第一篇：其他業(yè)務(wù)收入的查賬要點(diǎn)及投資性房地產(chǎn)

“其他業(yè)務(wù)收入”的查賬要點(diǎn)

2004-12-8 13:2

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“其他業(yè)務(wù)收入”是指企業(yè)除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他附帶業(yè)務(wù)所取得的收入。與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”相比，“其他業(yè)務(wù)收入”在企業(yè)業(yè)務(wù)收入中的比重較小或處于次要地位，但如果發(fā)生舞弊，往往會(huì)直接影響到稅收。檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的查證：

一、企業(yè)生產(chǎn)銷售的殘次品、附產(chǎn)品、廢產(chǎn)品和下腳廢料收入不入賬，形成賬外賬。企業(yè)發(fā)生的廢品、下腳料、附產(chǎn)品銷售收入屬于其他業(yè)務(wù)收入范疇。如果不入賬，就會(huì)少計(jì)增值稅銷項(xiàng)稅額，少繳所得稅。對(duì)此，檢查人員在檢查時(shí)首先要了解企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)，掌握是否會(huì)產(chǎn)生附產(chǎn)品等；生產(chǎn)中產(chǎn)生廢品廢料、下腳廢料是否首先記入原材料。如果在檢查中發(fā)現(xiàn)賬上無(wú)記錄，可能是將產(chǎn)生的余料、附產(chǎn)品收入記入了賬外賬，檢查人員應(yīng)追問(wèn)其去向，查清問(wèn)題。

二、混淆其他業(yè)務(wù)收入和營(yíng)業(yè)外收入的界限，將本應(yīng)記入其他業(yè)務(wù)收入的事項(xiàng)記入營(yíng)業(yè)外收入，從而少繳相關(guān)流轉(zhuǎn)稅。如企業(yè)銷售原材料收入，本應(yīng)記入其他業(yè)務(wù)收入，如果記入營(yíng)業(yè)外收入，就會(huì)少計(jì)提增值稅銷項(xiàng)稅額。對(duì)此應(yīng)通過(guò)檢查營(yíng)業(yè)外收入明細(xì)賬發(fā)現(xiàn)線索，再通過(guò)賬戶調(diào)閱記賬憑證、原始憑證加以審核。

三、對(duì)勞務(wù)收入的審查。如企業(yè)發(fā)生的非獨(dú)立核算的運(yùn)輸部門的對(duì)

外運(yùn)輸收入、代購(gòu)代銷、固定資產(chǎn)出租、包裝物出租收入等均屬于其他業(yè)務(wù)收入的核算范疇。由于這些行為不是企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的行為，企業(yè)往往利用其進(jìn)行舞弊。檢查時(shí)應(yīng)注意企業(yè)有無(wú)發(fā)生收入不入賬、收入掛往來(lái)賬或少記收入賬的問(wèn)題，對(duì)已記入其他業(yè)務(wù)收入的勞務(wù)收入，通過(guò)審查企業(yè)提供的勞務(wù)價(jià)值量與記入賬的勞務(wù)收入是否相符，來(lái)分析是否存在少記收入的情況。對(duì)隱匿收入的行為，應(yīng)首先審閱合同，了解收取勞務(wù)款的時(shí)間和數(shù)額，再查看其他收入明細(xì)賬有無(wú)收入記錄；如果無(wú)記錄，應(yīng)檢查銀行存款日記賬或現(xiàn)金日記賬，根據(jù)日記賬所說(shuō)明的該筆業(yè)務(wù)的日期、憑證號(hào)碼，找出會(huì)計(jì)憑證，進(jìn)一步審查原始憑證，查證企業(yè)有無(wú)將收入轉(zhuǎn)移到往來(lái)賬逃避流轉(zhuǎn)稅和所得稅的問(wèn)題。

