第一篇：房地產企業(yè)稅收政策與稽查實務講稿
房地產業(yè)稅收政策與稽查實務講稿
題外話:二套房貸首付五成了,如何理解這個政策含義,房地產這個東西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再漲了,政府希望的就是四平八穩(wěn)的慢慢漲,去年一年把以后幾年好日子過完了,今年還想再撈一把,就有點挑戰(zhàn)政府底線了,房地產啊還是悠著點,中國人有句話叫中庸之道,過猶不及,你跑的太快了和跑的太慢是一樣的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以資本主義會有經濟周期四環(huán)節(jié),真這么漲下去,只能快速的擠滅泡沫,帶來的是災難,所以房地產應當感謝政府,勒緊疆繩,馬兒你悠著點跑.房地產業(yè)稅政這一塊也是熱點,我是個房地產門外漢,但我畢竟呆稅務局,信息優(yōu)勢強,加之努力肯鉆研,也知道點道道,在此不揣水平太低端出來給大伙嘗嘗,希望有用,現(xiàn)在不少財務人員不懂,稅官們也有不少不懂的,但稅官比較強勢,忽悠下財務人員,財務人員被賣了還得給稅官數錢,希望借此文為信息對稱工作做點貢獻.本文引用了不少大家的資料,便基本上是原創(chuàng),僅供參考,引用本文最好注明一下南通地稅局王越,尊重一下本人的版權.例：A房地產企業(yè)有資質，B企業(yè)沒有資質，但B企業(yè)有本事搞到地搞通關系，于是B掛靠在A名下，如果B的開發(fā)應稅行為以A名義對外且由A來負擔相關責任的，那么營業(yè)稅納稅人就是A，B向A交納的承包費屬于內部資金往來不需要交納營業(yè)稅。當然如果不符合這一規(guī)定，納稅人就是B，其實這種情況不存在，因為B不可能這么干，沒有資質是開發(fā)不了房產的。
例：新營業(yè)稅條例實施后，房地產企業(yè)支付境外企業(yè)或個人提供的設計勞務、咨詢勞務不再區(qū)分是否在境內發(fā)生，需要代扣代繳營業(yè)稅，但因為外國企業(yè)不需要交納城建稅及教育費附加，所以只需要代扣營業(yè)稅，如果勞務完全在國外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務以歸屬地來判斷所得來源地，不需要扣交預提所得稅，如果勞務在國內發(fā)生，構成常設機構的，不需要扣交，由外國企業(yè)申報繳納。
例：房地產企業(yè)代收費用問題，代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費如果符合營業(yè)稅新條例的3個條件，不必作為營業(yè)稅計稅依據，企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理，但要注意一定要付出去，否則將作為應稅收入處理。
代收的住房專項維修基金依然免稅，其實這個住房專項維修基金就是政府性基金，其他的代煤氣、自來水、電視臺、電信局代收的費用如果作為售價或由房地產企業(yè)開具發(fā)票的話，作為營業(yè)稅計稅依據，最好處理成代收代付，由相關公司直接和購房人打交道，房地產公司置身事外，別沾惹其中惹了一身騷。
例：房地產銷售價格明顯偏低不一定就得調整，營業(yè)稅規(guī)定：價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關按下列順序確定其營業(yè)額，注意這里是個并且條件，同樣的一套房，售給富二代和售給低保戶，開發(fā)商完全可以一房二價，因為企業(yè)也有社會責任，給低保戶售價低點符合社會公共利益，但注意別把住房低價售給房產局副局長弟弟，這個就是無正當理由了。間接行賄嘛，現(xiàn)在行賄手段發(fā)達的很，A找B辦事，C是中介人，B不直接收錢，而是由C找一家飯店一起吃飯，500塊錢的菜由飯店收了50000，爾后飯店給B，曲線受賄！
例：銷售退回營業(yè)稅金可退稅，銷售折扣營業(yè)稅金退不了，房子售出去，購房戶不要了，把發(fā)票退回來作廢，營業(yè)稅可退還，房子質量有問題，發(fā)票退回來作廢，重新開具，營業(yè)稅也可撈回來。
房子出售前找人，便宜個1-2%，屬于商業(yè)折扣，直接按折扣后的額度開票 交營業(yè)稅，但覺得便宜少了，于是找關系人，房產商抹不開面子，又給了2%折扣，但因為營業(yè)稅有規(guī)定，銷售折扣必須在銷售時與銷售金額在同一張發(fā)票上注明，所以這售后再給的折扣2%就不能沖減營業(yè)稅，同時因為原來發(fā)票已經開具，再開紅字發(fā)票也不合理，稅務局也不會讓，（但是企業(yè)所得稅沒強調同一張發(fā)票注明，企業(yè)所得稅可以沖收入）所以企業(yè)遇到這種情況，干脆以房屋質量有問題為名退回原有發(fā)票，重新開具發(fā)票，但估計買房的也不愿這樣干了，省個幾千塊錢得把人折騰死，必竟閑暇也是種財富。
例：房地產業(yè)之間融通資金不收利息怎么辦？
是不是無償提供應稅金融保險勞務？筆者認為應從合理性上判斷，如果是短期的資金融通，正如商業(yè)信用一樣，不需要認為計稅依據明顯偏低（低到不收利息了），但如果金額巨大期限很長，那就要核定征收營業(yè)稅了。對于企業(yè)所得稅來說沒什么影響，這邊調增利息所得，那邊調減利息支出，只要稅率一致，總體稅負沒少。
價格明顯偏低且無正當理由如何理解，無償提供零價格是偏低嗎？這哪是偏低，簡直就是到底了，所以說稅法對無償提供勞務且無正當理由也應當修正一下，可以核定，否則沒有正當理由的無償提供勞務到底要不要交稅？
例：代銷還是自銷的區(qū)別，房地產商開發(fā)票給中介，中介開發(fā)票給購房人并代辦產權證，雖然中介和房產商簽的合同是按基價代銷，實際上不屬于代銷，房地產商按基價結算銷售不動產收入，中介按購銷差價同樣按銷售不動產征稅，見國稅函（2005）917號，但如果說發(fā)票由房地產商直接開給購房戶呢，中介就按代理業(yè)來納稅，稅率一樣，稅目不致。
例：賣房贈手機問題，混合銷售不屬于，視同銷售也不對，贈與又不是無償的，筆者想來想去，認為手機就是房地產商提供的設備，此設備和房產組合銷售，如果有關稅務機關認為手機是原材料，那就并入建筑方的計稅營業(yè)額吧，這個問題，想想就腦子疼。
例：轉讓出讓土地使用權差額還是全額納稅？ 財稅［2003］16號文件規(guī)定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”。單位和個人銷售其購置的不動產或轉讓其受讓的土地使用權的原價是指購置不動產、受讓土地使用權發(fā)票上注明的價款，不包括購進不動產、受讓土地使用權過程中支付的各種費用和稅金。
針對何謂“土地使用權的受讓原價”，筆者發(fā)現(xiàn)了三個版本。
一、西部某省地稅局接到某請示內容：納稅人轉讓從政府(國土部門)取得的土地，對原按有關規(guī)定繳納的各類稅、費(即：契稅、土地出讓金、統(tǒng)征規(guī)費、勞動力安置費、拆遷費)在計征營業(yè)稅時是否可以扣除。
給出的批復內容是：納稅人轉讓土地使用權中，繳納的上述各類稅、費不屬(財稅[2003]16號)規(guī)定的扣除范圍，在征收營業(yè)稅時不得扣除。
二、某計劃單列市地稅局給出的規(guī)定是：納稅人轉讓其受讓或抵債所得的土地使用權，以全部收入減去該土地使用權的受讓原價或抵債價格后的余額為營業(yè)額。這里所稱“受讓”是指納稅人通過轉讓方式取得土地使用權，且該納稅人在轉讓該土地使用權時，是轉讓該土地使用權的剩余年限內的使用價值，對受讓后再重新申請開發(fā)立項，重新計算使用年限再轉讓的，不按本條款征收營業(yè)稅，而應按其轉讓價的全額征收營業(yè)稅；納稅人轉讓通過政府出讓方式取得的土地使用 權的，再轉讓時，不按本條款征收營業(yè)稅，而應按其轉讓價的全額征收營業(yè)稅。
三、某自治區(qū)地稅局的規(guī)定： 根據財政部、國家稅務總局財稅［2003］16號文件關于“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”的規(guī)定，經研究并請示國家稅務總局，區(qū)局意見：單位和個人轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去受讓土地使用權所支付的出讓金或轉讓金的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅，對其受讓土地使用權時繳納的契稅等相關稅費不得扣除。
我們不難發(fā)現(xiàn)這三個文件的歧異處，假設某企業(yè)經出讓方式獲得某宗土地1000畝，繳納土地出讓金7000萬元，契稅280萬元，其他拆遷安置費、青苗補償費等1000萬元，該企業(yè)并未對該宗土地進行開發(fā)，而是炒地皮，一年后以14000萬元轉讓該宗土地。我們可以發(fā)現(xiàn)如果這個企業(yè)位于統(tǒng)一的中國內的不同省級行政區(qū)會享有不同的營業(yè)稅待遇。
假設這家企業(yè)位于西部某省或某計劃單列市，則得不到任何扣除，但是如果位于某自治區(qū)，則可獲得減除土地出讓金按差額申報繳納營業(yè)稅的待遇，前者需要交納14000×5%=700萬元，而后者只需要交納（14000-7000）×5%=350萬元。同樣的應稅行為的稅負卻差了一倍。
為什么會出現(xiàn)這種情況了？筆者認為是某省與某計劃單列市賦予了營業(yè)稅調節(jié)收入的功能，而歪曲了財稅［2003］16號文件的本意，這兩個地方的稅務當局大約認為炒地皮行為罪不可赦，故而采取不予扣除土地出讓金的政策以打擊這種炒買炒賣土地的投機行為，其實土地增值稅已經具有了這種抑制投機的功能，對不進行土地開發(fā)即轉讓的土地，土地增值稅是享受不了20%的加計扣除的。
既然土地增值稅已經有此功能，為什么還要再次賦予營業(yè)稅這種功能呢？這給納稅人一種以營業(yè)稅越俎代皰（土地增值稅）的嫌疑。而某自治區(qū)地稅局的文件則相對體現(xiàn)了財稅［2003］16號文件的原意，且文件中特別標明“并請示國家稅務總局”，顯見這種處理方式才是國家財稅主管部門首肯的。
例：新舊合同銜接問題。財稅（2009）112號規(guī)定，應稅行為和計稅營業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。
A和B08年1月1日簽3年租房合同，當時就收了360萬租金，老營業(yè)稅按權責發(fā)生制，08年每個月10萬來交營業(yè)稅，因為合同10年12月31日到期，因為納稅義務發(fā)生時間、稅率、納稅地點、扣繳義務人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號要按新營業(yè)稅來，所以09年1月1日租賃合同納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，所以2月15號前得把240萬租賃業(yè)營業(yè)稅12萬交了。
A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當天就收了180萬咨詢費，那么08年一年的120萬因為是境外的不需要交稅，09年呢？因為09年6月30日早于09年12月31日，所以應稅行為確定仍適用舊稅法，1分錢不用交。
再換一種思路，如果當初這個B沒有未卜先知的本領（他再突發(fā)奇想，也不會想到中國的營業(yè)稅改革成屬人征收呢，時至今日增值稅的應稅勞務仍以勞務發(fā)生地屬地原則確定，同時流轉稅，差別哪這么大呢？）合同簽到了2010年6月31日，假設租金是300萬，08年不征稅，但因為合同到期晚于09年12月31日，應稅行為按新稅法來，屬于應稅行為了，好了，09年1月1日因為勞務是連續(xù)提供的，而錢早就收了，所以還是2月15日前把180萬的營業(yè)稅金交到稅務局，否則。。。稅務局自有辦法。例：村委會的土地如果辦理了政府征用改為國有土地，村委會收到的補償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營業(yè)稅。如果村委會私下與開發(fā)商搞小產權房建設，集體土地還是那個集體土地，還在村委會名下，那么取得的開發(fā)商給的鈔票應當作為租賃業(yè)征收營業(yè)稅，什么時候收到什么時候產生納稅義務。
如果是農民房屋被拆遷取得的補償費呢？是否需要按照國稅函（1997）87號規(guī)定：對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按銷售不動產-其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅。個人認為不能這么干！你稅務局這么干了，非被農民打出狗腦子來，本來補償就比城里的低，加之城鎮(zhèn)拆遷費是不交營業(yè)稅的。其實拆遷費暫免營業(yè)稅是有道理的，現(xiàn)在都是強勢拆遷，沒幾個人愿意主動拆遷的，主動拆遷嘛征個營業(yè)稅還有道理，這推土機不經我同意就把我家平了，我拿點拆遷費還要交稅？
例：B房地產商以零價格銷售給C一套房產，從政府處取得100萬收入，營業(yè)稅怎么辦？
根據新營業(yè)稅，將不動產無償贈與企業(yè)或個人需要視同銷售申報繳納營業(yè)稅，企業(yè)所得稅也需要視同銷售處理，對于從政府處取得的100萬因為沒有為政府提供應稅行為，所以不需要繳納營業(yè)稅，但應當作為企業(yè)所得稅的收入。
例：誠意金需要交納營業(yè)稅？
一房地產公司3月1日某樓盤正式開盤，每位欲購房戶需交納一萬元誠意金，才享有搖號選房的權利，規(guī)定在3月10日搖號并正式簽訂購房合同時，如簽訂合同則此誠意金抵充房款，如不簽訂合同，作為違約金歸房地產公司所有，那么房地產公司收取誠意金時需要交納營業(yè)稅嗎？簽訂合同時因購房戶不簽合同導致的違約金要交營業(yè)稅嗎？
首先我們來了解一下誠意金的具體涵義，析其實質來解決問題，誠意金這一概念系來自港臺地區(qū)，我國法律上并沒有誠意金之說。
根據新修訂的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第25條規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，那么誠意金是否屬于預收帳款呢？我們再來了解一下預收帳款的定義，根據新會計準則，預收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項，即預收帳款是建立在購貨合同基礎上的，對應于本例，即納稅人銷售不動產采取預收款方式的，所收到的預收款應當建立在購房合同基礎上，房地產公司3月1日收取誠意金時，顯然是尚未簽訂購房合同的。
有的同志認為此項誠意金屬于訂金或定金性質，我們認為所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。也即定金亦非預收帳款。那么另一個概念“訂金”呢？其實訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。本例的誠意金屬于預付款嗎？購房戶尚沒有決定購房，何來的預付款？
由上述分析可見本例的誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質，因此房地產公司3月1日收取的誠意金不應作為預收帳款征收銷售不動產營業(yè)稅，如果3月10日購房者簽訂購房合同時，則建立在購房合同上的此一誠意金便符合了預收帳款的性質，此時應與其他房屋銷售價格與價外費用合并征收營業(yè)稅，如果購房者放棄簽訂合同，根據營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應稅范圍，房地產公 司取得的此項收入并不屬于營業(yè)稅法所規(guī)定的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產行為，即房地產公司所沒收的這筆違約金并不是建立在應稅行為基礎上的，因此不屬于營業(yè)稅征收范圍，不予征收營業(yè)稅，至于購房戶是否可以索回誠意金，則是相關民事法律的問題，購房戶可以在民事法律范圍內要求房地產商返還這筆預付款，因為本例中房地產商規(guī)定的不購房即沒收違約金的合同本質上違背了合同法。
例：合作建房營業(yè)稅問題。
合作建房，是指由甲方提供土地使用權，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來論述營業(yè)稅的處理辦法，給大家提供一個思路，由于本文屬于商榷性質，因此歡迎大家提出寶貴意見．
一、甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權，乙企業(yè)提供2000萬元資金并負責施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。
分析：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第３２條規(guī)定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押．而第６１條第２款又規(guī)定：在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書．
由此可見，房屋產權是離不開土地使用權的，沒有所謂的只擁有房產權而不擁有土地使用權的＂空中樓閣＂．
我們注意到國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權．＂對照城市房地產管理法不難發(fā)現(xiàn)其中矛盾之處，即不擁有土地使用權的房屋是不可能有房屋所有權的，則根本談不上以房屋所有權與土地使用權來交換之舉．
為此在國稅函（２００５）１００３號《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》中規(guī)定：甲方提供土地使用權，乙方提供資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產項目的行為，不屬于合作建房．
無獨有偶的是我們在國稅發(fā)（２００９）３１號《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》中發(fā)現(xiàn)了類似的影子，３１號文第３６條有如下規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，如開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開發(fā)產品的，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額．如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理．
