第一篇：Iihsji房地產企業(yè)財務管理

秋風清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復驚。

管理水平，充分發(fā)揮財務管理職能，才能促使房地產企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。

關鍵詞：房地產 財務管理 目標

前言： 隨著我國社會主義市場經濟體制的建立與經濟體制改革的不斷深化，我國房地產經濟得到了迅速的發(fā)展，已經成為我國各地區(qū)經濟最為活躍、發(fā)展最為迅速的部分，成為促進我國經濟發(fā)展的重要力量，在創(chuàng)造稅收、繁榮經濟、增加就業(yè)等方面作出了一定貢獻，為拉動國民經濟增長作出了巨大貢獻。但在房地產企業(yè)的發(fā)展中也看到，由于受傳統(tǒng)體制和外部宏觀經濟等因素的影響，只有少數(shù)企業(yè)能在短時間內完成原始積累，發(fā)展成為頗具規(guī)模、管理規(guī)范、資本雄厚、市場競爭力強的大企業(yè)，相當一部分企業(yè)仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)。影響房地產企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內部因素，其中企業(yè)財務管理薄弱是影響其發(fā)展的一個重要內部因素。具體表現(xiàn)為企業(yè)財務管理基礎不實，財務管理體制不協(xié)調，財務管理職能沒有得到發(fā)揮，財務、稅務風險巨大等。這些問題不僅容易損害房地產企業(yè)長期發(fā)展利益，也制約了我國經濟發(fā)展與社會進步。從長遠的角度看，要解決這些問題，必須進一步優(yōu)化企業(yè)理財環(huán)境，突出財務管理的戰(zhàn)略地位，提高財務管理水平，充分發(fā)揮財務管理職能，才能促使房地產企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。尤其是國家對房地產市場宏觀調控以來，房地產企業(yè)的利潤空間驟然減小，資金壓力日漸增大，不少企目前正在財務危機中苦苦掙扎，或即將面臨財務危機的房地產企業(yè)，如何加強財務管理，向精細管理要效益顯得日益重要。本文試圖就房地產企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀進行分析，探討如何加強民營企業(yè)財務管理，提出相應的改進方法。

一、房地產企業(yè)財務管理現(xiàn)狀與問題

客觀而論，房地產企業(yè)財務管理不是水平高低的問題，而是“有”或“無”的問題。長期以來，我國許多民營企業(yè)尤其是房地產企業(yè)根本沒有科學的財務管理活動，財務管理受企業(yè)領導的影響過大，（一）房地產財務管理的現(xiàn)狀

1、財務管理意識淡薄，制約企業(yè)管理的科學化進程和持續(xù)發(fā)展

房地產企業(yè)大多由傳統(tǒng)的家族企業(yè)發(fā)展而來，從總體看，其管理者的文化素養(yǎng)普遍不高，特別是“施工隊”、“包工頭”起家的房地產企業(yè)，其經營者缺乏基本的財務管理知識，對財務管理的要求和作用認識不清，尤為突出的是普遍存在著重銷售、輕理財?shù)默F(xiàn)象，不少企業(yè)的老板癡迷于自己的經驗，錯誤地認為企業(yè)效益是靠業(yè)務做出來的，財務管理沒什么大用處。這種認識上的偏差，使這些老板不僅簡單地認為財務管理就是記賬、算賬和報賬，完全無視財務信息對企業(yè)生產經營活功的指導作用；也導致他們對專職財會人員的輕視，忽視財會人員在企業(yè)中應發(fā)揮的管理職能。而企業(yè)領導素質不高，財務管理意識的淡薄，就大大制約了企業(yè)管理的科學化進程和持續(xù)發(fā)展。

2、企業(yè)會計機構不健全，財務管理制度缺失

筆者了解的房地產企業(yè)大多是九十年代中期成立的，雖然他們都設立了會計機構，但不少會計機構的設置不夠科學，存在著層次不清、分工不明的弊端，也有不少的小企業(yè)根本不設會計機構，或雖設會計機構卻形同虛設。較典型的是老板娘任出納掌握財政大權，稍具規(guī)模的也只使用直系親屬擔任財務人員，外聘的會計人員一般只是記記賬，這種狀況在創(chuàng)業(yè)初期尤為突出。在房地產企業(yè)快速發(fā)展壯大到頗具規(guī)模甚至升級為集團公司的今天，仍有不少企業(yè)缺乏完善的財務管理制度，如內部財務牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本的財務管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會計機構不健全、財務管理制度缺失，必然導致企業(yè)經營成本的增加。

3、財會人員素質普遍不高

房地產企業(yè)財會從業(yè)人員的素質普遍不高集中表現(xiàn)在兩個方面：一是法制觀念淡薄。多數(shù)財會人員對《會計基礎工作規(guī)范》、《現(xiàn)金管理暫行條例》、《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》、修訂后的《會計法》及其他有關法律規(guī)定了解甚少，財經紀律自律性很差，無視法律后果，任意變造偽造會計憑證、賬簿，編制虛假會計報表。

