第一篇：房地產(chǎn)試題及答案

二、單項(xiàng)選擇題

1．房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（D）。

A、不可移動(dòng)性 B、保值性C、個(gè)別性 D、短暫性 2．不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（C）。A、主體 B、客體C、房地產(chǎn)法 D、內(nèi)容 3．我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（D）。

A、全民所有 B、國(guó)家所有C、集體所有 D、個(gè)人所有

4．土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由（D）經(jīng)營(yíng)，任何部門、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng)。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng) B、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)C、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng) D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)

5．土地使用權(quán)出讓的最高年限為（D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年

6．土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（C）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

7．土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游的，其最高年限的為（D）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

8．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（A）。A、租金 B、出讓金C、使用費(fèi) D、補(bǔ)償安置費(fèi)

9、以下不是公房租賃原則的是（）。

A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、實(shí)行“以租養(yǎng)房”、“適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)” D、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化

1．房地產(chǎn)的（C）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。

A適應(yīng)性

B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性

D相互之間的影響性 2．某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則(C)個(gè)月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(B)

A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（C）

A 房屋出租

B 房地產(chǎn)抵押

C 土地使用權(quán)出讓

D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

5．一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（Ａ）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。Ａ高于

Ｂ低于

Ｃ等于

Ｄ高于等于

6．某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為(C)萬(wàn)臺(tái).A102

B120 C108

D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列說(shuō)法不正確的是(A)

A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。

B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2。

C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上

D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35％一45％。答案：

解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。8．某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（B）A

P（1+i）n

B P（1+i*n）C

P*n*i

D A（1+i）n 解析：Fn= P（1+i*n）

9．某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（B）A 101萬(wàn)元

B 137萬(wàn)元

C 256萬(wàn)元

D 500萬(wàn)元 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指(B)

A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度

D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度 11．風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?A)A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難

C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)

D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大

12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從（D）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金

B資金流通方式和對(duì)策 C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)

D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 13．對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（A）A銷售收入

B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

C成本利潤(rùn)率

D投資回報(bào)率 14．下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（B）

A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。

B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍

D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。

15．開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（C）內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。

A10日

B15日

C1個(gè)月

D2個(gè)月

解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。

16．個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（C）年。A 10 B 20

C 30

D 50 17．關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是（B）

A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。

B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。

C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18．（A）的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

A市級(jí)購(gòu)物中心 B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C居住區(qū)商場(chǎng) D鄰里服務(wù)性商店

19．a(chǎn)確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（Ｄ）

Ａabcd

Ｂbacd Ｃcabd

Ｄacbd 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。

21．在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（B）調(diào)查。A消費(fèi)者類別

B消費(fèi)者社會(huì)階層分布 C消費(fèi)者購(gòu)買能力

D消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣 23．在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指(B)A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

B新建商品房租售市場(chǎng)

C 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng) 24．某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（A）

A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45% 25．某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該

項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(C)。

A 4.7%

B 7%

C 11%

D14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％

26．借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(C A等額還本付息法

B菲爾德法 C汽球法

D還款常數(shù)法

27．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括(D)A基準(zhǔn)收益率

B目標(biāo)成本利潤(rùn)率

C目標(biāo)投資利潤(rùn)率

D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率

28．某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(B).A 1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡

解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)(A)

A越小 B越大

C越難控制

D越難估算

30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中（C）的主要工作內(nèi)容。A 會(huì)計(jì)師

B 經(jīng)濟(jì)師

C 估價(jià)師 D 工程師

31．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（A）A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率 C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

32．監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（D）的工作內(nèi)容．

A物業(yè)管理

B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理

D組合投資管理 33．房地產(chǎn)投資信托按(D)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類型

B抵押方式

C投資業(yè)務(wù)

D信托性質(zhì) 34．編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和(A)

A網(wǎng)絡(luò)圖法

B表格法

C竣工圖法

D坐標(biāo)圖法 解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其(D)A共代理了多少項(xiàng)目 B代理成交額是多少 C人員素質(zhì)

D代理的成功率有多大

一、單選[共20題，每題1分，總計(jì)20分]

1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積

37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（D）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

2、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（C）所需的時(shí)間。

A．經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資

B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

C．凈收益抵償全部投資

D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（B）支付。

A．承租人

B．業(yè)主

C．承租人和業(yè)主共同

D．物業(yè)管理公司

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓（A）的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷的物業(yè)。

A．潛在B．過(guò)去

C．現(xiàn)在D．未來(lái)

5、某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B）。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目（D）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A．還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金

B．還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金

C．還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金

D．在此情況下

7、（D）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。

A．利息率 B．銷售利潤(rùn)率 C．速動(dòng)比率 D．目標(biāo)收益率

8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（B）乘以100%。

A．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本

B．正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

C．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值

D．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程是指（B）的持續(xù)時(shí)間。

A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程

B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開(kāi)工到全部工程竣工

D．從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢

10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（D）是正確的。

A．需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感

B．在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣

C．供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比

D．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性

11、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（B）。

A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（C）以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。

A．空間分布 B．人口分布 C．時(shí)間分布 D．經(jīng)濟(jì)分布

13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（C）。

A．質(zhì)量 B．品牌 C．價(jià)格 D．類型

14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（B）。

A．對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算

B．對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿足需要的程度

C．對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算 D．對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估

15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是（C）。

A．娛樂(lè)用房 B．寫字樓 C．高級(jí)住宅和公寓 D．餐飲用房

16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（C）。

A．投資機(jī)會(huì)選擇 B．投資機(jī)會(huì)決策分析

C．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 D．市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ˋ）。

A．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

B．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

C．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

D．申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

18、工程建設(shè)過(guò)程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（D）。

A．工程保險(xiǎn) B．工人人身保險(xiǎn) C．第三方保險(xiǎn) D．質(zhì)量保險(xiǎn)

19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（C）。

A．30% B．32% C．33% D．18%

20、對(duì)于銷售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本（C）的融資貸款。

A．70%左右 B．80%左右 C．90%左右 D．60%左右

三、多項(xiàng)選擇題

1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（A、C）。

A、房地產(chǎn)行政關(guān)系 B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 C、房地產(chǎn)民事關(guān)系 D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系 E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系 2．房地產(chǎn)業(yè)包括（A、B、C、D、E）。

A、房地產(chǎn)中介 B、土地使用權(quán)的出讓 C、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買賣 E、房地產(chǎn)抵

3．房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、個(gè)別性D、永久性 E、不可移動(dòng)性 5．可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A、B、D、E）。A、建材 B、建造技術(shù) C、建筑工人

D、房屋 E、建造行為 6．土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納（D、E）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。

A、出讓金 B、租金 C、使用費(fèi)

D、補(bǔ)償費(fèi) E、安置費(fèi)

8．國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（A、B、C、D）。

A、占有權(quán)

B、使用權(quán) C、轉(zhuǎn)讓權(quán) D、抵押權(quán)

E、質(zhì)押權(quán)

11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（B、C、E）。A、出讓 B、抵押 C、轉(zhuǎn)讓 D、質(zhì)押 E、租賃

1．房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ABCD）A變現(xiàn)性差

B投資額巨大

C投資回收周期長(zhǎng)

D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。

2．銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ABCE）因素。A抵押物的流動(dòng)性

B貸款期限的長(zhǎng)短

C通貨膨脹的預(yù)期

D貸款企業(yè)的信用等級(jí)

E所處的市場(chǎng)條件

解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。

3．金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（BCD）。A企業(yè)資信等級(jí)

B項(xiàng)目基本情況 C市場(chǎng)分析結(jié)果

D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) E貸款擔(dān)保方式

4．寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（AB）確定。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)

C上證價(jià)格指數(shù)

D建安工程價(jià)格指數(shù)

E中房?jī)r(jià)格指數(shù)

5．對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（BCDE）方面。A銷售收入

B物業(yè)增值

C減少納稅

D股權(quán)增加

E 租金

6．對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ACE）等后果。A租金收入減少

B附加支出增加 C物業(yè)資本價(jià)值下降

D運(yùn)營(yíng)成本下降 E租客要求更大的租金折扣

7．投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括(CDE)

A利率風(fēng)險(xiǎn)

B政策性風(fēng)險(xiǎn)

C 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D持有期風(fēng)險(xiǎn)

E比較風(fēng)險(xiǎn) 解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8．居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（ABC）等。

A普通住宅

B公寓

C別墅 D客棧

E酒店

10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ＡＢD）方面

A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量

C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。

D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法

E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。

11．下列說(shuō)法不正確的是（CDE）

A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 B營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率

C城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 D教育費(fèi)附加＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為3％

13．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（ＡＣＤ）的模

Ａ同質(zhì)偏好

Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好

Ｄ分散偏好

E心理偏好

14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A銷售收入與成本

B銷售收入與費(fèi)用

C成本與產(chǎn)量

D利潤(rùn)與成本

E銷售收入與銷量 15．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（BDE）

A損益表

B總投資估算表

C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營(yíng)成本表

E借款償還表 解析：AC為基本報(bào)表。

41、房地產(chǎn)間接投資包括（BD）。

A．置業(yè)投資 B．購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票

C．開(kāi)發(fā)投資 D．購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金

42、投資型物業(yè)購(gòu)買者購(gòu)買行為受（ABC）的制約。

A．房地產(chǎn)投資收益水平B．其他投資工具的收益水平

C．市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好 D．購(gòu)買者自身特點(diǎn)偏好

43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ABC）。

A．管理費(fèi) B．利潤(rùn)

C．施工機(jī)械使用費(fèi) D．所得稅

44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ABCD）。

A．退還保留金 B．最終付款 C．預(yù)付款 D．工程進(jìn)度付款

45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（ACD）。

A．發(fā)送售樓書 B．市場(chǎng)調(diào)查 C．展示樣板房 D．制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌

46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC）。

A．社會(huì)平均利潤(rùn)率 B．資本供求狀況 C．國(guó)家宏觀信貸政策 D．目標(biāo)收益率

47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有（ABD）特點(diǎn)。

A．土地費(fèi)用高 B．投資風(fēng)險(xiǎn)減少 C．投資風(fēng)險(xiǎn)增加 D．開(kāi)發(fā)周期縮短 E．開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)

48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

A．建設(shè)周期較長(zhǎng) B．工程性質(zhì)比較特殊 C．規(guī)模較大 D．技術(shù)復(fù)雜 E．工期緊迫

49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是（ABDE）。

A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開(kāi)發(fā)

B．開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小

D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻

50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原則是（ACDE）。

A．目標(biāo)的確定性 B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 C．政策的針對(duì)性 D．政策的導(dǎo)向性

E．政策的公平性和效率

51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（ABCD）。

A．建筑容積率及總建筑面積 B．地上建筑面積及密度

C．規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度 D．綠地率和停車位個(gè)數(shù) E．地下建筑面積及有效面積系

52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ABCD）。

A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產(chǎn)稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)化稅

