第一篇：房地產(chǎn)全案營(yíng)銷(xiāo)策劃
房地產(chǎn)全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理合作協(xié)議
甲方：秦皇島仁杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限公司 住所地：
法定代表人：
乙方：秦皇島正韜房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 住所地：秦皇島開(kāi)發(fā)區(qū)秦皇西大街100號(hào) 法定代表人：王振剛
秦皇島仁杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）與秦皇島正韜房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方），為保證【撫寧縣驪駿華府】項(xiàng)目全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理工作的實(shí)施與執(zhí)行，雙方本著友好合作的態(tài)度，依照國(guó)家有關(guān)法律，就建立【撫寧縣驪駿華府】項(xiàng)目全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理合作事宜協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議，共同遵守。
第一條：總則
乙方受甲方委托，為【撫寧縣驪駿華府】全案營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理執(zhí)行公司，甲方按本協(xié)議規(guī)定向乙方支付全案營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理費(fèi)用。
1、本協(xié)議有效期內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)本著精誠(chéng)合作、誠(chéng)實(shí)信用、平等互利的原則，嚴(yán)格遵守本協(xié)議的規(guī)定。
2、乙方負(fù)責(zé)【撫寧縣驪駿華府】全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理工作。
3、乙方在本案全程策劃與代理過(guò)程中，必須提供足夠的人力為項(xiàng)目服務(wù)，否則甲方有權(quán)終止合同。
第二條：合作期限
雙方合作期限自合同簽定之日起，至【撫寧縣驪駿華府】項(xiàng)目一期銷(xiāo)售率達(dá)到80%之日止。
第三條：甲方工作范圍
1、甲方應(yīng)提供給乙方本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及乙方工作過(guò)程中所需的全
部資料，并保證一切資料的合法性和準(zhǔn)確性。否則，由此所引起的糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)。
2、甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中所需費(fèi)用,主要限于以下內(nèi)容：
（1）各種廣告推廣、銷(xiāo)售道具（樓書(shū)、DM單頁(yè)、戶型圖、項(xiàng)目總體模型及戶型單體模型、引導(dǎo)旗、售樓處包裝等）及有關(guān)銷(xiāo)售資料的制作、和發(fā)布費(fèi)用。
（2）廣告制作費(fèi)/廣告發(fā)布費(fèi)：廣告制作與發(fā)布由甲方與制作單位或媒體單位直接簽署合同。
（3）乙方項(xiàng)目組策劃/設(shè)計(jì)/文案/銷(xiāo)售經(jīng)理等人員的住宿由甲方負(fù)責(zé)（三居室一間）。
（4）各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)所需用展示場(chǎng)地（包括售樓部、本地及外地房展會(huì)等）及有關(guān)設(shè)備（如電腦、寬帶網(wǎng)、打印機(jī)（一臺(tái)）、復(fù)印機(jī)（一臺(tái)）、文件柜、辦公桌椅、空調(diào)等）的購(gòu)買(mǎi)、租用、布置、水電費(fèi)（含日常飲用水）、固定電話費(fèi)等費(fèi)用。
（5）其它：甲方負(fù)責(zé)制作配備項(xiàng)目相關(guān)的工作人員名片、信封、信紙、文件夾、禮品、水杯、胸卡、便箋、辦公用品等相關(guān)道具。（6）售樓處裝修設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用。
（7）項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的其它相關(guān)廣告推廣、銷(xiāo)售費(fèi)用。
（8）項(xiàng)目總體廣告投放費(fèi)用應(yīng)該不超過(guò)本案的預(yù)估推廣費(fèi)用，應(yīng)不高于項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的1.5%，詳細(xì)分階段的費(fèi)用投放根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程由甲乙雙方協(xié)商進(jìn)行；詳細(xì)廣告計(jì)劃費(fèi)用由乙方事先提出書(shū)面報(bào)告，雙方溝通并經(jīng)甲方書(shū)面確認(rèn)后，方可實(shí)施。
（9）甲方根據(jù)項(xiàng)目總體工程進(jìn)度，制訂全年銷(xiāo)售額任務(wù)，并結(jié)合開(kāi)盤(pán)時(shí)間制定各月以及重大銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的階段性銷(xiāo)售額指標(biāo)，經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)后執(zhí)行。
以上幾條及其它各種活動(dòng)的推出，由乙方負(fù)責(zé)組織并報(bào)甲方書(shū)面認(rèn)定后實(shí)施，實(shí)施過(guò)程由甲方監(jiān)督；以上所涉及費(fèi)用的確定和支出由乙方提出并經(jīng)甲方審核書(shū)面同意方可執(zhí)行。
第四條：乙方工作范圍
第一階段：前期策劃
一、項(xiàng)目重新定位
1、完成項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析的報(bào)告。
2、完成項(xiàng)目剩余房源銷(xiāo)售總體思路及定位屬性報(bào)告、客戶市場(chǎng)定位、價(jià)格定位范圍建議的書(shū)面報(bào)告。
第二階段：營(yíng)銷(xiāo)策劃
一、營(yíng)銷(xiāo)建議 1.入市時(shí)機(jī)評(píng)估 2.階段性銷(xiāo)售策略
3.階段性促銷(xiāo)策略及推廣活動(dòng)建議
二、定價(jià)策略
1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則
2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定方法
3、甲方向乙方提供項(xiàng)目分期工程進(jìn)度與可售面積后，乙方擬定項(xiàng)目分期銷(xiāo)售價(jià)格，經(jīng)甲方審定同意后在價(jià)格表上簽字蓋章確認(rèn)，乙方方可執(zhí)行。乙方據(jù)此向甲方提供項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額。
三、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
1、乙方每月20日前，向甲方提交下月度總體營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告及推廣費(fèi)用預(yù)算。
第三階段：廣告策劃
一、推廣策略1、2、3、4、5、6、階段性廣告策略制定 階段性廣告主題及文案架構(gòu) 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝思路 公關(guān)活動(dòng)及促銷(xiāo)活動(dòng)策劃 媒體組合方案及媒體推廣策略 媒體廣告形式及主題
7、推廣費(fèi)用預(yù)算
二、廣告設(shè)計(jì)
1、VI運(yùn)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)：標(biāo)志名片信封信紙文件夾禮品水杯胸卡便箋引導(dǎo)牌引導(dǎo)旗2、3、作業(yè)流程表格設(shè)計(jì) 售樓部包裝設(shè)計(jì)及建議：
售樓部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議售樓部主體燈箱設(shè)計(jì)售樓部室內(nèi)看板設(shè)計(jì)4、5、6、7、工地包裝設(shè)計(jì)：工地圍墻設(shè)計(jì)圍墻燈箱
戶外廣告設(shè)計(jì)：車(chē)體廣告戶外廣告牌戶外看板戶外燈箱條幅 廣告設(shè)計(jì)：銷(xiāo)平樓書(shū)（含概念樓書(shū)、產(chǎn)品樓書(shū)）海報(bào)單頁(yè) 其他媒體：報(bào)紙廣告制作（包括文案、設(shè)計(jì)）等
第四階段：銷(xiāo)售代理
1.由乙方建立銷(xiāo)售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷(xiāo)售行為，并承擔(dān)銷(xiāo)售場(chǎng)所內(nèi)銷(xiāo)售人員和乙方其它相關(guān)工作人員的工資待遇及傭金、獎(jiǎng)金，銷(xiāo)售人員工裝、餐費(fèi)、用于客戶溝通的移動(dòng)電話費(fèi)用；
2.負(fù)責(zé)已下達(dá)房源的銷(xiāo)控管理，做好銷(xiāo)售登記工作，每周向甲方提交銷(xiāo)售進(jìn)度表，供雙方根據(jù)銷(xiāo)售實(shí)際及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。
3.負(fù)責(zé)客戶接待，根據(jù)甲方簽字認(rèn)可的項(xiàng)目資料，如實(shí)向客戶介紹項(xiàng)目的法定手續(xù)、戶型、建筑面積，建筑標(biāo)準(zhǔn)，付款辦法，交房日期和客戶預(yù)售購(gòu)房合同條約等情況。不得向客戶做任何虛假承諾，不得損害甲方的利益及企業(yè)形象。
4、負(fù)責(zé)催促落實(shí)客戶按約交納首付房款、貸款客戶按合同約定限期到銀行辦理按揭交件合格，確保房款按約到賬。
5、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)
6、銷(xiāo)售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序
7、客戶資源庫(kù)的建立
8、售后服務(wù)機(jī)制建立
9、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理
10、乙方須根據(jù)甲方的全年銷(xiāo)售任務(wù)，以及開(kāi)盤(pán)時(shí)間等重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，在總體營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告中體現(xiàn)詳細(xì)的銷(xiāo)售策略及時(shí)間計(jì)劃表。
11、乙方應(yīng)提交本項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)人員配置名單，參與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理、策劃、執(zhí)行人員的調(diào)整征求甲方意見(jiàn)。整體人員配置不少于8人，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員5-6人。
第五條：營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
一、營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（1）乙方按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、下房等一切可銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售額的 2% 收取銷(xiāo)售代理費(fèi)。項(xiàng)目銷(xiāo)售成交金額以客戶簽定正式合同并收齊銷(xiāo)售合同約定的首期款和按揭貸款到位，及其它任何形式的銷(xiāo)售成交為準(zhǔn)組成總價(jià)金額。
二、廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)支付方式
1、合同簽定三日后，甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。
2、項(xiàng)目完成階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的60%（暫定兩個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為8月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。
3、項(xiàng)目完成第二階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的70%（暫定兩個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為10月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。
4、項(xiàng)目完成第三階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的70%（暫定兩個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為12月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣拾萬(wàn)元整。
5、項(xiàng)目完成第三階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的60%（暫定一個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為1月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。
6、自2014年2月份起，甲方不再向單獨(dú)支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)。
7、乙方出具正式發(fā)票。
（二）營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理費(fèi)按以下方式支付：
