā)電廠：靠近負荷中心，鐵路專用線減少對干線的影響。水源充足，留有適當?shù)某鼍€走廊寬度。服務半徑適宜(見總規(guī))

3、教育：小學R<500M；幼兒園R<300M；中學R<1000M。

醫(yī)療設施：每10萬人設一所醫(yī)院，避免重復建設。

4、大型建設項目布局：污染、擾民、位置，災害隱患，過多占用基本農(nóng)田等。

一、制約因素

1、資源短缺 土地、水資源缺乏，耗水工業(yè)不宜定位，城市規(guī)模不宜很大。

電資源缺乏，高耗能產(chǎn)業(yè)不宜布局。

其它資源缺乏，相應的配套產(chǎn)業(yè)不宜布局。

2、災害 地震斷裂帶、滑坡、泥石流的避讓。

對歷史遺產(chǎn)保護區(qū)的避讓。

3、防洪 不宜在易淹沒地區(qū)布置和利用

不宜在灘涂地布置項目

4、盲目性：不考慮門檻制約因素的盲目發(fā)展

5、土地 不宜過多占用基本農(nóng)田

在丘陵、荒地上選址

5、安全：相鄰地區(qū)的不安全因素的考慮 控制性詳規(guī)

一、查看相關數(shù)據(jù)

1、風玫瑰

2、圖例：圖上標識與圖例相符

3、比例尺：一般為1：1千---1：2千

4、成果 文本(附圖則)

圖紙

5、資質

6、道路坐標

7、場地、道路的比例 總的用地比例

8、任務書的格式

二、深度

1、用地性質：分至小類進行標注，且按規(guī)范進行分類

中、小學、郵政所、派出所歸屬居住用地，以居住為主的干休所歸入居住用地

其它公共設施用地：宗教活動場所、社會福利院。

露天礦歸入水域和其他用地。

村鎮(zhèn)公路用地應歸入水域和其他用地。

電廠、煤氣廠計入工業(yè)用地。

殯葬設施用地屬市政公用設施。

綠地 公共綠地 公園

街頭綠地

生產(chǎn)防護綠地 園林生產(chǎn)綠地

防護綠地

公安局、分局歸入公共設施用地。

建設用地9大類，不包括水域和其他用地。

2、道路：到支路的紅線位置、控制點坐標和標變。

3、管線：走向、管徑、用地界線。

三、規(guī)定性指標的控制。(性面密高退、容綠交停配)

1、用地性質：標明性質代碼準確

2、用地面積:適中、符合規(guī)模要求

規(guī)劃人均建設用地指標 Ⅰ：60.1-75.0(㎡/人)

Ⅱ：75.1-90.0(㎡/人)

Ⅲ：90.1-105.0(㎡/人)

Ⅳ：105.1-120.0(㎡/人)

規(guī)劃人均單項 居?。?8-28.0(㎡/人)

建設用地指標 道路廣場：7-15.0(㎡/人)

工業(yè)：10.0-25.0(㎡/人)

綠地(其中公共綠地)：105.1-120.0(㎡/人)

規(guī)劃建設用地結構 居住 20-32(%)

道路廣場8-15(%)

總60-70% 工業(yè) 15-25(%)

綠地 8-15(%)

3、建筑密度：居住小區(qū)<30%

4、建筑高度：與周邊協(xié)調、與指標相符

5、綠地率：街頭綠地70%

6、交通出入口：符合規(guī)范

基地通道出口 距交叉口≥70M，距非交叉口的過街人行道、引橋、地鐵出入口邊緣≥5M，距公交站臺≥10M。距公園、學校、兒童及殘廢人等建筑物出入口≥20M。基地通道坡度較大時，應設緩沖段與城市道路連接。