53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ABCD）。

A．生產(chǎn)技術(shù)方案 B．生產(chǎn)規(guī)模 C．生產(chǎn)組織方式 D．技術(shù)水平與管理水平

E．物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費(fèi)水平

54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（ABCD）。

A．客戶評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估 C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．貸款金額

55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（ABC）。

A．可能面積的組合 B．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

D．每平方米的租金

E．室內(nèi)的裝修

六、簡(jiǎn)答題

1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素

1．房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過(guò)程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個(gè)基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事。（2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。

2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)

2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其他物來(lái)說(shuō)也具有永久性。（3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。

3．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象

3．房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。

4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件

5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。（4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。（2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。

7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則?！冻鞘幸?guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》確定了“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理”?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。

8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)

8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？

答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

（2）、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。

（3）、金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點(diǎn):

（1）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址定點(diǎn)審批階段：取得《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書》；

（2）、申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；

（3）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段：下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》；

（4）、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書》；

（5）、申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：作為允許進(jìn)行開(kāi)放的正式執(zhí)照；

（6）、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證，整體工程，綜合驗(yàn)收簽竣工報(bào)告；

3、簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

答題要點(diǎn)：（1）、市場(chǎng)潛力巨大。

（2）、開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小。

（3）、多元化的市場(chǎng)需求。

（4）、對(duì)開(kāi)發(fā)商投資能力要求較低。

4、物業(yè)代理的作用有哪些？

答題要點(diǎn)：（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

（2）通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率

5、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？ 答題要點(diǎn)：（1）、項(xiàng)目管理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具和技術(shù)等綜合應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。

（2）、基本職能：主要有計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。

6、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？

答題要點(diǎn)：

1、企業(yè)素質(zhì)

2、資金實(shí)力

3、企業(yè)償債能力

4、經(jīng)營(yíng)管理能力

5、獲力能力

6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量

7、企業(yè)信譽(yù)

8、其它指標(biāo)。

7、可行性研究的作用。答題要點(diǎn)：（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；

（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；

（3）是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；

（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；

8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？

（1）招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，邀請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過(guò)程。（2）公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。

9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275 答題要點(diǎn)：（1）、工程項(xiàng)目管理通常是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通常取其狹義的含義。工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。

（2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制、合同、安全、信息管理、開(kāi)發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。

10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326 答題要點(diǎn)：（1）直接投資和間接投資方式；

（2）權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；

（3）權(quán)益參與貸款；

（4）售后租期。

計(jì)算題

1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案: 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬(wàn)元 該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元

2.某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入,建造成本專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷

售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少? 答案:(1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 項(xiàng)目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米 總銷售收入: 4700×46000=30080萬(wàn)元 銷售稅費(fèi): 30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元

項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本: 土地成本: 1000×64000=6400萬(wàn)元 建造成本: 1400×64000=8960萬(wàn)元 專業(yè)人員費(fèi)用: 8960×8%=716.8萬(wàn)元

管理費(fèi)用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬(wàn)元 b建造成本專業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬(wàn)元 c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元

銷售費(fèi)用: 30080×2.5%=752萬(wàn)元

總開(kāi)發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元

(3)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn): 28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%

某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi)，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅?

房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式: 1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式: 投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋單價(jià)

說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:

投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12 說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范 圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就OK了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）

七、論述題

1．論述房地產(chǎn)法的基本原則。

1．房地產(chǎn)法的基本原則是：(1)堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金。(2)保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。

2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。

2．土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向?guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過(guò)最高年限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。

3．論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包

括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買賣、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效?！豹し慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

4．論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn)。4．房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。

5．論述房屋租賃的原則及規(guī)定。

5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：(1)充分利用、合理分配；(2)實(shí)行“以租養(yǎng)房”、“適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)”；(3)逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化。同時(shí)國(guó)家規(guī)定：(1)承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房；(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán)；(3)住房承租人對(duì)翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。 私房租賃應(yīng)遵循以下原則：(1)主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務(wù)。(2)公平合理。一般租金不超過(guò)房屋修繕費(fèi)、折舊費(fèi)、管理費(fèi)、稅款和法定利息。同時(shí)國(guó)家規(guī)定私房租賃：(1)房屋所有權(quán)必須清楚；(2)私房出租必須是自住有余；(3)出租人與承租人簽訂租賃合同，并報(bào)房屋所在城市的房管機(jī)關(guān)備案；(4)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)由政府規(guī)定；(5)承租方應(yīng)妥善保管和使用房屋，出租人應(yīng)對(duì)房屋及設(shè)備及時(shí)檢修，保障居住安全。

1、結(jié)合實(shí)際說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之利。答題要點(diǎn)：

（1）、相對(duì)較高的收益水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本

收益率能達(dá)20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^(guò)100%。喜愛(ài)房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入為負(fù)值，能以虧損來(lái)充抵其它投資的經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（3）、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性；又由于房地產(chǎn)是人類為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。（5）、能提高投資者的資信等級(jí)。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段有哪些？結(jié)合實(shí)際說(shuō)明目前人們最易于接受的是哪幾種？ 答題要點(diǎn)：（1）、廣告。廣告旨在通過(guò)開(kāi)發(fā)商直接或間接通過(guò)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)代理間接地向潛在的買家或租客就欲租售的物業(yè)進(jìn)行宣傳。根據(jù)項(xiàng)目推銷的范圍和重點(diǎn)，可選擇印刷廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。（2）、郵寄宣傳品。通過(guò)郵寄宣材料進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳可單獨(dú)使用，也可作為報(bào)刊廣告的輔助手段。主要郵寄對(duì)象是根據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在買家或租客。（3）、發(fā)送樓書。售樓書是有關(guān)物業(yè)的詳細(xì)介紹材料。這類材料通常印制成精美考究的小冊(cè)子，對(duì)于易變動(dòng)的資料如售價(jià)等也可印制成活頁(yè)附在里面。售樓書一般僅寄給那些對(duì)廣告、郵寄宣傳材料有反應(yīng)的人，或直接寄給那些已知的對(duì)租買該物業(yè)有興趣的人。（4）、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌和廣告圍柵：幾年來(lái)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重利用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工工地的圍柵板進(jìn)行廣告宣傳。這種宣傳有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)，首先，擋住了施工現(xiàn)場(chǎng)的不雅景觀，給過(guò)往行人提供一個(gè)良好的、有吸引力的景觀；其次，該種廣告有助于強(qiáng)化項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。這種廣告能很好的配合項(xiàng)目其它的市場(chǎng)宣傳工作，使人們對(duì)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商留下良好的、持久的印象。（5）、樓盤推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開(kāi)發(fā)的樓宇推向市場(chǎng)。

（6）、現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房：當(dāng)建筑物施工完畢后，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)很重要的一點(diǎn)就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進(jìn)行裝修、配器家具設(shè)備和必要的裝飾品，共有興趣買樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺(jué)假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺(jué)。

總之，市場(chǎng)宣傳活動(dòng)的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。

第二篇：2007房地產(chǎn)基本制度試題及答案

估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com 2007年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《制度與政策》試卷及答案

2008-7-4 16:24

2007年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)基本制度與政策試卷

一、單項(xiàng)選擇題(共40題，每題0.5分每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

1.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（）。A.商品住房 B.限價(jià)商品住房 C.經(jīng)濟(jì)適用住房 D.廉租住房

2.某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)訐估價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣，根據(jù)國(guó)家關(guān)于估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為（）萬(wàn)元。

A.1.80

B.2.80

C.3.05

D.5.00

3.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。

A.非住宅建沒(méi)用地使用權(quán)期側(cè)屆滿后，自動(dòng)續(xù)期

B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期惻屆滿后．自動(dòng)續(xù)期

C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期

D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)期

4.城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋（）而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。A.與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià) B.價(jià)值

C.貨幣補(bǔ)償金額 D.重置價(jià)格

5.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊(cè)的許可機(jī)關(guān)是（）。A.國(guó)務(wù)院人事主管部門 B.國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門 C.省級(jí)人事主管部門 D.省級(jí)房地產(chǎn)主管部門 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

6.2006年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)日，總投資2億元人民幣，則該項(xiàng)目資本會(huì)應(yīng)不低于()萬(wàn)元。

A.40.00

B.5000

C.6000

D.7000

7.施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有()簽字蓋章。A.注冊(cè)建筑師 B.注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師 C.注冊(cè)建造師 D.注冊(cè)施工管理師

8.住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是（）。A.住房公積金管理委員會(huì) B.住房公積金管理中心

C.存儲(chǔ)住房公積金的金融機(jī)構(gòu) D.設(shè)區(qū)城市人民政府

9.商品房買賣合同約定面積為150平米，價(jià)格為40.00元每平米，交付使用時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積為155平米，買賣雙方未對(duì)面積誤差的處理方式作出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房?jī)r(jià)款應(yīng)為（）萬(wàn)元。

A.60.0

B.61.0

C.61.8

D.62.0

10.人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由（）確定。A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) B.人民法院 C.抵押權(quán)人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同

11.在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估制度是根據(jù)（）確立的一項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度。A.法律 B.行政法規(guī) C.部門規(guī)章

D.政府規(guī)范性文件

12.某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記，后又以該房地產(chǎn)同乙銀行申清抵押貸款，也辦理了抵押登記．貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款()。

A.甲銀行優(yōu)先受償

B.按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

C.乙銀行優(yōu)先受償 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

D.按兩家銀行的債權(quán)比例受償

13.新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)成立之前，住房維修資金（）。A.由物業(yè)管理企業(yè)代管 B.由房地產(chǎn)管理部門代管 C.由財(cái)政部門代管 D.由業(yè)主自行管理

14.合法建造房屋的物權(quán)目（）發(fā)生效力。A.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí) B.頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí) C.申青房屋所有權(quán)登記時(shí) D.事實(shí)行為成就時(shí)

15.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A.預(yù)告登記的目的是保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)的物權(quán)

B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效

C.預(yù)告登記后，未繹預(yù)告登記的權(quán)利人同學(xué)處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)牛物權(quán)效力

D.預(yù)告登記酌范圍應(yīng)當(dāng)足商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣

16.根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，不計(jì)算房屋建筑面積的是()。A.屬永久性建筑有柱的貨棚

B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊 C.無(wú)頂蓋的室外樓梯

D.與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)的建筑

17.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)有至少（）名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。A.1 B.2 C.3 D.4

18.大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的，申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)，需要提供（）。

A.人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明

B.社會(huì)保險(xiǎn)繳納憑證復(fù)印件

C.所在單位同意其注冊(cè)的書面意見(jiàn)

D.所取得的房地產(chǎn)估價(jià)科研成果

19.《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦琺》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事（）估價(jià)業(yè)務(wù)。A.城市房屋拆 B.課稅 C.企業(yè)清算 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

D.司法鑒定

20.某房地產(chǎn)估價(jià)師于2004年8月初始注冊(cè)在甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，后于2006年2月變更注冊(cè)至乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，則該房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)有效期至()。