四、對(duì)包裝物押金的檢查。稅法規(guī)定，對(duì)逾期未收回的包裝物不再退還的和已收取1年以上的押金，應(yīng)并入應(yīng)稅貨物的銷售額，按照應(yīng)稅貨物的適用稅率征收增值稅等流轉(zhuǎn)稅。對(duì)此，應(yīng)通過(guò)其他應(yīng)付款明細(xì)賬貸方發(fā)生額結(jié)合出借合同，弄清包裝物的出借時(shí)間，就可查證有無(wú)到期無(wú)法歸還的包裝物押金沒(méi)有列入其他業(yè)務(wù)收入而掛在其他應(yīng)付款的情況。

長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江公司）于2007年12月31日將一建筑物對(duì)外出租并采用成本模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬(wàn)元，出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備300萬(wàn)元，尚可使用年限為20年，公允價(jià)值為1800萬(wàn)元，長(zhǎng)江公司對(duì)該建筑物采用年限平均法計(jì)提折舊，無(wú)殘值。2008年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬(wàn)元。2009年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1650萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬(wàn)元。2010年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1650萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬(wàn)元。2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投入行政管理部門使用。假定轉(zhuǎn)換后建筑物的折舊方法、預(yù)計(jì)折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值未發(fā)生變化。2011年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1540萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1560萬(wàn)元。2012年1月5日長(zhǎng)江公司將該建筑物對(duì)外出售，收到1520萬(wàn)元存入銀行。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。

要求：編制長(zhǎng)江公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。（金額單位用萬(wàn)元表示）

（1）2007年12月31日

借：投資性房地產(chǎn) 2800 累計(jì)折舊 500 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300 貸：固定資產(chǎn) 2800 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）500 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300

（2）2008年12月31日

借：銀行存款 150 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 借：其他業(yè)務(wù)成本 100（2000÷20）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）100

2008年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=2800-600-300=1900（萬(wàn)元），可收回金額為2000萬(wàn)元，按規(guī)定，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。

（3）2009年12月31日

借：銀行存款 150 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 借：其他業(yè)務(wù)成本 100（1900÷19）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）100 2009年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=2800-700-300=1800（萬(wàn)元），可收回金額為1710萬(wàn)元，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備90萬(wàn)元。

借：資產(chǎn)減值損失 90 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 90（4）2010年12月31日

借：銀行存款 150 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 借：其他業(yè)務(wù)成本 95（1710÷18）

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）95 2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=1710-95=1615（萬(wàn)元），可收回金額為1700萬(wàn)元，按規(guī)定，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。

借：固定資產(chǎn) 2800 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）795 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 390 貸：投資性房地產(chǎn) 2800 累計(jì)折舊 795（500+100+100+95）

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 390（300+90）（5）2011年12月31日

借：管理費(fèi)用 95（1615÷17）

貸：累計(jì)折舊 95 2011年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值=1615-95=1520（萬(wàn)元），可收回金額為1560萬(wàn)元，按規(guī)定，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。

（6）2012年1月5日

2012年1月計(jì)提折舊=1520÷16×1/12=7.92（萬(wàn)元）。借：管理費(fèi)用 7.92 貸：累計(jì)折舊 7.92 借：固定資產(chǎn)清理 1512.08 累計(jì)折舊 897.92（795+95+7.92）

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 390 貸：固定資產(chǎn) 2800 借：銀行存款 1520 貸：固定資產(chǎn)清理 1512.08 營(yíng)業(yè)外收入 7.92 考點(diǎn)五：公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理

根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：銀行存款

2.企業(yè)自行建造取得或開(kāi)發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等，會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：在建工程

開(kāi)發(fā)成本

3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，其在轉(zhuǎn)換日，會(huì)

計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本【轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值】

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】

公允價(jià)值變動(dòng)損益【差額】

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品【賬面金額】

資本公積——其他資本公積【差額】

【例題7?單選題】（2008年）企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)確認(rèn)為（）。

A.資本公積

B.營(yíng)業(yè)外收入

C.其他業(yè)務(wù)收入

D.公允價(jià)值變動(dòng)損益

【答疑編號(hào)921050201】

【答案】A

【解析】作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，差額記入“資本公積——其他資本公積”科目。

【例題8?單選題】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2008年6月，將作為存貨的商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的商品房賬面余額為110萬(wàn)元，已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備10萬(wàn)元，該項(xiàng)房產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值120萬(wàn)元，則轉(zhuǎn)換日記入“資本公積——其他資本公積”科目的金額是（）萬(wàn)元。

