第一篇：房地產(chǎn)投資展望

房地產(chǎn)投資展望

近幾年來，無論在學(xué)術(shù)界，金融市場，還是社會上，房地產(chǎn)都是個熱門的話題。隨著炒樓越來越熱，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險也倍受關(guān)注，尤其是在我國房地產(chǎn)市場還不完善的情況下，風(fēng)險往往會給人帶來巨大的損失。那么在當(dāng)先樓市不斷飆升的形勢下，房地產(chǎn)的投資，最終會導(dǎo)致破產(chǎn)，還是暴發(fā)？

在如今的中國，房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)。由以消費(fèi)為主到以投資為主，房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸演變成金融投資工具。它除具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù)等特征外，還具有生產(chǎn)周期長、資金需求大、流動性差、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、影響因素多等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險行業(yè)。眾多的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險，尤其是我國還處在房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，這一階段中市場發(fā)育尚不完善，政策法規(guī)尚不健全或者施行不力，交易信用和市場資料不足，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了更大的風(fēng)險性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者若不能對項目的各種風(fēng)險因素進(jìn)行充分的識別、分析和評價，就要承受巨大的投資風(fēng)險壓力，甚至受到致命的打擊。

同其他投資品相比，房地產(chǎn)又具有以下的一些特點，使得它的投資風(fēng)險更為難于評估。

一、房地產(chǎn)投資金額巨大。房地產(chǎn)投資需要巨額資金，其開發(fā)投入資金需求常常達(dá)到幾百萬，幾千萬，甚至幾十億元。即使是一般居民為了滿足自己的居住需要，購買單個住房單元，至少也得幾十萬、幾百萬。而且房地產(chǎn)項目在未完全配套建成之前，不具有使用價值，只有到了全部建成之后，才發(fā)揮其具有的功能，這就使房地產(chǎn)開發(fā)投資必須在建設(shè)過程中一次性支出全部費(fèi)用，加大了房地產(chǎn)投資的強(qiáng)度。

二、投資回收期長。房地產(chǎn)投資回收期根據(jù)項目性質(zhì)的不同，少則數(shù)年，多則幾十年。這是由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，少則一年，多則兩到三年，甚至更多，再加上房地產(chǎn)項目投資量大，其效益卻是逐漸發(fā)揮，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資的回收期較長。如果房地產(chǎn)投資者自行開發(fā)、自行經(jīng)營，則投資回收期更長。若遇上房地產(chǎn)市場處于蕭條時期，房地產(chǎn)投資的回收期的長短更難預(yù)料。

三、投資不確定因素多。眾所周知，房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險并存，受國家和地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響大。加上需用資金量大，投資回收期長，資金周轉(zhuǎn)速度慢等眾多因素使得房地產(chǎn)投資風(fēng)險大。

房地產(chǎn)的長期投資風(fēng)險巨大，稍有不慎，可能就血本無歸。但是，就現(xiàn)在樓價不斷飆升的局面，房地產(chǎn)的價格一時根本無法控制，縱使風(fēng)險大，一時也只升不降。首先對比一下股票市場。

1、炒股是用自己的錢，不允許向銀行貸款；炒樓自己只需出30%，剩下的70%可以從銀行貸款。

2、掌控內(nèi)幕的證券從業(yè)人員嚴(yán)禁炒股；而房地產(chǎn)從業(yè)人員可以炒股，甚至是樓價不斷飆升的幫兇。

3、炒股的人操控股票行情會受到嚴(yán)厲處罰；房地產(chǎn)行業(yè)越?jīng)]有完善的法律規(guī)范，開發(fā)商或中介操控樓價。

這些就能說明，無論國家是用針對消費(fèi)市場的政策調(diào)控房地產(chǎn)，還是針對一般金融市場的政策，對房地產(chǎn)價格都產(chǎn)生不了明顯的效果。即使現(xiàn)在國家出臺了“新國八條”等限購令，對廣州等限購令一線城市可能有一定的調(diào)節(jié)作用。而以我的家鄉(xiāng)—江門為例，限購令出臺一個月左右，廣州等房地產(chǎn)投資者大量涌入江門，使不少新樓盤出現(xiàn)斷貨，房地產(chǎn)市場反而變得活躍。所以我個人認(rèn)為，長期來說，房地產(chǎn)市場會怎樣，難以預(yù)料，但是就短期來說，房地長市場價格是不會下降的，最多只能是升幅下降。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望

