第一篇：城市高層住宅物業(yè)管理方案

城市高層住宅物業(yè)管理方案

城市高層住宅物業(yè)管理方案

隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實(shí)情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。

一、高層住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)：

1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運(yùn)作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。

2、高層住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。在實(shí)際物業(yè)管理中，必須要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對高層住宅各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。高層住宅能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。

二、高層住宅物業(yè)管理的原則：

1、統(tǒng)一管理原則：

首先，整個(gè)高層住宅是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整體服務(wù)的，分散理勢必影響整體的正常運(yùn)行；其次，分散管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決；第三，分散管理會(huì)造成管理死角。因此，高層住宅應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一的管理。

2、收費(fèi)合理原則。

收費(fèi)合理原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。

3、依法管理原則。

物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。

4、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。

物業(yè)管理要通過科學(xué)的物業(yè)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得住戶的信任。

5、公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。

針對高層住宅的實(shí)際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)也可以做好住戶需要的專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為住戶提供最大的方便。

三、高層住宅物業(yè)管理的內(nèi)容：

1、高層房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。

2、高層住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。

3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各樓道以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對高層住宅小區(qū)內(nèi)的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。

5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進(jìn)行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。

6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動(dòng)巡邏崗位。確保住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。

7、收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、定期收取物業(yè)管理費(fèi)用，并接受住戶監(jiān)督。

8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。

四、高層住宅物業(yè)管理實(shí)際可行性操作：

1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”

在高層住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。

2、實(shí)施零距離 “隱性物業(yè)管理與服務(wù)” 模式

在高層住宅物業(yè)的管理與服務(wù)中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務(wù)往往容易發(fā)生沖突，在實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結(jié)合的“隱性服務(wù)與彈性服務(wù)” 模式和物業(yè)管理理念。所謂 “零距離”，就是對住戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，注重服務(wù)的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時(shí)提供及時(shí)滿意的服務(wù)，更要體現(xiàn)對住戶服務(wù)的前瞻性，滿足住戶深層次的服務(wù)訴求。

3、建立治安聯(lián)動(dòng)快速反應(yīng)系統(tǒng)

安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬無一失。

五、高層住宅日常性物業(yè)管理與服務(wù)

完善的高層住宅物業(yè)管理構(gòu)想，專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運(yùn)作機(jī)制都必須在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的實(shí)施中才能得到充分的檢驗(yàn)，才能以持之以恒的、高品位的服務(wù)品質(zhì)展現(xiàn)于住戶面前。

日常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務(wù)需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務(wù)、工程服務(wù)等四個(gè)方面的常規(guī)日常服務(wù)分別體現(xiàn)相應(yīng)的高層物業(yè)管理模式。

（一）安全管理

安全工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實(shí)的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。

針對高層住宅布局、功能的特點(diǎn)，可以采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實(shí)保障高層住宅24小時(shí)安全無憂。對公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動(dòng)巡邏相結(jié)合的方式實(shí)施安全管理，技防方面主要依靠項(xiàng)目本身的智能化報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，流動(dòng)巡邏方面將增加巡邏頻次，加強(qiáng)巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓(xùn)，提高治安員的崗位與服務(wù)意識。

1、公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；

2、24小時(shí)固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置；

3、24小時(shí)流動(dòng)巡邏崗設(shè)置；

4、智能化報(bào)警系統(tǒng)；

治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)

特點(diǎn)：

A、以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。

B、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；即要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。

C、軟件與硬件同時(shí)抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。

D、制作緊急事件處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)害、重大疫情等事件的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。

主要任務(wù)：

A、固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；

B、安全巡邏。定時(shí)和不定時(shí)的對區(qū)域內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決；

C、停車場管理。疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理；

（二）環(huán)境管理

高層住宅物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。

針對高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項(xiàng)目提供無差別的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的項(xiàng)目環(huán)境，并切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：

1、主要任務(wù)：

A、負(fù)責(zé)高層住宅各個(gè)樓層和各個(gè)部位的保潔工具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；

B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用品的采購及使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；

C、負(fù)責(zé)對保潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

D、負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。

2、保潔制度

每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對住戶的影響。

3、垃圾分流

在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識的基礎(chǔ)上，對高層住宅的垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。

垃圾收集袋裝化：項(xiàng)目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。

4、消殺

消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。

聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。

1、專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構(gòu)成危害。

2、雙方簽定合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。

3、定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到。

4、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)防治，配電房、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房等部位一防鼠為主，其他設(shè)施與場所殺蟲為主。

第二篇：××省委黨校高層住宅物業(yè)管理方案(122頁)目錄

××省委黨校高層住宅物業(yè)管理方案（122

頁）

目錄

前言……………………………………………………………………………1 第一部分：費(fèi)用測算……………………………………………………3 第二部分：物業(yè)管理業(yè)績表………………………………………………5 第三部分：物業(yè)管理實(shí)施方案…………………………………………6