因此乙企業(yè)支付的２０００萬應視同甲企業(yè)的預收款項，而乙企業(yè)的建筑行為則可以理解為甲企業(yè)為建設單位,乙企業(yè)為建筑單位的承建模式．對甲企業(yè)銷售不動產營業(yè)稅在收到預收款時確認納稅義務發(fā)生時間，按５％的稅率計算銷售不動產營業(yè)稅２０００×５％＝１００萬元，而乙企業(yè)的建筑業(yè)營業(yè)額可以理解為乙企業(yè)先支付２０００萬的購房款，爾后由甲企業(yè)支付給乙企業(yè)用于承建房屋，乙企業(yè)按建筑業(yè)３％稅率申報繳納營業(yè)稅，新營業(yè)稅暫行條例實施細則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此乙方應當在與甲方簽訂合同時即確認建筑業(yè)應 稅義務發(fā)生．申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅２０００×３％＝６０萬元．
甲方在建成后又出售的５０％部分應當按照銷售不動產征收營業(yè)稅８００×５％＝４０萬元．
二、甲方將土地使用權出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。
分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預付租金，根據新營業(yè)稅暫行條例實施細則第２５條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此對甲方應當在建筑工程開工時視同收到租金，按服務業(yè)中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元．而乙方則根據與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務，無論其是否參與施工，均應按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅，如果乙方不與建設單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協(xié)調業(yè)務，對乙方此項業(yè)務按服務業(yè)稅目征收營業(yè)稅．
因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費作為服務業(yè)營業(yè)稅的計稅依據．
三、甲方以土地使用權10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當年委托其他建筑單位共新建標準、質量均相同的住宅用戶500套，當年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權。
分析：根據《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規(guī)定：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅．因此甲方以土地使用權入股行為不屬于營業(yè)稅征稅范圍．
當年合營企業(yè)銷售的４００套房屋，共計銷售額６４００萬元，按銷售不動產征收營業(yè)稅６４００×５％＝３２０萬元．
對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產后以現(xiàn)金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產抵償應付的股利，因此應當對合營企業(yè)對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定營業(yè)稅計稅依據，征收銷售不動產營業(yè)稅（５＋８）×１６×５％＝１０.４萬元.四、甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。
分析：根據國稅函發(fā)（１９９５）１５６號《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第十七條規(guī)定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅．
因此應當對甲方按轉讓無形資產征收營業(yè)稅２００×５％＝１０萬元，對合營企業(yè)按銷售不動產征收營業(yè)稅１０００×５％＝５０萬元.但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開始執(zhí)行的《中華人民共和國公司法》第３５條規(guī)定：有限責任公司股東按照實繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規(guī)定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規(guī)定不按持股比例分配的除外．
因此我們認為隨著新修訂公司法的執(zhí)行，對于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進行分配的紅利股息是否也應認同為以不動產投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，而不予征收營業(yè)稅呢．因為甲方和乙方在組建合營企業(yè)后事實上存在著共同承擔投資風險的事實，甲方不會因為章程約定取得固定收入而不承擔公司破產的風險．
例：拆了80000平米，補了90000平米，超過的10000平米收了3000萬，總可售20萬，除拆遷成本外還有3億，問營業(yè)稅處理？
（X+30000）÷20×8=X，X=20000，成本價20000+貨幣補償3000=23000算營業(yè)稅，國稅函發(fā)（1995）549號精神，面積內按成本算，超面積按市場價算。但是如果拆遷戶和房地產商達成協(xié)議，以房換房約定售價30000萬，則不需要再核定，直接按30000作為營業(yè)稅計稅依據。
例：房地產商賣房后承諾每平方米100元替購房戶租出去，如果以120元租出去的話，因為租賃合同是購房戶和租戶簽的，房地產商以20元差價按代理業(yè)納稅，如果只租了80元，房地產商虧了，自然沒有營業(yè)稅，但倒找給購房戶的20元差價因為沒有向購房戶提供應稅行為所以不涉及營業(yè)稅。
房地產商沒錢了，想法子將房子抵押給小張2年，小張給房地產商20萬，小張想想房子空著也是空著，于是租給小王30萬，房地產商屬于租賃業(yè)按20萬貸款利率核定征收，小王這20萬里面肯定含本利，就利錢再核定征收小王的金融保險業(yè)營業(yè)稅，小王轉租的部分營業(yè)稅不得差額扣除，統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營業(yè)稅。
例：無償贈送不動產免稅的例外。
財稅（2009）111號，離婚財產剖析，無償贈與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹（體現(xiàn)了男女平等），承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人（撫養(yǎng)是大養(yǎng)小，贍養(yǎng)是小養(yǎng)大），房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈人。這里的死亡應當包括宣告死亡。
例：銷售毛坯房簽個合同，再簽個精裝修合同，想撈點銷售不動產和建筑業(yè)的稅率差。
是不是一項銷售行為？是的，屬不屬于兼營？不屬于，好，按銷售不動產來征稅，就別想歪點子了，當然房地產公司可以找個關聯(lián)企業(yè)，專門搞裝修的去玩這一套，房地產公司就別玩了。
國稅函（2007）606《關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》規(guī)定：買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。
可見裝修費用是視同為轉移為產權價格的，當然買個毛坯房再請人裝修，這個裝修費就不必交契稅了。
例：免租期的營業(yè)稅處理，前兩年免租，后三年每年收取100萬租金，前兩年無償提供勞務且有正當理由，不需要交營業(yè)稅，后三年收到時就產生租賃業(yè)營業(yè)稅勞務，房產稅前兩年納稅人無租使用，由實際使用人按房產余值交房產稅，后三年看各省的規(guī)定，有的規(guī)定分年算，有的規(guī)定一次預收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無租使用的，由實際使用人來交。
例、房地產公司購入土地，直接作為開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費，不需要作為無形資產-土地使用權處理，如果作為土地使用權進行攤銷，應當調增攤銷價值作為納稅調增。房地產公司天生就是蓋房的料，不是制造業(yè)企業(yè)準備打萬年樁，就是買地建房高價售房，打一槍換一個地方的。
例、土地閑置費問題，最近報載廣東某企業(yè)拿了地沒開發(fā)，結果白白損失了預交的土地保證金1個多億，這個錢可以作為損失稅前扣除（其實扣不扣這企業(yè)都算虧死了），但如果土地未按合同要求開發(fā)而被征收了土地閑置費怎么辦？筆者認為應當作為開發(fā)成本來處理，如果最終這塊地就沒開發(fā)，再將土地閑置費作為損失沖管理費用。如果交了費用后又開發(fā)了，當然還是當初就作為開發(fā)成本處理的較好。
例：A是開發(fā)商，B是中介，C是購房戶，B要求中介費為最低房屋銷售基價的1.5%，超過基價部分，A拿55%，B拿45%，銷售基價3000元每平米。
C掏了3500元：銷售合同中有A的身影，A確認收入3500，B確認收入3000×1.5%+500×45%=270元，B的銷售費用（中介費）也是270.假如銷售合同中沒有A的身影，A的收入=3000+500×55%=3275元，營業(yè)費用也是270，B的收入=270，C掏了2800，銷售合同中有A的身影，A確認收入3000，銷售費用3000×1.5%=45元，B賣虧了200-45=155元，如果沒有A的身影，A確認收入3000，銷售費用45，B虧了155。
例：房地產租金收入，既可按合同約定日期確認收入，也可按權責發(fā)生制來解決這個問題，投資性房地產采用公允價值的，據說上市公司只有18家這樣搞，可見這種情況在中國還是很少出現(xiàn)的，如果按公允模式來計量投資性房地產，折舊或攤銷應當可以調減，稅法必須兼顧公平，不能只調增不調減。
例：房地產買地后收到的政府補貼怎么辦？我們知道土地使用權出讓不是市場上買菜，可以打個折扣，明碼標價，售后不容退貨，因此如果政府賣了地后又返還，根本不可能開出“返還出讓金”這種票據來，只能是以其他名義給的補貼，因此這種補貼只能算政府補助計入營業(yè)外收入，不能作為銷售折扣或折讓沖土地成本，但是不少地方出臺政策，為了確保土地增值稅收入，作出了可以沖減土地成本的決定，真正是也是是，非也是是，反正稅務局就是個是。
例：視同銷售的問題，外購的用于視同銷售用途，要看這個外購的有沒有改變物質形態(tài)，如果買個手機贈送給別人，按購進價確認視同銷售的收入，但如果把這個手機改裝一下（假設的，其實房地產商也沒這本事），就要按公允價值確認視同銷售收入了。
例：代扣稅費的手續(xù)費收入處理，現(xiàn)在不少地方均將其作為征稅收入，其實有待商榷，有這么個案例，某老板因為貢獻突出，政府獎了他100萬，老板很公義，把這筆錢交到公司帳上，結果公司按捐贈交了25%的稅，這個老板又因為個稅未交補了20萬的稅，總共從政府那拿了100萬，結果稅交了45萬，加上罰款，沒撈幾個錢。
如果這個老板不把這個錢入在帳上，稅務局也不會發(fā)現(xiàn)，這100萬就算是個人的合法收入了。
例：商住樓應當分為兩個成本對象來處理，因為按照成本對象確定原則中的功能區(qū)分原則、定價差異原則，商鋪和住宅都有很大差異，但實踐中同為一棟樓，這個成本如何區(qū)分是個大問題，福建省按照建筑面積來平攤，廣東省設計了個指數，我覺得廣東省的方法比較科學，另外土地增值稅要分別確認收入額和扣除額，以爭取住宅部分未超20%免稅待遇。
例：一塊宗地上分兩期開發(fā)，可售面積15萬，已售12萬，自用1萬，未售2萬，二期可售10萬，有個共用的幼兒園成本50萬，這個配套設施幼兒園應當由一期負擔的50÷(15+10)×15=30, 例：在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本，對于房地產商而言是吃虧的，假如07年有100萬成本沒有取得，如果取得的話可以抵33萬所得稅，現(xiàn)在08年取得了，靠，只能在08年抵，才抵25萬，不僅不符合權責發(fā)生制，企業(yè)還吃個悶虧。
例：職工免費午餐問題，財企（2009）242號規(guī)定：企業(yè)給職工發(fā)放的未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費補貼，應當納入工資總額管理，而國稅函（2009）3號福利費中的職工食堂經費補貼是給食堂的，所以企業(yè)這種補貼應當并入工資，不要放在福利費里面，因為工資合理就可扣除，而福利費有14%限額。當然有的地方稅務局要求將其放入職工福利費，那就現(xiàn)官不如現(xiàn)管，聽稅務局的。
例：補充養(yǎng)老保險和補充年金保險的問題。
一、兩險的重要前提是符合相關政府出臺的法律、法規(guī)、規(guī)章，如果沒有這個前提，哪怕冠以兩險之名，也不能享受兩險的稅收待遇，《財政部、國家稅務總局關于補充養(yǎng)老保險費補充醫(yī)療保險費有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2009〕27號）規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)根據國家有關政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除。可見前提是“國家有關政策”，目前補充養(yǎng)老保險（年金）的國家政策是2004年5月1日開始施行的《企業(yè)年金試行辦法》，而補充醫(yī)療保險則由各地省市政府出臺相關規(guī)定。無論是哪項政策，都強調了兩險需分別以社會養(yǎng)老保險和社會醫(yī)療保險為基礎，即只有在繳納了社會養(yǎng)老保險與社會醫(yī)療保險后才可以參保兩險，比如《企業(yè)年金試行辦法》第2條規(guī)定：本辦法所稱企業(yè)年金，是指企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎上，自愿建立的補充養(yǎng)老保險制度。某市《補充醫(yī)療保險管理辦法》第2條規(guī)定：本辦法適用于本市基本醫(yī)療保險統(tǒng)籌區(qū)域內已參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險或住院和特殊門診醫(yī)療保險（以下統(tǒng)稱基本醫(yī)療保險）的單位及人員。
值得關注的是盡管27號文對于“國家有關政策”概念模糊，但是《國家稅務總局關于企業(yè)年金個人所得稅征收管理有關問題的通知》（國稅函〔2009〕694號）第6條則規(guī)定：本通知所稱企業(yè)年金是指企業(yè)及其職工按照《企業(yè)年金試行辦法》的規(guī)定，在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎上，自愿建立的補充養(yǎng)老保險。印證了上述觀點。因此企業(yè)如未參保社會保險，卻投保了相應商業(yè)機構的兩險，這樣的兩險應當根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第36條規(guī)定：除企業(yè)依照國家有關規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險費和國務院財政、稅務主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險費外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險費，不得扣除。
二、兩險是普及性的福利而非個別人的盛宴，新企業(yè)所得稅法充分體現(xiàn)了尊重勞動付出、保障員工權益的精神，比如廢除計稅工資辦法、應付福利費實際發(fā)生允許扣除等，因此27號文特別強調了“全體員工”，即參保兩險的必須是全體員工，而非只為公司中高層投保，只為一部分人投保的兩險不得根據27號文限額扣除，而應視作商業(yè)保險，不得扣除，作納稅調增處理。另外根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第35條規(guī)定：企業(yè)為投資者或者職工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的范圍和標準內，準予扣除。結合27號文分析，如果僅為投資者投保兩險，盡管符合實施條例35號文要求，（35號文用了“或者”）但卻與27號文“全體員工”相悖，因此投保的兩險至少要包括全體職工。投資者如果在企業(yè)任 職或者受雇，應當視為職工處理。
三、兩險扣除并非真正意義上的所得扣除，《企業(yè)會計準則第9號-職工薪酬》將兩險納入了職工薪酬的范疇，在確認和計量上要求在職工為企業(yè)提供服務的會計期間，企業(yè)應根據職工提供服務的受益對象，將應確認的職工薪酬計入相關資產成本或當期損益，同時確認為應付職工薪酬。
例：2008年某企業(yè)支付補充養(yǎng)老保險6萬元，工資薪金總額100萬元，其中歸屬直接生產工人3萬元，管理人員3萬元。（為說明問題，例題簡化處理）
計提并繳納補充養(yǎng)老保險的會計分錄：
借：生產成本30000 借：管理費用30000 貸：應付職工薪酬-補充養(yǎng)老保險60000 借：應付職工薪酬-補充養(yǎng)老保險60000 貸：銀行存款60000 根據27號文規(guī)定，企業(yè)作納稅調增所得額10000元（60000-100萬×5%）。其實企業(yè)真正進入當期損益的只有30000元，如果按照進入損益的30000元調整，只需調整5000元（30000-50萬×5%）。類似于對固定資產折舊的處理。
四、兩險的個人所得稅處理不同，補充養(yǎng)老保險的個人所得稅處理適用《國家稅務總局關于企業(yè)年金個人所得稅征收管理有關問題的通知》（國稅函〔2009〕694號），而補充醫(yī)療保險則應根據《國家稅務總局關于單位為員工支付有關保險繳納個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2005〕318號）的規(guī)定處理，即對企業(yè)為員工支付各項免稅之外的保險金，應在企業(yè)向保險公司繳付時（即該保險落到被保險人的保險帳戶）并入員工當期的工資收入，按“工資薪金所得”項目計征個人所得稅，稅款由企業(yè)負責代扣代繳。另外由于兩險均不屬于免稅保險險種，個人工薪所得不得扣除個人繳付的兩險支出。
例：雇主責任險能否稅前扣除？
這種險主要是為公司投保的，而不是為員工投保的，員工出事了由保險公司賠付給公司，因此這種險應當理解為可以扣除。具體參見楊文國大俠的解釋。
例：預售收入在稅法上就是銷售收入，因此可以作為業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除基數，但扣一不扣二，結轉為收入時不能再重復扣除。
