第一篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法（寫寫幫推薦）

附件2：

北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條【目的及依據(jù)】為了進(jìn)一步理順本市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)交易活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，保障業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部分的收益權(quán)，維護(hù)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本暫行辦法。

第二條【業(yè)主共有資金】本辦法所稱業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)所有的資金。

第三條【適用范圍】住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)依法成立并登記后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，開立業(yè)主共有資金賬戶，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第四條【管理主體】業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部分實(shí)施管理的業(yè)主自我管理組織。業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的歸集、使用、管理和監(jiān)督。

第五條【管理方式】業(yè)主大會(huì)決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人對(duì)物業(yè)共用部分實(shí)施管理的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人簽訂書面合同。

業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)共用部分，需要采購專業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)與專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂專業(yè)服務(wù)委托合

同。

業(yè)主大會(huì)在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)擬定的詳細(xì)的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第六條【管理規(guī)約約定和業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含但不限于以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部分管理方式；

（二）業(yè)主大會(huì)的權(quán)利義務(wù)；

（三）業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的法律關(guān)系；

（四）業(yè)主共有資金交存、使用和財(cái)務(wù)管理制度；

（五）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金、專項(xiàng)維修資金和其他分 攤費(fèi)用的認(rèn)定和追繳辦法；

（六）公示欠費(fèi)業(yè)主名單、限制業(yè)主共同管理權(quán)利、收 取滯納金等懲戒措施和具體實(shí)施主體；

（七）其他需要在管理規(guī)約中約定的業(yè)主共有資金有關(guān) 事項(xiàng)。

管理規(guī)約對(duì)以上內(nèi)容未約定的，可以由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定后，及時(shí)在管理規(guī)約中增補(bǔ)。

第二章 業(yè)主共有資金賬戶

第七條【共有資金賬戶的開立】住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶, 分類存儲(chǔ)業(yè)主共有資金，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）業(yè)主大會(huì)依法成立并登記；

（二）業(yè)主大會(huì)已設(shè)立監(jiān)事會(huì)；

（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議已就開立業(yè)主共有資金賬戶作出 決定；

（四）本住宅區(qū)業(yè)主已領(lǐng)取業(yè)主一卡通；

（五）應(yīng)當(dāng)是符合本辦法第六條的相關(guān)規(guī)定； 業(yè)主大會(huì)開立業(yè)主共有資金賬戶的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)使用業(yè)主一卡通交存、查詢業(yè)主共有資金，通過業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)表決使用業(yè)主共有資金。

第八條【業(yè)主共有資金賬戶】業(yè)主共有資金賬戶包括：

（一）物業(yè)服務(wù)資金；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金；

（三）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（四）物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；

（五）業(yè)主大會(huì)的其他合法收入。

第九條【物業(yè)服務(wù)資金】本辦法所稱物業(yè)服務(wù)資金是指由業(yè)主向業(yè)主大會(huì)交納的，用于支付本住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)等相關(guān)費(fèi)用的資金。

物業(yè)服務(wù)資金的交存、使用、管理和監(jiān)督由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。管理規(guī)約未約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定的，可參照《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》（京發(fā)改[2005]2662號(hào)）的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)資金的交存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主自行管理方案中的約定相一致，業(yè)主大會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

第十條【專項(xiàng)維修資金】住宅專項(xiàng)維修資金用于支付住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用。

住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理適用建設(shè)

部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定。

第十一條【物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入】業(yè)主大會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，將物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入納入業(yè)主共有資金賬戶，用于支付下列費(fèi)用：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用及聘請(qǐng)工作人員的工資、津貼、福利費(fèi)用等；

（二）財(cái)務(wù)、審計(jì)、承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等費(fèi)用；

（三）業(yè)主共同決定支付的超出年度預(yù)算的支出；

（四）業(yè)主共同決定支付的其他合理費(fèi)用。

第十二條【業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用】物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入不足以支付第十一條所列費(fèi)用的，不足部分由業(yè)主分?jǐn)偅⒋嫒霕I(yè)主共有資金賬戶。

業(yè)主分?jǐn)偳翱钯M(fèi)用的比例，管理規(guī)約有約定或有業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的，按照約定或者決定；沒有約定、決定或約定、決定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積占建筑物總面積的比例確定。

第三章 業(yè)主共有資金交存

第十三條【資金交存】住宅區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定向業(yè)主大會(huì)交納物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期將物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用存入業(yè)主一卡通，由業(yè)主大會(huì)按照約定通過銀行從業(yè)主一卡通中劃轉(zhuǎn)。使用業(yè)主一卡通劃轉(zhuǎn)資金的，銀行、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

第十四條【資金催繳】業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)催繳。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收費(fèi)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)協(xié)助催繳。

業(yè)主拖欠專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)可以委托其開戶銀行催繳。

第十五條【催繳措施】業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定向欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出欠費(fèi)繳納通知單。欠費(fèi)繳納通知單一般包含欠費(fèi)金額、繳費(fèi)期限、滯納金計(jì)算方法、繳費(fèi)賬戶、繳費(fèi)方法、相關(guān)后果等內(nèi)容。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，在住宅區(qū)顯著位臵公示欠費(fèi)業(yè)主信息及欠費(fèi)金額。公示的業(yè)主信息應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，沒有約定或約定不明確的，以公示名單及門牌號(hào)為限。

第十六條【滯納金】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，向拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主收取滯納金。滯納金收取標(biāo)準(zhǔn)不得違反國家有關(guān)禁止性規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)向欠費(fèi)業(yè)主收取的滯納金歸全體業(yè)主共有。第十七條【業(yè)主共同管理權(quán)利限制】業(yè)主大會(huì)可以按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定,限制欠費(fèi)業(yè)主行使被選舉權(quán)、表決權(quán)等業(yè)主共同管理權(quán)利。限制時(shí)限由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。

對(duì)欠費(fèi)業(yè)主共同管理權(quán)利的限制不免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。

第十八條【欠費(fèi)債務(wù)轉(zhuǎn)移】業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金、專項(xiàng)維修資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的，轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)

結(jié)清。

房屋買受人與房屋出賣人可以在房屋買賣合同中約定房屋出賣人欠交物業(yè)服務(wù)資金、專項(xiàng)維修資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用向房屋買受人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。

房屋買受人在購買業(yè)主出賣的房屋時(shí)，可以向業(yè)主大會(huì)索取相關(guān)費(fèi)用交費(fèi)情況的書面證明文件。房屋買受人向業(yè)主大會(huì)索取房屋出賣人相關(guān)費(fèi)用交費(fèi)情況的書面證明文件的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)提供。

第十九條【欠費(fèi)起訴】業(yè)主未按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定交納物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主大會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定向人民法院起訴。

