第一篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理實務(wù)操作

淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理實務(wù)操作

在房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)賬務(wù)處理的科目設(shè)置有些差別，但遵循的會計準(zhǔn)則是相同的。本文就房地產(chǎn)會計具體操作方法和操作技巧粗淺談一下自己的看法。

一、合同和結(jié)算報告的管理

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過合同形式進(jìn)行的，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一，能否實施有效管理，把好合同關(guān)，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理成敗的一個重要因素。因此，應(yīng)注意以下幾個方面：

（一）按照合同內(nèi)容進(jìn)行分類編號，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同以及銷售代理合同等等要逐級分類、編號，同類合同要?dú)w集在一起，以便于日常使用以及成本費(fèi)用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合同的簽訂時間記錄準(zhǔn)確、完整。

（三）合同的總金額或按照結(jié)算報告據(jù)實結(jié)算要標(biāo)注明確。

（四）工程方面的合同需對質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進(jìn)行明確。

房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監(jiān)督。財務(wù)部門要將結(jié)算報告與合同對應(yīng)進(jìn)行管理，在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加結(jié)算報告編號、結(jié)算報告時間、結(jié)算金額以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)容，形成一個完整的合同執(zhí)行情況表。對于涉及合同內(nèi)容較多的，也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

二、銷售發(fā)票收據(jù)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購買后又退回多次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知，而發(fā)票收據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的問題就顯得尤為突出了。

（一）建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫。稅務(wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但是對于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下，自行建立一個發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)用，建立一個EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最后一筆銷售款結(jié)束，涵蓋整個項目的全部收款過程。

（二）工作表的建立內(nèi)容要齊全。包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號、發(fā)票收據(jù)編號、開具時間、開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時間、收款開戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示，這樣一個完整的數(shù)據(jù)庫就建好了。數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功能，財務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對功能、財務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。

三、財務(wù)輔助臺賬的管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強(qiáng)大的財務(wù)軟件，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長的突出特點，跨年度數(shù)據(jù)的分類整理匯總問題是財務(wù)軟件無法解決的，所以財務(wù)輔助臺賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點，有兩大類科目需要建立輔助臺賬：一類是往來類和成本類科目；另一類是損益類科目。下面分別進(jìn)行闡述。

（一）往來類和成本類科目的臺賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目、產(chǎn)品開發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通過財務(wù)軟件設(shè)置往來科目可以清晰反映往來情況，但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開具發(fā)票金額的預(yù)付賬款的借貸余額情況，并且財務(wù)軟件的缺陷即進(jìn)行年度結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一年度已發(fā)生明細(xì)，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，與合作單位的往來賬務(wù)可能涉及項目開發(fā)的全過程甚至是項目竣工決算后的質(zhì)保期間，鑒于上述情況往來科目臺賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的臺賬主要有銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費(fèi)用等。損益類科目在月度年度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零，年度內(nèi)可以反映累計情況，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長并且需要按照項目進(jìn)行清算的特殊性，客觀要求建立臺賬進(jìn)行管理。

銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）臺賬的建立要在銷售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)處理的特點增加憑證編制時間、憑證號，保留開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式等內(nèi)容，形成對應(yīng)于銷售收入（預(yù)售賬款）明細(xì)賬的每一憑證的明細(xì)臺賬，臺賬需要按照產(chǎn)品類別分別建立，以便于按照各種核對查找需求分類匯總收入金額，最大限度實現(xiàn)對收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類科目可根據(jù)企業(yè)自身管理需要按月度或其他分類方式建立臺賬，實現(xiàn)對開發(fā)項目的合理、有效管理，以及滿足對所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

以上從合同和結(jié)算報告的管理、銷售發(fā)票收據(jù)的管理、財務(wù)輔助臺賬的管理三方面對房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的具體操作方法和技巧進(jìn)行了簡明扼要的論述，涉及內(nèi)容較少，有待進(jìn)一步完善提高。

第二篇：房地產(chǎn)會計實務(wù)的操作流程

交房時，可以確認(rèn)收入，借記：預(yù)收賬款，銀行存款，貸記：主營業(yè)務(wù)收入

同時，借記：主營業(yè)務(wù)成本，貸記：庫存商品（房地產(chǎn)公司的房子作為其產(chǎn)品處理）

對于出租房子，首先應(yīng)判斷屬于哪種租賃方式，滿足下列一項或數(shù)項標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃。

（一）在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人

（二）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)

（三）租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分（75％，含75％）

（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值（大于等于90％）；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值（大于等于90％）

（五）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

否則，為經(jīng)營租賃。

對于融資租賃，在租賃期開始日，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日最低租賃收款額作為長期應(yīng)收款的入賬價值，同時記錄未擔(dān)保余值；將最低租賃收款額及未擔(dān)保余值之和與融資租賃資產(chǎn)的公允價值和初始直接費(fèi)用之和的差額確認(rèn)為未實現(xiàn)融資收益。

