第一篇：《房地產(chǎn)企業(yè)并購實(shí)務(wù)手冊(cè)》讀后感

《房地產(chǎn)企業(yè)并購實(shí)務(wù)手冊(cè)》讀后感

原創(chuàng)： 柒少

之前在讀《房地產(chǎn)企業(yè)并購實(shí)務(wù)手冊(cè)》，先說結(jié)論，作為一本科普性讀本還可以，但是所謂的“實(shí)務(wù)”我覺得還相距甚遠(yuǎn)。

這本書主要從上市企業(yè)的收并購、非上市企業(yè)/項(xiàng)目收并購兩方面介紹，其中我個(gè)人覺得作為一名普通的投資拓展工作人員上市企業(yè)的收并購，我們是接觸不到的，所以這本書這方面的內(nèi)容僅作了解便可以了。日常我們接觸的較多的二手項(xiàng)目收并購，這本書講的卻很潦草，基本只占全書內(nèi)容的1/4,主要也是以科普為主，對(duì)于實(shí)際工作的幫助可想而知，作用并不大。

關(guān)于推薦一些閱讀內(nèi)容的話，知乎上有幾位寫的文章還是有些參考意義的，公眾號(hào)我推薦牧詩的MrThinker、西政資本

壹

收并購主要從企業(yè)和項(xiàng)目兩個(gè)方向進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查其合法合規(guī)性以及資產(chǎn)負(fù)債兩方面。

企業(yè)的調(diào)查主要體現(xiàn)在企業(yè)證照是否合規(guī)有效、資產(chǎn)情況、借款、負(fù)債、是否涉及訴訟、處罰等會(huì)造成或有負(fù)債的情況

項(xiàng)目調(diào)查主要從項(xiàng)目國土、規(guī)劃手續(xù)的完備性，項(xiàng)目自身、銷售情況，是否存在糾紛等情況。

看起簡單，卻需要從各種紛繁復(fù)雜的信息中摘取出關(guān)鍵的影響較大的信息。

貳、常用盡調(diào)網(wǎng)站

之前只是做一些項(xiàng)目收并購，并未涉及到股權(quán)/上市公司收購，所以我只列舉一些我比較常用的一個(gè)網(wǎng)站：

1、最高人民法院“全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)”

2、最高人民法院“全國法院失信被執(zhí)行人名單信息查詢系統(tǒng)”

3、中國裁判文書網(wǎng)

4、全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)

5、建筑業(yè)資質(zhì)查詢

6、各地國土、規(guī)劃、建設(shè)局網(wǎng)站，查詢其項(xiàng)目土地情況、規(guī)劃情況，銷售情況等各種手續(xù)證件

直接百度就可以找到相應(yīng)的網(wǎng)站。

叁、收并購盡調(diào)項(xiàng)清單

一、目標(biāo)企業(yè)組織性文件

1、證照：營業(yè)執(zhí)照、公司章程細(xì)則、內(nèi)部管理?xiàng)l例、發(fā)起人協(xié)議、股東協(xié)議、批準(zhǔn)證書、成立改組批文。

2、驗(yàn)資報(bào)告、出資報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估證明（產(chǎn)權(quán)登記證）。

3、公司組織結(jié)構(gòu)：公司及下屬企業(yè)的投資方及其各自持股或擁有權(quán)益的比例。

4、公司注冊(cè)資本及歷次變更的證明文件和工商變更登記，包括改組、兼并、合并、分立

5、資產(chǎn)交換或收購、出售等重大活動(dòng)。

下屬企業(yè)的相關(guān)文件

二、財(cái)務(wù)文件

1、歷史財(cái)務(wù)報(bào)表

2、未來五年財(cái)務(wù)預(yù)測

公司業(yè)務(wù)計(jì)劃、損益表預(yù)測、現(xiàn)金流量表預(yù)測、資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)測

3、最近的審計(jì)報(bào)告

4、最近的評(píng)估報(bào)告

5、或有債務(wù)說明

6、租賃資產(chǎn)說明

三、全部已簽署且未履行完畢的合同

公司及下屬企業(yè)

1、融資擔(dān)保合同、代理合同、銷售合同、購買/采購合同、建設(shè)工程合同

2、已簽訂的合作協(xié)議/意向書

3、與股份有關(guān)：股份轉(zhuǎn)讓、股權(quán)認(rèn)購、職工入股計(jì)劃、購買股份、私募配售股份

4、保險(xiǎn)合同：財(cái)產(chǎn)、職工工傷事故、第三方責(zé)任、盜竊、環(huán)保等保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司名稱、保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)額?；蛴斜ｋU(xiǎn)索賠事項(xiàng)。

5、重要許可協(xié)議、特許及否有條件的買賣合同。限制競爭協(xié)議。

四、融資文件

貸款、債券、債務(wù)/借款

分期付款、銷售后返租、融資租賃

擔(dān)保物權(quán)/其他債券，重要的抵押、質(zhì)押

第三方機(jī)構(gòu)為公司的債務(wù)提供的擔(dān)保/保證協(xié)議/履約保證

政府補(bǔ)助/補(bǔ)貼協(xié)議，提供的融資及其文件

債轉(zhuǎn)股協(xié)議/意向書

五、知識(shí)產(chǎn)權(quán)

專利、技術(shù)秘密、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議/交換協(xié)議、專利權(quán)費(fèi)協(xié)議、技術(shù)支持、技術(shù)秘密、發(fā)明、商業(yè)秘密等有關(guān)協(xié)議

研發(fā)協(xié)議、咨詢協(xié)議

六、雇員及員工事宜

員工名冊(cè)（姓名、性別、出生日期、勞動(dòng)合同期限、工資標(biāo)準(zhǔn)、勞動(dòng)合同簽訂次數(shù)）、公司管理架構(gòu)圖、董事監(jiān)事高管名單及簡歷有關(guān)協(xié)議（服務(wù)合約、合同/貸款等安排）、管理人員變化情況、保密協(xié)議/不競爭協(xié)議、標(biāo)準(zhǔn)雇傭合同法、職員聘用政策性文件、勞務(wù)派遣情況、培訓(xùn)情況、職工購股計(jì)劃、保險(xiǎn)福利情況（五險(xiǎn)一金、津補(bǔ)貼）

七、訴訟和其他程序

已結(jié)案但尚未執(zhí)行/開始/或有訴訟、仲裁、索賠、行政訴訟、政府機(jī)構(gòu)的調(diào)查質(zhì)詢等相關(guān)文件、函件、答辯狀、法律意見

八、稅務(wù)

國稅/地稅《稅務(wù)登記證》、企業(yè)所有涉稅報(bào)告/備案材料/報(bào)稅表及其他函件、稅收待遇法規(guī)/政策、減免稅及其他稅收優(yōu)惠有關(guān)文件、應(yīng)繳稅項(xiàng)有關(guān)的所有會(huì)計(jì)師函件和分析、稅務(wù)會(huì)計(jì)審查報(bào)告、所有稅項(xiàng)分擔(dān)/分配協(xié)議、重大稅務(wù)問題的相關(guān)文件和情況說明、欠繳稅款的文件通知及解決辦法

九、土地、物業(yè)和其他資產(chǎn)

（一）土地

1、土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（包括擁有的、占有的房產(chǎn)和土地）（地址、面積、用途、年限）

2、劃撥土地的劃撥文件和國有土地使用證

3、出讓土地的批準(zhǔn)文件、出讓合同、使用證

4、土地使用費(fèi)和土地出讓金交納憑證

5、轉(zhuǎn)讓土地的批準(zhǔn)文件、轉(zhuǎn)讓合同、使用證

6、房產(chǎn)的所有權(quán)證

7、有關(guān)土地、房產(chǎn)的抵押合同及登記注冊(cè)

8、未領(lǐng)取權(quán)屬證明的土地/房產(chǎn)，()請(qǐng)說明情況（地址、面積、用途、未取得權(quán)屬證明原因）

（二）租賃的土地/房產(chǎn)文件

1、租賃土地、房產(chǎn)清單

2、土地、房產(chǎn)租賃協(xié)議及其登記證明

3、租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)證

4、租賃房產(chǎn)的業(yè)主的房租租賃許可證

（三）房地產(chǎn)開發(fā)/工程建設(shè)情況

1、投資/在建工程清單（項(xiàng)目名稱、位置、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目用途、開竣工日期、工程進(jìn)度）

2、與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件：規(guī)劃批復(fù)文件、項(xiàng)目建議書及批復(fù)、可研報(bào)告及批復(fù)、批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件、申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、意向位置的地形圖