財會工作人員素質較低的第二個表現(xiàn)是專業(yè)技術水平低。不少房地產企業(yè)財會人員非 “科班”出身，沒有會計專業(yè)技術職稱和專業(yè)知識。筆者所了解的幾家企業(yè)中，僅有一家集團公司的財會人員具備中級以上專業(yè)職稱和專業(yè)技能，有不少企業(yè)的財會人員上崗靠的是關系而非專業(yè)水平，有些非但沒有專業(yè)職稱，甚至存在沒有取得會計從業(yè)資格證書而非法上崗。他們對財會新規(guī)則、新技術知之甚少，實際操作技術落后且更新速度慢。財會人員專業(yè)技能低，先進的財務管理方法得不到應用，財務管理的職能發(fā)揮不出來的現(xiàn)狀，既導致企業(yè)會計行為隨意化，財務工作極不規(guī)范，也使企業(yè)不能很好運用會計信息用以指導和發(fā)展生產。

4、外在財務監(jiān)督缺位

企業(yè)財務的外在監(jiān)督主要是政府監(jiān)督和會計中介機構的社會監(jiān)督。就民營企業(yè)而言，這兩種外在監(jiān)督都不夠到位。目前，政府對企業(yè)會計實施監(jiān)督的手段主要是會計規(guī)范和會計監(jiān)督。會計規(guī)范主要指針對會計實務起約束作用的原則、準則、法規(guī)、條例和道德守則的總和。但是，由于房地產企業(yè)（民營）會計規(guī)范體系還不健全，政府財政、稅務、統(tǒng)計、審計、工商等部門因受人力、物力的限制，難以最大限度利用現(xiàn)有的會計規(guī)范對房地產企業(yè)日常的具體會計行為進行監(jiān)督。稅務部門的稽查一般僅限于對偷漏稅行為處罰，財政部門平時很少對會計實務進行指導和監(jiān)督，每年對會計人員的繼續(xù)教育也只局限于形式，其他部門對民營企業(yè)的會計報表往往是我發(fā)表你填制，你報送我匯總，即使發(fā)現(xiàn)報表內容太離譜一般也是退回重報，審查報表偏重于技術上的差錯而不注重報表的真實性，缺少對報送虛假信息的責任追究與懲罰措施。政府監(jiān)督的缺位和政府各有關部門信息的相互獨立，從客觀上使房地產企業(yè)會計行為放任自流，有些房地產企業(yè)往往因不同的目的向不同的部門報送不同的會計報表，顯而易見，這種會計信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。

民營企業(yè)外在監(jiān)督的另一種缺位是社會監(jiān)督的缺位。社會監(jiān)督主要由以會計師事務所為主體的會計中介機構執(zhí)行。修訂后的《會計法》增加了注冊會計師審計和對注冊會計師審計質量進行再監(jiān)督的內容，以保證會計中介機構有效發(fā)揮社會監(jiān)督作用。由于目前法律上尚未明確規(guī)定民營企業(yè)年度會計報表必須經注冊會計師審計，加之包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)財務管理混亂，內控乏力，經營活動中不規(guī)范行為普遍，對其年度會計報表審計風險很高，使得注冊會計師及會計師事務所不大愿意從事民營企業(yè)審計工作,同時也不能排除有些社會審計中介機構降低監(jiān)督力度的狀況。

政府監(jiān)督與社會監(jiān)督缺位，加重了房地產企業(yè)財務工作的隨意性。

5、先進的財務管理方法得不到應用

目前，房地產企業(yè)財務管理方法普遍落后，先進的財務管理技術得不到應用，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是財務人員知識陳舊，企業(yè)領導對財會工作又重視不夠，使財務人員窮于應付日常的記賬、算賬和報賬工作，沒有時間或機會參加繼續(xù)學習，得到更新知識的機會與動力，先進的會計原則與理論在企業(yè)中也就得不到應用。二是多數(shù)企業(yè)沒有建立起先進的財務管理信息系統(tǒng)，財務管理沒有實現(xiàn)信息化。財務管理信息化包括基于財務管理基礎上的網絡信息設計建設和相應財務管理軟件應用。表面上看，房地產企業(yè)財會部門都配置了電腦，但大多沒有使用財務軟件或使用已經落后的財務軟件，僅局限于記賬系統(tǒng)，與各部門之間沒能實現(xiàn)信息共享。在筆者了解的幾家民營房地產企業(yè)中，只有一家企業(yè)建立了有效的網絡信息設施，而在運用先進的財務管理軟件進行財務信息收集、分析和查詢，實現(xiàn)各部門信息共享上幾乎是空白。(二)房地產企業(yè)財務管理存在的具體問題

1、管理職責混淆

部分企業(yè)治理結構運行不夠規(guī)范，權責不到位。如對企業(yè)投資計劃、財務預決算方案和分配方案等重大事項未經股東會批準即予實施。房地產企業(yè)典型的管理模式是所有權與經營權的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時就是經營者，這種模式勢必給企業(yè)的財務管理帶來負面影響。有相當一部分屬于個體、私營性質，在這些企業(yè)中，企業(yè)領導者集權現(xiàn)象嚴重，并且對現(xiàn)代財務管理觀念淡薄。