第四章 業(yè)主共有資金使用

第二十條【財(cái)務(wù)管理】 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，并參照《民間非營利組織會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)[2004]7號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，建立專門的業(yè)主共有資金財(cái)務(wù)管理制度，保證資金安全。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主共有資金財(cái)務(wù)檔案，并指定專人保管。管理人員變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交保管的財(cái)務(wù)檔案。

第二十一條【財(cái)務(wù)人員】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)法規(guī)、政策的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，聘請(qǐng)具有相應(yīng)從業(yè)資格的財(cái)務(wù)管理人員或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理業(yè)主共有資金。

第二十二條【資金監(jiān)督機(jī)構(gòu)】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。

第二十三條【年度預(yù)算、決算】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主 共有資金年度預(yù)算、決算制度。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)起草年度預(yù)算、決算方案，由業(yè)主大會(huì)會(huì)

議審議后確定。

第二十四條【資金使用程序】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照年度預(yù)算，通過以下程序使用業(yè)主共有資金：

（一）業(yè)主委員會(huì)根據(jù)年度預(yù)算，提出使用建議；

（二）監(jiān)事會(huì)會(huì)同財(cái)務(wù)人員審核使用建議；

（三）業(yè)主大會(huì)對(duì)使用建議進(jìn)行表決。

經(jīng)審核符合預(yù)算且業(yè)主大會(huì)決定可以使用共有資金的，由業(yè)主委員會(huì)主任會(huì)同監(jiān)事會(huì)、財(cái)務(wù)人員共同簽署業(yè)主共有資金使用決定書。業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)人向?qū)翥y行提交業(yè)主大會(huì)決議，發(fā)出劃轉(zhuǎn)業(yè)主共有資金的通知。

（四）專戶銀行將所需業(yè)主共有資金劃轉(zhuǎn)至使用單位。會(huì)計(jì)年度終結(jié)時(shí)，業(yè)主共有資金節(jié)余部分，自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生超出業(yè)主共有資金年度預(yù)算的支出時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決議。業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)人按照業(yè)主大會(huì)做出的業(yè)主共有資金使用決定，向?qū)翥y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)業(yè)主共有資金的通知。

第二十五條【業(yè)主共有資金決算】下一年度業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，由監(jiān)事會(huì)審核下列事項(xiàng)：

（一）是否按年度預(yù)算使用業(yè)主共有資金；

（二）使用業(yè)主共有資金是否符合相應(yīng)程序；

（三）超出預(yù)算使用業(yè)主共有資金，是否經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；

（四）業(yè)主共有資金使用中其他需要審查的事項(xiàng)。

第五章 業(yè)主共有資金管理

第二十六條【收益管理】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù) 7

管理人員按照管理規(guī)約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定存入業(yè)主共有資金賬戶，嚴(yán)禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。

第二十七條【擔(dān)保和經(jīng)營】業(yè)主大會(huì)不得向任何單位及個(gè)人借款或?yàn)槿魏蔚谌教峁?dān)保，不得利用業(yè)主共有資金對(duì)外投資。

第二十八條【年度公示】業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)定期與業(yè)主共有資金開戶銀行核對(duì)本住宅區(qū)業(yè)主共有資金賬目，并于每年一季度向業(yè)主公示下列情況：

（一）業(yè)主共有資金交存、使用、增值受益和結(jié)存的數(shù)額；

（二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；

（三）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用情況；

（四）其他有關(guān)業(yè)主共有資金使用和管理的情況。第二十九條【資金查詢】業(yè)主共有資金的開戶銀行應(yīng)當(dāng)提供住宅區(qū)共有資金查詢服務(wù)，接受業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主共有資金賬戶和業(yè)主對(duì)業(yè)主共有資金賬戶、業(yè)主一卡通中住宅區(qū)業(yè)主共有資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十條【審計(jì)、質(zhì)詢】業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，定期委托專業(yè)部門對(duì)業(yè)主共有資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵進(jìn)行公示。

相關(guān)業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)執(zhí)行本辦法第二十三條、二十八條相關(guān)內(nèi)容有異議的，可以提出質(zhì)詢，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

第三十一條【業(yè)主大會(huì)法律責(zé)任】業(yè)主大會(huì)及其工作人員不得侵占、挪用本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金；侵占業(yè)主 8

共有資金的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主和業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)人以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，依法追究法律責(zé)任。

第六章 附則

第三十二條【參照?qǐng)?zhí)行】非住宅區(qū)物業(yè)共用部分和業(yè)主共有資金的管理參照本辦法。

第三十三條【實(shí)施時(shí)間】本辦法自2011年 月 日起施行。

第二篇：北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展和改革委員會(huì) 北京市財(cái)政局 北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的通

知

信息來源：印發(fā)時(shí)間：發(fā)布時(shí)間：2017年09月20日 瀏覽次數(shù)：52508

京建法〔2017〕16號(hào)

京建法〔2017〕16號(hào)

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

北京市發(fā)展和改革委員會(huì)

北京市財(cái)政局

北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)

關(guān)于印發(fā)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理

暫行辦法》的通知

各有關(guān)單位：

為深化本市住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,完善住房供應(yīng)體系，規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)和管理，滿足基本住房需求，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》(建?！?014〕174號(hào))，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國土委共同制定了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市發(fā)展和改革委員會(huì)

北京市財(cái)政局 北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)

2017年9月20日

附件

北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為深化本市住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,完善住房供應(yīng)體系，規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)和管理，滿足基本住房需求，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》(建?！?014〕174號(hào))，結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用、退出以及監(jiān)督管理。

第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)建立本市共有產(chǎn)權(quán)住房工作協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，具體負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房的政策制定、規(guī)劃計(jì)劃編制和指導(dǎo)監(jiān)督工作。

市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地稅局、北京住房公積金管理中心等部門按照職責(zé)分工做好相關(guān)工作。

區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)、建設(shè)、配售、使用、退出以及監(jiān)督管理等工作。

第四條 市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）應(yīng)確定保障性住房專業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額，并按照有關(guān)規(guī)定和合同約定負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)工作（以下簡稱“代持機(jī)構(gòu)”）。代持機(jī)構(gòu)決策、運(yùn)營、資金等的管理規(guī)定，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同相關(guān)部門另行制定。

第二章 規(guī)劃建設(shè)

第五條 市規(guī)劃國土委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市共有產(chǎn)權(quán)住房需求、城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施和土地利用現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地，并在土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。

各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可根據(jù)中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房需求和土地緊缺情況等，從城市發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配房源使用，促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解。

第六條 共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。

第七條 共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地可采取“限房價(jià)、競地價(jià)”“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。