人口密集的建筑基地 基地至少一面臨城市道路、且≥L的1/6，至少有2個以上方向通向城市道路的出口，避免直對交叉口，前有空地，有綠化、停車。

7、停車泊位 公共中心：機動車0.3/100㎡ 非機動車0.3/100㎡

商業(yè)中心：機動車0.3/100㎡ 非機動車0.3/100㎡

集貿(mào)市場：機動車0.3/100㎡ 非機動車7.5/100㎡

醫(yī)院門診：機動車0.2/100㎡ 非機動車1.5/100㎡

酒店：機動車1.7/100㎡ 非機動車3.6/100㎡

8、配套公建 小學：服務半徑<500M，教學樓冬至日 >2h的日照。12班：≥6000；18班：≥7000；24班8000。

中學：服務半徑<1000M，教學樓冬至日 >2h的日照。18班：≥1100；24班：≥1200；30班1400。

托幼：接近公共綠地，服務半徑<300M，層高<3層，三班以下可混合，但出入口單獨，四班以上獨立設置。

配套公建 托兒所：4班：≥1200；6班：≥1400；8班≥1600。

幼兒園：4班：≥1500；6班：≥2000；8班≥2400。

醫(yī)院：10萬人設一所醫(yī)院 15000-25000 交通方便，環(huán)境較安靜地段。

公廁：每1000-1500戶一處。

垃圾轉運站：0.7-1K㎡設一處，每處>100㎡，與建筑物的間隔不應小于5M。

公共停車場：設于居住區(qū)，小區(qū)人流集中地段。

一、協(xié)調：用地布局以協(xié)調，互不影響為原則。建設用地性質變更

要點：(1)用地性質；(2)用地位置；(3)能否變更；

(4)批準單位；(5)程序；

具體： 用地性質與規(guī)劃用地性質不一致時，為了合理使用城市土地，才能變更。

調整、變更是否經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門核定，并報市政府批準，位于國家重點文保單位，經(jīng)省政府和國家文化行政主管部門同意。

1、不得新征土地或利用不符合規(guī)劃用地性質的用地進行安置。

2、以租賃方式取得土地使用權的。

不應變更

3、城市市政基礎設施。

4、公開拍賣取得土地使用權的。

5、綠地(規(guī)劃、小區(qū)、公園、現(xiàn)狀、道路綠地)。

6、特殊用地不應改為居住、經(jīng)營性項目用地。

7、小于4h㎡的倉儲，不應改為居住用地。

8、工業(yè)區(qū)不宜插建居住，化工用地不宜改為居住用地。

程序：

1、城市規(guī)劃行政主管根據(jù)已批準的控制性詳規(guī)和有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核，并報請市政府批準(成其是重要地段)。