例：房地產綠化這一塊很難核實，一棵樹動輒上百萬？如果是從農民處購買，一方面農民代開發(fā)票免稅，實際上很少代開的，另一方面因為房地產商不存在增值稅抵扣問題也不可能有農副產品收購憑證，但一般為了憑證的合法性，房地產商都從農產品小規(guī)模納稅人處購綠化產品，這一塊核實很困難。
例：房地產企業(yè)預繳所得稅時可以扣除以前年度符合規(guī)定的虧損，可見國稅函（2008）635號，將利潤總額改成“實際利潤額”，而且也符合常理，如果不允許扣除，匯算清繳時還要退稅，沒有必要搞這一套，損害納稅人權益。
例：A房地產開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元?？偨ㄔ烀娣e75000㎡，建造成本7000萬元。平均售價3000元/㎡。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房40套（平均每套150㎡）。
1.土地成本貨幣性支出為3500+1500=5000（萬元）
借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費
5000
貸：貨幣資金
5000。
2.第一期回遷房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（萬元）
借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費
560
貸：開發(fā)成本——建筑安裝工程費
560。
4.土地成本合計5000＋560＝5560（萬元）
5.單位可售建筑面積土地成本5560÷（75000－40×150）=805.80 6.單位可售建筑面積建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
商品房的計稅成本房地產開發(fā)業(yè)務中，拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案例中包含了產權調換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產權調換則成為計稅成本確定的難點。
產權調換，屬于房地產企業(yè)以自己的開發(fā)產品換取被拆遷人的土地使用權。企業(yè)所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理，根據國稅發(fā)〔2009〕31號文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定。
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定。
（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
回遷房視同銷售處理，銷售收入為40×150×3000=1800（萬元）。另外，對于非貨幣交易的產權調換方式，同時涉及換入資產（土地）的計稅成本確認問題，國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，按下列規(guī)定處理：
1.換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的 相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2.換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
本案例中，房地產開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權時，暫不確認計稅成本，40套回遷房交付后，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。
該項目在開發(fā)產品完工后，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。
單位可售建筑面積土地成本為6800÷75000=906.67（元/㎡）單位可售建筑面積建筑成本為7000÷75000=933（元/㎡）。
以上計稅成本高于會計入賬成本，主要是土地成本視同銷售的結果。
例：對經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產品取得的收入，不得按照經濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。
例：房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第一款可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結算的工程項目。
房地產開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據以預提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。
房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第二款預提的公共配套設施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所 得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。
以后實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，再按照《通知》第二十八條第三款有關規(guī)定稅前扣除。
（三）房地產開發(fā)企業(yè)根據《通知》第三十二條第三款預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提并稅前扣除。
除政府相關文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。
房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，按照國稅函[2008]299號文件規(guī)定的預計利潤率已預繳的，2008年度匯繳時暫不調整。待開發(fā)產品完工后，再調整實際毛利額與預計利潤之間的差額。
從2009年1月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率執(zhí)行。
外資房地產企業(yè)根據國稅發(fā)[2001]142號文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費用，在2008年度匯繳時可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。
房地產開發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，新稅法實施后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅收規(guī)定的比例計算扣除。
例：捐贈支出的問題，因為新法要求對捐贈票據必須按照公允價值確認，因此筆者認為捐贈這種視同銷售直接采取作銷售并結轉成本方式來處理。2009年某企業(yè)通過某慈善機構(列名)向災區(qū)捐贈一批成本80萬的毛毯,同期同類售價100萬, 企業(yè)作會計處理:借:營業(yè)外支出97 貸:庫存商品80 貸:應交稅費-應交增值稅-銷項稅額17 所得稅處理應當視同銷售,調增收入100,調增成本80,調增所得額20,同時營業(yè)外支出應當調增20,最終無調增所得額.財稅(2009)124號規(guī)定出來了??！!公益性群眾團體接受捐贈的非貨幣性資 產價值,應當以其公允價值計算,捐贈方在向公益性群眾團體捐贈時,應當提供注明捐贈非貨幣性資產公允價值的證明,如果不能提供證明上述證明,公益性群眾團體不得向其開具公益性捐贈票據或非稅收入一般繳款書收據聯(lián).新設立的基金會在申請獲得捐贈稅前扣除資格后，原始基金的捐贈人可憑捐贈票據依法享受稅前扣除。
公允價值我們知道其實就是市場價格,既然124號文出來了,原始票據要求按公允價來,那么直接做收入就省得調增調減.借:營業(yè)外支出117 貸:主營業(yè)務收入100 貸:應交稅費-應交增值稅-銷項稅額17 借:主營業(yè)務成本80 貸:庫存商品80 按公允價確認捐贈額其實對企業(yè)沒啥好處,無非多個虛名,捐了市價多少多少物品,但卻使捐贈額離12%越來越近了!例: 累計的具體做法：
【2007年沒有任何收入，招待費支出20萬元：○1帳載欄＝20萬元，○2稅收欄＝0，調增20萬元】
【2008年預售收入9000萬元，招待費支出50萬元： ○1帳載欄＝50萬元，○2稅收欄＝（20+50）×60%﹤9000萬元×0.5%＝42萬元，調增8萬元】 【2009年結轉收入9000萬元，預售收入2000萬元，招待費支出15萬元：○1帳載欄＝15萬元，○2稅收欄＝15萬元×60%﹤（9000萬元-9000萬元+2000萬元）×0.5%=9萬元，調增6萬元】
綜合：招待費限額＝（20+50+15）×60%﹤110000萬元×0.5%＝51萬元 應調增總額＝85萬元-51萬元＝34萬元 歷年調增額＝20+8+6＝34萬元
例：一個成本對象部分損毀，作為成本不必調整，但要報批，如果整個成本對象全磚了，比如上海的樓脆脆，廣西的樓歪歪，則可以全部報批后作為資產損失扣除。
例：企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用，其實是一句廢話。
08年12月31號一項在建工程轉固定資產240萬，借固定資產240貸在建工程240，提了6個月折舊，借管理費用（按24年折舊期來）5萬，貸累計折舊5萬，賣了300萬，借固定資產清理235借累計折舊5貸固定資產240，借銀行存款300貸固定資產清理300，借固定產清理65貸營業(yè)外收入65，會計利潤=65-5=60萬，應納稅所得額=轉讓收入300-計稅成本240=60萬，一模一樣。如果跨年度也不過是前調增后調減的問題，意義不大，屬于暫時性差異，而非永久性差異。
例：籌辦期是不是生產經營期，與不與生產經營有關？
國稅函（2010）79號《關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》規(guī)定：企業(yè)自開始生產經營的年度，為開始計算損益的年度，企業(yè)從事生產經營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照國稅函2009（98）號第九條規(guī)定執(zhí)行。
可見籌辦期與生產經營無關，既然無關，業(yè)務招待費（其實籌辦期也沒有業(yè)務，哪有什么招待費，即使用吃吃喝喝送送的，也是籌辦經費）不需要調整。
那么不得計算為當期的虧損，就應當理解為以前年度虧損，以前年度虧損有個五年期限，如果籌辦期超過五年，超過五年的籌辦費應當理解為不允許稅前扣除。還有籌辦期的固定資產和利息資本化部分，會計上可以提取折舊，折舊部分理解為籌辦經費，也應當在五年內可以扣除，從寬從寬。
例：31號文的適用問題。
適用于中國境內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)，而不是適用于房地產企業(yè)，也就是說哪怕不是房地產企業(yè)，只要從事了房地產開發(fā)經營，也需要按31號文來執(zhí)行。
例：預租問題，31號文規(guī)定：與承租人簽訂預約租賃協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租人取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，也就是說企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時，才可以按租金確認收入，但是營業(yè)稅呢？營業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務發(fā)生時間是收到預收款的當天，這個預收款前提是有合同，那么1月1號簽合同，當天收到租金10萬，當天就產生了營業(yè)稅納稅義務，而企業(yè)所得稅到2月1號交付時才產生納稅義務。應當這么理解。
例：房地產企業(yè)老板有錢，以公司名義在美國租了套房，邁阿密一套、夏威夷一套，白宮附近一套，付租金，這個租金需要扣交預提所得稅，但如果不是房地產企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè)，在休斯敦租一套房子用于倉儲，在芝加哥也租了一套，則因為倉儲租賃不屬于租賃而屬于勞務，勞務發(fā)生在美國，不需要代扣預提所得稅。
例：捐款時注意，該公司老板出的老板出，該公司出的公司出，比如向農村義務教育、通過紅十字會總會、中華慈善總會捐款等可以全額扣除，反正公司也是老板的，象這種情況就要考慮考慮，是以老板名義了還是以公司名義。因為公司名義只能按利潤總額的12%來扣。
例：為職工買團體保險也得交個稅，雖然說是團體險，但這個經濟利益還是給團體中的個人的，所以這個險要平均分給每個個人作為工資薪金所得，同時企業(yè)所得稅前也不得扣除。
例：生活補助費的問題。
例：旅游的問題。根據2008年2月18日國務院令第519號《國務院關于修改〈中華人民共和國個人所得稅法實施條例〉的決定》規(guī)定：第十條由“個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券”修改為“個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經濟利益”，將其他形式的經濟利益納入了個人所得稅的征收范圍。而單位為員工提供免費旅游恰恰屬于“其他形式的經濟利益”，因此應當和員工當月其他工資薪金所得合并代扣代繳個人所得稅。
而在此國務院令519號生效的2008年3月1日之前，單位為員工組織的旅游則只有符合財稅（2004）11號《財政部國家稅務總局關于企業(yè)以免費旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關個人所得稅政策的通知》中：對商品營銷活動中，企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據所發(fā)生費用全額計入營銷人員應稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費用的企業(yè)和單位代扣代繳。
因此，2008年3月1日之前只有符合財稅（2004）11號的人員才能代扣代繳個人所得稅，而2008年3月1日之后，無論是否系財稅（2004）11號所述情況，均應代扣代繳個人所得稅。
但筆者在現(xiàn)實工作中卻發(fā)現(xiàn)鮮有稅務局對2008年3月1日之前的員工旅游不征稅的，而納稅人往往也沒有發(fā)現(xiàn)上述的政策點，一方自以為是征稅，一方糊里糊涂納稅，竟致這旅游稅冤案在各地方興未艾。
例：贈送禮品的問題。贈送禮品不一定一概代扣個人所得稅，現(xiàn)在稅務評估或檢查中，稅務部門往往只要看到相關發(fā)票上注明禮品，則不管三七二十一，一律要求代扣代繳“其它所得”項目個人所得稅，其實這是對相關稅收政策的誤解。
根據國稅函[2000]57號《國家稅務總局關于個人所得稅有關問題的批復》規(guī)定：部分單位和部門在年終總結、各種慶典、業(yè)務往來及其它活動中，為其它單位和部門的有關人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券的，對個人所得的該項所得應按照“其他所得”項目計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。我們注意到這里的有關人員是有限定范圍的，即“其它單位和部門的有關人員”，應當這樣理解，首先扣繳義務人與其它單位和部門有業(yè)務往來、業(yè)務合作等事項，爾后因此前提而給予的現(xiàn)金、實物或有價證券，我們認為商場給予普通消費者的小禮品不屬于57號文件規(guī)范的征稅范圍，因此不需要代扣代繳“其它所得”個人所得稅。
這里講一個真實的故事，2008年國家稅務總局組織對中國移動的檢查，某市地稅局進入企業(yè)后，因為企業(yè)所得稅系國稅征收，營業(yè)稅申報繳納均規(guī)范，基本沒有什么問題，如何尋找突破口呢？突然間某檢查人員驚呼：踏破鐵鞋無覓處，得來全不費功夫，原來中國移動公司每年向消費者發(fā)放的食用油、啤酒、宣傳品等達六千萬元，如按其他所得扣交個稅，則需補交一千二百萬元之巨。但其忽略了一點上述禮品是發(fā)放給普通消費者的而不是“其他單位和部門的有關人員”，最后經請示上級稅政部門以及查閱總局對某省局的批復后，緣來緣去一場夢，最后僅就贈送給相關單位的大客戶經理的禮品補征了稅款。
第二篇：房地產稅收政策
財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅 房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知
2011-11-24財稅[2011]118號
北京、天津、河北、山西、內蒙古、遼寧、大連、吉林、黑龍江、山東、青島、河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為保障居民供熱采暖，經國務院批準，現(xiàn)將“三北”地區(qū)供熱企業(yè)（以下稱供熱企業(yè)）增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：
一、自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業(yè)向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費收入繼續(xù)免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。
免征增值稅的采暖費收入，應當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨核算。通過熱力產品經營企業(yè)向居民供熱的熱力產品生產企業(yè)，應當根據熱力產品經營企業(yè)實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業(yè)采暖費總收入的比例確定免稅收入比例。
本條所述供暖期，是指當年下半年供暖開始至次年上半年供暖結束的期間。
二、自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產經營活動的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業(yè)總收入的比例免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
三、本通知所述供熱企業(yè)，是指熱力產品生產企業(yè)和熱力產品經營企業(yè)。熱力產品生產企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)和自供熱單位。