2、會計核算粗放

主要表現(xiàn)在：任意簡化會計手續(xù)，濫用會計科目；賬外設賬，會計結算實行體外循環(huán)；對財產物資和庫存現(xiàn)金不定期盤點，對銀行存款和債權債務不經常核對，造成賬簿記錄與實物、款項不符；不顧效益好壞，盲目規(guī)定“保底分紅”、“保息分紅”；在稅前支付紅利，逃避所得稅。

3、融資困難，資金嚴重不足

在土地公開“招、拍、掛”的高門檻和一系列新的金融調控措施的雙重壓力下，房地產傳統(tǒng)的單向流動的呆滯資金鏈模式幾近失靈，如何建立雙程和雙向循環(huán)的良性資金鏈模式是房地產邁向成熟和理性的通途。我國房地產企業(yè)絕大部分存在資金瓶頸，銀行對開發(fā)貸款的嚴密控制及封閉運行政策更加大了房地產融資難度，銀行貸款期限和結構也不能滿足企業(yè)需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬資金就運作一個甚至幾個項目的日子已經一去不復返，資金嚴重不足、融資難成為制約民營房地產企業(yè)發(fā)展的最突出的問題。

4、投資能力較弱，且缺乏科學性

由于投資所需資金短缺，加上自身規(guī)模較小，貸款投資所占的比例比大企業(yè)多得多，所面臨的風險也更大，所以一般房地產企業(yè)總是盡快收回投資，很少考慮擴展自身規(guī)模。同時存在投資盲目性，投資方向難以把握，據(jù)了解，不少房地產企業(yè)由于盲目拿地，目前陷于進退兩難的困局。

5、財務控制薄弱

（1）現(xiàn)金管理的隨意性。房地產企業(yè)不按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定的范圍和標準使用現(xiàn)金，白條抵庫、坐支現(xiàn)象嚴重，幾萬甚至幾十萬的大額現(xiàn)金只要老板點頭就可任意開支的情況隨處可見。隨意的現(xiàn)金使用造成企業(yè)時而現(xiàn)金閑置、時而卻因缺乏周轉資金，或者因管理不善陷入財務困境，更嚴重的是因此而使會計信息失真。投資決策、融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么是以“權”定奪，完全沒有經過科學規(guī)范的決策程序，造成決策失誤而影響成本。

（2）為數(shù)不少的高層管理人員的理財觀念淡薄，甚至存在嚴重誤解。長期以來，將財務管理的重點放在融資活動上，認為有了資金，企業(yè)便可無所不能，等等。很多經營者忽視了財務管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企業(yè)管理局限于生產經營型管理格局之中，企業(yè)財務管理的作用沒有得到充分發(fā)揮。

（3）成本意識薄弱，不少企業(yè)對整個開發(fā)過程中只靠少數(shù)人拍腦袋解決局部問題，缺少統(tǒng)籌管理，頻繁出現(xiàn)變更設計、質量返工等現(xiàn)象，造成成本失控而導致資金的浪費。

（4）重錢不重物，資產流失浪費嚴重。不少房地產企業(yè)的管理者，對財產物資、半成品、資產等的管理不到位，出了問題無人追究，資產浪費嚴重。

二、加強房地產企業(yè)財務管理應采取的對策

隨著房地產企業(yè)由傳統(tǒng)的家族企業(yè)組織形式轉向現(xiàn)代科學企業(yè)的同時, 房地產企業(yè)的行為目標也適時而變,轉向基于企業(yè)長期發(fā)展過程中追求利潤最大化的穩(wěn)定性、連續(xù)性。而現(xiàn)代企業(yè)制度要求具備現(xiàn)代財務管理制度和體制,構建現(xiàn)代房地產企業(yè)財務管理體制應在現(xiàn)代企業(yè)理論的框架內進行。

（一）建立有效的治理結構和財務制度

1、要丟棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的憑經驗管理的模式，建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權利分配和決策機制，用各項制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。制度建設是保證企業(yè)能夠長期健康發(fā)展的重要條件。隨著企業(yè)不斷發(fā)展、規(guī)模不斷擴大，行業(yè)競爭加劇，要保證企業(yè)的持續(xù)經營能力，使董事會成員擺脫繁雜的事務，集中精力去考慮公司的戰(zhàn)略問題，考慮如何創(chuàng)造長期的股東價值，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度是唯一出路?，F(xiàn)代企業(yè)管理制度包括決策制度、財務制度、監(jiān)督制度、法人治理結構等。

2、建立嚴格科學的內部控制體系。要建立健全涵蓋財務管理各方面的內部控制制度，在現(xiàn)金、銀行存款、采購、銷售管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護資金的安全。加強對存貨和應收賬款的管理，建立成本控制系統(tǒng)。財務管理制度包括內部財務牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產清查制度、成本核算制度、財務收支審批制度等基本的財務管理制度。

（二）積極開拓融資渠道，解決資金“瓶頸”難題

房地產企業(yè)必須認真分析和評價影響融資的各種因素，辦求使自己所進行的融資活動在力所能及的范圍內達到最高的效率和最好的綜合經濟效益。

1、房地產企業(yè)必須走出僅僅靠銷售回籠現(xiàn)金的產品運營初級階段，要逐步進入不動產經營和資本運營的中高級階段。只有這樣才能在產品單線銷售中斷情況下，企業(yè)和銀行或投資者仍可通過出賣資產、股權甚至企業(yè)（項目）等多線和打包方式盤活資金鏈。