A.2006年8月

B.2007年8月

C.2008年2月

D.2009年2月

21.業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)氽業(yè)，需要經(jīng)()同意。A.業(yè)主委員會(huì) 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 B.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主 C.占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主

D.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主

22.對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在()以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

A.55％

B.65％

C.75％

D.85％

23.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬(wàn)元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬(wàn)元，則應(yīng)繳土地增值稅力()萬(wàn)元。

A.450

B.525

C.600

D.900.2007年某市職工上一月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個(gè)人所得稅的最高額度為（）元。

A.125

B.250

C.300

D.375

25.王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費(fèi)，當(dāng)增加對(duì)住房的消費(fèi)后，其他生活用品消費(fèi)對(duì)王某的邊際效用（）。

A.會(huì)減少

B.會(huì)增加

C.保持不變

D.可能增加也可能減少

26.商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的（）。

A.負(fù)債業(yè)務(wù) 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

B.資產(chǎn)業(yè)務(wù)

C.中間業(yè)務(wù)

D.代理業(yè)務(wù)

27.結(jié)合保險(xiǎn)的本質(zhì)，屬于保險(xiǎn)基本職能的是（）職能。A.分散危險(xiǎn) B.融通資金 C.防災(zāi)防損 D.分配

28.某種有價(jià)證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的分配，又能通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)，這種證券是()。

A.股份

B.股單

C.股票

D.公司債券

29.下列關(guān)于拍賣行為的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.拍賣人應(yīng)公開(kāi)展示拍賣標(biāo)的，允許競(jìng)買人查看、檢驗(yàn)標(biāo)的物 B.除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競(jìng)買人的申請(qǐng) C.委托人可以派人參與競(jìng)買自身所委托的拍賣標(biāo)的 D.委托人與拍賣人是平等的民事主體

30.下列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是（）。A.眾數(shù)

B.調(diào)和平均數(shù) C.中位數(shù) D.標(biāo)準(zhǔn)差

31.資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)在資產(chǎn)方反映的項(xiàng)目是（）。A.預(yù)收賬款 B.應(yīng)付賬款 C.應(yīng)收票據(jù) D.預(yù)提費(fèi)用

32.下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是（）A.城市規(guī)劃的制定

B.城市規(guī)劃的實(shí)施和管理 C.城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查

D.城市規(guī)劃法律、法規(guī)的制定

33.某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設(shè)有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化牛后所需的公共服務(wù)發(fā)施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的（）．

A.居住區(qū)

B.居住小區(qū) 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

C.居住組團(tuán)

D.居住社區(qū)

34.下列關(guān)于建筑制圖有關(guān)要求的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.圖紙幅面內(nèi)應(yīng)有標(biāo)題欄和會(huì)簽欄

B.結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例，允許一個(gè)圖形使用兩種比例

C.凡承重墻、柱子、大粱或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號(hào) D.標(biāo)高的單位用毫米計(jì)

35.某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長(zhǎng)軸方向一致，則該墻體()，A.既是外墻也是縱墻

B.既是外墻也是橫墻

C.既是山墻也是縱墻

D.既是山墻也是橫墻

36.某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是()。A.單項(xiàng)工程 B.單位工程 C.分部工程 D.分項(xiàng)工程

37.全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是()。A.宗地圖 B.房產(chǎn)分幅圖 C.房產(chǎn)分丘圖 D.房產(chǎn)分戶圖

38.房產(chǎn)用地面積測(cè)算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是()A.公共使用的排水溝 B.市政道路

C.權(quán)屬不明的巷道 D.房屋占地面積

39.省、直轄市、自冶區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是（）A.地方性法規(guī) B.政府規(guī)審 C.部門規(guī)章 D.自借條例

40.下列關(guān)于質(zhì)權(quán)特征的表述中，錯(cuò)誤的是（）A.質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)

B.質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利 C.質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

D.質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分，錯(cuò)選或多選的，不得分少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1.廉租住崩保障資金的來(lái)源有（）A.財(cái)政預(yù)算資金 B.房屋維修資會(huì) C.土地出讓凈收益

D.住房公積金增值收益 E.廉租住房預(yù)售資金

2.下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（）． A.征收或者征用都是為了公共利益需要 B.征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償 C.征收是國(guó)家行為，征用是企業(yè)行為

D.征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變 E.征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的

3.法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有()。A.森林 B.礦藏 C.水流 D.山嶺 E.荒地

4.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有()。A.村辦企業(yè)的廠房可以抵押

B.以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn) C.公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押

D.抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效 E.同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán) 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供

5.自《城市規(guī)劃法》實(shí)施以來(lái)，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機(jī)制不斷創(chuàng)新，先后就（）出臺(tái)了部門規(guī)章。A.紅線 B.綠線 C.紫線 D.藍(lán)線 E.黃線

6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來(lái)3年連續(xù)獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有()。

A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元 D.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款力1.2億元 E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

7.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要隸的有()． A.僅介紹項(xiàng)目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品厲預(yù)售許可證書號(hào) B.在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟(jì)組織名稱 C.預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供

D.在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時(shí)間來(lái)表示距離 E.房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容 8.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書失效的情形有（）。A.注冊(cè)期滿3年而未延續(xù)注冊(cè)的 B.持續(xù)離開(kāi)估價(jià)崗位超過(guò)1年的 C.年齡超60周歲的

D.聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的 E.不具有完全民事行為能力的

9.對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有（）。A.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50％～60％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 B.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60％作為計(jì)稅稅基

C.商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價(jià)的70％～80％作為應(yīng)視房產(chǎn)原值 D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅 E.地下人防設(shè)施免稅 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供

10.下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中成本分析的表述中，止確的有（）。A.邊際成本包括短期邊際成長(zhǎng)和長(zhǎng)期邊際成本 B.長(zhǎng)期總成本可以分為固定成本與可變成本

C.平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“U”形 D.短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時(shí)收支相抵 E.收益等于成本是廠商經(jīng)營(yíng)決策的利潤(rùn)最大化原則 11.房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括（）。A.集中性 B.風(fēng)險(xiǎn)性 C.流通性強(qiáng) D.資金增值性 E.資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

12.下列保險(xiǎn)險(xiǎn)種，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有（）。A.責(zé)任保險(xiǎn) B.失業(yè)保險(xiǎn) C.工程保險(xiǎn) D.人壽保險(xiǎn) 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

E.勞動(dòng)工傷保除

13.股票和債券的相同之處表現(xiàn)在()。A.都是融資工具 B.都是流通證券 C.享有相同權(quán)利 D.都是長(zhǎng)期投資

E.都可以為投資者帶來(lái)收益

14.根據(jù)對(duì)比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說(shuō)明問(wèn)題的特點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)中的相對(duì)指標(biāo)包括（）。A.價(jià)值相對(duì)指標(biāo) B.結(jié)構(gòu)相對(duì)指杯 C.強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo) D.動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo) E.時(shí)期相對(duì)指標(biāo)

15.下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有（）。A.所有權(quán)是從物權(quán) B.所有權(quán)是自物權(quán)

C.可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利 D.共有是確定份額的共同所有

E.建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán)

三、判斷題(共40題，每題0.5分，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)用“√”表亍正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分。)

1.《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的民事基本法律。

（）

2.對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以將依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地使用權(quán)入股。

（）

3.建沒(méi)用地使用權(quán)必頒住土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。

（）

4.城市房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定，采用拆遷人、被拆遷人投票的方式?jīng)Q定。

（）

5.已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。

（）

6.商品住房購(gòu)買人的房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。

（）

7工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以跨省、自治區(qū)、直轄市承擔(dān)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。

（）

8.城市藍(lán)線應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一并報(bào)批。

（）

9.建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可征后2個(gè)月末開(kāi)工的，施工許可證自行廢止。

（）

10.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。

（）

11.房屋租賃期限內(nèi)，未經(jīng)承租人書面同意，出租人不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。（）

12.以預(yù)售商品房抵押的．該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得商品房預(yù)售許可證。

（）

13.商品房在銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％～3％的比例繳交維修資金。

（）

14.建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房的面積，應(yīng)作為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

()

15.房屋權(quán)屬登記信息查詢機(jī)構(gòu)及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容保密，不得擅自擴(kuò)大登估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com 記信息的查詢范圍。

()

16.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)，必須接受繼續(xù)教育且接受繼續(xù)教育的學(xué)時(shí)為120號(hào)時(shí)。

（）

17.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)是一項(xiàng)行政許可項(xiàng)目。

（）

18.由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承擔(dān)日賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)建帶責(zé)任。

()

19.占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。()

20.欠稅、漏稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。

()

21.居民因房屋被拆遷而重新購(gòu)置住房的，不征收契稅。

（）

22.納稅人即負(fù)稅人，指稅法規(guī)定的負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。

()

23.個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，遇法定利率調(diào)整，貸款期在1年以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，貸款期限在1年以上的，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

（）

24.單位繳存的住房公積金屬個(gè)人所有。

()

25.壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上廠商實(shí)現(xiàn)短期均衡的條件與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不同。

（）

26.國(guó)庫(kù)券是一種直接金融工具。

()

27.保險(xiǎn)中的投保人、被保險(xiǎn)人和受益人可為同一人。

()

28.證券出售后，購(gòu)買證券的貨幣所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。（）

29.債券發(fā)行時(shí)，若市場(chǎng)利率高于債券利率，則債券的發(fā)行價(jià)格往任低于票面價(jià)值。

（）

30.強(qiáng)制拍賣的主體，是指被拍賣標(biāo)的所有權(quán)人或處分權(quán)人。

（）

31.因債務(wù)人無(wú)法履約而拍賣其房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格一般比正常市場(chǎng)價(jià)格偏低。

（）

32.某城市2006年房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)計(jì)總體，是指該市2006年全年累計(jì)新開(kāi)工面積的投資總額。

（）

33.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)的未售商品房?jī)r(jià)值在該公司資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)類科目中反映。

（）

34.在財(cái)務(wù)分析指標(biāo)中，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明應(yīng)收帳款收回越快，資產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，因此應(yīng)指標(biāo)越高越好。

()

35.公共設(shè)施用地包括行政辦公用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂(lè)用地、居住小區(qū)中的公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他公共設(shè)施用地等。

()

36.反映建筑物的外貌，如外墻上的檐口、門窗套、陽(yáng)臺(tái)、門窗外形、幣篷、勒腳等構(gòu)造形狀的建筑施工圖，最可能是建筑剖面圖。

()

37.樓面和地面都包含多個(gè)構(gòu)造層次，其中結(jié)構(gòu)樓板是樓面的基層。

()

38.工程量清單計(jì)價(jià)的投標(biāo)報(bào)價(jià)是投標(biāo)企業(yè)在招標(biāo)單位提供施工圖紙基礎(chǔ)上，計(jì)算實(shí)際工程量，根據(jù)企業(yè)自身所掌握的各種信息資料，結(jié)合國(guó)家的統(tǒng)一定額編制出來(lái)的。()

