第一篇：侵犯優(yōu)先購買權(quán)的有關(guān)問題

論侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償問題

作者：新沂法院 陳冬麗 發(fā)布時間：2012-10-30 15:24:23

一、問題的提出

《合同法》 第二百三十條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！北緱l解釋的出臺，在司法解釋層面上規(guī)定了承租人在優(yōu)先購買權(quán)受侵害時可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利，但對于承租人要求損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)及在何種情況下可以獲得賠償?shù)染鶝]有明確規(guī)定，相關(guān)的法律法規(guī)缺乏對于承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害時的法律救濟(jì)手段的規(guī)定。該司法解釋雖然規(guī)定了承租人可以依法主張侵權(quán)的損害賠償，但是沒有規(guī)定賠償?shù)姆绞郊皹?biāo)準(zhǔn)，因此缺乏實(shí)際操作性。如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)遭到侵害時，承租人要求房主以什么方式賠償？賠償數(shù)額如何計算？這些問題還有待法律進(jìn)一步明確。故對該條解釋之規(guī)定，仍有討論之必要。

二、損害賠償之請求權(quán)基礎(chǔ)

鑒于解釋已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)系債權(quán)，故本文不再討論承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)為物權(quán)或形成權(quán)時的請求權(quán)基礎(chǔ)，只討論在承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)時的不同觀點(diǎn)。

對損害賠償之請求權(quán)基礎(chǔ)，目前有不同的看法，主要有侵權(quán)責(zé)任說、締約過失責(zé)任說、違約責(zé)任說和獨(dú)立責(zé)任說等四種。

（一）侵權(quán)責(zé)任說

《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！蓖ㄕf認(rèn)為，承租人以同等條件優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利，系法律賦予承租人的一種強(qiáng)制締約請求權(quán)。王澤鑒先生認(rèn)為，在法有明文規(guī)定強(qiáng)制締約的情形，該項法律系屬保護(hù)他人的法律，應(yīng)有第184條第2項適用。即侵害強(qiáng)制強(qiáng)制締約請求權(quán)的，應(yīng)屬于侵權(quán)行為，須通過侵權(quán)責(zé)任法來進(jìn)行保護(hù)。

（二）締約過失責(zé)任說 王利明先生認(rèn)為，違反強(qiáng)制締約義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。其原因在于：一方面，違反強(qiáng)制訂約義務(wù)，發(fā)生在締約階段；另一方面，違反強(qiáng)制訂約義務(wù)也會造成信賴?yán)鎿p失。

（三）違約責(zé)任說

梁慧星先生認(rèn)為，《合同法》第二百三十條規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，只能是一種法定債權(quán)，不具有對抗租賃房屋買受人的效力。如果出租人未通知承租人而將租賃房屋賣給了別人并已辦理產(chǎn)權(quán)過戶，承租人以出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)為由向法院起訴，則法院只能根據(jù)合同法的規(guī)定追究出租人的違約責(zé)任。實(shí)務(wù)界也有人支持違約責(zé)任說，認(rèn)為解釋第二十一條規(guī)定的損害賠償責(zé)任不屬于侵權(quán)責(zé)任和締約過失責(zé)任，而應(yīng)屬于合同責(zé)任。

（四）獨(dú)立責(zé)任說

有學(xué)者認(rèn)為，強(qiáng)制締約不宜納入侵權(quán)責(zé)任體系，而應(yīng)將其定位在與締約過失責(zé)任、違約責(zé)任向并列的與合同相關(guān)的責(zé)任類型。崔建遠(yuǎn)先生也認(rèn)為，站在立法論的立場，制定中國民法典或修訂合同法時，專設(shè)法律條文集中規(guī)定締約義務(wù)人無正當(dāng)理由拒絕締約的法律后果，亦不失為一種可以接受的方案，在保持現(xiàn)行《合同法》第58條的前提下，尤其如此。