第一章 概況……………………………………………………6

第二章 物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)想………………………………………7

第三章 工作計(jì)劃…………………………………………38

第四章 物業(yè)管理目標(biāo)承諾……………………………………44

第五章 附件………………………………………………………55 附件：資質(zhì)證明文件………………………………………………………123

第三篇：物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理（本站推薦）

物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理

作者從一個(gè)物業(yè)管理者的眼光出發(fā)，指出了物業(yè)管理中的設(shè)備管理的重要性，并提出了切實(shí)可行的解決辦法。同時(shí)也讓業(yè)主了解到，物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備管理的重要性。1設(shè)施設(shè)備管理的特點(diǎn)

高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時(shí)，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地?cái)[在了人們面前。中國當(dāng)前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點(diǎn)為： 1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，管理復(fù)雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保樓內(nèi)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。2.高層綜合樓宇設(shè)施設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)管理人員隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對大樓的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價(jià)值，創(chuàng)造增值潛力。4.大樓各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，保證設(shè)施設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用科學(xué)，它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)組成部分。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，從業(yè)人員必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)施設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)施的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理供水的設(shè)施設(shè)備管理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。2設(shè)施設(shè)備管理的重要性

現(xiàn)代物業(yè)的價(jià)值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競爭機(jī)制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的需求和依賴深度越來越高，設(shè)施設(shè)備的作用也越來越突出。事實(shí)上，設(shè)施設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個(gè)方面。

（一）關(guān)系到聲譽(yù)和生存 作為物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)施設(shè)備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設(shè)施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認(rèn)可，社會(huì)地位逐漸提高，競爭力得以加強(qiáng)，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)施設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)，物業(yè)管理企業(yè)便無法再取得人們的承認(rèn)，就會(huì)丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用 事實(shí)設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。機(jī)槍維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少損失。樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常機(jī)器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用的開支，使設(shè)施設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)施設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是最關(guān)鍵的。具體地說，就是取決于設(shè)施設(shè)備管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù) 若設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行可靠性低，管理又不善，設(shè)備在運(yùn)行中經(jīng)常發(fā)生意外，這不僅會(huì)干擾物業(yè)管理的經(jīng)營秩序，同時(shí)也使業(yè)戶遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失。若設(shè)施設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會(huì)污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會(huì)公害。因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)施設(shè)備引致人身事故及社會(huì)公害，是現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強(qiáng)的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進(jìn)步，而先進(jìn)的上升設(shè)備管理則是企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的根本保證。3設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)本要求

設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心，應(yīng)對寫字樓水電設(shè)施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施）進(jìn)行全面的管理和維修，供水、供電要有應(yīng)急措施；應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應(yīng)有健全的檢查維修制度，對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)；應(yīng)對業(yè)戶的設(shè)備報(bào)修及時(shí)處理，并定期檢查；消防設(shè)施完好率應(yīng)當(dāng)達(dá)到100％。

良好的設(shè)施設(shè)備管理要做到：

（一）建立先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理體制 1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度及設(shè)施設(shè)備集中程度、管理人員業(yè)務(wù)水平、檢修人員技術(shù)力量與組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)（運(yùn)行班次、有無假日）等各種因素，實(shí)事求是地設(shè)置設(shè)施設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。2.設(shè)施設(shè)備管理人員必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例，熟悉設(shè)施設(shè)備的技術(shù)理論之時(shí)，具有一定的業(yè)務(wù)能力。3.加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備管理人員的培訓(xùn)教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平。對管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對檢修人員實(shí)行技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)施設(shè)備管理工作計(jì)劃之中。

（二）建立完善的設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度 制定嚴(yán)密的設(shè)施設(shè)備年、季、月、周保養(yǎng)計(jì)劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)以及考核實(shí)施辦法，并不定期對實(shí)施設(shè)備的正常運(yùn)行和完好情況進(jìn)行抽檢，使其管理工作始終處于動(dòng)態(tài)之中將突然性與計(jì)劃性、集中管理與分散管理相結(jié)合： 1.設(shè)施設(shè)備管理崗位責(zé)任制度； 2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度； 3.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度； 4.設(shè)施設(shè)備檢修制度； 5.固定資產(chǎn)管理制度； 6.培訓(xùn)教育制度； 7.特殊設(shè)施設(shè)備管理及應(yīng)急制度； 8.各類機(jī)房的出入登記制度等。

（三）做好設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作 基礎(chǔ)資料工作是設(shè)施設(shè)備管理工作的基本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般都是組成系統(tǒng)發(fā)揮作用的。例如，中央空調(diào)系統(tǒng)是由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)施設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)施設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)施設(shè)備組成，任何一種設(shè)施設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都將不能正常制冷。因此，除了設(shè)施設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，以能迅速、及時(shí)地反映全部設(shè)施設(shè)備的基本情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作提供方便，用于指導(dǎo)實(shí)際工作。