租賃資產(chǎn)公允價值與賬面價值的差額，計入當(dāng)期損益。

未實現(xiàn)融資收益應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間進(jìn)行分配。出租人應(yīng)當(dāng)采用實際利率法計算確認(rèn)當(dāng)期的融資收入。

借：銀行存款

貸：長期應(yīng)收款

借：未實現(xiàn)融資收益

貸：租賃收入

對于經(jīng)營租賃，房子的所有權(quán)仍屬于出租人，需要對房子計提折舊，在每期收到租金收入時，借記：銀行存款，貸記：其他業(yè)務(wù)收入；同時，借記：其他業(yè)務(wù)成本，貸記：累計折舊

第三篇：Iihsji房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理

秋風(fēng)清，秋月明,落葉聚還散,寒鴉棲復(fù)驚。

管理水平，充分發(fā)揮財務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)管理 目標(biāo)

前言： 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍、發(fā)展最為迅速的部分，成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，在創(chuàng)造稅收、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)等方面作出了一定貢獻(xiàn)，為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長作出了巨大貢獻(xiàn)。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中也看到，由于受傳統(tǒng)體制和外部宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響，只有少數(shù)企業(yè)能在短時間內(nèi)完成原始積累，發(fā)展成為頗具規(guī)模、管理規(guī)范、資本雄厚、市場競爭力強(qiáng)的大企業(yè)，相當(dāng)一部分企業(yè)仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內(nèi)部因素，其中企業(yè)財務(wù)管理薄弱是影響其發(fā)展的一個重要內(nèi)部因素。具體表現(xiàn)為企業(yè)財務(wù)管理基礎(chǔ)不實，財務(wù)管理體制不協(xié)調(diào)，財務(wù)管理職能沒有得到發(fā)揮，財務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險巨大等。這些問題不僅容易損害房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展利益，也制約了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步。從長遠(yuǎn)的角度看，要解決這些問題，必須進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)理財環(huán)境，突出財務(wù)管理的戰(zhàn)略地位，提高財務(wù)管理水平，充分發(fā)揮財務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。尤其是國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間驟然減小，資金壓力日漸增大，不少企目前正在財務(wù)危機(jī)中苦苦掙扎，或即將面臨財務(wù)危機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)，如何加強(qiáng)財務(wù)管理，向精細(xì)管理要效益顯得日益重要。本文試圖就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討如何加強(qiáng)民營企業(yè)財務(wù)管理，提出相應(yīng)的改進(jìn)方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與問題

客觀而論，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理不是水平高低的問題，而是“有”或“無”的問題。長期以來，我國許多民營企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有科學(xué)的財務(wù)管理活動，財務(wù)管理受企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的影響過大，（一）房地產(chǎn)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

1、財務(wù)管理意識淡薄，制約企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)大多由傳統(tǒng)的家族企業(yè)發(fā)展而來，從總體看，其管理者的文化素養(yǎng)普遍不高，特別是“施工隊”、“包工頭”起家的房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營者缺乏基本的財務(wù)管理知識，對財務(wù)管理的要求和作用認(rèn)識不清，尤為突出的是普遍存在著重銷售、輕理財?shù)默F(xiàn)象，不少企業(yè)的老板癡迷于自己的經(jīng)驗，錯誤地認(rèn)為企業(yè)效益是靠業(yè)務(wù)做出來的，財務(wù)管理沒什么大用處。這種認(rèn)識上的偏差，使這些老板不僅簡單地認(rèn)為財務(wù)管理就是記賬、算賬和報賬，完全無視財務(wù)信息對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活功的指導(dǎo)作用；也導(dǎo)致他們對專職財會人員的輕視，忽視財會人員在企業(yè)中應(yīng)發(fā)揮的管理職能。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)不高，財務(wù)管理意識的淡薄，就大大制約了企業(yè)管理的科學(xué)化進(jìn)程和持續(xù)發(fā)展。

2、企業(yè)會計機(jī)構(gòu)不健全，財務(wù)管理制度缺失

筆者了解的房地產(chǎn)企業(yè)大多是九十年代中期成立的，雖然他們都設(shè)立了會計機(jī)構(gòu)，但不少會計機(jī)構(gòu)的設(shè)置不夠科學(xué)，存在著層次不清、分工不明的弊端，也有不少的小企業(yè)根本不設(shè)會計機(jī)構(gòu)，或雖設(shè)會計機(jī)構(gòu)卻形同虛設(shè)。較典型的是老板娘任出納掌握財政大權(quán)，稍具規(guī)模的也只使用直系親屬擔(dān)任財務(wù)人員，外聘的會計人員一般只是記記賬，這種狀況在創(chuàng)業(yè)初期尤為突出。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展壯大到頗具規(guī)模甚至升級為集團(tuán)公司的今天，仍有不少企業(yè)缺乏完善的財務(wù)管理制度，如內(nèi)部財務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財務(wù)收支審批制度等基本的財務(wù)管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而會計機(jī)構(gòu)不健全、財務(wù)管理制度缺失，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本的增加。

