第一篇：贛州市住宅物業(yè)管理辦法8.10
贛州市
第一章 總
則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設(shè)、城管、財(cái)政、公安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)、環(huán)保等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉及備案登記，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系和矛盾。
社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會(huì)、組建和改選業(yè)主委員會(huì)等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
第四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會(huì)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修等基本服務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立后準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)自行終止。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。
分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)歸屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，且不存在共用設(shè)施設(shè)備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第六條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息，接受公眾查詢。本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的工商部門注冊(cè)登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門登記備查。第二章
業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權(quán)利，承擔(dān)法定義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的個(gè)人信息應(yīng)當(dāng)保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務(wù)外不得泄露。
第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；
（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。
第十條
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或者公有住房出售單位、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7天。第十一條
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）參照示范文本擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會(huì)章程（草案）》；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第（一）至
（四）項(xiàng)內(nèi)容以及業(yè)主委員會(huì)委員候選人的簡(jiǎn)歷、相片應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十二條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，邀請(qǐng)所在社區(qū)居委會(huì)列席。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托其他人參加。
第十三條
業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)不依法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。其他任何單位和個(gè)人不得召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1－3人。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
業(yè)主委員會(huì)的任期在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個(gè)月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十七條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)可以代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)依法提起訴訟。
第十八條
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點(diǎn)等由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員是否領(lǐng)取報(bào)酬及其具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。
（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（二）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；
（三）《管理規(guī)約》；
（四）《業(yè)主大會(huì)章程》；
（五）業(yè)主委員會(huì)委員的名單及其業(yè)主身份證明；
（六）應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更事項(xiàng)重新備案。
第二十條
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告全體業(yè)主：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；
（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；
（四）被人民法院判處刑罰。第二十一條
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議：
（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；
（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；
（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；
（四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)中止委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第三章
前期物業(yè)管理
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計(jì)算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計(jì)算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計(jì)算；10萬平方米以上的部分，按1‰計(jì)算。
物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計(jì)算低于50平方米的，應(yīng)當(dāng)按照不低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。
第二十三條
物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查確認(rèn)。
物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得隨意變更。
第二十四條
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上可以獨(dú)立使用、能夠確權(quán)的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改作他用。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對(duì)新建住宅小區(qū)配置安全防范設(shè)施：
（一）建筑面積3萬平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)；
（二）建筑面積3萬平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報(bào)警系統(tǒng)。
新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設(shè)施的配置情況。
第二十六條 新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但投標(biāo)人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明》報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)：
（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設(shè)施設(shè)備清單；
（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十條
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行接管，并且進(jìn)行必要的使用試驗(yàn)：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）安全防范設(shè)施、設(shè)備；
（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設(shè)施；
（四）其他需要接管的共用設(shè)施設(shè)備。第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)內(nèi)容、定價(jià)形式和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)價(jià)格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格行政主管部門發(fā)布的服務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。
第三十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)資金建帳立制，定期公布收支情況。實(shí)行包干制收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái)物進(jìn)行經(jīng)營的收支情況。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進(jìn)出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。
第三十六條 利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái)物進(jìn)行經(jīng)營的，其管理、收費(fèi)和利益分配等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)營收入按照約定扣除一定服務(wù)費(fèi)用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)向終端用戶收?。?/p>
（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行的專項(xiàng)性服務(wù)費(fèi)由受益業(yè)主分?jǐn)偅?/p>
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。
有關(guān)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第（一）項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民用水用電價(jià)格計(jì)價(jià)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，同時(shí)報(bào)告有關(guān)管理部門或者單位。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對(duì)方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)，10日內(nèi)與業(yè)主核對(duì)并結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，按規(guī)定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查業(yè)主提交的申報(bào)登記材料。對(duì)符合規(guī)定的裝飾裝修項(xiàng)目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確注意事項(xiàng)、禁止行為和違約責(zé)任，可以約定收取適當(dāng)?shù)慕ㄖ暹\(yùn)費(fèi)，但不得超出價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構(gòu)）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（七）在建（構(gòu)）筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)準(zhǔn)噪音；
（九）法律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。
前款第（一）至
（八）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約中明確約定。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。
第四十三條
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財(cái)產(chǎn)損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。
第六章 住宅專項(xiàng)維修資金
第四十四條
住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督原則，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》建立、使用和管理。
第四十五條
房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督，下設(shè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金管理的日常工作。
財(cái)政部門負(fù)責(zé)售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四十六條
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指定當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第四十七條
商品住宅、非住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價(jià)的5%交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門確定后向社會(huì)公布。建筑安裝工程造價(jià)發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和公布。
第四十八條
本辦法實(shí)施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。具體交存方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)追繳。
本辦法實(shí)施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門公布的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交，拒不交納的，由業(yè)主委員會(huì)依法追繳。
第四十九條 尚未成立業(yè)主大會(huì)的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入房地產(chǎn)行政主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理。
已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，住宅專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門代管的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督。
第七章 法律責(zé)任