3、選址意見書

4、用地/工程規(guī)劃許可證

5、規(guī)劃條件函

肆、尾聲

寫到最后其實(shí)覺得有點(diǎn)摘書得感覺了，本來想寫一些心得，或者舉例，感覺自己也是一個(gè)初淺的從業(yè)者，有些東西寫出來又怕誤人子弟，所以想沉下心來再多看看資料，希望能夠升華自己。

又有些嘮叨了。

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)手冊(cè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)手冊(cè)

目錄第一篇概述

1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述

1.1經(jīng)紀(jì)

1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

1.2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵

1.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性

1.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本類型 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格

2.1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的報(bào)考條件

2.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)力和義務(wù)

2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德

2.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)職業(yè)道德及包括的內(nèi)容

2.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合的基本要求、2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的的職業(yè)修養(yǎng)

2.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)基本要求

2.3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員接待客戶的禮儀要求

2.3.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的知識(shí)結(jié)構(gòu)

2.4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能

3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)的設(shè)立

3.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)立條件

3.1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)立程序

3.1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

3.1.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的注銷

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營

3.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式

3.2.2 特許加盟連鎖經(jīng)營模式

3.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的選擇

3.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式

3.3.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)

3.3.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置

3.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員管理

第三篇：企業(yè)并購律師實(shí)務(wù)簽訂企業(yè)并購協(xié)議

企業(yè)并購律師實(shí)務(wù)簽訂企業(yè)并購協(xié)議

字體大?。捍?| 中 | 小 2007-03-30 17:23評(píng)論：0

企業(yè)并購律師實(shí)務(wù)——簽訂企業(yè)并購協(xié)議

一、企業(yè)兼并協(xié)議概述

并購雙方經(jīng)過艱苦的談判，在充分協(xié)商并就企業(yè)并購諸多事宜達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，下一步的工作就是由并購雙方的法人代表或法人代表授權(quán)的人員簽訂企業(yè)兼并協(xié)議，或者說企業(yè)并購合同。由于企業(yè)并購是一項(xiàng)極為費(fèi)時(shí)、極為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，加之交易標(biāo)的也很復(fù)雜，所以企業(yè)兼并協(xié)議作為保護(hù)雙方權(quán)益的法律文書顯得至關(guān)重要。由于標(biāo)的復(fù)雜，所以企業(yè)兼并協(xié)議通常由一系列相關(guān)的合同組成，可以分為《并購意向書》和正式的《企業(yè)并購協(xié)議》兩類。

《并購意向書》是并購雙方談判后就并購事宜達(dá)成的初步協(xié)議，也可稱為 《備忘錄》。其作用在于：并購雙方達(dá)成的初步協(xié)議可以作為繼續(xù)磋商的基礎(chǔ)，同時(shí)可依此作進(jìn)一步的審查作業(yè)。并購意向書是否有法律約束力，一般由雙方在并購意向書里面明確約定。通常來說，意愿書中的某些條款，往往是會(huì)具有約束力，如保密條款、費(fèi)用分?jǐn)倵l款、談判期間目標(biāo)企業(yè)不能再與他人洽商并購條款，而其他條款則不具約束力。

簽訂《并購意向書》后，雙方即有一個(gè)初步的談判方案，在此基礎(chǔ)上雙方就并購細(xì)節(jié)繼續(xù)磋商直至形成最終的兼并協(xié)議。依據(jù)企業(yè)并購交易方式的不同，兼并協(xié)議的內(nèi)容和形式也有不同。

如果采取資產(chǎn)收購方式，則兼并協(xié)議比較簡單，并購雙方只要簽訂《資產(chǎn)購買契約》即可。資產(chǎn)購買契約側(cè)重于詳細(xì)說明并購標(biāo)的的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，并將其列為附件。

如果采取股權(quán)收購形式，則較為復(fù)雜：若收購方收購目標(biāo)企業(yè)全部的股權(quán)，那沒并構(gòu)雙方須簽訂《股份購買契約》或《股份轉(zhuǎn)讓契約》；若是只并購一部分股權(quán)，則并購雙方還需要再簽訂《股東協(xié)議書》(或《合資契約》)。簽訂股份并購契約時(shí)，通常常同時(shí)需要簽訂很多互有關(guān)聯(lián)而必須同時(shí)洽商而定案的契約，如在完全股權(quán)并購下的人員留任契約或竟業(yè)禁止契約。甚至包括在形成合資企業(yè)下的技術(shù)授權(quán)、供應(yīng)或銷售契約。如果采取合并的并購交易方式，那么依據(jù)合并的形式不同，可以簽訂《吸收合并協(xié)議》或者《新設(shè)合并協(xié)議》。

無論并雙方簽訂的兼并協(xié)議是何種類，有一些條款是基本的共用的條款：如并購雙方的名稱、地址、法定代表人或委托代理人的姓名、并購協(xié)議的標(biāo)的、并購價(jià)格、價(jià)款的支付時(shí)間和方式、被轉(zhuǎn)讓企業(yè)在轉(zhuǎn)讓前債權(quán)債務(wù)的處理、產(chǎn)權(quán)的交接事宜、被轉(zhuǎn)讓企業(yè)員工的安排、與并購協(xié)議的各種稅負(fù)、合同的變更或解除的條件、違反合同的責(zé)任、與合同有關(guān)的爭議的解決、合同生效的先決條件及其他交易雙方認(rèn)為需要訂立的條款。但是不同的兼并協(xié)議其側(cè)重點(diǎn)是不同的，下面逐一詳細(xì)論述。

2．各類兼并協(xié)議

資產(chǎn)收購洗協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、合并協(xié)議作為企業(yè)兼并協(xié)議的三種最主要的協(xié)議，協(xié)議主要條款上有共通之處，也有各自的側(cè)重點(diǎn)。

（1）各類兼并協(xié)議的共同的重要條款

1）陳述與保證條款

陳述與保證條款可謂是兼并協(xié)議中的最長的條款。內(nèi)容也極盡繁瑣，但是這是必須的：因?yàn)檫@是約束目標(biāo)公司的條款，也是保障收購方權(quán)利的主要條款。后面的其他條款又以該條款為基礎(chǔ)，所以它對(duì)于收購方的重要性不言而喻。通常來說收購方的法律顧問的資力越深，相關(guān)業(yè)務(wù)水平越高，那么這一條款的內(nèi)容就越詳細(xì)，對(duì)收購方權(quán)利的保障也越全面。

陳述與保證條款在并購契約上通常表示為買方是“依契約約定的條件及出賣人的陳述及保證下，而同意購買該股份或資產(chǎn)”的形式。據(jù)此，賣方對(duì)于有關(guān)的公司文件、會(huì)計(jì)賬冊(cè)、營業(yè)與資產(chǎn)狀況的報(bào)表與資料，均應(yīng)保證它的真實(shí)性。尤其關(guān)于公司負(fù)債狀況，買方應(yīng)要求出賣人就公司人對(duì)第三人所負(fù)的債務(wù)，開列清單，并保證除該清單上所列債務(wù)外，對(duì)其他人不負(fù)任何債務(wù)。由于陳述與保證條款的對(duì)于并購雙方而言都極為重要，所以并購雙方協(xié)商的主要時(shí)間，一般花在陳述與保證的范圍的磋商，以及如果賣方這些陳述有錯(cuò)誤時(shí)，賣方應(yīng)如何賠償買方。

2）履行契約期間的義務(wù)

兼并協(xié)議簽訂后可即時(shí)履行，亦即賣方交付標(biāo)的物(如股票)，而買方交付價(jià)金。但是可能基于某些理由，而使收購契約簽訂后而尚未完成交割或支付價(jià)金。其理由可能是因?yàn)轫毜却嘘P(guān)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，或者此項(xiàng)股權(quán)移轉(zhuǎn)需債權(quán)人同意方有效，或者根本買方還須再作一番審查后才交割。此外，也可能須取得供應(yīng)商、客戶、房東的同意，因?yàn)槠渑c該公司的契約中規(guī)定，如公司控制權(quán)若有變更需其同意，方得延續(xù)賣方與該第三人原有的合約，否則可終止契約。事實(shí)上，在磋商契約的擬定過程中，買方仍繼續(xù)其審查工作，以便更了解目標(biāo)公司狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存或潛在的問題。

簽訂兼并協(xié)議，是整個(gè)交易行為的開始，到了交割日，雙方移轉(zhuǎn)股份或者者資產(chǎn)及交付價(jià)款時(shí)，則為交易行為的終結(jié)。這一期間是雙方一個(gè)敏感的過渡時(shí)期。對(duì)買方而言，因股份尚未正式移轉(zhuǎn)，未能取得股東或者所有者的合法身份，從而無法直接參與目標(biāo)公司的經(jīng)營；就賣方而言，其可能因?yàn)楣蓹?quán)即將移轉(zhuǎn)而降低經(jīng)營意愿，從而影響公司的收益。因此為了避免雙方權(quán)利義務(wù)在這段期間內(nèi)發(fā)生變動(dòng)，最好在契約中明確規(guī)定雙方當(dāng)事人在此期間的權(quán)利與義務(wù)。