2、向××發(fā)出建設項目選址意見書。

3、提出規(guī)劃設計條件。

4、××申請立項。

5、辦理土地出讓手續(xù)。

6、申請建設用地規(guī)劃許可證的申請。

7、申請建設工程規(guī)劃許可證。

8、審核建設方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。審核建筑工程設計方案

要點：(1)工程名稱；(2)審核一致性；

具體審核：

l 工程名稱應與項目建議書或可行性報告中的名稱一致。

l 審核方案的指標與項目以前有關審批文件一致。

主要是：建筑性質、建筑面積、建筑高度、容積率、綠化率、配套指標(千人指標)、戶數(shù)、停車位數(shù)量、市政配套設施

l 審核是否符合：建筑間距、退界、退線、交通組織、防火、綠化、景觀(建筑風格)、文物保護、日照

l 審核圖紙內容與文字表述的指標是否相符

l 審核圖紙標示的布局、層數(shù)是否與平、立、剖相符

l 不同使用性質或使用單位的建筑時，應在總平面圖上明確各自的用地范圍

l 層高應滿足使用功能的要求

l 鄰近保密單位應征求安全保密部門的意見

違法建設的檢查

引用 使用道具 報告 回復 TOP 要點：(1)確定違法性質；(2)按程序執(zhí)行

具體：違法建設

1、未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。

2、違反規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的。

3、城市規(guī)劃行政主管部門超越或者變相超越職責權限核發(fā)規(guī)劃許可證件。

4、有關部門非法批準進行建設的。

l 違法占地

1、集體土地改變?yōu)榻ㄔO用地，須由建設

單位根據(jù)計劃部門批準的立項進行征地，將土地所有權性質改變?yōu)閲型恋睾?，才能申請?guī)劃用地許可證。

2、占用耕地按照土地管理法的有關規(guī)定由市政府審批，超過35ha由國務院審批。其它>70ha

l 檢查的依據(jù)：<<規(guī)劃法>>第39、40、41條。

l 檢查的程序

1、立案階段；

2、處罰審批階段；

3、制作行政處罰書和送達階段；

4、結案階段。其中聽證標準：對公民處1000以上，法人超30000元以上罰款，當事人有要求聽證的權利。

l 建設工程的規(guī)劃監(jiān)督：辦理<<建設工程規(guī)劃驗收合格

通知書>>驗灰線、驗正負零、完工審核、竣工規(guī)劃驗收。

l 行政機關申請法院強制執(zhí)行 建設項目的選址

要點：(1)性質；(2)規(guī)模；(3)布局；(4)經(jīng)濟；(5)實施；

(6)安全；(7)文保；

一、用地性質

1、避開與項目性質不符或不相容的城市公益設施現(xiàn)有或規(guī)劃用地。

2、符合城市總體規(guī)劃布局中相容的用地性質，與周邊性質相符。

3、未經(jīng)法定程序調整規(guī)劃，不得改變用途。

4、注意選址的重復性。

二、用地規(guī)模

1、建設規(guī)模符合擬選地址的容量。

2、建設規(guī)模不超出市政、公建配套設施及生活設施的配套要求。

3、建設規(guī)模周邊交通、道路、通信、能源、防災規(guī)劃的銜接、協(xié)調。

4、使用農(nóng)村土地或宅基地的建設項目還要注意安排被動遷的農(nóng)民、居民的安置問題。

5、用地規(guī)模與建設規(guī)模相匹配。

三、布局：

1、符合場地坡度要求 鐵路0-0.25% 機場0.5-1%

居住0.3-10% 工業(yè)0.5-2%

2、選址不能造成對環(huán)境的污染和破壞。

3、生產(chǎn)或存儲易燃、易爆、劇毒物的工廠、倉庫等項目，以及嚴重影響環(huán)境衛(wèi)生的項目，應該避開居民密集的市區(qū)。

4、有毒有害物質的建設項目，應該避開水源保護地和城市主導風向的上風向，避開文物古跡和風景名勝保護區(qū)。

5、產(chǎn)生放射性危害的設施，要避開市區(qū)和居民密集區(qū)，并設置防護工程，妥善考慮事故處理措施和廢棄物處理設施。

6、節(jié)約土地，盡量不占，少占近郊的良田和菜地，盡可能挖掘現(xiàn)有城市用地的潛力，合理調整使用土地。

7、港口設施綜合考慮城市岸線的合理分配和利用，保證留有足夠的城市生活岸線。

8、鐵路貨運干線，編組站，過境公路，機場，供電高壓走廊及重要的軍事設施應當避開居民密集的城市市區(qū)，以免割裂城市，妨礙城市的發(fā)展，造成城市有關功能的相互干擾。

四、經(jīng)濟性：符合市場經(jīng)濟規(guī)劃和建設成本最小化。

五、安全：環(huán)保、防疫、消防、交通、綠化、河港、鐵路、防汛、農(nóng)田水利、軍事、國家安全的要求。

六、文保：文物古跡和風景名勝保護區(qū)的要求和避讓。

七、實施：

1、拆遷安置方式；

2、分期建設方案；

3、市政設施建設；

4、留有余地； 分區(qū)規(guī)劃

要點：(1)原則確定土地使用性質，居住人口分布，建筑用

地的容量控制。

(2)市、區(qū)極公共設施的分布及用地規(guī)模。

(3)主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高。

(4)主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍。

(5)綠化系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓走廊的確定。

(6)對外交通設施，風景名勝區(qū)的用地界線。

(7)文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護范圍，提出空間形成的保護要求。

具體：

l 查看風玫瑰、圖例、比例尺、計算相關數(shù)據(jù)。分區(qū)功能是否符合總規(guī)要求，能否指導詳規(guī)的編制。

l 人口布局和總量控制是否合理，是否符合總規(guī)布局和人口布局的大要求。

l 分區(qū)中心、地區(qū)中心、居住區(qū)中心、公益性的公共服務設施的用地規(guī)模大小是否適中，布局是否合理。

l 城市道路、綠地、對外交通系統(tǒng)是否符合總規(guī)要求，與周邊的協(xié)調。

l 歷史街區(qū)保護范圍的劃定是否合理，控制要求是否明確。

l 市政基礎設施建設的發(fā)展目標是否明確、合理、是否適合近、遠期發(fā)展的要求，容量是否合理，用地是否已界定。

l 是否符合城市人民政府的意見。居住小區(qū)規(guī)劃

一、查看相關數(shù)據(jù)