四、本通知所稱“三北”地區(qū)，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內蒙古自治區(qū)、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)和新疆維吾爾自治區(qū)。
財政部 國家稅務總局
二0一一年十一月二十四日
財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知
2011-01-27財稅[2011]12號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局,西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為了促進房地產市場健康發(fā)展，經國務院批準，現(xiàn)將個人住房轉讓營業(yè)稅政策通知如下：
一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關規(guī)定執(zhí)行。
三、本通知自發(fā)文次日起執(zhí)行，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。
財政部 國家稅務總局 二〇一一年一月二十七日
財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知
2011-04-26財稅[2011]32號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）及其細則的規(guī)定，現(xiàn)對購房單位和個人辦理退房有關契稅問題明確如下：
對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
請遵照執(zhí)行。
財政部 國家稅務總局 二〇一一年四月二十六日
財政部 國家稅務總局 住房和城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政
策的通知
2010-09-29財稅[2010]94號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉(xiāng)建設廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國稅局，新疆生產建設兵團財務局、建設局：
經國務院批準，現(xiàn)就調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關優(yōu)惠政策通知如下：
一、關于契稅政策
（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。
具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。
（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。
二、關于個人所得稅政策
對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
本通知自2010年10月1日起執(zhí)行。《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關契稅的規(guī)定、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。
特此通知。
財政部 國家稅務總局 住房和城鄉(xiāng)建設部
二○一○年九月二十九日
國家稅務總局
關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告
2010-12-24國家稅務總局公告2010年第29號
根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的相關規(guī)定，現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)注銷前由于預征土地增值稅導致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：
一、房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：
（一）企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發(fā)各實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各進行分攤，具體按以下公式計算：
各應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
（二）項目開發(fā)各應分攤的土地增值稅減去該已經稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當應退的企業(yè)所得稅稅款；當已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后結轉，并調整以后的應納稅所得額。
（三）企業(yè)對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致當應納稅所得額出現(xiàn)正數的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發(fā)各累計實際繳納的企業(yè)所得稅。
二、企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料證明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目銷售收入、各應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。
三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補完畢的，不執(zhí)行本公告。
主管稅務機關應結合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應該執(zhí)行本公告，并對應退企業(yè)所得稅款進行核實。
四、本公告自2010年1月1日起施行。
特此公告。
國家稅務總局
二○一○年十二月二十四日
財政部 國家稅務總局 住房和城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政
策的通知
2010-09-29 財稅[2010]94號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局、住房城鄉(xiāng)建設廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國稅局，新疆生產建設兵團財務局、建設局：
經國務院批準，現(xiàn)就調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關優(yōu)惠政策通知如下：
一、關于契稅政策
（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。
具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。
（二）個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。
二、關于個人所得稅政策
對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
本通知自2010年10月1日起執(zhí)行?！敦斦?國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第一條有關契稅的規(guī)定、《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第一條、《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）第三條同時廢止。
特此通知。
財政部 國家稅務總局 住房和城鄉(xiāng)建設部
二○一○年九月二十九日
國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知
2010-05-25國稅發(fā)[2010]53號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：
為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展，合理調節(jié)房地產開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：
一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節(jié)作用。
各級稅務機關要在當地政府支持下，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。
二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作
預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業(yè)稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。
為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。
三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平
土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當地稅務機關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。
各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。
各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。
各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數據見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。
四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。
五、加強督導檢查，建立問責機制
各級稅務機關要按照國發(fā)[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。
國家稅務總局
二○一○年五月二十五日
國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知
2010-05-12國稅函[2010]201號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認有關問題，通知如下：
根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當應納稅所得額。
國家稅務總局
二○一○年五月十二日
財政部 國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知
2010-09-27財稅[2010]88號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）和住房城鄉(xiāng)建設部等七部門《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）精神，現(xiàn)對公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設和運營有關稅收政策通知如下：
一、對公租房建設期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。
三、對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。
四、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
五、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。
六、對經營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產稅。公租房租金收入與其他住房經營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產稅優(yōu)惠政策。
七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和計劃，以及按照建保[2010]87號文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。不同時符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。
八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據公租房建設和運營情況對有關內容加以完善。
財政部 國家稅務總局 二0一0年九月二十七日
財政部 國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知
2010-05-04財稅[2010]42號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、住房城鄉(xiāng)建設部等五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）精神，現(xiàn)將城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）有關稅收政策通知如下：
一、對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。
在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
二、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
三、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。
四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。
五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。
六、本通知所稱棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。
七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應納相應稅款中抵扣，2010年內抵扣不完的，按有關規(guī)定予以退稅。
八、各地財稅部門要加強對政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時上報財政部、國家稅務總局。
財政部 國家稅務總局 二○一○年五月四日
國家稅務總局關于建筑企業(yè)所得稅征管有關問題的通知
2010-01-26國稅函[2010]39號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
為加強和規(guī)范建筑企業(yè)所得稅的征收管理，根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)〈跨地區(qū)經營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2008]28號）的規(guī)定，現(xiàn)對跨地區(qū)（指跨省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市，下同）經營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題通知如下：
一、實行總、分機構體制的跨地區(qū)經營建筑企業(yè)應嚴格執(zhí)行國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定，按照“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。
二、建筑企業(yè)跨地區(qū)設立的不符合二級分支機構條件的項目經理部（包括與項目經理部性質相同的工程指揮部、合同段等），應匯總到總機構或二級分支機構統(tǒng)一計算，按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。
三、各地稅務機關自行制定的與本通知相抵觸的征管文件，一律停止執(zhí)行并予以糾正；對按照規(guī)定不應就地預繳而征收了企業(yè)所得稅的，要及時將稅款返還給企業(yè)。未按本通知要求進行糾正的，稅務總局將按照執(zhí)法責任制的有關規(guī)定嚴肅處理。
國家稅務總局
二○一○年一月二十六日
財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知
2009-12-22財稅[2009]157號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為了促進房地產市場健康發(fā)展，經國務院批準，現(xiàn)對個人住房轉讓的營業(yè)稅政策通知如下：
一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關規(guī)定執(zhí)行。
三、為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。
四、自2010年1月1日起，《財政部 國家稅務總局關于個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。
財政部 國家稅務總局
二〇〇九年十二月二十二日
財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知
2009-11-22財稅[2009]128號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為完善房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題明確如下：