39.地籍圖是由地籍要素構(gòu)成的圖件，不包括地形要素。

（）

40.房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種擔(dān)保債權(quán)。

（）

四、綜合分析題（共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分，錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分．)

(一)2005年1月，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元人民幣開(kāi)發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。（以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu))對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被拆遷人李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于2005估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com 年10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營(yíng)企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元每平米的價(jià)格預(yù)購(gòu)了一套80平米的住宅。該項(xiàng)目于2006年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于 2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬(wàn)元。

1.該項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同由（）與甲公司簽訂。

A.該市人民蚊府土地管理部門

B.該區(qū)人民政府土地管理部門

C.該區(qū)人民政府

D.該市人民政府

2.甲公司應(yīng)向土地管理部門繳納()。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)

B.土地使用權(quán)出讓金

C.土地閑置費(fèi)

D.房屋拆遷安置費(fèi)

3.乙機(jī)構(gòu)確定李某被拆遷房屋的性質(zhì)應(yīng)遵循的原則為（）。

A.由城市房產(chǎn)管理部門認(rèn)定

B.由城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定

C.一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

D.由乙機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定

4.下列關(guān)于房屋拆遷行政裁決的表述中。正確的為（）。

A.李某申請(qǐng)行政裁決，應(yīng)提交被拆遷房屋的權(quán)屬證明

B.李某對(duì)行政裁決不服，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議

C.因李某提出新的需要查認(rèn)的事實(shí)，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時(shí)間計(jì)入裁決

D.李某對(duì)行政裁決不服，可向人民法院起訴 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供

5.甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于()萬(wàn)元。

A.1200

B.1800

C.2100

D.3000

6.該項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收工作由（）負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

A.該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門

B.該市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

C.甲公司

D.丙公司

7.在辦理商品房預(yù)購(gòu)手續(xù)時(shí)，王某（）。

A.可以申請(qǐng)住房公積金貸款

B.可以在商品房預(yù)售合同中約定所購(gòu)房屋面積誤差為5％

C.應(yīng)將商品房預(yù)售合同分別報(bào)房產(chǎn)和土地管理部門登記備案

時(shí)限 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

D.應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記

8.王某購(gòu)買的住宅的產(chǎn)權(quán)登記面積為（）。A.套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e B.套內(nèi)房屋使用面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

C.套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

D.套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 9.王某轉(zhuǎn)讓該住宅時(shí)隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅為（）元。A.100 B.140 C.1100 D.1540

（二）甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。（以下簡(jiǎn)稱甲公司)擬通過(guò)競(jìng)標(biāo)取得一項(xiàng)目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司)達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場(chǎng)分析、項(xiàng)目融資、營(yíng)銷計(jì)劃以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢報(bào)告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分款項(xiàng)，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。

10.乙公司通過(guò)市場(chǎng)分析，制定項(xiàng)目融資方案和營(yíng)銷計(jì)劃，并按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的零利潤(rùn)原則確定土地使用權(quán)投標(biāo)報(bào)價(jià)，此地價(jià)為甲公司預(yù)期（）。

A.能保本而接受的最高地價(jià) B.能保本而接受的最低地價(jià)

C.能取得正常利潤(rùn)而接受的最高地價(jià) D.能取得正常利潤(rùn)而接受的最低地價(jià)

11.目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財(cái)政政策的為（）。A.增加稅收 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 B.提高存貸款利率 C.調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu) D.減少公共工程開(kāi)支

12.該地塊招標(biāo)文件中明確規(guī)定，項(xiàng)目總建筑面積中應(yīng)當(dāng)有70％以上用于建造90平方米以下的住房，則該指標(biāo)為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的（）

A.結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)

B.強(qiáng)度相對(duì)指標(biāo)

C.比較相對(duì)指標(biāo)

D.比例相對(duì)指標(biāo)

13.甲公司預(yù)期獲得的房屋銷售款項(xiàng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，將在現(xiàn)金流量表中列入（）。

A.貨幣資金的期末余額

B.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

C.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

D.籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

14.乙公司在開(kāi)始市場(chǎng)分析之前，需仔細(xì)分析該項(xiàng)目土地使用權(quán)招標(biāo)文件，其中屬于該項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃中用地控制指標(biāo)的為（）

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.住宅和商業(yè)用地的面積

15.下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是()。A.雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同

B.雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報(bào)告 C.甲公司是乙公司的被代理人

D.甲公司開(kāi)始支付的款項(xiàng)是一種定金

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

01、D 06、A

11、A

16、A

21、D

26、B

31、C

36、B

02、C 07、C

12、A

17、B

22、D

27、A

32、D

37、B

03、B 08、A

13、B

18、C

23、B

28、C

33、C

38、D

04、D 09、C

14、D

19、C

24、C

29、C

34、D

39、B

05、B

10、B

15、C 20、B

25、B 30、D

35、A 40、B

二、多項(xiàng)選擇題

1、ACD

2、ABD

3、ADE

4、CD

5、BCDE

6、BDE 7 AC

8、ADE

9、AD 1O、BCD

11、ABDE 12 ABD

13、ABE

14、BCD

15、BC

三、判斷題

01、× 06、×

11、×

16、√

21、×

26、√

31、√

02、√ 07、√

12、√

17、√

22、×

27、×

32、×

03、× 08、√

13、√

18、×

23、√

28、√

33、√

04、× 09、×

14、√

19、√

24、√

29、×

34、×

05、√

10、√

15、√ 20、×

25、× 30、×

35、√ 估價(jià)資料下載：評(píng)估師信息網(wǎng) http://bbs.imcpv.com

36、×

37、√

38、×

39、×

40、√

四、綜合分析題

01、A 02、B 03、BC 04、ABC 05、C

06、D 07、ABC 08、AD 09、D

10、D

11、AD

12、A

13、B 14 C

15、C

第三篇：房地產(chǎn)策劃試題附答案

一、填空題：

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品研發(fā)定位主要包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、客戶定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位（概念性設(shè)計(jì)）、形象定位、價(jià)格定位、附加值提升等工作流程。

2、豪宅按照區(qū)域分類分為城區(qū)豪宅和郊區(qū)豪宅.城區(qū)豪宅“豪”的是罕見(jiàn)的黃金地段，郊區(qū)豪宅“豪”的是稀缺的自然環(huán)境。按照物業(yè)形態(tài)分為別墅物業(yè)和高樓物業(yè).別墅物業(yè)賣的是修身養(yǎng)性的世外桃源，高樓物業(yè)賣的是俯瞰天下的高居氣概。

3、傳統(tǒng)戶型四大分區(qū)是指：動(dòng)靜、公私、潔污、干濕分區(qū)，隨著現(xiàn)代住宅的發(fā)展，三房以上包括三房開(kāi)始考慮到主次分區(qū)，房間以客廳為中心，臥室分布在左右兩側(cè)，一側(cè)是父母房和兒童房，另一側(cè)是書房和書房，這樣的布局使中年夫婦的生活隱私得以保護(hù)；入戶花園的出現(xiàn)其實(shí)是內(nèi)外分區(qū)的體現(xiàn)；洗衛(wèi)分區(qū)是適應(yīng)大家庭的使用需要產(chǎn)生的，在衛(wèi)生間門口單獨(dú)設(shè)置一個(gè)洗臉池，與廁所的功能完全分開(kāi)。

4、具體個(gè)案正式公開(kāi)后，一個(gè)好的報(bào)紙廣告必不可少的要素為：LOGO、案名、工地地址、地圖、主要口號(hào)、具體賣點(diǎn)、銷售信息、免責(zé)聲明、銷售 許可證號(hào)、銷售電話、開(kāi)發(fā)商名稱、相關(guān)合作單位名稱、樓盤效果圖等。從廣告?zhèn)鞑ソ嵌葋?lái)說(shuō)，在創(chuàng)意時(shí)需要重點(diǎn)考慮4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具體來(lái)講需要解決目標(biāo)客戶、訴求主題、訴求方式、訴求時(shí)機(jī)以及媒體通路等問(wèn)題。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心。它把構(gòu)成社區(qū)的 種種要素，如區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、社區(qū)文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)，后期項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進(jìn)行。從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張，（或生活方式），從設(shè)計(jì)的角度，主題概念是一種設(shè)計(jì)理念，從傳播的角度，主題概念是廣告總精神，從銷售的角度，主題概念是一種營(yíng)銷理念，從管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種服務(wù)理念，從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種社區(qū)精神。

6、SWOT分析是用市場(chǎng)機(jī)遇（OPPURTUNITY）和威脅挑戰(zhàn)（THREAT）評(píng)價(jià)現(xiàn)在和未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性與市場(chǎng)前景展望。

用優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）和劣勢(shì)（WEAKNESS）評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而選擇和確定開(kāi)發(fā)的總體目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，制定和選擇實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)方案。

7、市場(chǎng)細(xì)分就是根據(jù)消費(fèi)者明顯不同的需求特證將整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的過(guò)程，每一個(gè)消費(fèi)者群都是一個(gè)具有相同需求和欲望的細(xì)分子市場(chǎng)。

8、房地產(chǎn)銷售階段按照每一批房源的推案節(jié)奏一般分為籌劃蓄水期（導(dǎo)入期）、預(yù)約認(rèn)籌期 公開(kāi)熱銷期、持銷期等四個(gè)時(shí)段。

9、房地產(chǎn)品牌從大的屬性來(lái)分主要為開(kāi)發(fā)商品牌與項(xiàng)目品牌。項(xiàng)目品牌的組成要素一般為（請(qǐng)至少填寫五個(gè)）名稱、VI識(shí)別視覺(jué)特征、品牌個(gè)性、品牌認(rèn)同、品牌聯(lián)想、品牌信任、品牌核心價(jià)值、品牌資產(chǎn)等

10、房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式公開(kāi)發(fā)售后價(jià)格一般采用低開(kāi)高走的策略，根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、累積客戶多少進(jìn)行調(diào)整，通常有“小步快跑”與“小步慢跑”價(jià)格策略。小步快跑上調(diào)提價(jià)是指如果在正式開(kāi)盤前預(yù)約客戶的量超過(guò)首批推案量3倍以上，在熱銷階段可以每半個(gè)月提一次價(jià)格，幅度在1%—5%之間；小步慢跑提價(jià)法需要看首推房源預(yù)約客戶反饋情況。一般來(lái)說(shuō)，如果客戶對(duì)價(jià)格反饋不看好，在熱銷階段價(jià)格最好每一個(gè)月或每?jī)蓚€(gè)月提價(jià)一次，提價(jià)次數(shù)不宜過(guò)分頻繁。

二、選擇題（多項(xiàng)選擇）

1、一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目案名，應(yīng)該具備以下哪些要素？

（A）對(duì)產(chǎn)品定位的暗示（B）、社區(qū)規(guī)模的傳達(dá)（C）對(duì)物業(yè)功能屬性的傳達(dá)（D）對(duì)目標(biāo)客戶價(jià)值觀的迎合（E）要通俗上口，音節(jié)搭配和諧（F）需要體現(xiàn)高檔 答案：A、B、C、D、E