三、未經(jīng)起訴行使優(yōu)先購買權(quán)而直接起訴損害賠償?shù)奶幚?/p>

出租人未通知承租人，擅自將房屋出售給買受人的，承租人可起訴行使優(yōu)先購買權(quán)，但某些情況下，為保護(hù)善意第三人的交易安全，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的請求將不被法院所支持。此時，承租人轉(zhuǎn)而以出租人侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，要求給予損害賠償?shù)恼埱?，是合理的，?yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?/p>

然而，如果承租人未曾起訴要求行使優(yōu)先購買權(quán)，直接起訴要求出租人因侵犯其優(yōu)先購買權(quán)而賠償損失的，應(yīng)當(dāng)如何處理？

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，只有在承租人確有行使該權(quán)利的意思，且提供與買受人同等的交易條件時，才談得上其優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的問題。經(jīng)法院審查房屋買賣已經(jīng)過戶且買受人為善意，駁回承租人的訴請后，承租人才能以出租人為被告提起優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償之訴。

問題在于，如租賃合同并未經(jīng)過登記，承租人需要承擔(dān)買受人對房屋存在租賃或承租人并未放棄優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)知情的舉證責(zé)任。當(dāng)承租人無法取得證據(jù)時，要求其先進(jìn)行一個基本無望取勝的訴訟，無疑對承租人不公，增加了當(dāng)事人的訴訟成本，也造成了司法資源的浪費(fèi)。

筆者認(rèn)為，在上述情況下，不應(yīng)以未曾起訴行使優(yōu)先購買權(quán)而一概駁回。法院應(yīng)當(dāng)首先追加買受人為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，經(jīng)過庭審查明買受人是否善意。如查明買受人為善意，承租人主張其有意行使優(yōu)先購買權(quán)并能證明其有能力提供同等條件，而出租人又無法舉證證明承租人已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的，當(dāng)可認(rèn)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)因出租人的過錯而無法行使，支持承租人對出租人賠償損失的訴請。如果查明買受人為惡意，則應(yīng)當(dāng)向承租人進(jìn)行釋明，告知其變更訴請為行使優(yōu)先購買權(quán)并追加買受人為被告。如承租人經(jīng)釋明后拒絕行使優(yōu)先購買權(quán)的，可視為其無意行使該權(quán)利，則出租人不存在對其優(yōu)先購買權(quán)的侵害，其主張出租人賠償損失的訴請也就應(yīng)當(dāng)不予支持。

四、對買受人是否善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

一般認(rèn)為，對買受人的善意與否，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同是否登記、買受人是否知曉租賃事實(shí)判斷。但筆者認(rèn)為，即使買受人知道房屋已經(jīng)租賃，其未必明知承租人有行使優(yōu)先購買權(quán)的意圖。承租房屋只是行使優(yōu)先購買權(quán)的條件，權(quán)利的真正行使尚取決于承租人的意思表示。故如買受人雖知道租賃事實(shí)存在，但善意地相信承租人已放棄或無力行使優(yōu)先購買權(quán)，則其信賴?yán)婧徒灰装踩珣?yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

對于買受人是否知道租賃事實(shí)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，首先取決于租賃合同是否登記，租賃合同經(jīng)過登記，則推定買受人應(yīng)當(dāng)知情。此外，根據(jù)交易習(xí)慣，購買房屋之前買方必定要前往看房。對承租人居住使用的房屋，買受人在看房時是很有可能發(fā)現(xiàn)房屋已被承租的。如買受人未前往看房即進(jìn)行買賣并過戶，則其與出租人串通的可能性較大，此時可推定買受人為惡意。當(dāng)然，如出租人克意隱瞞房屋租賃的事實(shí)，選擇承租人不在房屋內(nèi)的時機(jī)帶領(lǐng)買受人看房，或買受人在承租人占有房屋之前已經(jīng)看房完畢，或買受人過去就對房屋情況熟知而無需看房，則其可能無法發(fā)現(xiàn)房屋在交易時已被出租。對此，法院應(yīng)根據(jù)雙方提供的證據(jù)、陳述細(xì)節(jié)上的邏輯性、是否符合常理等因素判斷原告是否經(jīng)過看房而對租賃事實(shí)知情。

