第一篇：資產(chǎn)拍賣中如何保障優(yōu)先購買權(quán)的行使

資產(chǎn)拍賣中如何保障優(yōu)先購買權(quán)的行使

資產(chǎn)拍賣中如何保障優(yōu)先購買權(quán)的行使？-/朱志強(qiáng)

一、優(yōu)先購買權(quán)及其行使前提

(一)優(yōu)先購買權(quán)的概念

優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依據(jù)法律規(guī)定或約定而享有的在出賣人出賣某項(xiàng)特定財產(chǎn)時，得以同等條件下優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。我國民商法律體系中優(yōu)先購買權(quán)的類型主要有：(1)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)；(2)財產(chǎn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)；(3)有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)；(4)法律特別賦予的優(yōu)先購買權(quán)。比如，金融資產(chǎn)管理公司在轉(zhuǎn)讓涉及國有(控股、參股)企業(yè)金融不良債權(quán)時，為防止國有資產(chǎn)流失，法律賦予相關(guān)地方政府或者代表本級政府履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)、部門或者持有國有企業(yè)債務(wù)人國有資本的集團(tuán)公司在同等條件下可以對不良債權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。此外，根據(jù)《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條規(guī)定，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>

由此可見，我國民商法規(guī)定的法定優(yōu)先購買權(quán)，既涉及到房屋等物權(quán)轉(zhuǎn)讓，也涉及到股權(quán)和特定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在出賣人出賣某項(xiàng)特定財產(chǎn)時，法定優(yōu)先購買權(quán)的行使并不區(qū)分具體的交易方式，即無論是當(dāng)事人雙方自主交易轉(zhuǎn)讓(如協(xié)議轉(zhuǎn)讓)或公開轉(zhuǎn)讓(如拍賣，包括司法強(qiáng)制拍賣轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易轉(zhuǎn)讓等)，優(yōu)先購買權(quán)制度均得以適用。本文僅討論在拍賣程序下優(yōu)先購買權(quán)的行使問題。

(二)優(yōu)先購買權(quán)行使的前提

法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)行使的前提是“同等條件”，即在同等條件下才能享有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”并不僅僅意味著“同等價格”，至少還應(yīng)包括相同的付款條件或方式、相同的付款期限等其他條件。在拍賣程序下，優(yōu)先購買權(quán)人欲行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的拍賣規(guī)則，包括但不限于按照拍賣規(guī)則的要求進(jìn)行競買登記、交納競拍保證金、在拍賣日到達(dá)拍賣現(xiàn)場等。從實(shí)質(zhì)上看，優(yōu)先購買權(quán)是法律基于一定的原因而對第三人受讓權(quán)利的一種限制，但這種限制應(yīng)合理地控制在一定限度內(nèi)，法律需要考慮第三人與優(yōu)先購買權(quán)人之間利益的平衡。因此，法律規(guī)定的“同等條件”可以理解為“相同條件”，即優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利的前提是應(yīng)遵守第三人應(yīng)遵守的全部交易條件。

二、拍賣程序下優(yōu)先購買權(quán)的具體行使

(一)履行通知優(yōu)先購買權(quán)人的義務(wù)

對于優(yōu)先購買權(quán)人的通知期限，相關(guān)法律及司法解釋并不相同。對有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，我國《公司法》第73條規(guī)定：“人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！惫P者認(rèn)為，該通知期限僅適用于法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中當(dāng)事人協(xié)商轉(zhuǎn)讓或變賣程序，并不適用于股權(quán)拍賣轉(zhuǎn)讓的情形。在拍賣程序下，只需在拍賣日前的合理期限內(nèi)通知其他股東即可，其“合理期限”應(yīng)為其他股東有足夠的決策、競拍報名時間為衡量標(biāo)準(zhǔn)。對出租房屋的出賣或轉(zhuǎn)讓，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)?！蔽覈逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”最高人民法院于2009年9月1日起施行的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！睂τ谏鲜鰶_突，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照新法優(yōu)于舊法原則確定，即在拍賣程序下，承租人的通知期限為拍賣日的五日前。

未在法律規(guī)定期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人，其法律后果在上述相關(guān)法律規(guī)定也不一致。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。” 按照新法優(yōu)于舊法原則，未在法律規(guī)定期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人的，并不會導(dǎo)致房屋買賣合同無效，但承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)如何保障優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利的行使

