第一篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與稅收

淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和國家不斷推出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性顯得尤為重要。

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)初期進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，包括：銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)、稅收籌劃、資金預(yù)測(cè)。

銷售預(yù)測(cè)是在對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解和把握后，做出的預(yù)計(jì)銷售額。那么對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解又包括：銷售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等；

盈利預(yù)測(cè)是建立在銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是判斷項(xiàng)目可行性的重要環(huán)節(jié)。盈利預(yù)測(cè)的精確度是決定了項(xiàng)目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預(yù)測(cè)的精確度是由銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)決定的。因此他們是環(huán)環(huán)相扣的，一個(gè)環(huán)節(jié)的偏差，可能會(huì)帶來整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

稅收籌劃是建立在銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的。為什么說它是建立在前兩個(gè)預(yù)測(cè)以上呢？因?yàn)?，只有知道了?xiàng)目的收入情況和盈利情況才能有針對(duì)性的籌劃。并且房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個(gè)重要因素。因此，一個(gè)好的稅收籌劃方案，應(yīng)在稅收收益、資金鏈和稅收風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面進(jìn)行考慮并且采取不同的財(cái)務(wù)核算方法和項(xiàng)目開發(fā)方案產(chǎn)生的稅收支出差異會(huì)很大。

資金預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷o張的、脆弱的。一旦預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，輕則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目難以進(jìn)行，重則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法經(jīng)營。08年金融危機(jī)就是一個(gè)很好的例子，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致資金鏈斷裂企業(yè)破產(chǎn)。合理的資金管理和利用對(duì)于企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目中期進(jìn)行預(yù)算差異管理。由于，項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)預(yù)算是建立在很多預(yù)測(cè)和假設(shè)基礎(chǔ)上的。因此，項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)會(huì)有差距，這時(shí)應(yīng)及時(shí)關(guān)注引起差異情況和對(duì)項(xiàng)目預(yù)測(cè)產(chǎn)生的影響。并對(duì)財(cái)務(wù)核算和稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。以保證企業(yè)項(xiàng)目能夠順利完成并實(shí)現(xiàn)前期預(yù)測(cè)的經(jīng)營目標(biāo)。

再次，財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)快速增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。由于現(xiàn)在大多企業(yè)的快速發(fā)展不僅僅是依靠企業(yè)自身發(fā)展，而是依靠財(cái)務(wù)管理的資本運(yùn)作、上市等手段，使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。對(duì)于財(cái)務(wù)管理現(xiàn)在已經(jīng)在企業(yè)經(jīng)營決策中越來越受到重視，同樣也發(fā)揮了越來越大的作用。

劉 宏 偉2011年1月28日

第二篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及成本控制實(shí)務(wù)

財(cái)務(wù)管理內(nèi)容包括：

機(jī)構(gòu)職能及崗位職責(zé)、會(huì)計(jì)處理流程及軟件檔案管理、資產(chǎn)管理（各資產(chǎn)項(xiàng)目）、資金籌集及運(yùn)用管理、成本控制管理內(nèi)容：

開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成：

開發(fā)成本（一級(jí)）

道路、橋梁開發(fā)成本（二級(jí)）

房屋開發(fā)成本（二級(jí)）

土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（三級(jí)）、前期工程費(fèi)（三級(jí)）（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整、三通一平）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（三級(jí)）（供水、電、氣、排污、排洪、通信、綠化、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等）

建筑安裝費(fèi)（三級(jí)）（區(qū)分不同的施工方式，自營、發(fā)包）

公共配套設(shè)施費(fèi)（三級(jí)）（居委會(huì)、派出所用房、會(huì)所、停車（場(chǎng)）庫、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、郵電通訊、幼兒院、醫(yī)院、學(xué)校、門衛(wèi)、水塔、商店）

開發(fā)間接費(fèi)用（三級(jí)）（開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的費(fèi)用）（如管理人員工資福利折舊費(fèi)，修理費(fèi)用辦公費(fèi)，勞保費(fèi)）、三項(xiàng)期間費(fèi)用、稅費(fèi)。

成本預(yù)算管理（預(yù)算的編制、預(yù)算的執(zhí)行與調(diào)整、預(yù)算的考核）

開發(fā)過程中的成本控制：設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段、工程結(jié)算階段。

