第一篇：信托、資管經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程

信托、資管經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程

一

準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

1、借款主體：擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證；借款方若為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求具備二級(jí)及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)；

2、區(qū)域準(zhǔn)入：物業(yè)位于直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市的市轄區(qū)；

3、融資項(xiàng)目：取得房屋所有權(quán)證的商業(yè)用房和辦公用房，包括商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息；辦理借新還舊業(yè)務(wù)，貸款資金可用于置換借款方在其他金融機(jī)構(gòu)的的前期貸款；

4、擔(dān)保措施：以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押擔(dān)保，借款方控股股東提供連帶責(zé)任保證；

5、貸款期限：1－5年；

6、貸款金額：根據(jù)貨款期內(nèi)物業(yè)可用于歸還貸款的現(xiàn)金流確定，且最高不得超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的45－50%；

7、年利率：

13－14%；

8、融資服務(wù)費(fèi)：2%或協(xié)商，貸款資金劃入借款方賬戶后支付，資金方經(jīng)紀(jì)公司與借款方經(jīng)紀(jì)公司各50%；

9、貸款操作時(shí)間：45－60天；

10、資金方承諾： 不收取任何考察費(fèi)、差旅費(fèi)、保證金、手續(xù)費(fèi)等前期費(fèi)用。

二 業(yè)務(wù)流程

1、借款方提交借款申請(qǐng)書(shū)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金明細(xì)統(tǒng)計(jì)表、借款主體公司基礎(chǔ)資料、擔(dān)保主體公司基礎(chǔ)資料、項(xiàng)目資料等用於項(xiàng)目立項(xiàng)的資料；

2、借款方提供資金方在資料審查中要求補(bǔ)充提供的文件和資料；

3、資金方業(yè)務(wù)部門對(duì)立項(xiàng)資料進(jìn)行審查、論證和測(cè)算；

4、資金方項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，借款方與顧問(wèn)方簽署《融資服務(wù)協(xié)議》；

5、資金方自費(fèi)前往項(xiàng)目地考察物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)情況、償債能力情況，承租人資信、支付租金能力，抵押物情況等。借款方按《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款盡職調(diào)查資料清單》提供全套紙版資料：

6、資金方設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，確定融資方案，雙方簽署借款合同、租金賬戶監(jiān)管合同等相關(guān)文件，辦理審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)；募集資金；

7、辦理物業(yè)抵押登記手續(xù)，發(fā)放貸款資金，并對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控。

第二篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法

XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應(yīng)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展需要，拓寬市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)渠道，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指通過(guò)竣工驗(yàn)收已投入或準(zhǔn)備投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房，包括商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，當(dāng)前或預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)穩(wěn)定或持續(xù)增長(zhǎng)、現(xiàn)金流量穩(wěn)定、綜合收益好、管理規(guī)范的物業(yè)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“本行”)對(duì)具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個(gè)體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對(duì)象和用途

第三條 貸款對(duì)象。經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、個(gè)體工商戶或具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和其他合理經(jīng)營(yíng)資金需求，不得從事股本權(quán)益性投資、股票、期貨等投機(jī)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或國(guó)家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

第三章 貸款條件和申請(qǐng)

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對(duì)象條件和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)條件，貸款對(duì)象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對(duì)象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；

2、屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并辦理年檢手續(xù)；

3、產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶，無(wú)不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務(wù)等部門查處或個(gè)人受公安機(jī)關(guān)處分等；

5、擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；

6、董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個(gè)人資信良好。在我行及他行未發(fā)生過(guò)逾期和不良記錄，社會(huì)形象佳，未受過(guò)公安和行政部門處罰，個(gè)人及家庭負(fù)債與其經(jīng)營(yíng)收入相符；

2、擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，個(gè)人名下物業(yè)可為與他人共有，但須征得共有人的書(shū)面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具備的基本條件：

1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合我市規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，己投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)或準(zhǔn)備進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營(yíng)；