在拍賣程序中，優(yōu)先購買權(quán)人因享有在一切交易條件確定后決定是否行使優(yōu)先權(quán)的權(quán)利，可坐享其他競買人博弈結(jié)果的權(quán)利，并非必須參與舉牌競價，關(guān)鍵是在競買人最高報價出現(xiàn)后，拍賣人如何保障優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利的行使。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。”依該規(guī)定，拍賣過程中，在出現(xiàn)最高應(yīng)價時，若優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，即是否行使優(yōu)先購買權(quán)的主動權(quán)在優(yōu)先購買權(quán)人，拍賣人無需主動征詢優(yōu)先購買權(quán)人的受讓意愿。為保障優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利的行使，防止拍賣成交后可能出現(xiàn)的糾紛，在拍賣實(shí)踐中，筆者建議在存在優(yōu)先購買權(quán)人的拍賣場合，當(dāng)最高競價出現(xiàn)，經(jīng)拍賣師三次叫價后仍無更高出價者應(yīng)價拍賣師落錘確定成交前，拍賣師應(yīng)直接當(dāng)場征詢優(yōu)先購買權(quán)人是否買受。若優(yōu)先購買權(quán)人表示不愿意買受或拒絕表示，則拍賣師落錘確定成交，買賣合同在上述最高出價競買人與委托人之間成立并生效。若優(yōu)先購買權(quán)人表示愿意買受，則所有競買人可繼續(xù)應(yīng)價，直至確定不變的最高競價后，由拍賣師按照上述規(guī)則確定最終買受人。

三、拍賣中優(yōu)先購買權(quán)沖突的解決

在拍賣實(shí)踐中會出現(xiàn)同一標(biāo)的物可能存在兩個或兩個以上優(yōu)先購買權(quán)人的情形，當(dāng)發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)沖突時，主要根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)的種類采用以下原則予以解決：一是根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則，物權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)。例如，當(dāng)拍賣房產(chǎn)時，在共有人和承租人都擁有優(yōu)先購買權(quán)的情形，因共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)(租賃合同)而產(chǎn)生。因此，在同等條件下，共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。二是在順序相同的債權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)按最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條第2款“順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人”的規(guī)定執(zhí)行。比如在金融資產(chǎn)管理公司委托拍賣涉及國有(控股、參股)企業(yè)金融不良債權(quán)時，多個相關(guān)優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)，或房產(chǎn)拍賣中兩個以上承租人均主張優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)以抽簽方式?jīng)Q定最終買受人。三是順序相同的股權(quán)類優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)按照《公司法》第72條“兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：關(guān)于行使優(yōu)先購買權(quán)的告知書

行使優(yōu)先購買權(quán)的告知書

女士：

您好！

本人于

****年**月**日與你就位于 的房屋簽訂了《房屋租賃合同》，租期至 年 月 日?，F(xiàn)本人欲出售上述房屋，依據(jù)法律就你享有的優(yōu)先購買權(quán)告知如下：

上述房屋出售的條件為：房屋總價為 萬元，定金 萬元，商業(yè)銀行貸款 萬元，物業(yè)交割保證金 萬元，其余購房款辦理資金監(jiān)管（托管），本人收到全部購房款后1個工作日內(nèi)辦理交房及物業(yè)交割手續(xù)，購買方承擔(dān)交易中的所有稅費(fèi)，居間方為，居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用共計(jì) 元。

如你在上述的同等條件下有意購買標(biāo)的房屋，請你攜帶證明你具備在京購房資質(zhì)的證明文件，于收到之日起 日內(nèi)到居間方 洽談簽約事宜，經(jīng)紀(jì)人姓名： 電話：。若你在上述期限內(nèi)未作出購買之意思表示，則視為你放棄優(yōu)先購買權(quán)。

告知人： 聯(lián)系電話： 年 月 日

第三篇：優(yōu)先購買權(quán)通知函

優(yōu)先購買權(quán)通知函

本人/公司（身份證/營業(yè)執(zhí)照號碼：）為深圳市物業(yè)（以下簡稱“該物業(yè)”）之業(yè)主，與閣下/貴司簽署了關(guān)于閣下/貴司承租該

物業(yè)之《》?，F(xiàn)本人/公司需將該物業(yè)出售，成交價為人民幣元整（小寫：￥）（不包括稅費(fèi)、給經(jīng)紀(jì)方的傭金等費(fèi)用）。根據(jù)法

