第一篇：城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案

綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫字樓、公寓。

綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。

鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營(yíng)管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系。

一、綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)

1.綜合體物業(yè)管理的任務(wù)

由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。

根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。

2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：

——辦公室(含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù));

——客服中心(客戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等);

——工程管理(供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理;公共部位裝潢維修維護(hù)等);

——公共秩序管理(含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場(chǎng)管理等);

——環(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺、綠化和團(tuán)膳)。

基本機(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。

3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)

由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)。

二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)

工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工(負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等)。

由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。

為了管理商業(yè)設(shè)施的便利性，一般購(gòu)物中心物業(yè)管理處由商業(yè)管理公司垂直管理。

三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案

綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

(一)參與人員

前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理可以聘請(qǐng)專家參與，增加專業(yè)力量。

(二)主要工作內(nèi)容

1.從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。

2.參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。

成都萬(wàn)象城市綜合體購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)和主要入口

3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。

4.參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹(shù)種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。

5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。

6.參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。

7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。

8.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。

施工圖設(shè)計(jì)階段

(一)參與人員

前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。

(二)在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議

1.土建

1)對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇;

2)門、窗的材質(zhì);

3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

4)地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求;

5)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集;

6)煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置;

7)廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2.配套

1)室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響;

2)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響;

3)各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi);

4)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗;

5)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響;

6)智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性。

施工階段

(一)參與人員

前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。

(二)主要關(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議

1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入

1)供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià);

2)公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。

2.施工介入

1)房屋質(zhì)量控制;

2)隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄;

3)設(shè)計(jì)變更記錄的收集;

4)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn);

5)成品保護(hù);

6)綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量;

三、綜合體購(gòu)物中心部分物業(yè)管理方案

購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境營(yíng)造、交通、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請(qǐng)專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志;另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。

購(gòu)物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括

1.購(gòu)物中心的前期介入

2.購(gòu)物中心的裝修管理

3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對(duì)購(gòu)物顧客的無(wú)打擾服務(wù)

4.購(gòu)物中心的清潔

5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)

6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購(gòu)物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用

對(duì)于購(gòu)物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開(kāi)展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及

綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算

四、購(gòu)物中心的裝修管理

1.購(gòu)物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城為例

安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊(cè)等及時(shí)發(fā)放到商戶手中。

2、購(gòu)物中心內(nèi)主力百貨商場(chǎng)“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述

百貨商場(chǎng)的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”?！耙淮窝b修”是指為其經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的需要對(duì)基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等;為經(jīng)營(yíng)需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等;為滿足商場(chǎng)營(yíng)銷需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等。

“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺(tái)、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修”主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義。

“二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場(chǎng)氛圍，體現(xiàn)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)特色、企業(yè)文化。所以商場(chǎng)的“二次裝修”一要符合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位要求，二要符合商場(chǎng)的企業(yè)文化要求，三要符合商場(chǎng)的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。

成都萬(wàn)象城購(gòu)物中心

組織好商場(chǎng)的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場(chǎng)的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。

二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則。“二次裝修”要依商場(chǎng)的統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完成各自的裝修。

三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要保證時(shí)間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。

四、安全第一，規(guī)范施工的原則。“二次裝修”施工過(guò)程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。

五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象。

“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：

一、商場(chǎng)形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場(chǎng)整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場(chǎng)的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。

二、商場(chǎng)裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場(chǎng)的“裝修”整體工作計(jì)劃和進(jìn)度按時(shí)完成裝修任務(wù)，以保證開(kāi)業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完成。

三、要遵循商場(chǎng)“二次裝修”的施工管理要求。商場(chǎng)的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場(chǎng)的“二次裝修”施工管理要求組織施工。

四、遵守和執(zhí)行商場(chǎng)的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場(chǎng)制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計(jì)審核、圖紙審核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場(chǎng)的“二次裝修”工作流程與商場(chǎng)相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。

五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照?qǐng)?zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過(guò)驗(yàn)收安全使用。

百貨商場(chǎng)“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，因商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，具體的市場(chǎng)環(huán)境和物業(yè)條件會(huì)有所差別。各商場(chǎng)應(yīng)根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修”。

“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容：

一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象設(shè)計(jì)和展示柜、貨架設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。

三、柜位設(shè)計(jì)、動(dòng)線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動(dòng)線和顧客的基本流向。

四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。

五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場(chǎng)情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。

六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達(dá)到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。

七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。

做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問(wèn)題：

1、做好“二次裝修”的計(jì)劃和組織工作。

2、設(shè)計(jì)和做好“二次裝修”的工作流程。

3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場(chǎng)規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。

4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。

5、及時(shí)的與品牌商家溝通，互通想法。

6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

7、加強(qiáng)管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。

“二次裝修”工作是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備和調(diào)整時(shí)的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的要求，制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和服務(wù)，把“二次裝修”工作做好。

二次裝修中商戶應(yīng)該向購(gòu)物中心物業(yè)管理公司提交的資料:

1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括下列內(nèi)容：

1)效果圖

2)平面布置圖

3)天花布置圖

4)立面圖、剖面圖(包括店面、櫥窗、燈箱和招牌)

5)地面鋪裝圖

6)空調(diào)施工圖(包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、水管圖、風(fēng)管圖)

7)電氣圖(包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖)