（四）設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo) 管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是設(shè)施設(shè)備的根本目標(biāo)。設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)及檢修是設(shè)施設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設(shè)施設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)施設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)施設(shè)備能正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設(shè)施設(shè)備的完好，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。相反，如果使用不當(dāng)，就會(huì)降低設(shè)施設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)施設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引起設(shè)施設(shè)備事故，造成設(shè)施設(shè)備的損壞或報(bào)廢。1.設(shè)施設(shè)備的有效利用率： 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當(dāng)而造成。由于操作使用不當(dāng)，沒有正確的維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)施設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費(fèi)在排除故障及計(jì)劃外檢修（搶修）的實(shí)踐也越來越多，設(shè)施設(shè)備有效故障實(shí)踐越來越少，設(shè)施設(shè)備停機(jī)或無效工作實(shí)踐會(huì)越來越多，勢必會(huì)大大降低設(shè)施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間以提高有效利用率，也不能任意加大設(shè)施設(shè)備的運(yùn)載能力，使設(shè)施設(shè)備長時(shí)期超負(fù)荷運(yùn)行這樣“拼設(shè)施設(shè)備”勢必會(huì)加劇設(shè)施設(shè)備的損壞直至報(bào)廢。2.設(shè)施設(shè)備的完好率： 根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo)，設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)為100％，只有通過日常巡檢才能保證。（1）零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；（2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達(dá)到規(guī)定要求；（3）設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)行記錄齊全；（4）設(shè)施設(shè)備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)針對問題進(jìn)行整改，經(jīng)過維護(hù)、維修，消除不完好因素，升級為完好設(shè)施設(shè)備。

（五）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合 設(shè)施設(shè)備管理人員應(yīng)當(dāng)具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務(wù)水平。但是，單純依靠少數(shù)設(shè)施設(shè)備管理人員來管好所有設(shè)施設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動(dòng)公司全體員工自覺執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)施設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)施設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點(diǎn)、維護(hù)方法、故障排除及報(bào)告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)施設(shè)備、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備。就是說，應(yīng)該做到操作人員會(huì)檢修設(shè)施設(shè)備，維修人員會(huì)操作設(shè)施設(shè)備，并要求只有取得了國家考核頒發(fā)的技術(shù)資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

第四篇：城市綜合體物業(yè)管理及其管理方案

城市綜合體物業(yè)管理及其管理方案

鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系。

一、城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)

1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)

綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級酒店、購物中、寫字樓、公寓。

綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級酒店和購物中心的收費(fèi)要略高一些。

2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為： ——辦公室（含前臺、財(cái)務(wù)、采購、倉庫）

——客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；

——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；

——公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場管理等）； ——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）。

基本機(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)

由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè) 城市綜合體物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

二、城市綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)

城市綜合體物業(yè)管理組織架構(gòu)

工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等）。

由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn)。

三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

參與人員

前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理 主要工作內(nèi)容

1、從物業(yè)管理角度對項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場的設(shè)置等提出建議。

綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。

成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口 3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。

6.參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計(jì)的意見、裝修中的常見改動(dòng)等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。

施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入

.參與人員

前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。

二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議 1.土建

1）對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇 2）門、窗的材質(zhì)

3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸 4）地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求

5）空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集 6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置 7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性 2.配套

1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2）給業(yè)主造成的影響 3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響

4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi) 5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗

6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響 7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性

施工階段

（一）參與人員

前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。

（二）主要關(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議 1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入

1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價(jià)

2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定 2.施工介入

1）房屋質(zhì)量控制

2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄 3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集

4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn) 5）成品保護(hù)

6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量

三.綜合體購物中心部分物業(yè)管理方案 購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。購物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括 1.購物中心的前期介入 2.購物中心的裝修管理

3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對購物顧客的無打擾服務(wù) 4.購物中心的清潔 5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)

6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用

對于購物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算

城市綜合體物業(yè)管理預(yù)算

四.購物中心的裝修管理

1、購物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤萬象城為例

安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時(shí)發(fā)放到商戶手中。

城市綜合體物業(yè)裝修管理流程

2、購物中心內(nèi)主力百貨商場“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述

百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”?！耙淮窝b修”是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等。

“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修”主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于實(shí)現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義。

組織好商場的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。

二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則?！岸窝b修”要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完成各自的裝修。

三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要保證時(shí)間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。

四、安全第一，規(guī)范施工的原則?！岸窝b修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。

五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象。

“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：

一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。

二、商場裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計(jì)劃和進(jìn)度按時(shí)完成裝修任務(wù)，以保證開業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完成。

三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。

四、遵守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計(jì)審核、圖紙審核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。

五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照執(zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過驗(yàn)收安全使用。

百貨商場“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，因商場的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會(huì)有所差別。各商場應(yīng)根據(jù)商場的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，4 用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修”?！岸窝b修”的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容：

一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象設(shè)計(jì)和展示柜、貨架設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。

三、柜位設(shè)計(jì)、動(dòng)線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動(dòng)線和顧客的基本流向。

四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。

五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。

六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達(dá)到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。