在此期間，雙方應(yīng)注意的事項(xiàng)包括：雙方應(yīng)盡快取得并購交易所需的一切有權(quán)第三者的同意、授權(quán)及核準(zhǔn)；賣方承諾將于此期間內(nèi)承擔(dān)妥善經(jīng)營該公司的義務(wù)；為維持目標(biāo)公司的現(xiàn)狀，防止賣方利用其尚為公司股東的身分，變相從公司獲取其他利益，減少公司資產(chǎn)價(jià)值，賣方在此期間內(nèi)，不得分派股利或紅利，并不得將其股份出售、移轉(zhuǎn)、質(zhì)押或作其他處理；此外，非經(jīng)買方同意，亦不得與第三人有任何對(duì)目標(biāo)公司的營運(yùn)或財(cái)務(wù)狀況有損害的行為；雙方對(duì)于收購契約所提供的一切資料，均負(fù)有保密的義務(wù)。

3）履行兼并協(xié)議的條件

并購雙方簽訂兼并協(xié)議的時(shí)候，常將協(xié)議的簽署與標(biāo)的的交付日期分開。因?yàn)楹炗唴f(xié)議之日，表示雙方就收購股份一事已達(dá)成一致，但是只有當(dāng)雙方依協(xié)議履行一定義務(wù)及有關(guān)要件具備后，才開始互相轉(zhuǎn)移標(biāo)的與支付價(jià)金。

因此，契約履行的條件指，如果一方?jīng)]有達(dá)成預(yù)定的條件，另一方有抗辯的權(quán)利，可以在對(duì)方尚未履行預(yù)定的條件前，暫時(shí)拒絕履行自己的義務(wù)(即完成交易)。譬如一方要求他方須獲得股東會(huì)與董事會(huì)必要的同意。此項(xiàng)條款是保障買方在賣方不完成其應(yīng)作之事時(shí)，買方不須受任何處罰。

契約履行的義務(wù)及條件，主要應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：至交割日時(shí)，雙方于本次交易行為中，所作的一切陳述及保證均屬實(shí)；雙方均已依收購契約所訂的條款履行其義務(wù)。例如賣方已依約提供有關(guān)報(bào)表，以供買方審查；并購交易已取得第三者一切必要的同意、授權(quán)及核準(zhǔn)；雙方均已取得本項(xiàng)并購行為的一切同意及授權(quán)，尤其是各董事會(huì)及股東會(huì)關(guān)于收購行為的決議；待一切條件及義務(wù)履行后，雙方始互負(fù)轉(zhuǎn)讓股份或者目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)及支付價(jià)金的義務(wù)；賣方應(yīng)于交割日將股份轉(zhuǎn)移的一切有關(guān)文件交付買方，同時(shí)，買方亦應(yīng)依約支付價(jià)金給賣方。至于交割日的確定，在簽署并購協(xié)議的時(shí)候，雙方通常難以預(yù)測交割要件何時(shí)才能夠具備，因此無法確定交割日。因此一般作法是在契約中約定，當(dāng)交割條件具備時(shí)，買方以書面通知賣方指定交割日。但雙方必須在契約中規(guī)定交割的期限，逾期仍無法交割者，除非雙方另有延長的協(xié)議，此兼并協(xié)議就失去其效力，以免雙方的法律關(guān)系長期處于不確定的狀態(tài)。

4）股票及價(jià)金的提存

股份購買契約簽署的目的，是當(dāng)約定的條件及義務(wù)履行后，雙方均能依約移轉(zhuǎn)股票及支付價(jià)金。而在跨國性的收購活動(dòng)中，若雙方并無足夠的信賴關(guān)系，為確保雙方均能誠信履約，在收購契約簽署的同時(shí)，亦可約定將股票與價(jià)金提存第三人(通常為銀行或律師)。提存的意義，系指雙方將尚未移轉(zhuǎn)戶的股票及價(jià)金，提存在雙方所同意的第三人保管，除經(jīng)雙方指定授權(quán)的代表外，任何一方不得自保管人處取回股票或價(jià)金。

5）交割后公司的經(jīng)營管理 假如收購方取得目標(biāo)公司的全部股份或者全部資產(chǎn)，那么一般來說收購方可以取得目標(biāo)公司全部控制權(quán)。日后關(guān)于公司的經(jīng)營管理，可自主在法令許可的范圍內(nèi)自由制定。如果僅收購目標(biāo)公司的部分股份，自應(yīng)按照取得股份的比例，就有關(guān)經(jīng)營管理的權(quán)限，作明確約定。另外關(guān)于雇員的留任問題，雙方一般可以在兼并協(xié)議中明確規(guī)定如果內(nèi)部雇用人員確實(shí)無法維持某一既定標(biāo)準(zhǔn)，或無法達(dá)到某一預(yù)定的增長率時(shí)，有權(quán)加以更換。

6）損害賠償條款

在兼并協(xié)議中，損害賠償條款可以說是是最難達(dá)成一致的項(xiàng)目之一。如果某方違反契約規(guī)定，另一方可要求損害賠償。譬如，如果賣方“陳述及保證”其擁有某項(xiàng)資產(chǎn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)并沒有，則買方可對(duì)此資產(chǎn)的價(jià)值，要求賠償。買方通常常要求將部分價(jià)金寄放于第三者，如果賣方違反保證而須償付買方時(shí)，可直接用以償付損失。此外，鑒于“損害額”認(rèn)定上很困難，雙方通常會(huì)另外預(yù)定“損害賠償金額”。

7）其他常見的條款，如：此項(xiàng)交易所發(fā)生的賦稅及費(fèi)用由哪方負(fù)擔(dān)。并購雙方簽訂兼并協(xié)議的時(shí)候還有一個(gè)問題值得注意即風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問題。因?yàn)椴①徑灰椎娘L(fēng)險(xiǎn)很大，交易雙方若能達(dá)成協(xié)議，簽訂收購契約，則契約上的許多條款必然表現(xiàn)出雙方在各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的共識(shí)。一方對(duì)無法接受的風(fēng)險(xiǎn)往往試圖將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給對(duì)方，這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁意圖往往體現(xiàn)在以下方面。

賣方為限制本身由于未知曉而承擔(dān)過多風(fēng)險(xiǎn)，故希望在契約上以“就賣方所知”作陳述，“賣方所知”仍然是一個(gè)很模糊的用語，因此雙方進(jìn)一步加以界定，例如說賣方從目標(biāo)公司內(nèi)部人員所知的范圍。

對(duì)于損害賠償，賣方亦常要求交割后某期間內(nèi)發(fā)現(xiàn)不實(shí)才予賠償，譬如一年。但是，買方會(huì)要求更長的保證期間，甚至依不同的“陳述與保證”及發(fā)現(xiàn)不實(shí)的困難性，分別制定不同的保證期間。此外，賣方也常要求訂出賠償金額不可超過某一金額，或者賠償金額須達(dá)某一金額才賠償，若只是一點(diǎn)點(diǎn)輕微損失即不必追究。買方則常希望保留部分價(jià)金，以備交割后發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)不足或負(fù)債增加時(shí)加以抵銷。但也可獲得賣方承諾，以本身的資產(chǎn)作為擔(dān)保，保證負(fù)責(zé)此項(xiàng)損害賠償。在股份收購的契約，買方最關(guān)切的是是否有負(fù)債的承擔(dān)。有的負(fù)債包括股權(quán)收購前，賣方因其所有的車輛出車禍、客戶在其營業(yè)場所跌倒等正進(jìn)行的訴訟的潛在賠償，或因過去侵犯商標(biāo)或?qū)＠麢?quán)、不良產(chǎn)品對(duì)客戶造成傷害等使未來可能發(fā)生的損害賠償，這些均非賣方故意不揭露或自己也搞不清的負(fù)債，而是發(fā)生損失的機(jī)率未定或賠償金額未定的潛在負(fù)債。

因此，買方所爭取的是“與賣方劃清責(zé)任”，要求在正式交割前如果有負(fù)債完全歸于賣方。此外，收購后若發(fā)現(xiàn)有任何以前賣方未披露的負(fù)債，不管是故意或過失，均由賣方負(fù)責(zé)。但是仍要注意的是，公司股權(quán)的移轉(zhuǎn)并不影響債權(quán)人求償?shù)膶?duì)象，買方收購目標(biāo)公司后，仍須先清償該債務(wù)，要依“股份購買契約”向賣方求償，但是賣方屆時(shí)是否具清償能力，尤應(yīng)注意。