第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)違反法律法規(guī)規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執(zhí)法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)單位投訴或者舉報(bào)。有關(guān)單位受理后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)投訴人或者舉報(bào)人。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，房地產(chǎn)行政主管部門可視情節(jié)輕重，依法給予警告或者不良行為紀(jì)錄。
第五十二條
業(yè)主及物業(yè)使用人不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過發(fā)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標(biāo)準(zhǔn)加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)支付令或者提起訴訟。
第五十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第五十四條 有關(guān)行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審查或者批準(zhǔn)的；
(二)不按照物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定的；
(三)因未依法履行監(jiān)督職責(zé)造成嚴(yán)重后果的；
(四)其他濫用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。
第八章
附
則
第五十五條
大廈寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)區(qū)以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第五十六條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際合法使用房屋的人。本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。
本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第二篇：贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
贛州市人民政府令
第六十二號(hào)
《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2009年5月22日市人民政府第35次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自2009年7月1日起施行。
市
長： 王
平二ＯＯ九年六月一日
贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章 總
則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設(shè)、城管、財(cái)政、公安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)、環(huán)保等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉及備案登記，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系和矛盾。
社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌
備成立業(yè)主大會(huì)、組建和改選業(yè)主委員會(huì)等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
第四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設(shè)施設(shè)備齊全的原有住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會(huì)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修等基本服務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立后準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)自行終止。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。
分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)歸屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，且不存在共用設(shè)施設(shè)備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息，接受公眾查詢。
本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的工商部門注冊(cè)登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門登記備查。
第二章
業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權(quán)利，承擔(dān)法定義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的個(gè)人信息應(yīng)當(dāng)保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務(wù)外不得泄露。
第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；
（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。第十條
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位或者公有住房出售單位、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7天。
第十一條
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）參照示范文本擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會(huì)章程（草案）》；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第（一）至
（四）項(xiàng)內(nèi)容以及業(yè)主委員會(huì)委員候選人的簡(jiǎn)歷、相片應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十二條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，邀請(qǐng)所在社區(qū)居委會(huì)列席。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托其他人參加。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)不依法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。其他任何單位和個(gè)人不得召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)
業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1－3人。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
業(yè)主委員會(huì)的任期在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個(gè)月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大
會(huì)授權(quán)可以代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)依法提起訴訟。
第十八條
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點(diǎn)等由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員是否領(lǐng)取報(bào)酬及其具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。
（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（二）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；
（三）《管理規(guī)約》；
（四）《業(yè)主大會(huì)章程》；
（五）業(yè)主委員會(huì)委員的名單及其業(yè)主身份證明；
（六）應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更事項(xiàng)重新備案。
第二十條
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告全體業(yè)主：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；
（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈；
（四）被人民法院判處刑罰。
第二十一條
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議：
（一）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正；
（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；
（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；
（四）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)中止委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
第三章
前期物業(yè)管理
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計(jì)算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計(jì)算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計(jì)算；10萬平方米以上的部分，按1‰計(jì)算。
物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計(jì)算低于50平方米的，應(yīng)當(dāng)按照不低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。
業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。
第二十三條
物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查確認(rèn)。
物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得隨意變更。
第二十四條
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上可以獨(dú)立使用、能夠確權(quán)的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改作他用。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對(duì)新建住宅小區(qū)配置安全防范設(shè)施：
（一）建筑面積3萬平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)；
（二）建筑面積3萬平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對(duì)講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報(bào)警系統(tǒng)。
新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設(shè)施的配置情況。
第二十六條 新建項(xiàng)目在辦理商品房預(yù)售許可證之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但投標(biāo)人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項(xiàng)目所在地
房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明》報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗(yàn)收備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)：
（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設(shè)施設(shè)備清單；
（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十條
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行接管，并且進(jìn)行必要的使用試驗(yàn)：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）安全防范設(shè)施、設(shè)備；
（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設(shè)施；
（四）其他需要接管的共用設(shè)施設(shè)備。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設(shè)部的示范文本簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)內(nèi)容、定價(jià)形式和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)價(jià)格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格行政主管部門發(fā)布的服務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)資金建帳立制，定期公布收支情況。實(shí)行包干制收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái)物進(jìn)行經(jīng)營的收支情況。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進(jìn)出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。
第三十六條 利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有財(cái)物進(jìn)行經(jīng)營的，其管理、收費(fèi)和利益分配等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)營收入按照約定扣除一定服務(wù)費(fèi)用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取：
（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行的專項(xiàng)性服務(wù)費(fèi)由受益業(yè)主分?jǐn)偅?/p>
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。
有關(guān)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第（一）項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民用水用電價(jià)格計(jì)價(jià)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，同時(shí)報(bào)告有關(guān)管理部門或者單位。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對(duì)方，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后3日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)，10日內(nèi)與業(yè)主核對(duì)并結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區(qū)物業(yè)管理，開工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，按規(guī)定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查業(yè)主提交的申報(bào)登記材料。對(duì)符合規(guī)定的裝飾裝修項(xiàng)目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確注意事項(xiàng)、禁止行為和違約責(zé)任，可以約定收取適當(dāng)?shù)慕ㄖ暹\(yùn)費(fèi)，但不得超出價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變物業(yè)規(guī)劃用途、搭蓋建（構(gòu)）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（七）在建（構(gòu)）筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)準(zhǔn)噪音；
（九）法律法規(guī)規(guī)章禁止的其他行為。
前款第（一）至