對于已知租賃事實(shí)的買受人是否知道承租人有意行使優(yōu)先購買權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)問題，在已知房屋租賃的情況下，善意的買受人均應(yīng)當(dāng)對承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)予以關(guān)注。因此，買受人應(yīng)當(dāng)就其合理信賴承租人已放棄行使優(yōu)先購買權(quán)承擔(dān)舉證責(zé)任。有觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人應(yīng)當(dāng)直接聯(lián)系承租人并征詢其意見，或至少曾對直接聯(lián)系進(jìn)行過合理的嘗試，方可證明為善意。但實(shí)踐中買受人往往缺乏直接聯(lián)系承租人的條件，其只能依據(jù)出租人的說辭或提供的證明判斷承租人的態(tài)度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接聯(lián)系承租人與否作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以出租人是否曾向買受人提供可合理信賴的承租人表示放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，來判斷買受人對此是否為善意。

五、損害賠償?shù)臄?shù)額確定

本文認(rèn)為，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，使得承租人無法購買租賃房屋的，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍，應(yīng)包括以下幾個方面：

一是承租人為行使優(yōu)先購買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用。比如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)行的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。二是房屋價差損失。房屋價差損失可以分為幾種情況，一是出租人按市場價出賣房屋給第三人，但出賣房屋時的市場價格較低，而承租人要求賠償時的市場價較高，這時承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者之間的價差損失。二是雖然房屋市場價格維持不變，但是出租人以低于市場價的價格出售給了第三人，此時承租人有權(quán)要求出租人賠償市場價與交易價之間的價差損失。三是交易的價格高于承租人請求出租人賠償時的市場價的，此時對承租人而言不存在價差損失。

對于價差損失的賠償，有幾個問題需要注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費(fèi)。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過程中，必然會產(chǎn)生各種稅金和登記費(fèi)用，這些費(fèi)用無論由出租人承擔(dān)還是由第三人承擔(dān)，均應(yīng)從價差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實(shí)交易中經(jīng)常出現(xiàn)的一種情況，真實(shí)的交易價格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價格不一致，此時應(yīng)根據(jù)雙方真實(shí)的交易價格來確定，而不能依據(jù)備案合同的交易價格為基準(zhǔn)來計算價差損失。

三是租賃期滿后另行租賃房屋的交易成本應(yīng)視情況而確定是否予以賠償。若承租人已經(jīng)得到了房屋價差損失賠償?shù)模藭r租金上漲的，一般也不應(yīng)給予租金價差的賠償。這時因?yàn)榇藭r承租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋價差的損失，而租金是來源于取得房屋所得到的收益，此時承租人已經(jīng)確定的不能再取得房屋，當(dāng)然也不能要求賠償因取得房屋所產(chǎn)生的收益。但是若承租人無法獲得房屋價差賠償?shù)?，而此時租金又上漲的，從平衡雙方利益的角度考慮，出租人應(yīng)適當(dāng)賠償承租人的租金價差損失。

四是租賃期滿后另行購買房屋的交易成本不應(yīng)予以賠償。即使承租人實(shí)現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)，那么承租人在購買房屋并進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的過程中，也是必然會產(chǎn)生交易成本的，所以不存在承租人新增損失的問題，即交易成本不應(yīng)予以賠償。

對直接損失，可根據(jù)承租人提供的證據(jù)認(rèn)定；對間接損失，即房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

六、小結(jié)