第八條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市規(guī)劃國土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。開發(fā)建設(shè)單位承諾的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高于技術(shù)導(dǎo)則標(biāo)準(zhǔn)的，相關(guān)管理部門應(yīng)按承諾標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查，并依法進(jìn)行日常監(jiān)督。

共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計(jì)功能布局合理，有效滿足居住需求。

第三章 審核配售

第九條 申請(qǐng)購買本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)符合以下條件：

（一）申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。

（二）申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。

一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

第十條 申請(qǐng)家庭符合本辦法第九條規(guī)定條件，但有以下情形之一的，不得申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房：

（一）申請(qǐng)家庭已簽訂住房購買合同或征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的。

（二）申請(qǐng)家庭在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的。

（三）有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。

（四）申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申請(qǐng)家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

第十一條 共有產(chǎn)權(quán)住房配售工作由各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）組織實(shí)施,房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

其中，非本市戶籍無房家庭申購共有產(chǎn)權(quán)住房的具體條件，由各區(qū)人民政府根據(jù)本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等實(shí)際情況確定并面向社會(huì)公布。

第十二條 共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行網(wǎng)上申購，具體按照以下程序進(jìn)行：

（一）網(wǎng)上公告。開發(fā)建設(shè)單位取得項(xiàng)目規(guī)劃方案復(fù)函后，向項(xiàng)目所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交開通網(wǎng)上申購的申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后準(zhǔn)予開通網(wǎng)上申購并發(fā)布項(xiàng)目公告，網(wǎng)上申購期限不少于15日。

（二）網(wǎng)上申請(qǐng)。符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開通網(wǎng)上申購期間內(nèi)登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購房申請(qǐng)，在線填寫《家庭購房申請(qǐng)表》和《承諾書》，如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按照本辦法規(guī)定的條件和項(xiàng)目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。

（三）聯(lián)網(wǎng)審核。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同公安、地稅、人力社保、民政、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門在申購期結(jié)束后20個(gè)工作日內(nèi)，通過本市共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)家庭的購房資格進(jìn)行審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）對(duì)申請(qǐng)家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進(jìn)行審核。經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請(qǐng)編碼。

申請(qǐng)家庭可登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站查詢資格審核結(jié)果。對(duì)審核結(jié)果有異議的，可以自資格審核完成之日起10個(gè)工作日內(nèi)，持相關(guān)證明材料到區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）申請(qǐng)復(fù)核。

第十三條 區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）指導(dǎo)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位開展搖號(hào)配售工作。程序如下：

（一）搖號(hào)名單。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）應(yīng)按照職住平衡、家庭人口等因素進(jìn)行優(yōu)先次序分組，確定搖號(hào)家庭名單，并在其官方網(wǎng)站面向社會(huì)公示。

（二）搖號(hào)配售。共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)單位取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案后，在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）指導(dǎo)監(jiān)督下，對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭進(jìn)行公開搖號(hào)，確定選房順序。搖號(hào)應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件。搖號(hào)結(jié)果在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場公示3天。

（三）順序選房。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提前5個(gè)工作日，在銷售現(xiàn)場和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告，明確選房時(shí)間、地點(diǎn)、批次安排等。家庭按照搖號(hào)確定的順序選房，家庭放棄選房的，由后續(xù)家庭依次遞補(bǔ)。

（四）購房確認(rèn)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在選房現(xiàn)場對(duì)選房家庭申請(qǐng)材料進(jìn)行核對(duì)，留存相關(guān)復(fù)印件，符合條件的，將聯(lián)機(jī)打印的《家庭購房申請(qǐng)表》和《承諾書》經(jīng)申請(qǐng)家庭簽字確認(rèn)后，一并報(bào)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）復(fù)核。復(fù)核通過的選房家庭可簽訂購房合同。

第十四條 申請(qǐng)家庭取得的申請(qǐng)編碼可申請(qǐng)其他項(xiàng)目，申請(qǐng)時(shí)須重新登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站對(duì)申請(qǐng)編碼進(jìn)行激活。申請(qǐng)家庭情況有變化的，應(yīng)及時(shí)登錄網(wǎng)站進(jìn)行變更。市和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）按規(guī)定重新進(jìn)行審核。

申請(qǐng)家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

第十五條 共有產(chǎn)權(quán)住房搖號(hào)、選房過程和結(jié)果應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)依法全程公證，主動(dòng)接受人大代表、政協(xié)委員及新聞媒體監(jiān)督，并可以邀請(qǐng)社會(huì)公眾現(xiàn)場監(jiān)督。

第十六條 開發(fā)建設(shè)單位公開選房后房源有剩余的，應(yīng)按照規(guī)定程序在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站發(fā)布遞補(bǔ)選房公告，并組織其他搖號(hào)家庭依次選房。

開發(fā)建設(shè)單位遞補(bǔ)選房后滿6個(gè)月，房源仍有剩余的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委統(tǒng)籌調(diào)配給其他區(qū)進(jìn)行配售。

第四章 共有產(chǎn)權(quán)約定

第十七條 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。

開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價(jià)，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。

第十八條 購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。

第十九條 共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開。

第二十條 申請(qǐng)家庭選定共有產(chǎn)權(quán)住房的，夫妻雙方應(yīng)共同與開發(fā)建設(shè)單位、代持機(jī)構(gòu)簽訂三方購房合同，作為購房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人，未成年子女為同住人。

購房合同應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)份額、房屋使用維護(hù)、出租轉(zhuǎn)讓限制等內(nèi)容。

共有產(chǎn)權(quán)住房交易合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市工商局制定。

第二十一條 購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位、購房人和代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定，向房屋所在地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”。登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)向當(dāng)事人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，并按規(guī)定在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內(nèi)容。

第二十三條 已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。

購房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。具體實(shí)施細(xì)則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委另行制定。

第二十四條 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購。

回購價(jià)格按購買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

第二十五條 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

（一）購房人向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，明確轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買。

（二）代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

第二十六條 代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)的房屋價(jià)格，應(yīng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參照周邊市場價(jià)格評(píng)估確定。

購房人轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以回購。

購房人通過購買、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購?；刭弮r(jià)格按照第一款規(guī)定確定。

以上具體實(shí)施辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同相關(guān)部門另行制定。

第二十七條 共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人和同住人應(yīng)當(dāng)按照本市房屋管理有關(guān)規(guī)定和房屋銷售合同約定使用房屋。

共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)，不得將擁有的產(chǎn)權(quán)份額分割轉(zhuǎn)讓給他人；不得違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。

購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借或超過份額抵押共有產(chǎn)權(quán)住房等行為的，代持機(jī)構(gòu)可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責(zé)任。

第二十八條 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)可依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。其中，代持機(jī)構(gòu)抵押融資只能專項(xiàng)用于本市保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)和運(yùn)營管理。