一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題
無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。
二、關于出典房產的房產稅問題
產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。
三、關于融資租賃房產的房產稅問題
融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
四、關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題
對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。
對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行?！敦斦慷悇湛偩株P于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（(86)財稅地字第008號）第七條、《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業(yè)務問題的批復》(國稅函發(fā)[1993]368號)第二條同時廢止。
財政部 國家稅務總局 二○○九年十一月二十二日
國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知
2009-03-06國稅發(fā)〔2009〕31號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
為了加強從事房地產開發(fā)經營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)的納稅行為，根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產開發(fā)經營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
國家稅務總局
二○○九年三月六日
房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法
第一章
總
則
第一條
根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
第二條
本辦法適用于中國境內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。
第三條
企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發(fā)產品已開始投入使用。
（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。
第四條
企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
第二章
收入的稅務處理
第五條
開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第六條
企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。
第七條
企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；
（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第八條
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：
（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
第十條
企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。
第三章
成本、費用扣除的稅務處理
第十一條
企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。
第十二條
企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
第十三條
開發(fā)產品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理。
第十四條 已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條
企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據實扣除。
第十六條
企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
第十七條
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：
（一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。
第十八條
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
第十九條
企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。
第二十條
企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。
第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：
（一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。
第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。
第二十三條
企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。
第二十四條
企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
第四章
計稅成本的核算
第二十五條
計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
第二十六條
成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
第二十七條
開發(fā)產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第二十八條
企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。
第二十九條
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。
1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2.分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條
企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：
1.換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2.換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十二條
除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條
企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
第三十四條
企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。
第三十五條
開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。
第五章
特定事項的稅務處理
第三十六條
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：
1.企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
第三十七條
企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
第六章
附
則
第三十八條
從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，至該項開發(fā)產品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理。
國家稅務總局關于做好外資企業(yè)及外籍個人房產稅征管工作的通知
2009-01-06國稅函〔2009〕6號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：
2008年12月31日，國務院第546號令廢止了《城市房地產稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人），依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。為了貫徹落實國務院第546號令，做好外資企業(yè)及外籍個人房產稅的征管工作，現(xiàn)將有關事項通知如下：
一、加強組織領導，確保政策落實
廢止《城市房地產稅暫行條例》，對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產稅，是國務院為深化改革開放和完善體制機制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進一步適應社會主義市場經濟發(fā)展的要求；有利于統(tǒng)一稅政，公平稅負，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于規(guī)范稅收征管和納稅服務，強化依法治稅。各地要充分認識對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產稅的重要意義，采取有效措施保證國務院第546號令的貫徹實施。要加強對外資企業(yè)及外籍個人征收房產稅工作的組織領導，結合本地區(qū)的實際情況研究制定貫徹落實的具體工作方案；要主動向當地政府進行匯報，爭取地方領導和相關部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業(yè)了解情況、掌握動態(tài)，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務總局報告。
二、加強政策宣傳，完善納稅服務
各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網絡、報紙等途徑，將取消城市房地產稅、統(tǒng)一征收房產稅的意義和政策調整的具體內容向社會進行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業(yè)及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務機關進行納稅申報的內容和期限等。要進一步優(yōu)化納稅服務，加強納稅輔導?；鶎诱魇諜C關要通過發(fā)放宣傳材料、設立政策解答窗口、開展納稅輔導等方式，使外資企業(yè)及外籍個人盡快熟悉房產稅的稅收政策，掌握房產稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業(yè)及外籍個人及時準確地進行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機制。
三、摸清稅源狀況，強化征收管理
各地要以對外資企業(yè)及外籍個人統(tǒng)一征收房產稅為契機，進一步加強房產稅的征收管理工作。要完善房產稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業(yè)及外籍個人的房產稅稅源信息，及時更新稅源數據庫；要開展專門的稅源調查，全面掌握房產稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強管理的工作措施；要完善房產稅的征管辦法和工作流程，創(chuàng)新征管手段，切實提高管理質量和效率；要健全和細化房產稅的減免稅管理辦法，嚴格減免稅的審批。
四、做好工作銜接，優(yōu)化業(yè)務管理
各地要迅速組織相關處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對外資企業(yè)及外籍個人征收房產稅工作的順利開展。原城市房地產稅與房產稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關處（科）室要共同研究做好過渡階段的各項工作，保證工作不斷，秩序不亂。對原城市房地產稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認真登記，妥善保管。各地要優(yōu)化房產稅的業(yè)務管理工作,理順相關職能部門的分工，合理劃分職責，使房產稅的管理工作更加規(guī)范、統(tǒng)一和高效。
請各地于2009年3月31日前將貫徹落實國務院第546號令的情況報送稅務總局財產和行為稅司。
第三篇：房地產企業(yè)稽查要點
房地產企業(yè)稽查要點
一、營業(yè)稅
1、銷售不動產、轉讓無形資產的營業(yè)額確認是否正確，收取的價外費用是否并入營業(yè)額申報納稅。
2、采用預收款方式銷售不動產或轉讓土地使用權的，是否按預收款（包括預收定金）申報納稅，其納稅義務發(fā)生時間是否為收到預收款的當天。
3、銀行按揭款收入有否申報納稅。
4、以房換地、以地換房或其他合作建房行為的是否按規(guī)定申報納稅。
5、拍賣、被拍賣不動產、土地使用權，是否申報納稅。
6、以房產作為利潤分配給投資方是否申報納稅。
7、采用“還本”方式銷售不動產時，是否是按減除“還本”支出后的收入申報納稅。
8、將不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位，是否按銷售不動產或轉讓無形資產申報納稅。
9、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否并入營業(yè)額中申報納稅。
10、單位將不動產無償贈與他人是否視同銷售不動產申報納稅，價格是否明顯偏低，有無正當理由。
11、納稅人轉讓在建項目是否按銷售不動產或轉讓土地使用權申報納稅。
12、是否與包銷商簽訂包銷合同，是否按規(guī)定申報納稅。有無將包銷、代銷商品房手續(xù)費支出直接從營業(yè)額中抵減的情況。
13、是否存在“代建房”行為，是否同時具備“代建房”的三個條件。
14、關聯(lián)企業(yè)間銷售不動產或轉讓無形資產價格是否合理。
15、有無將折扣額另開發(fā)票，而在營業(yè)額中扣除的問題。
16、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。
17、以不動產或土地使用權投資入股取得固定收入，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不承擔風險的，是否按“租賃業(yè)”申報納稅。
18、開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務，如這些境外企業(yè)在境內既沒有經營機構，又沒有代理人，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關營業(yè)稅。
19、涉及營業(yè)稅的其他問題。
二、企業(yè)所得稅
（一）收入檢查要點：
1、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等是否根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：
（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現(xiàn)。
（2）采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。
（4）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。
（5）將開發(fā)產品先出租再出售的，是否按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
①將待售開發(fā)產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)。
②將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。
（6）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，是否在分得開發(fā)產品時確認收入的實現(xiàn)。
2、發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認收入和利潤：
（1）將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發(fā)產品轉作經營性資產；
（3）將開發(fā)產品用于對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發(fā)產品抵償債務；
（5）以開發(fā)產品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產。
3、代建工程、提供勞務持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)。
4、代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入。
5、因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金是否計收入。
6、商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業(yè)務收入。
7、有無將折扣額另開發(fā)票，而在收入中扣除的問題。有無將收入長期掛往來賬不入賬現(xiàn)象。
8、采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入是否按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅。
9、是否按稅務機關確定的征收方式（預）繳納企業(yè)所得稅。
10、涉及企業(yè)所得稅收入確認的其他問題。
（二）稅前扣除項目檢查要點：