成本核算管理：核算對(duì)象的確定、成本項(xiàng)目的設(shè)置、成本的歸集與分配、成本的核算。

第三篇：稅收籌劃與企業(yè)財(cái)務(wù)管理論文

內(nèi)容摘要：本文分析企業(yè)開展稅收籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理的意義，并研究了企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中開展稅收籌劃的可行性，最后論述了企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中開展稅收籌劃的原則。關(guān)鍵詞：稅收籌劃 財(cái)務(wù)管理 稅收籌劃的原則稅務(wù)籌劃指一切采用合法和非違法手段進(jìn)行的納稅方面的策劃和有利于納稅人的財(cái)務(wù)安排。包括非違法的避稅籌劃、合法的節(jié)稅籌劃與運(yùn)用價(jià)格手段轉(zhuǎn)移稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁籌劃和涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)開展稅務(wù)籌劃是以符合稅收政策導(dǎo)向?yàn)榍疤岬?，不僅有利于正確發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，而且對(duì)于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中追求效益最大化的我國企業(yè)而言，在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中開展稅務(wù)籌劃工作，尤其具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。企業(yè)稅收籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理的意義有助于現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。理論界對(duì)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的爭(zhēng)論較多，有“利潤(rùn)最大化”、“股東財(cái)富最大化”、“企業(yè)價(jià)值最大化”、“持續(xù)發(fā)展能力最大化”等目標(biāo)論。但不管哪種觀點(diǎn)，都要求致力于提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和獲利能力，都不能回避企業(yè)的稅收環(huán)境，不能不考慮企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，不能忽略稅收法律對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的約束。這是因?yàn)椋含F(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要求企業(yè)最大化降低成本包括稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)包括直接稅收負(fù)擔(dān)和間接稅收負(fù)擔(dān)。直接稅收負(fù)擔(dān)是指企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生應(yīng)稅行為依照稅收法律繳納的稅款支出，間接稅收負(fù)擔(dān)是指企業(yè)在辦理涉稅事宜過程中發(fā)生的支出。稅收負(fù)擔(dān)的降低，只有通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃，選擇最佳的納稅方案來降低稅收負(fù)擔(dān)，才符合現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，才是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的有效途徑；現(xiàn)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)應(yīng)有利于企業(yè)和國家長(zhǎng)期利益的增長(zhǎng)，要求理順企業(yè)和國家的分配關(guān)系。稅收作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家規(guī)范國家與企業(yè)分配關(guān)系中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，受到法律的保護(hù)。企業(yè)只有通過科學(xué)的稅收籌劃，才能保證企業(yè)在獲取最大的稅收利益的同時(shí)兼顧國家利益，才能使企業(yè)財(cái)務(wù)分配政策保持動(dòng)態(tài)平衡，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)正常進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。任何忽視或損害國家利益的行為，都可能失去國家對(duì)企業(yè)的信任和支持，阻礙企業(yè)的發(fā)展；現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是戰(zhàn)略性目標(biāo)和戰(zhàn)術(shù)性目標(biāo)的有機(jī)結(jié)合，要求企業(yè)在選擇納稅方案時(shí)必須兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和眼前利益。企業(yè)選擇的納稅方案如果不能體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展思想，必然導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理上犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為代價(jià)換取眼前利益的短期化行為；企業(yè)選擇的納稅方案如果不立足于現(xiàn)實(shí)，就可能導(dǎo)致降低企業(yè)的積累能力和償債能力，動(dòng)搖企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。只有通過科學(xué)的稅收籌劃，選擇兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和眼前利益的最佳納稅方案，才能更大程度的支持現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。有助于財(cái)務(wù)管理水平的提高。財(cái)務(wù)管理水平的高低取決于財(cái)務(wù)決策?，F(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)決策主要包括籌資決策，投資決策，生產(chǎn)經(jīng)營決策和利潤(rùn)分配決策四個(gè)部分。這些決策都直接或間接地受到稅收的影響，不考慮稅收的決策不可能成為一項(xiàng)英明的決策，稅收籌劃貫穿于企業(yè)財(cái)務(wù)決策的各個(gè)領(lǐng)域，已成為財(cái)務(wù)決策不可或缺的重要內(nèi)容。在企業(yè)籌資決策中，不僅要考慮企業(yè)的資金需要量，而且必須考慮企業(yè)的籌資成本。不同渠道、不同方式取得的資金，其成本列支方式在稅法中所作的規(guī)定不同，如債券的利息費(fèi)用可在稅前列支，而股票的股利只能在稅后列支。因此，要降低企業(yè)的籌資成本，就必須充分考量籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的納稅因素，并對(duì)籌資方式、籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，選擇最合理的資本結(jié)構(gòu)；在企業(yè)投資決策中，必須考慮企業(yè)投資活動(dòng)給企業(yè)所帶來的稅后收益。