在司法實(shí)踐中存在諸如出租人違背法律規(guī)定，損害承租人的優(yōu)先購買權(quán)后，在人民法院宣告出租人與第三人所簽訂的買賣合同無效后，承租人主張按被人民法院撤銷的買賣合同約定的房屋價款在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)時，出租人隨意加價致使承租人的優(yōu)先購買權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)象。這不利于保護(hù)處于弱勢的承租人的法定權(quán)益。糾其因，主要是由于出租人已于第三人達(dá)成的買賣合同被宣告無效后，出租人在情緒上與承租人產(chǎn)生趨于對立的心態(tài)，在通常情況下，大都不愿以該租賃房屋“原價”出賣給承租人。出租人甚至可以表示不再出賣該租賃房屋，待租賃期屆滿，解除與承租人的租賃合同，從而使承租人徹底喪失原本已取得的優(yōu)先購買權(quán)，然后出租人仍可伺機(jī)將該“租賃房屋”賣出，這將使承租人的優(yōu)先購買權(quán)成了一張法律白條，承租人根本無法依照其優(yōu)先購買權(quán)獲得其依法享有優(yōu)先購買權(quán)的房屋，更不說在同等條件下。

目前對《意見》第118條的理解，出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，只要受到侵害，承租人不僅宣告合同無效的要求應(yīng)得到支持，優(yōu)先購買權(quán)尚有追及效力，買受人取得的產(chǎn)權(quán)登記證明還應(yīng)涂銷；另一種認(rèn)為，如果第三人是善意取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)該得到保護(hù)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不具有追及的效力。作者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。

在司法實(shí)踐中，要維護(hù)交易安全，多采用調(diào)解的方法，減輕矛盾，尋找利益的平衡點(diǎn)。對于法律規(guī)定不明確的現(xiàn)在，這無疑是過渡的一個最實(shí)用的方法。

第二篇：優(yōu)先購買權(quán)通知函

優(yōu)先購買權(quán)通知函

本人/公司（身份證/營業(yè)執(zhí)照號碼：）為深圳市物業(yè)（以下簡稱“該物業(yè)”）之業(yè)主，與閣下/貴司簽署了關(guān)于閣下/貴司承租該

物業(yè)之《》?，F(xiàn)本人/公司需將該物業(yè)出售，成交價為人民幣元整（小寫：￥）（不包括稅費(fèi)、給經(jīng)紀(jì)方的傭金等費(fèi)用）。根據(jù)法

律規(guī)定，閣下/貴司在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。如閣下/貴司有意購買該物

業(yè)，請閣下/貴司于收到此函15日內(nèi)，與本人/本公司或本人/本公司之委托人聯(lián)系。聯(lián)系人：；聯(lián)系電話：。如閣下/貴

司在上述期限內(nèi)未能作出是否購買之意思表示的，則視為閣下/貴司放棄優(yōu)先購

買權(quán)。

多謝合作。

特此函告。

業(yè)主：

日期：年月日

第三篇：小議股東優(yōu)先購買權(quán)

小議股東優(yōu)先購買權(quán).txt人和人的心最近又最遠(yuǎn)，真誠是中間的通道。試金可以用火，試女人可以用金，試男人可以用女人--往往都經(jīng)不起那么一試。

小議股東優(yōu)先購買權(quán)

作者： 金英玉發(fā)布時間： 2010-04-16 10:50:50

鑒于有限責(zé)任公司的人合性，法律規(guī)定了股東向第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)，其他股東可以以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東與第三人所形成的轉(zhuǎn)讓條件購買所轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以此保障公司股東結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定?？梢哉f，賦予其他股東優(yōu)先購買權(quán)，是立法者在保障股權(quán)自由流轉(zhuǎn)與維持有限責(zé)任公司股東穩(wěn)定性這對矛盾之間進(jìn)行利益平衡的考量。與舊公司法相較，新公司法在股東優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)計上可以說是進(jìn)行了重構(gòu)，其意義是積極的。

一、優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定

股東優(yōu)先購買權(quán)是指有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買的權(quán)利。我國新公司法第72條和第73條對該制度作出了規(guī)定。

公司法第72條規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！?/p>

同時公司法第73條規(guī)定：“人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。”

新《公司法》相對于舊《公司法》的規(guī)定，體現(xiàn)了公司自治的原則，還有在轉(zhuǎn)讓程序上更具操作性，且更具體。但是新法仍然過于原則化，在一些需要有具體標(biāo)準(zhǔn)的問題上沒有明確規(guī)定，雖然新法用公司章程為公司自治留下了一定的余地，但在公司章程中沒有明確約定的情況下，還得有一個可供操作的標(biāo)準(zhǔn)。