（1）雙方結(jié)算費(fèi)用以開(kāi)發(fā)商與客戶簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上所確定的成交總價(jià)作為最終銷(xiāo)售代理費(fèi)計(jì)提結(jié)算依據(jù)，開(kāi)發(fā)商將各階段應(yīng)提銷(xiāo)售代理費(fèi)用的90%匯入乙方指定帳號(hào)，剩余10%在雙方合作期限截止后，甲方一次性支付給乙方。
（2）乙方按月銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付銷(xiāo)售代理費(fèi)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)（乙方同時(shí)開(kāi)具發(fā)票）。銷(xiāo)售代理費(fèi)用按甲方實(shí)際收到的購(gòu)房款額（定金除外）為基數(shù)計(jì)提。
（3）銷(xiāo)售任務(wù)完成情況及傭金比例界定
A、乙方進(jìn)場(chǎng)后，雙方確定2013年7月—2014年1月31日階段性銷(xiāo)售任務(wù)（以銷(xiāo)售額進(jìn)行界定），簽字確認(rèn)。
B、雙方以7-8月、9-10月、11-1月份三個(gè)考核任務(wù)期；
C、乙方會(huì)對(duì)雙方確定的銷(xiāo)售任務(wù)提出相應(yīng)的廣告推廣、活動(dòng)、價(jià)格等相應(yīng)方面的建議和支持，甲方需在合理范圍內(nèi)給予支持，如因甲方支持力度削減，而影響乙方的任務(wù)完成情況，則銷(xiāo)售任務(wù)可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
D、如果乙方完成階段性任務(wù)的60%以下，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的1.6%進(jìn)行提取傭金；
E、如果乙方完成階段性任務(wù)的80%以下，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的1.8%進(jìn)行提取傭金；
F、如果乙方完成階段性任務(wù)的90%以上，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的2%進(jìn)行提取傭金；
G、如果乙方完成階段性任務(wù)的100%以上，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的2.5%進(jìn)行提取傭金；
H、如果乙方完成階段性任務(wù)的120%以上，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的35%進(jìn)行提取傭金；
I、如果乙方在2013年7月—2014年1月31日期間，順利完成既定銷(xiāo)售任務(wù)，則整個(gè)期間的所有傭金，按照最后的完成情況，進(jìn)行相應(yīng)的比例進(jìn)行補(bǔ)
齊和跳點(diǎn)。
第六條：雙方工作原則
1、乙方提交的策劃方案，必須保證得到甲方的書(shū)面認(rèn)可。
2、合作雙方已確認(rèn)的策劃方案，在執(zhí)行過(guò)程中若任何一方未征得相對(duì)方允許擅自變更，責(zé)任自負(fù)；若需修改已確認(rèn)的策劃方案，需事先征得對(duì)方的同意，并在雙方協(xié)議之后，以書(shū)面文件形式蓋章確認(rèn)。
3、合作雙方指令性文件均需由雙方公司蓋章確認(rèn)生效。
4、合作雙方在委托期內(nèi)收到對(duì)方提供的意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)在指定期限內(nèi)就對(duì)方意見(jiàn)做出書(shū)面答復(fù)。若對(duì)方未能在指定日期提交資料并履行以上責(zé)任，致使本案工作的延誤，并造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。
5、甲、乙雙方對(duì)本案的全程策劃及階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣方案負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。第七條：違約
1、合同期內(nèi)，乙方應(yīng)保證各階段人員的到位數(shù)量，滿足需求為止；若因乙方原因造成策劃工作無(wú)法正常進(jìn)行或無(wú)能力執(zhí)行，甲方有權(quán)終止合同。
2、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事與本案相關(guān)的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃/廣告推廣/住宅銷(xiāo)售代理或同類(lèi)活動(dòng)。
3、甲方應(yīng)保證如期按照本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款。
4、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本案廣告媒體上的署名權(quán)（指商業(yè)策劃、住宅銷(xiāo)售代理發(fā)布署名）。未經(jīng)乙方許可，任何個(gè)人或單位不得冠以“全案策劃”“銷(xiāo)售代理”等有關(guān)或同類(lèi)字樣。
5、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛，并涉及第三方利益的，概由乙方負(fù)責(zé)。
第八條、本協(xié)議在履行過(guò)程中如出現(xiàn)爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可向甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照所在地人民法院提起訴訟。
第九條、本合同一式肆份，共8頁(yè)，甲乙雙方各兩份，自雙方簽定（蓋章）之日起生效，具同等法律效應(yīng)。
甲
方：（公章）
乙
方：（公章）負(fù) 責(zé) 人：（簽字）：
負(fù) 責(zé) 人：（簽字）： 簽約日期： 年
月
日
簽約日期： 年
月
日
第二篇：三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃操盤(pán)全案
三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃操盤(pán)全案（針對(duì)住宅項(xiàng)目）
如何操盤(pán)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?這是初入房地產(chǎn)行業(yè)每一人都想知道的,記得自己剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)行業(yè)時(shí),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)我是非常生的,看見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司對(duì)項(xiàng)目的大把炒作,排隊(duì)造房,舉辦有特色的促銷(xiāo)活動(dòng),那時(shí)是多么想自己也參與在其中,作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個(gè)項(xiàng)目是如何操盤(pán)起來(lái)的,全程營(yíng)銷(xiāo)策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容,頭腦有了全體的思路,這樣無(wú)論你在房地產(chǎn)行業(yè)中那個(gè)崗位,都會(huì)明白自己在做什么?為什么這樣做?目前我所在城市三亞,很多項(xiàng)目都還沒(méi)有進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)代,都是先根據(jù)自己建房,然后自己銷(xiāo)售或再請(qǐng)專(zhuān)案代理公司,而不是根據(jù)市場(chǎng)需求,顧客的需要,精確的市場(chǎng)定位,科學(xué)的房地產(chǎn)管理體系來(lái)完成,現(xiàn)在讓我們一起來(lái)溫習(xí)和學(xué)習(xí)一下!建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： ①項(xiàng)目投資（代理）可行性研究②項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 ③項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 ④項(xiàng)目形象策劃 ⑤項(xiàng)目推廣策劃 ⑥項(xiàng)目銷(xiāo)售管理與執(zhí)行 ⑦項(xiàng)目客服策劃。
第一部分：項(xiàng)目投資（代理）可行性研究
項(xiàng)目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售中就可以未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、三亞同類(lèi)樓盤(pán)的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
項(xiàng)目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下
一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析
1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ·地理位置 ·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現(xiàn)狀。
2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況。
3．地塊交通條件調(diào)查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·購(gòu)物場(chǎng)所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務(wù) ·郵政服務(wù) ·娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) ·生活服務(wù) ·游樂(lè)休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響。
二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì) 1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
2．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 3．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀
4．三亞商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異 5．三亞商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6．三亞商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析
三、土地SWOT分析 1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2．項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)
4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)
四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位 1．類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 2．項(xiàng)目定位：
a市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）b功能定位 c建筑風(fēng)格定位
五、項(xiàng)目類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 a選擇可類(lèi)比項(xiàng)目
b確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值
d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) ·類(lèi)比土地價(jià)值決定因素
a類(lèi)比土地價(jià)值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異
b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷
※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※單體戶型設(shè)計(jì) ※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 ※發(fā)展商品牌和實(shí)力 c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ※經(jīng)濟(jì)因素 ※政策因素
2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算
六、項(xiàng)目定價(jià)模擬 1．均價(jià)的確定
2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬
七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析
1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2．項(xiàng)目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說(shuō)明 3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷(xiāo)售收入模擬a銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)b銷(xiāo)售收入模擬表·利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a模擬說(shuō)明 b利潤(rùn)模擬表·敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 b銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響
八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示
1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功
2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠
3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化·國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)
九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 1．影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素 ·市場(chǎng)供求因素·上市時(shí)間要求
2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)·項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估·結(jié)論 第二部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃
通過(guò)完整科學(xué)的投資可行性分析研究，可以明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容
一、總體規(guī)劃
1．項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ·項(xiàng)目臨界四周狀況 ·項(xiàng)目地貌狀況
2．項(xiàng)目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) 3．建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明 ·功能分區(qū)示意及說(shuō)明
4．道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng) b道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車(chē)輛分流情況說(shuō)明 d停車(chē)場(chǎng)布置
5．綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)
6．公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 b營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
7．分期開(kāi)發(fā)·分期開(kāi)發(fā)思路 ·首期開(kāi)發(fā)思路 8．分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度
二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃
1．總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ·建筑色彩計(jì)劃 2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示d其它特殊設(shè)計(jì)提示·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示
三、主力戶型選擇
1．三亞同類(lèi)樓盤(pán)戶型比較
2．業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 3．主力戶型設(shè)計(jì)提示 4．商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示
四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示 1．室內(nèi)空間布局提示 2．公共空間主題 3．選擇庭院景觀提示
五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析
2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用 ·項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造
3.各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) ·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 ·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示
4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) ·營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)·針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)
六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示 1．周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè) ·營(yíng)銷(xiāo)中心大堂 ·管理辦公室
2．公共家具概念設(shè)計(jì)提示
七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 1．周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較
2．公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 3．營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì) 4．住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) 1．燈光設(shè)計(jì)·公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) ·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) ·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)
2．背景音樂(lè)指導(dǎo)·廣場(chǎng)音樂(lè)布置 ·室內(nèi)背景音樂(lè)布置
九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo) 1．建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)
2．營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式·住戶特征描述 ·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第三部分項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購(gòu)期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹(shù)立的策劃觀念。
質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容
一、建筑材料選用提示
1．三亞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比 2．新型建筑裝飾材料提示 3．建筑材料選用提示
二、施工工藝流程指引 1．工程施工規(guī)范手冊(cè) 2．施工工藝特殊流程提示
三、質(zhì)量控制
1．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示 2．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示
四、工期控制 1．開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示 2．施工組織與管理
五、造價(jià)控制
1．建筑成本預(yù)算提示 2．建筑流動(dòng)資金安排提示
六、安全管理
1．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案 2．安全施工條例
第四部分項(xiàng)目形象策劃
項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃等主要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的同意視覺(jué)表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。
項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容
一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別部分系統(tǒng)核心部分 1．名稱(chēng) ·項(xiàng)目名 ·道路名 ·建筑名 ·組團(tuán)名 2．標(biāo)志 3．標(biāo)準(zhǔn)色 4．標(biāo)準(zhǔn)字體
二、延展及運(yùn)動(dòng)部分
1．工地環(huán)境包裝視覺(jué) ·建筑物主體 ·工地圍墻 ·主路網(wǎng)及參觀路線 ·環(huán)境綠化
2．營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) ·營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示·營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì) ·營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)·臺(tái)面標(biāo)牌 ·展板設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌 ·銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示·銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì) ·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房說(shuō)明牌
3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃
對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的未來(lái)方案，以未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷(xiāo)推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)效果。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。
項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃的具體內(nèi)容
一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析
1．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀
2．項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查·項(xiàng)目概況 ·市場(chǎng)定位 ·售樓價(jià)格·銷(xiāo)售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng) ·其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段
3．結(jié)論
二．項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策 1．項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)薈萃
2．項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策 三．目標(biāo)客戶群定位分析
1．三亞居住人口總量、移民人口、度假人口及地塊分布情況 2．三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和到訪人口情況
3．三亞度假客戶情況分析·家庭成員結(jié)構(gòu) ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習(xí)慣
4．項(xiàng)目客戶群定位·目標(biāo)市場(chǎng)a目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定b市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場(chǎng)特征描述·目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分 b目標(biāo)客戶特征描述 c目標(biāo)客戶資料
四、價(jià)格定位及策略 2．項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)
3．可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格
4．價(jià)格策略5．價(jià)格分期策略
五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析
2．三亞房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析 3．入市時(shí)機(jī)的確定及安排
六、廣告策略
1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分
2．廣告主題 3．廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4．廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正 5．入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作·宣傳海報(bào)、折頁(yè) ·認(rèn)購(gòu)書(shū)·正式合同 ·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)管理內(nèi)容 ·物業(yè)管理公約
七、媒介策略
1．媒體總策略及媒體選擇 2．媒體總策略 3．媒體選擇 4．媒體創(chuàng)新使用 5．軟性新聞主題 6．媒介組合
7．投放頻率及規(guī)模 8．費(fèi)用估算
八、推廣費(fèi)用計(jì)劃 1．現(xiàn)場(chǎng)包裝 2．印刷品 3．媒介投放 4．公關(guān)活動(dòng)
九、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝
十、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正
1．效果測(cè)評(píng)形式·進(jìn)行性測(cè)評(píng) ·結(jié)論性測(cè)評(píng)