律規(guī)定，閣下/貴司在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如閣下/貴司有意購買該物

業(yè)，請閣下/貴司于收到此函15日內(nèi)，與本人/本公司或本人/本公司之委托人聯(lián)系。聯(lián)系人：；聯(lián)系電話：。如閣下/貴

司在上述期限內(nèi)未能作出是否購買之意思表示的，則視為閣下/貴司放棄優(yōu)先購

買權(quán)。

多謝合作。

特此函告。

業(yè)主：

日期：年月日

第四篇：有限責(zé)任公司股東如何在產(chǎn)權(quán)交易市場行使優(yōu)先購買權(quán)

有限責(zé)任公司股東如何在產(chǎn)權(quán)交易市場行使優(yōu)先購買權(quán)？ 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，如果有標(biāo)的公司其他股東需在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，交易機(jī)構(gòu)應(yīng)為標(biāo)的公司其他股東在場內(nèi)行使權(quán)利提供相應(yīng)服務(wù)及制度保障。

標(biāo)的公司其他股東在場內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)的，可以通過多次報價、一次報價等方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。采用多次報價方式的，可以在網(wǎng)絡(luò)競價系統(tǒng)中設(shè)置“行權(quán)價”，即 由不放棄優(yōu)先購買權(quán)的股東在前次報價的基礎(chǔ)上，以不加價的方式進(jìn)行報價，表明行使優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)標(biāo)的公司原股東是最終報價人的，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的由標(biāo)的公司原股東獲得；采用一次報價方式的，可以由意向受讓方進(jìn)行一次報價后，由不放棄優(yōu)先購買權(quán)的股東表達(dá)是否行使優(yōu)先購買權(quán)，表示愿意行使優(yōu)先購買權(quán)的，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的由標(biāo)的公司原股東獲得；掛牌結(jié)束后只征得一個意向受讓方的，可以參照一次報價方式，由該意向受讓方一次報價后再詢問不放棄優(yōu)先購買權(quán)的原股東是否行使權(quán)利，標(biāo)的公司原股東表示愿意行使優(yōu)先購買權(quán)的，即由其受讓轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)也可以建議采用其他合理的方式實(shí)現(xiàn)標(biāo)的公司原股東優(yōu)先購買權(quán)的場內(nèi)行使，具體實(shí)施方式由交易機(jī)構(gòu)與轉(zhuǎn)讓方、不放棄優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的公司股東協(xié)商一致后確立。場內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)在充分保障優(yōu)先購買權(quán)人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，有助于轉(zhuǎn)讓方和受讓方盡快達(dá)成交易，也有助于優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利的盡快實(shí)現(xiàn)，并使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為始終處于第三方平臺的監(jiān)管下，保障交易的合法合規(guī)和交易安全。

第五篇：執(zhí)行中如何行使抵消權(quán)

執(zhí)行中如何行使抵銷權(quán)