第二十九條 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人應(yīng)當(dāng)按照本市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，全額繳納住宅專項(xiàng)維修資金。

第三十條 共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由購房人承擔(dān)，并在購房合同中明確。

第五章 監(jiān)督管理

第三十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓、出租等業(yè)務(wù)。

第三十二條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的共有產(chǎn)權(quán)住房管理信息系統(tǒng)，為共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、申請(qǐng)審核、配售以及后期管理等工作提供技術(shù)服務(wù)。

第三十三條 違反本辦法第十條、第十二條、第十四條規(guī)定，經(jīng)查實(shí)，申請(qǐng)人不如實(shí)申報(bào)、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實(shí)證明材料，承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房但在規(guī)定期限內(nèi)拒不騰退的，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房，并按以下情形處理：

（一）已取得資格的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）取消其購買資格；

（二）已簽約的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與其解除購房合同，購房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任；

（三）已購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，由代持機(jī)構(gòu)責(zé)令其騰退住房，收取住房占用期間的市場租金，住房騰退給代持機(jī)構(gòu)后，由代持機(jī)構(gòu)退回購房款。

第三十四條 共有產(chǎn)權(quán)住房購房人、同住人違反購房合同約定，且拒不按代持機(jī)構(gòu)要求改正的，房屋所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）可以責(zé)令其騰退住房，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。

第三十五條 申請(qǐng)人、購房人、同住人以及相關(guān)單位和個(gè)人有違反本辦法規(guī)定情形的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定，將相關(guān)行政處理決定納入本市信用信息管理系統(tǒng)。

申請(qǐng)家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中記載有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）依據(jù)相關(guān)規(guī)定限制該家庭申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

第六章 附 則

第三十六條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按照人才工作需要，在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)及周邊建設(shè)籌集共有產(chǎn)權(quán)住房，用于滿足區(qū)域范圍內(nèi)人才居住需求。具體建設(shè)籌集、申請(qǐng)及配售辦法另行制定。

第三十七條 本辦法施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行。

本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。

第三十八條 本辦法自2017年9月30日起施行。

抄送：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司、房地產(chǎn)司。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室 2017年9月20日印發(fā)

第三篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知

京建發(fā)〔2010〕739 號(hào)

各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會(huì)辦，各有關(guān)單位：

為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號(hào)），現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市民政局

北京市社會(huì)建設(shè)工作辦公室

二〇一〇年十二月三十日

附件：

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委

市民政局 市社會(huì)辦

二〇一〇年十二月三十日

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉和活動(dòng)，適用本規(guī)則。

第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。

第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

本市建立業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會(huì)成立

第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；

（四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理；

（二）對(duì)共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)；

（四）在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（五）對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（九）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

（五）按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。

第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組組長在籌備組中沒有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會(huì)委員。

本市鼓勵(lì)和支持公益律師為業(yè)主大會(huì)的成立和活動(dòng)提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長。

第十二條 籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會(huì)議；

（二）對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；

（三）簽發(fā)籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字；

（五）籌備組自動(dòng)解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管；

（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn)，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請(qǐng)另行指定組長，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。

第十三條 籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。

籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條 建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日?；I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動(dòng)。

（二）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；

（三）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可先由業(yè)主墊付。

第十六條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項(xiàng)并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等；

（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

上述事項(xiàng)公示時(shí)間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對(duì)以上事項(xiàng)向籌備組提出建議和意見，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。

公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對(duì)各事項(xiàng)進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，公告期不少于15日。

第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)依法作出約定：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理方式；

（三）業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任；

（四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配；

（五）物業(yè)的使用、維護(hù)和管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案；

（七）違約責(zé)任；

（八）爭議解決方式；

（九）其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項(xiàng)。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。

第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類；

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、程序；

（三）業(yè)主大會(huì)議事和表決方式；

（四）關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會(huì)

解散的規(guī)定；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)

充辦法；

（六）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集以及、使用和管理制度；

（八）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)置的財(cái)務(wù)、秘書等專職人員的聘任程序以及職責(zé)；

（九）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章、檔案等管理制度等。

第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會(huì)備案或者變更備案事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會(huì)議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議記錄簽字確認(rèn)；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（六）業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。

第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過的，業(yè)主委員會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

第二十六條 本市試行業(yè)主大會(huì)登記制度。業(yè)主大會(huì)成立并完成業(yè)主委員會(huì)備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會(huì)登記，業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章。

第三章 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)

第二十七條 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；

（七）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（八）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；

（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對(duì)房屋建筑的日常檢查活動(dòng)；配合相關(guān)行政主管部門對(duì)房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問題；

（十一）對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行。

第二十九條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主們的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。

第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會(huì)擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，公告期間不少于15日。

公告期內(nèi)，業(yè)主可以對(duì)擬表決事項(xiàng)提出建議和意見，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)重新公告，公告期間不少于15日。

公告期滿后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項(xiàng)，可以啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會(huì)議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

第三十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）上一業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；

（三）上一業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；

（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作計(jì)劃；

（二）選舉需要補(bǔ)選或者定期改選的業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；

（四）決議下一業(yè)主大會(huì)收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項(xiàng)。

第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；

（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并作出是否召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)作出決定或者業(yè)主委員會(huì)決定不召開臨時(shí)會(huì)議，但經(jīng)公共決策平臺(tái)核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議并對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行表決。

第三十七條 業(yè)主大會(huì)可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)擬定的詳細(xì)的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿3個(gè)月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)，可以聘用財(cái)務(wù)人員和秘書等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)、聘用財(cái)務(wù)人員和秘書的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生；財(cái)務(wù)人員和秘書的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第四章 業(yè)主委員會(huì)

第四十條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會(huì)委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任委員、副主任委員等。

主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；

（二）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（五）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

（六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理和使用；

（七）督促業(yè)主按照約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）對(duì)違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)；

（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接行使。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則召開。會(huì)議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定自公告之日起對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議，并可以同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)參加。涉及重要事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會(huì)，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請(qǐng)業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同等；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；

（五）專項(xiàng)維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目；

（六）業(yè)主的意見和建議；

（七）業(yè)主委員會(huì)印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；

（八）業(yè)主委員會(huì)工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。

管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。

業(yè)主可以對(duì)以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個(gè)人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會(huì)每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會(huì)選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第四十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財(cái)物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個(gè)人不得侵占。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動(dòng)遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

第五章 指導(dǎo)監(jiān)督

第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、23

規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。

第五十條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第五十一條 業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會(huì)的名義從事組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員以外的活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由監(jiān)事會(huì)指定的人員保管；未設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，交由業(yè)主大會(huì)秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)；未設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事會(huì)不履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)不移交其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)務(wù)賬目的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，檔案保管人員應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員離任時(shí)，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定是否對(duì)離任委員進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