二、實(shí)踐中存在的問題

實(shí)踐中關(guān)于股東優(yōu)先購買權(quán)的爭議很多，但是優(yōu)先權(quán)制度本身就是對其他股東的一種救濟(jì)權(quán)，其意義在于保護(hù)股東的權(quán)益和保障公司的穩(wěn)定。下面就以作者認(rèn)為相對重要的一些問題進(jìn)行討論。

（一）如何理解“同等條件”的問題

股東行使優(yōu)先權(quán)是在 “同等條件”下的優(yōu)先。我國《公司法》明確規(guī)定了股東行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)以“同等條件”為前提。換言之，“優(yōu)先”并非指受讓條件上的優(yōu)惠，而僅僅是指同等條件下股東在受讓順序上的占先。但是在實(shí)際操作過程中往往很難把握同等條件的界限。首先，規(guī)定“同等條件”的基礎(chǔ)是保護(hù)受讓股東還是非股東受讓人。就基礎(chǔ)而言，公司法規(guī)定了“同等條件”既是為保護(hù)公司和受讓股東的利益不受侵害，也防止受讓股東濫用優(yōu)先權(quán)，也能保障出讓股東的股權(quán)不受損失。對于具體問題時就是如何判斷側(cè)重點(diǎn)的問題了。

其次，“同等條件”的范圍問題大致有兩類。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“同等條件”就是指相同的轉(zhuǎn)讓價格，也即出讓股東同非股東受讓人之間商定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，有限責(zé)任公司其他股東若想優(yōu)先受讓擬轉(zhuǎn)讓股份，就須在合理期限內(nèi)出具相同的報價。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管實(shí)踐中對“同等條件”的界定主要以出讓股東和非股東受讓人之間商定的轉(zhuǎn)讓價格為準(zhǔn)，但不能簡單等同于轉(zhuǎn)讓價格。因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓雙方經(jīng)常會因?yàn)楸舜酥g存在業(yè)務(wù)關(guān)系、利益關(guān)系等特殊關(guān)系，或者受讓方出具轉(zhuǎn)讓價格之外的承諾而確定一個相對優(yōu)惠的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。故股東僅以該優(yōu)惠價格請求行使優(yōu)先購買權(quán)，則有失公平，因?yàn)檫@并非“同等條件”。有鑒于此，這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這些價格之外的因素應(yīng)當(dāng)在確定“同等條件”時予以綜合考慮。

（二）優(yōu)先權(quán)能否部分行使的問題

就股東能否部分行使優(yōu)先購買權(quán)問題，盡管理論界爭執(zhí)激烈，但是修訂后的《公司法》仍然沒有作出反應(yīng)。先看一例，某有限責(zé)任公司有甲、乙、丙三股東，甲、乙、丙分別持有公司股本60%、30%、10%。甲股東欲將其持有的公司股本全部轉(zhuǎn)讓他人。乙要求在同等條件下，對甲轉(zhuǎn)讓的部分股權(quán)即公司股本的30%行使優(yōu)先購買權(quán)，達(dá)到持有公司股本的60%，取得公司的控制權(quán)。甲則認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)不能部分行使，其聯(lián)系的股權(quán)受讓方之所以同意受讓股權(quán)，就是為取得公司的控制權(quán)，如乙通過部分行使優(yōu)先購買權(quán)控制了公司，剩余的30%股權(quán)，對方是不會接受轉(zhuǎn)讓的。所以，甲要求乙或者放棄優(yōu)先購買權(quán)，或者對全部股權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。乙不同意甲主張。雙方由此發(fā)生爭執(zhí)。