3、財會人員素質(zhì)普遍不高

房地產(chǎn)企業(yè)財會從業(yè)人員的素質(zhì)普遍不高集中表現(xiàn)在兩個方面：一是法制觀念淡薄。多數(shù)財會人員對《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《現(xiàn)金管理暫行條例》、《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》、修訂后的《會計法》及其他有關(guān)法律規(guī)定了解甚少，財經(jīng)紀(jì)律自律性很差，無視法律后果，任意變造偽造會計憑證、賬簿，編制虛假會計報表。

財會工作人員素質(zhì)較低的第二個表現(xiàn)是專業(yè)技術(shù)水平低。不少房地產(chǎn)企業(yè)財會人員非 “科班”出身，沒有會計專業(yè)技術(shù)職稱和專業(yè)知識。筆者所了解的幾家企業(yè)中，僅有一家集團(tuán)公司的財會人員具備中級以上專業(yè)職稱和專業(yè)技能，有不少企業(yè)的財會人員上崗靠的是關(guān)系而非專業(yè)水平，有些非但沒有專業(yè)職稱，甚至存在沒有取得會計從業(yè)資格證書而非法上崗。他們對財會新規(guī)則、新技術(shù)知之甚少，實際操作技術(shù)落后且更新速度慢。財會人員專業(yè)技能低，先進(jìn)的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用，財務(wù)管理的職能發(fā)揮不出來的現(xiàn)狀，既導(dǎo)致企業(yè)會計行為隨意化，財務(wù)工作極不規(guī)范，也使企業(yè)不能很好運(yùn)用會計信息用以指導(dǎo)和發(fā)展生產(chǎn)。

4、外在財務(wù)監(jiān)督缺位

企業(yè)財務(wù)的外在監(jiān)督主要是政府監(jiān)督和會計中介機(jī)構(gòu)的社會監(jiān)督。就民營企業(yè)而言，這兩種外在監(jiān)督都不夠到位。目前，政府對企業(yè)會計實施監(jiān)督的手段主要是會計規(guī)范和會計監(jiān)督。會計規(guī)范主要指針對會計實務(wù)起約束作用的原則、準(zhǔn)則、法規(guī)、條例和道德守則的總和。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)（民營）會計規(guī)范體系還不健全，政府財政、稅務(wù)、統(tǒng)計、審計、工商等部門因受人力、物力的限制，難以最大限度利用現(xiàn)有的會計規(guī)范對房地產(chǎn)企業(yè)日常的具體會計行為進(jìn)行監(jiān)督。稅務(wù)部門的稽查一般僅限于對偷漏稅行為處罰，財政部門平時很少對會計實務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，每年對會計人員的繼續(xù)教育也只局限于形式，其他部門對民營企業(yè)的會計報表往往是我發(fā)表你填制，你報送我匯總，即使發(fā)現(xiàn)報表內(nèi)容太離譜一般也是退回重報，審查報表偏重于技術(shù)上的差錯而不注重報表的真實性，缺少對報送虛假信息的責(zé)任追究與懲罰措施。政府監(jiān)督的缺位和政府各有關(guān)部門信息的相互獨(dú)立，從客觀上使房地產(chǎn)企業(yè)會計行為放任自流，有些房地產(chǎn)企業(yè)往往因不同的目的向不同的部門報送不同的會計報表，顯而易見，這種會計信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。

民營企業(yè)外在監(jiān)督的另一種缺位是社會監(jiān)督的缺位。社會監(jiān)督主要由以會計師事務(wù)所為主體的會計中介機(jī)構(gòu)執(zhí)行。修訂后的《會計法》增加了注冊會計師審計和對注冊會計師審計質(zhì)量進(jìn)行再監(jiān)督的內(nèi)容，以保證會計中介機(jī)構(gòu)有效發(fā)揮社會監(jiān)督作用。由于目前法律上尚未明確規(guī)定民營企業(yè)會計報表必須經(jīng)注冊會計師審計，加之包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)財務(wù)管理混亂，內(nèi)控乏力，經(jīng)營活動中不規(guī)范行為普遍，對其會計報表審計風(fēng)險很高，使得注冊會計師及會計師事務(wù)所不大愿意從事民營企業(yè)審計工作,同時也不能排除有些社會審計中介機(jī)構(gòu)降低監(jiān)督力度的狀況。

政府監(jiān)督與社會監(jiān)督缺位，加重了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的隨意性。