2、地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城區(qū)中心商業(yè)區(qū)、農(nóng)村集鎮(zhèn)中心區(qū)、工業(yè)集居區(qū)等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業(yè)氛圍濃厚的繁華地段；

3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已使用期限原則上不超過(guò)10年；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用地已使用年限原則上不超過(guò)10年；

4、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位準(zhǔn)確，已投入運(yùn)營(yíng)且經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，出租市場(chǎng)前景較好，在貸款期內(nèi)現(xiàn)金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢(shì)；

6、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置；

7、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)必須通過(guò)出讓方式合法取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

第六條 貸款申請(qǐng)。借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款時(shí)，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關(guān)文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的合法有效證明材料、產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

（二）租賃的物業(yè)。須提供真實(shí)的租賃合同原件，出租人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證；

（三）物業(yè)用于出租的，須提供真實(shí)的租賃合同、協(xié)議原件、承租方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、承租方知曉物業(yè)抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時(shí)，調(diào)查人應(yīng)在調(diào)查報(bào)告中明確提出不能提供的理由及對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的障礙，如無(wú)影響可不提供上述資料；

（四）物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)的，須提供經(jīng)營(yíng)主體的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據(jù)借款人經(jīng)營(yíng)狀況、還款能力、抵押物價(jià)值等因素綜合確定，最高原則上不超過(guò)3000萬(wàn)元，其中以城區(qū)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%，以農(nóng)村地區(qū)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的貸款額度原則上不得超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的60%，以土地抵押部分均不得超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的50%。

第八條 貸款期限。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的還款進(jìn)度確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的具體還款期限，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過(guò)借款人法定經(jīng)營(yíng)期限和房地產(chǎn)權(quán)的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發(fā)布同期同檔基準(zhǔn)利率的1.3倍執(zhí)行。

第五章 貸款的調(diào)查和評(píng)估

第十條 申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）；

2、稅務(wù)登記證；

3、組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開(kāi)戶許可證；

5、公司章程及驗(yàn)資報(bào)告，出具董事會(huì)決議的企業(yè)還須提供股東大會(huì)關(guān)于成立董事會(huì)的決議或相關(guān)證明材料；

6、法人代表身份證明，相關(guān)授權(quán)委托書(shū)；

7、公司同意借款決議；

8、當(dāng)期、上年末、同期財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；

9、主要發(fā)生資金往來(lái)銀行賬戶對(duì)賬單和本行銀行賬戶對(duì)賬單，如重復(fù)只提供一份；

10、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營(yíng)的收益性證明；

12、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評(píng)估報(bào)告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個(gè)人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結(jié)婚證、夫妻共同借款聲明（個(gè)體工商戶須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；

2、申請(qǐng)人簡(jiǎn)易資產(chǎn)負(fù)債表；

3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)權(quán)證（房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營(yíng)的收益性證明；

5、相關(guān)抵押擔(dān)保材料，如抵押物清單、評(píng)估報(bào)告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的調(diào)查和評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況，并對(duì)物業(yè)每年經(jīng)營(yíng)收入（個(gè)人收入等）及綜合還款能力進(jìn)行評(píng)價(jià);個(gè)人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，并對(duì)物業(yè)每年經(jīng)營(yíng)收入及綜合還款能力進(jìn)行評(píng)價(jià)；

（二）物業(yè)的權(quán)屬，是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證；物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)情況、實(shí)際建造成本、市場(chǎng)價(jià)值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護(hù)成本等；

（三）物業(yè)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，是否屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)期和營(yíng)運(yùn)初期等高風(fēng)險(xiǎn)階段的項(xiàng)目；

（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權(quán)是否分散等，綜合判定是否會(huì)造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價(jià)值的不足；

（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協(xié)議）情況。租賃合同（協(xié)議）是否真實(shí)，其內(nèi)容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及其他權(quán)利等對(duì)本行使抵押權(quán)的限制和影響。