（八）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約中明確約定。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)裝飾裝修的施工監(jiān)督以及物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護(hù)，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規(guī)定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。
第四十三條
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財(cái)產(chǎn)損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。
第六章 住宅專項(xiàng)維修資金
第四十四條
住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督原則，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》建立、使用和管理。
第四十五條
房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督，下設(shè)專項(xiàng)維修資
金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)商品住宅專項(xiàng)維修資金管理的日常工作。
財(cái)政部門負(fù)責(zé)售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四十六條
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指定當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第四十七條
商品住宅、非住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價(jià)的5%交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門確定后向社會(huì)公布。建筑安裝工程造價(jià)發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和公布。
第四十八條
本辦法實(shí)施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。具體交存方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)追繳。
本辦法實(shí)施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理交付手續(xù)前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門公布的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。已經(jīng)辦理交付手續(xù)但未繳交首期住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交，拒不交納的，由業(yè)主委員會(huì)依法追繳。
第四十九條 尚未成立業(yè)主大會(huì)的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入房地產(chǎn)行政主管部門開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理。
已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，住宅專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專戶管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門代管的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，可以將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)開設(shè)的住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督。
第七章 法律責(zé)任
第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以申請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解或者依法向人民法院起訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)違反法律法規(guī)規(guī)章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執(zhí)法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)單位投訴或者舉報(bào)。有關(guān)單位受理后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)投訴人或者舉報(bào)人。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，房地產(chǎn)行政主管部門可視情節(jié)輕重，依法給予警告或者不良行為紀(jì)錄。
第五十二條
業(yè)主及物業(yè)使用人不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過發(fā)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標(biāo)準(zhǔn)加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)支付令或者提起訴訟。
第五十三條 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位違反規(guī)定將房屋交付買受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第五十四條 有關(guān)行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)審查或者批準(zhǔn)的；
(二)不按照物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定的；
(三)因未依法履行監(jiān)督職責(zé)造成嚴(yán)重后果的；
(四)其他濫用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。
第八章
附
則
第五十五條
大廈寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)區(qū)以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第五十六條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際合法使用房屋的人。
本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等。
本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第五十七條 本辦法自2009年7月1日起施行。
第三篇：蘇州工業(yè)園區(qū)住宅物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條（目的和依據(jù)）
為了規(guī)范蘇州工業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）的住宅物業(yè)管理活動(dòng)，明確業(yè)主、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及政府有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障住宅物業(yè)的正常使用和維護(hù)，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合園區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條（釋義）
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理專業(yè)公司和專營公司與業(yè)主、使用人或者業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)，是指物業(yè)的所有權(quán)人。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的人。
本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)是擁有獨(dú)立的出入口和共有設(shè)備設(shè)施的、不被城市交通穿越的相對(duì)完整的、獨(dú)立的區(qū)域。在該區(qū)內(nèi)僅有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理區(qū)由主管部門劃定。
第三條（實(shí)施條件）
新建物業(yè)和達(dá)到一定規(guī)模、配套設(shè)施比較齊全的已建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。
第四條（主管部門及職責(zé)）
蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門），履行下列職責(zé)：
（一）貫徹實(shí)施國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定園區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的具體政策、措施和管理標(biāo)準(zhǔn)；
（二）管理園區(qū)物業(yè)管理工作，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制；
（三）負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理工作，監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為；
（四）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理；
（五）組織指導(dǎo)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)；
（六）協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)各方的關(guān)系和糾紛；
（七）督促和指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其物業(yè)進(jìn)行良好的維護(hù)和管理；
（八）組織和指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)成立首屆業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作；
（九）依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第五條（相關(guān)管理部門職責(zé)）
規(guī)劃、建設(shè)、市政、衛(wèi)生、交通、公安、供電、供水、供氣、排水、物價(jià)、工商、城管等有關(guān)專業(yè)管理部門，按照職責(zé)分工，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督。
各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第二章 物業(yè)管理分工
第六條（道路、供排水設(shè)施管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和雨水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；屬于城市道路和公共供、排水設(shè)施的由市政管理部門負(fù)責(zé)。
第七條（綠化養(yǎng)護(hù)管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。
第八條（公共環(huán)境清潔管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、住宅樓、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。第九條（公共治安協(xié)助管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共治安的協(xié)助管理及相關(guān)設(shè)施的維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，并接受專業(yè)部門的指導(dǎo)監(jiān)督。
第十條（公共衛(wèi)生設(shè)施及生活垃圾管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；生活垃圾由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。
第十一條（供水、排污、燃?xì)庠O(shè)備管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水系統(tǒng)戶表為界，界線以外（包括計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備（二次增壓泵站除外），由供水企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以內(nèi)的供水管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水系統(tǒng)以樓外污水檢查井為界，界線以外的污水管線及設(shè)備由污水處理企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以內(nèi)的污水支管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有燃?xì)夤芫€及附屬設(shè)施（包括用戶計(jì)量器具），由供氣企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理。
第十二條（供電、供汽線路等設(shè)施管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、供熱線路、消防器具設(shè)施、路燈等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供熱企業(yè)和管理消防、路燈的部門負(fù)責(zé)管理。
第十三條（專業(yè)部門收費(fèi)管理）
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
公司和專營公司接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維護(hù)、修上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。不實(shí)行委托服務(wù)的，上述有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。
第三章 業(yè)主自治管理
第十四條（物業(yè)管理區(qū)域劃分）
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。
第十五條（管理主體）
業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，行使對(duì)物業(yè)的自治管理。第十六條（業(yè)主權(quán)利和義務(wù)）
業(yè)主依法對(duì)自有產(chǎn)業(yè)和共有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自治管理，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。
業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。
第十七條（業(yè)主會(huì)議召開條件和投票權(quán)數(shù)確定）
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)超過一百人的，業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主代表大會(huì)由按比例推選的業(yè)主代表組成，業(yè)主代表一般不超過一百人。業(yè)主代表大會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行相關(guān)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)以下均稱業(yè)主會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票；不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可以與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。未售出的物業(yè)，建設(shè)單位享有半數(shù)的投票權(quán)。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。
第十八條（首次業(yè)主會(huì)議召開條件）
物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告主管部門，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）成員?；I備組由業(yè)主代表和主管部門工作人員、建設(shè)單位代表和社區(qū)代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組自成立之日起三個(gè)月內(nèi)，在主管部門和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會(huì)議。