A.120

B.110

C.20

D.100

【答疑編號(hào)921050202】

【答案】C

【解析】

借：投資性房地產(chǎn)——成本

120

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

資本公積——其他資本公積

（2）將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，其在轉(zhuǎn)換日，會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本【轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值】

累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）

公允價(jià)值變動(dòng)損益【差額】

貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）

資本公積——其他資本公積【差額】

【例題9?單選題】AS公司將一辦公樓轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，該辦公樓的賬面原值為5 000萬(wàn)元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為100萬(wàn)元，已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為6 000萬(wàn)元，則記入“資本公積——其他資本公積”科目的金額為（）萬(wàn)元。

A.6 000

B.4 700

C.5 000

D.1 300

【答疑編號(hào)921050203】

【答案】D

借：投資性房地產(chǎn)——成本000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

200

累計(jì)折舊

貸：固定資產(chǎn)000

資本公積——其他資本公積300

4.對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，但是資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。

（1）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額，會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

（2）公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。

【例題10?判斷題】（2008年）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（）

【答疑編號(hào)921050204】

【答案】×

【解析】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

5.取得的租金收入，會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

6.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，會(huì)計(jì)處理為：

借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）【轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值】

公允價(jià)值變動(dòng)損益【差額】（或貸方）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

【例題11?單選題】甲公司將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為2 000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日之前“投資性房地產(chǎn)——成本”科目余額為2 300萬(wàn)元，“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目貸方余額為200萬(wàn)元，則轉(zhuǎn)換日影響損益的正確處理方法為（）。

A.記入“投資收益”貸方100萬(wàn)元

B.記入“投資收益”借方100萬(wàn)元

C.記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”貸方100萬(wàn)元

D.記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”借方100萬(wàn)元

【答疑編號(hào)921050205】

【答案】D

【解析】

借：固定資產(chǎn)

000

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

200

公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

300

【例題12?單選題】甲公司將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為2 300萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日之前“投資性房地產(chǎn)——成本”科目余額為2 000萬(wàn)元，“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目借方余額為200萬(wàn)元，則轉(zhuǎn)換日該固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.2 100

B.2 000

C.2 200

D.2 300

【答疑編號(hào)921050206】

【答案】D

借：固定資產(chǎn)300

貸：投資性房地產(chǎn)——成本000

——公允價(jià)值變動(dòng)

200

公允價(jià)值變動(dòng)損益

7.處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

同時(shí)：

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)收入

或者相反分錄。

同時(shí)：按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)收入

【例題13?計(jì)算分析題】甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。營(yíng)業(yè)稅率為5%。有關(guān)資料如下：

（1）2006年11月10日AS公司與甲公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給AS公司，租期為3年，每年租金為500萬(wàn)元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開(kāi)始日，2009年12月31日到期。2007年1月1日轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為900萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)賬面原值為3 000萬(wàn)元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為2 000萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。各年1月1日均收到租金。

（2）2007年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1 200萬(wàn)元。

（3）2008年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1 800萬(wàn)元。

（4）2009年12月31日租賃協(xié)議到期。

要求：

（1）編制2007年1月1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

（2）編制收到2007年租金和有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

（3）編制2007年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。

（4）編制2008年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。

（5）假定情況：①假定2009年12月31日租賃期屆滿，將該辦公樓的出售，價(jià)款為3

000萬(wàn)元。編制2009年12月31日處置投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄；②假定2009年12月31日租賃協(xié)議到期收回作為自用辦公樓，公允價(jià)值為3 000萬(wàn)元。

【答疑編號(hào)921050207】

【答案】

（1）編制2007年1月1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）

900

累計(jì)折舊

000

公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：固定資產(chǎn)

000

（2）編制收到2007年租金和有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄

借：銀行存款

500

貸：其他業(yè)務(wù)收入

500

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

500×5%＝25

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

（3）編制2007年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

300

（4）編制2008年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

600

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

600

（5）假定情況：

①假定2009年12月31日租賃屆滿，將該辦公樓的出售，價(jià)款為3 000萬(wàn)元。編制2009年12月31日處置投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄

借：銀行存款000

貸：其他業(yè)務(wù)收入000

借：其他業(yè)務(wù)成本800

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）

900

投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）900

同時(shí)

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

800

貸：其他業(yè)務(wù)收入

800

注意：要考慮第一筆分錄中轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)變動(dòng)損益借方金額100萬(wàn)元。

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

150（3 000×5%）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

150

②假定2009年12月31日租賃協(xié)議到期收回作為自用辦公樓，公允價(jià)值為3 000萬(wàn)元。

借：固定資產(chǎn)000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

900

——公允價(jià)值變動(dòng)

900（300＋600）

公允價(jià)值變動(dòng)損益200

【例題14?計(jì)算分析題】甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅率為5%。有關(guān)資料如下：

（1）2006年12月1日甲公司與A公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1 000萬(wàn)元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開(kāi)始日，2009年12月31日到期。2007年1月1日轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為30 000萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)賬面原

值為20 000萬(wàn)元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為10 000萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。各年1月1日均收到租金。

（2）2007年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30 500萬(wàn)元。

（3）2008年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30 800萬(wàn)元。

（4）假定2009年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓作為自有辦公樓，該辦公樓的公允價(jià)值為30 700萬(wàn)元。

（5）假定2009年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司將辦公樓出售，該辦公樓的價(jià)款為30 700萬(wàn)元已經(jīng)收到。

要求：

（1）編制2007年1月1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

（2）編制收到租金的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

（3）編制2007年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。

（4）編制2008年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。

（5）編制2009年12月31日租賃協(xié)議到期收回辦公樓的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

（6）編制2009年12月31日租賃協(xié)議到期的出售辦公樓相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

【答疑編號(hào)921050208】

【答案】

（1）編制2007年1月1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）000

累計(jì)折舊

000

貸：固定資產(chǎn)

000

資本公積——其他資本公積

000

（2）編制收到租金的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄

借：銀行存款000

貸：其他業(yè)務(wù)收入000

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

50（1 000×5%）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

（3）編制2007年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

500

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

500

（4）編制2008年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

300

（5）編制2009年12月31日租賃協(xié)議到期收回辦公樓的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄

借：固定資產(chǎn)700

公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）000

投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

800

（6）編制2009年12月31日租賃協(xié)議到期的出售辦公樓相關(guān)會(huì)計(jì)分錄

借：銀行存款

700

貸：其他業(yè)務(wù)收入

700

借：其他業(yè)務(wù)成本

800

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）000

投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）

800

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加535（30 700×5%）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

535

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

800

貸：其他業(yè)務(wù)收入

800

借：資本公積——其他資本公積000

貸：其他業(yè)務(wù)收入000

考點(diǎn)六：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

【例題15?計(jì)算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2009年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。

該寫字樓的原造價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元。2009年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。

假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。

要求：

作出甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。

【答疑編號(hào)921050209】

【答案】

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本）500

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

270

貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓000

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)

693

盈余公積

[9 500－（9 000－270）]×10%＝77

【例題16?單選題】（2007年試題）下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（）。

A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

C.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量

【答疑編號(hào)921050210】

【答案】D

【例題17?多選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，不正確的是（）。

A.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

C.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量

【答疑編號(hào)921050211】

【答案】ABC

【解析】A選項(xiàng)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入

公允價(jià)值變動(dòng)損益；B選項(xiàng)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量；C選項(xiàng)，采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)當(dāng)發(fā)生減值時(shí)需要確認(rèn)減值損失。

【例題18?多選題】下列有關(guān)對(duì)投資性房地產(chǎn)不正確的會(huì)計(jì)處理方法有（）。

A.采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目

B.無(wú)論采用公允價(jià)值模式，還是采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，取得的租金收入，均應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目

C.采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本、公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目

D.處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，與處置固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的核算方法相同，其處置損益均計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出

【答疑編號(hào)921050212】

【答案】ACD

第二篇：投資性房地產(chǎn)要點(diǎn)總結(jié)

投資性房地產(chǎn)要點(diǎn)總結(jié)