房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖

成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復(fù)。23個城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。成交超過11年平均水平的城市達(dá)15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、溫州超過11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計周成交量有望繼續(xù)回升，維持2-5月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。

二手房成交亦持續(xù)回暖，進(jìn)一步印證了樓市整體回暖的趨勢。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。

房價繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤以價換量去化改善。從一手房成交均價來看，9城市環(huán)比6個下跌；從分區(qū)成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價動力有所減弱。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。11個城市可售面積環(huán)比微降；去化時間13個月，環(huán)比微降，低于去年同期水平。

住建部正推進(jìn)剛需購房優(yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調(diào)15％至25％。在以價換量、信貸對剛需實質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續(xù)回暖，庫存加速去化。

我們堅定看好全年行業(yè)投資機(jī)會，全年堅定持有是最佳策略。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬科，價值嚴(yán)重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。

風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)整時間超預(yù)期，政策嚴(yán)控超預(yù)期〃中投證券）

第三篇：展望中國房地產(chǎn)2020

展望中國房地產(chǎn)2020

2012年09月10日07:55第一財經(jīng)日報[微博]我要評論(2)

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怎么展望中國房地產(chǎn)的未來？這不僅是一個行業(yè)問題，更是一個關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)命運(yùn)的宏觀問題。

2003年之后，中國的房產(chǎn)投資開始不斷升溫，一直持續(xù)到2010年的“高熱”階段。以北京為例，從2004到2010年的6年間，內(nèi)城四區(qū)的平均房價從6000元/平方米上升到了55000元/平方米，幾近10倍。

住房本身有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，近10年來中國房價年年“水漲船高”表象背后的實質(zhì)是：住房從“房子”（消費(fèi)品）到“房產(chǎn)”（投資品）的嬗變，住房的投資屬性被放大，而在某種市場條件和環(huán)境下，投資可以演變成投機(jī)。為了應(yīng)對房價的快速上漲，自2005年來國家實施了多輪房地產(chǎn)調(diào)控。2010年的房產(chǎn)調(diào)控措施正是集中針對房產(chǎn)投機(jī)和過度投資，因而收到了較為明顯的效果。中國房地產(chǎn)高熱

首先，中國房地產(chǎn)本身的發(fā)展是否真的過熱了？

要回答這個問題，我們必須從考察房地產(chǎn)業(yè)的諸多量化指標(biāo)入手，來給中國的房地產(chǎn)業(yè)把一把脈。根據(jù)國際通用的指標(biāo)并且結(jié)合中國的國情，我們選擇了如下的指標(biāo)進(jìn)行考察：

●房地產(chǎn)投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比（過高）：從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重一路上揚(yáng)，從2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已達(dá)13.1%左右；美國從1929年到2011年，房地產(chǎn)固定投資在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本從1950年到2008年，住房投資在GDP中的占比在2.9%~9.0%。

●房價收入比（過高）：從1996~2011 年的情況來看，我國的房價收入比在5.5~8.1 的區(qū)間波動，其中最低的1996 年為5.64，最高的2009 年為8.03；美國2000~2012年的房價收入比基本維持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房價收入比經(jīng)歷了漲落的過程，1988~1990年的三年間，隨著日本房地產(chǎn)升溫，從1988年的6.7逐年上升，到1990年達(dá)到高峰（9.2），之后隨著房產(chǎn)泡沫的破裂開始回落。房價收入比從1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波動，2004年為4.5，2010年為4.6。

●每1000人新建住房數(shù)（過高）：據(jù)統(tǒng)計，在2000~2010年的10年中，我國總共新建城市住房近7000萬套。由此推算，中國每年新建城市住房約700萬套。按照城鎮(zhèn)人口約為6.3億計算，則每1000人新建房屋數(shù)為11，而2011年該數(shù)字約為15；1960~2011年期間，美國的每1000人新建住房數(shù)在2~12的范圍

波動，在1972年左右達(dá)到最高（約為12），次貸危機(jī)后顯著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期間，德國的每1000人新建住房數(shù)在1.8~3.3的范圍波動，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，從2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。