2．實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)·銷(xiāo)售收入 ·企業(yè)利潤(rùn)·市場(chǎng)占有率 ·品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施階段
第六部分項(xiàng)目銷(xiāo)售管理與執(zhí)行
在經(jīng)過(guò)前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段，這個(gè)階段的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到位。
項(xiàng)目銷(xiāo)售管理具體內(nèi)容
一、銷(xiāo)售周期劃分即控制
1．銷(xiāo)售策略·營(yíng)銷(xiāo)思想：全面策劃 ·銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)·銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶·銷(xiāo)售時(shí)段 ·政策促銷(xiāo)·銷(xiāo)售活動(dòng) ·銷(xiāo)售承諾
2．銷(xiāo)售過(guò)程模擬·銷(xiāo)售實(shí)施 ·銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控
二、各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案實(shí)施
三、各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施
四、售前資料準(zhǔn)備
1、批文及銷(xiāo)售資料·批文 ·樓宇說(shuō)明書(shū) ·價(jià)格體系 ·合同文本
2、人員組建·銷(xiāo)售輔導(dǎo)
3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表
4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬·銷(xiāo)售控制表 ·銷(xiāo)售收入預(yù)算表
5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算 ·分項(xiàng)開(kāi)支 ·邊際費(fèi)用
6、財(cái)務(wù)策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股東
7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系 ·三方關(guān)系 ·多方關(guān)系
8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負(fù)責(zé)人 ·直接合作人 ·財(cái)務(wù)部·工程部 ·物業(yè)管理公司
五、銷(xiāo)售培訓(xùn)
1．銷(xiāo)售部人員培訓(xùn) ·詳細(xì)介紹公司情況 ·物業(yè)詳情
a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件 b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件
c該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況 d項(xiàng)目特點(diǎn)
※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等
※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等
※項(xiàng)目的優(yōu)劣分析
※項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo) e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策 ·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程
a國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定
b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解 ※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解※建筑識(shí)圖 ※計(jì)算戶型面積 c心理學(xué)基礎(chǔ)
d銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用
e國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度·銷(xiāo)售技巧·簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的程序·物業(yè)管理課程·銷(xiāo)售模擬·實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)
2．銷(xiāo)售手冊(cè)·批文 ·樓宇說(shuō)明書(shū) ·價(jià)格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統(tǒng)4．銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則 ·銷(xiāo)售基本知識(shí)與技巧·項(xiàng)目概況 ·銷(xiāo)售部管理架構(gòu)
六、銷(xiāo)售組織與日常管理
1．組織與激勵(lì)·銷(xiāo)售部組織架構(gòu)·銷(xiāo)售人員基本要求·職責(zé)說(shuō)明·考核、激勵(lì)措施
2．工作流程·銷(xiāo)售工作的內(nèi)容 ·銷(xiāo)售工作階段·銷(xiāo)售部工作職責(zé)（工作流程）·銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）
3．規(guī)章制度概念指示 第七部分項(xiàng)目客服策劃 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)管理已愈來(lái)愈受買(mǎi)家的重視和關(guān)心，來(lái)自市場(chǎng)的信號(hào)向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)多年來(lái)一直深受市場(chǎng)的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬(wàn)科開(kāi)辟第二營(yíng)銷(xiāo)渠道和制造回頭客的有力保證。
項(xiàng)目客服服務(wù)的具體內(nèi)容
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料 1．樓宇質(zhì)量保證書(shū) 2．樓宇實(shí)用說(shuō)明書(shū) 3．業(yè)主公約 4．用戶手冊(cè) 5．樓宇交收流程 6．入伙通知書(shū) 7．入伙手續(xù)書(shū) 8．收樓書(shū) 9．承諾書(shū)
10．業(yè)主用戶聯(lián)系表
11．遺漏工程實(shí)用鑰匙授權(quán)書(shū) 12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13．裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表
二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃
引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，在項(xiàng)目前期介入，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。
第三篇：房地產(chǎn)全案策劃
房地產(chǎn)全案策劃
從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。
一、項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二、項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。
三、項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；
5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)
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房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容包括：
市場(chǎng)策劃
是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國(guó)土、市場(chǎng)、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項(xiàng)目眾多元素的結(jié)合點(diǎn)（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、購(gòu)房消費(fèi)者的有效需求等）。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的歸宿。市場(chǎng)策劃的成果及結(jié)論（項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對(duì)后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場(chǎng)策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。
產(chǎn)品策劃
就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)問(wèn)題，擯棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書(shū)對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。
其主要內(nèi)容包括如下：
項(xiàng)目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場(chǎng)策劃的成果，通過(guò)建筑技術(shù)語(yǔ)言將其表現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)過(guò)程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院所）之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。
營(yíng)銷(xiāo)策劃
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是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對(duì)將來(lái)要發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)行為進(jìn)行超前決策。為實(shí)現(xiàn)目的，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場(chǎng)策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場(chǎng)、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運(yùn)用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格和促銷(xiāo)方式讓顧客獲得滿足。如果推銷(xiāo)一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺(jué)地接受它，而在這個(gè)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測(cè)、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作，便是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃。營(yíng)銷(xiāo)策劃就是將市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過(guò)系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)（賣(mài)點(diǎn)）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營(yíng)銷(xiāo)策劃包括營(yíng)銷(xiāo)推廣、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行兩大部分。營(yíng)銷(xiāo)策劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過(guò)程和手段。
開(kāi)發(fā)策劃
是指房地產(chǎn)商從項(xiàng)目選址到購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)交換過(guò)程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過(guò)程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過(guò)程即稱(chēng)之為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)完整的過(guò)程，它由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、項(xiàng)目工程管理和完成項(xiàng)目銷(xiāo)售等四個(gè)階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資全過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可能省時(shí)省錢(qián)。如：降低土地成本、降低稅費(fèi)、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。同時(shí)開(kāi)發(fā)策劃的前期核心工作是項(xiàng)目可行性研究，后期核心工作是項(xiàng)目工程管理。
物管策劃
物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人
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提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：