1、風玫瑰

2、比例尺 1：500-1：1000

3、圖例

4、承接上一層次規(guī)劃的要求

布局原則：

1、方便居民生活、有利組織管理。

2、組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心、方便經(jīng)營、使用和社會化服務。

3、合理組織人流、車流，有利安全防衛(wèi)。

4、構思新穎，體現(xiàn)地方特色。

二、總體布局：綜合考慮路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體

組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內在聯(lián)系，構成一

個完善的、相對獨立的有機整體。

1、協(xié)調：布局自然環(huán)境、人文景觀、影響區(qū)(工業(yè)、交通)結合得較好、自然，與城市的關系造成不同的出行方向的合理性。

2、功能：劃分明確，中心綠地及公建服務設施選址準

確，位置得當。

3、組團：劃分合理，結構清晰，分布均衡。將組團間

消極空間設計為綠地、停車場，充分利用了土地資

源，美化了環(huán)境，方便了小區(qū)居民。

4、整體空間形態(tài)：建筑布置規(guī)整而富有變化，形成多

樣而相得益彰，順應外圍自然景觀，使小區(qū)內綠地

與自然景觀有機地結合起來，充分體現(xiàn)小區(qū)景觀設計的均好性。

5、城市活動空間的環(huán)境設計：處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品及其與人的活動之間的相互關系。