5、先進(jìn)的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用

目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方法普遍落后，先進(jìn)的財務(wù)管理技術(shù)得不到應(yīng)用，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是財務(wù)人員知識陳舊，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對財會工作又重視不夠，使財務(wù)人員窮于應(yīng)付日常的記賬、算賬和報賬工作，沒有時間或機(jī)會參加繼續(xù)學(xué)習(xí)，得到更新知識的機(jī)會與動力，先進(jìn)的會計原則與理論在企業(yè)中也就得不到應(yīng)用。二是多數(shù)企業(yè)沒有建立起先進(jìn)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，財務(wù)管理沒有實現(xiàn)信息化。財務(wù)管理信息化包括基于財務(wù)管理基礎(chǔ)上的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)計建設(shè)和相應(yīng)財務(wù)管理軟件應(yīng)用。表面上看，房地產(chǎn)企業(yè)財會部門都配置了電腦，但大多沒有使用財務(wù)軟件或使用已經(jīng)落后的財務(wù)軟件，僅局限于記賬系統(tǒng)，與各部門之間沒能實現(xiàn)信息共享。在筆者了解的幾家民營房地產(chǎn)企業(yè)中，只有一家企業(yè)建立了有效的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)施，而在運(yùn)用先進(jìn)的財務(wù)管理軟件進(jìn)行財務(wù)信息收集、分析和查詢，實現(xiàn)各部門信息共享上幾乎是空白。(二)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的具體問題

1、管理職責(zé)混淆

部分企業(yè)治理結(jié)構(gòu)運(yùn)行不夠規(guī)范，權(quán)責(zé)不到位。如對企業(yè)投資計劃、財務(wù)預(yù)決算方案和分配方案等重大事項未經(jīng)股東會批準(zhǔn)即予實施。房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時就是經(jīng)營者，這種模式勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來負(fù)面影響。有相當(dāng)一部分屬于個體、私營性質(zhì)，在這些企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，并且對現(xiàn)代財務(wù)管理觀念淡薄。

2、會計核算粗放

主要表現(xiàn)在：任意簡化會計手續(xù)，濫用會計科目；賬外設(shè)賬，會計結(jié)算實行體外循環(huán)；對財產(chǎn)物資和庫存現(xiàn)金不定期盤點，對銀行存款和債權(quán)債務(wù)不經(jīng)常核對，造成賬簿記錄與實物、款項不符；不顧效益好壞，盲目規(guī)定“保底分紅”、“保息分紅”；在稅前支付紅利，逃避所得稅。

3、融資困難，資金嚴(yán)重不足

在土地公開“招、拍、掛”的高門檻和一系列新的金融調(diào)控措施的雙重壓力下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的單向流動的呆滯資金鏈模式幾近失靈，如何建立雙程和雙向循環(huán)的良性資金鏈模式是房地產(chǎn)邁向成熟和理性的通途。我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分存在資金瓶頸，銀行對開發(fā)貸款的嚴(yán)密控制及封閉運(yùn)行政策更加大了房地產(chǎn)融資難度，銀行貸款期限和結(jié)構(gòu)也不能滿足企業(yè)需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬資金就運(yùn)作一個甚至幾個項目的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，資金嚴(yán)重不足、融資難成為制約民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最突出的問題。

4、投資能力較弱，且缺乏科學(xué)性

由于投資所需資金短缺，加上自身規(guī)模較小，貸款投資所占的比例比大企業(yè)多得多，所面臨的風(fēng)險也更大，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)總是盡快收回投資，很少考慮擴(kuò)展自身規(guī)模。同時存在投資盲目性，投資方向難以把握，據(jù)了解，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于盲目拿地，目前陷于進(jìn)退兩難的困局。

5、財務(wù)控制薄弱

（1）現(xiàn)金管理的隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)不按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)使用現(xiàn)金，白條抵庫、坐支現(xiàn)象嚴(yán)重，幾萬甚至幾十萬的大額現(xiàn)金只要老板點頭就可任意開支的情況隨處可見。隨意的現(xiàn)金使用造成企業(yè)時而現(xiàn)金閑置、時而卻因缺乏周轉(zhuǎn)資金，或者因管理不善陷入財務(wù)困境，更嚴(yán)重的是因此而使會計信息失真。投資決策、融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么是以“權(quán)”定奪，完全沒有經(jīng)過科學(xué)規(guī)范的決策程序，造成決策失誤而影響成本。

（2）為數(shù)不少的高層管理人員的理財觀念淡薄，甚至存在嚴(yán)重誤解。長期以來，將財務(wù)管理的重點放在融資活動上，認(rèn)為有了資金，企業(yè)便可無所不能，等等。很多經(jīng)營者忽視了財務(wù)管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企業(yè)管理局限于生產(chǎn)經(jīng)營型管理格局之中，企業(yè)財務(wù)管理的作用沒有得到充分發(fā)揮。

（3）成本意識薄弱，不少企業(yè)對整個開發(fā)過程中只靠少數(shù)人拍腦袋解決局部問題，缺少統(tǒng)籌管理，頻繁出現(xiàn)變更設(shè)計、質(zhì)量返工等現(xiàn)象，造成成本失控而導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。

（4）重錢不重物，資產(chǎn)流失浪費(fèi)嚴(yán)重。不少房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，對財產(chǎn)物資、半成品、資產(chǎn)等的管理不到位，出了問題無人追究，資產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理應(yīng)采取的對策