第五十二條 業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會(huì)共同決定。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取其意見。

第五十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出

所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問題。

第五十五條 對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請(qǐng)，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第六章 附則

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。

第五十七條 《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)以及業(yè)主變動(dòng)信息，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；建設(shè)單位注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以上義務(wù)。

第五十八條 非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和活動(dòng)，參照本規(guī)則。

第五十九條 本規(guī)則自2011年1月1日起實(shí)施。

關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告》制定規(guī)范和示范文本的通知

京建發(fā)〔2010〕762 號(hào)

各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)［2010］739號(hào)），協(xié)助、指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)將《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告》的制定規(guī)范及示范文本印發(fā)給你們，上述文件自2011年1月1日起實(shí)施。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市社會(huì)建設(shè)工作辦公室、北京市民政局、北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)<管理規(guī)約>、<業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則>和,<首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449號(hào))》同時(shí)廢止。

特此通知。

附件：1.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范》

2.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》（示范文本）

3.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定規(guī)范》

4.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本）

5.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案制定規(guī)范》

6.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案》（示范文本）

7.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告撰寫規(guī)范》

8.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告》（示范文本）

二〇一〇年十二月三十日

附件1：

北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范

1.[管理規(guī)約]管理規(guī)約是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組擬訂的,由本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、業(yè)主的共同權(quán)益的維護(hù)、物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配等公共管理權(quán)的行使、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。

2.[制定主體和時(shí)間]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)擬定管理規(guī)約草案。

3.[公示和修改]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建議，確定正式的管理規(guī)約草案。

管理規(guī)約草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，并將修改后的管理規(guī)約草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵重新公示。

4.[法律效力]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上進(jìn)行表決，經(jīng)專有面積占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，管理規(guī)約草案經(jīng)表決通過后在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生效。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以依法提起訴訟。

5.[基本內(nèi)容]管理規(guī)約的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括九部分內(nèi)容，分別為物業(yè)基本情況、物業(yè)管理方式、物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配、物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任、爭議解決方式和附則。

5.1 物業(yè)基本情況：包括物業(yè)管理區(qū)域劃分及調(diào)整、物業(yè)服務(wù)用房的基本情況和物業(yè)共用部分。

5.2 物業(yè)管理方式：按照《物權(quán)法》、《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理、委托其他管理人管理。

5.3業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任：業(yè)主按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分享有共同管理權(quán)利并承擔(dān)共同管理責(zé)任。

5.4物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益可以分為屬于全體業(yè)主的經(jīng)營及收益和屬于相關(guān)業(yè)主的經(jīng)營及收益。

屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用；利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管

理人實(shí)施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實(shí)施。

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的約定進(jìn)行分配，但全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主約定的分配方式不得違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的禁止性規(guī)定。

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益，一般按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配，全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主另有約定的除外。

業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對(duì)共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

5.5物業(yè)的使用、維護(hù)和管理：包括物業(yè)使用的注意事項(xiàng)和禁止行為、物業(yè)的裝飾裝修、物業(yè)的維修、更新和改造、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納和監(jiān)督、水、電、氣等費(fèi)用的交納及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任。

5.6 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案：管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列緊急情形之一的，授權(quán)相關(guān)主體采取緊急措施的應(yīng)急預(yù)案：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù)；

（二）《北京市物業(yè)管理辦法》第三十四條的規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急情況；

（三）其他緊急情形。

5.7 違約責(zé)任：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約約定，侵害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正；業(yè)主、物業(yè)使用人拒不改正的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并可以由業(yè)主委員會(huì)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名及違約事實(shí)，限期未改正的，業(yè)主大會(huì)也可以依本規(guī)約對(duì)其提起訴訟。

管理規(guī)約中可以對(duì)業(yè)主不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為，約定不得行使以下共同管理權(quán)：

1、選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

2、不得參與經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配。限制共同管理權(quán)的時(shí)限應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中予以明確。物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。5.8 爭議解決方式：業(yè)主之間因本規(guī)約實(shí)施中發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解；也可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費(fèi)用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔(dān)；屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，推薦訴訟代表人具體實(shí)施，訴訟費(fèi)用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔(dān)。

5.9 附則：對(duì)管理規(guī)約的生效時(shí)間等事項(xiàng)作出約定。6.[適用范圍]本管理規(guī)約適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)項(xiàng)目及相關(guān)活動(dòng)，非住宅區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。

7.[行政管轄和行政指導(dǎo)]相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)

行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。

8.[格式及填寫說明]管理規(guī)約正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。

附件2：

北京市住宅區(qū)管理規(guī)約

（示范文本）

使 用 說 明

一、本管理規(guī)約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定，適用于本市住宅區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的相關(guān)活動(dòng)。

二、業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況共同決定對(duì)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

管理規(guī)約

（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）

第一部分 物業(yè)基本情況

（應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致）

一、物業(yè)管理區(qū)域

東至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)共用部分明細(xì)詳見商品房預(yù)售合同、商品房現(xiàn)房買賣合同。

對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定，分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請(qǐng)。

二、物業(yè)服務(wù)用房

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號(hào)；地下建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號(hào)。其中業(yè)主大會(huì) 35

及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號(hào)。

（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況增加以上內(nèi)容）

三、物業(yè)共用部分

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，業(yè)主共用部分包括：

（一）單幢建筑物的共用部分，包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋┑炔课灰约霸摯苯ㄖ锏臉I(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝臵 等設(shè)備。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋 等。

第二部分 物業(yè)管理方式

四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，實(shí)行下列第 種物業(yè)管理方式。

1．由全體業(yè)主自行管理；

2．全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

3．由全體業(yè)主依法選聘其他人管理； 4．

采取第1種物業(yè)管理方式的，書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業(yè)管理方式的，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。

《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后，申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時(shí)，可以根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)DB11/T 751-2010）選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第三部分 業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任

五、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

(七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)三分之二以上委員在場簽名并加蓋業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因，業(yè)主大會(huì)無法及時(shí)另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，按照《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》（京建發(fā)[2010]603號(hào)）第四章的規(guī)定執(zhí)行。由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。臨時(shí)代管期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)。

六、業(yè)主的共同管理責(zé)任

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其交納、監(jiān)督

各業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采?。ò芍?酬金制）方式，按業(yè)主專有部分面積大小共同負(fù)擔(dān)，并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定向足額交納，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受審計(jì)監(jiān)督；審計(jì)監(jiān)督的實(shí)施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因故不能按期交納的，應(yīng)委托他人按期代交或者及時(shí)補(bǔ)交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交付； 月以上拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收 39

交情況，并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主房門號(hào)及欠費(fèi)金額；仍不交納的，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)的，其費(fèi)用由雙方約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