三、住宅布置

l 住宅間距合理，朝向滿足氣候的影響，不低于大寒日照1小時的標準。

l 消防間距(6、9、13)符合要求。

l 中、高、低層住宅的位置恰當，形成錯落有致的小區(qū)景觀輪廓線。

l 住宅戶型結合當?shù)刈匀粭l件和社會經(jīng)濟發(fā)展水平。

l 聯(lián)排式住宅取30M左右，多層住宅高標準，4層以上的電梯、無電梯住宅不超過6層。

l 住宅形勢活潑中，便于標識，利于景觀及認知。

l 面街布置的住宅，其出入口應避免直接開向城市道路和居住區(qū)級道路。

一、配套公建與公共活動中心

1、內容：配套設施齊全，公共活動中心應設置殘廢人通道，坡度<2.5%，寬度>2.5M。

2、位置：分布合理，配建公共停車場(庫)。

3、面積：與人口規(guī)模相適應。

4、服務半徑：小區(qū)400-500M，組團級150-200M。

5、交通流量：交通方便，人流集中，符合上、下班走向。

6、協(xié)調：小區(qū)中心宜與公共綠地相鄰布置，或靠近自然景觀的河湖水面。

二、道路交通

1、道路結構

●路網(wǎng)清晰，主次分明，地震六度以上的地區(qū)，考慮防災救災。

●與城市道路的接口交角>75°有利于交通組織，至少兩個出入口。

2、居住區(qū)出入口

●景觀廣場的設計合人行和車行非常有序，強化小區(qū)主

入口的形象和功能。

●機動出入口間距>150M，人行通道80M。

3、停車場的停車數(shù)量及位置

●按0.5個/100㎡計。考慮居民小汽車和單位通勤車的停放，集中布置有利管理，有利于組團綠地及宅前步行環(huán)境形成。

4、等級

●小區(qū)級車行道9M以上，居住區(qū)級紅線寬20-30M。小

區(qū)級車行道5-8M，組團級3-5M，宅前路>2.5M。

5、要求

●避免過境道路，城市主要交通性主、次干道，通過小

區(qū)。進入組團的道路，應方便居民出行和利于消防車、救護車的通行，又應維護院落的完整性和利于治安保

衛(wèi)。道路不應過分平直，有一定曲折，但不圩回，達到

通而不暢的效果。有利于居民區(qū)內各類用地的劃分和有

機聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣化，便于尋訪，識別和 街道命名。

● 盡量人車分流，設有步行系統(tǒng)。

● 盡端路<120M，設12×12回車聲。

● 建筑>80M設底層人行通道，沿街>160M設底層消防通道。

六、綠化系統(tǒng)和景觀

1、綠地率：不宜偏小，新建小區(qū)>30%，人均公共綠地組團0.5，小區(qū)1㎡/人，居住區(qū)1.5。

2、集中綠地：至少1/3不在建筑日照陰影內，綠化面積>70%。

3、綠地布置與景觀創(chuàng)造：由點、軸串起若干組團中心綠地，形成系統(tǒng)的綠地結構，充分體現(xiàn)小區(qū)內景觀設計的均好性。

4、地下管線不宜橫穿公共綠地和庭院綠地。

七、市政設施：水平排序：電力管線(電信)、煤氣、熱、給水、雨、污。垂直排序：電信、熱、<10KV電力、煤、給、雨、污。

● 鍋爐房

● 煤氣調壓站：負荷半徑500M

● 變電室： 負荷<250M

● 地下防空室：以地面建筑面積2%配建，出入口宜設于交通方便的地段。

● 垃圾轉運臺：0.7-1K㎡設一處，>100㎡，間隔>5M。

● 垃圾轉運站：服務半徑<70M。

一、景觀

沿街立面，整體形象，增強社區(qū)認同感。

二、經(jīng)濟技術指標

三、管理：封閉物業(yè) 城市道路交通系統(tǒng)規(guī)劃

一、道路規(guī)劃基本要求

1、●城市各級道路劃分各區(qū)、組團、用地的分界線。

第五篇：注冊城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實務答題套路

注冊城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實務答題套路（必背）

總體布局

1、城市格局合理，結構合理

●集中緊湊型：城市各項主要用地較集中，便于集中設置較完善的生活服務設施和市政工程設施，又可節(jié)省建設投資，一般中、小城市大多采用這種布局形式。

●分散疏松型：受河流、山川等自然地形、礦藏資源或交通干道的分隔，形成若干分片、分組，就近生產(chǎn)組織生活的布局形式，彼此聯(lián)系不太方便，市政工程設施的投資會高一些，通常是大城市和地形限制的城市。

●集中與分散型：主城區(qū)與外圍具有不同功能的組團，主城與外圍組團間布置綠化隔離帶。

2、功能分區(qū)明確

1工業(yè)用地

● 工業(yè)區(qū)與居住區(qū)間有方便的聯(lián)系，職工上、下班有便捷的交通條件。

● 避免工業(yè)區(qū)對居住區(qū)的干擾、污染。如風向的上、下及綠化防護隔離帶、排放污水設在河流的下游，且在居住區(qū)的一端。

● 工業(yè)區(qū)中對有大量勞動力的工業(yè)或婦女勞動力多的工業(yè)，應接近生活區(qū)。電子、縫紉、手工分散在居住的獨立地段，機械、紡織在城市邊緣獨立地段。

● 工業(yè)區(qū)與居住區(qū)具體布置中、應有利于職工步行上、下班，同時考慮便于開辟公交路線，使交通負荷均衡，但工業(yè)與居住區(qū)若離若即，避免單間交通，防止工業(yè)區(qū)包圍城市。

● 工業(yè)區(qū)注重運輸聯(lián)系：

※耗能：年運量10萬t以上的，并直接來自鐵路的貨物，應敷設鐵路專用線，或設置工業(yè)編組站。

※注意進線方向，避免進入工業(yè)區(qū)的主干道垂直直交。

※鐵路貨物接近工業(yè)區(qū)，并按需要分設幾處。

※減少中轉運輸、減少城市道路的交通壓力。

● 沿江靠河的工廠：

※主要有造船廠、造紙廠、木材廠、化肥廠、印染廠等。

※注意岸線的合理利用。

※對以公路運輸為主的工廠，可遠些，以免占用岸線。

● 沿對外交通的工廠：

※通常在城市邊緣地段，合理組織工廠出入口廠外道路的交叉，避免過多干擾對外交通。

● 隔離工業(yè)

※遠離城市的獨立地段。

※化工、冶金業(yè)工廠與城市保持距離，設防護帶500-800米以上。

● 有協(xié)作的工廠

※就近集中布置，可減少生產(chǎn)過程中的轉運、降低生產(chǎn)成本。

※減少對城市交通的壓力，形成產(chǎn)業(yè)鏈。

● 舊城區(qū)的工廠：

※分散幾處的、要調整集中或創(chuàng)造條件遷址新建。

● 盆地、峽谷地段：

※靜風頻率高，不宜擺放污染工業(yè)。

2居住區(qū)

● 良好地段給居住

● 避開洪水、地震、滑坡、沼澤、風口等不利條件。

● 少占農(nóng)田。

● 靠近就業(yè)地點。

● 城市規(guī)模小時集中布置，規(guī)模大時，分散布局，并留有余地。

● 指標。

3倉儲區(qū)