一、概念

1.屬于：A、已出租的土地使用權(quán)B、已出租的建筑物C、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

2.不屬于：A、自用的房地產(chǎn)B、作為存貨的房地產(chǎn)

二、確認(rèn)1.首先符合投資性房地產(chǎn)概念2.同時(shí)滿足兩條件

三、初始計(jì)量（按成本）

1.外購(gòu)：買價(jià)+稅費(fèi)+直接相關(guān)費(fèi)用2.自建：達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出

四、后續(xù)計(jì)量（兩種模式）

按規(guī)定有兩種：成本模式和公允價(jià)值模式，一般應(yīng)采用成本模式，滿足特定條件可用公允。同一企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用一種模式，不能同時(shí)這個(gè)用成本那個(gè)用公允。

五、后續(xù)計(jì)量模式的變更

1、企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

2、滿足前提條件，成本模式可轉(zhuǎn)公允模式。

3、已采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不可以再轉(zhuǎn)為成本模式。

即成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

六、轉(zhuǎn)換

（1）成本模式下的兩種情況比較簡(jiǎn)單，對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生損益，沒(méi)有差額，只換一下分錄名字就可以了。（2）公允模式下的兩種情況比較麻煩，因?yàn)闀?huì)有差額，而差額的處理不同，很容易混淆。

注意：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額記入資本公積；公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值不論大于還是小于其賬面價(jià)值，其差額均記入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

七、處置即在出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢、毀損時(shí)要終止確認(rèn)。

1.不管什么模式，該業(yè)務(wù)都通過(guò)其他業(yè)務(wù)收支核算。2。轉(zhuǎn)換過(guò)程的差額要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

第三篇：投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理

一、本科目核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本。

企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的，也通過(guò)本科目核算。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，比照“累計(jì)折舊”等科目進(jìn)行處理。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，比照”固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目進(jìn)行處理。

二、本科目可按投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)分別“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。

三、采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。

（一）企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。

將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入本科目、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

（三）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

（四）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。

（五）處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記”其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

四、采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。

（一）企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他綜合收益”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。

將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記本科目（成本），按已計(jì)提的累計(jì)折舊等，借記“累計(jì)折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他綜合收益”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

（三）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價(jià)值變動(dòng)），貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。

取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

（四）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價(jià)值變動(dòng)），按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

（五）處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價(jià)值變動(dòng)）；同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入其他綜合收益的金額，借記“資本公積——其他綜合收益”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

五、投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

六、本科目期末借方余額，反映企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，反映投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)查賬經(jīng)驗(yàn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭的特點(diǎn)，特別是涉及多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，成本核算不規(guī)范，本文結(jié)合實(shí)際工作將房地產(chǎn)企業(yè)檢查過(guò)程中總結(jié)的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)介紹給大家。

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納稅款。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。而《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而企業(yè)收到購(gòu)房款時(shí)可能有兩種賬務(wù)處理方式：

第一種處理方式：借：“現(xiàn)金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“預(yù)收賬款”科目；

第二種處理方式：借：“現(xiàn)金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。

因此，企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額是“預(yù)收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶貸方發(fā)生額有兩個(gè)來(lái)源，一是從“預(yù)收賬款”賬戶借方轉(zhuǎn)入的；另外一部分就是直接計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶的購(gòu)房款，為了避免重復(fù)征稅，所以要減去“預(yù)收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額。

這樣就可以推算出應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額＝預(yù)收賬款賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－預(yù)收賬款賬戶本期借方發(fā)生額 公式①

根據(jù)會(huì)計(jì)賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額 公式②

公式②移項(xiàng)后，可得下列公式：

本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額 公式③

把公式③代入公式①后得下列公式：

應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+期末余額－期初余額

這樣，稅務(wù)人員在檢查時(shí)，可以直接根據(jù)總賬“預(yù)收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目貸方累計(jì)數(shù)3個(gè)數(shù)字計(jì)算出應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額。此方法計(jì)算簡(jiǎn)單，就不要再?gòu)摹邦A(yù)收賬款”明細(xì)賬中一筆筆合計(jì)當(dāng)期發(fā)生數(shù)，但在使用上述公式時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：