（二）專項(xiàng)維修資金的交存和使用

1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金。

2.使用專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會(huì)提出維修資金使用方案，并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案、所需資金、工程進(jìn)展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布；并每 個(gè)月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專項(xiàng)維修資金使用情況。

4.一幢或者一戶門號(hào)的專項(xiàng)維修資金余額不足首次交存的30％時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)按下列第 種方式，向該幢或者該戶門號(hào)業(yè)主續(xù)籌專項(xiàng)維修資金：

（1）一次性交存；

（2）按 元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通；（3）。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的，其交存的專項(xiàng)修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

業(yè)主共同決定上述專項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并由業(yè)主另行表決通過。

（三）水、電、氣等費(fèi)用的交納及其設(shè)施的維修責(zé)任 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按時(shí)足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用。業(yè)主拖欠、拒交上述費(fèi)用的，應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責(zé)任，由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān)；前款設(shè)施屬于業(yè)主專有的，由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用；屬于業(yè)主共用的，由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)維修費(fèi)用。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主，及時(shí)與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位建立供用合同關(guān)系，并與開發(fā)建設(shè)單位辦理戶名變更手續(xù)。

（四）業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

（五）遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定。

（六）各業(yè)主同意，在物業(yè)使用和維護(hù)中，遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

業(yè)主不承擔(dān)上述第（可多選）項(xiàng)共同管理責(zé)任，損害業(yè)主共同權(quán)益的，業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定可以限制其行使以下第（可多選）項(xiàng)成員權(quán)利，：

1．不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或候補(bǔ)委員； 2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán)； 3.共用部分經(jīng)營收益分配權(quán)； 4.。

限制時(shí)限至業(yè)主承擔(dān)完成相應(yīng)共同管理責(zé)任時(shí)終止。

第四部分 物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配

七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實(shí)施。

八、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益分配

（一）利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的分配，按照下列第

種方式分配：

1．業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配； 2．全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定

屬于全體業(yè)主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶；

2． 3． 屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分，按下列第 種方式使用：

1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶；

2． 3．

（二）業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)（至少每半年）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部

分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

（三）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對(duì)共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第五部分 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理

九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定，并按照下列規(guī)定使用物業(yè)：

（一）按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的，除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意；

（二）進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在工程開工前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動(dòng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查；

（三）在指定地點(diǎn)放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或者避免 44

施工過程中對(duì)相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響，晚間 時(shí)至次日上午 時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工；

（四）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀，造成相鄰業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

（五）安裝空調(diào)，應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)預(yù)留的位臵安裝，未預(yù)留位臵的，按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位臵安裝；

（六）合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改相關(guān)管線、設(shè)備；

（七）使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定；

（八）停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關(guān)規(guī)定。機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人車速不超過 公里/小時(shí)，嚴(yán)禁鳴喇叭；車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或者登記； 機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途；

（九）陽臺(tái)封閉，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)陽臺(tái)封閉的有關(guān)規(guī)定。陽臺(tái)外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或者標(biāo)語等；

（十）業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定，及時(shí)清理寵物糞便，乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時(shí)間；

（十一）（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

十、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)中，除應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；

（二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違規(guī)鑿、拆、搭、建；

（三）占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺(tái)、道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、自行車房（棚）等物業(yè)共用部分。

（四）損壞或者擅自拆除、截?cái)?、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物，影響公共環(huán)境、破壞綠地等；

（八）踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；

（九）影響市容觀瞻或者本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設(shè)立廣告牌等；

（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或者以其他方式制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu)，不按指定位臵安裝空調(diào)外機(jī)且不進(jìn)行滴水處理；

（十二）使用電梯時(shí)超載、運(yùn)載粗重物品，在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或者損傷內(nèi)壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或者其他不道德的行為；

（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。

十一、業(yè)主、物業(yè)使用人按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)：

（一）對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合；相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé)任；

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出申請(qǐng)，47

經(jīng)書面同意后方可實(shí)施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償；

（四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進(jìn)入物業(yè)專有部位應(yīng)急維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可在通知公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)兩名以上委員到場見證下實(shí)施應(yīng)急維修，維修發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；

（五）當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)物業(yè)共用部分維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予以配合；有造成本物業(yè)共用部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，由造成損壞的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任；

（六）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問題或者使用功能障礙，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決；

應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位維修，建設(shè)單位拒絕維修或者拖延維修的，業(yè)主可以自行或者委托他人維修，維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人直接組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。

（一）屬規(guī)定的急修項(xiàng)目；

（二）物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；

（三）經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定的危險(xiǎn)房屋；

（四）出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形；

（五）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在 元以下；

（六）。

十二、物業(yè)維修、更新、改造的實(shí)施

物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者相關(guān)業(yè)主共同同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。

（一）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在 元以上；

（二）；

（三）。

十三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項(xiàng)

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時(shí)，須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、業(yè)主委員會(huì)。

房屋出租應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，尊重社會(huì)公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)；不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局，對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建，按床位出租或者轉(zhuǎn)租，或者將廚房、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租。

對(duì)違反本規(guī)約出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)書面責(zé)成業(yè)主、物業(yè)使用人立即終止租賃行為。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

十四、共用部分保險(xiǎn)

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)，自行管理的，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權(quán)利、履行義務(wù)；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，由業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取并辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過程中，有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的，其他業(yè)主、使用人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，由有關(guān)部門依法查處；受侵害的相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

第四篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）

（市建委 市社會(huì)辦 市民政局 市規(guī)劃委

二00八年十一月二十四日）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制訂本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及活動(dòng)適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。

第四條 市建設(shè)房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

第五條 各區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會(huì)

第六條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第七條 一個(gè)物業(yè)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑規(guī)模、停車位、綠化、物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施設(shè)備共用等因素，便于業(yè)主共同決策和社區(qū)管理。

第八條 銷售房屋之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并同時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出劃分物業(yè)區(qū)域申請(qǐng)，并提交以下材料：

（一）規(guī)劃許可證明文件及附圖；

（二）物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會(huì)辦公用房、社區(qū)活動(dòng)用房等公共配套用房規(guī)劃及建設(shè)方案。

第九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國土、民政等部門對(duì)前述資料進(jìn)行審核，劃分物業(yè)區(qū)域，出具意見書。

意見書中應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)區(qū)域四至范圍、總建筑面積、總單元數(shù)等；

（二）物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃面積、坐落位置（要落實(shí)到幢、層、房號(hào)）；

（三）社區(qū)居委會(huì)辦公用房、社區(qū)活動(dòng)用房規(guī)劃面積、坐落位置（要落實(shí)到幢、層、房號(hào)）；

（四）規(guī)劃停車位數(shù)量、分布情況；

（五）規(guī)劃綠地面積、分布情況；

（六）其他公共配套用房及設(shè)施情況。

第十條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)區(qū)域劃分意見書。

第十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)送房屋分戶及建筑面積清冊(cè)，以及籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的其他材料。