2、授信貸款（包括按揭貸款在內）仍然是地產企業(yè)重點爭取的對象，它的貸款利率優(yōu)惠，承諾授信的貸款手續(xù)簡便，因此注意選拔優(yōu)秀財務人材積極爭取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業(yè)的信用管理與品牌建設。

3、拓展新的融資渠道。社會保險基金、住房發(fā)展基金等各類基金都有愿望進行收益較高的房地產投資，但是，只有那些信譽好的企業(yè)才能作為其投資對象。爭取基金投人的關鍵在于展示地產投資項目回報的安全性，其次才是收益。開發(fā)商可以根據(jù)對方愿望，吸引其入股或者按照約定利率使用基金。

4、開拓新型融資方式——產權式酒店（商場）。產權式酒店（商場）是房產和旅游（商業(yè)）投資品種，“產權酒店（商場）”作為一種新型的房產投資和消費模式，符合現(xiàn)代經濟資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產，是既可自用又可贈送的特別商品，是房地產業(yè)和旅游酒店業(yè)（商業(yè)）的有效結合。

“產權式酒店（商業(yè)）”說到底是一種新型的融資方式，地產商通過出售產權客房（商鋪）回籠資金，擴大經營規(guī)模，分散經營風險，并借助國際酒店（商業(yè)）網絡實現(xiàn)盈利，而投資房產者也可跳出單一的“購房出租”模式，實現(xiàn)“異地置業(yè)”。

對條件成熟的房地產企業(yè)來說，也可以嘗試采用權益融資方式，有效避免財務風險，使資本結構更趨穩(wěn)健、更趨合理，有利于增加企業(yè)的競爭力。筆者所在的浙江華創(chuàng)集團就采用這種模式，分別由不同行業(yè)不同區(qū)域的企業(yè)共同參股來提高集團核心競爭力。另外，還可探索新的融資方式，通過房地產企業(yè)的自身聯(lián)合組建適合自身發(fā)展的金融中介機構，設立中小企業(yè)擔保中心，解決購置土地時的周轉資金，融資難題。

（三）加強企業(yè)的財務管理控制

1、注重預算管理控制

預算管理是企業(yè)日常經營管理活動進行的財務控制的基本工具，對于房地產企業(yè)來說，更應重視預算管理來防范風險。通過明確各級經營管理者和員工在企業(yè)中的地位，明確各自的崗位、責任、權力和利益，來整合企業(yè)的業(yè)務流、資金流和人力資源流，建立一套規(guī)范系統(tǒng)的預算管理制度并有效地執(zhí)行和監(jiān)控，以實現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標。

2、科學規(guī)范項目決策程序 要進行周密謹慎的前期考察工作，聘請專業(yè)人士參與決策，運用定量和定性的分析方法和財務工具，計算決策指標，評價決策效果，避免由于個人和家族成員的素質局限導致的經營決策失誤，以減少財務決策的盲目性和風險性。

3、構建有效的資金管理機制，加速資金周轉

要努力提高資金的使用效率，使資金運用產生最佳的效果。要使資金的來源和動用得到有效配合、資金周轉順暢，要準確預測資金收回和支付的時間，注重“凈現(xiàn)金流”的增長。房地產企業(yè)在進行投資選擇和評估時不僅要關注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。銷售額的增長當然可以帶來長期的業(yè)務增值，但是只有現(xiàn)金流增長，公司才有財力支付股東紅利，才能保證股東權益增長，才能保證企業(yè)業(yè)務拓展，才能保證企業(yè)發(fā)展壯大。

（四）企業(yè)財務管理目標的確定

企業(yè)實現(xiàn)財務管理目標,不僅要受到企業(yè)本身管理決策各因素的影響,同時還要受到企業(yè)外部環(huán)境因素的影響。但目標定位都可歸結為“企業(yè)價值最大化”。因此,確立企業(yè)財務管理目標要與財務管理活動、企業(yè)經營管理措施、戰(zhàn)略決策等方面聯(lián)系起來考慮，企業(yè)也正是通過提高管理決策和改善外部環(huán)境這兩大因素來實現(xiàn)其財務管理目標的。概括起來,對房地產企業(yè)財務管理目標的確定應綜合考慮以下幾個問題:

1、緊密配合企業(yè)戰(zhàn)略總目標,做好財務計劃企業(yè)管理目標。戰(zhàn)略的選擇和實施是企業(yè)的根本利益所在,戰(zhàn)略的需要高于一切。房地產財務管理首先要根據(jù)企業(yè)總目標的要求,配合企業(yè)戰(zhàn)略的實施,認真做好財務計劃。計劃并非一個資金問題,還要對未來可能出現(xiàn)的各種情況加以思考,以提高企業(yè)對不確定事件的反應能力,增加有利機會帶來的收益。財務計劃確定后,要將計劃具體化,進行財務預算,進一步細化各種現(xiàn)金收支、長期資金籌措、短期資金信貸等預算,使財務計劃成為企業(yè)財務管理目標的控制標準和考核依據(jù),在實現(xiàn)企業(yè)價值最大化中發(fā)揮重要作用。