1、是否準確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，是否虛列、重列有關的成本、費用。
2、土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當期銷售成本。
3、銷售成本的結轉是否正確，同一企業(yè)有多個房產開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產品單位工程成本和已售商品房面積。
4、為開發(fā)產品公共部分、共用設施設備維修計提的維修基金余額是否作納稅調整。
5、是否將非本期的費用計入當期費用，成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產損失直接稅前扣除。
6、是否將未結轉銷售收入的預收款所涉及到的營業(yè)稅等一并結轉到當期銷售稅金，有否重復列支稅金。
7、“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“壞帳準備金”、“業(yè)務招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為擴大扣除比例而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。
8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調整。
9、有否在稅前扣除與收入無關的支出，如債權擔保等原因承擔連帶責任而履行的賠償，企業(yè)負責人的個人消費。
10、按會計制度計提的各項準備金是否作納稅調整。
11、實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資標準進行稅前扣除；工資實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合“兩低于”原則，是否實際發(fā)放，未實際發(fā)放部分是否已調增應稅所得。
12、納稅人計提的以前應提未提、應計未計的費用及補繳以前的稅金是否已作納稅調整。
13、捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定。接受的捐贈是否已調增應納稅所得額。
14、未按規(guī)定轉作本企業(yè)經營性資產以及臨時出租的待售開發(fā)產品，是否也計提了折舊。
15、為房地產開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，是否計入有關房地產的成本。納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整。
16、有否將購建“固定資產”等資本性支出在直接在稅前扣除。
17、固定資產清理、待處理財產損益清理后的凈收益是否按規(guī)定結轉入營業(yè)外收入賬戶，企業(yè)的各項財產損失未報批的，是否按規(guī)定作納稅調減。
18、稅前扣除項目的各項憑證是否合法，是否有虛列成本現(xiàn)象。
19、成本、費用能否準確核算，與稅務機關已確定的征收方式是否相符合。
20、其他稅前扣除項目是否符合《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的規(guī)定。
三、土地增值稅
1、房地產開發(fā)項目竣工結算前取得的房地產轉讓收入（包括采取分期收款銷售方法取得的預收款項）是否按規(guī)定預繳土地增值稅，竣工結算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務機關清算。
2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。
3、涉及土地增值稅的其他問題
四、房產稅
1、有否將生產經營用房產、出租房產與免稅的房產混淆，未按規(guī)定申報納稅。
2、自用的房產是否繳納房產稅。
3、自行建造的應稅房產交付使用后，有否長期掛“在建工程”賬，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。有否將與房屋不可分割的各種附屬設備或不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管、電梯等）從房產原值剝離出來，少繳房產稅。
4、閑置未用的房產是否繳納房產稅。
5、對原有房屋進行改建、擴建后，作為固定資產核算的部分是否按規(guī)定增加房屋原值，繳納了房產稅。
6、企業(yè)將房產、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否按租金繳納房產稅。
7、對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產稅。
8、涉及房產稅的其他問題。
五、土地使用稅
1、在開發(fā)建設期間，為開發(fā)商品房所占用的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、在項目完工后，對未出售部分的商品房占用的土地是否繳納了城鎮(zhèn)土地使用稅。
3、對已取得土地使用權但尚未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
4、涉及城鎮(zhèn)土地使用稅的其他問題。
六、印花稅
1、各類建筑安裝工程承包合同、財產租賃合同、借款合同、產權轉移書據、賬簿等是否按規(guī)定貼花。
2、購銷合同是否按稅務機關確定的征收方式足額繳納。
3、實收資本（股本）和資本公積增加，是否按規(guī)定貼花。
4、各類未履行的合同，是否按規(guī)定貼花。
5、涉及印花稅的其他問題。
七、個人所得稅
1、對支付給個人的現(xiàn)金、實物、有價證券是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
2、是否將工資、薪金所得與勞務報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。
3、對從“盈余公積”、“利潤分配”、“管理費用”、“經營費用”等賬戶中提取支付的工資、獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。
4、通過“應付福利費”賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。
5、對個人一次取得的數月獎金、年終加薪或勞動分紅，代扣代繳個人所得稅的計算方法是否正確。
6、支付給董事的董事費，是否代扣代繳個人所得稅。
7、企業(yè)向職工或其他個人集資，支付股息、紅利、利息時是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
8、單位為職工負擔個人所得稅的，在計算應納稅額時，是否將支付額換算成含稅收入后計算扣繳個人所得稅。
9、個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業(yè)經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出是否按規(guī)定繳納（代扣）個人所得稅。
10、納稅內個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅內既未歸還，又未用于生產經營的是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。
11、有無獎勵職工汽車、住房未扣繳個人所得稅。
12、有無在年終總結、各種慶典、業(yè)務往來及其他活動中，為其他單位和部門的有關人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券未按“其他所得”項目扣繳個人所得稅。
13、將代扣代繳稅款長期掛賬而不申報繳納。
14、涉及個人所得稅的其他問題。
第四篇：(房地產稅務稽查風險防范與新政實務專題系統(tǒng)解讀)
“房地產稅務稽查風險防范與新政實務專題系統(tǒng)解讀”通知
☆ 北京?新興賓館
☆ 2011年8月12–14日
☆ 主講：張 偉
※→ →歡迎來到不負眾望的五星級（☆☆☆☆☆）房產稅務精品課程！
※→一星：這是一堂“與時俱進”系統(tǒng)學習房地產稅收的課程，課程強調“與時俱進”，政策
更新度直到講課前一天晚上；
※→二星：這是一堂防范稅務稽查風險的課程，緊緊跟隨稅務稽查的步伐，解析2011年最新的稅務稽查風險；
※→三星：這是一堂破解稅政難局的稅收籌劃課，針對經濟形勢的變化，設計個性化的稅收
策劃方案；
※→四星：這是一堂解決實際問題的答疑課，課程預留答疑板塊，針對學員預先準備好的問題
或現(xiàn)場的提問，現(xiàn)場解答疑難問題；
※→五星：這是一堂注重客戶體驗的精品課，張偉老師的房地產稅收課程內容：豐富實用、表現(xiàn)形式：生動活潑，深受學員好評。
※新國八條※：五年內二手房轉讓全額征收營業(yè)稅，推高二手房交易成本，對企業(yè)影響大么？
要求對高檔樓盤強力啟動土地增值稅清算，稅負會大幅度上升么？
※央行加息※：持續(xù)加息，使得資金成本越來越高，開發(fā)商不差錢么？私募股權融資、非金融
借貸等融資方式層出不窮，稅收上應當如何運作呢？
※稅政變局※：2011年新政迭出。繳納了土地增值稅，在項目公司注銷前可退企業(yè)所得稅，您
知道么？免租期需要繳納房產稅，土地使用權價值計入房產稅原值，都是新鮮
事兒，您完全明白了么？
※→房地產財務兩大利器“融資”、“稅務”，地產稅務政策繁雜，又迅速更新，您能夠系統(tǒng)學習專業(yè)的地產稅收政策么？
※→稅收新政迭出的時代，政策漸欲迷人眼，新《營業(yè)稅條例》、國稅發(fā)【2009】31號、國稅
發(fā)【2009】91號、國稅函【2009】342號、國稅函【2010】79號、國稅函【2010】148號、國稅函【2010】201號、國稅函【2010】220號、國稅函【2010】53號、財稅【2010】121
號、國家稅務總局2010年4號公告、6號公告、27號公告、29號公告、2011年13號公
告、23號公告??，深刻影響企業(yè)納稅支出，如何合理運用政策，減少稅收支出？
※→無論您是老板還是財務總監(jiān)、財務經理，在地產全面稽查的時代，您終將遭遇稅務稽查！
面對嚴峻的稅務稽查形勢，您準備好了么？
※→如何改變交易模式,改變交易流程,以降低稅負,您深諳此道么?
※→土地成本對于地產成本,猶如面粉與面包的關系，如何運用拿地模式技巧,降低拿地成本,您知曉奧妙么?
※→資本運作、股權收購、資產收購、合并、分立??構筑公司架構降低稅負，您運用自如么？ ※→本課程，讓“稅收政策” 密切結合“稽查手段與流程”，全面解析地產四類收入、計稅成本核算七大步驟，深度解析新舊稅收政策銜接運用，深度解讀，手傳心授，一課在手，讓
您知己知彼，稅收無憂！
【重點講解45個實務專題】
※→01：2011年稅務稽查必查項目之“股權轉讓”。
※→02：“限售股解禁“稅務問題的解決方案。
※→03：個人轉讓公司股權的稅務處理。
※→04：以購買股權方式取得土地的稅收風險分析。
※→05：“假股權，真?zhèn)鶛唷岸愂诊L險解析。
※→06：投資5大稅種的最新稅收風險分析。
※→07：稅務機關檢查房地產稅收案件檢查標準案例解析。
※→08：地產企業(yè)全面避稅理念及實際操作技巧。
※→09：地產企業(yè)稅收政策之前世今生（所得稅十一文件、土地增值稅十四文件系統(tǒng)解讀）?！?0：稅務稽查檢查收入的五大方法。
※→11：其他應付款––定金、訂金、保證金問題。
※→12：其他應付款––代收款項的稅務處理問題。
※→13：其他應付款之股東借款問題。
※→14：項目清算與匯算的操作技巧。
※→15：房地產企業(yè)季度預繳申報表及申報表的填制技巧。
※→16：未完工收入是否可以扣除期間費用和稅金及附加？
※→17：未完工收入是否可以作為廣告宣傳費扣除基數？
※→18：樓盤跨2008年以前多交“8%”稅率差的稅務處理。
※→19：四種情形造成地產企業(yè)前期多繳稅款后期不能退稅的破解策略。
※→20：項目公司注銷前可以退土地增值稅？
※→21：老板借給公司錢和公司借給老板錢有什么法律風險？
※→22：房地產各種融資方式稅收政策運用。
※→23：地產企業(yè)銷售收入四大確認原則及運用。
※→24：差額征稅解析（在建項目中對營業(yè)稅、土地增值稅如何差額征稅）。
※→25：地產企業(yè)完工標準解析。
※→26：期間費用和開發(fā)間接費用轉化的稅務技巧。
※→27：地產企業(yè)計稅成本扣除七大步驟。
※→28：公共配套設施與開發(fā)產品稅務問題解析。
※→29：車位的企業(yè)所得稅、土地增值稅問題解析。
※→30：商住樓土地增值稅問題解析。
※→31：地產企業(yè)拆遷補償費稅務問題解析。
※→32：甲方供材問題解析。
※→33：地產企業(yè)利息問題土地增值稅問題解析。
※→34：地產企業(yè)后續(xù)支出的所得稅處理。
※→35：土地增值稅清算八大問題解析。
※→36：預租收入及租金收入各種稅種解析。
※→37：大市場項目常見的稅收籌劃思路。
※→38：境內外所得的所得稅、營業(yè)稅問題解析。
※→39：“以票控稅”與“實質重于形式”。
※→40：什么情況下不需要發(fā)票作為合法扣稅憑證？
※→41：什么樣的評估報告可以作為合法扣稅憑證？
※→42：資產評估增值的資本公積轉增資本稅收解析。
※→43：甲方供材的材料發(fā)票是否屬于合法的扣稅憑證？
※→44：地產所得稅實務難題解析。
※→45：各種拿地成本方式大解析。
【培訓專家】張 偉 會計學碩士，現(xiàn)供職于國家稅務局稽查局。曾先后在征管、稅政、稽查部門工作。具有豐富的稽查辦案經驗：曾先后參與了被稱為建國以來第一大稅案的潮、汕8.07騙取出口退稅案、騙稅個案全國第一的葆祥公司騙稅案（騙稅金額2.8億元）、國家稅務總局公布的2005年中國第一大稅案：黑、津、冀虛開發(fā)票系列專案、2006年中國第一大稅案“利劍二號”專案。多次代表國家稅務總局查辦各類案件。具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟措施的運用。具有良好的表達能力：在稅務機關內部多次進行稽查前培訓，受到廣泛認可。經常為大學MBA班、會計師事務所、稅務師事務所、咨詢公司授課，受到普遍歡迎。巡回為各大城市高端培訓近百場。業(yè)務特長：稅務稽查應對、增值稅、所得稅、出口退稅、房地產稅收。
【增值服務】☆參會學員可享受房地產企業(yè)管理教育網一年的高級會員服務；如稅法查詢、納稅輔導、在線專家答疑、遠程教育、網上信息檢索、QQ論壇交流等。
【培訓對象】各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。
【培訓時間】2011年8月12日至14日（8月12日全天報到、13日至14日兩天課程）
【培訓地點】北京◇新興賓館（北京市海淀區(qū)西三環(huán)中路17號）
【相關費用】☆人民幣2490元/人（含授課費、場地費、資料費、會務費、現(xiàn)場咨詢等）↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（詳見參會確認函）
☆戶名：北京金旭紅企業(yè)管理中心
☆賬號：***1683
☆開戶行：北京農村商業(yè)銀行翠屏北里支行
【聯(lián)系方式】☆電 話：（010）52106881 52106709☆聯(lián)系人：佟 軍
☆傳 真：（010）52106771☆郵箱：fdcqygl.com@163.com
【報名方式】參會學員請在8月12日前將回執(zhí)表傳真至聯(lián)系人，以便會務組做好準備工作。
◎請真實填寫并按此線剪下傳回◎ ??鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務高管決策人共同出席！
第五篇：稽查實務題
稽查實務題
1、資料：
某市企業(yè)為增值稅一般納稅人，主要業(yè)務為生產銷售高爾夫球具，2009有關生產經營情況如下：
（1）期初庫存外購已稅桿身、桿身、握把共300萬元。本期外購已稅桿身取得增值稅專用發(fā)票，支付價款2400萬元、增值稅額408萬元，已驗收入庫；
（2）生產領用外購桿身、握把2500萬元，其他生產費用978萬元；
（3）批發(fā)銷售A套桿5000套，開具增值稅專用發(fā)票，取得銷售額6000萬元；零售B套桿2000套，開具普通發(fā)票，取得銷售收入2340萬元，上述AB套干成本均為4000元/套；
（4）2008年12月30日轉讓自有技術所有權取得銷售收入700萬元，支付轉讓費用等支出5萬元。
（5）發(fā)生產品銷售費用820萬元（其中廣告費用500萬元）、財務費用270萬元、管理費用940萬元（其中含業(yè)務招待費用35萬元）
（6）7月發(fā)生火災損失庫存的外購桿身30萬元（不含增值稅額），已經稅務機關批準扣除；10月取得保險公司賠款5萬元；
（7）取得2006年投資的深圳某公司紅利收入，金額為38萬元。
（注：高爾夫球具的消費稅稅率10%，不考慮城建稅及教育費附加）
要求：
（1）根據下列資料，分別計算該企業(yè)2009年應繳納的增值稅和消費稅；
（2）2009該企業(yè)應繳納的企業(yè)所得稅額。
[答案]（1）增值稅
銷項稅額=［6000＋2340／（1＋17%）］×17%=1360（萬元）
進項稅額=408－30×17%=402.9（萬元）應繳納增值稅額=1360—402.9=957.1（萬元）
（2）消費稅
應繳納消費稅額=［6000＋2340／（1＋17%）］×10%－2500×10%=550（萬元）
（3）應扣除產品銷售成本=（5000＋2000）×0.4=2800（萬元）
（4）業(yè)務招待費扣除限額35×60%=21萬元，銷售收入的千分之五=［6000＋2340／（1＋17%）］×0.5%=40，只能扣21萬元
廣告費扣除限額=［6000＋2340／（1＋17%）］×15%=1200萬元，實際發(fā)生500萬，準予按發(fā)生額全扣。
（5）應扣除的費用=820＋270＋940-35+21=2016（萬元）
（6）營業(yè)外支出=30×（1＋17%）－5＝30.1（萬元）
（7）應納稅所得額=6000＋2340／（1＋17%）＋（700-5）+38－550－2800－2016－30.1-500-38=2798.9（萬元）
轉讓技術所得700-5=695萬元，超過500萬元的部分減半征收。
分回的紅利收入，屬于免稅收入范圍。
（8）2008企業(yè)共計應繳企業(yè)所得稅= [2798.9-（695-500）]×25%+（695-500）×25%×50%= 613.30+24.38=675.35（萬元）
2、某縣國稅局2009年4月在專項檢查中，發(fā)現(xiàn)作為增值稅一般納稅人的某制衣廠（是私營企業(yè)）自成立至今，有多筆購銷業(yè)務未申報納稅，稅務機關于5月10下達《稅務行政處罰告知書》（內含聽證告知事項），該制衣廠未提出聽證，稅務機關于5月20日下達《稅務處理決定書》，責令其限期繳納稅款、滯納金，并處以3倍的罰款。為保證稅款及時入庫，經過縣國稅局局長審批同意，稅務機關采取了稅收保全措施，書面通知其開戶銀行暫停支付相當于稅款、滯納金和罰款的存款。該廠對稅務機關采取的稅收保全措施不服，于5月28日向某縣人民法院提出行政訴訟，要求稅務機關立即解除稅收保全措施。縣人民法院經過審查，認為該廠應先申請行政復議，再提起訴訟，于6月2日裁定不予受理。