物業(yè)交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實(shí)際交付日期與合同約定不一致的，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)。

第十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應(yīng)及時(shí)召開，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，業(yè)主也可以提出書面申請(qǐng)。

籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十三條 在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。社區(qū)居委會(huì)人員擔(dān)任籌備組召集人（未成立社區(qū)居委會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔(dān)任），負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡稱籌備組）。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

除召集人外，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)。第十四條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，履行業(yè)主義務(wù)等。

第十五條 籌備組成員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。

第十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）少數(shù)服從多數(shù)；

（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時(shí)，應(yīng)按原組成方式及時(shí)補(bǔ)足。

第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，并完成以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和議題；

（二）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人推選辦法；

（五）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、程序和規(guī)則等；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員資格、數(shù)量、任期和候補(bǔ)制度等；

（三）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開的條件、形式、程序和規(guī)則等；

（四）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；

（五）業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)及印章管理制度等；

（六）業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理等；

（七）其他事項(xiàng)。

第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)將以下事項(xiàng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示：

（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（三）業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法（草案）；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單及簡況。

公示時(shí)間不少于7日，業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒆鞒龃饛?fù)。

第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

因故無法按時(shí)完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案的規(guī)定，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。

第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面形式召開，但應(yīng)當(dāng)有符合法定表決權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，發(fā)放、回收書面表決書，并做好簽收和登記工作。

第二十四條 業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分面積，一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

房屋所有權(quán)人超過一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人防、車庫不計(jì)算表決權(quán)數(shù)。

第二十五條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主們的意見，但業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議

投票表決。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年應(yīng)至少召開一次，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

第二十七條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第二十八條 業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。

具體議事方式、程序、原則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第三章 業(yè)主委員會(huì)

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（二）定期向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)報(bào)告相關(guān)情況;

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（七）配合社區(qū)做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員為單數(shù)，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由委員推選主任委員、副主任委員等。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)決議；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（四）其他材料。

第三十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建

設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書面通報(bào)區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期年限應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時(shí)限。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資格終止：

（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的；

（三）喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為被判處刑罰的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。其中有

（一）、（三）、（五）項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止，其他由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)的委員參加，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)作書面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)派代表參加。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定，應(yīng)當(dāng)由參會(huì)委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；

（五）專項(xiàng)維修資金賬目；

（六）業(yè)主意見及建議。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)制度應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)

主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，按候補(bǔ)制度自動(dòng)補(bǔ)足，并履行備案手續(xù)。候補(bǔ)人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的二分之一。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第四十五條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)變更備案。

第四章指導(dǎo)監(jiān)督

第四十七條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)，并聽取其意見和建議。出現(xiàn)違反法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約情形的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)告，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予指導(dǎo)。

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有權(quán)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十九條 業(yè)主委員會(huì)逾期未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆。

第五十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

第五十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第五十三條 業(yè)主委員會(huì)違反規(guī)定或超越職責(zé)范圍使用印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五章 附則

第五十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本、表樣由北京市建設(shè)委員會(huì)另行發(fā)布并推薦使用。

第五十五條 本規(guī)則自2009年1月1日起實(shí)施。非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、運(yùn)作及活動(dòng)參照本規(guī)則。

第五篇：北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金使用管理暫行辦法

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來源：問法網(wǎng)法律數(shù)據(jù)庫

頒布機(jī)構(gòu)：北京市財(cái)政局2010-10-27

北京市財(cái)政局關(guān)于印發(fā)《北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資

金使用管理暫行辦法》的通知

郊區(qū)（縣）財(cái)政局:

根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<中央財(cái)政現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金使用管理辦法>的通知》（財(cái)農(nóng)[2009]342號(hào)）要求，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將《北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金使用管理暫行辦法》印發(fā)你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

二○一○年九月二十七日

北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金使用管理暫

行辦法

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)和規(guī)范現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金管理，提高資金使用效益，根據(jù)財(cái)政部《中央財(cái)政現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金使用管理辦法》（財(cái)農(nóng)?2009?342號(hào)）的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金，是指中央、市和區(qū)網(wǎng)址：http://-1-

（縣）三級(jí)財(cái)政預(yù)算統(tǒng)籌安排，共同用于支持本市優(yōu)勢(shì)特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)糧食與主要副食品有效供給和農(nóng)民增收的專項(xiàng)資金。

第三條 市和區(qū)（縣）財(cái)政部門要以中央現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金為引導(dǎo)，積極整合相關(guān)支農(nóng)資金，統(tǒng)籌用于支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，積極推進(jìn)機(jī)制創(chuàng)新，引導(dǎo)社會(huì)各方面增加投入。

第四條 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金項(xiàng)目由市財(cái)政局牽頭組織，市農(nóng)業(yè)局、市園林綠化局、市水務(wù)局等有關(guān)部門積極配合，分工協(xié)作，共同實(shí)施。市及區(qū)（縣）財(cái)政部門主要負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、資金管理、項(xiàng)目申報(bào)等工作。有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)編制產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、審核落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施方案、組織推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施等工作。項(xiàng)目的批復(fù)、監(jiān)督、檢查及績效考評(píng)工作，由市財(cái)政部局同市有關(guān)部門共同開展。

第五條 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金安排要圍繞都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域布局，支持優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中開發(fā)，推進(jìn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；a(chǎn)，促進(jìn)形成優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和重點(diǎn)生產(chǎn)區(qū)域，充分發(fā)揮財(cái)政支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的示范引導(dǎo)作用。

第二章 資金分配

第六條 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金分配遵循以下原則：

（一）公正規(guī)范，科學(xué)合理。根據(jù)客觀因素和績效因素，公平、合理、規(guī)范地分配資金，體現(xiàn)公平與效率。

（二）突出重點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧。集中資金重點(diǎn)支持關(guān)鍵環(huán)節(jié)，向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)區(qū)傾斜，同時(shí)兼顧地區(qū)間的平衡。

（三）績效評(píng)價(jià)，結(jié)果導(dǎo)向。建立項(xiàng)目實(shí)施和資金管理的績效考評(píng)制度，實(shí)行以結(jié)果為導(dǎo)向的分配管理機(jī)制。

第七條 資金扶持對(duì)象

（一）農(nóng)民專業(yè)合作組織

（二）對(duì)農(nóng)戶帶動(dòng)能力強(qiáng)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)

（三）其他

第八條 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金采取“先建后補(bǔ)”、“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”等方式；對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的支持，遵循以農(nóng)民為受益主體的原則，以“貸款貼息”為主要支持方式。