總之，買方對(duì)目標(biāo)公司真實(shí)狀況的“無知”，必須獲得賣方的保證。但賣方是否愿在契約上答應(yīng)給予保證，取決于雙方協(xié)商時(shí)的談判力量及價(jià)格上的調(diào)整。在某種低價(jià)上，買方會(huì)同意放棄一切保護(hù)，在某種高價(jià)上，賣方也會(huì)同意一切保證。事實(shí)上，買方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，除了在“陳述與保證”條款與損害賠償條款上明確約定外，尚可通過“支付價(jià)金”的妥善安排，來達(dá)到目的。

（2）各類兼并協(xié)議各自側(cè)重的條款

1）資產(chǎn)收購協(xié)議

資產(chǎn)收購協(xié)議側(cè)重于目標(biāo)公司資產(chǎn)的移轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)特別注意有關(guān)資產(chǎn)的盤點(diǎn)交割，并要求賣方將目標(biāo)公司的一切有形、無形資產(chǎn)開列清單，以資憑據(jù)。在資產(chǎn)收購協(xié)議中，陳述及保證條款為最重要條款。收購方也可要求賣方(系公司)里的個(gè)人(主要經(jīng)營者或股東)作此項(xiàng)保證。

在風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方面，買方不承受目標(biāo)公司原有債務(wù)，但是以下風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)由買方承擔(dān)，收購方在簽訂兼并協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)尤為謹(jǐn)慎：賣方的欠稅；在同一處所繼續(xù)使用同一資產(chǎn)，則對(duì)賣方原來所發(fā)生的環(huán)境污染仍應(yīng)負(fù)責(zé)；對(duì)賣方原所雇員工有若干義務(wù)；賣方原產(chǎn)品若有暇疵，可能亦須負(fù)責(zé)；須以合理及相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)取得資產(chǎn)，否則可能被撤銷其讓渡行為，而必須返還資產(chǎn)。此外還應(yīng)當(dāng)注意各類不同形式資產(chǎn)的法定移轉(zhuǎn)方式、移轉(zhuǎn)時(shí)間等。例如：不動(dòng)產(chǎn)以及一些特殊動(dòng)產(chǎn)（如廠房、土地、車輛、船舶等）的轉(zhuǎn)移必須到不動(dòng)產(chǎn)登記部門變更登記才能完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)，而動(dòng)產(chǎn)則以交付為所有權(quán)移轉(zhuǎn)方式。

2）股權(quán)收購協(xié)議

股權(quán)收購協(xié)議以目標(biāo)公司的部分或者全部股份為交易的標(biāo)的，這就決定了并購雙方在簽訂股權(quán)收購協(xié)議的時(shí)候除了前述共通的條款以外還要要注意以下事項(xiàng)：其一，簽訂股權(quán)收購協(xié)議的主體是收購方與目標(biāo)公司的股東；其二，如果只是收購部分股權(quán)的話，那么要注意變更股東名冊(cè)；如是收購全部股權(quán)的話，那么要考慮并購交易結(jié)束后是保留目標(biāo)公司主體資格還是注銷，相應(yīng)的要到登記部門進(jìn)行變更登記。再次，收購方應(yīng)當(dāng)與目標(biāo)企業(yè)明確約定并購交易結(jié)束后經(jīng)營管理層的改組程序。最后，是關(guān)于原目標(biāo)公司雇員的留任以及福利待遇的調(diào)整。

3）合并協(xié)議 兼并協(xié)議必須經(jīng)各方董事會(huì)及股東大會(huì)的批準(zhǔn)。

吸收合并協(xié)議中較為重要的條款有：其一，續(xù)存公司增加股份的數(shù)量、種類；其二，續(xù)存公司對(duì)被并入公司的股東分配新股的規(guī)定；其三，續(xù)存公司應(yīng)增加的資本額和關(guān)于公積金的事項(xiàng)；其四，續(xù)存公司應(yīng)支付現(xiàn)金給并入公司股東的條款；其五，兼并各方召開股東大會(huì)批準(zhǔn)該合同的日期。

如是新設(shè)合并公司，合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：其一，新設(shè)公司發(fā)行股票的種類和數(shù)量；其二，新設(shè)公司的總部所在地；其三，新設(shè)公司對(duì)合并各公司的股東分配股份或現(xiàn)金的規(guī)定；其四，新設(shè)公司的資本額、公積金的數(shù)額及規(guī)定；其五，合并各公司召開股東大會(huì)批準(zhǔn)該公司的時(shí)間和進(jìn)行合并的具體時(shí)間。

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第四篇：房地產(chǎn)新政下外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)務(wù)操作01