2、促使企業(yè)最大限度地提高投資報酬率

成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑,但單純以成本最低為標準,只局限于降低成本本身。企業(yè)在投資管理、流動資金管理、證券管理、籌資管理等經濟活動中,一方面要最大限度地降低成本獲得利潤,使企業(yè)總體邊際收益最大,另一方面要以利潤換效率,充分考慮貨幣的時間價值和投資的風險價值,以求達到投資報酬率最大。

3、合理提高資產的利潤效率

企業(yè)的資產不是無限的,企業(yè)獲得的利潤不僅僅表現(xiàn)在降低成本和降低資產消耗方面,還表現(xiàn)在提高資產利用率。改變資產用途,利用有限的資產多生產盈利水平更高的產品也是一種現(xiàn)實的選擇。對于存在有資產閑置的企業(yè),提高資產利用率即是降低成本提高盈利水平的關鍵之一。盤活存量資產、增加產品產量、調整產品結構、銷售更多的社會需要的商品來增加收益,不僅是一種市場策略,也是一種成本利潤策略。從企業(yè)戰(zhàn)略意義上講,提高資產利用率也是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

4、正確進行財務分析

為改善企業(yè)內部管理,財務管理往往要對企業(yè)的盈利能力、籌資結構、利潤分配進行分析,以評價企業(yè)過去的經營成果和財務狀況,預測未來的發(fā)展趨勢,幫助企業(yè)改善決策。通過財務分析可以對企業(yè)的償債能力、盈利能力、抗風險能力作出評價,找出存在的問題,以此來提高資產收益率,應收賬款周轉率,并為決策提供有用信息,促使企業(yè)財務管理目標的實現(xiàn)。

（五）房地產財務管理發(fā)展

財務管理的發(fā)展與創(chuàng)新動力來自財務管理環(huán)境的變遷，從當代財務管理發(fā)展趨勢來看,為了更好地滿足今后財務管理的需要,財務管理理論與方法也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。隨著新興的邊緣學科——稅務會計的出現(xiàn)也是一種新的財務管理趨勢。據(jù)國家注冊會計師、國家注冊稅務師、中國財稅咨詢網總裁周華洋在其最新專著《最新稅收優(yōu)惠政策分析與避稅籌劃技巧》中的觀點：該學科 “是融稅收法規(guī)、會計核算、財務分析、預測決策為一體的一種特殊的專業(yè)會計?！薄半S著稅制的改革和市場經濟的要求，都需要建立統(tǒng)一的稅務會計，進行以節(jié)稅為目的的稅務籌劃，以適應企業(yè)需要?！?“當前稅種、稅目、稅率以及納稅細則越來越完善，越來越復雜，也使建立獨立的稅務會計成為歷史的必然?！?房地產財務管理必須適時而變，順勢跨上新的臺階：

1、必須全方位更新高管的企業(yè)財務管理觀念

財務管理觀念是指導財務管理實踐的價值觀，是思考財務管理問題的出發(fā)點。面對嶄新的理財環(huán)境，房地產企業(yè)若不全方位更新財務管理觀念，就很難在激烈的競爭中贏得一席之地。

2、必須全面提升財務管理的層次

從目前的實務狀況來看，我國房地產財務管理工作尚處于較低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常財務管理工作以現(xiàn)金、預收預付款、存貨等營運資金的管理為主，財務管理無法從大局上對企業(yè)經營狀況予以把握。財務管理內容上的拓展。除傳統(tǒng)的資金管理和財物管理外，還應向金融風險管理、稅金管理、保險管理甚至知識資本（技術、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財務管理方法的更新。量化的財務管理方法應得到更多的應用，如定量預測、滾動預算、風險決策及不確定性決策等。另外，旨在防范風險、提高效率的財務控制方法和包含人力資本、知識資本的指標在內的財務分析方法等也應引起足夠的重視。第三，財務管理手段的改良。推廣使用財務管理軟件和售樓軟件。先進的售樓軟件是集開發(fā)生產、成本控制、銷售統(tǒng)計全過程為一體的管理軟件，在相當程度上彌補了管理人員的不足和管理經驗的欠缺，不失為提高當前房地產企業(yè)管理水平的一種好辦法。必須要加強企業(yè)的信息化建設，逐步將網絡財務融人到企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)中。

3、建立獨立高效的財務管理組織

加入WTO之后，由于財務管理的環(huán)境和內容變得更加復雜，加上企業(yè)實施外部擴張戰(zhàn)略促使企業(yè)規(guī)模進一步擴大，財務管理在企業(yè)管理中的核心地位更為突出，因此在企業(yè)內應專門設置財務管理機構，以專司財務管理之職。另外，因此，傳統(tǒng)的“金字塔”式的財務管理組織結構顯然已不合時宜，取而代之的應該是一種中間層次較少，結構緊湊而富有彈性、反映靈敏、高效快速的新型組織機構。