隨著房地產(chǎn)企業(yè)由傳統(tǒng)的家族企業(yè)組織形式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代科學(xué)企業(yè)的同時, 房地產(chǎn)企業(yè)的行為目標(biāo)也適時而變,轉(zhuǎn)向基于企業(yè)長期發(fā)展過程中追求利潤最大化的穩(wěn)定性、連續(xù)性。而現(xiàn)代企業(yè)制度要求具備現(xiàn)代財務(wù)管理制度和體制,構(gòu)建現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體制應(yīng)在現(xiàn)代企業(yè)理論的框架內(nèi)進(jìn)行。

（一）建立有效的治理結(jié)構(gòu)和財務(wù)制度

1、要丟棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的憑經(jīng)驗管理的模式，建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機(jī)制，用各項制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長期健康發(fā)展的重要條件。隨著企業(yè)不斷發(fā)展、規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)競爭加劇，要保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力，使董事會成員擺脫繁雜的事務(wù)，集中精力去考慮公司的戰(zhàn)略問題，考慮如何創(chuàng)造長期的股東價值，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度是唯一出路?，F(xiàn)代企業(yè)管理制度包括決策制度、財務(wù)制度、監(jiān)督制度、法人治理結(jié)構(gòu)等。

2、建立嚴(yán)格科學(xué)的內(nèi)部控制體系。要建立健全涵蓋財務(wù)管理各方面的內(nèi)部控制制度，在現(xiàn)金、銀行存款、采購、銷售管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護(hù)資金的安全。加強(qiáng)對存貨和應(yīng)收賬款的管理，建立成本控制系統(tǒng)。財務(wù)管理制度包括內(nèi)部財務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財務(wù)收支審批制度等基本的財務(wù)管理制度。

（二）積極開拓融資渠道，解決資金“瓶頸”難題

房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真分析和評價影響融資的各種因素，辦求使自己所進(jìn)行的融資活動在力所能及的范圍內(nèi)達(dá)到最高的效率和最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。

1、房地產(chǎn)企業(yè)必須走出僅僅靠銷售回籠現(xiàn)金的產(chǎn)品運(yùn)營初級階段，要逐步進(jìn)入不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)營的中高級階段。只有這樣才能在產(chǎn)品單線銷售中斷情況下，企業(yè)和銀行或投資者仍可通過出賣資產(chǎn)、股權(quán)甚至企業(yè)（項目）等多線和打包方式盤活資金鏈。

2、授信貸款（包括按揭貸款在內(nèi)）仍然是地產(chǎn)企業(yè)重點爭取的對象，它的貸款利率優(yōu)惠，承諾授信的貸款手續(xù)簡便，因此注意選拔優(yōu)秀財務(wù)人材積極爭取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業(yè)的信用管理與品牌建設(shè)。

3、拓展新的融資渠道。社會保險基金、住房發(fā)展基金等各類基金都有愿望進(jìn)行收益較高的房地產(chǎn)投資，但是，只有那些信譽(yù)好的企業(yè)才能作為其投資對象。爭取基金投人的關(guān)鍵在于展示地產(chǎn)投資項目回報的安全性，其次才是收益。開發(fā)商可以根據(jù)對方愿望，吸引其入股或者按照約定利率使用基金。

4、開拓新型融資方式——產(chǎn)權(quán)式酒店（商場）。產(chǎn)權(quán)式酒店（商場）是房產(chǎn)和旅游（商業(yè)）投資品種，“產(chǎn)權(quán)酒店（商場）”作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，是既可自用又可贈送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)（商業(yè)）的有效結(jié)合。

“產(chǎn)權(quán)式酒店（商業(yè)）”說到底是一種新型的融資方式，地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房（商鋪）回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風(fēng)險，并借助國際酒店（商業(yè)）網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)盈利，而投資房產(chǎn)者也可跳出單一的“購房出租”模式，實現(xiàn)“異地置業(yè)”。

對條件成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也可以嘗試采用權(quán)益融資方式，有效避免財務(wù)風(fēng)險，使資本結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健、更趨合理，有利于增加企業(yè)的競爭力。筆者所在的浙江華創(chuàng)集團(tuán)就采用這種模式，分別由不同行業(yè)不同區(qū)域的企業(yè)共同參股來提高集團(tuán)核心競爭力。另外，還可探索新的融資方式，通過房地產(chǎn)企業(yè)的自身聯(lián)合組建適合自身發(fā)展的金融中介機(jī)構(gòu)，設(shè)立中小企業(yè)擔(dān)保中心，解決購置土地時的周轉(zhuǎn)資金，融資難題。