房地產(chǎn)新政下外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)務(wù)操作

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)新政、股權(quán)并購、境外投資者、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)、外債、股東****、對(duì)外擔(dān)保內(nèi)容摘要：《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》頒布以后，無論從法律規(guī)定層面還是從實(shí)踐操作層面，境外投資者進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的難度明顯加大。本文著眼于一起在房地產(chǎn)新政實(shí)施之后發(fā)生的外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際案例，分析并購中涉及的與外商投資房地產(chǎn)企業(yè)緊密相關(guān)的法律問題，并介紹我們?cè)谵k案過程中所遇到的實(shí)際操作難題及相應(yīng)對(duì)策，從外資并購這一側(cè)面揭示房地產(chǎn)新政對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際影響。前言 2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房【2006】171號(hào)）》（以下簡稱“房地產(chǎn)新政”），對(duì)外資進(jìn)入中國境內(nèi)房地產(chǎn)市場的途徑和條件做出了嚴(yán)格細(xì)致的要求。房地產(chǎn)新政實(shí)施之前，外資進(jìn)入中國境內(nèi)房地產(chǎn)市場的途徑多樣，包括但不限于境外主體直接收購境內(nèi)樓宇、直接投資設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)、直接收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)并運(yùn)營該資產(chǎn)、直接收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股東股權(quán)以實(shí)質(zhì)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。房地產(chǎn)新政的出臺(tái)無疑對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資準(zhǔn)入問題加強(qiáng)了控制，縮緊了準(zhǔn)入的途徑，同時(shí)也提高了準(zhǔn)入的條件。無論是從法律規(guī)范層面還是從實(shí)踐操作層面，房地產(chǎn)新政對(duì)任何一種準(zhǔn)入方式的影響都是廣大境外投資者迫切關(guān)注并且需要通過實(shí)踐加以論證的課題。近期，我們親自經(jīng)辦了一起境外投資者股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的案例（以下簡稱“并購案例”），切身體驗(yàn)了房地產(chǎn)新政在房地產(chǎn)企業(yè)并購交易中的影響力。限于篇幅關(guān)系，本文中，筆者以該并購案例為主線，就外資股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)新政對(duì)其之影響做一介紹，以求對(duì)擬通過股權(quán)并購進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的境外投資者有所參考。案情簡介2006年底，兩家內(nèi)資企業(yè)B和C（B和C為關(guān)聯(lián)企業(yè)）共同投資設(shè)立了一家房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司T，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，并以出讓方式取得了位于江蘇省W市的一塊國有土地使用權(quán)，目前尚處于前期辦理用地規(guī)劃手續(xù)的階段。境外投資企業(yè)A看中了該地塊的開發(fā)潛力和商品房銷售前景，決定與中方股東合作共同開發(fā)。合作的大致架構(gòu)是A認(rèn)購T的增資，并向T提供一筆股東****作為開發(fā)資金。為了實(shí)現(xiàn)其商業(yè)目的，我們?yōu)榇舜魏献髟O(shè)計(jì)了以下操作方案： 首先，C將其在T的全部股份轉(zhuǎn)讓給B，使T變更為B系唯一股東的內(nèi)資有限公司；其后，A認(rèn)購T增加的注冊(cè)資本，同時(shí)T變更為一家中外合作經(jīng)營企業(yè)；T領(lǐng)取外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書并辦理中外合作經(jīng)營企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，A向T提供股東****，同時(shí)，T將其擁有的土地使用權(quán)抵押給A作為股東****的擔(dān)保。上述操作似乎并不復(fù)雜，但是，由于房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，受其明文規(guī)定的限制以及其執(zhí)行原則的影響，在實(shí)際經(jīng)辦時(shí)，我們遇到了諸多細(xì)節(jié)上的難題，不得不從眾多選擇中挑選出最為可行的方案，最終付諸實(shí)施。我們將此次并購交易大致劃分為三個(gè)階段，初步調(diào)查階段、增資并購階段及****階段，分析各個(gè)階段因受房地產(chǎn)新政影響而需要重點(diǎn)考慮的法律問題和操作問題，并在下文中逐一予以介紹。外商投資第一道法律防線——律師盡職調(diào)查境外投資者以并購方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，首先需要聘請(qǐng)專業(yè)律師對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行盡職調(diào)查，了解被并購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司股東及項(xiàng)目公司項(xiàng)下房地產(chǎn)的具體情況，分析其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而作為確定具體并購形式、向被并購方提出合作前提要求、商談商業(yè)合作條件等的依據(jù)和基礎(chǔ)。以下，筆者簡要介紹律師盡職調(diào)查中通常應(yīng)當(dāng)涉及的主要方面。1.項(xiàng)目公司的基本信息基本信息主要包括項(xiàng)目公司的設(shè)立及存續(xù)情況、注冊(cè)資本、組織形式、股東情況等等。此外，注冊(cè)資本涉及到境外投資者入股金額和入股后所占比例，而組織形式和股東的多少及其性質(zhì)則是在決定并購方式和交易架構(gòu)時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素之一。因此，這些基本信息的真實(shí)合法和詳盡確實(shí)是投資的重大前提。律師通過從有關(guān)工商登記機(jī)關(guān)調(diào)查企業(yè)登記檔案并要求項(xiàng)目公司配合提供有關(guān)材料，作出相關(guān)法律分析。此外，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等規(guī)定，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)依法取得相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書，依照核準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。當(dāng)然，如果項(xiàng)目公司尚處于成立初期（如在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一至兩年內(nèi)），則通常無法取得正式的資質(zhì)證書，只能取得暫定資質(zhì)證書。但律師應(yīng)當(dāng)審核該暫定資質(zhì)證書上的有關(guān)內(nèi)容并通過向有關(guān)房地產(chǎn)登記管理部門進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而確定項(xiàng)目公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的真實(shí)性和有效性。2.資金狀況項(xiàng)目公司的股東是否已經(jīng)實(shí)際繳足了其認(rèn)購的全部出資，是控制股權(quán)并購法律風(fēng)險(xiǎn)和決定股權(quán)收購對(duì)價(jià)的重要前提之一。若原股東尚未實(shí)際繳足出資，境外投資者可以原股東實(shí)際已支付的出資額作為此次股權(quán)收購對(duì)價(jià)的考量依據(jù)。此外，若原股東存在出資不實(shí)的行為，境外投資者一旦入股成為項(xiàng)目公司股東之一，則有可能被追究補(bǔ)足出資的法律責(zé)任。因此，律師會(huì)同會(huì)計(jì)師通過審核驗(yàn)資報(bào)告、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)告等文件，可以讓境外投資者及時(shí)獲取股權(quán)交易談判中的重要籌碼，有效避免法律風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)狀態(tài)項(xiàng)目公司作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其名下的主要甚至是唯一重大財(cái)產(chǎn)即是其擁有的房地產(chǎn)權(quán)益。項(xiàng)目公司已取得該房地產(chǎn)的權(quán)利證書、已取得有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)等政府許可，均屬于項(xiàng)目公司及其股東必須向境外投資者明確披露并作出明確保證的事項(xiàng)。鑒于此部分內(nèi)容涉及中國房地產(chǎn)法律政策非常廣泛，專業(yè)性很強(qiáng)，境外投資者需要委派房地產(chǎn)專業(yè)律師全程跟進(jìn)對(duì)于項(xiàng)目公司房地產(chǎn)狀態(tài)的調(diào)查程序。調(diào)查內(nèi)容包括但不限于土地取得方式、土地性質(zhì)、土地合同、土地出讓金支付情況、相關(guān)權(quán)證等等。由于所涉范圍較廣，此處不宜一一展開，我們僅以并購案例中所涉及的一塊以出讓方式取得的用于開發(fā)商品房的國有土地使用權(quán)為例做一簡要介紹。首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)法律規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓[1][1]。此外，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，對(duì)于必須招投標(biāo)的項(xiàng)目沒有采用招投標(biāo)方式的，簽訂的有關(guān)合同無效。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)通過招拍掛的方式取得土地使用權(quán)，并依法和土地所在地市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。律師應(yīng)當(dāng)審核項(xiàng)目公司依法取得的有關(guān)中標(biāo)通知書、土地使用權(quán)出讓合同等文件，以確保項(xiàng)目公司取得土地使用權(quán)的合同基礎(chǔ)的有效性。其次，項(xiàng)目公司必須按照出讓合同的約定支付土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)向境外投資者或其指派律師披露土地使用權(quán)出讓金的支付情況，并提供有關(guān)收款部門出具的出讓金發(fā)票。之后，境外投資者應(yīng)當(dāng)委派律師仔細(xì)審核項(xiàng)目公司持有的關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)證照，包括但不限于《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等，以確定項(xiàng)目公司擁有經(jīng)批準(zhǔn)的合法開發(fā)權(quán)。