新型資源配置模式

筆者認為集團或中型以上公司可以采取這種資源配置模式，中小型企業(yè)可以不設科室，只設人員。

4、構建人力資源和物質資源相結合的財務管理機制。在知識經濟時代，財務管理的重心應從傳統(tǒng)的物質資源管理轉向人力資源管理，構建人力資源和物質資源相結合的財務管理機制。企業(yè)按自身規(guī)模和管理特點劃分為若干財務管理層次，賦予各層次管理者對等的財務和人事權責并予以制度化。各級層在保證完成各項財務指標的前提下，有權決定該部門的人員指標和人員素質要求，有權提出人員獎罰建議。

5、培養(yǎng)高素質的財務管理人員。要全面提升財務人員綜合素質，國家和企業(yè)應該雙管齊下。對于國家而言，一方面應該建立財會人員的后續(xù)教育體系，通過有效的教學手段（如集中培訓、函授、遠程教育等）對財會人員進行適時的知識更新；另一方面，嚴格執(zhí)行《會計法》關于財會人員在職培訓的規(guī)定，強制財會人員接受后續(xù)教育。對于企業(yè)而言，其途徑主要有:第 一，經常組織學習和培訓，不斷提高財務人員專業(yè)技能、外語、寫作及計算機操作及運用能力，適時進行知識的更新;第二，鼓勵財務人員接受函授、遠程教育，并為其提供必要的條件；第三，鼓勵財務人員思考和創(chuàng)新，為其參與企業(yè)的經營管理和決策創(chuàng)造條件；第四，對財務人員進行階段考核，競爭上崗。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的房地產企業(yè)，財務管理的內容將日益增加，提高企業(yè)內部財務管理水平日益重要, 企業(yè)應不斷加強內部財務管理，搞好企業(yè)財務管理制度建設，為房地產經濟的發(fā)展做出貢獻。

第二篇：小議房地產企業(yè)的財務管理

小議房地產企業(yè)的財務管理

來源：中國論文下載中心[ 07-03-01 10:49:00 ]作者：未知編輯：studa20

摘要:本文首先分析房地產企業(yè)財務管理現(xiàn)狀,針對存在的問題提出構建并完善財務管理體系,以此改善財務管理方法,提升財務管理水平,使財務管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進核算型財務向管理型財務轉變,有效降低企業(yè)運營風險,使財務管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說明構建并完善財務管理體系的步驟和具體內容。

關鍵詞:房地產企業(yè) 財務管理 財務管理體系

房地產行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應成為房地產企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產企業(yè)的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。

2、財務管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務信息。

3、財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務業(yè)務授權機制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業(yè)96管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業(yè)財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業(yè)財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規(guī)范和業(yè)務流程,以標準、統(tǒng)一的財務數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎。

2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經營和業(yè)務活動的預測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規(guī)定各項業(yè)務的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學性,降低運營風險。

5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產企業(yè)整體的風險控制。

6、實現(xiàn)財務管理和房地產開發(fā)業(yè)務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。

7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進行不斷整合,形成有機的整體管理系統(tǒng),最終達到房地產企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎上的持續(xù)發(fā)展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手

段;為房地產企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務管理體系解決方案,使房地產企業(yè)財務管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業(yè)風險控制,能夠有效降低企業(yè)運營風險。

三、構建房地產企業(yè)財務管理體系的步驟和具體內容

(一)建立和完善業(yè)務授權制度房地產行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè),控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業(yè)完整的內部控制體系內容包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產企業(yè)應將業(yè)務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務流程緊密結合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業(yè)務種類和權力類型;第三層次應具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財務核算體系

房地產企業(yè)財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:

1、根據(jù)管理需求重新設計和調整會計單據(jù)

目前房地產企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經濟業(yè)務的重要內容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、科學設置會計科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調整并完善原先依據(jù)《房地產企業(yè)會計制度》規(guī)定設置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發(fā)產品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業(yè)進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現(xiàn)收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則

各個會計主體的會計科目設置要保持統(tǒng)一,在此基礎上可以增加適當?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業(yè)的責任中心,是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和業(yè)務執(zhí)行情況,進而能夠對各責任中心的業(yè)績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業(yè)單體管理報告、房地產企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預算管理體系

房地產企業(yè)的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執(zhí)行、預算的考核與分析。

1、全面預算模式

根據(jù)房地產企業(yè)特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業(yè)責任預算管理模式。項目預算是房地產企業(yè)以開發(fā)項目作為預算對象,對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業(yè)的母公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作所制定的規(guī)劃。責任預算是指房地產企業(yè)在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業(yè)總體預算的具體執(zhí)行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現(xiàn)的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現(xiàn)預算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預算的編制與執(zhí)行

房地產企業(yè)全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業(yè)務。房地產企業(yè)預算執(zhí)行控制需要與業(yè)務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業(yè)務是預算范圍內的業(yè)務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務是屬于預算外的業(yè)務,則需要按特定程序報至房地產企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業(yè)的控制能力。