同時(shí)，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權(quán)惡意對(duì)抗本行抵押權(quán)，必須對(duì)租賃合同備案的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營(yíng)狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發(fā)放

第十二條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按照本行《貸款授權(quán)管理辦法》及相關(guān)的補(bǔ)充調(diào)整文件的有關(guān)規(guī)定管理。

第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并明確本行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應(yīng)通過(guò)受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進(jìn)行管理與控制。

第七章 擔(dān)保方式

第十五條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房地產(chǎn)同時(shí)作抵押擔(dān)保，必要情況下，可追加其他擔(dān)保方式。

第十六條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權(quán)人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據(jù)借款人的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間來(lái)決定具體的還款期限，以月租方式或日常經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實(shí)現(xiàn)收入周期超1個(gè)月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月或季中。作為還款人，每個(gè)月或季歸還固定金額，每個(gè)月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應(yīng)明確下列事項(xiàng)

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權(quán)依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無(wú)法及時(shí)足額償還貸款本息的，本行有權(quán)從借款人在本行開(kāi)立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用于自營(yíng)的，借款人必須在本行開(kāi)立結(jié)算賬戶，并承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支及其他相關(guān)結(jié)算全部通過(guò)該結(jié)算賬戶辦理，經(jīng)營(yíng)（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí)，須經(jīng)本行同意并相應(yīng)歸還本行貸款。

第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內(nèi)要對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)并采取有效風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

第二十三條 經(jīng)辦行應(yīng)指定專人加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格按照我行《貸款“三查”實(shí)施細(xì)則規(guī)范》等相關(guān)制度執(zhí)行，及時(shí)掌握項(xiàng)目租售情況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃，如發(fā)生重大情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告。期間如遇信貸人員變動(dòng)的，必須做好交接工作，重新落實(shí)管理責(zé)任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關(guān)規(guī)定。

第二十五條 本辦法由XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行負(fù)責(zé)修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第三篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押信托融資方案008

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押信托融資方案

本公司專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押信托融資業(yè)務(wù)，致力于為擁有大賣場(chǎng)、大超市和專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)提供成本最低、效率最高、金額最大的一站式信托融資服務(wù)。

〖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押信托融資定義〗

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)信抵押信托融資是指信托公司向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房東提供融資，以其所擁有的物業(yè)作為抵押物，還款來(lái)源包括但不限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已經(jīng)取得房產(chǎn)證并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量充裕、綜合收益好、還款來(lái)源穩(wěn)定的商業(yè)用房，主要包括大賣場(chǎng)、高端百貨、專業(yè)市場(chǎng)等。

〖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)準(zhǔn)入要求〗

1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合本市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證和土地證，原則上已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)一年以上；

2、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)地理位置優(yōu)越，原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心繁華地段等，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)氛圍濃厚；

3、董事會(huì)或有權(quán)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物，能設(shè)定抵押，能單獨(dú)處置；

4、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)必須為已經(jīng)與實(shí)力強(qiáng)大的承租人簽訂長(zhǎng)期租賃合同，租金收入穩(wěn)定，承租人最好為特大型的商業(yè)企業(yè)，比如家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)忍卮笮蜕虡I(yè)企業(yè)；

5、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃時(shí)間較長(zhǎng)，租賃金額較大，支付租金期限明確。1

〖適用客戶〗

擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在為新項(xiàng)目籌措資金時(shí)，可將房產(chǎn)抵押給信托公司以獲得信托融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，融資資金運(yùn)用的項(xiàng)目必須具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)，且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于30%。

〖融資期限〗

1年到3年。

〖融資金額〗

用于抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)由具有建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中具有二級(jí)（含）以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估，抵押率最高可達(dá)抵押物價(jià)值的60%。