稅款是投資收益的抵減項(xiàng)目，而稅法對(duì)不同的企業(yè)組織形式、不同的投資區(qū)域、不同的投資行業(yè)、不同的投資方式、不同的投資期限的稅收政策規(guī)定又存在著差異，這就要求企業(yè)在投資決策中必須考慮稅制對(duì)投資的影響，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃；在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營決策中，生產(chǎn)規(guī)模決策、購銷決策、存貨管理決策、成本費(fèi)用決策等都不可避免地涉及到納稅因素，都存在著如何進(jìn)行稅收策劃的問題；在企業(yè)的利潤(rùn)分配決策中，利潤(rùn)分配方式的選擇、企業(yè)分得利潤(rùn)的處理方式、虧損彌補(bǔ)時(shí)間的安排等都受到稅收法律的影響，同樣需要進(jìn)行稅收籌劃。此外，在企業(yè)產(chǎn)權(quán)重組決策中，也應(yīng)根據(jù)企業(yè)分立、企業(yè)合并和企業(yè)清算的稅收政策差異進(jìn)行稅收籌劃?，F(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的可能性開展稅務(wù)籌劃已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)的一項(xiàng)合法權(quán)益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)行為自主化，利益獨(dú)立化，權(quán)利意識(shí)得到空前強(qiáng)化。企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追求可以說是一種本能，具有明顯的排他性和利已的特征，最大限度地維護(hù)自己的利益是十分正常的。從稅收法律關(guān)系的角度來看，權(quán)利主體雙方應(yīng)是對(duì)等的，不能只對(duì)一方保護(hù)，而對(duì)另一方不予保護(hù)。對(duì)企業(yè)來說，在稅款繳納過程中，依法納稅是其應(yīng)盡的義務(wù)，而通過合法途徑進(jìn)行稅收籌劃以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，維護(hù)自身的資產(chǎn)、收益，亦是其應(yīng)當(dāng)享有的最重要、最正當(dāng)?shù)臋?quán)利。這一權(quán)利最能體現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)，屬于企業(yè)所擁有的四大權(quán)利（生存權(quán)、發(fā)展權(quán)、自主權(quán)及自保權(quán)）中的自保權(quán)范疇。鼓勵(lì)企業(yè)依法納稅、遵守稅法的最明智的辦法是讓企業(yè)充分享受其應(yīng)有的權(quán)利，包括稅務(wù)籌劃。對(duì)企業(yè)正當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃活動(dòng)進(jìn)行打壓，只能是助長(zhǎng)企業(yè)偷逃稅款或避稅甚至于抗稅現(xiàn)象的滋生。現(xiàn)行稅制為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了廣闊的空間。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)措施是完全必要的，但籌劃的實(shí)施必須有一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和配套措施作為前提。在我國現(xiàn)階段所實(shí)行的復(fù)稅制中，稅收政策差別普遍存在：既有體現(xiàn)政策引導(dǎo)的激勵(lì)性稅收政策（出口退稅；外企、高企的稅收優(yōu)惠等）、限制性稅收政策（如特殊消費(fèi)品的高消費(fèi)稅，某些貨物的高關(guān)稅等）；又有體現(xiàn)特定減免的照顧性稅收政策（如自然災(zāi)害減免等），以及涉外活動(dòng)中的維權(quán)性稅收政策（如稅收抵免及關(guān)稅的互惠等）等。而且由于立法技術(shù)上的原因，企業(yè)在繳納稅種的選擇上并不是唯一的。即便同一個(gè)稅種，其稅制要素的規(guī)定也不是單一。此外，現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度中的有些核算方法具有選擇彈性，不同的處理方法將形成不同的納稅方案。由稅收政策的這些差別所帶來的選擇性，為我國企業(yè)理財(cái)活動(dòng)中開展稅務(wù)籌劃提供了較為廣闊的空間。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國際化為企業(yè)進(jìn)行跨國稅收籌劃提供了條件。世界經(jīng)濟(jì)的一體化，要求我國企業(yè)必須提高國際競(jìng)爭(zhēng)能力以迎接來自國際市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，構(gòu)建具有現(xiàn)代水平的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度迫在眉睫。全球經(jīng)濟(jì)的一體化，必然帶來企業(yè)投資、經(jīng)營和理財(cái)活動(dòng)的國際化，企業(yè)在不同國家發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)，不僅要受企業(yè)所在國的稅收政策影響，而且在更大程度上取決于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所在國的稅收政策。不同國家的稅收政策因政治經(jīng)濟(jì)背景不同而不同，這就為企業(yè)進(jìn)行跨國稅收籌劃提供了條件?，F(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃的原則合法性原則。依法性原則要求企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須遵守國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)。具體表現(xiàn)在：企業(yè)的稅收籌劃只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)。征納關(guān)系是稅收的基本關(guān)系，稅收法律是規(guī)范征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，作為納稅義務(wù)人的企業(yè)必須依法繳稅，必須依法對(duì)各種納稅方案進(jìn)行選擇。違反稅收法律規(guī)定，逃避稅收負(fù)擔(dān)，屬于偷漏稅，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)加以反對(duì)和制止；企業(yè)稅收籌劃不能違背國家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)。國家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)行為的規(guī)范，國家經(jīng)濟(jì)法規(guī)是對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為的約束。作為經(jīng)濟(jì)和會(huì)計(jì)主體的企業(yè)，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果違反國家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)和其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)，提供虛假的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息或作出違背國家立法意圖的經(jīng)濟(jì)行為，都必將受到法律的制裁；企業(yè)稅收籌劃必須密切關(guān)注國家法律法規(guī)環(huán)境的變更。