七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。

做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問題

1、做好“二次裝修”的計(jì)劃和組織工作。

2、設(shè)計(jì)和做好“二次裝修”的工作流程。

3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。

4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。

5、及時(shí)的與品牌商家溝通，互通想法。

6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

7、加強(qiáng)管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。

“二次裝修”工作是商場開業(yè)籌備和調(diào)整時(shí)的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的要求，制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和服務(wù)，把“二次裝修”工作做好。

二次裝修中商戶應(yīng)該向購物中心物業(yè)管理公司提交的資料:

1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括下列內(nèi)容： 效果圖平面布置圖 天花布置圖

立面圖、剖面圖（包括店面、櫥窗、燈箱和招牌）地面鋪裝圖

空調(diào)施工圖（包括設(shè)計(jì)說明、水管圖、風(fēng)管圖）

電氣圖（包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖）弱電系統(tǒng)施工圖（含網(wǎng)絡(luò)、電話、CCTV、音響等）

給、排水（污）施工圖（租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計(jì)）

套有專業(yè)消防公司設(shè)計(jì)圖框的消防系統(tǒng)施工圖（包括消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖、消防排煙布置圖）

2、餐飲類租戶另須增加以下圖紙 廚房排油煙施工圖 給、排水（污）施工圖

燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位出具）

北京朝陽大悅城餐飲商戶

3.名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1．1 品牌商指定的裝飾設(shè)計(jì)公司應(yīng)提供經(jīng)國家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。

1．2 通過商場審核的公司應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供A4 及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、效 果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細(xì)標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。1．3 出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)。1．4 柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原則： 服裝類、鞋類低柜高度 1350mm以下。

珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 950mm，炮臺展柜高 1350mm以下。1．5 高柜長度嚴(yán)格按照“T”字墻的限位制作。

1．6 模特地臺高 150mm,深 800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺及櫥窗玻璃。

1．7 柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板（機(jī)器無縫折邊）、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩?zhàn)用鎸印?/p>

1．8 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。1．9 消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。

1.10 1F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。

1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口

1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。

1.13 試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請考慮空調(diào)消防問題。1.14 裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。1.15 圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場要求進(jìn)行制作，圍擋畫面請?jiān)O(shè)計(jì)精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。

1.16 天花石膏板請選用12mm國優(yōu)防水石膏板。

五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開發(fā)和運(yùn)用 1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時(shí)，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。

購物中心的服務(wù)措施購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局 布置、環(huán)境氛圍營造、內(nèi)部動(dòng)線與外部交通呼應(yīng)、導(dǎo)購與導(dǎo)示系統(tǒng)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施；

另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。一般建議在商家的背面設(shè)置貨運(yùn)通道,運(yùn)貨部分與人流通道不沖突。

2.其次，整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系必須達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)。

城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。

例如，在商圈內(nèi)的綜合體項(xiàng)目,以購物中心作為中心,購物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心部分；

[quote]在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心部分。寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。[/quote]

六.綜合體五星級酒店物業(yè)管理方案

五星級酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個(gè)組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)。空調(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。

五星級酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時(shí)日常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司管理, 經(jīng)過20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構(gòu)如下:

廣州珠江酒店物業(yè)管理有限公司城市綜合組織管理架構(gòu)

五星酒店物業(yè)管理措施

五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。

一般采取如下措施: 1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。

2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。

七.寫字樓和公寓物業(yè)管理方案

寫字樓服務(wù)重點(diǎn)保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點(diǎn)工作。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。遠(yuǎn)程維護(hù)服務(wù)，與機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時(shí)得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。

寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對象,一般整個(gè)樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。

深圳京基100城市綜合體的超高層寫字樓

寫字樓租戶布局原則寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,5A,4A級別寫字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。

華潤大廈是深圳高端寫字樓的典范，國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，以金融機(jī)構(gòu)及國 內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶.超高層寫字樓的消防管理是重點(diǎn)之一,由于超高層火災(zāi)害難以救援,必須將火險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。

沈陽皇朝萬鑫國際大廈坐落于沈陽最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級酒店、5A級寫字樓和高級公寓等，A座主要為豪華五星級酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項(xiàng)目總投資近30億元人民幣。

超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時(shí),還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧?。超高層的電梯管理也是難點(diǎn),容易引起客戶投訴,因此,需要培訓(xùn)專業(yè)電梯工程師或者是電梯維護(hù)公司派出工程師和維修技工駐扎。

失火后的沈陽皇朝萬鑫國際大廈

酒店式公寓服務(wù)可以參考五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進(jìn)公寓中，提供洗衣服和送餐服務(wù).酒店式公寓盡量租賃給知識分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。

300米高度電梯分區(qū)方案

八.停車場管理

停車場管理是物業(yè)管理的重要組成部分。以長春國際金融中心為例，酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購物中心建議部分停車位通用，具體為購物中心設(shè)置100個(gè)停車位，可以混合使用寫字樓200個(gè)停車位。大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島 JUSCO 為例是地面停車和空中停車結(jié)合。