〖業(yè)務(wù)流程〗

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)清單提供全部資料；

2、負(fù)責(zé)將資料提供給信托公司評(píng)估，并負(fù)責(zé)匹配信托融資資金；

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物作預(yù)評(píng)估；

4、信托公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂信托融資合同，；

5、辦理抵押物保險(xiǎn)和抵押物登記，開(kāi)立監(jiān)管帳戶；

6、發(fā)放信托融資；

7、借款人按期還款。

〖借款人提供的資料清單〗

一、融資人公司資料

1、公司簡(jiǎn)介（包括歷史沿革、主要高管介紹、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖、集團(tuán)整體組織架構(gòu)圖、員工人數(shù)及構(gòu)成、所獲榮譽(yù)等）

2、歷史開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹

3、正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目介紹（包括項(xiàng)目公司名稱、所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地理位置、業(yè)態(tài)、開(kāi)發(fā)時(shí)間、開(kāi)發(fā)面積、已售面積、剩余可售面積、總投資、銷售價(jià)格、銷售收入等）

4、儲(chǔ)備項(xiàng)目介紹

5、融資情況一覽表

6、對(duì)外擔(dān)保情況一覽表

7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法定代表人證書(shū)、開(kāi)戶許可證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、貸款卡及密碼

8、公司章程復(fù)印件、驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件（包括歷次增資的驗(yàn)資報(bào)告）

9、三年審計(jì)報(bào)告

10、還款來(lái)源安排

二、項(xiàng)目公司資料

1、項(xiàng)目公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法定代表人證書(shū)、開(kāi)戶許可證

2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

3、可研報(bào)告

4、土地出讓合同

5、項(xiàng)目四證

6、效果圖片

7、工程進(jìn)展情況

8、投資完成情況一覽表

三、抵押物資料

1、房產(chǎn)證

2、抵押人公司或個(gè)人資料

3、抵押物的租賃合同

第四篇：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款指導(dǎo)意見(jiàn)

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)

（試行）

第一章 總 則

第一條 依據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》、“三個(gè)辦法一個(gè)指引”、《我行公司授信業(yè)務(wù)管理辦法》、《我行授信押品管理辦法》、《我行授信押品操作細(xì)則》等，特制定《我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱“本指導(dǎo)意見(jiàn)”）。各分行應(yīng)遵照本指導(dǎo)意見(jiàn)，分行自行制定的實(shí)施細(xì)則以及國(guó)家相關(guān)部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和我行有關(guān)規(guī)定，規(guī)范開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。

本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指本行向符合條件的法人發(fā)放的，以其合法擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物，還款來(lái)源包括但不限于抵押物業(yè)的自營(yíng)、出租等經(jīng)營(yíng)性收入的貸款。該等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量充裕、還款來(lái)源穩(wěn)定的商業(yè)和工業(yè)用房，包括寫(xiě)字樓、綜合性商業(yè)設(shè)施（商場(chǎng)、商鋪、專業(yè)市場(chǎng)）、四星級(jí)（含）以上賓館酒店、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房等。

第二條 本行開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵循以下原則：

（一）“統(tǒng)一授信”原則。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)按我行對(duì)公客戶一般風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)流程審批，納入對(duì)該客戶的統(tǒng)一授信管理。

（二）“分級(jí)授權(quán)”原則。我行對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款按照

—1— 授信主體區(qū)分為房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同授權(quán)。各分行必須在我行公司授信業(yè)務(wù)授權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)辦理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，未經(jīng)授權(quán)不得辦理。

（三）“責(zé)權(quán)分明”原則。辦理該業(yè)務(wù)的各環(huán)節(jié)工作人員應(yīng)嚴(yán)格按照部門職責(zé)和分工辦理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，實(shí)施該業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理和流程控制。

（四）“合規(guī)經(jīng)營(yíng)”原則。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵守監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格進(jìn)行貸款用途合規(guī)性審查，防范合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）“總量控制”原則。各分行辦理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)符合我行的信貸政策和有關(guān)調(diào)控管理的規(guī)定。