3、預算的考核與分析

房地產企業(yè)的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執(zhí)行情況進行分析,房地產企業(yè)母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每終了房地產企業(yè)需對全年的預算執(zhí)行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下的經營目標,指導下預算編制和責任中心預算目標的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產企業(yè)資金管理系統(tǒng),首先應將資金管理納入全面預算管理體系,通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算,可以實現(xiàn)對資金需求較準確的預測與動態(tài)調度,從而降低資金成本,提高資金使用效率;通過對資金預算實際執(zhí)行情況的分析,對房地產企業(yè)的資金使用進行及時反饋和修正。

其次,建立適應于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產企業(yè),二級項目開發(fā)公司眾多,會計主體數(shù)量較大,適應于資金調度中心模式;中小型房地產企業(yè),則可選用資金監(jiān)控模式。

第三篇：房地產財務管理

房地產企業(yè)財務管理及成本控制實務

財務管理內容包括：

機構職能及崗位職責、會計處理流程及軟件檔案管理、資產管理（各資產項目）、資金籌集及運用管理、成本控制管理內容：

開發(fā)項目的成本構成：

開發(fā)成本（一級）

道路、橋梁開發(fā)成本（二級）

房屋開發(fā)成本（二級）

土地成本及拆遷補償費用（三級）、前期工程費（三級）（規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、場地平整、三通一平）、基礎設施費（三級）（供水、電、氣、排污、排洪、通信、綠化、照明、環(huán)衛(wèi)設施、道路等）

建筑安裝費（三級）（區(qū)分不同的施工方式，自營、發(fā)包）

公共配套設施費（三級）（居委會、派出所用房、會所、停車（場）庫、變電站、熱力站、水廠、文體場館、郵電通訊、幼兒院、醫(yī)院、學校、門衛(wèi)、水塔、商店）

開發(fā)間接費用（三級）（開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的費用）（如管理人員工資福利折舊費，修理費用辦公費，勞保費）、三項期間費用、稅費。

成本預算管理（預算的編制、預算的執(zhí)行與調整、預算的考核）

開發(fā)過程中的成本控制：設計階段、招投標階段、施工階段、竣工驗收階段、工程結算階段。

成本核算管理：核算對象的確定、成本項目的設置、成本的歸集與分配、成本的核算。

第四篇：淺談房地產企業(yè)財務管理實務操作

淺談房地產企業(yè)財務管理實務操作

在房地產企業(yè)中，房地產賬務處理的科目設置有些差別，但遵循的會計準則是相同的。本文就房地產會計具體操作方法和操作技巧粗淺談一下自己的看法。

一、合同和結算報告的管理

現(xiàn)代企業(yè)的經濟往來，主要是通過合同形式進行的，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內容之一，能否實施有效管理，把好合同關，是現(xiàn)代企業(yè)經營管理成敗的一個重要因素。因此，應注意以下幾個方面：

（一）按照合同內容進行分類編號，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎設施建設合同以及銷售代理合同等等要逐級分類、編號，同類合同要歸集在一起，以便于日常使用以及成本費用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內容、合同的簽訂時間記錄準確、完整。

（三）合同的總金額或按照結算報告據(jù)實結算要標注明確。

（四）工程方面的合同需對質保金比例及質保期進行明確。

房地產公司的合同結算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內容，把好合同的結算關至關重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監(jiān)督。財務部門要將結算報告與合同對應進行管理，在原合同內容的基礎上，增加結算報告編號、結算報告時間、結算金額以及工程結算的質保金金額及質保期等內容，形成一個完整的合同執(zhí)行情況表。對于涉及合同內容較多的，也可以將合同結算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

二、銷售發(fā)票收據(jù)的管理

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發(fā)產品的收款次數(shù)少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產品購買后又退回多次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知，而發(fā)票收據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的問題就顯得尤為突出了。

（一）建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫。稅務機關的發(fā)票管理系統(tǒng)開始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫取得基礎數(shù)據(jù)，但是對于未使用稅務系統(tǒng)的情況下，自行建立一個發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應用，建立一個EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最后一筆銷售款結束，涵蓋整個項目的全部收款過程。

（二）工作表的建立內容要齊全。包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號、發(fā)票收據(jù)編號、開具時間、開發(fā)產品類別、開發(fā)產品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時間、收款開戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內容全部列示，這樣一個完整的數(shù)據(jù)庫就建好了。數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功能，財務數(shù)據(jù)的內部核對功能、財務數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復核功能等。

三、財務輔助臺賬的管理

現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強大的財務軟件，但由于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長的突出特點，跨數(shù)據(jù)的分類整理匯總問題是財務軟件無法解決的，所以財務輔助臺賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個企業(yè)的財務管理水平。針對房地產開發(fā)公司的業(yè)務特點，有兩大類科目需要建立輔助臺賬：一類是往來類和成本類科目；另一類是損益類科目。下面分別進行闡述。

（一）往來類和成本類科目的臺賬主要是預付賬款或應付賬款科目、產品開發(fā)成本科目。預付賬款或應付賬款科目雖然通過財務軟件設置往來科目可以清晰反映往來情況，但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開具發(fā)票金額的預付賬款的借貸余額情況，并且財務軟件的缺陷即進行結轉后不能再反映前一已發(fā)生明細，另外對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，與合作單位的往來賬務可能涉及項目開發(fā)的全過程甚至是項目竣工決算后的質保期間，鑒于上述情況往來科目臺賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的臺賬主要有銷售收入（包括取得預售資格的預收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費用等。損益類科目在月度結轉后余額將為零，內可以反映累計情況，而房地產開發(fā)周期長并且需要按照項目進行清算的特殊性，客觀要求建立臺賬進行管理。