（三）加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理控制

1、注重預(yù)算管理控制

預(yù)算管理是企業(yè)日常經(jīng)營管理活動進(jìn)行的財務(wù)控制的基本工具，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，更應(yīng)重視預(yù)算管理來防范風(fēng)險。通過明確各級經(jīng)營管理者和員工在企業(yè)中的地位，明確各自的崗位、責(zé)任、權(quán)力和利益，來整合企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流和人力資源流，建立一套規(guī)范系統(tǒng)的預(yù)算管理制度并有效地執(zhí)行和監(jiān)控，以實現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2、科學(xué)規(guī)范項目決策程序 要進(jìn)行周密謹(jǐn)慎的前期考察工作，聘請專業(yè)人士參與決策，運(yùn)用定量和定性的分析方法和財務(wù)工具，計算決策指標(biāo)，評價決策效果，避免由于個人和家族成員的素質(zhì)局限導(dǎo)致的經(jīng)營決策失誤，以減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。

3、構(gòu)建有效的資金管理機(jī)制，加速資金周轉(zhuǎn)

要努力提高資金的使用效率，使資金運(yùn)用產(chǎn)生最佳的效果。要使資金的來源和動用得到有效配合、資金周轉(zhuǎn)順暢，要準(zhǔn)確預(yù)測資金收回和支付的時間，注重“凈現(xiàn)金流”的增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資選擇和評估時不僅要關(guān)注銷售額的增長問題，更重要的是注重現(xiàn)金流問題。銷售額的增長當(dāng)然可以帶來長期的業(yè)務(wù)增值，但是只有現(xiàn)金流增長，公司才有財力支付股東紅利，才能保證股東權(quán)益增長，才能保證企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，才能保證企業(yè)發(fā)展壯大。

（四）企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的確定

企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo),不僅要受到企業(yè)本身管理決策各因素的影響,同時還要受到企業(yè)外部環(huán)境因素的影響。但目標(biāo)定位都可歸結(jié)為“企業(yè)價值最大化”。因此,確立企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)要與財務(wù)管理活動、企業(yè)經(jīng)營管理措施、戰(zhàn)略決策等方面聯(lián)系起來考慮，企業(yè)也正是通過提高管理決策和改善外部環(huán)境這兩大因素來實現(xiàn)其財務(wù)管理目標(biāo)的。概括起來,對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮以下幾個問題:

1、緊密配合企業(yè)戰(zhàn)略總目標(biāo),做好財務(wù)計劃企業(yè)管理目標(biāo)。戰(zhàn)略的選擇和實施是企業(yè)的根本利益所在,戰(zhàn)略的需要高于一切。房地產(chǎn)財務(wù)管理首先要根據(jù)企業(yè)總目標(biāo)的要求,配合企業(yè)戰(zhàn)略的實施,認(rèn)真做好財務(wù)計劃。計劃并非一個資金問題,還要對未來可能出現(xiàn)的各種情況加以思考,以提高企業(yè)對不確定事件的反應(yīng)能力,增加有利機(jī)會帶來的收益。財務(wù)計劃確定后,要將計劃具體化,進(jìn)行財務(wù)預(yù)算,進(jìn)一步細(xì)化各種現(xiàn)金收支、長期資金籌措、短期資金信貸等預(yù)算,使財務(wù)計劃成為企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù),在實現(xiàn)企業(yè)價值最大化中發(fā)揮重要作用。

2、促使企業(yè)最大限度地提高投資報酬率

成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑,但單純以成本最低為標(biāo)準(zhǔn),只局限于降低成本本身。企業(yè)在投資管理、流動資金管理、證券管理、籌資管理等經(jīng)濟(jì)活動中,一方面要最大限度地降低成本獲得利潤,使企業(yè)總體邊際收益最大,另一方面要以利潤換效率,充分考慮貨幣的時間價值和投資的風(fēng)險價值,以求達(dá)到投資報酬率最大。

3、合理提高資產(chǎn)的利潤效率

企業(yè)的資產(chǎn)不是無限的,企業(yè)獲得的利潤不僅僅表現(xiàn)在降低成本和降低資產(chǎn)消耗方面,還表現(xiàn)在提高資產(chǎn)利用率。改變資產(chǎn)用途,利用有限的資產(chǎn)多生產(chǎn)盈利水平更高的產(chǎn)品也是一種現(xiàn)實的選擇。對于存在有資產(chǎn)閑置的企業(yè),提高資產(chǎn)利用率即是降低成本提高盈利水平的關(guān)鍵之一。盤活存量資產(chǎn)、增加產(chǎn)品產(chǎn)量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售更多的社會需要的商品來增加收益,不僅是一種市場策略,也是一種成本利潤策略。從企業(yè)戰(zhàn)略意義上講,提高資產(chǎn)利用率也是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

4、正確進(jìn)行財務(wù)分析

為改善企業(yè)內(nèi)部管理,財務(wù)管理往往要對企業(yè)的盈利能力、籌資結(jié)構(gòu)、利潤分配進(jìn)行分析,以評價企業(yè)過去的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況,預(yù)測未來的發(fā)展趨勢,幫助企業(yè)改善決策。通過財務(wù)分析可以對企業(yè)的償債能力、盈利能力、抗風(fēng)險能力作出評價,找出存在的問題,以此來提高資產(chǎn)收益率,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率,并為決策提供有用信息,促使企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