（1）稅務機關執(zhí)行稅收保全措施是否正確？為什么？
（2）縣人民法院的裁決是否正確？該廠是否可以直接提起行政訴訟？為什么？
參考答案：
（1）稅務機關不可以執(zhí)行稅收保全措施。根據《稅收征管法》第38條規(guī)定，稅務機關對從事生產、經營的納稅人，如果有根據認為納稅人有明顯的轉移、隱匿其應納稅的商品、貨物以及其他財產或應稅收人等行為或跡象，經過縣以上稅務局（分局）局長批準，可以在規(guī)定的納稅期內實施稅收保全，但前提是納稅人不肯或不能提供納稅擔保。所以稅務機關應首先要求納稅人提供納稅擔保，而不能直接采取稅收保全措施。
（2）某縣人民法院的裁決不正確，該廠可以直接提起行政訴訟。根據《稅收征管法》第88條規(guī)定，只有納稅人與稅務機關就征稅問題發(fā)生爭議時，納稅人才必須首先申請行政復議，否則不得向人民法院起訴。就稅收保全措施發(fā)生爭議，屬于選擇復議，納稅人既可以向稅務機關申請復議，也可以直接向人民法院起訴。
3、某市國稅局稽查局選案科于2010年6月25日通過計算機選案系統(tǒng)篩選，確定該市XX機械廠（該公司成立于2001年8月，增值稅一般納稅人）為待查對象。選案科進行案源受理登記后，擬定處理意見，要求對該企業(yè)2009納稅情況進行檢查，并根據要求填制了《稅務稽查任務通知書》及其附件，連同案件有關資料一并送交檢查科實施檢查。
檢查科確定由王方、李力、張正三名檢查人員組成檢查組，由王方任檢查組長。檢查組調閱了被查對象的納稅檔案等資料，確定了相應的檢查方案。
7月3日，檢查組開始實施稅務檢查。檢查人員向被查對象出示了稅務檢查證和《稅務稽查通知書》，并取得了相應的《稅務文書送達回證》和《＜稅務檢查證＞出示證明》。檢查人員向被查對象下達了由市國稅局稽查局長簽發(fā)的《調取賬簿資料通知書》，調取該企業(yè)2009賬簿、憑證、報表和其他有關資料，開具了《調取賬簿資料清單》一份，詳細列明了調取的資料種類、數量和所屬期間等，并由雙方經辦人員簽字，交被查對象保存。檢查過程中，檢查人員根據情況，決定實施詢問調查。詢問前，檢查人員向被詢問人發(fā)出了《詢問通知書》，并取得了相應的《稅務文書送達回證》。詢問調查由王方、李力負責實
施，詢問前向被詢問人出示了稅務檢查證，由王方負責提問，李力記錄。詢問結束后，李力將《詢問（調查）筆錄》交被詢問人閱讀并當場核對，被詢問人認為筆錄無誤，在筆錄最后一頁簽名并押印，李力也在筆錄上簽署了日期并在詢問人和記錄人處簽名。
檢查過程中，檢查組需要查詢被查對象在銀行的存款情況，派張正持市國稅局局長簽發(fā)的《檢查存款賬戶許可證明》，到該企業(yè)開戶銀行進行查詢，張正向銀行人員出示了稅務檢查證，取得了需要的資料。經查：該公司2010年10月為小規(guī)模納稅人生產一批配件，未開具發(fā)票，未做收入，貨款匯到該企業(yè)法定代表人的個人卡號上，計算少繳增值稅50000元（該公司2009年申報增值稅300000元，企業(yè)所得稅70000元，其他地方各稅30000元）。檢查過程中，檢查組要求被查對象打開其財務軟件，但被查對象以安全為由拒不打開，要求其提供與原始電子數據、電子信息系統(tǒng)技術資料一致的復制件，被查對象也不提供。檢查人員通過解密手段直接進入財務軟件進行檢查，并提取了相關數據。
檢查過程中，檢查人員復印了該企業(yè)部分賬簿資料，并由該企業(yè)財務人員在復印件上寫明了“與原件核對無誤，原件存于我處”字樣，并加蓋單位公章和財務人員簽章，作為書證。檢查過程中，檢查人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)有逃避納稅義務的行為，并有明顯的轉移、隱匿其應納稅收入的跡象，為避免國家稅款流失，經市國稅局局長批準，檢查人員持由市國稅局長簽發(fā)的《查封（扣押）證》依法采取了查封、扣押其商品、貨物及其他財產的稅收保全措施。執(zhí)行查封、扣押工作由王方、張正負責，他們通知該企業(yè)的倉庫保管人員到場，查封了該企業(yè)的部分庫存產成品，根據查封物品填制了《查封商品、貨物、及其他財產清單》，并加貼封條。對這部分查封物品，稽查人員指令該企業(yè)負責保管。
檢查人員將檢查中發(fā)現(xiàn)的問題按規(guī)定和要求制作了《稅務稽查工作底稿》，記錄案件事實，歸集相關證據材料，并簽字、注明日期。
7月12日，檢查結束，檢查人員整理案件資料，制作了《稅務稽查報告》，認定該企業(yè)在賬簿上不列收入，已構成偷稅，作出補繳增值稅50000元，擬處以偷稅數額百分之五十的罰款25000元，并對其未按規(guī)定開具發(fā)票處以罰款9000元的處理意見，提交審理科審理。審理科對《稅務稽查報告》及案件證據資料進行了審查，于7月30日審理完畢，提出了同意《稅務稽查報告》的意見。7月31日，審理科制作了《稅務行政處罰事項告知書》，送達納稅人，并取得了相應的《稅務文書送達回證》，該企業(yè)于8月3日向稽查局書面提出聽證申請?；榫譀Q定在8月22日舉行聽證會，局長書面授權檢查組長王方主持聽證會，于8月20日向該企業(yè)送達了《稅務行政處罰聽證通知書》，通知企業(yè)于到市稽查局會議室舉行聽證。經過聽證，雙方對偷稅認定的事實和證據的合法性、真實性無異議，但對未開發(fā)票處以罰款提出異議，稽查局未予采納。
8月23日，審理科制作了《稅務處理決定書》和《稅務行政處罰決定書》并報稽查局長批準，分別要求納稅人10日內繳納稅款和罰款。
8月24日，審理科將《稅務處理決定書》和《稅務行政處罰決定書》交執(zhí)行科簽收執(zhí)行。同日，執(zhí)行科將《稅務處理決定書》和《稅務行政處罰決定書》送達被查對象處，該企業(yè)拒絕接收，并拒絕簽署《稅務文書送達回證》?；榫謭?zhí)行人員在《稅務文書送達回證》上寫明了拒收理由和日期，并在送達人處簽名，將稅務文書留在了該企業(yè)財務科辦公室，視為送達。
9月3日，《稅務處理決定書》和《稅務行政處罰決定書》規(guī)定的稅款、罰款繳款限期期滿，納稅人未繳納稅款、罰款，未申請復議，也未向人民法院起訴，執(zhí)行科報請市國稅局長批準后，將查封的物品交依法成立的拍賣機構拍賣。9月10日，拍賣結束，稽查局以拍賣所得抵繳了稅款、罰款及查封、拍賣等費用。9月15日，稽查局將剩余部分退還給了被查對象。
9月16日，該單位對是稽查局作出的行政處罰決定不服，書面向市國稅局提出行政復議申
請。9月25日，市局決定受理了該行政復議申請，并于9月30日將申請書副本發(fā)送給市稽查局，10月20日，市稽查局提出書面答復，并提交當初作出具體行政行為的證據、依據和其他有關材料。12月22日，市局作出了維持市稽查局的處罰決定的行政復議決定。根據給定的案情，指出稅務機關執(zhí)法中存在的問題，并說明正確做法。
答案：
（1）待查對象確定后，選案部門填制《稅務稽查立案審批表》，附有關資料，經稽查局局長批準后立案檢查。《稅務稽查工作規(guī)程》第19條。
（2）《調取賬簿資料通知書》應為市國稅局長簽發(fā)?！墩鞴芊ā芳殑t第86條。
（3）《調取賬簿資料清單》應為一式兩份，稅務機關和被查對象各存一份。
（4）被詢問人在尾頁結束處寫明“以上筆錄我看過（或者向我宣讀過），與我說的相符”，并逐頁簽章、捺指印?！抖悇栈楣ぷ饕?guī)程》第27條。
（5）詢問人和記錄人在《詢問（調查）筆錄》上不得互相代簽名。
（6）到該企業(yè)開戶銀行查詢被查對象在銀行的存款情況的調查取證應兩人以上。
（7）經稽查局局長批準，可以采用適當的技術手段對該電子信息系統(tǒng)進行直接檢查 《稅務稽查工作規(guī)程》第23條。
（8）執(zhí)行查封、扣押時應通知其法定代表人或主要負責人到場?！墩鞴芊ā芳殑t第63條。
（9）偷稅未加收滯納金，達到移送標準未移送。《征管法》63條，《刑法》201條。對于該單位不開發(fā)票偷稅屬于同一違法行為，對當事人的同一個違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰?！缎姓幜P法》第24條。
（10）審理超時，審理人員接到稽查人員提交的《稅務稽查報告》及有關資料后，應當在１5日內審理完畢。《稅務稽查工作規(guī)程》第50條。
（１１）稅務機關應當在收到當事人聽證要求后15日內舉行聽證，應當在聽證的7日前通知，聽證主持人由審理人員擔任?！抖悇招姓幜P聽證程序實施辦法（試行）》第5、7條?！抖悇栈楣ぷ饕?guī)程》第53條
（1２）罰款的繳納期限應為１５日。《行政處罰法》第46條。（1３）留臵送達應有見證人簽名，方視為送達。《征管法》細則第103條。
（1４）罰款應在訴訟期后才能強制執(zhí)行。《征管法》第88條。
（1５）拍賣所得剩余部分應在3日內退還被執(zhí)行人?！墩鞴芊ā芳殑t第69條。
（1６）市局應該在5日內審查受理，7日內將行政復議申請書副本或者行政復議申請發(fā)送給稽查局，稽查局應該在10日內，出書面答復，市局應該在60日內做出行政復議決定?！缎姓妥h法》第17、23、30條。
4、2010年3月某市國稅稽查局對某電視機廠2009年的業(yè)務進行檢查，該廠為增值稅一般納稅人，主要生產銷售新型彩色電視機。檢查中發(fā)現(xiàn)如下業(yè)務：
（1）3月2日，采取交款提貨結算方式向甲家電商場銷售電視機500臺，本期同類產品每臺不含稅售價3 000元。由于商場購買的數量多，按照協(xié)議規(guī)定，廠家按售價的5％對商場優(yōu)惠出售，打折后每臺不含稅售價2 850元，貨款全部以銀行存款收訖。查申報表該企業(yè)申報銷項稅額242250元。
（2）3月5日，向乙家電商場銷售彩電200臺（每臺不含稅售價3 000元）。為了盡快收回貨款，廠家提供的現(xiàn)金折扣條件為4／
10、2／20、N／30。本月23日，全部收回貨款，廠家按規(guī)定給予優(yōu)惠。查申報表，該企業(yè)申報銷項稅99960元。
（3）采取以舊換新方式，從消費者個人手中收購舊電視機，并銷售新型號電視機10臺，開出普通發(fā)票10張，收到貨款31100元，并注明已扣除舊電視機折價4000元。查申報表，該企業(yè)申報銷項稅4518.8元。
（4）采取還本銷售方式銷售電視機給消費者20臺，協(xié)議規(guī)定，每臺不含稅售價4000元，5年后廠家全部將貨款退還給購貨方，共開出普通發(fā)票20張，合計金額93600元，查申報表，此筆業(yè)務企業(yè)未申報納稅。
（5）上月以分期收款方式銷售的電視機，根據合同約定，本月應當收到款項58萬元，但月底仍未收到，企業(yè)未申報納稅。
要求，請根據上述資料
（1）計算上述業(yè)務應補（退）增值稅稅額。
（2）就上述業(yè)務（1）和第2 筆業(yè)務作出賬務處理。
參考答案：
（1）業(yè)務1）正確
業(yè)務2）該廠對乙商場采取的是現(xiàn)金折扣方式，即先銷售后打折，增值稅專用發(fā)票上先按全額反映，在實際收到折扣后價款后，再按折扣金額開具其他發(fā)票或單據給購貨方入賬。對這種情況，雙方均將現(xiàn)金折扣作為財務費用處理（廠家增加、商家減少），折扣部分不得從銷售額中減除。應補銷項稅額=30000÷（1+17％）×17%-99960=127805（元）
業(yè)務3）納稅人采取以舊換新方式銷售貨物的，應按新貨物的同期銷售價格確定銷售額。應補銷項稅額=4 000÷（1+17％）×17％=581.20（元）
業(yè)務4）納稅人采取還本銷售貨物的，不得從銷售額中減除還本支出。
應補銷項稅額=93600÷（1+17％）×17％=13 600（元）
業(yè)務5）分期收款銷售方式，應當按合同約定的收款時間確認納稅義務發(fā)生時間，即使沒有在約定時間收到款項，也應當確認增值稅銷項稅額。應當收取的款項應當是包含增值稅的銷售額，所以，應補的銷項稅額=580000÷（1+17％）×17％=84273.50（元）。
（2）賬務處理
業(yè)務（1）分錄：3月2日
借：銀行存款 1667250
貸：主營業(yè)務收入 1425000
貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅）242250
業(yè)務（2）分錄3月5日
借：應收賬款 702000
貸：主營業(yè)務收入 600000
貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅）102000
3月23日
借：財務費用 14040
銀行存款 687960 貸：應收賬款 702000
5、一、基本資料：
某國稅稽查局檢查甲企業(yè)2008的納稅情況。
甲企業(yè)為生產性外商獨資企業(yè)，系增值稅一般納稅人，只生產并銷售C產品，于2000年注冊登記，2005年為第一個獲利,適用稅率為15%。按新會計準則執(zhí)行。企業(yè)各期增值稅的各種進項稅額都已取得合法抵扣憑證并按規(guī)定抵扣，期末無留抵稅額。企業(yè)適用稅率均為17%。當年無留抵稅額。2008企業(yè)利潤表如下： 利潤表
編制單位：甲企業(yè) 2008年 單位： 萬元（人民幣）
二、檢查人員通過審核有關憑證資料和向相關人員詢問，發(fā)現(xiàn)2008涉稅情況如下： 1.企業(yè)的工藝流程分為
A.B兩個車間，A車間加工出半成品，由B車間最終加工成完工產品。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2008年12月份領料單號LLD1255上記錄的新建廠房領料60萬元錯誤計入A車間的生產成本。2008年12月企業(yè)成本核算中，產品已經部分完工，已經將LLD1255作為完工產品的成本進行分攤。完工產品入庫后當月銷售其中一部分。
其他資料：經核實，期末C產品在產品成本為1500萬元，產成品成本為1800萬元。2.12月10日，第10號憑證，企業(yè)支付職工進修學雜費，共計80萬，賬務處理為： 借：管理費用 800000
貸：銀行存款 80000
3.“管理費用”中列支的有關情況：
（1）全年業(yè)務招待費合計80萬元，其中有10萬為贈送給客戶的外購禮品，直接按成本10萬轉賬。
（2）技術開發(fā)費用100萬元。
（3）以管理費名義計提并支付給外**公司100萬管理費。（4）計提并支付給國外某企業(yè)特許權使用費30萬元
4.資產減值損失科目為計提的固定資產減值準備合計20萬元。
5.審核“投資收益”賬戶，只記載有如下事項：12月31日確認投資收益90萬元，系該公司對乙企業(yè)進行的股權投資，按權益法核算的收入，余下為國債利息收入。6.“營業(yè)外支出”中列支的有關情況：
（1）贊助支出30萬元。（2）罰款、違約金l0萬元（經審核屬環(huán)保部門處以罰款5萬元；因未采取火災防范措施，消防部門處罰款3萬元；因產品質量原因，經協(xié)商支付購貨方賠款2萬元）。
7.財務費用中向商業(yè)銀行貸款1200萬元，年利息支出60萬元，向某客戶借款500萬元，年利息支出38萬元。
假定其他各種業(yè)務賬務處理均正確，也無其他涉稅事項。要求：
1.扼要指出存在的影響納稅的問題。2.計算企業(yè)應補（退）、代扣代繳各相關稅的稅額（要分稅種，計算結果以萬元為單位，保留小數點后兩位，不考慮營業(yè)稅）。
[答案] 1.存在的影響納稅的問題：
（1）企業(yè)錯誤的賬務處理影響銷售成本，同時調整會計利潤和所得額。分攤率＝60÷（1500+1800+6700）＝0.6%
在產品應分攤數額＝1500×0.6%＝9（萬元）產成品應分攤數額＝1800×0.6%＝10.8（萬元）
本期產品銷售成本應分攤數額＝6700×0.6%＝40.2（萬元）應轉出的增值稅進項稅額＝60×17%＝10.2（萬元）
（2）職工進修費用應在職工教育經費中列支，同時調整會利潤和所得額，調賬會計分錄： 應當調增所得額=80（萬元）
（3）①該企業(yè)業(yè)務招待費超標，應當進行納稅調整。企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。同時外購貨物用于贈送給客戶，企業(yè)所得稅屬于資產處臵收入，按外購價格入賬，要作為計提業(yè)務招待費計提基數。
銷售（營業(yè)）收入＝8700+10=8710萬元）
全年交際應酬費可扣除限額＝8710×0.5%＝43.55（萬元）實際發(fā)生額的60%=80×60%＝48（萬元）資產處臵收入視同銷售所得=0（萬元）
調增的應納稅所得額＝80-43.55＝36.45（萬元）②技術開發(fā)費用可加計扣除
開發(fā)新技術、新產品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用可加計扣除，應當進行納稅調整。調減的應納稅所得額＝100*50%＝50（萬元）③支付的管理費不得扣除，應當進行納稅調整。企業(yè)之間支付的管理費，不得扣除。
調增的應納稅所得額100（萬元）
④該企業(yè)應扣繳特許權使用費應繳的營業(yè)稅和預提所得稅。
非居民企業(yè)取得股息、紅利等權益性投資收益和利息、租金、特許權使用費所得，以收入全
額為應納稅所得額；
應補預提所得稅＝30×10%＝30（萬元）
合計納稅調增＝36.45-50+100+30＝116.45（萬元）（4）該企業(yè)不得計提減值準備，應當進行納稅調整。調增的應納稅所得額＝20（萬元）。
（5）按權益法確認的收入，由于被投資方未作利潤分配，不是企業(yè)所得稅收入。國債利息收入是免稅收入，均調減所得稅。
股息、紅利等權益性投資收益，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現(xiàn)。應調增所得額＝200（萬元）
（6）①贊助支出不得扣除，需要納稅調整。應調增所得額＝30（萬元）
②該企業(yè)被環(huán)保部門所處罰款5萬元，消防部門所處罰款3萬元，均屬于行政性罰款，不得在稅前扣除。
應調增所得額＝3+5＝8（萬元）合計應調增所得額＝30+8=38（萬元）（7）向客戶借款需要納稅調增。
非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數額的部分。
借款稅前可扣除利息＝500×（60÷1200）＝25（萬元）利息支出應調整應納稅所得額＝38－25＝13（萬元）財務費用應調整的應納稅所得額＝13（萬元）
2.企業(yè)應補（退）、代扣代繳相關稅的稅額： 應補繳增值稅額＝＝60×17%＝10.2（萬元）
應補繳企業(yè)所得稅額＝（40.2+80+116.45+20+200+38+13）×18%×50%＝45.69（萬元）應補預提所得稅＝30×10%＝30（萬元）
6、根據現(xiàn)行有關稅收政策規(guī)定，簡述將自產貨物用于本企業(yè)在建工程、對外投資、職工福利、分配給股東和對外捐贈，在增值稅、企業(yè)所得稅及會計處理上分別應如何處理。[答案]
第一，視同銷售貨物行為中，自產貨物用于職工福利、投資（非同一控制下的投資）、分配給股東，會計應當確認收入，計算繳納增值稅、企業(yè)所得稅。借：應付職工薪酬（長期股權投資、應付股利等）貸：主營業(yè)務收入
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）借：主營業(yè)務成本 貸：庫存商品
第二，視同銷售貨物行為中，自產貨物用于在建工程。雖不確認主營業(yè)務收入，但是要按計稅價格計算增值稅銷項稅額；企業(yè)所得稅不確認收入。借：在建工程 貸：庫存商品