九、現(xiàn)代綜合體的應(yīng)急守則和突發(fā)事件管理----以深圳萬象城為例 作為都市綜合體，在安全管理上的復(fù)雜性，決定了華潤中心突發(fā)事件管理的復(fù)雜性，總結(jié)歷 年的管理經(jīng)驗(yàn)，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有： 消防安全事件 公共安全事件 治安事件 自然災(zāi)害事件 施工作業(yè)傷害事件 詳見案例分析

第五篇：高層住宅塔吊專項(xiàng)方案

滄州恒大城16#樓塔吊施工方案

目錄

一、編制依據(jù)............................................................................................................2

二、項(xiàng)目概況............................................................................................................2

三、基礎(chǔ)施工............................................................................................................3

四、安裝程序及技術(shù)要求：.......................................................................................5

五、附墻架安裝措施：..............................................................................................7

六、試運(yùn)行及注意事項(xiàng)：..........................................................................................8

七、拆除程序、方法...............................................................................................8

八、拆除過程中安全措施及注意事項(xiàng)。....................................................................11

九、塔吊基礎(chǔ)與車庫底板的連接...............................................................................1

1滄州恒大城16#樓塔吊施工方案

一、編制依據(jù)

1、《建筑施工安全規(guī)范》

2、《塔式起重機(jī)操作使用規(guī)程（ZBJ80012－89）》；

3、塔機(jī)使用說明書；

4、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》（JGJ33—2001）；

5、《建筑安全法規(guī)及文件匯編》；

6、《建筑施工手冊》第四版；

7、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部分2002版； 8、16#住宅樓及地下車庫工程施工圖紙；

9、塔式起重機(jī)安全規(guī)程GB5144-94；

10、河北?。ńㄖ┕ぐ踩珯z查標(biāo)準(zhǔn)）實(shí)施細(xì)則；

二、項(xiàng)目概況

工程名稱：滄州恒大城首一期主體及配套建設(shè)工程-16#住宅樓；

工程地址：滄州市浮陽大道以西，規(guī)劃緯四南路以北；

建設(shè)單位：河北龍威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；

設(shè)計(jì)單位：北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計(jì)有限公司；

監(jiān)理單位：河北聯(lián)誼工程項(xiàng)目管理有限公司；

施工單位：華北建設(shè)集團(tuán)有限公司。

工程概況：本工程為滄州恒大城首一期主體及配套建設(shè)工程-16#住宅樓，位于滄州市浮陽北大道以西，渤海路以南，地震局西南側(cè)。該工程為剪力墻結(jié)構(gòu)，主體28層，長78.4m，寬為18.3m，建筑高85.33m。經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地勘察,運(yùn)輸、安裝條件較好,塔吊運(yùn)轉(zhuǎn)范圍內(nèi)無架

滄州恒大城16#樓塔吊施工方案

空電力線路和管線。安于建筑物北側(cè),布置原則是綜合考慮塔與上人電梯的位置，避免拆塔吊時(shí)塔吊尾部與上人電梯相沖突，綜合考慮其位置安裝于22軸與24軸之間,距61軸49.7米，R軸北側(cè)3.7米。采用徐州建機(jī)QTZ80(5610Y)塔式起重機(jī),水平臂架，小車變幅，上回轉(zhuǎn)，液壓自升式塔式起重機(jī)，工作幅度2-55m，最大起重量為6t，頭部最大起重量1噸?？蓾M足使用要求。

三、基礎(chǔ)施工

1、施工順序：定位放線、基礎(chǔ)樁插芯施工、澆筑砼墊層、模板支設(shè)、預(yù)檢、塔節(jié)地腳定位、鋼筋綁扎、隱檢、基礎(chǔ)砼澆注。

2、工藝要求：

（1）定位放線：采用經(jīng)緯儀和水準(zhǔn)儀，根據(jù)建筑物軸線位置放出塔吊位置，塔吊基礎(chǔ)中心距R軸3.7米 ,基礎(chǔ)平面尺寸5.5m×5.5m×1.4m，基土開挖過程中，將水準(zhǔn)點(diǎn)引測至槽邊坡上?；坶_挖后，將塔吊定位樁引測至距基槽邊1m的位置處，用經(jīng)緯儀將塔吊定位線投測到基槽內(nèi)，釘好角樁。

（2）塔吊承臺土方與主體結(jié)構(gòu)土方同時(shí)開挖，開挖深度相同。（3）根據(jù)塔吊公司提供的技術(shù)參數(shù)，PK（荷載效應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)組合時(shí)，基礎(chǔ)底面的平均壓力值）=250KN/㎡；

本塔吊的基礎(chǔ)尺寸為5500*5500*1400。

=105+0.3×18.7×（6-3）+1.5×17.7×（1.2-0.5）=140.42KPa。注：數(shù)值取值根據(jù)地堪報(bào)告進(jìn)行的計(jì)算。

滄州恒大城16#樓塔吊施工方案

PK>fa所以不能滿足要求，塔吊基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行打樁處理。

Ra =3.14×0.2×0.2×1500+（2×36+1.2×30+4.9×38+7×40+3.1×40+3.9×45+5.1×55+6×40）×1.26=1582.6KPa； 250*5.6*5.6/1582.6=4.9 所以可以打五根樁，打至第九層持力層。采用工程樁，樁長28米，樁頂標(biāo)高同基礎(chǔ)樁頂標(biāo)高,為-7.6m。