●房屋空置率（過高）：根據(jù)我們的估算，中國的房屋空置率應(yīng)在30%左右；美國1994~2007年期間的自有住房空置率在1.5%~3%間波動，出租房屋空置率在7%~11%內(nèi)變動，兩者在次貸危機(jī)期間均達(dá)到較高的水平，分別為2.8%和10%；1998~2006年期間，德國的住房空置率在7.5%~8.2%的范圍內(nèi)波動。

可見，中國房地產(chǎn)業(yè)的各項主要指標(biāo)已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)了，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱、房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重泡沫。我們認(rèn)為：自2010年以來中國政府在抑制房地產(chǎn)過度投資和投機(jī)、推動房價合理回歸的措施,是合理和有效的。

這里需要特別強(qiáng)調(diào)的一個指標(biāo)是每1000人新建房屋數(shù)，而它似乎并沒有引起中國房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士、專家和研究機(jī)構(gòu)足夠的關(guān)注和重視。

每1000人新建住房數(shù)是個增量指標(biāo)，應(yīng)該是政府房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要指標(biāo)。假設(shè)社會總?cè)丝诓辉鲩L，每戶家庭的平均人口數(shù)為3，房屋的使用壽命為70年，那么為了補(bǔ)償房屋的自然折舊，每1000人新建住房數(shù)應(yīng)該為：

1000/(70×3)=4.76（套/年）。如果進(jìn)一步考慮家庭小型化、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，那么該數(shù)字應(yīng)該更大一些，比如，接近于6。

另外需要注意的是，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的“地域性”和“區(qū)域性”，該指標(biāo)在不同國家、不同城市、不同區(qū)域表現(xiàn)也不同。而區(qū)域以外人口的流入，會直接增加對該區(qū)域住房的剛性需求，在這種情況下，等同于直接增加該比率的分子項，那么該指標(biāo)就會被放大。例如：近10多年來，加拿大的溫哥華地區(qū)移民人口激增，移民在總?cè)丝谥械恼急纫宦飞蠐P(yáng),從1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83萬人），其每1000人新建住房數(shù)也從2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年為7.7）。

由于每1000人新建住房數(shù)指標(biāo)最直接地將房地產(chǎn)規(guī)模（新建房屋數(shù)）和人口規(guī)模聯(lián)系在一起進(jìn)行相對量的考量，因而它對于政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有重要的意義，直觀而明了，可以被中央政府以及各級地方政府作為一個直接的、現(xiàn)實可行的控制指標(biāo)。

展望房地產(chǎn)市場2020

中國的房地產(chǎn)業(yè)所面臨的“發(fā)育亢進(jìn)”問題,是任何國家在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時期都可能會碰到的、“高成長”所帶來的問題（美國、日本等發(fā)達(dá)國家都曾走過這個歷程）。

擺在我們面前的挑戰(zhàn)是：中國房地產(chǎn)業(yè)究竟該如何調(diào)控？正是由于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大等特性，要讓

當(dāng)前處于“發(fā)育亢進(jìn)”狀態(tài)的中國房地產(chǎn)行業(yè)減速，并回復(fù)到可持續(xù)發(fā)展的軌道，一定是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

因循這種復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控須保證以下幾點：國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長；低收入階層住房條件不斷改善，城鎮(zhèn)居民的居住條件繼續(xù)得到平穩(wěn)和適度的提高；政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策適時、適度和持續(xù)地發(fā)揮作用，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)軟著陸；房價穩(wěn)中有降，房價收入比逐步回歸到合理區(qū)域。

基于上述要件，我們從量化分析的角度，對于未來8年（2012年到2020年）中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的趨勢和房價的走勢做了一番預(yù)測，大致的思路如下：

根據(jù)中國人口自然增長率、城鎮(zhèn)化率，推算中國城鎮(zhèn)人口增長率和中國城鎮(zhèn)人口；考慮到過去8年中國人均居住面積的增速（平均每年約1平方米），假設(shè)城鎮(zhèn)人口的人均居住面積繼續(xù)維持適度增長，從2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；進(jìn)而推算出預(yù)測的房地產(chǎn)規(guī)模和增長率（從減速到低速溫和增長）。之后結(jié)合對GDP、房價收入比等數(shù)據(jù)，推算出每1000人新建房屋數(shù)從2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地產(chǎn)投資在GDP中的占比從2011年的13%，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年則減至6.8%。