1.經(jīng)營(yíng)。主要是指按房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實(shí)施銷(xiāo)售方案，或是評(píng)估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。
2.管理。主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋得到及時(shí)修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來(lái)，及時(shí)變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。
3.服務(wù)。是指準(zhǔn)確、及時(shí)地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對(duì)企業(yè)品牌和后續(xù)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈的今天，其作用愈來(lái)愈明顯。
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第四篇：銀行活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃全案
【干貨】銀行活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃全案
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活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)是近年來(lái)較為流行的公關(guān)傳播與營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，能夠綜合各種營(yíng)銷(xiāo)力量打“組合拳”，起到提升營(yíng)銷(xiāo)效果和品牌影響力的作用。與其他營(yíng)銷(xiāo)手段相比，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃更為復(fù)雜。本文將以銀行卡業(yè)務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃為主要案例介紹銀行活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的方法和技巧。
一、確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的確定對(duì)于活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃尤為關(guān)鍵。營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)不同，所需要的經(jīng)費(fèi)、所采取的活動(dòng)類(lèi)型、所動(dòng)用的人員都有所不同。在確定活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)時(shí)，我們經(jīng)常會(huì)犯以下兩個(gè)錯(cuò)誤：
1.混淆營(yíng)銷(xiāo)總目標(biāo)和本次活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，任何營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的目標(biāo)都是提升銀行的效益，也可分解成提升品牌知名度和影響力、提升客戶忠誠(chéng)度以及增加市場(chǎng)占有率等。這些目標(biāo)在活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中也會(huì)間接實(shí)現(xiàn)，但這并非本次活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)。以銀行卡業(yè)務(wù)的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為例，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)可以是增加銀行卡持卡者的消費(fèi)，提升發(fā)卡數(shù)量，吸引某類(lèi)特定人群，提升銀行卡的品牌識(shí)別等。
2.混淆活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主目標(biāo)和分目標(biāo)
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)一般會(huì)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的目標(biāo)，在確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的過(guò)程中要分清主目標(biāo)和分目標(biāo)。在活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，以主目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為主。比如銀行卡業(yè)務(wù)的營(yíng)銷(xiāo)主目標(biāo)為提升銀行卡的品牌識(shí)別，在策劃中就應(yīng)以突出銀行卡的品牌價(jià)值為主，例如山西五臺(tái)農(nóng)商行推出的五臺(tái)山祈?？ň褪且劳形迮_(tái)山的佛教文化和旅游文化的卡產(chǎn)品，制定該卡的營(yíng)銷(xiāo)策劃就應(yīng)以“智、運(yùn)、和、安”的核心訴求為主。
二、管理活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算與活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容是緊密相連的：有多少活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算，就可以去設(shè)計(jì)怎樣的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容；有什么樣的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容，也就需要有多少活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算。大多數(shù)情況下，我們需要先明確活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算，再去設(shè)計(jì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容。事實(shí)上，當(dāng)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算確定的時(shí)候，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容的可選項(xiàng)也就限定在一定的范圍內(nèi)。
一般來(lái)說(shuō)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算主要分為推廣費(fèi)用、物料費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)、禮品費(fèi)、交通費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、其他經(jīng)費(fèi)等。其中，最主要的是推廣費(fèi)用和物料費(fèi)用。推廣費(fèi)用主要包括紙媒、電視媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、論壇、自媒體等發(fā)布的硬廣及軟文發(fā)布的費(fèi)用，微信、微博等自媒體炒作的費(fèi)用，戶外廣告等費(fèi)用、視頻廣告等設(shè)計(jì)和制作費(fèi)用；物料費(fèi)用主要包括海報(bào)、易拉寶、宣傳單頁(yè)、宣傳手冊(cè)等制作及印刷費(fèi)用。
即使是同樣類(lèi)型的活動(dòng)，不同地域的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用也有很大不同。除去地區(qū)間的差距，銀行與媒體之間的關(guān)系也會(huì)起到很大影響。
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算應(yīng)包括兩部分，一部分為活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算，另一部分應(yīng)為活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)備用金，以避免活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算超額而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行下去的危險(xiǎn)。活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算及備用金的數(shù)額應(yīng)根據(jù)活動(dòng)時(shí)間和活動(dòng)內(nèi)容來(lái)確定。
三、明確活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題應(yīng)圍繞活動(dòng)目標(biāo)來(lái)做。如活動(dòng)目標(biāo)為增加銀行卡持卡人的消費(fèi)額，則應(yīng)以“消費(fèi)有獎(jiǎng)”、“消費(fèi)賺積分”、“消費(fèi)免單”等為活動(dòng)主題；如活動(dòng)目標(biāo)為增加銀行卡品牌識(shí)別，可以“銀行卡宣傳語(yǔ)征集”等為活動(dòng)主題；如活動(dòng)目標(biāo)為增加開(kāi)卡量，可以“人際傳播+開(kāi)卡抽獎(jiǎng)”等為活動(dòng)主題。
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題往往是活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的難點(diǎn)，對(duì)于大型活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃來(lái)說(shuō)，在明確活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題之前可請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查，相應(yīng)的數(shù)據(jù)有助于我們選擇適合的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題。
確定活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題，我們可從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析： 1.營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)分析
分析營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)適合哪些活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題，如本部分首段介紹內(nèi)容；
2.客戶群體分析（以銀行卡為例）
分析客戶群體的各項(xiàng)特征及偏好，比如客戶群體的性別特征、年齡范圍、學(xué)歷情況、月收入情況、家庭成員結(jié)構(gòu)等，營(yíng)銷(xiāo)地域具有該特征人群的主要偏好；
3.宣傳亮點(diǎn)分析
分析與本次營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、客戶、產(chǎn)品相關(guān)的可能成為宣傳亮點(diǎn)的內(nèi)容，比如是否貼近某個(gè)季節(jié)或者節(jié)日，客戶是否會(huì)產(chǎn)生某種共同的需求等。
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題可以以上三點(diǎn)為核心制作三個(gè)圓圈，其中核心處即為可供選擇的營(yíng)銷(xiāo)主題。
家庭節(jié)日有獎(jiǎng)消費(fèi)，我們就可以選擇與大型商場(chǎng)和旅行社合作，舉行刷卡抽獎(jiǎng)活動(dòng)，抽中者贈(zèng)送旅游機(jī)會(huì)等。活動(dòng)主題語(yǔ)可以圍繞中秋、國(guó)慶來(lái)撰寫(xiě)，利用節(jié)日喜慶氛圍。
四、設(shè)計(jì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容的設(shè)計(jì)是活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的核心，主要包括活動(dòng)形式的設(shè)計(jì)、活動(dòng)時(shí)間的設(shè)計(jì)、活動(dòng)視覺(jué)的設(shè)計(jì)、活動(dòng)文案的設(shè)計(jì)、活動(dòng)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)等五個(gè)部分。通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容的設(shè)計(jì)，我們能夠把控活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的主體部分，并為后續(xù)工作做好準(zhǔn)備。
1.活動(dòng)形式的設(shè)計(jì) 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)可以采取多種形式，比如會(huì)議活動(dòng)、郊游活動(dòng)、有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)等?；顒?dòng)形式的設(shè)計(jì)受到活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題的限制。例如活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)為獲取更多高質(zhì)量客戶、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算一般、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題為熱點(diǎn)話題分析，那么活動(dòng)形式則可以采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)相應(yīng)熱點(diǎn)話題的專(zhuān)家學(xué)者進(jìn)行講座。