（4）墊層采用C10砼澆注，厚度10cm，澆注完12小時(shí)后澆水養(yǎng)護(hù)。

（5）塔節(jié)地腳螺栓為1658*40，人工抬放在鋼筋架上，同時(shí)用經(jīng)緯儀在塔節(jié)的兩個(gè)方向監(jiān)測垂直度，允許偏差3mm，校驗(yàn)無誤后，將地腳螺栓固定在主筋上。

（6）主筋規(guī)格為Φ20@176mm，豎向拉鉤為φ14@528mm，保護(hù)層厚度底部和頂部為75mm，四邊為24mm,鋼筋綁扎時(shí)注意鋼筋間距是否滿足圖紙要求。

（7）砼澆注采用插入式振搗棒振搗，砼強(qiáng)度等級為C35，澆注完畢后用塑料薄膜蓋嚴(yán)密，防止過快失水，并澆水養(yǎng)護(hù)。

（8）基礎(chǔ)接地與16#樓主樓連接。

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四、安裝程序及技術(shù)要求：

（1）查閱基礎(chǔ)處理報(bào)告及相關(guān)砼基礎(chǔ)的施工文件，確認(rèn)安裝方位與申請報(bào)告相符；檢查施工現(xiàn)場的安全防護(hù)措施是否到位，如確定無誤，吊車就位準(zhǔn)備安裝。

（2）安裝底座：水準(zhǔn)儀檢測砼基礎(chǔ)水平度不大于1/1000，將四個(gè)底梁和底座連結(jié)在基礎(chǔ)上，用螺栓擰緊。

（3）將兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)連接好吊裝于底座上，擰緊螺栓后，用經(jīng)緯儀觀測四個(gè)方向垂直度在2/1000內(nèi)，否則應(yīng)予以調(diào)整。

（4）吊裝回轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)及項(xiàng)升套架總成，用8個(gè)M30的高強(qiáng)螺栓將下支座和塔身相連；拼裝平臺，吊裝平臺，吊裝液壓頂升裝置，聯(lián)結(jié)好油管。

（5）吊裝塔頂，用銷軸連結(jié)好。（6）吊裝司機(jī)室。

（7）吊裝平衡臂總成：吊起后與上支座用銷軸連接完以后，再抬起平衡臂成一角度，連接好平衡臂拉桿，平衡臂放平后摘鉤，吊裝一塊配重塊。

（8）在地面拼接起重臂，小車，拉桿，并穿繞變幅牽引鋼絲繩并張緊，在根部固定小車。

（9）在起重臂兩端各拴一根溜繩，吊車平穩(wěn)起吊起重臂總成，當(dāng)起重臂與上支座用銷軸連結(jié)好后，使起重臂向上傾斜一定角度，直至將長短拉桿與塔機(jī)上拉桿可靠連接。吊車緩緩放下至拉桿張緊，吊車卸載。

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（10）吊裝平衡重，并用螺栓將平衡重與平衡臂連接牢固。（11）連接電源；穿繞起升鋼絲繩，將繩端固定在臂頭上，張緊牽引小車?yán)K。對起重機(jī)的各項(xiàng)動(dòng)作進(jìn)行不少于三次的試運(yùn)轉(zhuǎn)，確認(rèn)無誤后進(jìn)行下一步工序。

（12）頂升操作的準(zhǔn)備 a、現(xiàn)場應(yīng)有防護(hù)措施；

b、各標(biāo)準(zhǔn)節(jié)連接處及銷軸必須除去雜質(zhì)；

c、液壓頂升系統(tǒng)在正式使用前應(yīng)檢查油箱內(nèi)液壓油是否足量；空運(yùn)行幾次排出空氣，并校正系統(tǒng)壓力。

（13）吊一節(jié)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)置于引進(jìn)橫梁上，另吊一標(biāo)準(zhǔn)節(jié)配平。（14）拆去下轉(zhuǎn)臺與標(biāo)準(zhǔn)節(jié)的連接螺栓。

（15）縮回油缸，將頂升橫梁上提到頂升踏步位置，讓橫銷擔(dān)在踏步上。

（16）微微頂升，觀察外套架的位置、導(dǎo)輪與標(biāo)準(zhǔn)節(jié)架體的間隙應(yīng)均勻。如不平衡可改變小車的幅度調(diào)整，平衡后方可頂升。

（17）頂升半個(gè)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)位置，將外套架上2個(gè)大橫銷擔(dān)在踏步上，外套架落實(shí)后縮回油缸，繼續(xù)頂升至一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)位置.(18)拉入標(biāo)準(zhǔn)節(jié)，對準(zhǔn)位置，微縮油缸讓標(biāo)準(zhǔn)節(jié)就位。上緊下部8個(gè)螺栓，并鎖好防松螺母。