這是一個典型的為取得控制權(quán)要部分行使優(yōu)先權(quán)的案例。對此，有兩種意見：

第一種是持肯定意見的，認(rèn)為行使優(yōu)先購買權(quán)包括部分行使優(yōu)先購買權(quán)。理由是：首先，從法律規(guī)定看，《公司法》規(guī)定了股東具有優(yōu)先購買權(quán)，但并未禁止股東部分行使優(yōu)先購買權(quán)，法無禁止，便為可行；其次，從立法本意看，《公司法》保護(hù)股東享有優(yōu)先購買權(quán)的目的在于保證老股東可以通過行使優(yōu)先購買權(quán)，實(shí)現(xiàn)對公司的控制權(quán)，維護(hù)其既得利益和公司穩(wěn)定；第三，有限責(zé)任公司的股權(quán)是可分物，法律允許對其分割和部分轉(zhuǎn)讓；第四，老股東對剩余股權(quán)沒有強(qiáng)制收購義務(wù)。

第二種是持否定意見的，認(rèn)為其他股東不能部分行使優(yōu)先購買權(quán)。理由有：首先，在公司法實(shí)踐中，會出現(xiàn)股權(quán)受讓方為取得公司的控制權(quán)才同意受讓股權(quán)的情況，這時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)變?yōu)殡S特定比例股權(quán)而存在的公司控制權(quán)。從這個意義上講，標(biāo)的物具有不可分的性質(zhì)。其次，當(dāng)老股東部分行使優(yōu)先購買權(quán)而使原定受讓方因無法取得公司控制權(quán)拒絕受讓剩余股權(quán)時，出讓的股東又無權(quán)要求部分行使優(yōu)先購買權(quán)的老股東收購剩余股權(quán)，即老股東有無剩余股權(quán)強(qiáng)制收購義務(wù)。如果轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東無權(quán)要求老股東受讓剩余股權(quán)，則當(dāng)由于老股東主張部分行使優(yōu)先購買權(quán)而是使股權(quán)轉(zhuǎn)讓無法進(jìn)行時，如果擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東堅持退出公司，就可能使公司陷入僵局，最終導(dǎo)致公司面臨解散而進(jìn)行清算，不利于社會秩序的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）強(qiáng)制執(zhí)行時優(yōu)先權(quán)的行使問題

股權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，它是指人民法院依照民事訴訟法等法律規(guī)定的執(zhí)行程序，依據(jù)債權(quán)人的申請，在強(qiáng)制執(zhí)行生效的法律文書時，以拍賣、變賣或其他方式，轉(zhuǎn)讓有限責(zé)任公司股東的股權(quán)的一種強(qiáng)制性轉(zhuǎn)讓措施。因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行也發(fā)生股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，公司法在73條也規(guī)定其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。但是強(qiáng)制執(zhí)行往往多是以拍賣、變賣的方式執(zhí)行的，所以在股東行使優(yōu)先權(quán)時就會與現(xiàn)行的拍賣程序相沖突。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第 16 條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。”拍賣法第三十八條規(guī)定：“買受人是指以最高應(yīng)價購得拍賣標(biāo)的的競買人。”第五十一條規(guī)定：“競買人的最高應(yīng)價

經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交。”第五十二條規(guī)定：“拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書?！?/p>

所以，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第 16 條規(guī)定，如果在拍賣成交（即確定最高應(yīng)價）后，允許股東行使優(yōu)先購買權(quán)，即以競買人的成交應(yīng)價購買股權(quán)，競買人的利益難以保障，同時與拍賣法的上述規(guī)定相沖突；但如果在拍賣成交后，“同等條件”已確定（即已確定最高應(yīng)價）且優(yōu)先購買權(quán)人表示買受的情況下，否定最高應(yīng)價再次進(jìn)行應(yīng)價，更高應(yīng)價人為最終買受人，那將是對股東權(quán)利的損害。股權(quán)優(yōu)先購買權(quán)的優(yōu)先，是指在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件都確定以后的優(yōu)先，如果要求股東按照股權(quán)拍賣等程序去競買，那就完全沒有優(yōu)先權(quán)可言了。何況該規(guī)定允許以最高應(yīng)價拍賣成交后就拍賣物再次進(jìn)行應(yīng)價，本身已經(jīng)違反了拍賣法的既定程序。