在并購案例中，T根據(jù)相關(guān)土地使用權(quán)出讓合同共將取得三塊地塊的土地使用權(quán)并相繼進(jìn)行開發(fā)，但在境外投資者介入時(shí)，T僅取得了其中一塊土地的土地使用權(quán)證，且尚未取得《建設(shè)工程施工許可證》。在綜合考慮了其他實(shí)際因素后，我們向境外投資者提供一份法律分析意見，并精心設(shè)計(jì)了關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)控制的合同條款。境外投資者聽取了我們的意見后，果斷決定繼續(xù)進(jìn)行合作。4.未履行完畢的合同審查項(xiàng)目公司尚未履行完畢的合同，也是律師為境外投資者需要調(diào)查的工作之一。從這些合同中，判斷出項(xiàng)目公司需要履行什么義務(wù)，對(duì)于此次股權(quán)并購交易是否會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響等等。5.訴訟項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)向境外投資者披露所有未決訴訟，包括未執(zhí)行完畢的已生效判決和尚未裁判或裁判尚未生效的案件。6.其他在決定并購交易之前需要開展的盡職調(diào)查涉及許多內(nèi)容，除了以上列舉的幾項(xiàng)重要內(nèi)容之外，根據(jù)實(shí)際情況，還需要調(diào)查項(xiàng)目公司和其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易、項(xiàng)目公司與其員工之間的勞動(dòng)關(guān)系、項(xiàng)目公司的銀行帳戶情況、項(xiàng)目公司購買商業(yè)保險(xiǎn)和社會(huì)保險(xiǎn)的情況、項(xiàng)目公司的納稅情況等等，同時(shí)還需要對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行審計(jì)，以求盡可能綜合完整得評(píng)估并購的商業(yè)價(jià)值和法律風(fēng)險(xiǎn)。增資并購階段的法律問題和實(shí)務(wù)操作完成對(duì)項(xiàng)目公司的盡職調(diào)查之后，在參與境外投資者與項(xiàng)目公司及其股東的商業(yè)談判的同時(shí)，我們因地制宜地設(shè)計(jì)了交易架構(gòu)，起草了一系列法律文件，包括但不限于合作框架協(xié)議、增資協(xié)議、中外合作經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營章程、資金監(jiān)管協(xié)議、****協(xié)議、對(duì)外抵押合同等，并一一落實(shí)合同簽署、交易手續(xù)辦理、審批送件的操作程序。我們將針對(duì)并購案例操作過程中我們所考慮的以及實(shí)際遇到的重要法律問題，逐一做出說明與分析。1.企業(yè)形式并購案例中T經(jīng)歷了兩次企業(yè)形式的變更，即1）在C將其在T的股份全部轉(zhuǎn)讓給B后，T由內(nèi)資合資有限公司變更為內(nèi)資一人有限責(zé)任公司；2）A認(rèn)購T的增資后，T變更為中外合作經(jīng)營企業(yè)。1)關(guān)于一人有限責(zé)任公司的問題若T的股東人數(shù)較多，所有股權(quán)并購相關(guān)法律文件均需要多方股東共同簽署，不僅使多方主體之間的法律關(guān)系復(fù)雜化，也不利于今后A參與股東會(huì)或董事會(huì)時(shí)的表決管理。為此，根據(jù)我們的建議，T內(nèi)部股東之間進(jìn)行了一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，使B成為T的唯一股東。以前，中國法律并不承認(rèn)只有一名股東的內(nèi)資有限責(zé)任公司的存在，但在新的《中華人民共和國公司法》于2006年1月1日實(shí)施之后，中國法律明確規(guī)定允許設(shè)立一人有限責(zé)任公司。借著新公司法的東風(fēng)，T在外資并購之前很快就順利完成了股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為A的入股清理了路線。2)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式根據(jù)中國外商投資有關(guān)法律規(guī)定，中國境內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)主要有三種企業(yè)形式，即外商獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)和中外合作經(jīng)營企業(yè)。從法律規(guī)定層面，目前中國法律并未對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式作出強(qiáng)制性要求，但是，在實(shí)踐操作層面，是否存在一些限制呢？根據(jù)我們?cè)谏虾Ｊ卸嗄陱氖路康禺a(chǎn)法律服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，自2003年起，上海市即再未批準(zhǔn)設(shè)立過中外合作形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中外合資經(jīng)營企業(yè)和中外合作經(jīng)營企業(yè)的最主要區(qū)別存在于利潤分配方式上：中外合資經(jīng)營企業(yè)要求中外股東嚴(yán)格按照各自的出資比例分配利潤，而中外合作經(jīng)營企業(yè)的分配方式相對(duì)較為多樣，通?？梢杂芍型飧鞣阶孕屑s定。若嚴(yán)格按照出資比例予以分配利潤，許多境外房地產(chǎn)投資者尤其是海外基金公司將不能實(shí)現(xiàn)其快速收回投資回報(bào)的目的。雖然仍不乏實(shí)現(xiàn)該目的的操作途徑，但上海市的當(dāng)?shù)卣邿o疑封殺了順利實(shí)現(xiàn)該目的一條光明大道?？紤]到當(dāng)?shù)貙?shí)踐可能有所限制，在并購案例中的并購項(xiàng)目正式啟動(dòng)之前，我們就向江蘇省和W市的有關(guān)政府部門反復(fù)確認(rèn)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)組織形式的問題。慶幸的是，江蘇省目前尚無類似上海市的限制性要求，T已按照我們的計(jì)劃成功變更為一家中外合作房地產(chǎn)企業(yè)。我們認(rèn)為，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場之前，尤其是在房地產(chǎn)新政頒布后，境外投資者的注意力不應(yīng)當(dāng)僅僅停留在法律規(guī)定層面，還需要緊緊聯(lián)系投資目標(biāo)房地產(chǎn)所在省市的實(shí)踐操作規(guī)程，這也要求境外投資者聘任的中國律師把好這前沿性的重要一關(guān)。2.房地產(chǎn)新政對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)投資總額的特別規(guī)定中國外商投資有關(guān)法律規(guī)定對(duì)外商投資企業(yè)投資總額與注冊(cè)資本的比例有著明確的規(guī)定，但房地產(chǎn)新政對(duì)該比例提出了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求：“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，即，投資總額在300萬美元以下（含）的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的十分之七，投資總額超過300萬美元的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的50%，其中投資總額在420萬美元以下的，注冊(cè)資本不得低于210萬美元。A認(rèn)購增資后，T的投資總額和注冊(cè)資本的比例符合房地產(chǎn)新政的規(guī)定。3.境外投資者認(rèn)購房地產(chǎn)企業(yè)增資的操作A認(rèn)購T的增資是整個(gè)并購過程中最重要的步驟，也是對(duì)于A而言風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高的環(huán)節(jié)。如何控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)并防范風(fēng)險(xiǎn)，成為境外投資者尤為關(guān)注的問題，也是律師首要任務(wù)之一。1)合同簽署日至注資日期間的風(fēng)險(xiǎn)控制從交易合同的簽署到A實(shí)際注入增資額，需要經(jīng)歷政府審批通過交易合同的過程。在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，一方面，A還不是T的股東不能直接控制T的經(jīng)營管理；另一方面，A已簽署了全部交易合同，一旦審批通過即行生效，A就需要承擔(dān)作為T的股東的相關(guān)義務(wù)。因此，控制T在交易合同簽署日到增資額注資日期間的經(jīng)營變化至關(guān)重要。為此，我們?cè)谟嘘P(guān)交易合同中設(shè)計(jì)了以下方案：首先，我們通過盡職調(diào)查盡可能將T在簽署日之前的各方面情況予以調(diào)查核實(shí)，A對(duì)我們的盡職調(diào)查內(nèi)容的滿意作為簽署合同的前提；其次，B和T對(duì)與并購相關(guān)的一切事項(xiàng)作出詳盡披露，并在有關(guān)交易合同中對(duì)其披露內(nèi)容在簽署日及注資日之前的真實(shí)性作出承諾與保證，作為A注資的先決條件之一；B和T共同向A 承諾，除了其在簽署日之前已向A披露的事實(shí)或經(jīng)A另行書面同意的情形之外，T不會(huì)發(fā)生任何變化，如分配利潤、遣散員工、簽署累計(jì)超過一定金額的合同或其他對(duì)T可能產(chǎn)生重大影響的不利情形，該承諾作為A注資的先決條件之一。在合理合法的基礎(chǔ)上，我們通過精心搭建先決條件架構(gòu)并巧妙運(yùn)用措辭技巧，A和B對(duì)注資的先決條件達(dá)成了一致，有效地消除了A的顧慮。2)境外增資額的實(shí)際進(jìn)入一旦注資條件滿足，A即應(yīng)當(dāng)履行注資義務(wù)。但問題隨之而來，在T辦理增資變更登記之前，A依法應(yīng)當(dāng)繳付的最低新增注冊(cè)資本額是多少？根據(jù)《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》（以下簡稱“并購規(guī)定”）的有關(guān)規(guī)定，外國投資者認(rèn)購境內(nèi)公司增資，有限責(zé)任公司的股東應(yīng)當(dāng)在公司申請(qǐng)外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照時(shí)繳付不低于20%的新增注冊(cè)資本。但是，房地產(chǎn)新政要求境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的，須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。結(jié)合兩個(gè)規(guī)定的內(nèi)容，我們?cè)诤虯商討注資計(jì)劃時(shí)即指出應(yīng)當(dāng)在T變更登記為外商投資企業(yè)之前一次性注入全部認(rèn)繳的新增注冊(cè)資本。果然，在我們進(jìn)一步向W市有關(guān)部門確認(rèn)時(shí)，得到了肯定的答復(fù)。緊接著，另一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題擺在我們面前——T在A注資時(shí)仍系一家內(nèi)資企業(yè)，沒有外匯帳戶，如何接納A注入的外匯資金？房地產(chǎn)新政出臺(tái)之前，根據(jù)國家外匯管理局《關(guān)于完善外商直接投資外匯管理工作有關(guān)問題的通知》及相關(guān)操作規(guī)程，在外商投資企業(yè)設(shè)立之前，可以境外投資者的名義開立臨時(shí)性的專用外匯帳戶，該帳戶內(nèi)的資金可以依法辦理驗(yàn)資手續(xù)。但是，房地產(chǎn)新政要求外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場應(yīng)遵循“商業(yè)存在”原則，即外商投資企業(yè)設(shè)立之前外資原則上不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場。隨著房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，開立存放外商投資房地產(chǎn)企業(yè)前期資金的臨時(shí)性專用外匯帳戶在操作上存在很大困難。上海市目前已無法開立此類帳戶，在W市也存在著同樣的問題。我們立即趕赴W市，和當(dāng)?shù)赝鈪R管理部門和外資審批部門共同商討關(guān)于解決這個(gè)由于政策與實(shí)踐脫節(jié)而產(chǎn)生的迫在眉睫的問題的方案。