(19)將另一節(jié)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)吊至引進(jìn)橫梁，并另吊一節(jié)配平。重復(fù)以上各步驟，將塔吊頂升至所需高度。

(20)最后將標(biāo)準(zhǔn)節(jié)與下回轉(zhuǎn)支座用8個(gè)聯(lián)接螺栓上緊，至此頂

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升加節(jié)完畢。

(21)安全裝置的調(diào)整，根據(jù)塔機(jī)參數(shù)、說明書要求調(diào)整各部的限位和限制器，并用相應(yīng)吊重予以校驗(yàn)。

(22)檢測各部接地、絕緣電阻應(yīng)滿足規(guī)范要求。

五、附墻架安裝措施：

(1)附墻架附著位置：

本塔機(jī)計(jì)劃安裝高度約為140米，根據(jù)要求安裝三道附墻架。根據(jù)本機(jī)說明書要求：第一次附著在自本機(jī)基礎(chǔ)地面以上33米處；第二次附著在自本機(jī)基礎(chǔ)地面以上63米處；第三次附著在自本機(jī)基礎(chǔ)地面以上90米處。

依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際施工需求，為保證附著層砼結(jié)構(gòu)強(qiáng)度滿足要求和最高操作層的正常施工，第一道附著架安裝在自塔吊基礎(chǔ)地面以上28米處，第二道附著架安裝在自塔吊基礎(chǔ)地面以上54米處，第三道附著架安裝在自塔吊基礎(chǔ)地面以上80米處。根據(jù)樓層高度和結(jié)構(gòu)特征可進(jìn)行調(diào)整，但應(yīng)滿足相鄰兩道附著架之間的距離在15米至26米之間。

注意：附墻以上高度不得高于35米。

(2)附墻架的安裝：安裝時(shí)首先清理預(yù)埋件，將附著桿接頭焊在預(yù)埋件上，然后利用塔吊將附著套架安裝在與預(yù)埋件水平一致的塔身標(biāo)準(zhǔn)節(jié)，將附著桿安裝在套架與預(yù)埋件接頭上打入銷軸撬開開口銷，安裝全部結(jié)束后，調(diào)節(jié)連桿螺栓使附著桿受力。

注意：附墻架預(yù)埋件用墻壁螺柱由用戶根據(jù)墻壁尺寸定長短

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M24*L(L為螺栓的長度)，墊板厚度不得小于16mm。安裝時(shí)起重機(jī)處于頂升時(shí)的平衡狀態(tài)，且兩臂位于與附著方向相垂直的位置，建筑物與附墻桿之間的連接必須牢固，保證作業(yè)中塔身與建筑物不產(chǎn)生相對運(yùn)動(dòng)。

六、試運(yùn)行及注意事項(xiàng)：

（1）塔機(jī)安裝完畢后將進(jìn)行試運(yùn)行操作，試驗(yàn)起升、變幅及回轉(zhuǎn)動(dòng)作，保證其靈敏可靠并調(diào)節(jié)高度、變幅、回轉(zhuǎn)、重量及力矩限位器使其靈敏。

（2）塔機(jī)安裝按說明書進(jìn)行，必須符合安全要求，禁止違章作業(yè)。（3）塔機(jī)使用前必須經(jīng)檢查驗(yàn)收。（4）塔機(jī)司機(jī)必須遵守“十不吊”要求。（5）塔機(jī)吊物時(shí)要避免吊物從居民樓樓頂越過。（6）立塔、頂升時(shí)必須設(shè)安全區(qū)，并有專人指揮。（7）任何情況下禁止對塔機(jī)進(jìn)行油漆作業(yè)。（8）風(fēng)速超過60km/h，禁止吊物、頂升。

（9）需要列換或排放塔機(jī)上的油料時(shí)必須在無風(fēng)條件下進(jìn)行，并將油料放到容器內(nèi)回收。

（10）禁止將各種廢棄物丟棄在工地。

七、拆除程序、方法

1、清理現(xiàn)場把有礙拆除的物品設(shè)備等移走，將塔吊各限位保護(hù)裝置調(diào)整到安裝工況。

2、先用液壓頂升裝置按與頂升加帶相反的程序拆除標(biāo)準(zhǔn)節(jié)，把

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塔吊降到指定高度，具體方法如下：

1）調(diào)整好提升架導(dǎo)向滾輪與塔身主弦桿之間的間隙，2-4mm為宜。

2）起吊一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)重量，并將小車開到7.5m處。起重臂位于提升架引進(jìn)梁伸出的一側(cè)，保持其軸向與頂升橫梁垂直，回轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)處于制動(dòng)狀態(tài)。

3）拆除下支座與塔身之間及待拆除標(biāo)準(zhǔn)節(jié)與塔身之間的連接螺栓，伸出油缸活塞桿，使升橫梁兩端銷軸落入踏步槽內(nèi)，操縱泵站，稍稍頂升上部結(jié)構(gòu)，在待拆除的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)下端的導(dǎo)向連接孔中，插入四個(gè)引進(jìn)滾輪并繞連接套旋轉(zhuǎn)90度，然后把標(biāo)準(zhǔn)節(jié)推出到進(jìn)梁上，拔出滾輪，以備再用。