8)弱電系統(tǒng)施工圖(含網(wǎng)絡(luò)、電話、CCTV、音響等)

9)給、排水(污)施工圖(租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計(jì))

10)套有專業(yè)消防公司設(shè)計(jì)圖框的消防系統(tǒng)施工圖(包括消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖

消防排煙布置圖)

2、餐飲類租戶另須增加以下圖紙

1)廚房排油煙施工圖

2)給、排水(污)施工圖

3)燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖(政府指定專業(yè)施工單位出具)

北京朝陽(yáng)大悅城餐飲商戶

3.名品購(gòu)物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1.1 品牌商指定的裝飾設(shè)計(jì)公司應(yīng)提供經(jīng)國(guó)家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績(jī)等。

1.2 通過(guò)商場(chǎng)審核的公司應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供A4 及以上幅面的裝飾現(xiàn)場(chǎng)平面圖、立面圖、效 果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號(hào)、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細(xì)標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過(guò)審批后，辦理施工手續(xù)。

1.3 出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)。

1.4 柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原則：

a.服裝類、鞋類低柜高度 1350mm以下。

b.珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 950mm，炮臺(tái)展柜高 1350mm以下。

1.5 高柜長(zhǎng)度嚴(yán)格按照“T”字墻的限位制作。

1.6 模特地臺(tái)高 150mm,深 800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺(tái)及櫥窗玻璃。

1.7 柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板(機(jī)器無(wú)縫折邊)、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩?zhàn)用鎸印?/p>

1.8 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。

1.9 消防栓請(qǐng)按國(guó)家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。

1.10 1F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見(jiàn)商場(chǎng)規(guī)劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請(qǐng)選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開(kāi)裂材質(zhì)。

1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口。

1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。

1.13 試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請(qǐng)考慮空調(diào)消防問(wèn)題。

1.14 裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品;玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。

1.15 圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行制作，圍擋畫面請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)精美、簡(jiǎn)單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。

1.16 天花石膏板請(qǐng)選用12mm國(guó)優(yōu)防水石膏板。

五、城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用

1.首先，管理者必須充分有效地開(kāi)發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對(duì)于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時(shí)，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營(yíng)造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。

購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境營(yíng)造、交通、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施;另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。物業(yè)管理公司配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司組織的大型客戶營(yíng)銷活動(dòng)，配合維持秩序，保障顧客安全。

與專業(yè)電子商務(wù)公司可以建立合作關(guān)系，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷客戶，可以協(xié)助小區(qū)居民收貨和收費(fèi)管理。其次，整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系必須達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)。城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購(gòu)物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。

一般在商圈內(nèi),占地面積較少的綜合體以購(gòu)物中心為主，例如，深圳萬(wàn)象城綜合體就是以購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)為主，寫字樓為輔助。

例如，購(gòu)物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心部分;

在城市中央商務(wù)區(qū),一般以寫字樓為主,寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。例如，東京中城就是典型的以寫字樓為主的綜合體，購(gòu)物中心面積較小。

東京中城綜合體各設(shè)施面積

· 辦公室：約330,000m2

· 住宅：約111,000m2(約530間)

· 五星級(jí)酒店：約48,000m2(約250間)

· 購(gòu)物中心：約57,000m2

· 其他：23,000m2

· 地下5層、地上54層

3.現(xiàn)代綜合體需要運(yùn)用高科技做好物業(yè)管理

綜合體的大量機(jī)電設(shè)施和智能化設(shè)備需要采取分類管理措施，對(duì)于中央空調(diào)等建議與廠家中間監(jiān)控連接，及早預(yù)警發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和維護(hù)。

電梯設(shè)施是容易損壞的設(shè)備，人為損壞一般占據(jù)50%，需要做好電梯保養(yǎng)教育。

綜合體各類物業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)要求較高，需要做好預(yù)案，對(duì)于接觸不良等措施提早考慮。

六、綜合體五星級(jí)酒店物業(yè)管理方案

五星級(jí)酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個(gè)組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)。空調(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。

目前市場(chǎng)有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司管理, 經(jīng)過(guò)20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂(lè)等多元經(jīng)營(yíng)的公司,其組織架構(gòu)如下:

五星級(jí)酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時(shí)日常工作。

五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場(chǎng),對(duì)設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:

1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。

洲際酒店海南皇冠假日酒店管理糾紛案例：2011年8月30日，三亞華宇發(fā)出解約通知書，終止了與洲際集團(tuán)的酒店管理合同。

?由于洲際酒店管理集團(tuán)在長(zhǎng)達(dá)六年的管理過(guò)程中，竟無(wú)一年達(dá)到并遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同中雙方約定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至曾為掩蓋業(yè)績(jī)過(guò)差的事實(shí)，篡改向業(yè)主匯報(bào)的數(shù)字，雖然后被查出，但已給業(yè)主造成了不可挽回的損失。

七、寫字樓和公寓物業(yè)管理方案

寫字樓服務(wù)重點(diǎn)保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點(diǎn)工作。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識(shí)化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。遠(yuǎn)程維護(hù)服務(wù)，與機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時(shí)得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。

寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。

深圳京基100綜合體的超高層寫字樓與購(gòu)物中心綜合體

寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,4A級(jí)別寫字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。

超高層寫字樓的消防管理是重點(diǎn)之一,由于超高層火災(zāi)害難以救援,必須將火險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。