（五）房地產(chǎn)財務(wù)管理發(fā)展

財務(wù)管理的發(fā)展與創(chuàng)新動力來自財務(wù)管理環(huán)境的變遷，從當(dāng)代財務(wù)管理發(fā)展趨勢來看,為了更好地滿足今后財務(wù)管理的需要,財務(wù)管理理論與方法也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。隨著新興的邊緣學(xué)科——稅務(wù)會計的出現(xiàn)也是一種新的財務(wù)管理趨勢。據(jù)國家注冊會計師、國家注冊稅務(wù)師、中國財稅咨詢網(wǎng)總裁周華洋在其最新專著《最新稅收優(yōu)惠政策分析與避稅籌劃技巧》中的觀點：該學(xué)科 “是融稅收法規(guī)、會計核算、財務(wù)分析、預(yù)測決策為一體的一種特殊的專業(yè)會計。”“隨著稅制的改革和市場經(jīng)濟(jì)的要求，都需要建立統(tǒng)一的稅務(wù)會計，進(jìn)行以節(jié)稅為目的的稅務(wù)籌劃，以適應(yīng)企業(yè)需要?！?“當(dāng)前稅種、稅目、稅率以及納稅細(xì)則越來越完善，越來越復(fù)雜，也使建立獨(dú)立的稅務(wù)會計成為歷史的必然?！?房地產(chǎn)財務(wù)管理必須適時而變，順勢跨上新的臺階：

1、必須全方位更新高管的企業(yè)財務(wù)管理觀念

財務(wù)管理觀念是指導(dǎo)財務(wù)管理實踐的價值觀，是思考財務(wù)管理問題的出發(fā)點。面對嶄新的理財環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)若不全方位更新財務(wù)管理觀念，就很難在激烈的競爭中贏得一席之地。

2、必須全面提升財務(wù)管理的層次

從目前的實務(wù)狀況來看，我國房地產(chǎn)財務(wù)管理工作尚處于較低水平，管理手段落后，管理方法落后，日常財務(wù)管理工作以現(xiàn)金、預(yù)收預(yù)付款、存貨等營運(yùn)資金的管理為主，財務(wù)管理無法從大局上對企業(yè)經(jīng)營狀況予以把握。財務(wù)管理內(nèi)容上的拓展。除傳統(tǒng)的資金管理和財物管理外，還應(yīng)向金融風(fēng)險管理、稅金管理、保險管理甚至知識資本（技術(shù)、人才、信息等）管理方面拓展。第二，財務(wù)管理方法的更新。量化的財務(wù)管理方法應(yīng)得到更多的應(yīng)用，如定量預(yù)測、滾動預(yù)算、風(fēng)險決策及不確定性決策等。另外，旨在防范風(fēng)險、提高效率的財務(wù)控制方法和包含人力資本、知識資本的指標(biāo)在內(nèi)的財務(wù)分析方法等也應(yīng)引起足夠的重視。第三，財務(wù)管理手段的改良。推廣使用財務(wù)管理軟件和售樓軟件。先進(jìn)的售樓軟件是集開發(fā)生產(chǎn)、成本控制、銷售統(tǒng)計全過程為一體的管理軟件，在相當(dāng)程度上彌補(bǔ)了管理人員的不足和管理經(jīng)驗的欠缺，不失為提高當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的一種好辦法。必須要加強(qiáng)企業(yè)的信息化建設(shè)，逐步將網(wǎng)絡(luò)財務(wù)融人到企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)中。

3、建立獨(dú)立高效的財務(wù)管理組織

加入WTO之后，由于財務(wù)管理的環(huán)境和內(nèi)容變得更加復(fù)雜，加上企業(yè)實施外部擴(kuò)張戰(zhàn)略促使企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位更為突出，因此在企業(yè)內(nèi)應(yīng)專門設(shè)置財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，以專司財務(wù)管理之職。另外，因此，傳統(tǒng)的“金字塔”式的財務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)顯然已不合時宜，取而代之的應(yīng)該是一種中間層次較少，結(jié)構(gòu)緊湊而富有彈性、反映靈敏、高效快速的新型組織機(jī)構(gòu)。

新型資源配置模式

筆者認(rèn)為集團(tuán)或中型以上公司可以采取這種資源配置模式，中小型企業(yè)可以不設(shè)科室，只設(shè)人員。

4、構(gòu)建人力資源和物質(zhì)資源相結(jié)合的財務(wù)管理機(jī)制。在知識經(jīng)濟(jì)時代，財務(wù)管理的重心應(yīng)從傳統(tǒng)的物質(zhì)資源管理轉(zhuǎn)向人力資源管理，構(gòu)建人力資源和物質(zhì)資源相結(jié)合的財務(wù)管理機(jī)制。企業(yè)按自身規(guī)模和管理特點劃分為若干財務(wù)管理層次，賦予各層次管理者對等的財務(wù)和人事權(quán)責(zé)并予以制度化。各級層在保證完成各項財務(wù)指標(biāo)的前提下，有權(quán)決定該部門的人員指標(biāo)和人員素質(zhì)要求，有權(quán)提出人員獎罰建議。