第十九條（業(yè)主會(huì)議職權(quán)）
業(yè)主會(huì)議是物業(yè)管理區(qū)物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)的組成人員；
（三）審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)有關(guān)成員的津貼；
（四）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（五）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告；
（六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，不能損害全體業(yè)主的公共利益。
第二十條（業(yè)主委員會(huì)的備案）
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向主管部門辦登記備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)登記備案申請(qǐng)書；
（二）業(yè)主委員會(huì)成員名單；
（三）業(yè)主公約；
（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，完成登記備案工作；對(duì)不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記備案，并書面通知申請(qǐng)人。對(duì)依法成立的業(yè)主委員會(huì)，主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第二十一條（業(yè)主會(huì)議形式）
業(yè)主會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主或二分之一以上的業(yè)主代表參加。業(yè)主會(huì)議作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上或二分之一以上的業(yè)主代表通過。
業(yè)主會(huì)議作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
業(yè)主會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主會(huì)議的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主(業(yè)主代表)提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會(huì)議臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主會(huì)議。符合以上規(guī)定召開的業(yè)主會(huì)議通過的各項(xiàng)決議有效。凡不參加或不委托代理人參加業(yè)主會(huì)議的業(yè)主（代表），不計(jì)入表決，視為對(duì)會(huì)議通過或否決的議案表示默許。業(yè)主（業(yè)主代表）可以委托代理人出席業(yè)主會(huì)議，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
召開業(yè)主會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)可以事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在主管部門和居民委員會(huì)，邀請(qǐng)主管部門和居民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取主管部門和居民委員會(huì)的意見、建議。
第二十二條（業(yè)主委員會(huì)組成和任期）
業(yè)主委員會(huì)的成員，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有廣泛的代表性，并由熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主不足5名的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)成員可以少于5名，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員無故3次缺席業(yè)主委員會(huì)議后，即自動(dòng)退職。業(yè)主委員會(huì)成員缺額時(shí)的補(bǔ)選，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以約定。規(guī)則沒有約定的，一般應(yīng)當(dāng)在半年內(nèi)召開業(yè)主會(huì)議予以補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名并聘用專職或兼職執(zhí)行秘書1名，執(zhí)行秘書可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，每屆任期三年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告主管部門。主管部門和各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主會(huì)議所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
業(yè)主委員會(huì)成員辭職或因長期出國、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、疾病等不能履行職責(zé)的，須書面通知業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的撤銷、合并，須經(jīng)主管部門的核準(zhǔn)。
第二十三條（業(yè)主委員會(huì)職責(zé)）業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主會(huì)議；
（二）向業(yè)主會(huì)議報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
（三）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主會(huì)議通過；
（四）經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主會(huì)議對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；
（五）經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌；
（六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（八）執(zhí)行業(yè)主會(huì)議的有關(guān)決定；
（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主會(huì)議賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主會(huì)議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，不得從事除物業(yè)發(fā)展、租賃、修理、維護(hù)等物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)以外的經(jīng)營活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)的賬務(wù)必須委托物業(yè)管理企業(yè)或國家認(rèn)可的財(cái)務(wù)管理專業(yè)公司代管。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)所需費(fèi)用及業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行秘書等人員的補(bǔ)貼，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)通過合同約定，在物業(yè)管理費(fèi)中列支。經(jīng)業(yè)主會(huì)議決定，業(yè)主委員會(huì)成員可以給予適當(dāng)?shù)慕蛸N。
第二十四條（業(yè)主委員會(huì)變更）
業(yè)主委員會(huì)成立后登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。
物業(yè)管理區(qū)域范圍發(fā)生變化、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋被拆遷或者滅失及業(yè)主委員會(huì)因其他原因終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。
第二十五條（業(yè)主公約）業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)審議通過之日或業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在生效之日起15日內(nèi)報(bào)主管部門備案。
第二十六條（業(yè)主會(huì)議決定的約束力）
業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十七條（物業(yè)管理企業(yè)分類）
園區(qū)倡導(dǎo)目前的綜合型物業(yè)管理企業(yè)向管理專業(yè)公司和專營公司轉(zhuǎn)型。
管理專業(yè)公司，是指受業(yè)主委員會(huì)委托，對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等進(jìn)行策劃、設(shè)計(jì)、咨詢，監(jiān)督專營公司服務(wù)質(zhì)量的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)。管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配備水電工程、結(jié)構(gòu)工程、會(huì)計(jì)、綠化工程等專業(yè)技術(shù)人員。
專營公司，是指接受業(yè)主委員會(huì)或管理專業(yè)公司委托，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。
第二十八條（管理專業(yè)公司備案）
管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）公司章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）公司法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第二十九條（物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定）主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理辦法，對(duì)備案的管理專業(yè)公司核定資質(zhì)等級(jí)。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的，不得從事物業(yè)管理性服務(wù)活動(dòng)。
鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)手段，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
第三十條（物業(yè)管理專業(yè)公司職責(zé)）
管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，保持物業(yè)和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并履行下列職責(zé)：
（一）按照國家、省、市和園區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；
（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將共有產(chǎn)業(yè)使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，監(jiān)督專營公司對(duì)共有產(chǎn)業(yè)的維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量；
（四）發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)業(yè)損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定組織維修；
（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)組織維修并查清損壞原因；
（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄、妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；
（七）聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；
（八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；
（九）配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)工作。
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條（物業(yè)管理企業(yè)選聘）
主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘管理專業(yè)公司和專營公司。
建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)可以委托具有資格證書的物業(yè)管理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)籌備業(yè)主會(huì)議、招標(biāo)投標(biāo)及政策咨詢等工作。
第三十二條（物業(yè)管理遵循原則）
物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一管理和專業(yè)化服務(wù)的原則。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)委托一家管理專業(yè)公司提供管理性服務(wù)。物業(yè)維修保養(yǎng)工程由業(yè)主委員會(huì)或由其委托管理專業(yè)公司通過招標(biāo)或議標(biāo)發(fā)包給專營公司。
停電、漏電、水管爆裂、電梯故障等急修項(xiàng)目發(fā)生時(shí)，管理專業(yè)公司可以委托業(yè)主委員會(huì)事先認(rèn)定的專營公司先行修理，維修費(fèi)用業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予認(rèn)可并按規(guī)定列支。
第三十三條（物業(yè)管理合同）
接受委托的管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人名稱及地址；
（二）管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；
（三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）管理服務(wù)權(quán)限；
（五）管理服務(wù)費(fèi)用及其支付辦法；
（六）提供的物業(yè)管理用房及其使用、管理辦法；
（七）合同期限、合同終止和解除的約定；
（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)主管部門備案。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過3年(前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過2年)。
第三十四條（物業(yè)合同終止）
物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)辦理終止物業(yè)管理服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月通知物業(yè)管理企業(yè)。由業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的日期退出該物業(yè)管理區(qū)域，并在退出該物業(yè)管理區(qū)域7日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料。
物業(yè)管理服務(wù)合同依法終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在管理期間的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)，所需費(fèi)用由管理費(fèi)支出，審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。
物業(yè)管理主管部門對(duì)審計(jì)和移交工作進(jìn)行監(jiān)督，并可以對(duì)有關(guān)爭(zhēng)議事項(xiàng)作出決定。
第三十五條（物業(yè)管理合同約定的服務(wù)事項(xiàng)）
物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：
（一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；
（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；
（四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)；