2011年2月10日13時(shí)，沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈(以下簡(jiǎn)稱“皇朝萬(wàn)鑫”)B座樓下鐵皮圍欄矗立，幾名工人守在門口，禁止他人進(jìn)入。路邊停了一輛寫著“消防”兩字的白色轎車，兩名消防人員拿著檢測(cè)儀器，站在大廈的大屏幕下方進(jìn)行評(píng)估。

作為沈陽(yáng)地標(biāo)性建筑之一的皇朝萬(wàn)鑫酒店，一夜之間變成了黑色的“空殼”。著火的B座樓棟窗戶基本破碎，外墻已經(jīng)面目全非，顏色黝黑，A座樓棟表面也多處呈現(xiàn)過(guò)火的痕跡。

2月3日零時(shí)13分左右，也就是農(nóng)歷兔年剛到來(lái)十多分鐘，位于沈陽(yáng)市和平區(qū)青年大街390號(hào)的這家五星級(jí)酒店，因燃放煙花爆竹引燃樓外墻表面裝飾材料發(fā)生火災(zāi)，過(guò)火面積約1萬(wàn)平方米。當(dāng)日9時(shí)許，大火被成功撲滅，沒(méi)有造成人員傷亡。

沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈坐落于沈陽(yáng)最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓和高級(jí)公寓等，A座主要為豪華五星級(jí)酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項(xiàng)目總投資近30億元人民幣，2008年年底開(kāi)始對(duì)外招商運(yùn)營(yíng)。

“樓太高，消防隊(duì)員的水槍高度不夠，水和泡沫打不上去?！绷硪晃荒繐粽叻Q，由于現(xiàn)場(chǎng)集結(jié)的多數(shù)消防車輛大多使不上勁，盡管有上百臺(tái)消防車集聚在火場(chǎng)附近，但多數(shù)派不上用場(chǎng)，幾臺(tái)云梯車升到最高點(diǎn)，也只能將水打到六七十米高，而B(niǎo)座公寓高達(dá)152米。

這樣一來(lái)，人們只能眼睜睜看著這棟公寓被燒得只剩下框架，火勢(shì)也隨之蔓延到A座主樓。

失火后的沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈。中國(guó)青年報(bào)記者 王 晨攝

超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時(shí),還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧?/p>

超高層的電梯管理也是難點(diǎn),容易引起客戶投訴,因此,需要培訓(xùn)專業(yè)電梯工程師或者是電梯維護(hù)公司派出工程師和維修技工駐扎。

300米高度電梯分區(qū)方案

酒店式公寓服務(wù)可以參考五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進(jìn)公寓中，提供洗衣服和送餐服務(wù).酒店式公寓盡量租賃給知識(shí)分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。

八、綜合體停車場(chǎng)管理與降低地下空間運(yùn)營(yíng)成本的方法

充足的停車位和方便的停車場(chǎng)通道是現(xiàn)代購(gòu)物中心以及綜合體競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。停車場(chǎng)管理是物業(yè)管理的重要組成部分,管理重點(diǎn)是防止盜竊,嚴(yán)格按照秩序停放,采用分區(qū)停放管理模式,采用電腦軟件規(guī)范化管理。以長(zhǎng)春國(guó)際金融中心為例,酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購(gòu)物中心建議部分停車位通用，具體為購(gòu)物中心設(shè)置100個(gè)停車位，可以混合使用寫字樓200個(gè)停車位。

大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島JUSCO 為例是地面停車和空中停車結(jié)合。

大型停車場(chǎng)的地下2層以及更深層需要在設(shè)計(jì)中考慮自然通風(fēng)，例如，下沉廣場(chǎng)通達(dá)到-1以及-2層，-3層需要考慮通風(fēng)井，否則因?yàn)閺?qiáng)制通風(fēng)需要會(huì)增加較多運(yùn)營(yíng)成本。

大型綜合體的地下空間一般在城市中心具有較大商業(yè)價(jià)值，一般通過(guò)地鐵將人流導(dǎo)入到-1層，此外-1層可以設(shè)置適當(dāng)比例的商業(yè)空間和停車場(chǎng)。

法國(guó)巴黎中心區(qū)——列?阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時(shí)，利用地下空間的開(kāi)發(fā)，成功擴(kuò)大了中心區(qū)的容量，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點(diǎn)是實(shí)行立體化再開(kāi)發(fā)，把地面上單一的的貿(mào)易中心改造成多功能的公共活動(dòng)廣場(chǎng)，在強(qiáng)調(diào)保留傳統(tǒng)建筑藝術(shù)特色的同時(shí)，開(kāi)辟一個(gè)以綠地為主的步行廣場(chǎng)，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開(kāi)敞空間。同時(shí)，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場(chǎng)的地下空間中，形成一個(gè)大型的地下城市綜合體。在廣場(chǎng)周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個(gè)會(huì)堂，建筑面積共8.5萬(wàn)平方米。在廣場(chǎng)西側(cè)設(shè)一個(gè)面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場(chǎng)，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場(chǎng)部分的地下空間與地面空間溝通起來(lái)，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計(jì)4層，有4萬(wàn)平方米的地下商業(yè)和2萬(wàn)平方米的地下步行道，并且設(shè)有3700個(gè)停車位等各種設(shè)施。