出于揭示價格實際變化的考慮，我們的分析中均不考慮通脹因素和名義價格，采用2011年的可比價格作為衡量。我們的房地產(chǎn)調(diào)整趨勢和房價走勢量化分析的結(jié)論如下：

●從2012年到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷軟著陸，房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模將得到有效控制，房地產(chǎn)投資在GDP中的占比將逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8%，得到可持續(xù)的良性發(fā)展；

●從2012年到2020年，中國每平方米房價將經(jīng)歷從5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年達(dá)到4700元左右，之后，房價緩慢回升，2020年回復(fù)到4800元的水平；

●房價收入比從高于7的位置，逐漸下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；

城鎮(zhèn)居民的居住條件得到持續(xù)的、適度的提高，人均居住面積到2020年提高到41.6平方米。

以上僅僅是試圖勾畫出關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展以及房價走勢的一個總體輪廓。眾所周知，房地產(chǎn)是一個地域性或者說局部性非常強(qiáng)的行業(yè)，因而我們認(rèn)為：政府采取差異策略，區(qū)別性、有針對性地制定和試行房地產(chǎn)調(diào)控的新政策（如上海、重慶試行的不同房產(chǎn)稅等），是合理和有效的。中國房地產(chǎn)業(yè)未來的調(diào)整和軟著陸，也一定會在不同的城市或相同城市的不同區(qū)域表現(xiàn)出不同的特點。

過去十年，我國房地產(chǎn)業(yè)有了快速的發(fā)展，也極大改善了人民的居住條件，這種高速發(fā)展雖也帶來了高房價等問題，但是我們相信：只要政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有序、有度、有區(qū)別地持續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)一定會步入良性發(fā)展的軌道，房價一定會回歸到合理的區(qū)間，中國人也會距離“安居”、“樂居”的目標(biāo)越來越近。

第四篇：宜春市房地產(chǎn)市場分析及展望

宜春市房地產(chǎn)市場分析及展望

2008年在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，宜春市房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出景氣回落的趨勢，房地產(chǎn)投資先升后落，商品房銷售不斷下降，房價上漲幅度逐步放緩。2009年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來新一輪的“洗牌”。此外，隨著我市住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實，部分中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。

一、2008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房開發(fā)適應(yīng)市場能力增強(qiáng)。

2008年，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，并逐漸顯現(xiàn)其作用。盡管我市房地產(chǎn)業(yè)沒有過熱，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)步伐放緩。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資39.85億元，同比增長36%，增幅回落8.6個百分點，僅占全年計劃總投資的24.34%。其中：建筑工程投資24.14億元，同比僅增長8.3%，增幅回落34.3個百分點；土地購置費(fèi)11.53億元，同比增長129%，增幅上升了49.5個百分點；土地開發(fā)投資額為0.90億元，同比下降63.7%，增幅回落122.5個百分點。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)投資信心不足，持徘徊觀望的態(tài)度。從投資結(jié)構(gòu)看，2008年全市商品住宅投資31.69億元，同比增長30.6%，增幅回落21.9個百分點。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資同比分別增長89.4%、113.7%、241.3%、117%；而經(jīng)濟(jì)適用房、高檔公寓投資分別下降73.9%和51.5%。從以上數(shù)據(jù)看，住宅投資結(jié)構(gòu)隨著市場的變化在不斷地調(diào)整，適應(yīng)市場能力在增強(qiáng)。據(jù)房管局對中心城區(qū)商品住房戶型銷售情況的統(tǒng)計調(diào)查，盡管120—144M2套型占比最高，是目前市場銷售的主要房源，但是大戶型的銷售情況較去年降幅明顯。相比60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續(xù)走強(qiáng)。這充分體現(xiàn)了市場調(diào)節(jié)的力量，同時也反映出，在做強(qiáng)中心城區(qū)、增加中心城區(qū)人氣過程中，由于經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，人們的經(jīng)濟(jì)水平有限，房地產(chǎn)住房投資結(jié)構(gòu)應(yīng)適應(yīng)市場的發(fā)展。同時，值得注意的是商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資有過大的跡象，而滿足低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房投資大大萎縮。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落

從資金供給總量來看，到位資金增速下滑。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金到位47.44億元（含上年結(jié)余資金），同比增長27.4%，增幅回落25.8個百