第三章 項(xiàng)目申報(bào)與審批

第九條 市財(cái)政局每年根據(jù)財(cái)政部下達(dá)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金控制規(guī)模和工作要求，會(huì)同市有關(guān)部門，確定當(dāng)年我市支持重點(diǎn)，部署項(xiàng)目申報(bào)工作。

第十條 區(qū)（縣）財(cái)政會(huì)同區(qū)（縣）有關(guān)部門作為項(xiàng)目申報(bào)單位。第十一條 項(xiàng)目申報(bào)單位根據(jù)市財(cái)政局下達(dá)的資金控制規(guī)模和項(xiàng)目申報(bào)指南，結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展實(shí)際，按照“看得見、可操作、有標(biāo)準(zhǔn)、能考核”的要求，確定本區(qū)（縣）資金使用的方向和支持的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，組織項(xiàng)目實(shí)施單位編制項(xiàng)目實(shí)施方案。項(xiàng)目實(shí)施方案內(nèi)容包括：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、資金投入情況（總投入、項(xiàng)目實(shí)施單位自籌投入、區(qū)（縣）財(cái)政投入和申請(qǐng)市級(jí)財(cái)政、中央財(cái)政投入情況）、資金整合計(jì)劃、資金具體用途、中央及市級(jí)財(cái)政現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金支持的環(huán)節(jié)、組織

保障措施、任務(wù)完成時(shí)間和項(xiàng)目預(yù)期效益等方面。

第十二條 市財(cái)政局會(huì)同市有關(guān)部門結(jié)合項(xiàng)目區(qū)的生產(chǎn)基礎(chǔ)、資源優(yōu)勢(shì)、工作條件、市區(qū)兩級(jí)財(cái)政支農(nóng)資金整合情況等因素，篩選確定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金申報(bào)項(xiàng)目，組織開展對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行評(píng)審論證。項(xiàng)目申報(bào)單位根據(jù)市評(píng)審結(jié)果細(xì)化完善項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)市財(cái)政局和市有關(guān)部門。

第十三條 市財(cái)政局將審核后的實(shí)施方案進(jìn)行匯總后，上報(bào)財(cái)政部備案。

第十四條 市財(cái)政局根據(jù)區(qū)（縣）財(cái)政部門上報(bào)的項(xiàng)目實(shí)施方案備案情況和資金申請(qǐng)報(bào)告以及財(cái)政部下達(dá)的資金控制規(guī)模，檢查驗(yàn)收后下?lián)墁F(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金。

第四章 項(xiàng)目管理

第十五條 各區(qū)（縣）財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門緊緊圍繞涉及國計(jì)民生的重要大宗農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，突出本地優(yōu)勢(shì)和特色，確定現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金扶持的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

第十六條 項(xiàng)目申報(bào)單位要按照精細(xì)化管理的要求，建立和完善各項(xiàng)規(guī)章制度，全面推行專家評(píng)審制、項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制和工程監(jiān)理制和公示制。要嚴(yán)格按照項(xiàng)目實(shí)施方案，抓住項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，確保項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。

第十七條 項(xiàng)目實(shí)施單位要嚴(yán)格按照批復(fù)的項(xiàng)目實(shí)施方案組織項(xiàng)目實(shí)施，不得擅自改變建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)規(guī)模等，確需變更或調(diào)整的，須逐級(jí)報(bào)送市財(cái)政局和市有關(guān)部門審批。

第十八條 項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目實(shí)施單位要向項(xiàng)目申報(bào)單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，申請(qǐng)材料包括：自驗(yàn)報(bào)告、工作總結(jié)、資金使用管理情況總結(jié)及資產(chǎn)形成移交情況等。項(xiàng)目申報(bào)單位要及時(shí)組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，并將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上報(bào)市財(cái)政局和市有關(guān)主管部門。市里將組織力量對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行抽查，抽查不合格的，責(zé)令限期整改，并視情暫停相關(guān)單位或區(qū)（縣）下同類項(xiàng)目申報(bào)資格。

第十九條 項(xiàng)目申報(bào)單位要督促項(xiàng)目實(shí)施單位堅(jiān)持建設(shè)與管理并重，加強(qiáng)對(duì)已建工程項(xiàng)目所形成資產(chǎn)的管理，建立工程項(xiàng)目的管護(hù)機(jī)制，落實(shí)管護(hù)責(zé)任，發(fā)揮資產(chǎn)的最大效益。

第五章 資金管理

第二十條 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)（縣）和有關(guān)單位要按照現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金項(xiàng)目實(shí)施方案和建設(shè)計(jì)劃，積極籌措，及時(shí)、足額落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金。

第二十一條各區(qū)（縣）財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門圍繞本地優(yōu)勢(shì)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)分輕重緩急，針對(duì)制約現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，對(duì)每項(xiàng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇一兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)給予集中投入，重點(diǎn)支持?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金重點(diǎn)支持的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是：糧食、蔬菜類產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)支持高標(biāo)準(zhǔn)糧田、設(shè)施菜田建設(shè)；畜牧類產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)支持養(yǎng)殖小區(qū)的改造；水產(chǎn)養(yǎng)殖類產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)支持養(yǎng)殖池塘建設(shè)和改造。林業(yè)方面著力調(diào)整林業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極打造“精品、設(shè)施、觀光、籽種、創(chuàng)匯”林業(yè)。

第二十二條 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金撥付要按照國庫集中支付和政府采購等管理的現(xiàn)行要求，確保資金?？顚Ｓ谩?/p>

第二十三條 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金不得用于平衡預(yù)算、償還債務(wù)、建造房屋、建設(shè)車間廠房、購置車輛和大型設(shè)備以及通訊器材，以及發(fā)放人員工資補(bǔ)貼等與項(xiàng)目計(jì)劃無關(guān)的支出。財(cái)政部門要積極會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金項(xiàng)目立項(xiàng)、資金使用管理等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)弄虛作假或擠占、挪用、滯留資金的，一經(jīng)查實(shí)，應(yīng)立即責(zé)令改正，追回資金，并按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》（國務(wù)院令第427號(hào)）和有關(guān)法律法規(guī)，追究有關(guān)單位和個(gè)人的責(zé)任。

第二十四條 市財(cái)政局會(huì)同市有關(guān)部門，根據(jù)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金績效考評(píng)制度規(guī)定，組織對(duì)項(xiàng)目實(shí)施管理情況和建后效果進(jìn)行績效考評(píng)工作。

第六章 附則

第二十五條 各項(xiàng)目區(qū)（縣）財(cái)政部門應(yīng)根據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定補(bǔ)充規(guī)定，并報(bào)市財(cái)政局備案。

第二十六條 本辦法由市財(cái)政局負(fù)責(zé)解釋。

第二十七條 本辦法自發(fā)布之日起30日后實(shí)施。