九、大型城市綜合體的應(yīng)急管理和突發(fā)事件管理---以深圳華潤(rùn)中心為例

作為大型都市商業(yè)綜合體，在安全管理上的復(fù)雜性，決定了華潤(rùn)中心突發(fā)事件管理的復(fù)雜性，總結(jié)歷年的管理經(jīng)驗(yàn)，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有：

消防安全事件

公共安全事件

治安事件

自然災(zāi)害事件

施工作業(yè)傷害事件

華潤(rùn)萬(wàn)象城的人員管理：

車流量：7000 車位：2500

人流量巨大,中心集中性

高流動(dòng)性

高密度性

對(duì)象復(fù)雜性

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商業(yè)管理的特點(diǎn)：

租戶眾多：商業(yè)店鋪300多個(gè)，辦公租戶近100 個(gè)

功能各異：商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)

變更頻繁：進(jìn)場(chǎng)裝修、撤場(chǎng)施工

戶外廣告多：廣告更換頻率高，高處施工多

倉(cāng)庫(kù)緊湊：貨物進(jìn)出量大，倉(cāng)庫(kù)緊湊，擺放

消防責(zé)任重：消防重點(diǎn)租戶多

其他：

時(shí)間不間斷：24小時(shí)，365天

車流量巨大：日均流量達(dá)4600輛，年均車流量150萬(wàn)次

出入口眾多：多達(dá)幾十個(gè)

管理標(biāo)準(zhǔn)高：商業(yè)中心，服務(wù)要求高

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華潤(rùn)中心制定了應(yīng)急工作原則，為應(yīng)急工作提供了核心思想：

以人為本，減少危害

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理

條塊結(jié)合，屬地為主

科學(xué)調(diào)控，依法規(guī)范

快速反應(yīng)，協(xié)同應(yīng)對(duì)

預(yù)防為主，平戰(zhàn)結(jié)合

深圳華潤(rùn)中心制定了以提供服務(wù)為基礎(chǔ)核心，嚴(yán)格落實(shí)四步管控措施的突發(fā)事件管理原則：

源頭預(yù)防

過(guò)程監(jiān)控

結(jié)果檢查

問(wèn)題跟進(jìn)

突發(fā)事件管理流線圖

應(yīng)急值守制度：生命線

突發(fā)事件處理：流程線

應(yīng)急管理體系：預(yù)防線

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有應(yīng)急預(yù)案后還要組織相關(guān)演練，在緊急事件發(fā)生時(shí)候能夠有序處理。

第二篇：城市綜合體物業(yè)管理及其管理方案

城市綜合體物業(yè)管理及其管理方案

鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營(yíng)管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系。

一、城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)

1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)

綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中、寫字樓、公寓。

綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。

2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為： ——辦公室（含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)）

——客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；

——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；

——公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場(chǎng)管理等）； ——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）。

基本機(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)

由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè) 城市綜合體物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

二、城市綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)

城市綜合體物業(yè)管理組織架構(gòu)

工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等）。

由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。

三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

參與人員

前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理 主要工作內(nèi)容

1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。

綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。

成都萬(wàn)象城市綜合體購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)和主要入口 3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。4.參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹(shù)種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。

6.參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。

施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入

.參與人員

前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。

二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議 1.土建

1）對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇 2）門、窗的材質(zhì)

3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸 4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求

5）空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集 6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置 7）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性 2.配套

1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2）給業(yè)主造成的影響 3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響

4）各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi) 5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗

6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響 7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性

施工階段

（一）參與人員

前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。

（二）主要關(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議 1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入

1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià)

2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定 2.施工介入

1）房屋質(zhì)量控制

2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄 3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集

4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn) 5）成品保護(hù)

6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量

三.綜合體購(gòu)物中心部分物業(yè)管理方案 購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境營(yíng)造、交通、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請(qǐng)專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志；另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。購(gòu)物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括 1.購(gòu)物中心的前期介入 2.購(gòu)物中心的裝修管理

3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對(duì)購(gòu)物顧客的無(wú)打擾服務(wù) 4.購(gòu)物中心的清潔 5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)

6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購(gòu)物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用

對(duì)于購(gòu)物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開(kāi)展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算

城市綜合體物業(yè)管理預(yù)算

四.購(gòu)物中心的裝修管理

1、購(gòu)物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城為例

安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊(cè)等及時(shí)發(fā)放到商戶手中。

城市綜合體物業(yè)裝修管理流程

2、購(gòu)物中心內(nèi)主力百貨商場(chǎng)“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述

百貨商場(chǎng)的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”。“一次裝修”是指為其經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的需要對(duì)基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營(yíng)需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等；為滿足商場(chǎng)營(yíng)銷需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷設(shè)施等。

“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺(tái)、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修”主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義。

組織好商場(chǎng)的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場(chǎng)的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。

二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則?！岸窝b修”要依商場(chǎng)的統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完成各自的裝修。

三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要保證時(shí)間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。

四、安全第一，規(guī)范施工的原則。“二次裝修”施工過(guò)程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。

五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象。

“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：

一、商場(chǎng)形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場(chǎng)整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場(chǎng)的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。

二、商場(chǎng)裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場(chǎng)的“裝修”整體工作計(jì)劃和進(jìn)度按時(shí)完成裝修任務(wù)，以保證開(kāi)業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完成。