2.活動(dòng)時(shí)間的設(shè)計(jì)
活動(dòng)時(shí)間的設(shè)計(jì)不僅包括活動(dòng)整體時(shí)間的設(shè)計(jì)，還包括活動(dòng)各部分時(shí)間的設(shè)計(jì)。有些時(shí)候，我們舉辦一次活動(dòng)往往分為三個(gè)甚至更多不同的周期，如何安排好周期的銜接和遞進(jìn)就是我們?cè)诨顒?dòng)時(shí)間設(shè)計(jì)中需要重點(diǎn)考慮的。
3.活動(dòng)視覺(jué)的設(shè)計(jì)
活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)宣傳往往會(huì)涉及到一些視角效果，比如廣告的顏色搭配、會(huì)場(chǎng)的顏色搭配等?；顒?dòng)視覺(jué)的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題。一般來(lái)說(shuō)，銀行卡活動(dòng)視覺(jué)設(shè)計(jì)貼近銀行卡自身視覺(jué)設(shè)計(jì)。
4.活動(dòng)文案的設(shè)計(jì)
活動(dòng)采用怎樣的主宣傳語(yǔ)，主體的宣傳文案是什么等都需要在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中設(shè)計(jì)出來(lái)。這是因?yàn)榛顒?dòng)執(zhí)行往往由多個(gè)部門(mén)組成，需要協(xié)調(diào)多個(gè)渠道，活動(dòng)主文案無(wú)法確定很容易造成不同宣傳渠道之間的沖突，降低宣傳效果。以銀行卡活動(dòng)文案設(shè)計(jì)為例，一般需要主廣告語(yǔ)（以10個(gè)字以內(nèi)為佳）、主廣告文案（一般為兩個(gè)字?jǐn)?shù)相同、有對(duì)仗的半句組成）、主介紹文案（活動(dòng)時(shí)間、活動(dòng)規(guī)則及活動(dòng)須知等內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)版本）、主宣傳文案（3段、400字左右的活動(dòng)介紹，不包含活動(dòng)時(shí)間、活動(dòng)規(guī)則、活動(dòng)須知等內(nèi)容）。
5.活動(dòng)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)
對(duì)于一些與客戶有直接互動(dòng)關(guān)系的活動(dòng)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃應(yīng)著重考慮客戶的實(shí)際體驗(yàn)，比如參加郊游等活動(dòng)，整個(gè)郊游活動(dòng)的路線選擇是否合理，客戶是否過(guò)度疲勞等都需要充分地考慮到。對(duì)于一些與客戶并不進(jìn)行直接互動(dòng)的活動(dòng)，我們同樣需要考慮客戶實(shí)際操作的體驗(yàn)。以銀行卡“開(kāi)卡有禮”類(lèi)活動(dòng)為例，客戶開(kāi)卡獲得禮品的方式是否麻煩，禮品是否有用等都是需要考慮的。
第五篇：旅游景區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃全案
旅游景區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃全案
近年來(lái)，鄉(xiāng)村旅游風(fēng)起云涌，蓬勃發(fā)展。許多山區(qū)通過(guò)發(fā)展旅游，走上了富民強(qiáng)縣之路。這其中，廣東梅縣是一個(gè)成功范例。2005年以來(lái)，地處粵東山區(qū)的梅縣深入開(kāi)展紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游和創(chuàng)建“廣東省旅游強(qiáng)縣”工作，使全縣旅游產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)。2006年，全縣共接待中外游客242萬(wàn)人次，旅游總收入14.8億元。2007年6月25日，梅縣作為縣域旅游發(fā)展的典型，被國(guó)家旅游局列為首批“中國(guó)旅游強(qiáng)縣”創(chuàng)建試點(diǎn)單位。
為了提升梅縣旅游形象，加快旅游市場(chǎng)發(fā)展，2007年4月，梅縣縣委、縣政府委托我們做旅游營(yíng)銷(xiāo)策劃。7月18日，我作為總策劃人，向梅縣五套班子領(lǐng)導(dǎo)詳細(xì)闡釋了未來(lái)三年梅縣旅游營(yíng)銷(xiāo)的總體思路，得到充分認(rèn)可。梅縣縣委書(shū)記駱裕根表示，該策劃“分析透徹，定位準(zhǔn)確，為梅縣旅游營(yíng)銷(xiāo)工作指明了方向”。7月30日，在廣東省旅游局長(zhǎng)研討班上，我又以梅縣為例，進(jìn)一步闡述了粵東旅游的市場(chǎng)前景，得到省局領(lǐng)導(dǎo)的重視和肯定?，F(xiàn)將梅縣旅游營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程、思路和方法整理發(fā)表，以供國(guó)內(nèi)旅游城市領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)內(nèi)同行作為參考。
一、前期調(diào)研，深入實(shí)地全面感知
接手這一案例之初，我們并未急于撰寫(xiě)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，更未對(duì)市場(chǎng)妄下斷語(yǔ)，而是迅速展開(kāi)了前期調(diào)研。首先是資源分析。這項(xiàng)工作說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)難。處在信息高速流動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，坐在電腦前鼠標(biāo)輕點(diǎn)，千里之外某個(gè)城市和景區(qū)的資料，就能源源不斷地拷貝和下載。但是，資源分析如果僅僅滿足于資料羅列，或者停留于一些空洞的概念，那無(wú)異于紙上談兵。相反，營(yíng)銷(xiāo)策劃人必須深入實(shí)地，仔細(xì)勘查，用心體會(huì)，全面感知。
舉例來(lái)說(shuō)。我們對(duì)梅縣的資源分析，主要分為八個(gè)類(lèi)別和若干細(xì)目。地理方面細(xì)分為地形（山區(qū)縣，特點(diǎn)是“八山一水一分田”）、位置（距廣州434公里，深圳398公里，汕頭191公里）、氣候（溫差較大，雨量充足，災(zāi)害天氣多）等等。那么，這樣的地形、位置和氣候，對(duì)梅縣的旅游營(yíng)銷(xiāo)工作有什么影響呢？在為期三個(gè)月的策劃過(guò)程中，我們先后選擇民航飛機(jī)、高速大巴、火車(chē)和自駕車(chē)等交通工具，高速大巴又分別選擇白天和夜晚、坐票和臥鋪等，從不同的路徑多次深入梅縣。8月20日，當(dāng)我們開(kāi)車(chē)從梅縣返回廣州途中，恰逢該地區(qū)夏季常見(jiàn)的臺(tái)風(fēng)雨。在狂風(fēng)暴雨電閃雷鳴之中，山間高速公路一片白霧迷茫，能見(jiàn)度只有數(shù)米，車(chē)速最低時(shí)只有20碼。這樣的親身體驗(yàn)，使我們對(duì)臺(tái)風(fēng)雨影響游客出行的嚴(yán)重程度，有了非常深刻的直觀感知。從營(yíng)銷(xiāo)策劃角度看，夏季臺(tái)風(fēng)雨構(gòu)成了梅縣旅游經(jīng)營(yíng)工作中的不確定因素，大大壓縮了全年的有效旅游時(shí)間，這就要求我們必須大幅提高有效旅游時(shí)間內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)效能。
其次是市場(chǎng)調(diào)查。我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)查過(guò)程中，重點(diǎn)是處理好兩個(gè)關(guān)系：一是歷史資料和當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)系。一方面，盡可能詳細(xì)地搜集和研究前人已做的調(diào)查資料，另一方面，對(duì)其調(diào)查結(jié)論審慎看待。二是硬信息和軟信息的關(guān)系。硬信息是指經(jīng)過(guò)硬化的集成數(shù)據(jù)，比如城市和景區(qū)的各種旅游統(tǒng)計(jì)報(bào)表。軟信息是指經(jīng)營(yíng)工作中的日常細(xì)節(jié)，比如景區(qū)氛圍、游客表情、員工狀態(tài)、管理者語(yǔ)氣等等。硬信息的主要作用，是能讓我們對(duì)旅游市場(chǎng)的大體狀況有所了解。但是，硬信息受到人為因素影響較大，往往容易失真。此外，硬信息還有一個(gè)致命弱點(diǎn)，就是在數(shù)據(jù)硬化過(guò)程中常會(huì)過(guò)濾和刪除掉對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)具有重大啟示的關(guān)鍵細(xì)節(jié)。關(guān)于這一點(diǎn)，戰(zhàn)略管理大師明茨伯格曾指出：“硬信息通常是延遲的、空洞的和過(guò)于集中的。這也許解釋了依賴于這種正式化信息（像會(huì)計(jì)表、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究報(bào)告、管理方面的民意測(cè)驗(yàn)等）的管理人員，要想制定一份好的戰(zhàn)略時(shí)，為什么會(huì)遇到那么多的困難”。事實(shí)上，營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要做到切實(shí)可行，絕不能脫離經(jīng)營(yíng)工作的細(xì)節(jié)。正如明茨伯格所言，“一個(gè)有成效的戰(zhàn)略家并沒(méi)有脫離日常細(xì)節(jié)，而是沉浸在其中并從中得出戰(zhàn)略啟示”。
例如，根據(jù)《梅州市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005－2020）》的問(wèn)卷調(diào)查，梅州的游客主要來(lái)源于粵東地區(qū)，約占游客總量的47％；其次是珠三角地區(qū)，約占35％；再次是省外鄰近地區(qū)，約占12％。這一調(diào)查結(jié)果說(shuō)明什么呢？它說(shuō)明梅州在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，一直未能真正打開(kāi)珠三角客源市場(chǎng)。但請(qǐng)注意，這個(gè)調(diào)查的執(zhí)行時(shí)間是2005年。當(dāng)我們時(shí)隔一年半之后回頭審視這一調(diào)查結(jié)論，如果僅停留于紙面數(shù)據(jù)，忽視2006年以來(lái)的市場(chǎng)變化，我們的市場(chǎng)判斷就會(huì)出現(xiàn)重大失誤。事實(shí)上，對(duì)一個(gè)新興市場(chǎng)而言，一年半的時(shí)間不算太短。500多個(gè)日日夜夜，足以使市場(chǎng)格局發(fā)生顛覆性的變化。2005年以來(lái)，梅縣投入旅游產(chǎn)業(yè)的資金高達(dá)16億元，旅游配套設(shè)施逐步完善，綜合旅游環(huán)境大幅提升。而梅州至深圳、河源、漳州、龍巖等地的高速公路的相繼開(kāi)通，珠三角休閑度假市場(chǎng)的高速發(fā)展，更是不容忽視的市場(chǎng)催化劑。
那么，目前梅州地區(qū)游客來(lái)源的構(gòu)成情況到底如何呢？2007年4月，我們實(shí)地走訪了梅州地區(qū)的多家旅行社，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2006年梅州本地龍頭旅行社的旅游業(yè)務(wù)，出現(xiàn)了前所未有的突破性增長(zhǎng)。以梅州市旅游總公司為例，該社2004年、2005年的游客接待量分別為17255人和20522人，但是，2006年該社的游客接待量高達(dá)87678人，增幅超過(guò)300％。其中，增幅最大的是河源至梅州的一日游，游客人數(shù)高達(dá)5萬(wàn)人，客源全部來(lái)自珠三角地區(qū)。
二、區(qū)位研究，宏觀把握市場(chǎng)格局 當(dāng)我們獲得了來(lái)自微觀層面的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并未沾沾自喜。的確，這些數(shù)據(jù)是一個(gè)明確的信號(hào)，有助于我們建立市場(chǎng)信心。但是，我們并不能就此認(rèn)為梅縣旅游一定會(huì)出現(xiàn)連續(xù)穩(wěn)定的大幅增長(zhǎng)，因?yàn)閺奈⒂^角度我們永遠(yuǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)市場(chǎng)。只有把梅縣旅游放到區(qū)域市場(chǎng)大環(huán)境中加以考察，我們才能從宏觀角度把握未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
仔細(xì)研究廣東旅游發(fā)展歷程，粵北和粵西都曾有過(guò)火爆，唯獨(dú)粵東地區(qū)一直蟄伏。這意味著該地區(qū)蘊(yùn)藏著極大的市場(chǎng)潛能有待釋放?；洊|地區(qū)分為兩塊：一是以梅州為中心的客家文化地區(qū)，二是以潮州為代表的潮汕文化地區(qū)。那么，梅州客家文化地區(qū)未來(lái)是否可能成為旅游市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)呢？這可從四個(gè)方面加以觀察：
一是交通條件。梅縣所處的粵東山區(qū)，地理位置相對(duì)偏僻。根據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，在上世紀(jì)八九十年代，由于山路崎嶇，從梅縣開(kāi)車(chē)去廣州通常要花上一天時(shí)間?？梢?jiàn)，交通不便一直是制約梅縣旅游發(fā)展的重要原因。但是，這一狀況正在得到改變。隨著梅河高速、梅深高速、梅汕高速、梅漳高速、梅龍高速、梅贛高速的陸續(xù)開(kāi)通，未來(lái)將有至少6條高速公路從梅州通往周邊其他城市，交通可進(jìn)入性大大加強(qiáng)。而梅縣機(jī)場(chǎng)每周有航班飛往廣州和香港，更是一個(gè)潛在的有利條件。
二是旅游產(chǎn)品。梅州市的旅游景區(qū)主要集中在梅縣境內(nèi)，而梅縣品質(zhì)最好的六個(gè)景區(qū)集中在雁洋鎮(zhèn)。這里有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位葉劍英故居和全國(guó)紅色旅游經(jīng)典景區(qū)葉劍英紀(jì)念園，有國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)雁南飛茶田度假村和雁鳴湖旅游度假村，有廣東省風(fēng)景名勝區(qū)陰那山旅游區(qū)和廣東四大名寺之一靈光寺，還有別具韻味的橋溪客家民俗村。這些景區(qū)資源互補(bǔ)性強(qiáng)，分布相對(duì)集中，有利于旅游團(tuán)隊(duì)和自駕游的行程安排。從旅游體驗(yàn)的角度看，廣東人民對(duì)葉帥有深厚感情，葉帥故居和葉劍英紀(jì)念園對(duì)紅色旅游市場(chǎng)和中老年市場(chǎng)具有持久吸引力。雁南飛和雁鳴湖的住宿條件和環(huán)境一流。尤其是雁南飛茶田度假村，曾獲中國(guó)建筑工程“魯班獎(jiǎng)”，堪稱(chēng)國(guó)內(nèi)景區(qū)設(shè)計(jì)的經(jīng)典之作。因此，以雁洋鎮(zhèn)為戰(zhàn)略支點(diǎn)，以點(diǎn)帶面推動(dòng)梅縣的旅游發(fā)展，具有市場(chǎng)可行性。