2、在進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品概念性設(shè)計(jì)時(shí),我們經(jīng)常會(huì)討論到空間概念.一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的四大空間是指：

（A）公共空間（B）平面空間(C)半公共空間(D)錯(cuò)層空間(E)私密空間(F)景觀空間(G)半私密空間 答案: A、C、E、G

3、在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境或疲軟的市場(chǎng)行情下,我們通常談到需要激發(fā)剛性需求.以下哪些屬于房地產(chǎn)剛性需求范疇?(A)婚房需求(B)拆遷需求(C)饋贈(zèng)需求(D)投資性需求(E)改善型需求 答案: A E

4、在房地產(chǎn)廣告平面設(shè)計(jì)中,為了體現(xiàn)個(gè)案高品質(zhì)市場(chǎng)定位,需要重點(diǎn)考慮顏色組合,以下那些組合能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與高品質(zhì)?(A)金黃+紫色(B)酒紅+淡黃(C)大紅+黑色(D)草綠+白色（E）橄欖綠+米黃(F)橙紅+藍(lán)紫 答案: A B E

5、長(zhǎng)三角某城市具體個(gè)案定位于高檔住宅,容積率為0.8,位于郊區(qū),臨近天然湖泊,空氣環(huán)境良好,你認(rèn)為適宜的主力戶型規(guī)劃面積應(yīng)為:(A)90平米以下(B)90-110平米(C)110-130平米(D)130-140平米（E）140-150平米(F)180-250平米左右(G)350平米以上 答案: F, 適宜做聯(lián)排別墅或疊加別墅

6、挖掘物業(yè)價(jià)值最大化是營(yíng)銷策劃的重要命題.通常我們所說(shuō)的物業(yè)價(jià)值主要包括以下哪些部分:(A)區(qū)位價(jià)值(B)社區(qū)價(jià)值(C)客戶價(jià)值(D)產(chǎn)品價(jià)值(E)城市價(jià)值(F)服務(wù)價(jià)值 答案: A、B、D、F

7、房地產(chǎn)廣告企劃媒體主要分為大眾媒體與小眾媒體，以下哪些媒體通路屬于小眾媒體？（A）戶外（B）電視（C）DM（D）休閑場(chǎng)所POP（E）網(wǎng)絡(luò) 答案： C、D

8、項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售后，以下哪些是正確的企劃方向？

（A）揭秘?zé)徜N（B）答謝廣告（C）致歉廣告（D）成交客戶現(xiàn)身說(shuō)法

（E）加大電視廣告力度（F）減少報(bào)廣的投放力度（G）對(duì)成交客戶進(jìn)行分析，調(diào)整媒體通路

答案：A、B、C、D、G

9、新城市主義理念一直被很多郊區(qū)大盤開(kāi)發(fā)借鑒并應(yīng)用，以下哪些屬于新城市主義概念范疇？

（A）倡導(dǎo)步行（B）城市復(fù)興（C）TOD交通主導(dǎo)開(kāi)發(fā)（E）不破壞原有生態(tài)系統(tǒng)（F）解決城市就業(yè)

答案：A、C、E、F

10、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以下哪些觀點(diǎn)是正確的？

（A）、商業(yè)地產(chǎn)販賣的是新生活理念（B）商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需要先考慮經(jīng)營(yíng)需要（C）商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要看市場(chǎng)需求與供應(yīng)，與租金無(wú)關(guān)（D）把中庭做大有利于提升商業(yè)氛圍 答案：B

三、改錯(cuò)題(若認(rèn)為正確,無(wú)需改正)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣在公開(kāi)前期,應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行品牌宣傳、產(chǎn)品核心概念的導(dǎo)入,預(yù)約客戶需要達(dá)到首批公開(kāi)房源的數(shù)量方可正式開(kāi)盤;在銷售進(jìn)入持銷期階段,應(yīng)重點(diǎn)通過(guò)DM、短信、團(tuán)購(gòu)、SP等手段開(kāi)發(fā)新客戶,為下一批所推房源累積有效客戶.改正: 預(yù)約客戶需要達(dá)到首批公開(kāi)房源的數(shù)量的2-3倍以上方可正式開(kāi)盤.2、若某具體個(gè)案客戶預(yù)約情況不甚理想,可以先開(kāi)盤,通過(guò)開(kāi)盤SP制造人氣,以推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)售.改正:若客戶預(yù)約情況不甚理想,可以通過(guò)以下措施進(jìn)行修正:(1)通過(guò)前階段的客戶分析報(bào)表,調(diào)整媒體通路,把有限的廣告預(yù)算發(fā)布到更有效的媒體通路上,以提高客戶預(yù)約成功率;(2)先不盲目開(kāi)盤,否則開(kāi)盤后人氣冷清,口碑效應(yīng)差;(3)客戶預(yù)約不足,主要是客戶量的不足,其次對(duì)價(jià)格的抗性,因此價(jià)格信息不宜過(guò)早公開(kāi),銷售與企劃的首要目標(biāo)是開(kāi)發(fā)新客戶,通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、團(tuán)體機(jī)關(guān)、客戶會(huì)、DM以及其它手段挖掘新客戶,并通過(guò)DM等方式累積有效客戶;在預(yù)約前首先要在銷售案場(chǎng)制造人氣假象,并盡可能安排假客戶.(4)在預(yù)約前可以開(kāi)展具體的SP如產(chǎn)品推介酒會(huì),客戶咨詢聯(lián)誼活動(dòng)以增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人量;(5)檢討戶外引導(dǎo)動(dòng)線是否充分實(shí)施;(6)檢討平面報(bào)廣是否針迎合意向客戶的審美品位與價(jià)值觀;(7)檢討客戶預(yù)約時(shí)機(jī)是否不當(dāng),如周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有同質(zhì)化的新房源推出等.(8)檢討工地現(xiàn)場(chǎng)包裝是否生動(dòng)化,是否能沖擊眼球,是否能體現(xiàn)項(xiàng)目定位,是否能讓客戶體驗(yàn)與感知項(xiàng)目品質(zhì);(9)檢討業(yè)務(wù)員接待技巧是否到位,檢討此批次房源客戶是否有抗性,如高壓線等

說(shuō)明:此題也可作為問(wèn)答題備用,具體問(wèn)題是:若某項(xiàng)目在公開(kāi)發(fā)售前預(yù)約情況不理想,該如何應(yīng)對(duì)?

3、住宅小區(qū)的會(huì)所大多經(jīng)營(yíng)不善，因此要進(jìn)可能地不做或少做會(huì)所。即使必須要做，也要盡量沿街設(shè)置,一定要進(jìn)行差異性功能定位，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷同。利用配套的會(huì)所、超市或營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為售樓處，既顯得氣派有實(shí)力，又避免了因臨時(shí)搭建再拆除的浪費(fèi)。正確,無(wú)需修改.4、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)時(shí)一定要控制總價(jià)與面積,一般說(shuō)來(lái),小三房比較容易去化,故需要增加小三房的比例.改正:戶型設(shè)計(jì)時(shí)一定要遵循項(xiàng)目市場(chǎng)定位與客戶定位,并不是說(shuō)一定要盲目控制面積.若項(xiàng)目定位于高端客戶,可適當(dāng)增加大三房的比例,若項(xiàng)目定位于普通年輕客群或工薪階層,則應(yīng)增加小三房比例.5、中高端項(xiàng)目電視廣告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因?yàn)檫@一時(shí)間段可能正是客戶剛剛回家打開(kāi)電視的時(shí)間。

正確，無(wú)需修改

6、戶外廣告?zhèn)鞑ブ芷陂L(zhǎng)，到達(dá)率高，沖擊力強(qiáng)，頻次高，能見(jiàn)度高，位置可選擇性強(qiáng)，并能根據(jù)銷售需要即時(shí)調(diào)整信息發(fā)布，尤其對(duì)經(jīng)常戶外活動(dòng)的中高端客群傳播達(dá)到率高，是一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的首選媒體；電視聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)和立體動(dòng)感的全方位滲透，廣告的沖擊力理解度強(qiáng)闖性的廣告?zhèn)鬟_(dá)，高普及率，能快速建立到達(dá)率，能提供品牌的形象訴求，對(duì)項(xiàng)目客戶成交作用比較大，是房地產(chǎn)廣告的重要媒體。報(bào)紙廣告時(shí)效性強(qiáng)，信息量大，傳播性強(qiáng)，主動(dòng)性、有選擇性閱讀，無(wú)閱讀時(shí)間限制，一般說(shuō)來(lái)報(bào)紙廣告能迅速傳播銷售信息，促銷廣告應(yīng)重點(diǎn)在報(bào)紙發(fā)布。

改正：一般說(shuō)來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，報(bào)紙、戶外、電視依次是房地產(chǎn)的首選三大媒體。報(bào)紙的時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)成交促進(jìn)作用最大，是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的首選媒體；戶外廣告對(duì)項(xiàng)目發(fā)售前品牌宣傳與概念導(dǎo)入效果明顯，但促進(jìn)成交一般不及報(bào)廣；電視廣告對(duì)項(xiàng)目品牌形象宣傳效果比較好，但對(duì)成交促進(jìn)效果不是太明顯。

值得注意的是，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或城市規(guī)模偏小的縣級(jí)市，戶外一般是房地產(chǎn)廣告的首選媒體。

四、問(wèn)答題

1、談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目銷售接待中心功能區(qū)域如何劃分.并結(jié)合你具體工作實(shí)踐,談?wù)勪N售接待中心裝飾細(xì)節(jié)的注意點(diǎn).答案：

（一）接待中心入口外部

1、景觀綠化區(qū)，景觀布局與道路走向相結(jié)合，對(duì)于外部要有一定的視覺(jué)牽引作用，同時(shí)景觀布局不能影響外部的視線。（從外部要看到售樓處入口及銷售大廳）；車行和人行通道要分開(kāi)，同時(shí)考慮泊車以后進(jìn)入售樓處的人行通道。

2、停車區(qū)域，考慮回車場(chǎng)，保證客戶進(jìn)入和離開(kāi)的通道預(yù)留停車場(chǎng)指示標(biāo)識(shí)的位置

3、預(yù)留精神堡壘、引導(dǎo)旗、戶外POP位置，位于售樓處通道入口最靠近城市主干道的區(qū)域設(shè)置精神堡壘；沿城市主干道及售樓處通道預(yù)留引導(dǎo)旗位置；外POP的高度及位置對(duì)于外部人流要有明顯的視覺(jué)牽引作用。

（二）接待中心內(nèi)部

1、模型區(qū)—含預(yù)留裱板、透視圖安裝或放置的區(qū)域

2、洽談區(qū)

3、銷控區(qū)