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
第三，視同銷售貨物行為中，自產貨物用于對外捐贈，對外投資（同一控制下的投資）。雖不確認主營業(yè)務收入，但是要按計稅價格計算增值稅銷項稅額；企業(yè)所得稅確認收入。
借：營業(yè)外支出（長期股權投資）貸：庫存商品
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
7、Ａ縣國稅稽查局接群眾舉報，反映某商場利用收入不入賬的方法偷逃稅款。2010年5月18日，稽查局派兩名稅務干部李新和錢磊對其實施檢查，稅務人員在出示稅務檢查證后，對相關人員進行了詢問，但沒有線索，于是對商場經理宿舍進行了搜查，發(fā)現(xiàn)了一套流水賬，按規(guī)定程序查實該商場利用收入不入賬方法，偷逃稅款50000元的事實。5月29日，稽查局依法向該商場下達了《稅務處理決定書》和《稅務行政處罰事項告知書》，指出其違法事實，責令商場補交稅款50000元，擬處30000元罰款。5月31日，向該商場下達了《稅務行政處罰決定書》。6月1日，該商場提出稅務行政處罰聽證要求。6月10日由李新、錢磊二人和另外一名稅務干部共同主持了聽證會，經聽取意見后，當場作出維持原稅務行政處罰的決定，決定書當場交給商場代表，并要求商場承擔聽證費用。該商場于7月5日只補繳了50000元稅款，并于7月10日就30000元罰款一事向縣國稅局提出行政復議申請，縣國稅局以納稅人未繳納罰款及已超過法定復議期限為由不予受理復議申請。7月11日，商場向縣人民法院起訴。
要求：根據以上資料指出稽查局及縣國稅局在該案處理過程中的違法行為，并說明理由。１)檢查時未履行法定程序?！抖愂照鞴芊ā返?9條規(guī)定，稅務人員實施檢查時應出示稅務檢查證和稅務檢查通知書，該案中稽查局既未送達檢查通知書，也未出示稅務檢查通知書。２)稅務人員超越權限行使檢查權?！抖愂照鞴芊ā芬?guī)定，稅務機關可對納稅人的生產經營場所及貨物存放地進行檢查。但沒有賦予稅務人員對納稅人住宅的檢查權。
３)５月２９日下達行政處罰決定書不合法。行政處罰法規(guī)定，當事人可在接到行政處罰通知后３日內提出聽證申請。稅務機關不能在法定申請聽證的期限內下達處罰決定書。4)稅務機關應當在收到當事人聽證要求后十五日內舉行聽證，并在舉行聽證的七日前將《稅務行政處罰聽證通知書》送達當事人，通知當事人舉行聽證的時間、地點、聽證主持人的姓名及有關事項。
5)李、錢二人不能主持聽證會?！缎姓幜P法》第42條規(guī)定“聽證由行政機關指定的非本案調查人員主持?！薄抖悇栈楣ぷ饕?guī)程》53條規(guī)定，聽證主持人由審理人員擔任 6)聽證結束當場作出稅務行政處罰決定屬行政越權行為。國家稅務總局《稅務行政處罰聽證程序實施辦法（試行）》第19條規(guī)定：聽證結束后，聽證主持人應當將聽證情況和處理意見報告稅務機關負責人。然后才可作出決定。
7要求商場負擔聽證所需費用不合法。《行政處罰法》第42條規(guī)定“當事人不承擔行政機關組織聽證的費用。” 8)縣國稅局對復議申請不予受理的理由不成立。
8、某縣國稅稽查局于2010年2月對陽光地板廠（增值稅一般納稅人）2009年流轉稅的納稅義務進行檢查，發(fā)現(xiàn)以下業(yè)務： 1．2月2日從某林場購進原木，取得普通發(fā)票金額為120000元；購進該貨物時發(fā)生運費8000元（取得舊版貨運普通發(fā)票），企業(yè)的賬務處理為： 借：原材料 111 840
應交稅金——應交增值稅（進項稅額）16 160 貸：應付賬款 128 000
2．5月16日，發(fā)出A型號實木地板300平方米，用于辦公室的裝修。經查無同類產品的銷售價格，成本為每平方米150元，企業(yè)的賬務處理為： 借：管理費用 45 000
貸：庫存商品——A型實木地板 45 000
3．10月10日，與材料供應商達成協(xié)議，企業(yè)以B型號實木地板2000平方米，用于抵償所欠供應商的貨款400000元，地板的成本為每平方米140元，企業(yè)的賬務處理為： 借：應付賬款 400 000
貸：庫存商品——B型實木地板 280 000 資本公積 120 000
經查，企業(yè)當月銷售B型號實木地板三批，第一批數量2000平方米，不含稅單價260元，第二批數量3000平方米，不含稅單價250元，第三批數量1000平方米，不含稅單價266元。
4．檢查企業(yè)的“營業(yè)費用”賬戶，發(fā)現(xiàn)10月28日借方列支28000元，查實為企業(yè)以“樣品”名義贈送給某經銷商B型號實木地板200平方米。企業(yè)的賬務處理為：
借：營業(yè)費用——樣品費 28 000
貸：庫存商品——B型實木地板 28 000
5．稽查人員盤點企業(yè)的原木數量，經核實2008年底實際結存40立方米，賬面結存60立方米，差額為11月8日賬外發(fā)出原木20立方米，價值為80000元，委托圣地地板加工廠（非個體經營者）加工成素板。12月10日提貨時以現(xiàn)金支付加工費4000元，雙方均未入賬，也未取得相應發(fā)票。陽光地板廠將委托加工收回的素板的50%繼續(xù)加工成C型地板，已全部售出，取得含稅收入187200元；另外50%至檢查時仍未售出。委托加工產品收回及C型地板的銷售均未入賬。
6．檢查企業(yè)的“其他應付款”和“營業(yè)外收入”賬戶，到12月31日，“其他應付款——押金”賬戶年末貸方余額為23000元，審查發(fā)現(xiàn)，其中有銷售地板給寧波客戶的押金收取時間為2006年8月10日，金額5000元；“營業(yè)外收入——沒收押金”賬戶的貸方發(fā)生額為6000元。企業(yè)的賬務處理為：
借：其他應付款——押金 6 000
貸：營業(yè)外收入——沒收押金 6 000
7．檢查“營業(yè)外支出”和“待處理財產損溢”賬戶，發(fā)現(xiàn)11月12日，因管理不善發(fā)生火災，部分產品燒毀，企業(yè)的賬務處理：
借：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢 30 000
貸：庫存商品——B型實木地板 30 000 12月20日，獲得保險公司賠款20000元后，企業(yè)的賬務處理為： 借：營業(yè)外支出 10 000
銀行存款 20 000
貸：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢 30 000 經核實，B型實木地板的原木費用率為70.18％。
企業(yè)各期均已按賬面記錄計算申報繳納了增值稅和消費稅。
要求：根據以上資料，逐筆指出企業(yè)存在的涉稅問題，并計算該廠應補交的增值稅和消費稅稅額。（增值稅抵扣憑證當月均認證通過并已申報抵扣；實木地板的消費稅稅率為5％，成本利潤率為5％）答案：
1．第1筆業(yè)務的問題： 自2007年1月1日起，取得的舊版貨運普通發(fā)票不得作為扣稅憑證，應補交增值稅金＝8000×7％＝560（元）
2．第2筆業(yè)務以自產產品用于工程的應當視同銷售計算繳納增值稅和消費稅：（1）組成計稅價格＝150×（1＋5％）÷（1－5％）×300＝49736.84（2）應補增值稅＝49736.84×17％＝8455.27（3）應補消費稅＝49736.84× 5％＝2486.84
3.第3筆業(yè)務，以產品償還債務應當視同銷售計算繳納增值稅和消費稅
（1）增值稅的計稅價格＝（2000×260＋3000×250＋1000×266）÷（2000＋3000＋1000）＝1536000÷6000＝256
應補增值稅＝256×2000×17％＝87040
（2）消費稅的視同銷售價格應以同期最高售價計算 應補消費稅＝2000×266×5％＝26600
4.第4筆業(yè)務以產品對外捐贈，應當視同銷售 B型產品的平均銷售價格為256元 應補增值稅＝256×200×17％＝8704
應補消費稅＝256×200×5％＝2560 5.第5 筆業(yè)務為賬外委托加工及銷售 委托加工環(huán)節(jié)，受托方應代收代繳消費稅，未代收代繳的由委托方收回后補交（國稅發(fā)（1995）122號）：已經售出的按銷售價格計征，未出售的按組成計稅價格計稅。消費稅的計算：
（1）已售部分的計稅價格＝187200÷1.17＝160000
應補增值稅＝160000×17％＝27200 應補消費稅＝160000×5％＝8000（2）未售部分應補征消費稅＝（80000＋4000）×50％÷（1－5％）×5％＝2210.53 6．逾期（一年）未退和沒收包裝物押金，應視同含稅收入并入銷售額計算征收增值稅和消費稅
應補增值稅＝（5000＋6000）÷1.17×17％＝1598.29 應補消費稅＝（5000＋6000）÷1.17×5％＝470.09 7．產品發(fā)生非正常損失，增值稅進項稅額應當轉出。
產品的材料進貨成本＝30000×70.18％÷（1－13）＝24200 應轉出進項稅額＝24200×17％＝3146
合計應補增值稅＝560＋8455.27＋87040＋8704＋27200＋1598.29＋3146＝136703.56 合計應補消費稅＝2486.84＋26600＋2560＋8000＋2210.53＋470.09＝42327.46
9、某有進出口經營權的生產企業(yè)為增值稅一般納稅人，產品適用的增值稅稅率17％，出口退稅率11％。2009年8月的生產經營情況如下：
1．國內采購原材料A，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款850萬元，稅額144.5萬元，材料已驗收入庫；支付相應的運輸費10萬元，建設基金0.5萬元，裝卸費0.5萬元，取得了稅控系統(tǒng)開具的貨運發(fā)票。
2．生產產品外購動力取得增值稅專用發(fā)票注明的價款150萬元，稅額25.5萬元。3．從甲廢舊物資回收經營部購進廢舊物資，取得廢舊物資專用發(fā)票，價款20萬元。4．從丙廢舊物資收購站購進廢舊物資，取得代開的增值稅專用發(fā)票（廢舊），不含稅價款5萬元。
5．從國外進口原材料B，支付國外買價折合人民幣70萬元，運抵我國海關前的運輸費12萬元，保險費、包裝費8萬元，取得海關完稅憑證，注明增值稅16.83萬元。支付海關至企業(yè)的境內運費2萬元，取得了稅控系統(tǒng)開具的貨運發(fā)票。
6．與國外的客戶簽訂進料加工復出口合同，當月進料加工免稅進口料件的到岸價格30萬元，關稅3萬元。進口料件已在當期耗用完畢，無其他免稅購進材料的情況。
7．當月內銷貨物取得不含稅銷售額400萬元，銷售貨物發(fā)生運輸費用18萬元并取得運輸公司稅控系統(tǒng)開具的貨運發(fā)票。
8．當月出口貨物到岸價100萬美元，支付國際運費及保險費15萬美元，當期已經收匯核銷，取得了全部有效的出口退稅單據。當期美元對人民幣的外匯牌價為1：6.8。9．本月增值稅期初留抵稅額12萬元。
10．企業(yè)當期取得的合法抵扣憑證均在當月認證通過并申報抵扣。要求計算：1．當期應退稅額； 2．當期免抵稅額；
3．期末留抵結轉下期繼續(xù)抵扣稅額。答案： 進項稅額
國內采購支付運費進項＝10.5×7％＝0.735
購進廢舊物資只有取得廢舊物資專用發(fā)票和代開專用發(fā)票可以抵扣，當期可以抵扣的稅額＝20×10％＋5×4％＝2.2萬元
（3）進口材料的進項＝（70＋12＋8）×（1＋10％）×17％＋2×7％＝16.97萬元（4）銷售環(huán)節(jié)的運費進項＝18×7％＝1.26
（5）當期全部進項＝144.5＋25.5＋0.735＋2.2＋16.97＋1.26＝191.165萬元 當期銷項稅額＝400×17％＝68萬元
當期免抵退稅不得免征和抵扣稅額：
（1）當期免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額＝（30＋3）×（17％－11％）＝1.98萬元（2）當期免抵退稅不得免征和抵扣稅額＝（100－15）×6.8×（17％－11％）－1.98＝32.7萬元
4．當期應納增值稅稅額＝68－（191.165－32.7）－12＝－102.465萬元 5．當期免抵退稅額：
（1）免抵退稅額抵減額＝（30＋3）×11％＝3.63萬元
（2）當期免抵退稅額＝（100－15）×6.8×11％－3.63＝59.95萬元 6．當期應退稅額
因期末留抵大于當期免抵退稅額，所以當期應退稅額＝59.95萬元 7．當期免抵稅額＝0
8．期末留抵結轉下期繼續(xù)抵扣稅額＝102.465－59.95＝42.515萬元
10、君怡飲品有限公司為一家主要從事飲用品生產、銷售的生產企業(yè)，為增值稅一般納稅人（居民企業(yè)），執(zhí)行企業(yè)會計制度，假設2010年6月8日稅務稽查人員對該公司2009年的納稅資料進行檢查，發(fā)現(xiàn)以下情況： 利 潤 表
編制單位：君怡飲品有限公司 2009 年 12月 單位：萬元
其他資料：
（1）查實其他業(yè)務利潤250萬元為符合條件的技術轉讓所得。
（2）檢查“營業(yè)費用”賬戶發(fā)現(xiàn)本發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費分別為500萬元和200萬元。
（3）檢查“管理費用”賬戶發(fā)現(xiàn)列支本新產品研究階段發(fā)生的相關費用80萬元，計提存貨跌價準備75萬元，列支業(yè)務招待費350萬元。（4）檢查“財務費用”賬戶，發(fā)現(xiàn)：
年底支付利息120萬元，為本1月1日從銀行借入期限為一年的款項2000萬元，用于建造一條生產流水線，至2009年8月底，該流水線達到設計要求，并辦理了竣工結算，轉入固定資產，金額為7500萬元，該固定資產本尚未投入使用。君怡飲品有限公司從9月起按月計提了折舊，生產流水線的預計使用年限10年，預計凈殘值率4％；
3月1日，向甲公司（非金融企業(yè)）借入期限為一年的款項1200萬元，年利率10％，用于生產經營，年底已支付利息100萬元。（5）檢查“投資收益”賬戶，發(fā)現(xiàn)：
2009年2月5日，購買某上市公司股票500萬元，2008年底，市場收盤價為450萬元，會計處理為：
借：投資收益——計提的短期投資跌價準備 500 000
貸：短期投資跌價準備 500 000
2008年7月3日，企業(yè)從上證交易所購入準備長期持有的富通證券的股份200萬股（采用成本核算法），2009年10月8日收到現(xiàn)金分紅80萬元，會計處理為: 借：銀行存款 800 000
貸：投資收益 800 000
當年應計的國債利息收入20萬元，會計處理為： 借：長期債權投資——國債（應計利息）200 000
貸：投資收益 200 000
（6）3月1日，該企業(yè)收到科技三項經費補貼300萬元，指定用于購臵研發(fā)設備，會計處理為：
借：銀行存款 3 000 000
貸：遞延收益 3 000 000
企業(yè)于2009年8月購入公允價值為300萬元的研發(fā)設備一臺，并于當年9月投入使用，預計使用5年，企業(yè)按5年分攤遞延收益，當年共攤15萬元，會計處理為： 借：遞延收益 150 000 貸：補貼收入 150 000
（7）檢查“營業(yè)外支出”賬戶，發(fā)現(xiàn)：
企業(yè)通過江蘇省紅十字會向四川地震災區(qū)捐贈飲料一批，成本300萬元，同類產品不含稅平均售價400萬元，會計處理為： 借：營業(yè)外支出 3 000 000
貸：庫存商品 3 000 000
因延期還款，被銀行處以罰息10萬元；支付合同違約金20萬元；交納稅收滯納金及罰款2萬元。
（8）檢查應付工資等項目發(fā)現(xiàn)：
“應付工資”賬戶期初余額為0，借方發(fā)生額3000萬元，貸方發(fā)生額3020萬元，經審核為合理的工資支出；
“應付福利費”賬戶期初余額為0，借方發(fā)生額122.4萬元，貸方發(fā)生額122.4萬元； “其他應交款——工會經費”賬戶期初余額為0，借方發(fā)生額60.4萬元，貸方發(fā)生額60.4萬元，取得了工會經費撥繳款專用收據；
“其他應付款——職工教育經費”賬戶期初余額20萬元，借方發(fā)生額59.6萬元，貸方發(fā)生額75.5萬元。
其他說明：
假設該公司已在2010年5月18日進行了2009年所得稅匯算清繳，企業(yè)按照會計利潤申報繳納了企業(yè)所得稅，除題中設計的涉稅問題外，企業(yè)的會計處理和稅務處理均符合規(guī)定； 為簡化處理，本題僅涉及增值稅和所得稅，其他各稅費均省略；
除特別說明外，企業(yè)發(fā)生的各項費用和支出均取得了合法有效的憑證。
要求：根據以上資料，扼要指出企業(yè)上述業(yè)務在增值稅、企業(yè)所得稅處理中存在的問題，并計算該企業(yè)應補（退）的增值稅和企業(yè)所得稅。
參考答案：
其他利潤為符合條件的技術轉讓所得，根據所得稅法，500萬元以內的部分免征企業(yè)所得稅，應調減應稅所得250萬元；
廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除限額＝40000×15％＝6000萬元，企業(yè)實際發(fā)生500＋200＝700，小于限額，可以全額扣除；
研發(fā)費用，可以加計扣除50％，調減應稅所得＝80×50％＝40萬元； 業(yè)務招待費的扣除限額＝40000×5‰＝200萬元，實際列支的60％＝350×60％＝210 允許扣除 200萬元
應調增應稅所得＝350－200＝150萬元
壞賬準備金不得扣除，應調增應稅所得＝75萬元；
財務費用部分：
（1）固定資產建造期間的利息支出應當資本化，應調增當期應稅所得2000×6％×8÷12＝80萬元
（2）銀行同期同類的貸款利率為6％，向甲公司借入的款項支付的利息高于銀行同期同類貸款利率的，應調增應稅所得＝1200×（10％－6％）×10÷12＝40萬元
固定資產尚未投入使用，計提折舊不得扣除，應調增應稅所得＝7500×（1－4％）×4÷120＝240萬元；
計提的短期投資跌價準備不得稅前扣除，應調增應稅所得＝50萬元； 從富通公司分得的紅利，符合免稅條件，應調減應稅所得80萬元； 國債利息，可以免稅，應調減應稅所得 20萬元
補貼收入，應全額計入當期的應稅所得，應調增應稅所得＝300－15＝285萬元； 以產品對外捐贈，應當視同銷售，應調增應稅所得＝400－300＝100萬元； 根據財稅[2008]104號免征增值稅。
根據財稅[2008]104號公益性捐贈可以全額扣除，不需調整； 稅收滯納金不得稅前扣除，應調增應稅所得＝2萬元；
當期實際發(fā)放工資3000萬元，應調增應稅所得＝3020－3000＝20萬元
工會經費的扣除限額＝3000×2％＝60，,實際列支60.4，調增應稅所得0.4萬元；
職工教育經費的扣除限額＝3000×2.5％＝75萬元，實際使用了59.6萬元，應調增應稅所得＝75.5－59.6＝15.9萬元；
職工福利費的扣除限額＝3000×14％＝420萬元，職工福利費實際列支＝122.4萬元，不需調整；
應調增應稅所得＝－250－40＋150＋75＋80＋40＋240＋50－80－20＋285＋100＋2＋20＋0.4＋15.9＝668.3萬元
應補所得稅＝668.3×25％＝167.075萬元
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