三是增量客源。梅縣旅游的可持續(xù)發(fā)展，必須獲得源源不斷的增量客源。過(guò)去，梅縣的旅游客源主要來(lái)自鄰近的潮汕地區(qū)。但是僅靠一個(gè)潮汕市場(chǎng)，是難以支持梅縣旅游長(zhǎng)期發(fā)展的。未來(lái)的增量客源可能在哪里呢？當(dāng)我們將目光放大到廣東、福建和江西全境，可以看出梅縣旅游的輻射半徑實(shí)際上涵蓋三個(gè)地區(qū)：珠江三角洲、韓江三角洲和廈漳泉三角洲。其中，珠江三角洲是全國(guó)出游率最高、消費(fèi)能力最強(qiáng)的客源地市場(chǎng)，也是梅縣旅游實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展的希望所在。
四是市場(chǎng)格局。當(dāng)我們戰(zhàn)略透視梅縣所處的區(qū)域旅游市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)梅縣所處區(qū)位十分獨(dú)特：在廣東境內(nèi)，珠三角地區(qū)是國(guó)內(nèi)最大的客源地市場(chǎng)；在福建境內(nèi)，武夷山和廈門(mén)是全國(guó)著名的兩大旅游目的地。珠三角、武夷山、廈門(mén)這三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，構(gòu)成一個(gè)大三角形的閩粵贛邊區(qū)域市場(chǎng)格局，而梅縣恰好位于這一市場(chǎng)的戰(zhàn)略核心。
由此，我們做出一個(gè)趨勢(shì)推斷：過(guò)去，由于粵東山區(qū)和閩西山區(qū)交通條件制約，珠三角客源地市場(chǎng)跟武夷山、廈門(mén)這兩大旅游目的地之間，長(zhǎng)期處于相互隔絕的封閉狀態(tài)。但是，隨著梅龍高速、梅漳高速和擬建中通往武夷山的武永高速和邵武高速的開(kāi)通，珠三角客源向武夷山和廈門(mén)這兩大旅游目的地的大規(guī)模流動(dòng)，在未來(lái)具有現(xiàn)實(shí)可能性。若如此，閩粵贛邊區(qū)域市場(chǎng)的總體格局將會(huì)發(fā)生革命性的變化。梅縣在這一區(qū)域市場(chǎng)中的未來(lái)地位和作用，將是一個(gè)不可替代的重要休憩地和旅游中轉(zhuǎn)站。
三、城市比較，凸現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 梅縣旅游市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，還面臨周邊城市的競(jìng)爭(zhēng)。就紅色旅游而言，江西的井岡山和瑞金，福建的古田會(huì)議舊址，政治地位和歷史地位更為突出。而梅縣的紅色旅游產(chǎn)品相對(duì)單
一、獨(dú)立，無(wú)法在市場(chǎng)中取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。就客家文化而言，周邊城市競(jìng)相在打客家牌，福建龍巖的永定土樓在申報(bào)世界文化遺產(chǎn)，江西贛州的宣傳口號(hào)為“客家搖籃”，廣東河源的品牌定位是“客家古邑”。而梅州市雖逐年加大對(duì)“世界客都”的宣傳力度，但在客家文化訴求方面，并未與競(jìng)爭(zhēng)者形成明顯的市場(chǎng)區(qū)隔。
因此，要找出梅縣的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們還需從旅游區(qū)位、城市品牌、核心產(chǎn)品、接待能力、游客來(lái)源和旅游消費(fèi)等方面，將梅縣跟周邊城市進(jìn)行比較。經(jīng)過(guò)綜合考慮，我們將梅縣所在的梅州市跟鄰近的河源市做一比較。
1、旅游區(qū)位
河源是粵東地區(qū)的交通樞紐，也是梅州通往珠三角地區(qū)的必經(jīng)之路。京九鐵路、廣梅汕鐵路、105國(guó)道、205國(guó)道、惠河高速，構(gòu)成河源四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。在高速交通方面，河源到廣州、深圳的距離分別為250公里、176公里。在鐵路交通方面，河源到廣州和深圳的距離分別為180公里、160公里。而梅州無(wú)論公路還是鐵路，跟廣州和深圳的距離均在400公里左右。顯然，河源的交通可進(jìn)入性強(qiáng)于梅州。
2、城市品牌
梅州的品牌定位是“世界客都”，主打客家文化牌。河源的品牌定位是 “萬(wàn)綠河源、溫泉之都、恐龍故鄉(xiāng)、客家水鄉(xiāng)”，主要圍繞水資源做文章。其中，“客家水鄉(xiāng)”存在定位錯(cuò)誤，違背人們對(duì)客家文化的傳統(tǒng)認(rèn)知。目前，河源已將品牌定位調(diào)整為“客家古邑，萬(wàn)綠河源”。
3、旅游產(chǎn)品
河源和梅州同樣地處粵東山區(qū)，旅游資源具有同質(zhì)性。在核心產(chǎn)品方面，梅州有4A級(jí)景區(qū)雁南飛茶田度假村和雁鳴湖旅游度假村，河源有4A級(jí)景區(qū)萬(wàn)綠湖和桂山風(fēng)景區(qū)；在休閑產(chǎn)品方面，梅州有千江溫泉、葉塘溫泉、轉(zhuǎn)水溫泉、大坪溫泉、湯湖熱礦泥，河源有龍?jiān)礈厝?、御臨門(mén)溫泉、天上人間溫泉、熱龍溫泉。其中，梅州的熱礦泥具有一定的資源稀缺性；在自然景點(diǎn)方面，梅州有陰那山、王壽山，河源有野趣溝、霍山、紫金越王山·····
4、人文資源
河源跟梅州同屬客家文化地區(qū)，人文資源也具有高度同質(zhì)性。就客家建筑而言，梅州有橋溪客家民俗村、丙村仁厚溫公祠，河源有南園古村和蘇家圍。就名勝古跡而言，梅州有元魁塔、聯(lián)芳樓、南華又廬，河源有龜峰塔、越王井、龍川古城。
5、客源構(gòu)成
根據(jù)河源旅游局資料顯示，2006年河源市接待旅客總量為500.38萬(wàn)人次，其中，來(lái)自珠三角地區(qū)的客源占80％。而到2005年為止，梅州市年均接待游客約為300萬(wàn)人次，其中，來(lái)自珠三角地區(qū)的客源占35％。從這一數(shù)據(jù)看，河源在珠三角地區(qū)的市場(chǎng)影響力超過(guò)梅州。
6、接待能力
河源現(xiàn)有旅館347家，房間8686個(gè)，床位16951張；梅州有旅館36家，房間3178個(gè)，床位5917張。從數(shù)量規(guī)?？?，河源的總床位是梅州的三倍，接待能力遠(yuǎn)大于梅州。但是，在星級(jí)賓館數(shù)量方面，兩個(gè)城市其實(shí)差別不大（河源現(xiàn)有四星酒店2家，三星酒店16家；梅州現(xiàn)有四星酒店3家，三星酒店13家）。而跟河源相比，梅州的住宿環(huán)境更加優(yōu)良，也更受游客歡迎。尤其是雁南飛和雁鳴湖兩個(gè)度假村，被評(píng)為“廣東省最受歡迎自駕游十佳景區(qū)”。
值得注意的是，市場(chǎng)調(diào)查顯示，2005年梅州的游客過(guò)夜率為65.9%，比2004年大幅提高26個(gè)百分點(diǎn)。在過(guò)夜游客中，住2－3晚者最多，占64.21%，這說(shuō)明游客在梅州的逗留時(shí)間在逐年上升。而河源2004年、2005年、2006年的游客過(guò)夜率分別為60％、53.8％、51.8％，呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)。這說(shuō)明游客對(duì)河源的住宿環(huán)境較不滿意。此外，隨著交通條件的改善，河源跟珠三角中心城市的距離變近，游客在河源的逗留時(shí)間縮短，也是一個(gè)原因。
通過(guò)以上分析我們可以看出，梅州的資源特色是“山”，核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是“住”。比如雁南飛茶田度假村和雁鳴湖旅游度假村，均為依山而建，而且環(huán)境優(yōu)美，對(duì)過(guò)夜游客具有市場(chǎng)吸引力；河源的資源特色是“水”，比如河源品質(zhì)最好的景區(qū)萬(wàn)綠湖，以及“河源”這一城市名稱(chēng)的來(lái)歷，都跟水資源密切相關(guān)。從旅游區(qū)位和城市品牌來(lái)看，梅州和河源這兩個(gè)城市，既存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又存在互補(bǔ)關(guān)系。由于河源地處旅游路徑的上游，因而會(huì)對(duì)珠三角客源形成一定的攔截作用。但是，河源所處的旅游區(qū)位，又決定了它在今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，將是梅州和珠三角客源地市場(chǎng)的重要聯(lián)結(jié)點(diǎn)，具有承上啟下的積極作用。
四、戰(zhàn)略定制，務(wù)求簡(jiǎn)潔重在執(zhí)行
有了資源分析和市場(chǎng)調(diào)查做基礎(chǔ)，我們開(kāi)始進(jìn)入戰(zhàn)略定制階段。這一階段的策劃要點(diǎn)，簡(jiǎn)單講就是兩句話：戰(zhàn)略分析要周密細(xì)致，戰(zhàn)略計(jì)劃要保持簡(jiǎn)潔。
戰(zhàn)略分析要周密細(xì)致，是針對(duì)“戰(zhàn)略形成”而言的。在制定戰(zhàn)略計(jì)劃之前，必須深入研究城市旅游的發(fā)展歷程、戰(zhàn)略愿景和思維模式。許多城市的旅游管理者大概都有這樣的體會(huì)：不惜重金聘請(qǐng)著名機(jī)構(gòu)做的旅游發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，在市場(chǎng)實(shí)踐中卻常常難以實(shí)際執(zhí)行。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？這里面原因很多。其中，戰(zhàn)略規(guī)劃制定者缺乏對(duì)“戰(zhàn)略形成”的概念認(rèn)知，是一個(gè)不可忽視的重要原因。
事實(shí)上，城市旅游發(fā)展的“戰(zhàn)略形成”，是一個(gè)復(fù)雜的動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，絕不像撰寫(xiě)一疊戰(zhàn)略規(guī)劃文本那么簡(jiǎn)單。在城市外部，它受到市場(chǎng)需求的推動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響；在城市內(nèi)部，它服從于城市的總體發(fā)展戰(zhàn)略。一般而言，在旅游專(zhuān)家介入之前，城市旅游產(chǎn)業(yè)早已孕育和發(fā)展，甚至已形成規(guī)模。這意味著城市旅游產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展過(guò)程中，實(shí)際上是受到某種“自發(fā)戰(zhàn)略”所支配的。這種自發(fā)戰(zhàn)略也許未經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)化的系統(tǒng)梳理，但我們卻不能無(wú)視其存在。否則，戰(zhàn)略規(guī)劃就會(huì)流于閉門(mén)造車(chē)，最終導(dǎo)致無(wú)法實(shí)際執(zhí)行。
以梅縣為例。梅縣旅游起步較早，政府早在1997年就提出了“旅游旺縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。但是，限于歷史條件的制約，當(dāng)年在梅縣政府制定的“七大發(fā)展戰(zhàn)略”之中，“旅游旺縣”僅列第五位。排在前三位的分別是“開(kāi)放活縣、工業(yè)強(qiáng)縣、農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣”。2005年初，梅縣縣委、縣政府提出“旅游強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)重新定位為龍頭產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，以創(chuàng)建“廣東省旅游強(qiáng)縣”為契機(jī)，投入巨資建設(shè)旅游景區(qū)和旅游配套設(shè)施，梅縣旅游產(chǎn)業(yè)才出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的進(jìn)步。從“旅游旺縣”到“旅游強(qiáng)縣”，僅僅一字之差，我們卻能看出當(dāng)?shù)卣畬?duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略思路轉(zhuǎn)變。
戰(zhàn)略計(jì)劃保持簡(jiǎn)潔，是針對(duì)“戰(zhàn)略執(zhí)行”而言的。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)具有強(qiáng)烈的實(shí)踐性，任何戰(zhàn)略計(jì)劃必須切實(shí)可行。要做到這一點(diǎn)，戰(zhàn)略計(jì)劃必須保持簡(jiǎn)潔，才能被大家所理解和接受。同時(shí)，市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)不平衡的。戰(zhàn)略計(jì)劃要在具體細(xì)節(jié)上做到隨機(jī)應(yīng)變，必須富有彈性。如果戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)于繁瑣，在面對(duì)瞬息萬(wàn)變的未來(lái)市場(chǎng)時(shí)，我們的營(yíng)銷(xiāo)工作就會(huì)失去應(yīng)有的洞察力、前瞻性和靈活性。
怎樣使戰(zhàn)略計(jì)劃既簡(jiǎn)潔又有效呢？關(guān)鍵是我們?cè)谥贫☉?zhàn)略計(jì)劃時(shí)，應(yīng)著眼于發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而不拘泥于解決未來(lái)市場(chǎng)的具體問(wèn)題。在現(xiàn)有產(chǎn)品的既定框架下，應(yīng)以一種全新的思路，重新整合相關(guān)資源。用美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊彼特的話說(shuō)，就是要“采用一種新的生產(chǎn)組合”。因此，我們?yōu)槊房h量身定制的旅游營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略計(jì)劃，簡(jiǎn)單講就是五句話：
1、打造一個(gè)全新概念——梅縣客家風(fēng)情生態(tài)休憩圈。
2、建好兩條休閑街區(qū)——梅縣客家風(fēng)情休閑街區(qū)、梅縣畔江休閑酒吧街區(qū)。