（五）物業(yè)檔案資料的管理。
物業(yè)管理服務(wù)除另有特殊約定外，不包括業(yè)主及使用人的人身及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和保管責(zé)任。
第六章 物業(yè)管理收費(fèi)
第三十六條（物業(yè)管理收費(fèi)遵循原則）
物業(yè)管理收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的原則。
鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。
第三十七條（物業(yè)管理收費(fèi)方式）
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照?qǐng)@區(qū)管委會(huì)的規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十八條（電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)）
高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)，按整幢業(yè)主各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂Ｗ≌讓雍妥≌蛯颖緦硬婚_通電梯的業(yè)主不承擔(dān)電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外），但必須承擔(dān)電梯、水泵的更新改造費(fèi)用。高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由園區(qū)物價(jià)主管部門和物業(yè)管理主管部門制定政府指導(dǎo)價(jià)格。
第三十九條（物業(yè)管理費(fèi)交納）
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。業(yè)主暫不使用的房屋，按全額收取。
物業(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交納，也可以由使用人交納，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
業(yè)主和使用人個(gè)人不得以任何理由拒付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助督促催交。
物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢，公布的報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)。
第七章 維修基金
第四十條（維修基金使用原則）
凡實(shí)施物業(yè)管理的多產(chǎn)權(quán)物業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）。維修基金按照業(yè)主所有、民主決策、銀行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、監(jiān)督使用的原則進(jìn)行管理。維修基金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修、更新、改造。
第四十一條（維修基金的交存和續(xù)籌）
維修基金主要由購房者在購房時(shí)按購房款的規(guī)定比例交存；維修基金不足時(shí)，由業(yè)主根據(jù)業(yè)主會(huì)議決定補(bǔ)足或續(xù)籌。
第四十二條（新建物業(yè)維修基金交納）
新建物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者簽定有關(guān)維修基金繳交約定，按有關(guān)規(guī)定代為收取，并在業(yè)主辦理房屋權(quán)證時(shí)將代收的維修基金移交至主管部門指定的賬戶上。
第四十三條（維修基金賬戶管理）維修基金明細(xì)戶按戶建賬。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域建立的維修基金屬該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主所有，在業(yè)主委員會(huì)未建立前由政府主管部門代管，業(yè)主委員會(huì)建立后可以交由業(yè)主委員會(huì)自主管理。
第八章 前期物業(yè)管理和建設(shè)單位職責(zé)
第四十四條（規(guī)劃變更原則）
在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)后，建設(shè)單位要求增建其他建筑物、構(gòu)筑物的，取得銷（預(yù)）售許可之前，須經(jīng)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門批準(zhǔn)；已取得銷（預(yù)）售許可至業(yè)主委員會(huì)成立之前，園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)征得購房者同意后方可批準(zhǔn)對(duì)已批準(zhǔn)規(guī)劃圖紙的變更。
第四十五條（前期物業(yè)管理）
前期物業(yè)管理，是指商品房開始出售至物業(yè)管理區(qū)業(yè)主委員成立前的物業(yè)管理。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理區(qū)取得商品房預(yù)售許可證前委托管理專業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的管理專業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)主管部門備案。
物業(yè)管理區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同屆滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位委托管理專業(yè)公司繼續(xù)管理。
第四十六條（前期物業(yè)管理費(fèi)用的約定）
前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，在建設(shè)單位與選聘的管理專業(yè)公司在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
第四十七條（前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約的訂立）
商品房銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者在商品房銷（預(yù)）售合同中訂立前期物業(yè)管理協(xié)議，并向購房者提供業(yè)主公約(臨時(shí))。經(jīng)雙方簽字(蓋章)后的前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主公約(臨時(shí))，是商品房銷（預(yù)）售合同的組成部分。
第四十八條（業(yè)主臨時(shí)公約的終止）
業(yè)主臨時(shí)公約至業(yè)主會(huì)議審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。
建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。
第四十九條（新建物業(yè)的配套設(shè)施）
新建物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)管理的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理用房和經(jīng)營服務(wù)設(shè)施根據(jù)園區(qū)管委會(huì)文件規(guī)定有償或無償提供給業(yè)主委員會(huì)，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。
居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等管理機(jī)構(gòu)用房、健康活動(dòng)用房應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位無償提供；便民診所用房按照建造成本價(jià)、便民商業(yè)配套設(shè)施按住宅基準(zhǔn)價(jià)出售給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)可以從共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中列支購買。
根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的地面架空層的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
第九章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十條（共有產(chǎn)業(yè)的定義）
共有產(chǎn)業(yè)是指由兩個(gè)及兩個(gè)以上業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
共用部位是指各類房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、屋蓋等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、圍墻、垃圾房等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場(chǎng)、車庫、物業(yè)管理用房、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第五十一條（共有產(chǎn)業(yè)分類）
共有產(chǎn)業(yè)分為按幢共有產(chǎn)業(yè)和按區(qū)共有產(chǎn)業(yè)兩類。
按幢共有產(chǎn)業(yè)是指由本幢業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的本幢建筑物和為本幢建筑物專用的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。按區(qū)共有產(chǎn)業(yè)是指除按幢共有外的由物業(yè)管理區(qū)的全體業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。
第五十二條（自有產(chǎn)業(yè)定義）
自有產(chǎn)業(yè)是指由各業(yè)主獨(dú)自占有的房地產(chǎn)。自有產(chǎn)業(yè)的范圍為自有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)分界線圍合的立體空間。產(chǎn)權(quán)分界線是分隔不同業(yè)主之間的墻體、樓板、屋頂?shù)臉?gòu)造中心線。
第五十三條（共有產(chǎn)業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)）
共有產(chǎn)業(yè)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理。共有產(chǎn)業(yè)的管理應(yīng)當(dāng)達(dá)到下列基本標(biāo)準(zhǔn)：
（一）公共場(chǎng)所定期清掃，平時(shí)專人巡視，保持全天候清潔；道路每天清掃，垃圾每天清運(yùn)，樓梯及扶手每天清掃、擦拭，院內(nèi)道路、庭院綠地棄雜物及時(shí)清理；
（二）草坪保持平整無雜草、無病蟲害，生長良好；
（三）樹木、花卉應(yīng)當(dāng)定期修剪、施肥，防病治蟲，及時(shí)更換枯死樹木；
（四）庭院、道路和停車場(chǎng)維護(hù)完好，地面交通標(biāo)志線保持清晰；
（五）下水道地面蓋板完好無損，無污水溢出；
（六）游戲場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、涼亭、凳椅、雕塑、建筑小品等設(shè)施維護(hù)完好，保持清潔；
（七）大門、圍欄、圍墻維護(hù)完好；
（八）建筑物外墻整潔完好，定期粉刷；外立面為玻璃幕墻的一般每年清潔一次，外立面為水刷石、干粘石一般每3年清潔一次，外立面為噴涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、構(gòu)筑物外立面出現(xiàn)明顯污損的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉刷；有嚴(yán)重破損、脫落現(xiàn)象的外立面應(yīng)當(dāng)修補(bǔ)或重新裝飾、裝修；
（九）門窗以及標(biāo)牌、格柵、通風(fēng)裝置等維護(hù)完好，無銹蝕現(xiàn)象；
（十）照明、煤氣、冷熱水管、空調(diào)、電梯、自動(dòng)扶梯、水箱、水泵、發(fā)電機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)、電纜、開關(guān)、儀表等其他所有設(shè)備、裝置，都應(yīng)當(dāng)保持完好的工作狀態(tài)，定期維護(hù)；
（十一）屋頂、下水道、化糞池、雨水管維護(hù)完好；
（十二）所有建筑物的樓梯、通風(fēng)井、墻體、天花板、消防通道、出入口都維護(hù)完好，保持清潔；
（十三）玻璃窗保持清潔；
（十四）走廊燈、路燈夜間保持明亮；
（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；
（十六）小區(qū)智能化系統(tǒng)保持完好；
（十七）每天二十四小時(shí)保安服務(wù)。第五十四條（業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)的接管）
業(yè)主委員會(huì)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照有關(guān)物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。
業(yè)主委員會(huì)接管物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或其指定的管理專業(yè)公司移交下列物業(yè)檔案資料：
（一）項(xiàng)目規(guī)劃圖、竣工總平面圖、分層平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；
（三）附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；
（四）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；
（五）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；
（六）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；
（七）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資料（住戶資料）；
（八）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將管理的物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或業(yè)主委員會(huì)或者其指定的管理專業(yè)公司。
第五十五條（相鄰關(guān)系）
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第五十六條（車輛管理）
車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主會(huì)議決定。業(yè)主會(huì)議決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照物價(jià)部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主會(huì)議成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì)議同意不得把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、空地作為停車場(chǎng)地出租，或擅自對(duì)業(yè)主停車收取費(fèi)用。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第五十七條（物業(yè)禁止行為）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）開辦公司等擅自改變房屋用途；
（三）占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，擅自移動(dòng)共用設(shè)備；
（四）侵占綠地，毀壞綠化；
（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，排放有毒、有害物質(zhì)；
（七）亂設(shè)攤點(diǎn)；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）未經(jīng)批準(zhǔn)飼養(yǎng)禽畜；
（十）大聲喧嘩或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（十一）在建筑物或者構(gòu)筑物上私開門窗或者亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（十二）晚間（21點(diǎn)至清晨7點(diǎn)）進(jìn)行有噪聲的房屋裝修行為；
（十三）在過道、室外場(chǎng)地和屋頂上堆放雜物；
（十四）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
（十五）外墻設(shè)置防盜設(shè)施、外墻設(shè)置晾衣架、未經(jīng)批準(zhǔn)封閉陽臺(tái)和在規(guī)定部位外安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器等私搭亂建行為；
（十六）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十八條（裝修管理）