4）操縱泵站手柄，使上部結(jié)構(gòu)下降到距下一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)1.2米處，用提升架上的爬爪撐在踏步的頂面，提升架稍微下降，讓爬爪承受上部的全部重量，然后伸出油缸活塞桿，再稍微頂起一點(diǎn)收回爬爪，撐縱泵站放下提升套架。

5）在塔身與下支座之間的每根弦桿上至少應(yīng)緊上一個(gè)螺栓，然后松開回轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，放下吊物，再將引梁上的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)吊起，將小車開到下5米處，并使起重臂位于提升架引進(jìn)梁伸出的一側(cè)，保持其軸向與頂升橫梁垂直，回轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)處于制動(dòng)狀態(tài)。

按以上順序繼續(xù)完成拆卸標(biāo)準(zhǔn)節(jié)工作，直至所需高度。

3、拆平衡重：解開起升鋼絲繩，吊起平衡重放到地面。

4、拆起重臂：用起重機(jī)吊鉤掛在吊點(diǎn)拉緊索具及吊鉤鋼絲繩經(jīng)

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塔頂滑輪引出，固定在起重臂拉桿端部，慢速起動(dòng)起升機(jī)構(gòu)，將抬桿稍微拉向塔頂，再稍微吊高起重臂拔出拉桿與塔頂連續(xù)的銷軸，再使起重臂保持水平，拆開電纜，解開起升鋼絲繩。拔出與回轉(zhuǎn)框架連接的銷軸，使起重臂拉桿順裝在上弦桿頂部，然后將起重臂放至地面。

5、拆卸平衡臂：用起重機(jī)吊鉤掛在平衡臂吊點(diǎn)上拉緊索具，使索具及吊鉤鋼絲繩面垂直位置，稍微起吊，拔出與回轉(zhuǎn)框架連接的銷軸，將平衡臂拉索與塔頂相連處解開，將平衡臂拉索與塔頂相連處解開，將平衡臂放至地面。

6、拆卸塔頂：用起重機(jī)吊鉤掛在塔頂?shù)觞c(diǎn)拉緊索具，使索具及吊鉤鋼絲繩成垂直位置，拆除塔頂與回轉(zhuǎn)框連接，把塔頂放至地面。

7、拆卸回轉(zhuǎn)框：用起重機(jī)吊鉤掛在回轉(zhuǎn)框架吊走，使索具及吊鉤鋼絲繩成垂直位置，拆除回轉(zhuǎn)框與上支座連接，把回轉(zhuǎn)框放至地面。

8、拆卸上下支座：用起重機(jī)吊鉤掛在上下支座吊走，使索具及吊鉤鋼絲繩成垂直位置。先拆除下支座與塔身相連的螺栓，使頂升橫梁兩端銷軸落入踏步槽內(nèi)，臨時(shí)啟動(dòng)油泵頂升提升架，使提升架法蘭稍超出標(biāo)準(zhǔn)節(jié)，拉緊索具，拆除下支座與提升架相連的螺栓，吊起上下支座放至地面。

9、拆除提升架：拆除泵站電源吊起提升架放至地面。

10、拆除余下標(biāo)準(zhǔn)節(jié)吊放到地面。

11、拆除斜撐桿及基礎(chǔ)節(jié)吊放至別處。

12、拆除底架十字梁。

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八、拆除過程中安全措施及注意事項(xiàng)。

1、按說明書及方案要求順序進(jìn)行操作，聽從指揮。

2、清理作業(yè)場地，應(yīng)平整、無雜物及障礙物，撤掉有礙操作的電線等。

3、在作業(yè)區(qū)周邊設(shè)圍欄，懸掛警戒標(biāo)志，并設(shè)專人警戒，禁止非作業(yè)人員入內(nèi)。

4、塔吊拆卸時(shí)，聯(lián)絡(luò)信號可靠準(zhǔn)確，應(yīng)使用旗語等可靠通信手段。

5、進(jìn)入作業(yè)現(xiàn)場必須戴安全帽，高處作業(yè)人員必須正確使用安全帶，戴安全帽，穿防滑鞋。

6、高處作業(yè)時(shí)，所用工具暫時(shí)不用應(yīng)放入工具袋內(nèi)，不能亂放，防止掉落傷人。

九、塔吊基礎(chǔ)與車庫底板的連接

因塔吊基礎(chǔ)在車庫底板以下，所以施工車庫底板時(shí)直接在基礎(chǔ)上澆筑墊層以及防水層作法同主樓及車庫圖紙作法，具體見附圖

1、《塔吊基礎(chǔ)剖面圖》；

附圖

2、附塔吊位置圖； 附圖

3、塔吊基礎(chǔ)施工圖；

附圖

4、塔吊合格證、備案證、制造監(jiān)督檢驗(yàn)證書；