3、推出三個(gè)旅游品牌——葉帥故鄉(xiāng)、客家風(fēng)情、田園風(fēng)光。
4、突破四塊區(qū)域市場(chǎng)——珠三角旅游客源地市場(chǎng)、廈漳泉旅游集散地市場(chǎng)、閩粵贛邊區(qū)域旅游市場(chǎng)、港澳臺(tái)東南亞海外市場(chǎng)。
5、開(kāi)辟五條旅游線路——粵東客家風(fēng)情旅游線、閩粵客家風(fēng)情旅游線、閩西綠色生態(tài)旅游線、閩粵贛邊紅色旅游線、尋根省親入境旅游線。
五、產(chǎn)品策劃，有序整合逐一定位
旅游產(chǎn)品是城市旅游發(fā)展的核心要素。通常情況下，一個(gè)城市往往有眾多的旅游產(chǎn)品，且分別指向不同的地區(qū)和市場(chǎng)。即使是同一個(gè)旅游產(chǎn)品，也可能有多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)群。梅縣的情況正是如此。怎樣才能面向市場(chǎng)有序推出城市旅游產(chǎn)品呢？我們的做法是：“有序整合，逐一定位”。具體分為三個(gè)步驟：產(chǎn)品分類(lèi)、產(chǎn)品組合、產(chǎn)品定位。
1、產(chǎn)品分類(lèi)
首先，我們應(yīng)從旅游消費(fèi)者的心理認(rèn)知出發(fā)（而不是從我們的主觀意愿出發(fā)），對(duì)城市旅游產(chǎn)品進(jìn)行有效分類(lèi)，分出核心產(chǎn)品和輔助產(chǎn)品，一線產(chǎn)品和二線產(chǎn)品。其次，要分清輕重緩急，重點(diǎn)推介優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品。然后，再以點(diǎn)帶面，逐步推出其他旅游產(chǎn)品及其服務(wù)。而不應(yīng)眉毛胡子一把抓，企圖把所有旅游產(chǎn)品全部推向市場(chǎng)。
以梅縣為例，我們對(duì)其旅游產(chǎn)品分類(lèi)，主要分為兩個(gè)層次：就雁洋鎮(zhèn)的六大景區(qū)而言，核心產(chǎn)品是“一園、兩雁”（葉劍英紀(jì)念園、雁南飛茶田度假村、雁鳴湖旅游度假村），輔助產(chǎn)品是“一山、一寺、一村”（陰那山、靈光寺、橋溪客家民俗村）。就梅縣所有的旅游景區(qū)而言，一線產(chǎn)品是雁洋鎮(zhèn)的六大景區(qū)，二線產(chǎn)品是人境廬、南華又廬、仁厚溫公祠、千佛塔等中小景點(diǎn)。
2、產(chǎn)品組合
旅游產(chǎn)品組合，是指旅游產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品線的組合方式。一個(gè)城市不僅有旅游產(chǎn)品，還有旅游產(chǎn)品線，比如景區(qū)產(chǎn)品線、賓館產(chǎn)品線等等。旅游產(chǎn)品線又可分為若干品種，比如景區(qū)產(chǎn)品線可細(xì)分為A級(jí)景區(qū)和普通景區(qū)、觀光型景區(qū)和休閑度假型景區(qū)，賓館可細(xì)分為商務(wù)賓館和度假賓館、星級(jí)酒店和民居客棧。城市旅游營(yíng)銷(xiāo)要取得最佳效果，應(yīng)根據(jù)不同市場(chǎng)的實(shí)際需求，對(duì)旅游產(chǎn)品進(jìn)行合理組合，比如大型景區(qū)之間的組合，大型景區(qū)和中小景點(diǎn)之間的組合，景區(qū)和賓館、飯店、購(gòu)物商店之間的組合。
對(duì)梅縣旅游產(chǎn)品的組合，我們主要根據(jù)旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客、自駕游、會(huì)議市場(chǎng)的不同情況，分為“團(tuán)隊(duì)一日游”、“散客一日游”、“周末自駕游”、“商務(wù)會(huì)議游”等組合形式。比如，過(guò)夜團(tuán)隊(duì)受賓館價(jià)格和入住率的影響較大，對(duì)賓館的位置和服務(wù)質(zhì)量也較為關(guān)注。我們?cè)诋a(chǎn)品組合時(shí)，就應(yīng)充分考慮這些因素。
3、產(chǎn)品定位
旅游產(chǎn)品的定位，包括兩方面內(nèi)容：對(duì)內(nèi)，提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)；對(duì)外，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)。
旅游產(chǎn)品的消費(fèi)過(guò)程，本質(zhì)上是一種體驗(yàn)。因此，我們?cè)谔釤挳a(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)時(shí)，要向消費(fèi)者傳遞某種新體驗(yàn)和新感覺(jué)。具體而言是做到三點(diǎn)：一是要有能讓消費(fèi)者耳目一新的新概念；二是這種新概念要符合消費(fèi)者的心理認(rèn)知并能引發(fā)某種聯(lián)想；三是要努力為消費(fèi)者創(chuàng)造新的客戶價(jià)值。
在鎖定目標(biāo)市場(chǎng)之前，應(yīng)對(duì)每個(gè)旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展?jié)摿Γɑ蛘系K）、競(jìng)爭(zhēng)策略、傳播方式等進(jìn)行定性分析。必要時(shí)，還應(yīng)對(duì)旅游產(chǎn)品進(jìn)行改良和整合。比如，陰那山是一個(gè)老景區(qū)，風(fēng)光優(yōu)美，氣候涼爽，屬于高山休閑型的旅游產(chǎn)品。但是，市場(chǎng)知名度低，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一般。而位于陰那山頂?shù)撵`光寺是廣東四大名寺之一，歷史悠久，有獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，品牌知名度較高。其發(fā)展障礙是體量太小，單打獨(dú)斗難以做大。因此，我們建議將這兩個(gè)旅游產(chǎn)品進(jìn)行整合，把靈光寺納入陰那山旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)序列，打造出一個(gè)新的4A級(jí)景區(qū)。同時(shí)，靈光寺本身應(yīng)加強(qiáng)品牌宣傳，尤其應(yīng)深度挖掘宗教歷史文化資源。其傳播方式應(yīng)注重故事性、傳奇性。其目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)重點(diǎn)鎖定傳統(tǒng)香客市場(chǎng)、旅游團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)、商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)和自駕游市場(chǎng)。
需要注意的是，在對(duì)旅游產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎判斷產(chǎn)品所處的生命周期，尤其要注意區(qū)分成熟期和衰退期之間的細(xì)微差別。從營(yíng)銷(xiāo)策劃角度講，有效延長(zhǎng)旅游產(chǎn)品的成熟期，能夠獲得最大化的市場(chǎng)效益。反之，如果處于成熟期的旅游產(chǎn)品被誤判為已進(jìn)入衰退期，則會(huì)給旅游企業(yè)造成難以彌補(bǔ)的市場(chǎng)損失。
六、營(yíng)銷(xiāo)傳播，品牌先導(dǎo)激活市場(chǎng)
當(dāng)我們對(duì)梅縣的資源、產(chǎn)品和市場(chǎng)有了深入認(rèn)知，并制定了行之有效的戰(zhàn)略計(jì)劃，接下來(lái)的一項(xiàng)重要工作，就是找準(zhǔn)市場(chǎng)引爆點(diǎn)，激活梅縣旅游市場(chǎng)。
當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況是，梅縣創(chuàng)建“中國(guó)旅游強(qiáng)縣”的工作已經(jīng)展開(kāi)，旅游環(huán)境全面改善，旅游品質(zhì)大幅提高。但是，外界對(duì)這些變化卻知之甚少。怎樣才能用最少的投入、在最短的時(shí)間內(nèi)使梅縣在旅游市場(chǎng)中廣為人知呢？經(jīng)過(guò)反復(fù)思考，我們決定從客家文化入手，瞄準(zhǔn)珠三角客源市場(chǎng)，重塑梅縣旅游品牌，推出梅縣旅游新形象。
綜觀梅縣旅游產(chǎn)品，大體有三種類(lèi)型：紅色旅游、客家風(fēng)情、田園風(fēng)光，分別以葉劍英故居、雁南飛茶田度假村、橋溪客家民俗村為代表。這三種旅游產(chǎn)品，表面上產(chǎn)品形態(tài)差異很大，但其內(nèi)在精神卻是相通的，都是客家文化在不同側(cè)面的折射。葉劍英故居是梅縣客家文化的人格化和精神象征；雁南飛茶田度假村是經(jīng)過(guò)優(yōu)化并提取客家文化要素的旅游產(chǎn)品；橋溪客家民俗村則代表了客家人的傳統(tǒng)生活方式。
另一方面，考察客家文化的演進(jìn)歷史，梅縣自古以來(lái)就是中國(guó)客家文化中心。梅縣的客家文化，是最具代表性的中國(guó)客家文化基本形態(tài)。早在元末明初，嘉應(yīng)州（即現(xiàn)在的梅縣地區(qū)）就已成為中國(guó)客家文化的代表區(qū)域。作為客家文化的重要載體，梅縣話是官方認(rèn)可的客家話的標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言。至今，海內(nèi)外電臺(tái)、電視臺(tái)的客家話節(jié)目，都采用梅縣話播音。
從城市競(jìng)爭(zhēng)的角度看，閩粵贛邊客家地區(qū)近年來(lái)群雄并起，各個(gè)城市紛紛爭(zhēng)奪對(duì)客家文化的話語(yǔ)主導(dǎo)權(quán)。而梅縣作為客家文化的傳承者和代表者，理應(yīng)凸顯梅縣作為中國(guó)客家文化中心的歷史地位和文化地位，一舉占領(lǐng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略制高點(diǎn)。同時(shí)，梅縣還應(yīng)以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)，帶動(dòng)整個(gè)客家文化品類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展。
那么，對(duì)于現(xiàn)代旅游消費(fèi)者而言，梅縣客家文化到底有何特殊魅力呢？追根溯源，客家文化是漢文化下屬的具有民系色彩和地域特征的一種文化枝干。千余年前，客家祖先出身書(shū)香門(mén)第，多為名門(mén)貴裔。為了遁世避禍，帶領(lǐng)親眷“衣冠南下”，躲進(jìn)閩粵贛邊的大山深處。由于久居山野、與世隔絕，他們至今保存著自古遺留的人文傳統(tǒng)，比如崇文尚教、注重禮儀、純樸坦誠(chéng)、熱情好客，等等。從本質(zhì)上講，客家文化源于儒家思想，是一種保存較好的古中原文化?？图曳窖员环Q(chēng)為唐宋中原古漢語(yǔ)的“活化石”?？图胰俗⒅囟Y儀、熱情好客的人文傳統(tǒng)，也是對(duì)古禮的沿襲?？鬃诱f(shuō)，“禮失而求諸野”。今天，當(dāng)傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代社會(huì)尤其是大都市中日益失落，當(dāng)商業(yè)化泛濫導(dǎo)致人情冷漠和物欲橫流，地處偏僻山區(qū)、遠(yuǎn)離都市喧囂的客家梅縣，正是一個(gè)能帶給現(xiàn)代人精神慰藉的心靈家園。
據(jù)此，我們瞄準(zhǔn)現(xiàn)代都市人的精神需求，以富有人文氣息的感性訴求方式，推出了具有市場(chǎng)感召力的品牌廣告語(yǔ)——“山中田園詩(shī)，梅縣客家情”。具體闡釋如下：
山中：梅縣的地理區(qū)位，是客家棲息地的真實(shí)體現(xiàn)； 田園：梅縣至今保留的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)形態(tài)，田園牧歌般的客家生活方式。也是梅縣自然景觀的提煉概括；
山中田園：象世外桃源、海上蓬萊一樣，是超脫于一般生活認(rèn)知的概念，反映了當(dāng)?shù)刈畋菊娴纳罘绞胶蜎](méi)有被工業(yè)化侵蝕的自然狀態(tài)；
田園詩(shī)：對(duì)客家生活的升華和藝術(shù)表現(xiàn)?！霸?shī)”，給與了鄉(xiāng)村生活以文化氣息，符合客家人崇文重教，耕讀傳家的傳統(tǒng)?！疤飯@詩(shī)”，是耳熟能詳?shù)脑?shī)歌形式，以描繪鄉(xiāng)居生活為主，是基于勞動(dòng)的歌詠。田園詩(shī)還賦予了梅縣的品牌宣傳一種詩(shī)歌的浪漫主義情懷和遐想空間。
客家情：客家的風(fēng)土人情，客家人的純樸熱情。
兩句話精準(zhǔn)提煉了梅縣客家的特點(diǎn)要素，方便記認(rèn)，易于識(shí)別。
2007年下半年，為了配合梅縣創(chuàng)建“中國(guó)旅游強(qiáng)縣”的工作，我們先后通過(guò)電視、報(bào)紙、戶外和網(wǎng)絡(luò)等傳播渠道，宣傳梅縣旅游產(chǎn)品，推出梅縣旅游新形象，取得良好效果。以網(wǎng)絡(luò)宣傳為例，我們推出的梅縣自駕游攻略，先后被國(guó)內(nèi)數(shù)十家旅游網(wǎng)站轉(zhuǎn)載。我們?cè)谥袊?guó)最熱的人文社區(qū)——天涯社區(qū)廣州版推出的主題帖《山中田園詩(shī)，梅縣客家情》，得到了廣大網(wǎng)友的真情回應(yīng)。在一周之內(nèi)，點(diǎn)擊率逾萬(wàn)次，網(wǎng)友留言數(shù)百條。天涯社區(qū)在“天涯聚焦”、“廣東平臺(tái)”、“嶺南影像”、“光影記錄”等欄目，多次做了重點(diǎn)推薦。
《梅縣旅游營(yíng)銷(xiāo)策劃》的成功實(shí)施，也取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。2007年國(guó)慶黃金周期間，梅縣各大景區(qū)全線火爆，雁南飛、雁鳴湖、陰那山和靈光寺等景區(qū)的客流量全部刷新歷史記錄。其中，自駕車(chē)鄉(xiāng)村游成為一大新亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周期間每天進(jìn)入梅縣的自駕車(chē)多達(dá)9千多輛。賓館和飯店也異常火爆。比如，我們?cè)诿房h自駕游攻略中重點(diǎn)推薦的萬(wàn)秋樓和柏麗酒店，黃金周期間萬(wàn)秋樓始終爆滿，柏麗酒店每天入住率均為百分之百。
梅縣以166個(gè)項(xiàng)目全獲高分的狀態(tài)，被正式評(píng)定為國(guó)家首批旅游強(qiáng)縣。梅縣發(fā)展縣域旅游的成功經(jīng)驗(yàn)，也受到廣東省和國(guó)內(nèi)主流媒體以及旅游業(yè)界人士的關(guān)注?；仡櫭房h旅游營(yíng)銷(xiāo)的策劃過(guò)程，我們所做的一切，其實(shí)只是對(duì)梅縣旅游市場(chǎng)的“第一推動(dòng)”。猶如向水中投入一粒石子，激起的只是一朵小小的浪花。但我們相信，隨著梅縣旅游市場(chǎng)的快速啟動(dòng)和持續(xù)發(fā)展，它所激起的漣漪，將會(huì)波及到很遠(yuǎn)。
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