業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知管理專業(yè)公司，管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。
第五十九條（物業(yè)使用性質(zhì)改變）
因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和管理專業(yè)公司的書面同意，并報(bào)規(guī)劃、建設(shè)、國土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門批準(zhǔn)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)規(guī)劃、建設(shè)、國土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門批準(zhǔn)。
第六十條（道路、場(chǎng)地占用）
任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管理專業(yè)公司簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
第六十一條（車輛停放）
進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車輛，除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理制度，并按規(guī)定有序停放。
第六十二條（物業(yè)其他經(jīng)營活動(dòng)）
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)設(shè)置廣告、停車場(chǎng)及從事其他經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，扣除適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用后，可以用于補(bǔ)充維修基金或彌補(bǔ)物業(yè)管理虧損。
第六十三條（物業(yè)維護(hù)）
物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，在出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時(shí)，主管部門可以責(zé)成有關(guān)責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。
主管部門可以發(fā)出書面通知，要求業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。若業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)拒絕維修或維修沒有達(dá)到規(guī)定要求，主管部門可以委托有關(guān)部門實(shí)施，所需費(fèi)用由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。上述費(fèi)用，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)必須在主管部門發(fā)出維修付費(fèi)通知之日起一個(gè)月內(nèi)支付。
第六十四條（房屋維修責(zé)任）房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：
（一）房屋自有產(chǎn)業(yè)，由業(yè)主或使用人自行維修；毗連部位的自有產(chǎn)業(yè)，由相鄰業(yè)主或使用人共同維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I公司定期養(yǎng)護(hù)維修。
屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第六十五條（配合維護(hù)）
管理專業(yè)公司對(duì)物業(yè)共同部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第十章 法律責(zé)任
第六十六條（業(yè)主、使用人的違約責(zé)任）
業(yè)主、使用人違反入住公約、業(yè)主公約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反入住公約、業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主及使用人、管理專業(yè)公司可以向主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。
業(yè)主、使用人未按照入住公約、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)合同約定或《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條加收滯納金。對(duì)于超過6個(gè)月不交納物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼欠費(fèi)公告，也可以向園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)禁止該業(yè)主所欠費(fèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，或者通過法律途徑解決。
第六十七條（業(yè)主會(huì)議決定的法律責(zé)任）
業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法或者公共利益的，決定無效，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作混亂，不能正常履行職能的，主管部門可以責(zé)令其停止活動(dòng)，進(jìn)行整改，直至宣布解散重選。業(yè)主委員會(huì)解散期間，主管部門可以暫時(shí)指定專業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)的日常管理工作。
第六十八條（物業(yè)管理用房提供的違約責(zé)任）
建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房，由主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建款，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十九條（物業(yè)管理專業(yè)公司的法律責(zé)任）管理專業(yè)公司違反本辦法，按照下列規(guī)定處罰：
（一）管理專業(yè)公司未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，沒收非法所得，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（一）項(xiàng)處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。
（二）管理專業(yè)公司違反物業(yè)管理合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由主管部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（二）項(xiàng)處以一萬元以上三萬元以下的罰款；業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)可以依照合同追究其民事責(zé)任。
（三）管理專業(yè)公司對(duì)共用設(shè)備設(shè)施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由主管部門對(duì)其作出警告、降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（三）項(xiàng)處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
（四）管理專業(yè)公司拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十條（維修基金使用的法律責(zé)任）
未按規(guī)定足額繳交維修基金的，由主管部門責(zé)令限期補(bǔ)交；逾期仍不足額繳存的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條按每日萬分之五加收滯納金。
違反本有關(guān)規(guī)定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節(jié)嚴(yán)重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十一條（其他部門的行政處罰）違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、建設(shè)、城管、工商、價(jià)格、財(cái)政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第七十二條（主管部門工作人員的法律責(zé)任）
主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十三條（行政復(fù)議和行政訴訟）
當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第十一章 附則
第七十四條（適用范圍）
本辦法適用于中新合作區(qū)，婁葑、跨塘、唯亭、勝浦四鎮(zhèn)參照本辦法實(shí)施。非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本辦法執(zhí)行。
第七十五條（應(yīng)用解釋部門）
本辦法執(zhí)行中的具體問題由園區(qū)國土房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。
第七十六條（生效日期）本辦法自頒布之日起生效。
第四篇：云夢(mèng)縣住宅物業(yè)管理辦法
云夢(mèng)縣住宅物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本縣規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住宅的業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指住宅的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是旨住宅的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具備資質(zhì)條件，取得營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)
第五條 縣房產(chǎn)管理部門（以下簡(jiǎn)稱縣房產(chǎn)部門），是本縣物業(yè)管理的政府行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。
有關(guān)管理部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。
街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主自治管理
第一條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由縣房產(chǎn)部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。
第二條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備下列情況之一的，縣房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織如開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
（一）公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上；
（二）新建商品住宅入住率達(dá)到60%以上；
（三）住宅出售已滿兩年。
第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席。
第九條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)。
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；
（二）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告；
（四）決定物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)。
第十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向縣房產(chǎn)部門備案；
（一）業(yè)主委員會(huì)委員名單；
（二）業(yè)主委員會(huì)章程。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，由9人至15人的單數(shù)組成。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
（一）召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本辦法負(fù)責(zé)對(duì)維修基金的使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
（七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其它職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
第十三條 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的比例提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建筑面積0.7%的比例提供，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0.5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%比例提供資金，用于購買物業(yè)管理服務(wù)用房。
由政府集中組織開發(fā)建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用，其他開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的建筑費(fèi)用已列入商品房成本的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用于購買的物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)，歸政府所有，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用。
物業(yè)管理企業(yè)通過與業(yè)主委員會(huì)簽訂租賃合同，租賃使用物業(yè)管理服務(wù)用房。物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于該房屋的維修和補(bǔ)充物業(yè)維修費(fèi)用。
第十四條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)市房產(chǎn)部門備案。
業(yè)主公約示范文本由縣房產(chǎn)部門制訂。
第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十六條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,向縣房產(chǎn)部門申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。
縣房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查，對(duì)符合條件的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書?？h工商部門對(duì)于經(jīng)過資質(zhì)審查并獲得資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；
（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；
（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；
（七）違約責(zé)任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當(dāng)事人雙方約定的其它事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)物管理服務(wù)合同報(bào)縣房產(chǎn)部門備案。
第十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
（三）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；
（四）保潔服務(wù)；
（五）保安服務(wù)；
（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理；
（七）物業(yè)檔案資料的保管；
（八）其它物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列規(guī)定實(shí)施：
（一）按照表關(guān)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；
（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；
（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位，共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修、更新及春費(fèi)用用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)。