三、要遵循商場(chǎng)“二次裝修”的施工管理要求。商場(chǎng)的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場(chǎng)的“二次裝修”施工管理要求組織施工。

四、遵守和執(zhí)行商場(chǎng)的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場(chǎng)制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計(jì)審核、圖紙審核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場(chǎng)的“二次裝修”工作流程與商場(chǎng)相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。

五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照?qǐng)?zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過(guò)驗(yàn)收安全使用。

百貨商場(chǎng)“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，因商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，具體的市場(chǎng)環(huán)境和物業(yè)條件會(huì)有所差別。各商場(chǎng)應(yīng)根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點(diǎn)制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)，4 用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修”?！岸窝b修”的標(biāo)準(zhǔn)大體分為以下幾部分內(nèi)容：

一、色彩使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。在標(biāo)準(zhǔn)中明確列出應(yīng)當(dāng)使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象設(shè)計(jì)和展示柜、貨架設(shè)計(jì)制作標(biāo)準(zhǔn)。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標(biāo)準(zhǔn)。

三、柜位設(shè)計(jì)、動(dòng)線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動(dòng)線和顧客的基本流向。

四、商品陳列標(biāo)準(zhǔn)。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。

五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位和當(dāng)?shù)氐难b修材料市場(chǎng)情況，規(guī)定應(yīng)當(dāng)使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。

六、電力和燈光照明標(biāo)準(zhǔn)。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達(dá)到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。

七、消防和安保標(biāo)準(zhǔn)，列明在商裝設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標(biāo)準(zhǔn)。

做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問(wèn)題

1、做好“二次裝修”的計(jì)劃和組織工作。

2、設(shè)計(jì)和做好“二次裝修”的工作流程。

3、為品牌和柜組提供準(zhǔn)確的柜位圖紙、詳盡的賣場(chǎng)規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。

4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。

5、及時(shí)的與品牌商家溝通，互通想法。

6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

7、加強(qiáng)管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。

“二次裝修”工作是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備和調(diào)整時(shí)的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的要求，制定好“二次裝修”的標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，做好管理和服務(wù)，把“二次裝修”工作做好。

二次裝修中商戶應(yīng)該向購(gòu)物中心物業(yè)管理公司提交的資料:

1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括下列內(nèi)容： 效果圖平面布置圖 天花布置圖

立面圖、剖面圖（包括店面、櫥窗、燈箱和招牌）地面鋪裝圖

空調(diào)施工圖（包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、水管圖、風(fēng)管圖）

電氣圖（包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖）弱電系統(tǒng)施工圖（含網(wǎng)絡(luò)、電話、CCTV、音響等）

給、排水（污）施工圖（租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計(jì)）

套有專業(yè)消防公司設(shè)計(jì)圖框的消防系統(tǒng)施工圖（包括消防噴淋布置圖、消防報(bào)警布置圖、消防排煙布置圖）

2、餐飲類租戶另須增加以下圖紙 廚房排油煙施工圖 給、排水（污）施工圖

燃?xì)夤艿兰皥?bào)警裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位出具）

北京朝陽(yáng)大悅城餐飲商戶

3.名品購(gòu)物中心與百貨裝飾設(shè)計(jì)管理規(guī)定

1．1 品牌商指定的裝飾設(shè)計(jì)公司應(yīng)提供經(jīng)國(guó)家主管部委認(rèn)可的有效資質(zhì)證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績(jī)等。

1．2 通過(guò)商場(chǎng)審核的公司應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供A4 及以上幅面的裝飾現(xiàn)場(chǎng)平面圖、立面圖、效 果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標(biāo)注材質(zhì)品牌型號(hào)、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細(xì)標(biāo)注單燈功率、分項(xiàng)功率、總功率。圖紙通過(guò)審批后，辦理施工手續(xù)。1．3 出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)。1．4 柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原則： 服裝類、鞋類低柜高度 1350mm以下。

珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 950mm，炮臺(tái)展柜高 1350mm以下。1．5 高柜長(zhǎng)度嚴(yán)格按照“T”字墻的限位制作。

1．6 模特地臺(tái)高 150mm,深 800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺(tái)及櫥窗玻璃。

1．7 柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板（機(jī)器無(wú)縫折邊）、嚴(yán)禁選用波音軟片及大芯板外刮膩?zhàn)用鎸印?/p>

1．8 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。1．9 消防栓請(qǐng)按國(guó)家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進(jìn)行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。

1.10 1F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見(jiàn)商場(chǎng)規(guī)劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請(qǐng)選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開(kāi)裂材質(zhì)。

1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口

1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進(jìn)行間隔，再進(jìn)行地面鋪設(shè)。

1.13 試衣間設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，通頂設(shè)計(jì)請(qǐng)考慮空調(diào)消防問(wèn)題。1.14 裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。1.15 圍擋應(yīng)嚴(yán)格按照商場(chǎng)要求進(jìn)行制作，圍擋畫面請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)精美、簡(jiǎn)單，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。

1.16 天花石膏板請(qǐng)選用12mm國(guó)優(yōu)防水石膏板。

五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用 1.首先，管理者必須充分有效地開(kāi)發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個(gè)部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對(duì)于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時(shí)，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營(yíng)造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。

