第一篇：房屋租賃中承租人的優(yōu)先購買權問題（大全）

侵犯承租人優(yōu)先購買權的房屋買賣合同有效

法網柔情 發(fā)表于 2010-9-19 17:43:00

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

根據以上規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權僅作為一般債權進行保護，不再作為準物權進行保護。出租人基于所有權對租賃房屋進行處分，第三人基于對物權登記的信賴而與出租人簽訂的房屋買賣合同有效，承租人不能以侵犯其優(yōu)先購買權而主張合同無效。

《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?/p>

已經被廢止的《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見118規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定的依據是什么呢？

第一、物權優(yōu)先于債權的原理。所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。出租人作為租賃房屋的所有權人，其對房屋依法享有處分權。

承租人對于租賃房屋的優(yōu)先購買權來源于房屋租賃合同，是一種債權，雖然《合同法》明確規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權，但是這不能改變優(yōu)先購買權的債權性質。根據《合同法》的規(guī)定出租人的義務也僅是在出賣之前的合理期限內通知承租人，出租人違反這一義務僅需承擔違約責任即可，承租人根本不存在強制購買租賃房屋的權利。

第二、物權登記的公信力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。出租人對租賃房屋享有所有權，其將房屋出售給第三人屬于有權處分。第三人對物權登記有充分的信賴，也沒有義務去查清房屋是否存在租賃情形。只有充分維護物權登記的公信力才能保障正常的交易秩序，促進社會經濟的發(fā)展。

第三、只有違反效力性強制規(guī)定的合同才無效?！逗贤ā返诙偃畻l屬于任意性規(guī)定，并非強制性規(guī)定。承租人與出租人可以就優(yōu)先購買權進行約定，完全可以排除優(yōu)先購買權的適用，約定優(yōu)先于法定。

另外《合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。《合同法》第二百三十條不屬于效力性強制規(guī)定，因此不能因違反該規(guī)定而認定合同無效。

第二篇：房屋承租人的優(yōu)先購買權（范文）

（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權

據《合同法》第230條、《民法通則意見》第118條及《房屋租賃合同解釋》第21條、第24條，房屋承租人有優(yōu)先購買權。需注意的要點有：

1．僅限于房屋租賃場合，其他物品的承租人并無此權利，這是與共有人之優(yōu)先權的一大區(qū)別；

2．出租人出賣出租房屋，應提前15日通知承租人；

3．出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任，但請求法院確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

4．次承租人的優(yōu)先購買權。在轉租的場合，次承租人與轉租人（承租人）都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)于后者。

（四）房屋抵押權人無優(yōu)先購買權（特別注意）

（五）優(yōu)先購買權的沖突解決

共有人與房屋承租人在房屋這一特定標的物轉讓場合下，有可能存在沖突，依物權優(yōu)先于債權的原理，其權利順位為：共有人>承租人。

（六）優(yōu)先購買權的限制

依據強制執(zhí)行程序（拍賣程序）或破產程序出賣標的物時，優(yōu)先購買權人主張優(yōu)先購買權的，應提前申明，否則，人民法院不予支持。

依最高人民法院《關于人民能法院執(zhí)行拍賣變更規(guī)定》（2004年10月15日）第4條，人民法院應在拍賣5日前以書面形式或者能夠確認收悉的適當方式通知當事人和擔保物權人、優(yōu)先權人于拍賣日到場，優(yōu)先權人已獲通知未到場的，視為放棄優(yōu)先權。

第三篇：承租人優(yōu)先購買權法律依據（模版）

房屋承租人優(yōu)先購買權法律依據

李義才律師①

房屋承租人的優(yōu)先購買權問題，在司法實踐中，援引的法律依據主要有：

1．1983年12月國務院《城市私有房屋管理條例》②

第11條：“房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權”。

2．《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干意見》

第118條③：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/p>

3．1984年最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》 “房主出賣房屋時在同等條件下原房客優(yōu)先購買的的權利應予保護”。

4．1994年建設部《城市公有房屋管理規(guī)定》④

第36條第二款：“出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權”。

5．1999年《中華人民共和國合同法》

第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。

6．《商品房屋租賃管理辦法》（2010年12月1日，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部令第6號）

第十三條

7．最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋[2009]11號）① 北京市北斗鼎銘律師事務所西藏分所律師，中國政法大學民商法學碩士，長期專注于民商法領域的實踐與研究，致力于民商事糾紛的防控與解決；聯系電話：138 8903 6042；郵箱：lyclawyer@163.com。② 注：該法規(guī)已被《國務院關于廢止部分行政法規(guī)的決定》（發(fā)布日期：2008年1月15日 實施日期：2008年1月15日）廢止（原因：已被2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布的《中華人民共和國物權法》、2007年8月30日中華人民共和國主席令第72號公布的《中華人民共和國城市房地產管理法》、2001年6月13日中華人民共和國國務院令第305號公布的《城市房屋拆遷管理條例》代替）③ 注：最高人民法院關于廢止2007年底以前發(fā)布的有關司法解釋（第七批）的決定（法釋〔2008〕15號）已廢止該意見中的：第88條、第94條、第115條、第117條、第118條、第177條，原因為與物權法有關規(guī)定沖突。

④ 注：該規(guī)定于2001年被建設部在《關于廢止〈建設工程質量管理辦法〉等部令的決定》中廢止。1

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

8．最高院民一庭給江蘇省高院的回函——中華人民共和國最高人民法院（2004）民一他字第29號

江蘇省高級人民法院：

你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權的問題，目前，法律和司法解釋對此尚無明確規(guī)定。

經研究認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權。

請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。

二○○五年九月二十六日

9．《物權法》

第一百零八條 善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第四篇：承租人放棄優(yōu)先購買權承諾書

承租人放棄優(yōu)先購買權承諾書

本人是

室以及

號車位（該房屋）的承租人；本承租人知悉該房屋的所有權人將出售該房屋，現本承租人明確表示放棄對該房屋在同等條件下的優(yōu)先購買權。

特此聲明！

聲明人（承租人）：

****年**月**日

第五篇：承租人放棄優(yōu)先購買權承諾書

放棄優(yōu)先購買權承諾書

本人鄭重承諾，本人已接到位于上海市 室的房地產權利人 的通知，需將該房地產出售給第三人。

現作為該房地產的承租人，本人在此聲明，放棄對該房地產的優(yōu)先購買權。

以下空白。

承諾人： 年 月 日