第二章 基本準(zhǔn)入條件

第三條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的借款人應(yīng)是經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)、當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并發(fā)給《企（事）業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算、具有法人資格的實(shí)體，并具備以下基本準(zhǔn)入條件：

（一）借款人具備與抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)相關(guān)的自營(yíng)、出租等經(jīng)營(yíng)許可范圍。

（二）近三年的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況良好，管理規(guī)范，具備還本付息能力。如果借款人為新成立的企業(yè)，其母公司應(yīng)符合該項(xiàng)條件。

（三）借款人及其母公司或?qū)嶋H控制人以往資信情況良好，— —2 無(wú)不良記錄。

第四條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款應(yīng)滿足以下基本條件：

（一）該項(xiàng)抵押物業(yè)可產(chǎn)生穩(wěn)定的自營(yíng)收入或租金收入。在貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費(fèi)支出后，剩余現(xiàn)金流可覆蓋我行貸款本息。

如果借款人是我行的戰(zhàn)略客戶，貸款期內(nèi)從抵押物業(yè)獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費(fèi)支出后，剩余現(xiàn)金流應(yīng)能覆蓋我行貸款本息的80%以上。同時(shí)要求必須先落實(shí)其他補(bǔ)充還款來(lái)源，確保按期足額還款。

如貸款期內(nèi)抵押物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)為銷售，需將銷售方案報(bào)原授信審批機(jī)構(gòu)審批。原則上，如銷售款或申請(qǐng)人其他自籌資金能夠按照足額償還我行貸款本息的，可同意銷售，但必須在注銷抵押登記前足額償還我行貸款；如無(wú)法足額償還全部貸款本息，則須重新上報(bào)審批授信方案。

（二）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營(yíng)人為同一法人的，借款人須書(shū)面承諾抵押物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等業(yè)務(wù)在我行辦理，并接受我行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、支出款項(xiàng)的監(jiān)管。借款人須在我行開(kāi)立銷售收入/租金收入等監(jiān)管賬戶，簽訂最高額質(zhì)押合同和應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議，并在人行應(yīng)收賬款質(zhì)押登記系統(tǒng)中進(jìn)行登記公示，確保貸款期內(nèi)借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營(yíng)取得的收入全部質(zhì)押給我行。

貸款期內(nèi)，借款人從抵押物業(yè)經(jīng)營(yíng)取得的相關(guān)收入均須進(jìn)入

—3— 監(jiān)管賬戶管理，所有收入在扣除必要的成本和稅費(fèi)支出后，剩余現(xiàn)金流必須優(yōu)先用于歸還我行貸款。

（三）抵押物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（借款人）與經(jīng)營(yíng)人非同一法人的，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)須詳細(xì)核實(shí)委托經(jīng)營(yíng)方式、委托經(jīng)營(yíng)期限、經(jīng)營(yíng)收入管理和分配等，確保貸款期內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)模式的穩(wěn)定，確保產(chǎn)權(quán)人（借款人）從抵押物業(yè)取得的所有收入按前述第五條第二款要求執(zhí)行。

產(chǎn)權(quán)人（借款人）和經(jīng)營(yíng)人須同時(shí)承諾，抵押物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生變動(dòng)（包括但不限于轉(zhuǎn)讓、投資、質(zhì)押、股東變動(dòng)等），須經(jīng)原授信審批機(jī)構(gòu)審核同意或提前結(jié)清貸款。

（四）針對(duì)抵押物業(yè)設(shè)立的抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押、收入賬戶監(jiān)管等事項(xiàng)，必須告知全部承租人和經(jīng)營(yíng)人。

（五）抵押物業(yè)應(yīng)辦理相關(guān)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)第一受益人為我行。

（六）如果組成銀團(tuán)貸款，應(yīng)按《我行銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)管理辦法（2010年版）》操作。

（七）滿足我行規(guī)定的其他貸款條件。

第三章 貸款用途、期限和利率

第五條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款只能用于借款人經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，必須符合國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)行政主管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及我行的各項(xiàng)制度和規(guī)定，不得流入違規(guī)領(lǐng)域。