4、專案及專案助理辦公室

5、會(huì)議室

6、財(cái)務(wù)室

7、其他需要的辦公空間

8、儲(chǔ)藏間

9、洗手間

（三）接待中心外側(cè)參觀通道

1、景觀示范區(qū)

2、室外休息區(qū)，結(jié)合景觀示范區(qū)布置，保證8－10組室外休閑桌椅（帶有遮陽(yáng)傘），同時(shí)留出一定面積場(chǎng)地（可搭建小型舞臺(tái)）方便舉行sp活動(dòng)

3、室外燒烤區(qū)或休閑活動(dòng)區(qū) 銷售接待中心裝修的細(xì)節(jié)：

（一）柜臺(tái)和桌椅高度和寬度

1、柜臺(tái)桌面離地面80－85cm，下設(shè)10－15cm抽屜，柜臺(tái)下應(yīng)設(shè)電源，臺(tái)面設(shè)置電話出線口，避免明線纏繞，后排柜臺(tái)臺(tái)面要設(shè)電源放麥克風(fēng)和電腦，同時(shí)考慮麥克風(fēng)和電腦走線

2、銷控區(qū)地面要比洽談區(qū)地面高10－12cm（后排柜臺(tái)比前排柜臺(tái)高出一個(gè)臺(tái)階）

3、柜臺(tái)桌面前面應(yīng)有10－12cm高檔板

4、柜臺(tái)桌面寬60cm左右

5、后排柜臺(tái)考慮設(shè)文件柜方便專案助理使用

（二）戶外據(jù)點(diǎn)的燈光

1、要考慮白天的和晚上的效果

2、看板上下都可以打燈，但注意等的光源可達(dá)距離

3、可做霓虹也可做跑燈

（三）接待中心內(nèi)電器

1、接待中心的電力要與其面積相匹配，一般要求為70－80瓦/m2

2、一般每0.6m要放總光源，分區(qū)設(shè)置開(kāi)關(guān)以求省電

3、照明要充分

4、燈光顏色要根據(jù)個(gè)案特點(diǎn)來(lái)定

5、電器開(kāi)關(guān)要集中

6、電話要設(shè)定群響

7、各辦公室內(nèi)也需要設(shè)置分機(jī)，在專案和專案助理辦公室內(nèi)設(shè)置單線的傳真機(jī)

8、現(xiàn)場(chǎng)音響的喇叭可以預(yù)埋在銷售大廳（模型區(qū)、洽談區(qū)、銷控區(qū)）的頂部

9、音響控制一般設(shè)置在柜臺(tái)區(qū)

10、音響控制要考慮后排柜臺(tái)和洽談區(qū)各設(shè)一部麥克風(fēng)

（四）其它

1、盡量避免室內(nèi)有柱，若實(shí)際存在，要考慮平面區(qū)域劃分，動(dòng)線視線不受其阻隔

2、盡可能做到與室外主干道有最大的櫥窗面，用大片玻璃表現(xiàn)

3、辦公室盡量留明窗通風(fēng)

說(shuō)明：此問(wèn)題答案并沒(méi)有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)尺度，關(guān)鍵是考察筆試者實(shí)際的操作經(jīng)驗(yàn)。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位需要考慮哪些條件？具體定位主要包括哪些內(nèi)容？ 答：考慮條件——位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流； 七大定位——目標(biāo)市場(chǎng)（目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂(lè)、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對(duì)于這種劃分要根據(jù)市場(chǎng)而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營(yíng)方式定位（自營(yíng)：購(gòu)銷；合營(yíng)：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場(chǎng)、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)等）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；

說(shuō)明：同理，此問(wèn)題也無(wú)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)答案。主要是考察其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解。

3、樓書材質(zhì)與印刷工藝怎樣才能提升項(xiàng)目品質(zhì)？

答：樓書在具體用紙方面一般考慮銅板紙，但為了體現(xiàn)項(xiàng)目品位與檔次，在用紙方面可以考慮亞粉紙與藝術(shù)特種紙張，富有質(zhì)感覺(jué)與藝術(shù)性。

亞粉紙為亞光銅板紙，印刷效果柔和高雅；藝術(shù)紙具有特殊肌理效果或特異紙質(zhì)特色。樓書和單頁(yè)中DM用藝術(shù)紙個(gè)性表現(xiàn)力強(qiáng)，有高貴感

樓書和銷海用紙須考慮紙張的厚薄。一般來(lái)說(shuō)，印刷海報(bào)與樓書用紙不應(yīng)低于200克。為了提高品質(zhì)，在具體印刷工藝上可以采用以下手法：

1、電化鋁燙印，既“燙金”。其實(shí)電化鋁除金色外，還有銀色、紅色、藍(lán)色等。樓書和單頁(yè)中樓盤名稱、標(biāo)志等用電化鋁燙印，可熠熠生輝，提升檔次。

2、壓凹凸圖文。在印好圖文的紙平面上，為了使其中主要圖文輪廓更為明顯突出，有一定的立體感，壓印一定高度的凹凸層次。壓凹凸圖文用于樓書的封面，加強(qiáng)顯示建筑圖形或樓盤名稱、標(biāo)志的輪廓。

3、復(fù)膜，又稱“貼塑”。其方法是在印好的印件上通過(guò)貼塑機(jī)的熱壓裝置，將塑料薄膜貼到印件上，起到增加牢度和防潮作用。薄膜有光膜和亞膜之分。

4、樓盤效果圖對(duì)于后期廣告宣傳、品質(zhì)塑造、業(yè)務(wù)員接待有很大的幫助。對(duì)于一高檔小區(qū)，毗鄰景觀河，配套有會(huì)所、商業(yè)街，產(chǎn)品形式以高層為主，請(qǐng)問(wèn)在案前需要設(shè)計(jì)部門提供哪些方面的效果圖？

答：需要以下效果圖

1、項(xiàng)目整體鳥(niǎo)瞰圖

2、項(xiàng)目園林效果圖

3、項(xiàng)目組團(tuán)園林效果圖

4、項(xiàng)目園林端景效果圖

5、項(xiàng)目建筑園林關(guān)系圖

6、項(xiàng)目沿街商業(yè)配套建筑效果圖（日景和夜景）

7、項(xiàng)目會(huì)所建筑效果圖（日景和夜景）

8、項(xiàng)目會(huì)所內(nèi)部裝修效果圖

9、項(xiàng)目樓宇大堂裝修效果圖

10、項(xiàng)目電梯廳裝修效果圖

11、項(xiàng)目主入口效果圖（日景和夜景）

12、項(xiàng)目中央景觀效果圖

13、項(xiàng)目休閑購(gòu)物街效果圖（日景和夜景）

14、項(xiàng)目濱河景觀及休閑街效果圖（日景和夜景）

說(shuō)明：項(xiàng)目效果圖對(duì)企劃至關(guān)重要，故通過(guò)此項(xiàng)命題考察應(yīng)聘者的實(shí)際操作能力與經(jīng)驗(yàn)。

五、計(jì)算題

某項(xiàng)目4月份媒體投放與投放分析報(bào)表如下，若5月份銷售目標(biāo)是成交50套，預(yù)算費(fèi)用為55萬(wàn)，請(qǐng)請(qǐng)談?wù)?月份廣告費(fèi)用如何進(jìn)行合理預(yù)算？

媒體 報(bào)紙 電視 戶外

已來(lái)人或已購(gòu)客戶轉(zhuǎn)介紹 工地現(xiàn)場(chǎng)

來(lái)人 100 25 70 20

來(lái)電 150 20 80 28

成交 25 4 15 10

4月份廣告實(shí)際發(fā)生費(fèi)用

30萬(wàn) 10萬(wàn) 25萬(wàn)

說(shuō)明：本題無(wú)絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)答案，僅是考察應(yīng)聘者是否能靈活掌握媒體費(fèi)用預(yù)算的實(shí)際工作技能。答：

1、從上表可以看出，報(bào)紙廣告是本案來(lái)人、來(lái)電、成交的首選媒體，且成交客戶接近一半，30/25=1.2,也就是說(shuō)每成交客戶一人，單位成本為1.2萬(wàn)元，報(bào)紙廣告來(lái)人/成交=4，其他媒體來(lái)人/來(lái)電比例皆大于4，說(shuō)明報(bào)紙廣告來(lái)人成交比例比較高.2 從上表可以看出，報(bào)紙廣告的效果最好，戶外其次。故報(bào)紙廣告所占比例應(yīng)在一半25萬(wàn)以左右上，戶外廣告其次，預(yù)算15萬(wàn)左右

3、廣告費(fèi)用預(yù)算的原則是在實(shí)際推廣過(guò)程中，既節(jié)省開(kāi)支，又能取得實(shí)效。如何降低廣告成本，通過(guò)上表我們發(fā)現(xiàn)，已來(lái)人或已購(gòu)客戶介紹成功率很高，說(shuō)明樓盤的口碑傳播效果好，故我們需要加大對(duì)老客戶的回訪與推介力度。建議召開(kāi)以已來(lái)人或已購(gòu)客戶的SP活動(dòng)，如聯(lián)誼酒會(huì)，客戶答謝晚會(huì)等，促進(jìn)老客戶的好感度，并加大轉(zhuǎn)介紹獎(jiǎng)勵(lì)的力度。這部分費(fèi)用上月沒(méi)有投入，5月份需要加強(qiáng)SP，故可以追加SP費(fèi)用，考慮到活動(dòng)的效果與影響，SP預(yù)算不低于10萬(wàn)；、從上表可以看出電視廣告對(duì)成交影響甚微，故5月份需要減少電視廣告的投入，僅考慮在電視上維持一定的暴光度，可以減少一半以上，即3-5萬(wàn)元左右；

5、從上表可以看出，工地現(xiàn)場(chǎng)對(duì)來(lái)人客戶的效果不錯(cuò)。可以在工地樓體懸掛招示布幅，發(fā)布銷售信息、工程信息或樓盤動(dòng)態(tài)新聞熱點(diǎn)題材，以吸引客戶眼球，促進(jìn)來(lái)人。此部分費(fèi)用成本不高，估計(jì)在1-2萬(wàn)左右。

第四篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)試題及答案

一、填空題 1、1畝約等于()平方米?！咎羁疹}】 667 2、1公頃等于()平方米，約等于15畝。10000

3、現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款，分期付款，三種。按揭貸款

4、按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為以下5種：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

5、七通一平：是指暖氣通，水 通，排污通，通訊 通，路通，電通，天然氣通，場(chǎng)地平整。

6、房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利。

7、商品房五證包含： 國(guó)有土地使用證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)工程開(kāi)工證;商品房預(yù)售許可證。

8、商品房?jī)蓵?商品房質(zhì)量說(shuō)明書;商品房使用說(shuō)明書;

9、客戶首次購(gòu)房，首付需付幾成? 20% |2成 |兩成

10、做銷售，一個(gè)中心是：;二個(gè)能力是：應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力;以客戶為中心