（一）要核對(duì)“預(yù)收賬款”賬戶借方發(fā)生額應(yīng)當(dāng)全部是退還購(gòu)房款或者結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入如果出現(xiàn)企業(yè)調(diào)賬事項(xiàng)，如借：“預(yù)收賬款”科目，貸：“其他應(yīng)付款”科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

（二）適當(dāng)抽取幾個(gè)月份，把“預(yù)收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細(xì)賬數(shù)字核對(duì)，以防止企業(yè)故意調(diào)整會(huì)計(jì)科目作假賬。

（三）檢查“營(yíng)業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中是否有收取違約金的事項(xiàng)，如果有上述事項(xiàng)，收到的違約金同樣需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

（四）“預(yù)收賬款”賬戶期初如果有余額，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的。

（五）國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算公式是：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤(rùn)率＋本期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率，此公式計(jì)算取數(shù)麻煩，可以改為：應(yīng)納稅所得額＝本期所得額+（預(yù)收賬款年末余額－預(yù)收賬款年初余額）×利潤(rùn)率。

在檢查過(guò)程中，稅務(wù)稽查人員可以自己設(shè)計(jì)制作一份房源表。表格內(nèi)容如下：房號(hào)、購(gòu)買人、面積、單價(jià)、合同金額、實(shí)際收款、收據(jù)或發(fā)票號(hào)、備注。

（一）填寫此表的數(shù)據(jù)來(lái)源：

1.面積欄目可根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門提供的測(cè)繪圖填列，此測(cè)繪圖可從房地產(chǎn)企業(yè)或者房產(chǎn)管理部門得到；

2.購(gòu)房人、單價(jià)和金額欄目可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時(shí)要與房屋銷售合同核對(duì)；

3.發(fā)現(xiàn)房屋售價(jià)明顯偏低、贈(zèng)與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

1.通過(guò)此表能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況，如總共開(kāi)發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

2.是計(jì)算房屋單位面積成本和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的依據(jù)。單位面積成本＝開(kāi)發(fā)產(chǎn)品÷總面積（指可出售的面積）；主營(yíng)業(yè)務(wù)成本＝已銷售面積×單位面積成本。

3.能發(fā)現(xiàn)價(jià)格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價(jià)格確定調(diào)整價(jià)。

4.可以查出收入不入賬的情況。把金額欄合計(jì)數(shù)與企業(yè)“預(yù)收賬款”賬上余額和已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”總數(shù)之和對(duì)比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說(shuō)明企業(yè)存在收入不入賬的情況。

5.合同金額欄合計(jì)數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計(jì)數(shù)乘以萬(wàn)分之五可以得出企業(yè)應(yīng)繳納的“購(gòu)銷合同”稅目印花稅。

第五篇：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

一、本科目核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本。

企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的，也通過(guò)本科目核算。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，比照“累計(jì)折舊”等科目進(jìn)行處理。

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，可以單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，比照”固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目進(jìn)行處理。

二、本科目可按投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)分別“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。

三、采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。

（一）企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。

將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入本科目、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

（三）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

（四）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。

（五）處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記”其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

四、采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。

（一）企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。

將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記本科目（成本），按已計(jì)提的累計(jì)折舊等，借記“累計(jì)折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。

（三）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價(jià)值變動(dòng)），貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。

取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

（四）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價(jià)值變動(dòng)），按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

（五）處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價(jià)值變動(dòng)）；同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

五、投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

六、本科目期末借方余額，反映企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，反映投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

(一)采用成本模式計(jì)量

1.企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

在建工程等

2.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等

3.計(jì)提折舊或攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

4.取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

5.處置投資性房地產(chǎn)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

(二)采用公允價(jià)值模式計(jì)量

1.企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：銀行存款

在建工程等

2.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)——成本等(公允價(jià)值)

公允價(jià)值變動(dòng)損益(借方差額)

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等

資本公積——其他資本公積(貸方差額)

3.資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值變動(dòng)

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

或相反分錄

4.取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

5.處置投資性房地產(chǎn)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

注：“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”有可能在借方

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)成本

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

或相反分錄