第六條 借款人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，貸款只能用于抵押物 — —4 業(yè)除資本金以外的建設(shè)投入，資本金比例應(yīng)符合國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的要求。如該項(xiàng)建設(shè)投入已由銀行開(kāi)發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款解決的，則貸款資金可以用于替換抵押物業(yè)建設(shè)前期除資本金以外的銀行開(kāi)發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款。其中用于償還股東（關(guān)聯(lián)方）借款的貸款資金，嚴(yán)禁被股東（關(guān)聯(lián)方）用于支付土地出讓金或其他違規(guī)領(lǐng)域。

第七條 合理確定貸款期限和還款方案。貸款期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)10年，按現(xiàn)金流測(cè)算情況制定合理的分期還款計(jì)劃（爭(zhēng)取均衡還款），至少每半年還款一次。

第八條 貸款利率按我行相關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)價(jià)格確定。

第四章 抵押物

第九條 借款人向我行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款時(shí)，應(yīng)提供與抵押物業(yè)相關(guān)的批文、產(chǎn)權(quán)證、資金投入證明、相關(guān)合同、審計(jì)報(bào)表、物業(yè)出租和其他經(jīng)營(yíng)收入證明等各項(xiàng)資料。

抵押物業(yè)需具備以下條件：

（一）抵押物業(yè)必須已完成竣工驗(yàn)收，并已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，其剩余使用期限原則上不少于15年。

（二）抵押物業(yè)已取得或能夠取得獨(dú)立的房屋所有權(quán)證和對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)證（兩證合一地區(qū)的房屋所有權(quán)證須包含對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)）。抵押物業(yè)土地使用權(quán)須為出讓方式取得，土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人一致。抵押物業(yè)實(shí)際用途與土地規(guī)劃、建筑規(guī)劃用途一致。

—5—

（三）抵押物業(yè)須位于我行機(jī)構(gòu)所在城市、成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)，狀況良好，可單獨(dú)處臵，具有良好的變現(xiàn)能力。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房除滿足上述條件外，還必須位于經(jīng)國(guó)家有權(quán)審批部門批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。

第十條 放款前已取得房屋所有權(quán)的，須辦妥房屋所有權(quán)（含對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登記后方能放款，抵押率按我行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

如放款前未取得房屋所有權(quán)證，在滿足以下四項(xiàng)條件的前提下，可先辦理在建工程（含對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登記，并在我行允許的期限（應(yīng)不超過(guò)當(dāng)?shù)胤抗懿块T規(guī)定的辦證期限）內(nèi)辦妥房屋所有權(quán)抵押登記。授信審批機(jī)構(gòu)應(yīng)在授信批復(fù)中對(duì)我行所能接受的房屋所有權(quán)抵押登記辦理期限予以明示。

可先辦理在建工程抵押登記須滿足的四項(xiàng)前提條件為：

（一）抵押物業(yè)符合前述第十條第一、二款之規(guī)定；

（二）當(dāng)?shù)乜赊k理完善的在建工程抵押登記；

（三）在建工程抵押轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)抵押的過(guò)程中無(wú)懸空期；

（四）抵押物業(yè)辦理房屋所有權(quán)證所需支付的稅費(fèi)已全部支付完畢。

放款前未取得房屋所有權(quán)證，且不能滿足上述四項(xiàng)條件的物業(yè)，不得接收為我行抵押物。

第十一條 抵押物業(yè)須由我行認(rèn)可的獨(dú)立第三方房產(chǎn)評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告，確定抵押物業(yè)的價(jià)值。

— —6 第十二條 分行應(yīng)對(duì)抵押物實(shí)地走訪，了解周邊市場(chǎng)環(huán)境和商業(yè)氛圍，現(xiàn)場(chǎng)檢查抵押物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和使用情況，判斷評(píng)估價(jià)值是否合理及可變現(xiàn)能力。對(duì)評(píng)估價(jià)值虛高、變現(xiàn)能力弱的，應(yīng)審慎接受為我行抵押物業(yè)。