●小城市可單獨布置在城市邊緣。大、中城市應集中與分散相結合，不宜過分集中

●危險品倉庫設在遠郊獨立地段，避免運輸時穿越城市。

●冷藏庫有異味，污水，設于郊區(qū)河流沿岸

● 蔬菜庫：市區(qū)邊緣通向市郊的干道入口處

● 燃料及易燃材料庫：設在郊區(qū)獨立地段，大風季節(jié)城市下風向或側風向

● 油庫：離開居住區(qū)、變電所、重要交通樞紐、機場、大型水庫及水電站、重要橋梁、大、中型企業(yè)、礦區(qū)、軍事設施，最好在地形低處，并有防護林帶。

● 用地比例不宜過大，過小。

● 物流中心在城市外圍環(huán)路與通往其它城市的高速公路。

4公共設施用地

● 商業(yè)中心接近服務人口的分布重心，大城市不止一個中心，還有副中心?

● 所處位置的道路性質不應為交通性干道

● 科技、高教區(qū)附近可就近安排高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，便于功能銜接

● 直接服務于市民的公建設施(圖書館、科技館)，靠近居民區(qū)及科技、高教區(qū)

● 用地指標規(guī)范

5藝術性

● 利用好各自城市獨特的自然景觀。如高地、山丘、河湖、水域，將其作為總體布局的視線和活動焦點，創(chuàng)造出平原、山地和水鄉(xiāng)等各種城市的特色。

● 利用山川河湖、各勝古跡、園林綠地、歷史文化區(qū)，充分體現(xiàn)城市美學，形成城市景觀的整體骨架。

● 道路、橋梁的布置能很好地與山勢、水面、林木相結合，創(chuàng)造出城市的藝術風貌。

● 注重城市中心和干道的城市景觀定位，創(chuàng)造出具有特色的城市中心和城市干道的藝術面貌。

● 組織有秩序，有韻律的城市軸線，集中反映出城市的性質和特色。

● 注意反映地方文化特色，避免破壞水系和大拆大改的線型等，保護好歷史遺產(chǎn)文化區(qū)等。

6綠化

● 用地比例、指標：城市綠化覆蓋率>35%，綠地率>30%，主干道綠帶面積>20%，次干道綠帶面積>15%，小區(qū)綠地1ha.0.5㎡/人，小游園0.4ha.1㎡/人，組團綠地0.04ha.1.5㎡/人。

● 風景區(qū)內不得安排污染工業(yè)，避免過度開發(fā)。

● 綠化服務半徑合理，布局均勻，綠化面積>70%

● 綠地形成點、線、面的整體特點，形成完善的綠地系統(tǒng)。

● 河、海、湖、鐵路的防護林帶寬度>30m，污染工廠>50m的防護林帶。7對外交通

※鐵路應從城市邊緣通過，不得分割城市過于零碎。

客運站 客運站在大城市可能有多個，設在中心區(qū)邊緣，距市中心2-3km，中、小城市設在城區(qū)邊緣，通過式?？?運站必須與城市主干道相連，協(xié)調好市區(qū)公交，長途汽車，商業(yè)服務，注重市內換乘，直接通達市中心及汽車站、碼頭、地鐵可直接引入客運站。

貨運站 中、小城市只設一個綜合性貨運站、物，大城市按性質分別設于其服務的地段，設在市區(qū)外圍。到發(fā)為主的綜合性站物，接近貨源或結合貨物流通中心布置，不為本市服務的設在郊區(qū)。危險品設在市郊，并有安全隔離地帶。

編組站 留有發(fā)展余地，一般設在鐵路干線匯合處，避免被專用線，貨場，工業(yè)，倉儲包圍。保證主要車流方向有便捷的線路，折角車流最少。會讓站、越行站、間距約8-12km。

港 口 選址避開水上儲木場、橋梁、閘壩、水源保護區(qū)。深水深用，淺水淺用，留出生活岸線。應有疏港大道。水深10m可停萬噸船舶。石油作業(yè)區(qū)在城市、港區(qū)、錨地、重要橋梁的下游。造船廠應劃定專門水域、陸域。

機 場 選址布置在城市的沿主導風向兩側，相切最小5-7km，通過15km，距市中心10-30km。30min以內，專用高速公路相連。與編組站保持適當?shù)木嚯x。機場宜適度集中，不應分散建設。