企業(yè)稅收籌劃方案是在一定時(shí)間、一定法律環(huán)境下，以一定的企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)為背景來制定的，隨著時(shí)間的推移，國家的法律法規(guī)可能發(fā)生變更，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者就必須對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行相應(yīng)的修正和完善。服從于財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的原則。稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)子系統(tǒng)，應(yīng)始終圍繞企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)來進(jìn)行。稅收籌劃的目的在于降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但稅收負(fù)擔(dān)的降低并不一定帶來企業(yè)總體成本的降低和收益水平的提高。例如：稅法規(guī)定企業(yè)負(fù)債利息允許在企業(yè)所得稅前扣除，因而負(fù)債融資對(duì)企業(yè)具有節(jié)稅的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，有利于降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，隨著負(fù)債比率的提高，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)成本也隨之增加，當(dāng)負(fù)債成本超過了息前的投資收益率，負(fù)債融資就會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)的杠桿效應(yīng)，這時(shí)權(quán)益資本的收益率就會(huì)隨著負(fù)債比例的提高而下降。因此，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如不考慮企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)，只以稅負(fù)輕重作為選擇納稅方案的唯一標(biāo)準(zhǔn)，就可能影響到財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。服務(wù)于財(cái)務(wù)決策過程的原則。企業(yè)稅收籌劃是通過對(duì)企業(yè)的經(jīng)營的安排來實(shí)現(xiàn)，它直接影響到企業(yè)的投資、融資、生產(chǎn)經(jīng)營、利潤(rùn)分配決策，企業(yè)的稅收籌劃不能獨(dú)立于企業(yè)財(cái)務(wù)決策，必須服務(wù)于企業(yè)的財(cái)務(wù)決策。如果企業(yè)的稅收籌劃脫離企業(yè)財(cái)務(wù)決策，它必然會(huì)影響到財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性和可行性，甚至透導(dǎo)企業(yè)作出錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)決策。例如，稅法規(guī)定企業(yè)出口的產(chǎn)品可以享受退稅的優(yōu)惠政策，企業(yè)選擇開放式的出口經(jīng)營策略，必然為企業(yè)帶來更多的稅收利益。但是，如果撇開國際市場(chǎng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的吸納能力和企業(yè)產(chǎn)品在國際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力，片面追求出口經(jīng)營帶來的稅收利益，那就可能誘導(dǎo)企業(yè)作出錯(cuò)誤甚至是致命的營銷決策。成本與效益原則。一方面，企業(yè)稅收籌劃必須著眼于企業(yè)整體稅負(fù)的降低，不能只盯在個(gè)別稅種的負(fù)擔(dān)上，因?yàn)楦鱾€(gè)稅種之間是相互關(guān)聯(lián)的，一種稅少繳了，另一種稅可能就要多繳；另一方面，企業(yè)的稅收籌劃不是企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的簡(jiǎn)單比較，必須充分考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，因?yàn)橐粋€(gè)能降低當(dāng)前稅收負(fù)擔(dān)的納稅方案可能會(huì)增加企業(yè)未來的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理者在評(píng)估納稅方案時(shí)，要引進(jìn)資金時(shí)間價(jià)值觀念，把不同納稅方案、同一納稅方案中不同時(shí)期的稅收負(fù)擔(dān)折算成現(xiàn)值來加以比較。事先籌劃原則。事先籌劃原則要求企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，必須在國家和企業(yè)稅收法律關(guān)系形成以前，根據(jù)國家稅收法律的差異性，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行事先籌劃和安排，盡可能地減少應(yīng)稅行為的發(fā)生，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，才能實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目的。如果企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)已經(jīng)形成，納稅義務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生，再想減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，那就只能進(jìn)行偷稅、欠稅，不可能進(jìn)行稅收籌劃。參考文獻(xiàn)：1.唐騰翔，唐向.稅收籌劃[Ｍ].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，19942.徐春立，苑澤明.財(cái)務(wù)管理[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003

第四篇：房地產(chǎn)稅收論文

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對(duì)個(gè)人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止20*年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占?jí)嘿Y金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

第五篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 復(fù)習(xí)資料

簡(jiǎn)答題 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資 什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。

簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。

簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。