第十三條 調(diào)查抵押物業(yè)未付款項(xiàng)，對(duì)有未付土地費(fèi)用、取得產(chǎn)權(quán)所需應(yīng)付未付稅費(fèi)、應(yīng)付未付工程款（未到期的質(zhì)量保證金除外）等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。

第十四條 對(duì)有未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)進(jìn)行改建、超建或未按規(guī)劃使用等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。

調(diào)查抵押物業(yè)是否有司法限制，對(duì)有已被抵押給第三方、依法查封、扣押或監(jiān)管等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。

第十五條 貸款期間，根據(jù)抵押物業(yè)實(shí)際情況制定合理的定期回訪制度。對(duì)市場(chǎng)價(jià)值下跌明顯的抵押物業(yè)，應(yīng)要求借款人追加其他足額有效的擔(dān)保方式或加速歸還我行貸款。

第十六條 對(duì)抵押物管理未提及的相關(guān)要求，按照《我行授信押品管理辦法》和《我行授信押品操作細(xì)則》執(zhí)行。

第五章 附 則

第十七條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)流程、審批授權(quán)、放款操作、貸后管理、各崗位職責(zé)分工等均按我行公司授信業(yè)務(wù)現(xiàn)行各項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 對(duì)于本指導(dǎo)意見(jiàn)中未盡事宜，各分行應(yīng)在本管理辦法的框架內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理制度和市場(chǎng)特點(diǎn)，制定具體的

—7— 實(shí)施細(xì)則。

第十九條 本指導(dǎo)意見(jiàn)由我行股份有限公司制定、解釋和修訂，自發(fā)布之日起執(zhí)行。

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第五篇：光大銀行零售經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款

光大銀行零售經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款

零售經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指我行向持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的自然人或企業(yè)法人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除外）發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押并以該物業(yè)租賃收入作為主要還款來(lái)源的人民幣貸款。

借款人

（一）自然人借款人

1、具有合法身份，能提供有效身份證件、戶籍及婚姻狀況證明；

2、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

3、須為擬抵押經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的所有人，對(duì)其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有處置權(quán)；

4、同意在我行開(kāi)立租賃收入監(jiān)管賬戶（即約定還款賬戶）并授權(quán)我行從監(jiān)管賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，同意我行對(duì)其監(jiān)管賬戶中不少于三個(gè)月的（若按季還款，不少于四個(gè)月的；按半年還款，不少于五個(gè)月的）還款本息金額進(jìn)行凍結(jié)；

5、用款企業(yè)（如有）須滿足法人借款人的相關(guān)規(guī)定；

6、我行要求的其他條件。

（二）法人借款人

1、具有固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，能夠提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和年檢證明；從事行業(yè)如需政府部門批準(zhǔn)的須經(jīng)政府有權(quán)部門核準(zhǔn)；

2、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，近幾年未發(fā)現(xiàn)重大違規(guī)經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)；信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

3、有中國(guó)人民銀行貸款卡，資信狀況較好，近兩年貸款卡征信無(wú)不良記錄且當(dāng)期無(wú)逾期貸款或墊款；

4、能夠出具股東（或董事會(huì)）有效決議及簽字樣本，同意將其持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押給我行；

5、同意在我行開(kāi)立租賃收入監(jiān)管賬戶（即約定還款賬戶）并授權(quán)我行從監(jiān)管賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，同意我行對(duì)其監(jiān)管賬戶中不少于三個(gè)月的（若按季還款，不少于四個(gè)月的；按半年還款，不少于五個(gè)月的）還款本息金額進(jìn)行凍結(jié)；

6、其法定代表人須滿足自然人借款人的相關(guān)規(guī)定；

7、我行要求的其他條件。抵押經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具備的基本條件 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