公 路 高速公路的設計時100-120km/h(山區(qū)60km/h)。特大城市布置高速公路環(huán)線聯(lián)系各條高速公路，并與城市快速路網(wǎng)銜接，不能穿越市中心。中、小城市應遠離城市中心，采用 立交，以專用的入城主干道接入城市。高速公路應與城市快速路相連，一般等級公路應與城市常速交通性干道相連。特大城市宜與城市交通密集地區(qū)相切而過，不宜深入?yún)^(qū)內。公路與城市道路各成系統(tǒng)，互不干擾，與城市不直接接觸，而是在一定的入口處與城市道路連接。公路不能作城市干道。公路等級及橫斷面形式是否相符、合理。大城市設多個公路客運站，設在市中心區(qū)邊緣，用城市交通性干道與公路相連。

中、小城市設1個公路客運站?？瓦\交通樞紐必須與城市客運交通干道有方便聯(lián)系，可采用立體交叉。

公路貨運站 日常生活用品的—-中心區(qū)邊緣

工業(yè)產(chǎn)品、原料—-工業(yè)區(qū)、集中

與鐵路、貨運站、貨運碼頭相聯(lián)系、附

8城市道路

※道路功能同毗鄰用地性質相符

● 交通性道路兩側及兩端，不應安排生活性用地(居住、商服中心、公建)。避免安排吸引大量人流的公共建筑，盡可能選線直捷，兩旁布置為開敞綠地。

● 生活性道路兩側不應安排大、中型工業(yè)、倉庫和運輸樞紐。

● 城市各級道路應充分結合地形，與城市綠地、水面、城市主體建筑、城市的特征景點組成整體。城市各級道路應成為劃分、聯(lián)系城市各分區(qū)、組團、各類城市用地的分界線、通道。

● 城市道路的選線有利于組織城市的景觀，并與城市綠地系統(tǒng)和主體建筑相配合，形成城市的“景觀骨架”。

● 道路系統(tǒng)規(guī)劃應系統(tǒng)完整，分級清晰，功能分工明確，不僅滿足交通聯(lián)系要求，也要滿足發(fā)生自然災害時的緊急運輸。

● 交通在道路系統(tǒng)中的均衡分布。

● 避免單一通道，應提供兩條以上的路線(通道)為使用者選擇。

● 城市各部分之間(中心、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、車站、碼頭)應有便捷的交通聯(lián)系。

● 城市各組團、分區(qū)間要有必要的干道數(shù)量聯(lián)系。

● 商業(yè)中心、體育場、火車站、航空港、碼頭等集散點附近的道路網(wǎng)要有一定機動性，可為地震時提供繞行道路并留有發(fā)展余地。

● 內密外疏(中心區(qū)、外緣;商業(yè)、工業(yè))

● 支路在內的道路用地面積率20%以上

● 滿足不同功能交通的不同要求

● 一個交叉口交匯的道路不超過4-5條，交叉在60°-120°間，不組織多路交叉口，避免錯口交叉。

● 城市出入口道路與區(qū)域公路網(wǎng)有順暢聯(lián)系。

● 與鐵路站場、港區(qū)碼頭、機場有方便聯(lián)系。

● 鐵路與城市道路的立交應保證城市干道無阻通過。

● 避免過境交通直穿市區(qū)，避免交通性道路穿越生活區(qū)。

● 舊城路網(wǎng)規(guī)劃，充分考慮舊城歷史、城方特色和原有道路網(wǎng)形成發(fā)展的過程，切勿隨意改變道路走向，對舊街道與名勝古跡要保護。

● 適當?shù)穆肪W(wǎng)密度8-15% 道路用地面積占建設用地面積8-15%，200萬以上的人口可15-20%

適當?shù)牡缆访娣e率20-30%

道路間距 快速路(≥80)1500-2500m 寬度60-100m

主干道(40-60)700-1200m 寬度40-70m

次干道(40)350-500m 寬度30-50m

支路(≤30)150-250m 寬度20-30m

● 立體交叉主要設置在快速干道的沿線上

● 交叉口附近不設公交站點，轉角半徑。主干路車速為25-30，半徑為15-25。次干路車速20-25，半徑為8-10。支路車速15-20，半徑0為5-8。單位出入口車速為5-15，半徑為3-5。

※道路橫斷面 一塊板適應“鐘擺式”。

兩塊板：交通性干道(快速路、高速公路)

三塊板：生活性道路和交通性客運干道

四塊板：投資大，運行通力低，不經(jīng)濟