分點，其中本年到位資金42.82億元，同比增長25.1%，增幅同比回落28.8個百分點。

從資金來源看，我市房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金20.25億元，同比增長51.4%，增長較快。自籌資金占本年資金來源的47.29%；其他資金來源18.12億元，增長2.5%，同比增幅下降54.4個百分點，占本年資金來源的42.32%；定金及預(yù)收款為11.74億元，同比下降1.3%，增幅下降44.8個百分點，占本年資金來源的27.41%（2007年為34.95%），其余類型的資金來源絕對數(shù)偏小。從定金及預(yù)收款的收繳減少來看，反映出2008年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂觀。

（三）房地產(chǎn)市場低迷，房地產(chǎn)開發(fā)處于飽和減緩發(fā)展態(tài)勢

2008年，商品房銷售面積153.45萬M2，同比下降32.5%；商品房銷售額26.05億元，同比下降22.1%；空置面積22.11萬M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面積13.4萬M2，同比上升96.2%。而房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別增長21.1%、23%和2.6%。本年完成開發(fā)土地面積76.96萬M2，同比增長74.5%；本年購置土地面積174.32萬M2，同比增長62.4%，待開發(fā)土地面積111.69萬平方米，同比下降59.1%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計銷售面積39.63萬M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年銷售旺勢啟動前的水平，略低于近5年商品住房48.25萬M2的年平均銷售量。商品住房供給出現(xiàn)飽和難賣狀態(tài)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面存在價格因素，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，2008年中心城區(qū)商品住房均價為2075元/M2，同比增長16.92%，從近幾年商品住房價格走勢來看，呈30度上漲趨勢，進(jìn)入2008年底商品住房價格仍保持在2000元/M2高位平穩(wěn)運(yùn)行，另一方面，受整個國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降，房地產(chǎn)市場低迷以及受從緊的貨幣政策的影響，我市的居民購房意愿也顯著降低，觀望情緒越發(fā)濃厚，使得全市住房成交量出現(xiàn)大幅度下降。

二、對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考

自2008下半年起，中央及地方政府相繼出臺了包括擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，隨著房價的合理回歸，政策的逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實行三方聯(lián)動，抓住契機(jī)切實解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題，積極采取有針對性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。

（一）政府部門應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。一是房地產(chǎn)市場調(diào)控要做到適時適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。調(diào)控力度的把握主要是對房地產(chǎn)市場總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評估等市場交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購買的無序增長。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅決治理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時搞活房地產(chǎn)二、三級交易市場，促進(jìn)居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計劃、有步驟地開發(fā)。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。六是要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場形勢的監(jiān)測分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象

面對激烈的市場競爭，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平，通過改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)發(fā)展實力，提高市場競爭力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。第三，房地產(chǎn)業(yè)的競爭就是客戶滿意度的樹立與競爭，開發(fā)商要加強(qiáng)工程質(zhì)量，完善內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房。第四，要加強(qiáng)市場營銷，樹立理性的營銷觀念，堅持誠信服務(wù)，進(jìn)行“陽光”操作，重點是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計、生態(tài)平衡等等，通過加強(qiáng)營銷誠信服務(wù)積極創(chuàng)造市場。

（三）金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制度創(chuàng)新、加大支持

目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，對開發(fā)商要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核；對購買者貸款要嚴(yán)格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風(fēng)險。

三、2009年房地產(chǎn)市場展望

2009年，在經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，將是我市房地產(chǎn)市場的調(diào)整期。

（一）1—3月份數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場仍不容樂觀

從1—3月份數(shù)據(jù)來看，房屋施工面積同比增長21.5%，而新開工面積和房屋竣工面積同比分別下降28.6%和3.5%，商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降19.8%和13.9%，空置面積同比卻上升了264.2%。

（二）需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”

在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購房需求仍將向?qū)嵱眯缘闹行粜图?；從產(chǎn)品需求特點的角度，留存在市場當(dāng)中的真正的住房剛性需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，比如價格因素，因此未來市場競爭會更加激烈。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個大局中加以調(diào)整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)或許會采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。

（三）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決

隨著2008年推出的保障住房政策的實施，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策的落實，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的供應(yīng)量也會適當(dāng)增加，中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。

第五篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力