（七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；
（九）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主，使用人委托的其它管理服務(wù)事項(xiàng)。
除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
第二十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第二十一條 物業(yè)管理收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：
（一）維修費(fèi)，用于共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施等的使用管理、維修和更新；
（二）服務(wù)費(fèi)，用于保安、保潔等項(xiàng)服務(wù)；
（三）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵、供暖等房屋設(shè)備的運(yùn)行、服務(wù)；
（四）管理費(fèi)，用于檔案材料的保管、物業(yè)費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理。
以上費(fèi)用，有規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有規(guī)定的，物價(jià)部門會(huì)同房產(chǎn)部門另行規(guī)定，雙方特約服務(wù)收費(fèi)按照合同約定收取。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其它任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行收取服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)縣房產(chǎn)部門備案：
（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用核實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；
（三）移交物業(yè)管理服務(wù)用的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物。
第四章 物業(yè)的使用
第二十四條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的有規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確的處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面相鄰關(guān)系。
第二十五條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；
（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛、張貼、寫畫；踐踏綠地，占用場(chǎng)地、小區(qū)道路、自行車棚、停車場(chǎng)或者其它共用設(shè)施；
（三）損壞、涂劃園林雕塑； 第三十七條新建商品住宅出售單位，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。
（四）隨意停放自行車和其它車輛；
（五）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質(zhì)、排放有毒、有害物質(zhì)；
（六）聚眾喧鬧；
（七）私設(shè)攤點(diǎn)或者從事影響居民正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其它行為。
第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、發(fā)現(xiàn)違反本辦法第二十五條規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。
第二十七條 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實(shí)施物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行專業(yè)施工，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以賠償。
第二十八條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主，使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用，所得費(fèi)用列入物業(yè)維修費(fèi)。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運(yùn)、處理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。
住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之昌起10日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 物業(yè)的維修
第三十一條 商品住房和公有住房出售后，應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下科稱維修基金），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大個(gè)、更新、改造。
商品住房在銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2—3%的比便向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體業(yè)主所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
公有住房出售后，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個(gè)人按購房款2%的比便向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條 維修基金不足時(shí)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照業(yè)主委員會(huì)的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。
住宅的共同部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)改造維修。拒不改造維修的，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第三十三條 新建住宅在物業(yè)移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交或由物業(yè)管理企業(yè)代收后向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖
（四）庭院規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖
（五）其它有關(guān)資料
第六章 前期物業(yè)管理
第三十四條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指住宅入住后至業(yè)主委員公成立前的物業(yè)管理。
第三十五條 新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)市房產(chǎn)部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
住宅使用公約不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三十六條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共同部位、共同設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用樹立單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
第三十八條 自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售中單位和購買人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。
第三十九條 新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅購買人收取任何費(fèi)用。
第四十條 住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大公審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)終止。
第四十一條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。
第四十二條 前期物業(yè)管理適用本辦法第二章以外的各章規(guī)定。
第七章 法規(guī)責(zé)任
第四十三條 業(yè)主，使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反業(yè)主公約，住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院捍民事訴訟。
業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法的，縣房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十五條 違反本辦法下列規(guī)定，由縣房產(chǎn)部門責(zé)令改正，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規(guī)定的，處以500元以下3000元以下的罰款。
（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條一款，第二十八規(guī)定的，處以500元以下2000元以下的罰款。
（三）違反本辦法第三十三條，第三十五條、第三十六規(guī)定的，處以2000元以下5000元以下的罰款。
第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴(yán)重的，縣房產(chǎn)部門可以作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理，直到收繳資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。
第四十七條 縣房產(chǎn)部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的、依法追究刑事責(zé)任。
第四十八條 對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第四十九條 罰沒票據(jù)的使用和對(duì)罰款的處理，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附則
第五十條 本辦法中一些專業(yè)用語的含義：
（一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用自人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭園以及室 內(nèi)墻而、屋面、地面等部位；
（二）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃?xì)夤艿溃ê瑧舯恚?、電線（含戶表）等設(shè)備；
（三）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的門廳、樓梯門、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；
（四）共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設(shè)備管網(wǎng)、水箱、水
泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；
（五）公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管理、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施；
（六）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第五十一條 本縣規(guī)劃區(qū)域內(nèi)非住宅的物業(yè)管理和縣（市）住宅物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第五十二條 本辦法自1999年2月1日起執(zhí)行.。
第五篇：6733+ 2020年住宅物業(yè)管理辦法
6733+
2020年住宅物業(yè)管理辦法
第一章
總則
第一條
為了規(guī)范住宅物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本x實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條
本辦法適用于本x規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住宅的業(yè)管理。
第三條
本辦法所稱住宅物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。
本辦法所稱業(yè)主，是指住宅的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是旨住宅的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具備資質(zhì)條件，取得營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條
物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)
第五條
x房產(chǎn)管理部門（以下簡(jiǎn)稱x房產(chǎn)部門），是本x物業(yè)管理的政府行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。
有關(guān)管理部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。
街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章
業(yè)主自治管理
第一條
業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由x房產(chǎn)部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。
第二條
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備下列情況之一的，x房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織如開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生為主委員會(huì)：
（一）公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上；
（二）新建商品住宅入住率達(dá)到60%以上；
（三）住宅出售已滿兩年。
第三條
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席。
第九條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)。
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；
（二）審議通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告；
（四）決定物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)。
第十條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向x房產(chǎn)部門備案；
（一）業(yè)主委員會(huì)委員名單；
（二）業(yè)主委員會(huì)章程。
第十一條
業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，由9人至15人的單數(shù)組成。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年。
第十二條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
（一）召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本辦法負(fù)責(zé)對(duì)維修基金的使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
（七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其它職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
第十三條
住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的比例提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建筑面積0.7%的比例提供，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0.5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%比例提供資金，用于購買物業(yè)管理服務(wù)用房。