5、培養(yǎng)高素質(zhì)的財務(wù)管理人員。要全面提升財務(wù)人員綜合素質(zhì)，國家和企業(yè)應(yīng)該雙管齊下。對于國家而言，一方面應(yīng)該建立財會人員的后續(xù)教育體系，通過有效的教學(xué)手段（如集中培訓(xùn)、函授、遠(yuǎn)程教育等）對財會人員進(jìn)行適時的知識更新；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行《會計法》關(guān)于財會人員在職培訓(xùn)的規(guī)定，強(qiáng)制財會人員接受后續(xù)教育。對于企業(yè)而言，其途徑主要有:第 一，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高財務(wù)人員專業(yè)技能、外語、寫作及計算機(jī)操作及運(yùn)用能力，適時進(jìn)行知識的更新;第二，鼓勵財務(wù)人員接受函授、遠(yuǎn)程教育，并為其提供必要的條件；第三，鼓勵財務(wù)人員思考和創(chuàng)新，為其參與企業(yè)的經(jīng)營管理和決策創(chuàng)造條件；第四，對財務(wù)人員進(jìn)行階段考核，競爭上崗。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)管理的內(nèi)容將日益增加，提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平日益重要, 企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)管理，搞好企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

第四篇：小議房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理

小議房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理

來源：中國論文下載中心[ 07-03-01 10:49:00 ]作者：未知編輯：studa20

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀,針對存在的問題提出構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系,以此改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,使財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說明構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段。

2、財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財務(wù)信息。

3、財務(wù)管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)96管理和風(fēng)險控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系及其意義

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財務(wù)管理方法,提升財務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財務(wù)核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務(wù)會計核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會計系統(tǒng),通過管理報告全面及時地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實現(xiàn)管理信息動態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實施反饋,實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本監(jiān)控,實現(xiàn)對二級項目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動的預(yù)測、控制、反饋、修正動態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營風(fēng)險。

5、完善資金管理系統(tǒng),實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險,利用資金有效控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險控制。

6、實現(xiàn)財務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺,實現(xiàn)在共享平臺上的動態(tài)決策和動態(tài)管理。

7、財務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變,使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實施操作手

段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè),控制風(fēng)險是財務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個層次:首要層次指明確授權(quán)對象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個方面為重點:

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計和調(diào)整會計單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計,將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會計信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。

2、科學(xué)設(shè)置會計科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會計制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定設(shè)置的一級科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級以下的會計科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費(fèi)用及下級明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級明細(xì)科目等各項開發(fā)成本費(fèi)用項目,細(xì)化成本對象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會計科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點實現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則

各個會計主體的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個會計主體的會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會計系統(tǒng)

建立管理會計系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會計報告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評價。

2、設(shè)計管理會計報告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)責(zé)任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、總評,這是指:每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與項目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算,可以實現(xiàn)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測與動態(tài)調(diào)度,從而降低資金成本,提高資金使用效率;通過對資金預(yù)算實際執(zhí)行情況的分析,對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時反饋和修正。

其次,建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè),二級項目開發(fā)公司眾多,會計主體數(shù)量較大,適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式;中小型房地產(chǎn)企業(yè),則可選用資金監(jiān)控模式。

第五篇：房地產(chǎn)財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及成本控制實務(wù)

財務(wù)管理內(nèi)容包括：

機(jī)構(gòu)職能及崗位職責(zé)、會計處理流程及軟件檔案管理、資產(chǎn)管理（各資產(chǎn)項目）、資金籌集及運(yùn)用管理、成本控制管理內(nèi)容：

開發(fā)項目的成本構(gòu)成：

開發(fā)成本（一級）

道路、橋梁開發(fā)成本（二級）

房屋開發(fā)成本（二級）

土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（三級）、前期工程費(fèi)（三級）（規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整、三通一平）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（三級）（供水、電、氣、排污、排洪、通信、綠化、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等）

建筑安裝費(fèi)（三級）（區(qū)分不同的施工方式，自營、發(fā)包）

公共配套設(shè)施費(fèi)（三級）（居委會、派出所用房、會所、停車（場）庫、變電站、熱力站、水廠、文體場館、郵電通訊、幼兒院、醫(yī)院、學(xué)校、門衛(wèi)、水塔、商店）

開發(fā)間接費(fèi)用（三級）（開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的費(fèi)用）（如管理人員工資福利折舊費(fèi)，修理費(fèi)用辦公費(fèi)，勞保費(fèi)）、三項期間費(fèi)用、稅費(fèi)。

成本預(yù)算管理（預(yù)算的編制、預(yù)算的執(zhí)行與調(diào)整、預(yù)算的考核）

開發(fā)過程中的成本控制：設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工驗收階段、工程結(jié)算階段。

成本核算管理：核算對象的確定、成本項目的設(shè)置、成本的歸集與分配、成本的核算。