三、解決爭議問題的建議

首先，在確定“同等條件”時可以引入類似西方“禁止反言”制度。如果有股東需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，該股東應(yīng)先擬定一個條件（至少應(yīng)該包括價格、數(shù)量等）書面通知其他股東，如果其他股東在一定期限內(nèi)不主張優(yōu)先購買權(quán)則視為放棄，但前提是轉(zhuǎn)讓方與第三方達(dá)成的交易條件不得低于上述條件，否則其他股東可以重新主張優(yōu)先購買權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓條件是由第三人提出，轉(zhuǎn)讓方在準(zhǔn)備承諾之前應(yīng)將該條件及其承諾意思通知其他股東，其他股東在一定期限有權(quán)決定是否行使優(yōu)先權(quán)。如果有股東決定購買，應(yīng)立即通知轉(zhuǎn)讓股東，轉(zhuǎn)讓股東不得以他人條件更優(yōu)為由予以拒絕。當(dāng)然，法律應(yīng)該允許公司章程對此作出不同約定。為了防止轉(zhuǎn)讓方與第三方串通，公司章程中還可以規(guī)定其他股東撤銷權(quán)。

其次，在優(yōu)先權(quán)能否部分行使的問題上，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析。就像案例表明，通常要求部分行使優(yōu)先權(quán)的股東大多是出于公司的控制權(quán)。既然有限責(zé)任公司具有人合的性質(zhì)，各股東之間的信賴程度足以影響公司的穩(wěn)定發(fā)展時控股權(quán)的歸屬就顯得尤為重要。因此，在非股東受讓人因受讓股權(quán)足以發(fā)生控制權(quán)的轉(zhuǎn)移時就允許受讓股東行使部分優(yōu)先權(quán)，必要時可召開股東會表決。但因行使部分優(yōu)先權(quán)而掌握公司控股權(quán)的股東要承擔(dān)剩余的股權(quán)再無法轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險。這也是對出讓股東的自由轉(zhuǎn)讓權(quán)的保障。

最后，解決與現(xiàn)行拍賣程序的矛盾，可以根據(jù)拍賣法第十八條關(guān)于“拍賣人有權(quán)要求委托人說明拍賣標(biāo)的的

第四篇：放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書

放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書

聲明人：，身份證號碼：

本人于20年月日承租了位于。本人承諾放棄同等條件下優(yōu)先購買該物業(yè)的權(quán)利。如因本人主張上述權(quán)利而使出租人無法順利將該物業(yè)合法轉(zhuǎn)讓給第三人，本人自愿承擔(dān)一切責(zé)任。

特此聲明。

聲明人(簽字)：

二0一三年元月日

第五篇：商品房優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議

甲方：_________

乙方：_________

代理人：_________

根據(jù)中華人民共和國以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。

一、銷售模式說明

本項目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。

本協(xié)議不表明甲乙雙方對_________商業(yè)類產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購或者進(jìn)行類似性質(zhì)的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購、購買產(chǎn)品的權(quán)利。

二、標(biāo)的物

1．產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品

2．物業(yè)地址：_________。

三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)

姓名／公司名稱：_________

代理人：_________

身份證號碼／護(hù)照號碼：_________

公司注冊號／法人代碼：_________

地址／法定地址：_________

電話：_________

郵政編碼：_________

傳真：_________

電子郵箱：_________

乙方有意購買本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號碼為_________。_________居住類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購、購買本種類產(chǎn)品的權(quán)利。

四、優(yōu)先權(quán)保證金

1．為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購買的產(chǎn)品數(shù)量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_________元整。

2．甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動充抵部分乙方所購產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。

五、優(yōu)先權(quán)終止及失效

1．甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購房手續(xù)。

2．乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。

3．在甲方正式通知乙方選房后的三個工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。

4．自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無息退還給乙方。同時，本協(xié)議自動終止。

六、其他

本協(xié)議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。

甲方（蓋章）：_________乙方（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________