銷售收入（包括取得預售資格的預收賬款）臺賬的建立要在銷售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)據(jù)的基礎上，根據(jù)賬務處理的特點增加憑證編制時間、憑證號，保留開發(fā)產品類別、開發(fā)產品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式等內容，形成對應于銷售收入（預售賬款）明細賬的每一憑證的明細臺賬，臺賬需要按照產品類別分別建立，以便于按照各種核對查找需求分類匯總收入金額，最大限度實現(xiàn)對收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類科目可根據(jù)企業(yè)自身管理需要按月度或其他分類方式建立臺賬，實現(xiàn)對開發(fā)項目的合理、有效管理，以及滿足對所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

以上從合同和結算報告的管理、銷售發(fā)票收據(jù)的管理、財務輔助臺賬的管理三方面對房地產公司財務管理的具體操作方法和技巧進行了簡明扼要的論述，涉及內容較少，有待進一步完善提高。

第五篇：如何提升房地產企業(yè)財務管理水1[范文模版]

如何提升房地產企業(yè)財務管理水平

房地產行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)。房地產企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時，房地產的開發(fā)經營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經營風險大等特征。因此，房地產企業(yè)要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須提升財務管理水平。

一、房地產企業(yè)財務管理中的問題

（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產企業(yè)典型的管理模式是所有權與經營權的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經營者。特別是在財務管理上，企業(yè)的財務負責人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔任。這勢必給企業(yè)的財務管理帶來一定的負面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權現(xiàn)象嚴重、職責不分、越權行事，導致財務管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務監(jiān)控不嚴、會計信息失真等；納稅風險增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴重；企業(yè)沒有建立內部審計機構，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。

（二）財務管理機制薄弱。當前，大部分房地產企業(yè)財務管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。

1、財務制度不健全。沒有建立嚴格的財務核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關性、真實性和可靠性比較差；財務上的內部控制機制要么沒有設置，要么形同虛設，很容易造成資金的內部盜用和流失。

2、財務管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務報表的財務會計階段；財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。

3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務管理，盲目擴大生產規(guī)模，加大了企業(yè)風險控制的難度。

我國房地產企業(yè)多屬民營經濟成分。據(jù)有關資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產企業(yè)必須正視自身的財務背景，大力規(guī)范財務管理體制，加強財務管理工作。

二、提升房地產企業(yè)財務管理水平的對策

（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度是適應現(xiàn)代社會化大生產和市場經濟要求的產權關系明確、治理結構嚴謹、責權關系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規(guī)模可以迅速擴大并能穩(wěn)定持久經營的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權和經營權的分離，減少投資者對企業(yè)日常經營管理的干預，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產經營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調動經營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，切實解決房地產企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構建完善的財務管理體系。為促進房地產企業(yè)核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)，房地產企業(yè)必須構建完善的財務管理體系。

1、完善財務會計體系。（1）科學設置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求，科學設置會計科目。如，在開發(fā)產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發(fā)產品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設置要保持統(tǒng)一，在此基礎上增加適當?shù)撵`活性；會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務是設立責任中心。責任中心是指，按照管理目標，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和每業(yè)務執(zhí)行情況，進而能夠對各責任中心的業(yè)績進行客觀評價。同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。

3、健全預算會計體系，實現(xiàn)財務管理預算化。房地產企業(yè)的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預算對象，對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入、借款計

劃等內容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現(xiàn)金流量表，構建企業(yè)財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為定性約束，以財務預算為主對經濟行為進行定量約束的格局。

4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經營更多的房地產項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉。由于受多種因素影響，房地產企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應收賬款與應付賬款的期限保持一致，最好是應收賬款回收的期限較應付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負擔及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預支資金，否則，一旦發(fā)生債務危機，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴格控制管理費用的支出。房地產開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現(xiàn)象。

5、加強財務制度建設，完善內部審計制度。房地產企業(yè)在制定財務會計制度時，應當遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務管理制度：一是要設立專門的財務管理機構，統(tǒng)一負責企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作；二是要制定相應的財務管理制度，如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應的考核制度，強化監(jiān)督機制。房地產企業(yè)發(fā)展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作要從事后的財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題，及時提出解決問題的措施，從而提高整個企業(yè)的財務管理水平。

6、提高納稅籌劃水平，減輕企業(yè)稅收負擔。在稅法及相關法律允許的范圍內進行納稅籌劃，是一項國家支持、企業(yè)得益的工作。企業(yè)財務部門應不斷提高納稅籌劃水平，遵循一定的納稅籌劃原則，根據(jù)自身的實際情況選擇、運用適當?shù)募{稅籌劃方法，減輕稅收負擔，增加企業(yè)的現(xiàn)金流入，努力實現(xiàn)企業(yè)涉稅零風險和利潤（價值）最大化的目標。