購(gòu)物中心的服務(wù)措施購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購(gòu)物空間布局 布置、環(huán)境氛圍營(yíng)造、內(nèi)部動(dòng)線與外部交通呼應(yīng)、導(dǎo)購(gòu)與導(dǎo)示系統(tǒng)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施；

另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。一般建議在商家的背面設(shè)置貨運(yùn)通道,運(yùn)貨部分與人流通道不沖突。

2.其次，整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系必須達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)。

城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。在這個(gè)系統(tǒng)中，每個(gè)部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購(gòu)物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。

例如，在商圈內(nèi)的綜合體項(xiàng)目,以購(gòu)物中心作為中心,購(gòu)物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求，是綜合體中的核心部分；

[quote]在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心部分。寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。[/quote]

六.綜合體五星級(jí)酒店物業(yè)管理方案

五星級(jí)酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個(gè)組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護(hù)。空調(diào)等設(shè)備維護(hù)可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護(hù),電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)檢修。

五星級(jí)酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負(fù)責(zé)平時(shí)日常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.目前市場(chǎng)有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司管理, 經(jīng)過(guò)20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機(jī)電維修、飲食娛樂(lè)等多元經(jīng)營(yíng)的公司,其組織架構(gòu)如下:

廣州珠江酒店物業(yè)管理有限公司城市綜合組織管理架構(gòu)

五星酒店物業(yè)管理措施

五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場(chǎng),對(duì)設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。

一般采取如下措施: 1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。

2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。

七.寫字樓和公寓物業(yè)管理方案

寫字樓服務(wù)重點(diǎn)保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點(diǎn)工作。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)管理和維護(hù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識(shí)化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。遠(yuǎn)程維護(hù)服務(wù)，與機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時(shí)得到遠(yuǎn)程視頻指導(dǎo)。

寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。

深圳京基100城市綜合體的超高層寫字樓

寫字樓租戶布局原則寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,5A,4A級(jí)別寫字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。

華潤(rùn)大廈是深圳高端寫字樓的典范，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬(wàn)平方米，以金融機(jī)構(gòu)及國(guó) 內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶.超高層寫字樓的消防管理是重點(diǎn)之一,由于超高層火災(zāi)害難以救援,必須將火險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。

沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈坐落于沈陽(yáng)最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓和高級(jí)公寓等，A座主要為豪華五星級(jí)酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項(xiàng)目總投資近30億元人民幣。

超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時(shí),還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧?。超高層的電梯管理也是難點(diǎn),容易引起客戶投訴,因此,需要培訓(xùn)專業(yè)電梯工程師或者是電梯維護(hù)公司派出工程師和維修技工駐扎。

失火后的沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈

酒店式公寓服務(wù)可以參考五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進(jìn)公寓中，提供洗衣服和送餐服務(wù).酒店式公寓盡量租賃給知識(shí)分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。

300米高度電梯分區(qū)方案

八.停車場(chǎng)管理

停車場(chǎng)管理是物業(yè)管理的重要組成部分。以長(zhǎng)春國(guó)際金融中心為例，酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購(gòu)物中心建議部分停車位通用，具體為購(gòu)物中心設(shè)置100個(gè)停車位，可以混合使用寫字樓200個(gè)停車位。大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島 JUSCO 為例是地面停車和空中停車結(jié)合。

九、現(xiàn)代綜合體的應(yīng)急守則和突發(fā)事件管理----以深圳萬(wàn)象城為例 作為都市綜合體，在安全管理上的復(fù)雜性，決定了華潤(rùn)中心突發(fā)事件管理的復(fù)雜性，總結(jié)歷 年的管理經(jīng)驗(yàn)，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有： 消防安全事件 公共安全事件 治安事件 自然災(zāi)害事件 施工作業(yè)傷害事件 詳見(jiàn)案例分析

第三篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟(jì)、城市、社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會(huì)分工細(xì)化的需要，是區(qū)域和城市競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個(gè)發(fā)展的方向：即

1、以服務(wù)城市商圈需要的大型購(gòu)物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)城市商業(yè)綜合體。

4、以服務(wù)知識(shí)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務(wù)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級(jí)版，不僅僅是開(kāi)發(fā)物業(yè)那么簡(jiǎn)單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級(jí)的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對(duì)區(qū)域商業(yè)水平有準(zhǔn)確研判，對(duì)商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價(jià)值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實(shí)現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時(shí)間維去考慮其的設(shè)計(jì)定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強(qiáng)大的生命力。當(dāng)然其是有局限的，這個(gè)局限就是當(dāng)?shù)氐乩砦恢?、政治位置、?jīng)濟(jì)位置、城市位置好差和能量等級(jí)的大小。

城市的規(guī)模等級(jí)決定著商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬(wàn)城市人口一個(gè)商業(yè)綜合體是有較強(qiáng)生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對(duì)物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個(gè)方面都必須找準(zhǔn)支撐點(diǎn)，確保我們有滿意的獲利空間，未來(lái)升值潛力很大，也應(yīng)該仔細(xì)選擇保留什么產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實(shí)現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)循環(huán)提升、實(shí)現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，必須考慮為我們未來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)人才隊(duì)伍的壯大，核心競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價(jià)值鏈，為未來(lái)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的打造做好基礎(chǔ)工作。