最終，當(dāng)?shù)卣釺在取得有關(guān)外資審批部門的批復(fù)之后、領(lǐng)取外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照之前即可開立外匯帳戶。4.股權(quán)收購房地產(chǎn)企業(yè)審批環(huán)節(jié)的特別要求隨著并購規(guī)定的出臺(tái)，中國政府對(duì)中國境內(nèi)并購項(xiàng)目的審批流程日趨完善與嚴(yán)格，并購當(dāng)事人需要填寫一份由商務(wù)部統(tǒng)一制定的需報(bào)送文件的目錄清單，若存在清單中列明但未提交的文件，則當(dāng)事人需要出具書面的說明。實(shí)踐中，境外投資者以股權(quán)并購方式進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的審批程序和外資并購普通行業(yè)企業(yè)的審批程序并無實(shí)質(zhì)差別，我們以下重點(diǎn)介紹在辦理并購案例過程中遇到的一些細(xì)節(jié)問題。1)關(guān)于評(píng)估股權(quán)價(jià)值的問題根據(jù)并購規(guī)定，并購當(dāng)事人應(yīng)以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)價(jià)值或擬出售資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果作為確定交易價(jià)格的依據(jù)。然而，就并購案例而言，T剛剛成立不久即按照其原有注冊(cè)資本的相應(yīng)比例增資，且A全部以貨幣形式認(rèn)購新增的注冊(cè)資本，我們認(rèn)為并不存在需要評(píng)估的問題。我們就此向江蘇省W市的有關(guān)審批部門進(jìn)行解釋，最終取得了該部門的認(rèn)同，從而為并購案例的當(dāng)事人省去了一筆金額不菲的評(píng)估費(fèi)用。當(dāng)然，此次成功系基于并購案例的特別情形，擬進(jìn)行并購交易的當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)事先向相關(guān)部門確認(rèn)評(píng)估的必要性，以免耽誤交易的進(jìn)程。2)關(guān)于境外投資者資信證明的問題房地產(chǎn)新政明確指出對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行并購活動(dòng)，因此，境外投資者資信證明也是并購審批中必須提交的材料之一。但是，在房地產(chǎn)新政出臺(tái)后我們?cè)谏虾＾k理的另一個(gè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立項(xiàng)目中，境外投資者被要求對(duì)其資信證明辦理公證及認(rèn)證。我們認(rèn)為，首先，中國法律沒有明確規(guī)定資信證明必須經(jīng)公證認(rèn)證；其次，資信證明是由銀行對(duì)客戶的實(shí)際存款情況作出的證明文件，從保密性上或從實(shí)際操作上，公證或認(rèn)證機(jī)關(guān)都不可能對(duì)每筆存款的真實(shí)性或合法性予以核對(duì)；此外，境外公證機(jī)關(guān)和銀行金融機(jī)構(gòu)均屬于同一級(jí)別的專業(yè)機(jī)構(gòu)，任一機(jī)構(gòu)都無權(quán)對(duì)另一機(jī)構(gòu)出具的文件予以審查。面對(duì)這種難以完成的要求，我們向要求機(jī)關(guān)提出了書面說明，從法律層面和操作層面充分解釋了我們的難處和國際操作慣例，最終說服了要求機(jī)關(guān)。當(dāng)然，在并購案例中，A的資信證明并未被要求辦理公證或認(rèn)證。3)臨時(shí)性批準(zhǔn)證書和臨時(shí)性營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)新政提出了臨時(shí)性批準(zhǔn)證書和臨時(shí)性營業(yè)執(zhí)照的新概念，即依法批準(zhǔn)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)先頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，待付清土地使用權(quán)出讓金后并取得《國有土地使用證》后再換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。并購案例中，由于T和土地管理部門簽署的國有土地使用權(quán)出讓合同項(xiàng)下包含了三塊土地（分期交付）及其出讓金（分期支付），增資并購時(shí)僅付清了部分出讓金并取得了其中一塊土地的國有土地使用證，因此，T變更為中外合作經(jīng)營企業(yè)時(shí)僅取得一年期的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照。股東****和對(duì)外擔(dān)保的政策與實(shí)務(wù)T取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照之后，并購交易應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完成，但是，作為并購合作的條件之一，A有義務(wù)向T發(fā)放且T也有義務(wù)向A舉借一筆近2億人民幣的等值美元****，以資助T的開發(fā)建設(shè)。1.房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股東****的特別要求并購案例中，T從A取得****的行為，屬于T作為外商投資企業(yè)舉借外債的行為。根據(jù)《境內(nèi)機(jī)構(gòu)借用國際商業(yè)****管理辦法》、《外債管理暫行辦法》及相關(guān)規(guī)定，A和T簽署的股東****合同應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)外匯管理部門辦理外債登記手續(xù)，經(jīng)登記后合同方能生效。T舉借****用于建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)，根據(jù)其用途通常只能舉借中長期外債，即****期限超過1年。此外，中國法律對(duì)外債額度有明確的規(guī)定，中長期外債累計(jì)發(fā)生額和短期外債余額之和應(yīng)當(dāng)在投資總額和注冊(cè)資本之間的差額以內(nèi)（以下簡稱“投注差”）。若外商投資企業(yè)的注冊(cè)資本尚未全額實(shí)繳到位的，其投注差如何確定，法律未予明確規(guī)定。實(shí)踐中存在這樣一種做法，即該企業(yè)實(shí)際可以舉借的外債額度，以其總投注差按照已繳注冊(cè)資本和總注冊(cè)資本的比例予以確定。但是，房地產(chǎn)新政對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有著特別的規(guī)定：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外****，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。2.對(duì)外擔(dān)保的實(shí)務(wù)操作要求債務(wù)人或第三人為債權(quán)人提供擔(dān)保，不失為保障債權(quán)回收安全性的最好措施之一。中國法律下，擔(dān)保的形式主要有保證、抵押、質(zhì)押（包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押）、留置和定金。在對(duì)外擔(dān)保[2][2]的情形下，中國法律明確禁止采用留置和定金的形式，同時(shí)對(duì)于對(duì)外保證、對(duì)外抵押和對(duì)外質(zhì)押也規(guī)定了一些附加條件。在并購案例中，A為了降低股東****的風(fēng)險(xiǎn)，要求T向其提供對(duì)外擔(dān)保，并曾提出三種方案，分別是：1）B作為保證人向A作出保證；2）B以其在T的股權(quán)作為對(duì)股東****的質(zhì)押擔(dān)保；3）T將其擁有的國有土地使用權(quán)抵押給A作為擔(dān)保。為了實(shí)現(xiàn)A的目的，我們從法律規(guī)定和實(shí)際操作上充分分析了三種方案的可行性，最終選擇了采取對(duì)外抵押的方式進(jìn)行操作。1)對(duì)外保證根據(jù)《境內(nèi)機(jī)構(gòu)對(duì)外擔(dān)保管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，保證人為非金融企業(yè)法人的，其對(duì)外擔(dān)保余額不得超過其凈資產(chǎn)的50%，并不得超過其上年外匯收入，此外，內(nèi)資企業(yè)只能為其直屬子公司或者其參股企業(yè)中中方投資比例部分對(duì)外債務(wù)提供對(duì)外擔(dān)保。也就是說，B作為一家內(nèi)資企業(yè)只能按照其在T的出資比例為部分股東****提供對(duì)外擔(dān)保，更何況B實(shí)際上并沒有什么外匯收入。這樣，B為股東****提供對(duì)外保證的方案，存在法律上的障礙。2)對(duì)外質(zhì)押關(guān)于采用股權(quán)對(duì)外質(zhì)押的方案，由于有關(guān)法律作出了和對(duì)外保證相同的規(guī)定，同樣無法實(shí)現(xiàn)。3)對(duì)外抵押當(dāng)我們因?yàn)榉上拗贫懦藢?duì)外保證和對(duì)外質(zhì)押的可行性后，只剩下最后一個(gè)對(duì)外擔(dān)保形式了——和房地產(chǎn)新政息息相關(guān)的土地使用權(quán)對(duì)外抵押。能夠行得通嗎？法律允許抵押人將其依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物辦理對(duì)外抵押，但所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，此外，抵押人以自身財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)對(duì)外抵押，無需得到外匯局的事前批準(zhǔn)，但須到外匯局辦理對(duì)外擔(dān)保登記手續(xù)并應(yīng)當(dāng)?shù)较鄳?yīng)部門辦理抵押物登記。由此可見，將T擁有的國有土地使用權(quán)對(duì)外抵押不存在法律上的障礙，但我們擔(dān)心的是，在房地產(chǎn)新政實(shí)施之后，W市的土地抵押管理部門是否允許辦理土地對(duì)外抵押的登記手續(xù)。經(jīng)過我們和當(dāng)?shù)卣亩啻螠贤?，相互交流意見，?duì)外抵押的方案終于得到批準(zhǔn)，也成為在房地產(chǎn)新政出臺(tái)之后W市受理的第一宗國有土地使用權(quán)對(duì)外抵押案件。結(jié)語房地產(chǎn)新政已經(jīng)對(duì)包括并購方式在內(nèi)的外資準(zhǔn)入形式產(chǎn)生了實(shí)際影響，有關(guān)房地產(chǎn)管理部門、外資審批部門和外匯管理部門等均已相應(yīng)地縮緊了操作口徑。當(dāng)然，房地產(chǎn)新政并未封鎖外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的大門，仍不乏準(zhǔn)入的種種有效途徑。并購案例的成功即說明在房地產(chǎn)新政下，符合條件的境外投資者仍然能夠從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，但必須時(shí)刻關(guān)注操作細(xì)節(jié)以保障交易的順利。此外，我們也在房地產(chǎn)新政出臺(tái)之后協(xié)助多家境外投資者以不同投資形式成功進(jìn)入了中國房地產(chǎn)市場。誠然，房地產(chǎn)新政剛出臺(tái)不久，其本身還存在需要通過實(shí)踐予以驗(yàn)證進(jìn)而得以改善的過程，必須得以有效并合理地予以執(zhí)行方能顯現(xiàn)其調(diào)節(jié)功能。在當(dāng)前的實(shí)踐中，各地對(duì)于房地產(chǎn)新政的理解與執(zhí)行尺度不盡相同，也在一定程度上加大了外資準(zhǔn)入可行性的不確定性。這無疑增加了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)和成本，但也同時(shí)要求我們作為法律服務(wù)者密切關(guān)注和準(zhǔn)確把握法律動(dòng)態(tài)以及實(shí)踐操作，為廣大投資者提供預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)法律服務(wù)。謹(jǐn)希望高素質(zhì)律師服務(wù)團(tuán)隊(duì)提供的專業(yè)法律服務(wù)能夠在房地產(chǎn)新政的大環(huán)境下，成為外資準(zhǔn)入時(shí)境外投資者的一盞導(dǎo)航明燈。