在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人主張抵銷異議的，此爭議雖系實(shí)體權(quán)利的爭議，但由于與執(zhí)行程序密切聯(lián)系，故應(yīng)由執(zhí)行法院處理，不必按照民事訴訟法關(guān)于管轄的規(guī)定由其他法院審理。對此，理論界的認(rèn)識基本一致，一些國家和地區(qū)的強(qiáng)制執(zhí)行法也有類似規(guī)定。但對該異議應(yīng)由執(zhí)行法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)還是審判機(jī)構(gòu)處理以及通過何種程序處理，則存有很大分歧。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)在執(zhí)行程序中直接審查處理。理由：一是從性質(zhì)上講，對被執(zhí)行人抵銷異議的審查與對案外人異議的審查是同一類問題，都涉及到對另一法律關(guān)系是否成立及效力的認(rèn)定。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（以下簡稱《執(zhí)行規(guī)定》）第七十條第一款明確規(guī)定：“案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張權(quán)利的，可以向執(zhí)行法院提出異議”；第七十一條第一款進(jìn)一步規(guī)定：“對案外人提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百零八條進(jìn)行審查”。參照上述法律規(guī)定，在執(zhí)行程序中對案外人異議可以直接審查處理，對被執(zhí)行人的抵銷主張是否成立也應(yīng)當(dāng)可以直接審查處理。盡管目前法律界對《執(zhí)行規(guī)定》中規(guī)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)直接對案外人異議進(jìn)行審查處理頗多非議，但在法律尚未對之作出相應(yīng)修改前，執(zhí)行實(shí)務(wù)中仍可依《執(zhí)行規(guī)定》予以審查處理。二是民事執(zhí)行不同于民事訴訟，要求執(zhí)行工作在公正的同時應(yīng)更強(qiáng)調(diào)效率為其價值追求目標(biāo)。直接由執(zhí)行機(jī)構(gòu)在執(zhí)行程序中裁決抵銷異議，可以避免另行啟動訴訟程序引起的時間上的拖延。因此，從提高執(zhí)行效率的角度考慮，由執(zhí)行機(jī)構(gòu)直接就執(zhí)行程序中被執(zhí)行人主張抵銷之異議進(jìn)行審查，可以避免被執(zhí)行人借故拖延執(zhí)行。尤其針對目前執(zhí)行難、執(zhí)行效率低的現(xiàn)狀，允許執(zhí)行機(jī)構(gòu)直接對被執(zhí)行入主張抵銷之異議進(jìn)行審查不失為提高執(zhí)行效率的一個有力舉措。三是我國民事訴訟法已明確規(guī)定執(zhí)行工作包括一定的解決與執(zhí)行有關(guān)的實(shí)體和程序爭議的裁判活動。執(zhí)行機(jī)關(guān)在執(zhí)行中既有權(quán)進(jìn)行程序?qū)彶?，也有?quán)進(jìn)行實(shí)體審查。因?yàn)閳?zhí)行程序離不開裁判，從執(zhí)行程序的啟動、對有關(guān)執(zhí)行問題的爭議、重大事項(xiàng)的決定到執(zhí)行程序的中止、終結(jié)，都需要執(zhí)行中的裁判。執(zhí)行程序中的裁判活動，是強(qiáng)制執(zhí)行的組成部分，執(zhí)行權(quán)具有司法權(quán)的性質(zhì)。被執(zhí)行人因主張抵銷而提起的異議可由下設(shè)于執(zhí)行機(jī)構(gòu)中的執(zhí)行裁判庭負(fù)責(zé)審查處理。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，執(zhí)行程序中被執(zhí)行人主張抵銷之異議的前提是確認(rèn)被執(zhí)行人是否享有可以行駛抵銷權(quán)的債權(quán)。而這是不同于原執(zhí)行依據(jù)的另一個債的法律關(guān)系，屬于一個新的訴。執(zhí)行機(jī)構(gòu)對此實(shí)體爭議無裁決權(quán)，該爭議應(yīng)由審判機(jī)構(gòu)通過訴訟程序解決。而且從審執(zhí)分立的要求來看，執(zhí)行程序中出現(xiàn)的實(shí)體爭議如不能完全脫離執(zhí)行程序，勢必影響公正。再者，執(zhí)行程序中缺乏相應(yīng)的訴訟救濟(jì)程序加以保障，因而剝奪了被執(zhí)行人的上訴權(quán)。執(zhí)行程序中出現(xiàn)的程序性爭議，完全可以由執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審查，但實(shí)體權(quán)利的爭議則只能由審判庭審理解決，否則會導(dǎo)致審判與執(zhí)行職能上的混亂。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)都有失偏頗，第一種觀點(diǎn)主張抵銷權(quán)爭議完全在執(zhí)行程序中解決，突出了效率，但是忽視了抵銷權(quán)爭議和執(zhí)行依據(jù)所載明的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是獨(dú)立的兩個法律關(guān)系，在執(zhí)行程序中對另一獨(dú)立的法律關(guān)系作出最終的實(shí)體裁判，不符合審執(zhí)分立的基本原則，也剝奪了當(dāng)事人的訴權(quán)，不利于維護(hù)司法公正。第二種觀點(diǎn)從追求司法公正出發(fā)，沒有賦予執(zhí)行機(jī)構(gòu)一定的審查權(quán)。這樣凡是被執(zhí)行人在執(zhí)行程序中主張抵銷權(quán)的，由于執(zhí)行機(jī)構(gòu)無權(quán)審查，只能交由有關(guān)審判庭予以裁判，必然影響執(zhí)行程序的正常進(jìn)行，往往導(dǎo)致執(zhí)行效率降低，不利于及時、充分地保護(hù)申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，公正和效率的關(guān)系是我們制定法律時最優(yōu)先考慮的問題，在設(shè)計(jì)執(zhí)行程序中的抵銷權(quán)制度時同樣也必須堅(jiān)持這一原則。