第四篇：城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考

城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)作思考

隨著城市化的程度越來(lái)越高，城市綜合體被普遍視作一個(gè)城市邁向更高發(fā)展水平的標(biāo)志和強(qiáng)力引擎。

城市綜合體和住宅、商業(yè)、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目有著完全不同的開(kāi)發(fā)運(yùn)作規(guī)律和利潤(rùn)回報(bào)點(diǎn)。在住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，要獲取有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴(kuò)大規(guī)模，依靠土地的升值和加快存貨周轉(zhuǎn)來(lái)盈利；在商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式下，在成熟區(qū)域或新規(guī)劃區(qū)域的潛力地段取得土地，通過(guò)對(duì)區(qū)域消費(fèi)模式的研究，通過(guò)尋找消費(fèi)薄弱點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，（新區(qū)域則是創(chuàng)造引導(dǎo)的成分多些）。經(jīng)過(guò)高調(diào)操作大肆招商，提升市場(chǎng)對(duì)未來(lái)商業(yè)價(jià)值的高預(yù)期，然后通過(guò)商業(yè)的部分或全部銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。

而成熟區(qū)域的城市綜合體是集約式開(kāi)發(fā)，在一個(gè)相對(duì)較小的地塊里進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，綜合體的價(jià)值取決于項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。成熟區(qū)域的城市綜合體通過(guò)運(yùn)作，土地的增值對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的貢獻(xiàn)并不大。

綜合體運(yùn)營(yíng)初期租金回報(bào)很低，資金回籠速度很慢。往往配備開(kāi)發(fā)一定量的住宅、公寓、公館之類的物業(yè)，平衡項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期的現(xiàn)金投入，就是要靠住宅板塊快速銷售回籠資金，以便再投入進(jìn)行繼續(xù)深度開(kāi)發(fā)。

綜合體開(kāi)發(fā)與住宅或商業(yè)開(kāi)發(fā)完全是兩個(gè)概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業(yè)項(xiàng)目無(wú)法擁有的綜合配套服務(wù)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，來(lái)吸引高端客戶。這個(gè)就是城市綜合體內(nèi)的住宅價(jià)位統(tǒng)一比同等地段的單一住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)位要高的原因。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級(jí)配套的住宅產(chǎn)品，也可以看做是區(qū)域城市核心地段的中心住宅。

而城市綜合體內(nèi)的商業(yè)同樣比單一商業(yè)對(duì)商家更具吸引力，原因很簡(jiǎn)單，城市綜合體對(duì)城市區(qū)域的輻射拉動(dòng)效應(yīng)造就的人流量本身就是銷售資金流，就本項(xiàng)目而言，本身就擁有40萬(wàn)平米左右的高端住宅的業(yè)主，他們的消費(fèi)能力強(qiáng)也是因素之一。

城市綜合體項(xiàng)目的運(yùn)作關(guān)鍵在兩點(diǎn)：

一、要確立整個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性高度的位置，把綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)。品牌推廣的基本功課要很到位，相對(duì)于單一功能的地產(chǎn)項(xiàng)目，這方面的工作比重要大的多，這個(gè)是基礎(chǔ)，也很考驗(yàn)功力。如何做到高而不空，做到質(zhì)感和高度的完美融合，就要求對(duì)投放市場(chǎng)的推廣信息的反饋的感知把握要有相當(dāng)?shù)亩床炷芰Α＿@個(gè)就是一個(gè)關(guān)于用一堆信息如何建造一個(gè)完美情人的問(wèn)題，關(guān)鍵在火候的把握上。

二、需要根據(jù)綜合體項(xiàng)目本身的側(cè)重來(lái)做項(xiàng)目的定位，把項(xiàng)目利潤(rùn)的來(lái)源點(diǎn)要明確在心，知道項(xiàng)目的利潤(rùn)重點(diǎn)在哪個(gè)版塊上。比如說(shuō)，往往推廣量最大的版塊，不一定就是貢獻(xiàn)利潤(rùn)最多的版塊。只有真真明確這些才能安排好各個(gè)子項(xiàng)目不同物業(yè)板塊之間的互相依托關(guān)系。在這個(gè)基礎(chǔ)上才能談到把握好項(xiàng)目節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體效益最大化，當(dāng)然最重要的還是經(jīng)濟(jì)效益。

綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)是建立社會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群未來(lái)的信心。要做到這一點(diǎn)就需要跳出項(xiàng)目本身，從城市生活整體運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)行綜合考慮，提升項(xiàng)目在區(qū)域城市和產(chǎn)業(yè)鏈中的高度。作為多個(gè)不同物業(yè)功能的綜合體項(xiàng)目，必須發(fā)揮1+1＞2的集體能量。創(chuàng)造出比幾個(gè)單一功能的項(xiàng)目更大的社會(huì)效益。另一個(gè)高度就是構(gòu)建區(qū)域城市綜合熱點(diǎn)，把自己變成中心，這樣才能產(chǎn)生輻射能力，對(duì)人口產(chǎn)生拉動(dòng)效益。才能把自己變成區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)大引擎。這個(gè)就是城市綜合體不同于普通地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的能量和效益。同時(shí)這個(gè)就是城市綜合體為城市升級(jí)的作用機(jī)理。