11、客戶買房三個(gè)重要原因：認(rèn)可地段;認(rèn)可();認(rèn)可價(jià)格。產(chǎn)品

12、介紹產(chǎn)品著重：地段 環(huán)境 交通 配套設(shè)施 價(jià)格/價(jià)值 房屋設(shè)計(jì) 主要建材。

二、判斷題

1、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。(√)

2、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。(×)

3、一級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。(×)

4、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整(×)

5、得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)得房率越高越好。(√)

6、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。(√)

7、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不算建筑面積。(√)

8、中國(guó)工商銀行規(guī)定，貸款年限最長(zhǎng)可以貸30年，貸款人年齡不得超過(guò)60歲。(√)

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。(√)

10、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。(X)

11、客戶心理變化5個(gè)過(guò)程： 注意→興趣→欲望→決心→行動(dòng)。(√)

三、選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(每題1分，共10分)

1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括(D)和依托于之上的各種權(quán)益。

A、土地 B、房屋 C、房地產(chǎn) D、物質(zhì)實(shí)體

2、建筑物包括房屋和(C)兩大類。A、其他地上定著物 B、建筑配件 C、構(gòu)筑物 D、建筑設(shè)備

3、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性是由(B)派生出來(lái)的。A、易受限制性 B、不可移動(dòng)性 C、供給有限性 D、價(jià)值量大

4、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中最主要、最核心的權(quán)利是(B)A、使用權(quán) B、所有權(quán) C、物權(quán) D、抵押權(quán)

5、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利時(shí)，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)(D)登記。A、注銷 B、轉(zhuǎn)移 C、變更 D、他項(xiàng)權(quán)利

6、下列不屬于土地使用權(quán)出讓方式的是(C)。A、招標(biāo) B、拍賣 C、劃撥 D、協(xié)議

7、正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策是在(C)年 A、1978 B、1979 C、1980 D、1982

8、目前產(chǎn)權(quán)登記方式是按(A)方式進(jìn)行登記。A、建筑面積 B、套內(nèi)面積 C、套內(nèi)使用面積 D、預(yù)售面積

9、當(dāng)預(yù)售房屋的面積與登記面積出現(xiàn)誤差，而合同未作約定時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值為(C)，買受人有權(quán)退房。A、3% B、3%以內(nèi) C、超過(guò)3% D、超過(guò)2%

10、具有最高法律效力，是制定其他法律的依據(jù)的是(C)A、行政規(guī)章 B、法律 C、憲法 D、地方規(guī)章

二、多項(xiàng)選擇題(每題2分，共10分)

1、我國(guó)目前土地使用權(quán)的用地方式有(CD)A、買賣 B、租賃 C、出讓 D、劃撥

2、國(guó)有土地使用權(quán)被收回原因以下表述正確的是(ABCD)：

A、土地使用權(quán)屆滿 B、提前收回土地使用權(quán) C、土地使用者違約而收回 D、司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)

E、土地用途發(fā)生改變

3、下列關(guān)于合同無(wú)效說(shuō)法正確的是(ABDE)： A、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益

B、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益

C、合同雙方按自己的真實(shí)意愿訂立合同 D、損害社會(huì)公共利益 E、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

4、取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利(ABCD)： A.使用權(quán) B.占有權(quán) C.收益權(quán)，D.處分權(quán)。

5、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)(ABCD)： A.鋼結(jié)構(gòu) B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D.磚混結(jié)構(gòu) E.磚木結(jié)構(gòu)

四、問(wèn)答題 1.什么是房地產(chǎn)?

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

2、什么是按揭貸款? 即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，有銀行現(xiàn)行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行支付本息的付款方式。

3、置業(yè)顧問(wèn)的銷售能力包括哪幾種?

1、創(chuàng)造能力

2、判斷及察言觀色能力

3、自我驅(qū)動(dòng)能力

4、人際溝通的能力

5、從業(yè)技術(shù)能力

6、說(shuō)服顧客的能力

4、名詞解釋：(每題5分)建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和。綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。建筑密度：規(guī)劃建筑用地范圍內(nèi)建筑基地面積總和/用地面積 得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積

5、如何做一個(gè)優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)?

1、用心學(xué)習(xí)

2、學(xué)習(xí)積極的心態(tài)

3、培養(yǎng)你的親和力

4、提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)

5、用心體會(huì)

6、用心做事

第五篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃筆試題及答案

中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司 佛山中原地產(chǎn)營(yíng)銷策劃筆試題答案

一、1、填空題： 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品研發(fā)定位主要包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、客戶定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn) 品定位（概念性設(shè)計(jì)）、形象定位、價(jià)格定位、附加值提升等工作流程。

2、豪宅按照區(qū)域分類分為城區(qū)豪宅和郊區(qū)豪宅.城區(qū)豪宅“豪”的是罕見(jiàn)的黃金地段，郊 區(qū)豪宅“豪”的是稀缺的自然環(huán)境。按照物業(yè)形態(tài)分為別墅物業(yè)和高樓物業(yè).別墅物業(yè)賣的 是修身養(yǎng)性的世外桃源，高樓物業(yè)賣的是俯瞰天下的高居氣概。

3、傳統(tǒng)戶型四大分區(qū)是指：動(dòng)靜、公私、潔污、干濕分區(qū)，隨著現(xiàn)代住宅的發(fā)展，三房以 上包括三房開(kāi)始考慮到主次分區(qū)，房間以客廳為中心，臥室分布在左右兩側(cè)，一側(cè)是父母房 和兒童房，另一側(cè)是書房和書房，這樣的布局使中年夫婦的生活隱私得以保護(hù)；入戶花園的 出現(xiàn)其實(shí)是內(nèi)外分區(qū)的體現(xiàn)； 洗衛(wèi)分區(qū)是適應(yīng)大家庭的使用需要產(chǎn)生的，在衛(wèi)生間門口單獨(dú) 設(shè)置一個(gè)洗臉池，與廁所的功能完全分開(kāi)。

4、具體個(gè)案正式公開(kāi)后，一個(gè)好的報(bào)紙廣告必不可少的要素為：LOGO、案名、工地地址、地圖、主要口號(hào)、具體賣點(diǎn)、銷售信息、免責(zé)聲明、銷售 許可證號(hào)、銷售電話、開(kāi)發(fā)商名 稱、相關(guān)合作單位名稱、樓盤效果圖等。從廣告?zhèn)鞑ソ嵌葋?lái)說(shuō)，在創(chuàng)意時(shí)需要重點(diǎn)考慮4W1H，即 WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具體來(lái)講需要解決目標(biāo)客戶、訴求主題、訴求方式、訴求時(shí)機(jī)以及媒體通路等問(wèn)題。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心。它把構(gòu)成社區(qū)的 種種要素，如 區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、社區(qū)文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)，后期項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進(jìn)行。從業(yè)主 的角度，主題概念是一種： 生活主張，（或生活方式），從設(shè)計(jì)的角度，主題概念是一種 設(shè)計(jì)理念，從傳播的角度，主題概念是廣告總精神，從銷售的角度，主題概念是一種營(yíng)銷理 念，從管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種服務(wù)理念，從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種 社區(qū)精神。

6、SWOT 分析是用市場(chǎng)機(jī)遇（OPPURTUNITY）和威脅挑戰(zhàn)（THREAT）評(píng)價(jià)現(xiàn)在和未來(lái)的市場(chǎng) 環(huán)境，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性與市場(chǎng)前景展望。中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司

用優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）和劣勢(shì)（WEAKNESS）評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而選 擇和確定開(kāi)發(fā)的總體目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，制定和選擇實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)方案。

7、市場(chǎng)細(xì)分就是根據(jù)消費(fèi)者明顯不同的需求特證將整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的過(guò)程，每一個(gè)消費(fèi)者群都是一個(gè)具有相同需求和欲望的細(xì)分子市場(chǎng)。

8、房地產(chǎn)銷售階段按照每一批房源的推案節(jié)奏一般分為籌劃蓄水期（導(dǎo)入期）、預(yù)約認(rèn)籌 期 公開(kāi)熱銷期、持銷期等四個(gè)時(shí)段。

9、房地產(chǎn)品牌從大的屬性來(lái)分主要為開(kāi)發(fā)商品牌與項(xiàng)目品牌。項(xiàng)目品牌的組成要素一般為（請(qǐng)至少填寫五個(gè)）名稱、VI 識(shí)別視覺(jué)特征、品牌個(gè)性、品牌認(rèn)同、品牌聯(lián)想、品牌信任、品牌核心價(jià)值、品牌資產(chǎn)等

10、房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式公開(kāi)發(fā)售后價(jià)格一般采用低開(kāi)高走的策略，根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況、市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、累積客戶多少進(jìn)行調(diào)整，通常有“小步快跑”與“小步慢跑”價(jià)格策略。小步快跑 上調(diào)提價(jià)是指如果在正式開(kāi)盤前預(yù)約客戶的量超過(guò)首批推案量3倍以上，在熱銷階段可以每 半個(gè)月提一次價(jià)格，幅度在1%—5%之間； 小步慢跑提價(jià)法需要看首推房源預(yù)約客戶反饋情況。一般來(lái)說(shuō)，如果客戶對(duì)價(jià)格反饋不看好，在熱銷階段價(jià)格最好每一個(gè)月或每?jī)蓚€(gè)月提價(jià)一次，提價(jià)次數(shù)不宜過(guò)分頻繁。

二、選擇題（多項(xiàng)選擇）

1、一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目案名，應(yīng)該具備以下哪些要素？（A）對(duì)產(chǎn)品定位的暗示（B）、社區(qū)規(guī)模的傳達(dá)（C）對(duì)物業(yè)功能屬性的傳達(dá)（D）對(duì)目標(biāo)客戶價(jià)值觀的迎合（E）要通俗上口，音節(jié)搭配和諧（F）需要體現(xiàn)高檔 答案：A、B、C、D、E

2、在進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品概念性設(shè)計(jì)時(shí),我們經(jīng)常會(huì)討論到空間概念.一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的 四大空間是指：（A）公共空間（B）平面空間(C)半公共空間(D)錯(cuò)層空間(E)私密空間(F)景觀空間(G)半私密空間 答案: A、C、E、G 中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司

3、在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境或疲軟的市場(chǎng)行情下,我們通常談到需要激發(fā)剛性需求.以下哪些 屬于房地產(chǎn)剛性需求范疇?(A)婚房需求(B)拆遷需求(C)饋贈(zèng)需求(D)投資性需求(E)改善型需求 答案: A E

4、在房地產(chǎn)廣告平面設(shè)計(jì)中,為了體現(xiàn)個(gè)案高品質(zhì)市場(chǎng)定位,需要重點(diǎn)考慮顏色 組合,以下 那些組合能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與高品質(zhì)?(A)金黃+紫色(B)酒紅+淡黃 藍(lán)紫 答案: A、B E(C)大紅+黑色(D)草綠+白色（E）橄欖綠+米黃(F)橙紅+