1.已竣工驗(yàn)收合格，并取得房地產(chǎn)所有權(quán)證明；

2.屬于成熟大型社區(qū)的底商或社區(qū)商鋪、位置較好的臨街商鋪；或已經(jīng)營(yíng)多年并形成良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)街商鋪；

3.臨街商鋪、底商或社區(qū)商鋪已投入經(jīng)營(yíng)時(shí)間需在1年以上，商業(yè)街商鋪投入經(jīng)營(yíng)時(shí)間需在3年以上； 4.房產(chǎn)為獨(dú)立間隔式或獨(dú)棟商鋪； 5.房齡不超過(guò)25年；

6.優(yōu)先選擇金融機(jī)構(gòu)及電信經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)、國(guó)內(nèi)外知名連鎖品牌等租賃相對(duì)穩(wěn)定的，未出現(xiàn)長(zhǎng)期空置的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房；

7.抵押房產(chǎn)需與我行經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)在按行政區(qū)域劃分的同一城市內(nèi)； 8.房產(chǎn)證用途為辦公，實(shí)際用途為商業(yè)的物業(yè)底層（不超過(guò)三層）視為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房業(yè)務(wù)處理；

9.嚴(yán)禁敘作土地用途為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、租賃的，房產(chǎn)證上用途為廠房的，以及用于涉嫌“黃、賭、毒”等具有社會(huì)不良影響的洗浴、歌舞等的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房業(yè)務(wù)。

10.土地獲取方式原則上應(yīng)為出讓形式。對(duì)于土地性質(zhì)為劃撥的，在同時(shí)滿足以下條件的前提下方可辦理：

（1）房產(chǎn)地理位置優(yōu)越，原則上應(yīng)地處市區(qū)較中心位置；（2）須經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門征詢確認(rèn)可進(jìn)行上市交易；（3）在計(jì)算抵押率時(shí)，在房產(chǎn)價(jià)值中扣除土地出讓金；（4）在我行預(yù)存不低于土地出讓金額的保證金。

貸款用途

歸還他行未結(jié)清貸款本息；或可提供資金用途證明材料的，且現(xiàn)行法律法規(guī)及國(guó)家有關(guān)政策未明確禁止的正常用途。

授信金額及抵押率

（一）授信金額

1、自然人借款人單筆貸款金額/額度授信原則上不超過(guò)5000萬(wàn)元；企業(yè)的股東或法定代表人在企業(yè)法人作為共同借款人的前提下，采用企業(yè)所有的物業(yè)抵押擔(dān)保的，可申請(qǐng)不高于人民幣3000萬(wàn)元的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款；

2、房產(chǎn)為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的，單筆貸款及額度授信項(xiàng)下所有提用貸款的還款本息總額不超過(guò)抵押物業(yè)預(yù)測(cè)租金收入總額剔除由借款人（出租人）交納的物業(yè)管理費(fèi)及營(yíng)業(yè)稅后的85%。

（二）抵押率

抵押物業(yè)價(jià)值應(yīng)采取正式評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)須選擇我行指定的評(píng)估公司。一般商業(yè)房產(chǎn)的抵押率不超過(guò)50%。

授信期限

授信或貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)12年。

還款方式

還款方式包括按月（季）等額本息及等額本金、按月還息按季（半年）還本六種（按月還息按半年還款的貸款期限＞6個(gè)月）。采用按月還息按半年還本的還款方式須滿足租金支付頻率與還款頻率一致且與承租人須簽訂《三方租金監(jiān)管協(xié)議》。

提款方式

單筆貸款可采取分次提款的方式放款，但須在六個(gè)月內(nèi)提完款項(xiàng)。借款人在申請(qǐng)及簽訂借款合同時(shí)須明確分次提款的貸款用途及提款金額，并在貸款審批通過(guò)及授信條件落實(shí)完畢后，即進(jìn)行首次提款。