由政府集中組織開發(fā)建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用，其他開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的，物業(yè)管理服務(wù)用房的建筑費(fèi)用已列入商品房成本的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用于購買的物業(yè)管理服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)，歸政府所有，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，物業(yè)管理企業(yè)使用。
物業(yè)管理企業(yè)通過與業(yè)主委員會(huì)簽訂租賃合同，租賃使用物業(yè)管理服務(wù)用房。物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于該房屋的維修和補(bǔ)充物業(yè)維修費(fèi)用。
第十四條
業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)x房產(chǎn)部門備案。
業(yè)主公約示范文本由x房產(chǎn)部門制訂。
第十五條
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章
物業(yè)管理服務(wù)
第十六條
從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定,向x房產(chǎn)部門申請(qǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。
x房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查，對(duì)符合條件的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書。x工商部門對(duì)于經(jīng)過資質(zhì)審查并獲得資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)核發(fā)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
第十七條
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；
（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；
（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；
（七）違約責(zé)任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當(dāng)事人雙方約定的其它事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)物管理服務(wù)合同報(bào)x房產(chǎn)部門備案。
第十八條
物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
（三）電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；
（四）保潔服務(wù)；
（五）保安服務(wù)；
（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理；
（七）物業(yè)檔案資料的保管；
（八）其它物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第十九條
物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列規(guī)定實(shí)施：
（一）按照表關(guān)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；
（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；
（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位，共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修、更新及春費(fèi)用用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)。
（七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；
（九）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主，使用人委托的其它管理服務(wù)事項(xiàng)。
除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
第二十條
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第二十一條
物業(yè)管理收費(fèi)包括下列項(xiàng)目：
（一）維修費(fèi)，用于共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施等的使用管理、維修和更新；
（二）服務(wù)費(fèi)，用于保安、保潔等項(xiàng)服務(wù)；
（三）房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，用于電梯、水泵、供暖等房屋設(shè)備的運(yùn)行、服務(wù)；
（四）管理費(fèi)，用于檔案材料的保管、物業(yè)費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理。
以上費(fèi)用，有規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有規(guī)定的，物價(jià)部門會(huì)同房產(chǎn)部門另行規(guī)定，雙方特約服務(wù)收費(fèi)按照合同約定收取。
第二十二條
物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其它任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行收取服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。
第二十三條
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)x房產(chǎn)部門備案：
（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用核實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；
（三）移交物業(yè)管理服務(wù)用的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物。
第四章
物業(yè)的使用
第二十四條
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的有規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確的處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面相鄰關(guān)系。
第二十五條
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；
（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛、張貼、寫畫；踐踏綠地，占用場(chǎng)地、小區(qū)道路、自行車棚、停車場(chǎng)或者其它共用設(shè)施；
（三）損壞、涂劃園林雕塑；
（四）隨意停放自行車和其它車輛；
（五）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質(zhì)、排放有毒、有害物質(zhì)；
（六）聚眾喧鬧；
（七）私設(shè)攤點(diǎn)或者從事影響居民正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其它行為。
第二十六條
業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、發(fā)現(xiàn)違反本辦法第二十五條規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。
第二十七條
供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實(shí)施物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行專業(yè)施工，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以賠償。
第二十八條
利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主，使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用，所得費(fèi)用列入物業(yè)維修費(fèi)。
第二十九條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便的清運(yùn)、處理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十條
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。
住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之昌起10日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第五章
物業(yè)的維修
第三十一條
商品住房和公有住房出售后，應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下科稱維修基金），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大個(gè)、更新、改造。
商品住房在銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2?3%的比便向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體為主所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
公有住房出售后，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個(gè)人按購房款2%的比便向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體為主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條
維修基金不足時(shí)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照業(yè)主委員會(huì)的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。
住宅的共同部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
房屋及附屬設(shè)施有影響x容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)改造維修。拒不改造維修的，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第三十三條
新建住宅在物業(yè)移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交或由物業(yè)管理企業(yè)代收后向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖
（四）庭院規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖
（五）其它有關(guān)資料
第六章
前期物業(yè)管理
第三十四條
本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指住宅入住后至業(yè)主委員公成立前的物業(yè)管理。
第三十五條
新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)x房產(chǎn)部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
住宅使用公約不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三十六條
新建商品住宅出售單位不得將住宅的共同部位、共同設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用樹立單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
第三十七條新建商品住宅出售單位，應(yīng)當(dāng)按照國家和本x規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。
第三十八條
自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售中單位和購買人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。
第三十九條
新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅購買人收取任何費(fèi)用。
第四十條
住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大公審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)終止。
第四十一條
公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。
第四十二條
前期物業(yè)管理適用本辦法第二章以外的各章規(guī)定。
第七章
法規(guī)責(zé)任
第四十三條
業(yè)主，使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反業(yè)主公約，住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院捍民事訴訟。
業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十四條
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法的，x房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十五條
違反本辦法下列規(guī)定，由x房產(chǎn)部門責(zé)令改正，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規(guī)定的，處以xxx元以下xxxx元以下的罰款。
（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條一款，第二十八規(guī)定的，處以xxx元以下xxxx元以下的罰款。
（三）違反本辦法第三十三條，第三十五條、第三十六規(guī)定的，處以xxxx元以下xxxx元以下的罰款。
第四十六條
物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情節(jié)嚴(yán)重的，x房產(chǎn)部門可以作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理，直到收繳資質(zhì)證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。
第四十七條
x房產(chǎn)部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的、依法追究刑事責(zé)任。
第四十八條
對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第四十九條
罰沒票據(jù)的使用和對(duì)罰款的處理，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章
附則
第五十條
本辦法中一些專業(yè)用語的含義：
（一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用自人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭園以及室
內(nèi)墻而、屋面、地面等部位；
（二）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)信、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃?xì)夤艿溃ê瑧舯恚?、電線（含戶表）等設(shè)備；
（三）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的門廳、樓梯門、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；
（四）共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設(shè)備管網(wǎng)、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；
（五）公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管理、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施；
（六）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第五十一條
本x規(guī)劃區(qū)域內(nèi)非住宅的物業(yè)管理和縣（x）住宅物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
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