5、長(zhǎng)三角某城市具體個(gè)案定位于高檔住宅,容積率為0.8,位于郊區(qū),臨近天然湖泊,空氣環(huán)境 良好,你認(rèn)為適宜的主力戶型規(guī)劃面積應(yīng)為:(A)90平米以下(B)90-110平米(C)110-130平米(D)130-140平米（E）140-150平米

(F)180-250平米左右(G)350平米以上 答案: F, 適宜做聯(lián)排別墅或疊加別墅

6、挖掘物業(yè)價(jià)值最大化是營(yíng)銷策劃的重要命題.通常我們所說(shuō)的物業(yè)價(jià)值主要包括以下哪些 部分:(A)區(qū)位價(jià)值(B)社區(qū)價(jià)值(C)客戶價(jià)值(D)產(chǎn)品價(jià)值(E)城市價(jià)值(F)服務(wù)價(jià)值 答案: A、B、D、F

7、房地產(chǎn)廣告企劃媒體主要分為大眾媒體與小眾媒體，以下哪些媒體通路屬于小眾媒體？（A）戶外（B）電視（C）DM（D）休閑場(chǎng)所 POP（E）網(wǎng)絡(luò) 答案： C、D

8、項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售后，以下哪些是正確的企劃方向？（A）揭秘?zé)徜N（B）答謝廣告（C）致歉廣告（D）成交客戶現(xiàn)身說(shuō)法 中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司

（E）加大電視廣告力度（F）減少報(bào)廣的投放力度（G）對(duì)成交客戶進(jìn)行分析，調(diào)整媒體通 路 答案：A、B、C、D、G

9、新城市主義理念一直被很多郊區(qū)大盤開(kāi)發(fā)借鑒并應(yīng)用，以下哪些屬于新城市主義概念范 疇？（A）倡導(dǎo)步行（B）城市復(fù)興（C）TOD 交通主導(dǎo)開(kāi)發(fā)（E）不破壞原有生態(tài)系統(tǒng)（F）解 決城市就業(yè) 答案：A、C、E、F

10、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以下哪些觀點(diǎn)是正確的？

（A）、商業(yè)地產(chǎn)販賣的是新生活理念（B）商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需要先考慮經(jīng)營(yíng)需要（C）商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要看市場(chǎng)需求與供應(yīng)，與租金無(wú)關(guān)（D）把中庭做大有利于提升商業(yè) 氛圍 答案：B

三、改錯(cuò)題(若認(rèn)為正確,無(wú)需改正)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣在公開(kāi)前期,應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行品牌宣傳、產(chǎn)品核心概念的導(dǎo)入,預(yù)約客戶 需要達(dá)到首批公開(kāi)房源的數(shù)量方可正式開(kāi)盤;在銷售進(jìn)入持銷期階段,應(yīng)重點(diǎn)通過(guò) DM、短信、團(tuán)購(gòu)、SP 等手段開(kāi)發(fā)新客戶,為下一批所推房源累積有效客戶.改正: 預(yù)約客戶需要達(dá)到首批公開(kāi)房源的數(shù)量的2-3倍以上方可正式開(kāi)盤.2、若某具體個(gè)案客戶預(yù)約情況不甚理想,可以先開(kāi)盤,通過(guò)開(kāi)盤 SP 制造人氣,以推動(dòng)項(xiàng)目發(fā) 售.改正:若客戶預(yù)約情況不甚理想,可以通過(guò)以下措施進(jìn)行修正:(1)通過(guò)前階段的客戶分析報(bào)表,調(diào)整媒體通路,把有限的廣告預(yù)算發(fā)布到更有效的媒體 通路上,以提高客戶預(yù)約成功率;(2)先不盲目開(kāi)盤,否則開(kāi)盤后人氣冷清,口碑效應(yīng)差;中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司(3)客戶預(yù)約不足,主要是客戶量的不足,其次對(duì)價(jià)格的抗性,因此價(jià)格信息不宜過(guò)早公

開(kāi), 銷售與企劃的首要目標(biāo)是開(kāi)發(fā)新客戶,通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、團(tuán)體機(jī)關(guān)、客戶會(huì)、DM 以及其它 手段挖掘新客戶,并通過(guò) DM 等方式累積有效客戶;在預(yù)約前首先要在銷售案場(chǎng)制造人氣假象, 并盡可能安排假客戶.(4)量;(5)(6)(7)(8)檢討戶外引導(dǎo)動(dòng)線是否充分實(shí)施;檢討平面報(bào)廣是否針迎合意向客戶的審美品位與價(jià)值觀;檢討客戶預(yù)約時(shí)機(jī)是否不當(dāng),如周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有同質(zhì)化的新房源推出等.檢討工地現(xiàn)場(chǎng)包裝是否生動(dòng)化,是否能沖擊眼球,是否能體現(xiàn)項(xiàng)目定位,是否能讓客 在預(yù)約前可以開(kāi)展具體的 SP 如產(chǎn)品推介酒會(huì),客戶咨詢聯(lián)誼活動(dòng)以增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人

戶體驗(yàn)與感知項(xiàng)目品質(zhì);(9)檢討業(yè)務(wù)員接待技巧是否到位,檢討此批次房源客戶是否有抗性,如高壓線等

說(shuō) 明:此題也可作為問(wèn)答題備用,具體問(wèn)題是:若某項(xiàng)目在公開(kāi)發(fā)售前預(yù)約情況不理想,該如 何應(yīng)對(duì)?

3、住宅小區(qū)的會(huì)所大多經(jīng)營(yíng)不善，因此要進(jìn)可能地不做或少做會(huì)所。即使必須要做，也要 盡量沿街設(shè)置,一定要進(jìn)行差異性功能定位，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷 同。利用配套的會(huì)所、超市或營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為售樓處，既顯得氣派有實(shí)力，又避免了因臨時(shí) 搭建再拆除的浪費(fèi)。正確,無(wú)需修改.4、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)時(shí)一定要控制總價(jià)與面積,一般說(shuō)來(lái),小三房比較容易去化, 故需要增加小三房的比例.改正:戶型設(shè)計(jì)時(shí)一定要遵循項(xiàng)目市場(chǎng)定位與客戶定位,并不是說(shuō)一定要盲目控制面積.若 項(xiàng)目定位于高端客戶,可適當(dāng)增加大三房的比例,若項(xiàng)目定位于普通年輕客群或工薪階層,則 應(yīng)增加小三房比例.5、中高端項(xiàng)目電視廣告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因?yàn)檫@一時(shí)間段可 能正是客戶剛剛回家打開(kāi)電視的時(shí)間。正確，無(wú)需修改

6、戶外廣告?zhèn)鞑ブ芷陂L(zhǎng)，到達(dá)率高，沖擊力強(qiáng)，頻次高，能見(jiàn)度高，位置可選擇性強(qiáng)，并 能根據(jù)銷售需要即時(shí)調(diào)整信息發(fā)布，尤其對(duì)經(jīng)常戶外活動(dòng)的中高端客群傳播達(dá)到率高，是

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一 般房地產(chǎn)項(xiàng)目的首選媒體；電視聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)和立體動(dòng)感的全方位滲透，廣告的沖擊力理 解度強(qiáng)闖性的廣告?zhèn)鬟_(dá)，高普及率，能快速建立到達(dá)率，能提供品牌的形象訴求，對(duì)項(xiàng)目 客戶成交作用比較大，是房地產(chǎn)廣告的重要媒體。報(bào)紙廣告時(shí)效性強(qiáng)，信息量大，傳播性 強(qiáng)，主動(dòng)性、有選擇性閱讀，無(wú)閱讀時(shí)間限制，一般說(shuō)來(lái)報(bào)紙廣告能迅速傳播銷售信息，促銷廣告應(yīng)重點(diǎn)在報(bào)紙發(fā)布。改正：一般說(shuō)來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，報(bào)紙、戶外、電視依次是房地產(chǎn)的首選三大媒體。報(bào)紙的時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)成交促進(jìn)作用最大，是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的首選媒體；戶外廣告對(duì)項(xiàng)目發(fā) 售前品牌宣傳與概念導(dǎo)入效果明顯，但促進(jìn)成交一般不及報(bào)廣； 電視廣告對(duì)項(xiàng)目品牌形象宣 傳效果比較好，但對(duì)成交促進(jìn)效果不是太明顯。值得注意的是，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或城市規(guī)模偏小的縣級(jí)市，戶外一般是房地產(chǎn)廣告的 首選媒體。

四、問(wèn)答題

1、談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目銷售接待中心功能區(qū)域如何劃分.并結(jié)合你具 體工作實(shí)踐,談?wù)勪N售接待 中心裝飾細(xì)節(jié)的注意點(diǎn).答案：

（一）接待中心入口外部

1、景觀綠化區(qū)，景觀布局與道路走向相結(jié)合，對(duì)于外部要有一定的視覺(jué)牽引作用，同時(shí)景 觀布局不能影響外部的視線。（從外部要看到售樓處入口及銷售大廳）；車行和人行通道要 分開(kāi)，同時(shí)考慮泊車以后進(jìn)入售樓處的人行通道。

2、停車區(qū)域，考慮回車場(chǎng)，保證客戶進(jìn)入和離開(kāi)的通道預(yù)留停車場(chǎng)指示標(biāo)識(shí)的位置

3、預(yù)留精神堡壘、引導(dǎo)旗、戶外 POP 位置，位于售樓處通道入口最靠近城市主干道的區(qū)域 設(shè)置精神堡壘； 沿城市主干道及售樓處通道預(yù)留引導(dǎo)旗位置； POP 的高度及位置對(duì)于外部 外 人流要有明顯的視覺(jué)牽引作用。

（二）接待中心內(nèi)部

1、模型區(qū)—含預(yù)留裱板、透視圖安裝或放置的區(qū)域

2、洽談區(qū)

3、銷控區(qū)

4、專案及專案助理辦公室

5、會(huì)議室

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6、財(cái)務(wù)室

7、其他需要的辦公空間

8、儲(chǔ)藏間

9、洗手間

（三）接待中心外側(cè)參觀通道

1、景觀示范區(qū)

2、室外休息區(qū)，結(jié)合景觀示范區(qū)布置，保證8－10組室外休閑桌椅（帶有遮陽(yáng)傘），同時(shí)留 出一定面積場(chǎng)地（可搭建小型舞臺(tái)）方便舉行 sp 活動(dòng)

3、室外燒烤區(qū)或休閑活動(dòng)區(qū) 銷售接待中心裝修的細(xì)節(jié)：

（一）柜臺(tái)和桌椅高度和寬度

1、柜臺(tái)桌面離地面80－85cm，下設(shè)10－15cm 抽屜，柜臺(tái)下應(yīng)設(shè)電源，臺(tái)面設(shè)置電話出線口，避免明線纏繞，后排柜臺(tái)臺(tái)面要設(shè)電源放麥克風(fēng)和電腦，同時(shí)考慮麥克風(fēng)和電腦走線

2、銷控區(qū)地面要比洽談區(qū)