用自營(yíng)物業(yè)來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增加銷售部分物業(yè)的附加價(jià)值。40萬(wàn)平米左右的住宅板塊是平衡開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)期項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源。因此，營(yíng)銷推廣需要在一定的時(shí)間段強(qiáng)化綜合體在區(qū)域城市的特點(diǎn)，也就是個(gè)性的凸顯。充分挖掘本項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈所貢獻(xiàn)的這一環(huán)對(duì)于城市區(qū)域的重要性和價(jià)值空間。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，如何落實(shí)綜合體的檔次，確定本項(xiàng)目在區(qū)域城市中的地位，聘請(qǐng)優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營(yíng)是必不可少的。綜合體的價(jià)值在于對(duì)綜合體的整體定位以及運(yùn)營(yíng)效益的合理評(píng)估上。理想情況下定位越高端，運(yùn)營(yíng)效益

越好，綜合體的整體物業(yè)的價(jià)值就增長(zhǎng)越高。這就需要管理公司根據(jù)相應(yīng)的區(qū)域特點(diǎn)深入工作，在定位和運(yùn)營(yíng)效益上達(dá)到雙高。以期達(dá)到開(kāi)發(fā)效益和項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化。

撰寫人：孟曉鋒

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第五篇：商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場(chǎng)、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多，客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，租戶和顧客三個(gè)方面。其中，租戶和顧客群不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來(lái)源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)變化和不同租戶、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足他們，并贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對(duì)小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時(shí)還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時(shí)間較長(zhǎng)（營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，且節(jié)假日照常營(yíng)業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班制，保證營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)場(chǎng)內(nèi)衛(wèi)生營(yíng)造好的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來(lái)決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車場(chǎng)、垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力和正確處理清潔作業(yè)過(guò)程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理秩序。

對(duì)于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。B、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應(yīng)急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開(kāi)放型環(huán)境。對(duì)于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車場(chǎng)就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒?dòng)的主要地方。對(duì)此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感 ；人行道附近和停車場(chǎng)不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場(chǎng)重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見(jiàn)的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無(wú)阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)，應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。

5、設(shè)備管理

商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn) 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開(kāi)放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

6、車輛管理

停車面積供應(yīng)緊張，對(duì)往來(lái)車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場(chǎng)（地上、地下停車場(chǎng)）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來(lái)，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹(shù)立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來(lái)潛在的銷售額和一種無(wú)形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)對(duì)顧客有更多的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品，都會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過(guò)程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹(shù)立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時(shí)間后，顧客便會(huì)將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來(lái)）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告，說(shuō)到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消費(fèi)者過(guò)去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”?？梢哉f(shuō)，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。（其確立過(guò)程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：（見(jiàn)表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見(jiàn)表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感覺(jué)。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作方式

一、管理主體的設(shè)置

商業(yè)物業(yè)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)秩序，使經(jīng)營(yíng)者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)，各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無(wú)權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營(yíng)者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)商業(yè)物業(yè)的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營(yíng)者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營(yíng)者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開(kāi)全體經(jīng)營(yíng)者大會(huì)討論決定。這樣一來(lái)，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過(guò)管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：

（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。

（２）開(kāi)展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過(guò)共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。

（４）開(kāi)展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過(guò)管委會(huì)來(lái)達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對(duì)話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運(yùn)作方式

1、專業(yè)化管理機(jī)制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點(diǎn)上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺(tái)帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語(yǔ)規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實(shí)施制度化管理。

2、教育培訓(xùn)機(jī)制 強(qiáng)化教育培訓(xùn)，有效地實(shí)現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅(jiān)實(shí)的培訓(xùn)體系，實(shí)施分層次教育培訓(xùn)，不同層次人員按不同要求進(jìn)行培訓(xùn)，注重專業(yè)性、針對(duì)性和適用性相結(jié)合；推行晨會(huì)制度，把培訓(xùn)工作滲透到日常工作之中，進(jìn)行物業(yè)理念、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開(kāi)發(fā)機(jī)制 建立有利于人力資源的開(kāi)發(fā)和合理使用機(jī)制，打破地域，內(nèi)部流動(dòng)，平衡各物業(yè)點(diǎn)之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責(zé)任機(jī)制 推行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，并以此為依托，扎實(shí)管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟(jì)責(zé)任書的形式向管理下達(dá)達(dá)標(biāo)要求和管理質(zhì)量目標(biāo)、與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤、強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)外，還按行業(yè)達(dá)標(biāo)要求，制訂工作細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報(bào)告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報(bào)業(yè)主，加強(qiáng)雙方間的溝通和信息交流，增進(jìn)了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機(jī)制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級(jí)督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊(duì)伍，進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)收 集各種信息，進(jìn)行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運(yùn)作方式

（１）成立商場(chǎng)管理委員會(huì)，在商場(chǎng)管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營(yíng)者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會(huì)由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進(jìn)行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會(huì)由所有經(jīng)營(yíng)者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會(huì)的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過(guò)多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見(jiàn)。管委會(huì)的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。管委會(huì)的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，提出經(jīng)營(yíng)方面的合理化建議，決定經(jīng)營(yíng)格局的調(diào)整、經(jīng)營(yíng)方向的定位、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織安排）等重大經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)協(xié)助經(jīng)營(yíng)者組織經(jīng)營(yíng)、聯(lián)系貨源等，并對(duì)違規(guī) 者進(jìn)行處罰。

（２）引進(jìn)工商管理部門。在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽(yù)?？偨Y(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)，加強(qiáng)治安防范管理，加強(qiáng)消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作，致力達(dá)到繁榮經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。