第五篇：調(diào)控政策加速房地產(chǎn)企業(yè)并購重組

調(diào)控政策加速房地產(chǎn)企業(yè)并購重組

作者: 程彩清 日期： 2011-07-28

2011年，房地產(chǎn)調(diào)控再次“亮劍”。先是加息重壓襲來，進(jìn)一步收緊銀根。再是“限購令”重靴落地，“新國八條”在房價(jià)上漲過快的大中城市細(xì)則出臺(tái)。還有房產(chǎn)稅“敲山震虎”，已經(jīng)箭在弦上，牽動(dòng)著地產(chǎn)市場的神經(jīng)。多從政策擠壓之下，不少勢單力薄的中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了“錢荒”，不得不等人并購或賤賣資產(chǎn)。

房企抱團(tuán)取暖5個(gè)月并購案超50宗

2010年9月29日，多部委出臺(tái)鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果措施，規(guī)定暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2010年11月3月，住建部等部門下發(fā)通知，規(guī)定公積金貸款購買90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%.禁用公積金貸款投機(jī)性購房。2011年1月26日，國務(wù)院出臺(tái)新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，二套房房貸首付比例提高至60%.之后，央行2011年內(nèi)連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，3次加息，信貸市場連續(xù)收緊。

新國八條及后續(xù)政策猶如肅殺的秋風(fēng)，讓房企資金鏈開始變黃，為了過冬，房企紛紛抱團(tuán)取暖，統(tǒng)計(jì)顯示，2011年前5個(gè)月出現(xiàn)超50宗房企并購案，項(xiàng)目和土地是并購主要風(fēng)向。專家說，如果調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)厲，銷售不暢，今年年底房企并購將“滾滾來”。

據(jù)南方都市報(bào)的不完全統(tǒng)計(jì)，4月和5月兩個(gè)月，房企之間土地、項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等擬并購和收購案例超過20宗，涉及萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、SO H O中國、奧園地產(chǎn)、嘉德置地、渝開發(fā)等房企。實(shí)際上，房企并購數(shù)據(jù)在今年第一季度就已經(jīng)相當(dāng)惹眼。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購居首位，共完成32起并購案例，占比14.1%，超過2009年全年的并購案例數(shù)。也就是說，今年5個(gè)月就出現(xiàn)了超50宗并購案例。

在貨幣和市場環(huán)境不斷從緊的背景下，近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的土地、項(xiàng)目以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例頻繁發(fā)生，尤其是對(duì)中小房企的兼并收購呈現(xiàn)出加劇的趨勢。但業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前形勢并沒有危及到開發(fā)本身，因而房企整體的并購還未開啟大幕?，F(xiàn)在以項(xiàng)目和地塊收購為主的并購模式屬于正常范圍內(nèi)的交易，賣項(xiàng)目或土地的公司尋求套現(xiàn)，而接手方收購項(xiàng)目作為儲(chǔ)備。當(dāng)資金狀況更為緊張，房企的整體并購就會(huì)出現(xiàn)，資金越緊持續(xù)越長，并購出現(xiàn)越多，數(shù)量越大。如果成交量持續(xù)下降，今年年底可能會(huì)出現(xiàn)并購潮。

地產(chǎn)大鱷趁機(jī)吞下缺錢的中小企業(yè)

房企資金來源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發(fā)、信托貸款、發(fā)債、私募股權(quán)投資基金等。目前這些融資途徑已經(jīng)被一一封堵。在“真差錢”的大環(huán)境下，資金實(shí)力薄弱、融資無門的中小房企瀕臨被吞并的危險(xiǎn)境地，而像萬科這樣的已在全國廣泛布局、現(xiàn)金流和土地儲(chǔ)備充裕的“財(cái)大氣粗”的大型房地產(chǎn)公司則擇機(jī)擴(kuò)展全國版圖，通過并購獲得業(yè)務(wù)和土地，將境遇拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。

數(shù)據(jù)顯示，2010年中國房地產(chǎn)市場并購案例共發(fā)生近90起，其中萬科一年內(nèi)收購24家公司，平均每半個(gè)月收購一家，金地也收購了13家公司，收購金額達(dá)4.73億元。進(jìn)入2011年后，并購案例進(jìn)一步增多。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士的透露，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款，所有商業(yè)銀行都已經(jīng)收緊，但是在銀行內(nèi)部對(duì)不同的企業(yè)有所區(qū)別，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資需求會(huì)相對(duì)寬松，部分央企和國企均在優(yōu)質(zhì)企業(yè)行列。

除了央企和國企，部分的民營企業(yè)資金狀況也相對(duì)樂觀，其中，以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)見長的SOHO中國最為典型。截至6月，SOHO中國的現(xiàn)金超過了180億元。6月23日，SOHO中國與匯豐、渣打等十家銀行簽署了最多相當(dāng)于6.05億美元的3年期可轉(zhuǎn)讓貸款融資。在整體行業(yè)負(fù)債率超過60%的背景下，SOHO中國充裕的現(xiàn)金，無疑成為市場焦點(diǎn)。

據(jù)SOHO中國的董事長潘石屹介紹，今年SOHO中國計(jì)劃用于收購的資金達(dá)150億元。從今年4月以來，SOHO中國已經(jīng)斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個(gè)項(xiàng)目。雖然在CBD土地爭奪戰(zhàn)中，SOHO中國敗北，但潘石屹表示，這并不影響SOHO中國在下半年的收購計(jì)劃。

除了萬科等龍頭房企今年有進(jìn)一步的并購意向外，海爾地產(chǎn)集團(tuán)近日也表示，海爾地產(chǎn)也正在全國范圍內(nèi)尋找適合收購的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。他透露，目前海爾正在洽談的北京幾個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于海淀區(qū)、房山區(qū)和通州區(qū)，預(yù)計(jì)收購金額在10億元左右，產(chǎn)品涉及住宅和寫字樓等多種業(yè)態(tài)。

上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施（下稱“新國五條”），著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。

2011年上半年我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)。

第一，房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房價(jià)過快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、恒大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。除了一線城市以外的其他省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市（即二線城市）銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。地級(jí)城市（即三線城市）銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個(gè)百分點(diǎn)。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市平均每年遞減0.6個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市平均每年遞增2.8個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對(duì)市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對(duì)其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對(duì)市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購政策也不會(huì)放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡鍡l”也明確提出房價(jià)上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對(duì)保障房和房價(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價(jià)的作用，比1季度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對(duì)保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價(jià)控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)

為該政策能夠起到平抑房價(jià)的作用。因而，“新國五條”將房價(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對(duì)房地產(chǎn)市場也會(huì)造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會(huì)各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落（即滯脹現(xiàn)象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模（1129億元人民幣）、海外發(fā)債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個(gè)大中城市拿地平均溢價(jià)率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時(shí)的水平。

下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房價(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房價(jià)過快城市的限購政策的落實(shí)力度，尤其是房價(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

專業(yè)測評(píng)認(rèn)為內(nèi)地房地產(chǎn)市場并購加劇

由中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)與中國房地產(chǎn)測評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)研究報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）顯示，在2009年房企IPO融資總額為302億，但進(jìn)入2010年，這一數(shù)字卻為零，融資緊張程度可見一斑，加之2011年的調(diào)控大環(huán)境，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度會(huì)進(jìn)一步提高，2011年市場優(yōu)勝劣汰的淘汰機(jī)制將加速運(yùn)行。

由于房地產(chǎn)市場整體客戶量減少，《報(bào)告》認(rèn)為2011年將出現(xiàn)全國六萬余家房地產(chǎn)企業(yè)競相追逐有限客戶的局面，這也造成了競爭白熱化，使得部分房企面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。而“融資能力”將是這一次市場進(jìn)行的“壓力測試”之關(guān)鍵指標(biāo)。

經(jīng)《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2010年百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資112億，較2009年的463億大幅縮減，而債券融資額為618億，較2009年的373億明顯增加。2010年信托融資大幅增長，從不到50億增長到194億，其中百強(qiáng)企業(yè)占據(jù)了130億。

之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)?010年4月下發(fā)的“國十條”明確規(guī)定對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭進(jìn)入百億級(jí)別。前20強(qiáng)房企銷售金額的中位數(shù)為326億元，明顯大于百強(qiáng)中位數(shù)79億元，門檻起點(diǎn)顯著提高，整個(gè)行業(yè)的競爭已經(jīng)從數(shù)十億元的競爭態(tài)勢轉(zhuǎn)向百億競爭。